VERTICALIZAO E VALORIZAO IMOBILIRIA: UMA LEITURA DA CIDADE DE SANTOS

Gilslia Lemos Moreira Departamento de geografia USP gilgrafia@usp.br Introduo Santos, cidade situada no litoral do estado de So Paulo, espao de uma dinmica urbana repleta de contradies e conflitos. A cidade passa por profundas transformaes de seu espao fsico e do cotidiano de sua populao local. Resultado da ao conjunta de vrios sujeitos que atuam no processo de produo do espao urbano, em constante luta pela captao de seus interesses e necessidades. As transformaes na configurao territorial da cidade esto associadas de maneira inexorvel a processos reais e concretos que efetivamente encontram-se articulados aos nexos de reproduo capitalistas mais profundos (nexos da realizao do valor) que possuem a potncia de transformar a morfologia espacial. O desenvolvimento do tema se apia na contradio emergente do conflito entre as necessidades do capital e as necessidades da sociedade como um todo, que a meu ver fundante no que se refere ao acesso ao uso e a apropriao do espao que se realiza pela mediao do mercado, acentuando o papel e a fora da propriedade do solo. Como participante ativa neste processo a cidade de Santos, passa por profundas transformaes para criar condies necessrias realizao do processo de acumulao capitalista, dando respostas s necessidades da fluidez da produo de informaes e produtos em diversos nveis realizando-se atravs do setor financeiro. (CARLOS: 2005).

Esse trabalho fruto de discusses e pesquisas desenvolvidas no grupo de estudos GESP. Cujo objetivo desvendar os contedos da urbanizao da cidade de So Paulo, tendo como foco de anlise os fundamentos que explicitam a desigualdade vivida concretamente no cotidiano da metrpole, tendo como perspectiva a construo de uma geografia crtica radical.

Realizado de 25 a 31 de julho de 2010. Porto Alegre - RS, 2010. ISBN 978-85-99907-02-3

A escolha de Santos como campo de anlises e estudos objetiva preencher uma lacuna no que diz respeito ao conhecimento sistemtico da cidade. O que no implica descartar o que existe em termos de produo acadmica dentro dessa temtica. pretendemos esgotar o assunto tampouco, apresentar respostas definitivas. No interior deste tema privilegiaremos uma pesquisa qualitativa que, no entanto, no de forma alguma desligada de anlises quantitativas. Nessa perspectiva o trabalho tenta por meio da leitura critica das formas (aparncia) e pelo entendimento dos processos pelos quais estas se realizaram (essncia), retornando ao "real concreto", desmistificado, pelo mtodo dialtico, analisar a realidade scio-espacial da cidade de Santos. E assim, entender a cidade enquanto processo, o que sugere a superao da noo de espao como palco da vida. Santos localiza-se no litoral sul do Estado de So Paulo. Ao sul, a cidade faz limite com o Oceano Atlntico e Guaruj, ao leste com Bertioga e a oeste com Cubato e So Vicente. Ao norte Santos faz divisa com trs cidades da regio metropolitana de So Paulo: Santo Andr, Mogi das Cruzes e Salespolis, localizadas a 58 km, 102 km e 145 km. Santos fica a 72 km da capital paulista. Tal posio influencia favoravelmente o desenvolvimento econmico da cidade, que assume importante papel de eixo de circulao e tambm de articulao entre as cidades da baixada santista. A rea do municpio de 280.300 km, sendo que deste total 39,4 km2 (parte insular) a rea da sede municipal, situada na ilha de So Vicente, Portanto, pode-se afirmar que a maior parte dos santistas ilhu. Estando o restante, 231,6 km2 situado na parte continental, permeada pela Mata Atlntica e pontuada por alguns bairros. O clima tropical com temperatura mdia de 24C uma caracterstica marcante que atrai turistas em busca do lazer de sol e mar. Diversos ndices econmicos e de qualidade de vida colocam a cidade entre as melhores do Brasil para se viver ou investir. Segundo Instituto de Pesquisa Econmica e Aplicada - IPEA, Santos est classificada entre as melhores cidades do estado de So Paulo em nvel scio-econmico e qualidade de vida. O ndice de Desenvolvimento Humano IDH de 0,871 (PNUD - 2000). Alm disso, Santos tem uma estreita relao com a regio metropolitana da cidade de So Paulo sendo responsvel pelo escoamento da produo industrial desta regio atravs de seu porto, o maior porto da Amrica Latina. No

Realizado de 25 a 31 de julho de 2010. Porto Alegre - RS, 2010. ISBN 978-85-99907-02-3

Portanto, apesar desta cidade no poder ser denominada uma cidade global, no h como negar sua importncia considerando sua articulao com a regio metropolitana de So Paulo no papel de comando de insero da economia brasileira no mercado mundial. (MALAVSKI: 2010) Com 418 mil habitantes e Renda Per Capita de R$ 13.396,09 (2004) a cidade ficou, no ltimo levantamento oficial do IBGE com a menor taxa de pobres entre as cidades brasileiras. Santos ainda comporta uma importante reserva de petrleo na camada pr-sal. Estima-se que possam ser extrados da reserva localizada na bacia de Santos, cerca de 550 milhes de barris de petrleo e gs do novo campo, chamado Piracuc. O local tem 63% de suas atividades controladas pela Protrobras, e 37% pela petrolfera espanhola Repsol. De acordo com o presidente da incorporadora Upcon, Guilherme Benevides, s a Petrobras pretende abrigar na regio quase oito mil pessoas. A Petrobras divulgou que pretende investir cerca de R$ 12 bilhes na regio at 2013. Com este forte apelo econmico a cidade est atraindo muitos investimentos no setor imobilirio. At 2014 a Baixada Santista dever receber lanamentos imobilirios no valor total de R$ 2 bilhes. Em 2006 a Prefeitura autorizou 20 empreendimentos que equivalem a mais 293.401.56 m2. Apenas nos seis primeiros meses de 2007 foram aprovadas dezenove grandes obras o que significa um acrscimo de 449.077,41 m2 de rea construda. Em 2007 o bairro Ponta da Praia foi o segundo recordista de novos empreendimentos imobilirios, com 179.041,86 m2 de rea construda em seis grandes empreendimentos. O bairro Gonzaga ficou em primeiro lugar com 13 projetos aprovados. O Jos Menino teve dois projetos edificados, e o bairro Boqueiro sete. O poder pblico municipal atua diretamente como mediador nesse processo, intervindo na forma da cidade com implantao de leis que regulam o uso e a ocupao do solo. A gnese da verticalizao e da valorizao imobiliria na cidade de Santos A verticalizao reconhecidamente um fenmeno do sculo XX, processo tambm centenrio, tendo projetado mundialmente Nova Iorque a partir do final do sculo XIX, sendo nas ltimas dcadas, um elemento marcante da metropolizao brasileira. (MENDONA, 1997, p 24). Santos viveu no perodo de 1940-1970 uma grande expanso imobiliria, com a construo de mais de 100 edifcios ao longo da orla praiana.

Realizado de 25 a 31 de julho de 2010. Porto Alegre - RS, 2010. ISBN 978-85-99907-02-3

O processo de verticalizao representou uma das caractersticas marcantes dentro da urbanizao brasileira. Sendo esse processo para SOUZA (1994, p 129) uma especificidade dessa urbanizao. "As atividades do setor de construo civil, em Santos, no ramo de edificaes, reproduziram l, como no poderia deixar de ser, as caractersticas gerais do setor no que se refere ao processo capitalista de produo de habitaes", escreveu Odete Seabra. Segundo Valiengo (2004)
As oportunidades de ganhos eram, presumivelmente, fabulosas. Tanto que era compensador derrubar os palacetes e substitu-los por prdios. A construo civil encontrava, ainda, o capital gerado pelo caf como forma de expanso; [...]. Em 1955, praticamente no existiam altas edificaes, mas o surto imobilirio - que encontraria seu auge nos anos 60, rapidamente ergueu a muralha de prdios. O fenmeno da valorizao do solo em Santos foi planejado e provocado, por assim dizer, fora do Municpio. Outros fatos interessantes: trs tipos de empresas atuaram aqui, comeando por aquelas que possuam alguma tradio no setor da construo civil; depois, as que operavam com o que se costuma chamar de construo pesada e, por fim, empresas sem tradio alguma. Eram, por exemplo, importadoras - como a Trs Lees - de eletrodomsticos, mas que em Santos transformava-se em firma de construo civil.

O processo da verticalizao em Santos se acelera apoiado em mudanas nos parmetros da construo civil da cidade graas implementao da Lei n. 312/98 elaborada por um grupo tcnico multidisciplinar e intersecretarial, com a participao do Conselho Consultivo do Plano Diretor e de lderes comunitrios. Parafraseando Miranda, (2000), a legislao tambm foi importante para esse mercado imobilirio em formao, pois incentiva a verticalizao, que se valia do aprimoramento das tcnicas construtivas e equipamento, para elevar os gabaritos [...], repercutindo na valorizao do solo. A Lei 312/98 que tem como principal finalidade ordenar o uso do solo na rea insular santista, define os tipos de atividades permitidas em determinadas reas, segundo o seu grau de periculosidade e interferncia no entorno. Os ajustes nesta lei acontecem praticamente todos os anos de forma a garantir sua compatibilidade com as necessidades urbansticas e desenvolvimento econmico e social, j que a cidade est em constante processo de mudana. A legislao liberou o gabarito de novos projetos, eliminando a exigncia de altura mxima dos empreendimentos em Santos, com isso, a dinmica scio-espacial da cidade sofreu grandes alteraes, espalharam-se por toda Santos, dezenas de edifcios de alto padro com mais de 25 andares.

Realizado de 25 a 31 de julho de 2010. Porto Alegre - RS, 2010. ISBN 978-85-99907-02-3

A Lei n. 312/98 reforou a reestruturao scio-espacial na cidade ao longo da ltima dcada, produzindo um novo ordenamento territorial e acirrando as exigncias competitivas do mercado imobilirio, que busca impor seus interesses nas transformaes urbansticas, arquitetnicas e de infra-estrutura em Santos. (MOREIRA: 2010) Segundo registros da Prefeitura Municipal de Santos nos ltimos 30 meses, mais de 50 projetos arquitetnicos de grande porte foram autorizados. Considerando apenas as grandes estruturas e as edificaes com 10 pavimentos ou mais o crescimento da verticalizao evidente. De acordo com o Departamento de Imprensa da Prefeitura Municipal de Santos em 2005, foram aprovados 16 projetos, totalizando 142.103,84 m2 de rea construda. As reas mais afetadas so: Gonzaga, Ponta da Praia, Embar e Jos Menino. Em 2006, a Prefeitura autorizou 20 empreendimentos, que equivalem a mais 293.401.56 m2. Apenas nos seis primeiros meses de 2007, foram aprovadas 19 grandes obras o que significa um acrscimo de 449.077,41 m2 de rea construda. Em 2007 o bairro Ponta da Praia foi o segundo recordista de novos empreendimentos imobilirios, com 179.041,86 m2 de rea construda em seis grandes empreendimentos. O bairro Gonzaga ficou em primeiro lugar com 13 projetos aprovados com o equivalente a 184.565,43 m2 de rea construda. O Jos Menino teve dois projetos com 93.547,46 m2 edificados, e o bairro Boqueiro sete, medindo 79.559,66 m2 edificados. Os nmeros revelam que aps a aprovao das novas regras de uso e ocupao do solo, o processo de verticalizao ganhou destaque na cidade. Na orla de Santos a verticalizao radical. A expanso imobiliria determina os novos limites para a construo dos arranha-cus, que atingiu um ritmo voraz, facilitado pela arquitetura modernista, e pelo af dos empreendedores imobilirios. Esse contexto permite dizer que a reproduo do capital se realiza pela apropriao do espao e se reproduz pela lei (CARLOS, 2005). As grandes transformaes do espao urbano de Santos so sentidas a partir dos anos 50 do sculo XX, quando as diferentes formas geogrficas, tais como os arranha-cus passaram a refletir os processos econmicos, sociais, polticos e culturais numa escala local, mas, articulada ao contexto nacional, tambm marcado por profundas transformaes.

Realizado de 25 a 31 de julho de 2010. Porto Alegre - RS, 2010. ISBN 978-85-99907-02-3

Prdios imponentes esto sendo erguidos a todo vapor no pouco espao que resta no territrio insular de Santos. Pelos bairros nobres vem-se estruturas abissais, muitas delas com mais de 20 andares. Alm de mais altos, estes novos edifcios contam com amplas reas de lazer e modernos equipamentos de segurana. Segundo os empreendedores, esses diferenciais so fatores de grande atratividade para divulgar e vender seus produtos. Como mostra o anncio a seguir. Se voc tem interesse em investir em imveis, saiba como fazer um bom negcio investindo em apartamentos em Santos.
O condomnio, com duas torres gua e Terra, tem 252 apartamentos de 2 e 3 quartos e conta, ainda, com outros aparelhos de lazer integrados natureza, que o tornam um ambiente completo para os moradores: churrasqueira com forno de pizza, varanda, espao gourmet, saunas mida e seca, brinquedoteca, salo de festas, cinema, playground, salo de festas infantil, quadras esportivas, salo de jogos, piscinas, salo de ginstica, entre outros espaos sociais [...].

A eficcia da propaganda no absoluta, mas, a sua influncia sobre os hbitos de consumo muito grande. Percebe-se um movimento onde a captura do modo de vida - as necessidades e os modos de satisfaz-las so meticulosamente planejados pela publicidade, constituindo uma cotidianeidade mercada e delimitada nos estritos limites do consumo e do mundo da mercadoria. (CARLOS: 2005). De acordo com Sindicato de Administradoras e Imobilirias a valorizao de um apartamento em Santos na entrega das chaves pode chegar at 40%. Prece-se que os empreendimentos imobilirios so bens que sempre aumentam de preo, porque seguem a dinmica da acumulao do capital em geral. (MOISES; p.19.1997). Pois, o capitalismo, de forma bastante intensa, participa da organizao do espao urbano, ocupa e produz novos espaos, formando reas especializadas em distintas partes do territrio, intensificando o uso e a ocupao do solo urbano, estimulando o mercado imobilirio e as parcerias entre o setor pblico e privado, segundo facilidades de infra-estrutura. De acordo com diretor do Secovi - SP (sindicato de administradoras e imobilirias) na Baixada Santista. Domingos N. de Oliveira, Santos recebe cada vez mais lanamentos voltados para classe mdia e classe mdia alta. O comprador que atende as exigncias do mercado santista e de alto poder aquisitivo.

Realizado de 25 a 31 de julho de 2010. Porto Alegre - RS, 2010. ISBN 978-85-99907-02-3

A expanso imobiliria na cidade de Santos est voltada, cada vez mais, aos interesses das elites dominantes e do capital. O pr-sal ir impor regio uma nova riqueza e ela trar novas representaes urbanas, arquitetnicas e at estticas. Desde que a Petrobras anunciou a construo de um centro de operaes no municpio, os preos dos imveis residenciais e comerciais saltaram 60%. Na zona porturia, o preo do metro quadrado de um imvel ou terreno comercial passou de R$ 1.600 para R$ 2.000. J na rea residencial, o preo do metro quadrado pulou de R$ 2.300 para R$ 4.000. Os empreendimentos imobilirios so bens que sempre aumentam de preo porque seguem a dinmica da acumulao do capital em geral. Mas, nem todos podem pagar os custos de tais mudanas.
Parte daqueles que esto impossibilitados de pagar por estes custos so empurrados para mais longe para recomear a produo social da cidade em outro lugar e de novo propiciar a apropriao de renda por apenas uma parcela, na qual no est includo. (Moises: 1997).

O processo de verticalizao encontrou em Santos as condies propcias para sua realizao. Pois, o capitalismo de forma bastante intensa participa da organizao do espao urbano ocupa e produz novos espaos formando reas especializadas em distintas partes do territrio intensificando o uso e a ocupao do solo urbano, estimulando o mercado imobilirio e as parcerias entre o setor pblico e privado.

Consideraes finais Os dados coletados nessa pesquisa revelam que as transformaes promovidas pela verticalizao e valorizao imobiliria na cidade de Santos esto produzindo um espao altamente padronizado que aparece enquanto produo do moderno uma condio para o avano e desenvolvimento do modo de produo capitalista que se constitui enquanto totalidade mundial. Portanto, para no concluir um tema to complexo deixaremos em aberto pelo menos uma questo: pra onde esto sendo empurrados os impossibilitados de pagar por estes custos? Uma vez que a cidade tem problemas com espao fsico e a verticalizao est voltada para uma classe de alto poder aquisitivo? A inteno maior da questo posta provocar o debate. Referncias bibliogrficas

Realizado de 25 a 31 de julho de 2010. Porto Alegre - RS, 2010. ISBN 978-85-99907-02-3

CARLOS, A. O consumo do espao. In: CARLOS, A. (Org.) Novos caminhos da geografia. So Paulo: Contexto, 1999, p. 173-186.

________. A reproduo da cidade como negcio. In: Carlos, A. & CARRERAS, C. (Org.). Urbanizao e Mundializao: estudos sobre a metrpole. So Paulo: Editor Contexto, 2005. DESIMONE, Mariana. Cidades da Baixada apresentam particularidades no mercado imobilirio. Folha de S.Paulo disponvel em www1. folha.uol.com.br. Acesso em 15/10/2009

FILHO, Walter Galindo Decker. Histrias e lendas de santos - urbanismo. Disponvel em http://www.novomilenio.inf.br/santos/h0230f.htm. Acesso em 15/08/2009

SILVA. Vitor de Andrade Novos prdios mudam a paisagem urbana. Disponvel em http://www.novomilenio.inf.br/santos. Acesso em 1502/2009 VALIENGO. Lane. Histrias e lendas de Santos - urbanismo. A ocupao da ilha. Disponvel em http://www.novomilenio.inf.br/santos. Acesso em 15/02/2009 JORNAL FOLHA DE SO PAULO: Cidades da Baixada apresentam particularidades no mercado imobilirio. Texto de Mariana Desimone: 06/09/2009 MENDONA, E. M. S. Uma Descrio Cronolgica do Desenvolvimento Urbano de Vitria. Vitria: Revista do Instituto Jones Santos Neves, 1985. _____. Qualidade Urbana. In: O Centro de Vitria Revisitado. Vitria: Revista Voc, EDUFES, 1996. _____. O padro Praia do Canto: arquitetura descolada do delicioso plano de Victria. Vitria: Revista Voc, EDUFES, Ncleo de Arquitetura e Urbanismo, 1997. MALAVSKI. Paula Dagnone. A Globalizao e a (Re) produo dos Centros Histricos em Espaos Urbanos, Algumas Reflexes. In XI SIMPURB Simpsio Nacional de Geografia Urbana - 23-25 /09/2009 Braslia Brasil 2009. P. 10 12.

Realizado de 25 a 31 de julho de 2010. Porto Alegre - RS, 2010. ISBN 978-85-99907-02-3

MIRANDA, C. L. Arquiteturas de Vitria, da Cidade Capital Cidade Funcional. In: 465 Anos de Colonizao do Esprito Santo nos 500 anos de Brasil. Vitria: Revista Imagem Urbana, 2000. MOISES, Arlete. Moradia nas cidades brasileiras So Paulo: Contexto, 1997.

MOREIRA. Gilselia Lemos. As transformaes na morfologia espacial da cidade de santos: a verticalizao e a valorizao imobiliria ligadas ao uso e ocupao do solo. In XI Colquio Internacional de Geocritica 2010. Buenos Aires, 2 - 7/05/ 2010. Disponvel em

http://eventos.filo.uba.ar/geocritica. Acesso em 12/05/2010 SOUZA, M. A. A. A identidade da Metrpole: a verticalizao de So Paulo. So Paulo: Tese de Livre-Docncia em Geografia, F.F.L.C.H, USP, 1989. SEABRA, Odette Carvalho de Lima. Muralha que cerca o mar: uma modalidade de uso do solo urbano. Dissertao (Mestrado em Geografia Humana). Depto. de Geografia, Faculdade de Filosofia, Letras e Cincias Humanas, Universidade de So Paulo, 1979.

Realizado de 25 a 31 de julho de 2010. Porto Alegre - RS, 2010. ISBN 978-85-99907-02-3