UNIAPRAVI

XLVI CONFERENCIA INTERAMERICANA PARA LA VIVIENDA

Panel: Polticas para Reconformar el Financiamiento de Largo Plazo a travs del Mercado de Valores
Exposicin: La experiencia en Chile
Expositor: Francisco J. Vergara Gutirrez Director y Gerente General Hipotecaria La Construccin Presidente Asociacin Gremial de Agentes Administradores de Mutuos Hipotecarios Endosables, CHILE

Stock de crditos hipotecarios como porcentaje del PBI

18% PIB en M.MM USD % Creditos Hipotecarios respecto a PIB 200
Miles de MM USD

20%

CHILE: PIB vs Crditos Hipotecarios

250

16% 14% 12%

10%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

150 100 50
0

Fuente: Banco Central de Chile, SBIF

Fuente: Hypostat, Bancos Centrales

En Chile el stock hipotecario, medido como porcentaje del PIB, ha evolucionado desde un 10% en 2000 hasta un 20% a fines del 2010 (distante an de pases desarrollados), impulsado principalmente en base a un mercado de valores

Breve Historia
Fecha
Antes de 1960 1960 - 1977

Acontecimiento
Financiamiento Banco del Estado y Cajas de Previsin

Caracterstica
Crditos a Tasas Nominales, con tasas de inflacin de moderada a alta

Creacin del Sistema Nacional de Ahorro y Prstamo (SINAP ) Creacin de las Letras Hipotecarias
Se crean las AFP: Cuenta de capitalizacin para la previsin Se crean las Administradoras de MHE Modificacin de la Ley 18.045 del Mercado de Valores Ley de Arrendamiento con promesa de compraventa (Leasing)

Monopolio de los crditos reajustables. Captaciones a corto plazo y colocaciones a largo plazo.
Se termina monopolio del SINAP. Inversionistas Banco Central y Cajas de Previsin Creacin de un mercado profundo de Capitales. Necesidades de inversin de largo plazo. Renace el mutuo como instrumento de financiamiento habitacional Se crea la securitizacin Se crean las Sociedades de Leasing

1977

A partir de 1981 1988 1994 1995

Mercado de Financiamiento Habitacional en Chile

Concepto de mercado primario y secundario Por mercado primario hipotecario se entiende aquel en el cual se otorgan los crditos hipotecarios a los compradores o usuarios de las viviendas Mercado Secundario es aquel donde los emisores de hipotecas venden los crditos, a inversores institucionales que cuentan con fondeo a largo plazo como las Administradoras Fondos de Pensiones (AFP) o Compaas Seguros de Vida (CSV). Cmo opera el Proceso de Financiamiento Habitacional? Comprador vivienda Institucin que otorga Financiamiento Mercado de Valores Las instituciones que otorgan Financiamiento Habitacional, son todas PRIVADAS: Bancos (incluye BancoEstado, la nica institucin no privada) Agentes Administradores de Mutuos Hipotecarios Endosables Sociedades de Leasing Habitacional Cajas de Compensacin Cooperativas de Ahorro y Crdito Inversionistas Institucionales

Estructura del Mercado Secundario de Hipotecas

Jubilados Compaas de Seguros Trabajadores Jubilados Adm. Fondos de Pensiones Inversionistas Varios Fondos de Inversin Otros Inversionistas (Incluidos Bancos)

Letras Agentes administradores

Bonos

Securitizacin Sociedades de Leasing

Bonos Cajas Compens. Cooperativas

Bancos

Deudores

Recursos de los Inversionistas a Diciembre 2010

AFP Valores en millones Letras Hipotecarias Mutuos Hipotecarios Bienes Races no habitacionales Cuotas Fondos Inversin Inmobiliaria Acciones S.A. Inmobiliarias Ttulos de Deuda Securitizada * Lmite Global Leasing Habitacional
Fuente: SVS * : 75% de estos fondos son obligaciones de Rentas Vitalicias

Compaas de Seguros de Vida US$ 40.959* 5% 10% 11% 2% 3% 14% 40% No

US$ 148.437 2% No No Sin Sin 7% 0% - 30% No

Mercado de Valores
Factores adicionales que dan sustentabilidad al Sistema Inversionistas Institucionales Originadores no bancarios Clasificados, Supervisados y Regulados Certeza jurdica de ejecucin de la garanta Hipoteca es prioritaria por sobre otras acreencias En Chile la deuda es por el monto insoluto mas gastos (no por el valor de la vivienda en caso de depreciacin) Desde el ao 2001 el crdito para compra de viviendas con Subsidio ya no lo otorga el Ministerio de Vivienda Para encantar a los bancos e Instituciones Financieras el Estado, adems de subsidiar la demanda, entrega ciertas garantas que resguardan al Inversionista Institucional Si bien casi el 80% de los crditos para viviendas bajo 1.000 UF (MUS$ 46), estn atendidos por BancoEstado, las condiciones de Subsidio y garantas adicionales han impulsado iniciativas para acercar las Fondos de Pensiones a estos segmentos
7

Poltica Habitacional en Chile

Grupo
Grupos Vulnerables Grupos emergentes Quintil de Ingreso Q1 Q2 hasta Valor Vivienda

UF
600

MUS$
27 27 a 45

Poltica Habitacional Vivienda sin Deuda Subsidio Habitacional Subsidio Habitacional

600 a 1.000

Grupos medios

Q3

1.000 a 2.000

45 a

90

Los quintiles de ingreso 4 y 5 acceden a un mercado competitivo de financiamiento habitacional sin subsidios Los crditos otorgados para compras de viviendas con Subsidio Habitacional tienen adems, para los originadores, las siguientes ventajas o garantas: Subsidio Implcito: cubre la eventual diferencia en la venta de la Letra Hipotecaria Subsidio a la originacin: para crditos inferiores a 500 UF ( MUS$ 22.5) Seguro de Remate: el estado garantiza eventual prdida del acreedor en caso que remate no cubra saldo deudor y gastos

Algunas caractersticas del Subsidio Habitacional

600 550 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0

Valor del Subsidio

2000 1750 1500 UF 1250 1000 750 500 250 0

Composicin Financiamiento Vivienda

Credito Ahorro Subsidio

Subsidio (UF)

Valor Vivienda (UF)

100% 90% 80% 70% 60% % 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Valor Vivienda (UF)

% Deuda / Garantia
100% 80%
% 60% 40% 20% 0% 1000 1200 1300 1400 1500 1600 1700 1800 1900 2000

% Cobertura Seguro de Remate

1000

1200

1300

1400

1500

1600

1700

1800

1900

Valor Vivienda (UF)

Valor Vivienda (UF)

2000

800

600

700

900

1100

600

700

800

900

1100

Instrumentos de Financiamiento Habitacional

En el mercado Chileno existen 4 instrumentos: Letras de Crdito Hipotecario (LC) Mutuo Hipotecario No Endosable (MH) Mutuo Hipotecario Endosable (MHE) Leasing Habitacional (LH)

La casi totalidad de los crditos se otorgan con las siguientes caractersticas: en unidad reajustable por inflacin (Unidad de Fomento o UF) A plazos entre 8 y 30 aos; el estndar es a 20 aos)
Los 4 instrumentos contemplan obligatoriamente: Seguro de desgravamen Seguro de Incendio Sismo Seguro de Cesanta (obligatorio para los crditos asociados a viviendas con Subsidio Habitacional y opcional para el resto)

Alicante

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Financiamiento Habitacional: participantes de industria

Institucin

Ente Productos Fiscalizador

SBIF* Letras Mutuos Hipotecarios No Endosables Mutuos Hipotecarios Endosables

Bancos

Mutuarias
Compaas de Leasing Habitacional Cooperativas

SVS**
SVS** SBIF*

Mutuos Hipotecarios Endosables

Leasing Habitacional Mutuos Hipotecarios No Endosables

Cajas de Compensacin

SUSESO*** Mutuos Hipotecarios Endosables

Originadores normados, fiscalizados y supervisados por el Regulador productos profusamente regulados

* SBIF: Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras ** SVS: Superintendencia de Valores y Seguros ***SUSESO Superintendencia de Seguridad Social

Alicante

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Crdito Hipotecario con Letras de Crdito

prstamo letra

Son instrumentos de crdito de largo plazo deudor Banco inversionista emitidos al portador, por idntico monto y plazo que el prstamo, denominados en una moneda de valor constante, la Unidad de Fomento (UF) que se indexa por inflacin, tienen un tope de 75% de financiamiento. Se transan en la Bolsa de Valores Tambin pueden ser adquiridas por el propio banco o un tercero relacionado, obtenindose as los recursos que financian el crdito otorgado al deudor

Comentario: El precio que se obtiene por la venta de estas letras vara de acuerdo a las condiciones del mercado, por lo que puede generarse una diferencia entre el valor de la letra ("valor par") y el precio al que sta se transa.

Letras Hipotecarias
Desde el punto de vista del Deudor: Emitidas solamente por Bancos y Sociedades Financieras. La cuota o dividendo que paga mensualmente el deudor es reajustado por inflacin (UF), ms los intereses de las letras y la comisin del Banco. Necesita vender las letras para obtener el dinero. Existe el riesgo de prdida de valor por venta bajo la par, lo que se traduce en un pago anticipado de intereses y/o capital. Desde el punto de vista del Inversionista: Se transan diariamente en el mercado secundario. Tenedor recibe trimestralmente Intereses y Amortizaciones. La comisin del Banco, cubre la administracin y venta de Letras. Para el inversionista el riesgo es el riesgo del emisor (los Bancos no han quebrado en la Historia reciente). En caso de quiebra del Banco existe normativa que da prelacin a la cartera de letras para con los inversionistas:
En caso de quiebra, el liquidador forma un balance separado con los prstamos para la vivienda con LH (activos) y las LH emitidas (pasivos) y este balance se puede licitar entre otros bancos. El traspaso tambin incluye las hipotecas asociadas a esos prstamos

Mutuo Hipotecario Endosable

Mutuo Hipotecario Endosable = prstamo

Deudor

Inversionista

Es un prstamo en pesos, o pesos reajustables (unidades de fomento) Est sustentado en una escritura del contrato (Contrato de Mutuo) Se transa en el mercado a travs de un endoso El solicitante del crdito recibe el total del monto aprobado No se genera diferencia como puede ocurrir con las letras hipotecarias Son emitidos por entidades especializadas llamadas Agentes Administradores de Mutuos Hipotecarios Endosables (AAMHE) o Mutuarias y tambin por los bancos del sistema financiero El monto del prstamo puede alcanzar hasta el 80% del valor de la propiedad

Mutuos Hipotecarios Endosables

Desde el punto de vista del Deudor: Son emitidos por Bancos, Sociedades Financieras y Administradoras de Mutuos Hipotecarios. Es un crdito expresado en dinero ( no hay letras u otros instrumentos que vender). No existe comisin de otorgamiento. La tasa del mutuo es el inters real anual a pagar. Desde el punto de vista del inversionista El mutuo se vende a Compaas de Seguros de Vida. Es una excelente alternativa de calce de obligaciones en moneda y plazos. Constituye una excelente alternativa de largo plazo por su rentabilidad. Riesgo del inversionista es el riesgo del deudor y riesgo de la garanta (relacin dividendo/renta).

Comparacin Mutuo vs. Letra

Para el Inversionista

Mutuos Hipotecarios Endosables

Letras Hipotecarias Calidad del Deudor, de

Riesgo

Calidad del Deudor y

de la Hipoteca

la Hipoteca ms
Solvencia del Banco Emisor

Prepago

Directo Riesgo de No pago es del inversionista

Por Sorteo

Morosidad

Es Riesgo del Banco

Mutuo Hipotecario No Endosable

En este caso el Banco financia el prstamo con recursos propios, A diferencia del anterior no puede ser transferido mediante endoso. La caracterstica particular y que resulta atractiva para los potenciales tomadores es la posibilidad de financiar hasta el 100% del monto solicitado, No tiene el lmite del 75% o el 80% sobre el valor de la vivienda como en los instrumentos anteriormente descritos.

Leasing habitacional
Titular Aporte Arrendatario Pago de Arriendo Sociedad Inmobiliaria Arrendadora Institucin Recaudadora Amortizacin o pago de la vivienda Fondos Vivienda

Cmo se es propietario con el Leasing Habitacional? Usuario

Contrato de Compraventa
Vivienda Sociedad Inmobiliaria Cuenta Individual: 100% de la venta prometida

Institucin Recaudadora

Precio de la Vivienda

Cuenta Individual

- En principio no es un crdito sino que permite la posibilidad del deudor de adquirir una vivienda en el futuro. - Sirve para transformar el gasto de alquiler mensual en un aporte que a largo plazo permite a los arrendatarios convertirse en propietarios de una vivienda nueva o usada

Comparacin Mutuo vs. Leasing

Mutuo Propietario Deudor Fija desde el comienzo en un plazo fijo Hipoteca Leasing Sociedad Inmobiliaria Fija desde el comienzo en un plazo fijo Bien Raz

Cuota - Plazo

Garanta

Uso y Goce

Propietario

Arrendatario

Comparacin Alternativas Financiamiento Habitacional

Caracterstica Emisor Transabilidad Riesgo p Invers. Costo final Tipo de servicio Dda/Gta mx. Letra
Bancos Si Emisor Tasa + comisin General 75% 20 Fija-fijo 8/12 mes/ao

Mutuo NO Endosable
Bancos No Tasa General 100% Sin lmite Segn ctto Siempre

Mutuo Endosable Bancario

Bancos Si Deudor + Hipoteca Tasa General 80% 30 Fija-fijo Siempre

Mutuaria
Administradoras de giro especfico
Si Deudor + Hipoteca Tasa Especializado 80% 30 Fija-fijo Siempre

Leasing
Sociedades de giro exclusivo
Si Deudor + bien raiz Tasa Especializado 100% 20 Fija-Fija Siempre

Plazo mx. aos

Cuota-plazo Prepago

Crdito recibido
Propiedad Uso y goce

88%-100%
Deudor Deudor

100%
Deudor Deudor

100%
Deudor Deudor

100%
Deudor Deudor

100%
Soc. Inmobiliaria Arrendatario

De inters para el Inversionista

De inters para el Deudor

20

Actores relevantes del mercado

Bancos El Financiamiento Habitacional representa para los bancos un pilar fundamental, no solo de ingresos, que no son los mas importantes, sino por los clientes altamente fidelizados. El sector habitacional juega un rol importante en los negocios y la estabilidad de la banca. En efecto, cerca de un 20% de los activos de la banca corresponden a prstamos hipotecarios para la vivienda y representa el 85% del monto global de crditos al sector Otros Actores del mercado Administradores de Mutuos Hipotecarios Endosables Sociedades de Leasing Habitacional Cooperativas Cajas de Compensacin Inversionistas M secundario Pese a crecer en trminos absolutos, continan siendo marginal en relacin a los crditos hipotecarios bancarios para la vivienda. En el caso de las Cajas de compensacin empezaron a operar desde el ao 2010 En los ltimos aos, la cartera hipotecaria se ha caracterizado por una evolucin positiva en los indicadores de riesgo y calidad de la cartera.

Composicin del financiamiento SBIF - SVS

% participacin por instrumento en el flujo de cada ao en MM UF
200 150 100 50 2% 8%
67% 14% 9% 2% 12% 3% 12% 53% 21% 11% 10% 18% 58% 57% 57% 61% 1% 9% 20% 13% 1% 1% 13% 20% 8% 2% 13% 15% 9% 71% 76% 12% 6% 10% 1% 11% 5% 7% 1% 13% 3% 24% 60% 0% 7% 1% 32%

LEASING MHE SVS LETRAS SBIF MHE SBIF MHNE SBIF

60%

2001 1,200 1,000 800 600 400 200 1% 8% 64% 15% 12% 2% 9% 62% 15% 13%

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

% participacin por instrumento en el Stock a dic cada ao en MM UF 2%

2% 2% 2% 2% 11% 33% 9% 44% 52% 11% 27% 8% 11% 21 8% 64% 68%

2% 7% 10%

2%

11% 16% 7%

10% 13% 7%

LEASING MHE SVS LETRAS SBIF MHE SBIF MHNE SBIF

17%

2% 10%
59% 12% 17%

11% 42% 10% 35%

64%

58%

Fuente: SBIF, SVS, MINVU

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

2001

2002

2003

Mercado de Financiamiento: Stock SBIF - SVS

STOCK CANTIDADES Composicin Total Colocaciones Mercado 2001-2011. Stock por ao (MUF)
Ao 2001 2002 2003 2004 2005 2006 MHNE SBIF 39.383 46.799 67.496 172.565 258.088 339.039 MHE SBIF 49.346 51.792 48.909 49.509 52.823 51.164 LETRAS SBIF 210.121 217.743 237.993 205.275 192.538 179.629 MHE SVS 26.384 31.580 40.952 55.184 64.029 71.311 LEASING 4.191 6.136 8.513 11.214 13.288 15.943 TOTAL 329.425 354.050 403.864 493.747 580.766 657.086

2007
2008 2009 2010

442.515
529.813 603.827 668.955

59.568
59.441 60.175 180.885

156.532
132.152 113.464 101.754

80.085
88.638 90.508 74.163

18.154
20.448 20.994 21.465

756.854
830.492 888.968 1.047.223

Fuente: SBIF, SVS, MINVU

Variables Macroeconmicas
Impacto en mercado hipotecario La estabilidad macroeconmica aparece como uno de los factores importantes para asegurar el desarrollo de un mercado de crdito de largo plazo. Un sistema que se basa en el uso de cuasi-monedas (como la UF en Chile), funcionar exitosamente si no existen fuertes fluctuaciones en precios relativos claves como el tipo de cambio real o el salario real. Podemos distinguir diferentes tipos de riesgos: el crediticio del deudor, el legal que est asociado con la capacidad de ejecutar la garanta El inmobiliario que est relacionado con la variacin del valor de la propiedad hipotecada y el financiero, o sea el que est relacionado con una cada en el valor de mercado del prstamo

Mercado Vivienda Nueva en Chile

Fuente: INE: Permisos de Edificacin

160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

R.M Santiago (40% del total)

Resto Pas

Fuente: SBIF, SVS.

25

Chile- Inflacin y Salario Medio Real Anual

28 26 24 22 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 -2

Tasa de Inflacin (IPC)

Fuente: INE

1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Conclusiones
La reforma del sistema de pensiones represent un elemento dinamizador de la economa aumento en el ahorro y la inversin Ha permitido financiamiento de largo plazo para inversin productiva (viviendas, infraestructura, empresas, etc.) Consecuentemente se ha desarrollado el M de Capitales Estn conectados los fondos de pensiones con el financiamiento de largo plazo: por ejemplo el habitacional El financiamiento habitacional muestra una importante energa, producto tambin de su alineamiento con las necesidades de inversin de los Fondos de Pensiones Por normativa estas inversiones no pueden ser en instrumentos con calificacin de riesgo inferior a Grado de Inversin (mas de un 94% del stock de bonos corporativos est en las carteras de AFP y CSV)

Conclusiones (continuacin 2)
Promover la inversin en instrumentos de Financiamiento de Vivienda genera: Aumento del bienestar de las personas al facilitrseles el acceso a su vivienda Cumple requisito de ser inversiones de bajo riesgo puesto que la morosidad en crditos hipotecarios es muy baja (a nivel mundial) El sector Construccin es gran generador de actividad econmica y empleos

Las inversiones de los Fondos de Pensiones quedan respaldadas por carteras hipotecarias

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Conclusiones (Continuacin 3)
Factores asociados a la disminucin en las tasas de inters, el aumento del ingreso de las personas y los incentivos tributarios han impulsado la demanda de crditos. Chile ha experimentado un crecimiento sostenido desde los aos ochenta y ha logrado el desarrollo de un mercado que hoy podemos definir como maduro. La Supervisin Prudencial ha sido un factor relevante del desarrollo sostenible

Este financiamiento habitacional en el pas sigue siendo originado por bancos esencialmente. El producto representa para stos un pilar comercial fundamental
Las distintas opciones de fondeo para los originadores, en base a los fondos de pensiones de las personas, que requieren en general inversiones de largo plazo, le otorga integralidad, proyeccin y permanencia al sistema

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MUCHAS GRACIAS!!

UNIAPRAVI
XLVI CONFERENCIA INTERAMERICANA PARA LA VIVIENDA
Panel: Polticas para Reconformar el Financiamiento de Largo Plazo a travs del Mercado de Valores Exposicin: La experiencia en Chile
Expositor: Francisco J. Vergara Gutirrez Director y Gerente General Hipotecaria La Construccin Presidente Asociacin Gremial de Agentes Administradores de Mutuos Hipotecarios Endosables