UNIVERSIDADE DE SO PAULO

ORIENTAES PARA PROGRAMAO DE MANUTENO PREVENTIVA

Manuteno e Conservao de Edifcios
Considerao muito Importante :

A COP atualizou os Recursos da Manuteno Predial nos Oramentos das Unidades no exerccio de 2003 para R$ 10,00/m, visando garantir a preservao das construes na USP.

COESF Coordenadoria do Espao Fsico da USP Maro de 2003

Apresentao

Este trabalho, preparado pelao COESF, faz parte de um conjunto de recomendaes e orientaes para procedimentos que visam uma melhor utilizao dos edifcios e reas da Universidade de So Paulo . Essas recomendaes, procuram, de forma integrada, fornecer subsdios tcnicos e propiciar criteriosa alocao de recursos que permitam s Unidades que compem a USP, solucionar os problemas de rea fsica que vm se acumulando ao longo do tempo. Para que isso se torne possvel, um Programa de Manuteno Preventiva planejado essencial para permitir que os edifcios, subsdios bsicos para as atividades da Universidade, estejam sempre em condies de atender s necessidades dos seus usurios. A COP Comisso de Oramento e Patrimnio da USP atualizou os Recursos da Manuteno Predial nos Oramentos das Unidades para o exerccio de 2003, estabelecendo um valor de R$ 10,00/m, visando assim garantir a preservao das construes na USP.

O que Manuteno Predial Preventiva

Pode-se estabelecer que a vida de um edifcio tem duas fases: a sua produo e o seu uso. Uma srie de problemas relativos sua durabilidade podem ser resolvidos ou minimizados durante a primeira fase. Um bom projeto, uma orientao adequada, o correto atendimento s normas e ao programa de uso, a qualidade dos materiais empregados e o apuro tcnico adotado na sua construo so procedimentos importantes que vo determinar essa durabilidade. Para os edifcios da Universidade relevante ainda a classificao criteriosa dos espaos com mesmas caractersticas tcnicas, com a consequente criao de salas e componentes padronizados, permitindo, ento, um melhor plano de manuteno, alm de uma maior flexibilidade de usos. Em pocas passadas, nem sempre a totalidade desses aspectos foi observada na produo dos edifcios invariavelmente, a sua maior parte foi deixada em segundo plano. Conseqentemente, durante a sua fase de uso, uma srie de problemas comearam a surgir, impulsionados pela no observncia desses aspectos. Em pouco tempo, alguns servios sero necessrios para, em certos casos, repor as condies originais e, em outros, refazer algum tipo de instalao dentro de padres de qualidade que possibilitem um melhor uso da construo. Isto, evidentemente, gera custos adicionais e imprevisveis. Porm, independentemente dessas circunstncias, procedimentos regulares e programados de manuteno so essenciais para a conservao e eficcia da destinao da edificao. Evitam o surgimento dos problemas mencionados e as deterioraes inesperadas , permitindo previso segura de gastos peridicos. Esse procedimento, que pode-se chamar de Manuteno Preventiva, imprescindvel, principalmente no caso da Universidade, local onde atividades ininterruptas se desenvolvem, onde edifcios abrigam equipamentos e acervos nicos e onde a questo da segurana dos usurios deva ser ponto fundamental. Os trabalhos programados de Manuteno Preventiva consistem, em muitos casos, em inspees e verificaes que, apesar de aparentemente simples, podem evitar altos custos de reforma. Em outros casos , servios de limpeza corretos e utilizando produtos e equipamentos adequados, aumentam seguramente a vida de sistemas e materiais de acabamentos. Para facilitar a programao desses servios, procura-se estabelecer aqui critrios gerais para manuteno que so orientativos e servem como referncia edifcios de padro comum. Edifcios de caractersticas especiais, seja em termos de projeto, seja em termos de materiais utilizados ou mesmo em usos especficos, devero ter um detalhamento maior, principalmente no que se refere aos quadros de servios e periodicidades.

Por que fazer Manuteno Preventiva

Alm dos aspectos relativos qualidade e ao uso citados acima, um outro aspecto que se impe o do custo e do dispndio financeiro para se manter as condies desse uso. Como regra geral, admite-se que o custo anual da manuteno de um edifcio situa-se entre 1,5 e 2% de seu custo inicial de construo. Um edifcio de caractersticas tradicionais consumir em 50 anos um valor equivalente ao gasto na sua produo. Se considerarmos que esse dispndio anual o mnimo necessrio para uma manuteno eficiente e, se levar em considerao que edifcios pblicos, em geral, tem sua vida til para alm de 50 anos (com ou sem manuteno), concluisse que a manuteno preventiva passa a ser um aspecto extremamente relevante. Por outro lado, os edifcios da USP construdos entre os anos 60 e 70 e que, via de regra, no tiveram manuteno preventiva programada e peridica, esto com sua vida til bastante reduzida. Em muitos casos, j encontram-se em fase de degradao acentuada, necessitando por isso, reformas gerais cujos custos ultrapassam sensivelmente aqueles que poderiam ter sido investidos ao longo do tempo. H, portanto, que estabelecer-se um programa sistemtico de manuteno predial que ao mesmo tempo em que reponha os sistemas deteriorados, permita o prolongamento da vida til dos edifcios, atravs de servios peridicos e de sua conservao global.

Como organizar a Manuteno Preventiva

Local Determinar um local compatvel com as dimenses da Unidade, onde seja possvel reunir elementos grficos relativos aos prdios, centralizar os trabalhos de manuteno, reunir os funcionrios do setor e onde possam ser guardadas ferramentas e equipamentos de pequeno porte. aconselhvel que se estruture uma pequena biblioteca tcnica a respeito dos materiais e servios que so executados regularmente. Equipe Designar um funcionrio que seja capacitado para acompanhar os servios, trabalhar com programaes, relacionar-se com empresas de servios tcnicos, que tenha conhecimentos mnimos sobre instalaes prediais(*) e coordene pequenas equipes de trabalho. Sugere-se tambm que outros funcionrios afetos rea de manuteno sejam reunidos em torno de uma equipe que dever ser dimensionada em funo da rea construda da unidade, da complexidade de seu sistema construtivo e do tipo de uso da edificao. Como referncia, o ndice mnimo de 1 funcionrio para cada 2.500m de rea construda, podendo variar em funo dos critrios anteriormente citados. Equipamento Desde que o controle desses servios possa ser informatizado, haver um ganho sensvel em termos de rapidez, eficincia e reduo de custos. Quando no, um bom controle atravs de quadros, cronogramas e fichas aceitvel. Ferramentas usuais e equipamentos j incorporados nos servios que j vm sendo feitos so bsicos, alm de um pequeno estoque de produtos de conservao e peas de reposio imediata. Servios Servios que ultrapassem o mbito da manuteno preventiva devem ser contratados com firmas especializadas.

Recomendaes e Procedimentos

Assim como em certos sistemas e equipamentos onde a segurana e o funcionamento preciso so essenciais, os servios de inspeo e vistorias programados pela manuteno preventiva devem ser realizados, independentemente de um defeito j estar aparente. Peas e elementos construtivos que j demonstram fadiga ou imperfeies, devem ser substitudos antes do problema se agravar, evitando-se assim custos maiores. Exemplificando: a troca de um reparo de torneira que j comea a pingar mais barato que um vazamento noturno que pode ocorrer quando essa pea chegar ao seu limite. Inicialmente, os servios de limpeza predial devem ser realizados regularmente em todas as dependncias do edifcio. Todos os componentes construtivos (internos ou externos) necessitam de conservao, mesmo que em periodicidades diferentes. Para iniciar um trabalho sistemtico de manuteno programada, deve-se analisar criteriosamente a funo do edifcio, determinando todos os sistemas que o compem: estrutura, paredes, cobertura, pisos, instalaes eltricas, instalaes hidrulicas, telefonia e informtica, caixilharia e outros sistemas e equipamentos. A partir da, necessrio recolher-se o maior nmero possvel de informaes a respeito desse sistema, seja suas caractersticas tcnicas, poca de sua instalao, histrico de servios de manuteno eventualmente efetuados, necessidades tcnicas de manuteno, especificadas pelo construtor ou fabricante do componente e outros dados relevantes. importante manter-se contratos de manuteno com as empresas fornecedoras de equipamentos mais sofisticados: elevadores, ar condicionado, geradores, dentre outros. Em seguida, determinar claramente as funes de todas as suas partes. Essas partes devem ser relacionadas e estudadas separadamente a partir de suas caractersticas construtivas, tipo de uso, situao atual, necessidade de interveno imediata ou reforma geral. A partir da montagem de um quadro onde todos esses elementos estejam dispostos e organizados, possvel organizar os trabalhos de forma sistemtica, determinando-se assim a periodicidade de cada inspeo e os custos globais dos servios. A seguir, esquematiza-se uma tabela referencial para a organizao desses servios.

Tabela de Organizao e Programao dos Servios

Sistema 1 Estrutura 1. Fundaes 2. Pilares 3. Vigas 4. Lajes 2. Cobertura 1. Vigamento 2. Telhado 3. Impermeabilizao 4. Calhas e Condutores 5. Outros elementos 3 Paredes 1. Revestimentos 2. Blocos ou tijolos a vista 3. Placas 4 Esquadrias 1. Caixilhos de alumnio 2. Caixilhos de Ferro 3. Caixilhos de madeira 4. Portas 5. Vidros 5 Hidrulica 1. Entrada 2. Sistema de Caixas d'gua 3. Ramais de abastecimento 4. Torneiras 5. Registros 6. Vlvulas 7. Outros equipamentos 6 Eltrica 1. Quadro de entrada 2. Circuitos 3. Tomadas 4. Interruptores 5. Sistema de iluminao 6. Luminrias 7. Lmpadas 7. Pisos 1. Revestimentos 2. Juntas 3. Rodaps 4. Pisos elevados 5. Pisos externos 8 Revestimentos 1. Externos 2. Internos 3. Especiais 4. Forros 9 Pintura 1. Interna 2. Externa 10 Paisagismo Jardins internos Jardins externos Elementos paisagsticos Vasos e floreiras Outros equipamentos Servio Inspeo e verificao de possveis fissuras, trincas, rachaduras, ferragem aparente, desnveis, carbonatao Inspeo e verificao Limpeza Inspeo, Limpeza e reparos Inspeo, Limpeza e reparos Inspeo, Limpeza e reparos Inspeo, Limpeza e reparos Inspeo, Limpeza e reparos Inspeo, Limpeza e reparos Inspeo e Limpeza Limpeza e/ou pintura Pintura e/ou reparos Pintura Limpeza e/ou substituio Inspeo Inspeo e Limpeza Inspeo Inspeo e troca de reparos Inspeo e troca de reparos Inspeo e troca de reparos Inspeo /Troca de Fusveis Inspeo e reparos Inspeo e troca Inspeo e troca Inspeo / verificao Inspeo/Limpeza/Reposio Inspeo/Reposio Limpeza/Verificao/Reparos Inspeo Verificao Verificao Limpeza/Verificao/Reparos Limpeza e/ou Pintura Limpeza e/ou Pintura Limpeza e/ou Pintura Limpeza/Pintura/Reparos Retoques/Pintura Retoques/Pintura Limpeza, remoo de resduos, podas Limpeza, consertos Periodicidade Equipe COESF Semestral Semestral Bimensal Trimestral Mensal Varivel Semestral Anual Anual Semestral Anual Anual Equipamento

Unidade

Eq. de Limpeza Escada

Unidade

Unidade

Eq. de Limpeza

Unidade Semestral

Eq. de Limpez Ferramental

Bimensal Trimestral Semestral Semestral Semestral Bimensal Mensal Bimensal Trimestral Semestral Semestral Bimensal Semestral Anual Anual Anual Anual Bianual

Especializada

Ferramental

Unidade

Eq. de Limpeza

Unidade

Padro Padro

Especializada Unidade ou Prefeitura . Ferramentas usuais

Mensal

Modelo de Cronograma Anual

SERVIO
s e ma na 1. Estrutura Inspeo e Verificao

JAN
1234

FEV
1234

MAR
1234

ABR
1234

MAI
1234

JUN
1234

JUL
1234

AGO
1234

SET
1234

OUT
1234

NOV
1234

DEZ
1234

X x x x x x x x x x x x x x x x x x X x X x x x x x X x x x x x x X x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x X x x x x x x x x x x x X x

x X X X x X

2. Cobertura Inspeo, Limpeza e reparos

Vigamento Telhado Impermeabilizao Calhas e Condutores

3. Paredes Insp., Limpeza e reparos 4. Esquadrias Inspeo, Limpeza e pintura

Metal Madeira Vidros

5. Hidrulica - Insp/limpeza/reparos 6. Eltrica Inspeo / Reposio

X x x x x x x x X x

Quadro de Fora / Luminrias Circuitos Tomadas, Interrup. e Sist. de Ilumin. Lmpadas

7. Pisos Limpeza Verificao e Reparos 8. Revestimentos Limpeza, Pintura e Reparos

Externos Internos./ Forros

X x x X

9. Pintura Interna 10. Paisagismo Limpeza, Remoo e Reparos

Observaes

1. A Limpeza aqui tratada refere-se a servios mais especficos e relacionados a "limpeza de manuteno", no referindose, portanto, aos servios normais de limpeza que j vm sendo realizados pelas empresas contratadas tendo em vista a higienizao e conservao dos ambientes. Papel fundamental representada pela limpeza de telhados, calhas e condutos de guas pluviais, pois o acumulo de detritos, folhas e outros possveis lixos, contribuem para a obstruo de tais acessrios e, como conseqncia, vazamentos no interior dos edifcios e outros acontecimentos mais graves. Ao efetuar tais procedimentos de limpeza cuidado especial deve ser dado s telhas e telhados de alumnio evitando-se quebras de telhas e amassados nas coberturas. 2. Todos os quadros acima so referncias genricas devendo ser reformulados em funo das especificidades de cada edifcio. 3. O nmero de funcionrios indicados para cada servio dependem das disponibilidades de cada Unidade e tambm devem ser programados em funo das caractersticas do edifcio,das necessidades de prazos para a realizao dos servios, bem como disponibilidade dos funcionrios para manuteno. 4. Os equipamentos sugeridos para a realizao dos servios e suas quantidades devem ser estipulados em funo dos mesmos critrios que vierem a ser utilizados para os funcionrios.

Telefones teis/E-mail
rgo COESF COESF COESF COESF COESF COESF COESF Contato Coordenadoria Planejamento Projetos Fiscalizao Informaes Esclarecer Cartilha Dvidas Cruis Telefone/Ramal (011) 3091-3108 (011) 3091-3106 (011) 3091-3387 (011) 3091-3128 (011) 3091-3108 (011) 3091-3108 (011) 3091-3108 E-mail coesf@usp.br coesf-planejamento@usp.br coesf-projetos@usp.br coesf-fiscalizao@usp.br antonio.massola@poli.usp.br antonio.massola@poli.usp.br antonio.massola@poli.usp.br

Observao: os e-mails dos setores de Planejamento, Projetos e Fiscalizao estaro disponveis dentro de quinze dias.