EchoGo

numro 15 (2011) dcembre 2010/fvrier 2011

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Christian Dessouroux et Alice Romainville

La production de logements en Belgique et Bruxelles Acteurs, dynamiques, gographie

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Rfrence lectronique Christian Dessouroux et Alice Romainville, La production de logements en Belgique et Bruxelles Acteurs, dynamiques, gographie, EchoGo [En ligne], numro 15|2011, mis en ligne le 11 avril 2011, consult le 07 mars 2012. URL: http://echogeo.revues.org/12279 diteur : UMR 8586 PRODIG http://echogeo.revues.org http://www.revues.org Document accessible en ligne sur : http://echogeo.revues.org/12279 Document gnr automatiquement le 07 mars 2012. Tous droits rservs

La production de logements en Belgique et Bruxelles Acteurs, dynamiques, gographie

Christian Dessouroux et Alice Romainville

La production de logements en Belgique et Bruxelles Acteurs, dynamiques, gographie

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Cinquante ans de production rsidentielle en Belgique: une introduction

La gographie des espaces rsidentiels a volu sensiblement au cours des dernires dcennies en Belgique. La priurbanisation a repouss les limites de la ville au point de les faire disparatre, lhabitat rural na plus la mme signification. Les distances entre lieu de rsidence et lieu de travail se sont de ce fait tires considrablement et ce dautant plus que lEtat belge a trs tt soutenu la dconcentration urbaine et le mouvement pendulaire des travailleurs moyennant une politique daccs la proprit prive et damlioration des transports en commun dabord, des infrastructures routires ensuite. Compar aux autres pays europens, la priurbanisation a un caractre particulirement soutenu et clat (Halleux et al., 2002), mettre en relation avec une disponibilit abondante de terrains constructibles inscrits dans les plans daffectation rglementaires et une gestion foncire faiblement planificatrice. Les dbuts de cette dispersion de lhabitat remontent la fin du 19e sicle et lintroduction des premiers abonnements bon march dlivrs par les chemins de fer belges (Vandermotten, 2003), mais sacclre considrablement depuis les annes 1950. Laccession la proprit est alors promue plus que jamais par un systme de primes et de garanties de lEtat afin dencourager la construction de maisons modestes par les particuliers (loi dite De Taeye). Cette aide massive la production prive, couple une dmocratisation de laccs la voiture, constitue le moteur de la priurbanisation et alimente de nouvelles filires de production : la promotion immobilire prive et surtout la construction individuelle par autopromotion qui constitue une vritable spcificit belge (Halleux, 2005; illustration 1). Cest la maison individuelle (75 % du parc immobilier rsidentiel) inscrite en banlieue urbaine qui rpond au mieux aux aspirations des classes moyennes dans un contexte damlioration continue de la situation conomique des mnages, de progression de leur pouvoir dachat et de fort investissement de lEtat dans le financement du logement (Mougenot, 1988; Dubois, 2002). En revanche, lhabitat ancien, trs prsent dans les quartiers centraux et ouvriers des villes et dans les agglomrations industrielles, tombe en dsutude. Constitu avant tout de biens privs mis en location, ce parc se dgrade ou se rduit au fur et mesure quune part des classes moyennes et aises quitte les villes et que les projets spculatifs se multiplient, particulirement Bruxelles. Une partie du parc priv locatif se transforme ainsi en logement rsiduel (logement social de fait) (De Lannoy & Kesteloot, 1990; Charles, 2006) pour les couches populaires qui nont pas accs au nouveau march de construction rsidentielle, mais galement pour les populations trangres arrives ds les annes 1950. Ceci tant, une partie de la demande en logements bon march est absorbe galement par une politique renforce de construction de logements sociaux (sous forme densembles pavillonnaires et densembles de barres et de tours de logements) des annes 1950 aux annes 1970 (Nol, 2009), au centre et aux priphries des villes. La transformation de lenvironnement conomique, suite la crise qui se dclare ds le milieu des annes 1970, va enclencher de profonds changements sur le march de la production rsidentielle. Peu enclins investir, les pouvoirs publics et les acteurs privs font baisser drastiquement le volume de constructions neuves (illustration 1). Dautres facteurs, dordre dmographique cette fois-ci, vont influencer le cours des choses. La diminution de la taille et laugmentation du nombre de mnages (dcohabitation, divorce, personnes isoles, jeunes couples sans enfants), le prolongement du parcours daccession des jeunes lautonomie familiale et financire ainsi que limmigration trangre continue vont faire crotre progressivement la demande de logements en ville. Loffre rpond cette
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nouvelle demande en multipliant, ds les annes 1990, les oprations immobilires en ville. En raison des moindres ressources foncires, le processus de transformation du bti existant (subdivision, conversion en logement, rnovation lourde) va jouer un rle fondamental, du moins dans les quartiers les plus anciens. Le rle des pouvoirs publics a chang galement dans ce contexte. En continuant investir dans la construction de logements, les pouvoirs publics orientent leurs actions galement au profit d'une nouvelle aide la personne, notamment dans les quartiers populaires des grandes villes o divers types de subsides et daides financires (contrats de quartier, politique des grandes villes, initiatives europennes) sont disposition des habitants et pouvoirs locaux. Lambition est damliorer la qualit du parc rsidentiel existant et ce au dtriment de la production, pourtant indispensable, dune quantit de logements suffisante aux personnes les plus dmunies, cartes de plus en plus du parc locatif priv en raison de lenchrissement des prix locatifs et acquisitifs. Ceci tant, la demande en logements neufs dans les banlieues rsidentielles des villes a galement repris aprs quelques annes de crise, confirmant en cela la persistance du phnomne de priurbanisation accompagn, ds les annes 1970, dun certain desserrement des activits autour des zones urbaines, au profit de villes de taille moyenne ou de zones rurales voisines des grandes villes, et ceci malgr les effets ngatifs de plus en plus aigus en termes de transport (cot et temps), denvironnement et de surcots publics en quipements collectifs et infrastructures routires.
Illustration 1 Evolution du nombre de logements neufs dans des btiments rsidentiels par filire de production

Source: Doucet, 1983; Direction Gnrale Statistique et Information conomique; Socit du logement de la Rgion de Bruxelles-Capitale
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Ces volutions sont refltes par les fluctuations du nombre de logements neufs autoriss par permis de btir chaque anne (illustration 1) depuis 1952. Ce nombre est d'un peu plus de 50000 par an en moyenne; on peut estimer que le parc de logements s'agrandit d'autant chaque anne, et ce sans compter les logements crs par transformations, qu'elles soient lgales ou illicites. Mais il y a de fortes variations d'une anne l'autre, selon des cycles essentiellement lis la conjoncture conomique et aux interventions de l'Etat. La priurbanisation, la politique du logement axe sur l'aide la pierre et une rentabilit attrayante des investissements immobiliers assurent une activit croissante dans le secteur de la construction rsidentielle entre l'aprs-guerre et la fin des annes 1960. La construction passe par un maximum, en Belgique comme dans dautres pays europens, dans les annes 1970 (Louvot, 2001).Mais la crise s'annonce dj au milieu des annes 1970 avec la monte du chmage et le nombre de

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logements construits commence diminuer pour connatre un minimum historique en 1983: c'est que les politiques de restriction salariale provoquent une contraction de la demande solvable (acqureurs et locataires), contraction qui menace les dbouchs de l'investissement immobilier. S'ajoutent cela un taux hypothcaire lev l'poque, un relvement des taux d'intrt court terme qui rend progressivement les placements mobiliers plus attrayants que les investissements immobiliers, et le blocage des loyers conu en 1975 comme une mesure temporaire pour compenser la compression des salaires qui rend la proprit bail financirement moins profitable (voir aussi Doucet, 1983; De Decker, 2001). Le nombre de logements produits retrouve son niveau de 50000 units annuelles en 1990 pour entamer un nouveau cycle (baisse jusqu'en 2000 environ, remonte ensuite) mais de moindre amplitude. L'autre volution remarquable de ces 40 dernires annes est la diminution drastique de l'intervention publique: la part des acteurs publics dans le nombre de logements produits, qui avait atteint 20% en 1972, puis 24% en 1981, est tombe 1,5% en 2006! Les socits, l'inverse, prennent une importance croissante sur le march de la construction: de 25% environ dans les annes 1970, elles assureraient aujourd'hui presque la moiti de la production (46% en 2006). Le grand nombre de propritaires privs et l'importance de l'autopromotion a pu freiner, jusque dans les annes 1980, l'apparition massive des promoteurs professionnels sur ce march alors qu'ils sont apparus bien plus tt en France, par exemple (Topalov, 1974; Doucet, 1983). Avec le dsengagement de l'Etat, et le march devenu moins accessible aux particuliers, les socits (principalement des promoteurs immobiliers) ont pu augmenter radicalement leur prsence sur le march du logement belge.

La production rcente de logements en Belgique

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En 2008, la Belgique compte environ 4,6 millions de logements1 abritant une population dun peu moins de 10,7 millions dhabitants (6,16 en Flandre, 3,46 en Wallonie et 1,05 Bruxelles). Le taux durbanisation (plus de 20%2) et la densit de population (350 habitants par km2) levs sont caractristiques de lEurope du Nord-Ouest.
Illustration 2 La densit de population par commune en Belgique (2007) - Carte de reprage

Source: DGSIE- Cartographie: Ch. Dessouroux (IGEAT/ULB).

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La carte 2 permet de distinguer les deux principales zones de forte densit : le triangle Bruxelles-Anvers-Gand qui se prolonge lest vers le Limbourg et au sud vers le Brabant wallon; le sillon Sambre-et-Meuse constitu par les zones urbaines et industrielles wallonnes. Dautres ples de forte densit existent dans la rgion de Courtrai, autour du biple HasseltEchoGo, numro 15 | 2011

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Genk et le long de la cte. La priurbanisation, particulirement lche et consommatrice despace en Belgique, maintient les densits un niveau encore modr en regard de la taille de la population, notamment si on les compare celles de certaines rgions du Pays-Bas o la densification du bti est plus forte et ltalement urbain moindre. Seules les zones rurales situes au sud du sillon wallon et louest de la Flandre ont des densits de population nettement moins leves.

Ltat des donnes

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Larticle a comme objectif premier danalyser les volutions de la gographie de loffre en logements depuis une quinzaine dannes. Plutt que dtudier ltat du parc de logements, la structure des mnages ou lvolution de la demande, nous nous intressons la production, aux projets immobiliers, leur nature et leur gographie. A cet effet, le recours des donnes dtailles, nommment celles relatives aux permis de btir, simpose. Tout projet immobilier ncessite en effet loctroi pralable dune autorisation de la part des autorits publiques comptentes. La Direction gnrale Statistique et Information conomique (DGSIE) centralise lensemble des formulaires statistiques relatifs aux permis accords. Depuis 1996, les donnes relatives au nombre de logements autoriss, leur superficie et au mode de production (nouvelle construction, transformation) sont disponibles sur support informatique lchelle des communes. La prsente contribution donne un panorama de rsultats comments issus de ces statistiques gnrales. Prcisons encore que lvolution du nombre de logements est la rsultante des crations de nouvelles units et des disparitions. Hormis les constructions neuves, il y a cration de nouvelles units par division de logements existants ou par la conversion dimmeubles non rsidentiels en logements. La disparition de certaines units est due aux dmolitions, aux fusions de plusieurs logements et aux transformations en locaux usage autre que rsidentiel. Les donnes issues de la DGSIE ne permettent toutefois pas de diffrencier les diffrents types de transformations. Le bilan net de logements autoriss, utilis comme principale donne dans les cartes, correspond la diffrence entre le nombre de logements supplmentaires autoriss et le nombre de logements dont la suppression a t autorise par permis de btir, que la cration ou suppression de logement provienne dune construction neuve / dmolition ou de la transformation dun btiment existant. Ce bilan gnral constitue un bon indicateur de la production de logements, malgr le fait que certains logements autoriss ne soient finalement pas produits et que des logements soient encore produits ou supprims de manire illicite (sans permis pralable). Dans le but dtudier, dans un deuxime temps, les transformations du march de production rsidentielle une chelle plus fine que lentit communale, le recours des donnes plus dtailles a t ncessaire. Les problmes de disponibilit de donnes lchelle infracommunale imposent nanmoins de travailler sur un espace plus restreint que la Belgique et une priode plus courte. Le choix a port sur la Rgion de Bruxelles-Capitale dont des donnes par permis individuel nous ont t mises disposition par le Ministre de la Rgion de Bruxelles-Capitale3 pour la priode 2003-2008. Ltude du cas de Bruxelles, la fois capitale nationale et europenne, se justifie dautant plus que la ville vit une priode de crot dmographique, rcent mais soutenu, sinscrivant dans le contexte dune politique publique volontariste de revitalisation urbaine, et une crise du logement aigu qui touche avant tout les populations dfavorises et qui expose la ville dimportants dfis sociaux.

Gographie de la production de logements en Belgique

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Deux modes de visualisation cartographique ont t choisis pour dcrire lvolution du nombre de logements: une reprsentation sous forme de cercles de taille proportionnelle au nombre de logements supplmentaires autoriss de 1996 2008 et une sous forme de taux daccroissement annuel moyen.

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Illustration 3 Bilan net de logements autoriss par commune en Belgique (1996-2008)

Source: DGSIE Statistiques de permis de btir- Cartographie: Ch. Dessouroux (IGEAT/ULB).

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La lecture, en valeurs absolues, du bilan net de logements autoriss par commune en Belgique donne un premier aperu des variations spatiales de la dynamique de production. Les logements neufs tant destins accueillir de nouveaux mnages ou remplacer les logements devenus trop vtustes, la production est corrle largement la densit du bti existant et la structure dmographique. Le nombre de projets immobiliers est ds lors globalement plus lev dans les zones centrales et priphriques des grandes villes comme Bruxelles, Gand, Anvers, Namur et Lige, mais galement, de manire plus gnrale, en Rgion flamande ainsi que le long de la cte belge. Cette dernire, mais galement, plus discrtement, certaines communes rurales touristiques des Ardennes, exercent un attrait particulier la fois comme lieu de seconde rsidence ou lieu de vacances et comme domicile fixe pour une population retraite. Le phnomne de priurbanisation, particulirement prcoce et prononc en Belgique, se poursuit indiscutablement comme en tmoigne le nombre lev de nouvelles units rsidentielles autorises autour des grandes villes. Les rgions situes au sud du sillon Sambreet-Meuse (hormis les zones proximit du ple demploi de la ville de Luxembourg)et larrire-pays ctier enregistrent, en revanche, une activit relativement faible en chiffres absolus. Pour mieux apprcier les contrastes rgionaux en termes dactivit de production et liminer leffet quexerce la taille des communes et leur population sur le nombre de projets de logement, nous avons fait le choix dutiliser un autre indicateur : le taux daccroissement annuel du parc immobilier rsidentiel, exprim en %. Le stock de logements initial est approch sur base du nombre de mnages inscrits au registre de population. On constate en premier lieu que lvolution du nombre de logements est positive partout en Belgique. La priode de dsinvestissement des agglomrations wallonnes (Lige, Charleroi) et de Bruxelles, trs marque dans les annes 1980 encore, est rvolue. Ce sont nanmoins toujours les grandes agglomrations et les villes rgionales qui enregistrent les taux les moins levs. La moindre disponibilit de terrains btir et la difficult dy accder une offre immobilire qui soit la fois de qualit et financirement accessible expliquent videmment le contraste persistant entre les communes urbaines et les communes priurbaines et rurales. Ltalement urbain se poursuit quant lui autour des villes belges. Il se nourrit toujours dune aspiration des Belges la maison individuelle, prfrentiellement sous forme dunit

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pavillonnaire ou jumele, et de la qute dun espace au cadre de vie attrayant et financirement abordable. Mais la priurbanisation est dsormais reporte vers des communes plus loignes des grandes villes. Ce sont les communes de seconde priphrie, aux densits de population plus faibles, aux prix fonciers moins levs et aux rserves de terrains constructibles plus nombreuses, qui ont connu les taux les plus levs. Le chemin de fer, mais galement les autoroutes, ont t les principaux vecteurs de cette extension des espaces rsidentiels qui perdure malgr les cots conomiques et environnementaux de la priurbanisation et malgr llaboration de schmas dorientation lchelle rgionale4 pour freiner la dissmination de lhabitat dans les zones rurales. En labsence doutils daction efficaces au niveau local5, la priurbanisation se poursuit donc, galement encourage par le morcellement de la proprit, les pratiques spculatives (Dubois, 2002), la fiscalit immobilire (plus leve dans les communes urbaines) et la dcentralisation des comptences fiscales qui encourage les communes vouloir sans cesse attirer de nouveaux habitants (Dubois, 2004; Romainville, 2007). Si les communes rurales enregistrent des taux daccroissement globalement levs, trois zones se dmarquent. La Campine limbourgeoise confirme ses taux levs lis une natalit relativement forte, une priurbanisation soutenue et la migration venue des Pays-Bas (Willems, 2008). La rgion de la Hesbaye, situe entre Bruxelles, Namur et Lige, profite grandement de larrive de familles de travailleurs qualifis occups dans les villes proches (Eggerickx et al., 2007). Et les taux particulirement levs des zones ardennaises sont lis notamment leur meilleure accessibilit suite lextension du rseau autoroutier dans les annes 1980. Au sein de cet espace, il y a lieu de distinguer dune part une activit de construction lie limportant mouvement migratoire de personnes en ge de retraite vers les communes ardennaises plutt centrales et dautre part le dynamisme dmographique des communes situes le long de la frontire avec le Grand-Duch de Luxembourg (Capron et al., 2002). Cet espace transfrontalier profite beaucoup de son appartenance au bassin de main-duvre de la ville de Luxembourg, ple de dveloppement tertiaire et principal centre demploi de la rgion. Laccroissement de la population, et celui de la demande en logements, y sont dus la venue d'une main d'uvre jeune et qualifie qui se distingue galement par ses taux de natalit relativement levs. Si cette analyse met en avant les contrastes gographiques lchelle de la Belgique, elle reste muette sur un point primordial: la production globalement insuffisante de logements observe dans chacune des trois Rgions belges (Gouvernement wallon, 1999; De Decker, 2001). Cest ainsi que laugmentation rcente de la population bruxelloise, titre dexemple, nest pas compense par une cration proportionnelle de logements. 3200 logements ont en moyenne t crs entre 1996 et 2008 alors que le nombre de mnages a augment annuellement de quelque 4000 units. La situation risque ds lors de continuer se dgrader et ce particulirement pour les populations les plus dmunies. Si la demande en logement stimule (insuffisamment) la ralisation de nouvelles constructions, elle favorise galement la valorisation par transformation des espaces btis existants, quils soient rsidentiels ou non au dpart.

Une part croissante issue de la transformation de btiments existants

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La cration de nouveaux logements rsulte la fois de la construction dhabitations neuves et de la mutation du parc immobilier existant (reconversion, agrandissement, subdivision). L'illustration 4, qui nous renseigne sur lvolution annuelle de la part des transformations dans la production globale de logements, montre quel point les oprations de transformation du bti existant ont gagn en importance dans la production globale de logements. Leur part tend augmenter partout en Belgique et plus particulirement en Rgion de Bruxelles-Capitale, o elle atteint dsormais presque un tiers de la production totale.

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Illustration 4 Variation de la part des transformations dans le bilan global net de logements autoriss, par Rgion (1996-2008)

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La question du logement et de sa production se pose donc prsent dans de nouveaux termes, savoir travers le dveloppement notable du march immobilier de lancien. Cette volution est mettre en rapport avec lmergence, ds les annes 1970, dune politique damlioration de lhabitat et de lenvironnement urbain dans les zones rsidentielles dsinvesties (aujourdhui leve au rang daxe stratgique de la politique de dveloppement urbain). Celle-ci prend largement appui sur la valorisation et la rappropriation des zones urbaines (et rurales) disposant dun patrimoine immobilier ancien par une population compose avant tout de petits mnages de jeunes adultes qualifis (Nol, 1998 ; Van Criekingen, Decroly, 2003). Ce mouvement alimente la fois les oprations dautorhabilitation par les (nouveaux) propritaires-occupants et les investissements des promoteurs privs (do galement une relance de la construction neuve prive dans ces quartiers longtemps dlaisss).

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Illustration 5 Part des transformations dans le bilan global de logements autoriss, par commune en Belgique (1996-2008)

Source: DGSIE Statistiques de permis de btir-Cartographie: Ch. Dessouroux (IGEAT/ULB).

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En tudiant l'illustration 5, on constate de prime abord que la part de transformations est, de manire gnrale, plus faible dans le nord que dans le sud du pays. Cette diffrentiation gographique rgionale est constate au moins depuis les annes 1980 (Goossens et al., 1999) et se confirme donc pour la priode actuelle. Plusieurs facteurs aident interprter ce rsultat. La Flandre a tout dabord connu, depuis la Deuxime Guerre mondiale, une activit de construction trs importante, lie son volution conomique particulirement favorable, renouvelant une bonne partie du stock de logements existants. Cest particulirement vrai pour les zones rurales mais galement pour la zone ctire o ltablissement de domiciles fixes sassocie une intense urbanisation touristique de rsidences secondaires. Il nempche que dans ces zones densment peuples, le nombre absolu de transformations soit lev. Mais la part relative est en moyenne sensiblement moindre. Les grandes villes comme Bruxelles, ainsi que le sud du pays possdent, en revanche, un parc immobilier globalement plus ancien, hrit de la priode dindustrialisation et durbanisation du 19e et de la premire moiti du 20e sicle. Construits pour une bonne part avant 19456, ces logements sont plus souvent en mauvais tat et insuffisamment quips. Ils ncessitent gnralement des amliorations structurelles et qualitatives importantes et sont ds lors davantage sujets des transformations plutt qu des rnovations lgres. Les communes wallonnes situes en dehors de laxe industriel possdent, plus spcifiquement, un stock important despaces btis affects autrefois lactivit agricole. Etant traditionnellement de plus grande taille et de meilleure qualit que lhabitation rurale flamande, les btiments ont souvent chapp la dmolition et se prtent bien une conversion. Les zones urbaines offrent une srie dopportunits de transformation complmentaires : outre la prsence dun important stock de maisons anciennes, certaines villes disposent galement dun nombre significatif de btiments non rsidentiels abandonns suite la dsindustrialisation et offrant un potentiel de reconversion non ngligeable. Loffre surabondante de surfaces tertiaires et la demande importante en logements Bruxelles ont dclench par ailleurs une rappropriation rsidentielle partielle de btiments occups un temps par des bureaux voire construits comme immeubles de bureau (voir ci-dessus ; illustration 8). La part leve des transformations sexplique sans doute aussi par le fait que la progression du nombre de mnages, due entre autres limmigration trangre et

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la dcohabitation (diminution de la taille et augmentation du nombre de mnages), touche davantage les milieux urbains. La Rgion de Bruxelles-Capitale, la plus importante des agglomrations belges, la fois capitale fdrale et europenne, sera examine ci-aprs de manire identifier la fois les spcificits de la production de logements en milieu urbain et les dfis auxquels sont exposs les villes compte tenu de leur croissance dmographique et de leur dualisation sociale.

La production de logements dans la Rgion de BruxellesCapitale

Les lments d'une crise persistante du logement
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Comme dans les autres agglomrations belges, et contrairement au reste du pays, la majorit du parc immobilier bruxellois appartient au secteur locatif: malgr une politique du logement fortement axe sur le soutien la proprit, le taux de propritaires y plafonne 40% depuis le dbut des annes 19907, contre une proportion d'environ 75% pour l'ensemble du pays. La Rgion de Bruxelles-Capitale connat par ailleurs une augmentation de sa population depuis 1995, qui s'explique avant tout par limmigration venue de ltranger, que ce soit de familles de travailleurs peu qualifis ou de mnages aiss, composs souvent de personnes isoles travaillant dans les entreprises et institutions internationales ou dans les services gravitant autour. Mais Bruxelles connat aussi depuis 1985 un solde naturel positif vu sa structure d'ge rajeunie (Deboosere et al., 2009). Cette volution provoque une augmentation de la demande et une concurrence accrue sur le march du logement, d'autant plus que la prsence de travailleurs trangers trs qualifis exerce une pression la hausse sur les prix acquisitifs et locatifs (Biot & Van Hamme, 2007). Coupls vingt ans d'augmentation continue des loyers et des prix d'achat, ces lments ont cr, Bruxelles, les bases d'une srieuse crise du logement qui se matrialise par un parc de logements en assez mauvais tat, une forte sur-occupation des logements dans les quartiers populaires (38% des enfants bruxellois vivaient dans un logement sur-occup en 20018), et une part trs importante des revenus des mnages consacrs au frais de logement souvent au dtriment d'autres postes budgtaires vitaux comme les soins de sant (Observatoire de la sant et du social, 2009). Tmoigne aussi de cette crise une liste de plus de 36000 mnages en attente d'un logement social, secteur trs peu reprsent Bruxelles avec un parc de quelques 38000 logements seulement (8% des logements). Le logement social absorbe environ 40% du budget politique de l'habitat de la Rgion (Zimmer, 2006), mais ces dpenses servent principalement au maintien du stock existant; pour des raisons la fois budgtaires et politiques (notamment de relations entre le pouvoir rgional et les communes), ce stock ne s'accrot pratiquement plus: on n'a produit qu'une trentaine de logements sociaux par an au cours des annes 2000. Les problmes de sur-occupation et de mauvaise qualit des logements touchent surtout les jeunes, les femmes et les personnes faiblement qualifies (Surkyn et al., 2007). Vu la forte sgrgation socio-spatiale Bruxelles (De Lannoy et Kesteloot, 1990), ils se concentrent galement dans certains quartiers: la carte (illustration 6) fait ressortir les quartiers populaires du centre de la Rgion avec les proportions les plus leves de logements en mauvais tat (est de Molenbeek et d'Anderlecht, ouest de Saint-Gilles et du pentagone, Saint-Josse, ouest de Schaerbeek). Les autres zones qui ressortent sur la carte avec des proportions leves sont les quartiers priphriques o se trouvent des cits de logements sociaux en piteux tat.

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Illustration 6 Logements en mauvais tat (2001)

Source : DGSIE Enqute socio-conomique - Cartographie : A. Romainville et Ch. Dessouroux (IGEAT/ILB) ; fond de carte: urbIS-CIRB.
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Cette gographie volue : depuis les annes 1980, une partie des quartiers centraux et de premire couronne connaissent des processus dembourgeoisement et de gentrification, travers des rnovations de l'environnement bti et l'arrive d'une population nouvelle et plus aise (De Lannoy et Kesteloot, 1990 ; Van Criekingen, 2006). Un turnover trs rapide de la population et l'absence de rgulation sur le march du logement y permettent une hausse rapide des loyers. Cette augmentation des prix oblige les habitants en place, lorsqu'ils sont amens dmnager, consacrer une part plus importante de leur revenu aux frais de logement ou quitter le quartier; de faon gnrale, elle rend le quartier moins accessible aux classes populaires (Van Criekingen, 2009). Les processus de revalorisation immobilire que connaissent les quartiers centraux renforcent donc, de diverses faons, la sgrgation sociospatiale l'chelle de la ville.

Gographie de la production
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Les statistiques publies par la DGSIE nous ont permis dtudier lvolution de la production en Belgique depuis 1996. Etant donn que ces donnes ne sont disponibles qu lchelle communale, nous avons eu recours des donnes plus dtailles, par quartier, pour Bruxelles. Celles-ci sont collectes et encodes par ladministration rgionale (Administration de lAmnagement du Territoire et du Logement (AATL) du Ministre de la Rgion de BruxellesCapitale9) et disponibles, de manire exhaustive, pour la priode 2003-2008 seulement. Elles sont nanmoins reprsentatives des changements observs depuis le milieu des annes 1990 (Ananian, 2010).

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Illustration 7 Bilan global net de logements autoriss Bruxelles, par quartier (2003-2008)

Source: Observatoire des Permis Logement (AATL, MRBC)- Cartographie: Ch. Dessouroux; fond de carte: urbISCIRB.
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La carte (illustration 7) donne voir un niveau de production rsidentielle relativement soutenu dans lensemble de la Rgion bruxelloise et plus particulirement dans les quartiers centraux et aux extrmits de lespace bti. Le parc de logements a grandi denviron 5000 units par an entre 2003 et 2008, ce qui donne un taux d'accroissement moyen de 1,23%. Les taux les plus levs se rencontrent proximit des boulevards formant le pentagone central bruxellois (le long du canal, dans les environs de la gare du Nord, dans le nord d'Ixelles et proximit du quartier europen), ainsi que ponctuellement dans les communes les plus excentriques disposant dimportantes rserves foncires constructibles. Les taux de transformation sont particulirement levs dans les zones centrales offrant peu despace de dveloppement pour les constructions nouvelles (hormis la viabilisation des friches urbaines et les oprations de dmolition-reconstruction), mais disposant dun important stock de btiments industriels, dentrepts, dateliers, ainsi que de bureaux vacants, susceptibles dune reconversion moyennant transformation.

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Illustration 8 Reconversions en logement Bruxelles, par quartier (2003-2008)

Source: Observatoire des Permis Logement (AATL, MRBC)- Cartographie: Ch. Dessouroux; fond de carte: urbISCIRB.
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La gographie des reconversions de btiments (ou parties de btiments) non rsidentiels en logements se recouvre videmment avec celle des transformations (illustration 8). Quasi inexistant encore dans les annes 1980, ce phnomne gagne du terrain. Il concerne avant tout louest de la ville centrale, disposant dun important stock de btiments industriels dans les quartiers ouvriers le long du canal, ainsi que les quartiers rsidentiels lest et au sudest du centre-ville o nombre de bureaux avaient un temps occup (et occupent toujours) des immeubles destins au logement. On observe par ailleurs, de manire plus ponctuelle, dimportantes oprations de reconversion concernant des commerces ou des quipements collectifs. Dans lensemble, ces projets de reconversion, constituant une part importante de la production globale, refltent la fois la dynamique rcente de rnovation des quartiers centraux anciens, mais galement la ncessaire densification du tissu rsidentiel face la demande croissante de logements. Si la densification urbaine est dsormais valorise et recherche (Declve et al., 2009), elle ne peut toutefois pas se faire sans provoquer de tensions. Loffre en espace habitable nest en effet pas extensible volont. Elle est limite la fois par les rserves foncires disponibles et le degr de tolrance des riverains la densification qui fragiliserait, selon eux, la qualit de leur cadre de vie. La question de la densit de lespace urbain illustre ds lors les mutations en cours dans les agglomrations, mais rvle aussi les contradictions quelle soulve: la fois offrir plus de logements et prserver des espaces verts, amener de nouveaux habitants et rduire la circulation automobile.

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Les producteurs de logements

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Les donnes collectes par l'Administration rgionale donnent, pour chaque permis d'urbanisme10 dlivr entre 2003 et 2008, en plus des informations dtailles concernant les travaux autoriss, l'identit et l'adresse du demandeur de permis11. Ces informations permettent d'identifier et d'tudier sparment les diffrentes catgories de producteurs de logement. A Bruxelles, la production de logements est aujourd'hui principalement le fait de socits de promotion immobilire: 70% des crations de logements entre 2003 et 2008 se font travers
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des permis d'urbanisme dlivrs des socits prives (voir le tableau en illustration 9 seules les crations de logements sont prises en compte, pas les suppressions). Cette prpondrance des socits est propre la Rgion bruxelloise et ne se retrouve pas, du moins au niveau rgional, en Flandre et en Wallonie (Dubois, 2002). Si beaucoup d'observateurs s'accordent sur l'ide que le march immobilier bruxellois s'est internationalis ces dernires annes, notamment travers les interventions des filiales Real Estate des grandes banques et la cration en 1995 d'un statut spcial pour les Fonds d'Investissement en Immobilier (SICAFIs) belges, les chiffres ont manqu jusqu' ce jour pour objectiver ce phnomne. Les petites socits de promotion indpendantes, constitues par des particuliers et dont l'actionnariat reste individuel ou familial, sont en tout cas encore trs prsentes dans le secteur de la promotion rsidentielle la fin des annes 2000. Les socits prises dans leur ensemble crent en moyenne 10 logements par opration immobilire, ce qui indique que la promotion immobilire reste une entreprise profitable mme lorsqu'elle porte sur de trs petits projets.
Illustration 9 Nombre de logements autoriss par type de producteur (2003-2008) Nombre de logements autoriss (permis d'urbanisme dlivrs entre Part dans le total des logements 2003 et 2008 cration de logements autoriss seulement) 20070 4280 1290 2020
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Type de producteur Socits prives Particuliers (Bailleurs) Particuliers (Occupants) Institutions publiques Partenariats public-priv Autres (associations, seniories, tablissements scolaires, ...)

70% 15% 4% 7% 3% 1%

860 210

Source: Observatoire des Permis Logement (AATL, MRBC).

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Si l'on fait l'hypothse qu'il n'y a pas de promoteur professionnel sans socit la constitution d'une socit prsentant des avantages financiers et juridiques et que la proprit bailleresse est, elle, essentiellement le fait de particuliers (Charles, 2007), les particuliers qui mnent des oprations immobilires sont soit les occupants (ou les futurs occupants) des logements crs, soit ils les crent pour les mettre en location. Nous avons assimil des occupants les particuliers menant des oprations de 1 ou 2 logements, et des bailleurs lorsque le nombre rsultant de logements dpassait 2. Selon cette classification, 15% des logements sont produits par des bailleurs, et une trs petite partie (4%) des logements est produite par leurs futurs occupants. Quelques 7% des logements crs entre 2003 et 2008 le sont travers des permis d'urbanisme octroys des structures dpendant des pouvoirs publics (rgionaux ou communaux) ; la majorit sont des logements sociaux, rservs aux mnages dont les revenus ne dpassent pas 20.000 euros par an13. Au nom de la mixit sociale, les oprations publiques incluent cependant de plus en plus souvent une certaine proportion de logements moyens, accessibles aux mnages ayant des revenus plus levs. 3% des logements produits sont des logements conventionns, produits par des partenariats public-priv l'initiative de la Socit de Dveloppement pour la Rgion de Bruxelles-Capitale (SDRB). Ces partenariats ont pour but d'attirer les investisseurs privs dans certains quartiers en leur garantissant une rentabilit suffisante via un subside. L'intervention publique permet galement de vendre ces logements des prix infrieurs ceux du march. Les partenaires privs de la SDRB sont gnralement de grosses socits de promotion immobilire, trs prsentes par ailleurs sur le march bruxellois. Les logements produits par la SDRB sont accessibles aux mnages dont les revenus sont infrieurs 55000 euros par an14c'est--dire, en ralit, la majorit des mnages bruxellois (90% des mnages bruxellois d'une personne, par exemple, satisfont ces conditions de revenu).

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Stratgies spatiales des investisseurs

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La proportion des logements produits (autoriss par les permis d'urbanisme) par les diffrents types d'acteurs a t analyse quartier par quartier (illustration 10), ce qui permet de comparer leurs stratgies spatiales.
Illustration 10 Logements crs par les diffrentes catgories de producteurs

Source: Observatoire des Permis Logement (AATL, MRBC)- Cartographie: Ch. Dessouroux et A. Romainville; fond de carte: urbIS-CIRB.
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Les socits sont prsentes partout dans la Rgion. Sans surprise, elles sont pratiquement hgmoniques dans les quartiers o les permis accords concernent de grosses oprations, c'est--dire dans les espaces les plus priphriques Woluwe-Saint-Lambert, Anderlecht, Molenbeek (constructions neuves principalement), mais aussi dans certains quartiers plus centraux (quartier europen, environs de la gare du Nord, par exemple), o l'on trouve galement de grosses oprations de transformation/reconversion. La part des particuliers parmi les producteurs de logements est surtout importante SaintGilles et dans certains quartiers d'Anderlecht, de Molenbeek et des communes aises de l'est de la Rgion. A Saint-Gilles et Molenbeek, ce sont surtout des propritaires bailleurs. Ceux-ci produisent, dans certains quartiers, plus de la moiti des logements. Les oprations menes par des bailleurs sont gnralement petites (2-3 logements crs en moyenne). Il faut rappeler ici que beaucoup d'oprations de rnovation et mme certaines oprations de construction sont menes de faon illgale sans permis d'urbanisme, ce qui a entre autres comme consquence que la production de logements par les propritaires leur propre domicile est trs largement sous-estime par les chiffres prsents ici. Charles (2007) a montr que les bailleurs domicile sont trs prsents dans le croissant pauvre bruxellois, o prs de 50% des propritaires occupants seraient par ailleurs bailleurs domicile. Charles (2007) a par ailleurs montr que les propritaires bailleurs ont des stratgies spatiales distinctes selon la taille de leur portefeuille immobilier : les bailleurs de standing lev et possdant un portefeuille immobilier important sont surreprsents dans le pentagone et dans le sud-est de la premire couronne (haut de Saint-Gilles et de Forest, Ixelles, Etterbeek), l o l'intensit des dmnagements est la plus leve (Deboosere et al., 2009, p.4). Dans ces quartiers, les bailleurs compensent le risque li la mobilit des locataires par un patrimoine
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plus important et par la possibilit de revaloriser plus rgulirement ( chaque changement de locataire) les loyers qu'ils pratiquent. Les producteurs publics sont surtout prsents en seconde couronne avec une srie de projets de logements sociaux (dont le plus important est le projet Ernotte, la frontire entre Ixelles et Watermael-Boitsfort, avec 234 logements sociaux et 82 logements moyens). Les institutions publiques sont aussi prsentes dans le centre, avec des projets associant souvent logements sociaux, logements locatifs moyens et logements acquisitifs conventionns, principalement dans le cadre des contrats de quartier, des programmes de revitalisation intensive cibls sur les quartiers populaires du centre. Les logements crs par les partenariats public-priv, toujours sur la priode 2003-2008, sont trs concentrs le long du canal, principalement dans la commune de Molenbeek. Le primtre d'action de la SDRB a en effet t circonscrit prcisment: elle investit les quartiers populaires du centre qui sont la cible du vaste projet de revitalisation men par le pouvoir rgional. Cette branche de la politique rgionale de l'habitat, mise en place dans les annes 1990, qui associe promotion de la proprit prive et rnovation urbaine, reprsente environ la moiti du budget rgional consacr la politique de l'habitat (Zimmer, 2006). Elle a comme objectif principal de restaurer l'attractivit rsidentielle de la Rgion pour les mnages revenus moyens et suprieurs, dont le retour (ou le maintien) en ville est cens la fois contribuer la rnovation du bti, redresser les finances rgionales via leur contribution fiscale, et favoriser la mixit sociale dans les quartiers pauvres s'entend15. A travers diffrents outils (subsides aux investisseurs privs, rnovation des espaces publics, primes et abattements fiscaux pour les propritaires, rglements en matire de commerce de dtail), la Rgion canalise donc l'investissement priv vers les zones qu'elle aimerait voir rinvesties, la fois par les capitaux et par une population plus aise. Les pouvoirs publics jouent le rle d'initiateurs et/ou de garants pour certaines oprations de rnovation et de cette faon, structurent le dploiement spatial du processus de gentrification (Romainville, 2010). Les hausses de prix gnres par ces investissements publics et privs ne sont pas en mesure d'tre freines par les interventions publiques sur le march du logement proprement dit: ce march reste compltement drgul, et comme on l'a vu, la part de march des pouvoirs publics n'atteint pas les 10%.

Conclusion
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Le traitement des donnes sur les permis de btir a permis de brosser un portrait du march du logement en Belgique et Bruxelles, et de souligner certaines spcificits belges et volutions rcentes. Il en ressort que l'intervention ou l'absence d'intervention des pouvoirs publics est, de faon assez systmatique, un facteur explicatif majeur des gographies et volutions temporelles observes. Historiquement, la philosophie librale du code civil belge et la longue hgmonie des partis chrtiens au gouvernement ont dtermin une protection forte du droit de proprit individuelle, trs peu de rgulation dans le secteur locatif et une politique du logement fortement axe sur la promotion de la proprit prive (De Decker, 2001). Cette aide la pierre intensive et beaucoup de laxisme dans l'affectation des sols ont dtermin une trs grande proportion de propritaires, un grand succs de l'autopromotion, et une priurbanisation sous forme de maisons individuelles, phnomne massif qui est loin d'tre termin, assurant un talement urbain particulirement lche et problmatique sous plusieurs aspects. Pour le reste, la gographie de la production de logements et son volution refltent les principales volutions dmographiques du pays. Parmi les volutions rcentes les plus notables, il faut souligner la diminution de l'intervention publique sur le secteur locatif, jusqu' devenir aujourd'hui pratiquement ngligeable, que ce soit en termes de rgulation du march ou de production de logements. Autre volution, et ce surtout dans les rgions urbaines et en Wallonie, la place croissante prise par les rnovations dans la production de logements. A Bruxelles, une partie de ces rnovations sont des reconversions de btiments fonctionnels en logements. A nouveau, les mesures mises en place par les pouvoirs publics expliquent au moins en partie cette croissance. Ces aides la
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rnovation participent, ct des aides l'acquisition, l'intensification de l' aide la pierre s'adressant aux propritaires et dont l'analyse a montr, Bruxelles, qu'elles ne sont pas neutres socialement et qu'elles jouent un rle dans les processus de sgrgation socio-spatiale. Les chiffres montrent galement la part croissante des socits sur le march du logement, phnomne qui n'est pas sans lien avec la production croissante de logements par reconversion ou rnovation du bti ancien. A Bruxelles, la prsence importante des socits de promotion sur le march s'explique, au moins en partie, par les possibilits accrues de plus-values qu'offrent les dynamiques de revalorisation foncire et de gentrification le rle des politiques publiques est ici, encore une fois, tout fait dterminant. Bibliographie
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Notes
1 Estimation pour 2008 sur base du nombre de mnages (Source: DGSIE). Le Cadastre (Administration Gnrale de la Documentation Patrimoniale) fournit un chiffre comparable pour 2008 (4,7 millions de logements), mais tient galement compte des logements non occups. 2 Source: DGSIE, Statistiques de loccupation du sol et du cadastre (1995). 3 Plus particulirement par la Direction Urbanisme de lAdministration de lAmnagement du Territoire et du Logement (AATL) au Ministre de la Rgion de Bruxelles-Capitale. 4 Le Ruimtelijke Structuurplan Vlaanderen (RSV) en Flandre (1997) et le Schma de Dveloppement de lEspace Rgional (SDER) en Wallonie (1999) constituent des documents dorientation qui annoncent des ambitions, mais qui nont pas de valeur rglementaire. Les documents rglementaires, en particulier les plans de secteur qui ont t adopts ds les annes 1970 un moment o la politique restrictive dutilisation du sol ntait pas encore de mise, font preuve dinertie par rapport aux orientations de ces schmas. 5 Les plans de secteur rglementaires, labors ds les annes 1960 un moment o la politique restrictive ntait pas encore de mise, font notamment preuve dinertie par rapport aux orientations indicatives et volontaristes, mais non rglementaires, des schmas rgionaux.

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6 Dans un trs grand nombre de communes et de villes wallonnes, plus de 40% du parc immobilier est constitu de logements construits avant 1945. Plus dun quart de tous les logements wallons actuels ont t construits avant 1945, compar 15% pour la Belgique (Source: DGSIE, Enqute socio-conomique 2001). 7 Il tait de 27% en 1971, de 31% en 1981, de 40% en 1991 et de 41% en 2001 (d'aprs les recensements INS). 8 Logements o il manque au moins une chambre, le nombre de chambres ncessaires tant calcul sur base de la composition des mnages (selon les normes du logement social) (source: enqute socioconomique 2001, DGSIE). 9 La plateformeNOVA (application informatique de soutien linstruction des demandes de permis durbanisme) gre par la Direction Urbanisme de lAdministration de lAmnagement du Territoire et du Logement (AATL) centralise lensemble des permis durbanisme. LObservatoire des permis logement, gr par la Direction Etudes et Planification, assure une exploitation statistique de ces donnes. 10 Terme utilis en Rgion de Bruxelles-Capitale pour les permis de btir. 11 Ce demandeur est logiquement, dans la majorit des cas, le propritaire du bien, mme si lgalement le permis peut tre demand par quelqu'un d'autre. 12 Logements produits par la Socit de Dveloppement pour la Rgion de Bruxelles-Capitale uniquement. 13 Conditions en 2010. Ce plafond varie selon le nombre de revenus et de personnes charge dans le mnage. 14 Conditions en 2010. Ce plafond varie selon le nombre de revenus et de personnes charge dans le mnage. 15 Voir le Plan Rgional de Dveloppement arrt en 2002, http://www.prd.irisnet.be

Pour citer cet article Rfrence lectronique

Christian Dessouroux et Alice Romainville, La production de logements en Belgique et Bruxelles Acteurs, dynamiques, gographie, EchoGo [En ligne], numro 15|2011, mis en ligne le 11 avril 2011, consult le 07 mars 2012. URL: http://echogeo.revues.org/12279

propos des auteurs

Christian Dessouroux Christian Dessouroux (cdessour@ulb.ac.be) est docteur en gographie et chercheur postdoctoral Prospective Research for Brussels l'Institut de Gestion de l'Environnement et Amnagement du Territoire de lUniversit libre de Bruxelles (ULB). Il a travaill sur le rle des espaces publics dans les politiques urbaines contemporaines avant de publier une recherche sur le dveloppement urbanistique de Bruxelles au 19e et 20e sicle (Espaces partags, espaces disputs. Bruxelles, une capitale et ses habitants). Il travaille actuellement sur loffre rsidentielle Bruxelles dans le contexte des processus de croissance dmographique et de dualisation sociale. Alice Romainville Alice Romainville (alice.romainville@ulb.ac.be) a men, comme gographe, plusieurs recherches l'Institut de Gestion de l'Environnement et Amnagement du Territoire (ULB), portant notamment sur la dmographie et la gographie conomique en Belgique, la fiscalit et les politiques de logement en Rgion bruxelloise. Ses recherches actuelles, au dpartement de Gographie de l'ULB o elle est assistante, portent sur l'offre de logements et la promotion immobilire Bruxelles.

Droits d'auteur Tous droits rservs Rsum / Abstract

Le paysage rsidentiel belge sest transform considrablement depuis les annes 1950. Si lactivit conomique et le logement collectif continuent se concentrer dans les
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agglomrations urbaines, la dispersion de lhabitat individuel dans les zones priurbaines, entame au 19e sicle, se poursuit sans relche. Dautres phnomnes sont plus contemporains, comme la rhabilitation et la reconversion croissantes du bti existant, alimentes parmi dautres par une pnurie de plus en plus aigue de logements et une revalorisation du patrimoine immobilier ancien. Le prsent article offre un panorama de la production rsidentielle en Belgique depuis les annes 1950 mais tudie plus particulirement les volutions rcentes partir de sources statistiques peu exploites ce jour. Moyennant une analyse d s permis de btir dlivrs depuis 1996, nous essayons de mettre en vidence les spcificits du contexte belge et les changements rcents les plus significatifs en termes de production de logements, tant sur le plan quantitatif que gographique. Limportance respective des organismes publics et des diffrents acteurs privs sur le march rsidentiel sera tudie en sappuyant sur lexemple de la Rgion bruxelloise, pour laquelle des donnes trs prcises ont t exploites. Mots cls : logement, Belgique, Bruxelles, construction, transformation

The Belgian residential landscape has considerably changed since the 1950s. If economic activity and collective housing continue to be concentrated in urban areas, the proliferation of single-family dwellings in suburban areas - dating back to the 19th century - continues unabated. Other developments are more recent, such as an increase in refurbishments and conversions of existing buildings, fuelled by among other things the insufficient production of new housing and a revaluation of older housing. This article provides an overview of residential construction in Belgium since the 1950s, focusing particularly on more recent changes using statistical resources that have yet to be fully explored. Through an analysis of building permits issued since 1996, we will try to highlight the particularities of the Belgian context and to reveal the most significant changes in terms of housing production, both quantitatively and geographically. The relative importance of public and private agents on the housing market will be studied using the example of the Brussels Region, for which very accurate data has been used. Keywords : housing, Belgium, Brussels, construction, conversion

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