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Sistema de amortizacin aleman de hipotecas: Es algo ms infrecuente. Se caracteriza por un pago constante del capital de amortizacin de la vivienda, lo que supone un pago de intereses variables cada mes. Mayor al principio y menor al final, lo que se traduce en una serie de cuotas que van de menos a ms en cuanto a cantidad. Los primeros pagos son ms difciles de afrontar, pero por lo menos estaremos seguros de que cuando llevemos la mitad del plazo de la hipoteca, habremos pagado la mitad del piso.
Si se busca un mayor control sobre el monto de las Cuotas a pagar mensualmente, el Sistema Francs es el ms aconsejable. Esto es porque a lo largo del pago del Prstamo el Sistema Francs est armado para que siempre se paguen las mismas Cuotas. Por el otro lado, el Sistema Alemn es el conveniente si uno quiere estar ms tranquilo y seguro ya que se amortiza el capital en forma constante, mientras que en el Francs pagas siempre primero los intereses. Lo que sucede en el Sistema Alemn es que cuando llevamos la mitad del plazo cumplido, se habr pagado el 50% del precio real de la vivienda. La desventaja es que las cuotas no son todas iguales en el Sistema Alemn, al principio son mayores, mientras que el Francs si se mantienen constantes (ver grfico). Se piensa cancelar anticipadamente el crdito en algn momento, conviene elegir el sistema Alemn, debido a que las primeras cuotas se componen en mayor proporcin de capital y su saldo de deuda ser menor que bajo el sistema Francs.
Como conclusin: La desventaja clave est en que el Sistema Francs lo que primero que se paga son los Intereses, con lo cual si se va pagando la mitad del total de la Cuotas, lo que usted pago fueron casi todos intereses y todava le est quedando pagar casi el 75% de la Casa (en el caso de ser un Crdito Hipotecario). Con lo cual si algo sucede, usted todava no pago el capital que debe, sino que slo pago intereses y esta debiendo la mayora del capital que solicito prestado desde el primer momento. En definitiva, el Sistema Francs es ms seguro para los Bancos (ya que paga primero el inters que le cobran y adems el bien hipotecado es de ellos casi en su totalidad) y el Sistema Alemn es el ms seguro para usted.
Una renta financiera es un conjunto de capitales o pagos asociados a perodos de tiempo consecutivos. Se las puede clasificar en base a diferentes criterios (constantes o variables, temporales o perpetuas, prepagables o postpagables, fraccionarias o enteras, etc.). Entre los ejemplos ms conocidos de rentas se encuentran las rentas vitalicias, que se utilizan en algunos sistemas de seguridad social en los cuales un agente entrega una suma de dinero a una institucin financiera que se compromete a pagarle una suma de dinero hasta la muerte del agente. Un aspecto importante de las rentas es su valoracin: existen frmulas que permiten conocer rpidamente el valor actual de una renta (los pagos futuros a valor de hoy) as como el valor futuro de una renta (los pagos futuros al valor del da del ltimo pago). Sus frmulas son: Valor Actual = ( 1-(1 + i)-n ) / i Valor Futuro = ( (1 + i)n 1 ) / i donde i es la tasa de inters y n, el nmero de perodos. Definicin extrada de "Matemtica de las Operaciones Financieras y de la Inversin", Gustavo Levenfeld / Sofa de la Maza, Mc Graw Hill, Madrid 1997. No obstante la aparente complejidad de estas frmulas existen programas de que realizan rpidamente estos clculos, no siendo necesario "hacer las cuentas a mano". Los distintos componentes de la cuota total del SF pueden obtenerse mediante diferentes opciones. En el caso del inters, la frmula es idntica a la expuesta para el SA, pero para la amortizacin de capital y para la cuota total existen dos frmulas especficas. Sin embargo no es necesario calcularlas a ambas, ya que obteniendo una de las dos, ms el inters correspondiente, la restante puede obtenerse por diferencia. La frmula para la cuota total es la siguiente: Cuota Total= Saldo al final del perodo / [( 1 - (1 + i)-n ) / i] donde i es la tasa de inters o TEM y n es la cantidad de cuotas pendientes de pago. En el denominador se usa la "frmula del valor actual". Para el clculo de la amortizacin de capital se usa la siguiente frmula: Amortizacin de Capital= Saldo al final del perodo / [( (1 + i) - 1 ) / i ]
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