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PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE J U S T I A DE SO PAULO

TRIBUNAL DE JUSTIA DE SO PAULO ACRDO/DECISO MONOCRTICA REGISTRADO(A) SOB N

ACRDO

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*03765616*

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao n 0242544-69.2007.8.26.0100, da Comarca de So Paulo, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP sendo apelado LUS EDUARDO DE OLIVEIRA BARIONI E OUTRO. ACORDAM, em 6a Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "DERAM PROVIMENTO EM PARTE AO RECURSO. V.

U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acrdo.

julgamento

teve

participao (Presidente

dos sem

Desembargadores

FRANCISCO

LOUREIRO

voto), PAULO ALCIDES E PERCIVAL NOGUEIRA.

So Paulo, 1 de maro de 2012.

ROBERTO SOLIMENE RELATOR

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Apel. n 0242544-69.2007.8.26.0100 So Paulo - 36a Vara Cvel - Frum Joo Mendes. Apelante(s): Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo - Bancoop, Apelado(s): Luis Eduardo de Oliveira Barioni e outra.

Voto n. 14.623
AO DECLARATRIA DE INEXIGIBILH)ADE DE DEBITO - Pleito da apelante objetivando a cobrana de saldo residual, em virtude do termo de adeso firmado entre as partes - Inadmissibilidade - Conduta da Cooperativa de querer cobrar saldo residual a qualquer tempo e sem prvia demonstrao objetiva da composio do crdito que fere o princpio da boa-f objetiva, na medida em que cria uma situao de insegurana para os cooperados - Equiparao, no caso, a uma relao de consumo - Reduo do valor fixado a ttulo de defeito do imvel Apelo provido em parte.

RELATRIO

Trata-se de apelao interposta contra a r. sentena de fls. 889/892, que julgou procedente em parte a ao declaratria de inexigibilidade de dbito movida por Luis Eduardo de Oliveira Barioni e outra contra Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo - Bancoop, para declarar nulas as clusulas contratuais que prevem

possibilidade de cobrana de reforo de caixa e para declarar inexigveis os valores cobrados dos autores para reforo de caixa, cujo relatrio se adota, buscando a apelante a sua reforma pelos seguintes motivos: a) que de acordo com o termo
3 Apelao Cvel n. 0242544-69.2007.8.26.0100

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de adeso firmado entre Cooperativa e cooperados, obrigao dos cooperados pagarem o verdadeiro preo de custo da unidade habitacional; b) que no se aplica o Cdigo de defesa do consumidor no caso; c) que imprestvel a prova pericial realizada nos autos, que estimou em R$ 5.000,00 o valor da suposta depreciao dos imveis dos apelados. Requer a reforma do julgado.

s fls. 130/141 os apelados apresentaram suas contrarrazes.

DECISO

O apelo comporta parcial provimento.

demanda

visa

declarao

de

inexigibilidade de saldo residual cobrado pela r a ttulo de diferena de custo de obra relacionado ao empreendimento Residencial Bela Cintra Residence, bem como ao pagamento de indenizao pelos defeitos do imvel. Nesse sentido, cumpre afirmar, partida, que para efeitos legais, no se pode excluir o negcio jurdico objeto da presente ao do mbito do Cdigo de Defesa do

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Consumidor, aplicando-se exclusivamente a Lei n. 5.764/71, como pretende a apelante. Pois, afinal, conquanto a natureza jurdica da r seja do ramo de cooperativa, o fato que est inserida, no caso em tela, no campo das incorporaes imobilirias. A esse propsito, tem se entendido que a relao de consumo no pode ser excluda em hiptese como a dos autos, constituindo-se a r num "tipo de associao que muito mais se aproxima dos consrcios do que propriamente de cooperativa, at porque, via de regra, nem sempre o efetivo esprito cooperativo que predomina nessas entidades (...) o associado que a ela adere apenas para o efeito de conseguir a aquisio de casa prpria, dela se desliga e se desvincula uma vez consumada a construo'''' (TJ-SP - Apelao n 166.154, Rei: Des. Olavo Silveira, in JTJ 236/60). Com efeito, tem-se por evidenciado,

presentemente, que a "adeso cooperativa um disfarce de contrato de compromisso de compra e venda que melhor define a relao entre as partes" (TJ-SP, Apelao n 106.944-4, Rei.: Des. Narciso Orlandi, in JTJ 236/60). Da porque, para hipteses como a dos autos, a melhor orientao aquela que a admite como relao de

Apelao Cvel n. 0242544-69.2007.8.26.0100

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consumo, entendendo aplicveis, ao menos analogicamente, as disposies do Cdigo do Consumidor. Assim, tocantemente ao argumento

recursal de inaplicabilidade do Cdigo de Defesa do Consumidor relao jurdica posta em anlise, tem-se por afastado, inclusive e especialmente por existir bojuda jurisprudncia no mesmo sentido, como adiante se ver. Com residual, na forma efeito, como a exigncia de feita saldo pela

vem sendo

cooperativa, esbarra no princpio da boa-f objetiva, pois coloca os adquirentes em manifesta desvantagem, razo pela qual a manuteno do resultado era mesmo de rigor. O resduo no pode, como componente do preo em contratos de compra e venda, ficar

arbitrariamente a cargo do vendedor e com saldo a apurar, quanto mais sendo, o preo, elemento

fundamental daquela modalidade de avena, invivel sua imposio unilateral decorrente de redao em aberto. f \ _

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Com pertinncia ao tema, cobrana de resduo, vrios precedentes h, o primeiro invocado de lavra do E. Des. Moreira Viegas, da 5a Cm. deste Tribunal de Justia, em 24.1.2012, no julgamento da apel. 0015997-

82.2007.8.26.0000, verbis: "(...) A matria em discusso j se encontra pacificada nesta Cmara, em sentido

contrrio ao do decisrio recorrido. De minha relatoria a Apelao n 064894271.2061.8.26.0100, da Comarca de So Paulo, sendo apelante Andreia Vasconcelos e apelada a Susi de r,

mesma

Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo; da relatoria do Desembargador James Siano, a Apelao Cvel n

990.10.324353-6,

de So Paulo,

sendo

apelante Benedez Gomes de Brito e apelada a Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo. No mesmo sentido, h julgados de outras Cmaras. Confira-se: "AO MONITORIA - Compromisso de compra e venda - Cooperativa - Incorporao^
3 Apelao Cvel n. 0242544-69.2007.8.26.0100

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imobiliria

Saldo

Residual

No

comprovao de sua exigibilidade - Sentena mantida - Recurso desprovido " (Apelao n 0046053-85.2007.8.26.0554, da Comarca de Santo Andr, 6a Cmara de Direito Privado, rei. Des. Percival Nogueira, j . 17.11.2011). "COOPERA TIVA Compromisso de HABITA CIONAL. compra e venda.

Cooperativa que pretende a cobrana de saldo residual. Sem prova da origem do dbito. Pretenso que ocorreu depois do cooperado estar imitido na posse do imvel. Insegurana jurdica que no pode ser

prestigiada. Entrega de termo de quitao. Violao ao princpio da boa-f objetiva, diante de comportamento contraditrio venire contra factum proprium. No razovel a cobrana de resduo aps dar deforma tcita a quitao. Ntido carter de papel de incorporadora, sujeita, portanto Lei

4591/64. Recurso desprovido" (Apelao n 9138213-18.2009.8.26.0000, da Comarca de So Paulo, 4a Cmara de Direito Privado, rei. Des. Teixeira Leite, j . 17.11.93).
Apelao Cvel n. 0242544-69.2007.8.26.0100

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6 a Cft'.- - - Direito Privad

O entendimento no isolado, como faz prova outro aresto, este de lavra do E. Des. Teixeira Leite, da 4 a Cm. de Direito Privado do E. Tribunal de Justia do Est. de S. Paulo, no julgamento da Apel. 0129251-53.2009.8.26.0100, em 19.1.2012, verte: "(...) No caso, a Bancoop revestida da natureza jurdica de uma Cooperativa,

sustenta que por operar essa modalidade de sistema que no visa o lucro, vislumbra, pela unio dos esforos dos cooperados, a

construo do empreendimento com base em custo estimado e plano de pagamento. Assim, caso o montante final ora quitado fosse insuficiente cada cooperado ficaria adstrito ao pagamento do custo real da unidade habitacional construda. Sucede que, ao contrrio, o que se nota dos autos que houve uma simples compra e venda de imvel, os cooperados nunca tiveram nenhum poder de deciso, aderindo aos termos do contrato conforme estipulado unilateralmente pela apelante.

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y4//5, em caso idntico, o Des. Relator Francisco Loureiro, no julgamento da

Apelao Cvel n 994.08.018648-0 explicita: "Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migrao das

atividades da BANCOOP, que deixou de expressar o verdadeiro esprito do

cooperativismo e passou empreendedor imobilirio,

a atuar como com produtos

destinados ao pblico em geral. Ao contrrio do que afirma o recurso, portanto, a relao entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autnomas futuras regida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor. No basta o rtulo jurdico de cooperativa para escapar, por ato prprio, do regime jurdico cogente protetivo dos consumidores." Nesse mesmo sentido, explica o Ilustre Desembargador Jacobina Rabello: "Em primeiro lugar, observe-se que, no obstante tenha a r procurado atribuir nfase ao fato de se cuidar de uma cooperativa imobiliria, a merecer, portanto,
3 Apelao Cvel n. 0242544-69.2007.8.26.0100 '

outro

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JUDICIRIO

TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE S A . ^ULO

8a Cmara eis Direito Privado

tratamento jurdico, sobressai que os autores acabaram se associando apenas para

celebrao do contrato imobilirio, de modo que se exclui, no caso, a aplicao da Lei n. 5764/71. A operao contratual, dessa

maneira, deve ser decidida sob as regras do Cdigo Civil e do Cdigo de Defesa do Consumidor, pois, embora denominada como cooperativa, a r mais se aproxima de um consrcio, com o associado a aderir com o nico fim de aquisio da casa prpria, daquela podendo se desvincular. O entendimento acima vem sendo

pacificamente seguido pela

jurisprudncia

(JTJ157/61, Rei. Des. Ruy Camilo; Agravo de Instrumento n. 223.789-4/0, Rei. Des. Waldemar Nogueira Filho). A 3a Turma do Egrgio Superior Tribunal de Justia, no Agravo Regimental no Agravo de Instrumento n. 387.392-SP, Relator o Min. Antnio de Pdua Ribeiro, assinalou que contrato a envolver o cooperado e a cooperativa habitacional est sob a gide do Cdigo de

Apelao Cvel n. 0242544-69.2007.8.26.0100

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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

6a Cmara cie Direito Privado

Defesa do Consumidor" (Apelao Cvel n 185.033.4/6-00). Logo, a pretenso cobrana de resduo, com base na lei das cooperativas no procede, at porque no comprovou a origem do dbito, limitando-se, com base em clusula puramente potestativa a exigir o pagamento.
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E o que explica o Des. Enio Zuliani, em relao venda de unidades autnomas de outro

empreendimento que tambm no houve qualquer justificativa para a cobrana de resduo: "No fez a Cooperativa, como lhe competia, prova da regularidade da dvida eu est exigindo do cooperado. O sistema contratual, centrado na funo social do contrato (artigo 421, CC) e na boa-f dos contratantes (artigo 422, do CC), reclama dos partcipes atuao destacada nesses quesitos, at porque surge como despropsito prorrogar ad aeternum a quitao, que um direito dos que pagaram todas as prestaes para que o conjunto fosse erguido. A presuno a de que na cifra de cada parcela exigida ao longo da construo se encontrava embutida o custo atualizado da
3 Apelao Cvel n. 0242544-69.2007.8.26.0100

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o&ra, pois esse o esprito da incorporao pelo regime fechado. Agora, ainda que fosse possvel cogitar de um saldo, a cobrana deveria ter sido aprovada em assembleia com os rigores de uma administrao pautada pela tica, o que no ocorreu" (Apelao Cvel n 994.09.318995-8). Ademais, e ainda que assim no fosse, no razovel que aps a entrega das unidades a apelante tenha descoberto esse dficit (...) ". Tambm na E. I a Cm. de Direito Privado o sentido igual, congruente, digno de nota transcrever outro julgado, este de lavra do E. Des. Paulo Eduardo Razuk, que resolveu a apel. 9251355-34.2008.8.26.0000, em 6.12.2011, verbis: "(...) evidente que, em empreendimentos realizados a preo de custo, no dado cooperativa prever, de antemo, na poca da celebrao do contrato, o preo exato de cada unidade compromissada venda. Dispe ela, entretanto, de muitos outros mecanismos contratuais lcitos e no abusivos
3 Apelao Cvel n. 0242544-69.2007.8.26.0100

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6a Cmara cie Direito Privado

para enfrentar a possibilidade de flutuao dos custos da construo ao longo do tempo. Da forma como prevista, a apurao

superveniente do saldo devedor, ao exclusivo talante da cooperativa, termina por manter os cooperados vinculados por prazo indefinido, sem ser-lhes dado obter a quitao da unidade que tencionam adquirir. Ressalte-se, como j mencionado, que a origem e o detalhamento do saldo em questo no foram demonstrados a contento pela cooperativa. Em termos mais simples, no h notcia de como se apurou o vultoso valor cobrado da apelante ". No (mesmo) sentido: COOPERATIVA HABITACIONAL

Cobrana de apurao final do custo do empreendimento Aderentes que no Inadmissibilidade participaram da

realizao do rateio final de responsabilidade - Assembleia omissa quanto ao valor do saldo residual Valores calculados de forma

Apelao Cvel n. 0242544-69.2007.8.26.0100

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unilateral - Embora exista a previso de cobrana do resduo relacionado ao custo final da obra, no houve demonstrao dos gastos Sentena de improcedncia

incorretamente prolatada, apelo provido em parte para declarar a quitao dos valores pagos, determinar a outorga dos instrumentos definitivos de transmisso da propriedade Invertidos os nus do sucumbimento, mantida apenas a no obrigatoriedade de registro da incorporao, j que esta juridicamente no existe, cabendo averbao da construo no Registro Imobilirio, assim que finalizada (TJSP, Apelao 8a Cmara de Direito Privado,

n. 9143706-44.2007.8.26.0000,

Rei. Des. Luiz Ambra, j . 3.10.11). Declaratria - Obrigao de fazer - Ao ajuizada em face de cooperativa habitacional, visando a instituio de condomnio edilcio, reconhecimento de inexigibilidade de resduo, desconsiderao da personalidade jurdica e a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor - Pagamentos de todas as

parcelas contratuais, previstas no quadroApelao Cvel n. 0242544-69.2007.8.26.0100 ^-sS-:-**,^

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resumo

do

termo -

de

adeso

ao da

empreendimento

Impossibilidade

cooperativa, muito tempo aps a entrega das obras, pleitear elevado saldo residual sem comprovao cabal do descompasso entre o custo do empreendimento e do preo pago pelos adquirentes - Violao ao princpio da boa-f objetiva, mediante contraditrio cooperados insegurana comportamento deixar de de os

e inrcia por em situao Relao

eterna consumo

caracterizada a ensejar a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor - Custas e Honorrios advocatcios suportados pela r Recurso desprovido da r e provido recurso do autor (TJSP, 4a Cmara de Direito Privado, Apelao n. 0341220-90.2009.8.26.0000,

Rei. Des. Fbio Quadros, j . 22.9.11). Especificamente nessa I a Cmara de Direito Privado, tambm h precedentes em semelhante sentido: COOPERATIVA Aquisio HABITACIONAL sistema de

de imvel pelo

autofinanciamento - Cobrana de dbito a

3 Apelao Cvel n. 0242544-69.2007.8.26.0100

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ttulo de "reforo de caixa" - Possibilidade prevista em contrato, desde que vinculada a aumento de custo - Hiptese no comprovada - Inexistncia de demonstrativo aprovado em assembleia, rgo soberano de deliberao sobre a administrao da cooperativa - Art. 38 da Lei n 5.764/71 - Dvida inexigvel Prestaes pactuadas quitadas de Fato

incontroverso

Outorga

escritura

definitiva determinada - Perdas e danos sequer especificadas - Indenizao indevida Repetio em dobro do indbito

Inadmissibilidade - Hiptese condicionada a dolo ou culpa, no ocorrida - Sucumbncia recproca - Recurso provido (Apelao n. em parte

9145098-19.2007.8.26.0000,

Rei. Des. Rui Cascaldi, j . 26.4.11). CONTRATO - Compromisso de compra e venda de imvel - Construo a preo de custo - Saldo residual - Falta de aprovao das contas em assembleia conforme -

determina o estatuto da cooperativa

Inexigibilidade da cobrana Matria de mrito que no se confunde com falta de

A elao Cvel n. 0242544-69.2007.8.26.0100 Q5

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6a Cmara de Direito Privado

documento indispensvel propositura da demanda - Aprovao superveniente no configurada - Ratificao dos fundamentos da sentena (art. 252, do RITJSP/2009) -

Recurso desprovido (Apelao n. 011624349.2008.8.26.0001, Rei. Des. Luiz Antnio de GodoyJ. 10.5.11)" "COMPROMISSO VENDA Ao DE COMPRA E para

monitoria

cobrana de saldo residual, diferena de custo

a ttulo de -

de construo

Negcio jurdico a

sob a forma de adeso imobilirio cooperativa de -

empreendimento a associao de

vinculado

Indeferimento suspenso Discusso coletiva

requerimento de apelao em

do recurso j proposta

abrangida pela

ao de

associao

adquirentes encontra definitivo, omnes'

das unidades, pendente de

que ainda se julgamento 'erga

sem a coisa julgada

do art. 103, III, do CDC de bice ao julgamento - Mrito -

Inexistncia prvio

da ao monitoria

Apelao Cvel n. 0242544-69.2007.8.26.0100

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TRIBUNAL DE JUSTI--:-

6a Cmara de Direito Privado

Pagamento contratuais, resumo do

de

todas

as no

parcelas quadroao

previstas termo de

adeso

empreendimento

- Previso

contratual a ttulo -

da cobrana de saldo residual, de diferena Peculiaridades Cobrana,

de custo de construo do caso concreto

aps um ano e em contaque constitui (venire

gotas, do saldo residual, comportamento contra factum cooperativa

contraditrio proprium) e conduta

por parte da atentatria

contra a boa-f objetiva, por deixar os cooperados insegurana em situao - Manuteno de eterna

da sentena Recurso

de improcedncia improvido"

da ao -

(Ap. Cvel n 632.429.4/6-

00, 4 a Cm. de Direito Privado, Des. Rei. Francisco Loureiro, d.j.

16/4/2009). Ora, se o direito subjetivo reclamado importa repetio do mesmo interesse, tantas vezes rechaado nesta Corte pelos motivos postos nos precedentes, este subscrito

Apelao Cvel n. 0242544-69.2007.8.26.0100

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TRIBUNAL DE JUSTI r

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63 Cmara cie Direito Privado

escora-se naqueles para novamente repelir a pretenso da vendedora. Todavia, tocantemente a um ponto, o apelo merece parcial acolhimento, com relao ao valor da indenizao a ser paga pela depreciao do imvel, entendo que a quantia de R$ 2.000,00 para cada imvel mais do que suficiente para cobrir os gastos com eventuais reparos com o teto descascado (apto 132) e infiltraes (apto 133). Ante o exposto, dou parcial provimento ao apelo. O

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ROBERTO SOLIMENE
relator

Aaelaco Cvel n. 0242544-69.2007.8.26.0100