LEY QUE REGULA EL REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO PARA EL ESTADO DE PUEBLA TEXTO ORIGINAL. N. DE E.

CONTIENE LA FE DE ERRATAS PUBLICADA EN EL PERIDICO OFICIAL DEL 26 DE OCTUBRE DE 2011. Ley publicada en la segunda seccin del Peridico Oficial del Estado de Puebla, el mircoles 10 de agosto de 2011. DECRETO del Honorable Congreso del Estado, por el que expide la LEY QUE REGULA EL RGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO PARA EL ESTADO DE PUEBLA. Al margen un sello con el Escudo Nacional y una leyenda que dice: Estados Unidos Mexicanos.- LVIII Legislatura.- H. Congreso del Estado de Puebla. RAFAEL MORENO VALLE ROSAS, Gobernador Constitucional del Estado Libre y Soberano de Puebla, a sus habitantes sabed: Que por la Secretara del H. Congreso, se me ha remitido el siguiente: EL HONORABLE QUINCUAGSIMO OCTAVO CONGRESO CONSTITUCIONAL DEL ESTADO LIBRE Y SOBERANO DE PUEBLA CONSIDERANDO Por lo anteriormente expuesto y con fundamento en los artculos 57 fraccin I, 63 fraccin II y 64 de la Constitucin Poltica del Estado Libre y Soberano de Puebla; 43 fraccin I, 69 fraccin II, 70 y 71 de la Ley Orgnica del Poder Legislativo del Estado Libre y Soberano de Puebla; 20, 21, 22, 23 y 24 fraccin I del Reglamento Interior del Honorable Congreso del Estado Libre y Soberano de Puebla, se expide la siguiente: LEY QUE REGULA EL RGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO PARA EL ESTADO DE PUEBLA CAPTULO PRIMERO DISPOSICIONES GENERALES
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Artculo 1.- La presente Ley es de inters y orden pblico. Tiene por objeto establecer las bases para regular la constitucin, organizacin, funcionamiento, modificacin, administracin y extincin del rgimen de propiedad en condominio en el Estado de Puebla, as como su convivencia social y solucin de controversias entre condminos y residentes, y entre stos y su administrador o Comit de Administracin. Asimismo regular las relaciones entre los condminos y/o, poseedores y entre stos y su administracin, estableciendo las bases para resolver las controversias que se susciten con motivo de tales relaciones, mediante la conciliacin, sin perjuicio de la competencia que corresponda a otras autoridades judiciales o administrativas. Artculo 2.- Para efectos de sta Ley se entender por: I.- Asamblea: rgano mximo de decisin de un condominio, integrado por la mayora de los condminos, en el que se resolvern los asuntos de inters comn, respecto al condominio; II.- Bienes y reas de uso comn: Aqullas reas cuyo uso, aprovechamiento y mantenimiento es responsabilidad de los condminos y residentes; III.- Escritura Constitutiva: Documento pblico notarial, mediante el cual se constituye un inmueble bajo el rgimen de propiedad en condominio; IV.- Ley: La Ley que Regula el Rgimen de Propiedad en Condominio para el Estado de Puebla; V.- Local o Locales: Piso, departamento, vivienda o local; o unidad privativa en singular o plural, respectivamente; VI.- Reglamento Interno: Conjunto de acuerdos de observancia obligatoria por los condminos y residentes, en los que se establecen las normas internas de convivencia de un condominio y que constar en testimonio notarial; VII.- Residente: Persona que en calidad de poseedor por cualquier ttulo legal, aproveche en su beneficio una unidad de propiedad exclusiva; y VIII.- Unidad de propiedad exclusiva: El piso, departamento, vivienda, local, reas y naves sobre las que se tiene derecho de propiedad y uso exclusivos, y cualquier otro elemento que no sea rea o bien de uso comn. CAPTULO SEGUNDO
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DEL RGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO Artculo 3.- Se considera rgimen de propiedad en condominio, aqul que se constituye sobre bienes inmuebles que en razn de sus caractersticas fsicas, permite a sus titulares tanto el aprovechamiento exclusivo de reas o construcciones privativas, como el aprovechamiento comn de las reas o construccin que no admiten divisin, confiriendo a cada condmino un derecho de propiedad exclusivo sobre la unidad privativa, as como un derecho de copropiedad con los dems condminos, respecto de las reas o instalaciones comunes. Artculo 4.- Los derechos y obligaciones de los condminos se regirn por las disposiciones de la presente Ley, del Cdigo Civil para el Estado Libre y Soberano de Puebla, la Ley de Fraccionamientos y Acciones Urbansticas del Estado Libre y Soberano de Puebla, las de otras leyes aplicables, as como por la Escritura Constitutiva del Rgimen, el contrato de traslacin de dominio y por el Reglamento Interno que se trate. Artculo 5.- El rgimen de propiedad en condominio se constituye: I.- Cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas, locales, reas o naves de que conste un inmueble, o que hubieran sido construidos dentro de un inmueble con partes de uso comn pertenezcan a distintos propietarios o siendo del mismo propietario, se les d un uso diferente o privado a cada uno; II.- Cuando los diferentes pisos departamentos, viviendas, locales, reas o naves que se construyan dentro de un inmueble, y que cuente ste con elementos comunes e indivisibles, cuya propiedad privada se reserve en los trminos del artculo anterior, se destinen a la enajenacin de personas distintas; III.- Cuando el propietario o propietarios de un inmueble lo dividan en diferentes pisos, departamentos, viviendas, locales, reas o naves, y que entre otros le d un uso habitacional, de abasto, comercio o servicios, industrial o agroindustrial o mixtos, para enajenarlos a distintas personas, siempre que exista un elemento comn de propiedad privada indivisible; y IV.- Cuando el propietario o propietarios de un terreno o predio, lo dividan en diferentes reas privativas o fracciones, para transmitir su propiedad a distintas personas, preservando elementos comunes que sean indivisibles; encontrndose adems dicho inmueble debidamente delimitado por algn elemento fsico y con los lineamientos requeridos por la ley de la materia. El condominio se constituir sobre las construcciones en proceso de construccin o terminadas.

Los Ayuntamientos nicamente autorizarn el cambio a rgimen en condominio en edificaciones terminadas, siempre que cumplan con las normas relativas a la divisin del suelo, su uso, densidad e intensidad de aprovechamiento e imagen urbana, restricciones y dems normatividad aplicable. Artculo 6.- Segn la naturaleza de quien los constituya, los condominios sern: de orden privado, los que constituyan los particulares; y de orden pblico, los constituidos por instituciones u organismos pblicos de la Federacin, el Estado o los Municipios. Artculo 7.- Los condominios de acuerdo con sus caractersticas de estructura y uso, podrn ser: I.- Atendiendo a su estructura: a) Condominio vertical.- Es aqul edificado en varios niveles, en un solo terreno comn, con unidades de propiedad exclusiva con derechos y obligaciones de copropiedad sobre el suelo y los dems elementos comunes del inmueble; b) Condominio horizontal.- Es aqul que se construye con elementos horizontales, pudiendo o no compartir la estructura y los dems elementos medianeros; o el que se desarrolla sobre un terreno o inmueble con equipamiento e infraestructura urbana teniendo el condmino en ambos casos, derecho de uso en la unidad de propiedad exclusiva y derecho de copropiedad en las dems reas comunes; y c) Condominio mixto.- Es aquel que se conforma por condominios verticales y horizontales. II.- Atendiendo a su uso, podrn ser: a) Habitacional.- Son aqullos inmuebles en los que la unidad de propiedad exclusiva estn destinadas a la vivienda; b) Comercial o de Servicios.- Son aqullos inmuebles en los que la unidad de propiedad exclusiva, es destinado a la actividad propia del comercio o servicio permitido; c) Industrial.- Son aqullos en donde la unidad de propiedad exclusiva, se destina a actividades permitidas propias del ramo, como manufactura o de la transformacin; y d) Mixtos.- Son aqullos en donde la unidad de propiedad exclusiva, se destina a dos o ms tipos de los anteriormente mencionados y compatibles.

Artculo 8.- Para constituir el rgimen de propiedad en condominio, el propietario o propietarios, debern declarar su voluntad en Escritura Pblica en la cual se har constar: I.- La situacin, dimensiones y linderos del terreno, as como una descripcin general del edificio, en su caso; II.- Los datos de identificacin de las licencias, autorizaciones o permisos expedidos por las autoridades competentes, para la realizacin del condominio; III.- La descripcin y datos de cada local, su nmero, situacin, medidas, piezas de que consta y dems datos necesarios para identificarlo; IV.- El valor total del inmueble y el que corresponda a cada local; V.- El destino general del edificio, terreno o predio y el especial de cada local o unidad privativa; VI.- Los bienes de propiedad comn, su destino con la especificacin y detalles necesarios y, en su caso, su situacin, medidas, partes de que se compongan, caractersticas y dems datos necesarios para su identificacin; VII.- Los casos y condiciones en que puede ser modificada la escritura constitutiva; y VIII.- Constancia de las autoridades competentes en materia de construcciones urbanas, de que el edificio construido o el terreno materia del rgimen, rene los requisitos que deben tener este tipo de construcciones. Artculo 9.- A la escritura constitutiva se agregarn: I.- El plano general; II.- Los planos correspondientes a cada uno de los locales; y III.- Los planos de las reas comunes. Artculo 10.- La escritura constitutiva del rgimen de propiedad en condominio del edificio, terreno o predio, as como los contratos de traslacin de dominio y dems actos que afecten la propiedad o el dominio de estos inmuebles, adems de cumplir con los requisitos y presupuestos de esta Ley, debern inscribirse en el Registro Pblico de la Propiedad. (F. DE E., P.O. 26 DE OCTUBRE DE 2011) Artculo 11.- En todo contrato de adquisicin de derechos sobre un piso, departamento, vivienda, local, rea o nave, sujeto al rgimen de propiedad en
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condominio, se insertarn las declaraciones y clusulas conducentes de la escritura constitutiva que prev el artculo 8 de esta Ley, y se har constar que se entrega al interesado una copia del reglamento interior. Artculo 12.- Ser procedente la modificacin del rgimen de propiedad en condominio, nicamente cuando no se hayan enajenado las partes de propiedad exclusiva o cuando el total de los titulares de las unidades de propiedad exclusiva acuerden fusionarlas y enajenarlas a favor de una sola persona. Para la modificacin se observar el mismo procedimiento que para su constitucin. (F. DE E., P.O. 26 DE OCTUBRE DE 2011) Artculo 13.- La declaracin de voluntad que exige el artculo 8, podr hacerse tambin, llenando los requisitos establecidos en l, por el propietario de un terreno que quiera construir un edificio dividido en locales, y se considerar constituido el rgimen de propiedad en condominio, desde que el terreno y el edificio por construir, se hipotequen total o parcialmente o se venda cualquiera de las divisiones proyectadas. Artculo 14.- En los testimonios de las escrituras a que se refiere el artculo anterior, se insertar el reglamento interior y se agregar a cada uno de ellos, un ejemplar de ese reglamento certificado por el Notario. Artculo 15.- Solamente por acuerdo unnime de los condminos, se podrn modificar en escritura pblica, el destino general del edificio, terreno o predio y el especial del local o unidad de propiedad exclusiva. Artculo 16.- Establecido el Rgimen de Propiedad en Condominio, slo se podr extinguir por acuerdo unnime de los condminos o en los casos previstos por el Captulo Sexto de esta Ley. CAPTULO TERCERO DE LOS BIENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE LOS BIENES DE PROPIEDAD COMN Artculo 17.- En el Rgimen de Propiedad en Condominio, cada titular disfrutar de sus derechos en calidad de propietario, en los trminos previstos en el Cdigo Civil para el Estado Libre y Soberano de Puebla. Por tal razn, podr venderlo, darlo en arrendamiento, hipotecarlo, gravarlo y celebrar, respecto de la unidad de propiedad exclusiva, todos los contratos a los que se refiere el derecho comn, con las limitaciones y modalidades que establecen las leyes.

El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble es accesorio e indivisible del derecho de propiedad privativo sobre la unidad de propiedad exclusiva, por lo que no podr ser enajenable, gravable o embargable separadamente de la misma unidad. Artculo 18.- El condmino tendr derecho exclusivo sobre la unidad de propiedad exclusiva y sus accesorios, as como la (sic) condueo de los elementos y partes del edificio, terreno o predio que se consideren comunes del condominio. Los condminos y residentes del condominio usarn las unidades exclusivas de propiedad de acuerdo a lo contenido expresamente en la escritura constitutiva. El condominio sobre los elementos comunes del edificio, terreno o predio no son susceptibles de divisin ni de venta. Artculo 19.- Cuando el condmino arriende, subarriende u otorgue en comodato su unidad de propiedad exclusiva, ser solidariamente responsable junto con su arrendatario, subarrendatarios o comodatario de sus obligaciones respecto al condominio. El condmino y el residente convendrn entre s el cumplimiento de las obligaciones ante los dems condminos y los casos en que el residente podr tener la representacin del condmino en las asambleas que se celebren. Artculo 20.- Son derechos de los condminos: I.- Contar con el respeto de los dems condminos sobre su unidad de propiedad exclusiva; II.- Participar con voz y voto en las asambleas de condminos; III.- Usar y disfrutar en igualdad de circunstancias y en forma ordenada, las reas de uso comn del condominio; IV.- Formar parte de la administracin y de la mesa directiva del condominio; V.- Solicitar a la administracin y a la mesa directiva, informacin respecto al estado que guardan los fondos de mantenimiento y administracin y de reserva; VI.- Acudir ante la Sindicatura a efecto de excusarse del pago de cuotas, cuando stas no sean fijadas en asamblea por mayora de los condminos o se demuestre que resultan excesivas para el fin que se pretenden destinar; y VII.- Acudir a la Sindicatura a solicitar su intervencin por violaciones a la presente Ley, o al reglamento interior, por autoridades o particulares. Artculo 21.- Son objeto de propiedad comn:
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I.- El suelo, subsuelo, cimientos, estructuras, paredes maestras y techo del edificio; II.- Los stanos, prticos, puertas de entrada, vestbulos, patios, estacionamientos para vehculos, jardines, galeras, corredores y escaleras, que sean de uso comn; III.- Los locales destinados a la administracin, portera y alojamiento del portero y las instalaciones generales y servicios comunes; IV.- Las obras, instalaciones, aparatos y dems objetos que sirvan al uso o disfrute comn; y V.- Cualesquiera otras instalaciones que se resuelva, por unanimidad de los condminos, usar o disfrutar en comn, o que se establezcan con tal carcter en la escritura constitutiva. Artculo 22.- Los techos, pisos entre dos altos o secciones de stos, que pertenezcan a distintos condminos, las divisiones o muros que los separen entre s y las instalaciones o aparatos destinados para ellos, sern de copropiedad de dichos condminos quienes harn los gastos de conservacin y reparacin que requieran aqullos. Artculo 23.- El condmino que abandone sus derechos o renuncie a gozar o usar determinados bienes, servicios o instalaciones de uso comn, no es causa excluyente para cumplir con las obligaciones que impone esta Ley, la escritura constitutiva, el reglamento interior y dems disposiciones aplicables. Artculo 24.- Cada condmino usar la unidad de propiedad exclusiva en forma ordenada y pacfica, por lo que est prohibido: I.- Destinarla a usos ilcitos o distintos al fin estipulado en la escritura constitutiva y, en caso de duda, a aqullos que deban presumirse en atencin a la naturaleza del edificio y su situacin; II.- Efectuar acto alguno que afecte la tranquilidad de los dems condminos o que comprometa la estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad del condominio, o incurrir en omisiones que produzcan efectos semejantes; III.- An en el interior de su propiedad, realizar todo acto que impida o disminuya la eficacia, obstaculice o dificulte el uso de las instalaciones comunes y servicios generales, estando obligados a mantener en buen estado de conservacin y funcionamiento sus propios servicios e instalaciones; IV.- Abrir luces o ventanas;
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V.- Pintar o decorar la fachada o las paredes exteriores o realizar remodelaciones que rompan con el diseo del conjunto o que perjudique la esttica general del condominio, salvo acuerdo de los condminos; VI.- Hacer excavaciones, elevar nuevos pisos o realizar otras construcciones, salvo acuerdo de los condminos; VII.- Construir o delimitar las reas de estacionamiento o de uso comn con edificaciones o con algn otro tipo de material; VIII.- En el caso de condominios para uso comercial o industrial, destinarlos a un giro distinto al establecido en la escritura constitutiva; IX.- Usar y gozar de forma exclusiva los bienes comunes, vestbulos, patios, jardines, azoteas o techos, servicios e instalaciones generales; X.- Ocupar el rea de estacionamiento de otro condmino; y XI.- Generar ruidos y alteraciones a la paz o que afecten a la seguridad de las personas o bienes de los dems condminos. El infractor de estas disposiciones ser responsable del pago de los gastos que se efecten para reparar las instalaciones o restablecer los servicios de que se trate, estar obligado a dejar de hacer las acciones mencionadas, asimismo responder de los daos y perjuicios que resulten, lo anterior con independencia de la sancin que se aplique. Artculo 25.- Los condminos y residentes de los departamentos ubicados en planta baja y primer piso, as como los del ltimo piso superior, no tendrn ms derechos que los restantes condminos, salvo que lo establezca el reglamento interior. Los condminos de la planta baja, no podrn ocupar para uso exclusivo o preferente sobre los dems condminos, los vestbulos, stanos, jardines, patios, ni otros lugares de tal planta, ni realizar construcciones en dichos lugares. Con igual salvedad, los condminos del ltimo piso superior, no podrn ocupar la azotea o techo, ni elevar nuevos pisos. Las mismas restricciones son aplicables a los dems condminos del inmueble. Artculo 26.- En los condominios sern obligatorios para los respectivos condminos y por su cuenta, las obras que requieran los entrepisos, suelos, pavimentos, paredes u otras divisiones entre locales colindantes. En los condominios de construccin vertical, las obras que requieran los techos en su parte exterior y los stanos, sern por cuenta de todos los condminos, as
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como la reparacin de desperfectos ocasionados por sismos, hundimientos diferenciales o por cualquier otro fenmeno natural. Artculo 27.- Para la ejecucin de obras en los bienes comunes e instalaciones generales, se observarn las siguientes reglas: I.- Las obras necesarias para mantener la seguridad, estabilidad y conservacin del condominio y para el funcionamiento normal y eficaz de los servicios, as como las obras de carcter urgente, se efectuarn por la administracin, bastando la comunicacin a la mesa directiva, con cargo al presupuesto de gastos de mantenimiento y administracin. Cuando el presupuesto resulte insuficiente o sea necesario efectuar obras no previstas, el administrador convocar a asamblea de condminos a fin de que resuelvan lo conducente. Las reparaciones o reposiciones urgentes en los bienes comunes o instalaciones generales, podrn ser efectuadas por los condminos a falta de administrador; II.- Para realizar obras que se traduzcan en mejor aspecto o mayor comodidad, que no aumenten el valor del condominio u obras que sin ser necesarias si lo aumenten, se requerir el voto aprobatorio de las dos terceras partes de los condminos; III.- Los condminos podr (sic) proceder a la reparacin de los vicios de construccin en la proporcin que cada uno represente sobre el valor total del condominio, quedando a salvo sus derechos sobre saneamiento en caso de eviccin; y IV.- Para emprender obras distintas de las previstas en las fracciones anteriores, se requerir el voto aprobatorio de la unanimidad de los condminos. Se prohben todos los actos y obras que pongan en peligro la solidez, seguridad, estabilidad y conservacin del inmueble o afecten la comodidad del condmino; que impidan permanentemente el uso de una parte o servicio comn a cualquiera de los condminos; o los que daen o demeriten cualquiera de las unidades de propiedad exclusiva. En los dos ltimos casos las obras podrn llevarse a cabo, si existe acuerdo unnime entre los condminos y en el ltimo, adems, si se indemniza al afectado a su plena satisfaccin. Artculo 28.- En caso de que un condmino deseare vender la unidad de propiedad exclusiva, lo notificar al administrador del condominio. Cada condmino podr enajenar, hipotecar o gravar su local o unidad de propiedad exclusiva sin necesidad del consentimiento de los dems.
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Artculo 29.- Si la hipoteca o gravamen se constituye sobre la totalidad del edificio sujeto a rgimen de propiedad en condominio, o sobre el terreno destinado a su construccin ser forzoso determinar por qu porcin del crdito responde cada local, pudiendo cualquiera de ellos ser redimido del gravamen, pagndose la parte del crdito que garantice. Artculo 30.- En el caso de venta de un local o unidad privativa sujeto al rgimen de propiedad en condominio, los otros condminos no tienen el derecho del tanto. Artculo 31.- Cada condmino tendr los mismos derechos y usar su local o unidad de propiedad exclusiva respetando los derechos de convivencia. Artculo 32.- Los condminos del ltimo piso, o de los locales situados en l, costearn las obras de los techos en su parte interior; y los condminos del piso bajo o primero o de los locales que formen parte de l, las obras que necesiten los suelos en la parte de su propiedad. CAPTULO CUARTO DE LA ADMINISTRACIN DE LOS CONDOMINIOS Artculo 33.- La administracin del condominio corresponde a la Asamblea de Condominio, las asambleas sern de dos tipos: generales y extraordinarias; para su celebracin se observarn las siguientes disposiciones: I.- Las generales se celebrarn por lo menos cada seis meses y tanto stas como las extraordinarias, cuantas veces sean convocadas conforme a esta Ley y al reglamento interior; II.- Cada condmino gozar de un voto por unidad de propiedad exclusiva del total del bien condominal; III.- La votacin ser personal, nominal y directa, sin perjuicio de que el reglamento interior determine otros procedimientos; IV.- Las resoluciones de la Asamblea, se tomarn por mayora simple de los condminos, cuando a sta asistan el 50% ms uno de los condminos o de sus representantes, en trminos de la presente Ley, excepto en los casos en que la Ley y el reglamento interior establezcan una mayora especial; V.- De las sesiones se llevar un libro de actas; VI.- La convocatoria deber realizarse con diez das de anticipacin para el caso de asambleas generales, y cinco para las asambleas extraordinarias, debiendo incluirse en ella el lugar, da y hora de celebracin, as como el orden del da; y
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VII.- Para declarar vlida una asamblea celebrada en primera convocatoria, deber contarse cuando menos con la asistencia de ms del cincuenta por ciento de los condminos o sus representantes en trminos de la presente Ley, en caso de una segunda convocatoria se declarar vlida con los asistentes. Las determinaciones y acuerdos tomados por la asamblea obligan a todos los condminos, incluyendo a los ausentes y residentes. Artculo 34.- Sern facultades de la asamblea, sin menoscabo de las dems que le otorgue el reglamento interior, las siguientes: I.- Nombrar y remover al administrador o al comit de administracin en los trminos del reglamento interior, excepto al que funja el primer ao, que ser designado por quienes otorguen la escritura constitutiva; II.- Establecer las responsabilidades del administrador o del comit de administracin y las que corran a cargo de los condminos, por actos de aqul, ejecutados con motivo del desempeo de su cargo; III.- Resolver, en su caso, sobre el tipo y monto de la garanta que deba otorgar el administrador respecto al desempeo de su funcin y al manejo de los fondos bajo su cuidado, para el mantenimiento, administracin y reserva para la reposicin de implementos; IV.- Revisar y, en su caso, aprobar el estado de cuenta anual que presente el administrador o el comit de administracin, pudiendo ser en otro plazo, previo acuerdo; V.- Discutir y aprobar el presupuesto de gastos de cada ao, debiendo, en su caso, acordar la contratacin de seguros con empresas legalmente constituidas contra incendios o terremotos o cualquier otra contingencia de esta naturaleza, de conformidad con las disposiciones aplicables del Cdigo Civil vigente en el Estado y de otros ordenamientos legales, lo cual se efectuar en cargo al fondo y de mantenimiento, y de administracin y reserva; VI.- Promover lo que proceda ante las autoridades competentes, cuando el administrador o comit de administracin infrinja las disposiciones de esta Ley, del reglamento interior, la escritura constitutiva y cualesquiera disposiciones legales aplicables; VII.- Acordar lo procedente respecto a la prestacin de los servicios y problemas que surjan con motivo de la contigidad del condominio con otros inmuebles; VIII.- Establecer los medios y las medidas para la seguridad y vigilancia del condominio, as como la forma en que debern participar los condminos,
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incluyendo las cuotas o aportaciones en numerario que deber cubrir cada uno de los condminos; IX.- Crear, aprobar, modificar y protocolizar el reglamento interior, segn sea el caso; X.- Modificar la escritura constitutiva, en los casos y condiciones que prevean las disposiciones legales aplicables, siempre y cuando sea manifiesta la voluntad de todos los condminos; y XI.- Nombrar y remover un representante por manzana, lote, cerrada, privada, claustro o piso. Artculo 35.- Los condominios sern administrados por un Comit de Administracin o por un administrador que designar la Asamblea General, por el tiempo que sta determine, salvo cuando la designacin recaiga en un condmino, en cuyo caso durar en el cargo de uno a tres aos, segn lo disponga la asamblea. En el caso de que se opte por un administrador, ste podr ser o no alguno de los condminos. Si lo es, quedar exceptuado por acuerdo de la asamblea de otorgar la garanta a que se refiere la fraccin III del artculo 34. Si la administracin recae en un comit, ste tomar sus resoluciones por acuerdo de por lo menos las dos terceras partes de sus miembros, en caso de desacuerdo, someter el asunto a la asamblea. El comit de administracin o el administrador designar a la persona a cuyo cargo estar la ejecucin material de los actos de administracin. Cuando el pago de las cuotas o aportaciones se divida en mensualidades, stas habrn de cubrirse por adelantado. El monto de los fondos se integrar en proporcin al valor de cada unidad de propiedad exclusiva, segn lo establecido en la escritura constitutiva. Las primeras aportaciones para la constitucin de ambos fondos, sern determinadas en la escritura constitutiva. El fondo de reserva en tanto no se use deber invertirse en valores de renta fija redimibles a la vista. El fondo destinado al mantenimiento y administracin ser bastante para contar anticipadamente con el numerario que cubra los gastos de tres meses. Las decisiones respecto a asuntos de convivencia cotidiana, sern facultad de la asamblea, incluyendo las modificaciones a la propiedad en condominio, excluyendo los cambios de uso del suelo, de densidad e intensidad de su aprovechamiento y de altura mxima permitida. Artculo 36.- Corresponde al administrador o al Comit de Administracin:
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I.- Cuidar, vigilar y mantener en buen estado las instalaciones, los bienes y los servicios comunes del condominio; II.- Atender y operar las instalaciones y servicios comunes; III.- Administrar y conservar el condominio; IV.- Recabar y conservar los libros y la documentacin relacionada con el condominio, los que en todo tiempo podrn ser consultados por los condminos; V.- Ejecutar los acuerdos de la asamblea de condminos, salvo los casos en que la ejecucin se encomiende a otra persona; VI.- Efectuar los gastos de mantenimiento y administracin del condominio, con cargo al fondo correspondiente, en los trminos del reglamento interior; VII.- Recaudar las aportaciones de los condminos para los fondos de mantenimiento y administracin y reserva, debiendo otorgar el recibo correspondiente, as como entregar bimestralmente a cada condmino el estado de cuenta del condominio, salvo que se acuerde otro plazo; VIII.- Convocar a las asambleas generales y extraordinarias, conforme a lo dispuesto en la presente Ley, en la escritura constitutiva y en el reglamento interior; IX.- Fomentar entre los condminos el cumplimiento de la presente Ley, la escritura constitutiva y el reglamento interior; X.- En su caso, gestionar ante el Ayuntamiento la prestacin de los servicios pblicos municipales al interior del condominio; XI.- Publicar en lugar visible del condominio o en el sitio destinado para ello, las convocatorias para asambleas, as como los acuerdos que se tomen en las mismas a efecto de enterar a los ausentes; y XII.- Ejercitar las dems facultades y cumplir las obligaciones que le concedan e impongan, respectivamente la Ley o el reglamento interior. Artculo 37.- Segn sea el caso, y con el objeto de que el administrador o el comit de administracin cumplan con las obligaciones establecidas, cada condominio podr contar con una mesa directiva, la cual se nombrar anualmente por la asamblea y tendr las siguientes atribuciones y obligaciones: I.- Verificar que el administrador o comit de administracin cumpla los acuerdos de la asamblea general;
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II.- Determinar lo procedente en caso de incumplimiento por parte del administrador o Comit de Administracin; III.- Verificar los estados de cuenta que debe rendir el administrador o Comit de Administracin ante la asamblea y, en su caso, dar cuenta a sta de las observaciones encontradas; IV.- Coadyuvar con el administrador o Comit de Administracin a fomentar entre los condminos el respeto y conservacin de las reas comunes, as como el cumplimiento de las obligaciones econmicas y aportaciones que fije la asamblea; y V.- A travs de su secretario, llevar un libro de actas en el que constarn los acuerdos tomados en las asambleas, que tendr a la vista de los condminos y de los acreedores registrados en el mismo, debiendo informarles por escrito a cada uno de los condminos, las resoluciones que adopte la asamblea. CAPTULO QUINTO DE LOS GASTOS, GRAVAMENES Y CONTRIBUCIONES Artculo 38.- Es obligacin de todos los condminos contribuir a la constitucin de los fondos de administracin y mantenimiento y de reserva, as como cubrir las cuotas que para tal efecto establezca la asamblea. Artculo 39.- Cuando un condominio conste de diferentes partes y comprenda diversas reas de uso comn destinadas a servir nicamente a una parte, seccin o condominio, los gastos especiales que de ellos se deriven corrern a cargo del grupo de condminos beneficiados. Artculo 40.- Las cuotas para gastos comunes que los condminos no cubran puntualmente, causarn intereses moratorios al tipo legal o al que fije el reglamento interior, pudiendo hacerse efectivo a travs del administrador o Comit de Administracin por acuerdo de la asamblea o en su caso, por la Sindicatura, siempre que la promocin sea suscrita por el administrador o por el presidente de la mesa directiva, acompaada de los recibos pendientes de pago, as como copia del acta de asamblea en que se hayan determinado las cuotas. Las cuotas o aportaciones fijadas por la asamblea, constituyen obligaciones de carcter civil, por lo tanto, podrn ser exigibles por la va judicial correspondiente. Se podr solicitar el embargo precautorio de bienes para asegurar el pago de las obligaciones respectivas, en trminos de la legislacin civil aplicable.
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Artculo 41.- Las cargas fiscales que genere un bien inmueble sujeto a rgimen de propiedad en condominio, considerado ste en su conjunto, sern a cargo de los condminos proporcionalmente. Cada uno de los condminos responder slo del gravamen fiscal que corresponda a su propiedad; toda clusula que establezca mancomunidad o solidaridad de los condminos para responder de un gravamen sobre el inmueble, se tendr por no puesta. Artculo 42.- Si quien incumple con las obligaciones fuese un residente, el administrador notificar dicha situacin al propietario y si despus de transcurridos quince das contados a partir de la fecha de notificacin no obtuviere una respuesta, el administrador demandar a ambos en los trminos establecidos en la presente Ley. CAPTULO SEXTO DESTRUCCIN, CONDOMINIO RUINA Y RECONSTRUCCIN DE LOS BIENES EN

Artculo 43.- Si el condominio se destruyere en su totalidad o en una proporcin que represente por lo menos las tres cuartas partes de su valor, segn peritaje practicado, por acuerdo de la mayora de los condminos se proceder a su reconstruccin o la divisin del terreno y de los bienes comunes que queden, o en su caso, a la venta, con arreglo a las disposiciones legales aplicables. Si la destruccin fuere menor, los acuerdos a que se refiere el prrafo anterior, sern tomados por acuerdo del setenta y cinco por ciento de los condminos. En los casos a que se refieren los prrafos anteriores, si el acuerdo es por la reconstruccin, los condminos que queden en minora estarn obligados a contribuir a sta en la proporcin que les corresponda o a enajenar sus derechos. La enajenacin podr tener lugar a favor de la mayora, si en sta conviene con los minoritarios, pero ser forzosa a los seis meses, al precio del avalo practicado, si dentro de dicho trmino no la han realizado los minoritarios. Artculo 44.- En caso de ruina del condominio, la mayora del total de los condminos podr acordar, previo dictamen de las autoridades competentes, la reconstruccin o la demolicin y divisin de los bienes comunes, o en su caso la venta, observando las prevenciones del artculo anterior. CAPTULO SPTIMO DE LAS AUTORIDADES
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Artculo 45.- Las autoridades competentes del Gobierno del Estado y de los Municipios, previa la autorizacin de un condominio o zona de condominios, debern verificar que los mismos renan las condiciones y requisitos establecidos en la legislacin vigente en materia de desarrollo urbano, ecologa, salud y proteccin civil. Artculo 46.- Es obligacin de las autoridades municipales proporcionar a los condominios los servicios pblicos de su competencia, as como a los Ayuntamientos otorgar los servicios pblicos a que se refiere el artculo 115 de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos, en igualdad de circunstancias que a otros desarrollos industriales, habitacionales, comerciales o de servicios no sujetos al rgimen de condominio. En el presente artculo se observar cuando as lo establezca, las particularidades que regula la Ley de Fraccionamientos y Acciones Urbansticas del Estado Libre y Soberano de Puebla. Artculo 47.- Los Ayuntamientos por conducto de las dependencias competentes, realizarn campaas tendientes a la promocin de la cultura condominal, que contenga los derechos y obligaciones de condminos y residentes, as como las vas y procedimientos a seguir en caso de controversias. Artculo 48.- El Sndico Municipal, ser competente para conocer de los procedimientos arbitrales para resolver controversias en materia de propiedad en condominio. CAPTULO OCTAVO DE LAS CONTROVERSIAS SECCIN PRIMERA DE LAS SANCIONES Artculo 49.- Los condminos o residentes que incumplan con las obligaciones que les son impuestas por la presente Ley, sern sancionados en los casos siguientes: I.- De uno a diez das de salario mnimo, as como a cubrir el costo que se genere por la reparacin o restablecimiento de los bienes, servicios o reas de uso comn cuando se hubiesen daado por un mal uso o negligencia; II.- De diez a veinte das de salario mnimo, ms el pago de intereses moratorios en los trminos que establezca el reglamento interior y la restriccin del derecho
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de voto en las asambleas, cuando no cumplan en el plazo establecido con las cuotas fijadas por la asamblea, relativa a los fondos de mantenimiento y administracin y de reserva; (F. DE E., P.O. 26 DE OCTUBRE DE 2011) III.- De quince a treinta das de salario mnimo, cuando incumplan con las prohibiciones sealadas en las fracciones II, III, IV y V del artculo 24 de esta Ley; (F. DE E., P.O. 26 DE OCTUBRE DE 2011) IV.- De veinte a treinta das de salario mnimo, por la inobservancia de lo establecido en las fracciones X y XI del artculo 24 de esta Ley; (F. DE E., P.O. 26 DE OCTUBRE DE 2011) V.- De veinte a cuarenta das de salario mnimo, independientemente de la demolicin de las obras realizadas, cuando contravengan lo dispuesto en las fracciones VI y VII del artculo 24 y el 26 de la presente Ley; y (F. DE E., P.O. 26 DE OCTUBRE DE 2011) VI.- De cincuenta a ciento cincuenta das de salario mnimo, cuando se transgreda lo estipulado en las fracciones I, VIII y IX del artculo 24 de la presente Ley. Artculo 50.- Las sanciones sealadas en el artculo que antecede, sern substanciadas por el Sndico Municipal, las cuales por la va administrativa correspondiente las harn valer a favor de la hacienda pblica municipal. Las sanciones establecidas en la presente Ley se aplicarn independientemente de las que se impongan por la violacin de otras disposiciones aplicables. El administrador, condmino o cualquier poseedor podr solicitar la intervencin del Sndico Municipal para que ste pueda adoptar el procedimiento de verificacin e inspeccin a fin de emitir sus resoluciones en trminos de la Ley Orgnica Municipal y del reglamento de esta Ley que al efecto emitan los Municipios. En el procedimiento antes referido, deber en todo caso respetar las formalidades esenciales del procedimiento a las que se contrae el artculo 14 de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos. Artculo 51.- En contra de las resoluciones implementadas por el Sndico Municipal, los afectados podrn, a su eleccin, interponer el recurso de inconformidad previsto en la Ley Orgnica Municipal. Artculo 52.- Las controversias que se susciten con motivo del incumplimiento de las obligaciones por parte de los condminos, de los administradores o del Comit de Administracin, Mesa Directiva; o por violaciones al reglamento interior o al Acta Constitutiva del condominio, sern resueltas a travs del procedimiento de arbitraje, en los trminos de la presente Ley.
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SECCIN SEGUNDA DEL PROCEDIMIENTO DE ARBITRAJE Artculo 53.- El procedimiento de arbitraje se substanciar ante el Sndico Municipal, el cual contar con plena libertad y autonoma para emitir sus laudos e imponer las sanciones previstas en la presente Ley. Artculo 54.- El arbitraje tendr como caracterstica ser un procedimiento para la resolucin de controversias, que buscar proporcionar a las partes la mayor equidad posible y se regir por los principios de legalidad, sencillez, celeridad, oficiosidad, eficacia, publicidad, gratuidad y buena fe e iniciar siempre a peticin de parte. Artculo 55.- Podrn iniciar el procedimiento de arbitraje los condminos o residentes de los condominios o los administradores en trminos de la presente Ley, as como las mesas directivas, previo acuerdo de la Asamblea, en los casos de incumplimiento de los administradores y por el manejo indebido de los recursos que integran los fondos de mantenimiento y administracin y de reserva. Para iniciar el procedimiento arbitral ya sea el administrador, la mesa directiva o cualquier condmino, debern presentar ante la unidad administrativa correspondiente, un escrito, que ser denominado demanda de arbitraje, en el que explique las causas de controversia, mismo que deber ir acompaado de copia del acta de asamblea en la que se toma tal acuerdo, copia simple de los documentos que acrediten su personalidad y la descripcin de los hechos. Artculo 56.- Dentro de los tres das siguientes a la recepcin de la demanda de arbitraje, la unidad encargada de resolver la controversia, citar a audiencia inicial a las partes interesadas, y a la parte demandada a contestar el escrito inicial, lo que podr hacer de manera verbal o escrita, as como ofrecer las pruebas que acrediten su dicho. Artculo 57.- Si en la primera audiencia la unidad administrativa correspondiente considera que cuenta con elementos suficientes para resolver, y si las partes manifiestan expresamente que no desean aportar ms pruebas o modificar su demanda o contestacin de demanda o reconvenir, dicha unidad emitir el laudo correspondiente en el transcurso de los cinco das siguientes a la fecha de su celebracin. Si la parte demandada no se presenta a la audiencia inicial, la unidad encargada resolver con los elementos proporcionados por la parte actora y por aquellos elementos de que se allegue a travs de profesionales o peritos en la materia causa de la controversia. Por acuerdo de las partes o por causa justificada, la
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audiencia inicial podr diferirse por una sola ocasin fijndose la celebracin a ms tardar dentro de los cinco das siguientes. Artculo 58.- Si en el desarrollo de la audiencia inicial las partes no han llegado a un convenio, o ampliaron, modificaron o reconvinieron, la unidad encargada las citar para una segunda audiencia, en la que las partes tendrn oportunidad de presentar ms elementos o en su caso plantear alegatos. Artculo 59.- El procedimiento arbitral terminar por: I.- Desistimiento; II.- Laudo que resuelva la controversia; III.- Acuerdo de las partes mediante convenio ajustado a la legislacin civil vigente, el cual tendr aparejada ejecucin; y IV.- Convenio celebrado va mediacin judicial. Artculo 60.- Terminada la instruccin del procedimiento, la unidad encargada dictar el laudo que resuelva la controversia. En caso de que alguna de las partes o ambas consideren que el laudo no es claro en alguno de sus contenidos, podrn solicitar, dentro de los tres das siguientes de la notificacin, se aclare o corrija. La interpretacin que se emita formar parte del laudo. SECCIN TERCERA DE LA MEDIACIN Y CONCILIACIN Artculo 61.- El Sndico Municipal hasta antes de emitir sus laudos, podr remitir a las partes al Centro Estatal de Mediacin del Tribunal Superior de Justicia del Estado, previo el consentimiento de estas que conste de manera fehaciente. Artculo 62.- La mediacin o conciliacin tienen el carcter de voluntarias y suspenden el procedimiento de arbitraje previsto en la Seccin Segunda de este Captulo, hasta por sesenta das hbiles. Artculo 63.- Los convenios suscritos en va de mediacin o conciliacin, gozarn de las caractersticas que la misma ley les envista. CAPTULO NOVENO DE LA CULTURA CONDOMINAL
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Artculo 64.- Se entiende por cultura condominal todo aquello que contribuya a generar las acciones y actitudes que permitan, en sana convivencia, el cumplimiento del objetivo del rgimen de propiedad en condominio. Entendindose como elementos necesarios: el respeto y la tolerancia; la responsabilidad y cumplimiento; la corresponsabilidad y participacin; la solidaridad y la aceptacin mutua. Artculo 65.- El Ayuntamiento proporcionar a los habitantes y administradores de inmuebles bajo el rgimen de propiedad en condominio, orientacin y capacitacin a travs de diversos cursos y talleres en materia condominal, en coordinacin con los organismos de vivienda y otras dependencias e instituciones pblicas y privadas. Artculo 66.- El Ayuntamiento coadyuvar y asesorar en la creacin y funcionamiento de asociaciones civiles orientadas a la difusin y desarrollo de la cultura condominal, as como a iniciativas ciudadanas relacionadas con sta. TRANSITORIOS ARTCULO PRIMERO.- La presente Ley entrar en vigor a los ciento ochenta das hbiles de su publicacin en el Peridico Oficial del Estado. ARTCULO SEGUNDO.- Se derogan todas las disposiciones que se opongan a la presente Ley. ARTCULO TERCERO.- Los regmenes de propiedad en condominio existentes en el Estado de Puebla, a la fecha de la publicacin de la presente, contarn con un plazo de seis meses para constituirse en asamblea para elegir administradores, as como para aprobar en su caso, su respectivo reglamento interior. ARTCULO CUARTO.- Los Ayuntamientos contarn con ciento ochenta das hbiles a partir de la publicacin de la presente Ley para emitir su Reglamento. Los Ayuntamientos realizarn las previsiones presupuestarias y administrativas conducentes en trminos de esta Ley. EL GOBERNADOR, har publicar y cumplir la presente disposicin. Dada en el Palacio del Poder Legislativo, en la Heroica Ciudad de Puebla de Zaragoza, a los veintids das del mes de julio de dos mil once.- Diputado Presidente.- ELAS ABAID KURI.- Rbrica.- Diputado Vicepresidente.- HCTOR EDUARDO ALONSO GRANADOS.- Rbrica.- Diputada Secretaria.- MYRIAM GALINDO PETRIZ.Rbrica.- Diputada Secretaria.- ELVIA SUREZ RAMREZ.- Rbrica. Por lo tanto mando se imprima, publique y circule para sus efectos.- Dado en el Palacio del Poder Ejecutivo, en la Heroica Puebla de Zaragoza, a los dos das del
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mes de agosto de dos mil once.- El Gobernador Constitucional de Estado.- C. RAFAEL MORENO VALLE ROSAS.- Rbrica.- El Secretario General de Gobierno.- C. FERNANDO LUIS MANZANILLA PRIETO.- Rbrica.

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