El alquiler como alternativa de acceso a la vivienda

El Alquiler como alternativa de acceso a la vivienda
XIX ASAMBLEA GENERAL DE MINISTROS Y AUTORIDADES MXIMAS DE VIVIENDA Y URBANISMO DE AMRICA LATINA Y EL CARIBE - MINURVI FASE MINISTERIAL PRESENTACIN DE URUGUAY 2 de setiembre de 2010 El Alquiler como alternativa de acceso a la vivienda INTRODUCCIN La vivienda es parte de las Polticas Sociales y como tal debe ser un componente ms del desarrollo social destinado a la integracin de las familias. De acuerdo a los datos del ltimo Censo de poblacin, hogares y vivienda del ao 2004 del Instituto Nacional de Estadstica -INE 1 , referida a la situacin sociodemogrfica que impacta en el sector habitacional es necesario tener en cuenta cuales debern ser las principales lneas de accin a desarrollarse en la instrumentacin de una futura poltica de vivienda `para que sea sustentable.
El stock habitacional en Uruguay, es de algo ms de 1.274.000 viviendas particulares, las cuales eran habitadas por 1.061.000 hogares, con 3.241.000 personas, siendo 3,0 el tamao medio del hogar y las principales conclusiones son:
El porcentaje de viviendas crece ms que la poblacin total y los hogares Existen ms viviendas particulares que hogares. Pese a estos datos los sectores de menores recursos tienen problemas de acceso y permanencia a la vivienda.
Al mismo tiempo, se da el fenmeno de los asentamientos irregulares, conformado por 45.000 viviendas, en las que habitan el 6% de los hogares y unas 174.000 personas.
De acuerdo a la Encuesta Nacional de Hogares Ampliada, de 2006, sobre hogares y viviendas, el 15 % de 1.061.000 hogares ocupan su vivienda en condicin de arrendatarios, es decir del orden de 160.000 hogares. Por distintos motivos se incorporan anualmente entre 8.000 y 10.000 familias a la demanda de vivienda, la mayora de las cuales tienen ingresos medios y bajos, lo que hace difcil para el estado cubrir la demanda por los altos costos asociados a las soluciones.
Muchas familias de ingresos medios y bajos ven limitada su acceso a una solucin habitacional por la falta de disponibilidad de financiamiento hipotecario en el pas tanto por parte de los planes estatales como de la oferta del mercado, por los altos costos de los prstamos de vivienda, por el monto del ahorro requerido, las cuotas asociadas a los mismos as como por los largos plazos de construccin. El alquiler parece ser en el corto plazo la herramienta idnea para el abordaje con rapidez y eficacia la situacin de aquellas familias en emergencia habitacional, tanto a travs de facilitarles el acceso a una garanta como el subsidio de alquiler.
Ver www.mvotma/dinavi/credimat y www.mvotma/dinavi/fga
XIX ASAMBLEA GENERAL DE MINURVI
ANTECEDENTES GENERALES
EVOLUCIN DE LA POBLACIN, HOGARES Y VIVIENDA Resulta particularmente importante analizar la evolucin de estos indicadores a los efectos de verificar las tendencias que tienen entre los censos de 1963 y 2004.
Para el periodo intercensal 1996 -2004 rescatamos como principales conclusiones: El porcentaje de viviendas creci 13,8%, la poblacin total 2.4% y los hogares un 9.5%. Las viviendas particulares son 1:274.052, mientras que los hogares particulares son 1:061.719.
Pese a estos datos los sectores de menores recursos tienen problemas de acceso y permanencia a la vivienda.
Si bien el nmero de hogares es menor que el de viviendas, lo que podra hacer pensar que no existe dficit habitacional en el pas, se verifica que existen unas 18.000 viviendas en las que habita ms de un hogar a lo que se agrega el fenmeno de los asentamientos irregulares. Se estima que el 35% del stock necesita pequeas reparaciones y un 18% necesita grandes reparaciones.
EL MERCADO DE ALQUILERES EN URUGUAY

La Encuesta Nacional de Hogares Ampliada, de 2006, sobre hogares y viviendas, indicaba que el 15,2% ocupan su vivienda como arrendatarios, es decir del orden de 160.000 hogares en el total de hogares urbanos en localidades de ms de 5.000 habitantes.
500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Propietario y ya la pag Propietario y la est pagando Arrendatario Ocupante sin pagar Ocupante sin pagar con perm iso del sin perm iso del propietario propietario 10 % 15 % 13 % 60 %
1%
Se mantienen los propietarios y arrendatarios y crecen los ocupantes que son ms que los inquilinos. Si leemos la distribucin relativa por quintiles vemos la gravedad de la acumulacin de ocupantes (con y sin permiso de los propietarios) en los hogares del 1 y del 2 quintil.
En el 1er. Quintil podemos observar, una menor frecuencia de propietarios e inquilinos y una mayor frecuencia de ocupantes sin permiso. Casi el 30% de los hogares

arrendatarios pertenece a los dos primeros quintiles de ingreso, siendo estos ms frecuentes en los ingresos mayores (25.3% en el quinto quintil) que en los ms bajos (12.6% en el primer quintil).
Las familias que tienen mayores dificultades para acceder a una garanta son aquellas que no cuentan con ingresos de la administracin pblica, a los cuales se les pueda descontar directamente del sueldo, lo que le permitira tener una garanta de la Contadura General de la Nacin. Su alternativa es asociarse a un servicio de garanta privada como ANDA o depositar el equivalente a 5 meses de alquiler en una institucin bancaria. Los principales datos desagregados nos muestran parte del actual y el potencial problema en breve plazo: En Montevideo, existiran 84.000 hogares sin perceptores pblicos sumando arrendatarios y ocupantes con y sin permiso del propietario, mientras que el Interior Urbano se alcanzaba a unos 60.000.
La distribucin por rea geogrfica

La estimacin de la cantidad de hogares arrendatarios por reas geogrficas segn el monto de alquiler o valor locativo muestra el mayor peso en Montevideo.
La mayor cantidad de familias se encuentran dentro del rango mximo de las 24 UR (a la fecha $ 11.132). El MVOTMA actualmente garantiza por un mximo de alquiler de ($9.740). hasta 21 UR
En Montevideo, el valor promedio actual de los nuevos contratos de CGN es de unos $ 5.000 (equivalente a unas 11 UR).
El Alquiler como alternativa de acceso a la vivienda Hogares arrendatarios por tipo de garanta y por zona geogrfica
Entre los hogares arrendatarios, el 72,5% ha firmado un contrato y el 27,5% no suscribi documento formal, sino que el arriendo fue comprometido de palabra. Entre los hogares que cuentan con contrato escrito el 86,5% requiri garanta y el 13,5% firm contrato sin contar con ella. En el pas el 35% obtuvo garanta de instituciones, tales como la Contadura General de la Nacin (CGN) y la Asociacin Nacional de Afiliados (ANDA), en tanto que el 51,5% la obtuvo de particulares; en el caso de Montevideo, la incidencia de las garantas institucionales es mayor que las particulares.
Cabe resaltar que en las familias de menores ingresos el alquiler es el que esta pesando muy por encima que en los otros quintiles.
El Alquiler como alternativa de acceso a la vivienda En el siguiente cuadro vemos que el 40% de los hogares arrendatarios en el quintil 1, pagan ms del 30% del ingreso del hogar, seguido por el quintil 2 en el que afecta a ms de la cuarta parte.
. Seguramente estas cifras son la que obligan a las familias a tomar otras alternativas NO FORMALES de solucin habitacional, tal cual se desprende de la informacin de crecimiento de Asentamientos Irregulares.
El perfil del usuario:
Entre los hogares arrendatarios, el 81,7% de los jefes de hogar son mayores de 30 aos. Entre el total de los hogares del pas cuyo jefe es menor de 30 aos, el 37,2% ocupa la vivienda en condicin de arrendatario. Entre los hogares cuyo jefe tiene entre 30 y 50 aos, el 18 % ocupa la vivienda en condicin de arrendatario. Y entre los hogares con jefatura mayor de 50 aos, el 10 % ocupa la vivienda en condicin de arrendatario.
Hogares por tipo de perceptor Si analizamos los hogares del total del pas, por tramos de ingreso en UR por tipo de tenencia vemos el peso importante de los ocupantes sin pagar ( con o sin perceptores pblicos). Estos son los que tienen mayor riesgo de ir a un asentamiento irregular. Estimamos que los hogares sin perceptores pblicos son el sector que mayormente va a contribuir a incrementar las demandas habitacionales de los prximos aos junto con la formacin de nuevos hogares (unos 8.000 anuales) muchos de los cuales son demandantes con muy bajos ingresos. Es all donde debe orientarse la poltica de garantas de alquileres del Estado ya que es un nicho desatendido por el sector privado sobre todo en los sectores de menores ingresos.
Referencias: a/El hogar no tiene ni jefe ni perceptor en el sector pblico o pasivo (jubilado o pensionista) b/ El jefe de hogar es empleado pblico o pasivo c/ El hogar tiene un perceptor empleado pblico o pasivo, que no es jefe de hogar
Cantidad de Hogares por tramos de ingreso Es de especial inters observar la distribucin de los hogares en el 2009, segn su ingreso ya que si bien la distribucin de los hogares pobres no coincide con la distribucin de los hogares por tramo de ingreso; la forma de acceso a los programas habitacionales es en funcin del ingreso de los hogares y posteriormente se adjudica el subsidio en funcin a la distribucin per cpita de los ingresos declarados.
Del cuadro se desprende que cerca del 30% de los hogares tienen muy bajos ingresos, hasta las 30 UR y otro porcentaje similar estn en el tramo siguiente hasta las 60 UR, los que seguramente contienen muchos de los urgentes demandantes de viviendas.
El Alquiler como alternativa de acceso a la vivienda POBLACIN EN ASENTAMIENTOS IRREGULARES Entre 2004 y 2006 en Montevideo la ciudad formal se redujo en 15.000 personas y los AI se incrementaron en 11.000, dentro de los cuales os los menores de 14 aos son los que aportan el mayor nmero de integrantes.
En resumen a cifras del ltimo recuento: 5% de la poblacin vive en asentamientos irregulares (174.393) 77% estn localizados en Montevideo El 51 % son hombres y el 49 % mujeres. El 38% son nios de 0 a 14 aos. El 26% jvenes de 14 a 29 aos. PRINCIPALES PROBLEMAS DETECTADOS Podemos observar en lneas generales que: Se han detectado migraciones desde la ciudad consolidada hacia las periferias en fenmenos continuos entre censos que acentan los problemas de acceso a servicios y fomentan el deterioro urbano. En los Asentamientos Irregulares. se observa el crecimiento y densificacin, si bien se ha disminuido la forma de acceso por aluvin, contina crecimiento por goteo. Se han precarizado amplias zonas del tejido residencial formal, con un deterioro importante en materia de vivienda y equipamiento urbano especialmente en las periferias. Situacin crtica de los Conjuntos Habitacionales promovidos por el sector pblico, focalizados en sectores de bajos ingresos.
El Alquiler como alternativa de acceso a la vivienda Si bien las investigaciones de la Intendencia Municipal de Montevideo y de consultoras especficas en forma coincidente han detectado una alta rotacin (70%) de mediano plazo ( 4 aos) de las viviendas vacas an existe un alto nmero de viviendas de ellas en el tejido residencial formal, muchas de las cuales tienen problemas de regularizacin nominal. Entendemos que crditos asociados a estimular esa regularizacin facilitara el acceso a mercado formal. El 50% del stock necesita algn tipo reparaciones pequeas y el 18 % medianas o grandes.
EL SISTEMA DE GARANTAS DE ALQUILERES

El pas cuenta con una larga tradicin de sistemas que garantizan el alquiler. Los principales son el de la Contadura General de la Nacin (CGN) y el de la Asociacin Nacional de Afiliados (ANDA) y los depsitos bancarios de garanta.
Servicio de Garanta de Alquileres de la Contadura General de la Nacin (SGA de la CGN)

La Contadura General de la Nacin CGN-, dependiente del Ministerio de Economa y Finanzas cuenta con un Servicio de Garanta de Alquileres SGA-, creado por Ley de la Repblica, desde el ao 1937. Este servicio atiende la demanda de garantas de alquiler proveniente de empleados pblicos activos e inactivos en todo el pas. La Ley permite, tambin, atender la demanda de trabajadores de empresas privadas con ms de 3 aos de permanencia en sus trabajos, previa evaluacin de la Contadura General respecto de la estabilidad financiera de la empresa. No obstante, no ms de 250 empresas hacen uso de este servicio, an cuando no se les cobra por l. En la actualidad la Contadura tiene en cartera unas 35.000 operaciones vigentes (23% del total de los alquileres del pas) y firma mensualmente entre 500 y 600 nuevos contratos. Por el servicio cobra una comisin de 3% mensual tanto al propietario de la vivienda como al inquilino. El servicio incluye la supervisin del contrato, en su fase de apertura y en la de cierre; la cobranza mensual de los arriendos actuando como agente de retencin de los sueldos pblicos-, que se realiza en la forma de descuento de la renta mensual de arrendatario; y los procedimientos de desalojo cuando se producen quebrantos.
La Asociacin Nacional de Afiliados (ANDA)

La Asociacin Nacional de Afiliados, ANDA, tiene 75 aos de existencia como corporacin privada sin fines del lucro. El Servicio de Garanta de Alquileres que ofrece opera desde su fundacin y presenta las mismas caractersticas operativas que se observan en el servicio de la Contadura General. ANDA atiende la demanda de sus asociados que, mayoritariamente son trabajadores y jubilados del sector privado. Esto quiere decir que para acceder a la garanta los beneficiarios deben pagar, adems de la comisin mensual por el servicio, la cuota social mensual que establece la corporacin (lo que puede representar un 10% del alquiler a pagar) Por el servicio ANDA cobra una comisin de 3% mensual tanto al propietario de la vivienda como al inquilino . En la actualidad ANDA tiene una cartera de 15.000 garantas vigentes en todo el pas (7%), ya que cuenta con una red de 42 sucursales, de las cuales 35 se encuentran en el interior.
El Alquiler como alternativa de acceso a la vivienda Depsitos en garanta

Un tercer mecanismo de garanta con, usada en el pas es la exigencia de un depsito en una institucin financiera, previo a la firma del contrato de arriendo. Este depsito, cubre las posibles prdidas del propietario en caso de incumplimiento del pago de alquiler por parte del inquilino y los daos que pudieran ser ocasionados en la vivienda. El monto usual del depsito exigido es el equivalente a un mnimo de 5 meses de alquiler y es el Banco Hipotecario del Uruguay el principal administrador de este tipo de garantas, adems de otros bancos de plaza. En caso de incumplimiento por parte del arrendatario, el propietario debe demostrarle a la institucin depositaria el incumplimiento, y luego puede girar el depsito a su favor.
LA POLTICA DE ALQUILERES DEL MVOTMA

A partir del Plan Quinquenal de Vivienda 2005 2009 se define como objetivo general de la poltica habitacional la creacin de condiciones que viabilicen el acceso y permanencia a la vivienda de todos los sectores de la poblacin, integrada a las dems polticas sociales y al ordenamiento territorial, priorizando los sectores ms carenciados. En el marco del Grupo de Trabajo sobre Alquileres se vio la necesidad de implementar un sistema que contemple una Poltica de Alquileres de largo plazo que involucre a diferentes sectores de ingresos de la sociedad. La implementacin de esta Poltica de Alquileres implicaba crear distintos instrumentos de accin que brindaran una solucin a la problemtica habitacional de las familias involucradas, tomando en consideracin sus necesidades de corto plazo as como sus posibilidades de pago. Asimismo el sistema debera contemplar a los dems sectores involucrados de manera de hacer sustentable las acciones que facilitaran el pasar de una solucin transitoria como puede ser el alquiler a una permanente. En este contexto, el MVOTMA formul una Poltica de Alquileres, como una de las metas que contribuye al cumplimiento del primer objetivo del Plan: Ajustar la oferta de viviendas a las necesidades habitacionales reales, atendiendo tanto a la reorganizacin del stock existente como a la generacin de vivienda nueva. 2 Esta poltica estara definida con la participacin estatal dentro del marco de regulacin y de libertad de contratacin vigente, con el objetivo de permitir el acceso a la vivienda en arrendamiento a un nmero mayor de familias.
El marco institucional
De las lneas de accin propuestas se consider prioritario desarrollar la creacin de una Unidad de Alquileres, en el mbito de la Direccin Nacional de Vivienda que llevara adelante la gestin del Fondo de Garanta de Alquileres FGA, el Fondo de Subsidios de Alquileres y de acciones que procuren la recuperacin del stock. Como resultado de esa prioridad en la Metas del Plan Quinquenal de Vivienda 2005 2009 se establece en el punto 8:
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Plan Quinquenal de Vivienda 2005 2009
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El Alquiler como alternativa de acceso a la vivienda Incentivo a la oferta de viviendas en alquiler con calidades y precios adecuados En tanto se entiende que el arrendamiento es una de las formas posibles de acceso a la vivienda digna, sin modificar el marco dado por ley N 14.219, el MVOTMA establece algunas acciones que acerque esta modalidad a un nmero mayor de familias. Se instrumentar un sistema de garanta de alquileres, coordinando acciones con organismos del estado con competencias ya establecidas, El MVOTMA podr otorgar subsidios parciales o totales, por un perodo acotado temporalmente, que permitan acceder a una vivienda mediante un contrato de arrendamiento entre particulares para casa habitacin del beneficiario y su ncleo familiar exclusivamente. La reglamentacin determinar las caractersticas de los beneficiarios, los montos, la forma de pago y plazos en que se har efectivo el subsidio. Complementariamente, se abrirn lneas de crdito apropiadas para reparacin de viviendas para arrendar. Los crditos estarn condicionados a la disponibilidad de la oferta en alquiler de esas viviendas a la poblacin meta del MVOTMA, en la forma en que se reglamentar.
La construccin de esta nueva poltica habitacional sustentable es planteada como una tarea a abordar durante el quinquenio y desarrollada en los aos siguientes, para lo cual se define un rol rector al MVOTMA, que debe definir polticas que orienten a los otros organismos estatales y al sector privado, as como asumir directamente la atencin de la poblacin en situacin de emergencia social y econmica. Los criterios definidos por el Plan Quinquenal para la construccin de las polticas habitacionales buscan combinar la universalizacin de programas con la asignacin de recursos privilegiada para los sectores de menores ingresos y/o en emergencia social.
Las principales lneas de accin

Se entendieron que podan constituir como grandes lneas de accin de una poltica sustentable los siguientes instrumentos: 1. Fondo de Garanta de Alquileres Un fondo que permitiera garantizar operaciones de alquiler en contratos entre inquilinos y propietarios, realizando la previsin de los eventuales quebrantos para cubrir los costos asociados al incumplimiento del pago de los alquileres y servicios complementarios de la vivienda. Este fondo tambin actuara como garante de las operaciones de subsidos para los casos de emergencia habitacional. 2. Fondo de Subsidio para Alquileres.
Destinado a facilitar el acceso a una solucin habitacional transitoria a las familias en condiciones de alta vulnerabilidad, procurando integrarlas a programas definitivos sustentables y acordes a la realidad de los destinatarios. 3. Fondo de Co-Garanta. Permitira la complementacin de garantas de instituciones financieras que deseen entrar en el sistema de garantas respaldando los fondos acorde a la evolucin de la
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El Alquiler como alternativa de acceso a la vivienda cartera en riesgo de las mismas. Sistema acordado originalmente con una cooperativa de ahorro y crdito, sin ejecucin a la fecha. 4. Programa de recuperacin de stock habitacional. Destinado a incrementar el nmero de viviendas volcadas al mercado de alquileres, con el fin de crear incentivos que favorezcan a los propietarios de viviendas para que las vuelquen en alquiler a la poblacin objetivo del Ministerio a travs de una poltica de
estmulos.
Anlisis de la legislacin nacional de alquileres.
Implica la conformacin de instancias regulares para de la articulacin de los distintos actores, que evalen en forma peridica la situacin del mercado y monitoree las variaciones del mismo, con el fin de determinar si resulta necesario la modificacin de la normativa vigente o la incorporacin de nuevas propuestas en la legislacin. 6 Crear un Registro nico de Beneficiarios de los programas de vivienda
Con el fin de evaluar y controlar los recursos que asigna la sociedad para su funcionamiento, evitando la superposicin de soluciones de los distintos programas del estado.
El marco legal
La actual poltica de Alquileres tiene como respaldo a su desarrollo: La Ley N 17.930, de 2006, que aprueba el Presupuesto Nacional para el Plan Quinquenal de Vivienda el perodo 2005 2009, introdujo modificaciones a la 1ra. Ley de Vivienda, N 13.728 e incluye la poltica de alquileres disponiendo mecanismos que permiten otorgar subsidio a familias que accedan a la vivienda mediante un contrato de arrendamiento entre particulares. La Ley N 18.046, sobre Rendicin de Cuentas y Balance Presupuestal Ejercicio 2005, se refiere a la poltica de arrendamiento y dispone facultades al Poder Ejecutivo para percibir cobros provenientes de los beneficiarios que accedan a la vivienda en calidad de arrendamiento, definir el funcionamiento de la poltica, determinar montos, formas de pago, plazo y condiciones y faculta la utilizacin de estos recursos en retroalimentar el Fondo de Garanta de Alquileres. La Ley N 14.219, de 1974 que regula el rgimen de arrendamientos y norma los desalojos y lanzamientos. Esta ley dispone la libre contratacin entre las partes y fija un sistema automtico de reajuste, basado en la variacin del ndice medio de salarios a travs de la Unidad Reajustable (UR). Por ltimo, la Resolucin Ministerial N 712, de 2006, crea la Unidad de Alquileres en el MVOTMA, como unidad especializada dependiente de la DINAVI.
Es importante tener en cuenta que en Uruguay existe una tradicin de un importante mercado de alquileres, forma de acceso que es percibida positivamente por la poblacin. Esta aseveracin es corroborada en el Plan Quinquenal de Vivienda 2005 2009, que expresa que se entiende el arrendamiento como una de las formas posibles de acceso a una vivienda digna. El Plan se propone acciones de incentivo al mercado de alquileres, tanto del lado de la demanda como de la oferta, como una de las medidas tendientes a lograr los objetivos planteados.
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Los objetivos
La Poltica de Alquileres plantea como poblacin objetivo del sistema de garanta a las personas con ingresos formales o informales de hasta 100 UR lquidos, es decir su cobertura es muy amplia y alcanza hasta el 8 decil de ingresos. Para los subsidios el ingreso lquidos mximo a contemplar es de hasta las 45 UR. La poltica se propone instalar este sistema unificado de garantas, sin interferir con los dos sistemas ms importantes existentes fuera del MVOTMA: el Servicio de Garantas de Alquileres de la CGN y el del ANDA, sino ms bien complementndose con ellos y aprovechando su experiencia y capacidades. Se comenz en diciembre de 2006 con la implantacin de un Plan Piloto para monitorear su operacin, recoger la experiencia y evaluar su impacto. Se desarroll bsicamente en el rea metropolitana y actualmente ya se esta extendiendo al resto del pas, en la medida que se van creando las condiciones operativas que se requieren a nivel local. El plan piloto ha tenido un volumen de operaciones pequeo, de modo de evaluar las necesidades y potencialidades del MVOTMA, su nivel de insercin en el mercado y sobre todo procurando no impactar en los precios. El sistema de garanta y subsidio de alquileres del MVOTMA parte de la base que la poblacin que atiende tiene una condicin general de vulnerabilidad, por lo que se da especial importancia a iniciar el proceso de informacin y anlisis al solicitante en el propio MVOTMA. Para el caso de los subsidios el objetivo es facilitar el acceso a los sectores en condiciones de vulnerabilidad de una vivienda digna sin comprometer la satisfaccin de necesidades y derechos fundamentales bsicos.
Garantas individuales
El procedimiento de acceso a la garanta
Se realiza un primer acercamiento de los interesados a solicitar informacin, a partir del cual se inicia un proceso de anlisis y seleccin, centrado en determinar el nivel de ingresos y gastos de la familia y la probabilidad de estabilidad de su situacin financiera. Durante este proceso tambin se verifica el cumplimiento por parte del interesado de los requisitos para ser sujeto de la garanta. A continuacin, el proceso pasa a un segundo anlisis, en que se profundiza en la verificacin de los datos y aplicar los criterios de recomendacin sobre la capacidad de pago de las familias. El anlisis da por resultado un monto de alquiler sugerido y una recomendacin favorable o desfavorable de otorgar la garanta. El paso siguiente es formalizar el otorgamiento de la garanta, a travs de la emisin de un Certificado de Garanta de Alquiler, previo depsito en el BROU por nica vez por parte del beneficiado del equivalente al 24% desmonto mensual a garantizarse. El Certificado de Garanta tiene una vigencia de 2 meses (ms 1 mes por nica renovacin), durante los cuales el beneficiado debe encontrar una vivienda cuyo alquiler sea compatible con el monto de la garanta. El beneficiado puede buscar y escoger la vivienda en forma particular o a travs de una inmobiliaria. Dependiendo de su nivel de ingresos, una vez escogida la vivienda y pactado el precio, el beneficiado debe dirigirse a la CGN para formalizar el contrato. Esta institucin verifica las condiciones de habitabilidad a travs de un inventario y el precio de la vivienda y proceden a formalizar el contrato y a disponer los procedimientos para el pago mensual del alquiler y los derechos correspondientes el que se har a travs de una red de cobranzas particular.
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La garanta tendr vigencia hasta el plazo contractual del arriendo, pudiendo interrumpirse a solicitud del beneficazo o por incumplimiento de ste a las condiciones de la operacin. El sistema prev mecanismos de reclamos y solucin de controversias en caso que la vivienda o el arrendador no cumplan con las condiciones estipuladas en el contrato. La garanta caduca con la efectiva entrega de la vivienda o ante el desalojo en caso de incumplimiento del arrendatario. El sistema incluye los procedimientos para la renovacin de la garanta, ya sea automticamente o a travs de la realizacin de un nuevo proceso de postulacin y seleccin, el que tendr en cuenta la historia anterior del solicitante.
Garantas institucionales
Una segunda modalidad del sistema de garanta de alquileres es otorgar la garanta a instituciones sin fines de lucro, que utilizan la garanta para arrendar locales para su funcionamiento. Las instituciones que se presenten debern tener convenios firmados con otros Ministerios, (Ministerio de Desarrollo Social MIDES o Ministerio de Salud Pblica -MSP), respaldando programas de atencin a familias en caso de emergencia habitacional, violencia domstica, con el seguimiento continuo y rutas de reinsercin social. El diseo incluye un sistema de monitoreo y control de gestin de la institucin realizado por el Ministerio que promociona el Programa y que deriva a la institucin a garantizar.
Los Subsidios para alquilar

El subsidio de alquileres ha sido planteado en la actual poltica como un instrumento complementario a las garantas, de carcter temporal, para el apoyo a familias en situacin de vulnerabilidad social. Su objetivo es facilitar a estas familias el acceso a una vivienda digna, sin comprometer la satisfaccin de necesidades y derechos fundamentales bsicos. La poblacin meta son los hogares con ingresos hasta las 45 UR, destinados a familias en extrema vulnerabilidad y en los casos de emergencia habitacional por violencia domstica, enfermedades o situaciones extremas cuyos jefes tengan menores o discapacitados a su cargo. El subsidio parcial, se pretende orientar adems a inquilinos con contrato vencido, afectados por orden de desalojo o lanzamiento, como una manera de usarlo como un instrumento de prevencin de los asentamientos precarios. Se pretende brindar una atencin integral a las familias, de modo de garantizar el proceso de salida de su situacin en un perodo de tiempo y posibilitar su integracin a programas definitivos sustentables y acordes a su realidad. Para ello se establecer un sistema de monitoreo y seguimiento a las familias adjudicatarias de un subsidio al alquiler, a cargo de un equipo tcnico responsable del proceso de fortalecimiento de su capital social, como condicin indispensable para su salida de la transitoriedad. 3 La poltica de alquileres plantea la aplicacin de subsidios al alquiler en dos modalidades: a) En un subsidio total para el apoyo a familias en situacin de alta vulnerabilidad social, en que el subsidio al alquiler juega un papel transitorio y subordinado a otras polticas sociales. En estos casos, el otorgamiento del subsidio depende de la derivacin de las familias desde instituciones que abordan el problema principal de esas familias: violencia intrafamiliar o situaciones catastrficas de salud. La vivienda ser arrendada directamente por la familia
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beneficiada, con la garanta del MVOTMA. El plazo del subsidio es no mayor a dos aos dependiendo ello del seguimiento social.
b) un subsidio parcial, para aquellas familias de ingresos bajos, insuficientes para pagar el alquiler, en que se entrega, el que se define como un instrumento complementario a la garanta. La familia arrienda la vivienda por 1 o 2 aos y paga el alquiler en forma parcial. Una tercera modalidad a desarrollarse en este quinquenio es el arrendamiento con Opcin a Compra, destinado a Familias numerosas con ms de 5 integrantes con ingresos entre 15 y 60UR con menores y/o persona con capacidades diferentes a cargo. La vivienda se financiar mediante un pago mensual de hasta 32 meses, -mnimo 15 mesesen forma de reintegro fraccionado del monto del ahorro previo solicitado (entre el 8% y 10% del valor total de la vivienda). El pago mensual que no afectar ms del 25% de los ingresos declarados por la familia. Es de destacar que en el programa Atencin Primaria Habitacional APH-, se atender especialmente a los hogares con ingresos de hasta 15 UR con menores a discapacitados a cargo en situacin de vulnerabilidad socio habitacional.
Subsidio para jubilados y pensionistas Una mencin especial para el rgimen de subsidios administrado por el Banco de Previsin Social, organismo que administra el rgimen de jubilaciones y pensiones del estado, el cual ha instrumentado inicialmente desde el MVOTMA un sistema de subsidios para jubilados con ingreso inferiores a las 12 UR ($ 5.565), en localidades con menos de 2.000 habitantes. Surge como alternativa rpida y econmica a la ley que obliga al Estado construir viviendas para ese tramo de ingresos a travs de un Fondo denominado de Pasivos. A la fecha ha entrega unos 300 subsidios de carcter permanente a los beneficiados.
Cobertura de la garanta
En la actualidad las garantas que se administran a travs de la CGN cubren el pago del alquiler, el valor de los daos menores a la vivienda y los consumos bsicos. Por lo que se refiere a la modalidad de administracin, la garanta que opera en el marco del convenio entre el MVOTMA y el MEF, a travs de la CGN, contempla un mecanismo de pago previo por parte del MVOTMA, que asegura a la CGN los fondos para pagar oportunamente el alquiler al propietario, independiente de si el arrendatario paga oportunamente o no. Este procedimiento hace que los propietarios y los agentes inmobiliarios sean ms receptivos y oferten las viviendas bajo este sistema el cual es igual al que actualmente tiene la CGN para con los funcionarios pblicos. En relacin como los costos de administrar las garantas, el FGA paga, junto con los montos que garantizan el alquiler, una comisin del 3% a la CGN por su gestin, suma que posteriormente es cobrada al arrendatario y reembolsada al FGA. Los inquilinos pagan su alquiler mensualmente en una red de cobranza privada.
Vigencia de los contratos de alquiler

La vigencia de los contratos de alquiler es por 1 ao con opcin a 2, ms 1 ao adicional para el buen pagador. Si el arrendatario se mantiene pagando en ese perodo no tendr reclamos por parte del propietario, si interrumpe el pago, lo que corresponde, es implementar el procedimiento de desalojo.
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En este aspecto, los procedimientos deben tener como propsito minimizar los costos de los quebrantos, lo que incluye los alquileres impagos y los gastos complementarios a la vivienda, como ser los gastos comunes o impuestos.
Costos a los beneficiarios

El FGA cobra por nica vez el 24% del monto mensual garantizado, que debe ser depositado en forma previa a la emisin y entrega del Certificado de Garanta. Mensualmente debe pagar el 3% de gastos de administracin a la CGN y el equivalente a 1 dlar para el costo de la red de cobranzas.
La recuperacin del stock habitacional

Teniendo en consideracin el stock de viviendas desocupadas susceptible de ser incorporado al mercado de alquileres, la poltica se plantea adoptar medidas de incentivo a los propietarios para recuperar o reparar sus viviendas y ponerlas en el mercado. Las estadsticas y estudios disponibles ponen el foco de este punto en las 55.000 viviendas desocupadas por otra razn. Son viviendas que no son de temporada, no estn en proceso de terminar su construccin, no estn en el mercado ofrecidas para alquiler o venta. Las viviendas se han ido deteriorando hasta un punto que hoy no es posible volver a habitarlas sin incurrir en significativas inversiones para repararlas Los propietarios originales fallecieron y hoy existe un problema no resuelto de sucesin, que ha paralizado las decisiones sobre volcar las viviendas al mercado Los propietarios mantienen deudas por tributos fiscales o municipales Las viviendas han cambiado de uso, transformndose en comercios u depsitos. Las viviendas se encuentran ocupadas por intrusos
Para lograr que esas viviendas desocupadas se vuelquen al mercado se requerir desarrollar una variedad de acciones de estmulos, de acuerdo a la situacin en que las mismas se encuentren. A modo de ejemplo, el MVOTMA, suscribi recientemente un convenio con la Fundacin Bianchi Ardoino - Danero para financiar la reparacin de viviendas de propiedad de la Fundacin, que sern ofrecidas en alquiler a beneficiarios del Sistema Integrado de Garantas de Alquileres. Esta Fundacin es propietaria de unas 600 viviendas y se estima que alrededor de 200 requieren reparaciones. Actualmente la Fundacin ha presentado 6 proyectos al MVOTMA, para reparar cerca de 100 inmuebles, que tiene un costo total estimado de las reparaciones de $26,2 millones (algo ms de US$ 1:100.000). El financiamiento de las reparaciones ser cubierto completamente con fondos del MVOTMA. El convenio establece que se procurar que el pago de los crditos sea amortizado mediante la cesin del arriendo de las propiedades.
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PRINCIPALES RESULTADOS OBTENIDOS de la UNIDAD DE ALQUILERES
En casi 3 aos de ejecucin se observa una tendencia positiva en el otorgamiento de garantas, con una perspectiva de colocacin anual de contratos y certificados entregados. El 96% de los contratos son en Montevideo, concentrndose el 4% restante en su mayora en Canelones y algo menor en San Jos, esto plantea un desafo para el ao siguiente de alcanzar una cobertura geogrfica nacional. A fines de junio de 2010 se realizaron unos 1.500 contratos de lo cuales 1.170 se encuentran vigentes. Las garantas institucionales son 5 y abarcan a unas 40 familias en extrema vulnerabilidad especialmente vinculados a Programas de violencia domstica. Por otra parte se entregaron unos 25 subsidios individuales por emergencia habitacional y unos 100 subsidios para estudiantes universitarios del interior del pas
Las garantas se entregan en un plazo promedio de unos 5 das y los subsidios con 48 hs. lo cual hace una solucin rpida y eficaz a la hora de tenerla como solucin habitacional. Cabe agregar que construir 1.500 viviendas nuevas a U$S 45.000 c/u, implicara para el MVOTMA una inversin de unos U$S 67,500.000, con procesos de licitacin de 24 meses. Todo el fondo destinado a garantas es de U$S 1:500.000, lo que alcanzara a unos 8.000 contratos de alquiler con un nivel de quebrantos del 5%.
La calificacin de cartera
A diciembre de 2009 la revisin anual de la cartera vigente indicaba:
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El Alquiler como alternativa de acceso a la vivienda Como se puede apreciar un alto porcentaje del 86% paga regularmente y pocos llegan al tercer mes de atraso lo que implica el pasaje a las instancias judiciales de trmites de desalojo. Solo el 0.8% estaba en quebranto y el 2,1% estaba en riesgo de caer. Los depsitos correspondientes al 24% del monto mximo del alquiler a garantizar alcanzaba al$ 2.191.378, lo cual daba cobertura a los $ 340.12 de quebrantos que el sistema acumulaba. Esto hace pensar en la posibilidad de que el Fondo de garanta sea efectivamente sustentable. A agosto de2010, el seguimiento de cartera no refleja modificaciones sustanciales de las relaciones de estos indicadores. Si consideremos la lnea de pobreza per cpita en unos $6.000 y el nmero del integrantes promedio del hogar garantizado por el FGA, en 2.25 personas, el ingreso de los familias en la lnea de pobreza sera de unos $13.500. Los resultados sobre una muestra de 422 contratos del perodo marzo setiembre de 2009, muestran que el 19 % de los trmites realizados se acumulan hasta las 30 UR ($13.795), el 31 % entre 30.01 hasta las 45 UR ($ 20.693) y el 50 % se acumula entre 45.01 UR y 100 UR ($ 45.984).
RESULTADOS PROYECTADOS 2010 - 2014 La suma de las disponibilidades de los 2 fondos ascienden a U$S 1:959.045, U$S1.443.371 del Fondo de Garanta U$S 515.674 del fondo de Subsidio. Se estima llegar a fin del ao 2010 a entregar unos 12 certificados diarios, (240 mensuales, 2.880 anuales), lo que permitira firmar efectivamente unos 2.300 contratos anuales. Se proyecta a partir del ao 2011, alcanzar el nmero de contratos por subsidio de alquiler hasta 300 anuales. Se pretende extender el servicio al interior del pas. Para ello contamos adems del acuerdo con la CGA-SGA con el convenio firmado con las Confederacin de Cooperativas de Ahorro y Crdito CUCACC-en el mes de diciembre 2009, cuyas 29 cooperativas asociadas tienen una insercin en cada localidad que permitira acceder a un nmero importante de sus 450.000 familias socias a una solucin habitacional a travs de la garanta de alquiler.
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El Alquiler como alternativa de acceso a la vivienda Con la actual disponibilidad de fondos en el FGA indicara:
A febrero de 2010 con 1.924 garantas otorgadas y 1.120 contratos firmados se prev un quebranto del 5 % (5 de cada 100) por un total de U$S 317.364. Cada quebranto le cuesta al estado unos U$S 2.300 . Esto permitira unas 7.802 coberturas adicionales para alquileres promedios de $ 4.800 (U$S 240)
ALGUNAS BREVES CONCLUSIONES :
La oferta del Estado en los programas de construccin de vivienda nueva tienen costos y tiempos muy elevados, por consiguiente demandan mayores porcentajes de subsidio, por tanto llegan a menos familias. El pas no tiene capacidad para seguir incrementando el stock al ritmo del crecimiento natural de los hogares nuevos. El sistema de garanta y subsidios de alquiler, conforma un modelo de gestin sustentable y de gran impacto en el marco de las polticas sociales que sin duda no dejar de desarrollarse en el pas. Con una menor inversin se da cobertura a muchas familias de forma inmediata, facilitando la incorporacin de familias de ingresos medios y bajos a barrios consolidados de la trama urbana equipada con los servicios necesarios El nuevo Programa de Atencin Primaria Habitacional PAPH-, refuerza las posibilidades objetivas de ampliar la experiencia generada en la Unidad de Alquileres, para facilitar el acceso a una solucin transitoria pero estable y adecuada a las posibilidades y necesidades de las familias. Permitir poder informar, orientar y asesorar sobre el abordaje que habilite la consolidacin de un sistema de deriva de otros organismos en un programa integral para las familias que viabilicen su posterior integracin en programas definitivos.
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El alquiler como alternativa de acceso a la vivienda

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Ver www.mvotma/dinavi/credimat y www.mvotma/dinavi/fga

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