INTRODUCCIN

I.

CONCEPTO DE LA PROPIEDAD

El dominio es el derecho sobre una cosa para gozar y disponer de ella 1 cuando no sea contrario a la Ley o al derecho ajeno2. El dominio, o derecho propiedad como tambin se conoce, se manifiesta en facultad de seoro de la cual se desprenden naturalmente el derecho de usar las cosas sometidas a l, de usufructuar sus productos y de disponer de ellas sin consideracin a la voluntad de terceros.

1 Cdigo Civil artculo 669. El dominio (que se llama tambin propiedad) es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ellla, no siendo contra ley o derecho ajeno. Este artculo inclua el adverbio arbitrariamente excluido por inconstitucional segn sentencia C-595 de 1.999

2  La definicin legal corresponde al aforismo Romano de: Dominium est plena in re potestas

FUNDAMENTO IDEOLOGICO DE LA PROPIEDAD

La propiedad privada no siempre ha sido reconocida como un derecho legtimo4. Algunos filsofos de la antigedad como Platn la cuestionaron proponiendo la propiedad comunitaria de los bienes como fundamento de una organizacin ideal de la sociedad5. Lo propio hicieron algunos comentaristas Cristianos de los primeros siglos como San Ambrosio quienes 3 Para quienes deseen profundizar recomendamos el libro Thinking en este tema

about property de Peter Garnsey. Cambridge University press. 2007

4 Esta afirmacin es vlida respecto de la propiedad inmobiliaria, pues el derecho de propiedad sobre los bienes de consumo, las herramientas de trabajo, las armas, vestidos y demas bienes de uso personal ha sido reconocida desde tiempos inmemoriales por todas las culturas como puede deducirse de documentos tan antiguos como los diez mandamientos y el Cdigo de Hanmurabi que condenan el robo.

la declararon injusta, y en la edad media hubo sectas 6 que denunciaron la propiedad suntuaria de la Iglesia como una afrenta a los evangelios. Toms Moro imagin en Utopia una sociedad perfecta donde los bienes eran propiedad comn. A mediados del siglo XIX, P.J. Prudhom7, retomando una frase atribuida a Brissot de Warville 8 afirm que la propiedad es un robo y Carlos Marx construy una ideologa completa, el comunismo, entorno a la propiedad comn de los medios de 5 En La Repblica Platon denomina ese estado ideal como Kallipois en el cual la clase dirigente comparte no solo los bienes sino las familias, pero en Las Leyes morigera esa opinin

6 Una rama radical de los Franciscanos llamada Espirituales que proclamaba la necesidad de la renuncia total a las posesiones humanas termin enjuiciada por la inquisicin con varios de sus adeptos quemados en la hoguera.

7 Prudhom Que es la propiedad?

8 Cita de Eduardo Novoa Monreal, El derecho de Propiedad Privada, editorial Temis, Bogot 1979, pag 46.

produccin, con un efecto demoledor sobre la vida poltica del siglo XX. Pero a cada posicin intelectual contra la propiedad privada se le opusieron conceptos de respaldo a su existencia. La Repblica de Platn fue criticada por Aristteles. Las opiniones de los Padres de la Iglesia fueron mitigadas por encclicas que declararon hertico el ataque a la propiedad 9. Santo Toms, autor de la Summa Teolgica, la justifico por su utilidad al hombre y los filsofos del siglo XVIII (Rousseau, Hume y Kant) validaron su existencia como un elemento necesario para la construccin de la sociedad civil. El debate sobre la justificacin filosfica de la propiedad no est cerrado. En aos recientes se han intentado otros argumentos para defender la existencia de la propiedad privada. Richard Pipes10 , por ejemplo, afirma que la propiedad privada es una

9 Juan XXII, expidi la encclica Cum inter Nonullos en la cual se declar hertica esa posicin.

10 Property and Freedom. Vintage Books. Alfredd A. Knopf. New York 1.999

condicin para el ejercicio de la libertad poltica, y Terry L. Anderson y Laura Huggis 11 hacen nfasis sobre el valor de la propiedad como un conjunto de reglas que permite la creacin de riqueza. Estos estudios explican la existencia de la propiedad privada pero no le atribuyen un fundamento filosfico. A pesar de la falta de un acuerdo sobre la naturaleza del derecho de propiedad ningn ataque lo desconoce de manera absoluta: aun los ms duros crticos la aceptan sobre los bienes de consumo12, y en todo caso las crticas a la propiedad

11 Property Rigths a practical guide to freedom and prosperity. Stanford University, Stanford California, 2003

12

Por ejemplo, la constitucin poltica de Cuba dice: Artculo 19.- El Estado reconoce la propiedad de los agricultores pequeos sobre las tierras que legalmente les pertenecen y los dems bienes inmuebles y muebles que les resulten necesarios para la explotacin a que se dedican, conforme a lo que establece la ley. Y el artculo 35 de la constitucin de la federacin Rusa dice: 1. El derecho a la propiedad privada se ampara por la ley. 2. Todo ciudadano tiene derecho a poseer bienes en propiedad, usar y disponer de ellos tanto individualmente como junto con otras personas. 3. Nadie puede ser privado de sus bienes a no ser por decisin del tribunal. La alienacin forzosa de bienes para necesidades nacionales puede ser realizada solo bajo condicin de una indemnizacin previa y equivalente. 4. Se garantiza el derecho a la herencia.

se fundan en que los bienes de la tierra deben pertenecer por igual a todos los hombres, no en el hecho de que no pueda haber algn grado de apropiacin de los bienes. Desde que se conoce el derecho escrito se reconoce la propiedad privada como un elemento socialmente valioso y sujeto de proteccin. Las instituciones de Justiniano declaran que el derecho a adquirir bienes deriva del derecho natural 13 tesis que se repite por los filsofos del siglo de las luces. El fondo de la discusin no est en decidir si la propiedad existe o no, sino en su alcance. Si ese derecho es colectivo, como lo plantean los Marxistas y los Padres de la Iglesia, o es un derecho que puede ejercerse de manera individual. O si es un derecho exclusivo del Estado como fue en la Rusia de los primeros Zares y lo es en los Kibutz.

II.

EVOLUCION DEL CONCEPTO DE PROPIEDAD

El derecho de propiedad surgi cuando la evolucin permiti a los primeros hombres pasar de cazadores- recolectores a la condicin de agricultores, de nmades a sedentarios. Las tribus que cazan protegen el territorio donde caza, pero ese territorio es comn. Los agricultores en cambio requieren de un territorio fijo en el cual se pueda sembrar y recolectar con alguna seguridad lo que siembran. En la medida que la agricultura se extendi y con ella las comunidades sedentarias de las cuales nacieron

13 Libro 2 titulo 1 Institutionum Justiniani. Quaedam enim naturali jure communia sunt omnium queadem nullius singulorum..

poco a poco las ciudades, y con ellas la apropiacin de territorios por los individuos. Cada cultura defini su forma de reconocer y administrar la propiedad, dictada por la necesidad y la forma de vida. Sirven como ejemplo el desprecio de las hordas nmades del Gengis Kan que dominaron Asia y parte de Europa o de las tribus los Bereberes del desierto del Sahara por la posesin individual de un territorio; o la tenencia colectiva de la tierra de algunas tribus africanas, o aun nuestra propia tradicin indgena de tierras comunales sujetas al sistema de mita y convite, para entender que el actual concepto de la propiedad est lejos de ser universal y permanente. Resulta interesante anotar que desde las antiguas Leyes Romanas se aceptaron al menos dos formas de propiedad: el dominio pleno, derivado de la conquista, llamado dominium exjure quiritum permitido slo a los ciudadanos y sobre bienes ubicados dentro de su territorio; y el de los fundos provinciales, una forma de tenencia basada en el arrendamiento perpetuo sobre los territorios ubicados por fuera de Roma, que subsisti hasta la poca de Justiniano 14 cuando comenz a aceptarse la propiedad in bonis, llamada tambin proprietas a la cual no se le atribuan an los conceptos de derecho de uso, usufructo y abuso que le dieron los comentaristas posteriores del Cdigo de Justiniano. Cuando el Imperio Romano comenz a decaer apareci una nueva forma de tenencia de la tierra donde el titular del derecho cede el uso de la tierra a un tenedor bajo la forma de vasallaje o arrendamiento denominado enfiteusis, origen del sistema feudal en el cual la propiedad tiene no solo un 14 Vase al respecto Planiol y Ripert, Derecho Civil Francs, Editorial Cultural S.A., Habana 1942, pginas 10 y ss.

contenido econmico sino poltico en la medida que la propiedad y su explotacin genera un vnculo entre los campesinos, los siervos y los seores feudales. En algunos casos la continuidad de la tenencia de la tierra por parte del vasallo crea a su favor un derecho de dominium utile, opuesto al dominiun directum del seor feudal que desdobla el dominio en nuda propiedad y usufructo. El sistema de tenencia feudal de la tierra se ampli y modific con el descubrimiento de nuevos territorios en Amrica donde aparecieron otras formas de dominio como la encomienda y el resguardo, las tierras realengas y se adaptaron instituciones feudales como los ejidos. El feudalismo, construido a lo largo de varios siglos, evolucion lentamente hasta el renacimiento y la poca de formacin de los estados nacionales, con importantes matices segn la regin pues los derechos territoriales de Inglaterra ganados a los reyes desde la Carta magna, eran bien diferentes de los utilizados en Rusia donde sobrevivi el sistema de servidumbre atada a la tierra. En el siglo XVIII el sistema de vasallaje en Europa continental se haba transformado en gran parte en un sistema de arrendamientos pero termin definitivamente el da 4 de agosto de 1789 cuando la Asamblea Constituyente conformada por los revolucionarios de Francia aboli, sin indemnizacin alguna, los derechos de los seores feudales. Esa medida, y la proclamacin de los derechos del hombre entre los cuales se reconoci el derecho de propiedad como inviolable y sagrado, marcaron el sistema de la propiedad como se conoce en la cultura occidental. Hay construcciones del derecho de propiedad tan recientes como la ocurrida a mediados del siglo XIX en el oeste de los Estados Unidos donde se combinaron formas de concesin por parte del gobierno federal, venta de tierras incultas y ocupacin de hecho, no por novedosas menos slidas.

RAZON DE LA EXISTENCIA DE LA

PROPIEDAD
Sin desconocer los problemas que plantea la concepcin de la propiedad como un poder absoluto sobre las cosas, ya en desuso frente a la funcin social y ecolgica que le atribuye nuestra Constitucin poltica, ha resultado infructuoso el intento de quienes quieren borrar su existencia. A lo largo de la historia de los pueblos, aun entre aqullos que comparten bienes a ttulo comn, subsiste un rasgo de propiedad privada, cuando menos frente a los bienes de consumo. Es que el hombre al adquirir conciencia sobre el futuro debe prever su subsistencia acumulando bienes que le permitan afrontarlo. La propiedad existe porque sin un mnimo de bienes a su servicio sera imposible el desarrollo tecnolgico. La propiedad existe porque sin un incentivo para ahorrar en funcin de las generaciones venideras sera difcil mantener la unidad de la familia; la propiedad existe porque es el sistema ms eficiente para el crecimiento econmico; existe porque es garanta de la libertad poltica; existe, en fin, porque el hombre como nico ser viviente que tiene conciencia sobre sus expectativas vitales, busca seguridad en la posesin de los bienes que le permitan envejecer sin carencia de lo necesario. La voluntad de poseer tiene races profundas en la sicologa del hombre, quien en el curso de la evolucin ha impuesto su voluntad sobre los bienes de la tierra y los utiliza en su propio beneficio.

III.

ATRIBUTOS DE LA PROPIEDAD

Si aceptamos que el derecho de dominio, o su sinnimo el derecho de propiedad, nace como consecuencia de un reconocimiento de la Ley, es sta misma la que asigna los lmites y el alcance de los derechos que confiere. La doctrina

por su parte atribuye a la propiedad unas cualidades sin las cuales es difcil hacerla prctica. Esas cualidades o atributos son: Es un derecho absoluto en el sentido que, dentro de los lmites legales y respetando que la propiedad es una funcin social, el propietario puede disponer libremente de los bienes que le pertenecen; Es un derecho exclusivo en la medida que se opone a la intromisin de terceros: nadie puede sin autorizacin del dueo inmiscuirse en su propiedad; y Es un derecho perpetuo, en el sentido de que no se extingue sino por destruccin de la cosa objeto del derecho, por enajenacin voluntaria, o por decisin judicial

IV.

NATURALEZA CONSTITUCIONAL DEL DERECHO DE PROPIEDAD EN COLOMBIA

Desde el nacimiento de Colombia como nacin sus constituciones se han preocupado de proteger la propiedad privada como un derecho importante15.

15 Constitucin de 1.821 artculo 177: Ninguno podra ser privado de la menor porcin de su propiedad, ni esta aplicada a usos pblicos, sin su propio consentimiento o el del cuerpo legislativo. Constitucin de 1.863 artculo 15: Es base esencial e invariable de la Union entre los Estados el reconocimiento y la garanta por parte del Gobierno general y de los gobiernos de cada uno de los estados, de los derechos individuales que

El artculo 58 de la actual Constitucin poltica 16 garantiza el derecho de propiedad privada, con la advertencia de que es una funcin social y le es inherente una funcin ecolgica. La mencin de la propiedad como un derecho constitucional, el que la propiedad haya sido reconocida en la declaracin universal de los derechos del hombre 17, en el pacto de San Jos y su importancia en la vida econmica hacen pertenecen a los habitantes y transeuntes en los Estados Unidos de Colombia a saber... 5. La propiedad no pudiendo ser privados de ella sino por pena o contribucin genera, con arreglo a las leyes...:

16 Constitucion poltica artculo 58: Se garantizan la propiedad privada y los dems derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leys posteriores.....La propiedad es una funcin social que implica obligaciones . Como tal le es inherente una funcin social

17

Proclamacin de los derechos del hombre por la asamblea general de las naciones unidas, 1.948: Artculo 17.1. Toda persona tiene derecho a la propiedad, individual y

pensar que tiene el carcter de fundamental 18 como lo afirm la Corte Constitucional en una de sus primeras sentencias de tutela en mayo de 1.992 No cabe duda de que en este sentido es un derecho fundamental ..19 Pero vinieron luego otras sentencias de tutela en las cuales se dijo que el derecho de propiedad no es un derecho
colectivamente.2. Nadie ser privado arbitrariamente de su propiedad.

18 La existencia de un grupo de derechos principales sujetos a proteccion especial por va de tutela nace en la constitucin poltica de 1.991 que les dedica todo el titulo II, articulos 11 a 41. Posteriormente la Jurisprudencia ha incorporado otros derechos, no descritos en el ttulo II, a la condicion de fundamental.

19

Lo que repiti en la sentencia C-595 de 1.999 en los siguiente trminos: La Corte ha afirmado, en mltiples ocasiones, que la propiedad, en tanto que derecho individual, tiene el carcter de fundamental, bajo las particulares condiciones que ella misma ha sealado. Justamente los atributos de goce y disposicin constituyen el ncleo esencial de ese derecho, que en modo alguno se afecta por las limitaciones originadas en la ley y el derecho ajeno pues, contrario sensu, ellas corroboran las posibilidades de restringirlo, derivadas de su misma naturaleza, pues todo derecho tiene que armonizarse con las dems que con l coexisten, o del derecho objetivo que tiene en la Constitucin su instancia suprema.

fundamental en si mismo, sino por relacin con otros derechos fundamentales y se le neg el amparo directo por va de tutela20 generando opiniones encontradas sobre su alcance. El concepto se decant en otras sentencias, en especial la T-1321 de 2.005, en la cual se afirma que la propiedad privada es un derecho de carcter econmico, que no es un derecho absoluto ni es de aplicacin directa, por lo cual su defensa mediante el mecanismo de tutela solo es viable cuando con la afectacin de ese derecho de viola por conexidad un derecho definido legalmente como fundamental como se desprende de los siguientes apartes:
La propiedad es un derecho econmico y social a la vez. En consecuencia, la posibilidad de considerarlo como derecho fundamental depende de las circunstancias especficas de su ejercicio. De aqu se concluye que tal carcter no puede ser definido en abstracto, sino en cada caso concreto. Sin embargo, esto no significa que tal definicin pueda hacerse de manera arbitraria. A la hora de definir el carcter de derecho fundamental de la propiedad en un caso concreto, el juez de tutela debe tener como criterio de referencia a la Constitucin misma y no simplemente al conjunto de normas inferiores que definen sus condiciones de validez. Esto significa que, en su interpretacin, el juez de tutela debe mirar el caso concreto bajo la ptica de los principios, valores y derechos constitucionales, de tal manera que ellos sean respetados. Slo en el evento en que ocurra una violacin del derecho a la propiedad que conlleve para su titular un desconocimiento evidente de los principios y valores constitucionales que consagran el derecho a la vida a la dignidad y a la igualdad, la propiedad adquiere naturaleza de derecho fundamental y, en consecuencia, procede la accin de tutela. Dicho en otros trminos, la propiedad debe ser considerada como un derecho fundamental, siempre que ella se encuentre

20 Consejo de Estado expediente 89 de 1.998; Corte Constitucional T 143 de 1.997, T-245 de 1.997

vinculada de tal manera al mantenimiento de unas condiciones materiales de existencia, que su desconocimiento afecte el derecho a la igualdad y a llevar una vida digna.

Y la muy importante C-189 de 2.005 que define el ncleo central del derecho de propiedad en los siguientes trminos:
Este Tribunal, entre otras, en las sentencias T-427 de 1998. T-554 de 1998, C-204 de 2001 T746 de 2001, C-491 de 2002 y C-1172 de 2004 ha reconocido que el ncleo esencial del derecho a la propiedad privada lo constituye el nivel mnimo de ejercicio de los atributos de goce y disposicin, que produzcan utilidad econmica en su titular .... en sentencia C-1172 de 2004 al declarar exequible el artculo 723 del Cdigo Civil, que reconoce la extincin del derecho a la propiedad privada por la inundacin de una heredad por un trmino superior a diez aos, esta Corporacin manifest -en relacin con el ncleo esencial del citado derecho- que el mismo se constituye por el mnimo espacio de libertad para que las personas puedan usar y disponer libremente de sus bienes dentro del marco jurdico ....En cuanto se refiere al atributo de la libre disposicin o enajenacin de los bienes (ius abutendi), independientemente de que ya no exista en la actual Carta Poltica, una clusula como la prevista en el artculo 37 de la Constitucin de 1886 que estableca: No habr en Colombia bienes races que no sean de libre enajenacin ni obligaciones irredimibles lo cierto es que como lo ha reconocido esta Corporacin, la regla general es que dicha atribucin al constituir una de las expresiones inherentes al ejercicio del derecho a la propiedad privada, no puede ser objeto de restricciones irrazonables o desproporcionadas, que se traduzcan en el desconocimiento del inters legtimo que le asiste al propietario de obtener una utilidad econmica sobre los mismos, tal y como se deduce de la proteccin de su ncleo esencial, en los trminos jurisprudenciales previamente expuestos. ..... el artculo 1866 del Cdigo Civil establece el principio general en materia de enajenabilidad de bienes. De acuerdo con esta disposicin, pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales, cuya enajenacin no est prohibida por la ley, so pena de considerar que dicho acto est incurso en nulidad absoluta por la existencia de un objeto ilcito. Dichas prohibiciones en el citado estatuto normativo, se encuentran previstas, entre otras, (i) en el artculo 424 al proscribir la cesin a cualquier ttulo del derecho a pedir alimentos (ii) en el artculo 1520 al excluir del comercio la venta de los derechos herenciales de persona no fallecida (iii) en el artculo 1942 al impedir la cesin del derecho que nace del pacto de retroventa, ya sea por acto entre vivos o por causa de muerte; (iv) en el artculo 878 al prohibir de manera absoluta la transmisin de los derechos de uso y habitacin; y finalmente, (v) en el artculo 1521 al considerar que existe objeto ilcito en la enajenacin: (a) De las cosas que estn fuera del comercio; (b) De los derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra persona; (c) De las cosas embargadas por decreto judicial a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello.

Es claro que no reconocer la propiedad privada como un derecho fundamental no afecta su proteccin legal: simplemente su proteccin mediante el mecanismo de la tutela est condicionado a que su violacin afecte otros derechos fundamentales como el de la vida, la salud o la vivienda digna. Y de no existir esa vinculacin existen otros medios de defensa.

V.

LA FINCA RAIZ

Del punto de vista del derecho son bienes las COSAS corporales o incorporales21 que siendo tiles al hombre pueden ser objeto de apropiacin con el nimo de someterlas a DOMINIO. Cuando se ejerce sobre aqullas que tienen un ser material y pueden ser percibidas por los sentidos se denomina genricamente derecho de propiedad. Y cuando se ejerce sobre derechos inmateriales se denomina PROPIEDAD INTELECTUAL, sujeta a un rgimen especial, tanto en lo civil donde se suele denominar derechos de autor22, como en lo comercial que comprende todo el campo de la propiedad industrial23, Las cosas que no pueden ser sometidas al dominio por razones legales, de inters pblico o simplemente ticas no son bienes en el sentido del derecho civil. As, por ejemplo, no son considerados como bienes el cuerpo humano vivo o sus partes cuyo comercio est explcitamente 216:  Sentencia de tutela T 15 de mayo de 1.992
Cdigo Civil articulo 653.

22

Ley 23 de 1.982

23

Decisin 344 de la Comisin del Acuerdo de Cartagena.

prohibido en Colombia24, el espacio sideral que es un bien de la humanidad, las especies vivas en vas de extincin, los principios matemticos o el conocimiento puro. Ni son bienes los derechos polticos como el derecho al voto o la nacionalidad, el estado civil o los derechos personalsimos como las relaciones de familia que son parte integrante de la personalidad humana. Los bienes materiales pueden ser MUEBLES es decir aqullos que pueden transportarse naturalmente de un lugar a otro; o INMUEBLES que corresponden a un territorio determinado y por extensin a los objetos que se adhieren a ese territorio. Los bienes inmuebles reciben tambin la denominacin de FINCA RAZ. En adelante trataremos de la propiedad que se ejerce sobre la especie de los bienes inmuebles o finca raz y de algunos otros bienes que siendo naturalmente muebles, se consideran inmuebles por destinarse al servicio del predio o

24 Decreto 2.493 de 2.004 ARTCULO 15. Se prohbe la remuneracin o cualquier tipo de
compensacin o retribucin por la donacin o suministro de un rgano o tejido al cual se refiere el presente decreto, particularmente se prohbe: 1. Gratificacin o pago al donante vivo, a la familia del donante fallecido, al Banco de Tejidos o de Mdula sea, a la IPS, la EPS, o cualquier otra persona natural o jurdica por la donacin o suministro de rganos o tejidos humanos. 2. El cobro al receptor por el rgano trasplantado. 3. La publicidad sobre la necesidad de un rgano o tejido o sobre su disponibilidad, ofreciendo o buscando algn tipo de gratificacin o remuneracin. PARGRAFO 1o. Se excepta del presente artculo los costos ocasionados por la deteccin y mantenimiento del donante, el diagnstico, la extraccin, la preservacin, las pruebas o exmenes requeridos previamente para la donacin o el suministro, el transporte, el trasplante, el suministro de medicamentos y los controles subsiguientes a dicho procedimiento. PARGRAFO 2o. La extraccin y costos conexos no podrn cobrarse en ningn caso al donante vivo o a la familia del donante fallecido, pero podrn incluirse como parte de los costos del trasplante .

porque se adhieren al l como los rboles 25 o los edificios que lo mejoran

25 Ahora con la excepcion de los bosques plantados que se definen como muebles por anticipacion

I
DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA PUBLICA Y COMUNITARIA

A.

BIENES DE USO PUBLICO Y BIENES FISCALES

La propiedad puede estar en cabeza del Estado o de particulares. En el primer caso se denomina propiedad pblica (o Bienes de la Unin segn la antigua terminologa del Cdigo Civil) y en el segundo propiedad privada. Los bienes de propiedad pblica pueden tener al menos dos modalidades segn el uso que se les da 26: BIENES DE USO PUBLICO Y BIENES FISCALES. BIENES DE USO PBLICO Se denominan bienes de la unin de uso pblico o bienes pblicos del territorio o simplemente bienes de uso pblico los que estn abiertos o dispuestos para el uso general de los habitantes como lo son las plazas, calles y caminos27. Esos bienes son INALIENABLES; IMPRESCRIPTIBLES e 26 Hay opiniones en el sentido de que hay otra forma de propiedad pblica denominada PROPIEDAD ESTATAL surgida de la disposicion Constitucional que declara patrimonio del Estado bienes como el espacio areo y la orbita geoestacionaria. A nuestro modo de ver esa es solo otra forma de llamar los bienes pblicos

27 Cdigo Civil artculo 674.

INEMBARGABLES.

En consecuencia no pueden como garantas por terceros28.

ser tomados

UTILIZACIN DE LOS BIENES DE USO PBLICO La vocacin de uso al pblico no implica una utilizacin arbitraria. Por el contrario, ha de ser proporcionada y conforme a su naturaleza y, por supuesto, puede ser reglada por las autoridades a cargo de esos bienes: una va, por ejemplo, destinada al uso de todos los habitantes no puede utilizarse sino en el sentido demarcado y en ella es posible imponer condiciones de parqueo, de peso vehicular, y aun de horarios29. Un parque natural puede tener limitaciones de

28 Constitucin Politica artculo 63.

29

Ley 769 de 2.002 Cdigo nacional de trnsito: Artculo 1. mbito de aplicacin y principios. Las normas del presente Cdigo rigen en todo el territorio nacional y regulan la circulacin de los peatones, usuarios, pasajeros, conductores, motociclistas, ciclistas, agentes de trnsito, y vehculos por las vas pblicas o privadas que estn abiertas al pblico, o en las vas privadas, que internamente circulen vehculos; as como la actuacin y procedimientos de las autoridades de trnsito .En desarrollo de lo dispuesto por el artculo 24 de la Constitucin Poltica, todo colombiano tiene derecho a circular libremente por el territorio nacional, pero est sujeto a la intervencin y reglamentacin de las autoridades para garanta de la seguridad y comodidad de los habitantes, especialmente de los peatones y de los discapacitados fsicos y mentales, para la preservacin de un ambiente sano y la proteccin del uso comn del espacio pblico .Le corresponde al Ministerio de Transporte como autoridad suprema de trnsito definir, orientar, vigilar e inspeccionar la ejecucin de la poltica nacional en materia de trnsito.

acceso para protegerlo. Y un puente puede tener limitaciones de carga. No aceptar estas limitantes significara la destruccin de los bienes en perjuicio de la comunidad a la cual han de servir. La especial naturaleza de su propiedad, derivada de la soberana del Estado, los exime de la obligacin de tener ttulos, de modo que las vas, los parques, o los puentes no forman parte del Registro ni del catastro.

VI.

1.2. REGIMEN LEGAL DE LOS BIENES PBLICOS.

Aun cuando la definicin de los bienes PBLICOS y algunas reglas de uso estn contenidas en el Cdigo Civil 30

30 Cdigo Civil artculo 678: El uso y goce que para el trnsito, riego y navegacin y cualesquiera otros objetos lcitos, corresponden a los particulares en las calles, plazas, puentes y caminos pblicos , en ros y lagos y generalmente en todos los bienes de la unin de uso pblico, estarn sujetos a las disposiciones de este cdigo y a las dems que sobre la materia contengan las leyes. Esa norma parece anacrnica frente a la suma de disposiciones que desde su expedicin en 1.887 se han dictado. Entre estas el cdigo de recursos naturales, la ley 9 de 1.989, la ley 388, la ley 317 etc. etc. etc.

su concepcin actual no corresponde al concepto de propiedad tal como est prevista en el. Es una categora especial que se mueve entre el derecho civil, el administrativo y el derecho poltico en la medida que tiene caractersticas propias.

VII.

TTULOS:

La adquisicin de los bienes de dominio privado debe hacerse siempre mediante uno de los "modos" previstos en el Cdigo Civil31, pues para que pueda existir la PROPIEDAD PRIVADA, tiene que existir previamente una legislacin que la reconozca o, dicho de otro modo, son ttulos DERIVADOS de la legislacin interna. La existencia de los bienes pblicos en cambio puede tener un origen ms amplio, pues aun cuando puede venir de un ttulo anterior (Cesiones gratuitas, extincin del derecho de dominio por sentencia) o adquirirse por un "modo" en la forma tradicional (compra, accesin) , tambin pueden surgir como consecuencia de una decisin poltica expresada en una norma de rango constitucional o legal

31 Cdigo Civil, artculo 673. Los modos de adquirir el dominio son la oupacion, la accesin, la tradicin, la sucesion por causa de muerte y la prescripcin.

mediante procedimientos que no requieren del otorgamiento de escrituras ni de "tradicin", como ocurre con las cesiones que se hacen a favor de los Municipios en los procesos de urbanizacin que se incorporan al patrimonio pblico sin necesidad de procedimientos especiales 32 o por la extincin del derecho de los particulares como se advierte en reciente sentencia que declara que la inundacin de un predio por ms de diez aos extingue de derecho la propiedad de los particulares. En definitiva, el titulo del Estado sobre sus bienes puede ser legal o supra legal33 mientras el de los particulares es siempre legal.

VIII.

TITULARES:

32 Ley 388 artculo 117

33 En sentencia de 12 de febrero de 2.001 (expediente 5597) la Corte Suprema de Justicia dijo: "Mientras que los particulares adquieren el dominio por los modos establecidos por el Cdigo Civil, el Estado lo adquiere no solo por virtud de esos modos , sino por hechos o procedimientos que los son tpicos....incluyendo la forma de adquisicin del llamado patrimonio histrico de la nacin"

El titular de un BIEN PUBLICO, fiscal o de uso pblico, es siempre el Estado por intermedio del Gobierno central, de una entidad territorial, o un organismo descentralizado o de una empresa industrial y comercial del Estado. Los bienes que los particulares ocasionalmente destinan al servicio de otros, o sobre los cuales autorizan el uso a los habitantes de un territorio, no adquieren por ese solo hecho el carcter de Pblicos34. Como lo dijo la Corte Suprema de Justicia en su momento35 "Lo que da a un bien el carcter de bien de la unin de uso pblico o de bien pblico del territorio,.... no es solamente su afectacin a un servicio pblico. Es necesario adems que esa afectacin o destinacin, decretada por la autoridad, est respaldada por un ttulo de dominio sobre tal bien y a favor de la Nacin misma...." Es factible entonces que un particular destine un inmueble con un ttulo inscrito a su favor a un uso pblico (un parque por ejemplo). Eso no lo convierte en bien pblico aun cuando si lo convierte en un espacio pblico. Ante la duda deben confrontarse los ttulos que exhibe el particular con los que pueda presentar el Estado para que prevalezca el que tenga una fecha ms antigua siguiendo la regla general de los ttulos y el principio Constitucional de respeto

34 Cdigo Civil, artculo 676

35 Sentencia de abril 21 de 1.953

por la propiedad privada. El fenecimiento o decadencia de la propiedad por destinacin pblica no existe.

IX.

INSCRIPCIN EN EL REGISTRO INMOBILIARIO

El registro de instrumentos pblicos reglamentado por el decreto 1.250 de 1.970 tiene por objeto la publicidad de todo acto, contrato, o providencia que afecte BIENES RACES36 y por eso aparentemente no estn excluidos de ese registro los inmuebles que sean BIENES PBLICOS. No obstante los BIENES DE USO PUBLICO no estn sujetos a ese registro, pues se trata, como lo dijo la Corte Constitucional, de una propiedad "sui generis" nacida de la Constitucin nacional sobre la cual resulta improcedente exigir la matricula inmobiliaria37, que por otra parte resultara absurda: Que tal una matricula inmobiliaria de las playas, los ros o los mares Colombianos. O de las avenidas o las calles de una ciudad!. Es sin embargo oportuno advertir que en el decreto 564 de 2.00638 se dispuso la apertura de folios inmobiliarios a los espacios pblicos resultantes de la cesin gratuita que los urbanizadores deben hacer a los municipios como 36 Decreto 1.250 de 1.970 artculo 2

37 Sentencia C-572 de 9 de diciembre de 1.994

consecuencia de las licencias de urbanismo. Se trata de una reglamentacin especial solo para una parte de los espacios pblicos, no para los bienes de uso pblico. Y se advierte que ese registro es solo para una parte de los espacios pblicos porque los elementos arquitectnicos 39 o el amoblamiento urbano no son objeto de registro independiente. En el caso de los BIENES FISCALES el tema de la inscripcin en el registro pblico y los ttulos es aparentemente ms complejo, por cuanto en la generalidad de los casos son adquiridos por mediante un "modo" previsto en el Cdigo Civil. El Estado posee muchos bienes, muebles o inmuebles, cuyo uso o finalidad se asemejan mucho al que hacen los particulares con sus propios bienes. Un edificio de oficinas, la casa de habitacin del presidente, o un Colegio tienen que cumplir con las normas de planeacin y 38

El decreto 1469 de 2.010 que derog el 564 repiti la obligacin en los siguientes trminos: El Registrador de Instrumentos Pblicos abrir los folios de matrcula que correspondan a la cesin en los que figure el municipio o distrito como titular del dominio. Corresponder a los municipios y distritos determinar las dems condiciones y procedimientos para garantizar que a travs de la correspondiente escritura pblica las reas de terreno determinadas como espacio pblico objeto de cesin obligatoria ingresen al inventario inmobiliario municipal o distrital.

39 Como una escultura en un inmuble

urbanismo de los municipios donde estn ubicadas 40; generalmente estn insertas en el Catastro y tienen ttulos inscritos de propiedad ante la oficia de registro. Pero no necesariamente tiene que ser as. El Estado puede construir una casa en un parque: la casa es fiscal y el parque de uso pblico. El ttulo es el mismo y no requiere de registro.

X.

RGIMEN IMPOSITIVO

Los BIENES DE USO PUBLICO no son sujetos de ningn tipo de impuesto ni predial ni patrimonial ni de renta. Tampoco pueden ser afectados con contribuciones de

40 Ley 9 de 1.989 artculo 50: ... El fondo nacional del ahorro y las dems entidades pblicas de todos los rdenes cuyos estatutos contemplen la funcin de adelantar planes y programas de vivienda, debern en todo caso cumplir con las normas arquitectnicas y urbansticas previstas en el plan de desarrollo ...

valorizacin 41 o cualquier tipo de impuestos municipales sin importar en cabeza de quin estn. Los ESPACIOS PBLICOS, en la medida que sean de USO PUBLICO, as pertenezcan a un particular, no son sujeto de impuestos, pero sin no son de uso pblico (por ejemplo una fachada) si son sujetos gravables. LOS BIENES FISCALES tienen distinto tratamiento dependiendo de su titular: Los que pertenecen a los Establecimientos pblicos, empresas industriales y comerciales del Estado y sociedades de economa mixta del orden nacional, s pueden ser gravados con impuesto predial, con impuestos de industria y comercio y con impuesto sobre la renta. Los BIENES FISCALES que pertenecen a los MUNICIPIOS NO PUEDEN SER GRAVADOS con impuestos directos 42 pero si pueden ser gravados con impuestos indirectos. Ahora, si un municipio tiene un predio en jurisdiccin de otro municipio, puede ser gravado por este? En nuestra opinin si es posible, pues se trata de bienes que no estn destinados al cumplimiento de las funciones propias del municipio. El caso 41 Decreto 1.333 de 1.986 (cdigo de rgimen municipal) artculo 237

42 Decreto 1.333 artculo 170

es ms que terico: puede ocurrir con los aeropuertos propiedad de un municipio ubicados total o parcialmente en jurisdiccin de otro. Y ocurre con las denominadas casas fiscales que tienen algunas entidades territoriales en Bogot para facilitar la gestin de sus funcionarios Los bienes fiscales del Estado central, o del Gobierno propiamente dicho no estn exentos de impuestos por ley. En la medida que el estado no es contribuyente, no pagan impuesto a la renta. Pero podran ser gravados con impuestos municipales, si as lo disponen los respectivos municipios.
XI.

XII.

INEMBARGABILIDAD

El embargo es una medida cautelar consistente en una orden de autoridad competente que pone un bien por fuera del comercio. Cuando se trata de inmuebles el embargo se perfecciona con la inscripcin de la medida en el folio de matricula inmobiliaria. Los bienes pblicos y de uso pblico no estn naturalmente destinados al comercio y no son embargables, tanto por su naturaleza, como por expreso mandato legal43. Los bienes fiscales no son necesariamente inembargables: hay algunos que no pueden serlo nunca y 43 Cdigo de procedimiento civil. Artculo 342

por ninguna causa como rentas incorporadas al presupuesto44 , las sumas anticipadas a los contratistas para la construccin de obras pblicas, o las dos terceras partes de las rentas de las entidades territoriales, o las transferencias a su favor. Pero cuando hay sentencia condenatoria contra una entidad pblica y ha transcurrido el plazo legal para el pago, los establecimientos pblicos y las entidades territoriales pueden ser objeto de embargos en los bienes sobre los cuales no hay limitacin expresa.

XIII.

IMPRESCRIPTIBILIDAD

La propiedad de los bienes de uso pblico no puede reivindicarse45 por los particulares, o dicho de otro modo, contra estos bienes no opera la usucapin o declaracin de pertenencia a favor de terceros por posesin ininterrumpida, 44 Decreto 111 de 1.996 artculo 18

45 Corte Suprema de Justicia, sentencia de junio 19 de 1.968

quieta y pacfica durante un tiempo establecido en la ley, como si puede ocurrir con los bienes bajo el dominio privado46. Eso siempre ha sido claro. La declaracin de pertenencia de un bien fiscal a favor de un particular fue posible hasta la expedicin del cdigo de procedimiento civil en 1.971 que los excluy de ese procedimiento, y aun cuando la norma fue criticada por cuanto modificaba el Cdigo Civil que tiene el carcter de ley por medio de un decreto ley, sobrevivi y fue ratificada en la reforma del decreto 2.282 de 1.989 47. La Jurisprudencia ha sido constante en aceptar este privilegio de los bienes de uso pblico, y ha llegado a extenderlo a los bienes particulares afectos a un uso pblico mientras conserve esa vocacin.

XIV.

ENFRENTAMIENTO DE LOS TTULOS PARTICULARES CON LOS DERECHOS DEL ESTADO.

46 Cdigo de procedimiento civil, artculo 407

47 Decreto 2.289 articulo 1 numeral 210: La declaracin de pertenencia no procede respecto de bienes imprescriptibles o de propiedad de las entidades de derecho pblico.

Puede ocurrir que sobre bienes que son de uso pblico se expidan ttulos a favor de particulares bien por error o por mala fe. Enfrentado un ttulo expedido a favor de un particular con el HECHO de que se trata de un bien de uso pblico, ese ttulo carece de EFICACIA, a menos que se demuestre un ttulo vlido otorgado antes de la expedicin de la ley 106 de 1.873. No requiere declaracin alguna judicial para invalidarlo pues como lo dijo la Corte Suprema de Justicia 48
En esta materia no hace falta consagracin legislativa para establecer la condicin de los bienes de uso pblico, pues en el caso de los terrenos de bajamar o de la bajamar, lo son por naturaleza, y, por lo mismo, casi que sobra que acto alguno lo ratifique, pues as emana de su especial condicin de pertenecer a las playas del mar, al litoral o a las costas. Ese carcter comn o de uso pblico de los terrenos de bajamar, por cierto, no es nuevo en la tradicin jurdica, pues desde antiguo se ha venido decantando el reconocimiento de tan especial calidad. Rememorase que en las instituciones de Justiniano djose que conforme al derecho natural, dentro de las cosas comunes a todos se halla el mar y sus costas (Et quidem naturali jure comuni sunt omnium haec: ... et mare et per hoc littora maris...; libro segundo, tt. I, num. 3); la costa del mar se extiende hasta donde alcanza el flujo del mar en el invierno (Ibd., num. 3), y el uso del mar y sus costas es pblico y de derecho de gentes, mas la propiedad de dichas costas puede decirse que no es de nadie (num. 5). De parecida forma estaba consagrado en las siete partidas del antiguo derecho espaol, pues entre las cosas que comunalmente pertenecen a todas las criaturas se incluye el mar et su ribera, lo que se complement con la siguiente previsin: En la ribera de la mar todo home puede facer casa o cabaa a que se acoja cada que quisiere, et puede hi facer otro edificio cualquier de que se aproveche de manera que por l non se embargue el uso comunal de la gente... Et todo aquel logar es llamado ribera de la mar quanto se cubre del agua della quanto mas cresce en todo el ao, quier en tiempo de invierno o de verano. (partida tercera, tt. 28, leyes III y IV). Adems de la legislacin nacional mencionada, otras normas excluyeron los bienes de uso pblico de la apropiacin particular y reafirmaron su carcter de dominio nacional, entre ellas vale destacar la Ley de 30 de marzo de 1843, que dispuso la posibilidad de vender tierras baldas con expresa proscripcin de las afectas a un uso pblico, para lo cual estableci: Las tierras baldas que a juicio del poder ejecutivo no sean necesarias para algn uso pblico, podrn enajenarse por dinero o por vales de la deuda exterior o de la deuda interior, luego los terrenos en general podan venderse a los particulares y ser legtimamente de estos, a condicin de que no pertenecieran a la categora de bienes de

48

uso pblico. Especial mencin recibe la Ley de 23 de mayo de 1858, que dej en vigencia las ordenanzas generales de la Armada de 1793 en materia de puertos y astilleros, para lo cual autoriz al ejecutivo con el fin de efectuar la adquisicin por compra o expropiacin de los predios necesarios para llevar a cabo obras de muelles, arsenales correspondientes a la isla de Taboga, de los cuales entendi que siendo propiedad nacional la parte de terreno que baa el mar en sus ms altas mareas, dicha parte no deber tomarse en cuenta para la evaluacin del rea que se compre, con lo cual ratific desde antao, la condicin de uso pblico de los bienes pertenecientes a la bajamar. La Ley 15 de 1876 (abr. 19), artculo nico, autoriz al Poder ejecutivo para que pueda conceder licencias para levantar edificios sobre la bajamar de todos los puntos de la costa; pero cuando las conceda exigir de los solicitantes que los construyan den el mejor frente a la mar, i, si lo cree necesario, la fabricacin de terraplenes. As mismo, el Decreto 964 de 1901 (ago. 1), por el cual se reform el nmero 160 de 20 de febrero de 1894, que reglament la ley anteriormente citada, dispuso un sistema de concesin temporal sobre tales predios, y ratific que los mismos pertenecan a la Nacin, cuando en su artculo 8 determin: Al expirar los veinte aos, por los cuales se concede el permiso, volver el lote, con los edificios que contenga, al dominio pleno de la Nacin conforme a lo dispuestos en el artculo 682 del Cdigo Civil. Luego si durante el siglo diecinueve y principios del veinte, los particulares tuvieron algn derecho sobre terrenos de la bajamar, fueron de carcter eminentemente transitorio, lo que nuevamente excluye el derecho de propiedad de algn bien de uso pblico en cabeza de tales individuos. Tambin la jurisprudencia de esta Sala, en multitud de providencias, ensea que los bienes de uso pblico del Estado son inalienables e imprescriptibles (Sentencias. civ. mar. 22/95, exp. 4482) y se encuentran sometidos a una singular, pero innegable, potestad estatal que excluye la propiedad privada sobre ellos, ya sea porque, corno piensan algunos, tal poder configura un dominio eminente, traducido en meras facultades de polica administrativa que apenas le conceden a su titular las facultades de guarda y vigilancia, sin estructurar, en todo caso, un derecho de propiedad en sentido estricto, o ya, como piensan otros, como un genuino derecho pblico de propiedad cuyo ejercicio puede diferir en varios aspectos del modo como los particulares despliegan su poder sobre los bienes, pero sin ser sustancialmente distintos (Sentencias. civ. jul. 29/99, exp. 5074, cfme. sents. ene. 30/1900, G.J. T. XV, 22; abr. 15/26, G.J. T. XXXII, 262; sept. 16/30, G.J. T. XXXVI, 319; sept. 29/40, G.J. T. L, 253; nov. 12/41, G.J. T. LII, 514; feb. 5/58, G.J. T. LXXXVII, 340; mar. 28/58, G.J. T. LXXXVII, 515; jul. 28/87, T. CLXXXVIII, 2p, 83). En el presente caso, la brega se situ en saber si los ttulos aportados por los demandantes eran aptos para demostrar la propiedad del inmueble pretendido; pues bien, para esos efectos el sentenciador de segundo grado, luego de identificar y caracterizar la naturaleza del inmueble, procedi a analizar los ttulos a partir de las normas que gobernaban el desprendimiento del Estado sobre zonas adyacentes al mar, para concluir que los allegados no muestran una propiedad oponible frente al Estado. Este discurrir que denuncia el censor, a juicio de la Corte, aparece asistido de razn y por tanto el ataque est llamado al fracaso .

XV.

LA VENTA DE LOS BIENES PBLICOS

En general se piensa que los BIENES PBLICOS no pueden venderse. Este punto no corresponde con la

legislacin actual, que llega en algunos casos a hacerla obligatoria49. La confusin parece provenir de los trminos INALIENABLE e INENAJENABLE que suelen tomarse como sinnimos, pero no lo son50. La inalienabilidad es un atributo de los bienes pblicos que impide gravarlos con hipotecas, embargarlos o secuestrarlos, mientras que la enajenabilidad es la posibilidad de venderlos. Si se toma en cuenta que hay bienes inalienables pero son enajenables en circunstancias especiales, como ocurre con los BIENES CULTURALES51 se entiende que son asuntos diferentes. 49 Ley 9 de 1.989 artculos 33, 34 y 36

50 Hasta las altas cortes incurren en esta confusin: vase por ejemplo la sentencia T-572 de 1.994

51 Ley 397 de 1.997 artculo 10

Los bienes FISCALES pueden venderse directamente por el organismo o la entidad que sea titular de los mismos conforme a las normas especiales de cada una. Cuando pertenecen a una entidad territorial (departamento o Municipio) debe existir autorizacin de la Asamblea o el Concejo Municipal, y su venta debe hacerse por LICITACIN PUBLICA52 con cumplimiento de las formalidades previstas en el estatuto de contratacin pblica53. Cumplido el proceso de licitacin debe otorgarse escritura pblica. Hay una modalidad que permite la enajenacin de bienes fiscales sin licitacin. Se trata de los aportes de lotes urbanizables a fiducias especializadas para promover

52 Puede hacerse mediante negociacin directa cuando la cuanta lo permita

53 Ley 80 de 1.993 y ley 1150 de 2.007

la construccin de vivienda de inters social 54 en cuyo caso el aporte puede hacerse directamente. Los BIENES DE USO PUBLICO, mientras tengan esa finalidad no pueden venderse. Un parque, una va, un puente no son objeto de ningn tipo de comercio. Pero eso no quiere decir que no puedan modificar su vocacin o su uso. Nada impide que de la misma forma como la Asamblea Constituyente de 1.991 asimil al patrimonio nacional algunos bienes (como la rbita geoestacionaria) que antes no eran considerados pblicos, en otra oportunidad se pueda decidir lo contrario. Los bienes pblicos que han adquirido ese carcter por ley (como las especies naufragas55), pueden perderlo en la misma forma. De hecho hay normas concretas en las cuales se puede fundamentar la posibilidad de modificar la forma de USO de un BIEN PUBLICO. As, el artculo 362 de la Constitucin poltica dice que

54

Ley 388 articulo 36:.... Igualmente las entidades municipales y distritales y las reas metropolitanas podrn participar en la ejecucin de proyectos de urbanizacin y programas de vivienda de inters social, mediante la celebracin, entre otros, de contratos de fiducia con sujecin a las reglas generales y del derecho comercial, sin las limitaciones y restricciones previstas en el numeral 5 del artculo 32 de la Ley 80 de 1993 .

55 Ley 397 de 1.997 artculo 9

"Los bienes,,,, de las entidades territoriales son de su propiedad y gozan de las mismas garantas que la propiedad ... de los particulares.."

Por su parte el artculo 167 del cdigo de rgimen municipal56 advierte que
"la administracin y DISPOSICIN de bienes inmuebles municipales, incluyendo ejidos, estarn sujetos a las normas que dicten los concejos municipales".

Y el artculo 300 de la Constitucin nacional se refiere a las funciones de las Asambleas entre las cuales estn la de
"autorizar al Gobernador para .. "enajenar bienes..."

Y la ley 9 de 1.989
"el destino de los bienes de uso pblico, incluidos en el espacio pblico de las reas urbanas y suburbanas no podr ser variado sino por los concejos... por iniciativa del Alcalde, siempre y cuando sean canjeados por otras de caractersticas equivalentes....
57

56 Decreto 1.333 de 1.986

57 Ley 9 de 1.989 artculo 6; existe adems una norma reglamentaria, el artculo 4 del decreto 1.504 de 1.998 que exige que el cambio de uso de los bienes incluidos en el espacio pblico se haga a travs de los planes de ordenamiento territorial o los instrumentos que los desarrollen.

De estos textos puede concluirse que las entidades territoriales pueden disponer de los bienes PBLICOS, bienes de USO PUBLICO y bienes FISCALES que estn a su nombre. La facultad de autorizarlo radica en la Asamblea Departamental y el Concejo Municipal en su caso. El procedimiento debe pasar necesariamente por el cumplimiento de las normas de contratacin pblica 58 que exigen el trmite de una licitacin pblica caso en el cual se incluye la enajenacin de inmuebles. La adquisicin en cambio no est sujeta al rgimen de licitacin. Comentario especial merece el 1.333 que dice: artculo 170 del decreto

"las vas, puentes y acueductos pblicos no podrn enajenarse ni reducirse en ningn caso..-"

Segn esta disposicin no podran modificarse las vas, los acueductos y los puentes. Pero esta que data de 1.986 parece estar subrogada por el artculo 6 de la ley 9 de 1.989 el cual autoriza expresamente a los municipios a cambiar el uso de los bienes pblicos. Por lo dems, el trmino "reduccin" que algunos entienden como "cambio de uso" tambin puede entenderse como disminucin de tamao y si esta es la acepcin aceptable, encaja perfectamente con la ley 9 en el sentido de que puedan ser canjeados por otras equivalentes.

XVI.

NACIMIENTO DE LOS BIENES PBLICOS

58 Ley 80 de 1993

Los bienes PBLICOS pueden surgir de diversos modos: a) Por una decisin soberana nacida del poder constituyente como la establecida en el artculo 101 de la Constitucin Poltica que declara como bien pblico el espectro electromagntico. b) Por disposicin de una ley que as lo dice expresamente, como ocurri con las playas y los terrenos de bajamar 59 o los bienes baldos de carcter reservado. c) Pueden ser el resultado natural de un proceso de urbanizacin, cuando el propietario de un predio lo fracciona para construir, construye vas para su acceso y hace cesin de las mismas al municipio. As la ley 388 de 1.997 dispone que el espacio pblico resultante de los procesos de urbanizacin y construccin se incorpora con el solo procedimiento del registro de la escritura de constitucin de la urbanizacin60 d) Puede darse por destinacin voluntaria del propietario particular mediante acto expreso que conste en escritura pblica registrada e) Por accesin de inmueble a inmueble sin mediar declaracin alguna, como cuando un constructor decide 59 Decreto 2.324 de 1.984 artculo 166

60 Ley 388 de 1.997 artculo 117

hacer retiros adicionales en un edificio y agregarlos a la va pblica. f) Por accesin de bienes muebles a inmuebles como ocurre con el amoblamiento urbano que se enclava en las vas pblicas. g) Por declaracin de extincin del dominio particular preexistente en los casos de ley, como ocurre con los bienes destinados al narcotrfico. h) Por una sentencia de expropiacin. En general puede decirse que los bienes pblicos pueden surgir de muchos modos y que no existe una condicin respecto de la forma del ttulo, pues como hemos reiterado, los bienes pblicos no estn sujetos a las reglas del derecho privado.

LOS BIENES FISCALES. Cuando el USO de los bienes pblicos no corresponde naturalmente a todos los habitantes, como es el caso de un edificio destinado a una oficina pblica, adquiere la denominacin de BIEN FISCAL. Los bienes fiscales, tienen un rgimen especial de enajenacin y estn exentos del pago de impuestos, adems, gozan del privilegio de los BIENES DE LA UNIN DE USO PBLICO de no ser susceptibles de prescripcin adquisitiva61 segn la modificacin hecha por el Cdigo de procedimiento al Cdigo Civil que la permita.

61 LEY 80/93; CDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL artculo 407 num.4.; CDIGO CIVIL artculo 2517

La diferencia entre un bien de uso pblico y un bien fiscal es una cuestin de hecho, determinada por su vocacin de USO. Un PARQUE abierto es de USO PBLICO, PERO EN
CAMBIO NO ES DE USO PUBLICO UN JARDN INTERIOR DE UN EDIFICIO PUBLICO.

Un

EDIFICIO DE OFICINAS

es un

BIEN FISCAL PERO UN

MONUMENTO CUBIERTO COMO LA QUINTA DE SAN PEDRO ALEJANDRINO ES UN BIEN DE USO PUBLICO.

En cambio un parque o un camino en terrenos privados construidos a expensas de sus dueos, no son Bienes de Uso Pblico NI BIENES FISCALES aun cuando el dueo permita su goce a todos los habitantes en un territorio62: Para que el bien sea de uso pblico no basta por lo tanto la afectacin al uso, sino tambin el ttulo en cabeza del Estado, o mejor an, la ausencia de un particular con ttulo inscrito.

62 CDIGO CIVIL.artculo 676.

XVII.1.3.
XVIII.

EL ESPACIO PBLICO CONCEPTO DE ESPACIO PBLICO

Existe una modalidad de bienes denominados ESPACIO PBLICO 63 cuyo denominador comn es la satisfaccin de las necesidades urbanas colectivas La Constitucin Poltica los mencion para darles proteccin especial 64 sin llegar a definirlos. Pero a partir de esta mencin se empez a desarrollar su concepto, primero con la ley 388 de 1.997 en la cual se dijo claramente que su existencia trasciende los limites de los intereses individuales de los habitantes65 , despus con la Ley 472 de 1.998 en la 63 Ley 9 de 1.989 artculo 5. El conjunto de los inmuebles pblicos y los elementos arquitectnicos y naturales de los inmuebles privados, destinados por su naturaleza, uso o afectacin, a la satisfaccin de necesidades urbanas colectivas que trascienden, por lo tanto, los lmites de los intereses individuales de los habitantes.

64 Constitucion poltica artculo 82: Es deber del Estado velar por la proteccion e integridad del espacio pblico y por su destinacion al uso comn, el cual prevalece sobre el inters particular.

65 Ley 388/97 artculo 37.

cual se incluye la defensa del espacio pblico como una de las posibilidades de las acciones populares, y finalmente con el decreto 1.504 de 1.998 por el cual se reglamente el manejo del espacio pblico y declara que son parte del espacio pblico66: El espacio pblico est constituido por los bienes de uso pblico, es decir aquellos inmuebles de dominio pblico cuyo uso pertenece a todos los habitantes del territorio nacional, destinados al uso o disfrute colectivo; por los elementos arquitectnicos, espaciales y naturales de los inmuebles de propiedad privada que por su naturaleza, uso o afectacin satisfacen necesidades de uso pblico; y por las reas requeridas para la conformacin del sistema de espacio pblico en los trminos establecidos en el decreto reglamentario del espacio pblico67.

66 Decreto 1.504 Artculo 3. El espacio pblico comprende, entre otros, los siguientes aspectos:

67 Dectero 1504 de 1.998

El artculo 5 del decreto 1.504 de 1.998 precisa que el espacio pblico est conformado por el conjunto de los siguientes elementos: 1. Elementos constitutivos naturales: reas para la conservacin y preservacin del sistema orogrfico o de montaas, tales como: cerros, montaas, colinas, volcanes y nevados; la conservacin y preservacin del sistema hdrico: Elementos naturales, relacionados con corrientes de agua, tales como: cuencas y microcuencas, manantiales, ros, quebradas, arroyos, playas fluviales, rondas hdricas, zonas de manejo, zonas de bajamar y proteccin ambiental, y relacionados con cuerpos de agua, tales como mares, playas marinas, arenas y corales, cinagas, lagos, lagunas, pantanos, humedales, rondas hdricas, zonas de manejo y proteccin ambiental; Elementos artificiales o construidos, relacionados con corrientes de agua, tales como: canales de desage, alcantarillas, aliviaderos, diques, presas, represas, rondas hdricas, zonas de manejo y proteccin ambiental, y relacionados con cuerpos de agua tales como: embalses, lagos, muelles, puertos, tajamares, rompeolas, escolleras, rondas hdricas, zonas de manejo y proteccin ambiental; reas de especial inters ambiental, cientfico y paisajstico, tales como: Parques naturales del nivel nacional, regional, departamental y municipal; reas de reserva natural, santuarios de fauna y flora. 2. Elementos constitutivos artificiales o construidos: reas integrantes de los sistemas de circulacin peatonal y vehicular, constituidas por Los componentes de los perfiles viales tales como: reas de control ambiental, zonas de mobiliario urbano y sealizacin, crcamos y ductos, tneles peatonales, puentes peatonales, escalinatas, bulevares, alamedas, rampas para discapacitados, andenes, malecones, paseos martimos, camellones, sardineles, cunetas, ciclopistas, ciclovas, estacionamiento para bicicletas, estacionamiento para motocicletas, estacionamientos bajo espacio pblico, zonas azules, bahas

de estacionamiento, bermas, separadores, reductores de velocidad, calzadas, carriles; Los componentes de los cruces o intersecciones, tales como: esquinas, glorietas, orejas, puentes vehiculares, tneles y viaductos; reas articuladoras del espacio pblico y de encuentro, tales como: parques urbanos, zonas de cesin gratuita al municipio o distrito, plazas, plazoletas, escenarios deportivos; escenarios culturales y de espectculos al aire libre; reas para la conservacin y preservacin de las obras de inters pblico y los elementos urbansticos, arquitectnicos, histricos, culturales, recreativos, artsticos y arqueolgicos, las cuales pueden ser sectores de ciudad, manzanas, costados de manzanas, inmuebles individuales, monumentos nacionales, murales, esculturas, fuentes ornamentales y zonas arqueolgicas o accidentes geogrficos; reas y elementos arquitectnicos espaciales y naturales de propiedad privada que por su localizacin y condiciones ambientales y paisajsticas, sean incorporadas como tales en los planes de ordenamiento territorial y los instrumentos que lo desarrollen, tales como cubiertas, fachadas, paramentos, prticos, antejardines, cerramientos; 3. Elementos complementarios Componentes de la vegetacin natural e intervenida.. Elementos para jardines, arborizacin y proteccin del paisaje, tales como: vegetacin herbcea o csped, jardines, arbustos, setos o matorrales, rboles o bosques; Componentes del amoblamiento urbano: Mobiliario. Elementos de comunicacin tales como: mapas de localizacin del municipio, planos de inmuebles histricos o lugares de inters, informadores de temperatura, contaminacin ambiental, decibeles y mensajes, telfonos, carteleras locales, pendones, pasacalles, mogadores y buzones;

Elementos de organizacin tales como: bolardos, paraderos, tope llantas y semforos; Elementos de ambientacin tales como: luminarias peatonales, luminarias vehiculares, protectores de rboles, rejillas de rboles, materas, bancas, relojes, prgolas, parasoles, esculturas y murales; Elementos de recreacin tales como: juegos para adultos y juegos infantiles; Elementos de servicio tales como: parqumetros, bicicleteros, surtidores de agua, casetas de ventas, casetas de turismo, muebles de emboladores; Elementos de salud e higiene tales como: baos pblicos, canecas para reciclar las basuras; Elementos de seguridad, tales como: barandas, pasamanos, cmaras de televisin para seguridad, cmaras de televisin para el trfico, sirenas, hidrantes, equipos contra incendios. Sealizacin Elementos de nomenclatura domiciliaria o urbana; Elementos de sealizacin vial para prevencin, reglamentacin, informacin, marcas y varias; Elementos de sealizacin fluvial para prevencin, reglamentacin, informacin, especiales, verticales, horizontales y balizaje; Elementos de sealizacin frrea tales como: semforos elctricos, discos con vstago para hincar en la tierra, discos con mango, tableros con vstago para hincar en la tierra, lmparas, linternas de mano y banderas; Elementos de sealizacin area. De acuerdo con su rea de influencia, manejo administrativo, cobertura espacial y de poblacin, se clasifican en: a) Elementos del nivel estructural o de influencia general, nacional, departamental, metropolitano, municipal, o distrital o de ciudad; b) Elementos del nivel municipal o distrital, local, zonal y barrial al interior del municipio o distrito. La necesidad a satisfacer por el espacio pblico es URBANA, pero el inmueble no necesariamente est ubicado

dentro del rea urbana de los municipios, pues la mencin que hace el decreto reglamentario de los parques, cerros y nevados excluye esa condicin. Un bien que hace parte del espacio pblico por la destinacin a satisfacer necesidades comunes adquiere la especial proteccin de la ley sin que requiera de registros o actos especiales para su reconocimiento.

XIX.

INTERVENCIN DE LOS BIENES DE USO PBLICO Y EL ESPACIO PBLICO 68

En principio el espacio pblico propiedad del Estado y los bienes de uso pblico no pueden ser intervenidos (Es decir, modificados o ejecutar obras en ellos) por particulares en beneficio privado, pero por excepcin pueden serlo con una licencia para: a) La ejecucin de obras de infraestructura o instalacin de redes de servicios, equipamiento urbano 69 o

68 Decreto 1469 de 2.010 articulo 12

69

Licencia de ocupacin del espacio pblico para la localizacin de equipamientos la autorizacin para ocupar una zona de cesin pblica o de uso pblico con edificaciones destinadas al equipamiento comunal pblico. Requieren de la expedicin de este tipo de licencias los desarrollos urbansticos aprobados o legalizados por resoluciones expedidas por las oficinas de planeacin municipales o distritales o por dependencias o entidades que hagan sus veces, en los cuales no se haya autorizado el desarrollo de un equipamiento comunal especfico. Los municipios y distritos determinarn el mximo porcentaje de las reas pblicas que pueden ser ocupadas con equipamientos. En cualquier caso, la construccin de toda edificacin destinada al equipamiento comunal requerir la respectiva licencia de construccin y solo podr localizarse sobre las reas de cesin destinadas para este tipo de equipamientos segn lo determinen los actos administrativos respectivos.

creacin de elementos de enlace arquitectnico tales como puentes peatonales o pasos subterrneos. Si la intervencin la hacen particulares, empresas industriales o comerciales del estado, o sociedades de economa mixta, requieren de una licencia previa especial que se denomina de ocupacin y solo puede expedirse con base en un estudio de factibilidad tcnica, ambiental y de impacto urbano y garantizar la coherencia de las obras con los planes de ordenamiento territorial salvo que se trate de obras previstas dentro de la ejecucin de un plan parcial aprobado70. Los particulares que soliciten licencia de intervencin del espacio pblico en sta modalidad debern acompaar a la solicitud la autorizacin para adelantar el trmite, emitida por la empresa prestadora del servicio pblico correspondiente. b) Para amoblamiento urbano. Los municipios estn facultados para reglamentar su diseo, ubicacin y

70

Decreto 2181 de 2006 Artculo 30. Licencias de intervencin y ocupacin del espacio pblico. Expedido el decreto que adopte el plan parcial por parte del alcalde municipal o distrital, no se requerir licencia de intervencin u ocupacin del espacio pblico para ejecutar las obras que se encuentren previstas en el respectivo plan parcial. Tampoco se requerir licencia de intervencin u ocupacin del espacio pblico para ejecutar las obras que permitan conectar las vas aprobadas en la licencia de urbanizacin con las dems vas o espacios pblicos existentes de propiedad del correspondiente municipio o distrito.

utilizacin pero deben someterse a los parmetros fijados por el decreto 1.504 de 1.998.

XX.

REVOCABILIDAD DE LAS LICENCIAS DE INTERVENCIN DEL ESPACIO PBLICO

Las licencias de intervencin del espacio pblico son revocables por motivos de inters general por la autoridad que la otorga, pero el procedimiento implica notificar al afectado y agotar el trmite del debido proceso. EXCEPCIONES A LA NECESIDAD DE LICENCIA PARA INTERVENIR EL ESPACIO PBLICO La realizacin de obras que deban adelantarse como consecuencia de averas, accidentes o emergencias cuando a demora en su reparacin pudiera ocasionar daos en bienes o personas no requiere de licencia 71 pero el lugar debe restituirse al estado anterior a la intervencin y rendir un informe a la autoridad competente. Tampoco la requieren las entidades del nivel central o descentralizado de la Rama Ejecutiva del orden nacional, departamental, municipal y distrital, (salvo las empresas industriales y comerciales del Estado) cuando en cumplimiento de sus funciones, ejecuten obras o 71
Quien efecte los trabajos en tales condiciones deber dejar el lugar en el estado en que se hallaba antes de que sucedieran las situaciones de avera, accidente o emergencia, y de los trabajos se rendir un informe a la entidad competente para que realice la inspeccin correspondiente. El incumplimiento de esta obligacin dar lugar a las sanciones establecidas en a ley.

actuaciones expresamente contempladas en los planes de desarrollo nacional, departamentales, municipales o distritales, en el Plan de Ordenamiento Territorial o en los instrumentos que lo desarrollen y complementen 72, ni la construccin y rehabilitacin de andenes, parques, plazas, alamedas, separadores, ciclorrutas, orejas de puentes vehiculares, vas peatonales, escaleras y rampas. 72
Decreto 1469 de 2.010 articulo 13 Modalidades de la licencia de intervencin y ocupacin del espacio pblico. Son modalidades de la licencia de intervencin y ocupacin del espacio pblico las siguientes : 1. Licencia de ocupacin del espacio pblico para la localizacin de equipamiento. Es la autorizacin para ocupar una zona de cesin pblica o de uso pblico con edificaciones destinadas al equipamiento comunal pblico. Requieren de la expedicin de este tipo de licencias los desarrollos urbansticos aprobados o legalizados por resoluciones expedidas por las oficinas de planeacin municipales o distritales, o por dependencias o entidades que hagan sus veces, en los cuales no se haya autorizado el desarrollo de un equipamiento comunal especfico. Los municipios y distritos determinarn el mximo porcentaje de las reas pblicas que pueden ser ocupadas con equipamientos. En cualquier caso, la construccin de toda edificacin destinada al equipamiento comunal requerir la respectiva licencia de construccin y slo podr localizarse sobre las reas de cesin destinadas para este tipo de equipamientos , segn lo determinen los actos administrativos respectivos . Licencia de intervencin del espacio pblico. Por medio de esta licencia se autoriza la intervencin del espacio pblico para : a) La construccin, rehabilitacin, reparacin, sustitucin, modificacin y/o ampliacin de instalaciones y redes para la provisin de servicios pblicos domiciliarios y de telecomunicaciones. Sin perjuicio de lo establecido en el artculo 26 de la Ley 142 de 1994 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya, las autorizaciones deben obedecer a un estudio de factibilidad tcnica, ambiental y de impacto urbano de las obras propuestas, as como de la coherencia de las obras con los Planes de Ordenamiento Territorial o los instrumentos que los desarrollen o complementen . Se excepta de la obligacin de solicitar la licencia de que trata este literal, la realizacin de obras que deban adelantarse como consecuencia de averas, accidentes o emergencias cuando a demora en su reparacin pudiera ocasionar daos en bienes o personas. Quien efecte los trabajos en tales condiciones deber dejar el lugar en el estado en que se hallaba antes de que sucedieran las situaciones de avera, accidente o emergencia, y de los trabajos se rendir un informe a la entidad competente para que

2.

En todo caso, cuando por motivo de la construccin de una obra pblica se cause dao en detrimento en su uso al espacio pblico, la comunidad afectada tendr derecho a solicitar la reparacin del dao causado por la misma73. Para dar cumplimiento a esta disposicin, todos los contratos de obras pblicas a realizarse en los sectores
realice la inspeccin correspondiente. El incumplimiento de esta obligacin dar lugar a las sanciones establecidas en a ley . Los particulares que soliciten licencia de intervencin del espacio pblico en sta modalidad debern acompaar a la solicitud la autorizacin para adelantar el trmite, emitida por la empresa prestadora del servicio pblico correspondiente . b) La utilizacin del espacio areo o del subsuelo para generar elementos de enlace urbano entre inmuebles privados, o entre inmuebles privados y elementos del espacio pblico, tales como: puentes peatonales o pasos subterrneos . La autorizacin deber obedecer a un estudio de factibilidad tcnica e impacto urbano, as como de la coherencia de las obras propuestas con el Plan de Ordenamiento Territorial y los instrumentos que lo desarrollen o complementen ; c) La dotacin de amoblamiento urbano y la instalacin de expresiones artsticas o arborizacin. Los municipios y distritos establecern qu tipo de amoblamiento sobre el espacio pblico requiere de la licencia de intervencin y ocupacin del espacio pblico, as como los procedimientos y condiciones para su expedicin. d) Construccin y rehabilitacin de andenes, parques, plazas, alamedas, separadores, ciclorrutas, orejas de puentes vehiculares, vas peatonales, escaleras y rampas.

3.

Licencia de intervencin y ocupacin temporal de playas martimas y terrenos de bajamar. Es la autorizacin otorgada por la autoridad municipal o distrital competente, por la Gobernacin del departamento Archipilago de San Andrs, Providencia y Santa Catalina , o por la autoridad designada para tal efecto, de acuerdo con lo dispuesto en el Plan de Ordenamiento Territorial y los instrumentos que lo desarrollen o complementen, para ocupar o intervenir temporalmente las playas y zonas de bajamar, sin perjuicio de las concesiones, permisos o autorizaciones cuyo otorgamiento le corresponda a la Direccin General Martima Dimar o al Instituto Nacional de Concesiones INCO. Esta autorizacin podr concederse siempre y cuando se garantice el libre trnsito a la ciudadana y no se vulnere la utilizacin de las zonas de playas

urbanos, debern contemplar como parte del costo de las obras, los recursos necesarios para restaurar los daos causados al espacio pblico; y solo podrn liquidarse los contratos una vez se restablezca el espacio pblico afectado.

CASO ESPECIAL DE INTERVENCIN DE LOS ANDENES Cuando se expide una licencia para la construccin de predios que se ubiquen en sectores urbanizados o desarrollados se puede incluir la autorizacin para la reconstruccin o rehabilitacin de los andenes colindantes con el predio o predios objeto de licencia, la cual se otorgar siguiendo las normas y dems especificaciones de diseo,
martimas y terrenos de bajamar al uso comn . En el caso de las licencias para la ocupacin de playas con fines tursticos, culturales, y artsticos o recreativos en los distritos de Barranquilla, Santa Marta o Cartagena, se requerir concepto tcnico favorable emanado de la Dimar, de acuerdo con el artculo 15 de la Ley 768 de 2002 o la norma que la adicione, modifique o sustituya. De conformidad con lo dispuesto en los artculos 177 del Decreto Ley 2324 de 1984 y 43 de la Ley 1 de 1991, ninguna autoridad conceder permiso para la construccin de vivienda en las playas martimas y terrenos de bajamar.

73 Ley 388 artculo 127

construccin y accesibilidad definidas por la reglamentacin vigente para la intervencin del espacio pblico. Sin perjuicio de lo anterior, en ningn caso se podr desmejorar las condiciones existentes en el espacio pblico antes de la ejecucin de la obra. INTERVENCIN DEL ESPACIO PUBLICO DE PROPIEDAD PRIVADA Los propietarios no requieren de la obtencin de licencia de intervencin y ocupacin del espacio pblico ni de los elementos arquitectnicos o naturales de los bienes de propiedad privada que hagan parte del espacio pblico del municipio o distrito, tales como: cubiertas, fachadas, paramentos, prticos o antejardines, cuando esta se hace por su propietario. No obstante, deben contar con la licencia de construccin correspondiente en los casos en que esta sea requerida, de conformidad con las normas municipales o distritales aplicables para el efecto. Pero ni las autoridades ni terceras partes pueden intervenir o ocupar el espacio pblico de propiedad privada sin consentimiento de su propietario o una orden de autoridad judicial pues la modalidad de ser un espacio pblico no le quita el amparo legal de propiedad privada.
XXI.

XXII. OCUPACIN Y UTILIZACIN DEL ESPACIO PBLICO PARA BENEFICIO PARTICULAR

El espacio pblico tiene por vocacin un uso general. La ocupacin de esos espacios en forma permanente o semipermanente por particulares contradice esa vocacin. Lo que no es obstculo para que las administraciones municipales puedan obtener un aprovechamiento econmico de los espacios pblicos bajo la condicin de que no se impida a la ciudadana el uso, goce, disfrute visual y libre trnsito como puede ocurrir con la instalacin de ferias

artesanales, cafs, exposiciones pblicas, vallas o sistemas electrnicos de informacin a cambio de una tasa retributiva. Merece un comentario especial la invasin de los espacios pblicos por vendedores estacionarios, problema presente en todas las ciudades del mundo cuya solucin se hace casi imposible cuando se enfrentan la necesidad de trabajar y el deber de preservar el espacio abierto para el disfrute colectivo, con lo cual surge una tensin entre las leyes que protegen el espacio pblico y las que protegen el derecho al trabajo. Es pattico el caso de la ciudad de Ibagu empeada en la recuperacin del centro de las manos de los vendedores, no solo por iniciativa propia sino porque as se lo han ordenado las autoridades jurisdiccionales, que se encuentra con varias sentencias de tutela expedidas por la Corte Constitucional en las cuales se condiciona la accin de las autoridades74 para la recuperacin del espacio pblico al diseo e implementacin de medidas que contrarresten el efecto negativo del desplazamiento de quienes han ocupado el espacio pblico con el consentimiento previo del estado, generando frente a esta ocupacin una expectativa de legalidad que se llama confianza legtima.

74 Sentencias T465 de 2.006, T 729 de 2.006 y T 772 de 2.006

La Corte constitucional ha dicho 75 que la recuperacin del espacio pblico debe comprender la proporcionalidad de la actuacin del Estado y adems
(i) estar dirigidas a cumplir con un fin legtimo e imperioso, y (ii) desarrollarse a travs de medios plenamente ajustados a la legalidad que garanticen el respeto por el debido proceso y la dignidad de las personas, y que adems sean necesarios para materializar tal finalidad, estas limitaciones (iii) deben ser proporcionales en el contexto de los mandatos del constituyente, es decir, no pueden sacrificar en exceso otros intereses constitucionalmente protegidos en aras de promover una finalidad constitucional especfica.

Concretamente advierte vendedores ambulantes que

sobre

el

tema

de

los

las autoridades estn enteramente facultadas para llevar a cabo acciones tendientes a la recuperacin y preservacin del espacio pblico, a condicin que (i) se adelanten con observancia del debido proceso y el trato digno a quienes resulten afectados con la poltica; (ii)se respete la confianza legtima de los comerciantes informales; (iii)estn precedidas de una cuidadosa evaluacin de la realidad sobre la cual habrn de tener efectos, con el seguimiento y la actualizacin necesarios para guardar correspondencia entre su alcance y las caractersticas de dicha realidad, con miras a asegurar el goce efectivo de derechos constitucionales fundamentales a travs del ofrecimiento de alternativas econmicas a favor de los afectados con la poltica; y (iv) se ejecuten de forma tal que impidan la lesin desproporcionada del derecho al mnimo vital de los sectores ms vulnerables y pobres de la poblacin, al igual que la privacin a quienes no cuentan con oportunidades de insercin laboral formal de los nicos medios lcitos de subsistencia a los que tienen acceso.

Frente a la ocupacin del espacio pblico por los vendedores ambulantes o estacionarios se parte de la base de que la defensa del espacio pblico es un deber de la autoridad, exigible constitucionalmente. Pero quienes lo ocupan para trabajar tambin lo hacen en ejercicio de un derecho constitucional y merecen una proteccin judicial, aun por va de tutela, siempre y cuando la ocupacin est amparada por el principio de la confianza legtima surgida de la conducta activa u omisiva de la autoridad que le permita al 75 Sentencia T-729 de 2.006

ocupante concluir que su conducta era jurdicamente aceptada, como cuando la administracin ha expedido licencias de ocupacin o cobrado impuestos76. MANEJO DEL ESPACIO PUBLICO

76

Sentencia de tutela 135 de 2.010 El artculo 83 de la Constitucin Poltica, dispone que Las actuaciones de los particulares y de las autoridades pblicas debern ceirse a los postulados de la buena fe, la cual se presumir en todas las gestiones que aquellos adelanten ante stas. .......Con fundamento en este precepto, esta Corporacin ha indicado que las relaciones entre los sujetos deben estar gobernadas por el principio de buena fe, lo que significa, por una parte, que tienen el deber de proceder con lealtad en su desarrollo, y, por otra, que les asiste el derecho a esperar que los dems acten de la misma forma. Este principio, que orienta todas las relaciones jurdicas, adquiere especial importancia, en aquellas en las que la administracin pblica interviene, en razn al poder pblico del que est investida. El principio en cita, debe iluminar todas las actividades del Estado, y del mismo se derivan otros, como el de confianza legtima La jurisprudencia constitucional ha sealado que por virtud del principio de confianza legtima las autoridades pblicas, estn imposibilitadas para modificar de manera inconsulta las reglas que gobiernan sus relaciones con los particulares ......La aplicacin del principio comentado, supone la existencia previa de expectativas serias y fundadas, cuyo nacimiento debe derivarse de actuaciones precedentes de la administracin, que generen la conviccin en el particular, de estabilidad en el estado anterior. Sin embargo, de este principio no se puede deducir que las relaciones jurdicas que generan expectativas en los administrados sean intangibles o inmutables; por el contrario, no puede perderse de vista que su utilizacin no implica el desconocimiento de derechos adquiridos, y solamente se aplica a situaciones jurdicas susceptibles de alterarse, de tal forma que la modificacin de las mismas no puede acontecer de manera abrupta o intempestiva, exigindose por esa razn de las autoridades, la adopcin de las medias necesarias para que el cambio de circunstancias transcurra de la forma menos traumtica posible para el afectado ...... Lo anterior, no puede entenderse como una limitacin para las autoridades estatales, que les impida tomar decisiones encaminadas a proteger los bienes pblicos. Lo que ello significa, es que el Estado no puede aplicar intempestiva y sorpresivamente medidas que vulneren expectativas legtimas, o derechos en algunos casos, fundamentados en la conviccin objetiva de juridicidad de la conducta desplegada....... El principio de confianza legtima, ha sido de trascendental importancia, en el tratamiento que la jurisprudencia constitucional le ha dado al tema de la ocupacin indebida del espacio pblico, por parte de trabajadores informales. ....... En efecto, en aplicacin de este principio, se ha procurado el respeto de los derechos de las personas que irregularmente ocupan el espacio pblico en ejercicio de actividades comerciales, en aquellos eventos en los que la administracin, dando prevalencia al inters general, ha adelantado planes o programas para su recuperacin, lo cual se ha materializado en el ofrecimiento de medidas alternativas de reubicacin para aquellos que resulten afectados por estas actuaciones........ Con esta lnea interpretativa, la jurisprudencia ha dado respuesta a la problemtica que plantea la tensin, entre el deber del estado de recuperar el espacio pblico y los derechos de mltiples vendedores informales que durante extensos perodos lo han ocupan irregularmente, y que han visto desconocida su buena fe, por actuaciones intempestivas e inconsultas de las autoridades pblicas, en el sentido de ordenar su desalojo. En este punto, es en el que se concilian, por

El manejo de los ELEMENTOS NATURALES que componen el espacio pblico y la expedicin de las normas tcnicas para su conservacin, preservacin y recuperacin corresponde a las autoridades ambientales. Pero la administracin y el manejo de los dems elementos constitutivos del espacio pblico corresponde a los Municipios 77 pues
El espacio pblico es el elemento articulador fundamental del espacio en la ciudad, as como el regulador de las condiciones ambientales de la misma, y por lo tanto se una parte, el cumplimiento de los deberes estatales en la materia y los derechos e intereses de los particulares afectados por estas medidas....Lo anterior, no implica que las autoridades pblicas no puedan adelantar acciones dirigidas a recuperar el espacio pblico, por el contrario, es su deber conforme con la Constitucin y la ley. De esta forma, descendiendo en la materia de los vendedores informales que ocupan el espacio pblico, los planes que persigan su recuperacin, deben prever la posibilidad de reubicar a los comerciantes que demuestren estar cobijados por el principio de confianza legtima, la cual se configura con actos expresos de los organismos pblicos como la expedicin de licencias o permisos, sino que se concreta incluso por la tolerancia y permisividad de la administracin en el ejercicio prolongado de las actividades comerciales en el espacio pblico. ......Finalmente, como corolario de todo lo expuesto, se puede afirmar que la tensin existente entre la necesidad de proteger el espacio pblico como deber constitucional y legal del Estado, y la realizacin del derecho al trabajo de quienes desarrollan irregularmente actividades comerciales en este, con la conviccin fundada, en las acciones u omisiones de las autoridades pblicas, de que su actuar es acorde con el ordenamiento, se concilia gracias a la aplicacin del principio de confianza legtima, el cual si bien, no confiere un derecho adquirido para permanecer en l, s obliga a la administracin a ofrecer programas de reubicacin.

77 Decreto 1.504 de 1.998

constituye en uno de los principales elementos estructurales de los planes de ordenamiento territorial ..
78

Como consecuencia municipios deben elaborar un inventario del espacio pblico existente, definir las polticas y estrategias, definir las escalas y criterios de intervencin del espacio pblico, Y los autoriza expresamente para crear entidades responsables de la administracin, desarrollo, mantenimiento y apoyo financiero del espacio pblico, que cumplirn entre otras las siguientes funciones: Articulacin entre las distintas entidades cuya gestin involucra directa o indirectamente la planeacin, diseo, construccin, mantenimiento, conservacin, restitucin, financiacin y regulacin del espacio pblico; Elaboracin y coordinacin del sistema general de espacio pblico como parte del plan de ordenamiento territorial; Diseo de los subsistemas, enlaces y elementos del espacio pblico; Definicin de escalas y criterios de intervencin en el espacio pblico; Desarrollo de mecanismos de participacin y gestin; Desarrollo de la normatizacin y estandarizacin de los elementos del espacio pblico79. 78 Decreto 1.504 de 1.998 articulo 7

79 Decreto 1.504 artculo 17

CERRAMIENTO DE ESPACIOS PBLICOS DE USO PBLICO Slo se permite el cerramiento de aquellas zonas de uso pblico, como parques y reas verdes, distintas de las resultantes de los procesos de urbanizacin, parcelacin o legalizacin urbanstica.

1.4. BALDIOS
Las tierras que estn situadas en el territorio del Estado y no tienen otro dueo se denominan BALDOS y pertenecen a ste80. Hay dos modalidades de baldos: los comunes que corresponden a los bienes que son y han sido propiedad del Estado sin haber salido nunca de su patrimonio, y los baldos reservados que son los provenientes de la extincin del derecho de dominio de predios particulares, los creados por la ley 16081, y los creados por el cdigo fiscal de 1.912, segn el cual constituyen reserva territorial del Estado y no son enajenables82 80 CDIGO CIVIL artculo 675.

81 Ley 160 Los playones y sabanas comunales constituyen reserva territorial del Estado y son imprescriptibles.

82 Ley 110 de 1.912 artculo 107 literal a)

las islas nacionales, de uno y otro mar de la Repblica, y las de los ros y lagos, de que trata el aparte c) del artculo 45 .

Por su parte el artculo 45 al cual se refiere el cdigo fiscal dice literal b) se reputan baldos y por consiguiente, son de propiedad nacional, entre
otros bienes, las islas de uno y otro mar pertenecientes al Estado, que no estn ocupadas por poblaciones organizadas, o apropiadas por particulares, en virtud de ttulo traslaticio de dominio .

Los baldos slo pueden adquirirse mediante ttulo traslaticio de dominio emanado del Estado, es decir, no pueden adquirirse por usucapin (declaracin de prescripcin), ni por sentencia, ni ttulos de terceros. La caracterstica fundamental de un baldo es la ausencia de un titular diferente del Estado, por lo tanto cuando sobre un inmueble existe un ttulo registrado no es baldo. La titularidad de los baldos urbanos, en cuanto no constituyan reserva ambiental, corresponde a los Municipios, no a la Nacin83. La mencin que hace la Ley 388 de 1.997 de los baldos urbanos pone trmino a la duda existente sobre si los baldos eran slo rurales: los baldos tambin pueden ser urbanos, por definicin legal.

XXIII.

CLARIFICACIN DE LA PROPIEDAD, DESLINDE Y RECUPERACIN DE BALDOS

El inventario de los baldos de la nacin no est completo. Han pasado muchos aos de colonizacin incontrolada y de construccin de ttulos ficticios o 83 LEY388/97 artculo 123; LEY137/59.

insuficientes sobre tierras que no han salido legalmente de la propiedad del Estado. Con el fin de organizar estas situaciones la ley 160 de 1.994 ordeno al INCODER ocuparse de la clarificacin de la propiedad, deslinde y recuperacin de los baldos 84 lo cual se hace mediante un procedimiento administrativo que culmina con una resolucin declarando la situacin de los ttulos inmobiliarios85. 84 Ley 160 de 1.994 articulo 48:
De conformidad y para efectos de lo establecido en los numerales 14, 15 y 16 del artculo 12 de la presente Ley, el Instituto Colombiano de la Reforma Agraria, previa obtencin de la informacin necesaria, adelantar los procedimientos tendientes a: 1. Clarificar la situacin de las tierras desde el punto de vista de la propiedad, con el fin de determinar si han salido o no del dominio del Estado. A partir de la vigencia de la presente Ley, para acreditar propiedad privada sobre la respectiva extensin territorial, se requiere como prueba el ttulo originario expedido por el Estado que no haya perdido su eficacia legal, o los ttulos debidamente inscritos otorgados con anterioridad a la vigencia de esta Ley, en que consten tradiciones de dominio por un lapso no menor del trmino que sealan las leyes para la prescripcin extraordinaria. Lo dispuesto en el inciso anterior sobre prueba de la propiedad privada por medio de ttulos debidamente inscritos con anterioridad a la presente Ley, no es aplicable respecto de terrenos no adjudicables, o que estn reservados, o destinados para cualquier servicio o uso pblico.

2. Delimitar las tierras de propiedad de la Nacin de las de los particulares. 3. Determinar cundo hay indebida ocupacin de terrenos baldos. . Para asegurar la proteccin de los bienes y derechos con-forme al artculo 63 de la Constitucin Poltica y la Ley 70 de 1993, el INCODER podr adelantar procedimientos de delimitacin de las tierras de resguardo, o las adjudicadas a las comunidades negras, de las que pertenecieren a los particulares .

85

Ley 160 de 1.994 artculo 49. Para efectos de publicidad, la providencia que inicie las diligencias administrativas de Clarificacin de la Propiedad, Deslinde o determinacin de la Indebida ocupacin de Baldos, ser inscrita en la oficina de Registro de Instrumentos Pblicos correspondiente, si el predio se hallare inscrito, diligencia que tendr prelacin. A partir de este registro, el procedimiento que se surta tendr efecto para los nuevos

Contra esa resolucin solo cabe el recurso de reposicin y una accin especial de revisin ante la justicia contencioso administrativa86. Por otra parte el INCODER est facultado para ordenar la restitucin de las tierras baldas indebidamente ocupadas
poseedores o adquirentes de derechos reales. La solicitud, decreto y prctica de pruebas se ceirn a lo dispuesto en los correspondientes Decretos Reglamentarios. En estos procedimientos, as como en el de extincin del derecho de dominio sobre tierras incultas, se practicar una diligencia de inspeccin ocular con intervencin de peritos, si as lo solicitan los interesados y sufragan los gastos que demande la diligencia. En caso contrario, el Instituto dispondr que se efecte con funcionarios expertos de la entidad. Los peritos sern dos (2), contratados por el INCODER con personas naturales o jurdicas que se encuentren legalmente autorizadas para ello. Los dictmenes se rendirn con arreglo a los preceptos de esta Ley, y del decreto reglamentario. En los procedimientos de que trata este Captulo la carga de la prueba corresponde a los particulares.

86

Ley 160 de 1.994 articulo 50. Contra las resoluciones del Gerente General del INCODER que decidan de fondo los procedimientos que se regulan en este Captulo, slo procede el recurso de reposicin en los trminos del Cdigo Contencioso Administrativo, dentro de los cinco (5) das siguientes a la notificacin, y la accin de revisin ante el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, en nica instancia, conforme a lo establecido en el numeral 9o. del artculo 128 del Cdigo Contencioso Administrativo. La demanda de revisin deber presentarse dentro de los quince (15) das siguientes a la fecha de ejecutoria del acto administrativo correspondiente. La resolucin que culmine el procedimiento de clarificacin de la propiedad slo podr declarar que en relacin con el inmueble objeto de las diligencias no existe ttulo originario del Estado, o que posee ttulo de adjudicacin que no ha perdido su eficacia legal, o que se acredit propiedad privada por la exhibicin de una cadena de ttulos debidamente inscritos otorgados por un lapso no menor del trmino que sealan las leyes para la prescripcin extraordinaria, segn lo previsto en esta Ley, o que los ttulos aportados son insuficientes, bien porque no acreditan dominio sino tradicin de mejoras sobre el inmueble, o se refiere a bienes no adjudicables, o que se hallen reservados, destinados a un uso pblico, o porque se incurre en exceso sobre la extensin legalmente adjudicable. Cuando se declare que en relacin con el inmueble existe propiedad privada, o que sali del patrimonio del Estado, en todo caso quedarn a salvo los derechos de los poseedores materiales, conforme a la ley civil. Ejecutoriada la resolucin que define el procedimiento y si no se

o no adjudicables, previa citacin del ocupante o quien se pretenda dueo87 y de constituir reservas, previa aprobacin del gobierno nacional, en favor de entidades de derecho pblico para la ejecucin de proyectos de inters nacional, para el establecimiento de servicios pblicos, la prevencin de asentamientos irregulares, o por razones de orden pblico; o a favor de entidades privadas sin animo de lucro que protejan el medio ambiente.
hubiere formulado demanda de revisin, o fuere rechazada, o el fallo del Consejo de Estado negare las pretensiones de la demanda, se ordenar su inscripcin en el correspondiente folio de matrcula inmobiliaria para efectos de publicidad ante terceros. 51. El INCODER podr requerir de las oficinas de Registro de Instrumentos Pblicos, Catastrales, del Instituto Geogrfico Agustn Codazzi y dems dependencias del Estado, toda la informacin que posean sobre la existencia de propietarios o poseedores de inmuebles rurales, as como las fotografas areas, planos y de-ms documentos relacionados con los mismos. . En las zonas donde el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi no tenga informacin actualizada, corresponde al Gerente General del Instituto sealar, cuando lo considere conveniente, mediante resoluciones que sern publicadas por dos veces con intervalos no inferiores a ocho (8) das, en dos (2) diarios de amplia circulacin nacional, las regiones, la forma y los trminos en que toda persona natural o jurdica, de derecho pblico o privado que sea propietaria o poseedora de predios rurales, estar obligada a presentar ante el Instituto Colombiano de la Reforma Agraria una descripcin detallada de los inmuebles respectivos .

87 Ley 160 articulo 74. Las autoridades de polica estn en la obligacin de prestar su concurso para que la restitucin se haga efectiva. 1o. En la providencia que ordena la restitucin se tomarn las determinaciones que correspondan en relacin con las mejoras. Si el ocupante o quien se pretenda dueo puede considerarse como poseedor de buena fe conforme a la presuncin de la ley civil, se proceder a la negociacin o expropiacin de las mejoras. 2o. No podr alegarse derecho para la adjudicacin de un baldo, cuando se demuestre que el peticionario deriva

XXIV.

ADJUDICACIN DE BALDOS CONFORME A LAS REFORMA AGRARIA88

EXTENSIN ADJUDICABLE su ocupacin, del fraccionamiento de los terrenos u otro medio semejante, efectuado por personas que los hayan tenido indebidamente, o cuando se tratare de tierras que tuvieren la calidad de inadjudicables

88

Ley 164 articulo 72. No se podrn efectuar titulaciones de terrenos baldos en favor de personas naturales o jurdicas que sean propietarias o poseedoras, a cualquier ttulo, de otros predios rurales en el territorio nacional. Con el fin de dar cumplimiento a lo dispuesto en el inciso anterior, en el momento de presentar la solicitud de titulacin el peticionario deber manifestar, bajo la gravedad del juramento, si es o no propietario o poseedor de otros inmuebles rurales en el territorio nacional. Sern absolutamente nulas las adjudicaciones que se efecten con violacin de la prohibicin establecida en este artculo. La accin de nulidad contra las resoluciones de adjudicacin de baldos podr intentarse por el INCORA, por los Procuradores Agrarios o cualquier persona ante el correspondiente Tribunal Administrativo, dentro de los dos (2) aos siguientes a su ejecutoria o desde su publicacin en el Diario oficial, segn el caso. La procedencia de esta accin se har constar en todas las resoluciones de titulacin de baldos que expida el INCORA. Sin perjuicio de lo dispuesto en los incisos anteriores, EL INCODER podr revocar directamente, en cualquier tiempo, las resoluciones de adjudicacin de tierras baldas proferidas con violacin a lo establecido en las normas legales o reglamentarias vigentes sobre baldos. En este caso no se exigir el consentimiento expreso y escrito del respectivo titular. En lo dems, el procedimiento de revocacin se surtir con arreglo a las prescripciones del Cdigo de lo Contencioso Administrativo. Para la aplicacin de las prohibiciones previstas en el presente artculo, se tendrn en cuenta, adems, las adjudicaciones de terrenos baldos efectuadas a sociedades de las que los interesados formen parte, lo mismo que las que figuren en cabeza de su cnyuge, compaero permanente e hijos menores que no hayan obtenido habilitacin de edad. Ninguna persona podr adquirir la propiedad sobre terrenos inicial-mente adjudicados como baldos, si las extensiones exceden los lmites mximos para la titulacin sealados por la Junta Directiva para las Unidades Agrcolas Familiares en el respectivo municipio o regin. Tambin sern nulos los actos o contratos en virtud de los cuales una persona aporte a sociedades o

Como regla general, salvo las excepciones establecidas por la junta directiva, las tierras baldas se titularn en Unidades Agrcolas Familiares, EL INCODER sealar para cada caso, regin o municipio, las extensiones mximas y mnimas adjudicables de las empresas bsicas de produccin y declarar, en caso de exceso del rea

comunidades de cualquier ndole, la propiedad de tierras que le hubieren sido adjudicadas como baldos, si con ellas dichas sociedades o comunidades consolidan la propiedad sobre tales terrenos en superficies que excedan a la fijada por el Instituto para la Unidad Agrcola Familiar. Quien siendo adjudicatario de tierras baldas las hubiere enajenado, no podr obtener una nueva adjudicacin antes de transcurridos quince (15) aos desde la fecha de la titulacin anterior. Los terrenos baldos adjudicados no podrn fraccionarse en extensin inferior a la sealada por EL INCODER como Unidad Agrcola Familiar para la respectiva zona o municipio, salvo las excepciones previstas en esta Ley. Los Registradores de Instrumentos Pblicos se abstendrn de registrar actos o contratos de tradicin de inmuebles, cuyo dominio inicial provenga de adjudicaciones de baldos nacionales, en los que no se protocolice la autorizacin dEL INCODER cuando con tales actos o contratos se fraccionen dichos inmuebles. La declaratoria de caducidad de los contratos relacionados con baldos y la reversin al dominio de la Nacin se harn sin perjuicio de los derechos de terceros. Las prohibiciones y limitaciones sealadas en los incisos anteriores, debern consignarse en los ttulos de adjudicacin que se expidan.

73. Dentro de los cinco (5) aos siguientes a la adjudicacin de una Unidad Agrcola Familiar sobre baldos, sta solamente podr ser gravada con hipoteca para garantizar las obligaciones derivadas de crditos agropecuarios otorgados por entidades financieras. EL INCODER tendr la primera opcin para adquirir, en las condiciones de que trata el Captulo VI de la presente Ley, los predios recibidos en pago o en virtud de remate por los intermediarios financieros, cuya primera tradicin provenga de la adjudicacin de un baldo nacional que se hubiere efectuado con posterioridad a la vigencia de la Ley 30 de 1988. El Gobierno reglamentar el ejercicio del derecho de opcin privilegiada que en favor dEL INCODERse consagra en este artculo.

74. En caso de ocupacin indebida de tierras baldas o que no puedan ser adjudicables, el Instituto ordenar la restitucin de las extensiones indebidamente ocupadas, previa citacin personal del ocupante o de quien se pretenda dueo, o en la forma prevista en el artculo 318 del Cdigo de Procedimiento Civil. Al efecto, el decreto reglamentario establecer el procedimiento que habr de seguirse con audiencia del ocupante o de quien se pretenda dueo. Las autoridades de polica estn en la obligacin de prestar su concurso para que la restitucin se haga efectiva. 1o. En la providencia que ordena la restitucin se tomarn las determinaciones que correspondan en relacin con las mejoras. Si el ocupante o quien se pretenda dueo puede considerarse como poseedor de buena fe conforme a la presuncin de la ley civil, se proceder a la negociacin o expropiacin de las mejoras. 2o. No podr alegarse derecho para la adjudicacin de un baldo, cuando se demuestre que el peticionario deriva su ocupacin, del fraccionamiento de los terrenos u otro medio

permitida, que hay indebida ocupacin de las tierras de la Nacin EL INCODER cobrar el valor del rea que exceda el tamao de la Unidad Agrcola Familiar establecida para las tierras en la regin o municipio, mediante el procedimiento de avalo sealado para la adquisicin de tierras. Para expedir las reglamentaciones sobre las extensiones
semejante, efectuado por personas que los hayan tenido indebidamente, o cuando se tratare de tierras que tuvieren la calidad de inadjudicables.

75. El Instituto Colombiano de la Reforma Agraria queda autorizado para constituir sobre los terrenos baldos cuya administracin se le encomienda, reservas en favor de entidades de derecho pblico para la ejecucin de proyectos de alto inters nacional, tales como los relacionados con la explotacin de los recursos minerales u otros de igual significacin, para el establecimiento de servicios pblicos, o el desarrollo de actividades que hubieren sido declaradas por la ley como de utilidad pblica e inters social, y las que tengan por objeto prevenir asentamientos en zonas aledaas o adyacentes a las zonas donde se adelanten exploraciones o explotaciones petroleras o mineras, por razones de orden pblico o de salvaguardia de los intereses de la economa nacional en este ltimo caso. Previo concepto favorable del Ministerio del Medio Ambiente, el Instituto podr establecer reservas sobre terrenos baldos en favor de entidades privadas sin nimo de lucro, creadas con el objeto de proteger o colaborar en la proteccin del medio ambiente y de los recursos naturales renovables. Igualmente podr sustraer de tal rgimen tierras que hubieren sido colocadas bajo ste, o que el mismo Instituto hubiere reservado, si encontrare que ello conviene a los intereses de la economa nacional. Las resoluciones que se dicten de conformidad con los incisos precedentes requieren para su validez la aprobacin del Gobierno Nacional. EL INCODER ejercer, en lo relacionado con el establecimiento de reservas sobre tierras baldas o que fueren del dominio del Estado, las funciones de constitucin, regulacin y sustraccin que no hayan sido expresamente atribuidas por la ley a otra autoridad. Las resoluciones que decreten la constitucin de zonas de reserva sern publicadas en las cabeceras, corregimientos e inspecciones de los municipios en donde ellas se encuentren, en la forma prevista por el artculo 55 del Cdigo de Rgimen Poltico y Municipal. Para efectos de constitucin de las reservas y la sustraccin de tal rgimen, la Junta Directiva expedir el reglamento respectivo. 76. Podr tambin el Instituto, con la aprobacin del Gobierno, constituir reservas sobre tierras baldas, o que llegaren a tener ese carcter por virtud de la reversin o la extincin del derecho de dominio, para establecer en ellas un rgimen especial de ocupacin y de aprovechamiento, en las cuales se aplicarn, de manera general, las normas de adjudicacin de baldos que expida la Junta Directiva. Las explotaciones que se adelanten sobre las tierras reserva-das con posterioridad a la fecha en que adquieren esta calidad, no darn derecho al interesado para obtener la adjudicacin de la superficie correspondiente sino cuando se hayan realizado de conformidad con los reglamentos que dicte el Instituto.

78. El Instituto Colombiano de la Reforma Agraria adelantar por medio de funcionarios de sus dependencias los procedimientos administrativos de adjudicacin de las tierras baldas de la Nacin, cuando ejerza directamente esa funcin. Para la identificacin predial, tanto

mximas y mnimas adjudicables, el Instituto deber tener en cuenta, entre otras, las condiciones agrolgicas, fisiogrficas, disponibilidad de aguas, cercana a poblados de ms de 3.000 habitantes y vas de comunicacin de las zonas correspondientes. Tambin se considerarn la composicin y concentracin de la propiedad territorial, los ndices de produccin y productividad, la aptitud y las caractersticas del desarrollo sostenible de la regin. Para determinar la extensin adjudicable en Unidades Agrcolas Familiares, la Junta Directiva del INCODER tendr en cuenta la condicin de aledaos de los terrenos baldos, o la distancia, a carreteras transitables por vehculos automotores, ferrocarriles, ros navegables, a centros urbanos de ms de 10.000 habitantes, o a puertos martimos, cuando en este ltimo caso dichas tierras se hallen ubicadas a menos de cinco (5) kilmetros de aqullos. El lindero sobre cualquiera de dichas vas no ser mayor de mil (1.000) metros. El Instituto est facultado para sealar zonas en las cuales las adjudicaciones slo podrn hacerse con base en explotaciones agrcolas o de ganadera intensiva y para definir, conforme a las circunstancias de la zona correspondiente, las caractersticas de estas ltimas explotaciones. No sern adjudicables los terrenos baldos situados dentro de un radio de 5 kilmetros alrededor de las
EL INCODER como las entidades pblicas en las que se delegue esta funcin, podrn utilizar los planos elaborados por otros organismos pblicos o por particulares, cuando se ajusten a las normas tcnicas establecidas por la Junta Directiva del Instituto. Las tarifas mximas que pueden cobrarse a los adjudicatarios de terrenos baldos por los servicios de titulacin sern sealadas por la Junta Directiva.

zonas donde se adelanten explotaciones de recursos naturales no renovables, las aledaas a Parques Nacionales Naturales y las seleccionadas por entidades pblicas para adelantar planes viales u otros de igual significacin cuya construccin pueda incrementar el precio de las tierras por factores distintos a su explotacin econmica. BENEFICIARIOS DE ADJUDICACIN DE BALDOS Pueden hacerse adjudicaciones en favor de entidades de derecho pblico para la construccin de obras de infraestructura destinadas a la instalacin o dotacin de servicios pblicos, o cuyas actividades hayan sido declaradas por la ley como de utilidad pblica e inters social, bajo la condicin de que si dentro del trmino que el Instituto sealare no se diere cumplimiento al fin previsto, los predios adjudicados revertirn al dominio de la Nacin. Las adjudicaciones de terrenos baldos podrn comprender a las fundaciones y asociaciones sin nimo de lucro que presten un servicio pblico, o tengan funciones de beneficio social por autorizacin de la ley, y en aqullas deber establecerse la reversin del baldo en caso de incumplimiento de las obligaciones pactadas en el respectivo contrato de explotacin de baldos. La Junta Directiva sealar los requisitos que deben cumplir las personas jurdicas a que se refiere este inciso, las condiciones para la celebracin de los contratos, las obligaciones de los adjudicatarios y la extensin adjudicable, medida en Unidades Agrcolas Familiares. La persona que solicite la adjudicacin de un baldo, deber demostrar que tiene bajo explotacin econmica las dos terceras partes de la superficie cuya adjudicacin solicita y que la explotacin adelantada corresponde a la aptitud del suelo establecida por EL INCODER en la inspeccin ocular. En la peticin de adjudicacin el solicitante deber

manifestar, bajo la gravedad del juramento, que se entiende prestado al formular su pretensin expresamente, si se halla o no obligado legalmente a presentar declaracin de renta y patrimonio. En caso afirmativo, la exigencia de la explotacin econmica deber demostrarse con las declaraciones de renta y patrimonio correspondientes a los tres aos anteriores a la fecha de la solicitud. En todo caso, deber acreditarse una ocupacin y explotacin previa no inferior a cinco (5) aos para tener derecho a la adjudicacin. La ocupacin anterior de persona distinta del peticionario, no es transferible a terceros, para los efectos contemplados en este inciso. En los casos en que la explotacin realizada no corresponda a la aptitud especfica sealada, el baldo no se adjudicar, hasta tanto no se adopte y ejecute por el colono un plan gradual de reconversin, o previo concepto favorable de la institucin correspondiente del Sistema Nacional Ambiental. Las reas dedicadas a la conservacin de la vegetacin protectora, lo mismo que las destinadas al uso forestal racional, situadas fuera de las zonas decretadas como reservas forestales o de bosques nacionales, se tendrn como porcin aprovechada para el clculo de la superficie explotada exigida por el presente artculo para tener derecho a la adjudicacin. Las islas, playones y madreviejas desecadas de los ros, lagos y cinagas de propiedad nacional slo podrn adjudicarse a campesinos y pescadores de escasos recursos, en las extensiones y conforme a los reglamentos que sobre el particular expida la Junta Directiva del INCORA. En igualdad de condiciones, se debe preferir a quienes sean campesinos o pescadores ocupantes. En las sabanas y playones comunales que peridicamente se inunden a consecuencia de las avenidas de los ros, lagunas o cinagas, no se adelantarn programas de adquisicin de tierras. En las reglamentaciones que dice el Instituto sobre uso y manejo de las sabanas y playones comunales, debern determinarse las reas que pueden ser objeto de ocupacin individual, pero slo para fines de explotacin con cultivos de pan coger.

No podrn ser objeto de cerramientos que tiendan a impedir el aprovechamiento de dichas tierras por los vecinos del lugar. No podrn hacerse adjudicaciones de baldos donde estn establecidas comunidades indgenas o que constituyan su hbitat, sino nicamente y con destino a la constitucin de resguardos indgenas. Las Unidades Agrcolas Familiares sobre tierras baldas se adjudicarn conjuntamente a los cnyuges o compaeros permanentes, siempre que hayan cumplido diecisis aos de edad, sean jefes de familia, compartan entre s las responsabilidades sobre sus hijos menores, o con sus parientes hasta el segundo grado de consanguinidad si velaren por ellos. Los adjudicatarios podrn contraer las obligaciones inherentes sin necesidad de autorizacin judicial. Esta disposicin se aplicar a todas las adjudicaciones o adquisiciones de tierras que llegaren a hacerse en favor de los campesinos, o para la admisin de stos como socios de las empresas comunitarias o cooperativas rurales. No podr ser adjudicatario de baldos la persona natural o jurdica cuyo patrimonio neto sea superior a mil salarios mnimos mensuales legales, salvo lo previsto para las empresas especializadas del sector agropecuario. Para determinar la prohibicin contenida en esta norma, en el caso de las sociedades deber tenerse en cuenta, adems, la suma de los patrimonios netos de los socios cuando stos superen el patrimonio neto de la sociedad. Tampoco podrn titularse tierras baldas a quienes hubieren tenido la condicin de funcionarios, contratistas o miembros de las Juntas o Consejos Directivos de las entidades pblicas que integran los diferentes subsistemas del Sistema Nacional de Reforma Agraria y Desarrollo Rural Campesino dentro de los 5 aos anteriores a la fecha de la solicitud de adjudicacin. Esta disposicin tambin ser aplicable a las personas

jurdicas cuando uno o varios de sus socios hayan tenido las vinculaciones o calidades mencionadas con los re-feridos organismos pblicos. No se podrn efectuar titulaciones de terrenos baldos en favor de personas naturales o jurdicas que sean propietarias o poseedoras, a cualquier ttulo, de otros predios rurales en el territorio nacional. En el momento de presentar la solicitud de titulacin el peticionario deber manifestar, bajo la gravedad del juramento, si es o no propietario o poseedor de otros inmuebles rurales en el territorio nacional. Sern absolutamente nulas las adjudicaciones que se efecten con violacin de la prohibicin establecida en este artculo. La accin de nulidad contra las resoluciones de adjudicacin de baldos podr intentarse por el INCODER, por los Procuradores Agrarios o cualquier persona ante el correspondiente Tribunal Administrativo, dentro de los dos (2) aos siguientes a su ejecutoria o desde su publicacin en el Diario oficial, segn el caso. La procedencia de esta accin se har constar en todas las resoluciones de titulacin de baldos que expida el INCODER. Sin perjuicio de lo dispuesto en los incisos anteriores, EL INCODER podr revocar directamente, en cualquier tiempo, las resoluciones de adjudicacin de tierras baldas proferidas con violacin a lo establecido en las normas legales o reglamentarias vigentes sobre baldos. En este caso no se exigir el consentimiento expreso y escrito del respectivo titular. En lo dems, el procedimiento de revocacin se surtir con arreglo a las prescripciones del Cdigo de lo Contencioso Administrativo. Para la aplicacin de las prohibiciones previstas en el presente artculo, se tendrn en cuenta, adems, las adjudicaciones de terrenos baldos efectuadas a sociedades de las que los interesados formen parte, lo mismo que las que figuren en cabeza de su cnyuge, compaero permanente e hijos menores que no hayan obtenido habilitacin de edad. Ninguna persona podr adquirir la propiedad sobre terrenos inicialmente adjudicados

como baldos, si las extensiones exceden los lmites mximos para la titulacin sealados por la Junta Directiva para las Unidades Agrcolas Familiares en el respectivo municipio o regin. Tambin sern nulos los actos o contratos en virtud de los cuales una persona aporte a sociedades o comunidades de cualquier ndole, la propiedad de tierras que le hubieren sido adjudicadas como baldos, si con ellas dichas sociedades o comunidades consolidan la propiedad sobre tales terrenos en superficies que excedan a la f-jada por el Instituto para la Unidad Agrcola Familiar. Quien siendo adjudicatario de tierras baldas las hubiere enajenado, no podr obtener una nueva adjudicacin antes de transcurridos quince (15) aos desde la fecha de la titulacin anterior.

1.5. BIENES VACANTES Y MOSTRENCOS

El Cdigo Civil define como bienes VACANTES los inmuebles que se encuentran dentro de su territorio, sin dueo aparente89. La jurisprudencia nacional ha repetido que es diferente la condicin de un baldo, sometido desde siempre al dominio de la Nacin, o ha regresado a su dominio por sentencia de extincin contra un particular que era su titular, a la de un bien vacante que en apariencia ha tenido dueo pero se desconoce actualmente90. 89 CDIGO CIVIL artculo 706..

90 Corte Suprema de Justicia sentencia de Casacin de octubre10 de 1.942

En el lenguaje comn suele hablarse de bienes vacantes o mostrencos como si fueran equivalentes pero por definicin legal los primeros son inmuebles y los segundos muebles. Es importante traer a colacin la constante jurisprudencia nacional en el sentido de que los derechos crediticios no son MUEBLES y por lo tanto no son susceptibles de ser declarados mostrencos, pedido que se ha hecho reiteradamente a los Juzgados sobre acciones de sociedades annimas o ttulos valores cuyos propietarios, con nombre conocido, no aparecen a reclamar sus derechos. La vocacin de dominio sobre los bienes los bienes vacantes corresponde al Instituto de Bienestar Familiar 91, pero su condicin debe declararse judicialmente previa demanda de la entidad beneficiaria. Sobre los bienes baldos no es posible alegar reivindicacin por parte de terceros, mientras que respecto de los bienes vacantes est expresamente prevista la entrega al dueo que aparece92 si no ha sido enajenados a favor de terceros

91 LEY 75 de 1.968

92 Cdigo Civil artculo 708. Si aparece el dueo de una cosa que se ha considerado vacante o mostrenca, antes de que la unin la haya enajenado, le

antes del reclamo. Si lo han sido, se extingue la propiedad del antiguo dueo quien pierde todo derecho a reclamar. El procedimiento para reclamar los bienes vacantes est regulado por el decreto 2.388 de 1.979, modificado por el decreto 3.421 de 1.986 segn los cuales cual toda persona que descubra la existencia de un bien vacante debe hacer una denuncia por escrito ante la direccin regional del ICBF del lugar de la ubicacin del bien 93 y tramitar, previo contrato suscrito con esa entidad, el proceso de adjudicacin. ser restituida, pagando las expensas de aprehensin conservacin y dems que incidieren, y lo que por ley le corresponde al que encontr o denunci la vacante

93 Decreto 2.838 de 1.979

Articulo 99: (Modificado por el Decreto 3421 de 1986) En el escrito de denuncio se incluir la afirmacin de que el denunciante procede de buena fe. Esta afirmacin se har bajo la gravedad de juramento que se considerar prestado por la presentacin personal del escrito. El Instituto Colombiano de Bienestar Familiar har la estimacin del valor comercial del bien denunciado. En el mismo documento el denunciante manifestar su propsito de celebrar el respectivo contrato para obtener la declaracin judicial, que los bienes son vacantes o mostrencos y su adjudicacin al Instituto Colombiano de Bienestar Familiar. En el texto del contrato se estipular la participacin que corresponda al denunciante, de acuerdo con la escala establecida en el artculo 107 del presente decreto. Pargrafo. No se entender como descubrimiento el de aquellos bienes cuya existencia haya sido divulgada por cualquier medio de comunicacin masiva o denunciada para el Instituto Colombiano de Bienestar Familiar por cualquiera de sus funcionarios, con anterioridad a la pretensin del particular interesado. Artculo 100. Cuando el ICBF lo considere conveniente o necesario el denunciante afianzar el cumplimiento de las obligaciones contradas mediante el otorgamiento de una garanta de seriedad, en la cuanta que seale el Instituto, la cual ser proporcional al valor del bien, y subsistir hasta la fecha de perfeccionamiento del contrato. El denunciante deber adicionar esta garanta, cuando a juicio del Instituto, se considere insuficiente. Artculo 101. En las diligencias que se adelanten ante el ICBF para el denuncio de estos bienes, no se admitir la intervencin de personas distintas del denunciante, o su apoderado

XXV. XXVI.

XXVII.
XXVIII.

1.6. LOS EJIDOS

Como parte del proceso la colonizacin en la Amrica Hispana y siguiendo una antigua tradicin de la pennsula,
.Artculo 102. Una vez presentado el denuncio, se exigir al denunciante los documentos necesarios para comprobar su veracidad, la naturaleza, descripcin, ubicacin, etc, del bien Cuando el denunciante sin causa justificada, dentro de los 30 das siguientes a la denuncia, no adjuntare los documentos exigidos, se har efectiva la garanta si la hubiere y el ICBF podr adelantar el proceso, sin que el denunciante tenga derecho a participacin alguna .De igual modo se proceder cuando suscrito el contrato por el ICBF, el denunciante no hiciere lo mismo, o por su culpa no se perfeccionare dentro de los treinta (30) das siguientes .Artculo 103. Modificado por el Decreto 3421 de 1986,:La Direccin General del Instituto Colombiano de Bienestar Familiar o la Direccin Regional respectiva, previa verificacin de las condiciones a que se refiere el artculo 99 del presente decreto, decidir si hay o no lugar al reconocimiento del denunciante, mediante resolucin motivada. Si hubiere varias sobre un mismo bien, que renan las condiciones del artculo 99 de este decreto, se reconocer al que hubiere presentado la denuncia en primer trmino. Artculo 104. El contrato que suscriban el ICBF y el denunciante deber reunir los requerimientos de todo contrato administrativo. Artculo 105. Modificado por el Decreto 3421 de 1986,:Los gastos y costos que al efecto se causen, son de cargo del denunciante, quien asume la responsabilidad de sufragarlos, so pena de incumplimiento del contrato de denuncio y participacin .Artculo 106. Iniciada la accin pertinente, el contratista se obliga a adelantar las diligencias o el juicio hasta su terminacin; en caso de morosidad en el procedimiento, est slo le es imputable cuando provenga de su culpa, pero si abandona el juicio por tres meses continuos, se declarar la caducidad administrativa del contrato, se harn efectivas la clusula penal y las garantas respectivas, sin perjuicio de la responsabilidad penal, civil y administrativa a que haya lugar. Artculo 107. Modificado por el Decreto 3421 de 1986,:Los denunciantes de bienes vacantes, mostrencos y vocaciones hereditarias, una vez los respectivos bienes ingresen real y materialmente al patrimonio del Instituto, tienen derecho al pago de una participacin econmica, sobre el valor efectivamente percibido por el Instituto Colombiano de Bienestar Familiar, de acuerdo a la siguiente escala: Sobre los primeros VEINTE MILLONES ($20.000.000.oo) el treinta por ciento (30%); sobre el excedente de VEINTE MILLONES ($20.000.000.oo) hasta CINCUENTA MILLONES DE PESOS ($50.000.000.oo) el veinte por ciento (20%) y sobre el excedente de CINCUENTA MILLONES DE PESOS ($50.000.000.oo) el diez por ciento (10%)

Artculo 108. Modificado por el artculo 5 del Decreto 3421 de 1986,:En casos especiales la junta Directiva del Instituto Colombiano de Bienestar Familiar, podr fijar una

se asignaba a cada nuevo asentamiento urbano un predio para uso comunal de sus habitantes donde podan extraer de maderas, pastorear sus animales y efectuar siembras de beneficio comn. A estos terrenos se les denomino ejidos, dehesas o propios segn el uso especfico asignado a cada terreno comunal Aun cuando el origen de la figura fue el derecho Espaol, su desarrollo en Colombia tuvo
participacin mayor a la escala de porcentajes sealada en el artculo anterior, cuenta habida del avalo aproximado del aporte profesional, tcnico y econmico y del bien que ingrese al patrimonio del instituto, sin que en ningn caso dicha participacin pueda exceder del cincuenta por ciento (50%).Pargrafo. Por aporte profesional, tcnico y econmico, se entiende el conjunto de actividades especiales que en ese orden realice el denunciante o su apoderado y que culminen con el ingreso definitivo de los bienes denunciados al patrimonio del Instituto Colombiano de Bienestar Familiar. Artculo 109. Queda a juicio de la Junta Directiva del ICBF decidir cundo se debe proceder a la venta de los bienes a que se refieren las disposiciones anteriores, con el fin de que el Instituto perciba su parte en dinero efectivo y pague en la misma forma la participacin del denunciante y los costos del proceso. La venta se har conforme a las normas legales sobre la materia. Artculo 110. Respecto de las especies nufragas, de conformidad con el ordinal 19 del artculo 21 de la Ley 7 de 1979, corresponde al ICBF promover las acciones administrativas y jurisdiccionales pertinentes. Artculo 111. En la Sede del Instituto Colombiano de Bienestar Familiar, y en las regionales o agencias, se abrir un libro de registro, que se denominar radicador de los asuntos o expedientes de bienes vacantes, mostrencos y vocaciones hereditarias, en el que se anotar: Nombre del denunciante; Nmero de la Resolucin por medio de la cual se le reconoce como tal; Nmero del contrato y fecha de perfeccionamiento del mismo; Oficina o despacho donde se halla radicado el proceso, y Todos aquellos datos necesarios para la identificacin del proceso y del bien. Artculo 112. Los funcionarios que tengan conocimiento de la existencia de un bien vacante o mostrenco o de una vocacin hereditaria, deben dar el aviso de ello, a la mayor brevedad posible, al ICBF. Artculo 113. Respecto de los derechos litigiosos sobre los bienes a que se refieren las normas anteriores se aplican, en lo pertinente las de este captulo. Pargrafo. El ICBF podr negociar dichos derechos litigiosos .

caractersticas propias, como la especial destinacin a vivienda de pobres. El carcter comunitario y local de la propiedad ejidal, distinta a la propiedad del Estado, sobrevivi a la independencia y a los nuevos tiempos, a pesar de que el proceso de densificacin urbana absorbi gran parte de esos terrenos. Con el fin de obviar una situacin que ya era insostenible en ciudades como Cali, Ibagu o Popayn donde los pobladores se haban apropiado de los terrenos comunales para la construccin de sus viviendas y haba casi desaparecido la referencia fsica de los predios ejidales, se dict la LEY 41 de 1.948 que ratific la imprescriptibilidad de esos terrenos por tratarse de bienes de uso comn, pero tambin defini su carcter de bienes municipales. Y se autoriz su enajenacin para resolver el problema de vivienda popular. Posteriormente, en 1953 se dict el Decreto 3101 por el cual se autoriz la creacin de juntas administradoras de los ejidos municipales, a las cuales se les dio autonoma para administrar y vender los bienes ejidales. El Decreto 1333 de 1.986, que copila el rgimen municipal, retom la mencin de los ejidos como bienes municipales de uso pblico y su imprescriptibilidad94.

94 Decreto 1333 DE 1.986 artculo 169. Para un estudio comprensivo del tema puede consultarse el libro La saga de los ejidos de Gustavo Espinosa J. publicado por la Universidad Santiago de Cali en 1997

XXIX.
La Ley de reforma urbana95 asign como patrimonio de los bancos de tierras, autorizados por la misma Ley, los terrenos ejidales existentes que una vez incorporados a esos bancos de tierras pierden tal carcter. Pero hay que advertir que no todas las ciudades han creado los bancos de tierras, de donde resulta que an hoy en da los terrenos ejidos pueden existir, que donde existen pertenecen al Municipio y son imprescriptibles e inembargables. Pueden enajenarse y explotarse en favor del Municipio o para promover la vivienda social y esa explotacin la hace el Concejo Municipal o la Junta Administradora de los ejidos donde sta ha sido creada.

95 LEY9/89.

XXX.

1.7. TIERRAS DE LAS COMUNIDADES NEGRAS

Los esclavos negros evadidos de su servidumbre formaron palenques y comunidades cimarronas, en las cuales optaron por una forma comunitaria de tenencia de la tierra que no se acomoda a la legislacin nacional vigente. Algunos descendientes de esas comunidades, principalmente los asentados en la costa pacifica, mantuvieron las prcticas tradicionales de explotacin comunitaria de la tierra, de los bosques y las minas que slo vino a ser reconocida en forma expresa en la forma constitucional de 1991, la cual, en su artculo 55 transitorio, dispuso que el Congreso debera expedir dentro de los 2 aos siguientes una legislacin que reconociera la posesin de las comunidades negras sobre las tierras baldas de la cuenca del Pacfico, conforme a sus propias tradiciones. Con base en el mandato constitucional se expidi la ley 70 de 1.99396 por la cual se reconoce la existencia de la 96
Ley 70 de 1.993: ARTICULO 4o. El Estado adjudicar a las comunidades negras de que trata esta ley la propiedad colectiva sobre las reas que, conformidad con las definiciones contenidas en el artculo segundo comprenden las tierras baldas de las zonas rurales ribereas de los ros de la Cuenca del Pacfico y aquellas ubicadas en las reas de que trata el inciso segundo del artculo 1o. de la presente ley que vienen ocupando de acuerdo con sus prcticas tradicionales de produccin. Los terrenos respecto de los cuales se determine el derecho a la propiedad colectiva se denominarn para todos los efectos legales "Tierras de las Comunidades Negras". ARTCULO 5o. Para recibir en propiedad colectiva las tierras adjudicables, cada comunidad formar un Consejo Comunitario como forma de administracin interna, cuyos requisitos determinar el reglamento que expida el Gobierno Nacional. Adems de las que prevea el reglamento, son funciones de los Consejos Comunitarios: delimitar y asignar reas al interior de las tierras adjudicadas; velar por la conservacin y proteccin de los derechos de la propiedad colectiva, la preservacin de la identidad cultural, el aprovechamiento y la conservacin de los recursos naturales; escoger al representante legal de la respectiva comunidad cuanto persona jurdica, y hacer de amigables componedores en los conflictos internos factible de conciliacin. ARTCULO 7o. En cada comunidad, la parte de la tierra de la comunidad negra destinada a su uso colectivo es inalienable, imprescriptible e inembargable. Slo podrn enajenarse las reas que sean asignadas a un grupo familiar, por la disolucin de aquel u otras causas que seale el reglamento, pero el ejercicio del derecho preferencial de ocupacin o adquisicin nicamente podr recaer en otros miembros de la comunidad y su defecto en otro miembro del grupo tnico, con el propsito de preservar la integridad de las tierras de las comunidades negras y la identidad cultural de las mismas. ARTCULO 8o. Para los efectos de la adjudicacin de que trata el artculo 4o., cada comunidad presentar la respectiva solicitud al Instituto Colombiano de la Reforma Agraria -Incora.- Este podr iniciar de oficio la adjudicacin. Una comisin integrada por el Incora, el Instituto Geogrfico "Agustn Codazzi" y el Inderena o la entidad que haga sus veces realizar, previo informe del Consejo Comunitario, una evaluacin tcnica de las

propiedad colectiva de comunidades negras sobre la tierra que ocupan. Pero este reconocimiento no convierte automticamente a las comunidades en propietarias. El proceso de adquirir la propiedad pasa por la adjudicacin de unas reas determinadas, que sean previamente baldas, como una forma de propiedad colectiva bajo las siguientes condiciones

solicitudes y determinar los lmites del rea que ser otorgada mediante el ttulo de propiedad colectiva. ARTCULO 9o. A la solicitud se acompaar la siguiente informacin: a. Descripcin fsica del territorio que se pretende titular b. Antecedentes etnohistricos. c. Descripcin demogrfica del territorio. Prcticas tradicionales de produccin. ARTCULO 10. Radicada la solicitud el gerente regional respectivo ordenar una visita a la comunidad negra interesada, la cual no podr exceder de sesenta das contados a partir de la radicacin de la solicitud. La resolucin que ordena la visita se le notificar al grupo negro interesado, a la organizacin respectiva y al procurador delegado para asuntos agrarios. De la visita practicada se levantar un acta que contenga los siguientes puntos: a. Ubicacin del terreno. b. Extensin aproximada del terreno. c. Linderos generales del terreno. d. Nmero de habitantes negros que vivan en el terreno. e. Nombre y nmero de personas extraas que no pertenezcan a la comunidad establecida, indicando el rea aproximada que ocupan. f. Levantamiento planimtrico del territorio a ser titulado. ARTCULO 11. El Instituto Colombiano de la Reforma Agraria -Incora- en un trmino improrrogable de sesenta (60) das, expedir los actos administrativos por medio de los cuales se adjudique la propiedad colectiva las comunidades de que trata la presente ley. El correspondiente acto administrativo se notificar al representante de la respectiva comunidad y, una vez inscrito en el competente registro, constituir ttulo suficiente de dominio y prueba de la propiedad. ARTCULO 12. En el procedimiento administrativo de la titulacin de las Tierras que determine el Gobierno mediante reglamento especial se dar preferente aplicacin a los principios de eficacia, economa y celeridad, con l objeto de lograr la oportuna efectividad de los derechos reconocidos en la presente ley. En los aspectos no contemplados en esta ley o en el reglamento, se aplicar la legislacin general sobre tierras baldas de la Nacin en lo que sea compatible con la naturaleza y finalidades del reconocimiento a la propiedad de las comunidades negras de que trata esta ley. ARTCULO 13. Las tierras adjudicables se sometern a todas las servidumbres que sean necesarias para el desarrollo de los terrenos adyacentes. Recprocamente, las tierras aledaas que continen siendo el dominio del estado se sometern a las servidumbres indispensables para el beneficio de los terrenos de las comunidades, de acuerdo con la legislacin vigente. ARTCULO 14. En el acto administrativo mediante el cual se adjudique la propiedad colectiva de la tierra se consignar la obligacin de observar las normas sobre conservacin, proteccin y utilizacin racional de los recursos naturales renovables y el ambiente. ARTCULO 15. Las ocupaciones que se adelanten por personas no pertenecientes al grupo tnico negro sobre las tierras adjudicadas en propiedad colectiva a las comunidades

Situacin geogrfica. Debe tratarse de tierras rurales ribereas de los ros, previamente baldas, ubicadas en la cuenca del Pacfico. Eventualmente extenderse a otras zonas geogrficas de condiciones similares. Titulares. Las tierras deben estar ocupadas por comunidades de origen afro colombiano, con cultura y tradiciones suficientes para conservar una identidad propia. Titulacin. Las tierras posedas por las comunidades negras de la cuenca del Pacfico que cumplan las condiciones legales, son adjudicadas a esas comunidades bajo la denominacin de tierras de las comunidades negras. La adjudicacin corresponde al INCODER (ANTES INCORA)
negras de que trata esta ley no darn derecho al interesado para obtener la titulacin ni el reconocimiento de mejoras y para todos los efectos legales se considerar como poseedor de mala fe. ARTCULO 16. Los servicios de titulacin colectiva en favor de las comunidades negras de que trata la presente ley sern gratuitos y por la inscripcin y publicacin de las resoluciones de adjudicacin que expida el Instituto Colombiano de la Reforma Agraria no se cobrar derecho alguno. ARTCULO 17. A partir de la vigencia de la presente ley, hasta tanto no se haya adjudicado en debida forma la propiedad colectiva a una comunidad negra que ocupe un terreno en los trminos que esta ley establece, no se adjudicarn las tierras ocupadas por dicha comunidad ni se otorgarn autorizaciones para explotar en ella recursos naturales sin concepto previo de la Comisin de que trata el artculo 8o. ARTCULO 18. No podrn hacerse adjudicaciones de las tierras de las comunidades negras de que trata esta ley, sino con destino a las mismas Son nulas las adjudicaciones de tierras que se hagan con violacin de lo revisto en el inciso anterior. La accin de nulidad contra la respectiva resolucin podr intentarse por el Instituto Colombiano de la Reforma agraria, los procuradores agrarios o cualquier persona ante el correspondiente Tribunal Administrativo, dentro de los dos (2) aos siguientes a su ejecutoria, o desde su publicacin en el Diario Oficial, segn el caso. Sin perjuicio de lo anterior, el Instituto Colombiano de la Reforma Agraria podr revocar directamente las resoluciones de adjudicacin que dicte con violacin de lo establecido en el presente artculo. En este caso no se exigir el consentimiento expreso y escrito del respectivo titular. n lo dems, el procedimiento de revocacin se surtir con arreglo a lo que dispone el Cdigo de lo Contencioso Administrativo.

Administracin. La administracin de estas tierras comunales corresponde a un Consejo Comunitario que deber constituir la colectividad conforme al reglamento que expide el Gobierno. Exclusiones. Conforme lo dispone la ley no se pueden adjudicar dentro de las tierras de las comunidades negras: Los bienes de uso pblico. Las reas urbanas de los municipios. Las tierras de resguardos indgenas. El subsuelo. Los predios de propiedad privada. Las reas reservadas para la seguridad y defensa nacional. Las reas del sistema de parques nacionales. Los baldos que hubieren sido destinados por entidades pblicas para adelantar planes viales u otros de igual significacin para el desarrollo econmico y social del pas o de la regin, previo cumplimiento de la legislacin ambiental vigente. Los baldos que constituyan reserva territorial del Estado conforme al Decreto 2664 de 1995, artculo. 9, literal d). Los baldos donde estn establecidas comunidades indgenas o que constituyan su hbitat (Ley 160 de 1994, artculo 69, inciso final), y Las reservas indgenas y los territorios tradicionales utilizados por pueblos indgenas nmadas y seminmadas o agricultores itinerantes para la caza, recoleccin u horticultura que se hallaren ubicados en zona de reserva forestal a la fecha de vigencia de la ley 160 de 199497 Status Legal. Las tierras de las comunidades negras son inembargables, imprescriptibles e inenajenables, salvo para su adjudicacin a un grupo familiar. De hecho cualquier ocupante irregular es considerado tenedor de mala fe y no

97 Ley 160 de 1994, artculo

85, pargrafos 5 y 6

tiene derecho a reclamar las mejoras hechas dentro de los bienes de las comunidades negras. La ley fue reglamentada principalmente por el decreto 1745 de 1.995 que precis los procedimientos de solicitud de adjudicacin, la constitucin y registro de las comunidades, los levantamientos topogrficos necesarios para su delimitacin y otros aspectos administrativos. Pero adems de esta norma se refieren a las comunidades negras los decretos 1371 de 1.994; 2244 de 1.995; 1627 de 1.996; 253 de 1.998; 3050 de 2.002; 1523 de 2.003 y 4007 de 2.006.

XXXI.

1.8. BIENES DE LA HUMANIDAD

La codificacin de normas del derecho Romano denominada INSTITUTAS, ordenada por el emperador Justiniano, afirma que segn el derecho natural hay bienes que son comunes a todos como el aire, el agua corriente, el mar y sus costas98 . Eso indica que desde una muy temprana antigedad se reconoci la existencia de bienes que no podan ser objeto de apropiacin por ninguna persona, pues son patrimonio comn originado en el derecho de gentes. Con el nacimiento del Estado-Nacin en el siglo XVI surgi el concepto de SOBERANA TERRITORIAL que es el respeto del espacio fsico de un Estado debidamente constituido por los dems sujetos del derecho internacional y la facultad exclusiva del Estado de fijar sus propias Leyes dentro de ese territorio. Y del concepto de soberana territorial se desprende otro llamado dominio eminente que es la facultad para regular la propiedad de los habitantes de un lugar sobre porciones especificas del mismo, de donde se deduce que el reconocimiento del dominio de los particulares sobre los bienes es derivado de un poder anterior, con un alcance meta jurdico y poltico99. 98 Institutionum Justiniani libro 2, titulo 1.

99 CONSTITUCIN POLTICA artculo 102.

La antigua doctrina del derecho internacional delimitaba la soberana con base en la capacidad material de defender un territorio: un Estado era soberano hasta donde alcanzaban sus caones. Pero con la aparicin de las armas de largo alcance esa doctrina fue insostenible, ms aun cuando surgieron superpotencias capaces de ejercer soberana sobre cualquier lugar de la tierra si decidan imponer su poder militar, as que esa doctrina est en proceso de revisin y va siendo ajustada por medio de tratados internacionales sobre algunos bienes. Desde 1.919, mediante una convencin celebrada en Pars, se declar que toda potencia (pas soberano) tiene soberana sobre el espacio atmosfrico que esta sobre su territorio. Esta convencin ha sido ampliada muchas veces en relacin con la aviacin civil 100. Pero el espacio areo que no est sobre territorios soberanos es patrimonio de la humanidad. Sobre el espacio extraterrestre existen varios tratados, el primero suscrito en 1.967, en los cuales se declara que el espacio ultraterrestre, incluyendo los cuerpos espaciales, son patrimonio de la humanidad. No obstante sobrevive la discusin sobre la posibilidad de que los pases sobre los cuales pueden colocarse satlites en orbita geoestacionaria tengan sobre esta un derecho soberano, pues los que carecen de ese privilegio lo niegan. La zona Antrtica est sometida a un rgimen especial mediante el tratado Internacional de 1958; Los lechos submarinos que no pertenecen al mar territorial y el mar abierto tambin han sido excluidos de cualquier 100 Convenciones de Viena

soberana nacional101 como consecuencia de los convenios internacionales102. Esos bienes no apropiables por ningn pas hacen parte del patrimonio comn de la Humanidad, concepto que se ha extendido en los ltimos aos no solo a los espacios fsicos sino al medio ambiente, al genoma y a la cultura. Si esos bienes no pueden ser objeto de Dominio por los Estados, menos aun pueden serlo por los particulares pues como se ha dicho la propiedad privada deriva del reconocimiento que de ella hace el Estado por su poder o dominio eminente. Los bienes de la humanidad son una herencia comn inapropiable por individuos o naciones y su uso debe hacerse conforme a las reglas establecidas en el derecho internacional o por tratados entre pases. No pasa de ser una broma la pretensin de algunas personas de ejercer el derecho de propiedad o con base en este vender derechos sobre cuerpos astrales103. 101 Celso, citado por Pedro Pablo Camargo, dice: maris communem usum omnibus hominibus ut aeris. Derecho Internacional, edicin de la Universidad La Gran Colombia, pag.189

102 Convencin de Derecho del Mar 1982

las Naciones Unidas sobre

103 En noviembre de 2010 la prensa internacional inform que ngeles Duran, ciudadana espaola, decidi convertirse

en la duea de la estrella que se encuentra en el centro del sistema solar. Para ello acudi al notario. La propietaria asegur que "existe un convenio internacional por el cual ningn pas puede hacerse dueo de los planetas" pero tal acuerdo no contempla a las personas, por lo cual vio la oportunidad de apropiarse del Sol.

XXXII.1.9. EL SUBSUELO LAS MINAS Y LOS

YACIMIENTOS

En el concepto antiguo de dominio se consideraba que el titular del suelo lo era tambin del subsuelo y del espacio 104 y por lo tanto del contenido al interior del predio: entonces se desconoca la inmensa utilidad de los recursos mineros. En consecuencia, las primeras constituciones de Colombia, al definir el derecho de propiedad, no hicieron referencia al subsuelo ni al espacio y, conforme al criterio tradicional, se aceptaba que el dueo de la superficie lo era del contenido interior de la tierra sobre la que se posaba, salvo respecto de las minas que pertenecan a la Corona por regla general105. Con el descubrimiento de los recursos naturales no renovables, especialmente el petrleo, ese criterio debi replantearse y hoy en da la gran mayora de los Estados tiene el control del subsuelo. El artculo 101 de la Constitucin Poltica incorpora el subsuelo como parte del territorio nacional. Este artculo fue reglamentado en su totalidad106 por el cdigo minero 104  Iusque ad inferna et ad sidera

105  C.S.de J. Sentenciade 13 de septiembre de 1963

106  Ley 685 de 2001

Artculo 2. mbito material del Cdigo. El presente Cdigo regula las

expedido en agosto de 2.001 como ley 685, mediante el cual se regulan los siguientes aspectos destacables en relacin con el derecho de propiedad: 1.-Toda explotacin minera (salvo la extraccin ocasional para uso personal 107) requiere de un permiso Estatal seguido de un contrato 108 denominado CONCESIN MINERA 109 el cual puede ser cedido y gravado en los trminos del
relaciones jurdicas del Estado con los particulares y las de estos entre s, por causa de los trabajos y obras de la industria minera en sus fases de prospeccin, exploracin, construccin y montaje, explotacin, beneficio, transformacin, transporte y promocin de los minerales que se encuentren en el suelo o el subsuelo, ya sean de propiedad nacional o de propiedad privada. Se excluyen la exploracin y explotacin de hidrocarburos lquidos y gaseosos que se regirn por las disposiciones especiales sobre la materia. Artculo 3. Regulacin completa. Las reglas y principios consagrados en este Cdigo desarrollan los mandatos del artculo 25, 80, del pargrafo del artculo 330 y los artculos 332, 334, 360 y 361 de la Constitucin Nacional, en relacin con los recursos mineros, en forma completa, sistemtica, armnica y con el sentido de especialidad y de aplicacin preferente. En consecuencia, las disposiciones civiles y comerciales que contemplen situaciones y fenmenos regulados por este Cdigo, slo tendrn aplicacin en asuntos mineros, por remisin directa que a ellos se haga en este Cdigo o por aplicacin supletoria a falta de normas expresas. Pargrafo. En todo caso, las autoridades administrativas a las que hace referencia este Cdigo no podrn dejar de resolver, por deficiencias en la ley, los asuntos que se les propongan en el mbito de su competencia. En este caso, acudirn a las normas de integracin del derecho y, en su defecto, a la Constitucin Poltica. Artculo 4. Regulacin general. Los requisitos, formalidades, documentos y pruebas que seala expresamente este Cdigo para la presentacin, el trmite y resolucin de los negocios mineros en su trmite administrativo hasta obtener su perfeccionamiento, sern los nicos exigibles a los interesados. Igual principio se aplicar en relacin con los trminos y condiciones establecidas en este Cdigo para el ejercicio del derecho a explorar y explotar minerales y de las correspondientes servidumbres. De conformidad con el artculo 84 de la Constitucin Poltica, ninguna autoridad podr establecer ni exigir, permisos, licencias o requisitos adicionales para la procedencia de las propuestas o para la expedicin, perfeccionamiento y ejercicio del ttulo minero, sin perjuicio de la competencia de la autoridad ambiental. Artculo 5. Propiedad de los Recursos Mineros. Los minerales de cualquier clase y ubicacin, yacentes en el suelo o el subsuelo, en cualquier estado fsico natural, son de la exclusiva propiedad del Estado, sin consideracin a que la propiedad, posesin o tenencia de los correspondientes terrenos, sean de otras entidades pblicas, de particulares o de comunidades o grupos. Quedan a salvo las situaciones jurdicas individuales, subjetivas y concretas provenientes de ttulos de propiedad privada de minas perfeccionadas con arreglo a las leyes preexistentes.

Cdigo Civil, previa autorizacin del Estado 110. Las concesiones mineras y los contratos accesorios a esta deben inscribirse en el REGISTRO MINERO.

107  Artculo

152. La extraccin ocasional y transitoria de minerales industriales a cielo abierto, que realicen los propietarios de la superficie, en cantidades pequeas y a poca profundidad y por medios manuales, no requerir de concesin del Estado. Esta explotacin ocasional solamente podr tener como destino el consumo de los mismos propietarios, en obras y reparaciones de sus viviendas e instalaciones, previa autorizacin del dueo del predio. Todo otro destino industrial o comercial que le den a los minerales extrados, al amparo de este artculo, les est prohibido. En uso de la autorizacin contemplada en el presente artculo, los propietarios estn obligados a conservar, reparar, mitigar y sustituir los efectos ambientales negativos que puedan causar y a la readecuacin del terreno explotado. Artculo 153. Restricciones. La explotacin ocasional y transitoria consagrada en el artculo anterior, no autoriza para oponerse a las propuestas de terceros, ni a establecer

108  Artculo 58. Derechos que comprende la concesin. El contrato de concesin otorga al
concesionario, en forma excluyente, la facultad de efectuar dentro de la zona concedida, los estudios, trabajos y obras necesarias para establecer la existencia de los minerales objeto del contrato y para explotarlos de acuerdo con los principios, reglas y criterios propios de las tcnicas aceptadas por la geologa y la ingeniera de minas. Comprende igualmente la facultad de instalar y construir dentro de dicha zona y fuera de ella, los equipos, servicios y obras que requiera el ejercicio eficiente de las servidumbres sealadas en este Cdigo.

2.El Estado puede reservar zonas de explotacin, o la explotacin de determinados materiales, y fijar zonas de minera restringida 111 3.La Prospeccin, es decir la investigacin superficial para determinar la existencia de minas es libre y puede ejecutarse sobre cualquier predio, pblico o privado, que no est

109  Artculo 14. Ttulo minero. A partir de la vigencia de este Cdigo, nicamente se podr

constituir, declarar y probar el derecho a explorar y explotar minas de propiedad estatal, mediante el contrato de concesin minera, debidamente otorgado e inscrito en el Registro Minero Nacional. Lo dispuesto en el presente artculo deja a salvo los derechos provenientes de las licencias de exploracin, permisos o licencias de explotacin, contratos de explotacin y contratos celebrados sobre reas de aporte, vigentes al entrar a regir este Cdigo. Igualmente quedan a salvo las situaciones jurdicas individuales, subjetivas y concretas provenientes de ttulos de propiedad privada de minas perfeccionadas antes de la vigencia del presente estatuto. Artculo 15. Naturaleza del derecho del beneficiario. El contrato de concesin y los dems ttulos emanados del Estado de que trata el artculo anterior, no transfieren al beneficiario un derecho de propiedad de los minerales "in situ" del rea otorgada, la existencia de minerales en cantidad y calidad aprovechables, a apropirselos mediante su extraccin o captacin y a gravar los predios de terceros con las servidumbres necesarias para el ejercicio eficiente de dichas actividades.

110  Artculo 22. Cesin de derechos. La cesin de derechos emanados de una concesin,
requerir aviso previo y escrito a la entidad concedente. Si recibido este aviso dicha entidad

sujeto a restriccin. En el caso de afectar bienes privados debe avisarse previamente al dueo. 112 Y se le debe indemnizar de cualquier perjuicio que cause el desarrollo de la prospeccin. 4.El plazo mximo de duracin del contrato de concesin minera es de 30 aos que se divide en un periodo de exploracin hasta de 3 aos al
no se pronuncia mediante resolucin motivada en el trmino de cuarenta y cinco (45) das, se entender que no tiene reparo a la cesin y se inscribir el documento de negociacin en el Registro Minero Nacional. Para poder ser inscrita la cesin en el Registro Minero Nacional, el cedente deber demostrar haber cumplido todas las obligaciones emanadas del contrato de concesin. Artculo 23. Efectos de la cesin. La cesin de los derechos emanados del contrato no podr estar sometida por las partes a trmino o condicin alguna en cuanto hace relacin con el Estado. Si fuere cesin total, el cesionario quedar subrogado en todas las obligaciones emanadas del contrato, aun de las contradas antes de la cesin y que se hallaren pendientes de cumplirse.

111  Artculo

35. Zonas de minera restringida. Podrn efectuarse trabajos y obras de exploracin y de explotacin de minas en las siguientes zonas y lugares, con las restricciones que se expresan a continuacin: a) Dentro del permetro urbano de las ciudades o poblados, sealado por los acuerdos municipales adoptados de conformidad con las normas legales sobre rgimen municipal, salvo en las reas en las cuales estn prohibidas las actividades mineras de acuerdo con dichas normas; b) En las reas ocupadas por construcciones rurales, incluyendo sus huertas, jardines y solares anexos, siempre y cuando se cuente con el consentimiento de su dueo o poseedor y no haya peligro para la salud e integridad de sus moradores; c) En las zonas definidas como de especial inters arqueolgico, histrico o cultural siempre y cuando se cuente con la autorizacin de la autoridad competente; d) En las playas, zonas de bajamar y en los trayectos fluviales servidos por empresas pblicas de transporte y cuya utilizacin continua haya sido establecida por la autoridad competente, si esta autoridad, bajo ciertas condiciones tcnicas y operativas, que ella misma seale, permite previamente que tales actividades se realicen en dichos trayectos;

trmino del cual se delimita el rea de la concesin y se determina el plan de trabajo, un perodo de construccin de otros tres aos, y el resto en un perodo de explotacin113 5.La explotacin de las minas obliga preservacin del medio ambiente 114, y registros de produccin a boca de mina. a la llevar

e) En las reas ocupadas por una obra pblica o adscritas a un servicio pblico siempre y cuando: i. Cuente con el permiso previo de la persona a cuyo cargo estn el uso y gestin de la obra o servicio; ii. que las normas aplicables a la obra o servicio no sean incompatibles con la actividad minera por ejecutarse y iii. que el ejercicio de la minera en tales reas no afecte la estabilidad de las construcciones e instalaciones en uso de la obra o servicio. f) En las zonas constituidas como zonas mineras indgenas siempre y cuando las correspondientes autoridades comunitarias, dentro del plazo que se les seale, no hubieren ejercitado su derecho preferencial a obtener el ttulo minero para explorar y explotar, con arreglo a lo dispuesto por el Captulo XIV de este Cdigo; g) En las zonas constituidas como zonas mineras de comunidades negras siempre y cuando las correspondientes autoridades comunitarias, dentro del plazo que se les seale, no hubieren ejercitado su derecho preferencial a obtener el ttulo minero para explorar y explotar, con arreglo a lo dispuesto por el Captulo XIV de este Cdigo; h) En las zonas constituidas como zonas mineras mixtas siempre y cuando las correspondientes autoridades comunitarias, dentro del plazo que se les seale, no hubieren ejercitado su derecho preferencial a obtener el ttulo minero para explorar y explotar, con arreglo a lo dispuesto por el Captulo XIV de este Cdigo. Artculo 36. Efectos de la exclusin o restriccin. En los contratos de concesin se entendern excluidas o restringidas de pleno derecho, las zonas, terrenos y trayectos en los cuales, de conformidad con los artculos anteriores, est prohibida la actividad minera o se entender condicionada a la obtencin de permisos o autorizaciones especiales. Esta exclusin o restriccin no requerir ser declarada por autoridad alguna, ni de mencin expresa en los actos y contratos, ni de renuncia del proponente o concesionario a las mencionadas zonas y terrenos. Si de hecho dichas zonas y terrenos fueren ocupados por obras o labores del concesionario, la autoridad minera ordenar su inmediato retiro y desalojo, sin pago, compensacin o indemnizacin alguna por esta causa. Lo anterior, sin perjuicio de las actuaciones que inicien las autoridades competentes en cada caso cuando a ello hubiere lugar.

6.La concesin minera puede terminar por caducidad del contrato declarada por el Estado115, por vencimiento del plazo, por mutuo acuerdo, por renuncia, por muerte del concesionario si dentro de los dos aos siguientes a esta los herederos no se subrogan en los derechos de la concesin.

112  Artculo

39. Prospeccin de minas. La prospeccin de minas es libre, excepto en los territorios definidos para minoras tnicas tal y como lo contempla el Captulo XIV de este Cdigo. Cuando haya de efectuarse en terrenos de propiedad particular, se requerir dar aviso previo al dueo, poseedor, tenedor o administrador, directamente o a travs del alcalde. Cuando haya de efectuarse en bienes de uso pblico bajo la jurisdiccin de la Direccin General Martima, de conformidad con lo previsto en el artculo 2 del Decreto-ley 2324 de 1984 y dems normas que lo modifiquen, sustituyan o deroguen, se requerir su concepto tcnico favorable.

113  Artculo 70. Duracin total. El contrato de concesin se pactar por el trmino que solicite
el proponente y hasta por un mximo de treinta (30) aos. Dicha duracin se contar desde la fecha de inscripcin del contrato en el Registro Minero Nacional. Artculo 71. Perodo de exploracin. Dentro de los tres (3) aos siguientes a la fecha de inscripcin del contrato, el concesionario deber hacer la exploracin tcnica del rea contratada. A solicitud del proponente podr sealarse en el contrato un perodo de exploracin menor siempre que no implique exonerarlo de las obligaciones mnimas exigidas para esta etapa del contrato. Artculo 72. Perodo de construccin y montaje. Terminado definitivamente el perodo de exploracin, se iniciar el perodo de tres (3) aos para la construccin e instalacin de la

7.Siempre que se termine un contrato de concesin minera, ocurre el fenmeno de la REVERSIN gratuita a favor del estado de los bienes utilizados en la explotacin de la concesin.116 8.La exploracin y explotacin de minas sin contar con licencia es un delito117 que impone adems la sancin del decomiso del producto obtenido

infraestructura y del montaje necesarios para las labores de explotacin. Sin embargo el concesionario, sin perjuicio de su obligacin de iniciar oportunamente la explotacin definitiva, podr realizar, en forma anticipada, la extraccin, beneficio, transporte y comercializacin de los minerales en la cantidad y calidad que le permitan la infraestructura y montajes provisionales o incipientes de que disponga. Para el efecto dar aviso previo y escrito a la autoridad concedente, de acuerdo con un Programa de Obras y Trabajos de la explotacin provisional y anticipada. Artculo 73. Perodo de explotacin. El perodo mximo de explotacin ser el tiempo de la concesin descontando los perodos de exploracin, construccin y montaje, con sus prrrogas. Si el concesionario resolviere dar comienzo a la explotacin formal y definitiva de los minerales aunque no estuvieren completas las obras y equipos de infraestructura y montaje, bien sea usando estas instalaciones y obras provisionales, as podr proceder dando aviso a la autoridad concedente y sin perjuicio de su obligacin de tener completas y en uso normal las obras e instalaciones definitivas dentro del plazo correspondiente.

114  Artculo

107. Obligaciones ambientales. En todos los programas de operaciones conjuntas de que tratan las disposiciones anteriores, los concesionarios y dems beneficiarios de los ttulos incluidos en tales programas sern solidariamente responsables de las obligaciones ambientales correspondientes.

ilcitamente y la inhabilidad para ser beneficiario de ttulos mineros. 9.La concesin minera siempre causa derechos econmicos a favor del Estado en la forma de regalas118, tasas compensatorias 119y cnones superficiarios120. Pero en cambio su producto no puede ser gravado con impuestos

115  Artculo 112. Caducidad. El contrato podr terminarse por la declaracin de su caducidad,
exclusivamente por las siguientes causas: a) La disolucin de la persona jurdica, menos en los casos en que se produzca por fusin, por absorcin; b) La incapacidad financiera que le impida cumplir con las obligaciones contractuales y que se presume si al concesionario se le ha abierto trmite de liquidacin obligatoria de acuerdo con la ley; c) La no realizacin de los trabajos y obras dentro de los trminos establecidos en este Cdigo o su suspensin no autorizada por ms de seis (6) meses continuos; d) El no pago oportuno y completo de las contraprestaciones econmicas; e) El omitir el aviso previo a la autoridad para hacer la cesin del contrato; f) El no pago de las multas impuestas o la no reposicin de la garanta que las respalda; g) El incumplimiento grave y reiterado de las regulaciones de orden tcnico sobre la exploracin y explotacin mineras, de higiene, seguridad y laborales, o la revocacin de las autorizaciones ambientales necesarias para sus trabajos y obras; h) La violacin de las normas sobre zonas excluidas y restringidas para la minera; i) El incumplimiento grave y reiterado de cualquiera otra de las obligaciones derivadas del contrato de concesin; j) Cuando se declare como procedencia de los minerales explotados un lugar diferente al de su extraccin, provocando que las contraprestaciones econmicas se destinen a un municipio diferente al de su origen. Lo anterior, sin perjuicio, de las acciones legales que procedan en contra del concesionario y de los funcionarios pblicos que con su conducta promuevan estos actos. En el caso contemplado en el presente artculo, el concesionario queda obligado a cumplir o garantizar todas las obligaciones de orden ambiental que le sean exigibles y las de conservacin y manejo adecuado de los frentes de trabajo y de las servidumbres que se hubieren establecido.

departamentales o municipales de ninguna clase121. La minera est excluida de la renta presuntiva

XXXIII.
SUBSUELO

DERECHOS PARTICULARES SOBRE EL

116  Artculo 113. Reversin gratuita. En todos los casos de terminacin del contrato, ocurrida

en cualquier tiempo, operar la reversin gratuita de bienes en favor del Estado circunscrita esta medida a los inmuebles e instalaciones fijas y permanentes, construidas y destinadas por el concesionario en forma exclusiva al transporte y al embarque de los minerales provenientes del rea comprendida en tal contrato y de aquellas que se encuentren incorporadas a los yacimientos y accesos y que no puedan retirarse sin detrimento del mismo (yacimiento) y de los frentes de trabajo. Esta reversin operar slo en los casos en que las caractersticas y dimensiones de los mencionados bienes, a juicio de la autoridad minera, los hagan aptos como infraestructura destinada a un servicio pblico de transporte o embarque o darse al uso de la comunidad.

117  Artculo 159.. La exploracin y explotacin ilcita de yacimientos mineros, constitutivo del

delito contemplado en el artculo 244 del Cdigo Penal, se configura cuando se realicen trabajos de exploracin, de extraccin o captacin de minerales de propiedad nacional o de propiedad privada, sin el correspondiente ttulo minero vigente o sin la autorizacin del titular de dicha propiedad. Artculo 160. Aprovechamiento ilcito. El aprovechamiento ilcito de recursos mineros consiste en el beneficio, comercio o adquisicin, a cualquier ttulo, de minerales extrados de reas no amparadas por un ttulo minero. En estos casos el agente ser penalizado de conformidad con lo establecido en el artculo 244 del Cdigo Penal, exceptuando lo previsto en este Cdigo para la minera de barequeo.

En Colombia se empez a limitar la propiedad privada sobre el subsuelo a partir el Cdigo Fiscal de 1873, que declar propiedad del Estado las minas y el subsuelo. Posteriormente, la Ley 20 de 1969, declar propiedad de la Nacin las minas y los yacimientos de hidrocarburos. Quienes tenan una situacin consolidada al momento de la expedicin de esas normas, conservaron el derecho al

118  Artculo

227. La Regala. De conformidad con los artculos 58, 332 y 360 de la Constitucin Poltica, toda explotacin de recursos naturales no renovables de propiedad estatal genera una regala como contraprestacin obligatoria. Esta consiste en un porcentaje, fijo o progresivo, del producto bruto explotado objeto del ttulo minero y sus subproductos, calculado o medido al borde o en boca de mina, pagadero en dinero o en especie. Tambin causar regala la captacin de minerales provenientes de medios o fuentes naturales que tcnicamente se consideren minas. En el caso de propietarios privados del subsuelo, estos pagarn no menos del 0.4% del valor de la produccin calculado o medido al borde o en boca de mina, pagadero en dinero o en especie. Estos recursos se recaudarn y distribuirn de conformidad con lo dispuesto en la Ley 141 de 1994. El Gobierno reglamentar lo pertinente a la materia. Artculo 228. Estabilidad de las regalas. El monto de las regalas y el sistema para liquidarlas y reajustarlas, sern los vigentes a la poca del contrato de concesin y se aplicarn durante toda su vigencia. Las modificaciones que sobre estas materias adopte la ley, slo se aplicarn a los contratos que se celebren y perfeccionen con posterioridad a su promulgacin. Artculo 229. Incompatibilidad. La obligacin de pagar regalas sobre la explotacin de recursos naturales no renovables, es incompatible con el establecimiento de impuestos nacionales, departamentales y municipales sobre esa misma actividad, sean cuales fueren su denominacin, modalidades y caractersticas. Lo anterior sin perjuicio de los impuestos que el Congreso fije para otras actividades econmicas.

subsuelo y a las minas existentes en l122 con fundamento en el respeto por los derechos adquiridos. Pero sobre estos derechos de particulares existe una especie de EXTINCIN de dominio, que debe ser declarada por autoridad competente, si los propietarios de las minas amparadas por la legislacin anterior no ejercen

119  Artculo 215. Costos y tasas. Por la utilizacin de los recursos naturales renovables que haga el minero en sus labores extractivas, est obligado a pagar todos los costos y tasas retributivas y compensatorias de orden ambiental que establece la ley, incluyendo los de los servicios de evaluacin y seguimiento.
Artculo 325. Derechos y cuotas de la Autoridad Minera. La autoridad minera o la autoridad nacional que de conformidad con la organizacin de la administracin pblica y la distribucin de funciones entre los entes que la integran, tenga a su cargo la conservacin, administracin y manejo de los minerales podr cobrar a aquellas personas naturales o jurdicas que utilicen o soliciten sus servicios, cuotas o derechos por la prestacin de los mismos. Estas cuotas o derechos sern calculadas con base en el nmero de hectreas objeto de ttulo o propuesta, la produccin, los minerales, el alcance, el contenido y la complejidad del servicio, los equipos requeridos y la recuperacin de los costos de desplazamiento cuando haya lugar, tasados en salarios mnimos legales. Estas cuotas y derechos sern fijadas con estos parmetros por la autoridad minera que presta el servicio.

120  Artculo 230.

Cnones superficiarios. Los cnones superficiarios sobre la totalidad del rea de las concesiones durante la exploracin, el montaje y construccin o sobre las

sus derechos por ms de doce meses continuos salvo el evento de fuerza mayor o caso fortuito 123

extensiones de la misma que el contratista retenga para explorar durante el perodo de explotacin, son compatibles con la regala y constituyen una contraprestacin que se cobrar por la entidad contratante sin consideracin a quien tenga la propiedad o posesin de los terrenos de ubicacin del contrato. Los mencionados cnones sern equivalentes a un salario mnimo da por hectrea y por ao pagaderos por anualidades anticipadas a partir del perfeccionamiento del contrato si el rea solicitada no excede de 2.000 hectreas, si excediera de 2.000 y hasta 5.000 hectreas pagar dos (2) salarios mnimos da por hectrea y por ao pagaderos por anualidades anticipadas y si excediera de 5.000 y hasta 10.000 hectreas pagar tres (3) salarios mnimos da y por ao pagaderos por anualidades anticipadas. La liquidacin, el recaudo y la destinacin de los cnones superficiarios le corresponde efectuarlos a la autoridad minera.

121  Artculo 231. Prohibicin. La exploracin y explotacin mineras, los minerales

que se obtengan en boca o al borde de mina, las maquinarias, equipos y dems elementos que se necesiten para dichas actividades y para su acopio y beneficio, no podrn ser gravados con impuestos departamentales y municipales, directos o indirectos.

122  La jurisprudencia ha entendido que una situacin consolidada es aqulla en la cual hubo

reconocimiento expreso previo por la Ley o por sentencia en firme antes de que fueran

XXXIV.
TNICOS

LA MINERA EN TIERRAS DE GRUPOS

La actividad minera en las tierras de las comunidades negras y los territorios indgenas est restringida y reglamentada en forma especial, en la medida que toda autorizacin para explorar o explotar esas tierras debe ser resuelta con la participacin de los grupos asentados dentro de esos territorios, quienes tienen derecho de prelacin para obtener la concesin a su nombre la cual podr ser explotada por ellos o por acuerdos con terceros. Los grupos tnicos pueden excluir de la exploracin y explotacin minera zonas que tengan un especial significado cultural social o econmico.
declarados propiedad del Estado el subsuelo y las minas y los yacimientos .

123  Artculo 29. Extincin de derechos. Los derechos de propiedad de los particulares sobre
el suelo y subsuelo mineros o sobre las minas que hubieren sido reconocidos y conservados en los trminos, condiciones y modalidades establecidas en la Ley 20 de 1969, el Decreto 2655 de 1988 y la Ley 97 de 1993, se considerarn extinguidos si los interesados suspenden la exploracin o explotacin por ms de doce (12) meses continuos, sin causa justificada constitutiva de caso fortuito o fuerza mayor. La demostracin de dicha causa deber ser presentada por el interesado a requerimiento de la autoridad minera, en cualquier tiempo y en el plazo que sta le seale. En todo caso la providencia que declare la extincin ser motivada y contra ella proceder el recurso de reposicin.

XXXV.

ADQUISICIN DE DERECHOS MINEROS

La obtencin de un derecho minero se inicia con una solicitud denominada PROPUESTA DE CONTRATO 124 que puede ser para exploracin, construccin o explotacin 125 presentada ante la autoridad competente 126 con base en la cual se abre un expediente sumario127 de carcter pblico, el cual una vez iniciado debe tener impulso oficioso por parte 124  Artculo 270. Presentacin de la propuesta. La propuesta de contrato se presentar por el
interesado directamente o por medio de su apoderado ante la autoridad competente o delegada, ante el notario o alcalde de la residencia del proponente, o por envo a travs de correo certificado. En estos casos, si la primera propuesta concurriere con otra u otras posteriores sobre la misma zona, se tendr como fecha de su presentacin la de su recibo por la autoridad competente o comisionada, o la fecha y hora en que la empresa de correo certificado expida el recibo de envo. Tambin ser admisible la presentacin de la propuesta a travs de medios electrnicos, cuando la autoridad minera disponga de los equipos y servicios requeridos para tal fin. Toda actuacin o intervencin del interesado o de terceros en los trmites mineros, podr hacerse directamente o por medio de abogado titulado con tarjeta profesional. Los documentos de orden tcnico que se presenten con la propuesta o en el trmite subsiguiente, debern estar refrendados por gelogo o ingeniero de minas matriculados, segn el caso, de acuerdo con las disposiciones que regulan estas profesiones. Artculo 271. Requisitos de la propuesta. La propuesta para contratar, adems del nombre, identidad y domicilio del interesado, contendr: a) El sealamiento del municipio, departamento y de la autoridad ambiental de ubicacin del rea o trayecto solicitado; b) La descripcin del rea objeto del contrato, y de su extensin; c) La indicacin del mineral o minerales objeto del contrato; d) La mencin de los grupos tnicos con asentamiento permanente en el rea o trayecto solicitados y, si fuere del caso, el hallarse total o parcialmente dentro de zona minera indgena, de comunidades negras o mixtas; e) Si el rea abarca, en todo o en parte, lugares o zonas restringidas para cuya exploracin y explotacin se requiera autorizacin o concepto de otras autoridades, debern agregarse a la propuesta de acuerdo con el artculo 35; f) El sealamiento de los trminos de referencia y guas mineras que se aplicarn en los trabajos de exploracin y el estimativo de la inversin econmica resultante de la aplicacin de tales trminos y guas;

g) A la propuesta se acompaar un plano que tendr las caractersticas y especificaciones establecidas en los artculos 66 y 67 de este Cdigo.La propuesta deber verterse en el modelo estandarizado adoptado por la entidad

de la administracin la cual debe resolver sobre esta solicitud en el trmino de 30 das. Las providencias que se dicten sern simplificadas, abreviadas y vertidas a modelos o formas estandarizadas. La propuesta debe contener una declaracin expresa sobre el cumplimiento de las normas ambientales. concedente

125  En los dos ltimos ambiental minera

casos debe solicitarse una licencia

126  Artculo 317. Autoridad Minera. Cuando en este Cdigo se hace referencia a la autoridad

minera o concedente, sin otra denominacin adicional, se entender hecha al Ministerio de Minas y Energa o en su defecto a la autoridad nacional, que de conformidad con la organizacin de la administracin pblica y la distribucin de funciones entre los entes que la integran, tenga a su cargo la administracin de los recursos mineros, la promocin de los aspectos atinentes a la industria minera, la administracin del recaudo y distribucin de las contraprestaciones econmicas sealadas en este Cdigo, con el fin de desarrollar las funciones de titulacin, registro, asistencia tcnica, fomento, fiscalizacin y vigilancia de las obligaciones emanadas de los ttulos y solicitudes de reas mineras. Artculo 319. Delegacin Interna. La autoridad minera podr cumplir todas las funciones de tramitacin y otorgamiento de los contratos de concesin a travs de sus dependencias centrales, regionales o locales de que disponga. La delegacin interna de funciones la har hasta el nivel que las normas de organizacin administrativa lo permitan. Artculo 320. Delegacin Externa. La autoridad minera, previa reglamentacin, podr delegar en forma permanente, temporal u ocasional, sus funciones de tramitacin y celebracin de los contratos de concesin, as como la vigilancia y control de su ejecucin, en los gobernadores de departamento y en los alcaldes de ciudades capitales de departamento.

De la propuesta se da traslado por 30 das a los grupos tnicos existentes en el rea y a terceros para que ejerzan sus derechos128. Vencido el plazo para presentarse y hacer oposicin, se resuelven las oposiciones, y si son favorables al solicitante, dentro de los 10 das siguientes se debe celebrar el contrato de concesin que debe inscribirse en el

127  Artculo 261. Procedimiento sumario. El procedimiento gubernativo se forma por el acopio

ordenado y consecutivo de las peticiones, documentos y diligencias estrictamente necesarias para sustentar y motivar las resoluciones que hayan de tomarse. No habr ms notificaciones y comunicaciones que las expresamente previstas en las leyes. Se rechazarn y devolvern de plano las piezas impertinentes o inocuas, que presenten el interesado o terceros .

128  Artculo

299. Oposiciones administrativas. Durante el proceso gubernativo de minas, desde la presentacin de la propuesta hasta el vencimiento del trmino sealado en el artculo 275 de este Cdigo, nicamente se podrn oponer a la celebracin del contrato de concesin, acompaando las pruebas que fundamenten su peticin: a) Quien tenga un ttulo vigente sobre todo o parte del rea solicitada, referente a los mismos minerales; b) Quien tenga sobre la misma rea una propuesta anterior, tambin vigente . Artculo 300. Exclusin de propuestas. La autoridad concedente, previa la verificacin en el Registro Minero Nacional, ordenar, de oficio, modificar la propuesta si la superposicin de

registro minero nacional. Para la celebracin del contrato es necesario constituir una pliza que garantice el cumplimiento de las obligaciones minero ambientales que debe tener vigencia durante el trmino de la concesin y 3 aos mas. El contrato minero siempre es susceptible de la declaracin de CADUCIDAD por parte de la autoridad minera cuando se incumplen los trminos pactados, y de NULIDAD declarada en primera instancia por los tribunales administrativos con jurisdiccin en el lugar de su celebracin a solicitud de la Administracin, o, el concesionario, o los terceros que acrediten inters directo o el Ministerio Pblico. En los conflictos mineros que no sean contractuales y en los cuales est involucrada la nacin o una entidad estatal es competente el Consejo de Estado en nica instancia.
que trata el artculo anterior fuere parcial. En este caso, el rea del contrato quedar reducida al rea libre, sea cual fuere su forma y extensin. Si la superposicin fuere total, ordenar el archivo de la propuesta. Artculo 301. Exclusin oficiosa. En cualquier tiempo antes de la inscripcin del contrato, la autoridad concedente ordenar, de oficio o a peticin del interesado, la eliminacin de las superposiciones de la propuesta con ttulos vigentes debidamente inscritos en el Registro Minero Nacional o con una propuesta anterior en trmite, si por medio de sus sistemas de informacin, archivos, documentos y diligencias, puede verificar dichas superposiciones. Artculo 302. Oposicin de propietarios. Las oposiciones a la propuesta o al contrato de concesin que se funden en una pretendida propiedad del suelo o del subsuelo minero o de determinados minerales se tramitarn directamente ante el Consejo de Estado por demanda del interesado presentada hasta el ao siguiente a la inscripcin del contrato en el Registro Minero Nacional. Artculo 303. Prevalencia del Derecho Sustancial. En el trmite y resolucin de las oposiciones prevalecer el derecho sustancial.

Las diferencias de carcter exclusivamente tcnico que llegaren a surgir entre los concesionarios y la autoridad concedente que no puedan arreglarse en forma amigable, sern sometidas para su resolucin al arbitramento tcnico previsto en las leyes. Las notificaciones de las providencias administrativas se hacen mediante estado, que se fija por un da en las dependencias de la autoridad minera, a menos que se trate del rechazo de la propuesta o la resolucin de oposiciones a la concesin en cuyo caso se notifican personalmente.

XXXVI.

LAS GARANTAS MINERAS

Sobre los ttulos mineros de propiedad privada es posible constituir Hipoteca 129 . Sobre los derechos de concesin es posible constituir un contrato de Prenda 130 que puede comprender las instalaciones, el derecho de 129  Artculo

237. Hipoteca. La hipoteca convencional sobre minas reconocidas como de propiedad privada o adjudicadas bajo la vigencia de leyes anteriores, se rige por las normas del derecho civil. Este gravamen es compatible con el de prenda minera sobre los productos de la explotacin.

130  Artculo

238. Prenda minera. Con el exclusivo objeto de garantizar crditos u otras obligaciones contradas para construir, montar y explotar minas, podr constituirse prenda sobre el derecho a explorar y explotar proveniente de contratos de concesin.

explotacin o el producto de la mina. Tanto la hipoteca como la prenda minera deben ser inscritas en el registro nacional minero para que sean oponibles a terceros.

XXXVII.
MINEROS.

PROTECCIN DE LOS DERECHOS

Para la proteccin de los derechos mineros existe una accin especfica denominada AMPARO ADMINISTRATIVO que es la orden de suspensin inmediata de cualquier actividad minera por parte de los alcaldes cuando esta se haga sin ttulo minero o se perturbe el ejercicio legal de esa actividad131. El ejercicio del amparo administrativo debe estar

131  Artculo

306. Minera sin ttulo. Los alcaldes procedern a suspender, en cualquier tiempo, de oficio o por aviso o queja de cualquier persona, la explotacin de minerales sin ttulo inscrito en el Registro Minero Nacional. Esta suspensin ser indefinida y no se revocar sino cuando los explotadores presenten dicho ttulo. La omisin por el alcalde de esta medida, despus de recibido el aviso o queja, lo har acreedor a sancin disciplinaria por falta grave. Artculo 307. Perturbacin. El beneficiario de un ttulo minero podr solicitar ante el alcalde, amparo provisional para que se suspendan inmediatamente la ocupacin, perturbacin o despojo de terceros que la realice en el rea objeto de su ttulo. Esta querella se tramitar mediante el procedimiento breve, sumario y preferente que se consagra en los artculos siguientes. A opcin del interesado dicha querella podr presentarse y tramitarse tambin ante la autoridad minera nacional. Artculo 308. La solicitud. La solicitud de amparo deber hacerse por escrito con la identificacin de las personas que estn causando la perturbacin o con la afirmacin de no conocerlas; el domicilio y residencia de las mismas, si son conocidas, y la descripcin somera de los hechos perturbatorios, su fecha o poca y su ubicacin. Para la viabilidad del amparo ser necesario agregar copia del certificado de Registro Minero del ttulo. Artculo 312. Comunicacin a la Autoridad Nacional. La solicitud de amparo se remitir por el interesado, en copia refrendada por la alcalda, a la autoridad nacional minera y ser obligacin suya hacer el seguimiento y vigilancia del procedimiento adelantado por el

precedido del reconocimiento del rea y se resolucin est sujeta a plazos muy breves132 que debe concluir con una orden de desalojo. La solicitud del derecho de amparo prescribe en seis meses despus de la ocurrencia de los hechos

alcalde. Si advirtiere demoras injustificadas de este funcionario en el trmite y resolucin del negocio, pondr el hecho en conocimiento de la correspondiente autoridad disciplinaria para la imposicin de sancin al alcalde. Artculo 313. Recurso. La orden de desalojo y de suspensin de las labores mineras del perturbador que decrete el alcalde, ser apelable ante el gobernador en el efecto devolutivo. Este funcionario resolver el recurso en el trmino de veinte (20) das. Artculo 314. Plazos perentorios. Los plazos sealados para que el alcalde seale da y hora para la diligencia de reconocimiento y para la prctica de la misma y del gobernador para resolver el recurso de apelacin, son perentorios e improrrogables. Su incumplimiento ser sancionado disciplinariamente como falta grave. La delegacin que haga el alcalde o el gobernador para el trmite y resolucin de la querella y para resolver la apelacin no los exonera de responsabilidad. Artculo 315. Despojo y perturbacin por autoridad. Cuando la explotacin del rea objeto del ttulo sea realizada por orden de autoridad o esta misma la adelante sin autorizacin o disposicin legal, el beneficiario de dicho ttulo podr impetrar amparo administrativo de su derecho para hacer cesar la mencionada explotacin. En el caso contemplado en el inciso anterior, se ordenar la cesacin de los actos perturbatorios ms no el decomiso de los elementos de explotacin y de los minerales extrados. El amparo contra el despojo y perturbacin por autoridad, se otorgar sin perjuicio del ejercicio, por el interesado de las correspondientes acciones contencioso-administrativas. Del amparo administrativo de que trata este artculo conocer, en forma privativa e indelegable, la autoridad minera nacional.

132  Artculo 309. Reconocimiento del rea y desalojo. Recibida la solicitud, el alcalde fijar
fecha y hora para verificar sobre el terreno los hechos y si han tenido ocurrencia dentro de los linderos del ttulo del beneficiario. La fijacin de dicha fecha se notificar personal y

XXXVIII.

MEDIDAS CAUTELARES.

En los litigios que involucran la propiedad de derechos mineros desde la admisin de la demanda puede decretarse el embargo de los derechos, de los minerales y de los pagos por regalas y a peticin exclusiva de la entidad concedente, se podr decretar el embargo y secuestro de la parte de los pagos por regalas y otros conceptos que correspondan a la Nacin en virtud del contrato o contratos cuya rea sea objeto de la controversia. Esta medida se podr decretar en

previamente al autor de los hechos si este fuere conocido. En la diligencia slo ser admisible su defensa si presenta un ttulo minero vigente e inscrito. La fijacin del da y hora para la diligencia se har dentro de las cuarenta y ocho horas (48) siguientes al recibo de la querella y se practicar dentro de los veinte (20) das siguientes.

En la misma diligencia y previo dictamen de un perito designado por el alcalde, que concepte sobre si la explotacin del tercero se hace dentro de los linderos del ttulo del querellante, se ordenar el desalojo del perturbador, la inmediata suspensin de los trabajos y obras mineras de este, el decomiso de todos los elementos instalados para la explotacin y la entrega a dicho querellante de los minerales extrados. Adems de las medidas sealadas, el alcalde pondr en conocimiento de la explotacin ilcita del perturbador a la competente autoridad penal. Artculo 310. Notificacin de la querella. De la presentacin de la solicitud de amparo y del sealamiento del da y hora para la diligencia de reconocimiento del rea, se notificar al presunto causante de los hechos, citndolo a la secretara o por comunicacin entregada en su domicilio si fuere conocido o por aviso fijado en el lugar de sus trabajos mineros de explotacin y por edicto fijado por dos (2) das en la alcalda. Artculo 311. Superposicin de reas. Si en el curso de la diligencia de reconocimiento del rea, el presunto perturbador exhibiere un ttulo minero inscrito y el perito designado por el alcalde constatare que el rea de este ltimo se superpone a la del ttulo del querellante y que adems, los trabajos mineros en cuestin se hallan precisamente en la zona superpuesta, se suspender la diligencia de desalojo y se remitir el informativo a la autoridad nacional concedente para que intervenga y aclare la situacin jurdica de los beneficiarios interesados.

cualquier estado del proceso y no requerir caucin por parte de la entidad solicitante. Las sumas objeto del embargo se depositarn, a la orden del juez, en la entidad solicitante de la medida, que actuar como secuestre y podrn ser invertidas en ttulos inscritos en el mercado de valores o en certificados de depsito a trmino, expedidos por entidades de reconocida solvencia y prestigio, mientras se decide el proceso. FISCALIZACIN Y VIGILANCIA DE LA ACTIVIDAD MINERA La autoridad minera directamente o por medio de los auditores que autorice, ejercer la fiscalizacin y vigilancia de la forma y condiciones en que se ejecuta el contrato de concesin tanto por los aspectos tcnicos como por los operativos y ambientales, sin perjuicio de que sobre estos ltimos la autoridad ambiental o sus auditores autorizados, ejerzan igual vigilancia en cualquier tiempo, manera y oportunidad. La autoridad minera previo concepto del Consejo Asesor de Poltica Minera previsto en este Cdigo, podr autorizar a profesionales y firmas de reconocida y comprobada idoneidad en el establecimiento y desarrollo de proyectos mineros, para que a peticin y a costa del contratista, evalen los estudios tcnicos presentados y hagan la auditora133 de las obras y labores del proyecto y de 133  Artculo

322. Incompatibilidades e inhabilidades de auditores externos. No podrn ser auditores en materia minera o ambiental: a) Los servidores pblicos; b) Quienes estn ligados por matrimonio o parentesco dentro del cuarto grado de consanguinidad, primero civil o segundo de afinidad o sean consocios de los

la forma como da cumplimiento a sus obligaciones. Estos interventores solo tienen la calidad de auxiliares de la autoridad minera y las decisiones que adopten siempre sern del conocimiento de la autoridad minera. Comisin. La autoridad minera podr comisionar para la prctica de diligencias de trmite y para el ejercicio de la vigilancia y el control de la actividad minera de los concesionarios, a cualquier autoridad nacional, regional, departamental y local.

XXXIX.

EL REGISTRO MINERO Y EL SISTEMA NACIONAL DE INFORMACION MINERA El cdigo de minas cre un REGISTRO MINERO con el fin de Recoger, procesar y divulgar la informacin que se realice en el sector minero, realizar una adecuada coordinacin de las investigaciones que desarrollen las distintas entidades y organismos del sector; Servir como
administradores o funcionarios directivos, de la empresa

auditada;

c) Quienes se encontraren en igual grado de parentesco al sealado en el numeral anterior con los funcionarios directivos, de direccin y confianza de la autoridad minera o ambiental a nombre de la cual deban actuar; d) Quienes sean socios en sociedades no abiertas o propietarios de la empresa minera objeto de auditaje; e) Quienes hayan actuado en la elaboracin de estudios, emisin de conceptos, as como los planes y obras de la empresa minera beneficiaria o en la realizacin de dichas obras.

fuente de informacin para el diseo de planes y programas de promocin de la industria minera; Facilitar, con base en la informacin minera confiable, el acceso de nuevos inversionistas y el diseo de proyectos mineros; y Unificar la informacin existente en relacin con el sector minero. Es tambin un medio de autenticidad y publicidad de los actos y contratos estatales y privados, que tengan por objeto principal la constitucin, conservacin, ejercicio y gravamen de los derechos a explorar y explotar minerales, emanados de ttulos otorgados por el Estado o de ttulos de propiedad privada del subsuelo. El certificado de registro minero es la nica prueba vlida de los actos o contratos sometidos a el. Estn sujetos al registro minero exclusivamente134 a) Los contratos de concesin; b) El contrato de exploracin y explotacin celebrados sobre zonas de reserva, zonas mineras indgenas, zonas mineras de comunidades negras y zonas mixtas ;c) Los Ttulos de propiedad privada del subsuelo minero; d) La Cesin de ttulos mineros; e) Los Gravmenes de cualquier clase que afecten el derecho a explorar y explotar o la produccin 134  Artculo 333. Enumeracin Taxativa. La enumeracin de los actos y contratos sometidos a registro es taxativa. En consecuencia, no se inscribirn y sern devueltos de plano, todos los actos y contratos, pblicos o privados, que se presenten o remitan por los particulares o las autoridades para inscribirse, distintos de los sealados en el artculo anterior. La inscripcin de los actos y documentos sometidos al Registro debern inscribirse dentro de los quince (15)

futura de los minerales "in situ"; f) Los Embargos sobre el derecho a explorar y explotar emanado de ttulos mineros; g) Las Zonas de reserva provisional y de seguridad nacional; h) Las Autorizaciones temporales para vas pblicas; i) Las Zonas mineras indgenas, de comunidades negras y mixtas. El registro minero es un servicio de cubrimiento nacional, abierto a toda persona interesada en conocerlo que se prestar desde la capital de la Repblica directamente, o a travs de dependencias regionales, departamentales y locales propias o, de las gobernaciones y alcaldas que se comisionen o deleguen. El Registro Minero debe llevarse por medios y mtodos que garanticen su orden, claridad, seguridad y celeridad, con el uso de sistemas modernos de archivo, procesamiento y expedicin. Para las solicitudes y actuaciones de inscripcin y certificacin, se usarn formas impresas estandarizadas. Sin embargo, los particulares debern ser atendidos por el Registro an en el caso en que en sus peticiones se hubieren omitido el uso de dichas formas. Correccin y cancelacin. Para corregir, modificar o cancelar la inscripcin de un acto o contrato inscrito en el Registro Minero, se requerir orden judicial o resolucin de la autoridad concedente, con remisin de la correspondiente providencia. Adems del REGISTRO MINERO existe el SISTEMA NACIONAL DE INFORMACIN MINERA a cargo de la autoridad minera que cubre todos los aspectos relacionados con el conocimiento de la riqueza del subsuelo en el territorio nacional y los espacios martimos jurisdiccionales, y sobre la industria minera en general. Este sistema se alimenta de la informacin que deben suministrar anualmente los

concesionarios, y las personas naturales o jurdicas, pblicas o privadas, nacionales o extranjeras, que posean o procesen informacin relativa a la riqueza minera o la industria extractiva.

XL.

1.10. LOS BIENES DE MANOS MUERTAS

(Referencia histrica) Las antiguas Leyes Espaolas codificadas en el reinado de Alfonso El Sabio establecieron que los bienes de la iglesia, los hospitales y las entidades religiosas no podan enajenarse sino bajo estrictas condiciones de beneficio comn, y aqullas que se reciban en donacin no era posible enajenarlas bajo ninguna circunstancia 135 de donde vino a llamrseles bienes de manos muertas o amortizados. Con distintas variantes esas Leyes se conservaron en Espaa y en sus colonias Americanas, y salvo algunas excepciones, como la ocurrida bajo el reinado de Carlos IV en 1799 cuando expuls a los Jesuitas con la consecuencia de hacerse a los bienes de esa congregacin, los bienes eclesisticos no fueron desamortizados. Con los primeros actos de la independencia comenz el ataque a esos bienes considerados generalmente como una carga social por su improductividad. As, por Ley de agosto de 1821 se suprimieron algunos conventos y sus edificios se destinaron a educacin y beneficencia pblica, pero se ratific la prohibicin de enajenar los bienes de los conventos. En 1824 la Ley del 10 de julio prohibi la donacin de bienes con condicin de no enajenarlos y orden que en lo sucesivo los bienes dejados a las manos muertas deban venderse y aplicar las rentas del producido 135  Las siete partidas, ley 1, ttulo 11, Citada por Juan Pablo Restrepo, La Iglesia y el Estado en Colombia, Londres 1881

al objeto de la donacin. Ms tarde, en abril de 1836, la Ley 13 permiti la venta de bienes eclesisticos previa autorizacin del Gobierno pues entonces an ejerca un antiguo derecho denominado patronato que le permita decidir sobre algunos asuntos de la Iglesia. En 1853 se dict la Ley de 15 de junio por la cual se separ definitivamente a la Iglesia y al Estado y en su artculo 5 se desamortizaron parcialmente los bienes eclesisticos autorizando su venta despus de 25 aos. Finalmente, la revolucin de 1861 asentada triunfante en el Gobierno, decret la desamortizacin definitiva en el mes de septiembre, mediante el procedimiento de expropiar los bienes de la Iglesia. La existencia de los bienes de manos muertas llev a incluir en la Constitucin de 1.886 la prohibicin de impedir la libre enajenacin de cualquier bien, norma que result innecesaria en los tiempos modernos, ms aun cuando hay algunos bienes de inters pblico (como los parques naturales) que legalmente no pueden venderse, por lo cual la reforma de 1.991 elimin esa prohibicin. Pero la referencia histrica no carece de inters ya que tuvo consecuencias durante muchsimos aos. Hasta el concordato celebrado con la Santa Sede el 31 de diciembre de 1887 en el cual se acept la expropiacin de los bienes de manos muertas como un hecho cumplido por parte de la Iglesia Catlica y el Gobierno reconoci a cambio unos auxilios compensatorios, las relaciones polticas sociales y econmicas del pas giraron entorno al conflicto Iglesia Estado. Hoy en da han desaparecido las compensaciones por la expropiacin y las relaciones Iglesia Estado se rigen en plan de igualdad y respeto mutuo.

XLI.

1.11. LOS RESGUARDOS INDIGENAS

En Amrica las relaciones de propiedad de la tierra surgieron de un acto de poder: la reivindicacin de los ttulos de dominio en cabeza del Rey de Espaa como consecuencia del descubrimiento y la conquista, justificada esta ltima por la autoridad de la Bula de arbitraje expedida por el Papa Alejandro VI para resolver el problema de las rutas martimas entre Portugal y Espaa (1493), ratificada por las partes en el tratado de Tordesillas (1494). Partiendo de ese derecho, el Rey concedi capitulaciones a favor de sus sbditos mediante las cuales hizo cesin graciosa de territorios determinados. Por ese mismo derecho cre diversas figuras de administracin de los naturales conquistados y sus tierras, en forma de encomienda y resguardos. A partir de 1595, con base en una Real Cdula expedida por Felipe II en 1593, se orden la composicin de las tierras reales, es decir, su legalizacin a favor de los tenedores y la defensa de los resguardos que eran tierras comunales de los indios, intocables por los conquistadores. En el siglo XVIII la presin de los criollos sobre las tierras de los resguardos indgenas, que no podan venderse, se obvi mediante el sistema de arrendamiento, el cual, complementado por el abandono de la tierra, los puso a punto de desaparecer. El Libertador Simn Bolvar, tratando de proteger a los nativos, expidi un Decreto en 1820 que ordenaba reintegrar las tierras de resguardos a los indgenas e inclua algunas medidas de proteccin que impedan enajenarlos. Pero a mediados del siglo se autoriz a las asambleas de los Estados Federales a disponer de algunos resguardos136 y en 1850 se autoriz a los indios a enajenarlas libremente. A principios del siglo XX eran muy 136  Ley de junio 3 de 1848.

pocos los resguardos existentes. Su regulacin se hizo mediante la ley 89 de 1.980. En general la poltica gubernamental frente a los indgenas fue de asimilacin cultural como se desprende del texto del Plan Nacional Indigenista aprobado en 1967, que pretenda, entre otras cosas, la eliminacin total de los resguardos. Pero esta situacin cambi radicalmente a partir de la Constitucin de 1991, que en su artculo 7 reconoci expresamente el derecho de los naturales a su cultura y diversidad tnica, con lo cual el plan indigenista qued abrogado.

XLII. XLIII.

SITUACIN ACTUAL

Hoy se estima que existen 567 resguardos, con una extensin aproximada de 36.500.416 hectreas, que albergan a una poblacin cercana a 800.271 personas repartidas en 67.503 familias, distribuidos as: 88 en la regin amaznica. 104 en la regin central, 31 resguardos en la zona norte y 106 resguardos en la Orinoqua. Los resguardos se regularon por la ley 160 de 1.994 y su decreto reglamentario 2164 de 1.995 en los siguientes trminos:

XLIV. XLV.

NATURALEZA JURDICA:

Los resguardos indgenas son territorios de propiedad colectiva de las comunidades indgenas en favor de las cuales se constituyen y tienen el carcter de inalienables, imprescriptibles e inembargables. Son adems una institucin legal y sociopoltica de carcter especial, conformada por una o ms comunidades indgenas, que con un ttulo de propiedad colectiva que goza de las garantas de la propiedad privada, poseen su territorio y se rigen para el manejo de ste y su vida interna por una organizacin autnoma amparada por el fuero indgena y su sistema normativo propio.

Los terrenos que constituyen el resguardo no pueden enajenarse, ni arrendarse ni hipotecarse por cuenta de los integrantes de la comunidad indgena del resguardo.

XLVI. XLVII.

MANEJO Y ADMINISTRACIN

Las reas que se constituyan con el carcter de resguardo indgena sern manejadas y administradas por los respectivos cabildos o autoridades tradicionales de las comunidades, de acuerdo con sus usos y costumbres, la legislacin especial referida a la materia y a las normas que sobre este particular se adopten por aquellas. Cuando las comunidades acostumbren producir en parcelas familiares y hagan asignaciones de solares para tal efecto, el cabildo o la autoridad tradicional elaborar un cuadro de las asignaciones que se hayan hecho o hicieren entre las familias de la parcialidad.

XLVIII. XLIX.

SERVIDUMBRES CONSTRUCCIN DE OBRAS PBLICAS

LEGALES

Los resguardos indgenas estn sometidos a las servidumbres establecidas por las leyes vigentes. Pero la construccin de obras de infraestructura de inters nacional o regional, slo puede hacerse previa concertacin con las autoridades de la comunidad y la expedicin de la licencia ambiental, cuando esta se requiera, determinando la indemnizacin, contraprestacin, beneficio o participacin correspondiente. En todos los casos se elaborar un reglamento intercultural de uso en concertacin con la comunidad y con la participacin del Ministerio del Interior. AGUAS DE USO PBLICO La constitucin, ampliacin y reestructuracin de un resguardo indgena no modifica el rgimen vigente sobre aguas de uso pblico.

OBLIGACIONES CONSTITUCIONALES Y LEGALES. Las personas que habitan dentro de los resguardos quedan sujetas al rgimen legal Colombiano, salvo en lo relativo a la Jurisdiccin especial consagrada a su favor por el artculo 246 de la constitucin poltica que se reconoce en cuanto no sea contraria a la propia constitucin y las leyes nacionales, y al respeto por sus tradiciones culturales. La propiedad colectiva est sujeta al cumplimiento de la funcin social y ecolgica de la propiedad y la preservacin del medio ambiente conforme a los usos, costumbres y cultura de la comunidad.137. 137 

Ley 160 Captulo XIV Resguardos indgenas

85. El Instituto estudiar las necesidades de tierras, de las comunidades indgenas, para el efecto de dotarlas de las superficies indispensables que faciliten su adecuado asentamiento y desarrollo, y adems llevar a cabo el estudio de los ttulos que aquellas presenten con el fin de establecer la existencia legal de los resguardos. Con tal objeto constituir o ampliar resguardos de tierras y proceder al saneamiento de aquellos que estuvieren ocupados por personas que no pertenezcan a la respectiva parcialidad. As mismo, reestructurar y ampliar los resguardos de origen colonial previa clarificacin sobre la vigencia legal de los respectivos ttulos, con las tierras posedas por los miembros de la parcialidad a ttulo individual o colectivo, y los predios adquiridos o donados en favor de la comunidad por el INCODER u otras entidades. 1o. Los predios y mejoras que se adquieran para la ejecucin de los programas de constitucin, reestructuracin, ampliacin y saneamiento de resguardos y dotacin de tierras a las Comunidades Indgenas, sern entregados a ttulo gratuito a los Cabildos o autoridades tradicionales de aqullas para que, de conformidad con las normas que las rigen, las administren y distribuyan de manera equitativa entre todas las familias que las conforman. 2o. El Cabildo o la autoridad tradicional elaborar un cuadro de las asignaciones de solares del resguardo que se hayan hecho o hicieren entre las familias de la parcialidad, las cuales podrn ser objeto de revisin y reglamentacin por parte del INCORA, con el fin de lograr la distribucin equitativa de las tierras. 3o. Los programas de ampliacin, reestructuracin o saneamiento de los resguardos indgenas, estarn dirigidos a facilitar el cumplimiento de la funcin social y ecolgica de la propiedad por parte de las comunidades, conforme a sus usos o costumbres, a la preservacin del grupo tnico y al mejoramiento de la calidad de vida de sus integrantes. El INCODER verificar y certificar el cumplimiento de la funcin social de la propiedad en los resguardos y el Ministerio del Medio Ambiente lo relacionado con la funcin ecolgica que le es inherente, de conformidad con lo previsto en el artculo 58 de la Constitucin Poltica, la Ley 99 de 1993 y dems disposiciones concordantes, en concertacin con los cabildos o autoridades tradicionales de las comunidades indgenas. 4o. Dentro de los tres (3) aos siguientes a la expedicin de esta Ley, el INCODER proceder a sanear los resguardos indgenas que se hubieren constituido en las Zonas de

Las relaciones del Estado con las comunidades indgenas se organizan a travs de la oficina de asuntos indgenas del ministerio de Gobierno138.

Reserva Forestal de la Amazona y del Pacfico. La titulacin de estas tierras deber adelantarse con arreglo a las normas sobre explotacin previstas en el Cdigo Nacional de Recursos Naturales Renovables y de Proteccin al Medio Ambiente, o las que establezca la autoridad competente sobre la materia. 5o. Los terrenos baldos determinados por el INCODER con el carcter de reservas indgenas, constituyen tierras comunales de grupos tnicos para los fines previstos en el artculo 63 de la Constitucin Poltica y la Ley 21 de 1991. 6o. Los territorios tradicionalmente utilizados por pueblos indgenas nmadas, seminmadas o agricultores itinerantes para la caza, recoleccin u horticultura, que se hallaren situados en zonas de reserva forestal a la vigencia de esta Ley, slo podrn destinarse a la constitucin de resguardos indgenas, pero la ocupacin y aprovechamiento debern someterse adems, a las prescripciones que establezca el Ministerio del Medio Ambiente y las disposiciones vigentes sobre recursos naturales renovables. 86. El Instituto Colombiano de la Reforma Agraria participar en las diligencias necesarias para la delimitacin que el Gobierno Nacional haga de las Entidades Territoriales Indgenas, de conformidad con lo sealado para tal efecto en el artculo 329 de la Constitucin Poltica y lo dispuesto en la Ley Orgnica de Ordena-miento Territorial. 87. Las tierras constituidas con el carcter legal de resguardo indgena quedan sujetas al cumplimiento de la funcin social y ecolgica de la propiedad, conforme a los usos, costumbres y cultura de sus integrantes.

Decreto 2.164 de 1.995

138
 Ley 52 de 1.990 Artculo 17.- Son funciones de la Direccin General de Asuntos Indgenas las siguientes: Definir y someter a la aprobacin del Ministro de Gobierno para su adopcin por parte del Gobierno Nacional, la poltica en materia indigenista, previa concertacin con las comunidades indgenas y dems agencias pblicas y privadas del sector ;a .Promover acciones, tanto de parte del Ministerio, como de las dems agencias del Estado para que las comunidades indgenas del pas sean entidades atendidas debidamente por los programas de accin del Gobierno Nacional y tenidos en cuenta en los presupuestos de las diferentes dependencias que guarden relacin con programas de la comunidad indgena, as como evaluar la implementacin de dichas polticas; b. Coordinar las acciones que presten las distintas entidades pblicas, privadas y extranjeras en desarrollo de programas indigenistas y prestar el apoyo al desarrollo autogestionario de dichas comunidades; c .Ejercer la representacin legal ante las autoridades del estado de

L. 1.12.

RESERVAS NATURALES DE LA SOCIEDAD CIVIL

Las RESERVAS NATURALES DE LA SOCIEDAD CIVIL139 son inmuebles de propiedad particular en los cuales existen ecosistemas naturales 140 que manejados bajo el principio de sustentabilidad en el uso de los recursos naturales141 permiten la generacin de bienes y servicios ambientales a travs de los siguientes usos:
los miembros de las comunidades indgenas en defensa de su integridad, el respeto de su identidad y autonoma cultural; d .Velar por el cumplimiento de la legislacin nacional y de las recomendaciones adoptadas por el Gobierno Nacional de organismos internacionales referentes a la poblacin indgena del pas; e. Velar por la integridad de los territorios indgenas, y promover la constitucin, ampliacin y saneamiento de los resguardos;.Fortalecer el sentido de solidaridad interno indgena brindando apoyo a sus organizaciones y autoridades tradicionales .g. Pargrafo 1.- Para el mejor cumplimiento de estas funciones podrn constituirse comits con otras agencias del Estado tendientes a lograr la ms efectiva coordinacin para el cumplimiento de los programas. Pargrafo 2.- A nivel regional funcionarn comisiones segn lo determine el Gobierno Nacional, para atender los programas de la Direccin General de Asuntos Indgenas

139  Ley 99 de 1.993 articulo 110

140  Decreto 1.996 de 1.999 articulo 1

Denomnase Reserva Natural de la Sociedad Civil la parte o el todo del rea de un inmueble que conserve una muestra de un ecosistema natural y sea manejado bajo los principios de la sustentabilidad en el uso de los recursos naturales. Se excluyen las reas en que se exploten industrialmente recursos maderables, admitindose slo la explotacin maderera de uso domstico y siempre dentro de parmetros de sustentabilidad . DECRETO 2372 DE 2.010 Artculo 17. RESERVA NATURAL DE LA SOCIEDAD CIVIL. Parte o todo del rea de un inmueble que conserve una muestra de un ecosistema natural y sea manejado bajo los principios de sustentabilidad en el uso de los recursos naturales y que por la voluntad de su propietario se destina para su uso sostenible, preservacin o

Actividades que conduzcan a la conservacin, preservacin, regeneracin y restauracin de los ecosistemas entre las que se encuentran el aislamiento, la proteccin, el control y la revegetalizacin o enriquecimiento con especies nativas. Acciones que conduzcan a la conservacin, preservacin y recuperacin de poblaciones de fauna nativa. El aprovechamiento maderero domstico y aprovechamiento sostenible de recursos no maderables. Educacin ambiental. el

restauracin con vocacin de largo plazo. Corresponde a la iniciativa del propietario del predio, de manera libre, voluntaria y autnoma, destinar la totalidad o parte de su inmueble como reserva natural de la sociedad civil.

141 .Decreto 1.996 de 1.999

articulo 2 Las Reservas Naturales de la Sociedad Civil tendrn como objetivo el manejo integrado bajo criterios de sustentabilidad que garantice la conservacin, preservacin, regeneracin o restauracin de los ecosistemas naturales contenidos en ellas y que permita la generacin de bienes y servicios ambientales

Recreacin y ecoturismo. Investigacin bsica y aplicada. Formacin y capacitacin tcnica y profesional en disciplinas relacionadas con el medio ambiente, la produccin agropecuaria sustentable y el desarrollo regional. Produccin o generacin de bienes y servicios ambientales directos a la Reserva e indirectos al rea de influencia de la misma. Construccin de tejido social, la extensin y la organizacin comunitaria. Habitacin permanente.

La afectacin de un predio a una reserva natural de la sociedad civil corresponde exclusivamente a su propietario, mediante solicitud de inscripcin del predio ante el Ministerio del Medio ambiente142 del cual surge un registro 142  Decreto 1.996 de 1.999

ARTCULO 6. La solicitud de registro de una Reserva Natural de la Sociedad Civil deber presentarse ante el Ministerio del Medio Ambiente, directamente o por intermedio de una organizacin sin nimo de lucro, y deber contener:

1. 2. 3. 4. 5.

Nombre o razn social del solicitante y direccin para notificaciones. Domicilio y nacionalidad. Nombre, ubicacin, linderos y extensin del inmueble y del rea que se registrar como Reserva Natural de la Sociedad Civil. Ubicacin geogrfica del predio en plancha catastral o en plancha individual referenciada con coordenadas planas. En su defecto, delimitacin del predio en una plancha base topogrfica. Zonificacin y descripcin de los usos y actividades a los cuales se destinar la Reserva Natural de la Sociedad Civil y localizacin en el plano.

nico como reserva natural 143. La Sala de Consulta del Consejo de Estado ha dicho que la constitucin de una reserva natural es un gravamen que debe ser registrado en la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos144.

6. 7. 8.

Breve resea descriptiva sobre las caractersticas del ecosistema natural y su importancia estratgica para la zona. Manifestar si, como propietario, tiene la posesin real y efectiva sobre el bien inmueble. Copia del certificado de libertad y tradicin del predio a registrar, con una expedicin no mayor a treinta (30) das hbiles contados a partir de la presentacin de la solicitud.

ARTCULO 7. Procedimiento. Recibida la solicitud, el Ministerio del Medio Ambiente evaluar la documentacin aportada y registrar la reserva en el trmino de treinta (30) das hbiles, contados a partir de la fecha de recibo. Cuando la solicitud no se acompae de los documentos e informaciones sealados en el artculo anterior, en el acto de recibo se le indicarn al solicitante los que falten. Si insiste en que se radique, se le recibir la solicitud dejando constancia expresa de las observaciones que le fueron hechas. Si la informacin o documentos que proporcione el interesado no son suficientes para decidir, se le requerir por una sola vez el aporte de lo que haga falta y se suspender el trmino. Si pasados dos (2) meses contados a partir del requerimiento estos no se han aportado, se entender que ha desistido de la solicitud de registro y se proceder a su archivo. El Ministerio del Medio Ambiente enviar aviso del inicio del trmite para el registro de una Reserva Natural de la Sociedad Civil, a las Alcaldas y a las Corporaciones Autnomas Regionales o de Desarrollo Sostenible con jurisdiccin en el rea. Dichos avisos sern colocados en sitio visible en las Secretaras respectivas durante el trmino de diez (10) das hbiles.

El Ministerio del Medio Ambiente podr realizar la visita o solicitar a la autoridad ambiental con jurisdiccin en la zona, la informacin necesaria para verificar la importancia de la muestra del ecosistema natural y la sustentabilidad de los procesos de produccin y aprovechamiento llevados a cabo en el predio que se pretende registrar como reserva. Como resultado de la visita se producir un informe.

De la afectacin de un predio como reserva natural de la sociedad civil surgen los siguientes derechos para el propietario: El de participar en los procesos de planeacin de programas de desarrollo.

143  ARTCULO 8. El Ministerio del Medio Ambiente registrar las Reservas Naturales de la

Sociedad Civil, mediante acto administrativo motivado que deber contener la siguiente informacin:

1. 2. 3. 4. 5. 6.

Nombre de la persona natural o jurdica propietaria del rea o del inmueble registrado y su identificacin. Direccin para notificaciones. Nombre de la reserva. rea y ubicacin del predio registrado y de la zona destinada a reserva, si sta se constituye sobre parte de un inmueble. Zonificacin, usos y actividades a los cuales se destinar la Reserva Natural de la Sociedad Civil. Ordenar el envo de copias al Departamento Nacional de Planeacin, al Gobernador, al Alcalde y a la autoridad ambiental con jurisdiccin en el predio registrado.

PARGRAFO. A partir de la ejecutoria del acto administrativo por el cual se registra, el titular de la Reserva podr ejercer los derechos que la ley confiere a las Reservas Naturales de la Sociedad Civil.

ARTCULO 9. Oposiciones. En el evento que un tercero se oponga al registro de la Reserva Natural de la Sociedad Civil, alegando derecho de dominio o posesin sobre el respectivo inmueble, se suspender dicho trmite o el registro otorgado, hasta tanto la autoridad competente resuelva el conflicto mediante providencia definitiva, debidamente ejecutoriada.

ARTCULO 10. Negacin del registro. El Ministerio del Medio Ambiente podr negar el registro de las Reservas Naturales de la Sociedad Civil, mediante acto administrativo motivado, cuando no se renan los requisitos sealados en la ley o en el presente reglamento, y si como resultado de la visita al predio, la autoridad ambiental determine que la parte o el todo del inmueble destinado a la reserva, no rene las condiciones definidas en el artculo 1 de presente decreto.

El de ser consultado para pblicas que las afecten145.

ejecucin de inversiones

El de obtener los incentivos que cree la ley para los propietarios de las reservas naturales, Y el de participar en los procesos de planeacin que se vayan a ejecutar en el rea de influencia de la reserva para lo cual deben ser citados previamente
Contra este acto administrativo proceder nicamente el recurso de reposicin.

144  C. de Est., Sala de Consulta N 1043 de 1997

145  Decreto

1.996 de 1.999 ARTCULO 13. Consentimiento previo. La ejecucin de inversiones por parte del Estado que requieran licencia ambiental y que afecten una o varias Reservas Naturales de la Sociedad Civil debidamente registradas, requerir del previo consentimiento de los titulares de las mismas. Para tal efecto, se surtir el siguiente procedimiento:

1. 2.

Quien pretenda adelantar un proyecto de inversin pblica que requiera licencia ambiental deber solicitar informacin al Ministerio del Medio Ambiente acerca de las Reservas Naturales de la Sociedad Civil registradas en el rea de ejecucin del mismo. El ejecutor de la inversin deber notificar personalmente al titular o titulares de las reservas registradas. Dicha notificacin deber contener: del proyecto a ejecutar y su importancia para la regin, con copia del Estudio de Impacto Ambiental si ya se ha elaborado.

a) Descripcin

b) Monto de la inversin y trmino de ejecucin.

Y los siguientes deberes146 Cumplir con especial diligencia las normas sobre proteccin, conservacin ambiental y manejo de los recursos naturales. Adoptar las medidas preventivas y/o suspender las actividades y usos previstos en caso de que generen riesgo potencial o impactos negativos al ecosistema natural. Informar al Ministerio del Medio Ambiente y a la autoridad ambiental correspondiente acerca de la alteracin del c)
Solicitud de manifestar el consentimiento previo ante la autoridad ambiental respectiva dentro del trmino de un (1) mes contado a partir de la notificacin. En caso de afectarse varias reservas, este consentimiento se manifestar en audiencia pblica que ser convocada de oficio por la autoridad respectiva y en la que podrn participar los interesados, la comunidad y el dueo del proyecto, bajo la coordinacin de la autoridad ambiental competente. El titular de la reserva podr manifestar su consentimiento por escrito y en caso de no pronunciarse dentro del trmino establecido se entender su consentimiento tcito. En aquellos casos que no exista consentimiento, el titular de la reserva deber manifestarlo por escrito dentro del trmino sealado o en la respectiva audiencia, argumentando los motivos que le asisten para impedir que se deteriore el entorno protegido. En todos los casos, la Autoridad Ambiental tomar la decisin respecto al otorgamiento de la licencia conforme a la constitucin y a la ley.

3. 4. 5.

146  Decreto 1.996 de 1.999 articulo 15

ecosistema natural por fuerza mayor o caso fortuito o por el hecho de un tercero, dentro de los quince (15) das siguientes al evento. Informar al Ministerio del Medio Ambiente acerca de los actos de disposicin, enajenacin o limitacin al dominio que efecte sobre el inmueble, dentro de los treinta (30) das siguientes a la celebracin de cualquiera de stos actos. El registro de un inmueble como reserva civil puede ser modificado cuando cambien las condiciones bajo las cuales se afect, o cancelado en los siguientes casos Voluntariamente por el titular de la reserva. Por desaparecimiento natural, artificial o provocado del ecosistema que se buscaba proteger. 3. Por incumplimiento del titular de la reserva de las obligaciones contenidas en el artculo 15 de este decreto o de las normas sobre proteccin ambiental o sobre manejo y aprovechamiento de los recursos naturales renovables.
1. 2.

4. Como consecuencia de una decisin judicial.

LI.

1.13. SISTEMA NACIONAL DE AREAS PROTEGIDAS Y PARQUES NATURALES

El pas ha adherido a diversos convenios multilaterales de conservacin del medio ambiente147 y para dar cumplimiento a sus compromisos de conservacin de la naturaleza ha creado el SISTEMA NACIONAL DE REAS PROTEGIDAS, definido como el conjunto de las reas protegidas, los actores sociales e institucionales y las estrategias e instrumentos de gestin que las articulan, que contribuyen como un todo al cumplimiento de los objetivos generales de conservacin del pas 148, mediante el cual se 147  Por ejemplo el Convenio de Diversidad Biolgica aprobado mediante Ley 165 de 1994. Tratado de cooperacion amaznica aprobado mediante ley 74 de 1.979; tratado de Washingon sobre comercio internacional de especies de fauna y flora salvajes en vas de extincin aprobado por ley 17 de 1.981, etc. Etc.

148  Las areas protegidas estn reglamentadas por el decreto 2372 de 2.010

busca asegurar la continuidad de los procesos ecolgicos y evolutivos naturales para mantener la diversidad biolgica, Garantizar la oferta de bienes y servicios ambientales esenciales para el bienestar humano. Y Garantizar la permanencia del medio natural, o de algunos de sus componentes, como fundamento para el mantenimiento de la diversidad cultural del pas y de la valoracin social de la naturaleza.

LII.

OBJETO DE LAS REAS PROTEGIDAS

Como acciones concretas el sistema nacional de reas protegidas pretende: Preservar y restaurar la condicin natural de espacios que representen los ecosistemas del pas o combinaciones caractersticas de ellos. Preservar las poblaciones y los hbitats necesarios para la sobrevivencia de las especies o conjuntos de especies silvestres que presentan condiciones particulares de especial inters para la conservacin de la biodiversidad, con nfasis en aquellas de distribucin restringida. Conservar la capacidad productiva de ecosistemas naturales o de aquellos en proceso de restablecimiento de su estado natural, as como la viabilidad de las poblaciones de especies silvestres, de manera que se garantice una oferta y aprovechamiento sostenible de los recursos biolgicos.

Mantener las coberturas naturales y aquellas en proceso de restablecimiento de su estado natural, as como las condiciones ambientales necesarias para regular la oferta de bienes y servicios ambientales. Conservar reas que contengan manifestaciones de especies silvestres, agua, gea, o combinaciones de stas, que se constituyen en espacios nicos, raros o de atractivo escnico especial, debido a su significacin cientfica, emblemtica o que conlleven significados tradicionales especiales para las culturas del pas. Proveer espacios naturales o aquellos en proceso de restablecimiento de su estado natural, aptos para el deleite, la recreacin, la educacin, el mejoramiento de la calidad ambiental y la valoracin social de la naturaleza. Conservar espacios naturales asociados a elementos de cultura material o inmaterial de grupos tnicos. La coordinacin y el manejo de las reas protegidas nacionales le corresponde a la Unidad Administrativa Especial del Sistema de Parques Nacionales Naturales (dependiente del ministerio de ambiente, vivienda y desarrollo) para lo cual debe proponer al ministerio los proyectos, normas y procedimientos, y coordinar con las dems autoridades ambientales, las entidades territoriales, las autoridades y representantes de los grupos tnicos, las organizaciones no gubernamentales y comunitarias, y los particulares, las estrategias para la conformacin, desarrollo, funcionamiento y consolidacin de este Sistema. Para su manejo y administracin deben ser calificadas de acuerdo con los objetivos como zonas de preservacin, de restauracin

. Cuando por cualquier motivo la intangibilidad no sea condicin suficiente para el logro de los objetivos de conservacin, esta zona debe catalogarse como de restauracin o de uso sostenible149.

149  Decreto

2372 de 2.010 articulo 34 Zona de preservacin. Es un espacio donde el manejo est dirigido ante todo a evitar su alteracin, degradacin o transformacin por la actividad humana. Un rea protegida puede contener una o varias zonas de preservacin, las cuales se mantienen como intangibles para el logro de los objetivos de conservacin. Zona de restauracin. Es un espacio dirigido al restablecimiento parcial o total a un estado anterior, de la composicin, estructura y funcin de la diversidad biolgica. En las zonas de restauracin se pueden llevar a cabo procesos inducidos por acciones humanas, encaminados al cumplimiento de los objetivos de conservacin del rea protegida. Un rea protegida puede tener una o ms zonas de restauracin, las cuales son transitorias hasta que se alcance el estado de conservacin deseado y conforme los objetivos de conservacin del rea, caso en el cual se denominar de acuerdo con la zona que corresponda a la nueva situacin. Ser el administrador del rea protegida quien definir y pondr en marcha las acciones necesarias para el mantenimiento de la zona restaurada. Zona de uso sostenible: Incluye los espacios para adelantar actividades productivas y extractivas compatibles con el objetivo de conservacin del rea protegida. Contiene las siguientes subzonas: a) Subzona para el aprovechamiento sostenible. Son espacios definidos con el fin de aprovechar en forma sostenible la biodiversidad contribuyendo a su preservacin o restauracin. b) Subzona para el desarrollo: Son espacios donde se permiten actividades controladas, agrcolas, ganaderas, mineras, forestales, industriales, habitacionales no nucleadas con restricciones en la densidad de ocupacin y la construccin y ejecucin de proyectos de desarrollo, bajo un esquema compatible con los objetivos de conservacin del rea protegida. Zona general de uso pblico. Son aquellos espacios definidos en el plan de manejo con el fin de alcanzar objetivos particulares de gestin a travs de la educacin, la recreacin, el ecoturismo y el desarrollo de infraestructura de apoyo a la investigacin. Contiene las siguientes subzonas: a) Subzona para la recreacin. Es aquella porcin, en la que se permite el acceso a los visitantes a travs del desarrollo de una infraestructura mnima tal como senderos o miradores. b) Subzona de alta densidad de uso. Es aquella porcin, en la que se permite el desarrollo controlado de infraestructura mnima para el acojo de los visitantes y el desarrollo de facilidades de interpretacin.

LIII.

REAS PROTEGIDAS POR EL SINAP:

El sistema nacional de reas de proteccin comprende las siguientes categoras de predios: Los Parques Nacionales Naturales150

150  Decreto 2811 de 1.974 74 artculo 327 Se denomina sistema de parques Nacionales el conjunto de reas con valores excepcionales para el patrimonio Nacional que, en beneficio de los habitantes de la nacin y debido a sus caractersticas naturales, culturales o histricas, se reserva y declara comprendida en cualquiera de las categoras que adelante se enumeran.

Las Reservas Forestales Protectoras151 Los Parques Naturales Regionales152 Los Distritos de Manejo Integrado153 Los Distritos de Conservacin de Suelos154 Las reas de Recreacin155 Las Reservas Naturales de la Sociedad Civil 151  Decreto

2372 de 2010 Artculo 12. LAS RESERVAS FORESTALES PROTECTORAS. Espacio geogrfico en el que los ecosistemas de bosque mantienen su funcin, aunque su estructura y composicin haya sido modificada y los valores naturales asociados se ponen al alcance de la poblacin humana para destinarlos a su preservacin, uso sostenible, restauracin, conocimiento y disfrute. Esta zona de propiedad pblica o privada se reserva para destinarla al establecimiento o mantenimiento y utilizacin sostenible de los bosques y dems coberturas vegetales naturales. La reserva, delimitacin, alinderacin, declaracin y sustraccin de las Reservas Forestales que alberguen ecosistemas estratgicos en la escala nacional, corresponde al Ministerio de de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, en cuyo caso se denominarn Reservas Forestales Protectoras Nacionales. La administracin corresponde a las Corporaciones Autnomas Regionales de acuerdo con los lineamientos establecidos por el Ministerio. La reserva, delimitacin, alinderacin, declaracin, administracin y sustraccin de las Reservas Forestales que alberguen ecosistemas estratgicos en la escala regional, corresponde a las Corporaciones Autnomas Regionales, en cuyo caso se denominarn Reservas Forestales Protectoras Regionales. Pargrafo 1. El uso sostenible en esta categora, hace referencia a la obtencin de los frutos secundarios del bosque en lo relacionado con las actividades de aprovechamiento forestal. No obstante, el rgimen de usos deber estar en consonancia con la finalidad del rea protegida, donde deben prevalecer los valores naturales asociados al rea y en tal sentido, el desarrollo de actividades pblicas y privadas debern realizarse conforme a dicha finalidad y segn la regulacin que para el efecto expida el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial.

Pargrafo 2. Entindase por frutos secundarios del bosque los productos no maderables y los servicios generados por estos ecosistemas boscosos, entre ellos, las flores, los frutos, las fibras, las cortezas, las hojas, las semillas, las gomas, las resinas y los exudados.

LIV.

INCORPORACIN DE BIENES AL SISTEMA DE LAS REAS PROTEGIDAS Y REGISTRO

152  Decreto 2372 de 2.010

Artculo 13. PARQUE NATURAL REGIONAL. Espacio geogrfico en el que paisajes y ecosistemas estratgicos en la escala regional, mantienen la estructura, composicin y funcin, as como los procesos ecolgicos y evolutivos que los Sustentan y cuyos valores naturales y culturales asociados se ponen al alcance de la poblacin humana para destinarlas a su preservacin, restauracin, conocimiento y disfrute. La reserva, delimitacin, alinderacin, declaracin y administracin de los Parques Naturales Regionales corresponde a las Corporaciones Autnomas Regionales, a travs de sus Consejos Directivos.

153  Ibidem. Artculo 14. DISTRITOS DE MANEJO INTEGRADO. Espacio geogrfico, en el

que los paisajes y ecosistemas mantienen su composicin y funcin, aunque su estructura haya sido modificada y cuyos valores naturales y culturales asociados se ponen al alcance de la poblacin humana para destinarlos a su uso sostenible, preservacin, restauracin, conocimiento y disfrute. De conformidad con lo dispuesto en el artculo 6 numerales 10 y 11 del Decreto Ley 216 de 2003, la declaracin que comprende la reserva y administracin, as como la delimitacin, alinderacin, y sustraccin de los Distritos de Manejo Integrado que alberguen paisajes y ecosistemas estratgicos en la escala

La declaracin de un territorio como rea protegida corresponde al Ministerio de ambiente vivienda y desarrollo si comprende la jurisdiccin de varias corporaciones autnomas regionales, o a estas cuando estn nicamente bajo su jurisdiccin156 previo concepto favorable de la Academia Colombiana de Ciencias exactas Fsicas y Naturales en el primer caso, y de los Institutos de Investigacin adscritos y vinculados al Ministerio de 154  Ibid.

Artculo 16. DISTRITOS DE CONSERVACIN DE SUELOS. Espacio geogrfico cuyos ecosistemas estratgicos en la escala regional, mantienen su funcin, aunque su estructura y composicin hayan sido modificadas y aportan esencialmente a la generacin de bienes y servicios ambientales, cuyos valores naturales y culturales asociados se ponen al alcance de la poblacin humana para destinarlos a su restauracin, uso sostenible, preservacin, conocimiento y disfrute. Esta rea se delimita para someterla a un manejo especial orientado a la recuperacin de suelos alterados o degradados o la prevencin de fenmenos que causen alteracin o degradacin en reas especialmente vulnerables por sus condiciones fsicas o climticas o por la clase de utilidad que en ellas se desarrolla. La reserva, delimitacin, alinderacin, declaracin, administracin y sustraccin corresponde a las Corporaciones Autnomas Regionales, mediante acuerdo del respectivo Consejo Directivo.

155  Decreto 2372 de 2.010

Artculo 15. REAS DE RECREACIN. Espacio geogrfico en los que los paisajes y ecosistemas estratgicos en la escala regional, mantienen la funcin, aunque su estructura y composicin hayan sido modificadas, con un potencial significativo de recuperacin y cuyos valores naturales y culturales asociados, se ponen al alcance de la poblacin humana para destinarlos a su restauracin, uso sostenible, conocimiento y disfrute. La reserva, delimitacin, alinderacin, declaracin, administracin y sustraccin, corresponde a las Corporaciones Autnomas Regionales a travs de sus Consejos Directivos.

Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, atendiendo a la especialidad de las competencias asignadas por la Ley. La solicitud de concepto deber acompaarse de un documento sntesis, en el que se expongan las razones por las cuales se considera pertinente declarar el rea, y el procedimiento deber ser reglamentado por el ministerio..

156  Artculo

38. CRITERIOS PARA LA DESIGNACIN DE REAS PROTEGIDAS. La declaratoria de reas protegidas se har con base en estudios tcnicos, sociales y ambientales, en los cuales se aplicarn como mnimo los siguientes criterios: Criterios biofsicos: a. Representatividad: Que el rea propuesta incluya niveles de la biodiversidad no representados o insuficientemente representados en el sistema de reas protegidas, de acuerdo a las metas de conservacin definidas. b. Irremplazabilidad: Que considere muestras nicas o poco comunes y remanentes de tipos de ecosistemas, que por causas debidas a procesos de trasformacin o por su singularidad, no se repiten dentro de unidades espaciales de anlisis de carcter superior como biomas o unidades biogeogrficas. c. Integridad ecolgica: Que el rea propuesta permita mantener la integridad ecolgica, garantizando la dinmica natural de cambio de los atributos que caracterizan su biodiversidad. d. Grado de amenaza: Que el rea propuesta proteja poblaciones de especies consideradas en alguna categora global o nacional de amenaza o que estn catalogadas en esta condicin a partir de un anlisis regional o local. Criterios socioeconmicos y culturales: a. Que contribuya al mantenimiento de zonas estratgicas de conservacin cultural; como un proceso activo para la pervivencia de los grupos tnicos reconocidos como culturas diferenciadas en el pas. b. Que incluya zonas histricas y culturales o sitios arqueolgicos asociados a objetivos de conservacin de biodiversidad, fundamentales para la preservacin del patrimonio cultural. c. Que consideren reas en las cuales sin haber ocupacin permanente, se utilicen los diferentes niveles de la biodiversidad de forma responsable, establecindose parcial o totalmente sistemas de produccin sostenible. d. Que incluya zonas que presten beneficios ambientales fundamentales para el bienestar de las comunidades humanas. e. Que la propiedad y tenencia de la tierra no se considere un elemento negativo frente a la posibilidad de alcanzar los objetivos de conservacin del rea protegida y exista la posibilidad de generar soluciones efectivas para no comprometer el diseo del rea protegida. f. Que logre aglutinar el trabajo y esfuerzo de actores sociales e institucionales, garantizando as la gobernabilidad sobre el rea protegida y la financiacin de las actividades necesarias para su manejo y administracin. Pargrafo.- El anlisis de estos criterios no es excluyente y deber atender a las particularidades que se presenten.

Una vez declarado un territorio como rea protegida debe inscribirse en el REGISTRO NICO DE REAS PROTEGIDAS que debe llevar el coordinador del SINAP dentro de una de las categoras legales157. Pero adems los actos administrativos mediante los cuales se afectan inmuebles como reas protegidas deben ser anotados en los folios de matricula inmobiliaria de este158

157  Artculo 26. SUPERPOSICIN DE CATEGORAS. No podrn superponerse categoras

de manejo de reas pblicas. Si a la entrada en vigencia del presente decreto se presenta superposicin de categoras de un rea protegida nacional con un rea regional, el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial y la Corporacin Autnoma Regional respectiva, debern dentro del ao siguiente, adelantar conjuntamente el proceso de recategorizacin para la designacin de la categora de manejo ms adecuada en los trminos del presente decreto, de tal forma que no se superpongan. De no surtirse este proceso, el coordinador del Sistema proceder a registrar la categora nacional. Cuando la superposicin se presente entre dos categoras regionales, la Corporacin Autnoma Regional deber adelantar el proceso de homologacin o recategorizacin para la designacin de la categora de manejo ms adecuada en los trminos del presente decreto, de tal forma que no se superpongan y ser sta la que se comunicar oficialmente al coordinador del sistema para proceder al registro. Cuando la superposicin se presente con un rea del Sistema de Parques Nacionales Naturales, la categora superpuesta se entender sustrada sin la necesidad de ningn trmite y slo se registrar oficialmente la categora del rea del Sistema de Parques Nacionales Naturales.

158  Artculo 32. PUBLICACIN E INSCRIPCIN EN EL REGISTRO DE INSTRUMENTOS

Ese registro se justifica en la medida que la incorporacin de un predio a un rea de proteccin es un verdadero gravamen o limitacin al derecho de propiedad que impone a su propietario obligaciones de hacer y de no hacer, de acuerdo con el tipo o categora de rea en la cual se clasifique159.

PBLICOS DE REAS PBLICAS. El acto administrativo mediante el cual se reserva, delimita, declara o sustrae un rea protegida pblica, por ser de carcter general, debe publicarse en el Diario Oficial e inscribirse en las Oficinas de Registro de Instrumentos Pblicos correspondientes, de conformidad con los cdigos creados para este fin por la Superintendencia de Notariado y Registro. La inscripcin citada, no tendr costo alguno.

159  Artculo 33. FUNCIN SOCIAL Y ECOLGICA DE LA PROPIEDAD Y LIMITACIN DE

USO. Cuando se trate de reas protegidas pblicas, su reserva, delimitacin, alinderacin, declaracin y manejo implican una limitacin al atributo del uso de los predios de propiedad pblica o privada sobre los cuales recae. Esa afectacin, conlleva la imposicin de ciertas restricciones o limitaciones al ejercicio del derecho de propiedad por su titular, o la imposicin de obligaciones de hacer o no hacer al propietario, acordes con esa finalidad y derivadas de la funcin ecolgica que le es propia, que varan en intensidad de acuerdo a la categora de manejo de que se trate, en los trminos del presente decreto. La limitacin al dominio en razn de la reserva, delimitacin, alinderacin, declaracin y manejo del rea respectiva, faculta a la administracin a intervenir los usos y actividades que se realizan en ellas, para evitar que se contraren los fines para los cuales se crean, sin perjuicio de los derechos adquiridos legtimamente dentro del marco legal y constitucional vigente. Igualmente, procede la imposicin de las servidumbres necesarias para alcanzar los objetivos de conservacin correspondientes en cada caso.

LV.

LVI.

SUSTRACCIN DE LAS REAS PROTEGIDAS

Las reas protegidas pueden modificarse cuando en ellas deba realizarse actividades no permitidas y para su ejercicio existan motivos de utilidad pblica160 160  Artculo 30. SUSTRACCIN DE REAS PROTEGIDAS. La conservacin y mejoramiento

del ambiente es de utilidad pblica e inters social. Cuando por otras razones de utilidad pblica e inters social se proyecten desarrollar usos y actividades no permitidas al interior de un rea protegida, atendiendo al rgimen legal de la categora de manejo, el interesado en el proyecto deber solicitar previamente la sustraccin del rea de inters ante la autoridad que la declar. En el evento que conforme a las normas que regulan cada rea protegida, no sea factible realizar la sustraccin del rea protegida, se proceder a manifestarlo mediante acto administrativo motivado rechazando la solicitud y procediendo a su archivo. La autoridad encargada de adelantar el trmite de sustraccin, para resolver la solicitud deber tener en cuenta al menos los siguientes criterios, los cuales debern ser analizados de forma integral y complementaria: a) Representatividad ecolgica: Que la zona a sustraer no incluya elementos de biodiversidad (paisajes, ecosistemas o comunidades), no representados o insuficientemente representados en el sistema nacional de reas protegidas, de acuerdo a las metas de conservacin definidas. b) Integridad ecolgica: Que la zona a sustraer no permita que se mantenga la integridad ecolgica del rea protegida o no garantice la dinmica natural de cambio de los atributos que caracterizan su biodiversidad. c) Irremplazabilidad: Que la zona a sustraer no considere muestras nicas o poco comunes y remanentes de tipos de ecosistemas. d) Representatividad de especies: Que la zona a sustraer no incluya el hbitat de especies consideradas en alguna categora global, nacional o regional de amenaza, conforme el mbito de gestin de la categora. e) Significado cultural: Que la zona a sustraer no incluya espacios naturales que contribuyan al mantenimiento de zonas estratgicas de conservacin cultural, como un proceso activo para la pervivencia de los grupos tnicos reconocidos como culturas diferenciadas en el pas. f) Beneficios ambientales: Que la sustraccin de la zona no limite la generacin de beneficios ambientales fundamentales para el bienestar y la calidad de vida de la poblacin humana. El acto administrativo que resuelva la solicitud de sustraccin, deber estar debidamente motivado en la descripcin del anlisis de los mencionados criterios. En caso de resolverse sustraer total o parcialmente el rea protegida, en el acto administrativo deber describirse claramente los lmites sobre los cuales recae dicha decisin administrativa. Lo aqu dispuesto, se aplica sin perjuicio de la necesidad de tramitar y obtener los permisos,

LVII.

USOS PERMITIDOS DENTRO LAS REAS PROTEGIDAS

Dentro de un territorio definido como rea protegida es posible realizar algunas actividades siempre y cuando no alteren la estructura, composicin y funcin de la biodiversidad caractersticos de cada categora y no contradigan sus objetivos de conservacin y estn especficamente autorizadas por la ley en los siguientes trminos: a) Usos de preservacin: Comprenden todas aquellas actividades de proteccin, regulacin, ordenamiento y control y vigilancia, dirigidas al mantenimiento de los atributos, composicin, estructura y funcin de la biodiversidad, evitando al mximo la intervencin humana y sus efectos. b) Usos de restauracin: Comprenden todas las actividades de recuperacin y rehabilitacin de ecosistemas; manejo,
concesiones, licencias y dems autorizaciones ambientales a que haya lugar. PARGRAFO.- Lo aqu dispuesto aplicar salvo para aquellas reas que la ley prohbe sustraer.

repoblacin, reintroduccin o trasplante de especies y enriquecimiento y manejo de hbitats, dirigidas a recuperar los atributos de la biodiversidad. c) Usos de Conocimiento: Comprenden todas las actividades de investigacin, monitoreo o educacin ambiental que aumentan la informacin, el conocimiento, el intercambio de saberes, la sensibilidad y conciencia frente a temas ambientales y la comprensin de los valores y funciones naturales, sociales y culturales de la biodiversidad. d) Uso sostenible: Comprenden todas las actividades de produccin, extraccin, construccin, adecuacin o mantenimiento de infraestructura, relacionadas con el aprovechamiento sostenible de la biodiversidad, as como las actividades agrcolas, ganaderas, mineras, forestales, industriales y los proyectos de desarrollo y habitacionales no nucleadas con restricciones en la densidad de ocupacin y construccin siempre y cuando no alteren los atributos de la biodiversidad previstos para cada categora. e) Usos de disfrute: Comprenden todas las actividades de recreacin y ecoturismo, incluyendo la construccin, adecuacin o mantenimiento de la infraestructura necesaria para su desarrollo, que no alteran los atributos de la biodiversidad previstos para cada categora. Pero el derecho al uso de los bienes est condicionado a permisos, concesiones y autorizaciones otorgados por la autoridad ambiental y, de ser el caso, al pago los derechos, tasas, contribuciones, y tarifas derivados del uso de los recursos naturales renovables de las reas, y de los dems bienes y servicios ambientales ofrecidos por stas. Y al PLAN DE MANEJO DE LAS REAS PROTEGIDAS que para cada una de las reas protegidas deber elaborar cada 5 aos la autoridad coordinadora

LVIII.

PARQUES NATURALES

En el conjunto de las reas protegidas es de especial importante el sistema nacional de parques naturales compuesto por el conjunto de las reas con valores excepcionales para el patrimonio nacional que en razn de sus caractersticas histricas, naturales o culturales han sido declarados como tales por la autoridad administrativa. Su finalidad principal es la preservacin de la fauna, la flora, los paisajes, las reliquias histricas, culturales y arqueolgicas, para contribuir a la preservacin del patrimonio comn de la humanidad. En Colombia existen 56 reas destinadas a parques naturales, que cubren aproximadamente 12.5 millones de hectreas equivalentes al 9.98% del rea terrestre y el 1.30% del rea marina del pas.

CLASIFICACIN DE LOS PARQUES NATURALES

Los parques naturales se clasifican en Parque Nacional: rea de extensin que permita su autorregulacin ecolgica y cuyos ecosistemas en general no han sido alterados sustancialmente por la explotacin u ocupacin humana, y donde las especies vegetales de animales, complejos geomorfolgicos y manifestaciones histricas o culturales tiene valor cientfico, educativo, esttico y recreativo Nacional y para su perpetuacin se somete a un rgimen adecuado de manejo; Reserva Natural: rea en la cual existen condiciones primitivas de flora, fauna y gea, y est destinada a la conservacin, investigacin y estudio de sus riquezas naturales; rea Natural nica: rea que, por poseer condiciones especiales de flora o gea es escenario natural raro; Santuario de flora: rea dedicada a preservar especies o comunidades vegetales para conservar recursos genticos de la flora Nacional;

Santuario de Fauna: rea dedicada a preservar especies o comunidades de animales silvestres, para conservar recursos genticos de la fauna Nacional; Va Parque: Faja de terreno con carretera, que posee bellezas panormicas singulares o valores naturales o culturales, conservada para fines de educacin y esparcimiento.

DEL USO161 Y ADMINISTRACIN DE LOS PARQUES NATURALES 161  Decreto

2811 de 1.974 Artculo 332.- Las actividades permitidas en las reas de sistemas de parques Nacionales debern realizarse de acuerdo con las siguientes definiciones: a. De conservacin : Son las actividades que contribuyen al mantenimiento de su estado propio los recursos naturales renovables y al de las bellezas panormicas y fomentan el equilibrio biolgico de los ecosistemas; b. De investigacin: Son las actividades que conducen al conocimiento de ecosistemas y de aspectos arqueolgicos y culturales, para aplicarlo al manejo y uso de los valores naturales e histricos del pas; c. De educacin: Son las actividades permitidas para ensear lo relativo al manejo, utilizacin y conservacin de valores existentes y las dirigidas a promover el conocimiento de las riquezas naturales e histricas del pas y de la necesidad de conservarlas; d. De recreacin: Son las actividades de esparcimiento permitidas a los visitantes de reas del sistema de parques Nacionales; e. De cultura: Son las actividades tendientes a promover el conocimiento de valores propios de una regin, y

f. De recuperacin y control: Son las actividades, estudios e investigaciones, para la restauracin total o parcial de un ecosistema o para acumulacin de elementos o materias que lo condicionan.

En los parques nacionales se permiten actividades de conservacin, de recuperacin y control, investigacin, educacin, recreacin y de cultura; En las reservas naturales, las de conservacin, investigacin y educacin; En las reas naturales nicas las de conservacin, investigacin y educacin; En los santuarios de flora y fauna, las de conservacin, de recuperacin y control, de investigacin y educacin, y En las educacin, vas parques, las de conservacin,

En todas las reas de parques naturales est prohibido de manera general: La introduccin y transplante de especies animales o vegetales exticas; El vertimiento, introduccin, distribucin, uso o abandono de sustancias txicas, o contaminantes que puedan perturbar los ecosistemas o causar daos en ellos; y La utilizacin de cualquier producto qumico de efectos residuales y de explosivos, salvo cuando los ltimos deban emplearse en obra autorizada

Cuando sea necesario incorporar tierras o mejoras de propiedad privada a un sistema de parques de propiedad pblica, es posible decretar su expropiacin.

2 ALGUNAS MODALIDADES DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA PRIVADA

LIX.

2.1.

EL TIEMPO COMPARTIDO

El negocio inmobiliario denominado time sharing o tiempo compartido es de utilizacin frecuente para los lugares vacacionales162 pero no es exclusivo de estos pues bien podra utilizarse para otro tipo de actividades como el bodegaje en la medida que no est prohibido. Mediante este sistema una propiedad es vendida a un grupo de personas que tienen el uso o disfrute de un bien por periodos determinados La multipropiedad constituida conforme a la ley no dar lugar al ejercicio de la accin divisoria y es compatible con el de propiedad horizontal. . EL TIEMPO COMPARTIDO TURSTICO El tiempo compartido turstico Independientemente de la denominacin que se le d a la forma de contratacin, es el sistema mediante el cual una persona natural o jurdica 162  El tiempo compartido turstico est regulado por la ley 300 y reglamentado por el decreto 1076 de 1.997

adquiere el derecho de utilizar, disfrutar y disponer de una unidad inmobiliaria turstica o recreacional por un perodo de tiempo en cada ao. Igualmente se considera como de tiempo compartido la modalidad denominada sistema de puntos para la utilizacin de perodos vacacionales de tiempo compartido y cualquiera otra clase de oferta para fines tursticos que tenga esa misma naturaleza.163. MODALIDADES DEL TIEMPO COMPARTIDO TURSTICO El tiempo compartido puede ser de carcter fijo, flotante o mixto. En el tiempo compartido de carcter fijo se utiliza y disfruta la misma unidad de alojamiento en el mismo perodo calendario del ao, como por ejemplo se tiene el derecho a usar el inmueble en el mes de julio de cada ao. En el de carcter flotante se utiliza una unidad inmobiliaria de determinadas caractersticas en un perodo determinado del ao que se acuerda dentro del contrato. El tiempo compartido de tipo mixto surge de la combinacin de las modalidades anteriores. El tiempo compartido turstico puede ser adems carcter real de carcter personal. de

163  Ley

300 ARTCULO 95. DEL SISTEMA DE TIEMPO COMPARTIDO TURSTICO. El sistema de tiempo compartido turstico es aquel mediante el cual una persona natural o jurdica adquiere, a travs de diversas modalidades, el derecho de utilizar, disfrutar y disponer, a perpetuidad o temporalmente, una unidad inmobiliaria turstica o recreacional por un perodo de tiempo en cada ao, normalmente una semana.

Es de carcter real cuando los usuarios adquieren sobre un bien inmueble derechos de multipropiedad es decir cuando el ttulo inmobiliario est expedido a nombre de todos. Es de carcter personal cuando los usuarios establecen relaciones jurdicas que generan un derecho personal que los faculta para ejercer su atribucin de utilizacin o disfrute del establecimiento sometido al rgimen de tiempo compartido turstico. Puede ser adems temporal o a perpetuidad. Cuando es temporal se denomina MULTIUSUFRUCTO 164 CONSTITUCIN DEL TIEMPO COMPARTIDO La constitucin del sistema de tiempo compartido puede hacerse por quien tenga la libre disposicin de un inmueble de dos maneras: Una, mediante una declaracin 164  Es de Multiusufructo. Modalidad del usufructo segn la cual el titular adquiere este derecho real sobre un inmueble sometido al rgimen de tiempo compartido turstico durante un perodo determinado o determinable del ao y a lo largo de un nmero de aos, que debern quedar sealados en el respectivo contrato y que no podr exceder el plazo mximo consagrado en el Cdigo Civil, correspondiendo la nuda propiedad al promotor o a un tercero.

unilateral elevada a escritura pblica, y Dos, mediante la constitucin de una fiducia mercantil irrevocable. El acto de constitucin y reforma del rgimen de tiempo compartido, cualquiera que sea la modalidad utilizada debe registrarse en la oficina de registro correspondiente al inmueble y contener las siguientes clusulas mnimas165: a) La descripcin del inmueble y su folio de matrcula inmobiliaria, bien que se trate de las unidades inmobiliarias o del globo de terreno en mayor extensin, con indicacin de los bienes, instalaciones y servicios comunes; b) Identificacin de las unidades inmobiliarias que se afectarn al tiempo compartido turstico, cuando se trate de establecimientos mixtos;

165  Ley 300

DEL SISTEMA DE TIEMPO COMPARTIDO.

ARTCULO 96. DEL DESARROLLO CONTRACTUAL DEL SISTEMA DE TIEMPO COMPARTIDO. El Sistema de Tiempo Compartido Turstico puede instrumentarse a travs de diversas modalidades contractuales de carcter real o personal, segn sea la naturaleza de los derechos adquiridos. Tratndose de derechos reales, debern observarse las formalidades que la Ley exija para la constitucin, modificacin, afectacin y transferencia de esta clase de derechos. ARTCULO 97. EXCEPCIONES A LA LEGISLACIN CIVIL. Cuando quiera que para la instrumentacin del Sistema de Tiempo Compartido se acuda al derecho real de dominio o propiedad no proceder la accin de divisin de la cosa comn prevista en el artculo 2334 del Cdigo Civil. Con el objeto de desarrollar el Sistema de Tiempo Compartido Turstico se permitir la constitucin de usufructos alternativos o sucesivos y de otra parte, el usufructo constituido para estos fines ser transmisible por causa de muerte. ARTCULO 99. DE LA APLICACIN DE LA NORMATIVIDAD TURSTICA. La presente Ley ser aplicable al Sistema de Tiempo Compartido Turstico en lo pertinente y siempre atendiendo a su carcter especial y autnomo.

c) En el caso de sistemas de tiempo compartido turstico relativos a semanas exclusivamente flotantes y de puntos, deber indicarse el nmero mximo de semanas por periodo o de programas de puntos o su equivalente, que se vayan a comercializar; d) El procedimiento para el clculo y recaudo de los gastos de administracin, conservacin y mantenimiento de cada unidad inmobiliaria y de los elementos de uso comn del establecimiento en rgimen de tiempo compartido turstico; e) El procedimiento establecido para la adicin de nuevas unidades inmobiliarias a un mismo establecimiento de tiempo compartido turstico, si est prevista, y la frmula para la determinacin o correccin de las cuotas anuales de mantenimiento a cargo del nmero total de titulares que se conforme despus de la incorporacin de aquellas unidades inmobiliarias. As mismo, si se prev la posibilidad de separar unidades inmobiliarias del establecimiento de tiempo compartido turstico, deber expresarse la forma o procedimiento en que ello se har y las medidas adoptadas para que en tal supuesto no se vean perjudicados los derechos de los usuarios; f) Descripcin de las instalaciones deportivas y de recreo con que cuenta el establecimiento en rgimen de tiempo compartido turstico, as como las que el promotor se comprometa a incorporar al mismo, con especificacin de los derechos que los usuarios tienen sobre ellas. Toda modificacin que se incorpore en el rgimen de tiempo compartido turstico ser elevada a escritura pblica o dar lugar a la modificacin del contrato de fiducia, Copia del acto de constitucin y su reglamento deben mantenerse a disposicin de cualquier persona interesada en la celebracin de un contrato de tiempo compartido turstico.

VIGILANCIA ESTATAL DEL TIEMPO COMPARTIDO TURSTICO Y PROTECCIN A LOS USUARIOS Para el sometimiento de un inmueble al rgimen de tiempo compartido turstico no se requiere de permiso o licencia previa, pero si para su comercializacin. Quien pretenda comercializar un sistema de tiempo compartido a cualquier ttulo, incluida la comercializacin de estas modalidades sobre bienes ubicados en el exterior, debe inscribirse previamente en el REGISTRO NACIONAL DE TURISMO ante la cual debe aportar el documento mediante el cual se somete el inmueble a tiempo compartido y otorgar las garantas exigidas de acuerdo con su modalidad. La obligacin de estar inscrito en el registro nacional de turismo cesa cuando se concluya la venta. Los compradores de derechos bajo el sistema de tiempo compartido tienen la proteccin que como consumidores otorga la ley 300 a los usuarios de servicios tursticos y adicionalmente tienen el derecho a retractarse unilateralmente del contrato dentro de los cinco das comunes siguientes a la firma de una promesa de compra de un tiempo compartido, siempre que no se hubiera disfrutado de los servicios contratados166 teniendo en cuenta que el promotor o comercializador podrn retener un

166  Decreto 1076 de 1.997 articulo 28

porcentaje de la suma recibida por concepto de gastos de acuerdo con el artculo 29 del decreto 1.076 de 1.997167. Quienes acten como promotores o vendedores de derechos sobre tiempos compartido deben portar 168 una credencial que los identifique como tales expedidas por el comercializador inscrito en el registro nacional de turismo,

167  Artculo 29. Descuentos cuando se ejerza el retracto. Cuando se ejerza el derecho de

retracto, el promotor podr descontar de la suma que deber devolver al titular por concepto de gastos efectuados por razn de la venta, los porcentajes que se indican a continuacin: 1. Cuando el promotor o el comercializador hubieren recibido como cuota inicial una suma superior al 30% del valor total del programa de tiempo compartido turstico objeto de negociacin, no podrn retener por concepto de gastos efectuados por la venta, ms del 20% del importe recibido a buena cuenta del precio del contrato de tiempo compartido turstico. 2. Cuando el promotor o el comercializador hubieren recibido como cuota inicial una suma superior al 15% e inferior al 30% del valor total del programa de tiempo compartido turstico objeto de negociacin, no podrn retener por concepto de gastos efectuados por la venta, ms del 15% del importe recibido a buena cuenta del precio del contrato de tiempo compartido turstico. 3. Cuando el promotor o el comercializador hubieren recibido como cuota inicial una suma entre el 1 y el 15% del valor total del programa de tiempo compartido turstico objeto de negociacin, no podr retener por concepto de gastos efectuados por la venta, ms del 10% del importe recibido a buena cuenta del precio del contrato de tiempo compartido. turstico.

168  Decreto

1076 de 1.997 Artculo 32. Contenido y exhibicin de la credencial Todo prospectador deber portar la credencial vigente de que trata el articulo 30 del presente Decreto que lo autorice para el desempeo de su labor. Dicha credencial contendr, como mnimo, el nombre del prospectador, su fotografa y el nombre o razn social del establecimiento que representa. La credencial tendr una vigencia de tres meses, al cabo de los cuales deber ser renovada.

quien se hace responsable de los compromisos adquiridos y la informacin suministrado por el personal a su servicio. Siempre que se utilicen prcticas de telemercadeo para la promocin del tiempo compartido deben tenerse en cuenta las restricciones impuestas por el artculo 34 del decreto 1076 de 1.997169 FUNCIONAMIENTO TURSTICO DEL TIEMPO COMPARTIDO

Sometido un inmueble al rgimen de tiempo compartido puede venderse conforme a lo previsto en el acto de constitucin mediante la firma de un contrato de adhesin a la fiducia si se hace bajo esa modalidad o por escritura pblica si se trata de tiempo compartido de carcter real, al cual se le aplica la legislacin nacional si la venta se hace en Colombia respecto de la proteccin al consumidor170. 169  La persona
que llama debe identificarse y manifestar en nombre de quin realiza el contacto telefnico y el objeto de su llamada; Si se ofrece algn premio u obsequio telefnicamente, se indicarn las condiciones o requisitos que deben cumplirse para reclamarlo, sin inducir a error o crear falsas expectativas en el destinatario de la comunicacin; Las llamadas telefnicas para la promocin de proyectos de tiempo compartido turstico deben realizarse entre las 8:00 a.m. y 9:00 p.m.

170  Decreto

1076 Artculo 5. Aplicacin de las normas colombianas La actividad de comercializacin que se realice en Colombia sobre establecimientos de tiempo compartido ubicados en el exterior, estar sometida a las normas colombianas sobre proteccin al consumidor, a la Ley 300 de 1996 y los Decretos que la reglamentan. Los comercializadores de este tipo de proyectos debern cumplir con el requisito de inscripcin en el Registro Nacional de Turismo.

LX.

EL CONTRATO

El contrato tiempo compartido turstico deber celebrarse por escrito y en l constarn, al menos, las siguientes estipulaciones: Identificacin, nacionalidad y domicilio de las partes contratantes; Fecha de celebracin del contrato; Identificacin y descripcin de la unidad inmobiliaria objeto del contrato con expresa mencin del perodo o temporada, segn se trate de la modalidad de tiempo fijo o tiempo flotante, as como del nmero de personas que pueden ocupar simultneamente el alojamiento; Referencia de la escritura pblica o del contrato de fiducia mercantil que se mencionan en el artculo 6 de este Decreto, con identificacin de la notara en la cual se protocoliz y su respectivo nmero; El valor total que debe pagar el adquirente, suma que incluir el precio inicial y cualquiera otra cantidad adicional que por algn concepto haya de pagar, as como la obligacin de cancelar anualmente las cuotas ordinarias y extraordinarias que se decreten, de conformidad con lo que para el efecto disponga el reglamento interno, para el mantenimiento, la operacin y la administracin del establecimiento de tiempo compartido turstico; La identificacin del establecimiento de tiempo compartido turstico, con indicacin del lugar de ubicacin, sus fases de

desarrollo y la fecha estimada de terminacin de la construccin y de inicio de operacin del establecimiento; Consagracin del derecho de retracto La descripcin de la modalidad y duracin del programa de tiempo compartido turstico, en caso que ste sea de carcter temporal, y la mencin particular acerca de si dicha modalidad implica la adquisicin o no de algn derecho real; La indicacin expresa de las cargas, gravmenes, servidumbres y cualquiera otra limitacin que soporten las unidades inmobiliarias afectadas al establecimiento de tiempo compartido turstico; Sealar si el establecimiento cuenta con algn sistema de intercambio; en caso de contar con este programa, deber incluirse en los contratos de venta una clusula en la cual se precise que el promotor o comercializador no es agente o representante de las compaas de intercambio y que la responsabilidad y obligaciones de stas se limitan a las contenidas en la documentacin emitida por ellas. Cuando el contrato de tiempo compartido turstico verse sobre bienes ubicados fuera del territorio nacional, deber hacerse mencin expresa y clara sobre el rgimen legal que regule los derechos y obligaciones del comprador sobre los bienes adquiridos y sobre las condiciones y modalidades de transmisin, uso y disfrute de esos derechos.

LXI.

DERECHOS Y OBLIGACIONES

Celebrado el contrato de tiempo compartido nacen obligaciones y derechos para las partes as;

DERECHOS DE LOS USUARIOS Y TITULARES171. Recibir los servicios contemplados en el reglamento interno Hacer uso de la afiliacin al sistema de intercambio vacacional al que el establecimiento de tiempo compartido turstico se encuentre afiliado, previo el cumplimiento de los requisitos que para el efecto establezca la respectiva compaa de intercambio, siempre y cuando se haya ofrecido este programa; Conocer y aceptar el valor total del programa de tiempo compartido turstico y de cualesquiera cantidades adicionales que hubiere de pagar, as como de las cuotas de mantenimiento, operacin y administracin del establecimiento de tiempo compartido turstico; Usar, gozar o disfrutar la unidad de alojamiento que sea objeto del contrato respectivo, durante el perodo vacacional que se hubiere contratado, as como los bienes muebles que en dicha unidad inmobiliaria se encuentren y las instalaciones, reas y servicios; Enajenar, transmitir, ceder o gravar, por acto entre vivos o por sucesin por causa de muerte, a ttulo oneroso o gratuito, y con las limitaciones que se deriven de la naturaleza propia del derecho que se transmite y del contrato suscrito, los derechos y obligaciones adquiridos en virtud del contrato de adquisicin de tiempo compartido turstico. En todo caso el titular que en cualquier forma 171  Usuario. Es la persona o personas naturales o jurdicas que son beneficiarias del

programa de tiempo compartido turstico. Titular. Es la persona o personas naturales o jurdicas sobre las cuales recae la titularidad del derecho sobre el perodo vacacional de tiempo compartido.

disponga de sus derechos, deber notificar por escrito al promotor o, en su caso, a la Sociedad de Administracin u Operacin del establecimiento de tiempo compartido turstico, sobre el nuevo titular o usuario de dichos derechos; Participar y votar en las sesiones de los rganos de administracin que establezca el reglamento interno, bien directamente o a travs de su representante; OBLIGACIONES DE LOS USUARIOS Pagar el precio correspondiente a la adquisicin de los derechos de tiempo compartido turstico; Pagar las cuotas anuales, ordinarias y extraordinarias, destinadas a sufragar los gastos de pliza de seguros, as como los gastos de mantenimiento, operacin, reparacin y reposicin de las unidades inmobiliarias constituidas en rgimen de tiempo compartido turstico, de los muebles que en l se encuentren y de los bienes e instalaciones de uso comn. Esta obligacin la debe cumplir el usuario, haga uso o no de su derecho, y haga uso o no de las instalaciones y reas comunes del establecimiento en donde se encuentre ubicada la unidad inmobiliaria respectiva; Responder frente al promotor, el administrador u operador por los daos causados por l, o por cualquiera de sus acompaantes o por las personas que haya autorizado, en la unidad, en su mobiliario o en las instalaciones comunes del establecimiento de tiempo compartido turstico; Comunicar al promotor, o en su caso, al administrador u operador, las averas y desperfectos que sufra la unidad a que se refiera su derecho de tiempo compartido turstico durante el perodo de utilizacin que le corresponda; Determinar un domicilio para efecto de notificaciones; Usar la unidad, sus instalaciones y mobiliario y las instalaciones y zonas comunes del establecimiento, conforme a su destino y naturaleza y al reglamento interno; No modificar, alterar, variar o sustituir los bienes e instalaciones de las unidades

de alojamiento y los bienes muebles que en ellas se encuentren; Usar la unidad inmobiliaria exclusivamente durante el perodo vacacional que le corresponda; Desocupar la unidad inmobiliaria exacta y puntualmente el da y la hora fijados en el contrato en el reglamento interno; No ocupar la unidad inmobiliaria con un nmero mayor de personas al autorizado en el contrato en el reglamento interno; Permitir la realizacin de obras o reparaciones urgentes, con derecho a ser compensado en estos casos con el disfrute de su perodo vacacional en otra de las unidades inmobiliarias de similares caractersticas del mismo establecimiento; DERECHOS Y DEBERES DEL PROMOTOR Por parte del promotor surgen los siguientes derechos y deberes Otorgar y respetar el derecho del usuario a usar, gozar y disfrutar el alojamiento que le corresponda en los trminos, condiciones y plazos pactados en el contrato y en el reglamento interno; Responder solidariamente con el comercializador de su establecimiento de tiempo compartido turstico cuando sean personas diferentes, por las ofertas que ste hubiese realizado en el proceso de venta; Satisfacer la operacin, mantenimiento, conservacin, reposicin y reparacin de los bienes, instalaciones y equipos afectos al sistema de tiempo compartido turstico, de acuerdo con lo que al respecto establezca el reglamento interno; El promotor, o en su caso, el administrador u operador, sern responsables del empleo correcto de los fondos recibidos para la administracin y, en general, para el cuidado, mantenimiento y conservacin del establecimiento constituido en rgimen de tiempo compartido turstico y para la gestin de los intereses comunes de los usuarios en relacin con el mismo dentro de los trminos del contrato de administracin. Entregar una copia del reglamento interno a

cada uno de los usuarios titulares antes de que el establecimiento inicie operacin. Si el inmueble ya se encuentra construido y en operacin, dicha copia deber suministrarse al momento de formalizar el respectivo contrato.

EL REGLAMENTO Todo establecimiento de tiempo compartido turstico tendr un reglamento interno el cual deber incluir como mnimo, las siguientes estipulaciones: Los rganos de gobierno o de administracin del establecimiento de tiempo compartido turstico, su composicin y funcionamiento; Los requisitos para convocar a reuniones de los rganos de gobierno o administracin, los aspectos relativos a qurum decisorios especiales, la posibilidad de realizar asambleas no presenciales y dems asuntos concernientes a los rganos de administracin; Los mecanismos de participacin y representacin de los titulares en la toma de decisiones, en las cuales tengan derecho a participar, de acuerdo con lo previsto en el contrato o en el reglamento interno; Descripcin de los bienes muebles vinculados al establecimiento de tiempo compartido turstico y los mecanismos para realizar los inventarios a que haya lugar; Las normas sobre transmisin de la condicin de titular de uno o ms perodos de tiempo compartido turstico; El procedimiento que debe seguirse para la utilizacin de las unidades inmobiliarias o bienes destinados al sistema de tiempo compartido turstico; La modalidad del contrato de tiempo compartido turstico, con indicacin expresa de si conlleva la adquisicin de algn derecho real; Funcionamiento de los sistemas de reservacin y medios de confirmacin y requisitos que deben cumplir los titulares cuando no sean ellos los que

directamente vayan a hacer uso de su derecho; El procedimiento para establecer cuotas ordinarias, su aplicacin y periodicidad y manera de modificarse, as como los mecanismos para establecer cuotas extraordinarias; Los derechos y obligaciones de los titulares, con especial referencia al pago de las cuotas anuales y a la responsabilidad por daos; Las sanciones por incumplimiento de las obligaciones contractuales y reglamentarias, la competencia para su imposicin y el procedimiento a seguir, especialmente en cuanto se refiere a sanciones por mora en el pago de las cuotas de mantenimiento e incumplimiento en el desalojo de la unidad inmobiliaria en las fechas y horas previstas; Condiciones, requisitos y reglas para e: uso de reas comunes; La descripcin de las instalaciones y zonas de uso comn cuya utilizacin requiera el pago de alguna suma de dinero por parte de los usuarios o por parte de la comunidad, sociedad o asociacin en que stos estn organizados; Indicacin de la obligacin de mantenimiento de los bienes muebles e inmuebles, con la periodicidad necesaria para que las instalaciones permanezcan en condiciones de funcionamiento y procedimiento a seguir para garantizar el adecuado mantenimiento del establecimiento de tiempo compartido turstico; Sealamiento del nmero mximo de personas que pueden alojarse por unidad inmobiliaria; Indicacin de los das y horas de inicio y terminacin de los perodos de tiempo compartido turstico; Descripcin de los servicios adicionales, si se ofrecen, y las bases o reglas para su uso; Derechos y obligaciones del promotor; La indicacin expresa de si los titulares tienen derecho a algn programa de intercambio; El procedimiento para elaborar el presupuesto anual y los mecanismos para su revisin; El procedimiento a seguir en caso de extincin del rgimen de tiempo compartido turstico ; Los aspectos relativos al fondo de reserva de que trata el artculo siguiente; Los procedimientos a seguir para definir las controversias que se presenten entre las partes. Todo lo relacionado con los fondos de reserva. En el presupuesto del establecimiento

deber figurar junto a la totalidad de los gastos previstos por todos los conceptos, una cantidad destinada a la constitucin de un fondo de reserva del que slo podr disponerse para gastos de reposicin de elementos esenciales del establecimiento de tiempo compartido turstico o de las unidades de alojamiento, realizacin de reparaciones extraordinarias o gastos imprevistos de carcter urgente. El reglamento interno deber contemplar los mecanismos para el adecuado control e inversin del fondo de reserva. Lo relacionado con las facultades y funciones del administrador172 EL SISTEMA DE INTERCAMBIO

172  Artculo

21 Atribuciones del administrador. El administrador del establecimiento constituido en rgimen de tiempo compartido turstico podr ejercer, adems de las atribuciones contractuales o que se le sealen en el reglamento interno, las siguientes atribuciones: a) Modificacin del reglamento interno, en cuanto concierne a los aspectos estrictamente operacionales del establecimiento de tiempo compartido turstico. Estas modificaciones no podrn desmejorar o menoscabar los derechos de los usuarios; b) La preparacin del presupuesto anual de ingresos y gastos del establecimiento de tiempo compartido turstico; c) El cobro de las cuotas anuales de mantenimiento a los usuarios, as como cualquiera otra cantidad que stos o terceras personas adeuden al establecimiento; d) El pago, por cuenta de los usuarios de tiempo compartido turstico, con los fondos destinados a la administracin que estn en su poder o bajo su control, del importe de los suministros, impuestos, contribuciones y cualesquiera otros gastos que con carcter peridico deban ser satisfechos por aquellos o que recaigan directamente sobre la propiedad; e) Determinacin para los usuarios de tiempo compartido turstico en las modalidades de espacio o tiempo flotante, o que sigan el sistema de puntos, de las unidades inmobiliarias especficas o de los periodos concretos de ocupacin exclusiva que les correspondern cada ao.

Dentro del sistema de tiempo compartido existe una modalidad, principal o complementaria de un derecho de propiedad compartido, que le permite a un usuario de tiempo compartido, a travs de su afiliacin a una compaa de intercambio y la suscripcin de un contrato con esta, utilizar su perodo vacacional en otro desarrollo turstico previa la cesin de su perodo, para que dicha compaa se encargue de gestionar el canje solicitado. Sistema de puntos. Para los intercambios es frecuente un sistema de puntos mediante el cual el usuario adquiere un derecho incorporal representado en una cierta cantidad de unidades, generalmente llamadas puntos, las cuales podrn ser redimidas por el uso de un alojamiento turstico por perodos mensuales, semanales o diarios, descontando de la cantidad de unidades o puntos inicialmente adquiridos el valor que corresponde por noche de alojamiento. La Compaa de intercambio es la persona jurdica que tiene por objeto promover e intermediar el intercambio de perodos vacacionales de tiempo compartido turstico entre los titulares de los mismos y prestar servicios adicionales a sus miembros y afiliados.

EXTINCIN DEL RGIMEN DE TIEMPO COMPARTIDO El rgimen de tiempo compartido puede terminar de varias maneras: Una, por vencimiento del trmino pactado si es temporal. Dos por la destruccin de ms de las tres cuartas partes del inmueble. Tres, por acuerdo de los titulares, para lo cual deber fijarse el procedimiento en el reglamento interno. Y cuatro, por decisin judicial.

LXII.
LXIII.

2.2. ZONAS FRANCAS

DEFINICIN

Las zonas francas son espacios geogrficos determinados dentro de las cuales rige una reglamentacin especfica en materia aduanera, cambiaria, de inversin de capitales, comercio exterior o beneficios fiscales173 que tiene como finalidad general generar polos de desarrollo econmico a travs de: La creacin de empleo y la captacin de nuevas inversiones de capital. El desarrollo de procesos industriales altamente productivos y competitivos, bajo los conceptos de seguridad, transparencia, tecnologa, produccin limpia, y buenas prcticas empresariales La promocin de economas de escala, Y la simplificacin de los procedimientos del comercio de bienes y servicios, para facilitar su venta. Dentro del rea correspondiente a las Zonas Francas no se permite realizar operaciones de venta o distribucin de mercancas al detal, salvo que se trate de restaurantes, 173  Ley

1004 de 2.005: ARTCULO 1. La Zona Franca es el rea geogrfica delimitada dentro del territorio nacional, en donde se desarrollan actividades industriales de bienes y de servicios, o actividades comerciales, bajo una normatividad especial en materia tributaria, aduanera y de comercio exterior. Las mercancas ingresadas en estas zonas se consideran fuera del territorio aduanero nacional para efectos de los impuestos a las importaciones y a las exportaciones.

cafeteras y en general de establecimientos destinados a las personas que trabajen dentro de la jurisdiccin de la respectiva zona, o que se trate de zonas francas tursticas. En las zonas francas no se pueden establecer residencias particulares, y en lo no dispuesto de manera especial dentro de las normas que la regulan, se aplica el mismo rgimen legal existente en el resto del territorio nacional.

LXIV.

ORIGEN

Esta modalidad de propiedad con un rgimen fiscal y eventualmente legal ajeno a las normas del derecho comn precedi a la formacin de los Estados-Nacin pues en la antigedad (Alejandra) y en la edad media (liga Hansetica) hubo ciudades con fueros propios para el comercio Pero fue realmente en la primera mitad del siglo XX cuando aparecieron las zonas francas en su forma actual en Shannon en Irlanda (1.959), Taiwn (1.965) y la India (1.965) a las que siguieron una gran cantidad de zonas francas en los aos 70: Malasia y Filipinas en 1.972, Indonesia en 1.973, Sri Lanka (1.978) Bangladesh (1.980), cada una con una visin econmica propia que va desde la operacin especializada de puertos (Yamirtalik en Turqua) hasta el concepto de Zona econmica especial, una porcin territorial que abarca no solo un espacio para industria sino una regin entera como ocurri con Sheng Sheng en la China Continental contigua a Hong Kong. Actualmente existen ms de 2.000 Zonas Francas en el mundo.

LXV.

LEGISLACIN VIGENTE

La extensa y dispersa legislacin que haba en Colombia sobre zonas francas fue recogida en la ley 1004 de 2.005, y los decretos 383 y 4051 de 2.007

LXVI.

CONSTITUCIN DE UNA ZONA FRANCA

El reconocimiento de una zona franca lo hace el gobierno a travs de la DIAN, previo concepto del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo y del Departamento Nacional de Planeacin bajo las siguientes condiciones 1. Ser continua y no inferior a veinte (20) hectreas174; 2. Tener aptitud para ser dotada de infraestructura para las actividades industriales, comerciales o de servicios que se vayan a desarrollar; 3. Que en sta no se estn realizando las actividades que el proyecto solicitado planea promover y se trate de inversiones nuevas. La solicitud debe contener los requisitos fijados en el decreto artculo 393-2 del decreto 383 de 2007 175 que en el caso de la zona franca permanente especial debe cumplir los fijados en el artculo 393-3 del mismo decreto 174  El requisito del rea mnima establecido en el numeral 1 no se aplica para la solicitud de declaratoria de existencia de nuevas Zonas Francas Permanentes Especiales

El acto administrativo que declara la existencia de una zona franca debe ser notificado a la oficina de registro de instrumentos pblicos, al departamento nacional de planeacin y al ministerio de comercio. La existencia de la zona franca tendr un plazo mximo de 30 aos, prorrogables por otro tanto y el operador debe constituir una garanta para asegurar el pago de los tributos aduaneros y las eventuales sanciones. 175  Artculo 393-2. Requisitos para obtener la declaratoria de existencia de una Zona Franca

Permanente. Para obtener la declaratoria de existencia de una Zona Franca Permanente se deber acreditar, adems de los requisitos previstos en los literales b), d), e), f) y h) del artculo 76 del presente Decreto, los siguientes: 1. Presentar una solicitud suscrita por el representante legal de la persona jurdica que pretenda la declaratoria de existencia, acreditando que se encuentra inscrita en el RUT; 2. Certificado de Existencia y Representacin Legal de la respectiva persona jurdica que pretenda ser autorizada como Usuario Operador, donde conste que su objeto social le permite desarrollar las funciones de que trata el artculo 393-16 del presente Decreto; 3. Estudios de factibilidad tcnica, econmica, financiera y de mercado que demuestren la viabilidad del objetivo que tendra la Zona Franca solicitada; 4. Plano topogrfico y fotogrfico con la ubicacin y delimitacin precisa del rea para la que se solicita la declaratoria y los linderos de la misma; 5. Plan Maestro de Desarrollo General de la Zona Franca, el cual deber contemplar las inversiones a realizar y la infraestructura adecuada para la ubicacin del personal de la Direccin de Impuestos y Aduanas Nacionales en la Zona Franca; 6. Programa de sistematizacin de las operaciones en la Zona Franca para el manejo de inventarios que permita un adecuado control por parte del Usuario Operador as como de las autoridades competentes y su conexin al sistema de comunicaciones y de transmisin electrnica de informacin y documentos de la Direccin de Impuestos y Aduanas Nacionales; y cronograma para su montaje; 7. Certificacin expedida por la autoridad competente del municipio o distrito en cuya jurisdiccin se quiera construir la Zona Franca, en la que se manifieste que el proyecto est acorde con el plan de desarrollo municipal o distrital y se encuentra conforme con lo exigido por la autoridad ambiental; 8. Certificados de Registro de Libertad y Tradicin de los terrenos que formen parte del rea que se solicita declarar como Zona Franca, expedidos por la respectiva Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos; 9. Estudio de Ttulos de propiedad de los terrenos sobre los que se desarrollar fsicamente el proyecto de la Zona Franca; 10. Documentos que prueben que el rea tiene posibilidad para ser dotada de servicios pblicos domiciliarios; 11. Comprometerse antes de la instalacin de los usuarios, al cerramiento de la Zona Franca con cercas, murallas, vallas o canales, de manera que la entrada o salida de

Si dentro de los doce meses siguientes a la aceptacin de la garanta por parte de la Direccin de Impuestos y Aduanas Nacionales, no se inicia la ejecucin del Plan Maestro de Desarrollo General conforme al cronograma de ejecucin de las obras presentado para la declaratoria de existencia, la resolucin de declaratoria de existencia de la Zona Franca Permanente, as como la de autorizacin del Usuario Operador, quedar sin efecto sin necesidad de acto administrativo que as lo declare. El rea de la zona franca puede modificarse amplindolo o restringindolo dando cumplimiento a lo exigido en el decreto 383 de 2.007.
personas vehculos y bienes deba efectuarse necesariamente por las puertas destinadas para tal efecto; 12. Los dems exigidos por las normas especiales que regulen la actividad que se pretenda desarrollar o el servicio que se pretenda prestar. Pargrafo 1. La Direccin de Impuestos y Aduanas Nacionales, mediante resolucin, determinar la informacin mnima que debern contener los documentos a que se refieren los numerales 3 y 5 de este artculo, as como tambin las condiciones y los criterios para ajustar el Plan Maestro de Desarrollo General. Pargrafo 2. Cuando se pretenda la declaratoria de Zona Franca de terrenos dados en concesin, se deber acreditar adicionalmente la vigencia de la concesin. La declaratoria de existencia de la Zona Franca no podr otorgarse por un trmino superior al de la concesin. Pargrafo 3. Los representantes legales de las personas jurdicas reconocidas como Parques Tecnolgicos por la autoridad competente, podrn solicitar ante la Direccin de Impuestos y Aduanas Nacionales la declaratoria de existencia como Zona Franca. Para obtener su declaratoria, debern acreditar el cumplimiento del requisito sealado en el numeral 2 del artculo 393-1 y loS contemplados en el presente artculo. Para los efectos del presente Decreto se entiende por Parques Tecnolgicos aquellas zonas destinadas a acoger actividades de alta tecnologa donde las empresas en l ubicadas se encuentren vinculadas con alguna universidad o centro de investigacin y que cuenten con el visto bueno del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo.

LXVII.
PERMANENTES

FUNCIONAMIENTO DE LAS ZONAS FRANCAS

Las zonas francas funcionan a travs OPERADOR y de los USUARIOS de los servicios.

de

un

El usuario OPERADOR es siempre una persona jurdica constituida exclusivamente para este fin y debe demostrar ante la DIAN un conocimiento o experiencia especfica sobre las actividades que se van a desarrollar en la Zona Franca; Conocimiento o experiencia en comercio exterior y aduanas y su Capacidad operativa y financiera. Dentro de la zona franca el Usuario Operador cumple las siguientes funciones: 1. Dirigir, administrar, desarrollar la Zona Franca; supervisar, promocionar y

2. Comprar, arrendar, enajenar o disponer a cualquier ttulo, los bienes inmuebles con destino a las actividades de la Zona Franca; 3. Directamente o a travs de terceros, urbanizar los terrenos y construir en estos la infraestructura y edificaciones necesarias para el desarrollo de la Zona Franca, de acuerdo con el Plan Maestro de Desarrollo General aprobado por la Direccin de Impuestos y Aduanas Nacionales. 4. Calificar a quienes pretendan instalarse en la Zona Franca como Usuarios Industriales de Bienes, Usuarios Industriales de Servicios o Usuarios Comerciales. 5. Garantizar y coordinar, la prestacin de los servicios de vigilancia y mantenimiento de la Zona Franca, guardera,

capacitacin, atencin mdica a empleados y transporte de los empleados, y dems servicios que se requieran para el apoyo de la operacin de los usuarios y el funcionamiento de la Zona Franca. La operacin de la zona franca debe ser auditada por una auditor externo contratado por el mismo operador, quien debe rendir informes ante la DIAN en los trminos que esta entidad fija de manera general En el evento que el operador pierda su autorizacin para operar zonas francas, la DIAN puede convocar mediante concurso a empresas que lo reemplacen. LOS USUARIOS INDUSTRIALES DE BIENES son personas jurdicas instaladas exclusivamente en una o varias Zonas Francas para producir, transformar o ensamblar bienes mediante el procesamiento de materias primas o de productos semielaborados. LOS USUARIOS INDUSTRIALES DE SERVICIOS son personas jurdicas autorizadas para desarrollar, exclusivamente actividades de servicios176:

176  Las

actividades de servicios pueden ser entre otras: 1. Logstica, transporte, manipulacin, distribucin, empaque, reempaque, envase, etiquetado o clasificacin; 2. Telecomunicaciones, sistemas de tecnologa de la informacin para captura, procesamiento, almacenamiento y transmisin de datos, y organizacin, gestin u operacin de bases de datos; 3. Investigacin cientfica y tecnolgica; 4. Asistencia mdica, odontolgica y en general de salud; 5. Turismo; 6. Reparacin, limpieza o pruebas de calidad de bienes;

Y LOS USUARIOS COMERCIALES son personas jurdicas autorizadas para desarrollar actividades de mercadeo, comercializacin, almacenamiento o conservacin de bienes, en una o varias Zonas Francas. La condicin de Usuario de una zona franca se adquiere por calificacin que hace el operador previa solicitud escrita, acompaada de la informacin indicada en el decreto 383177. Evaluada la solicitud el operador emite una
7. Soporte tcnico, mantenimiento y reparacin de equipos, naves, aeronaves o maquinaria; 8. Auditora, administracin, corretaje, consultora o similares.

177  Decreto

383 de 2.007 articulo 393-25 1. Razn y objeto social, domicilio, nmero de Registro nico Tributario, representante legal y suplentes, miembros de la Junta Directiva y socios con excepcin de los socios y accionistas de las sociedades annimas o en comandita por acciones; 2. Descripcin del proyecto a desarrollar; 3. Estudio de factibilidad financiera y econmica del proyecto, que demuestre su solidez y capacidad para desarrollar las actividades sealadas en su objeto social; 4. Composicin o probable composicin del capital vinculado al proyecto, con indicacin de su origen nacional o extranjero; 5. Cuando sea del caso, concepto favorable de la entidad competente sobre el impacto ambiental del proyecto, de acuerdo con las normas ambientales vigentes; 6. Cuando se pretenda prestar servicios tursticos, concepto previo del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo; 7. Cuando se pretenda prestar servicios de salud, concepto previo del Ministerio de la Proteccin Social; 8. Las dems autorizaciones, calidades y acreditaciones necesarias para el desarrollo de la actividad exigidos por la autoridad competente que regule, controle o vigile la actividad correspondiente segn sea el caso, as como las acreditaciones especiales que requieran

calificacin178 que le permite actuar dentro de la zona franca cumpliendo las obligaciones que seala el decreto 383 179. La calificacin como usuario de una zona franca puede perderse por una falta gravsima, por haber obtenido la calificacin por medios irregulares, por La prdida de las correspondientes autorizaciones, calidades y acreditaciones necesarias para el desarrollo de la actividad exigidos por la
dichas entidades a efectos de otorgar su visto bueno para desarrollarse como Usuario Industrial o Comercial de Zona Franca; 9. Comprometerse a obtener certificacin en cuanto a procedimientos, servicios, infraestructura, tecnologa y dems elementos inherentes al desarrollo de su actividad, expedida por la Direccin de Impuestos y Aduanas Nacionales o un tercero autorizado por esta dentro de los dos (2) aos siguientes a su calificacin como Usuario Industrial o Comercial de Zona Franca; 10. Manifestacin escrita y bajo la gravedad de juramento, del representante legal de la persona jurdica solicitante en la que indique que ni l ni sus socios han sido condenados por delitos no culposos durante los cinco (5) aos anteriores a la solicitud de calificacin. Este requisito no se exigir para los accionistas, cuando la persona jurdica se encuentre constituida como una sociedad annima. Pargrafo. En desarrollo de su objeto, el Usuario Operador podr exigir informacin adicional relacionada con el cumplimiento de los requisitos para la calificacin de Usuarios en la Zona Franca.

178  La calificacin debe contener al menos: 1. Identificacin del solicitante;

2. La clase de usuario; 3. Indicacin del trmino en que mantendr la calidad de usuario, el que no podr exceder al autorizado para la Zona Franca; 4. Indicacin y delimitacin del rea a ocupar; 5. La actividad o actividades a desarrollar de conformidad con el objeto social del tipo de usuario para el cual solicit la calificacin; 6. Indicacin de los derechos y obligaciones derivados de su calidad de usuario, as como de las sanciones de que puede ser objeto, por el incumplimiento de las mismas.

autoridad competente que regule, controle o vigile la actividad correspondiente segn sea el caso, as como las acreditaciones especiales que requieran dichas entidades a efectos de otorgar su visto bueno para desarrollarse como Usuario Industrial de Bienes o Servicios o Comercial de Zona Franca. Por la terminacin de la concesin por cualquier circunstancia, de los terrenos dados bajo esta

179  Artculo

409-1.Obligaciones de los Usuarios Industriales de Bienes, Industriales de Servicios y Comerciales de Zonas Francas. Los Usuarios Industriales de Bienes, Usuarios Industriales de Servicios y Usuarios Comerciales, tienen las siguientes obligaciones: a) Permitir las labores de control de inventarios que determine el Usuario Operador y la autoridad aduanera, facilitando y prestando los medios para esta funcin; b) Llevar los registros de la entrada y salida de bienes conforme a las condiciones establecidas por el Usuario Operador y cumpliendo los requisitos que establece el presente Decreto y las normas que lo modifiquen, adicionen o reglamenten; c) Observar las medidas que la autoridad aduanera seale para asegurar el cumplimiento de las disposiciones aduaneras; d) Obtener la autorizacin del Usuario Operador para la realizacin de cualquier operacin que lo requiera; e) Estar al da en el cumplimiento de las obligaciones adquiridas frente al Usuario Operador y cumplir con las normas internas de convivencia; f) Permitir el ingreso a sus instalaciones de los bienes que les hayan sido consignados o endosados en el documento de transporte y los adquiridos en desarrollo de las operaciones permitidas entre los usuarios, previa autorizacin del Usuario Operador; g) Permitir la salida de sus instalaciones hacia cualquier destino, solamente de mercancas en relacin con las cuales se hayan cumplido los requisitos y formalidades establecidas por las normas aduaneras; h) Informar por escrito al Usuario Operador, a ms tardar al da siguiente, la ocurrencia del hecho o de su deteccin, sobre el hurto, prdida o sustraccin de bienes de sus instalaciones. i) Disponer de las reas necesarias para la inspeccin fsica de mercancas y dems actuaciones aduaneras, as como el establecimiento de un adecuado sistema de control de sus operaciones;

modalidad de contrato. O por el incumplimiento de los requisitos establecidos en el artculo 393-26 por parte de las personas jurdicas que se trasladen a Zona Franca Permanente. Dentro de los tres (3) meses siguientes a la prdida de la calificacin, el Usuario Industrial de Bienes y/o Servicios o Comercial se encontrar obligado a importar los bienes de
j) Desarrollar nicamente las operaciones para las cuales fue calificado; k) Suministrar la informacin necesaria y en debida forma para la expedicin por parte del Usuario Operador, del Certificado de Integracin de las materias primas e insumos nacionales y extranjeros utilizados en la elaboracin y transformacin de las mercancas en la Zona Franca; l) Utilizar las reas declaradas para el fin autorizado en la calificacin; m) Contar con los equipos de seguridad, de cmputo y de comunicaciones que la autoridad aduanera establezca, para efectos de su conexin al Sistema Informtico Aduanero; n) Informar previamente al Usuario Operador el ingreso de las mercancas de que trata el artculo 392-3 del presente Decreto. o) Custodiar las mercancas almacenadas o introducidas a sus recintos; p) Responder por el pago de los tributos aduaneros y las sanciones a que haya lugar por las mercancas que hayan salido de la respectiva zona sin el cumplimiento de los requisitos aduaneros correspondientes; q) Importar los bienes de los cuales es titular, o enviarlos al exterior, o efectuar su venta o traslado a otro usuario dentro de los tres (3) meses siguientes a la prdida de la calificacin; r) Obtener la calificacin como empresa certificada en cuanto a procedimientos, servicios, infraestructura, tecnologa y dems elementos inherentes al desarrollo de su actividad dentro de los dos (2) aos siguientes a su calificacin como Usuario Industrial o Comercial de Zona Franca. Artculo 409-2. Abandono. Dentro de los tres (3) meses siguientes a la prdida de la calificacin de un Usuario Industrial de Bienes, Industrial de Servicios o Comercial de una Zona Franca, o de la cancelacin de la autorizacin de un Usuario Operador, quien tenga derecho sobre los bienes introducidos a la Zona Franca deber definir la situacin jurdica de stos mediante su importacin, envo al exterior, o su venta o traslado a otro usuario. Si al vencimiento de este trmino no se define por parte del usuario la situacin jurdica de los bienes, se producir su abandono legal. El interesado podr rescatar la mercanca en los trminos y bajo las condiciones previstas en el pargrafo del artculo 115 del presente Decreto.

los cuales es titular, o a enviarlos al exterior, o a efectuar su venta o entrega a cualquier ttulo a otro usuario, conforme con lo previsto en el artculo 409-2 del presente Decreto. La prdida de la calificacin inhabilita a la persona jurdica y a sus socios, para obtener otra calificacin en cualquier Zona Franca y por cualquier calidad de usuario, por el trmino de cinco (5) aos contados a partir de la declaratoria que efecte el Usuario Operador.

La introduccin y salida de todo tipo de mercancas a las zonas francas est reglamentada en el decreto 383 de 2007 (artculos 394 a 408) como un rgimen de importacin y exportacin especial, con la excepcin de los desechos, los elementos fungibles para consumo interno.

LXVIII.
FRANCAS

ASPECTOS FISCALES DE LAS ZONAS

Uno de los aspectos ms importantes para promover la instalacin de zonas francas es el tratamiento fiscal favorable para las actividades desarrolladas en ellas con una tarifa nica del impuesto a la renta gravable para las personas jurdicas usuarias de la zona franca es del un quince por ciento (15%) gravable, salvo para los usuarios comerciales sujetos a la tarifa general vigente. Las materias primas, partes, insumos y bienes terminados que se vendan desde el territorio aduanero nacional a usuarios industriales de bienes o de servicios de Zona Franca o entre estos, siempre que los mismos sean necesarios para el desarrollo del objeto social de dichos usuarios estn exentas del impuesto a las ventas.

LXIX.

MODALIDADES DE ZONAS FRANCAS

Bsicamente existen dos formas de zonas francas: las PERMANENTES y las TRANSITORIAS. Pero dentro de las permanentes pueden calificarse como ESPECIALES los proyectos con alto impacto econmico180 y para las sociedades Portuarias Regionales para: a) El ingreso o salida de bienes y equipos de infraestructura necesarios para su adecuado funcionamiento; b) La prestacin de los servicios de cargue y descargue, practicaje, remolque, estiba y desestiba, manejo terrestre o porteo de la carga, dragado, clasificacin, reconocimiento y uso, dentro de la respectiva zona. De acuerdo con la especialidad de la actividad a la que se dedican, las zonas francas se clasifican como de; 1. Logstica, transporte, manipulacin, distribucin, empaque, reempaque, envase, etiquetado o clasificacin;

180  Artculo 393-3. Requisitos especiales para solicitar la declaratoria de existencia de una Zona Franca Permanente Especial. Cuando se pretenda la declaratoria de existencia de una Zona Franca Permanente Especial por tratarse de proyectos de alto impacto econmico y social para el pas, la persona jurdica que aspire a tal declaratoria, deber cumplir adems con los siguientes requisitos especiales

2. Telecomunicaciones, sistemas de tecnologa de la informacin para captura, procesamiento, almacenamiento y transmisin de datos, y organizacin, gestin u operacin de bases de datos; 3. Investigacin cientfica y tecnolgica; 4. Asistencia mdica, odontolgica y en general de salud; 5. Turismo; 6. Reparacin, limpieza o pruebas de calidad de bienes; 7. Soporte tcnico, mantenimiento y reparacin de equipos, naves, aeronaves o maquinaria; 8. Auditoria, administracin, corretaje, consultora o similares.

LXX.

FUNCIONAMIENTO DE LAS ZONAS FRANCAS TRANSITORIAS

Las zonas francas transitorias corresponden a los lugares donde se celebran ferias, exposiciones, congresos y seminarios de carcter internacional, que revistan importancia para la economa y el comercio internacional del pas, que sean declarados como tales por la DIAN previa solicitud hecha por el administrador181 . 181  Artculo 410-4. Requisitos. Para obtener la declaratoria de una Zona Franca Transitoria,
el representante legal del ente administrador del lugar deber presentar solicitud escrita ante la Direccin de Impuestos y Aduanas Nacionales, por lo menos cuatro (4) meses antes de la fecha de iniciacin del evento, acompaada de la siguiente informacin:

1. Prueba de la existencia y representacin legal de la entidad administradora del rea para la cual se solicita la autorizacin y permiso de funcionamiento expedido por la autoridad competente; 2. Linderos y delimitacin precisa del rea respectiva; 3. Indicacin del evento que se realizar en los recintos de la Zona Franca

El rea que se solicite declarar como Zona Franca Transitoria deber estar rodeada de cercas, murallas, vallas o canales, de manera que la entrada o salida de personas, vehculos y mercancas deba realizarse necesariamente por las puertas destinadas para el efecto. En las Zonas Francas Transitorias solo existirn dos clases de usuarios: Usuario Administrador y Usuario Expositor. El Usuario Administrador es la entidad administradora del rea para la cual se solicita la declaracin de Zona
Transitoria, con una breve explicacin de su importancia para la economa y el comercio internacional del pas; 4. Tipos de mercancas que ingresarn a la Zona Franca Transitoria; 5. Duracin del evento y perodo para el cual se solicita la autorizacin. Artculo 410-5. Procedimiento. Estudiada la solicitud, la Direccin de impuestos y Aduanas Nacionales, dentro de los quince (15) das siguientes al recibo de la solicitud, emitir la resolucin declarando el rea como Zona Franca Transitoria y autorizando su funcionamiento o negando tal tratamiento. La resolucin que declara el rea como Zona Franca Transitoria, deber contener por lo menos la siguiente informacin: 1. Delimitacin del rea que se declara como Zona Franca Transitoria; 2. Designacin del usuario administrador del rea; 3. Perodo que comprende la declaratoria como Zona Franca Transitoria. Dicho perodo incluir la duracin del evento, un perodo previo hasta de tres (3)meses y uno posterior hasta de seis (6) meses, prorrogable este ltimo por una sola vez y hasta por el mismo trmino.

La Direccin de Impuestos y Aduanas Nacionales, remitir copia de la resolucin que declara el rea como Zona Franca Transitoria y autoriza su funcionamiento, al Ministerio de Comercio, Industria y Turismo.

Franca. Este debe ser una persona jurdica, con capacidad legal para organizar eventos de carcter internacional, as como para desarrollar actividades de promocin, direccin y administracin del rea y cumple las siguientes funciones Promover y dirigir los eventos internacionales para cuya realizacin se solicite la declaracin de la Zona Franca Transitoria; Administrar el rea en donde se celebren los eventos y para la cual se solicite la declaracin de Zona Franca Transitoria; Desarrollar la infraestructura requerida por la Zona Franca Transitoria; Autorizar el ingreso de los Usuarios Expositores y celebrar con ellos los contratos a que haya lugar; Autorizar el ingreso y salida de mercancas de la Zona Franca Transitoria; Velar por el cumplimiento de las normas y reglamentos relacionados con el funcionamiento de la Zona Franca Transitoria, especialmente en lo relacionado con la importacin de mercancas al territorio nacional; Las dems relacionadas con el desarrollo de las actividades del rea autorizada como Zona Franca Transitoria. El Usuario Administrador responder ante la Direccin de Impuestos y Aduanas Nacionales por los Tributos Aduaneros y las sanciones a que haya lugar, por los elementos perdidos o retirados de la Zona Franca Transitoria sin el lleno de los requisitos previstos en las normas aduaneras. El Usuario Expositor es la persona que con ocasin de la celebracin de un evento de carcter internacional, adquiere, mediante vnculo contractual con el Usuario Administrador, la calidad de expositor. Para la realizacin de sus actividades el Usuario Expositor deber suscribir con el Usuario Administrador un contrato en el cual se determinen los trminos y condiciones de su relacin.

A la zona franca transitoria se pueden introducir para su exposicin los bienes producidos en el extranjero autorizados por el administrador y se consideraran fuera del Territorio Aduanero Nacional para efectos de los Tributos Aduaneros. Adems de los bienes destinados a la exhibicin en el evento se pueden introducir Muestras sin valor comercial; Impresos, catlogos y dems material publicitario; Materiales destinados a la decoracin, mantenimiento y dotacin de los pabellones; Artculos destinados exclusivamente a fines experimentales de demostracin dentro del recinto, que sern destruidos o consumidos al efectuar dicha demostracin; Alimentos y bebidas. La introduccin de de bienes nacionales o que se encuentran en libre disposicin en el resto del territorio nacional, no constituye exportacin y slo requerir la autorizacin del Usuario Administrador. En ningn caso los bienes introducidos a una Zona Franca Transitoria podrn ser trasladados al resto del Territorio Aduanero Nacional sin el cumplimiento previo de las formalidades aduaneras que se tratan como una importacin ordinaria.

LXXI.

2.3. LOS CEMENTERIOS Y LOS BIENES DEDICADOS AL CULTO

Los bienes dedicados al culto religioso y los cementerios no son embargables182. Pero si pueden ser objeto de propiedad y como tal transferirse o enajenarse, pues nada impide que cambien de dueo, prctica usual sobre las tumbas en los parques cementerios. El privilegio de inembargabilidad subsiste mientras est vigente su destinacin especfica pero esa destinacin puede variar: un cementerio puede dejar de serlo o una iglesia puede desacralizarse para utilizar el inmueble en otros fines, entonces cesar el privilegio. Los cementerios pueden ser de propiedad pblica, privada o de entidades religiosas. En todo caso en todos los municipios del pas debe existir un cementerio dependiente de la autoridad civil y en aquellos donde exista un solo cementerio y ste dependa de una Iglesia o confesin religiosa, ella separar un lugar para dar digna sepultura en las mismas condiciones que los cementerios dependientes de la autoridad civil.183 182  Cdigo de procedimiento civil artculo 684 modificado por el Decreto 2282/1989 artculo 1 num.342.

183  Ley 133 de 1.994 artculo 17

La construccin y funcionamiento de predios dedicados a cementerios requiere de licencia sanitaria adicional a las licencias urbansticas tal como lo disponen los artculo 537 y siguientes de la ley 9 de 1.979, reglamentada por resolucin 1447 DE mayo 11 de 2009 del ministerio de proteccin social en aspectos tales como su finalidad, clasificacin, servicios con los cuales debe contar y las reas requeridas, El manejo de los cadveres, las medidas sanitarias, las obligaciones de los administradores y en general todo lo referente al funcionamiento del cementerio como tal 184. 184 

Resolucin 1447 de 2.009 ARTICULO 3,- FINALIDAD DE LOS CEMENTERIOS. Los cementerios estn obligados a cumplir con las siguientes finalidades: a) Prestar, segn sea el caso, los servicios de inhumacin, exhumacin, necropsias y/o cremacin de cadveres o restos humanos y seos y ritos religiosos. b) Preservar y fomentar la cultura del respeto a los difuntos, memorializaciones, homenajes y manifestaciones culturales, siempre que no contravengan las normas legales vigentes. c) Estar orientados y dirigidos con criterio responsable y respetuoso de las creencias y del afecto que profesan los deudos por sus muertos, a travs de personal idneo y certificado para esta labor. d) Prestar servicio a todas las personas, sin distingo de credo religioso, raza o condicin poltica, social y econmica, cuando la condicin religiosa as lo permita. e) Realizar la disposicin final del cadver y restos humanos o restos seos, as como, los dems servicios contando con separacin fsica de reas adecuadas para la inhumacin, exhumacin o cremacin. f) Proporcionar seguridad sanitaria y ambiental en sus instalaciones y en los procedimientos efectuados, a los trabajadores y al pblico en general para preservar la salud pblica. g) Cumplir con las normas sanitarias, ambientales, de salud ocupacional y de seguridad ciudadana. ARTCULO 4.- CLASIFICACIN DE LOS CEMENTERIOS. De acuerdo con: I. Su destinacin, se clasifican en: a) Cementerio de bvedas: Predominan las inhumaciones en espacios cerrados y estructuras sobre el nivel del suelo. b) Cementerio de sepulturas o tumbas: Predominan las inhumaciones en espacios y estructuras bajo el nivel del suelo.

LXXII.

LXXIII.

2.4. LA PROPIEDAD FIDUCIARIA

El encargo fiduciario es un contrato por el cual una persona (fiduciante o fideicomitente) transfiere la propiedad de una herencia o una cuota de sta, o sobre uno o ms un cuerpos ciertos a favor de otra (fiduciario) para que cumpla un
c) Cementerios de bvedas y sepulturas o tumbas: Admiten inhumaciones en ambas destinaciones. d) Cementerios en altura: Se admiten inhumaciones de cuerpo en bvedas, osarios o inhumacin de cenizas en varios pisos. e) Jardn cementerio: Predominan las inhumaciones en sepulturas o tumbas _ f) II Su naturaleza y rgimen aplicable. Se clasifican en: g) Cementerio de naturaleza pblica: Es todo aquel cementerio creado por iniciativa pblica u oficial. h) Cementerios de naturaleza privada: Es todo aquel cementerio creado por iniciativa privada. i) Cementerios de naturaleza mixta: Es todo aquel cementerio conformado por capital pblico y privado. PARGRAFO.- Los cementerios previstos en el numeral 1 pueden tener osarios, cenzaros y hornos crematorios. Las direcciones territoriales de salud podrn autorizar el funcionamiento de los cementerios para una o ms destinaciones previstas en el numeral 1, segn las caractersticas del terreno y sealar las condiciones en que pueden \levarse a cabo las distintas clases de operaciones y procedimientos. ARTCULO 5.- REAS DE LOS CEMENTERIOS, Todos los cementerios deben, segn sea el caso, tener como mnimo las siguientes reas: a) rea de Proteccin Sanitaria: Tiene por objeto separar y aislar las instalaciones de los cementerios de otras reas circunvecinas o aledaas. El espacio mnimo ser de 10 metros con respecto a edificaciones vecinas. b) Cerco Perimetral: Barrera fsica construida en materiales resistentes a la intemperie que impide el acceso de animales domsticos, de personas no autorizadas, o ajenos al establecimiento. c) Vas Internas de Acceso: Son reas de tipo vehicular o peatonal que deben estar pavimentadas, asfaltadas, empedradas, adoquinadas o emplanadas, y tener declives adecuados y disponer de drenaje para aguas lluvias y de lavado, d) rea de Inhumacin: Son aquellas constituidas por espacios para bvedas, sepulturas o tumbas, osarios, cenzaros y cremacin, si es del caso.

encargo o la transmita a favor de otra persona (fideicomisario o beneficiario) en el evento de cumplirse una condicin. Los romanos lo utilizaron para reemplazar la voluntad del testador sobre el destino de sus bienes al momento de la muerte cuando por circunstancias especiales no era posible otorgar testamento o se limitaba el derecho de sucesin por razones legales. Y los ingleses, en la poca de su guerra
e) reas Sociales y de Servicio: Son aquellas destinadas a parqueaderos, accesos y salidas, reas de circulacin, vigilancia e instalaciones sanitarias y de administracin. f) rea para Rituales: Es el rea o lugar destinado para efectuar ritos y/o rituales religiosos o simplemente de despedida y acompaamiento del ser humano fallecido. g) rea de Operaciones: Es el espacio que sirve para depsito de materiales, maquinarias y herramientas y manejo de residuos, entre otros. h) reas comerciales: Es el espacio destinado a la comercializacin de artculos, productos y servicios afines al objeto del cementerio. i) rea de Exhumaciones: Es la estructura fsica para realizar exhumaciones o necropsias o ser depsito de cadveres, cumpliendo condiciones mnimas de funcionamiento y privacidad, desde el punto de vista ambiental y sanitario. instalacin,

PARGRAFO. Todo cementerio deben contar con un rea para la disposicin final de cadveres no identificados o sus restos, cuando por razones de salud pblica la alcalda municipal o distrital lo requiera. En los cementerios pblicos y mixtos, la utilizacin de estas reas son de carcter gratuito para la autoridad competente; en los cementerios privados, el uso de estas reas estar supeditado a los convenios que para este fin se suscriban con el Estado. ARTCULO 6.- SISTEMAS GENERALES DE LOS CEMENTERIOS. Todo cementerio debe contar con los siguientes sistemas generales para la prestacin del servicio: a) Identificacin de reas: Todas las reas de los cementerios deben tener sealizadas las diferentes dependencias y sus respectivas vas de circulacin. Toda rea debe tener una placa visible, con sus nombres y nmeros respectivos. Las tumbas, bvedas y osarios se identificarn mediante un cdigo asignado por la administracin del cementerio. En el acceso principal existir un mecanismo o sistema de informacin y orientacin a la entrada que muestre al pblico usuario, la ubicacin de las diferentes instalaciones, b) Recoleccin y disposicin de residuos slidos: Todo cementerio debe cumplir con lo estipulado en los Decretos 2676 de 2000, 1669 de 2002 y 4126 de 2005 y la Resolucin 1164 de 2002 y, las disposiciones que los modifiquen adicionen o sustituyan. c) Disposicin de residuos lquidos: Todo cementerio estar dotado de sistemas para la disposicin final de residuos lquidos; los residuos lquidos domsticos podrn conectarse a redes pblicas de alcantarillado y los dems a sistemas de tratamiento propios antes de su vertimiento. Igualmente debe contar con cajas de aforo e inspeccin con la adecuada separacin de redes hidrulicas.

civil, para evitar la desposesin de los bienes del vencido por parte del vencedor. En uno y otro caso se entregaba el ttulo de una propiedad a un agente de buena fe, de donde viene la denominacin de fiduciario, que deba cumplir un encargo, generalmente secreto, imposible para el titular verdadero. Por la va del cdigo de Napolen lleg esta figura al Derecho Civil Colombiano y all se conserva sin mucha utilidad.
d) Servicios pblicos: En todo cementerio se debe garantizar como mnimo, el suministro continuo de agua para consumo humano: poseer tanques de almacenamiento, energa elctrica y bateras de baos. El agua para consumo humano debe contar con la respectiva sealizacin y en caso de suministrar agua slo para lavado y riego de las tumbas y osarios, sta contar con la sealizacin de no ser apta para consumo humano de manera visible e inequvoca. e) Servicios complementarios: Todo cementerio podr contar para los usuarios con reas de servicios complementarios, tales como: servicios funerarios, cafetera, floristera, salas de atencin al cliente, de ventas, de velacin, salones para culto religioso o ecumnico, entre otros. PARGRAFO. En caso en Que los accesos se proyecten por vas rpidas o rutas de transporte pblico, stas deben dar cumplimiento a lo estipulado en la Ley 769 de 2002 y las disposiciones que los modifiquen adicionen o sustituyan y en el respectivo POT municipal.

ARTCULO 7.- CONDICIONES SANITARIAS PERMANENTES DE LOS CEMENTERIOS. Es obligacin de los propietarios y/o administradores de los cementerios mantener higinicamente las reas que comprendan el cementerio y asegurar el control de criaderos de los vectores, con el propsito de evitar las enfermedades de importancia en salud pblica. ARTCULO 8.- SUMINISTRO DE AGUA. Los cementerios deben disponer de suficiente suministro de agua para consumo humano, a presin adecuada con instalaciones apropiadas para su almacenamiento y distribucin, debidamente protegidos contra la contaminacin y podrn disponer de depsitos de agua para lavado y riego de las tumbas que podr ser agua no potable, la cual debe estar sealizada de manera visible e inequvoca de ser no potable. En las reas del cementerio deben instalarse grifos con conexin para mangueras y bateras sanitarias. En el caso de requerir la utilizacin de aguas subterrneas deben tramitar los permisos necesarios de concesin de aguas ante la autoridad competente. ARTCULO 9.- VERTIMIENTOS. Para efectos de los vertimientos de aguas al sistema de alcantarillado, deben disearse y construirse redes especiales, segn la siguiente clasificacin de las aguas provenientes de los cementerios: a) Aguas residuales domsticas.

LXXIV. LXXV.

FIDUCIA COMERCIAL Y FIDUCIA CIVIL

El Cdigo de comercio de 1971 cre la figura de la Fiducia Mercantil con caractersticas especiales, sin derogar las normas vigentes sobre fiducia en materia civil. Por lo tanto en la actualidad hay dos clases de Fiducia regladas en los cdigos correspondientes y con efectos distintos as:
b) Aguas lluvias y de lavado general. c) Aguas con residuos especiales y peligrosos. PARGRAFO. Para el vertimiento de las aguas con residuos especiales y peligrosos en el alcantarillado o en fuentes receptoras, no podr hacerse sin haberlas sometido a tratamiento previo, de conformidad con las disposiciones ambientales y sanitarias sobre la materia. ARTCULO 10.- EMISIONES ATMOSFRICAS. En caso de contar con hornos crematorios, los propietarios deben tramitar el permiso respectivo de emisiones atmosfricas ante la autoridad competente y, cumplir en especial, con lo estipulado en las Resoluciones 058 de 2002, 886 de 2004 y 0909 de 2008 del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial y las que las modifiquen, adicionen o sustituyan y las expedidas por las autoridades ambientales locales para el funcionamiento de los hornos crematorios. LOCALIZACIN, DISEO, CONSTRUCCIN, CAPACIDAD Y PROTECCIN DE LOS CEMENTERIOS ARTCULO 11.- AUTORIZACIONES. Las direcciones territoriales de salud deben emitir concepto sanitario sobre el diseo de los cementerios, as como, el respectivo concepto para su remodelacin o ampliacin como parte de los permisos necesarios para su funcionamiento, previo cumplimiento de los requisitos establecidos en la presente resolucin y en el Manual de Procedimientos de los Cementerios que para el efecto expida el Ministerio de la Proteccin Social. Adems, requerir aprobacin por parte e la Oficina de Planeacin Municipal o de la dependencia que haga sus veces, sobre la localizacin del cementerio, para lo cual se tendr en cuenta las disposiciones pertinentes de la Ley 09 de 1979. ARTCULO 12.- TERRENO PARA LA LOCALIZACIN DE LOS CEMENTERIOS. El terreno para la localizacin de los cementerios debe cumplir con los requisitos exigidos en el Ttulo IV de la Ley 09 de 1979 y sus disposiciones reglamentarias. Adems, debe contar con el suministro de agua, energa elctrica y facilidades para el tratamiento, evacuacin y disposicin de residuos lquidos, slidos y gaseosos. Los cementerios no podrn ser localizados en terrenos inundables o que reciban aguas drenadas de terrenos ms altos y contaran con la proteccin necesaria mediante defensas para evitar inundaciones y derrumbes. Los cementerios no podrn ser construidos en terrenos rellenos con basuras que puedan causar problemas sanitarios y ambientales: contarn con vas de acceso en condiciones transitables.

En la fiducia civil puede ser fiduciaria cualquier persona. En la fiducia mercantil slo pueden ser fiduciarias entidades de crdito o sociedades especializadas autorizadas por la Superintendencia financiera En la fiducia civil la tenencia de la propiedad solamente soporta el gravamen de pasarla a otra persona por el hecho de verificarse una condicin impuesta. En tanto que
Los cementerios deben ubicarse alejados de industrias o actividades comerciales que produzcan olores desagradables o cualquier otro tipo de contaminacin. Igualmente, deben estar aislados de focos de insalubridad y separados de viviendas, conjuntos residenciales y recreacionales, botaderos a cielo abierto, rellenos sanitarios, plantas de beneficio, plazas de mercado y colegios, cumpliendo con lo establecido en el respectivo Plan de Ordenamiento Territorial POT - del municipio. PARGRAFO 1. Si por razones de localizacin de un cementerio no es posible disponer de sistemas pblicos domiciliarios de agua, recoleccin de basuras y disposicin de residuos liquidas de tipo domstico, stos deben proveerse por medios propios para su operacin y disposicin final con las debidas condiciones sanitarias y ambientales, al igual que los permisos a que hubiere lugar. PARGRAFO 2. Dentro del rea interna enmarcada por el cerco perimetral, no deben existir otras edificaciones, industrias, instalaciones o viviendas, ajenas a la actividad propia de los cementerios y a su seguridad. ARTCULO 13.- LOCALIZACIN. De conformidad con lo previsto en los Planes de Ordenamiento Territorial -POT de cada municipio, los cementerios se localizarn en terrenos fcilmente excavables con un nivel fretico para las sepulturas en tierra no inferior a cero punto veinte metros (0.20 m) del fondo de la sepultura, para permitir la adecuada disposicin de los cadveres y la ausencia de contaminacin de aguas subterrneas. PARGRAFO. En caso de utilizarse el enterramiento vertical doble o superior, los niveles freticos en invierno deben estar como mnimo a un metro (1 m) del fondo de la tumba. ARTCULO 14. DISEO Y CONSTRUCCIN. En el diseo y construccin de cementerios, adems de las disposiciones legales y reglamentarias sobre saneamiento de edificaciones, en especial las pertinentes al Ttulo IV de la Ley 09 de 1979, deben tenerse en cuenta los requisitos y condiciones sealadas en la presente resolucin para las diferentes reas, as como, las dems disposiciones del Manual de Procedimientos de los Cementerios que para el efecto expida el Ministerio de la Proteccin Social y la atencin de situaciones de emergencia por eventos naturales o provocados por el hombre. Las autoridades sanitarias de las direcciones municipales y distritales de salud darn concepto favorable previo a la construccin, acorde con los diseos presentados y la visita de inspeccin al terreno. El diseo y construccin de cementerios debe cumplir como mnimo con las siguientes condiciones: a) Los diseos de los lugares deben tener suficiente iluminacin natural y artificial para actividades en recintos cerrados.

la fiducia mercantil puede tener una amplia variedad de fines, entre los cuales est el de enajenar los bienes, gravarlos o realizar sobre ellos cualquier acto jurdico lcito en beneficio del constituyente o un tercero. EL plazo de la fiducia civil puede extenderse hasta 30 aos, y la comercial est limitada a 20 aos;

b) Los diseos deben garantizar la ventilacin natural completa, con el objeto de evitar la acumulacin de olores, condensacin de vapores y elevacin excesiva de la temperatura. c) Localizar reas especficas para los servicios sanitarios de uso pblico. Discriminados por sexo, cumpliendo con los requisitos que establezca el Manual de Procedimientos de cementerios que para el efecto expida el Ministerio de la Proteccin Social. d) Los diseos deben contar con reas especficas para los servicios de portera o vigilancia: manejo de residuos slidos y cremacin, si hubiere lugar. e) El diseo debe establecer que el manejo de las especies vegetales sea acorde con la normatividad ambiental vigente, En el diseo no se podr contemplar la siembra de rboles o plantas de races que deterioren las tumbas, bvedas, osarios y cenzaros. f) Las vas internas de circulacin deben construirse de conformidad con lo estipulado en el literal c) del ARTCULO 5 de la presente resolucin. g) Las paredes de las bvedas, osarios y cenzaros deben estar construidas en bloque, ladrillo o concreto u otros materiales durables, recubiertos o a la vista en condiciones higinico-sanitarias, con acabados externos lavables y resistentes a la humedad, el calor y los golpes. h) Los conjuntos de bvedas tendrn mecanismos tcnicamente dispuestos para la evaporacin de los lquidos y salida de gases: adems estarn protegidos de la penetracin de aguas lluvias. i) El piso de las bvedas debe ser impermeable, liso y de fcil limpieza y desinfeccin. j) Las lpidas deben ser en material que evite la contaminacin y empozamientos de aguas. k) La capacidad de los cementerios de naturaleza pblica estar determinada por el tipo de disposicin final del cadver, ya sea en sepultura o en bveda, segn estudios de demanda y oferta realizados con base en la mortalidad local y regional. l) La superficie en metros cuadrados de los cementerios de naturaleza pblica se determinar, previo estudio basado en los clculos estadsticos de mortalidad de los ltimos diez (10) aos de cada poblacin o regin de influencia, lo cual permitir conocer el nmero de sepulturas a disear. PARGRAFO. De acuerdo con la clasificacin, los cementerios, deben tener los equipos necesarios para cumplir a cabalidad con los servicios ofrecidos y el mantenimiento de todas las instalaciones y equipos en condiciones tcnicas y sanitarias eficientes. ARTCULO 15.- CAPACIDAD. Cuando un cementerio de naturaleza pblica no tenga capacidad de sepulturas vacantes ni reutilizables se considera saturado. Cuando falte el

La fiducia civil es siempre solemne debindose constituir por escritura pblica o acto testamentario, mientras que la comercial puede ser constituida por documento privado cuando no se trate de inmuebles. Pero si la fiducia mercantil consta en documento privado debe registrarse en el registro mercantil la Cmara de Comercio del domicilio del fiduciante. La remuneracin del fiduciario es obligatoria en la fiducia comercial mientras que en la civil es facultativa; El fiduciario civil puede enajenar la propiedad fiduciaria pero sujeta al gravamen; puede imponer hipotecas, servidumbres o cualquiera otro gravamen a la propiedad, con autorizacin del Juez que la dar con conocimiento de causa y previa audiencia del fideicomisario; puede hacerle mejoras a la propiedad y percibir sus frutos. En la fiducia
10% de ocupacin temporal o total, la administracin debe informar a la autoridad sanitaria competente, para que tome las medidas del caso, bien sea, optando por una posible ampliacin o apertura de un nuevo cementerio o cierre del servicio de recibo de nuevos cadveres. ARTCULO 16.- ANLISIS DE VULNERABILIDAD. Los diseos o estudios para la localizacin y construccin de cementerios de nuevos cementerios de conformidad con lo estipulado en el respectivo Plan de Ordenamiento Territorial POT municipal o distrital, deben incluir los riesgos y peligros potenciales, naturales y provocados, mediante un anlisis de vulnerabilidad y remitirla a la autoridad sanitaria competente para concepto, con copia a la autoridad ambiental. ARTCULO 17.- PLAN OPERACIONAL DE EMERGENCIA. Todo cementerio debe tener un Plan Operacional de Emergencia - POE, basado en los potenciales riesgos y peligros a que se vea expuesto, que garantice las medidas inmediatas en el momento de presentarse la emergencia, evitando que los factores de riesgo atenten contra la salud humana y el medio ambiente. ARTCULO 18.- COPIA DE LOS PLANOS DEL SISTEMA DE SUMINISTRO, REDES HIDRULICAS Y SANITARIAS. Los cementerios deben entregar copia de los planos de las redes hidrulicas y sanitarias a la autoridad sanitaria y ambiental local correspondiente, para ser utilizados en caso de emergencias o desastres.

mercantil las obligaciones del fiduciario son ms amplias, le est prohibido renunciar salvo causa justificada, puede ser removido y tiene una responsabilidad que se extiende hasta la culpa leve. La fiducia mercantil y la civil son semejantes en la prohibicin de constituir fideicomisos sucesivos de manera que el fideicomisario quede obligado con otro fideicomiso cuando le sea restituida la propiedad. La diferencia fundamental entre la fiducia civil y la mercantil radica en el hecho de que la primera es una simple limitacin al derecho de dominio del propietario fiduciario, mientras que la segunda conforma un PATRIMONIO AUTNOMO que se separa de los bienes propios del titular fiduciario y del fideicomitente. Mientras que la fiducia civil ha cado en desuso, la fiducia mercantil es un enorme negocio aplicado entre otros a los procesos inmobiliarios (preventas, administracin, parqueo, escrituracin), de inversin (fideicomisos de inversin, fondos mutuos de inversin), administracin de titularizaciones, y garantas (de pago, administracin de procesos concursales, pago de pasivos pensionales) LA FIDUCIA INMOBILIARIA En materia inmobiliaria la fiducia se ha convertido en una poderosa herramienta para facilitar la ejecucin proyectos en la medida que la constitucin de un patrimonio autnomo administrado por una sociedad sometida a vigilancia de la superintendencia financiera da confianza a los compradores y los inversionistas. La fiducia inmobiliaria se sujeta a las reglas del cdigo de comercio en cuanto a su desarrollo en los siguientes trminos: Constitucin de la Fiducia inmobiliaria. El contrato de fiducia puede hacerse por documento privado que debe registrarse en la cmara de comercio.

Pero si hay transferencia de bienes inmuebles, debe constituirse por escritura pblica. Efectos de la fiducia: La constitucin de la fiducia origina un PATRIMONIO AUTNOMO conformado por los bienes y derechos aportados a este para ejecutar las funciones especficamente sealadas por el fideicomitente en relacin con la finalidad del mismo, que pueden ser entre otras: La de recibir los anticipos de los compradores y transferirlos al promotor cuando demuestre que ha llegado a un punto de equilibro preestablecido o en caso contrario devolver los anticipos a los compradores (fiducia de preventas); La de administrar los fondos para la construccin y entregarlos al constructor de acuerdo con el desarrollo de la obra (fiducia de administracin); La de transferir el dominio de los bienes a favor de los compradores (fiducia de ventas), en cuyo caso los futuros compradores obran como beneficiarios adherentes a la fiducia preconstituida o beneficiarios de rea; La de servir de garanta a las entidades financieras del proyecto (fiducia de garanta) O una combinacin de las anteriores. El patrimonio autnomo carece de personera jurdica propia, por lo cual todas sus actuaciones deben producirse a travs del fiduciario. En principio los bienes entregados en fiducia no pueden ser perseguidos por los acreedores del fiduciante, a menos que se trate: -De acreencias fideicomiso185, anteriores a la constitucin del

185  Este punto ha sido objeto de pronunciamiento doctrinario de la Superintendencia financiera, que basicamente se afirma que los acreedores deben demandar en proceso

-De una fiducia constituida en fraude de los 186 acreedores en cuyo caso los bienes fideicomitidos deben regresar (previa sentencia judicial) al patrimonio del fideicomitente para que puedan perseguirse a su nombre. -De la insolvencia del fideicomitente tramitada mediante un proceso de insolvencia o liquidacin, en cuyo caso Los acreedores beneficiarios del patrimonio autnomo sern tratados como acreedores con garanta prendaria o hipotecaria, de acuerdo con la naturaleza de los bienes fideicomitidos. La restitucin de los activos que conforman el patrimonio autnomo implica que la masa de bienes pertenecientes al deudor, responder por las obligaciones a cargo del patrimonio autnomo de conformidad con las prelaciones de ley aplicables al concurso. La fiduciaria entregar los bienes al liquidador dentro del plazo que el juez del proceso de liquidacin judicial seale y no podr alegar en su favor derecho de ordinario al fideicomitente insolvente, a los beneficiarios del fideicomiso y a la fiduciaria. (crcular externa 46 de 2.008)

186  Cdigo de comercio, artculo 1.238

retencin por concepto de comisiones, honorarios o remuneraciones derivadas del contrato187. Obligaciones del fiduciario: El fiduciario est obligado a realizar los actos necesarios para obtener la finalidad de la fiducia, mantener los bienes recibidos separados de su patrimonio y de otros patrimonios autnomos, invertir los bienes en la forma que se le haya instruido, llevar la personera para proteger los bienes fideicomitidos, procurar el mayor rendimiento de los bienes recibidos, rendir cuentas de su gestin y transferir los bienes o el resultado de su gestin de acuerdo con las instrucciones. En caso de duda sobre el alcance de sus funciones puede consultar con la superintendencia financiera. Obligaciones y derechos del fideicomitente o fiduciante El fiduciante adquiere los derechos y deberes establecidos en el contrato, principalmente la de suministrar los fondos necesarios para administrar los bienes y pagar los honorarios del fiduciario. Puede exigir cuentas comprobadas de la gestin del fiduciario, impugnar los actos que este haya ejecutado en violacin del contrato, oponerse a las medidas preventivas o de ejecucin sobre los bienes fideicomitidos, y pedir la remocin del fiduciario por causa justificada. Una observacin prctica: Para que un contrato de fiducia inmobiliaria se desarrolle sin tropiezos es necesario contar con las 187  Ley 1116

siguientes condiciones: Una, claridad absoluta en el contrato de fiducia, pues por la rigidez de las instituciones fiduciarias cualquier vaco o clusula dudosa dan lugar a discusiones interminables. Dos, una fiduciaria con experiencia en el tema inmobiliario. Y tres, una previsin suficiente de fondos que permita constituirla, administrarla y liquidarla independientemente de su realizacin.

3 LA PROPIEDAD HORIZONTAL
LXXVI.

LXXVII.
1.
CONCEPTO

3.1 CUESTIONES GENERALES

El derecho de dominio puede tener distinto alcance segn quien sea el propietario, cual es su origen, su ubicacin o su finalidad 188, en cada caso con limitaciones, ventajas y reglas propias, por lo cual no resulta extrao aceptar la propiedad horizontal como otra modalidad de ese derecho 189, a pesar de 188  Hay distintas modalidades del derecho de propiedad: entre estas puede citarse la pblica o la privada, la colectiva de las comunidades negras, los ejidos, los espacios pblicos, la propiedad sobre bienes declarados patrimonio arquitectnico, etc.

189  LEY675 de 2.001: Artculo 1. La presente Leyregula la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y dems bienes comunes

que algunos crticos afirman que afecta la concepcin tradicional del derecho de superficie. La propiedad horizontal es una de las muchas variantes de la propiedad privada sobre inmuebles, donde confluyen la propiedad de diferentes espacios cbicos para el disfrute individual y que constituyen el rea privada; y unos espacios necesarios para la correcta utilizacin de los anteriores que se denominan rea comn.
LXXVIII.

LXXIX.

ANTECEDENTES DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Como ocurre con casi todas las regulaciones legales, la propiedad horizontal antecedi de hecho a la Ley. En las pocas antiguas se consideraba que el propietario del suelo tena derecho desde el infierno hasta el cielo correspondiente a su terreno y, por supuesto, todo lo colocado sobre l le perteneca. Pero ese principio tuvo excepciones desde el principio en las ciudades de Caldea, Egipto, Tebas y, por supuesto, Roma Imperial De la documentacin conocida puede deducirse que las llamadas domus eran casas de un solo piso y las insulae eran casas o edificios de varios pisos que podan tener distintos dueos, y proliferaron despus del gran incendio de la ciudad en poca del emperador Nern. Aun cuando el Derecho Romano decay en la Edad Media y fue reemplazado en gran parte por el Derecho Germnico, el reconocimiento de la propiedad separada por pisos no desapareci totalmente. En la poca contempornea el crecimiento de la poblacin oblig a casi todos los pases a reglamentar la propiedad separada en pisos o propiedad horizontal, especialmente despus de la primera guerra mundial cuando

la reconstruccin de las ciudades y la competencia por brillar con edificios en altura dispar el crecimiento inmobiliario190. Colombia El Cdigo Civil expedido en 1887 no consider la propiedad horizontal como una figura autnoma y durante muchos aos los edificios construidos en altura para la venta separada debi someterse a una forma de comunidad con servidumbres mutuas. Para llenar ese vaco, puesto muy pronto en evidencia ante la aparicin de edificios en altura y con diversos usos, se presentaron proyectos legislativos en 1890 y 1946 que no lograron el trnsito necesario ante el Congreso a pesar de que para entonces ya era urgente para atender el nuevo desarrollo urbano en las ciudades. En 1948 la destruccin de Bogot producida por el levantamiento del 9 de abril y con el fin de facilitar su recuperacin, el Presidente Mariano Ospina Prez dict el Decreto 1286 por el cual se reglament la propiedad horizontal que luego fue convertido por el Congreso en la Ley 182 de 1.948. Bajo las disposiciones de esta Ley fue posible dar a las nuevas construcciones en altura un marco legal que fue ampliado por la va del reglamento mediante varias normas191 hoy derogadas. 190  En la decada de 1.920 a 1.930 se iniciaron los grandes rascacielos de Nueva York y Chicago

191  Decreto 1335/59;

Decreto 144/68;

Decreto 107/83;

Esas normas, aun cuando suplan las necesidades ms evidentes, eran incompletas en la medida que no otorgaban la personera legal a la copropiedad realmente necesaria en el caso de los grandes condominios, y por la ausencia de un mecanismo expedito para el cobro de las cuotas y de procedimiento para fijarlas. Para resolver estas fallas se presentaron sin xito varios proyectos de reforma al Congreso, hasta el que lleg a ser la Ley 16 de 1985. Durante su trmite se evidenci que haba alguna resistencia al cambio de legislacin por cuanto podra afectar las copropiedades existentes, por lo cual el ponente le introdujo la opcin de dejar la aplicacin de la nueva Ley a voluntad de los usuarios que pudieron escoger entre sa y la antigua192, de modo sobrevivieron y rigieron simultneamente dos normas de propiedad horizontal Mediante el Decreto 1.365 de 1.986 se reglamentaron las dos normas con el propsito de buscar alguna uniformidad.

2148/83.

192  Cita del doctor Hernn Echeverri Coronado ponente de la LEY16/85 en el texto recogido por la edicin del Colegio Antioqueo de abogados de una conferencia dictada por l en marzo de 1987.

LXXX.

LEGISLACIN VIGENTE

Debido a los inconvenientes causados por la existencia de dos legislaciones para regular un mismo tema, a la creciente complejidad de los conjuntos residenciales con gran nmero de habitantes donde aparecen conflictos de convivencia que requieren de soluciones rpidas y simples, a la urgencia de facilitar el cobro de las cuotas de sostenimiento y de adaptar la legislacin a los nuevos principios constitucionales, se hizo inaplazable la elaboracin de un nuevo rgimen de propiedad horizontal Fue el gobierno nacional quin present al Congreso un proyecto de Ley para unificar el rgimen de propiedad horizontal En la Cmara de representantes la ponencia correspondi al representante por Antioquia William Vlez Mesa, quien recibi para su trmite los aportes intelectuales de Camacol, por conducto del Doctor Eduardo Jaramillo, de Fenalco, por parte de la vicepresidenta jurdica Doctora Ximena Peafort y del Ministerio de Desarrollo econmico en cabeza del Doctor Cristian Stapper193. El proyecto aprobado por el Congreso se convirti en la Ley 675 vigente a partir del 4 de agosto del ao 2001 cuando fue publicado en el Diario Oficial, regula en forma comprensiva el tema de la propiedad horizontal y derog de una vez todas las normas anteriores por lo cual ha quedado un rgimen unificado.

193  Revista Construyendo de Camacol, edicin No 5 de junio de 2.001 artculo del Doctor William Vlez.

VOLUNTARIEDAD DEL RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Hay que advertir que no todos los edificios en los cuales exista una variedad de espacios cbicos y diferentes propietarios tienen que estar sometidos al rgimen de propiedad horizontal El someter un inmueble al rgimen de propiedad horizontal es un acto voluntario. La propiedad compartida por varios propietarios en inmuebles con mdulos independientes es posible utilizando otras formas de propiedad como el tiempo compartido, la comunidad, la sociedad, o bajo formas contractuales creadas por los dueos bajo el principio general de que en derecho privado est permitido lo que no est prohibido194 .

194  Sobre esta posibilidad hay dos sentencias de la C.S.de J. en 1971 y en 1977 que niegan la nulidad de la venta de un inmueble separado sin someterlo al rgimen de propiedad horizontal

LXXXI. 3.2. REQUISITOS PARA LA CONSTITUCIN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Las unidades privadas de un inmueble sometido al rgimen de propiedad horizontal deben tener acceso a la va pblica en forma directa o por un pasaje comn, pero nunca por otra propiedad privada o con el acceso negado 195. Cuando se habla de UN inmueble hay que entender que se trata de uno o varios predios con algn grado de continuidad fsica o administrativa. Nada impide que pueda someterse al rgimen de propiedad horizontal un conjunto de inmuebles, de hecho est previsto en la Ley para las unidades cerradas, pero deben tener entre ellos una relacin material Debe existir la doble forma de propiedad: la privada o de uso exclusivo, y reas comunes que pertenecen proporcionalmente a los dueos de las unidades privadas. 196 195  Ley675 artculo 2: Biennes privados o de dominio particular: Inmuebles delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al gimen de propiedad horizontal, con salida a la va pblica directamente o por pasaje comn

196  Ly 675 de 2.001 artculo 1

Sin bienes comunes y bienes privados compartiendo el rea de un edificio o un condominio no existe la propiedad horizontal No es necesario que las propiedades individuales se hagan en altura o por pisos. La propiedad horizontal puede existir en inmuebles separados pero siempre y cuando compartan un terreno comn como suele ocurrir en los condominios 197 y tengan unidad funcional. No es necesaria la preexistencia material de la construccin. El sometimiento de un inmueble al rgimen de propiedad horizontal puede hacerse antes de construirlo, simultneamente con su construccin o posteriormente a sta. Sin embargo el lote si debe existir, pues la afectacin se refiere a una matrcula inmobiliaria que se convierte en MATRIZ y esta no puede surgir sin un predio al cual se refiera.

LXXXII.

CONDICIONES ADMINISTRATIVAS

Para someter un inmueble al rgimen de propiedad horizontal es necesario tener: Planos aprobados por la autoridad competente, con el sealamiento del rea de cada una de las unidades independientes que sern objeto de propiedad exclusiva o particular, el sealamiento general de las reas y bienes de

197  Ley675 de 2.001 artculo 3:

uso comn198. La ubicacin, linderos y la nomenclatura del predio. Por razones prcticas se acostumbra utilizar diferentes colores o achurados para las diversas reas de manera que en los planos se identifique visualmente que corresponde a cada uno de los usos asignados: comunes, comunes de uso exclusivo y privados. La autoridad competente para dar el visto bueno a los planos de propiedad horizontal es el Curador urbano. Donde no existe la Curadura ser la autoridad de planeacin o quien haya recibido la atribucin de vigilar la construccin por parte del Concejo municipal. Las normas no indican que el reglamento como tal deba ser sujeto de estudio o aprobacin por lo cual quedan sujetos nicamente a la revisin que por va general deben hacer los notarios de los documentos que se le presentan para ser convertidos en escritura pblica, sobre los cuales tienen dos atribuciones establecidas en el Decreto 960 de 1.970: verificar que las 198

 En el caso de edificios de uso comercial debe incluirse el valor inicial de las unidades privadas tal como lo dispone el articulo 27 de la Ley 675: En los edificios o conjuntos de uso mixto y en los destinados a comercio, los coeficientes de copropiedad se calculan de acuerdo con un valor inicial que represente una ponderacin objetiva entre el rea privada y la destinacin y caractersticas de los mismos. Los reglamentos de propiedad horizontal debern expresar en forma clara y precisa los criterios de ponderacin para la determinacin de los coeficientes de copropiedad. Pargrafo. El referido valor inicial no necesariamente tendr que coincidir con el valor comercial de los bienes de dominio particular.

declaraciones de las partes contengan los elementos esenciales y naturales propios del contrato a celebrar, y que est redactado en leguaje sencillo, jurdico y preciso. Y velar por la legalidad de las declaraciones poniendo de presente las irregularidades que advierta, sin negar la autorizacin ante la insistencia de las partes, salvo en el caso de que perciba una nulidad absoluta. Esos planos se protocolizan en la escritura de constitucin, juntamente con la licencia de construccin o el documento que haga sus veces199. LICENCIA No hay norma que exija licencia para someter un inmueble al rgimen de propiedad horizontal. Lo que quiere decir que las curaduras no tienen ninguna facultad para revisar el contenido del reglamento, solo la coincidencia de los planos de propiedad con la licencia de construccin otorgada. Para obtenerla se deben aportar los planos de alinderamiento y cuadro de reas o proyecto de divisin. Cuando se presente ante autoridad distinta a la que otorg la licencia, deber aportarse copia de la misma y de los planos correspondientes. Tratndose de bienes de inters cultural, debe aportarse el anteproyecto de intervencin aprobado por la autoridad que vigila estos bienes. En los casos en que las licencias urbansticas hayan perdido su vigencia, se har una manifestacin expresa 199  Ley675 artculo 6

presentada bajo la gravedad de juramento en la que conste que la obra aprobada est construida en su totalidad.

PAZ Y SALVO DE IMPUESTOS MUNICIPALES Para el otorgamiento de escrituras pblicas respecto de inmuebles, los otorgantes deben entregar al notario antes de extenderla200 los comprobantes fiscales de los inmuebles: es decir paz y salvo por concepto de la contribucin de valorizacin en los municipios donde est creada como lo dispone el Decreto 1.333 de 1.986 201 ; y el del impuesto predial unificado exigible en las escrituras en las cuales hay transferencia de dominio de inmuebles, o constitucin de gravmenes sobre inmuebles.202 200  Decreto 2.163 de 1.970 artculo 37; Decreto 2148 de 1.,983 artculo 26

201  Decereto 1.333 de 1.986 artculo 240

202  El paz y salvo de impuestos nacionales fue eliminado por el Decreto 2.503 de 1.987

Para el caso de reformas al reglamento de propiedad horizontal, donde no hay transferencia de dominio, no se requiere el paz y salvo por el impuesto predial, pero si el de valorizacin municipal porque sobre este hay norma expresa que as lo contempla.

ESCRITURA DE CONSTITUCIN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL La propiedad horizontal se constituye mediante el otorgamiento203 de una escritura pblica debidamente registrada en la oficina de instrumentos pblicos. Realizada la inscripcin, surge como persona jurdica de carcter especial204 que tiene las siguientes caractersticas:

203  Conforme a las normas anteriores no se elevaba el reglamento a escritura pblica sin que se protocolizaba

204  Ley675 artculo 4

Su objeto es nico: la administracin correcta y eficaz de los bienes y servicios comunes, el manejo de los asuntos de inters comn de los propietarios de bienes privados en un edificio respecto de esos bienes, y cumplir y hacer cumplir la Ley y el reglamento de propiedad horizontal Dicho de otra manera, la persona jurdica que nace de un reglamento de propiedad horizontal tiene una capacidad limitada al cumplimiento de su objeto. Su naturaleza es civil, lo cual quiere decir que queda sometida a las reglas generales de las corporaciones previstas en el Cdigo Civil y no en el cdigo de comercio. Carece de nimo de lucro y el hecho de destinar algunos de sus bienes a renta atender a las expensas comunes no desvirta su calidad de persona jurdica sin nimo de lucro. No obstante las reglas generales sobre tributacin disponen que las entidades sin nimo de lucro, en cuanto realicen actividades sujetas a impuestos, como sera el caso de que en un edificio arriende los locales de su propiedad, quedan sometidos respecto de esas actividades a las normas comunes. Su domicilio es la ciudad donde se encuentra localizada y su existencia y representacin legal se prueban con la certificacin de la alcalda municipal, ante quin se inscribe la constitucin del reglamento una vez registrado ante la oficina de registro de instrumentos pblicos. Su duracin es indefinida de modo que existe mientras exista el inmueble sometido a su rgimen El sometimiento de un inmueble al rgimen de propiedad horizontal es un acto de disposicin en la medida que cambia su forma jurdica por lo cual se requiere capacidad suficiente por parte de quien lo ejecuta.

Es sabido que los menores de edad o las personas sujetas a interdiccin no pueden disponer libremente de los bienes inmuebles y quienes tienen la guarda requieren de licencia judicial para enajenarlos. Sin embargo no est previsto en la Ley que los guardadores o curadores de bienes requieran autorizacin judicial para someter un inmueble al rgimen de propiedad horizontal La norma que la exige en el Cdigo Civil se refiere expresamente a los actos de enajenacin, cosa que no ocurre aqu, por lo cual consideramos que no se requiere de licencia para este acto. LIBERTAD DEL INMUEBLE En general la existencia de gravmenes, tales como hipotecas, condiciones resolutorias, fiducia, o modalidades de propiedad como la comunidad, no impiden la constitucin de la propiedad horizontal, pero se transmiten a los inmuebles independientes que se crean con esta. El punto es suficientemente claro respecto de la hipoteca, por el fenmeno legal de la extensin a los aumentos y mejoras que reciba el inmueble prevista en el artculo 2.445 del Cdigo Civil y de la expresa facultad del deudor hipotecario de enajenar el inmueble hipotecado regulada en el artculo 2.440 del mismo cdigo. En cambio los embargos si impiden la constitucin del reglamento a menos que exista autorizacin del Juez que lo decret, pues la sujecin de un inmueble al rgimen de propiedad horizontal es un acto que modifica la forma del derecho de dominio. La afectacin de un inmueble por una contribucin de valorizacin, debidamente registrada, impide el registro de cualquier escritura pblica sobre ese inmueble mientras no se cancele el gravamen o se autorice la inscripcin por parte de la oficina que la impone205. 205  Decreto 1.333 de 1.986 artculo 240

No obstante estas limitaciones no parecen afectar la el sometimiento de los conjuntos cerrados preexistentes al rgimen de propiedad horizontal, tal como lo establece el artculo de la Ley 675, pues all se trata de una decisin mayoritaria de un grupo de propietarios de bienes privados que acuerdan asimilarse a una variante de la propiedad. Sera absurdo que la Ley autorice por una parte imponer a los disidentes una forma de propiedad y por otra se limite su registro por la ausencia de facultades.

LXXXIII.

3.3. CONTENIDO DEL REGLAMENTO

La escritura por la cual se somete un inmueble al rgimen de propiedad horizontal debe contener las siguientes declaraciones mnimas: El nombre e identificacin del propietario inicial quien ha de ser el constituyente, bien que acte directamente o con poder. Es posible que el propietario inicial sea plural El nombre distintivo del edificio o conjunto. En las Leyes anteriores el nombre deba estar seguido de las palabras propiedad horizontal o la abreviatura P.H. requisito que ha sido eliminado en la nueva Ley. La determinacin del terreno sobre el cual se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, rea y linderos. Sin embargo, en los municipios donde existen planos prediales geo-referenciados, adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, la identificacin del predio puede hacerse con base en planos. La identificacin de cada uno de los bienes de dominio particular, de acuerdo con los planos aprobados por la oficina de planeacin municipal o la entidad que haga sus veces. Donde existen las curaduras urbanas, esta es la autoridad competente para aprobar los planos. Determinacin de los bienes comunes, indicando claramente cuales son esenciales, y si hay bienes comunes de uso exclusivo o sectorial debern indicarse cuales y las condiciones de su utilizacin. Los coeficientes de copropiedad, que deben ser calculados con base en el rea privada construida de cada bien individual, con respecto al rea total privada, salvo en los edificios de uso comercial o mixto, donde su clculo se hace con base en un valor inicial que represente una ponderacin objetiva entre el rea privada, su destinacin y

caractersticas, procedimiento que debe quedar consignado en el reglamento. La destinacin de los bienes de dominio particular que conforman el conjunto. Las especificaciones de construccin, seguridad y salubridad, Las regulaciones relacionadas con la administracin, direccin y control de la persona jurdica. Adems de las declaraciones mnimas el reglamento debe contener las reglas que gobiernan la organizacin y funcionamiento del edificio.

LXXXIV.
PROCEDIMIENTO

3.4. REGISTRO DEL REGLAMENTO

Conforme a la norma general todo acto que modifique un derecho sobre un inmueble debe ser sometido a registro 206 y por tanto la constitucin, modificacin o extincin de la propiedad horizontal debe inscribirse en la oficina de registro correspondiente al lugar donde est ubicado el inmueble. En este caso produce adems del efecto de publicidad del acto registrado, el nacimiento de la persona jurdica especial que administra los bienes comunes. El artculo 51 del Decreto 1.250 de 1.970 prev que al constituirse una propiedad horizontal deba abrirse una matricula por el edificio general, con las debidas anotaciones sobre los bienes comunes, Sin embargo en la nueva legislacin est previsto que la propiedad de los bienes comunes ya no pertenece a la persona jurdica de la propiedad horizontal sino a los propietarios en proporcin a los ndices de copropiedad. Habr que esperar el Decreto reglamentario o la jurisprudencia para saber si se mantienen abiertas las matriculas preexistentes sobre las zonas comunes o no. TARIFA El sometimiento de un inmueble al rgimen de propiedad horizontal no comporta en si mismo una transferencia del derecho de dominio y es un acto sin cuanta como 206  Decreto 1.250 de 1.970 artculo 2

expresamente lo consideran la resolucin 5338 de 1.999 de la superintendencia de Notariado y registro y el Decreto 1.428 de 2.000. ENTREGA A LOS COPROPIETARIOS Una vez constituida la propiedad horizontal debe hacerse entrega de los bienes comunes a la persona que designe la asamblea o al administrador del edificio, a mas tardar cuando se haya terminado y enajenado al menos el 51% de los coeficientes de propiedad, incluyendo los documentos de garanta de los ascensores y equipos, los planos hidrulicos, sanitarios, las redes elctricas y servicios pblicos. La entrega de los derechos proporcionales de cada propietario se presume hecha con la de los bienes privados. Es conveniente que el propietario elabore un acta de entrega como prueba del cumplimiento de esta obligacin, con lo cual delimita el campo de su responsabilidad.

LXXXV.

3.5. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS DE BIENES PRIVADOS

Una vez sometido un inmueble al rgimen de propiedad horizontal surgen obligaciones precisas para los propietarios de unidades privadas que tienen por objeto permitir el goce del inmueble a estos y a sus vecinos conforme a los principios de convivencia pacfica y solidaridad social, y el respeto de la dignidad humana consagrados expresamente en la Ley como orientadores de esta modalidad de dominio. Sin descartar la importancia de las obligaciones contractuales o reglamentarias, es posible afirmar que las ms importantes son: UTILIZAR LOS BIENES COMUNES CONFORME A SU NATURALEZA Los reglamentos de propiedad horizontal deben definir claramente el uso que habr de darse a las unidades privadas, pues de ello depende el sometimiento a regulaciones tales como los mdulos de contribucin, el estar o no obligados a tener revisor fiscal, y, principalmente, porque de acuerdo con el uso establecido en el reglamento debe darse la utilizacin de los bienes privados a menos que medie una autorizacin expresa de la asamblea, en procedimiento que deben determinar los mismos reglamentos. Un apartamento no puede ser convertido en oficina o viceversa.

PAGAR LAS EXPENSAS NECESARIA

El tema de las expensas o contribuciones por su importancia es reiterativo en la Ley que lo plantea en diferentes artculos207 y lo regula detalladamente, En los edificios modernos es inconcebible una administracin sin gastos comunes correspondientes a vigilancia, aseo, mantenimiento de equipos, etc. Por esto se ha creado un procedimiento propio para su cobro ejecutivo y se ha previsto que en los reglamentos se establezcan los coeficientes de copropiedad y los mdulos de contribucin que han de servir de base para la fijacin proporcional de las cuotas de sostenimiento. DETERMINACIN DE LAS EXPENSAS. Las expensas deben ser fijadas por la asamblea de copropietarios de acuerdo con un presupuesto aprobado por esta208. El retardo en el pago de las cuotas genera intereses de mora equivalentes a una y media veces el inters bancario corriente, a menos que e los reglamentos se haya previsto un inters menor. Hay que distinguir, sin embargo, entre varias clases de expensas porque tienen tratamiento diferente: Existen en primer lugar las necesarias y las que son meramente convenientes o voluntarias. 207  Artculo 1, 4, 18, 29, 30, 31 37

208  Ley675 artculo 38 numerales 1 y 3

El pago de las expensas es exigible por la va ejecutiva, sin importar si el inmueble est o no ocupado. Por otra parte, la aprobacin de las expensas comunes necesarias solo requiere del voto de la mayora de los asistentes a la asamblea. Las expensas comunes, no necesarias, requieren de mayora calificada (70% de los coeficientes) para su imposicin y no hay solidaridad del tenedor. En segundo lugar las expensas pueden ser ordinarias o extraordinarias. Se entiende que son expensas extraordinarias las que surgen de manera imprevista o por fuera del presupuesto. La imposicin de expensas extraordinarias cuya cuanta supere 4 veces el monto de las expensas necesarias mensuales se requiere mayora calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad del edificio. SOLIDARIDAD EN EL PAGO DE LAS EXPENSAS. El artculo 29 de la Ley 675 209 cre la solidaridad entre el propietario anterior y el nuevo propietario, el tenedor del inmueble a cualquier ttulo, y los copropietarios de un inmueble privado para el pago de las expensas comunes ordinarias. Por esta razn al otorgar la escritura de compraventa de un inmueble sometido al rgimen de propiedad horizontal debe acompaarse un paz y salvo expedido por la administracin MDULOS DE CONTRIBUCIN La Ley ha previsto la posibilidad de separar las cuotas de acuerdo con mdulos de contribucin, que consisten en 209  El artculo fue demandado por inconstitucinal y la Corte Constitucional lo aval en sentencia C-376 de abril de 2.004

ndices de participacin de los propietarios de bienes privados en las expensas causadas en relacin a servicios cuyo goce no es general210. Tal es el caso de los edificios de uso mixto, con locales, oficinas y apartamentos, donde unos bienes privados tienen ascensor y otros no, los servicios de vigilancia son diferentes, y las necesidades de publicidad, previstas como un gasto comn en los edificios comerciales, son diferentes a las de la vivienda. Como complemento de la exigibilidad judicial de las cuotas se ha impuesto a los notarios la obligacin de exigir el paz y salvo del edificio por concepto de expensas comunes en toda escritura en la cual se haga transferencia de un inmueble sometido a este rgimen. Cuando no se aporta el paz y salvo el vendedor y los sucesivos propietarios se constituyen en deudores solidarios de las cuotas pendientes al momento de la transferencia del inmueble. MEJORAS Las mejoras en los bienes comunes que no corresponden a la administracin, prestacin de servicios, o mantenimiento de los bienes comunes no son propiamente EXPENSAS. Son mejoras o inversiones que no estn reguladas por estas normas. No sera justo generar una solidaridad entre el tenedor (un arrendatario por ejemplo) y el propietario de un inmueble, por una instalacin (por ejemplo un generador elctrico de emergencia) que en ltimas se refleja en el valor del inmueble privado. Reparar los bienes privados Los propietarios de bienes privados estn obligados a ejecutar de inmediato las reparaciones en los bienes 210  Ley675 artculo 3

privados donde ocurran daos que puedan ocasionar perjuicios al edificio o a los bienes que lo integran. Esta medida tiene como fundamento el principio de la solidaridad y la funcin social de la propiedad, pues aun cuando uno podra utilizar o no utilizar sus bienes libremente, esa libertad tiene como lmite el perjuicio ajeno. De hecho, si la falta de reparacin del dao en un bien privado afecta a los vecinos, nace una responsabilidad establecida directamente en la Ley. PROHIBICIONES Paralelas a las obligaciones y los derechos existen prohibiciones expresas a los usuarios o copropietarios de un edificio sometido al rgimen de propiedad horizontal, que tienden en conjunto a facilitar la convivencia pacfica y el respeto de la dignidad humana establecidas como principios orientadores del rgimen. Asi se han establecido las siguientes limitaciones: Utilizar los bienes para fines diferentes a los previstos en el reglamento. Tanto los bienes privados como los comunes han de ser utilizados conforme a su naturaleza y de acuerdo con las normas reglamentarias. El propietario del ltimo piso no puede CONSTRUIR SIN AUTORIZACIN de la asamblea y sin el cumplimento de las normas urbansticas El propietario del primer piso no puede ADELANTAR OBRAS QUE PERJUDIQUEN LA SOLIDEZ DEL EDIFICIO como excavaciones y stanos, y si fuere factible hacerlo tcnicamente requiere del cumplimiento de las normas urbansticas y autorizacin de la autoridad competente. Existe otra prohibicin expresa: la de ENAJENAR EN FORMA SEPARADA LOS DERECHOS COMUNES Y LA PROPIEDAD PRIVADA. Tambin le est prohibido al propietario inicial vender el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes.

LXXXVI.3.6. DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS DE UNIDADES PRIVADAS

El propietario de una unidad privada tiene respecto de su inmueble los mismos derechos que el propietario de un inmueble no sujeto a la propiedad horizontal tiene respecto del suyo: es decir los derechos primordiales de usarlo y facultad de disponer de el. La facultad de uso incluye la parte correspondiente a los bienes comunes que pueden utilizarse de acuerdo con los reglamentos. El propietario puede modificar la forma interna de su propiedad, si obtiene licencia para la actuacin urbanstica, aun cuando en algunos casos requerir informar a la administracin. Esta adems expresamente facultado para hipotecar su inmueble, y para pedir la divisin de las hipotecas que lo gravan cuando se han constituido en mayor extensin por parte del propietario inicial del inmueble, quedando obligado solo al pago de la parte proporcional

LXXXVII.
HORIZONTAL

3.7. EXTINCIN DE LA PROPIEDAD

El tema de la extincin de la propiedad horizontal ha sido tratado en forma expresa y clara en la nueva Ley 211. Como consecuencia del terremoto del eje cafetero en 1.999 fue evidente que los edificios sometidos a este rgimen podan ser afectados en forma total o parcial por hechos extraos, y generar situaciones difciles de resolver bajo la anterior legislacin. Hoy se ha establecido que la persona jurdica nacida del rgimen de propiedad horizontal extinguirse en uno de los siguientes eventos: La destruccin o el deterioro de un edificio sometido al rgimen de propiedad horizontal en el 75% o ms, a menos que se decida su reconstruccin. Este punto deber ser reglamentado por el gobierno porque as lo dispone la norma. La decisin unnime de los titulares del derecho de propiedad sobre los bienes de dominio privado. En este evento se requiere autorizacin por escrito de los acreedores que tengan garanta real sobre bienes privados o sobre el conjunto. Una orden de autoridad competente, judicial o administrativa. La orden judicial debe ser producto de una sentencia ejecutoriada, cuyo origen ha de ser una demanda. La orden administrativa puede provenir de diversas fuentes 211  Artculos 9 a 15 de la Ley

como sera una orden de demolicin de un inmueble que amenaza ruina, o de una intervencin urbana ilegal Ocurrido alguno de los eventos de extincin de propiedad horizontal debe elevarse a escritura pblica la decisin y registrarse en la oficina de registro y sobre los bienes que quedan se genera una comunidad de bienes (copropiedad la denomina la Ley) que debe liquidarse dentro del ao siguiente conforme a las normas generales de divisin de bienes comunes, esto es, partiendo materialmente los bienes si es posible materialmente y de acuerdo con las normas urbansticas, o solicitar su venta para distribuir el producto entre los copropietarios en proporcin a sus derechos El liquidador de la persona jurdica ser el administrador, o la persona que nombre la asamblea. Si se nombra al administrador, este debe rendir cuentas de su gestin antes de actuar como liquidador. Hecha la liquidacin debe registrarse el acta ante la autoridad municipal que certifica la existencia y representacin legal. Resulta evidente que si un edificio sometido al rgimen de propiedad horizontal pertenece a una sola persona, esta pueda decidir que no contine bajo esa forma elevando la decisin a escritura pblica y registrndola como se prev para el caso de la extincin.

LXXXVIII.

3.8 LOS BIENES COMUNES

Al constituirse una propiedad horizontal surgen dos tipos de bienes: unos comunes a todos los condueos 212 cuya propiedad es proporcional a los coeficientes asignados a las unidades privadas, y otros que les pertenecen en forma exclusiva denominados bienes privados o de dominio particular. Los bienes comunes pueden tener el carcter de ESENCIALES, que son aquellos indispensables para la existencia, estabilidad, conservacin y seguridad del conjunto o los que son imprescindibles para el disfrute y uso de los bienes privados. Tales son los ductos, las acometidas elctricas e hidrulicas, la estructura, la cimentacin, las cubiertas. Por contraste son bienes comunes NO ESENCIALES, aquellos que simplemente mejoran el inmueble en su utilizacin como las antenas comunales, las plantas elctricas de emergencia, Los bienes comunes, mientras conserven esta calidad, no son enajenables ni embargables, ni son sujeto de impuesto alguno por separado de la propiedad privada a la que pertenecen. En los reglamentos de propiedad horizontal deben determinarse cuales son los bienes comunes. Sin embargo, si se omite mencionar alguno, no por ello pierde el carcter 212  En la legislacin anterior los bienes de uso comn eran propiedad de la persona jurdica. Hoy son de los propietarios de los bienes privados, en comn y proindiviso.

de comn un bien que por su naturaleza lo sea o que haya sido sealado en los planos como tal. Podemos afirmar que los bienes no determinados como propiedad individual o privada en los planos o reglamentos, son comunes. Utilizacin De Los Bienes Comunes Es de la naturaleza de la propiedad horizontal que la utilizacin de los bienes se haga conforme a su destino tal como lo indican los principios orientadores de la Ley cuando se habla de la funcin social de la propiedad, la convivencia pacfica de los copropietarios y tenedores, Pero su utilizacin tambin debe hacerse conforme a la Ley, a los reglamentos de propiedad horizontal, a los reglamentos internos y a las normas de polica que regulan la convivencia ciudadana. Limitaciones. Es posible considerar limitaciones reglamentarias al uso de bienes comunes de uso general, tales como la imposicin de horarios o turnos para facilitar su utilizacin. Tambin es posible limitar su uso a determinados moradores o propietarios como sancin por el incumplimiento de obligaciones, pecuniarias o no pecuniarias, previo requerimiento escrito e imposicin de la sancin por parte de la asamblea o el consejo de administracin si existe y se le asigna esa funcin. BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO Hay algunos bienes que son por su naturaleza tienen vocacin de ser comunes, pero cuya utilizacin corresponde a una o varias unidades privadas por su forma. As ocurre con terrazas, patios interiores o retiros, incluso las fachadas correspondientes a una unidad determinada que es comn en su parte exterior, pero su utilizacin general perturbara el uso del bien privado al cual es anexo. Estos bienes tienen la calificacin especial de bienes comunes, por su propiedad, pero su disfrute esta asignado a un inmueble.

Los parqueaderos de visitantes, accesos, salones comunales, reas de recreacin y deporte no puede designarse como comunes de uso exclusivo, aun cuando si puede reglamentarse como sera el caso de un saln comunal para los apartamentos de un edificio mixto, cuyo uso puede restringirse a los propietarios de los locales. DESAFECTACIN DE LOS BIENES COMUNES Pueden DESAFECTARSE al uso comn, es decir cambiar su destino, los INMUEBLES que no son esenciales, previo el cumplimiento de los siguientes pasos: Autorizacin de la autoridad municipal competente conforme a las normas urbansticas. Las autoridades debern autorizar la desafectacin en la medida que el cambio no comprometa bienes comunes esenciales o la desafectacin implique una violacin de las normas de urbanismo, como podra ocurrir con la eliminacin de parqueaderos obligatorios. Autorizacin de la asamblea general tomada con el voto favorable del 70% de los coeficientes de copropiedad . Otorgamiento de la escritura pblica de reforma, con la cual deber protocolizarse el acta que autoriza la desafectacin Registro de la escritura y apertura de matricula inmobiliaria al inmueble desafectado. Los bienes desafectados se convierten en un patrimonio privado de la persona jurdica que conforma la propiedad horizontal y esta puede disponer de ellos conforme a la Ley. Es decir que en la propiedad horizontal puede concurrir una tercera forma de propiedad: la privada de la persona jurdica que goza de iguales derechos y deberes que los bienes de cualquier persona. Una propiedad horizontal puede ser titular del derecho de dominio de un bien, mueble o inmueble, ajeno al mismo edificio.

De los bienes MUEBLES que pertenecen a la persona jurdica, o los inmuebles por destinacin o adhesin (como un ascensor o una planta elctrica) no se predica la desafectacin213 ni la inenajenabilidad. Estos son naturalmente enajenables y su venta, modificacin, mejora, o cambio puede hacerse conforme se haya previsto en el reglamento.

213  Ley675 artculo 20 paragrafo 2

LXXXIX.

3.9 FUNCIONAMIENTO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Como ocurre con todas las organizaciones con pluralidad de personas, es necesario establecer unas reglas de funcionamiento, toma de decisiones basadas en dos principios: El democrtico entendido como que las decisiones que afectan a todos se toman con el voto de la mayora y por el procedimiento preestablecido. Y el principio de la primaca del bien comn sobre los intereses particulares. Los edificios sometidos al rgimen de propiedad horizontal estn especialmente afectos a esas reglas que son una condicin de la convivencia pacfica 214 por lo cual se han establecido los siguientes rganos de decisin y administracin: LA ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS La persona jurdica especial que nace de la propiedad horizontal tiene un rgano de direccin constituido por la concurrencia de los propietarios de bienes privados, sus delegados o representantes, cuando se renen con el qurum y condiciones previstas en la Ley el reglamento. Funciones: Como mximo rgano de direccin a la asamblea le corresponden las siguientes funciones: Aprobar o improbar los estados financieros, los presupuestos de ingresos y gastos. 214  Ley675 artculo 2.

Nombrar los miembros del comit de convivencia, en los edificios de vivienda, el consejo de administracin, el revisor fiscal y su suplente y fijarles su remuneracin, cuando estas figuras existan. Fijar las cuotas para atender las expensas ordinarias y extraordinarias y el fondo para imprevistos. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal Decidir sobre la desafectacin de los bienes comunes no esenciales, autorizar su venta o divisin, y decidir, en caso de duda, sobre el carcter esencial o no de un bien comn. Decidir sobre la reconstruccin del edificio o conjunto cuando se deteriora. Aprobar la disolucin y liquidacin de la persona jurdica, Reuniones En principio existen dos clases de reuniones as: Las ORDINARIAS que corresponden a las realizadas una vez al ao, dentro de los tres primeros meses siguientes al vencimiento del perodo presupuestal, para examinar la situacin general de la persona jurdica, efectuar los nombramientos que le corresponden, aprobar las cuentas del ejercicio anterior, y aprobar el presupuesto para el ao siguiente. La convocatoria debe hacerse con quince (15) das calendario de anticipacin a la fecha en que debe realizarse, mediante comunicacin enviada a cada uno de los propietarios de dominio particular, a la ltima direccin registrada. En el aviso de convocatoria debe incluirse una lista de los propietarios que adeudan expensas comunes. La reunin ordinaria se har POR DERECHO PROPIO cuando no ha sido convocada dentro del trmino previsto. En ese caso se rene el primer da hbil del cuarto mes siguiente al vencimiento del perodo presupuestal, en el

lugar y hora que indique el reglamento, o en su defecto, en las instalaciones del edificio a las 8 p.m. Las reuniones diferentes a las ordinarias son EXTRAORDINARIAS y pueden darse cuando necesidades imprevistas o urgentes as lo ameriten. Estas sern convocadas por el administrador, por el consejo de administracin, por el revisor fiscal, o un nmero plural de copropietarios que representen por lo menos la quinta parte de los coeficientes de copropiedad. Las reuniones, tanto ordinarias como extraordinarias, pueden tener otras modalidades como son: REUNIONES DE SEGUNDA CONVOCATORIA, ASAMBLEA UNIVERSAL, REUNIONES NO PRESENCIALES, Y DECISIONES POR COMUNICACIN ESCRITA. Una reunin de segunda convocatoria es la que se hace cuando, convocada en debida forma una asamblea, no puede sesionar por falta de qurum. En este evento se convoca una nueva reunin que debe realizarse el tercer da hbil siguiente a la primera convocatoria, a las 8 p.m.. En las reuniones de segunda convocatoria existe qurum deliberatorio y decisorio con cualquier nmero plural de propietarios que asista, cualquiera sean los porcentajes de participacin que representen. Una asamblea se considera universal, y por lo tanto puede deliberar y decidir sin convocatoria previa en cualquier lugar, hora y da, sobre cualquier tema, cuando en ella est representada la totalidad de los coeficientes de copropiedad que conforman el edificio o conjunto. Una asamblea o reunin no presencial es aquella en la cual los propietarios de los bienes privados, sus delegados o representantes, puedan deliberar y comunicarse por cualquier medio en forma simultnea o sucesiva (ejemplo Internet, teleconferencia,) Para que la asamblea no presencial sea vlida la comunicacin tiene que ocurrir de manera inmediata hecho que debe certificar el revisor fiscal Qurum deliberatorio y mayoras decisorias.

En principio el qurum deliberatorio de la asamblea es un nmero plural de personas que represente ms de la mitad de los coeficientes de copropiedad. Y las decisiones se tomarn con el voto favorable de la mitad ms uno de los coeficientes de copropiedad presentes en la reunin. Los reglamentos pueden exigir mayoras superiores a stas, con la limitante de que ninguna decisin, salvo la extincin de la persona jurdica por voluntad de los dueos que exige unanimidad215 o la extincin por deterioro o la reconstruccin del inmueble destruido o deteriorado, que exige el 75% de los ndices de copropiedad, puede exigir una mayora superior al 70% de los ndices de copropiedad. Dentro de estos lmites los estatutos pueden fijar el qurum y la mayora. Sin embargo hay excepciones: en las reuniones de segunda convocatoria el qurum deliberatorio ser cualquier nmero plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados, pero si las decisiones a tomar requieren mayoras calificadas, deben cumplirse. Las decisiones que exigen mayoras calificadas no pueden tomarse en asambleas no presenciales. Y exigen mayora calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad las siguientes decisiones: Todo cambio que afecte la destinacin de los bienes comunes o implique una sensible disminucin de su uso o goce. La imposicin de expensas extraordinarias cuya cuanta total, supere cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales en un perodo presupuestal 215  Ley675 artculo 9 numeral 2

La aprobacin de expensas comunes no necesarias. La asignacin de un bien comn al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado. La reforma de los estatutos y el reglamento. La desafectacin de un bien comn no esencial La adquisicin de inmuebles para el conjunto o edificio. El cambio de uso de los bienes privados, Las votaciones: En principio los votos se contabilizan en proporcin al los ndices de copropiedad correlativos a quien los emite. No obstante la Corte Constitucional en sentencia C-522 de 2.002 al resolver sobre la constitucionalidad del artculo 37 de la Ley 675 advirti que cuando se trata de inmuebles destinados a vivienda el voto de cada propietario equivaldr al coeficiente de propiedad del respectivo bien privado, solo para las decisiones de contenido econmico. , lo cual quiere decir que para decisiones que no son de contenido econmico, como aprobacin de reglas comunitarias, o cambios de uso donde la regla ha de ser UN VOTO POR CADA UNIDAD PRIVADA bajo el argumento de la expansin democrtica. Actas de las asambleas. Las actas tienen como finalidad primordial servir de medio de prueba de las decisiones tomadas por un cuerpo deliberante. En el caso de las asambleas de copropietarios de un edificio sometido al rgimen de propiedad horizontal hay algunas reglas especiales respecto de su contenido mnimo, aprobacin, publicidad y plazos para su impugnacin as: CONTENIDO. Las actas deben constar en documento escrito, han de ser suscritas por el presidente y el secretario de la asamblea, debe indicarse en ella si son ordinarias o extraordinarias, la forma de convocatoria, el orden del da, el

nombre y la calidad de los asistentes, la unidad privada que representan y los ndices de coeficiente de copropiedad. Los votos emitidos, y, por supuesto, las decisiones que se toman. APROBACIN: Existe la costumbre de aprobar el texto de las actas fundamentado en la disposicin del artculo 189 del cdigo de comercio, que es solo aplicable a los asuntos mercantiles. Aprobar las actas es por supuesto una medida recomendable pero no una exigencia en todas las asambleas. En la de copropietarios no existe tal norma aun cuando est previsto que su redaccin pueda ser verificada por una comisin especialmente designada para ello. En el caso de delegacin los comisionados deben presentar su informe en el plazo fijado en los estatutos o en defecto de este plazo, dentro de los veinte (20) das hbiles siguientes a la fecha de la respectiva reunin. PUBLICIDAD. Se ha previsto que el contenido de las actas sea informado a los interesados para lo cual el administrador debe poner a disposicin de los propietarios una copia de la misma en el lugar determinado como sede de la administracin dentro de los veinte (20) das hbiles siguientes a la fecha de la reunin e informar de esta situacin a cada uno de los propietarios. Como esta obligacin no ha sido reglamentada, convendr que en los estatutos se prevea la forma de dar esa informacin, que bien puede ser por cartelera, pues de lo contrario habra que optar por una notificacin personal que no siempre ser prctica. De la fecha y forma en que se dio publicidad al acta es necesario dejar constancia en el mismo libro. Efecto De Las Actas. Las copias de las actas debidamente suscritas (se entiende que por quienes deben firmarlas que son el presidente y el secretario) gozan de presuncin de autenticidad y por lo tanto son prueba de los hechos que constan en ella mientras no se demuestre la falsedad. Garanta De Publicidad.

Puesto que las actas son un medio de prueba fundamental en los edificios sometidos a la propiedad horizontal se ha instituido una garanta de publicidad a favor de toda persona que la solicite: el administrador est obligado a entregar copia. Y si a un propietario se le niega su expedicin, puede solicitar la intervencin de la alcalda municipal para que ordene la entrega so pena de sancin de carcter policivo. Hay que anotar que la publicidad es para toda persona, pero la accin policiva solo est instituida a favor de un propietario. De modo que en el caso de negativa a entregar la copia a un tercero no propietario, deber recurrir a la va judicial para obtenerla. Plazos Para La Impugnacin. Es necesario distinguir dos situaciones: La impugnacin del contenido de las actas, para el cual no se establece un trmino de caducidad puede podr intentarse en cualquier tiempo. La impugnacin de las decisiones de la asamblea solo puede intentarse dentro de los dos meses siguientes a la publicacin del acta donde conste la decisin. Su trmite es siempre judicial por el proceso abreviado aun cuando se haya pactado la clusula compromisoria por remisin expresa de la Ley (artculo 194 del cdigo de comercio). El procedimiento es el verbal pues el cdigo de comercio que sealaba el procedimiento abreviado, fue reformado en este punto por el Decreto 2.882 de 1.989. EL CONSEJO DE ADMINISTRACIN El consejo de administracin, como ocurre en las sociedades, es un rgano intermedio entre la asamblea de copropietarios y la administracin cuyas funciones deben estar establecidas en los reglamentos. Su nombramiento corresponde a la asamblea de copropietarios, nmero impar y mayor de tres (3) miembros. Su periodo, salvo que se acuerde uno diferente, es de un ao.

La existencia del consejo de administracin es obligatoria en los edificios de uso mixto, comercial y en los residenciales donde las unidades privadas destinadas a vivienda sean ms de treinta (30). En los dems es voluntaria. Al consejo de administracin le corresponde: Nombrar el comit de convivencia, cuando esta funcin le haya sido delegada. Elegir el administrador. Las que se le asignen en los reglamentos. Es de uso comn que los consejos de administracin tengan la facultad de aprobar gastos de administracin a partir de una determinada suma. EL COMIT DE CONVIVENCIA En los edificios de uso residencial es obligatoria la conformacin de un COMIT DE CONVIVENCIA que debe ser elegido un nmero impar, no menor de tres, por la asamblea para periodos de un (1) ao y tiene por objeto actuar como mediador de las controversias que puedan surgir con ocasin de la vida ocurridas entre los habitantes, presentando formulas de arreglo orientadas a dirimirlas y fortalecer las relaciones de vecindad. La participacin en los comits de convivencia es ad honorem.216 Los comits de convivencia no pueden imponer sanciones. Su funcin es exclusivamente conciliadora. EL ADMINISTRADOR En todos los inmuebles sometidos al rgimen de propiedad horizontal debe existir un administrador, quien es el representante legal de la persona jurdica que nace de su constitucin. 216  Ley675 artculo 58

FUNCIONES El administrador es el representante legal de la persona jurdica que nace de la propiedad horizontal En tales condiciones le compete ejecutar todos los actos de administracin necesarios de conservacin, ejecucin y recaudo para el debido funcionamiento del inmueble sometido al rgimen de propiedad horizontal, los especficos que le sealen los estatutos y los siguientes que contempla la Ley: Convocar la asamblea a reuniones ordinarias y extraordinarias, ante la cual debe presentar los presupuestos de ingresos y gastos y el inventario y los balances de cada ejercicio para su aprobacin. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad los libros de actas de las asambleas. darles publicidad, y llevar el libro de registro de propietarios y residentes. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad la contabilidad del edificio. Recaudar las cuotas y expedir paz y salvo por concepto de estas Notificar y hacer efectivas las sanciones. NOMBRAMIENTO: El nombramiento del administrador corresponde al consejo de administracin cuando este rgano existe. En su defecto a la asamblea. El perodo del administrador debe estar previsto en los estatutos. Mientras el rgano competente no nombre, el propietario inicial, o constituyente de la propiedad horizontal, debe actuar como administrador. Sin embargo construido o enajenado el 51% del edificio, debe informar a los propietarios para que se renan en asamblea dentro de los veinte (20) das siguientes a la convocatoria y nombren el administrador. Si no lo hacen, el propietario inicial nombra el administrador definitivo.

El administrador puede ser una persona jurdica y en este caso su representante legal ser el representante legal de conjunto. En los conjuntos de uso residencial, edificios de uso mixto o comercial, el administrador deber demostrar idoneidad para el cargo. Este punto debe ser reglamentado por el gobierno nacional El nombramiento del administrador debe registrarse ante la autoridad municipal la que certificar sobre su calidad para el ejercicio de su cargo. RESPONSABILIDAD. La responsabilidad de los administradores est sealada expresamente en la Ley: responden hasta por la culpa leve y esta se presume cuando incumple o se extralimita en el ejercicio de sus funciones, cuando viola la Ley o los reglamentos. En los dems casos, como ocurre con el rgimen general de responsabilidad, la culpa y el dao deben probarse. Para asegurar el cumplimiento de las obligaciones de los administradores, el gobierno podr ordenar la constitucin de plizas de seguro, pero el monto mximo asegurable ser el equivalente al presupuesto anual del edificio.

EL REVISOR FISCAL Obligatoriedad: En los edificios de uso comercial o mixto es obligatorio tener revisor fiscal En los de uso residencial es voluntario. Su eleccin corresponde a la asamblea y su perodo ser el que se fije en los estatutos. De no fijarse un perodo hay que atenerse a la norma general de que el perodo del revisor fiscal, cuando existe junta directiva, en este caso consejo de

administracin, ser igual a este 217. No obstante el perodo, el revisor puede ser removido en cualquier tiempo. El revisor fiscal, cuando el cargo es obligatorio, no puede ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio, ni tener vnculo de parentesco (4 de consanguinidad, 2 de afinidad o primero civil) ni vnculos comerciales o cualquiera otra circunstancia que afecte su independencia con el Administrador o el Consejo de administracin. Ntese que el impedimento no se predica frente a los propietarios o usuarios del edificio sino frente al administrador o los miembros del consejo de administracin. Funciones y condiciones: El rgimen legal de las revisoras fiscales ha sido concentrado en la Ley 43 de 1.990 y a ella se remiten expresamente las normas de la propiedad horizontal en cuanto a sus funciones que son fundamentalmente las siguientes: Cerciorarse de que las operaciones que se celebren o cumplan se ajustan a las prescripciones de los estatutos, decisiones de la asamblea y el consejo de administracin. Dar oportuna cuenta por escrito a la asamblea, al consejo de administracin, o al administrador segn el caso, de las irregularidades que ocurran en el funcionamiento de la copropiedad y desarrollo de su actividad. Colaborar con las entidades gubernamentales que ejerzan la inspeccin y vigilancia de la copropiedad. Velar porque se lleven regularmente la contabilidad y los libros de actas, se conserve la correspondencia y los comprobantes. Inspeccionar los bienes comunes y procurar que se tomen 217  Cdigo de comercio artculo 206

las medidas de conservacin y seguridad de los mismos. Impartir instrucciones, practicar inspecciones y solicitar informes para el ejercicio de sus funciones. Autorizar los balances y acompaarlos de un informe Convocar la asamblea o el consejo de administracin a reuniones cuando las circunstancias lo ameriten. Cuando el cargo de revisor fiscal es obligatorio este debe ser contador pblico, con matricula vigente.

XC.

3.10 PROCEDIMIENTOS Y SANCIONES

Para facilitar el manejo de la propiedad horizontal se han previsto diferentes procedimientos, en su mayora abreviados, que permitan definir las situaciones que surgen entre los copropietarios y habitantes de un inmueble pero con el respeto al debido proceso, que a partir de la vigencia de la Ley 675 han modificado las referencias procedimentales de los cdigos de procedimiento y las Leyes derogadas expresamente.

XCI. COBRO EJECUTIVO DE MULTAS Y EXPENSAS:

Para asegurar el pago de las multas impuestas conforme a los reglamentos, y de las expensas ordinarias y extraordinarias, se ha previsto que el cobro pueda hacerse mediante el trmite de un proceso ejecutivo ante el juzgado competente (lo ser el del domicilio de la copropiedad por razn del territorio y municipal o circuito de acuerdo con la cuanta) sin importar si se ha pactado o no un mecanismo alternativo de solucin de conflictos. El ttulo ejecutivo es la certificacin que expida el administrador sobre la cuanta de la obligacin debida, sin ningn requisito ni formalismo adicional. A la demanda deben acompaarse como anexos el poder debidamente otorgado cuando se acte por conducto de apoderado, el certificado de la existencia y representacin legal de la persona jurdica que constituye la propiedad horizontal que acta como demandante, y el del demandado si es persona jurdica, y copia de la certificacin de los intereses por parte de la superintendencia bancaria o la parte pertinente del reglamento si en el se ha previsto cobrar un inters inferior de mora al previsto en la Ley(una y media veces el bancario corriente). Presentada la demanda en debida forma, con estos anexos, debe producirse el mandamiento de pago. Con esta reglamentacin se ha simplificado el trmite de cobro de las contribuciones de la propiedad horizontal, a la que era

necesario adjuntar copia de las actas en las cuales se fijaban las mismas, y acreditar la existencia de los reglamentos. Era un ttulo ejecutivo complejo que se ha simplificado al mximo. Por supuesto que dentro del proceso ejecutivo, y siguiendo las normas constitucionales del derecho al debido proceso, pueden interponerse las excepciones previas y de mrito que considere tener el deudor.

XCII.

IMPUGNACIN

DE DECISIONES DE LA ASAMBLEA GENERAL DE

COPROPIETARIOS .

Las decisiones de la asamblea de copropietarios que se toman contraviniendo los propios estatutos o la Ley y en especial sin el qurum o las mayoras establecidas, son nulas218. Sin embargo el trmino para presentar la demanda de nulidad es de dos meses que se cuentan a partir del momento en que se comunica o publica el acta donde est contenida. Pasado este plazo, caduca la accin. El procedimiento para la impugnacin es el establecido en el artculo 194 del cdigo de comercio, es decir, se tramitan ante los jueces competentes aun cuando se haya pactado la clusula compromisoria, y el trmite ser el del proceso verbal 219 218  Ley675 artculo 45

219  Aun cuando el cdigo de comercio habla de proceso abreviado, el 2282 de 1.989 que reform el cdigo de procedimiento civil remite estos asuntos al proceso verbaLey

XCIII.CONFLICTOS DE CONVIVENCIA.
Los conflictos entre los habitantes de un edificio, que puedan tener lugar por razn de la vida en el mismo pueden ser solucionados a travs de los comits de convivencia que cumplen con la funcin de facilitadores presentando propuestas de arreglo que diriman las diferencias y fortalezcan las relaciones de vecindad. Los comits de convivencia no pueden imponer sanciones de ninguna clase, y como no estn reglamentados en la Ley, si se crean en los estatutos, deben tener sus procedimientos y funciones claramente delimitados. Los procedimientos internos de solucin de conflictos no son un requisito previo para ejercitar las acciones penales, de polica o civiles a que haya lugar.

XCIV.

OTROS EVENTOS SOMETIDOS

A PROCESO ORDINARIO

En los eventos donde no es aplicable un procedimiento especial por disposiciones legal o estatutaria, el procedimiento a seguir es el del proceso verbal sumario previsto en el titulo XXIII libro tercero, capitulo II del cdigo de procedimiento civil, por remisin expresa de la Ley que en esta forma ratifica lo que sealaba el Decreto 1128 de 1.989, pero amplindolo a todos los conflictos no sujetos a trmite especial, y no solamente a unos como haca esa norma.

XCV. PROCEDIMIENTO ARBITRAL

En los reglamentos de propiedad horizontal es posible acordar mecanismos alternos de solucin de conflictos mediante la introduccin de la clusula compromisoria, que obliga a las partes a someter sus diferencias a la justicia arbitral. En este caso debe preverse el nombramiento de los rbitros, los asuntos que sern sometidos a esta, que no pueden incluir el cobro de las cuotas ni la forma de impugnar las actas que tienen procedimiento propio y excluyente, y las

reglas de funcionamiento del tribunal, a menos que se remitan a las normas generales.

XCVI.

IMPOSICIN DE SANCIONES INTERNAS.

El incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, como la perturbacin de la paz, utilizacin indebida de los bienes comunes, que estn consagradas en la Ley o los estatutos, dan lugar a la imposicin de las siguientes sanciones: Publicacin en lugares de amplia circulacin de una lista de infractores con indicacin del hecho que origina la sancin. Imposicin de multas sucesivas no superiores cada una a dos veces el valor de las expensas mensuales cada vez y en total que no exceda de diez veces este valor. Y la restriccin del uso y goce de bienes comunes no esenciales como salones comunales y zonas de recreacin y deporte. Para imponer estas sanciones es necesario: que las conductas a sancionar estn previstas en el reglamento. Que haya una autoridad delegada (asamblea o consejo) para imponerlas, Que se haga un requerimiento previo y escrito. Que exista un procedimiento previsto en el reglamento, con el fin de respetar el debido proceso. Que la sancin impuesta atienda los principios de proporcionalidad, gradualidad, duracin, y responsabilidad del infractor (por reincidencia, imprudencia, culpa)

XCVII.

ACTUACIN POLICIVA.

Esta prevista en forma expresa la intervencin de la polica para evitar perturbaciones en la vida de los edificios sometidos a propiedad horizontal, en los siguientes casos: Cuando se comprometa la seguridad o la solidez del inmueble, se afecta la salud pblica, cuando se perturba la tranquilidad de los ocupantes, se producen ruidos (que excedan los limites de inmisin permitidos), y cuando se producen molestias a los ocupantes.220 220  Lay 675 artculo 18 numeral 1. Artculo 61.

La intervencin de la polica puede ser solicitada por cualquier copropietario o por el administrador y su atencin debe ser inmediata, de acuerdo con el cdigo nacional o local de polica.

XCVIII.

3.11. CONJUNTOS CERRADOS

La Ley 675 derog en forma expresa la Ley 428 que regulaba la formacin de conjuntos cerrados. De manera que mientras no se expida una reglamentacin adicional, el rgimen aplicable ser el de esta ltima norma que dedica un ttulo entero y 20 artculos a esta modalidad de propiedad horizontal, referida a los conjuntos de edificios, casas, y dems construcciones integradas arquitectnica y funcionalmente, que comparten elementos estructurales y constructivos, reas comunes de circulacin, recreacin, reuniones, instalaciones tcnicas, zonas verdes y de disfrute visual, con acceso restringido por un cerramiento y controles de ingreso221. Parece razonable entender que para la existencia de un conjunto de esas caractersticas no es necesario que se renan todos los elementos descriptivos del conjunto. Bastar que se llenen algunos de estos para que exista la unidad inmobiliaria cerrada. CONSTITUCIN DE UN CONJUNTO CERRADO Es necesario diferenciar entre las unidades cerradas existentes al momento de la expedicin de la Ley, con un rgimen establecido conforme a la legislacin anterior, cuya reglamentacin debe ajustarse a las nuevas normas y si no lo hacen dentro del plazo previsto de un ao, las disposiciones contrarias sern inejecutables. Y Los nuevos conjuntos que deben cumplir con los requisitos generales de 221  Ley675 artculo 63

la propiedad horizontal a fin de quedar sujetos a este rgimen, y Conjuntos cerrados por asimilacin: Los conjuntos existentes que no han sido sometidos al rgimen de propiedad horizontal y puedan asimilarse a unidades cerradas, pueden someterse a este bajo las siguientes condiciones: No pueden afectar el espacio pblico existente 222. La declaratoria de inexequibilidad del 3 inciso del artculo 64 de la Ley 675 hace que en los conjuntos residenciales donde se dejaron como espacios internos (vas, parques, zonas de recreacin) bienes calificados como espacios pblicos, no puedan cerrarse. Una opcin ser la desafectacin de esos bienes por parte de las autoridades municipales, para convertirlos en bienes fiscales, y como tales puedan ser negociados. Se debe obtener una licencia urbanstica. Se debe realizar una asamblea de propietarios de los inmuebles que sern afectados por el rgimen de propiedad horizontal La decisin se toma con el voto favorable del 80% de los propietarios de los predios del conjunto, donde cada propietario de un inmueble tendr derecho a un voto para acordar el sometimiento a est rgimen y aprobar el reglamento. Por supuesto que esa decisin tiene que elevarse a escritura pblica y registrarse como se prev para la constitucin de 222  La norma que lo autorizaba (3 inciso del artculo 64 de la Ley675) fue declarada inconstitucional mediante sentencia C-265 de 2.002

cualquier propiedad horizontal La decisin mayoritaria obliga a los ausentes o disidentes. reas Comunes En las unidades cerradas es requisito que exista como bienes comunes las siguientes reas especializadas: reas comunes apropiadas que incluyen vas de acceso y circulacin interna para vehculos y peatones; reas de recreacin proporcionales a su tamao y uso predominante, de manera que se garantice el derecho a la recreacin; reas sociales como punto de encuentro y reunin, zonas verdes engramadas y arborizadas; reas de servicio para atender la portera, y las instalaciones de servicios domiciliarios; Parqueaderos suficientes para los moradores y los visitantes, y reas de descargue. Se ha impuesto como condicin de urbanismo el que los cerramientos deban estar conformados por setos vivos o ser transparentes, de modo que permitan la integracin visual con el espacio pblico adyacente. El tamao y la forma de estas reas pueden ser reglamentados por las autoridades municipales. La utilizacin por los reglamentos de propiedad horizontal o por reglamentos internos. Es posible aprovechar econmicamente en parte de las reas comunes (por ejemplo arrendar la zona social) o imponer tasas por el uso en condiciones de justicia y equidad, pero los recaudos solo pueden destinarse al pago de gastos y expensas comunes de la unidad inmobiliaria.

XCIX. 3.12. CASOS PRCTICOS DE PROPIEDAD

HORIZONTAL

C.

TRANSICIN DE LA LEY.

Desde la vigencia de la Ley 675 existe un solo rgimen legal de propiedad horizontal En principio los edificios constituidos y reglamentados bajo las normas anteriores deben ajustar a esta sus reglamentos al nuevo rgimen en el un plazo de un ao223, solamente en cuanto a las normas de orden pblico. Sin embargo no hay sancin alguna por su incumplimiento. Simplemente las disposiciones obligatorias de la nueva Ley se entienden incorporadas a los estatutos y reglamentos internos y las decisiones que se tomen en contrario sern ineficaces.224 Quizs el nico argumento para obligar el cambio de estatutos ser la responsabilidad que pueda caber a los administradores que no los promuevan si por ausencia de 223  El plazo fue prorrogado por seis meses, hasta el 4 de enero del 2.003, mediante Decreto del gobierno

224  Ley675 artculo 86

normas no pueden cumplir debidamente sus funciones y que no reformar los estatutos implicar un proceso de interpretacin constante de las normas aplicables que no deja de ser inconveniente. De modo que el cambio es conveniente por razones prcticas, pero no de derecho. En sentencia sobre la exequibilidad de la Ley 675 225 la Corte Constitucional se pronunci en el sentido de que los reglamentos de propiedad horizontal elaborados bajo la vigencia de la Ley anterior conservan su validez en cuanto no sean contrarios a normas de orden pblico de la nueva legislacin, y las reformas al reglamento deben hacerse conforme a las disposiciones internas vigentes al momento de la vigencia de la Ley, de modo que los edificios y conjuntos que el 4 de agosto de 2.001 haban sido constituidos como propiedad horizontal mediante registro de la escritura pblica contentiva del reglamento de copropiedad y de los documentos a que hacen referencia los artculos 4 y 6 del Decreto 1.365 de 1.986, seguirn rigindose por la misma normatividad, salvo que sus copropietarios, en sujecin a sus reglamentos de copropiedad convengan en regirse por las disposiciones de la Ley 675 de 2.001 y, para el efecto, haciendo uso de su poder de determinacin modifiquen sus estatutos..
CI.

CII.

CONSTRUCCIN POR ETAPAS

La construccin de grandes conjuntos por etapas generaba una gran dificultad al momento de someterlos al rgimen de propiedad horizontal en la medida que coexista un proyecto construido, generalmente ocupado, con un proyecto sin 225  Sentencia C-488 de 26 de junio de 2002

ejecutar. Si se elaboraban diferentes reglamentos para cada etapa al momento de la integracin fsica se creaban problemas entre las copropiedades existentes y se optaba por uno solo, las cargas para el constructor resultaban desproporcionadas. El caso fue asumido directamente en la Ley675. El artculo 7 establece que cuando se construya por etapas debe dejarse constancia de este hecho en la escritura de constitucin de la propiedad horizontal, regulando la forma de integrar las etapas subsiguientes y asignando los coeficientes de manera provisional. Al concluir cada etapa el propietario otorgar una escritura integrndola al reglamento con la indicacin de los bienes que la componen y asignando de nuevo los coeficientes que seguirn siendo provisionales hasta la terminacin del conjunto. Es adems una condicin legal que cuando un proyecto se desarrolle por etapas, pueda usarse en la misma forma.

CIII.

REGLAMENTOS INTERNOS

No resulta prctico que los reglamentos de copropiedad elevados a escritura pblica se ocupen de todos los detalles de la convivencia, pues siempre habr circunstancias nuevas no consideradas en ellos y se estara condenado a continuas reformas estatutarias que no son fciles de hacer. Por lo tanto resulta conveniente la elaboracin de reglamentos internos o manuales de convivencia que consideren las condiciones propias de cada edificio, tales como utilizacin de las zonas comunes (valor, prstamo a extraos, garanta de reparacin de daos), el manejo de las mascotas, la frecuencia de las reuniones de la junta administradora, procedimientos para el cobro de cuotas, etc. Es nuestra opinin que para hacer aplicable una norma reglamentaria, el reglamento debe ser publicado de manera que todos los habitantes estn informados de su existencia y preferiblemente ha de ser aprobado por la Asamblea atribucin que debe asignarse en los estatutos o reglamentos.

CIV.

COMUNIDADES ENTRE CONDOMINIOS

Un hecho interesante dentro del desarrollo urbano de las ciudades es la construccin de edificios que comparten accesos o servicios comunes siendo propiedades horizontales distintas. Este hecho ha sido previsto en la ley de propiedad horizontal en los siguientes trminos 226: Conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, reas y servicios de uso y utilidad general, como vas internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porteras, entre otros. Puede conformarse tambin por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.

CV.

COBRO DE CUOTAS MEDIANTE TUTELA

La tutela es y ha sido un mecanismo til para la defensa de los derechos fundamentales amenazados. Sin embargo se ha abusado de su utilizacin hasta el punto de reclamar por esa va el cobro de cuotas de administracin. El tema concreto ha sido debatido y la Corte Constitucional se pronunci en sentencia SU 509 de mayo de 2.001 advirtiendo que este no es el mecanismo adecuado para el cobro de cuotas y mucho menos para la exoneracin de las cuotas pues abusa de la accin de tutela quien,

226  Ley 675 articulo 3

desquiciando el objeto de la misma, pretende amparar lo que no es un derecho suyo..

CVI.

CVII.

LA PROHIBICIN DE OCUPAR O DESOCUPAR SIN PAZ Y SALVO. EXIGENCIA DE PAZ Y SALVO EN LAS ESCRITURAS DE ENAJENACIN.

Se convertido en un uso corriente el forzar el cobro de las cuotas de administracin mediante el sistema de prohibir la ocupacin o desocupacin de un inmueble sometido al rgimen de propiedad horizontal sin el paz y salvo por concepto de las cuotas de administracin. Esta medida que ha llegado a consagrarse en los estatutos es ilegal pues una medida coercitiva slo puede aplicarse por una autoridad competente y previo el lleno de las formalidades correspondientes al debido proceso. El uso de la fuerza por los particulares no est autorizado en nuestro sistema legal, quien alega un derecho debe concurrir a las autoridades para hacerlo valer, lo contrario sera abrir el camino a la violencia como forma de vida. Para el cobro de las cuotas est prevista una accin ejecutiva, pero impedir la libre entrada o salida de un condominio por la fuerza es incurrir en el delito de CONSTREIMIENTO previsto en el CDIGO PENAL. Sobre este tema ya hay pronunciamiento de la Corte Constitucional en tutela 418 de junio de 1.999. Sin embargo el cobro de las cuotas no es imposible. La Ley ha establecido la SOLIDARIDAD entre el antiguo y el nuevo propietario y los condueos para el pago de las cuotas de administracin y exige que con la escritura mediante las cuales se haga la transferencia del derecho de dominio sobre inmuebles sometidos al rgimen de propiedad horizontal se protocolice el paz y salvo por concepto de contribuciones a las expensas comunes, expedido por el representante legal de la copropiedad. Si no se obtiene, debe dejarse constancia de este hecho, de la copia de la solicitud hecha al administrador y de la

solidaridad del nuevo propietario con las obligaciones anteriores.

CVIII. CIX.
EXPULSIN DE LA VIVIENDA POR MORA EN EL PAGO DE LAS CUOTAS.

Sobre este punto la Corte constitucional ha dicho que vulnera los derechos a la libertad, la intimidad personal, la dignidad humana y que es una forma de violencia inaceptable, por lo cual es una sancin imposible dentro del estado de derecho.227

CX.

RESPONSABILIDAD DE LOS COPROPIETARIOS POR HECHOS DE LA COPROPIEDAD

A medida que los edificios sometidos al rgimen de propiedad horizontal se vuelven ms grandes aumentan los problemas de su administracin y aparecen hechos nuevos que generan consecuencias legales como la responsabilidad ante terceros. As, las cargas laborales, los daos, las multas o la responsabilidad por el hecho de los empleados (el celador que participa en un robo, o que hiere a un ciudadano) o de las determinaciones de los consejos de administracin ameritan la contratacin de plizas de responsabilidad civil. El gobierno est facultado para reglamentar las plizas exigibles a los administradores, pero nada se ha dicho sobre las de responsabilidad extracontractual del edificio como persona jurdica. 227  Tutela T-490 de 1.999

La pregunta que surge es si los copropietarios tienen una responsabilidad personal ante terceros por los hechos u omisiones de la copropiedad y, si la tienen en qu grado? La Ley no ha previsto esta situacin. es posible afirmar que la responsabilidad personal de los copropietarios no se extiende por los hechos de esa persona, pues la solidaridad slo nace de la Ley o de un contrato y no existiendo norma no puede imponerse tal responsabilidad solidaria.

CXI.
COMERCIO.

IMPUESTO DE RENTA Y DE INDUSTRIA Y

La persona jurdica que se forma para administrar la propiedad horizontal de un inmueble no es contribuyente de impuesto a la renta mientras las actividades que desarrolle sean las de su objeto principal. Sin embargo, si llega a realizar actos comerciales que le produzcan renta estar sujeta al pago de impuesto sobre estos ingresos. Adems de no tener el carcter de contribuyente est expresamente excluida de la obligacin de presentar declaracin de renta228 No puede ser gravada con el impuesto de industria y comercio en la medida que no desarrolla una actividad mercantil.

228  Decreto 624 de 1.989 (estatuto tributario) artculo 598 Este punto est ratificado por concepto No 19797 de la DIAN en abril 4 de 2.002

CXII.

RETENCIONES

Los pagos hechos a la propiedad horizontal no son sujetos de retencin en la fuente229 . De todos modos la propiedad horizontal como persona jurdica que interviene en actos jurdicos que son causantes de retencin en la fuente, si tienen el carcter de agente RETENEDOR 230 y como tal est sujeto a las obligaciones de efectuar la retencin en los pagos y a los contribuyentes sujetos a esta, presentar declaracin y pagar oportunamente y expedir los certificados de retencin. Adems existe la solidaridad para el pago del impuesto no retenido con el contribuyente al cual no se le practica. Como agente retenedor debe obtener un nmero de identificacin tributaria.

CXIII.

IMPUESTO PREDIAL.

Debe advertirse que los bienes comunes son parte de los bienes privados y por lo tanto no forman un predio independiente que pueda ser sometido al catastro ni a los impuestos correspondientes a la propiedad. Al gravar la propiedad privada de los inmuebles que son parte de una propiedad horizontal debe incluirse la proporcin en que participa de los bienes comunes, pero en forma conjunta, 229  IbiDecreto artculo 369

230  Ley488 de 1.998 artculo 115

nunca separada. Durante un tiempo las oficinas de catastro abrieron fichas catastrales independientes a las zonas comunes, con lo cual se generaba una dificultad frente a los impuestos prediales. El punto era discutible en la medida que la Ley 16 de 1.985 consideraba que la persona jurdica surgida de la propiedad horizontal era la duea de los bienes comunes, pero ha quedado resuelto en forma expresa: los bienes comunes son parte de los derechos privados 231 y no son objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos. A nivel acadmico cabe preguntarse qu pasa con los bienes que conforme a la Ley anterior eran de la persona jurdica?. Deben acaso adjudicarse en a los copropietarios previa liquidacin, o se entiende que por disposicin legal acceden a los bienes privados?. Nosotros consideramos que habiendo mandado la Ley 675 que todos los inmuebles sometidos al rgimen de propiedad horizontal quedan sujetos a ella aun cuando no reformen los estatutos, el punto se resuelve por ministerio de la Ley. Si catastro y Registro no hacen los cambios por su propia iniciativa, cualquier persona que demuestre inters jurdico puede hacer la solicitud.

CXIV.

IMPUESTO AL VALOR AGREGADO (IVA)

El IVA como impuesto al consumo es general. De este no se excluyen los edificios sometidos al rgimen de propiedad horizontal, por lo cual deben pagarlo cuando las compras de bienes o servicios lo causan. Como no son contribuyentes, no pueden deducirlo.

231  Ley675 artculo 19

En ese sentido el concepto 19797 de abril 4 de 2.002 de la DIAN aclara que los edificios sometidos a propiedad horizontal no son contribuyentes del IVA en el sentido que NO SON RESPONSABLES DEL MISMO, pero si son contribuyentes en la medida que pague tributos como consumidor de bienes gravados.232 Es necesario aclarar que las cuotas que se pagan por administracin no estn gravadas con IVA.

CXV.

CONTABILIDAD

La persona jurdica que conforma la propiedad horizontal, aun cuando no es comerciante, est obligada a llevar contabilidad bajo la dependencia y responsabilidad del administrador conforme a la directiva No 7 del 30 de septiembre de 2.003 expedida por el consejo tcnico de la contadura en los siguientes libros: DIARIO, MAYOR Y BALANCES, REGISTRO DE PROPIETARIOS Y RESIDENTES, debidamente registrados como lo dispone el articulo 126 del Decreto 2.649) y el LIBRO DE ACTAS que segn el instructivo se registra en la Cmara de Comercio.
CXVI.

CXVII. PUBLICACIN DE LAS LISTAS DE DEUDORES

MOROSOS

El tema fue objeto de pronunciamiento por va de tutela y se ha dicho que la publicacin de la lista de deudores morosos 232  En el mismo sentido concepto 48386 de agosto de 2003 de la DIAN

no viola, per se, el derecho al buen nombre. Sin embargo esta publicacin debe referirse exclusivamente a los habitantes del edificio, a las obligaciones del deudor con la propiedad horizontal, y no tocar aspectos estrictamente personales o familiares. En la Ley 675 est expresamente prevista la facultad de la publicacin de las listas de los deudores por concepto de expensas comunes necesarias en lugares donde no exista trnsito constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios233.

CXVIII.

SUSPENSIN DE LOS SERVICIOS A LOS DEUDORES MOROSOS.

Sobre el punto se ha pronunciado la Corte Constitucional en varias tutelas. La conclusin general es la siguiente: No pueden suspenderse por la propiedad horizontal los servicios esenciales (agua, energa) ni los que son prestados por las empresas de servicio pblico, pues es a estas a quienes corresponde la sancin. Si pueden suspenderse los servicios que presta el mismo edificio, tales como la vigilancia, el servicio de citfono, apertura de puertas por empleados, o recogida de basuras, siempre y cuando no se atente contra otros derechos fundamentales habida cuenta de la condicin personal del afectado (en el caso de un minusvlido no puede suspenderse el servicio de apertura de la puerta.)

233  Ley675 artculo 30

CXIX.

CXX.
PBLICOS.

LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN EDIFICIOS

Existe un caso particular de edificios pblicos sometidos al rgimen de propiedad horizontal Evidentemente de la propiedad horizontal surge una persona jurdica diferente. Y de all la pregunta; es esa persona de derecho pblico o de derecho privado?. El Consejo de Estado, mediante concepto emitido por la Sala de Consulta 234 ha manifestado que esa persona jurdica es de derecho privado, y sus trabajadores son particulares. La persona jurdica que resulta de la copropiedad no es de naturaleza pblica y se encuentra sometida la derecho privado. El personal vinculado tiene carcter particular.
CXXI.

CXXII.

LA TENENCIA DE MASCOTAS DENTRO DE LAS UNIDADES PRIVADAS.

El tema haba sido objeto de decisin judicial por va de tutela, advirtiendo la Corte Constitucional que la tenencia de mascotas que no perturbaran la paz de los vecinos no poda ser objeto de prohibicin en los reglamentos de propiedad horizontal La nueva Ley ha previsto que los reglamentos de las unidades cerradas deben fijar los requisitos para la permanencia de animales domsticos dentro de estas. 234  Consejo de Estado, sala de consulta radicacin 1136 diciembre 4 de 1.998 Consejero Ponente Luis Camilo Osorio I.

La Ley 746 (julio 19 de 2.002) modific el cdigo nacional de polica en cuanto a la tenencia de ejemplares caninos. En ella se autoriza expresamente la tenencia de perros guas para limitados y se ordena a las copropiedades reglamentar su permisibilidad bajo la condicin de que circulen sujetos por tarilla, los propietarios recojan los excrementos y se les ponga bozal si pertenecen a especies calificadas como potencialmente peligrosas. Estas pueden incluso prohibirse dentro de los condominios por decisin de la asamblea o la junta directiva a solicitud de cualquier copropietario o residente235

CXXIII.

LA INMISIN

La Inmisin entendida como el efecto que produce la actuacin humana en un inmueble privado sobre otro (ruido, olores, partculas de polvo, humo, sombra, vista) no puede superar los niveles tolerables para la convivencia y funcionalidad. Aun cuando esta medida est expresamente dirigida en la Ley a la inmisin creada en las unidades cerradas, las normas generales de polica, medio ambiente y los principios del respeto a los dems permiten aplicarla a cualquier inmueble, est o no sometido al rgimen de propiedad horizontal La determinacin de los niveles de inmisin permitidos pueden ser sealada en los reglamentos de propiedad horizontal, y se autoriza a las autoridades sanitarias, urbansticas y de polica a determinar cuales son los niveles tolerables

235  Ley746 artculo 5

CXXIV.

LAS PEQUEAS PROPIEDADES HORIZONTALES.

La Ley 675 resolvi un problema que estaba mal planteado en la Ley 428 de unidades cerradas y en los decretos reglamentarios de la Ley 16 de 1.985. Se asuma que todas las propiedades horizontales deban tener los mismos rganos de administracin y todos los elementos propios de los grandes edificios, situacin que no era acorde con la realidad en la cual se encuentran muchas pequeas propiedades divididas por pisos. En la nueva Ley se prev que los reglamentos de edificios de menos de 30 unidades de vivienda puedan prescindir del consejo de administracin, del revisor fiscal, y de la comisin de convivencia. Como la Ley suple una gran cantidad de vacos estatutarios se podrn simplificar al mximo los reglamentos en los edificios de pocas unidades privadas donde no se justifica una reglamentacin prolija.

CXXV.

EL DERECHO DE VOTO DE LOS PROPIETARIOS EN MORA.

Es frecuente que en los estatutos o mediante situaciones de hecho se impida la participacin o el derecho de voto a quienes estn en mora en el pago de las cuotas. El tema tiene dos puntos de vista; uno basado en que quin no cumple con sus obligaciones no puede ejercer sus derechos, en una extensin del principio general non adimplepti contractus o contrato no cumplido. El otro, que aparentemente fue el asumido por los ponentes de la Ley, se basa en que los derechos sustanciales como el de disfrutar de los bienes comunes y participar en las deliberaciones, no pueden ser suspendidos o mutilados sin una orden judicial o disposicin legal La Corte Constitucional en un fallo de tutela resolvi que los derechos democrticos de los propietarios, el de elegir, ser elegido, y hacer reclamos, entre otros, no pueden condicionarse al cumplimiento de las obligaciones

pecuniarias. En cambio los derechos que tienen relacin directa con estas obligaciones si pueden ser suspendidos, a menos que se trate de servicios esenciales.
CXXVI.

CXXVII.

EL ESCARNIO PBLICO

No es inusual que en un conjunto residencial aparezcan problemas que lleven a una confrontacin permanente a grupos de personas frente a otros grupos o individuos. Ha habido casos de declaraciones de persona no grata por parte de juntas administradoras o asambleas. Ese hecho est proscrito. En reciente sentencia de tutela la Corte constitucional protegi el derecho al buen nombre y al debido proceso de un copropietario que se ha opuesto a decisiones de la copropiedad y que los dems copropietarios consideran dainas para sus intereses; el camino es siempre la justicia a travs de los tribunales, no las vas de hecho.
CXXVIII.

CXXIX.

ESCRITURAS DE VENTA

Era usual que en las escrituras de compraventa referidas a un inmueble sometido al rgimen de propiedad horizontal debiera acompaarse la copia del reglamento de copropiedad. Actualmente la superintendencia de notariado y registro ha instruido a los notarios para que no las exijan pues basta la referencia a la misma, segn instruccin administrativa No 30 del 12 de septiembre de 2.003.
CXXX.

CXXXI.

APERTURA OBLIGATORIA DE LOCALES

Es usual en los centros comerciales pactar la apertura obligatoria de locales en horarios determinados y en plazos preestablecidos por el reglamento. En principio este acuerdo no es objetable desde el punto de vista legal, pero cuando la decisin no corresponde a los estatutos y se delega en la

Junta directiva no puede imponerse (Tutela 555 de julio 10 de 2.003 Corte Constitucional)
CXXXII.

CXXXIII.

EL RUIDO

Es obligacin de la copropiedad tomar las medidas necesarias para que no se produzcan ruidos que afecten la salud y la vida de los vecinos segn se dijo en la sentencia de tutela T- 1015/ 2.004

CXXXIV.

CONTRIBUCIONES PARA GASTOS QUE NO SON DE LA COPROPIEDAD.

Los condominios no pueden obligar a los copropietarios a aportar para el mantenimiento de bienes que no pertenecen a la copropiedad segn lo dispone la sentencia de tutela T1084 de 2.004 PROPIEDAD HORIZONTAL DE GRANDES SUPERFICIES COMERCIALES La aparicin de los grandes centros comerciales en las ciudades ha originado una cantidad de situaciones de propiedad horizontal que no estn especficamente reglamentadas en la ley 675 y que de no ser previstas en el reglamento de copropiedad pueden hacer fracasar el centro comercial como escenario natural del comercio. Por eso resulta imprescindible que al elaborar el reglamento se tengan en cuenta, adems de las circunstancias especficas del proyecto inmobiliario, las siguientes generales: Usos permitidos en los locales, pues es posible condicionar los usos dentro del reglamento. Horarios de apertura y cierre. Se suele facultar la imposicin de sanciones econmicas por su incumplimiento Participacin en la publicidad del centro comercial Uso de los parqueaderos, promociones

Uso y utilizacin de las zonas comunes, pasillos, terrazas. Posibilidad de alquilarlos por parte de la copropiedad y condiciones. Horarios de cargue y descargue, acceso de mercancas. Uso de altoparlantes y ruido Mdulos de contribucin de acuerdo con el uso: las grandes superficies (almacenes ancla) las salas de cine y los semi anclas tienden a exigir privilegios en este sentido pues se asume que generan trfico comercial Utilizacin de los espacios pblicos para actividades polticas o religiosas. Utilizacin de las fachadas de los locales y del edificio para publicidad. Sealizacin uniforme y avisos en fachadas. Explotacin comercial del nombre del centro comercial.

CXXXV.

3.13 PARCELACIONES

El artculo 85 de la Ley 675 contempla el caso de las parcelaciones donde un conjunto de lotes individuales, no cerrados, en los cuales hay algunos bienes comunes puedan someterse a la Ley 675 en lo que les sea aplicable especialmente en las normas que hacen relacin a la persona jurdica, la administracin, el carcter indivisible de los bienes comunes, el pago de las expensas comunes, el clculo de los coeficientes de copropiedad, la resolucin de conflictos y las sanciones. Aparentemente la nica diferencia entre los conjuntos cerrados y las parcelaciones es el encerramiento de los primeros. No obstante la autorizacin legal para unidades no cerradas soluciona mltiples problemas de conjuntos que tienen unidad arquitectnica y ambiental, pero que por efecto de las normas urbanas no pueden cerrarse, y para aquellos cuya continuidad fsica est interrumpida por vas pblicas, caso de frecuente ocurrencia en las nuevas urbanizaciones populares o en los loteos suburbanos.

4 PROPIEDAD RURAL
Los inmuebles pueden estar ubicados geogrficamente dentro de un rea urbana o de una rural El grado de urbanizacin depende de la cantidad y calidad de los servicios que all se presten: vas, acueducto, energa, alcantarillado, vigilancia, telefona. Y del uso, pues las urbanas estn destinadas principalmente a vivienda, industria, comercio y servicios, mientras que las rurales estn reservadas a la explotacin agropecuaria, bosques, y slo ocasionalmente a otros usos como recreacin o industria. La clasificacin de los suelos como urbanos o rurales corresponde a los CONCEJOS MUNICIPALES dentro de su jurisdiccin, teniendo en cuenta que los usos deben darse de acuerdo con sus condiciones fsicas, ecolgicas y socioeconmicas236. Dentro de estas clasificaciones pueden crearse las reas de expansin, las suburbanas y las de proteccin. 236  Decreto 2811 de 1.974

DEL SUELO AGRCOLA Artculo 178.- Los suelos del territorio Nacional debern usarse de acuerdo con sus condiciones y factores constitutivos. Se determinar el uso potencial de los suelos segn los factores fsicos, ecolgicos, y socieconmicos de la regin. Segn dichos factores tambin se clasificarn los suelos. Artculo 179.- El aprovechamiento de los suelos deber efectuarse en forma de mantener su integridad fsica y su capacidad productora. En la utilizacin de los suelos se aplicarn normas tcnicas de manejo para evitar su prdida o degradacin, lograr su recuperacin y asegurar su conservacin.

La ubicacin de un inmueble en una de las zonas as clasificadas tiene consecuencias sobre los derechos que se pueden ejercer en ellas, las cargas que soportan y las condiciones de su disfrute.

CXXXVI.
SUELOS

4.1.

USO Y CONSERVACIN DE LOS

Toda persona que realice actividades agrcolas, pecuarias o de infraestructura que afecten o puedan afectar los suelos est obligada a llevar a cabo las prcticas de conservacin y recuperacin que se determinen por las autoridades las cuales tienen, respecto de estos, facultades reglamentarias para velar por su conservacin para controlar los fenmenos de erosin, degradacin, salinizacin o revenimiento. El incumplimiento de esta obligacin puede ser causal de la extincin del derecho de dominio.

CXXXVII.

4.2. EXPLOTACIN FORESTAL

La explotacin forestal fue objeto de reglamentacin completa mediante la LEY 1021 DE 2006 en la cual se reconocen los siguientes derechos al propietario de un predio: El de plantar libremente bosque en los predios propios237 , salvo por la prohibicin de eliminar de bosques naturales con fines de ejecucin de actividades 237  Ley

1021 de 2.006 ARTCULO 28. No se requiere permiso o autorizacin para el establecimiento y aprovechamiento de plantaciones forestales comerciales o sistemas agroforestales. As mismo no se requiere gua de transporte forestal para la movilizacin de sus productos .Para efectos de transporte, el reglamento determinar la forma de identificar los productos de las plantaciones forestales y los sistemas agroforestales, con el fin de diferenciarlos claramente de los productos de bosques naturales.

PARGRAFO 1o. Para la movilizacin de material vegetal o reproductivo destinado al establecimiento de plantaciones

agropecuarias ni de establecimiento de plantaciones forestales238 A pesar de que la plantacin es libre, debe registrarse 239 cuando tenga el carcter de productora y siempre que se haga un aprovechamiento o movilizacin se debe reportar a la autoridad competente el volumen de madera producida y movilizada-

forestales no se requerir permiso

238  Ley 1021 Prohibicion que no aplica para el caso de aprovechamientos realizados para la ejecucion de actividades de inters nacional

239  Ley

1021 Toda plantacin forestal o sistema agroforestal de carcter productor ser registrada ante el Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural o ante la entidad delegada por dicho Ministerio, debiendo ser comunicada a la autoridad ambiental de la jurisdiccin respectiva con fines de informacin y estadsticos. Para el registro de la plantacin forestal productora se requiere la siguiente informacin :a) Nombre e identificacin del titular del cultivo forestal; b) Acreditacin de la propiedad o tenencia del predio; c) Ubicacin de la plantacin; d) rea del cultivo y especies plantadas; e) Ao de establecimiento; f) Objetivo de la plantacin. PARGRAFO. Cuando se trate de una plantacin forestal con fines de proteccin, esta deber registrarse ante la respectiva autoridad ambiental regional, presentando adems de la informacin sealada en el presente artculo el respectivo Plan de Establecimiento y Manejo Forestal, PEMF. ARTCULO 45. SISTEMA NACIONAL DE INFORMACIN FORESTAL. El Instituto de Hidrologa, Meteorologa y Estudios Ambientales, Ideam, en coordinacin con las entidades competentes nacionales, regionales y locales, definir e implementar la estructura y el funcionamiento del Sistema Nacional de Informacin Forestal, a fin de integrar, registrar, organizar y actualizar la informacin relacionada con el sector forestal, como base del servicio de informacin forestal. PARGRAFO 1o. Las entidades pblicas o privadas que

El de dar el producto actual o futuro de los bosques (definido como vuelo forestal) en garanta de cualquier obligacin financiera, para lo cual se atribuye a los rboles el carcter de bienes muebles por anticipacin240 El de explotar los bosques241. Aun cuando la facultad de aprovechar los bosques plantados por el dueo de la tierra es libre, la explotacin comercial de los bosques naturales
capten o generen informacin forestal estn obligadas a suministrar aquella que les fuera requerida con el fin de evaluar y determinar el estado anual de los recursos forestales.

240  ARTCULO

37. BIENES MUEBLES POR ANTICIPACIN. Cuando se trate de bienes muebles por anticipacin, de los que trata el artculo 659 del Cdigo Civil, dichos bienes, podrn ser susceptibles de enajenarse a cualquier ttulo, gravarse, transferirse, o constituirse en propiedad fiduciaria, comodato y usufructo, de manera independiente del bien inmueble al que se encuentran adheridos, de tal suerte que su transferencia no se tenga que hacer de manera simultnea al inmueble donde estn ubicados, y su titularidad siempre puede ser escindida.

241  ARTCULO 24. Toda plantacin forestal, agroforestal de carcter productor realizada con

recursos propios, implica el derecho de su titular al aprovechamiento o a darle el destino que determine segn la soberana de su voluntad. Cuando se traten de otros productos del bosque usados para consumo humano entre ellos los derivados de la apicultura, no se podrn anunciar ni comercializar si no tienen las pruebas analticas tales como Fisicoqumicas, Microbiolgicas, Bromatolgicas y Organolpticas, le corresponde al Invima la vigilancia y control, y a la Federacin Nacional de Apicultores o su delegatario, la expedicin de la certificacin respectiva. Cuando excepcionalmente, y por causa de utilidad pblica o inters social, el Estado requiriere expropiar tierras con plantaciones forestales, deber incluirse en la indemnizacin el valor medio de mercado, al estado de cosecha, de las especies cultivadas, menos el monto de los costos de mantenimiento y manejo que el expropiado tendra que erogar hasta que alcanzaren su madurez. A conveniencia del inters pblico, la entidad expropiante podr conceder al expropiado el plazo necesario

est sujeta a la presentacin de un plan de manejo forestal242 a una vigilancia especial por parte de las autoridades ambientales243 y al pago de retribuciones. Y los dems tipos de explotacin, domstica, cientfica o especial, estn sujetas a reglas precisas244

para la cosecha.

242  ARTCULO

20. El aprovechamiento comercial de bosques naturales est sujeto a la previa aprobacin de un plan de manejo forestal, el mismo que, basado en el inventario forestal, determina la oferta y capacidad de renovacin de los recursos, as como las modalidades de intervencin y prcticas silviculturales que sern aplicadas para garantizar el uso sostenible del recurso. Dicho plan ser elaborado por un ingeniero forestal, agroforestal o por profesionales de carreras afines de acuerdo con los parmetros que determine el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial. PARGRAFO 1o. El plan de manejo forestal aprobado por la Corporacin Autnoma Regional o de Desarrollo Sostenible es parte integrante del acto administrativo que otorga el derecho de aprovechamiento, siendo su fiel cumplimiento requisito esencial para la conservacin de tal derecho, tratndose del aprovechamiento cientfico, el proyecto de investigacin tiene mrito de plan de manejo forestal. PARGRAFO 2o. La ejecucin del plan de manejo estar a cargo de un agente forestal, quien es responsable del cumplimiento de las condiciones establecidas en el mismo y en el acto administrativo que lo aprueba. Las recomendaciones del agente forestal son de cumplimiento obligatorio para el titular de la operacin forestal a que sirve. PARGRAFO 3o. Las operaciones forestales que se certifiquen conforme a un sistema internacional reconocido de certificacin forestal voluntaria gozarn del trato de celeridad administrativa y los beneficios especiales que, por alivio de la carga estatal de monitoreo y control, sern determinados por el reglamento.

243  Manifiestos de aprovechamiento. Son los instrumentos que, en calidad de declaraciones

juramentadas sobre el avance de la ejecucin del plan de manejo forestal, emitirn solidariamente los titulares de los derechos otorgados y los agentes forestales, conforme las especificaciones que reglamentariamente determine el Ministerio de Ambiente, Vivienda

Construir las vas necesarias para la explotacin de los bosques245

CLASIFICACIN DE LAS TIERRAS FORESTALES.

Las autoridades ambientales pueden declarar una tierra como de vocacin forestal y clasificarlas en 1. reas forestales de proteccin. Corresponden a las que deben conservar su cobertura boscosa natural, con el fin
y Desarrollo Territorial; b) Manifiestos de abastecimiento de materia prima. Son los instrumentos que, conforme a reglamento emitirn los centros de procesamiento para acreditar que se abastecen exclusivamente de productos procedentes de aprovechamientos forestales legalmente otorgados. En caso de que los productos no se encuentren legalmente amparados, los mismos sern sujetos de decomiso y remate de los productos ilegales, multa por el triple del valor comercial del producto decomisado y clausura del establecimiento por un periodo de entre 15 y 60 das calendario, debidamente justificado por el acto administrativo que la impone; c) Gua de transporte forestal. Son los instrumentos expedidos por la autoridad competente y que amparan el transporte de productos forestales primarios de bosques naturales. Se presume como productos forestales ilegales sujetos a decomiso y remate conforme a reglamento, los que en su transporte, almacenamiento, procesamiento y comercializacin no se encuentren amparados por dichos instrumentos. Los vehculos que se presten al transporte ilegal de productos del bosque estn sujetos a su decomiso y remate o sancin alternativa de multa por el triple del valor de la carga decomisada, de acuerdo a circunstancias atenuantes debidamente justificadas en el acto administrativo que la determine; d) Inspecciones forestales. Son las verificaciones efectuadas por parte de las autoridades competentes y de polica en bosques, en centros de procesamiento, en puestos de control fijos y mviles y en puestos de aduana, as como las auditoras forestales, conforme al reglamento. Producen mrito oficial las inspecciones y auditoras de las operaciones certificadas por el sistema internacional de certificacin forestal voluntaria. Cuando el producto forestal no est amparado por un derecho concedido por la autoridad competente, se proceder al decomiso de los productos y medios utilizados para la infraccin y se le impondr una multa por el triple del valor comercial del producto.

244  ARTCULO

16. DERECHOS DE APROVECHAMIENTO. Los modos de adquirir el derecho de aprovechamiento forestal en bosques naturales son las siguientes: Por ministerio de la ley. Es el uso consuetudinario, gratuito y sin exclusividad de los recursos naturales de dominio pblico, que hacen sin que necesiten permiso los habitantes del territorio nacional para satisfacer sus necesidades elementales, las de su familia y las de sus animales de uso domstico, en cuanto con ello no se violen disposiciones legales o derechos de terceros .Por autorizacin. El aprovechamiento forestal de bosques de propiedad privada est condicionado a previa autorizacin al propietario del terreno, constituido por el acto administrativo que la otorga, conforme al reglamento y las normas

de proteger los recursos naturales renovables y brindar otros servicios ambientales. 2. reas forestales de produccin. Corresponden a las destinadas a la realizacin de plantaciones forestales, incluyendo las tierras degradadas y no declaradas de proteccin. Tienen carcter de tierras forestales de produccin, para todo lo que les convenga, las que estando o pudiendo legalmente ser destinadas a otros usos, sus
subsidiarias de la materia .Por permiso. Est referido a los derechos de aprovechamiento en bosques pblicos bajo condiciones de duracin y volumen sealados por el reglamento, que se conceden directamente por la autoridad ambiental competente en virtud de razones especiales debidamente justificadas en el acto administrativo que los otorga, tales como extensin insuficiente para una concesin u otros. Asimismo se adquieren por permiso los derechos de aprovechamiento de tipo cientfico y especial. Concesin forestal. El derecho de aprovechamiento comercial en bosques pblicos de produccin forestal se obtiene por concesin otorgada en licitacin pblica, cuya vigencia y prrroga estn sujetas a los turnos de corta establecidos en el Plan de Manejo Forestal, y a los resultados de auditoras forestales peridicas, conforme al reglamento que se expida para el efecto. Con el fin de garantizar a las comunidades el manejo sostenible de los bosques, el Gobierno Nacional establecer un porcentaje razonable de los bosques pblicos de produccin forestal de cada localidad o regin, que ser destinado al otorgamiento de concesiones a agrupaciones y/o asociaciones comunitarias, mediante mecanismos que garanticen la transparencia del proceso y la igualdad de oportunidades de los peticionarios. Asociacin. Es el aprovechamiento de bosques de dominio pblico en reas de produccin forestal a travs de contrato de asociacin entre el administrador del recurso o una entidad pblica, y un privado. PARGRAFO 1o. Con el propsito de garantizar el aprovechamiento racional y el uso sostenible de los recursos forestales (maderables y no maderables) en los trminos de la presente ley, los derechos de aprovechamiento que se otorguen podrn ser objeto de suspensin o terminacin por cualquiera de las siguientes causas:1. Por incumplimiento de condiciones esenciales de sostenibilidad establecidos por la ley o en el plan de manejo aprobado por la Autoridad Ambiental competente.2. Por la trasgresin de normas ambientales en un nivel de gravedad que amerite la suspensin o terminacin, segn motivacin del acto administrativo correspondiente 3. Por dar o permitir usos diferentes al aprovechamiento forestal autorizado, en especial la realizacin de actividades que estimulen o fomenten la bio-piratera.4. Por la suspensin no justificada de las actividades relacionadas con el derecho otorgado durante un ao continuo. PARGRAFO 2o. Tarifa de los servicios de evaluacin, seguimiento y monitoreo de los derechos de aprovechamiento forestal. Las autoridades ambientales cobrarn los servicios de evaluacin y los servicios de seguimiento y monitoreo de los derechos de aprovechamiento forestal de que trata el presente artculo de conformidad con lo establecido en el artculo 96 de la Ley 633 del 2000 .PARGRAFO 3o. Para el caso de las concesiones, adems del valor de los servicios de evaluacin, monitoreo y control, el valor de la contraprestacin econmica por el aprovechamiento de los recursos forestales ser el resultante de la licitacin pblica. PARGRAFO 4o. En ningn caso y bajo ninguna circunstancia, se les adjudicar el derecho o la posibilidad de adquirir el dominio ni ningn otro derecho real por prescripcin a los concesionarios de tierras forestales baldas de propiedad de la Nacin.

propietarios voluntariamente asignen a plantaciones forestales o sistemas agroforestales y mientras segn la soberana de su voluntad no decidan en distinto. 3- reas de reserva forestal Son reas de reserva forestal las extensiones territoriales que, por la riqueza de sus formaciones vegetales y la importancia estratgica de sus servicios ambientales, son delimitadas y oficialmente declaradas como tales por el Estado, con el fin de destinarlas exclusivamente a la conservacin y desarrollo sustentable.

CXXXVIII. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS DE

BOSQUES

A los propietarios, poseedores o tenedores de predios en los cuales existan bosques se les impone como obligaciones especiales: Colaborar con las medidas de

245  ARTCULO

25. Los caminos o carreteables forestales necesarios para adelantar el aprovechamiento forestal de las plantaciones forestales, se consideran parte integral del proyecto forestal, y no estarn sometidos a permisos o requisitos adicionales distintos a los previstos en la presente ley. Cuando para la construccin de un camino o carreteable forestal se tenga que ocupar temporalmente un cauce natural o afectar un rea de bosque natural, ubicados en el rea del proyecto forestal, se cumplirn las condiciones generales que en funcin de su ulterior recuperacin determine el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial mediante la correspondiente gua para la construccin de caminos forestales, la cual tendr carcter vinculante y ser definida en un plazo no mayor de un ao a partir de la entrada en vigencia de la presente ley .

control y prevencin de incendios forestales 246; Tratar las plantaciones contra las plagas y enfermedades que puedan afectarlas247; Cosechar conforme a los planes de establecimiento y manejo forestal

CXXXIX.

APROVECHAMIENTOS FORESTALES POR COMUNIDADES TNICAS.

246  ARTCULO

40. OBLIGACIONES EN MATERIA DE INCENDIOS FORESTALES. Los propietarios, poseedores y tenedores de predios estn obligados a colaborar con las medidas que se determinen para prevenir y controlar los incendios forestales, permitir el trnsito de personal que acte en el control, a cumplir las disposiciones que determine en tal sentido la autoridad respectiva y a prestar la colaboracin oportuna, as como los elementos que estn a su alcance para extinguirlos. Igualmente, toda persona est obligada a comunicar inmediatamente la existencia de un incendio forestal a la autoridad ms prxima.

247  ARTCULO

43. TRATAMIENTO DE PLANTACIONES. Toda plantacin de carcter pblico o privado, con focos de plagas o enfermedades que amenacen la sanidad de las plantaciones cercanas, debe ser tratada por su propietario. En los casos estrictamente necesarios, la entidad encargada del control sanitario vegetal o forestal podr aplicar la corta sanitaria. ARTCULO 44. CONTROL BIOLGICO. El empleo de agentes vivos importados para el control biolgico de plagas y enfermedades presentes en plantaciones forestales, slo podr ser autorizado por la autoridad competente de acuerdo con los requisitos, procedimientos y disposiciones legales que existan sobre la materia.

Es derecho exclusivo de las comunidades afrocolombianas e indgenas el aprovechamiento de los recursos forestales de sus territorios, en observancia de las normas legales tutelares de la conservacin y el aprovechamiento forestal sostenible. En cualquier caso, dicho aprovechamiento deber surtir el trmite de consulta previa con las comunidades involucradas. Para los efectos del aprovechamiento, manejo, uso de los bosques y de la biodiversidad en los territorios colectivos de las comunidades afrocolombianas, previa consulta con sus consejos comunitarios y autoridades tradicionales, el Gobierno Nacional reglamentar en un plazo de doce (12) meses lo dispuesto por la Ley 70 de 1993, en especial lo contenido en sus Captulos IV y VII.

CXL.
4.3 UNIDAD AGRCOLA FAMILIAR

La reforma agraria cre la figura denominada UNIDAD AGRCOLA FAMILIAR 248 como empresa bsica de produccin agrcola que permite a las familias ser autosostenibles. La unidad agrcola familiar adjudicada por el Estado est sujeta a varias restricciones: En primer lugar no se puede enajenar durante los 15 aos siguientes a la primera adjudicacin, a menos que se haga a favor de campesinos sin tierra, de escasos recursos o minifundistas previa autorizacin del INCODER 249. 248
 Ley 160 de 1.994 articulo 38. Se entiende por Unidad Agrcola Familiar (UAF), la empresa bsica de produccin agrcola, pecuaria, acucola o forestal cuya extensin, conforme a las condiciones agroecolgicas de la zona y con tecnologa adecuada, permite a la familia remunerar su trabajo y disponer de un excedente capitalizable que coadyuve a la formacin de su patrimonio. La UAF no requerir normalmente para ser explotada sino del trabajo del propietario y su familia, sin perjuicio del empleo de mano de obra extraa, si la naturaleza de la explotacin as lo requiere. La Junta Directiva indicar los criterios metodolgicos para determinar la Unidad Agrcola Familiar por zonas relativamente homogneas, y los mecanismos de evaluacin, revisin y ajustes peridicos cuando se presenten cambios significativos en las condiciones de la explotacin agropecuaria que la afecten, y fijar en salarios mnimos mensuales legales el valor mximo total de la UAF que se podr adquirir mediante las disposiciones de esta Ley.

249  Ley 160

articulo 39 El Instituto dispone de un plazo de tres (3) meses, contados a partir de la recepcin de la peticin, para expedir la autorizacin correspondiente, transcurridos los cuales, si no se pronunciare, se entender que consiente en la propuesta del adjudicatario. Sin perjuicio de la declaratoria de caducidad de la adjudicacin, sern absolutamente nulos los actos o contratos que se celebren en contravencin de lo aqu dispuesto y no podrn los Notarios y Registradores otorgar e inscribir escrituras pblicas en

Los comuneros de una UAF no pueden ceder sus derechos sin autorizacin del INCODER, con arreglo al procedimiento establecido en la ley el Instituto podr optar por readquirirla si consigna, con aceptacin de todos los herederos, el valor comercial del inmueble a rdenes de la sucesin, ante el juez de la causa, quien de plano adjudicar la parcela al Instituto y continuar el proceso sobre la suma depositada. Una persona no puede ejercer el dominio, posesin o tenencia a ningn ttulo de ms de una Unidad Agrcola Familiar. Quien transfiera a cualquier ttulo la propiedad de una parcela no podr solicitar nueva adjudicacin, ni ser beneficiario de otros programas de dotacin de tierras de la reforma agraria. Se presume poseedor de mala fe a quien
las que no se protocolice la autorizacin del Instituto o la solicitud de autorizacin al INCORA, junto con la declaracin juramentada del adjudicatario, de no haberle sido notificada una decisin dentro del trmino previsto, cuando haya mediado silencio administrativo positivo. En los casos de enajenacin de la propiedad, cesin de la posesin o tenencia sobre una Unidad Agrcola Familiar, el adquirente o cesionario se subrogar en todas las obligaciones contradas por el enajenante o cedente a favor del Instituto. Quienes hayan adquirido el dominio sobre una parcela cuya primera adjudicacin se hubiere efectuado en un lapso superior a los quince (15) aos, debern informar al Instituto respecto de cualquier proyecto de enajenacin del inmueble, para que ste haga uso de la primera opcin de readquirirlo dentro de los tres (3) meses siguientes a la fecha de recepcin del escrito que contenga el informe respectivo. Si el INCODER rechazare expresamente la opcin, o guardare silencio dentro del plazo establecido para tomarla, el adjudicatario que-dar en libertad para disponer de la parcela. Los Notarios y Registradores se abstendrn de otorgar e inscribir escrituras pblicas, que traspasen el dominio de Unidades Agrcolas Familiares en favor de terceros, en las que no se acredite haber dado al INCODER el derecho de opcin, as como la constancia o prueba de su rechazo expreso o tcito.

adquiera a cualquier ttulo una Unidad Agrcola Familiar sin el lleno de los requisitos exigidos en esta Ley y, en consecuencia, no habr reconocimiento de las mejoras que hubiere introducido. En los juicios ejecutivos o de venta que se sigan contra quienes hubieren adquirido el dominio de una Unidad Agrcola Familiar mediante adjudicacin hecha por el Instituto, ste tendr Derecho a que se le adjudique la parcela al precio que seale el avalo pericial. Si el Instituto desistiere, en todo caso el inmueble adjudicado a otra persona quedar sometido al rgimen de la propiedad parcelara durante el trmino que faltare para el cumplimiento de los quince (15) aos. En todos los procesos civiles que afecten las Unidades Agrcolas Familiares adjudicadas por el Instituto, los derechos de las empresas comunitarias o los intereses sociales de sus miembros, EL INCODER podr hacerse parte y los jueces no podrn adelantarlos sin dar previo aviso al Instituto, de lo cual se dejar constancia en el expediente. Dentro de los cinco (5) aos siguientes a la adjudicacin de una Unidad Agrcola Familiar sobre baldos, sta solamente podr ser gravada con hipoteca para garantizar las obligaciones derivadas de crditos agropecuarios otorgados por entidades financieras. EL INCODER tendr la primera opcin para adquirir, en las condiciones de que trata el Captulo VI de la presente Ley, los predios recibidos en pago o en virtud de remate por los intermediarios financieros, cuya primera tradicin provenga de la adjudicacin de un baldo nacional que se hubiere efectuado con posterioridad a la vigencia de la Ley 30 de 1988.

4.4. INDIVISIBILIDAD DE MINIFUNDIOS

Los predios rurales no pueden fraccionarse por debajo de la extensin determinada por el INCODER como Unidad Agrcola Familiar para el respectivo municipio o zona. En consecuencia, so pena de nulidad absoluta del acto o contrato, no podr llevarse a cabo actuacin o negocio alguno del cual resulte la divisin de un inmueble rural cuyas superficies sean inferiores a la sealada. Se exceptan de esa prohibicin: Las donaciones que el propietario de un predio de mayor extensin haga con destino a habitaciones campesinas y pequeas explotaciones anexas; Los actos o contratos por virtud de los cuales se constituyen propiedades de superficie menor a la sealada para un fin principal distinto a la explotacin agrcola; Los que constituyan propiedades que por sus condiciones especiales sea el caso de considerar, a pesar de su reducida extensin, como Unidades Agrcolas Familiares, conforme a la definicin contenida en la Ley; Las sentencias que declaren la prescripcin adquisitiva de dominio por virtud de una posesin iniciada antes del 29 de diciembre de 1961 y, Las que reconozcan otro derecho igualmente nacido con anterioridad a dicha fecha. La existencia de cualquiera de las circunstancias constitutivas de excepcin no podr ser impugnada en

relacin con un contrato si en la respectiva escritura pblica se dej constancias de ellas, siempre que: 1. En el caso del literal b) se haya dado efectivamente al terreno en cuestin el destino que el contrato seala. 2. En el caso del literal c), se haya efectuado la aclaracin en la escritura respectiva, segn el proyecto general de fraccionamiento en el cual se hubiere originado. Si en las particiones hereditarias el valor de los bienes relictos y el nmero de asignatarios no permiten adjudicar tales bienes en las proporciones establecidas por la ley o el testamento, sin que de ello resulte la constitucin de fundos inferiores a una Unidad Agrcola Familiar, el Juez de la causa, previa audiencia de los interesados o de sus tutores o curadores, si fuere el caso, a la cual concurrir el Agente del Ministerio Pblico, dispondr si debe darse aplicacin a lo previsto en el ordinal 1o. del artculo 1394 del Cdigo Civil 250, con respecto del predio rstico de que se trata, o s, por el contrario, ste debe mantenerse en indivisin por el trmino que el mismo Juez determine.

250  Cdigo civil artculo 1.394. 1 Entre los coasignatarios de una especie que mo admita division o cuya divisin la haga desmerecer, tendr mejor derecho a la especie el que mas ofrezca por ella , siendo la base de oferta o postura el valor dado por peritos, nombrados por los interesados: cualquiera de los coasignatarios tendr derecho a pedir la admision de licitadores extraos y el precio se dividir entre todos los coasignatarios a prorrata.

A esta ltima decisin slo habr lugar cuando se trate de proteger a los herederos, legatarios o cnyuge sobreviviente del causante que hayan venido habitando el fundo en cuestin derivando de ste su sustento. Se ordenar que la providencia sobre indivisin se inscriba en el Registro de Instrumentos Pblicos, y los comuneros no podrn ceder sus derechos proindiviso, sin previa autorizacin del Juez de la causa. El Juez podr, previa audiencia de los interesados, a la cual concurrir el Agente del Ministerio Pblico, poner fin a la indivisin cuando as lo solicite alguno de los comuneros y hayan cesado las circunstancias que llevaron a decretarla.

4. 5. EXTINCIN DEL DERECHO DE DOMINO

La Ley 200 de 1.936, expedida con fundamento en la reforma constitucional que atribuy a la propiedad privada una funcin social cre la figura de la extincin de dominio a favor del Estado en los predios particulares que no fueran explotados adecuadamente. Esa disposicin fue recogida en las sucesivas leyes de reforma agraria y actualmente est vigente bajo la ley 160 pues la reforma que se le introdujo mediante la ley 1152 de 2.007 fue declarada inexequible por la Corte Constitucional251. La extincin de dominio puede producirse cuando los propietarios violen las normas sobre reforma agrcola o forestal establecidas en los planes de desarrollo de municipios o distritos con ms de 300.000 habitantes252, y 251  Al declararse inconstitucional esta ley tambin qued sin piso el decreto 639 de 2.008 que la reglamentaba

252  Ley 160 articulo

60. En los eventos previstos en el artculo anterior, o cuan-do se trate de la violacin de las normas aplicables a las zonas de reserva agrcola o forestal establecidas en los planes de desarrollo de los municipios o distritos con ms de 300.000 habitantes, el procedimiento de extincin del dominio ser adelantado oficiosamente por el Instituto, o a solicitud del Ministro del Medio Ambiente o su delegado, del Director General de la correspondiente Corporacin Autnoma Regional, del Procurador Delegado para Asuntos Ambientales o del respectivo Alcalde de los municipios o distritos con ms de 300.000 habitantes.

Cuando el predio se destine a la explotacin de cultivos ilcitos. Los inmuebles rurales que sean objeto de la declaratoria de extincin del derecho de dominio revertirn al dominio de la Nacin, sern administrados por EL INCODER y podrn adjudicarse a los campesinos de escasos recursos de la regin donde se encuentren ubicados, segn las modalidades que determine la Junta Directiva del Instituto253.

253  Ley 160 articulo 56. Las tierras aptas para explotacin econmica que reviertan al dominio de la Nacin en virtud de la declaratoria de extincin del derecho de dominio, ingresarn con el carcter de baldos reservados y se adjudicarn de conformidad con el reglamento que para el efecto expida la Junta Directiva; las no aptas para los programas de que trata esta Ley sern transferidas al municipio en que se hallen ubicadas o a otras entidades del Estado que deban cumplir en ellas actividades especficas sealadas en normas vigentes. El recibo de estas tierras y su utilizacin por parte de las entidades indicadas en el inciso precedente sern de obligatorio cumplimiento.

El procedimiento para declarar la extincin de dominio por violacin a las normas agrarias es de carcter ADMINISTRATIVO, se inicia de oficio o a solicitud de autoridad competente, es tramitado y decidido por el INCODER. La resolucin que inicia el procedimiento debe ser inscrita en el registro de instrumentos pblicos. Contra la resolucin que declara extinguido el dominio privado slo proceden el recurso de reposicin, dentro de los cinco (5) das siguientes a su notificacin, y la ACCIN DE REVISIN ante el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, en nica instancia, la cual debe proponerse dentro de los 15 das siguientes a su ejecutoria. Los dictmenes sern rendidos por dos peritos que contrate EL INCODER con personas naturales o jurdicas legalmente autorizadas para ello, pero la prctica, elaboracin y rendicin del experticio se someter a las reglas establecidas en la y lo que disponga el decreto reglamentario. Cuando la causa que origine el adelantamiento del proceso administrativo de extincin del dominio est relacionada con la violacin de las disposiciones sobre conservacin, mejoramiento y utilizacin racional de los recursos naturales renovables y las de preservacin del ambiente, o las aplicables a las zonas de reserva agrcola o forestal establecidas en los planes de desarrollo de los municipios, los experticios se rendirn por dos funcionarios calificados del Ministerio del Medio Ambiente o de la Corporacin Autnoma Regional con jurisdiccin en el municipio de ubicacin del inmueble, conforme a las reglas y metodologa que para tal efecto seale el reglamento. Cuando se trate de probar explotacin de la tierra con ganados, en superficies cubiertas de pastos naturales, ser indispensable demostrar de manera suficiente la explotacin econmica o la realizacin de

inversiones durante el trmino fijado para la extincin del dominio. Si por razones de inters social y utilidad pblica el Instituto estimare necesario tomar posesin de un fundo o de porciones de ste antes de que se haya fallado el proceso judicial de revisin del procedimiento de extincin del dominio, podr entonces adelantar la expropiacin de la propiedad respectiva. El valor de lo expropiado, que ser determinado por avalo que se diligenciar en la forma prevenida en el artculo 33 de la ley, permanecer en depsito a la orden del Tribunal competente hasta cuando quede ejecutoriada la sentencia. Si el fallo confirma la resolucin acusada, los valores consignados se devolvern al Instituto. Si por el contrario, la revoca o reforma, el juez ordenar entregar al propietario dichos valores ms los rendimientos obtenidos por stos, en la proporcin que corresponda. Lo cultivado por colonos que no hayan reconocido vnculo de dependencia con el propietario, o autorizacin de ste, no se tomar en cuenta para los efectos de demostrar la explotacin econmica de un fundo. En los juicios de revisin que se sigan ante el Consejo de Estado, la inspeccin judicial que se practique estar encaminada a verificar el estado de explotacin que exista, o el incumplimiento que se estableci de las normas del Cdigo Nacional de Recursos Naturales Renovables y de Proteccin al Medio Ambiente y disposiciones que lo complementan, en la fecha de la diligencia de inspeccin ocular. Por lo tanto, los peritos dictaminarn, en caso de encontrarse una explotacin en el fundo, o un estado de

conservacin y aprovechamiento de los recursos naturales o del ambiente ajustado a la ley, si estas situaciones son anteriores o por el contrario posteriores al momento de la inspeccin ocular que se practic dentro de las diligencias administrativas de extincin del dominio adelantadas por el Instituto. Si de la inspeccin judicial y del dictamen pericial se deduce que la explotacin econmica, o el estado de conservacin, mejoramiento y utilizacin racional de los recursos naturales renovables y de preservacin del ambiente son posteriores a la fecha de la diligencia de inspeccin ocular que prctico el Instituto, el Consejo de Estado no podr tener en cuenta esas circunstancias para efectos de decidir sobre la revisin del acto administrativo. Pero el valor de las mejoras posteriores que se acrediten, ser pagado por EL INCODER en la forma que establezca el reglamento. El Tribunal que conozca del proceso de revisin ordenar en la sentencia que declara la extincin del derecho de dominio su adjudicacin al INCODER, y cuando aqulla se halle en firme, se dispondr su inscripcin en el folio de matrcula inmobiliaria respectivo, acto que constituir ttulo suficiente de dominio a favor del Instituto. Contra las resoluciones que inician las diligencias administrativas relacionadas con la extincin de dominio de procede el recurso de reposicin por la va gubernativa y las acciones contencioso administrativas. Los trminos probatorios no podrn exceder de treinta (30) das, la carga de la prueba corresponde al propietario y deber incluir siempre una inspeccin ocular. La resolucin sobre extincin de dominio deber dictarse dentro de los quince (15) das siguientes al vencimiento del trmino probatorio.

4.6. REGLAS PARA LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO Y CONTRATO DE APARCERIA

El arrendamiento de predios rsticos, como los denomina el Cdigo Civil, tiene algunas reglas diferentes al arrendamiento de inmuebles urbanos en los siguientes aspectos: La posibilidad de pedir la revisin del canon por inexactitud en la cabida prevista254; El plazo para el desahucio es de un ao 255 y no de un perodo completo de arriendo como ocurre con los predios urbanos; y Y la obligacin adicional impuesta a los colonos, denominacin especial que reciben los arrendatarios, de conservar de los rboles y cuidar del predio. Los procesos de restitucin de inmuebles rurales arrendados o entregados en aparcera se tramitan ante la jurisdiccin agraria por el proceso verbal. 256 La demanda 254  CDIGO CIVIL .artculo 2036.

255  CDIGO CIVIL. artculo 2043.

256  Decreto 2.303 de 1.889 artculo 69: 4o. Los conflictos que se originen con ocasin de los

contratos de arrendamiento, aparcera y similares, excepto cuando se demande el

puede ejercerse contra varios arrendatarios o aparceros cuando ocupen un mismo predio, pero en todo caso est sujeta al requisito de procedibilidad de un requerimiento judicial previo para la restitucin, el cual puede hacerse en la audiencia de conciliacin.
Si la causa para pedir la terminacin del contrato es la falta de pago del canon o la participacin en las cosechas, el Juez, en el auto admisorio de la demanda, debe conceder al demandado un plazo prudencial no inferior a 30 das para que cumpla y entre tanto el proceso se suspende. Si el demandado cumple, el proceso termina. La notificacin, el traslado, la contestacin, la oposicin a la entrega y el procedimiento para lanzar al ocupante, estn regulados de manera especial en los artculos a 89 del decreto 2.303 de 1.989 Puede darse el caso de que sea el arrendatario o aparcero quien solicite la terminacin del contrato y la restitucin del predio. En ese caso vencido el trmino del traslado de la demanda, aunque sta no haya sido contestada, el juez autorizar la restitucin del inmueble, si el demandado no se opone. La entrega se har dentro de los tres das siguientes a la ejecutoria de la providencia. Pero si el demandado se opone se abre el proceso a prueba por el trmino de diez das, vencido el cual, el juez decidir dentro de los cinco (5) das siguientes.
lanzamiento de los meros tenedores o stos pretendan restituir el predio sobre el cual versa el contrato, que se decidirn en proceso especial.

En el caso de que el arrendador no reciba el juez nombrar secuestre para que reciba el inmueble. El secuestre dura hasta que el demandado se allane a recibir el bien o del demandante desista de entregarlo. Tambin se nombra secuestre si el demandante tuviere derecho al reconocimiento y pago de mejoras, antes de la diligencia de entrega o durante sta, y su funcin dura hasta que el demandado pague o las partes lleguen a un acuerdo.

4.7. REFORMA AGRARIA

CXLI.

FINALIDAD DE LA REFORMA AGRARIA

Desde 1.926 hasta hoy se han expedido 11 leyes de reforma agraria257 cuya finalidad principal es promover el acceso progresivo a la propiedad de la tierra y a otros servicios pblicos rurales por parte de los trabajadores agrarios, para mejorar el ingreso y la calidad de vida de la poblacin campesina. Se pretende que la reforma sirva para promover y consolidar la paz, previniendo la inequitativa concentracin de la propiedad rstica o su fraccionamiento antieconmico; Elevar el nivel de vida de la poblacin campesina, generar 257  Ley 200

de 1.936 extincin de dominio; Ley 100 de 1.944 sobre aparcera; Decreto 1.483 de 1.948 crea el instituto de parcelaciones defensa forestal y colonizacin; Ley 135 de 1.961 crea el Incora ; Ley 1a de 1968, reforma la ley 135 y facilita la expropiacin; Ley 4a de 1.973 Calificacin de predios para la expropiacin o adquisicin; Ley 5a de 1.973 sobre crdito agrario; Ley 6a de 1975 legaliz nuevamente la aparcera como un sistema de contratacin en el campo, asimilndola a la sociedad de hecho. ; Ley 35 del 82 enfatiz las acciones del INCORA en zonas de violencia, a travs del Plan Nacional de Rehabilitacin.; Ley 30 de 1988 modifica a fondo el enfoque de la reforma agraria que se basa en adelante en la comercializacin de tierras; Ley 160 de 1994 se orienta a la negociacin voluntaria de tierras, esta ltima reglamentada por los decretos: 3444 de 2006; 4488 de 2005; 3749 de 2004, 1250 de 2004, 11 de 2004; 321 de 2002; 1226 de 1997; 1777 de 1996; 2164 de 1995, 1827 de 1995, 1139 de 1995, 1032 de 1995, 1031 de 1995; 2666 de 1994, 2665 de 1994, 2664 de 1994, 2663 de 1994 . .

empleo productivo; Fomentar la adecuada explotacin y la utilizacin social de las aguas y de las tierras rurales aptas para la explotacin silvo-agropecuaria, y de las tierras incultas, ociosas o deficientemente aprovechadas, mediante programas que provean su distribucin ordenada y su racional utilizacin; Acrecer el volumen global de la produccin agrcola, ganadera, forestal y acucola, en armona con el desarrollo de los otros sectores econmicos; aumentar la productividad de las explotaciones y la eficiente comercializacin de los productos agropecuarios; Garantizar a la mujer campesina e indgena las condiciones y oportunidades de participacin equitativa en los planes, programas y proyectos de desarrollo agropecuario, propiciando la concertacin necesaria para lograr el bienestar y efectiva vinculacin al desarrollo de la economa campesina; Y Regular la ocupacin y aprovechamiento de las tierras baldas de la Nacin, dando preferencia en su adjudicacin a los campesinos de escasos recursos, y establecer Zonas de Reserva Campesina para el fomento de la pequea propiedad rural, con sujecin a las polticas de conservacin del medio ambiente y los recursos natura-les renovables y a los criterios de ordenamiento territorial.

Hasta mediados de los aos 50 del siglo anterior Colombia era un pas en el cual la mayora de sus habitantes resida en zonas rurales. La lucha por la posesin de la tierra se atribuye gran parte de la violencia que persiste como un mecanismo de apropiacin ya no solo por individuos sino por grupos armados ilegales. De all que la ley de reforma agraria sea un factor fundamental para la consolidacin de la paz.

CXLII.
AGRARIA

MECANISMOS PARA LA REFORMA

Para lograr los propsitos de la reforma agraria se han creado diversos mecanismos legales y estratgicos que comprenden la planificacin general bajo el denominado

Sistema Nacional de la Reforma Agraria y Desarrollo Rural Campesino258 y seis subsistemas259 que abarcan: La compra y adquisicin de tierras; La organizacin y capacitacin campesina; La prestacin de servicios bsicos sociales; La investigacin, asistencia tcnica y transferencia de tecnologa, la financiacin y el mercadeo; Un programa de mercadeo; Y un plan de financiacin.

258  Ley 160

Crase el Sistema Nacional de Reforma Agraria y Desarrollo Rural Campesino, como mecanismo obligatorio de planeacin, coordinacin, ejecucin y evaluacin de las actividades dirigidas a prestar los servicios relacionados con el desarrollo de la economa campesina y a promover el acceso progresivo a la propiedad de la tierra de los trabajadores agrarios, con el fin de mejorar el ingreso y calidad de vida de los hombres y mujeres campesinos de es-casos recursos. Integran el Sistema Nacional de Reforma Agraria y Desarrollo Rural Campesino las entidades oficiales y las del Sistema Nacional de Crdito Agropecuario que realicen actividades relacionadas con los objetivos sealados en el inciso anterior, y adems las organizaciones campesinas. Los organismos integrantes del sistema debern obrar con arreglo a las polticas gubernamentales. El Gobierno reglamentar la organizacin y funcionamiento del Sistema Nacional de Reforma Agraria y Desarrollo Rural Campesino. 3o.- Son actividades del Sistema Nacional de Reforma Agraria y Desarrollo Rural Campesino, la adquisicin y adjudicacin de tierras para los fines previstos en esta Ley y las destinadas a coadyuvar o mejorar su explotacin, organizar las comunidades rurales, ofrecerles servicios sociales bsicos e infraestructura fsica, crdito, diversificacin de cultivos, adecuacin de tierras, seguridad social, transferencia de tecnologa, comercializacin, gestin empresarial y capacitacin laboral. El Sistema Nacional de Transferencia de Tecnologa Agropecuaria -SINTAP participar con el Sistema Nacional de Reforma Agraria y Desarrollo Rural Campesino en el proceso de asesora tecnolgica a los campesinos de escasos recursos involucrados en los programas que ste adopte. 4o.- Los diferentes organismos que integran el Sistema se agruparn en seis subsistemas, con atribuciones y objetivos propios, debidamente coordinados entre s. La planificacin de los organismos del Sistema deber considerar las necesidades y los intereses especficos de las mujeres campesinas.

Existen adems los programas de COLONIZACIN260, las ZONAS DE RESERVA CAMPESINA261 y ZONAS DE DESARROLLO EMPRESARIAL262. Los planes de reforma agraria pueden adelantarse en todo el territorio nacional de acuerdo con las necesidades econmicas.

259  a) De

adquisicin y adjudicacin de tierras, cuyo ejecutor exclusivo ser el Instituto Colombiano de la Reforma Agraria. Las entidades territoriales tambin podrn participar en la cofinanciacin con EL INCODER en la compra de tierras en favor de quienes sean sujetos de reforma agraria, siempre que se ajusten a las polticas, criterios y prioridades que sealen el Ministerio de Agricultura, el Consejo Nacional de Reforma Agraria y Desarrollo Rural Campesino y la Junta Directiva del Instituto; b) De organizacin y capacitacin campesina e indgena, coordinado por el Viceministerio de Desarrollo Rural Campesino e integrado por el INCORA, el SENA, la Escuela Superior de Administracin Pblica -ESAP- y el Plan Nacional de Rehabilitacin -PNR. Para los fines del artculo 43 de esta Ley, podr contratarse con organizaciones campesinas o con entidades privadas de reconocida idoneidad y previa aceptacin de las comunidades beneficiarias, los programas de apoyo a la gestin empresarial rural; c) De servicios sociales bsicos, infraestructura fsica, vivienda rural, adecuacin de tierras y seguridad social, coordinado por el Fondo de Cofinanciacin, para la Inversin Rural, DRI e integrado por el Instituto Nacional de Adecuacin de Tierras, INAT, los Ministerios de Transporte, Salud Pblica y Educacin, las entidades territoriales, el Fondo de Cofinanciacin para la Inversin Social, FIS, la Sociedad Financiera de Desarrollo Territorial S.A., Findeter, el Fondo de Solidaridad y Emergencia Social y las entidades no gubernamentales reconocidas por el Gobierno que presten esta clase de servicios; d) De investigacin, asistencia tcnica, transferencia de tecnologa y diversificacin de cultivos, coordinado por la Corporacin Colombiana de Investigacin Agropecuaria -CORPOICA, y conformado por el Instituto Colombiano Agropecuario -ICA, las Corporaciones de Asistencia Tcnica e Investigacin Agropecuaria, las UMATAS y las entidades privadas reconocidas por el Gobierno que desarrollen estas actividades; e) De mercadeo, acopio, empaque, procesamiento y fomento agroindustrial, coordinado por el IDEMA e integrado por el Ministerio de Comercio Exterior, el Fondo de Cofinanciacin para la Inversin Rural DRI, las Cooperativas de beneficiarios de reforma agraria y dems formas asociativas campesinas, las Centrales de Abastos y la Corporacin Financiera Popular. Las actividades de los organismos que integran este subsistema tendrn en cuenta las polticas y estrategias de especial proteccin del Estado a la produccin de alimentos y de adecuacin del sector agropecuario a la internacionalizacin de la economa, sobre bases de equidad, reciprocidad y conveniencia nacional, a objeto de que no se presente competencia desleal a la produccin agropecuaria de los beneficiarios del INCORA, segn los propsitos y principios de la ley 101 de 1993;

CXLIII.

CXLIV. EL INCODER COMO EJECUTOR DE LA REFORMA AGRARIA

La entidad encargada de la reforma agraria es el INCODER, antes denominado INCORA, que tiene la facultad de administrar y adjudicar los terrenos baldos, negociar
f) De financiacin, coordinado por FINAGRO e integrado por la Caja de Crdito Agrario, Industrial y Minero, los intermediarios financieros, bancos y cooperativas de crdito que realicen operaciones de redescuento y que destinen recursos para el financiamiento de los objetivos establecidos en el Sistema. Pargrafo 1o.- En desarrollo de los planes, programas y actividades de los subsistemas a que se refiere este artculo, el Gobierno garantizar la participacin y concertacin de las organizaciones Campesinas. 2o.- Para todos los efectos legales a que hubiere lugar, dentro del concepto de sector agropecuario quedan comprendidas las actividades agrcolas, pecuarias, pesqueras y acucolas.

260  79. Las actividades que desarrolle EL INCODER en los procesos de colonizacin estarn
sujetas a las polticas que sobre la materia formulen, conjuntamente, los Ministerios de Agricultura y del Medio Ambiente, y a las disposiciones relacionadas con los recursos naturales renovables y de medio ambiente, y tendrn, como propsitos fundamentales, la regulacin, limitacin y ordenamiento de la propiedad rural, eliminar su concentracin y el acaparamiento de tierras baldas a travs de la adquisicin o implantacin de mejoras, fomentar la pequea propiedad campesina y prevenir, con el apoyo del Sistema Nacional de Reforma Agraria y Desarrollo Rural Campesino, la descomposicin de la economa campesina del colono y buscar su transformacin en mediano empresario. En los procesos de colonizacin que se adelantan, o deban desarrollarse en el futuro, en las Zonas de Colonizacin y en aquellas en donde predomine la existencia de tierras baldas, se regular, limitar y ordenar la ocupacin, aprovechamiento y adjudicacin de las tierras baldas de la Nacin, as como los lmites superficiarios de las que pertenezcan al dominio privado, segn las polticas, objetivos y criterios orientadores de la presente Ley, con la finalidad de fomentar la pequea propiedad campesina, evitar o corregir los fenmenos de inequitativa concentracin de la propiedad rstica y crear las condiciones para la adecuada consolidacin y desarrollo de la economa de los colonos, a travs de los mecanismos

directamente las tierras necesarias para la reforma 263 y tramitar la expropiacin de las que se requieran para la reforma y no puedan ser negociadas directamente 264, promover la declaracin de extincin de dominio por violacin de las obligaciones en predios rurales, facilitar la negociacin directa de tierras entre los campesinos y los propietarios
establecidos en el Captulo II de esta Ley.

261  80. Son Zonas de Reserva Campesina, las reas geogrficas seleccionadas por la Junta

Directiva del INCODER, teniendo en cuenta las caractersticas agroecolgicas y socioeconmicas regionales. En los reglamentos respectivos se indicarn las extensiones mnimas y mximas que podrn adjudicarse, determinadas en Unidades Agrcolas Familiares, el nmero de stas que podr darse o tenerse en propiedad, los requisitos, condiciones y obligaciones que debern acreditar y cumplir los ocupantes de los terrenos. En las Zonas de Reserva Campesina la accin del Estado tendr en cuenta, adems de los anteriores principios orientadores, las reglas y criterios sobre ordenamiento ambiental territorial, la efectividad de los derechos sociales, econmicos y culturales de los campesinos, su participacin en las instancias de planificacin y decisin regionales y las caractersticas de las modalidades de produccin. Para regular las reas mximas de propiedad privada que podrn tenerse por cualquier persona natural o jurdica, o en comn y proindiviso, en las Zonas de Reserva Campesina que se establezcan, el Instituto proceder a adquirir mediante el procedimiento sealado en el Captulo VI de esta Ley o por expropiacin, las superficies que excedan los lmites permitidos. 81. Salvo lo dispuesto en el artculo 83 de la presente Ley, las Zonas de Colonizacin y aquellas en donde predomine la existencia de tierras baldas, son Zonas de Reserva Campesina.

262  82. Previos los estudios correspondientes, EL INCODER delimitar zonas de baldos que
no tendrn el carcter de Reserva Campesina sino de Desarrollo Empresarial de las respectivas regiones, en las cuales la ocupacin y acceso a la propiedad de las tierras baldas se sujetar a las regulaciones, limitaciones y ordenamientos especiales que establezca el Instituto, para permitir la incorporacin de sistemas sustentables de produccin en reas ya intervenidas, conservando un equilibrio entre la oferta ambiental y el aumento de la produccin agropecuaria, a travs de la inversin de capital, dentro de criterios de racionalidad y eficiencia y conforme a las polticas que adopten los Ministerios de Agricultura y del Medio Ambiente.

263  Ley

164 articulo 47. El Instituto adelantar programas de adquisicin y dotacin de tierras en zonas de minifundio, con el objeto de completar el tamao de las unidades de produccin existentes, o establecer Unidades Agrcolas Familiares especiales, segn las caractersticas de los predios y la regin, la clase de cultivos, las posibilidades de comercializacin y dems factores de desarrollo que permitan mejorar la productividad. La Junta Directiva determinar las zonas de minifundio objeto de los programas y los criterios para la seleccin de los beneficiarios, quienes, adems del subsidio para la adquisicin de tierras, tambin tendrn derecho al previsto para la constitucin de cooperativas, o para la vinculacin a las ya establecidas, en circunstancias iguales a las de los dems campesinos.

CXLV. CXLVI.

CXLVII.
CXLVIII.

4.8

LA JURISDICCION AGRARIA

Los asuntos judiciales relacionados con predios rurales estn sometidos a una jurisdiccin especializada, 264  Ley

164 articulo 31. Son motivos de inters social y de utilidad pblica para la adquisicin y expropiacin de bienes rurales de propiedad privada, o los que formen parte del patrimonio de entidades de derecho pblico los definidos en los ordinales segundo, tercero y quinto del artculo 1o. de la presente Ley. En consecuencia, podr el Instituto Colombiano de la Reforma Agraria adquirir mediante negociacin directa tierras o mejoras, o decretar su expropiacin, con el objeto de dar cumplimiento a los fines de inters social y utilidad pblica definidos en esta Ley, en los siguientes casos: 1. Para las comunidades indgenas que no las pasean, cuando la superficie donde estuvieren establecidas fuere insuficiente, o para sanear las reas de resguardo que estuvieren ocupadas por personas que no pertenezcan a la respectiva parcialidad. 2. En beneficio de las personas o entidades respecto de las cuales el Gobierno Nacional haya establecido programas especiales para tal fin. 3. Con el objeto de reubicar a los propietarios u ocupantes de zonas que deban someterse a un manejo especial o que sean de inters ecolgico. EL INCODER adelantar los respectivos programas de adquisicin de tierras y mejoras en coordinacin con el Ministerio del Medio Ambiente o la Corporacin Autnoma Regional correspondiente, dando preferencia a los ocupantes de tierras que se hallen sometidas al rgimen de reserva forestal, de manejo especial o inters ecolgico, o las situadas en las reas que conforman el sistema de Parques Nacionales Naturales. 4. Dotar de tierras a los habitantes de regiones afectadas por calamidades pblicas naturales sobrevinientes, sin afectar las reservas de recursos forestales. 5. Para dotar de tierras a los hombres y mujeres campesinos de escasos recursos, minifundistas, las mujeres campesinas jefes de hogar y las que se hallen en estado de desproteccin econmica y social por causa de la violencia, el abandono o la viudez, cuando no hubiere acuerdo de negociacin entre los campesinos y los propietarios, o en las reuniones de concertacin, en los casos que determine la Junta Directiva.

32. Cuando se trate de los programas previstos en el artculo anterior, para la adquisicin de los predios respectivos el Instituto se sujetar al siguiente procedimiento: 1. Con base en la programacin que se seale anualmente, el Instituto practicar las diligencias que considere necesarias para la identificacin, aptitud y valoracin de los predios rurales correspondientes. 2. El precio mximo de negociacin ser el fijado en el avalo comercial que para tal fin se contrate con personas naturales o jurdicas legalmente habilitadas para ello, de acuerdo con el reglamento que para el efecto expida el Gobierno Nacional. 3. EL INCODER formular oferta de compra a los propietarios del predio mediante oficio que ser entregado personalmente, o en su defecto le ser enviado por correo certificado a la direccin que aparezca registrada en el expediente o en el directorio telefnico. Si no

especialmente los que derivan de la propiedad, posesin o mera tenencia de predios agrarios, la conservacin, mejoramiento y utilizacin de los recursos naturales renovables y la preservacin del medio ambiente rural 265 con el fin de conseguir la plena realizacin de la justicia en el campo, en consonancia con los fines y principios generales del derecho agrario, especialmente el relativo a la proteccin de la parte ms dbil en las relaciones de tenencia de tierra y de produccin agraria.
pudiere comunicarse la oferta en la forma prevista, se entregar a cualquier persona que se hallare en el predio, y se oficiar a la Alcalda del lugar de ubicacin del inmueble, mediante telegrama que contenga los elementos esenciales de la oferta para que se fije en lugar visible al pblico durante cinco (5) das, contados a partir de su recepcin, con lo cual quedar perfeccionado el aviso y surtir efectos ante los dems titulares de derechos reales constituidos sobre el inmueble. La oferta de compra deber inscribirse en la oficina de Registro de Instrumentos Pblicos del Crculo correspondiente dentro de los cinco (5) das siguientes a la fecha en que se haya efectuado la comunicacin. 4. El propietario dispone de un trmino de diez (10) das, contados a partir de la fecha en que quede perfeccionada la comunicacin, para aceptarla o rechazarla. Dentro del mismo trmino y por una sola vez podr objetar el avalo por error grave o cuando hubiere sido expedido con antelacin superior a un ao. Las objeciones al avalo inicial, o su actualizacin, sern diligenciadas por peritos diferentes a los que hubieren intervenido con anterioridad. 5. Si hubiere acuerdo respecto de la oferta de compra, se celebrar un contrato de promesa de compraventa que deber perfeccionarse mediante escritura pblica en un trmino no superior a dos meses, contados desde la fecha de su otorgamiento. Se entender que el propietario renuncia a la negociacin directa y rechaza la oferta de compra cuando no manifiesta su aceptacin expresa dentro del trmino previsto para contestarla. Tambin se entiende rechazada la oferta cuando su aceptacin sea condicionada, salvo que EL INCODER considere atendible la contrapropuesta de negociacin, o el propietario no suscriba la promesa de compraventa o la escritura que perfeccione la enajenacin dentro de los plazos previstos. 6. Agotada la etapa de negociacin directa conforme a lo contemplado en el inciso anterior, mediante resolucin motivada el Gerente General del Instituto ordenar adelantar la expropiacin del predio y de los dems derechos reales constituidos sobre l, conforme al procedimiento previsto en el Captulo VII. 1o.. 2o. En los procedimientos de adquisicin de tierras previstos en el presente Captulo, los propietarios podrn solicitar el ejercicio de derecho de exclusin hasta por dos (2) Unidades Agrcolas Familiares, cuando la oferta de compra del Instituto comprenda la totalidad del predio y su extensin excediere dicha superficie. El rea excluida deber determinarse por EL INCODER en forma tal que se preserve la unidad fsica del lote y en lo posible se integre con tierras explotables de igual calidad y condiciones a las que corresponden al Instituto en la parte que adquiere. El derecho de exclusin se ejercer por una sola vez y de manera expresa dentro del trmino que tiene el propietario para contestar la oferta de compra del inmueble. No habr lugar al derecho de exclusin cuando el propietario rechace la oferta de compra, a menos que se allane en oportunidad a las pretensiones de la demanda de expropiacin.

La jurisdiccin agraria es prevalente sobre otros fueros cuando hay concurrencia de situaciones que puedan determinar que un caso corresponda a la jurisdiccin ordinaria o agraria, salvo que el asunto corresponda a la jurisdiccin contenciosa administrativa. La jurisdiccin agraria es ejercida por jueces especializados de categora igual a jueces de circuito, con conocimientos especiales en asuntos agrarios, y por las salas agrarias de los tribunales superiores de los distritos judiciales266 bajo unas reglas de procedimiento especializadas que comprenden la facultad de fallar ultra o extra petita en determinados casos 267, desestimar el allanamiento a la demanda, y tomar medidas cautelares

265  Decreto 2303 de 1.989 artculo 1

266  En los distritos donde no han sido creadas las salas agrarias, esta funcion es ejercida por la sala civil del Tribunal

para preservar las cosechas de los predios en litigio. No en todos los lugares del pas existen jueces agrarios. Donde no los hay sus funciones las asumen los jueces civiles del circuito, pero deben aplicar el procedimiento especial agrario. En los procesos agrarios es mandatario notificar de la apertura del proceso al procurador agrario. La Jurisdiccin agraria tiene reglas especiales para los procesos de deslinde y amojonamiento 268 y una accin popular para la defensa de los recursos naturales, aun 267  Decreto

2303 de 1.989 Art. 15. Fallos Extra y Ultra petita y aplicacin oficiosa de normas. Cuando una de las partes en el proceso agrario goza del amparo de pobreza, el juez de primera o de nica instancia podr, en su beneficio, decidir sobre lo controvertido y probado, aunque la demanda sea defectuosa, siempre que est relacionado con el objeto de la litis.

Por consiguientes, est facultado para reconocer y ordenar el pago de derechos e indemnizaciones extra o ultra petita siempre que los hechos que los originen o sustenten, estn debidamente controvertidos y probados

268  Decreto 2303 de 1.989 articulos 112 a 117

cuando esta ltima parece estar abrogada por la ley 472 de 1.998 que regula las acciones populares.

SANEAMIENTO AGRARIA

DE

LA

PEQUEA

PROPIEDAD

El saneamiento269 de los ttulos de las propiedades agrarias que no excedan de quince hectreas y se hallen situadas fuera de los lmites urbanos legalmente determinados270 se tramita como proceso abreviado ante el 269  Se refiere a la declaracion de prescripcion agraria prevista en el artculo 4 de la ley 4a de 1.973 que dispone: Establcese una prescripcin adquisitiva del dominio en favor de quien, creyendo de buena fe que se trata de tierras baldas, posea en los trminos del artculo 1o de esta Ley, durante cinco (5) aos continuos, terrenos de propiedad privada no explotados por su dueo en la poca de la ocupacin, ni comprendidos dentro de las reservas de la explotacin, de acuerdo con lo dispuesto en el mismo artculo. PARAGRAFO. Esta prescripcin no cubre sino el terreno aprovechado o cultivado con trabajos agrcolas, industriales o pecuarios y que se haya posedo quieta y pacficamente durante los cinco (5) aos continuos y se suspenden en favor de los absolutamente incapaces y de los menores adultos. Y al cumplimiento obligado de promesas de compraventa de predios rurales

270 
Decreto 508 de 1.974 Si no existiere disposicin legalmente expedida que fije el rea de

juez civil del circuito del lugar donde se encuentran ubicados los bienes. En este proceso es parte el procurador agrario.

CXLIX.

CL. 4.9. NORMAS DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL

EN PREDIOS RURALES

Los planes de ordenamiento territorial deben incluir un capitulo especfico sobre la zona rural, el cual debe ser concertado con la autoridad ambiental 271 y debe contener cuando menos

poblacin, se entender por predio o fundo rural el que se halle situado a una distancia mayor de cien (100) metros de las ltimas edificaciones que formen el ncleo urbano de la respectiva poblacin o casero.

271 

L.388/97. Art.14. COMPONENTE RURAL DEL PLAN DE ORDENAMIENTO. El componente rural del plan de ordenamiento territorial es un instrumento para garantizar la adecuada interaccin entre los asentamientos rurales y la cabecera municipal, la conveniente utilizacin del suelo rural y las actuaciones pblicas tendientes al suministro de infraestructuras y equipamientos bsicos para el servicio de los pobladores rurales. Este componente deber contener por lo menos:

- Las polticas de mediano y corto plazo sobre ocupacin del suelo en relacin con los asentamientos humanos localizados en estas reas. - El sealamiento de las condiciones de proteccin, conservacin y mejoramiento de las zonas de produccin agropecuaria, forestal o minera. - La delimitacin de las reas de conservacin y proteccin de los recursos naturales272, paisajsticos, geogrficos y ambientales, incluyendo las reas de amenazas y riesgos, o que formen parte de los sistemas de provisin de los servicios pblicos domiciliarios o de disposicin final de desechos slidos o lquidos. -La localizacin y dimensionamiento de las zonas determinadas como suburbanas, con precisin de las intensidades mximas de ocupacin y usos admitidos, las cuales debern adoptarse teniendo en cuenta su carcter de ocupacin en baja densidad, de acuerdo con las posibilidades de suministro de servicios de agua potable y saneamiento, en armona con las normas de conservacin y proteccin de recursos naturales y medio ambiente.

272 

Comprende las reas conservacin y proteccin ambiental, sistema nacional de reas protegidas, reserva forestal, reas de manejo especial, reas de especial importancia ecosistmica tales como paramos y subpramos, nacimientos de agua, zonas de recarga de acuferos, rondas hidrulicas de los cuerpos de agua, humedales, pantanos, lagos, lagunas, cinagas, manglares y reservas de flora y fauna. La reas para la produccin agrcola y ganadera. Las reas de explotacin de recursos naturales. reas e inmuebles considerados como patrimonio cultural. Las reas del sistema de servicios pblicos domiciliarios. Y las reas de amenaza y riesgo.

USO NO AGRCOLA EN ZONAS RURALES En el sector rural se puede autorizar la construccin de vivienda campestre, la localizacin de actividades econmicas y la dotacin de equipamientos comunitarios, cuando estos usos estn considerados dentro del POT que deber tener en cuenta la divisin veredal, La red vial y de asentamientos existentes, La estructura ecolgica principal, La disposicin de las actividades productivas. Las cuencas hidrogrficas, cerros y planicies u otros elementos geogrficos, y la conservacin de los recursos de aguas, control de procesos erosivos y zonas de proteccin forestal273. 273 

Decreto 97 de 2.006 Artculo 2. Edificacin en suelo rural. La expedicin de licencias urbansticas en suelo rural, adems de lo dispuesto en el Decreto 1600 de 2005, o la norma que lo modifique, adicione o sustituya, y en la legislacin especfica aplicable, se sujetar a las siguientes condiciones:1. Deber darse estricto cumplimiento a las incompatibilidades sobre usos del suelo sealadas en el Plan de Ordenamiento Territorial o los instrumentos que lo desarrollen o complementen.5. La autorizacin de actuaciones urbansticas en centros poblados rurales se subordinar a las normas adoptadas en el Plan de Ordenamiento Territorial o los instrumentos que lo desarrollen o complementen, para orientar la ocupacin de sus suelos y la adecuada dotacin de infraestructura de servicios bsicos y de equipamiento social. Pargrafo. En ningn caso, se podrn expedir licencias autorizando el desarrollo de usos, intensidades de uso y densidades propias del suelo urbano en suelo rural. Artculo 3. Prohibicin de parcelaciones en suelo rural. A partir de la entrada en vigencia del presente decreto, no se podrn expedir licencias de parcelacin o construccin autorizando parcelaciones en suelo rural para vivienda campestre, mientras no se incorpore en el Plan de Ordenamiento Territorial la identificacin y delimitacin precisa de las reas destinadas a este uso, con la definicin de las normas urbansticas de parcelacin, las cuales debern tener en cuenta la legislacin agraria y ambiental. Esta prohibicin cobija a las solicitudes de licencias de parcelacin o construccin de parcelaciones en suelo rural para vivienda campestre, que actualmente se encuentran en trmite. En todo caso, para la definicin de las normas urbansticas de parcelacin los municipios debern ajustarse a las normas generales y las densidades mximas definidas por la Corporacin Autnoma Regional correspondiente, las cuales debern ser inferiores a aquellas establecidas para el suelo suburbano. Pargrafo. Los municipios y distritos sealarn los terrenos que deban ser mantenidos y preservados por su importancia para la explotacin agrcola, ganadera, paisajstica o de recursos naturales, segn la clasificacin del suelo adoptada en el Plan de Ordenamiento Territorial. En estos terrenos no podrn autorizarse actuaciones urbansticas

La construccin dentro de la zona rural est condicionada a que no viole las incompatibilidad de uso sealadas en POT, a que se compruebe que no exista la posibilidad de formacin de un ncleo de poblacin, y que las intensidades e intensidades de uso sean menores que las propias del suelo urbano en suelo rural.274 En todo caso, para la definicin de las normas urbansticas de parcelacin los municipios debern ajustarse a las normas generales y las densidades mximas definidas por la Corporacin Autnoma Regional correspondiente, las cuales debern ser inferiores a aquellas establecidas para el suelo suburbano. Los municipios y distritos sealarn los terrenos que deban ser mantenidos y preservados por su importancia para la explotacin agrcola, ganadera, paisajstica o de recursos naturales, segn la clasificacin del suelo adoptada en el Plan de Ordenamiento Territorial. En estos terrenos no podrn autorizarse actuaciones urbansticas de subdivisin, parcelacin o edificacin de inmuebles que impliquen la alteracin o transformacin de su uso actual.
de subdivisin, parcelacin o edificacin de inmuebles que impliquen la alteracin o transformacin de su uso actual.

274  Decreto 97 de 2006 por el cual se reglamenta la expedicin de licencias urbansticas en suelo rural Modificado parcialmente por el decreto 1469 de 2010

SERVICIOS TURSTICOS.
Podrn desarrollarse en cualquier parte del suelo rural, de acuerdo con las normas sobre usos y tratamientos adoptadas en el plan de ordenamiento territorial o en la unidad de planificacin rural. En el sector rural, la instalacin de industrias que puedan provocar deterioro ambiental debe hacerse teniendo en cuenta los factores geogrficos, la investigacin previa del rea para evitar que las emisiones o vertimientos no controlables causen molestias o daos a los ncleos humanos, a los suelos, a las aguas, a la fauna, al aire o a la flora. Conforme al cdigo de recursos naturales el suelo debe utilizarse de acuerdo con sus condiciones y factores constitutivos, en forma de mantener su integridad fsica y su capacidad productora, aplicando las normas tcnicas de manejo para evitar su prdida o degradacin, lograr su recuperacin y asegurar su conservacin275. ACTIVIDAD INDUSTRIAL EN SUELO RURAL NO SUBURBANO No se podr ampliar la extensin actual de las reas de actividad industrial u otras destinadas a fines similares, independientemente de la denominacin que adopten en los suelos rurales no suburbanos, ni crear otras reas nuevas, salvo que se trate de reas destinadas a la explotacin de recursos naturales o al desarrollo de usos agroindustriales, ecotursticos, etnotursticos, agrotursticos, acuatursticos y dems actividades

275  Decreto 2811 de 1.974

anlogas que sean compatibles con la vocacin agrcola, pecuaria y forestal del suelo rural. Las normas municipales y distritales establecern las condiciones para aislar estas reas de los corredores viales suburbanos, de forma tal que no produzcan conglomerados o aglomeraciones industriales que desconfiguren o transformen la vocacin agrcola, pecuaria y forestal del suelo rural. Los ndices de ocupacin no podrn superar el treinta por ciento del rea del predio y el resto se destinar, en forma prioritaria, a la conservacin o recuperacin de la vegetacin nativa. Las normas municipales y distritales establecern las condiciones para impedir el desarrollo de aglomeraciones industriales en suelo rural por fuera de las reas de actividad industrial u otras destinadas a fines similares. La localizacin de usos industriales en suelo rural tambin requiere de una clasificacin que tenga en cuenta el impacto ambiental y urbanstico que produce y que establezca su compatibilidad respecto de los dems usos permitidos en suelo rural. Hasta tanto se incorpore en los planes de ordenamiento territorial o en las unidades de planificacin rural dicha clasificacin, la solicitud de licencias para el desarrollo de usos industriales en suelo rural estar sujeta a concepto favorable de la Corporacin Autnoma Regional o de Desarrollo Sostenible en cuanto a la afectacin que tiene el respectivo proyecto sobre los recursos naturales renovables y el medio ambiente y sin perjuicio de las licencias, permisos y dems autorizaciones ambientales que en cada caso resulten exigibles. Sin perjuicio de la normativa ambiental vigente, el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial adelantar los estudios necesarios para determinar las normas ambientales y urbansticas mnimas a las que deber sujetarse el desarrollo de usos industriales en las principales regiones urbanas del pas.

ACTIVIDAD INDUSTRIAL EN LA SABANA DE BOGOTA

En desarrollo de lo dispuesto en el artculo 61 de la Ley 99 de 1993 (276),no se podrn otorgar licencias de parcelacin o construccin para el desarrollo de usos industriales en las reas de actividad industrial, zonas mltiples con actividad industrial u otras destinadas a fines similares, independientemente de la denominacin que adopten en los suelos rurales no suburbanos de los municipios de la Sabana de Bogot277, salvo que se trate de proyectos destinados a la explotacin de recursos naturales o al desarrollo de usos agroindustriales, ecotursticos, etnotursticos, agrotursticos, acuatursticos y dems actividades anlogas que sean compatibles con la vocacin agrcola, pecuaria y forestal del suelo rural, de acuerdo con la normativa vigente.

276 

L.99/93. art .61. Declrase la Sabana de Bogot, sus pramos, aguas, valles aledaos, cerros circundantes y sistemas montaosos como de inters ecolgico nacional, cuya destinacin prioritaria ser la agropecuaria y forestal. El Ministerio del Medio Ambiente determinar las zonas en las cuales exista compatibilidad con las explotaciones mineras, con base en esta determinacin, la Corporacin Autnoma Regional de Cundinamarca (CAR), otorgar o negar las correspondientes licencias ambientales. Los municipios y el Distrito Capital, expedirn la reglamentacin de los usos del suelo, teniendo en cuenta las disposiciones de que trata este artculo y las que a nivel nacional expida el Ministerio del Medio Ambiente.

277 

Estas disposiciones se aplicarn al Distrito Capital y a los municipios de Bojac , Cajic, Cha, Chocont, Cogua, Cota, Cucunub, El Rosal, Facatativ, Funza, Gachancip, Guasca, Guatavita, La Calera, Madrid, Mosquera, Nemocn, Sesquil, Sibat, Soacha, Sop, Subachoque, Suesca, Tabio, Tausa, Tenjo, Tocancip, Villapinzn y Zipaquir.

CLI.

SUELO RURAL SUBURBANO

El suelo rural suburbano est compuesto por las reas ubicadas dentro del suelo rural en las cuales se mezclan los usos del suelo y las formas de vida del campo y la ciudad, diferentes a las clasificadas como reas de expansin urbana. Podrn formar parte de esta categora los suelos correspondientes a los corredores urbanos interregionales El suelo rural suburbano puede ser objeto de desarrollo con restricciones de uso, de intensidad y de densidad, garantizando el autoabastecimiento en servicios pblicos domiciliarios. Los municipios y distritos deben establecer las regulaciones complementarias tendientes a impedir el desarrollo de actividades y usos urbanos en estas reas, sin que previamente se surta el proceso de incorporacin al suelo urbano, para lo cual debern contar con la infraestructura de espacio pblico, de infraestructura vial y redes de energa, acueducto y alcantarillado requerida para este tipo de suelo.

En los planes de ordenamiento debe determinarse el umbral mximo de suburbanizacin teniendo en cuenta el carcter de desarrollo de baja ocupacin y baja densidad del suelo suburbano, las posibilid ambiente. En todo caso, en el proceso de formulacin, revisin o modificacin de los planes de ordenamiento territorial, las Corporaciones Autnomas Regionales o de Desarrollo Sostenible, de acuerdo con las caractersticas ambientales del territorio, podrn establecer las condiciones para que los municipios adopten un umbral ms restrictivo y definirn las densidades mximas a las que se sujetar el desarrollo de los suelos suburbanos. La definicin del umbral mximo de suburbanizacin

constituye norma urbanstica de carcter estructural y en ningn caso, salvo en el de la revisin de largo plazo del plan de ordenamiento, ser objeto de modificacin. En el componente rural de los planes de ordenamiento se definir, para los distintos usos permitidos en suelo rural suburbano, la extensin de la unidad mnima de actuacin para la ejecucin de las obras de parcelacin del predio o predios que la conforman, mediante la expedicin de una nica licencia de parcelacin en la que se garantice la ejecucin y dotacin de las reas de cesin y de las obras de infraestructura de servicios pblicos definidas para la totalidad de los predios incluidos en la unidad por parte de sus propietarios. En ningn caso, la extensin de la unidad mnima de actuacin que adopten los municipios podr ser inferior a dos hectreas para todos los usos que se desarrollen en suelo rural suburbano. Las normas del componente rural del plan de ordenamiento o de las unidades de planificacin rural, debern sealar las normas a que se sujetar el desarrollo por parcelacin de los predios que no puedan cumplir con la extensin de la unidad mnima de actuacin, cuando se encuentren rodeados por otros desarrollos urbansticos o predios que hayan concluido el proceso de parcelacin. Cada uno de los usos permitidos en suelo rural suburbano debe contar con la definicin de su escala o intensidad de uso, localizacin y definicin de usos principales, complementarios, compatibles, condicionados y prohibidos, as como las densidades e ndices mximos de ocupacin y construccin y dems contenidos urbansticos y ambientales que permitan su desarrollo, respetando la vocacin del suelo rural. Cuando un determinado uso no est definido por las reglamentaciones municipales o distritales como principal, complementario, compatible o condicionado, se entender que dicho uso est prohibido. Para efectos de lo dispuesto en el artculo 34 de la Ley 388 de 1997 (278), en los planes de ordenamiento territorial slo se podrn clasificar como corredores viales suburbanos las reas

278 

L.388/97. artculo .34

paralelas a las vas arteriales o de primer orden y vas intermunicipales o de segundo orden. El ancho mximo de los corredores viales suburbanos ser de trescientos metros medidos desde el borde de la va y en ellos slo se permitir el desarrollo de actividades con restricciones de uso, intensidad y densidad, cumpliendo con lo dispuesto en el presente decreto. Corresponder a las Corporaciones Autnomas Regionales o de Desarrollo Sostenible definir la extensin mxima de los corredores viales suburbanos respecto del permetro urbano. Bajo ninguna circunstancia podrn los municipios ampliar la extensin de los corredores viales que determine la autoridad ambiental competente. No se podrn clasificar como suburbanos los corredores viales correspondientes a las vas veredales o de tercer orden. USOS INDUSTRIALES En suelo rural suburbano slo se permitirn en las reas de actividad que hayan sido especficamente delimitadas en el plan de ordenamiento territorial o en las unidades de planificacin rural bajo la modalidad unidad mnima de actuacin para usos industriales o parques, agrupaciones o conjuntos industriales. El plan de ordenamiento territorial o las unidades de planificacin rural debern contemplar, como mnimo, la delimitacin cartogrfica de las reas de actividad industrial en suelo rural suburbano, las alturas mximas y las normas volumtricas a las que debe sujetarse el desarrollo de los usos industriales, de forma tal que se proteja el paisaje rural. Las normas urbansticas tambin contemplarn los aislamientos laterales y posteriores que deben dejar las edificaciones contra los predios vecinos a nivel del terreno. Las actividades que se desarrollen al interior de las unidades mnimas de actuacin o de los parques, agrupaciones o conjuntos industriales deben funcionar con base en criterios de uso eficiente de energa, agua y aprovechamiento de residuos. Las reas para maniobras de vehculos de carga y las cuotas de estacionamientos destinados al correcto funcionamiento

del uso, incluyendo las normas de operacin de cargue y descargue, debern realizarse al interior de los predios que conformen la unidad mnima de actuacin o el parque, agrupacin o conjunto industrial. Los ndices de ocupacin no podrn superar el treinta por ciento (30%) del rea del predio en el caso de la unidad mnima de actuacin o el cincuenta por ciento (50%) cuando se trate de parques, conjuntos o agrupaciones industriales, y el resto se destinar, en forma prioritaria, a la conservacin o recuperacin de la vegetacin nativa. Sin perjuicio del cumplimiento de las dems determinantes de que trata este decreto, el ancho mximo de los corredores viales suburbanos, cuyo uso exclusivo sea industrial, ser de quinientos metros medidos desde el borde de la va. En ningn caso la extensin de los parques, conjuntos o agrupaciones industriales podr ser inferior a diez hectreas. La localizacin de usos industriales en suelo rural suburbano requiere de una clasificacin que tenga en cuenta el impacto ambiental y urbanstico que produce y que establezca su compatibilidad respecto de los dems usos permitidos en suelo suburbano. Hasta tanto se incorpore en los planes de ordenamiento territorial o en las unidades de planificacin rural dicha clasificacin, la solicitud de licencias para el desarrollo de usos industriales estar sujeta a concepto favorable de la Corporacin Autnoma Regional o de Desarrollo Sostenible en cuanto a la afectacin que tiene el respectivo proyecto sobre los recursos naturales renovables y el medio ambiente y sin perjuicio de las licencias, permisos y dems autorizaciones ambientales que resulten exigibles. En ningn caso, las actividades industriales en suelo suburbano o rural podrn localizarse en suelos de alta capacidad agrolgica, en reas o suelos protegidos, ni en el rea de influencia de desarrollos residenciales aprobados o reas verdes destinadas a usos recreativos.

PROYECTOS COMERCIALES Y DE SERVICIOS

El desarrollo de proyectos comerciales y de servicios con un rea de construccin superior a los cinco mil metros cuadrados en suelo rural suburbano, slo se permitir en las reas de actividad que para estos usos hayan sido especficamente delimitadas cartogrficamente en el plan de ordenamiento territorial o en las unidades de planificacin rural.

El POT debe adoptar las normas que definan, por lo menos, la altura mxima y las normas volumtricas a las que debe sujetarse el desarrollo de estos usos, de forma tal que se proteja el paisaje rural. Los ndices de ocupacin no podrn superar el treinta por ciento del rea del predio y el resto se destinar, en forma prioritaria, a la conservacin o recuperacin de la vegetacin nativa. Las normas urbansticas tambin sealarn los aislamientos laterales y posteriores que deben dejar las edificaciones contra los predios vecinos a nivel del terreno, y las regulaciones para impedir que la agrupacin de proyectos comerciales y de servicios, con reas de construccin inferior a los cinco mil metros cuadrados contravenga lo dispuesto en el presente artculo. Las reas para maniobras de vehculos y las cuotas de estacionamientos debern construirse al interior del predio.

En ningn caso se permitir el desarrollo de estos usos en predios adyacentes a las intersecciones viales ni en suelo rural no suburbano.

4.10 CENTROS POBLADOS RURALES En el componente rural de los planes de ordenamiento o en la unidad de planificacin rural se debe incluir la delimitacin de los centros poblados rurales, que deber incluir por lo menos los siguientes aspectos; Las medidas de proteccin para evitar que se afecten la estructura ecolgica principal y los suelos pertenecientes a alguna de las categoras de proteccin. La definicin de usos principales, compatibles, condicionados y prohibidos. Las normas para la parcelacin de las reas que se puedan desarrollar de acuerdo con las normas generales y las densidades mximas definidas por la Corporacin Autnoma Regional o de Desarrollo Sostenible. La definicin de las cesiones obligatorias para las diferentes actuaciones. La localizacin y dimensionamiento de la infraestructura bsica de servicios pblicos. La definicin y trazado del sistema de espacio pblico

del centro poblado. La definicin y trazado del sistema vial, con la definicin de los perfiles viales. La definicin y localizacin de los equipamientos colectivos, tales como educacin, bienestar social, salud, cultura y deporte.

CLII.

ZONAS DE EXPANSIN URBANA

La zona de expansin urbana es una zona rural que se prev habilitar para la incorporacin al rea urbana dentro de un Plan de Ordenamiento Territorial, teniendo en cuenta las previsiones de crecimiento de la ciudad y las posibilidades de dotacin de infraestructura279.

279  LEY 388/97 artculo 32.

5 PROPIEDAD URBANA

Son urbanos los inmuebles destinados fundamentalmente a la vivienda, la industria, el comercio y los servicios 280, ubicados dentro de los permetros urbanos delimitados por el Plan de Ordenamiento Territorial de cada Municipio, que cuenten con infraestructura vial y redes primarias de energa, acueducto y alcantarillado. En principio, la explotacin agropecuaria est vedada en ellos por razones de higiene y seguridad que se encuentran en los Cdigos de Polica locales y en las normas correspondientes al medio ambiente. Es de advertir que dentro de los permetros urbanos no pueden incorporarse los suelos que sean necesarios para la conservacin de los recursos de aguas, control de procesos erosivos y zonas de proteccin forestal281. 280  Usos urbanos segn la LEY388 de 1.997 artculo 31.

281

5.1. PLANEACION URBANA

La FUNCIN PUBLICA DEL URBANISMO 282 es un concepto relativamente nuevo que comprende la reglamentacin de los usos del suelo y conjunto de acciones poltico-administrativas y de planificacin fsica concertadas para orientar el desarrollo del territorio municipal y regular la utilizacin, transformacin y ocupacin del espacio, de acuerdo con las estrategias de desarrollo socioeconmico y en armona con el medio  Decreto 1333/86 artculo 54.

282 

Ley 388 de 1.997 ARTCULO 3o. FUNCIN PBLICA DEL URBANISMO. El ordenamiento del territorio constituye en su conjunto una funcin pblica, para el cumplimiento de los siguientes fines: 1. Posibilitar a los habitantes el acceso a las vas pblicas, infraestructuras de transporte y dems espacios pblicos, y su destinacin al uso comn, y hacer efectivos los derechos constitucionales de la vivienda y los servicios pblicos domiciliarios. 2. Atender los procesos de cambio en el uso del suelo y adecuarlo en aras del inters comn, procurando su utilizacin racional en armona con la funcin social de la propiedad a la cual le es inherente una funcin ecolgica, buscando el desarrollo sostenible. 3. Propender por el mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes, la distribucin equitativa de las oportunidades y los beneficios del desarrollo y la preservacin del patrimonio cultural y natural. 4. Mejorar la seguridad de los asentamientos humanos ante los riesgos naturales.

ambiente y las tradiciones histricas y culturales entre las cuales estn: Localizar y sealar las caractersticas de la infraestructura para el transporte, los servicios pblicos domiciliarios, la disposicin y tratamiento de los residuos slidos, lquidos, txicos y peligrosos y los equipamientos de servicios de inters pblico y social, tales como centros docentes y hospitalarios, aeropuertos y lugares anlogos. Establecer la zonificacin y localizacin de los centros de produccin, actividades terciarias y residenciales, y definir los usos especficos, intensidades de uso, las cesiones obligatorias, los porcentajes de ocupacin, las clases y usos de las edificaciones y dems normas urbansticas. Determinar espacios libres para parques y reas verdes pblicas, en proporcin adecuada a las necesidades colectivas. Determinar las zonas no urbanizables que presenten riesgos para la localizacin de asentamientos humanos, por amenazas naturales, o que de otra forma presenten condiciones insalubres para la vivienda. Determinar las caractersticas y dimensiones de las unidades de actuacin urbanstica, de conformidad con lo establecido en la presente ley. Calificar y localizar terrenos para la construccin de viviendas de inters social. Calificar y determinar terrenos como desarrollo y construccin prioritaria. objeto de

Dirigir y realizar la ejecucin de obras de infraestructura para el transporte, los servicios pblicos domiciliarios y los equipamientos pblicos, directamente por la entidad pblica o por entidades mixtas o privadas, de conformidad con las leyes.

Expropiar los terrenos y las mejoras cuya adquisicin se declare como de utilidad pblica o inters social, de conformidad con lo previsto en la ley. Localizar las reas crticas de recuperacin y control para la prevencin de desastres, as como las reas con fines de conservacin y recuperacin paisajstica. Identificar y caracterizar los ecosistemas de importancia ambiental del municipio, de comn acuerdo con la autoridad ambiental de la respectiva jurisdiccin, para su proteccin y manejo adecuados. Determinar y reservar terrenos para la expansin de las infraestructuras urbanas. El mecanismo legal para alcanzar las metas de desarrollo urbano es el PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL que los municipios y distritos deben adoptar como instrumento bsico283 el cual tiene componente 283 

Ley 388 artculo 9: (El plan de ordenamiento) Se define como el conjunto de objetivos, directrices, polticas, estrategias, metas, programas, actuaciones y normas adoptadas para orientar y administrar el desarrollo fsico del territorio y la utilizacin del suelo. Los planes de ordenamiento del territorio se denominarn: a) Planes de ordenamiento territorial: elaborados y adoptados por las autoridades de los distritos y municipios con poblacin superior a los 100.000 habitantes; b) Planes bsicos de ordenamiento territorial: elaborados y adoptados por las autoridades de los municipios con poblacin entre 30.000 y 100.000 habitantes;

c) Esquemas de ordenamiento territorial: elaborados y adoptados por las autoridades de los municipios con poblacin inferior a los 30.000 habitantes.

general, un componente urbano y un componente rural, condicionado por las normas relacionadas con la conservacin y proteccin del medio ambiente y prevencin de riesgos; el patrimonio cultural, artstico y arquitectnico; y la localizacin de infraestructuras de importancia nacional como vas, puertos, aeropuertos, suministro de agua y energa, que se consideran de mayor jerarqua. El componente general del plan de ordenamiento define los objetivos, las estrategias284 y el contenido estructural que los concreta 285 284 

Ley 388 artculo 12. 1.1 Identificacin y localizacin de las acciones sobre el territorio que posibiliten organizarlo y adecuarlo para el aprovechamiento de sus ventajas comparativas y su mayor competitividad. 1.2 Definicin de las acciones territoriales estratgicas necesarias para garantizar la consecucin de los objetivos de desarrollo econmico y social del municipio o distrito. 1.3 Adopcin de las polticas de largo plazo para la ocupacin, aprovechamiento y manejo del suelo y del conjunto de los recursos naturales.

285  Ley 388 En particular se debern especificar:

2.1 Los sistemas de comunicacin entre el rea urbana y el rea rural y su articulacin con los respectivos sistemas regionales. 2.2 El sealamiento de las reas de reserva y medidas para la proteccin del medio ambiente, conservacin de los recursos naturales y defensa del paisaje, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 99 de 1993 y el Cdigo de Recursos Naturales, as como de las reas de conservacin y proteccin del patrimonio histrico, cultural y arquitectnico. 2.3 La determinacin y ubicacin en planos de las zonas que presenten alto riesgo para la localizacin de asentamientos humanos, por amenazas o riesgos naturales o por condiciones de insalubridad. 2.4 La localizacin de actividades, infraestructuras y equipamientos bsicos para garantizar adecuadas relaciones funcionales entre asentamientos y zonas urbanas y rurales. 2.5 La clasificacin del territorio en suelo

El componente urbano del plan de ordenamiento es un instrumento para la administracin del desarrollo y la ocupacin del espacio fsico clasificado como suelo urbano y suelo de expansin urbana, que integra polticas de mediano y corto plazo, procedimientos e instrumentos de gestin y normas urbansticas. Este componente deber contener las polticas de mediano y corto plazo sobre uso y ocupacin del
urbano, rural y de expansin urbana, con la correspondiente fijacin del permetro del suelo urbano, en los trminos en que estas categoras quedan definidas en el Captulo IV de la presente ley, y siguiendo los lineamientos de las regulaciones del Ministerio del Medio Ambiente en cuanto a usos del suelo, exclusivamente en los aspectos ambientales y de conformidad con los objetivos y criterios definidos por las reas Metropolitanas en las normas obligatoriamente generales, para el caso de los municipios que las integran. 2. La localizacin y dimensionamiento de la infraestructura para el sistema vial, de transporte y la adecuada intercomunicacin de todas las reas urbanas y la proyectada para las reas de expansin; la disponibilidad de redes primarias y secundarias de servicios pblicos a corto y mediano plazo; la localizacin prevista para los equipamientos colectivos y espacios libres para parques y zonas verdes pblicas de escala urbana o zonal, y el sealamiento de las cesiones urbansticas gratuitas correspondientes a dichas infraestructuras. 3. La delimitacin, en suelo urbano y de expansin urbana, de las reas de conservacin y proteccin de los recursos naturales, paisajsticos y de conjuntos urbanos, histricos y culturales, de conformidad con la legislacin general aplicable a cada caso y las normas especficas que los complementan en la presente ley; as como de las reas expuestas a amenazas y riesgos naturales. 4. La determinacin, en suelo urbano y de expansin urbana, de las reas objeto de los diferentes tratamientos y actuaciones urbansticas. 5. La estrategia de mediano plazo para el desarrollo de programas de vivienda de inters social, incluyendo los de mejoramiento integral, la cual incluir directrices y parmetros para la localizacin en suelos urbanos y de expansin urbana, de terrenos necesarios para atender la demanda de vivienda de inters social, y el sealamiento de los correspondientes instrumentos de gestin; as como los mecanismos para la reubicacin de los asentamientos humanos localizados en zonas de alto riesgo para la salud e integridad de sus habitantes, incluyendo la estrategia para su transformacin para evitar su nueva ocupacin. 6. Las estrategias de crecimiento y reordenamiento de la ciudad, definiendo sus prioridades, y los criterios, directrices y parmetros para la identificacin y declaracin de los inmuebles y terrenos de desarrollo o construccin prioritaria. 7. La determinacin de las caractersticas de las unidades de actuacin urbanstica, tanto dentro del suelo urbano como dentro del suelo de expansin cuando a ello hubiere lugar, o en su defecto el sealamiento de los criterios y procedimientos para su caracterizacin, delimitacin e incorporacin posterior. 8. La especificacin, si es del caso, de la naturaleza, alcance y rea de operacin de los macroproyectos urbanos cuya promocin y ejecucin se contemple a corto o mediano plazo, conjuntamente con la definicin de sus directrices generales de gestin y financiamiento, as como la expedicin de las autorizaciones para emprender las

suelo urbano y de las reas de expansin, en armona con el modelo estructural de largo plazo adoptado en el componente general y con las previsiones sobre transformacin y crecimiento espacial de la ciudad. ADOPCIN DE LOS PLANES DE ORDENAMIENTO Dentro de los seis meses anteriores al vencimiento de la vigencia cualquiera de las etapas del plan de Ordenamiento, las administraciones municipales y distritales debern iniciar el trmite para la formulacin del nuevo plan o su revisin o ajuste. El proyecto de plan de ordenamiento territorial, como documento consolidado despus de surtir la

actividades indispensables para su concrecin. 9. La adopcin de directrices y parmetros para la formulacin de planes parciales, incluyendo la definicin de acciones urbansticas, actuaciones, instrumentos de financiacin y otros procedimientos aplicables en las reas sujetas a urbanizacin u operaciones urbanas por medio de dichos planes. 10. La definicin de los procedimientos e instrumentos de gestin y actuacin urbanstica requeridos para la administracin y ejecucin de las polticas y decisiones adoptadas, as como de los criterios generales para su conveniente aplicacin, de acuerdo con lo que se establece en la presente ley, incluida la adopcin de los instrumentos para financiar el desarrollo urbano, tales como la participacin municipal o distrital en la plusvala, la emisin de ttulos de derechos adicionales de construccin y desarrollo y los dems contemplados en la Ley 9 de 1989.

etapa de la participacin democrtica286 y administrativa287 debe presentarse a consideracin del concejo municipal o distrital, dentro de los treinta das siguientes al recibo del concepto del Consejo Territorial de Planeacin. En el evento de que el concejo estuviere en receso, el alcalde deber convocarlo a sesiones extraordinarias. Toda modificacin propuesta por el concejo deber contar con la aceptacin de 286 

ARTCULO 22. DE LA PARTICIPACIN COMUNAL EN EL ORDENAMIENTO DEL TERRITORIO. Para efectos de organizar la participacin comunal en la definicin del contenido urbano del plan de ordenamiento, las autoridades municipales o distritales podrn delimitar en el rea comprendida dentro del permetro urbano, los barrios o agrupamientos de barrios residenciales usualmente reconocidos por sus habitantes como referentes de su localizacin en la ciudad y que definen su pertenencia inmediata a un mbito local o vecinal. Lo pertinente regir para la participacin comunitaria en la definicin del contenido rural, caso en el cual la divisin territorial se referir a veredas o agrupaciones de veredas. En el curso de la formulacin y concertacin de los planes de ordenamiento territorial, las organizaciones cvicas debidamente reconocidas de dichos agrupamientos de barrios o veredas, a travs de mecanismos democrticos que aseguren la representatividad de los elegidos, podrn designar representantes para que transmitan y pongan a consideracin sus propuestas sobre los componentes urbano y rural del plan. Una vez surtido el proceso de adopcin o revisin del plan, estas mismas organizaciones cvicas mantendrn su participacin en el ordenamiento del territorio en los siguientes eventos: 1. Para proponer, en los casos excepcionales que consideren las normas urbansticas generales, la asignacin especfica de usos y aprovechamientos del suelo en micro zonas de escala vecinal, esto es, en los casos donde el efecto se limite exclusivamente a sus respectivos territorios y no contraren las normas estructurales. En las zonas exclusivamente residenciales estas propuestas podrn referirse a normas de paisajismo, regulaciones al trnsito vehicular y dems previsiones tendientes al mantenimiento de la tranquilidad de la zona, siempre y cuando no se afecte el uso del espacio pblico, de acuerdo con las normas generales. 2. Para formular y proponer planes parciales para actuaciones urbansticas dentro de su rea, de acuerdo con las previsiones y autorizaciones del componente urbano del plan. 3. Para ejercer acciones de veedura ciudadana que garanticen el cumplimiento o impidan la violacin de las normas establecidas, a travs de procedimientos acordes con las polticas locales de descentralizacin. LEY 0507 DE 1998. ARTCULO 2. Los Concejos Municipales o Distritales, de conformidad con lo establecido en el artculo 81 de la Ley 134 de 1994, celebrarn obligatoriamente un Cabildo Abierto previo para el estudio y anlisis de los Planes

la administracin. Transcurridos sesenta das desde la presentacin del proyecto de plan de ordenamiento territorial sin que el concejo municipal o distrital adopte decisin alguna, el alcalde podr adoptarlo mediante decreto. VIGENCIA Y REVISIN DE LOS PLANES DE ORDENAMIENTO
de Ordenamiento Territorial sin perjuicio de los dems instrumentos de participacin contemplados en la ley.

287  ARTCULO 24. El alcalde distrital o municipal, a travs de las oficinas de planeacin o de

la dependencia que haga sus veces, ser responsable de coordinar la formulacin oportuna del proyecto del plan de Ordenamiento Territorial, y de someterlo a consideracin del Consejo de Gobierno. En todo caso, antes de la presentacin del proyecto de plan de ordenamiento territorial a consideracin del concejo distrital o municipal, se surtirn los trmites de concertacin interinstitucional y consulta ciudadana, de acuerdo con el siguiente procedimiento: 1. LEY 0507 DE 1998. ARTCULO 1. PARGRAFO 6. El Proyecto de Plan de Ordenamiento Territorial (POT) se someter a consideracin de la Corporacin Autnoma Regional o autoridad ambiental competente a efectos de que conjuntamente con el municipio y/o distrito concerten lo concerniente a los asuntos exclusivamente ambientales, dentro del mbito de su competencia de acuerdo con lo dispuesto en la Ley 99 de 1993, para lo cual dispondrn, de treinta (30) das. y una vez surtida la consulta al Consejo Territorial de Planeacin como se indica en el numeral 3 del artculo 24 de la Ley 388 de 1997, se continuar con la instancia de aprobacin prevista en el artculo 25 de la misma ley. Lo dispuesto en este pargrafo es aplicable para las disposiciones contenidas en el artculo 99 de la Ley 388 de 1997 y el Decreto 1753 de 1994 sobre licencias ambientales y planes de manejo ambiental. En relacin con los temas sobre los cuales no se logre la concertacin, el Ministerio del Medio Ambiente intervendr con el fin de decidir sobre los puntos de desacuerdo para lo cual dispondr de un trmino mximo de treinta (30) das contados a partir del vencimiento del plazo anteriormente sealado en este pargrafo.

La vigencia de los planes de ordenamiento se divide en tres etapas: Una de largo plazo, con un mnimo de tres periodos constitucionales de las administraciones municipales, para el componente estructural. Una de mediano plazo con una vigencia mnima correspondiente al trmino de dos perodos de las administraciones municipales para las normas urbansticas generales.
2. Durante el mismo trmino previsto en el numeral anterior se surtir la instancia de concertacin con la Junta Metropolitana para el caso de planes de ordenamiento de municipios que formen parte de reas metropolitanas, instancia que vigilar su armona con los planes y directrices metropolitanas, en asuntos de su competencia. 3. Una vez revisado el proyecto por las respectivas autoridades ambientales y metropolitanas, en los asuntos de su competencia, se someter a consideracin del Consejo Territorial de Planeacin, instancia que deber rendir concepto y formular recomendaciones dentro de los treinta (30) das hbiles siguientes. 4. Durante el perodo de revisin del plan por la Corporacin Autnoma Regional, o la autoridad ambiental correspondiente, la Junta Metropolitana y el Consejo Territorial de Planeacin, la administracin municipal o distrital solicitar opiniones a los gremios econmicos y agremiaciones profesionales y realizar convocatorias pblicas para la discusin del plan, incluyendo audiencias con las juntas administradoras locales, expondr los documentos bsicos del mismo en sitios accesibles a todos los interesados y recoger las recomendaciones y observaciones formuladas por las distintas entidades gremiales, ecolgicas, cvicas y comunitarias del municipio, debiendo proceder a su evaluacin, de acuerdo con la factibilidad, conveniencia y concordancia con los objetivos del plan. Igualmente pondrn en marcha los mecanismos de participacin comunal previstos en el artculo 22 de esta ley. Las administraciones municipales y distritales establecern los mecanismos de publicidad y difusin del proyecto de plan de ordenamiento territorial que garanticen su conocimiento masivo, de acuerdo con las condiciones y recursos de cada entidad territorial. PARGRAFO. La consulta democrtica deber garantizarse en todas las fases del plan de ordenamiento, incluyendo el diagnstico, las bases para su formulacin, el seguimiento y la evaluacin.

Y otra de corto plazo para los programas de ejecucin que regirn como mnimo durante un perodo constitucional de la administracin municipal y distrital No obstante los plazos de vigencia los planes de ordenamiento pueden ser objeto de revisin una vez vencido el perodo constitucional inmediatamente anterior utilizando el mismo procedimiento previsto para su aprobacin y debern sustentarse en parmetros e indicadores de seguimiento relacionados con cambios significativos en las previsiones sobre poblacin urbana; la dinmica de ajustes en usos o intensidad de los usos del suelo; la necesidad o conveniencia de ejecutar proyectos de impacto en materia de transporte masivo, infraestructuras, expansin de servicios pblicos o proyectos de renovacin urbana; la ejecucin de macroproyectos de infraestructura regional o metropolitana que generen impactos sobre el ordenamiento del territorio municipal o distrital, as como en la evaluacin de sus objetivos y metas del respectivo plan.

Si al finalizar el plazo de vigencia establecido no se ha adoptado un nuevo plan de ordenamiento territorial, seguir vigente el ya adoptado.

5.2. REGLAMENTOS URBANISTICOS Y USOS PERIMITIDOS

Es una atribucin constitucional propia de los Concejos288 municipales la reglamentacin de los usos del suelo en el territorio de su jurisdiccin. El artculo 15 de la ley 388 (modificado por la ley 902 de 2.004) precisa que dentro de las funciones de ordenamiento territorial se incluye la expedicin de normas urbansticas que regulen el uso, la ocupacin y el aprovechamiento del suelo y definan la naturaleza y las consecuencias de las actuaciones urbansticas indispensables para la administracin de estos procesos. Estas normas estarn jerarquizadas de acuerdo con los criterios de prevalencia especificados y en su contenido quedarn establecidos los procedimientos para su revisin, ajuste o modificacin, en congruencia con lo que a continuacin se seala.

288 

Constitucin poltica Artculo 313. Corresponde a los concejos: 7. Reglamentar los usos del suelo y, dentro de los limites que fije la ley, vigilar y controlar las actividades relacionadas con la construccin y enajenacin de inmuebles destinados a vivienda.

En todo caso los municipios que integran reas metropolitanas debern ajustarse en su determinacin a los objetivos y criterios definidos por la Junta Metropolitana, en los asuntos de su competencia.

La reglamentacin del uso del suelo se divide jerrquicamente en tres niveles: estructurales, generales y complementarias, cada una con un alcance diferente Normas urbansticas estructurales Aseguran la consecucin de los objetivos y estrategias adoptadas en el componente general del plan y en las polticas y estrategias de mediano plazo del componente urbano. Prevalecen sobre las dems normas, en el sentido de que las regulaciones de los dems niveles no pueden adoptarse ni modificarse contraviniendo lo que en ellas se establece, y su propia modificacin solo puede emprenderse con motivo de la revisin general del plan o excepcionalmente a iniciativa del alcalde municipal o distrital, con base en motivos y estudios tcnicos debidamente sustentados. Son normas estructurales Las que clasifican y delimitan los suelos Las que establecen reas y definen actuaciones y tratamientos urbansticos relacionadas con la conservacin y el manejo de centros urbanos e histricos; las que reservan reas para la construccin de redes primarias de infraestructura vial y de servicios pblicos, las que reservan espacios libres para parques y zonas verdes de escala urbana y zonal y, en general,

todas las que se refieran al espacio pblico vinculado al nivel de planificacin de largo plazo. Las que definan las caractersticas de las unidades de actuacin o las que establecen criterios y procedimientos para su caracterizacin, delimitacin e incorporacin posterior, incluidas las que adoptan procedimientos e instrumentos de gestin para orientar, promover y regular las actuaciones urbansticas vinculadas a su desarrollo. Las que establecen directrices para la formulacin y adopcin de planes parciales. Las que definan las reas de proteccin y conservacin de los recursos naturales y paisajsticos, las que delimitan zonas de riesgo y en general, todas las que conciernen al medio ambiente, las cuales en ningn caso, salvo en el de la revisin del plan, sern objeto de modificacin.

Normas urbansticas generales Permiten establecer usos e intensidad de usos del suelo, as como actuaciones, tratamientos y procedimientos

de parcelacin, urbanizacin, construccin e incorporacin al desarrollo de las diferentes zonas comprendidas dentro del permetro urbano y suelo de expansin. Por consiguiente, otorgan derechos e imponen obligaciones urbansticas a los propietarios de terrenos y a sus constructores, conjuntamente con la especificacin de los instrumentos que se emplearn para que contribuyan eficazmente a los objetivos del desarrollo urbano y a sufragar los costos que implica tal definicin de derechos y obligaciones. En razn de la vigencia de mediano plazo del componente urbano del plan, en ellas tambin debe establecerse la oportunidad de su revisin y actualizacin e igualmente, los motivos generales que a iniciativa del alcalde permitirn su revisin parcial. Son normas urbansticas generales: Las especificaciones de aislamientos, volumetras y alturas para los procesos de edificacin. La determinacin de las zonas de conjuntamente con la definicin de procedimientos y programas de intervencin. renovacin, prioridades,

La adopcin de programas, proyectos y macroproyectos urbanos no considerados en el componente general del plan. Las caractersticas de la red vial secundaria, la localizacin y la correspondiente afectacin de terrenos para equipamientos colectivos de inters pblico o social a escala zonal o local, lo mismo que la delimitacin de espacios libres y zonas verdes de dicha escala. Las especificaciones de las redes secundarias abastecimiento de los servicios pblicos domiciliarios. de

Las especificaciones de las cesiones urbansticas gratuitas, as como los parmetros y directrices para que sus

propietarios compensen en dinero o en terrenos, si fuere del caso. El sealamiento de las excepciones a estas normas para operaciones como macroproyectos o actuaciones urbansticas en reas con tratamientos de conservacin, renovacin o mejoramiento integral para las cuales se contemplen normas especficas a adoptar y concertar, en su oportunidad, con los propietarios y comunidades interesadas, estableciendo los parmetros, procedimientos y requisitos que deben cumplirse en tales casos excepcionales. Normas complementarias Se trata de aquellas relacionadas con las actuaciones, programas y proyectos adoptados en desarrollo de las previsiones contempladas en los componentes general y urbano del plan de ordenamiento, y que deben incorporarse al Programa de ejecucin. Tambin forman parte de este nivel normativo, las decisiones sobre las acciones y actuaciones que por su propia naturaleza requieren ser ejecutadas en el corto plazo y todas las regulaciones que se expidan para operaciones urbanas especficas y casos excepcionales, de acuerdo con los parmetros, procedimientos y autorizaciones emanadas de las normas urbansticas generales. Son normas complementarias: La declaracin e identificacin de los terrenos e inmuebles de desarrollo o construccin prioritaria. La localizacin de terrenos cuyo uso es el de vivienda de inters social y la reubicacin de asentamientos humanos localizados en zonas de alto riesgo.

Las normas urbansticas especficas que se expidan en desarrollo de planes parciales para unidades de actuacin urbanstica y para otras operaciones como macroproyectos urbanos integrales y actuaciones en reas con tratamientos de renovacin urbana o mejoramiento integral. Las normas para la urbanizacin y construccin de vivienda no podrn limitar el desarrollo de programas de vivienda de inters social, de tal manera que las especificaciones entre otros de loteos, cesiones y reas construidas debern estar acordes con las condiciones de precio de este tipo de vivienda. Los planes de ordenamiento territorial de los municipios y distritos, no podrn establecer usos compatibles entre servicios de alto impacto referidos a la prostitucin y actividades afines, con usos para vivienda y dotacionales educativos. Al determinarse que el urbanismo solo puede desarrollarse conforme a usos especficamente permitidos ha invertido el principio Constitucional de que los particulares pueden hacer todo aquello que no est prohibido en las

leyes289 para imponer en cuestiones urbansticas el principio de que solo pueden hacer lo que est permitido en las leyes

CLIII.

CLIV.

5.3. LOS PLANES PARCIALES

El plan parcial es el instrumento mediante el cual se desarrollan y complementan las disposiciones de los planes de ordenamiento territorial, para reas determinadas del suelo urbano y para las reas incluidas en el suelo de expansin urbana; de las que deban desarrollarse mediante unidades de actuacin urbanstica; y de los macroproyectos u otras operaciones urbanas especiales en los trminos de la Ley 388 de 1997 y del decreto 2181 de 2006 que los reglamenta.

289 

Constitucin poltica Artculo 6. Los particulares slo son responsables ante las autoridades por infringir la Constitucin y las leyes. Los servidores pblicos lo son por la misma causa y por omisin o extralimitacin en el ejercicio de sus funciones.

Mediante el plan parcial se establece el aprovechamiento de los espacios privados, con la asignacin de sus usos especficos, intensidades de uso y edificabilidad, as como las obligaciones de cesin y construccin y dotacin de equipamientos, espacios y servicios pblicos, que permitirn la ejecucin asociada de los proyectos especficos de urbanizacin y construccin de los terrenos incluidos en su mbito de planificacin

FORMULACIN Y ADOPCIN DE PLANES PARCIALES

Los proyectos de planes parciales sern elaborados por las autoridades municipales o distritales de planeacin, por las comunidades o por los particulares interesados, de acuerdo con los parmetros que al respecto determine el plan de ordenamiento territorial en tres etapas.

Etapa de formulacin y revisin Los interesados podrn solicitar a la oficina de planeacin municipal o distrital o la entidad que haga sus veces, que defina las determinantes para la formulacin del plan parcial en lo concerniente a la delimitacin, las condiciones tcnicas y las normas aplicables para la formulacin del mismo290 a la cual se 290  Decreto 2.181 de 2.006
articulo 5 . Dicha solicitud deber acompaarse de los siguientes documentos: 1. Si es persona natural, identificacin del propietario o propietarios de los predios que hacen la solicitud. Si es persona jurdica debe acreditar su existencia y representacin legal mediante el documento legal idneo, cuya fecha de expedicin no sea superior a un mes.

debe dar respuesta en un trmino mximo de 15 das mediante acto administrativo291 con base en el cual el interesado puede proceder a la formulacin del plan ante la oficina de planeacin o la que haga sus veces. Los proyectos de planes parciales se radican acompaados del

2. Poder debidamente otorgado, cuando se acte mediante apoderado o promotor. 3. Plancha IGAC o plano georreferenciado disponible en el municipio o distrito que haga sus veces a escala 1:2000 1:5000 con la localizacin del predio o predios objeto de la solicitud e indicando la propuesta de delimitacin del plan parcial. 4. La relacin e identificacin de los predios incluidos en la propuesta de delimitacin y sus propietarios, localizndolos sobre el medio cartogrfico de que trata el numeral anterior, adems de los respectivos certificados de tradicin y libertad, cuya fecha de expedicin no sea superior a un mes, as como la informacin catastral disponible de los predios objeto de la solicitud. 5. La factibilidad para extender o ampliar las redes de servicios pblicos y las condiciones especficas para su prestacin efectiva. Pargrafo. De conformidad con lo dispuesto en el artculo 37 de la Ley 388 de 1997, corresponder a los municipios y distritos sealar el procedimiento previo para establecer la factibilidad para la prestacin de los servicios pblicos.

291  El acto administrativo debe contener por lo menos la siguiente informacion: 1. La delimitacin del rea de planificacin del plan parcial de acuerdo con
lo previsto en este decreto. 2. La indicacin y reglamentacin de las reas de reserva y proteccin ambiental, las zonas de amenaza y riesgo y las condiciones especficas para su manejo definidas por el plan de ordenamiento territorial y la entidad ambiental competente. 3. La delimitacin de las afectaciones urbansticas y la indicacin y reglamentacin de las zonas de reserva para la construccin de las infraestructuras primarias viales, de transporte, las redes matrices de servicios pblicos, as como los espacios pblicos de carcter estructural. 4. Las reas o inmuebles declarados como bienes de inters cultural y las condiciones para su manejo. 5. Las normas urbansticas aplicables para la formulacin del plan parcial. Pargrafo 1. Contra el acto administrativo que adopte las determinantes para la formulacin del plan parcial procedern los recursos de la va gubernativa. Pargrafo 2. Las determinantes definidas por la oficina de planeacin municipal o distrital o la entidad que haga sus veces, servirn de base para la formulacin del proyecto de plan parcial y su vigencia ser de doce (12) meses.

Documento Tcnico de Soporte292 hecho lo cual se convoca a los propietarios y vecinos colindantes en los trminos de los artculos 14 y 15 del Cdigo Contencioso Administrativo, para que conozcan la propuesta y expresen sus recomendaciones y observaciones. La respuesta a las recomendaciones y observaciones se realiza en el acto que resuelva sobre la viabilidad de la propuesta de plan parcial.

292  El documento tcnico de soporte contendr como mnimo:

1.1. Memoria justificativa del plan parcial y sus condiciones de partida y criterios de diseo, donde se expliquen las condiciones evaluadas en la fase de diagnstico, la pertinencia y procedencia del plan parcial, as como los objetivos y criterios que orientaron las determinaciones de planificacin adoptadas en la formulacin del mismo; 1.2. Presentacin del planteamiento urbanstico proyectado con la definicin de los sistemas del espacio pblico y los espacios privados; 1.3. Presentacin de la estrategia de gestin y financiacin y de los instrumentos legales aplicables para el efecto; 1.4. Cuantificacin general de la edificabilidad total segn uso o destino y cuantificacin financiera de la intervencin. 2. Cartografa en escalas 1:2000 1:5000 que incluya como mnimo: 2.1. Planos del diagnstico: 2.1.1. Plano topogrfico del rea de planificacin, sealando los predios con sus Folios de Matricula Inmobiliaria. 2.1.2. Plano de localizacin de los sistemas generales o estructurantes proyectados y existentes. 2.2. Planos normativos de la formulacin: 2.2.1. Plano general de la propuesta urbana o planteamiento urbanstico. 2.2.2. Plano de la red vial y perfiles viales. 2.2.3. Plano de espacio pblico y de la localizacin de equipamientos. 2.2.4. Plano del trazado de las redes de servicios pblicos. 2.2.5. Plano de usos y aprovechamientos. 2.2.6. Plano de asignacin de cargas urbansticas. 2.2.7. Plano del proyecto de delimitacin de las unidades de actuacin urbanstica y/o de gestin. 2.2.8. Plano de localizacin de las etapas de desarrollo previstas. 2.2.9. Plano de delimitacin de las zonas o subzonas beneficiarias de las acciones urbansticas que permitan determinar el efecto de plusvala, cuando a ello hubiere lugar. 3. La propuesta del proyecto de decreto que adopta el plan parcial con sus normas urbansticas.

Vencido el plazo de convocatoria a los vecinos la oficina encargada revisa el proyecto de plan parcial con el fin de verificar el cumplimiento de las normas urbansticas y pronunciarse sobre su viabilidad, para lo cual contar con 15 das, contados a partir de la fecha de radicacin del proyecto. Durante este trmino, se podr requerir a los solicitantes, por una sola vez, de conformidad con lo dispuesto en el artculo 12 del Cdigo Contencioso Administrativo, para que lleven a cabo las actualizaciones, correcciones o aclaraciones que deban realizar al proyecto y/o aporten la informacin tcnica adicional que sea necesaria para expedir el concepto sobre su viabilidad. Los interesados contarn con un plazo de dos (2) meses para dar respuesta al requerimiento de la oficina de planeacin, so pena de entenderse desistido el trmite. El acto administrativo mediante el cual se expida el concepto favorable de viabilidad indicar que sobre los predios incluidos en el proyecto de plan parcial sobre el cual se rinde el concepto no se podrn adelantar otros proyectos de planes parciales, salvo que de manera concertada entre todos los interesados se redelimite la propuesta de plan parcial, caso en el cual deber radicarse la nueva propuesta de formulacin. Pargrafo 1. Durante la revisin de los proyectos de plan parcial en los que no se haya solicitado la definicin de las determinantes para su formulacin, conforme lo previsto en el artculo 5 de este decreto, la oficina de planeacin municipal o distrital o la dependencia que haga sus veces establecer la delimitacin del rea de planificacin del plan parcial con sujecin en los parmetros que se establecen en el presente decreto. Pargrafo 2. Cuando la complejidad del proyecto no permitiere expedir el concepto de viabilidad dentro del trmino sealado en este artculo, se deber informar a los interesados, expresando el
4. El proyecto de delimitacin de las unidades de actuacin urbanstica. 5. La factibilidad para extender o ampliar las redes de servicios pblicos y las condiciones especficas para su prestacin efectiva.

motivo de la demora y sealando la fe cha en que dicho concepto se expedir, que en todo caso no podr ser superior a dos (2) meses calendario, contados a partir de la fecha de radicacin del proyecto de plan parcial. Pargrafo 3. En caso de rendirse concepto desfavorable procedern los recursos de la va gubernativa.

Etapa de concertacin y consulta Sern objeto de concertacin con la autoridad ambiental respectiva los planes parciales que presenten alguna de las siguientes situaciones: 1. Los que contemplen proyectos, obras o actividades que requieran licencia ambiental de acuerdo con lo dispuesto en el Decreto 1220 de 2005 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya. 2. Los planes parciales que precisen la delimitacin de los suelos de proteccin y/o colinden con ecosistemas tales como parques naturales, reservas forestales, distritos de manejo integrado, distritos de conservacin de suelo o zonas costeras. 3. Los que incluyan o colinden con reas de amenaza y riesgo, identificadas por el plan de ordenamiento territorial, reglamentaciones o estudios tcnicos posteriores relacionadas con las mismas. 4. Los que se desarrollen en suelo de expansin urbana. Concertacin con la autoridad ambiental y documentos requeridos Expedido el concepto de viabilidad la oficina de planeacin municipal o distrital o la dependencia que haga sus veces lo someter a consideracin de la autoridad ambiental correspondiente, a efectos de que conjuntamente con el municipio o distrito adelanten la concertacin de los asuntos exclusivamente ambientales, si esta se requiere de acuerdo con lo dispuesto en el

artculo anterior. El proyecto de plan parcial se radicar, con los documentos de que tratan los numerales 1, 2 y 5 del artculo 7 del presente decreto, ante la autoridad ambiental de conformidad con los trminos en que se expidi el concepto de viabilidad. La autoridad ambiental no podr exigir la entrega de informacin adicional a la radicada con el proyecto de plan parcial en la oficina de planeacin o la que haga sus veces, salvo que se trate de informacin que pueda suministrar la oficina de planeacin municipal o distrital en relacin con las condiciones ambientales propias de la escala de planificacin del plan parcial. El acta de concertacin har parte integral de los documentos constitutivos del plan parcial. Trminos para la concertacin con la autoridad ambiental. La oficina de planeacin municipal o distrital y la autoridad ambiental competente dispondrn de un trmino mximo de ocho (8) das hbiles contados a partir del da siguiente de la radicacin del proyecto de plan parcial ante la autoridad ambiental, para concluir el proceso de concertacin del mismo y adoptar las decisiones correspondientes relacionadas con los asuntos exclusivamente ambientales que debern ser incorporados en la propuesta, mediante acta que deber ser suscrita por los representantes o delegados de la autoridad ambiental y de la oficina de planeacin municipal o distrital. La concertacin del plan parcial con la autoridad ambiental correspondiente versar sobre los siguientes aspectos: 1. La identificacin de los elementos que por sus valores naturales, ambientales o paisajsticos deban ser conservados y las medidas especficas de proteccin para evitar su alteracin o destruccin con la ejecucin de la actuacin u operacin urbana. 2. El anlisis de las caractersticas geolgicas, geotcnicas, topogrficas y ambientales del territorio. 3. La delimitacin de las reas de reserva y proteccin ambiental, las zonas de amenaza y riesgo y las condiciones especficas para

su manejo definidas por el plan de ordenamiento territorial y la autoridad ambiental. 4. Las condiciones para el manejo y disposicin de vertimientos. Concepto del consejo consultivo de ordenamiento. Concertado el proyecto de plan parcial entre el municipio o distrito y las autoridades ambientales competentes, la oficina de planeacin municipal o distrital o la entidad que haga sus veces lo someter a consideracin del Consejo Consultivo de Ordenamiento para que rinda concepto y formule sus recomendaciones en los 30 dias hbiles siguientes a su recibo. Las recomendaciones y sugerencias del concepto emitido por el Consejo Consultivo de Ordenamiento no podrn contradecir aspectos relacionados con las determinaciones del plan de ordenamiento territorial ni aquellos aspectos que fueron objeto de concertacin con la autoridad ambiental. La oficina de planeacin estar obligada a responder al Consejo Consultivo de Ordenamiento sobre la pertinencia o no de las observaciones, dentro de los ocho (8) das siguientes a la radicacin del concepto de que trata este artculo. Regla especial de tramitacin. Por razones de excepcional inters pblico o de fuerza mayor o caso fortuito plenamente justificado, cuando se cuente con el concepto de viabilidad expedido por la oficina de planeacin, el proyecto de plan parcial se podr someter de manera conjunta a consideracin de las autoridades ambientales competentes y del Consejo Consultivo de Ordenamiento.

Etapa de adopcin Rendido el concepto por parte del Consejo Consultivo de

Ordenamiento, las autoridades de planeacin contarn con un plazo mximo de quince (15) das para consolidar y presentar el proyecto de plan parcial para su adopcin mediante decreto por parte del alcalde municipal o distrital, quien deber expedirlo en un plazo no mayor a quince (15) das contados a partir del vencimiento del trmino anterior. La vigencia de un plan parcial ser la que se determine en el decreto de adopcin.

DEL CONTENIDO DE LOS PLANES PARCIALES

Contenido y delimitacin El plan parcial debe contener: La delimitacin del rea de planificacin objeto del plan parcial, con el sealamiento de las polticas, objetivos y directrices urbansticas que orientarn la actuacin u operacin urbana. El proyecto de delimitacin de las unidades de actuacin urbanstica, el cual se definir de forma que permita el cumplimiento conjunto de las cargas de cesin y urbanizacin de la totalidad de su superficie, mediante el reparto equitativo de cargas y beneficios entre sus afectados. Las normas urbansticas especficas para el rea de planificacin y las unidades de actuacin urbanstica en que se divida el plan parcial,293 293

La identificacin de los elementos que por sus valores naturales, ambientales o paisajsticos deban ser conservados, estableciendo las medidas especficas de proteccin para evitar su alteracin o destruccin con la ejecucin de la actuacin u operacin urbana. La identificacin de los bienes de inters cultural del orden municipal o distrital, sealando las condiciones de manejo y los criterios de intervencin que aseguren la conservacin de los mismos. La definicin del trazado y la localizacin de las reas de dominio pblico o reservadas o afectadas al uso o servicio pblico294 La fijacin y localizacin del porcentaje obligatorio de suelo que deber destinarse al desarrollo de programas de vivienda de inters social, sin perjuicio de que estas reas puedan ubicarse en otras zonas de la ciudad, de conformidad con lo que para el efecto haya previsto el plan de ordenamiento territorial o los instrumentos que lo desarrollen. La adopcin de los instrumentos legales de manejo y  3.1. La asignacin especfica de usos principales, compatibles, complementarios,

restringidos y prohibidos. 3.2. La asignacin especfica de las intensidades de uso; ndices de ocupacin y construccin; retiros, aislamientos, empates y alturas, de conformidad con las disposiciones contenidas en el presente decreto. 3.3. La asignacin de las cargas de conformidad con las disposiciones contenidas en el presente decreto.

294  . La red vial y peatonal; Las redes de los servicios pblicos;

La red de espacios pblicos, zonas verdes y parques, de acuerdo con lo sealado por el plan de ordenamiento territorial o los instrumentos que lo desarrollen y complementen; La red de equipamientos colectivos de inters pblico o social.

gestin del suelo; la participacin en plusvalas, y dems instrumentos que sean necesarios para la financiacin y ejecucin del plan parcial. La asignacin de cargas y beneficios La evaluacin financiera de las obras de urbanizacin de las unidades de actuacin y su programa de ejecucin, junto con el programa de financiamiento. Los planos de diagnstico, georreferenciada, incluido el catastral cuando exista, el documento tcnico de soporte que incluya las conclusiones de los estudios que justifiquen las determinaciones del plan parcial, as como los planos normativos y el decreto de adopcin en los trminos que se sealan en el artculo 7 de este decreto.

Planteamiento urbanstico del plan parcial. El planteamiento urbanstico del plan parcial definir y delimitar las reas de dominio pblico, o reservadas o afectadas al uso o servicio pblico de que trata el numeral 6 del artculo anterior. El planteamiento urbanstico del plan parcial deber contemplar las condiciones adecuadas para el desarrollo de las diferentes actividades que se vayan a desarrollar e independientemente de la divisin predial preexistente, en su diseo se debern tener en cuenta las siguientes determinantes: 1. La continuidad de la red vial para lograr una adecuada interconexin y movilidad con las zonas vecinas, asegurando la movilidad entre zonas y la coherencia entre perfiles y los usos de las edificaciones sobre las vas. 2. La conformacin de los elementos ambientales de la zona como reas protegidas o parques de uso pblico y la conexin de los mismos, cuando a ello hubiere lugar, con los parques o elementos ambientales de escala metropolitana, urbana o zonal. 3. La delimitacin de las reas de espacio pblico destinadas a parques, plazas y dems elementos relacionados con los equipamientos colectivos de inters pblico o social. 4. La facilidad de acceso vehicular y peatonal a los equipamientos, as como su directa relacin con los espacios recreativos y

ambientales. 5. La localizacin de actividades sobre las vas vehiculares, de manera que se facilite la accesibilidad sin afectar la circulacin vial y peatonal. 6. El trazado y las caractersticas de las redes de servicios pblicos domiciliarios. Pargrafo. Las determinaciones de los planes parciales no podrn imponer condiciones asociadas a las caractersticas estticas de las edificaciones ni exigir detalles constructivos del espacio pblico, equipamientos o edificaciones, salvo cuando se trate de intervenciones en bienes de inters cultural del orden municipal o distrital. Delimitacin del rea de planificacin del plan parcial. La oficina de planeacin municipal o distrital o la dependencia que haga sus veces delimitar el rea de planificacin del plan parcial de acuerdo con los lineamientos del plan de ordenamiento territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen y los siguientes criterios: 1. Que el rea propuesta cuente con la superficie suficiente que permita conformar una parte completa de ciudad, entendiendo por esta la que asegure la dotacin de los servicios pblicos domiciliarios, equipamientos y espacios pblicos suficientes para atender la demanda de los usos que se vayan a desarrollar en su mbito de planificacin, as como las obras de infraestructura vial que permitan garantizar su adecuada conexin con la estructura urbana existente. En todo caso, se procurar que su mbito de planificacin sea delimitado en alguno de sus costados por lo menos por un elemento del trazado de los sistemas generales o estructurantes de infraestructura vial, de espacio pblico, por elementos naturales del sistema de reas protegidas o por otros planes parciales que cuenten con concepto de viabilidad de la oficina de planeacin municipal o distrital o la dependencia que haga sus veces. 2. Que no se generen predios o reas residuales adyacentes a los lmites del rea de planificacin del plan parcial, cuyas dimensiones no permitan asegurar posteriormente el cumplimiento

conjunto de las obligaciones de distribucin de cargas y beneficios de la totalidad de su superficie. 3. Que haya continuidad con las urbanizaciones existentes cuando sea posible. 4. Que cuente con la factibilidad y la definicin de las condiciones tcnicas para la futura prestacin de los servicios pblicos domiciliarios por personas prestadoras de dichos servicios. Pargrafo. Cuando en suelo de expansin urbana queden reas urbanizables que no sea posible desarrollar mediante plan parcial en los trminos dispuestos en el presente decreto, estas debern incorporarse al plan parcial ms prximo para garantizar su desarrollo asociado.

Cargas y beneficios Las cargas locales de la urbanizacin que sern objeto de reparto entre los propietarios de inmuebles de las unidades de actuacin urbanstica del plan parcial, incluirn entre otros componentes las cesiones y la realizacin de obras pblicas correspondientes a redes secundarias y domiciliarias de servicios pblicos de acueducto, alcantarillado, energa y telfonos, as como las cesiones para parques y zonas verdes, vas vehiculares y peatonales y para la dotacin de los equipamientos comunitarios. Las zonas comunes, equipamientos comunitarios privados y otros componentes de las propiedades horizontales no se consideran cargas urbansticas. En observancia de lo dispuesto en el artculo 38 de la Ley 388 de 1997, aquellos inmuebles localizados al interior del rea de planificacin del plan parcial que hubieren sido el resultado de cesiones, afectaciones u otras obligaciones, no sern objeto del reparto de cargas y beneficios, tales como: 1. Las vas, parques, zonas verdes, espacios pblicos y equipamientos existentes. 2. Los inmuebles afectados en los trminos del artculo 37 de la Ley 9 de 1989 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya.

3. Los inmuebles adquiridos por las entidades competentes para adelantar obras del plan vial, de infraestructura de servicios pblicos domiciliarios o destinados a equipamientos pblicos, que para su desarrollo debern acogerse a la reglamentacin del plan parcial. 4. Los predios que tengan licencias urbansticas vigentes, los cuales se regirn por las condiciones definidas en la respectiva licencia. 5. Los predios que hayan ejecutado la totalidad de las obras contempladas en la licencia de urbanizacin y entregado y dotado las cesiones correspondientes. Cargas generales o estructurantes. Las cargas correspondientes al costo de la infraestructura vial principal y redes matrices de servicios pblicos se distribuirn entre los propietarios de toda el rea beneficiaria de las mismas y debern ser recuperados mediante tarifas, contribucin de valorizacin, participacin en plusvala, impuesto predial, o cualquier otro sistema que garantice el reparto equitativo de las cargas y beneficios de las actuaciones y que cumpla con lo dispuesto en el artculo 338 de la Constitucin Poltica. En todo caso, sern a cargo de sus propietarios las cesiones gratuitas y los gastos de urbanizacin previstos en el artculo anterior. Cuando se trate de la adecuacin y habilitacin urbanstica de predios a cargo de sus propietarios en reas de desarrollo concertado en suelo de expansin urbana, la distribucin de las cargas generales sobre los que se apoye cada plan parcial, se podr realizar mediante la asignacin de edificabilidad adicional en proporcin a la participacin de los propietarios en dichas cargas. Para ello, los planes de ordenamiento territorial podrn determinar la asignacin de aprovechamientos urbansticos adicionales, que definan para cada uso la superficie mxima construible por encima del aprovechamiento urbanstico bsico que se establezca para el suelo de expansin. Los ndices de edificabilidad bsica y adicional y su equivalencia con las cargas generales sern establecidos por los municipios y distritos en el componente urbano del plan de ordenamiento territorial.

La construccin de las redes matrices de servicios pblicos domiciliarios se regir por lo dispuesto en la Ley 142 de 1994 y su reglamento

CLV.

5. 4. UNIDAD DE ACTUACION URBANISTICA

Es el rea conformada por uno o varios inmuebles explcitamente delimitada en las normas que desarrolla el plan de ordenamiento territorial que debe ser urbanizada o construida como una unidad de planeamiento con el objeto de promover el uso racional del suelo, garantizar el cumplimiento de las normas urbansticas y facilitar la dotacin con cargo a sus propietarios de la infraestructura de transporte, los servicios pblicos domiciliarios y los equipamientos colectivos, mediante reparto equitativo de las cargas y beneficios. Delimitada la respectiva unidad de actuacin urbanstica para el desarrollo de cada unidad se deber obtener una nica licencia de urbanizacin o contar con la aprobacin de un nico proyecto urbanstico general . Los planes de ordenamiento territorial y los planes parciales podrn determinar el desarrollo o construccin prioritaria de inmuebles que conformen unidades de actuacin urbanstica. Cuando los propietarios de la totalidad de los predios incluidos en el proyecto de delimitacin de una unidad de actuacin urbanstica, segn lo definido en el respectivo plan parcial, soliciten una nica licencia de urbanizacin o contar con la aprobacin de un nico proyecto urbanstico general para ejecutar las obras de urbanizacin de los predios que conforman

el proyecto de delimitacin de la unidad, siempre y cuando garanticen el reparto equitativo de las cargas y beneficios asignados a la respectiva unidad por el plan parcial la actuacin urbanstica se denominar unidad de gestin

Delimitacin de las unidades de actuacin urbanstica Procedimiento para la delimitacin de las unidades de actuacin urbanstica. El proyecto de delimitacin de la unidad de actuacin urbanstica ser presentado ante la oficina de planeacin municipal o distrital o la dependencia que haga sus veces, por las autoridades competentes o por los particulares interesados de acuerdo con los parmetros previstos en el correspondiente plan parcial acompaado de los documentos que exige el decreto reglamentario295: 295  1. Copia del documento de identificacin del propietario o propietarios de los predios que
presentan la solicitud cuando se trate de personas naturales o certificado de existencia y representacin legal si son personas jurdicas, cuya fecha de expedicin no sea superior a un mes. 2. Poder debidamente otorgado, cuando se acte mediante apoderado o promotor. 3. Plancha IGAC o medio cartogrfico disponible en el municipio o distrito que haga sus veces a escala 1:2000 o 1:5000 con la localizacin del predio o predios objeto de la solicitud indicando la propuesta de delimitacin de la unidad de actuacin urbanstica. 4. La relacin e identificacin de los predios incluidos en la propuesta de delimitacin, con sus respectivos Folios de Matrcula Inmobiliaria. 5. Boletines catastrales y/o plano de manzana catastral cuando existan. 6. Relacin de direcciones de titulares de derechos reales y de los vecinos de predios colindantes con la unidad de actuacin propuesta. 7. Plano topogrfico de los predios incluidos en la propuesta de delimitacin. 8. Estudio de ttulos de cada uno de los predios incluidos en la propuesta de delimitacin.

Citacin a titulares de derechos reales. La oficina de planeacin municipal o distrital pondr el proyecto de delimitacin en conocimiento de los titulares de derechos reales sobre la superficie de la unidad de actuacin propuesta y de sus vecinos colindantes296. La oficina de planeacin dispondr de un trmino mximo de quince (15) das contados a partir del vencimiento del trmino anterior, para pronunciarse sobre las objeciones y definir las modificaciones a que hubiere lugar y someter el proyecto de delimitacin en consideracin del alcalde municipal o distrital para su aprobacin. Aprobacin. El alcalde municipal o distrital contar con un plazo mximo de tres (3) meses contados a partir de la presentacin del proyecto de delimitacin de la unidad de actuacin por parte de la oficina de planeacin municipal o distrital o la dependencia que haga sus veces, para impartir su aprobacin definitiva, cuando a ello haya lugar, la cual se har mediante acto administrativo. Transcurrido este plazo sin que se hubiere notificado la decisin correspondiente a los titulares de derechos reales y vecinos colindantes que se hayan hecho parte dentro del trmite, la delimitacin se entender aprobada, siempre y cuando se haya realizado el trmite de citacin. Contra el acto que resuelva la solicitud de delimitacin procede el recurso de reposicin ante el alcalde municipal o distrital en los trminos previstos en el Cdigo Contencioso Administrativo. 296  La oficina de planeacin municipal o distrital o la dependencia que haga sus veces los

citar, dentro de los cinco (5) das siguientes a la radicacin de la propuesta de delimitacin, para que formulen sus objeciones u observaciones. Para ello, los titulares de derechos reales y los vecinos colindantes contarn con un trmino de treinta (30) das contados a partir del recibo de la citacin.

Contenido del acto de delimitacin. El acto de delimitacin contendr como mnimo: 1. El sealamiento de los inmuebles que conforman la unidad de actuacin urbanstica con sus respectivas matrculas inmobiliarias y la relacin de los titulares de derechos reales de dichos predios. Cuando tengan cdulas catastrales y manzana catastral se incluirn estos datos. 2. El plano de delimitacin del rea objeto de la unidad de actuacin urbanstica con la indicacin de sus linderos. 3. La orden de inscripcin de la unidad de actuacin urbanstica en cada uno de los Folios de Matrcula Inmobiliaria de los predios que conforman la unidad. 4. Cuando se trate de unidades de actuacin de desarrollo prioritario, se expresar que los titulares de derechos reales disponen de un plazo de 6 meses para definir las bases de la actuacin de que trata el artculo 44 de la Ley 388 de 1997 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya. 5. El sealamiento de que los predios afectados no podrn ser objeto de licencias de urbanizacin o construccin por fuera de la unidad de actuacin. 6. Los aspectos que se deben contemplar en la definicin de las bases para la actuacin de que tratan los artculos 44 y siguientes de la Ley 388 de 1997. 7. La orden de notificacin del acto de delimitacin a los titulares de derechos reales y a los vecinos colindantes que se hayan hecho parte dentro del trmite.

Incorporacin al permetro urbano. Los suelos de expansin urbana se entendern incorporados al permetro urbano cuando acrediten la calidad de reas urbanizadas, entendiendo por estas las reas conformadas por los predios que, de conformidad con las normas urbansticas, hayan culminado la ejecucin de las obras y dotaciones a cargo del urbanizador sobre las zonas de cesin obligatoria contempladas en la respectiva licencia y hecho entrega de ellas a satisfaccin de los municipios y distritos, as como de las empresas de servicios pblicos correspondientes, cuando sea del caso, en los trminos

de que tratan el artculo 51 y siguientes del Decreto 564 de 2006, la reglamentacin aplicable a los servicios pblicos y dems normas que los adicionen, modifiquen o sustituyan.

CLVI. 5.5. CONTROL DE PRECIOS Y REGLAMENTACIN DEL CONTRATO EN ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

Desde 1946 el Gobierno Nacional ha venido interviniendo, con base en la autorizacin que le otorg el artculo 3 de la LEY 7/43, los precios de los contratos de arrendamiento. El rgimen de control ha pasado por varias etapas, desde la congelacin total del precio, hasta la fijacin de valores flexibles basados en un mximo autorizado como porcentaje del precio del inmueble, segn el cual el canon no puede exceder del 1% del valor comercial del inmueble297. 297 

Ley 820 ARTCULO 18. RENTA DE ARRENDAMIENTO. El precio mensual del arrendamiento ser fijado por las partes en moneda legal pero no podr exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de l que se d en arriendo. La estimacin comercial para efectos del presente artculo no podr exceder el equivalente a dos (2) veces el avalo catastral vigente. ARTCULO 19. FIJACIN DEL CANON DE ARRENDAMIENTO. El precio mensual del canon estipulado por las partes, puede ser fijado en cualquier moneda o divisa extranjera, pagndose en moneda legal colombiana a la tasa de cambio representativa del mercado en la fecha en que fue contrada la obligacin, salvo que las partes hayan convenido una fecha o tasa de referencia diferente. ARTCULO 20. REAJUSTE DEL CANON DE ARRENDAMIENTO. Cada doce (12) meses de ejecucin del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podr incrementar el canon hasta en una proporcin que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el ndice de precios al consumidor en el ao calendario inmediatamente anterior a aqul en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artculo 18 de la presente ley.

El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, deber informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se har efectivo, a travs del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificacin personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario. El pago

Pero adems del control de precios el contrato de arrendamiento de vivienda esta reglamentado en forma detallada por la ley 820 DE 2003 que en general se ocupa de los siguientes aspectos: . FORMALIDADES DEL CONTRATO ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA. DE

El contrato de arrendamiento para vivienda urbana puede ser verbal o escrito. Pero siempre debe existir acuerdo al menos en los siguientes puntos: Nombre e identificacin de los contratantes; Identificacin del inmueble objeto del contrato; Identificacin de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del caso, as como de las zonas y los servicios compartidos con los dems ocupantes del inmueble; Precio y forma de pago; Relacin de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales; Trmino de duracin del contrato; Designacin de la parte contratante a cuyo cargo est el pago de los servicios pblicos del inmueble objeto del contrato. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana puede ser individual, mancomunado (para dos o mas personas que comparten el predio), compartido (sobre una parte del por parte del arrendatario de un reajuste del canon, no le dar derecho a solicitar el reintegro, alegando la falta de la comunicacin.

predio) o pensin (parte de un predio no independiente, incluya servicios y por un trmino menor de un ao)

VIGENCIA Y TERMINACIN DEL CONTRATO. A falta de acuerdo entre las partes se entiende que todo contrato de arrendamiento de vivienda urbana ha sido suscrito por un ao y se entiende prorrogado por periodos iguales al inicial, en iguales condiciones salvo el precio que puede ser reajustado al final de cada periodo, siempre que cada parte haya cumplido con sus obligaciones. Las partes pueden dar por terminado el contrato por mutuo acuerdo en cualquier momento. Y unilateralmente en los siguientes casos: POR PARTE DEL ARRENDADOR POR INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO 298 298 

1. La no cancelacin por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del trmino estipulado en el contrato. 2. La no cancelacin de los servicios pblicos, que cause la desconexin o prdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario. 3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesin del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinacin del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorizacin del arrendador.

POR DECISIN UNILATERAL 299. En cualquier momento durante las prrrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a travs del servicio postal autorizado, con una antelacin no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnizacin equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.
4. La incursin reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinacin del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravencin, debidamente comprobados ante la autoridad policiva. 5. La realizacin de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorizacin del arrendador o la destruccin total o parcial del inmueble o rea arrendada por parte del arrendatario.

6. La violacin por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese rgimen.

299 

ARTCULO 23. REQUISITOS PARA LA TERMINACIN UNILATERAL POR PARTE DEL ARRENDADOR MEDIANTE PREAVISO CON INDEMNIZACIN. Para que el arrendador pueda dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento en el evento previsto en el numeral 7 del artculo anterior, deber cumplir con los siguientes requisitos: a) Comunicar a travs del servicio postal autorizado al arrendatario o a su representante legal, con la antelacin all prevista, indicando la fecha para la terminacin del contrato y, manifestando que se pagar la indemnizacin de ley; b) Consignar a favor del arrendatario y a rdenes de la autoridad competente, la indemnizacin de que trata el artculo anterior de la presente ley, dentro de los tres (3) meses anteriores a la fecha sealada para la terminacin unilateral del contrato. La consignacin se efectuar en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegar copia del ttulo respectivo cl arrendatario o le enviar comunicacin en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma. El valor de la indemnizacin se har con base en la renta vigente a la fecha del preaviso;

No obstante cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mnimo cuatro (4) aos de ejecucin la indemnizacin ser equivalente a 1.5 cnones de arrendamiento. POR JUSTA CAUSA, en cualquiera de los siguientes casos300:

c) Al momento de efectuar la consignacin se dejar constancia en los respectivos ttulos de las causas de la misma como tambin el nombre y direccin precisa del arrendatario o su representante; d) Si el arrendatario cumple con la obligacin de entregar el inmueble en la fecha sealada, recibir el pago de la indemnizacin, de conformidad con la autorizacin que expida la autoridad competente. PARGRAFO 1o. En caso de que el arrendatario no entregue el inmueble, el arrendador tendr d erecho a que se le devuelva la indemnizacin consignada, sin perjuicio de que pueda iniciar el correspondiente proceso de restitucin del inmueble. PARGRAFO 2o. Si el arrendador con la aceptacin del arrendatario desiste de dar por terminado el contrato de arrendamiento, podr solicitar a la autoridad competente, la autorizacin para la devolucin de la suma consignada.

300 

En estos casos el arrendador acompaar al aviso escrito de su voluntad de terminar el contrato la constancia de haber constituido una caucin en dinero, bancaria u otorgada por compaa de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitucin. De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entender renovado automticamente por un trmino igual al inicialmente pactado.

a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitacin, por un trmino no menor de un (1) ao; b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construccin, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparacin; c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa;

POR EL ARRENDATARIO El arrendatario tambin puede dar por terminado el contrato en los siguientes casos POR INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR301.

301 

1. La suspensin de la prestacin de los servicios pblicos al inmueble, por accin premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo. En estos casos el arrendatario podr optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario. 2. La incursin reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva. 3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley o contractualmente.

POR DECISIN UNILATERAL En cualquier momento arrendatario podr dar por terminado unilateralmente, previo aviso escrito dirigido al arrendador a travs del servicio postal autorizado, con una antelacin no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnizacin equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento302.

302 

ARTCULO 25. REQUISITOS PARA LA TERMINACIN UNILATERAL POR PARTE DEL ARRENDATARIO MEDIANTE PREAVISO CON INDEMNIZACIN. Para que el arrendatario pueda dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento en el evento previsto en el numeral 4 del artculo anterior, deber cumplir con los siguientes requisitos: a) Comunicar a travs del servicio postal autorizado al arrendador o a su representante legal, con la antelacin all prevista, indicando la fecha para la terminacin del contrato y, manifestando que se pagar la indemnizacin de ley. b) Consignar a favor del arrendador y a rdenes de la autoridad competente, la indemnizacin de que trata el artculo anterior de la presente ley, dentro de los tres (3) meses anteriores a la fecha sealada para la terminacin unilateral del contrato. La consignacin se efectuar en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegar copia del ttulo respectivo al arrendador o le enviar comunicacin en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma. El valor de la indemnizacin se har con base en la renta vigente a la fecha del preaviso; c) Al momento de efectuar la consignacin se dejar constancia en los respectivos ttulos de las causas de la misma como tambin el nombre y direccin precisa del arrendatario o su representante; d) Si el arrendador cumple con la obligacin de entregar el inmueble en la fecha sealada, recibir el pago de la indemnizacin, de conformidad con la autorizacin que

Cumplidas estas condiciones el arrendador estar obligado a recibir el inmueble; si no lo hiciere, el arrendatario podr hacer entrega provisional mediante la intervencin de la autoridad competente 303, sin prejuicio de acudir a la accin judicial correspondiente. VENCIMIENTO DEL TRMINO
expida la autoridad competente. PARGRAFO 1o. En caso de que el arrendador no reciba el inmueble, el arrendatario tendr derecho a que se le devuelva la indemnizacin consignada, sin perjuicio de que pueda realizar la entrega provisional del inmueble de conformidad con lo previsto en el artculo anterior. PARGRAFO 2o. Si el arrendatario con la aceptacin del arrendador desiste de dar por terminado el contrato de arrendamiento, podr solicitar a la autoridad competente, la autorizacin para la devolucin de la suma consignada.

303 

. Para efectos de la entrega provisional, la autoridad competente, a solicitud escrita del arrendatario y una vez acreditado por parte del mismo el cumplimiento de las condiciones all previstas, proceder a sealar fecha y hora para llevar, a cabo la entrega del inmueble. Cumplido lo anterior se citar al arrendador y al arrendatario mediante comunicacin enviada por el servicio postal autorizado, a fin de que comparezcan el da y hora sealada al lugar de ubicacin del inmueble para efectuar la entrega al arrendador. Si el arrendador no acudiere a recibir el inmueble el da de la diligencia, el funcionario competente para tal efecto har entrega del inmueble a un secuestre que para su custodia designare de la lista de auxiliares de la justicia hasta la entrega al arrendador a cuyo cargo corren los gastos del secuestre.

De todo lo anterior se levantar un acta que ser suscrita por las personas que intervinieron en la diligencia.

El arrendatario puede dar por terminado el contrato al vencimiento del trmino inicial o de sus prrrogas sin que deba pagar indemnizacin alguna o justificar su decisin, siempre y cuando avise por medio de un servicio postal de su decisin de no renovar con tres meses de anticipacin al vencimiento del contrato. En todos los casos en los cuales el arrendador deba indemnizar al arrendatario, ste no podr ser privado del inmueble arrendado sin haber recibido el pago previo de la indemnizacin correspondiente o sin que se le hubiere asegurado debidamente el importe de ella por parte del arrendador.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO . SOLIDARIDAD. Los derechos y las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son solidarios, tanto entre arrendadores como entre arrendatarios. En consecuencia, la restitucin del inmueble y las obligaciones econmicas derivadas del contrato, pueden ser exigidas o cumplidas por todos o cualquiera de los arrendadores a todos o cualquiera de los arrendatarios, o viceversa. Los arrendadores que no hayan demandado y los arrendatarios que no hayan sido demandados, podrn ser tenidos en cuenta como intervinientes litisconsorciales, en los trminos del inciso tercero del artculo 52 del Cdigo de Procedimiento Civil. EXIGIBILIDAD Las obligaciones de pagar sumas en dinero a cargo de cualquiera de las partes sern exigibles

ejecutivamente con base en el contrato de arrendamiento. En cuanto a las deudas a cargo del arrendatario por concepto de servicios pblicos domiciliarios o expensas comunes dejadas de pagar, el arrendador podr repetir lo pagado contra el arrendatario por la va ejecutiva mediante la presentacin de las facturas, comprobantes o recibos de las correspondientes empresas debidamente canceladas y la manifestacin que haga el demandante bajo la gravedad del juramento de que dichas facturas fueron canceladas por l, la cual se entender prestada con la presentacin de la demanda.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. El arrendador debe entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebracin del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposicin los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos. Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato. Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito, el arrendador deber suministrar tanto al arrendatario como al codeudor, cuando sea el caso, copia del mismo con firmas originales304. 304 

Esta obligacin deber ser satisfecha en el plazo mximo de diez (10) das contados a

partir de la fecha de celebracin del contrato. Su incumplimiento ser sancionado, a peticin de parte, por la autoridad competente, con multas equivalentes a tres (3)

Cuando se trate de viviendas sometidas a rgimen de propiedad horizontal, el arrendador deber entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del mismo. En el caso de vivienda compartida, el arrendador tiene adems, la obligacin de mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, d seguridad y de sanidad las zonas o servicios de uso comn y de efectuar por su cuenta las reparaciones y sustituciones necesarias, cuando no sean atribuibles a los arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda; Expedir comprobantes de pago del arrendamiento305 OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO. Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido. Si el arrendador no recibe el arrendamiento puede consignarlo en una entidad autorizada.306

mensualidades de arrendamiento.

305 

Ley 820 ARTCULO 11. COMPROBACIN DEL PAGO. El arrendador o la persona autorizada para recibir el pago del arrendamiento estar obligado a expedir comprobante escrito en el que conste la fecha, la cuanta y el perodo al cual corresponde el pago. En caso de renuencia a expedir la constancia, el arrendatario podr solicitar la intervencin de la autoridad competente.

Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daos o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la accin del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias. En este punto es importante aclarar cuales son las obligaciones del inquilino

306 

Ley 820 ARTCULO 10. PROCEDIMIENTO DE PAGO POR CONSIGNACIN EXTRAJUDICIAL DEL CANON DE ARRENDAMIENTO. Cuando el arrendador se rehse a recibir el pago en las condiciones y en el lugar acordados, se aplicarn las siguientes reglas: 1. El arrendatario deber cumplir su obligacin consignando las respectivas sumas a favor del arrendador en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional, del lugar de ubicacin del inmueble, dentro de los cinco (5) das hbiles siguientes al vencimiento del plazo o perodo pactado en el contrato de arrendamiento. Cuando en el lugar de ubicacin del inmueble no exista entidad autorizada por el Gobierno Nacional, el pago se efectuar en el lugar ms cercano en donde exista dicha entidad, conservando la prelacin prevista por el Gobierno. 2. La consignacin se realizar a favor del arrendador o de la persona que legalmente lo represente, y la entidad que reciba el pago conservar el original del ttulo, cuyo valor quedar a disposicin del arrendador. 3. La entidad que reciba la consignacin deber expedir y entregar a quien la realice dos (2) duplicados del ttulo: uno con destino al arrendador y otro al arrendatario, lo cual deber estar indicado en cada duplicado. Al momento de efectuar la consignacin dejar constancia en el ttulo que se elabore la causa de la misma, as como tambin el nombre del arrendatario, la direccin precisa del inmueble que se ocupa y el nombre y direccin del arrendador o su representante, segn el caso. 4. El arrendatario deber dar aviso de la consignacin efectuada al arrendador o a su representante, segn el caso, mediante comunicacin remitida por medio del servicio postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones junto con el duplicado del ttulo correspondiente, dentro de los cinco (5) siguientes a la consignacin. Una copia simple de la comunicacin y del duplicado ttulo deber ser cotejada y sellada por la empresa de servicio postal. El incumplimiento de esta obligacin por parte de la empresa de servicio postal dar lugar a las sanciones a que ellas se encuentren sometidas.

respecto del inmueble pues generalmente se acepta que son de su cargo las llamadas REPARACIONES LOCATIVAS, Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, as como las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en proteccin de los derechos de todos los vecinos. En caso de vivienda compartida y de pensin, el arrendatario est obligado adems a cuidar las zonas y servicios de uso comn y a efectuar por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o, a la de sus dependientes, y En las viviendas compartidas y en las pensiones, ser de obligatorio cumplimiento para sus habitantes el reglamento que sobre mantenimiento, conservacin, uso y orden interno expida el gobierno nacional, y el de las normas complementarias que adopte la respectiva asociacin de vecinos, coarrendatarios o copropietarios, as como los Cdigos de Polica.
5. El incumplimiento de lo aqu previsto har incurrir al arrendatario en mora en el pago del canon de arrendamiento. 6. La entidad autorizada que haya recibido el pago, entregar al arrendador o a quien lo represente, el valor consignado previa presentacin del ttulo y de la respectiva identificacin. 7. Las consignaciones subsiguientes debern ser efectuadas dentro del plazo estipulado, mediante la consignacin de que trata este artculo o directamente al arrendador, a eleccin del arrendatario.

PROHIBICIONES ARRENDAMIENTO

EN

LOS

CONTRATOS

DE

En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se pueden exigir, directa o indirectamente, depsitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario, salvo para el pago de los servicios pblicos domiciliarios que se constituye a favor de la empresa prestadora de los mismos307.

307 

1. Al momento de la celebracin del contrato, el arrendador podr exigir al arrendatario la prestacin de garantas o fianzas con el fin de garantizar a cada empresa prestadora de servicios pblicos domiciliarios el pago de las facturas correspondientes. La garanta o depsito, en ningn caso, podr exceder el valor de los servicios pblicos correspondientes al cargo fijo, al cargo por aportes de conexin y al cargo por unidad de consumo, correspondiente a dos (2) perodos consecutivos de facturacin, de conformidad con lo establecido en el artculo 18 de la Ley 689 de 2001. El cargo fijo por unidad de consumo se establecer por el promedio de los tres (3) ltimos perodos de facturacin, aumentado en un cincuenta por ciento (50%). 2. Prestadas las garantas o depsitos a favor de la respectiva empresa de servicios pblicos domiciliarios, el arrendador denunciar ante la respectiva empresa, la existencia del contrato de arrendamiento y remitir las garantas o depsitos constituidos. El arrendador no ser responsable y su inmueble dejar de estar afecto al pago de los servicios pblicos, a partir del vencimiento del perodo de facturacin correspondiente a aqul en el que se efecta la denuncia del contrato y se remitan las garantas o depsitos constituidos. 3. El arrendador podr abstenerse de cumplir las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento hasta tanto el arrendatario no le haga entrega de las garantas o fianzas constituidas. El arrendador podr dar por terminado de pleno derecho el contrato de arrendamiento, si el arrendatario no cumple con esta obligacin dentro de un plazo de quince (15) das hbiles contados a partir de la fecha de celebracin del contrato.

El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que medie autorizacin expresa del arrendador. Si se hace el arrendador tiene la opcin de dar por terminado el contrato o suscribir uno nuevo con los verdaderos inquilinos, y en todo caso, el cesionario no ser considerado dentro del proceso como parte ni como interviniente litisconsorcial.

LOS SERVICIOS PBLICOS DOMICILIARIOS EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Cuando en el contrato de arrendamiento se haya pactado que el pago de los servicios pblicos corresponda al arrendatario, el propietario puede excluirse de la responsabilidad por su pago 4. Una vez notificada la empresa y acaecido el vencimiento del perodo de facturacin, la responsabilidad sobre el pago de los servicios pblicos recaer nica y exclusivamente en el arrendatario. En caso de no pago, la empresa de servicios pblicos domiciliarios podr hacer exigibles las garantas o depsitos constituidos, y si stas no fueren suficientes, podr ejercer las acciones a que hubiere lugar contra el arrendatario. 5. En cualquier momento de ejecucin del contrato de arrendamiento o a la terminacin del mismo, el arrendador, propietario, arrendatario o poseedor del inmueble podr solicitar a la empresa de servicios pblicos domiciliarios, la reconexin de los servicios en el evento en que hayan sido suspendidos. A partir de este momento, quien lo solicite

asumir la obligacin de pagar el servicio y el inmueble quedar afecto para tales fines, en el caso que lo solicite el arrendador o propietario. La existencia de facturas no canceladas por la prestacin de servicios pblicos durante el trmino de denuncio del contrato de arrendamiento, no podrn, en ningn caso, ser motivo para que la empresa se niegue a la reconexin, cuando dicha reconexin sea solicitada en los trminos del inciso anterior. 6. Cuando las empresas de servicios pblicos domiciliarios instalen un nuevo servicio a un inmueble, el valor del mismo ser responsabilidad exclusiva de quin solicite el servicio. Para garantizar su pago, la empresa de servicios pblicos podr exigir directamente las garantas previstas en este artculo, a menos que el solicitante sea el mismo propietario o poseedor del inmueble, evento en el cual el inmueble quedar afecto al pago. En este caso, la empresa de servicios pblicos determinar la cuanta y la forma de dichas garantas o depsitos de conformidad con la reglamentacin expedida en los trminos del pargrafo 1 de este artculo.

ASPECTOS PROCESALES EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA La ley de arrendamiento considera varias situaciones especiales en los procesos de restitucin de inmuebles urbanos: MEDIDAS CAUTELARES EN PROCESOS. En todos los procesos de restitucin de tenencia, el demandante podr pedir, desde la presentacin de la demanda o en cualquier estado del proceso, la prctica de embargos y

secuestros sobre bienes del demandado, con el fin de asegurar el pago de los cnones de arrendamiento adeudados o que se llegaren a adeudar, de cualquier otra prestacin econmica derivada del contrato, del reconocimiento de las indemnizaciones a que hubiere lugar y de las costas procesales. Los embargos y secuestros podrn decretarse y practicarse como previos a la notificacin del auto admisorio de la demanda a la parte demandada. En todos los casos, el demandante deber prestar caucin en la cuanta y en la oportunidad que el juez le seale, para responder por los perjuicios que se causen con la prctica de dichas medidas. La parte demandada, podr impedir la prctica de medidas cautelares o la cancelacin y levantamiento de las practicadas, mediante la prestacin de caucin en la forma y en la cuanta que el juez le seale, para garantizar el cumplimiento de la sentencia. Las medidas cautelares practicadas se levantarn si se absuelve al demandado, o si el demandante no formula demanda ejecutiva en el mismo expediente dentro de los sesenta (60) das siguientes a la ejecutoria de la sentencia, para obtener el pago de los cnones adeudados, las costas, perjuicios o cualquier otra suma derivada del contrato o de la sentencia. Si en esta se condena en costas, el trmino se contar desde la ejecutoria del auto que las apruebe; y si hubiere sido apelada, desde la notificacin del auto que ordene obedecer lo dispuesto por el superior. RESTITUCIN PROVISIONAL. El demandante podr solicitar, que antes de la notificacin del auto admisorio o en cualquier estado del proceso, se practique una diligencia de inspeccin judicial al inmueble, con el fin de verificar el estado en que se encuentra. Si durante la prctica de la

diligencia se llegare a establecer que el bien se encuentra en estado de grave deterioro o que pudiere llegar a sufrirlo, desocupado o abandonado, el juez a solicitud del demandante, podr ordenar, en la misma diligencia, la restitucin provisional del bien, el cual se le entregar fsicamente a un secuestre. El secuestre, previa autorizacin del juez podr entregar el inmueble en depsito a la parte demandante, quien se abstendr de arrendarlo hasta tanto no se encuentre en firme la sentencia que ordene la restitucin del bien. La orden de restitucin provisional no es apelable. Si la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda, o dentro de los cinco (5) das siguientes a la prctica de la diligencia, segn fuere el caso, solicita al juez que le fije caucin a la parte demandante para garantizar los daos y perjuicios que con la restitucin provisional pueda ocasionarle, el juez si lo considera conveniente, ordenar la prestacin de caucin en la cuanta y oportunidad que para tales efectos seale, so pena del levantamiento de la medida. Durante la vigencia de la restitucin provisional, se suspendern los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento a cargo de las partes. CONSULTA. En ningn caso, las sentencias proferidas en procesos de restitucin de inmueble arrendado sern consultadas. TRMITE PREFERENTE Y NICA INSTANCIA. Todos los procesos de restitucin de inmueble arrendado tendrn trmite preferente, salvo respecto de los de tutela. Su inobservancia har incurrir al juez o funcionario responsable en causal de mala conducta sancionable con destitucin del cargo. El Consejo Superior de la Judicatura adoptar las normas necesarias para el cumplimiento de lo as dispuesto,

dentro de los seis (6) meses siguientes a la vigencia de la presente ley. Cuando la causal de restitucin sea exclusivamente mora en el pago del canon de arrendamiento, el proceso se tramitar en nica instancia. PRUEBA DEL PAGO EN ASUNTOS JUDICIALES PAGO DE SERVICIOS, COSAS O USOS CONEXOS Y ADICIONALES. Cualquiera que fuere la causal invocada, el demandado deber presentar la prueba de que se encuentra al da en el pago de los servicios cosas o usos conexos y adicionales, siempre que, en virtud del contrato haya asumido la obligacin de pagarlos. En este caso, para poder ser odo, deber presentar los documentos correspondientes que acrediten su pago, dentro del trmino de treinta (30) das calendario contado a partir de la fecha en que ste deba efectuarse oportunamente. LUGAR PARA RECIBIR NOTIFICACIONES. En todo contrato de arrendamiento de vivienda urbana, arrendadores, arrendatarios, codeudores y fiadores, debern indicar en el contrato, la direccin en donde recibirn las notificaciones judiciales y extrajudiciales relacionadas directa o indirectamente con el contrato de arrendamiento. La direccin suministrada conservar plena validez para todos los efectos legales, hasta tanto no sea informado a la otra parte del contrato, el cambio de la misma, para lo cual se deber utilizar el servicio postal autorizado, siendo aplicable en lo pertinente, lo dispuesto en el artculo que regula el procedimiento de pago por consignacin extrajudicial. Los arrendadores debern informar el cambio de direccin a todos los arrendatarios, codeudores o fiadores, mientras que stos slo estn obligados a reportar el cambio a los arrendadores.

No puede alegarse como nulidad el conocimiento que tenga la contraparte de cualquier otra direccin de habitacin o trabajo, diferente a la denunciada en el contrato.

Para efectos de la entrega provisional la autoridad competente, a solicitud escrita del arrendatario y una vez acreditado por parte del mismo el cumplimiento de las condiciones all previstas, proceder a sealar fecha y hora para llevar, a cabo la entrega del inmueble. Cumplido lo anterior se citar al arrendador y al arrendatario mediante comunicacin enviada por el servicio postal autorizado, a fin de que comparezcan el da y hora sealada al lugar de ubicacin del inmueble para efectuar la entrega al arrendador. Si el arrendador no acudiere a recibir el inmueble el da de la diligencia, el funcionario competente para tal efecto har entrega del inmueble a un secuestre que para su custodia designare de la lista de auxiliares de la justicia hasta la entrega al arrendador a cuyo cargo corren los gastos del secuestre. De todo lo anterior se levantar un acta que ser suscrita por las personas que intervinieron en la diligencia. DERECHO DE RETENCIN. En todos los casos en los cuales el arrendador deba indemnizar al arrendatario, ste no podr ser privado del inmueble arrendado sin haber recibido el pago previo de la indemnizacin correspondiente o sin que se le hubiere asegurado debidamente el importe de ella por parte del arrendador , salvo pacto en contrario entre las partes, el arrendatario podr descontar el costo de las reparaciones del valor de la renta. Tales descuentos en ningn caso

podrn exceder el treinta por ciento (30%) del valor de la misma; si el costo total de las reparaciones indispensables no locativas excede dicho porcentaje, el arrendatario podr efectuar descuentos peridicos hasta el treinta por ciento (30%) del valor de la renta, hasta completar el costo total en que haya incurrido por dichas reparaciones. Para lo previsto en el artculo 1994 del Cdigo Civil, previo cumplimiento de las condiciones previstas en dicho artculo, las partes podrn pactar contra el valor de la renta. En el evento en que los descuentos peridicos efectuados de conformidad con lo previsto en este artculo, no cubran el costo total de las reparaciones indispensables no locativas, por causa de la terminacin del contrato, el arrendatario podra ejercer el derecho de retencin en los trminos del artculo anterior, hasta tanto el saldo insoluto no sea satisfecho ntegramente por el arrendador. INSPECCIN Y VIGILANCIA DEL ESTADO SOBRE LA ACTIVIDAD DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES MATRCULA DE ARRENDADORES. Toda persona natural o jurdica, entre cuyas actividades principales est la de arrendar bienes races, destinados a vivienda urbana, de su propiedad o de la de terceros, o labores de intermediacin comercial entre arrendadores y arrendatarios, en los municipios de ms de quince mil (15.000) habitantes, deber matricularse ante la autoridad administrativa competente dentro de los diez das siguientes a la iniciacin de sus actividades. Para ejercer las actividades de arrendamiento o de intermediacin de que trata el inciso anterior ser indispensable haber cumplido con el requisito de matrcula. Las personas matriculadas quedarn sujetas a la inspeccin, vigilancia y control de la autoridad competente.

Igualmente debern matricularse todas las personas naturales o jurdicas que en su calidad de propietarios o subarrendador celebren ms de cinco (5) contratos de arrendamiento sobre uno o varios inmuebles. Se presume que quien aparezca arrendando en un mismo municipio ms de diez (10) inmuebles de su propiedad o de la de terceros, ejerce las actividades aqu sealadas y quedar sometido a las reglamentaciones correspondientes. REQUISITOS PARA OBTENER LA MATRCULA. Para obtener la matrcula de arrendador, el interesado deber el certificado de registro ante la cmara de comercio y los modelos de contrato de arrendamiento y administracin que utilizar CONDICIN ARRENDADOR. PARA ANUNCIARSE COMO

Para anunciarse al pblico como arrendador, se deber indicar el nmero de su matrcula vigente. INSPECCIN, CONTROL Y VIGILANCIA DE ARRENDAMIENTO. La inspeccin, control y vigilancia, estarn a cargo de la Alcalda Mayor de Bogot, D. C., la Gobernacin de San Andrs, Providencia y Santa Catalina y las alcaldas municipales de los municipios del pas que ejercern las siguientes funciones: a) Contrato de arrendamiento: Conocer las controversias originadas por no expedir las copias del contrato de arrendamiento a los arrendatarios, fiadores y codeudores. Asumir las actuaciones que se le atribuyen a la autoridad competente en los artculos 22 al 25 en relacin con la terminacin unilateral del contrato.

Conocer de los casos en que se hayan efectuado depsitos ilegales y conocer de las controversias originadas por la exigibilidad de los mismos. Conocer de las controversias originadas por la no expedicin de los comprobantes de pago al arrendatario, cuando no se haya acordado la consignacin como comprobante de pago. Conocer de las controversias derivadas de la inadecuada aplicacin de la regulacin del valor comercial de los inmuebles destinados a vivienda urbana o de los incrementos. Conocer del incumplimiento de las normas sobre mantenimiento, conservacin, uso y orden interno de los contratos de arrendamiento de vivienda compartida, sometidos a vigilancia y control; b) Funcin de control, inspeccin y vigilancia: Investigar, sancionar e imponer las dems medidas correctivas a que haya lugar, a las personas a que se refiere el artculo 28 de la presente ley o a cualquier otra persona que tenga la calidad de arrendador o subarrendador. Aplicar las sanciones administrativas establecidas en la ley Controlar el ejercicio de la actividad inmobiliaria de vivienda urbana, especialmente en lo referente al contrato de administracin. Vigilar el cumplimiento de las obligaciones relacionadas con el anuncio al pblico y con el ejercicio de actividades sin la obtencin de la matrcula cuando a ello hubiere lugar. SANCIONES. Sin perjuicio de las dems sanciones a que hubiere lugar, la autoridad competente podr imponer multas hasta por cien (100) salarios mnimos mensuales legales vigentes, mediante resolucin motivada, por las siguientes razones: Cuando cualquier persona que no cumpla con la obligacin de obtener la matrcula de dentro del trmino sealado en la ley. Cuando las personas a que se refiere el

artculo 28 de la presente ley incumplan cualquiera de las obligaciones estipuladas en el contrato de administracin suscrito con el propietario del inmueble. Cuando las personas a que se refiere el artculo 28 de la presente ley se anunciaren al pblico sin mencionar el nmero de la matrcula vigente que se les hubiere asignado. Por incumplimiento a cualquier otra norma legal a que deban sujetarse, as como por la inobservancia de las rdenes e instrucciones impartidas por la autoridad competente. Cuando las personas a que se refiere el artculo 28 de la presente ley, en razn de su actividad inmobiliaria, o en desarrollo de arrendador o subarrendatario de vivienda compartida, incumplan las normas u rdenes a las que estn obligados. Cuando las personas que tengan el carcter de arrendador de inmuebles destinados a vivienda urbana, estn sometidos o no, a la obtencin de matrcula de arrendador, incumplan con lo sealado en los casos previstos en los numerales 1 a 3 del artculo anterior. La autoridad competente podr, suspender o cancelar la respectiva matrcula, ante el incumplimiento reiterado de las conductas sealadas en el presente artculo. Contra las providencias que ordenen el pago de multas, la suspensin o cancelacin de la matrcula proceder nicamente recurso de reposicin.

6 DERECHOS DEL PROPIETARIO

Los atributos de la propiedad, resumidos en las facultades de uso, usufructo y disposicin, diferencian claramente el dominio de otros derechos precarios como la tenencia, el prstamo de uso o el arrendamiento, pero sobre todo, marcan un privilegio del titular frente a toda clase de terceros, consolidado como inviolable, sagrado, natural e imprescriptible por la declaracin de los derechos del hombre y del ciudadano308. Ese derecho no es sin embargo absoluto, pues los intereses superiores de la comunidad o razones de estado implican que puede limitarse con o sin la voluntad del propietario 309. En la prctica los derechos que puede ejercer el propietario de un inmueble respecto de l son los siguientes:

308  Declaracin de los Derechos del Hombre y del Ciudadano de 26 de agosto de 1789 proclamada por la Asamblea Constituyente de Francia, ordinales II y XVII.

309  CONSTITUCIN POLTICA artculos 58 y 59.

CLVII.

6.1. DERECHO DE USO

La propiedad se justifica en la medida en que sea til. Un derecho real sin utilidad patrimonial es ms una carga que un beneficio. De all que el titular est naturalmente convocado a servirse de los bienes que posee, y cuando lo hace conforme a su naturaleza no tiene otras fronteras que los derechos de los dems, fijado unas veces por la Ley y otras por la razn prctica. Pero el derecho de uso es en ocasiones tambin una obligacin que nace de su funcin social; no utilizarlos puede ser causal de extincin del dominio en predios rurales.

CLVIII. CLIX.
USO

LIMITACIONES LEGALES AL DERECHO DE

Con el fin de preservar el equilibrio de los derechos de los asociados la legislacin ha sealado un buen nmero de casos donde el principio de libertad para usar un inmueble se ve restringido o reglamentado. En unos casos ser la imposicin de servidumbres, en otros, condiciones para el disfrute, y en general, mediante reglamentaciones de uso o condiciones para su explotacin. Respecto de las servidumbres se tratar en captulo aparte en razn de su extensin y complejidad. De las dems haremos mencin enseguida.

CLX. CLXI. LIMITACIONES DERIVADAS DE LAS NORMAS DE MEDIO AMBIENTE

La utilizacin de un predio genera siempre un impacto en el medio ambiente y ste es tolerado dentro de ciertos lmites como una consecuencia natural de su uso. Una finca rural con ganados genera emisiones de CO 2, una fbrica produce ruido, un edificio produce sombra. Pero las intervenciones mayores en el medio ambiente estn limitadas por normas que buscan protegerlo respecto de la calidad de las

emisiones en el aire, los vertimientos de aguas residuales y la emisin de ruidos. CLXII. EMISIONES EN EL AIRE El D.948 de 1.995 reglamenta la calidad del aire y en el se determina que estn especialmente controladas las siguientes actividades: Las quemas de bosques naturales; La quema de combustibles fsiles utilizados por el parque automotor; La quema industrial o comercial de combustibles fsiles; Las quemas abiertas controladas en zonas rurales; La incineracin de productos peligrosos; Las actividades industriales que emitan sustancias sometidas a controles establecidos por la ley 29 de 1.992 310;Las canteras y plantas trituradoras de materiales de construccin. Los grados especficos de tolerancia respecto de las emisiones contaminantes corresponde sealarlos al Ministerio del Medio Ambiente por resolucin 311 de modo que no es posible relacionar normas fijas sobre el tema. Los olores molestos generados por establecimientos comerciales, tales como restaurantes y lavanderas deben

310  La ley 29/92 es aprobatoria del protocolo de Montreal que regula lo relativo a las emisiones de sustancias que afectan la capa de ozono (Halones, Flurocarbones, Tetracloruros, y Tricloratos)

311  Decreto 948/95.

ser controlados mediante sistemas que garanticen la comodidad de los vecinos. CLXIII. EMISIONES DE RUIDO La generacin de ruidos est prohibida cuando exceda de los estndares establecidos por el Ministerio del Medio Ambiente. Adems se prohbe el uso de altoparlantes hacia el exterior, y la utilizacin de maquinaria de construccin que genere ruido despus de las 7 p.m. y antes de las 7 a.m.
UTILIZACIN DEL AGUA EN LOS PREDIOS

El agua, sus cauces, las playas, y una franja paralela hasta de 30 metros de la lnea mxima de las mareas 312, o del cauce de ros y lagos, son bienes de dominio pblico 313, salvo las que conforme a la legislacin anterior al decreto 2811 de 1.974 eran de dominio privado314.

312  Los titulos anteriores al decreto 2811 de 1.973 que incluyen el derecho sobre esa franja deben respetarse como derecho adquirido

313  Decreto 2811 de 1.974 artculo 83

314  Ese dominio se extingue por la no utilizacion durante 3

Pero toda persona tienen derecho a usar el agua para satisfacer sus necesidades elementales, las de su familia y las de sus animales, siempre que con ello no cauce perjuicios a terceros, sin establecer derivaciones, ni emplear mquina ni aparato, ni detener o desviar el curso de las aguas, ni deteriorar el cauce o las mrgenes de la corriente, ni alterar o contaminar aguas que en forma que se imposibilite su aprovechamiento por terceros. Los usos diferentes a los de primera necesidad solo pueden hacerse en virtud de concesin sujeta a la disponibilidad del recurso, a las necesidades de quien la pide y que no se cause perjuicio a los vecinos.

Todo propietario o tenedor de un predio pude solicitar la concesin para el uso de aguas cuyo otorgamiento corresponde a la autoridad ambiental.
PROHIBICIN DE DAAR LOS BIENES

El CDIGO PENAL ha elevado a la categora de delito algunas conductas que pueden ser dainas a los bienes inmuebles, sin importar a quin pertenecen, por el peligro que esas conductas generan a la comunidad, o por el ataque a una fuente de beneficio econmico. Es el caso del INCENDIO cuya provocacin est sancionada con prisin de 2 a 10 aos y multas de 10 mil a 500 mil pesos. Las penas se agravan cuando el inmueble est habitado o destinado a habitacin, es un establecimiento comercial, industrial o agrcola315 y la provocacin de DERRUMBES o INUNDACIONES que aos. La declaracion de extincin es administrativa (decreto 2811 de 1.974 artculo 82)

315  CDIGO PENAL .artculo 189.

se sancionan con prisin de uno a 10 aos y multas de 10 mil a 500 mil pesos316. Pero adems de estas prohibiciones especficas de la Ley, nace la genrica de no destruirlos o inutilizarlos sin una finalidad, en virtud de la funcin social que cumple la propiedad consagrada en la Constitucin poltica CLXIV. USOS RESTRINGIDOS POR LA VECINDAD Hay unas antiguas normas que no parecen derogadas por legislacin posterior que prohben determinados usos en razn de la vecindad en que se encuentran, tales: las casas de lenocinio cerca a las escuelas, ancianatos o manicomios. El nmero de bares o expendios de licores de acuerdo con la poblacin del Municipio317, o la cercana de escuelas. CLXV. LIMITACIONES REGLAMENTARIAS DENTRO DEL RGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL

En la propiedad por pisos o compartida hay limitaciones a la utilizacin de los bienes privados y comunes derivadas una de su propia naturaleza y otras de decisiones reglamentarias, tales como la prohibicin de intervenir las fachadas, las vigas y elementos estructurales, y las adiciones que impliquen modificaciones en los derechos de

316  CDIGO PENAL .artculo 191.

317  LEY88/23 artculo 1.

los dems copropietarios. conveniencia y funcionalidad.

superar

los

niveles

de

6. 2 DERECHO DE SEGREGAR O INTEGRAR BIENES

El dueo de un bien inmueble puede dividirlo en varios predios separados, asignar a cada uno de los nuevos predios una identificacin y tenerlo como una propiedad independiente previa licencia de urbanismo 318. Esa segregacin o DESENGLOBE tiene lmites: en predios rurales, ninguno puede ser dividido en unidades de menor tamao del fijado por el IINCODER para una Unidad Agrcola Familiar 318

Decreto 1469 de 2.010 Artculo 6. Licencia de subdivisin y sus modalidades. Es la autorizacin previa para dividir uno o varios predios, ubicados en suelo rural, urbano o de expansin urbana, de conformidad con lo dispuesto en el Plan de Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen y dems normatividad vigente aplicable a las anteriores clases de suelo . Cuando la subdivisin de predios para urbanizar o parcelar haya sido aprobada mediante la respectiva licencia de urbanizacin o parcelacin, no se requerir adicionalmente de la licencia de subdivisin. Son modalidades de la licencia de subdivisin : En suelo rural y de expansin urbana: 1. Subdivisin rural. Es la autorizacin previa para dividir materialmente uno o varios predios ubicados en suelo rural o de expansin urbana de conformidad con el Plan de Ordenamiento Territorial y la normatividad agraria y ambiental aplicables a estas clases de suelo, garantizando la accesibilidad a cada uno de los predios resultantes . Mientras no se adopte el respectivo plan parcial, los predios urbanizables no urbanizados en suelo de expansin urbana no podrn subdividirse por debajo de la extensin mnima de la unidad agrcola familiar UAF, salvo los casos previstos en el artculo 45 de la Ley 160 de 1994. En ningn caso se puede autorizar la subdivisin de predios rurales en contra de lo dispuesto en la Ley 160 de 1994 o las normas que la reglamenten, adicionen, modifiquen o sustituyan. Las excepciones a la subdivisin de predios rurales por debajo de la extensin mnima de la UAF previstas en la Ley 160 de 1994, sern autorizadas en la respectiva licencia de subdivisin por los curadores urbanos o la autoridad municipal o distrital competente para el estudio, trmite y expedicin de las licencias urbansticas, y los predios resultantes slo podrn destinarse a los usos permitidos en el plan de ordenamiento o los instrumentos que lo desarrollen o complementen. En todo caso la autorizacin de actuaciones de edificacin en los predios resultantes deber garantizar que se mantenga la naturaleza rural de los terrenos, y no dar lugar a la implantacin de actividades urbanas o a la formacin de nuevos ncleos de poblacin . En suelo urbano:

(UAF), salvo cuando su uso no sea agrcola. Y en predios urbanos la segregacin debe atender las normas de lotes mnimos que puede imponer el Municipio. Del mismo modo que un predio se puede segregar, es posible incorporarlo o ENGLOBARLO con otros que pertenezcan al mismo propietario y sean colindantes. El englobe o desenglobe de un predio debe cumplir los siguientes trmites: Hacer el levantamiento de un plano
2. Subdivisin urbana. Es la autorizacin para dividir materialmente uno o varios predios urbanizables no urbanizados ubicados en suelo urbano. Para efectos de lo dispuesto en el artculo 5 del Decreto 4065 de 2008, solamente se podr expedir esta modalidad de licencia cuando se presente alguna de las siguientes situaciones : a) Se pretenda dividir la parte del predio que est ubicada en suelo urbano de la parte que se localice en suelo de expansin urbana o en suelo rural ; b) Existan reglas especiales para subdivisin previa al proceso de urbanizacin contenidas en el plan de ordenamiento territorial o los instrumentos que lo desarrollen o complementen. 3. Reloteo. Es la autorizacin para dividir, redistribuir o modificar el loteo de uno o ms predios previamente urbanizados, de conformidad con las normas que para el efecto establezcan el Plan de Ordenamiento Territorial y los instrumentos que lo desarrollen y complementen. Pargrafo 1. Ninguna de las modalidades de la licencia de subdivisin de que trata este artculo autoriza la ejecucin de obras de infraestructura o de construccin, ni la delimitacin de espacios pblicos o privados . Pargrafo 2. Para efecto de lo dispuesto en el artculo 108 de la Ley 812 de 2003 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya, la licencia de subdivisin en las modalidades de subdivisin rural y de subdivisin urbana a que se refieren los numerales 1 y 2 del presente artculo har las veces del certificado de conformidad con las normas urbansticas y deber protocolizarse con la escritura de divisin material del predio . Pargrafo 3. Las subdivisiones en suelo urbano de que tratan los numerales 2 presente artculo, se sujetarn al cumplimiento de las dimensiones de reas y mnimos establecidos en los actos administrativos correspondientes. Los resultantes de la subdivisin y/o reloteo debern contar con frente sobre va vehicular o peatonal y no podrn accederse por zonas verdes y/o comunales . y 3 del frentes predios pblica

Pargrafo 4. No se requerir licencia de subdivisin cuando se trate de particiones o divisiones materiales de predios ordenadas por sentencia judicial en firme o cuando se requiera subdividir predios por motivo de la ejecucin de obras de utilidad pblica. En estos casos, la divisin material se realizar con fundamento en lo ordenado en la sentencia judicial o con el registro topogrfico que elabore la entidad pblica que ejecute la respectiva obra. Pargrafo 5. Las subdivisiones de predios hechas por escritura pblica debidamente inscrita en la respectiva Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos con anterioridad a la expedicin de la Ley 810 de 2003, no requerirn de licencia de subdivisin, en cualquiera

topogrfico con base en el catastro, o por un agrimensor, topgrafo o ingeniero319 que debe protocolizarse con la escritura respectiva; Obtener la licencia de desenglobe 320 ; Otorgar la escritura respectiva por parte del propietario; Registrar la escritura, con base en la cual se abren nuevos folios inmobiliarios. DESENGLOBE PARA URBANIZAR

de sus modalidades, para adelantar ningn trmite. Los predios cuya subdivisin se haya efectuado antes de la entrada en vigencia de la menciona ley , y que cuenten con frente y/o rea inferior a la mnima establecida por la reglamentacin urbanstica, podrn obtener licencia de construccin siempre y cuando sean desarrollables aplicando las normas urbansticas y de edificacin vigentes . La incorporacin a la cartografa oficial de tales subdivisiones no implica autorizacin alguna para urbanizar, parcelar o construir sobre los lotes resultantes, para cuyo efecto, el interesado, en todos los casos, deber adelantar el trmite de solicitud de licencia de parcelacin, urbanizacin o construccin ante el curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente para el estudio, trmite y expedicin de las licencias urbansticas, en los trminos de que trata el presente decreto y dems normas concordantes .

319  Decreto 2157/95 artculo 2.

320  El englobe no requiere licencia

En el caso de que el desenglobe implique la urbanizacin321 se requiere de una licencia especial de la curadura 322 que debe cumplir los siguientes requisitos: Separar lotes con reas mnimas de acuerdo con los cdigos municipales de construccin; Hacer la cesin gratuita al Municipio de las reas exigidas en los Cdigos de Urbanismo323; Hacer las cesiones de las vas pblicas que deben amarrarse al plan vial municipal; 321  Urbanizacin: Es el proceso mediante el cual un terreno bruto es dotado de servicios de infraestructura dividido en reas destinadas al uso privado y comunal y a los dems servicios bsicos inherentes a la actividad que se va a desarrollar y disponible para construir de acuerdo con los reglamentos legales vigentes (anexo del Cdigo de Urbanismo de Pereira, Acuerdo N 12 de 1986)

322  La obligacin de obtener licencia para el loteo o subdivisin de predios fue impuesta en el artculo 99 num.1 de la Ley 388/97 cuando se trate de urbanizar o parcelar.

323  El tema de las cesiones gratuitas ser tratado como uno de los gravamenes a la propiedad pues as ha sido calificado por la doctrina

El desenglobe y segregacin de predios sometidos al rgimen de propiedad horizontal tiene consideraciones especiales. Ninguna norma lo impide, pero tratndose de una propiedad donde el terreno y otros bienes comunes son compartidos y est sometida a un reglamento de copropiedad, deber tenerse en cuenta que la segregacin o englobe no pueden afectar los derechos de los dems copropietarios en cuanto a su porcentaje de copropiedad, salvo con su consentimiento.

CLXVI.

6.3. DERECHO A ENAJENAR

El propietario que no tenga limitaciones en su capacidad de negociar (por interdiccin, incompatibilidad, o impedimento) podr enajenar, es decir, traspasar a favor de un tercero el derecho de dominio.

CLXVII. CLXVIII.

FORMAS DE ENAJENAR

La enajenacin voluntaria de bienes inmuebles tiene origen en un contrato que puede ser tpico (regulado en la Ley) como la venta, la permuta, la donacin, el aporte o la dacin en pago; o atpico como podra ser un contrato simulado. Pero siempre debe constar en escritura pblica. El contrato es la causa, la escritura una solemnidad impuesta por la Ley. Ambos deben ser vlidos desde el punto de vista formal, y exentos de vicios. Pero la escritura debe estar acompaada de la inscripcin ante la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos mediante la cual se perfecciona la tradicin. Sin esas dos condiciones, la enajenacin de inmuebles es imperfecta.

CLXIX. CLXX.

RESTRICCIONES PARA ENAJENAR

El dueo normalmente puede enajenar los bienes que le pertenecen sin restricciones pues aun cuando desapareci de la Constitucin poltica la declaracin de que en Colombia no habra bienes races que no fueran libremente enajenables324, el Cdigo Civil dice que pueden venderse

324  Articulo 37 de la constitucion poltica de 1.886: No habr en Colombia bienes raices que no sean de libre eneajenacin ni obligaciones irredimibles.

todas las cosas corporales o incorporales cuya enajenacin no est prohibida por la ley325. Y esta seala algunos casos donde no le es posible vender o slo se puede hacer cumpliendo determinados requisitos

CLXXI. BIENES EMBARGADOS Y PROHIBICION

DE ENAJENAR

El embargo es una medida de autoridad judicial 326 o administrativa que pone un bien fuera del comercio327. La 325  Cdigo Civil, artculo 1866

326  La orden de embargo puede tener origen en un proceso civil, penal o contencioso administrativo. Y puede ser ordenado como medida cautelar por las autoridades de control como la procuraduria y la contralora en los procesos de su competencia

327  CDIGO CIVIL .artculo 1521.

medida surte efecto una vez inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos y a partir de sta el inmueble embargado no puede enajenarse sino con autorizacin del Juez de la causa, o con el consentimiento del acreedor. Cualquier negociacin de un inmueble embargado que se haga sin cumplir una de estas condiciones es nula de nulidad absoluta por objeto ilcito; as lo declara expresamente la Ley. En el entendido de que el acreedor que ha solicitado el embargo puede dar su consentimiento para la enajenacin del inmueble, lo debe expresar de cualquier modo inequvoco, pero lo usual ser darlo en la misma escritura de enajenacin para que en la Oficina de Registro se tome nota de esa aceptacin y se proceda conforme a ella. Cul es el efecto de la enajenacin de un bien embargado hecha con autorizacin? En nuestra opinin el cambio de titular no termina con la medida. El inmueble embargado sigue teniendo una afectacin real que se traslada al nuevo propietario que adquiere el predio con la carga de no poderlo enajenar, salvo otra vez, autorizacin del Juez o del acreedor. La razn es que si en derecho las cosas se deshacen como se hacen, un embargo que se produce con una orden legal slo puede terminar con otra orden legal. Hay una medida complementaria del embargo, que a veces se confunde con sta, y es la del secuestro. Es complementaria porque el embargo saca un bien del comercio pero no priva al titular de su posesin ni del usufructo. El secuestro en cambio tiene el efecto de privar de la posesin al titular y drselo a un auxiliar de la justicia que se denomina secuestre, quien asume el papel de poseedor. En el cdigo de procedimiento penal existe una medida cautelar consistente en la prohibicin al sindicado de enajenar dentro del ao siguiente a su vinculacin al proceso, los bienes sujetos a registro. Esa obligacin debe ser impuesta expresamente en la diligencia de indagatoria y cualquier enajenacin que se haga sin autorizacin del funcionario judicial es nula. Esta medida debe ser anotada

en el registro inmobiliario328 y se debe cancelar al ao de haberse producido la vinculacin del sindicado al proceso.

CLXXII. BIENES DE MENORES Y PERSONAS SOMETIDAS A GUARDA

La venta de bienes inmuebles de menores y las personas sometidas a tutela, slo puede hacerse con autorizacin del Juez329 en procedimiento de jurisdiccin voluntaria que termina con la autorizacin de la venta dentro de un plazo que sealar el mismo Juez. Ante el mismo Juez se tramita el remate en pblica subasta 330. Al remate debe preceder un avalo hecho por un perito designado por el Juzgado. Para la permuta tambin se requiere la licencia judicial pero el perito debe avaluar los bienes a permutar y, luego, el interesado pagar en dinero la diferencia. 328  Ley 600 de 2.000 artculo 62

329  CDIGO CIVIL .artculos 303 y 483.

330  Cdigo civil artculo 653.

El artculo 2 de la ley 222 de 1.995 autorizaba aportes de bienes inmuebles a sociedades donde no se comprometiera ilimitadamente la responsabilidad de las personas sometidas a guarda sin necesidad de obtener licencia judicial, pero esa norma fue declarada inexequible por la Corte Constitucional en sentencia C-716 de 2.006 de la Corte Constitucional por lo cual ahora tambin se requiere de licencia para hacerlos.

CLXXIII. PATRIMONIO FAMILIAR

Desde 1931331 se autoriz la afectacin de predios destinados a vivienda bajo la forma de un patrimonio exclusivo a favor de la familia compuesta por una pareja (casada o no), de sus hijos o de un menor vinculado hasta el segundo grado de consanguinidad332. El inmueble sometido al rgimen de patrimonio de familia no es embargable ni aun en caso de quiebra del beneficiario333, no puede gravarse con hipoteca, ni puede 331  Ley 70 de 1.931 articulo 1. Autorizase la constitucin a favor de toda familia, de un patrimonio espeial, con la calidad de no embargble...

332  Ley 495 de .1999 articulo 2

333

ser dado en censo o anticresis, ni ser vendido con pacto de retroventa. Su venta es posible pero requiere el consentimiento de los beneficiarios del patrimonio de familia. Cuando los hijos beneficiarios del patrimonio de familia son menores de edad, el consentimiento lo expresan a travs de un curador ad hoc que es nombrado por el Juez de Familia, previa solicitud del interesado. Hay dos formas de establecer el patrimonio de familia: La voluntaria y la de origen legal. La constitucin voluntaria de un patrimonio de familia se hace por escritura pblica para cuyo otorgamiento se requiere autorizacin otorgada por el Juez de familia o un Notario334 y debe registrarse ante la oficina de registro de instrumentos pblicos. El constituyente debe tener el dominio pleno del inmueble afectado (a menos que se trate de una pareja que puede hacerlo de mutuo acuerdo), no debe estar gravado con hipoteca censo o anticresis 335 y no  Ley 70 de 1.931 articulo 21

334  Ley 962 de 2005. El artculo 37 atribuy a los notarios la facultad de conceder licencia para la constitucion del patrimonio de familia.

335  Ley 495 de 1.999 artculo 1

debe valer ms de 250 salarios mnimos mensuales vigentes336. Sin embargo es posible constituir patrimonio familiar sobre un inmueble que tenga crdito hipotecario, cuando el valor del crdito sea por lo menos el 50% del valor de la vivienda337. Pero adems del sometimiento voluntario al rgimen de patrimonio familiar existe un rgimen obligatorio para las personas que adquieren vivienda de inters social, quienes deben constituirlo, sin sujecin al procedimiento de licencia previa. El patrimonio familiar constituido por mandato de la ley es embargable, pero nicamente por la entidad que financia la construccin, adquisicin, subdivisin o mejora del predio afectado338

336  Decreto 2817 de 2.006 articulo 1

337  Ley 546 de 1.999 artculo 22

338  Ley 3 de 1.991 artculo 36.

CLXXIV.VIVIENDA FAMILIAR
La ley 258 de 1.996 cre la figura de la afectacin a vivienda familiar, con miras de garantizarles un techo. El inmueble afectado a vivienda familiar solo es embargable cuando sobre el exista una hipoteca registrada anterior a la afectacin o cuando se haya constituido para garantizar la construccin o la mejora de la vivienda. Para su venta o la constitucin de cualquier gravamen se requiere el consentimiento de la pareja el que se entiende expresado con la firma de la escritura. Modos de hacer la afectacin La afectacin a vivienda familiar opera por ministerio de la ley339 respecto del inmueble destinado a vivienda que adquiera uno o ambos cnyuges, antes o despus del matrimonio, o compaeros permanentes cuya unin haya perdurado por lo menos dos aos, cuando este sea destinado a la habitacin de la familia a partir de la vigencia de la ley 258. El hecho de que opere por ministerio de la ley significa que aun sin declaracin expresa sobre su condicin la afectacin existe cuando se dan las condiciones legales previstas, aun cuando solo es oponible a terceros cuando se anota en folio de matricula inmobiliaria de la oficina de registro340. Cualquier acto que desconozca la afectacin a 339  Ley 258 de 1.996 artculo 2

340

vivienda familiar queda afectado de nulidad absoluta. La afectacin solo puede ser impuesta sobre un inmueble por familia. Al otorgarse una escritura pblica sobre un inmueble destinado a vivienda el notario est obligado a requerir al propietario sobre su estado civil y si tienen o no un inmueble afectado a la vivienda familiar, salvo cuando ambos cnyuges o compaeros comparezcan al otorgamiento de la escritura. Respecto del comprador deber indagar si tiene un inmueble afectado a vivienda familiar, y si tiene algn bien previamente afectado a vivienda familiar, si no lo tiene deber dejar constancia expresa de la afectacin a menos que los cnyuges o compaeros permanentes declaren en forma expresa que de comn acuerdo no someten el inmueble al rgimen de vivienda familiar. Pero tambin puede afectarse voluntariamente a vivienda familiar un inmueble adquirido antes de la vigencia de la ley mediante el otorgamiento de una escritura pblica suscrita por los dos cnyuges o compaeros permanentes. Levantamiento de la afectacin La afectacin a vivienda familiar se extingue de pleno derecho sin necesidad de declaracin judicial por la muerte real o presunta de alguno de los cnyuges 341. Sin embargo el levantamiento puede enervarse por decisin judicial a favor  Ley 258 de 1.996 artculo 5

341  Ley 854 de 2.003 artculo 2

de los herederos menores que habiten la casa, hasta cuando cumplan la mayora de edad. La afectacin puede levantarse de comn acuerdo por los cnyuges mediante una escritura debidamente registrada que as lo declare. Y puede levantarse judicialmente a solicitud de uno de los beneficiarios cuando exista otro inmueble afectado a vivienda familiar, cuando el inmueble deba ser expropiado, cuando se declare la incapacidad de uno de los cnyuges o compaeros permanentes, cuando se disuelve la sociedad conyugal, o cuando un juez de ejecuciones fiscales declare la existencia de una obligacin tributaria o contribucin de carcter pblico342. Diferencias entre el patrimonio familiar y la afectacin a vivienda familiar Es importante advertir que la AFECTACIN A VIVIENDA FAMILIAR y el PATRIMONIO FAMILIAR son dos figuras diferentes aun cuando su finalidad de proteger al grupo familiar es similar: la primera se constituye a favor de los cnyuges o compaeros permanentes y solo excepcionalmente favorece a los herederos menores. La segunda es a favor de los cnyuges, compaeros permanentes, sus hijos actuales y futuros, hasta cuando cumplen la mayora de edad. El patrimonio familiar tiene lmites en el valor del inmueble que puede ser afectado (250 salarios mnimos mensuales) mientras que la afectacin no lo tiene. El patrimonio familiar subsiste a la muerte de uno de los cnyuges o compaeros si hay otros beneficiarios, La afectacin a vivienda se extingue con la muerte de uno de 342  Ley 258 de 1.996 artculo 4

los cnyuges o compaeros. Y el inmueble afectado a vivienda familiar puede ser gravado o enajenado con la firma de los dos cnyuges o compaeros, mientras que el inmueble afectado con patrimonio familiar no puede ser gravado o afectado con ninguna medida mientra exista.

CLXXV. BIENES AFECTADOS POR LA FIGURA DEL

COMISO

Los instrumentos y efectos con los que se haya cometido una conducta punible o que provengan de su ejecucin y que no tengan libre comercio, como ocurre con las armas o los precursores qumicos para la produccin de drogas prohibidas, pasan a poder de la fiscala a menos que la ley ordene su destruccin. Cuando los bienes que tengan libre comercio y pertenezcan al responsable penalmente, sean utilizados para realizar una conducta punible o provengan de su ejecucin, tambin pasan a poder de la Fiscala general de la nacin343. Cuando el delito es culposo, los vehculos automotores, naves o aeronaves se entregan provisionalmente al propietario o tenedor legtimo salvo que se haya decretado el secuestro. Una medida similar, pero denominada embargo cabe sobre los bienes inmuebles cuando se investigan delitos de falsedad sobre sus ttulos, que haya tenido por objeto bienes inmuebles, o en los cuales la sentencia pueda influir sobre su propiedad.

343  Cigo penal artculo 100

CLXXVI.

BIENES UBICADOS EN LAS ISLAS DE SAN ANDRS Y PROVIDENCIA

Los bienes ubicados en el archipilago de San Andrs y Providencia no pueden enajenarse a favor de extranjeros, a menos que hayan salido del patrimonio nacional antes de la vigencia del D.1415/40, de lo cual debe dejarse prueba en la escritura de compraventa. Si no se cumple esta condicin, no puede enajenarse

CLXXVII. BIENES PRIVADOS ENCLAVADOS DENTRO DE UN REA DECLARADA COMO PARQUE NATURAL.
Los bienes privados enclavados dentro de una zona declarada como parque natural no pueden ser vendidos 344. La ley que limita su venta fue demandada ante la Corte Constitucional y con base en esa demanda se produjo una 344
 LEY 2 DE 1959 Artculo 13. Con el objeto de conservar la flora y la fauna nacionales, declrese Parques Nacionales Naturales aquellas zonas que el Gobierno Nacional, por intermedio del Ministerio de Agricultura, previo concepto favorable de la Academia Colombiana de Ciencias Exactas, Fsicas y Naturales, delimite y reserve de manera especial, por medio de Decretos, en las distintas zonas del pas y en sus distintos pisos trmicos, y en las cuales, quedar prohibida la adjudicacin de baldos, las ventas de tierras, la caza, la pesca, y toda actividad industrial, ganadera o agrcola, distinta a la del turismo o a aquellas que el Gobierno Nacional considera convenientes para la conservacin o embellecimiento de la zona. Dentro de estos parques pueden crearse reservas integrales biolgicas, en los casos en que ello se justifique a juicio del Ministerio de Agricultura y de la Academia de Ciencias Exactas, Fsicas y Naturales.

importante sentencia345 sobre el ncleo central del derecho de propiedad, concluyendo que la norma era exequible.

CLXXVIII. UNIDADES AGRCOLAS FAMILIARES

Tal como se indic antes en el capitulo correspondiente a los predios rurales, las UNIDADES AGRCOLAS FAMILIARES tienen limitaciones en cuanto a la enajenacin y subdivisin. BIENES RURALES RECIBIDOS EN PAGO REMATADOS POR LAS ENTIDADES FINANCIERAS O

Las entidades financieras estarn obligadas a dar al INCODER la primera opcin de compra de los predios rurales que hayan recibido o reciban a ttulo de dacin en pago por la liquidacin de crditos hipotecarios, o que hubieren adquirido mediante sentencia judicial. EL INCODER dispondr de dos (2) meses para ejercer el derecho de opcin privilegiada de adquirirlos, vencido el cual la entidad financiera quedar en libertad para enajenarlos. Sern absolutamente nulos los actos o contratos que se celebren con violacin de lo dispuesto en esta norma, y los Notarios y Registradores de Instrumentos Pblicos no podrn otorgar e inscribir escrituras pblicas que contengan la transmisin del dominio a terceros, mientras no se protocolice la autorizacin expresa y escrita del INCORA, en los casos de desistimiento, o la declaracin juramentada del representante legal del intermediario financiero de no 345  Sentencia C-189 de 2.006

haberle sido notificada una decisin dentro del trmino previsto, cuando hubiere mediado silencio administrativo positivo346

CLXXIX. CASO ESPECIAL DE ENAJENACIN DE INMUEBLES CON RESTRICCIONES

Es posible que bienes cuya enajenacin est restringida deban serlo a favor de entidades pblicas para obras de inters pblico como son los Planes de vivienda de inters social, la ejecucin de obras pblicas, la creacin de zonas de reserva o proteccin, etc.347. En estos eventos la misma Ley prev que la venta de bienes de menores pueda hacerse en forma directa, sin pblica subasta, con el visto bueno del defensor de menores si los titulares lo son, o del personero si s trata de incapaces. Los bienes en sucesin pueden enajenarse con el visto bueno del albacea, o del cnyuge sobreviviente o de la mayora de los herederos en su caso y su producto se consignar en certificados de depsito a trmino en la Caja de Crdito Agrario a nombre de la sucesin.

346  Ley 164 artculo 31

347  LEY 9/89 artculo 10.

7 LA CONSTRUCCIN Y LAS MEJORAS EN LOS INMUEBLES

Uno de los ejercicios ms usuales del derecho de propiedad es el de hacer construcciones y mejoras en los predios inmuebles. Pero ese ejercicio est ampliamente reglamentado en varios aspectos: La necesidad de obtener licencias para toda actuacin urbana. La obligacin de acatar las normas de urbanismo locales respecto de los ndices de ocupacin y construccin. Y el cumplimiento de las normas tcnicas respecto de la construccin en si misma.

CLXXX.

7.1. NECESIDAD DE OBTENER LICENCIA

En principio348 toda actuacin inmobiliaria requiere autorizacin o licencia previa349. No requieren licencia intervenciones que solo buscan mantener un inmueble condiciones de habitabilidad, como las reparaciones

de las en de

348 
Se dice que en principio porque el artculo 11 del decreto 1469 excluye de la obligacin de obtener licencia las siguientes actividades: a) La construccin, ampliacin, adecuacin, modificacin, restauracin, remodelacin, reforzamiento, demolicin y cerramiento de aeropuertos nacionales e internacionales y sus instalaciones, tales como torres de control, hangares, talleres, terminales, plataformas, pistas y calles de rodaje, radioayudas y dems edificaciones transitorias y permanentes, cuya autorizacin corresponda exclusivamente a la Aeronutica Civil, de acuerdo con el Decreto-Ley2724 de 1993 o las normas que lo adicionen, modifique o sustituya; b) La ejecucin de proyectos de infraestructura de la red vial nacional, regional, departamental y/o municipal; puertos martimos y fluviales; infraestructura para la exploracin y explotacin de hidrocarburos; hidroelctricas, y sistemas de abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energa; sin perjuicio de las dems autorizaciones, permisos o licencias que otorguen las autoridades competentes respecto de cada materia. Tampoco requerir licencia el desarrollo de edificaciones de carcter transitorio o provisional que sean inherentes a la construccin de este tipo de proyectos. c) la ejecucin de estructuras especiales tales como puentes, torres de transmisin, torres y equipos industriales, muelles, estructuras hidrulicas y todas aquellas estructuras cuyo comportamiento dinmico difiera del de edificaciones convencionales. Cuando este tipo de estructuras se contemple dentro del trmite de una licencia de construccin, urbanizacin o parcelacin no se computarn dentro de los ndices de ocupacin y construccin y tampoco estarn sujetas al cumplimiento de la Ley400 de 1997 y sus decretos reglamentarios, o las normas que los adicionen, modifiquen o sustituyan; y el Reglamento Colombiano de Construccin Sismorresistente - NSR-10, o la norma que lo adicione, modifique o sustituya. 3. Requieren licencia de construccin en cualquiera de sus modalidades, las edificaciones convencionales de carcter permanente que se desarrollen al interior del rea del proyecto, obra o actividad de que trata el literal b) del numeral primero del presente artculo. Dichas licencias sern otorgadas por el curador urbano o la autoridad municipal competente con fundamento en la Ley400 de 1997 y sus decretos reglamentarios, o las normas que los adicionen, modifiquen o sustituyan; y el Reglamento Colombiano de Construccin Sismorresistente - NSR-10, o la norma que lo adicione, modifique o sustituya; y en todas aquellas disposiciones de carcter especial que regulen este tipo de proyectos . En ninguno de los casos sealados en este numeral se requerir licencia de urbanizacin , parcelacin ni subdivisin.

pintura, pisos, o mejoras interiores sin afectar su forma o estructura, que se denominan reparaciones locativas350.

CLXXXI.

CLASES DE LICENCIAS URBANSTICAS

Las licencias urbansticas pueden ser:

349
 Decreto 1469 de 2.010 Artculo 1. Licencia urbanstica. Es la autorizacin previa para adelantar obras de urbanizacin y parcelacin de predios, de construccin y demolicin de edificaciones, de intervencin y ocupacin del espacio pblico, y para realizar el loteo o subdivisin de predios, expedida por el curador urbano o la autoridad municipal competente, en cumplimiento de las normas urbansticas y de edificacin adoptadas en el Plan de Ordenamiento Territorial, en los instrumentos que lo desarrollen o complementen, en los Planes Especiales de Manejo y Proteccin (PEMP) y en las leyes y dems disposiciones que expida el Gobierno Nacional. La expedicin de la licencia urbanstica implica la certificacin del cumplimiento de las normas y dems reglamentaciones en que se fundamenta y conlleva la autorizacin especfica sobre uso y aprovechamiento del suelo.

350  Decreto 1469 de 2.010 Artculo 10. Reparaciones locativas. Se entiende por reparaciones

o mejoras locativas aquellas obras que tienen como finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura portante, su distribucin interior, sus caractersticas funcionales, formales y/o volumtricas. No requerirn licencia de construccin las reparaciones o mejoras locativas a que hace referencia el artculo 8 de la Ley810 de 2003 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya. Estn incluidas dentro de las reparaciones locativas, entre otras, las siguientes obras: el mantenimiento, la sustitucin, restitucin o mejoramiento de los materiales de pisos, cielorrasos, enchapes, pintura en general, y la sustitucin, mejoramiento o ampliacin de redes de instalaciones hidrulicas, sanitarias, elctricas, telefnicas o de gas. Sin perjuicio de lo anterior, quien ejecuta la obra se hace responsable de:

1. Urbanizacin351 o autorizacin previa para ejecutar en uno o varios predios localizados en suelo urbano, la creacin de espacios pblicos y privados, as como las vas pblicas y la ejecucin de obras de infraestructura de servicios pblicos domiciliarios que permitan la adecuacin, dotacin y subdivisin de estos terrenos para la futura construccin de edificaciones con destino a usos urbanos Las licencias de urbanizacin concretan el marco normativo general sobre usos, edificabilidad, volumetra, accesibilidad y dems aspectos tcnicos con base en el cual se expedirn las licencias de construccin para obra nueva en los predios resultantes de la urbanizacin. Con la licencia de urbanizacin se aprobar el plano urbanstico, el cual contendr la representacin grfica de la urbanizacin, identificando todos los elementos que la componen para facilitar su comprensin, tales como: afectaciones, cesiones pblicas para parques,
1. Cumplir con los reglamentos establecidos para la propiedad horizontal y las normas que regulan los servicios pblicos domiciliarios. 2. Prevenir daos que se puedan ocasionar a terceros y en caso de que se presenten, responder de conformidad con las normas civiles que regulan la materia. 3. Cumplir con los procedimientos previos, requisitos y normas aplicables a los inmuebles de conservacin histrica, arquitectnica o bienes de inters cultural.

351  Decreto 1469 de 2.010

Artculo 4. Pargrafo. La licencia de urbanizacin en suelo de expansin urbana slo podr expedirse previa adopcin del respectivo plan parcial.

equipamientos y vas locales, reas tiles y el cuadro de reas en el que se cuantifique las dimensiones de cada uno de los anteriores elementos y se haga su amojonamiento. 2. Parcelacin352 Es la autorizacin previa para ejecutar en uno o varios predios localizados en suelo rural y suburbano, la creacin de espacios pblicos y privados, y la ejecucin de obras para vas pblicas que permitan destinar los predios resultantes a los usos permitidos por el Plan de Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen y la normatividad ambiental aplicable a esta clase de suelo. Estas licencias se podrn otorgar acreditando la autoprestacin de servicios pblicos, con la obtencin de los permisos, autorizaciones y concesiones respectivas otorgadas por las autoridades competentes. Tambin se entiende que hay parcelacin de predios rurales cuando se trate de unidades habitacionales en predios indivisos que presenten dimensiones, cerramientos, accesos u otras caractersticas similares a las de una urbanizacin, pero con intensidades y densidades propias del suelo rural que se destinen a vivienda campestre. Estas parcelaciones podrn proyectarse como unidades habitacionales, recreativas o productivas y podrn acogerse al rgimen de propiedad horizontal. En todo caso, se requerir de la respectiva licencia de construccin para adelantar cualquier tipo de edificacin en los predios resultantes.

352  Artculo 5.

CLXXXII.

OBLIGACIN DE PROTOCOLIZAR LAS LICENCIAS DE DIVISIN O PARCELACIN DE TERRENOS CON LAS ESCRITURAS

Los notarios y registradores de instrumentos pblicos no pueden a autorizar ni a inscribir ninguna escritura de divisin de terrenos o parcelacin de lotes, sin que se acredite previamente el otorgamiento de la respectiva licencia urbanstica, que deber protocolizarse con la escritura pblica correspondiente, salvo los casos de cumplimiento de una sentencia judicial. Tambin se abstendrn de autorizar o inscribir, respectivamente cualquier escritura de aclaracin de linderos sobre cualquier inmueble que linde con zonas de bajamar, parques naturales o cualquier bien de uso pblico sin contar con la autorizacin expresa de la autoridad competente.

3 Subdivisin353 Es la autorizacin previa para dividir uno o varios predios, ubicados en suelo rural, urbano o de expansin urbana, de conformidad con lo dispuesto en el Plan de Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen y dems normatividad vigente aplicable a las anteriores clases de suelo. 353 
Decreto 1460 de 2010 Artculo 6. Son modalidades de la licencia de subdivisin: En suelo rural y de expansin urbana: 1. Subdivisin rural. Es la autorizacin previa para dividir materialmente uno o varios predios ubicados en suelo rural o de expansin urbana de conformidad con el Plan de Ordenamiento Territorial y la normatividad agraria y ambiental aplicables a estas clases de suelo, garantizando la accesibilidad a cada uno de los predios resultantes. Mientras no se adopte el respectivo plan parcial, los predios urbanizables no urbanizados en suelo de expansin urbana no podrn subdividirse por debajo de la extensin mnima de la unidad agrcola familiar UAF, salvo los casos previstos en el artculo 45 de la Ley160 de 1994. En ningn caso se puede autorizar la subdivisin de predios rurales en contra de lo dispuesto en la Ley160 de 1994 o las normas que la reglamenten, adicionen, modifiquen o sustituyan. Las excepciones a la subdivisin de predios rurales por debajo de la extensin mnima de la UAF previstas en la Ley160 de 1994, sern autorizadas en la respectiva licencia de subdivisin por los curadores urbanos o la autoridad municipal o distrital competente para el estudio, trmite y expedicin de las licencias urbansticas, y los predios resultantes slo podrn destinarse a los usos permitidos en el plan de ordenamiento o los instrumentos que lo desarrollen o complementen. En todo caso la autorizacin de actuaciones de edificacin en los predios resultantes deber garantizar que se mantenga la naturaleza rural de los terrenos, y no dar lugar a la implantacin de actividades urbanas o a la formacin de nuevos ncleos de poblacin. En suelo urbano: 2. Subdivisin urbana. Es la autorizacin para dividir materialmente uno o varios predios urbanizables no urbanizados ubicados en suelo urbano. Para efectos de lo dispuesto en el artculo 5 del Decreto 4065 de 2008, solamente se podr expedir esta modalidad de licencia cuando se presente alguna de las siguientes situaciones: a) Se pretenda dividir la parte del predio que est ubicada en suelo urbano de la parte que se localice en suelo de expansin urbana o en suelo rural; b) Existan reglas especiales para subdivisin previa al proceso de urbanizacin contenidas en el plan de ordenamiento territorial o los instrumentos que lo desarrollen o complementen. 3. Reloteo. Es la autorizacin para dividir, redistribuir o modificar el loteo de uno o ms predios previamente urbanizados, de conformidad con las normas que para el efecto establezcan el Plan de Ordenamiento Territorial y los instrumentos que lo desarrollen y complementen.

Cuando la subdivisin de predios para urbanizar o parcelar haya sido aprobada mediante la respectiva licencia de urbanizacin o parcelacin, no se requerir una licencia adicional. 4. Construccin354 Es la autorizacin previa para desarrollar edificaciones, reas de circulacin y zonas comunales en uno o varios predios, de conformidad con lo previsto en el Plan de Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo
Pargrafo 1. Ninguna de las modalidades de la licencia de subdivisin de que trata este artculo autoriza la ejecucin de obras de infraestructura o de construccin, ni la delimitacin de espacios pblicos o privados. Pargrafo 2. Para efecto de lo dispuesto en el artculo 108 de la Ley 812 de 2003 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya, la licencia de subdivisin en las modalidades de subdivisin rural y de subdivisin urbana a que se refieren los numerales 1 y 2 del presente artculo har las veces del certificado de conformidad con las normas urbansticas y deber protocolizarse con la escritura de divisin material del predio. Pargrafo 3. Las subdivisiones en suelo urbano de que tratan los numerales 2 y 3 del presente artculo, se sujetarn al cumplimiento de las dimensiones de reas y frentes mnimos establecidos en los actos administrativos correspondientes. Los predios resultantes de la subdivisin y/o reloteo debern contar con frente sobre va pblica vehicular o peatonal y no podrn accederse por zonas verdes y/o comunales. Pargrafo 4. No se requerir licencia de subdivisin cuando se trate de particiones o divisiones materiales de predios ordenadas por sentencia judicial en firme o cuando se requiera subdividir predios por motivo de la ejecucin de obras de utilidad pblica. En estos casos, la divisin material se realizar con fundamento en lo ordenado en la sentencia judicial o con el registro topogrfico que elabore la entidad pblica que ejecute la respectiva obra. Pargrafo 5. Las subdivisiones de predios hechas por escritura pblica debidamente inscrita en la respectiva Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos con anterioridad a la expedicin de la Ley810 de 2003, no requerirn de licencia de subdivisin, en cualquiera de sus modalidades, para adelantar ningn trmite. Los predios cuya subdivisin se haya efectuado antes de la entrada en vigencia de la menciona ley, y que cuenten con frente y/o rea inferior a la mnima establecida por la reglamentacin urbanstica, podrn obtener licencia de construccin siempre y cuando sean desarrollables aplicando las normas urbansticas y de edificacin vigentes. La incorporacin a la cartografa oficial de tales subdivisiones no implica autorizacin alguna para urbanizar, parcelar o construir sobre los lotes resultantes, para cuyo efecto, el interesado, en todos los casos, deber adelantar el trmite de solicitud de licencia de parcelacin, urbanizacin o construccin ante el curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente para el estudio, trmite y expedicin de las licencias urbansticas, en los trminos de que trata el presente decreto y dems normas concordantes.

desarrollen y complementen, los Planes Especiales de Manejo y Proteccin de Bienes de Inters Cultural, y dems normatividad que regule la materia. En las licencias de construccin se concretarn de manera especfica los usos, edificabilidad, volumetra, accesibilidad y dems aspectos tcnicos aprobados para la respectiva edificacin.

354
 Decreto 1469 de 2.010 Artculo 7. Son modalidades de la licencia de construccin las siguientes: 1. Obra nueva. Es la autorizacin para adelantar obras de edificacin en terrenos no construidos o cuya rea est libre por autorizacin de demolicin total. 2. Ampliacin. Es la autorizacin para incrementar el rea construida de una edificacin existente, entendindose por rea construida la parte edificada que corresponde a la suma de las superficies de los pisos, excluyendo azoteas y reas sin cubrir o techar. 3. Adecuacin. Es la autorizacin para cambiar el uso de una edificacin o parte de ella, garantizando a permanencia total o parcial del inmueble original. 4. Modificacin. Es la autorizacin para variar el diseo arquitectnico o estructural de una edificacin existente, sin incrementar su rea construida. 5. Restauracin. Es la autorizacin para adelantar las obras tendientes a recuperar y adaptar un inmueble o parte de este, con el fin de conservar y revelar sus valores estticos, histricos y simblicos. Se fundamenta en el respeto por su integridad y autenticidad. Esta modalidad de licencia incluir las liberaciones o demoliciones parciales de agregados de los bienes de inters cultural aprobadas por parte de la autoridad competente en los anteproyectos que autoricen su intervencin. 6. Reforzamiento Estructural. Es la autorizacin para intervenir o reforzar la estructura de uno o varios inmuebles, con el objeto de acondicionarlos a niveles adecuados de seguridad sismorresistente de acuerdo con los requisitos de la Ley400 de 1997, sus decretos reglamentarios, o las normas que los adicionen, modifiquen o sustituyan y el Reglamento colombiano de construccin sismorresistente y la norma que lo adicione, modifique o sustituya. Esta modalidad de licencia se podr otorgar sin perjuicio del posterior cumplimiento de las normas urbansticas vigentes, actos de legalizacin y/o el reconocimiento de edificaciones construidas sin licencia, siempre y cuando en este ltimo caso la edificacin se haya concluido como mnimo cinco (5) aos antes de a solicitud de reforzamiento y no se encuentre en ninguna de las situaciones previstas en el artculo 65 del presente decreto. Cuando se tramite sin incluir ninguna otra modalidad de licencia, su expedicin no implicar aprobacin de usos ni autorizacin para ejecutar obras diferentes a las del reforzamiento estructural. 7. Demolicin. Es la autorizacin para derribar total o parcialmente una o varias edificaciones existentes en uno o varios predios y deber concederse de manera simultnea con cualquiera otra modalidad de licencia de construccin .

CLXXXIII.

CAPACIDAD PARA SOLICITAR LICENCIAS

Podrn ser titulares de las licencias de urbanizacin, parcelacin, subdivisin y construccin los titulares de derechos reales principales, los propietarios del derecho de dominio a ttulo de fiducia y los fideicomitentes de las mismas fiducias, de los inmuebles objeto de la solicitud. Los propietarios comuneros podrn ser titulares de las licencias de que trata este artculo, siempre y cuando dentro del procedimiento se convoque a los dems copropietarios o comuneros de la forma prevista para la citacin a vecinos con el fin de que se hagan parte y hagan valer sus derechos. En los casos de proyectos bifamiliares, ser titular de la licencia de construccin el propietario o poseedor de La unidad para la cual se haya hecho la solicitud, sin que se requiera que el propietario o poseedor de la otra unidad concurra o autorice para radicar la respectiva solicitud. En todo caso, este ltimo deber ser convocado de la forma prevista para la citacin a vecinos.

No se requerir esta modalidad de licencia cuando se trate de programas o proyectos de renovacin urbana, del cumplimiento de orden judicial o administrativa, o de la ejecucin de obras de infraestructura vial o de servicios pblicos domiciliarios que se encuentren contemplados en el Plan de Ordenamiento Territorial o en los instrumentos que lo desarrollen y complementen. 8. Reconstruccin. Es la autorizacin que se otorga para volver a construir edificaciones que contaban con licencia o con acto de reconocimiento y que fueron afectadas por la ocurrencia de algn siniestro. Esta modalidad de licencia se limitar a autorizar la reconstruccin de la edificacin en las mismas condiciones aprobadas por la licencia original, los actos de reconocimientos y sus modificaciones. 9. Cerramiento. Es la autorizacin para encerrar de manera permanente un predio de propiedad privada. Pargrafo 1. La solicitud de licencia de construccin podr incluir la peticin para adelantar obras en una o varias de las modalidades descritas en este artculo.

Los poseedores solo podrn ser titulares de las licencias de construccin y de los actos de reconocimiento de la existencia de edificaciones. CERRAMIENTO DE PREDIOS La expedicin de las licencias de urbanizacin, parcelacin y construccin conlleva la autorizacin para el cerramiento temporal del predio durante la ejecucin de las obras autorizadas. En estos casos, el cerramiento no dar lugar al cobro de expensa. SALAS DE VENTAS La licencia de construccin en la modalidad de obra nueva tambin podr contemplar la autorizacin para construir edificaciones de carcter temporal destinadas exclusivamente a salas de ventas, las cuales debern ser construidas dentro del paramento de construccin y no se computarn dentro de los ndices de ocupacin y/o construccin En los casos en que simultneamente se aprueben licencias de urbanizacin y de construccin, la sala de ventas se podr ubicar temporalmente en las zonas destinadas para cesin pblica. No obstante, para poder entregar materialmente estas zonas a los municipios y distritos, ser necesario adecuar y/o dotar la zona de cesin en los trminos aprobados en la respectiva licencia de urbanizacin. En todo caso, el constructor responsable queda obligado a demoler la construccin temporal antes de dos (2) aos, contados a partir de la fecha de ejecutoria de la licencia. Si vencido este plazo no se hubiere demolido la construccin temporal, la autoridad competente para ejercer el control urbano proceder a ordenar la demolicin de dichas obras con cargo al titular de la licencia, sin perjuicio de la imposicin de las sanciones urbansticas a que haya lugar.

CLXXXIV.

COMPETENCIA PARA EXPEDIR LAS LICENCIAS URBANSTICAS.

El estudio, trmite y expedicin de las licencias de urbanizacin, parcelacin, subdivisin y construccin corresponde a los curadores urbanos en aquellos municipios y distritos que cuenten con la figura. En los dems municipios y distritos y en el departamento Archipilago de San Andrs, Providencia y Santa Catalina corresponde a la autoridad municipal o distrital competente355. Pero La expedicin de las licencias de intervencin y ocupacin del espacio pblico es competencia de los municipios y distritos. Los titulares de licencias de parcelacin y urbanizacin tendrn derecho a que se les expida la correspondiente licencia de construccin con base en las normas urbansticas y reglamentaciones que sirvieron de base para la expedicin de a licencia de parcelacin o urbanizacin, siempre y cuando se presente alguna de las siguientes condiciones: Que la solicitud de licencia de construccin se radique en legal y debida forma durante la vigencia de la licencia de parcelacin o urbanizacin, o; Que el titular de la licencia haya ejecutado la totalidad de las obras contempladas en la misma y entregado y dotado las cesiones correspondientes.

CLXXXV.

MODALIDADES DE LICENCIA URBANSTICA Y OTRAS ACTUACIONES DEL CURADOR

355  Decreto 1469 de 2.010 articulo 3

LICENCIA PARA DESARROLLAR PROYECTOS POR ETAPAS Pueden desarrollarse por etapas los proyectos de construccin para los cuales se solicite licencia de construccin en la modalidad de obra nueva, siempre y cuando se someta al rgimen de propiedad horizontal. Para este caso, en el plano general del proyecto se identificar el rea objeto de aprobacin para la respectiva etapa, as como el rea que queda destinada para futuro desarrollo, y la definicin de la ubicacin y cuadro de reas para cada una de las etapas. En la licencia de construccin de la ltima etapa se aprobar un plano general que establecer el cuadro de reas definitivo de todo el proyecto. La reglamentacin urbanstica con la que se apruebe el plano general del proyecto y de la primera etapa servir de fundamento para la expedicin de las licencias de construccin de las dems etapas, aun cuando las normas urbansticas hayan cambiado y, siempre que la licencia de construccin para a nueva etapa se solicite como mnimo treinta (30) das calendario antes del vencimiento de la licencia de la etapa anterior. AJUSTE DE COTAS DE REAS. Es la autorizacin para incorporar en los planos urbansticos previamente aprobados por el curador urbano o la autoridad competente para expedir licencias, la correccin tcnica de cotas y reas de un predio o predios determinados cuya urbanizacin haya sido ejecutada en su totalidad. A la solicitud de se debe aportar copia del plano correspondiente como un documento adicional. CONCEPTO SOBRE NORMA URBANSTICA Es el dictamen escrito por medio del cual el curador urbano, la autoridad municipal o distrital competente para expedir licencias o la oficina de planeacin o la que haga sus veces, informa al interesado sobre las normas urbansticas y dems vigentes aplicables a un predio que va a ser construido o intervenido La expedicin de estos conceptos no otorga derechos ni obligaciones a su peticionario y no modifica los

derechos conferidos mediante licencias que estn vigentes o que hayan sido ejecutadas.

CONCEPTO SOBRE USO DEL SUELO Es el dictamen escrito por medio del cual el curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente para expedir licencias o la oficina de planeacin o la que haga sus veces, informa al interesado sobre el uso o usos permitidos en un predio o edificacin, de conformidad con las normas urbansticas del Plan de Ordenamiento Territorial y los instrumentos que lo desarrollen. La expedicin de estos conceptos no otorga derechos ni obligaciones a su peticionario y no modifica los derechos conferidos mediante licencias que estn vigentes o que hayan sido ejecutadas. COPIA CERTIFICADA DE PLANOS Es la certificacin que otorga el curador urbano o a autoridad municipal o distrital competente para expedir licencias de que la copia adicional de los planos es idntica a los planos que se aprobaron en la respectiva licencia urbanstica. VISTO BUENO DE PLANOS PARA PROPIEDAD HORIZONTAL Es la aprobacin que otorga el curador urbano a los planos de alinderamiento, cuadros de reas o al proyecto de divisin entre bienes privados y bienes comunes de la propiedad horizontal exigidos por la LEY. Los planos de propiedad horizontal deben corresponder fielmente al proyecto de parcelacin, urbanizacin o construccin aprobado mediante licencias urbansticas. De manera que si durante la construccin se modifican los planos licenciados, antes de tramitar la propiedad horizontal debe tramitarse una licencia de modificacin. Y deben sealar la localizacin, linderos, nomenclatura, reas de cada una de las unidades privadas y las reas y bienes de uso comn.

AUTORIZACIN PARA MOVIMIENTO DE TIERRAS Es la aprobacin correspondiente al conjunto de trabajos a realizar en un terreno para dejarlo despejado y nivelado, como fase preparatoria de futuras obras de parcelacin, urbanizacin y/o construccin. Dicha autorizacin se otorgar a solicitud del interesado, con fundamento en estudios geotcnicos que garanticen la proteccin de vas, instalaciones de servicios pblicos, predios aledaos y construcciones vecinas. APROBACIN DE PISCINAS Es la autorizacin para la intervencin del terreno destinado a la construccin de piscinas en que se verifica el cumplimiento de las normas tcnicas y de seguridad definidas por la normatividad vigente. MODIFICACIN DE PLANOS URBANSTICOS Son los ajustes a los planos y cuadros de reas de las urbanizaciones aprobadas y ejecutadas, cuya licencia est vencida. Esta actuacin no conlleva nuevas autorizaciones para ejecutar obras, y solo implica la actualizacin de la informacin contenida en los planos urbansticos.356 356  Habr lugar a la modificacin de los planos urbansticos de que trata el presente numeral

en los siguientes eventos: Cuando la autoridad competente desafecte reas cuya destinacin corresponda a afectaciones o reservas, o que no hayan sido adquiridas por estas dentro de los trminos previstos en el artculo 37 de la Ley 9 de 1989. En este caso, para desarrollar el rea desafectada se deber obtener una nueva licencia de urbanizacin, la cual se expedir con fundamento en las normas urbansticas con que se aprob el proyecto que se est ajustando, con el fin de mantener la coherencia entre el nuevo proyecto y el original. De manera previa a esta solicitud, se debe cancelar en el folio de matrcula inmobiliaria del predio la inscripcin de la afectacin. Cuando existan urbanizaciones parcialmente ejecutadas y se pretenda separar el rea urbanizada de la parte no urbanizada. En este caso, el rea urbanizada deber ser autnoma en el cumplimiento del porcentaje de zonas de cesin definidos por la norma urbanstica con que se aprob la urbanizacin. Para desarrollar el rea no

RECONOCIMIENTO DE LA EXISTENCIA DE EDIFICACIONES El reconocimiento de edificaciones es la actuacin por medio de la cual el curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente para expedir licencias de construccin, declara la existencia de los desarrollos arquitectnicos que se ejecutaron sin obtener tales licencias siempre y cuando cumplan con el uso previsto por las normas urbansticas vigentes y que la edificacin se haya concluido como mnimo cinco (5) aos antes de la solicitud de reconocimiento. Este trmino no aplicar en aquellos casos en que el solicitante deba obtener el reconocimiento por orden judicial o administrativa. En todo caso, los planes de ordenamiento territorial o los instrumentos que lo desarrollen y complementen podrn definir las zonas del municipio o distrito en las cuales los actos de reconocimiento deban cumplir, adems de las condiciones sealadas en el inciso anterior, con las normas urbansticas que para cada caso se determine en el respectivo plan. En los actos de reconocimiento se establecern, si es del caso, las obligaciones para la adecuacin o reforzamiento estructural de la edificacin a las normas de sismorresistencia que les sean aplicables en los trminos de la Ley400 de 1997, sus decretos reglamentarios y el
urbanizada se deber obtener una nueva licencia de urbanizacin, la cual se expedir teniendo en cuenta lo previsto en el Decreto 4065 de 2008 o las normas que lo adicionen, modifiquen o sustituyan y las normas urbansticas vigentes al momento de radicacin de la solicitud .

Cuando las entidades pblicas administradoras del espacio pblico de uso pblico soliciten el cambio de uso de una zona de equipamiento comunal para convertirla en zona verde o viceversa que sean producto de procesos de urbanizacin y que estn bajo su administracin.

Reglamento Colombiano de Construccin Sismorresistente NSR 10, Igualmente se podrn expedir actos de reconocimiento a los predios que construyeron en contravencin de la licencia y estn en la obligacin de adecuarse al cumplimiento de las normas urbansticas, segn lo determine el acto que imponga la sancin. El reconocimiento no excluye la aplicacin de sanciones penales o administrativas. Los curadores urbanos debern informar a las autoridades que ejerzan el control urbanstico de las solicitudes de reconocimiento de construcciones que les sean presentadas, a fin de que ellas adelanten los procedimientos e impongan las sanciones del caso. Las construcciones declaradas Monumentos Nacionales y los bienes de inters cultural del mbito municipal, distrital, departamental o nacional, se entendern reconocidos con la expedicin del acto administrativo que haga su declaratoria. En estos casos, el trmite de las solicitudes de licencias urbansticas se sujetar a lo dispuesto en el artculo 9 del presente decreto. Los municipios, distritos y el Departamento Archipilago de San Andrs, Providencia y Santa Catalina establecern las condiciones para el reconocimiento de las edificaciones pblicas con uso dotacional ubicadas en zonas de cesin pblica obligatoria, que se destinen a salud, educacin, bienestar social, seguridad ciudadana y defensa y justicia de las entidades del nivel central o descentralizado de la Rama Ejecutiva del orden nacional, departamental, municipal y distrital. Estas normas tambin se aplicarn para el reconocimiento de equipamientos destinados a la prctica de los diferentes cultos y a los equipamientos de congregaciones religiosas. En los municipios y distritos que cuenten con la figura del curador urbano, las solicitudes de reconocimiento tambin podrn ser tramitadas ante la oficina de planeacin o la

dependencia que haga sus veces, cuando as lo determine el alcalde mediante acto administrativo357. SITUACIONES EN QUE NO PROCEDE EL RECONOCIMIENTO DE EDIFICACIONES358. No proceder el reconocimiento de edificaciones o la parte de ellas que se encuentren localizados en las reas o zonas de proteccin ambiental y el suelo clasificado como de proteccin en el Plan de Ordenamiento Territorial salvo que se trate de zonas sometidas a medidas de manejo especial ambiental para la armonizacin o normalizacin de las edificaciones preexistentes a su interior. En las zonas declaradas como de alto riesgo no mitigable identificadas en el Plan de Ordenamiento Territorial, Ni Los inmuebles de propiedad privada afectados por una obra pblica en los trminos del artculo 37 de la Ley9 de 1989 O que ocupen total o parcialmente el espacio pblico.

CLXXXVI.

DE LA VIGENCIA DE LAS LICENCIAS

Las licencias de urbanizacin, parcelacin y construccin, tendrn una vigencia de veinticuatro meses 357  Decreto 1469 de 2010 Artculo 64. Reconocimiento de la existencia de edificaciones.

358  Decreto 1469 de 2.010 articulo 65

prorrogables por una sola vez por un plazo adicional de doce meses, contados a partir de la fecha en que queden en firme los actos administrativos por medio de los cuales fueron otorgadas. Cuando en un mismo acto se conceda licencia de urbanizacin y construccin, estas tendrn una vigencia de treinta y seis meses prorrogables por un perodo adicional de doce meses, contados a partir de la fecha en que quede en firme el acto administrativo mediante el cual se otorgan las respectivas licencias. La solicitud de prrroga deber formularse dentro de los treinta das calendario, anteriores al vencimiento de la respectiva licencia, siempre que el urbanizador o constructor responsable certifique la iniciacin de la obra. Las licencias de subdivisin tendrn una vigencia improrrogable de seis meses, contados a partir de la fecha en la que quede en firme el acto administrativo que otorga la respectiva licencia, para adelantar actuaciones de autorizacin y registro a que se refieren los artculos 7 de la Ley 810 de 2003 y 108 de la Ley812 de 2003 o las normas que los adicionen, modifiquen o sustituyan, as como para la incorporacin de estas subdivisiones en la cartografa oficial de los municipios. El proyecto urbanstico general es el planteamiento grfico de un diseo urbanstico que refleja el desarrollo de uno o ms predios en suelo urbano, o en suelo de expansin urbana cuando se haya adoptado el respectivo plan parcial, los cuales requieren de redes de servicios pblicos, infraestructura vial, reas de cesiones y reas para obras de espacio pblico y equipamiento, e involucra las normas referentes a aprovechamientos y volumetras bsicas, acordes con el Plan de Ordenamiento Territorial y los instrumentos que lo desarrollen. Para las urbanizaciones por etapas, el proyecto urbanstico general deber elaborarse para la totalidad del predio o predios sobre los cuales se adelantar a urbanizacin y aprobarse mediante acto administrativo por el curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente para expedir la licencia. El proyecto urbanstico

deber reflejar el desarrollo progresivo de la urbanizacin definiendo la ubicacin y cuadro de reas para cada una de las etapas. El proyecto urbanstico general y la reglamentacin de las urbanizaciones aprobadas mantendrn su vigencia aun cuando se modifiquen las normas urbansticas sobre las cuales se aprobaron y servirn de fundamento para la expedicin de las licencias de urbanizacin de las dems etapas, siempre que la licencia de urbanizacin para la nueva etapa se solicite como mnimo treinta das calendario antes del vencimiento de la licencia de la etapa anterior. Las modificaciones del proyecto urbanstico general, en tanto est vigente, se resolvern con fundamento en las normas urbansticas y reglamentaciones con base en las cuales fue aprobado. Para cada etapa se podr solicitar y expedir una licencia, En la ejecucin de la licencia para una de las etapas y en el marco del proyecto urbanstico general, se podrn conectar las redes de servicios pblicos ubicadas fuera de la respectiva etapa, sin que sea necesaria la expedicin de la licencia de urbanizacin para el rea a intervenir, siempre y cuando se cumpla con las especificaciones tcnicas definidas por la empresa de servicios pblicos correspondientes y exista la aprobacin del paso de redes por terrenos de los propietarios. TRANSITO DE NORMAS URBANSTICAS Y REVALIDACIN DE LAS LICENCIAS Cuando una licencia pierda su vigencia por vencimiento del plazo o de la prrroga, el interesado deber solicitar una nueva licencia, ante la misma autoridad que la expidi, ajustndose a las normas urbansticas vigentes al momento de la nueva solicitud. Sin embargo, el interesado podr solicitar, por una sola vez, la revalidacin de la licencia vencida, entendida esta como el acto administrativo mediante el cual el curador urbano o la autoridad encargada de la expedicin de licencias urbansticas, concede una nueva licencia, con el fin de que se culminen las obras y actuaciones aprobadas en la

licencia vencida, siempre y cuando el proyecto mantenga las condiciones originales con que fue aprobado inicialmente, que no haya transcurrido un trmino mayor a dos (2) meses desde el vencimiento de la licencia que se pretende revalidar y que el constructor o el urbanizador manifieste bajo la gravedad del juramento que el inmueble se encuentra en cualquiera de las siguientes situaciones: En el caso de licencias de urbanizacin o parcelacin, que las obras de la urbanizacin o parcelacin se encuentran ejecutadas en un cincuenta por ciento. En el caso de las licencias de construccin por unidades independientes estructuralmente, que por lo menos la mitad de las unidades construibles autorizadas, cuenten como mnimo con el cincuenta por ciento de la estructura portante o el elemento que haga sus veces. En el caso de las licencias de construccin de una edificacin independiente estructuralmente, que se haya construido por lo menos el cincuenta por cientode la estructura portante o el elemento que haga sus veces. Las revalidaciones se resolvern con fundamento en las normas urbansticas y dems reglamentaciones que sirvieron de base para la expedicin de la licencia objeto de la revalidacin, tendrn el mismo trmino de su vigencia y podrn prorrogarse por una sola vez por el trmino de doce meses. La licencia de intervencin y ocupacin del espacio pblico tendr una vigencia de veinticuatro meses, contados a partir de la fecha en la que quede en firme el acto administrativo que otorga la respectiva licencia, para la ejecucin total de las obras autorizadas. El trmino de la licencia de intervencin y ocupacin del espacio pblico podr prorrogarse por una sola vez, por un trmino igual a la mitad del tiempo que fue inicialmente concedido, siempre y cuando esta sea solicitada durante los quince das anteriores al vencimiento de la misma. Una vez en firme la licencia de intervencin y ocupacin del espacio pblico para la localizacin de equipamiento

comunal, el solicitante dispondr mximo de seis meses para obtener la respectiva licencia de construccin si se requiere, en caso que esta no se obtenga, la licencia de intervencin y ocupacin del espacio pblico perder automticamente su vigencia.

Materiales y mtodos alternos de diseo y de construccin. En el evento de que la solicitud de la licencia de construccin incluya el uso de materiales estructurales, mtodos de diseo y mtodos de construccin diferentes a los prescritos por las normas de construccin sismorresistentes vigentes, deber cumplirse con los requisitos y seguirse el procedimiento establecido en el Captulo 2 del Ttulo III de la Ley400 de 1997, sus decretos reglamentarios, o las normas que los adicionen, modifiquen o sustituyan y el Reglamento Colombiano de Construccin Sismorresistente NSR 10, y la norma que lo adicione, modifique o sustituya. Para permitir la utilizacin de mtodos alternos de construccin y de materiales cubiertos, se aplicar lo establecido en el artculo 11 de la Ley400 de 199, sus decretos reglamentarios, o las normas que los adicionen, modifiquen o sustituyan. Exigencias tcnicas de construccin. En desarrollo de lo dispuesto en el numeral 11 del artculo 41 de la Ley 400 de 1997, sus decretos reglamentarios, o las normas que los adicionen, modifiquen o sustituyan, la aprobacin de condiciones de diseo y tcnicas de construccin, corresponder exclusivamente a la Comisin Asesora Permanente para el Rgimen de Construcciones Sismorresistentes. Los curadores urbanos no podrn exigir el cumplimiento de normas tcnicas o cualquier otra norma de construccin establecida por los municipios y distritos, salvo que exista expresa atribucin legal que permita a las autoridades locales la definicin de aspectos de orden tcnico en la construccin de obras.

Es claro entonces que la construccin est sometida a dos cargas diferentes: una, el Impuesto de Construccin a favor del Municipio, y otra, las expensas o gastos de aprobacin de la licencia a favor del curador urbano.

CLXXXVII.

MODIFICACIN DE LOS PLANOS

No se puede modificar un proyecto radicado sin autorizacin previa. Y en todo caso la modificacin que quiera tramitarse deber hacerse dentro del trmino de la vigencia de la licencia correspondiente. Toda obra que se pretenda hacer despus de vencido el trmino de vigencia deber someterse al trmite de obtenerla nuevamente.
7.2. SANCIONES PENALES POR CONSTRUIR SIN LICENCIA

CLXXXVIII.

Quien construya sin cumplir los requisitos legales, es decir sin licencia, incurre en el delito de URBANIZACIN ILEGAL como lo establece el artculo 318 de la Ley 599 de 2.000 (cdigo penal). Las normas contenidas en el Decreto 2.610 de 1.979 que establecan tipos penales relacionados con la urbanizacin ilegal han sido subrogadas por el 359 cdigo penal , en cuanto contempla las mismas conductas que han sido definidas as: El que adelante, desarrolle, promueva, patrocine, induzca, financie, facilite, tolere, colabore o permita la divisin, parcelacin, urbanizacin de inmuebles o su construccin, sin el lleno de los requisitos de Ley incurrir, por esta sola 359  Ley 599 de 2.000 artculo 474

conducta, en prisin de tres a siete aos y multa hasta de cincuenta mil salarios mnimos mensuales vigentes. Cuando se trata de personas jurdicas, la norma se aplica a los representantes legales y a los miembros de las juntas directivas cuando hayan participado en la decisin. La pena es agravada cuando la urbanizacin ilegal se haga en terrenos o zonas de preservacin ambiental o ecolgica.

CLXXXIX.

7.3. SANCIONES ADMINISTRATIVAS POR VIOLACION DEL REGIMEN DE LAS LICENCIAS E INFRACCIONES URBANISTICAS.

CXC.

Independientemente de las sanciones penales, los municipios pueden imponer sanciones administrativas a quienes incurran en infracciones urbansticas360 en la siguiente forma361:

CXCI.

QUE SON LAS INFRACCIONES URBANSTICAS.

Es una infraccin urbanstica toda actuacin de construccin, ampliacin, modificacin, adecuacin y demolicin de edificaciones, de urbanizacin y parcelacin, que contravenga los planes de ordenamiento territorial y las normas urbansticas que los desarrollan y complementan incluyendo los planes parciales y la demolicin de las obras. Y la localizacin de establecimientos comerciales, industriales, institucionales y de servicios en contravencin a las normas de usos del suelo, lo mismo que el encerramiento, la intervencin o la ocupacin temporal o permanente del espacio

360  Ley388 de 1.997 artculo 104

361  La Ley810 de 2003 modific parcialmente la Ley388 sobre sanciones urbansticas

pblico con cualquier tipo de amoblamiento, instalaciones o construcciones, sin la respectiva licencia.

CXCII.

SANCIONES

La violacin del rgimen de licencia urbanstica tiene distintas sanciones de acuerdo con la gravedad del asunto as: La parcelacin, urbanizacin o construccin en terrenos no urbanizables o parcelables, en terrenos de proteccin ambiental, en zonas de riesgo, terrenos afectados por el plan vial , a la infraestructura de servicios pblicos o destinado a equipamentos pblicos da lugar a la imposicin de multas (entre 15 y 30 salarios mnimos diarios por metro cuadrado) , la orden de demolicin y la suspensin de servicios pblicos. Si la construccin, urbanizacin o parcelacin se desarrollan en terrenos de proteccin ambiental, o localizados en zonas calificadas como de riesgo, tales como humedales, rondas de cuerpos de agua o de riesgo geolgico, la cuanta de las multas se incrementar hasta en un ciento por ciento (100%) La intervencin con cualquier tipo de amoblamiento, instalaciones o construcciones, de los parques pblicos, zonas verdes y dems bienes de uso pblico, o el encerramiento sin la debida autorizacin de las autoridades encargadas del control del espacio pblico, da lugar a la demolicin de la construccin o cerramiento y la suspensin de servicios pblicos domiciliarios y la imposicin de multas sucesivas que oscilarn entre doce (12) y veinticinco (25) salarios diarios vigentes por metro cuadrado de intervencin u ocupacin, sin que en ningn caso la multa supere los cuatrocientos (400) salarios mnimos mensuales legales vigentes. La intervencin en reas que formen partes del espacio pblico, que no tengan el carcter de bienes de uso pblico, sin contar con licencia o contraviniendo sta, da lugar a la demolicin de la construccin o cerramiento y la suspensin de servicios pblicos domiciliarios y la imposicin de multas

sucesivas que oscilarn entre doce (12) y veinticinco (25) salarios diarios vigentes por metro cuadrado de intervencin u ocupacin, sin que en ningn caso la multa supere los cuatrocientos (400) salarios mnimos mensuales legales vigentes. Los elementos constitutivos del espacio pblico que fuesen destruidos o alterados, debern restituirse en un trmino en dos meses contados a partir de la providencia que impongan la sancin La construccin o urbanizacin en terrenos aptos para estas actuaciones pero sin licencia da lugar a la imposicin de multas entre 10 y 20 salarios mnimos legales diarios por metro de intervencin, sin que la multa pueda superar los 300 salarios mnimos legales vigentes. La demolicin de inmuebles declarados de conservacin arquitectnica o las intervenciones sobre los mismos sin la licencia respectiva, o el incumplimiento de las obligaciones de conservacin da lugar a la imposicin de multas sin perjuicio de la obligacin de reconstruccin. En este caso la multa no puede ser inferior a 70 salarios mnimos mensuales vigentes. La parcelacin, urbanizacin o construccin en terrenos aptos para estas actuaciones en contravencin a lo preceptuado en la licencia, o cuando esta haya caducado, da lugar a la imposicin de multas sucesivas entre 8 y 15 salarios mnimos legales diarios vigentes por metro cuadrado de intervencin sobre el suelo o por metros cuadrados de construccin segn sea el caso, sin que en ningn caso la multa supere los doscientos (200) salarios mnimos legales vigentes, y la suspensin de servicios pblicos. La destinacin de un inmueble a un uso diferente del sealado en la licencia o contraviniendo normas urbansticas sobre usos del suelo da lugar a la imposicin de multas sucesivas entre 8 y 15 salarios mnimos legales diarios vigentes por metro cuadrado de intervencin sobre el suelo o por metros cuadrados de construccin segn sea el caso, sin que en ningn caso la multa supere los doscientos (200)

salarios mnimos legales vigentes y la suspensin de servicios pblicos. En el caso de establecimientos comerciales que no cumplan con las normas referentes a usos del suelo se aplicarn, en lo pertinente, los procedimientos y las sanciones previstas para este tipo de infracciones en la Ley 232 de 1995 en aquellas normas que la adicionen, modifiquen o complementen

CXCIII.

GRADUACIN DE LAS SANCIONES

Las sanciones se considerarn graves o leves, segn se afecte el inters tutelado por dichas normas. Tiene el carcter de grave toda infraccin urbanstica que genere impactos ambientales no mitigables o el deterioro irreparable de los recursos naturales o del patrimonio arquitectnico y cultural; la reincidencia de la falta, o la contravencin a normas urbansticas estructurales del Plan de Ordenamiento Territorial de acuerdo con lo establecido en el artculo 15 de la Ley 388 de 1997, as como la contravencin a las normas establecidas en la Ley 400 de 1997. Las dems faltas son leves.

CXCIV.

COMPETENCIA PARA IMPONER LAS SANCIONES URBANSTICAS

Corresponde a los alcaldes municipales y distritales, el gobernador del departamento de San Andrs y Providencia o el funcionario que reciba la delegacin imponer las sanciones, y las s las graduarn de acuerdo con la gravedad y magnitud de la infraccin y la reiteracin o reincidencia en la falta. Cuando en una actuacin urbanstica no se acredite la existencia de la licencia correspondiente o no se ajuste a ella, el alcalde o su delegado, de oficio o a peticin de parte, dispondr la medida policiva de suspensin inmediata de todas las obras respectivas, hasta cuando se acredite plenamente que han cesado las causas que hubieren dado lugar a la medida.

En el caso del Distrito Capital, la competencia para adelantar la suspensin de obras corresponde a los alcaldes locales, de conformidad con lo dispuesto en el Estatuto Orgnico del Distrito Capital.

CXCV.

PROCEDIMIENTO PARA IMPONER LAS SANCIONES URBANSTICAS.

Para aplicar las sanciones se debe el procedimiento previsto en el cdigo contencioso administrativo362 y para suspender las obras los cdigos de polica. Cuando sea posible adecuar la actuacin urbanstica a las normas vigentes, se concede al infractor un plazo de 60 das para que las adecue. Pasado este plazo sin que se haya hecho la adecuacin, se ordena la demolicin. Cuando se ordena la demolicin total o parcial de las obras desarrolladas sin licencia, o de la parte de las mismas no autorizada o ejecutada en contravencin a la licencia, se puede ejecutar por la autoridad y su costo se puede cobrar por la jurisdiccin coactiva.

CXCVI.

7.4. LA LICENCIA AMBIENTAL

362 

Ley 388 ARTCULO 108. Para la imposicin de las sanciones previstas en este captulo las autoridades competentes observarn los procedimientos previstos en el Cdigo Contencioso Administrativo, en cuanto sean compatibles a lo establecido en la presente Ley.

El artculo 49 de la ley 99 de 1.993 establece que la ejecucin de obras, el establecimiento de industrias, o el desarrollo de cualquier actividad, que de acuerdo con la ley y los reglamentos pueda producir deterioro grave a los recursos naturales renovables o al medio ambiente o introducir modificaciones considerables o notorias al paisaje requieren de una licencia ambiental363, es decir, la autorizacin que otorga la autoridad ambiental competente364 sujeta al cumplimiento de los

363 

Artculo 3. Concepto y alcance de la licencia ambiental. La licencia ambiental, es la autorizacin que otorga la autoridad ambiental competente para la ejecucin de un proyecto, obra o actividad, que de acuerdo con la ley y los reglamentos pueda producir deterioro grave a los recursos naturales renovables o al medio ambiente o introducir modificaciones considerables o notorias al paisaje; la cual sujeta al beneficiario de esta, al cumplimiento de los requisitos, trminos, condiciones y obligaciones que la misma establezca en relacin con la prevencin, mitigacin, correccin, compensacin y manejo de los efectos ambientales del proyecto, obra o actividad autorizada. La licencia ambiental llevar implcitos todos los permisos, autorizaciones y/o concesiones para el uso, aprovechamiento y/o afectacin de los recursos naturales renovables, que sean necesarios para el desarrollo y operacin del proyecto, obra o actividad. La licencia ambiental deber obtenerse previamente a la iniciacin del proyecto, obra o actividad. Ningn proyecto, obra o actividad requerir ms de una licencia ambiental.

364 

Decreto 1220 de 2005: Artculo 2. Autoridades ambientales competentes. Son autoridades competente s para otorgar o negar licencia ambiental, conforme a la ley y al presente decreto, las siguientes: 1. El Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial. 2. Las Corporaciones Autnomas Regionales y las de Desarrollo Sostenible. 3. Los municipios, distritos y reas metropolitanas cuya poblacin urbana sea superior a un milln de habitantes dentro de su permetro urbano. 4. Las autoridades ambientales creadas mediante la Ley 768 de 2002, y

requisitos que la misma establezca en relacin con la prevencin, mitigacin, correccin, compensacin y manejo de los efectos ambientales de la obra o actividad autorizada. CXCVII.

CXCVIII.
AMBIENTAL

EXIGIBILIDAD DE LA LICENCIA

Solamente estn obligados a obtener licencia ambiental, que concede el ministerio del medio ambiente, los siguientes proyectos o actividades:

1. En el sector hidrocarburos: a) Las actividades de exploracin ssmica que requieran la construccin de vas para el trnsito vehicular; b) Los proyectos de perforacin exploratoria, por fuera de campos de produccin de hidrocarburos existentes, de acuerdo con el rea de inters que declare el peticionario; c) La explotacin de hidrocarburos que incluye las instalaciones propias de la actividad y obras complementarias incluidas el transporte interno del campo por ductos y su almacenamiento interno, las vas y dems infraestructura asociada; d) El transporte y conduccin de hidrocarburos lquidos que se desarrollen por fuera de los campos de explotacin que impliquen la construccin y montaje de infraestructura de lneas de conduccin con dimetros iguales o superiores a 6 pulgadas (15.24 cm), y el transporte de hidrocarburos gaseosos que se desarrollen por fuera de los campos de explotacin y que renan las siguientes condiciones:
5. Las entidades territoriales delegatarias de las Corporaciones Autnomas Regionales, salvo cuando se trate de la realizacin de proyectos, obras o actividades ejecutadas por la misma entidad territorial. Para efectos de la delegacin, las corporaciones autnomas regionales tendrn en cuenta especialmente, la capacidad tcnica, econmica, administrativa y operativa de las entidades territoriales para ejercer las funciones delegadas.

Longitudes mayores de diez (10) kilmetros, dimetros mayores a seis (6) pulgadas y presin de operacin superior a veintiocho (28) bares (400 psi), incluyendo estaciones de bombeo y/o reduccin de presin y la correspondiente infraestructura de almacenamiento y control de flujo; e) Los terminales de entrega y estaciones de transferencia de hidrocarburos lquidos, entendidos como la infraestructura de almacenamiento asociada al transporte por ductos; f) La construccin y operacin de refineras y los desarrollos petroqumicos que formen parte de un complejo de refinacin. 2. En el sector minero: La explotacin minera de: a) Carbn: Cuando la explotacin proyectada sea mayor o igual a 800.000 toneladas/ao; b) Materiales de construccin: Cuando la explotacin de mineral proyectada sea mayor o igual a 600.000 toneladas/ao; c) Metales y piedras preciosas: Cuando la explotacin de material removido proyectado sea mayor o igual a 2.000.000 de toneladas/ao ;d) Otros minerales: Cuando la explotacin de mineral proyectada sea mayor o igual a 1.000.000 toneladas/ao. 3. La construccin de presas, represas o embalses con capacidad mayor de 200 millones de metros cbicos de agua. 4. En el sector elctrico: a) La construccin y operacin de centrales generadoras de energa elctrica con capacidad instalada igual o superior a 100 MW; b) Los proyectos de exploracin y uso de fuentes de energa alternativa virtualmente contaminantes; c) El tendido de las lneas de transmisin del sistema nacional de interconexin elctrica, compuesto por el conjunto de lneas con sus correspondientes mdulos de conexin (subestaciones) que se proyecte operen a tensiones iguales o superiores a 220 KW. 5. Los proyectos para la generacin de energa nuclear. 6. En el sector martimo y portuario: a) La construccin o ampliacin y operacin de puertos martimos de gran calado; b) Los dragados de profundizacin de los canales de acceso a los puertos martimos de gran calado.

7. La construccin y operacin de aeropuertos internacionales y de nuevas pistas en los mismos. 8. Proyectos de la red vial nacional referidos a: a) La construccin de carreteras; b) La construccin de segundas calzadas; c) La construccin de tneles con sus accesos. 9. Obras pblicas en la red fluvial nacional: a) La construccin de puertos; b) El cierre de brazos y madreviejas activos; c) Los dragados de profundizacin en canales navegables y en reas de deltas. 10. La construccin de vas frreas y variantes de la red frrea nacional. 11. La construccin y operacin de distritos de riego y/o de drenaje con coberturas superiores a 20.000 hectreas. 12. La importacin y produccin de pesticidas y de aquellas sustancias, materiales o productos sujetos a controles por virtud de tratados, convenios y protocolos internacionales. La importacin de plaguicidas qumicos de uso agrcola, se ajustar al procedimiento sealado en la Decisin Andina 436 del Acuerdo de Cartagena y sus normas reglamentarias. 13. Los proyectos que afecten las reas del Sistema de Parques Nacionales Naturales. Se entiende que un proyecto afecta las reas del Sistema de Parques Nacionales Naturales, cuando se realiza dentro de estas o en la zona amortiguadora correspondiente, previamente definida por la autoridad. Los senderos de interpretacin, los destinados a la investigacin y aquellos de control y vigilancia, requerirn solamente de la autorizacin de la Unidad Administrativa Especial; del Sistema de Parques Nacionales Naturales. 14. Los proyectos que adelanten las Corporaciones Autnomas Regionales a que hace referencia el inciso segundo del numeral 19 del artculo 31 de la Ley 99 de 1993. 15. Los proyectos que requieran trasvase de una cuenca a otra con corrientes de agua que excedan de 2 m3/segundo durante los perodos de mnimo caudal.

16. La introduccin al pas de parentales, especies, subespecies, razas o variedades silvestres forneas con fines de reproduccin y comercializacin para establecerse o implantarse en medios naturales o artificiales, que puedan afectar la estabilidad de los ecosistemas o de la vida silvestre. La licencia ambiental contemplar la fase de investigacin o experimental y la fase comercial. La fase de investigacin involucra las etapas de importacin del pie parental, la instalacin o construccin del zoocriadero y las actividades de investigacin o experimentacin del proyecto. Para autorizar la fase comercial se requerir modificacin de la licencia ambiental. Los zoocriaderos de especies exticas o forneas a los que se refiere el numeral 16 del presente artculo, no podrn adelantar actividades comerciales con individuos introducidos, ni con su produccin, en ninguno de sus estadios biolgicos, a menos que el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial los haya autorizado como predios proveedores y solamente cuando dichos especmenes se destinen a establecimientos legalmente autorizados para su manejo en ciclo cerrado. No se podr autorizar la introduccin al pas de parentales de especies, subespecies, razas o variedades exticas o forneas que hayan sido considerados como invasoras o potencialmente invasoras por entidades cientficas, acadmicas u organismos ambientales de carcter internacional o nacional, y declaradas como tal por el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial con el soporte tcnico y cientfico de los Institutos de Investigacin Cientfica vinculados al Ministerio.

Por su parte las Corporaciones Autnomas Regionales, las de Desarrollo Sostenible, los Grandes Centros Urbanos y las autoridades ambientales creadas mediante la Ley 768 de 2002, otorgarn o negarn la licencia ambiental para los siguientes proyectos, obras o actividades, que se ejecuten en el rea de su jurisdiccin. 1. La explotacin minera de: a) Carbn: Cuando la explotacin proyectada sea menor a 800.000 toneladas/ao; b) Materiales de construccin: Cuando la explotacin proyectada de mineral sea

menor a 600.000 toneladas/ao; c) Metales y piedras preciosas: Cuando la explotacin proyectada de material removido sea menor a 2.000.000 de toneladas/ao; d) Otros minerales: Cuando la explotacin de mineral proyectada sea menor a 1.000.000 de toneladas/ao. 2. La construccin de presas, represas o embalses cualquiera sea su destinacin con capacidad igual o inferior a 200 millones de metros cbicos de agua. 3. En el sector elctrico: a) La construccin y operacin de centrales generadoras con una capacidad mayor o igual a 10 MW y menor de 100 MW; b) El tendido de lneas del sistema de transmisin conformado por el conjunto de lneas con sus equipos asociados, que operan a tensiones menores de 220 KV y que no pertenecen a un sistema de distribucin local. 4. En el sector martimo y portuario: a) La construccin, ampliacin y operacin de puertos martimos que no sean de gran calado; b) Los dragados de profundizacin de los canales de acceso a los puertos que no sean considerados como de gran calado; c) Construccin de rompeolas, tajamares, canales y rellenos hidrulicos; d) La estabilizacin de playas y entradas costeras; e) La creacin de playas artificiales y de dunas. 5. La construccin y operacin de aeropuertos del nivel nacional y de nuevas pistas en los mismos. 6. Proyectos en la red vial secundaria y terciaria: a) La construccin de carreteras; b) La construccin de nuevas calzadas; c) La construccin de tneles con sus accesos. 7. Ejecucin de obras de carcter privado en la red fluvial nacional: a) La construccin y operacin de puertos; b) El cierre de brazos y madreviejas en la red fluvial; c) La construccin de espolones; d) Los dragados de profundizacin en canales navegables y en reas de deltas. 8. La construccin de vas frreas regionales y variantes de estas. 9. La construccin y operacin de instalaciones cuyo objeto sea el almacenamiento, tratamiento, aprovechamiento, recuperacin y/o disposicin final de residuos o desechos peligrosos.

10. La construccin y operacin de rellenos sanitarios. 11. La construccin y operacin de sistemas de tratamiento de aguas residuales que sirvan a poblaciones iguales o superiores a 200.000 habitantes.365 12. La industria manufacturera para la fabricacin de: a) Sustancias qumicas bsicas de origen mineral; b) Alcoholes; c) cidos inorgnicos y sus compuestos oxigenados. 13. Los proyectos cuyo objeto sea el almacenamiento de sustancias peligrosas, con excepcin de los hidrocarburos. 14. La construccin y operacin de distritos de riego y/o drenaje para reas mayores o iguales a 5.000 hectreas e inferiores o iguales a 20.000 hectreas. 15. Los proyectos que requieran transvase de una cuenca a otra de corrientes de agua igual o inferior a 2 m3/segundo durante los perodos de mnimo caudal. 16. La caza comercial y el establecimiento de zoocriaderos con fines comerciales. Las Corporaciones Autnomas Regionales

365  Las licencias ambientales previstas en los numerales 10 y 11 solo pueden otorgarse a
a) Empresas de servicios pblicos debidamente registradas; b) Personas naturales o jurdicas que produzcan para ellas mismas, o como consecuencia o complemento de su actividad principal, los bienes y servicios propios del objeto de las empresas de servicios pblicos; c) Municipios cuando asuman en forma directa, a travs de su administracin central, la prestacin de los servicios pblicos, conforme a lo dispuesto a la Ley 142 de 1994; d) Organizaciones autorizadas conforme a la Ley 142 de 1994 para prestar servicios pblicos en municipios menores, en zonas rurales y en reas o zonas urbanas especficas; e) Entidades autorizadas para prestar servicios pblicos durante perodos de transicin previstos en la Ley 142 de 1994.

solamente podrn otorgar licencias ambientales para el establecimiento de zoocriaderos con fines comerciales de especies exticas en ciclo cerrado, para tal efecto, el pie parental deber provenir de un zoocriadero con fines comerciales que cuente con licencia ambiental y se encuentre debidamente autorizado como predio proveedor. Las Corporaciones Autnomas Regionales y dems autoridades ambientales no tendrn las competencias sealadas en el presente artculo, cuando los proyectos, obras o actividades formen parte de un proyecto cuya licencia ambiental sea de competencia privativa del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial. Cuando el proyecto, obra o actividad se desarrolle en jurisdiccin de dos o ms autoridades ambientales, el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, designar la autoridad ambiental competente para decidir sobre el otorgamiento de la licencia ambiental. En el acto de otorgamiento de la misma, la autoridad designada precisar la forma de participacin de cada entidad en el proceso de seguimiento.

ESTUDIOS AMBIENTALES
La expedicin de una licencia ambiental requiere estudiar el impacto en el medio ambiente que puede causar el proyecto sometido a consideracin de la autoridad ambiental y puede ser: Diagnstico de alternativas: El cual tiene por objeto suministrar la informacin para evaluar y comparar las diferentes opciones que presente el peticionario, bajo las cuales sea posible desarrollar un proyecto, obra o actividad. Las diferentes opciones debern tener en cuenta el entorno geogrfico y sus caractersticas ambientales y sociales, anlisis comparativo de los efectos y riesgos inherentes a la obra o actividad, y de las posibles soluciones y medidas de control y mitigacin para cada una de las alternativas 366 con el fin de

366

aportar los elementos requeridos para seleccionar la alternativa o alternativas que permitan optimizar y racionalizar el uso de recursos y evitar o minimizar los riesgos, efectos e impactos negativos que puedan generarse. La necesidad de hacer o no un diagnstico de alternativas la decide la autoridad ambiental367 Estudio de impacto ambiental

Artculo 18. Contenido bsico del Diagnstico Ambiental de Alternativas. El Diagnstico Ambiental de Alternativas deber contener: 1. Objetivo y alcance del proyecto, obra o actividad. 2. La descripcin del proyecto, obra o actividad. 3. La descripcin general de las alternativas de localizacin del proyecto, obra o actividad caracterizando ambientalmente el rea de inters e identificando las reas de manejo especial, as como tambin las caractersticas del entorno social y econmico para cada alternativa presentada. 4. La informacin sobre la compatibilidad del proyecto con los usos del suelo establecidos en el POT. Lo anterior, sin perjuicio de lo dispuesto en el Decreto 2201 de 2003, o la norma que lo modifique o sustituya. 5. La identificacin y anlisis comparativo de los potenciales riesgos y efectos sobre el medio ambiente y los recursos naturales renovables para las diferentes alternativas estudiadas. 6. Identificacin de las comunidades y de los mecanismos utilizados para informarles sobre el proyecto, obra o actividad. 7. Seleccin y justificacin de la mejor alternativa. 8. Un anlisis costo-beneficio ambiental de las alternativas. Artculo 19. Verificacin. Para la revisin y evaluacin del Diagnstico Ambiental de Alternativas, la autoridad ambiental competente deber verificar que este cumple con el objeto y contenido establecidos en los artculos 13, 16 y 18 del presente decreto, y que presente claramente las diferentes alternativas del proyecto con un anlisis comparativo de los diferentes impactos ambientales de cada una de ellas, especificando cules de estos no se pueden evitar o mitigar. Se debe revisar y evaluar que la informacin del diagnstico sea relevante y suficiente para la seleccin de la mejor alternativa del proyecto, y que presente respuestas fundamentadas a las inquietudes y observaciones de la comunidad.

El estudio de impacto ambiental es el instrumento bsico para la toma de decisiones sobre los proyectos, obras o actividades que requieren licencia ambiental y se exigir en todos los casos en que se requiera licencia ambiental. Este estudio deber corresponder en su contenido y profundidad a las caractersticas y entorno del proyecto, obra o actividad368

367 

En los casos en que se requiera pronunciamiento sobre la exigibilidad o no de Diagnstico Ambiental de Alternativas, se surtir el siguiente procedimiento: 1. El interesado en obtener licencia ambiental deber formular peticin por escrito dirigida a la autoridad ambiental competente, en la cual solicitar que se determine si el proyecto, obra o actividad requiere o no de la elaboracin y presentacin de Diagnstico Ambiental de Alternativas. 2. Dentro de los quince (15) das siguientes a la presentacin de la solicitud, la autoridad ambiental mediante acto administrativo se pronunciar sobre si el proyecto requiere o no de la presentacin de Diagnstico Ambiental de Alternativas. En el evento de no requerirse, expedir los trminos de referencia para la elaboracin del Estudio de Impacto Ambiental, cuando estos no hayan sido previamente establecidos para el sector. En este caso se continuar con el procedimiento sealado en el artculo 23 de este decreto.

368  El estudio de impacto ambienta debe contener los siguientes elementos

1. Objeto y alcance del estudio. 2. Un resumen ejecutivo de su contenido. 3. La delimitacin del rea de influencia directa e indirecta del proyecto, obra o actividad. 4. La descripcin del proyecto, obra o actividad, la cual incluir: localizacin, etapas, dimensiones, costos estimados, cronograma de ejecucin, procesos, identificacin y estimacin bsica de los insumos, productos, residuos, emisiones, vertimientos y riesgos inherentes a la tecnologa a utilizar, sus fuentes y sistemas de control.

CXCIX.

PROCEDIMIENTO PARA LA OBTENCIN DE LA LICENCIA AMBIENTAL

En caso de que se requiera la presentacin de Diagnstico Ambiental de Alternativas la autoridad ambiental expedir los trminos de referencia para su elaboracin, cuando estos no hayan sido previamente establecidos para el sector. Presentado el Diagnstico Ambiental de Alternativas, la autoridad ambiental competente expedir en un trmino de diez das hbiles siguientes a la radicacin del mismo, el acto de
5. La informacin sobre la compatibilidad del proyecto con los usos del suelo establecidos en el POT. 6. La informacin sobre los recursos naturales renovables que se pretenden usar, aprovechar o afectar para el desarrollo del proyecto, obra o actividad. 7. Identificacin de las comunidades y de los mecanismos utilizados para informarles sobre el proyecto, obra o actividad. 8. La descripcin, caracterizacin y anlisis del medio bitico, abitico, socioeconmico en el cual se pretende desarrollar el proyecto, obra o actividad. 9. La identificacin y evaluacin de los impactos ambientales que puedan ocasionar el proyecto, obra o actividad, indicando cules pueden prevenirse, mitigarse, corregirse o compensarse. 10. La propuesta de Plan de Manejo Ambiental del proyecto, obra o actividad que deber contener lo siguiente: a) Las medidas de prevencin, mitigacin, correccin y compensacin de los impactos ambientales negativos que pueda ocasionar el proyecto, obra o actividad en el medio ambiente y/o a las comunidades durante las fases de construccin, operacin, mantenimiento, desmantelamiento, abandono y/o terminacin del proyecto obra o actividad; b) El programa de monitoreo del proyecto, obra o actividad con el fin de verificar el cumplimiento de los compromisos y obligaciones ambientales durante la implementacin del Plan de Manejo Ambiental, y verificar el cumplimiento de los estndares de calidad ambiental establecidos en las normas vigentes. Asimismo, evaluar mediante indicadores el desempeo ambiental previsto del proyecto, obra o actividad, la eficiencia y eficacia de las medidas de manejo ambiental adoptadas y la pertinencia de las medidas correctivas necesarias y aplicables a cada caso en particular; c) El plan de contingencia el cual contendr las medidas de prevencin y atencin de la emergencias que se puedan ocasionar durante la vida del proyecto, obra o actividad; d) Los costos proyectados del Plan de Manejo en relacin con el costo total del proyecto obra o actividad y cronograma de ejecucin del Plan de Manejo.

iniciacin de trmite, que se notificar y publicar en los trminos del artculo 70 de la Ley 99 de 1993, y proceder a la evaluacin del mismo. La autoridad ambiental competente, en un plazo de treinta das hbiles, contados a partir de la expedicin del auto de iniciacin de trmite, elegir la alternativa o las alternativas sobre las cuales debe elaborarse el correspondiente Estudio de Impacto Ambiental y fijar los trminos de referencia para la elaboracin del mismo. En los casos en que no se requiera diagnostico de alternativas el interesado deber presentar el Estudio de Impacto Ambiental acompaado con el Formato nico Nacional de Solicitud de licencia ambiental 369.

369 

Artculo 24. Del Formato Unico Nacional de Solicitud de Licencia Ambiental. El Formato Unico Nacional de Solicitud de Licencia Ambiental a que se refiere el artculo 22, contendr los datos del solicitante, la relacin de los recursos naturales renovables que requiere utilizar para el desarrollo del proyecto, la manifestacin de afectacin o no al Sistema de Parques Nacionales Naturales, sus zonas de amortiguacin, cuando estas estn definidas, o a otras reas de manejo especial. Adicionalmente deber anexar la siguiente documentacin: a) Plano de localizacin del proyecto, obra o actividad, en base cartogrfico del Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, IGAC; b) Poder debidamente otorgado cuando se acte por medio de apoderado. c) Certificado de existencia y representacin legal para el caso de persona jurdica; d) Descripcin explicativa del proyecto, obra o actividad, que incluya por lo menos su localizacin, dimensin y costo estimado de inversin y operacin; e) Descripcin de las caractersticas ambientales generales del rea de localizacin del proyecto, obra o actividad; f) Informacin sobre la presencia de comunidades localizadas en el rea de influencia directa del proyecto, obra o actividad propuesta; g) Certificado del Ministerio del Interior y de Justicia sobre comunidades indgenas y/o negras tradicionales; h) Autoliquidacin y dos (2) copias de la constancia de pago por los servicios de evaluacin de la licencia ambiental, para las solicitudes radicadas ante el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial; i) El estudio de impacto ambiental en original y medio magntico.

A partir de la fecha de radicacin del Estudio de Impacto Ambiental, la autoridad ambiental contar con diez (10) das hbiles para verificar que la documentacin est completa, expedir el auto de iniciacin de trmite, y comprobar que el valor cancelado por concepto del servicio de evaluacin est conforme a las normas vigentes. Cumplido este trmino, dentro de los veinte das hbiles siguientes, la autoridad ambiental podr solicitar al interesado la informacin adicional que se considere indispensable. En este caso se suspendern los trminos que tiene la autoridad para decidir. Allegada la informacin requerida, la autoridad ambiental dispondr de quince das hbiles para solicitar a otras autoridades o entidades los conceptos tcnicos o informaciones pertinentes que deben ser remitidos en un plazo no superior a treinta das hbiles, contados desde la fecha de radicacin de la comunicacin correspondiente. Recibida la informacin o vencido el trmino de requerimiento de informaciones a otras autoridades o entidades, se expedir el auto de trmite que declare reunida toda la informacin requerida para decidir. La autoridad ambiental competente decidir sobre la viabilidad ambiental del proyecto, obra o actividad y otorgar o negar la respectiva licencia ambiental, en un trmino no mayor a

Pargrafo 2. Cuando se trate de proyectos, obras o actividades de competencia del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, el peticionario deber igualmente radicar una copia del estudio de impacto ambiental ante las respectivas autoridades ambientales regionales con el fin de que estas emitan el pronunciamiento de su competencia. De la anterior radicacin se deber allegar constancia a este Ministerio dentro de los cinco (5) das hbiles siguientes con destino al expediente. Pargrafo 3. En los casos relacionados con actividades mineras que requieran licencias ambientales se estar al procedimiento sealado en el artculo 282 de la Ley 685 del 2001 -Cdigo de Minas o la norma que lo modifique.

quince das hbiles, contados a partir de la expedicin del citado auto. Contra la resolucin por la cual se otorga o se niega la licencia ambiental procede el recurso de reposicin ante la misma autoridad ambiental que profiri el acto.

CONTENIDO DE LA LICENCIA AMBIENTAL El acto administrativo en virtud del cual se otorga una licencia ambiental contendr: La identificacin de la persona natural o jurdica, pblica o privada a quien se autoriza la ejecucin o desarrollo de un proyecto, obra o actividad, indicando el nombre o razn social, documento de identidad y domicilio. El objeto general y localizacin del proyecto, obra o actividad. Un resumen de las consideraciones y motivaciones de orden ambiental que han sido tenidas en cuenta para el otorgamiento de la licencia ambiental. La Lista de las diferentes actividades y obras que se autorizan con la licencia Ambiental. Los recursos naturales renovables que se autorizan utilizar, aprovechar y/o afectar, as mismo las condiciones, prohibiciones y requisitos de su uso. Los requisitos, condiciones y obligaciones adicionales al Plan de Manejo Ambiental presentado que debe cumplir el beneficiario de la licencia ambiental durante la construccin, operacin, mantenimiento, desmantelamiento, abandono o terminacin del proyecto, obra o actividad. La obligatoriedad de publicar el acto administrativo, conforme al artculo 71 de la Ley 99 de 1993 y Las dems que estime la autoridad ambiental competente.

La expedicin de la licencia ambiental y el seguimiento de su ejecucin causan derechos a favor de la autoridad ambiental.

CC.

MODIFICACIN, CESIN,

La licencia ambiental puede ser modificada cuando cambien las condiciones existentes al momento de otorgar la licencia ambiental, Cuando al otorgarse la licencia ambiental no se contemple el uso, aprovechamiento o afectacin de los recursos naturales renovables, necesarios o suficientes para el buen desarrollo y operacin del proyecto, obra o actividad o Cuando se pretendan variar las condiciones de uso, aprovechamiento o afectacin de un recurso natural renovable, consagradas en la licencia ambiental. El derecho a la licencia puede ser cedido informando a la autoridad ambiental y dentro del proceso puede cambiarse el solicitante sin que se afecte la licencia Si la modificacin corresponde a asuntos menores o de ajuste normal dentro del giro ordinario de la actividad licenciada y que no impliquen impactos ambientales adicionales a los inicialmente identificados y dimensionados en el estudio de impacto ambiental, el titular de la licencia, solicitar el pronunciamiento de la autoridad ambiental sobre la necesidad o no de adelantar el trmite para el procedimiento de modificacin de la misma.

De ser necesario se debe acompaar a la solicitud el estudio que la justifique370. Esta deber pronunciarse al respecto en un trmino que no podr exceder de quince das hbiles. A la peticin de la cesin se anexar copia del documento que contenga la cesin, los certificados de existencia y representacin

370 

1. La descripcin de la(s) obra(s) o actividad(es) incluyendo planos y mapas de localizacin, el costo de la modificacin y la justificacin. 2. El complemento del estudio de impacto ambiental que contenga la descripcin y evaluacin de los nuevos impactos ambientales si los hubiera y los ajustes a la propuesta del Plan de Manejo Ambiental que corresponda. 3. Autoliquidacin y dos copias de la constancia de pago del cobro por la prestacin de los servicios de la evaluacin de los estudios ambientales del proyecto, obra o actividad, para las solicitudes radicadas ante el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial. 4. En los casos de competencia del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, el peticionario deber tambin radicar una copia del complemento de los estudios respectivos ante las autoridades ambientales regionales con jurisdiccin en el rea de influencia directa del proyecto; con el fin de que se pronuncien sobre la modificacin solicitada si a ello hay lugar, para lo cual contarn con un trmino mximo de treinta (30) das hbiles. El peticionario allegar la constancia de radicacin con destino al Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial. 5. Presentada la solicitud con la totalidad de la informacin, la autoridad ambiental competente expedir dentro de los diez (10) das hbiles siguientes a la radicacin de la peticin un acto administrativo por medio del cual se da inicio al trmite de modificacin de licencia ambiental. 6. El acto de inicio, se notificar y publicar en los trminos del artculo 71 de la Ley 99 de 1993. 7. Revisada la documentacin entregada, se determinar si es necesario exigir el aporte de informacin adicional, caso en el cual se dispondr hasta de treinta (30) das hbiles para solicitar al interesado que allegue la misma. Una vez reunida toda la informacin requerida, la autoridad ambiental competente decidir sobre la modificacin o no de la licencia ambiental, en un trmino que no podr exceder de veinte (20) das hbiles.

legal, si se trata de personas jurdicas, o la identificacin, si se trata de personas naturales.

CCI.

SUSPENSIN O REVOCATORIA, Y CESACIN DEL TRAMITE DE LA LICENCIA AMBIENTAL La licencia ambiental podr ser suspendida o revocada mediante resolucin motivada por la misma autoridad ambiental que la otorg, sustentada en concepto tcnico, cuando el beneficiario de la licencia ambiental haya incumplido cualquiera de los trminos, condiciones, obligaciones o exigencias inherentes a ella consagrados en la ley, los reglamentos o en el mismo acto de otorgamiento. Antes de proceder a la revocatoria o suspensin de la licencia ambiental se requerir por una sola vez al beneficiario de esta, para que corrija el incumplimiento en el cual ha incurrido o presente las explicaciones que considere necesarias sobre las causas de su incumplimiento. En el mismo acto de requerimiento, la autoridad ambiental competente fijar el plazo para corregir el incumplimiento, de acuerdo con la naturaleza del asunto. Las autoridades ambientales competentes de oficio o a solicitud del peticionario, declararn la cesacin del trmite de las actuaciones para el otorgamiento de licencia ambiental o de establecimiento o imposicin de Plan de Manejo Ambiental de proyectos, obras o actividades que conforme a las normas vigentes no requieran dichos instrumentos administrativos de manejo y control ambiental, y procedern a ordenar el archivo correspondiente.

CONTROL Y SEGUIMIENTO Los proyectos, obras o actividades sujetos a licencia ambiental o Plan de Manejo Ambiental, durante su construccin, operacin, desmantelamiento o abandono, son objeto de control y seguimiento por parte de las autoridades ambientales, con el propsito de verificar la implementacin del Plan de Manejo Ambiental, seguimiento y monitoreo, y de contingencia, la

eficiencia y eficacia de las medidas de manejo implementadas; Constatar y exigir el cumplimiento de todos los trminos, obligaciones y condiciones que se deriven de la licencia ambiental o Plan de Manejo Ambiental; Corroborar cmo es el comportamiento real del medio ambiente y de los recursos naturales frente al desarrollo del proyecto y Evaluar el desempeo ambiental considerando las medidas de manejo establecidas para controlar los impactos ambientales. En el desarrollo de dicha gestin, la autoridad ambiental podr realizar entre otras actividades, visitas al lugar donde se desarrolla el proyecto, hacer requerimientos de informacin, corroborar tcnicamente o a travs de pruebas los resultados de los monitoreos realizados por el beneficiario de la licencia.

7.5. OBLIGACIONES DE LOS CONSTRUCTORES

CCII. CCIII.
EJECUTAR LAS OBRAS DE URBANISMO Y DOTAR LAS OBRAS DE SERVICIOS PBLICOS DOMICILIARIOS

El constructor tiene la obligacin de ejecutar las obras de urbanismo371 y las acometidas de los servicios pblicos domiciliarios372 bsicos de acueducto, telefona conmutada, alcantarillado, y energa elctrica de los inmuebles que se enajenen o prometan en enajenacin. Esa obligacin no puede trasladarse al comprador ni transmitirse a terceros, salvo que se trate de personas dedicadas a la construccin y que ambas estn inscritas como constructores, o que se trate de una enajenacin como un todo y no como una plan de urbanizacin. 373

371  Las especificaciones de las obras de urbanismo estn determinadas en los planes de ordenamiento locales que fijan el ancho y la calidad de las vas.

372  Hay que distinguir entre las instalaciones y la prestacin del servicio, pues esta ltima corresponde a los municipios como deber constitucional (artculo 311 C.N)

373  Ley66 de 1968 artculo 10

Sin embargo la obligacin de dotar de servicios pblicos est restringida a las acometidas domiciliarias. Las redes principales deben ser suministradas por las empresas prestadoras de los servicios pblicos. Si no las hacen, el constructor puede hacerlas y sern de su propiedad 374, por lo cual puede cobrar derecho de uso375.

CCIV.

ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES A LOS COPROPIETARIOS.

En los edificios sometidos al rgimen de propiedad horizontal el constructor debe hacer entrega de los bienes

374  Ley142 de 1.994 artculo 135

375 

Hasta la expedicin de la Ley 142 casi la totalidad de las empresas prestadoras de servicios pblicos domiciliarios eran propiedad del Estado. El constructor deba presentar los planos de las redes primarias (de energa, acueducto y alcantarillado) a la aprobacin de las empresas correspondientes, de lo cual dependa la licencia de construccin, ejecutarlas, y en muchos casos, cederlas por escritura pblica. Despus se obvi esa entrega, pero la propiedad de las mismas quedaba en el aire. Ahora es claro que las redes primarias pertenecen a quin las ha pagado sin no son inmuebles por adhesin y por lo tanto no hay que entregarlas a menos que se negocien con la empresa prestadora de los servicios. El constructor puede conservar su propiedad y cobrar a la empresa prestadora de los servicios una tasa de uso. Pero por su puesto las condiciones tcnicas deben ajustarse a las fijadas por la empresa que ha de prestar los servicios y el uso general es que se haga un acta de revisin o conformidad tcnica antes de autorizar el servicio por parte del prestador.

comunes y de uso comn a los copropietarios a travs del administrador o la persona que designe la asamblea a ms tardar cuando se haya terminado la construccin y enajenacin de un nmero de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento de los coeficientes de copropiedad. La entrega deber incluir los documentos garanta de los ascensores, bombas y dems equipos, expedidas por sus proveedores, as como los planos correspondientes a las redes elctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios pblicos domiciliarios376. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirn a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construccin se haya concluido. Los bienes comunes debern coincidir con lo sealado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal.

CCV.

ENTREGA DE MATERIAL DE LAS REAS DE CESIN Y LAS OBRAS DE URBANISMO AL MUNICIPIO

El articulo 58 del decreto 1469 de 2.010 reglament la entrega material de las reas de cesin y las obras y dotaciones a cargo del urbanizador, lo cual se hace mediante una diligencia de inspeccin de la cual se levanta un acta suscrita por el urbanizador y la entidad municipal competente previa solicitud hecha dentro de los 6 meses siguientes al vencimiento del trmino de vigencia de la licencia. 376  Ley675 artculo 24

El acta de inspeccin equivaldr al recibo material de las zonas cedidas, y ser el medio probatorio para verificar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del urbanizador establecidas en la respectiva licencia. En el evento de verificarse un incumplimiento de las citadas obligaciones, en el acta se deber dejar constancia de las razones del incumplimiento y del trmino que se concede al urbanizador para ejecutar las obras o actividades que le den solucin, el que en todo caso no podr ser inferior a quince (das hbiles. Igualmente se sealar la fecha en que se llevar a cabo la segunda visita, la que tendr como finalidad verificar que las obras y dotaciones se adecuaron a lo establecido en la licencia, caso en el cual, en la misma acta se indicar que es procedente el recibo de las zonas de cesin. Si efectuada la segunda visita el incumplimiento persiste, se har efectiva la condicin resolutoria de la cesin y se dar traslado a la entidad competente, dentro de los tres (das hbiles siguientes, para iniciar las acciones tendientes a sancionar la infraccin urbanstica En las urbanizaciones por etapas, la ejecucin de las obras y dotaciones a cargo del urbanizador se har de manera proporcional al avance del proyecto urbanstico. Los municipios y distritos establecern los mecanismos y procedimientos para asegurar el cumplimiento de las obras y dotaciones a cargo del urbanizador. Entrega anticipada de cesiones. Los propietarios de predios sin urbanizar podrn proponer a los municipios o distritos, o estos a aquellos, la cesin de porcin o porciones de dichos predios que se recibirn a ttulo de zonas de cesin de desarrollos urbansticos futuros,

siempre y cuando, resulten convenientes para proyectos de inters general o utilidad pblica contemplados en el Plan de Ordenamiento Territorial o en los instrumentos que lo desarrollen o complementen. En este evento, la entidad municipal o distrital responsable de la administracin y mantenimiento del espacio pblico efectuar el recibo del rea o las reas cedidas, indicando su destino, y proceder a efectuar, con el propietario, el otorgamiento de la escritura pblica de cesin anticipada y su correspondiente inscripcin en el registro.

CCVI.

VINCULAR A LA NOMINA DE LA CONSTRUCCIN UN PROFESIONAL DE ARQUITECTURA O INGENIERA

En los estatutos que regulan la profesin de arquitecto se incluy una disposicin que obliga a todos los constructores a vincular en su nmina un profesional de arquitectura o ingeniera, so pena de incurrir en ejercicio ilegal de la profesin. Y conforme a la Ley 400 (construcciones sismorresistentes) las que tienen ms de 3.000 metros de construccin deben contar con un residente.

CCVII. OBTENER CERTIFICADO

DE OCUPACIN.

Desde el ao 2.006377 se cre la exigencia de un certificado de ocupacin de los inmuebles construidos, destnense o no a vivienda mediante el cual la autoridad competente para ejercer el control de la obra certifica su conformidad con las licencias y la ejecucin de acuerdo con las normas tcnicas.
378

El permiso de ocupacin debe ser solicitado por el titular o el constructor responsable ante la autoridad que ejerza el control urbano y posterior de obra, la cual realizar una inspeccin al sitio donde se desarroll el proyecto dentro de los quince das hbiles siguientes a la solicitud, dejando

377  Decreto 546 de 2.006

378 

El decreto que cre el certificado de ocupacion fue modificado por el 1.469 de 2.010 en

el cual se define que el certificado de ocupacin como .. el acto mediante el cual la autoridad competente para ejercer el control urbano y posterior de obra, certifica mediante acta detallada el cabal cumplimiento de : 1. Las obras construidas de conformidad con la licencia de construccin en la modalidad de obra nueva otorgada por el curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente para expedir licencias .

2. Las obras de adecuacin a las normas de sismorresistencia y/o a las normas urbansticas y arquitectnicas contempladas en el acto de reconocimiento de la edificacin, en los trminos de que trata el Ttulo II del presente decreto Articulo 53

constancia de la misma mediante acta, en la que se describirn las obras ejecutadas. Si estas se adelantaron de conformidad con lo aprobado en la licencia, la autoridad expedir el Certificado de Permiso de Ocupacin del inmueble. Cuando el proyecto deba cumplir con la supervisin tcnica que trata el Reglamento Colombiano de Construccin Sismorresistente NSR 10, y la norma que lo adicione, modifique o sustituya, se adicionar la constancia de los registros de esa supervisin. En el evento de verificarse incumplimiento de lo autorizado en la licencia o en el acto de reconocimiento de la edificacin, la autoridad competente se abstendr de expedir el certificado correspondiente e iniciar el trmite para la imposicin de las sanciones a que haya lugar. En ningn caso se podr supeditar la conexin de servicios pblicos domiciliarios a la obtencin del permiso de ocupacin y/o dems mecanismos de control urbano del orden municipal o distrital.

CCVIII.

CUMPLIR LAS NORMAS DE ACCESIBILIDAD AL ESPACIO PBLICO

La Ley 361 de 1.997 se dirige fundamentalmente a ordenar que en todos los inmuebles en los cuales haya atencin al pblico, se tomen medidas que permitan a las personas discapacitadas, acceder a estos, entendindose por accesibilidad la condicin que permite el fcil y seguro desplazamiento de la poblacin en general y el uso seguro de los elementos instalados en esos espacios. Ordena adems que las puertas principales de acceso de toda construccin, sea sta pblica o privada, se debern abrir hacia el exterior o en ambos sentidos, debern as mismo contar con manijas automticas al empujar, y si son de

cristal siempre llevarn franjas anaranjadas o blancofluorescente a la altura indicada 379. Adems la ley 546 ordena que en todo proyecto de vivienda el 1% se destine a personas con discapacidad y por lo tanto no tenga barreras arquitectnicas

CCIX.

IDENTIFICAR LAS OBRAS

379 
ARTCULO 49. Como mnimo un 10% de los proyectos elaborados por el Gobierno para la construccin de vivienda de inters social, se programarn con las caractersticas constructivas necesarias para facilitar el acceso de los destinatarios de la presente Ley, as como el desenvolvimiento normal de sus actividades motrices y su integracin en el ncleo en que habiten. Lo previsto en este artculo rige tambin para los proyectos de vivienda de cualquier otra clase que se construyan o promuevan por entidades oficiales o privadas. El Gobierno expedir las disposiciones reglamentarias para dar cumplimiento a lo previsto en este artculo y en especial para garantizar la instalacin de ascensores con capacidad para transportar al menos una persona en su silla de ruedas. PARGRAFO. Cuando el Proyecto se refiere a conjuntos de edificios e instalaciones que constituyan un complejo arquitectnico, ste se proyectar y construir en condiciones que permitan, en todo caso, la accesibilidad de las personas con limitacin a los diferentes inmuebles e instalaciones complementarias. ARTCULO 50. Sin perjuicio de lo dispuesto en los artculos anteriores y en concordancia con las normas que regulen los asuntos relativos a la elaboracin, proyeccin y diseo de proyectos bsicos de construccin, el Gobierno Nacional expedir las disposiciones que establezcan las condiciones mnimas que debern tenerse en cuenta en los edificios de cualquier clase, con el fin de permitir la accesibilidad de las personas con cualquier tipo de limitacin. La autoridad competente de todo orden se abstendr de otorgar el permiso correspondiente para aquellos proyectos de construccin que no cumplan con lo dispuesto en este artculo. ARTCULO 51. Para los efectos de este ttulo, se entiende por "Rehabilitacin de viviendas", las reformas y reparaciones que las personas a que se refiere la presente Ley, tengan que realizar en su vivienda habitual y permanente por causa de su limitacin. Para estos efectos, el Gobierno Nacional dictar las normas mediante las cuales se regulen lneas de crdito especiales, as como las condiciones requeridas para la concesin de subsidios, para financiar las rehabilitaciones de vivienda a que se refiere el presente artculo. ARTCULO 52. Lo dispuesto en este ttulo y en sus disposiciones reglamentarias, ser tambin de obligatorio cumplimiento para las edificaciones e instalaciones abiertas al pblico que sean de propiedad particular, quienes dispondrn de un trmino de cuatro aos contados a partir de la vigencia de la presente Ley, para realizar las adecuaciones correspondientes. El Gobierno Nacional reglamentar las sanciones de tipo pecuniario e institucional, para aquellos particulares que dentro de dicho trmino no hubieren cumplido con lo previsto en este ttulo.

Toda obra en construccin debe estar identificada con una valla que debe tener las siguientes condiciones segn el artculo cuya dimensin mnima ser de un metro (1.00 m) por setenta (70) centmetros, localizada en lugar visible desde la va pblica ms importante sobre la cual tenga frente o lmite el desarrollo o construccin que haya sido objeto de la licencia. En caso de obras que se desarrollen en edificios o conjunto sometidos al rgimen de propiedad
ARTCULO 53. En las edificaciones de varios niveles que no cuenten con ascensor, existirn rampas con las especificaciones tcnicas y de seguridad adecuadas, de acuerdo con la reglamentacin que para el efecto expida el Gobierno Nacional o se encuentren vigentes. ARTCULO 54. Toda construccin temporal o permanente que pueda ofrecer peligro para las personas con limitacin, deber estar provista de la proteccin correspondiente y de la adecuada sealizacin. ARTCULO 55. En todo complejo vial y/o medio de transporte masivo, incluidos los puentes peatonales, tneles o estaciones que se construyan en el territorio nacional, se deber facilitar la circulacin de las personas a que se refiere la presente Ley, planeando e instalando rampas o elevadores con acabados de material antideslizante que permitan movilizarse de un lugar a otro y debern contar con la sealizacin respectiva. ARTCULO 56. <Artculo modificado por el Artculo 1o. de la Ley 1316 de 2009. El nuevo texto es el siguiente:> Toda persona natural o jurdica, pblica o privada, que organice un espectculo o tenga sitios abiertos al pblico, de carcter recreacional o cultural, como teatros y cines, deber reservar un espacio del cinco por ciento (5%) del aforo, para que sea ocupado exclusivamente por personas con discapacidad y un acompaante. Dicho espacio deber cumplir, al menos, los siguientes requisitos: a) Estar claramente delimitado y sealizado; b) Garantizar la visibilidad, la audicin y el goce del espectculo o de la actividad de carcter recreacional o cultural de que se trate; c) Contar con una superficie acorde a la magnitud del espectculo o del sitio abierto al pblico; d) Garantizar zonas de emergencia y de servicios sanitarios, as como facilidades de acceso y egreso, tanto desde la entrada como hacia las salidas; e) Disponer de espacios localizados para personas en silla de ruedas, con las respectivas facilidades de acceso y egreso. En caso de sitios abiertos al pblico, como teatros y cines, dichos espacios no podrn ser inferiores al dos por ciento (2%) de su capacidad total; PARGRAFO 1o. En lo referente a los espectculos, ser requisito indispensable para solicitar el permiso a la autoridad Municipal o Distrital correspondiente, la entrega de un plano que indique con toda precisin el espacio y la accesibilidad destinada para las personas con discapacidad, en los trminos arriba indicados. Las autoridades podrn inspeccionar el lugar, as como denegar o suspender dichos espectculos, cuando se constate el incumplimiento de los requerimientos previstos en este artculo, con sujecin a los mandatos del debido proceso. PARGRAFO 2o. Los espacios exclusivos para personas con discapacidad previstos en el presente artculo, se sometern a las dimensiones internacionales que al respecto se establezcan y a la Norma Tcnica Colombiana NTC 4904 sobre accesibilidad de las

horizontal se instalar un aviso en la cartelera principal del edificio o conjunto, o en un lugar de amplia circulacin que determine la administracin. En caso de obras menores se instalar un aviso de treinta (30) centmetros por cincuenta (50) centmetros380.

CCX. ENTREGAR

PLIZAS DE ESTABILIDAD AL COMPRADOR: UNA OBLIGACIN REVIVIDA

personas al medio ambiente fsico y estacionamientos accesibles y dems normas que la modifiquen, adicionen o deroguen.

ARTCULO 57. En un trmino no mayor de diez y ocho meses, contados a partir de la vigencia de la presente Ley, las entidades estatales competentes, elaborarn planes para la adaptacin de los espacios pblicos, edificios, servicios e instalaciones dependientes, de acuerdo con lo previsto en esta Ley y sus normas reglamentarias. ARTCULO 58. Para los efectos previstos en este captulo, el Gobierno Nacional compilar en un slo estatuto orgnico, todas las disposiciones relativas a la eliminacin de barreras arquitectnicas y as mismo unificar un rgimen especial de sanciones por su incumplimiento.

380  La valla o aviso deber indicar al menos : 1. La clase y nmero de identificacin de la licencia , y la autoridad que la expidi. 2. El nombre o razn social del titular de la licencia . 3. La direccin del inmueble. 4. Vigencia de la licencia. 5. Descripcin del tipo de obra que se adelanta, haciendo referencia especialmente al uso o usos autorizados, metros de construccin, altura total de las edificaciones, nmero de estacionamientos y nmero de unidades habitacionales, comerciales o de otros usos. La valla o aviso se instalar antes de la iniciacin de cualquier tipo de obra, emplazamiento de campamentos o maquinaria, entre otros, y deber permanecer instalado durante todo el tiempo de la ejecucin de la obra .

La obligacin de constituir plizas de estabilidad de las viviendas de inters social haba sido impuesta por el artculo 64 de la Ley 9 de 1.989, y reglamentada por el Decreto 3.082 de 1.989 pero fue derogada por el artculo 4 de la Ley 3 de 1.991. En un complejo fallo de julio de 2.009 381 la Corte Constitucional invocando la omisin legislativa y la inconstitucionalidad de las normas regresivas de los derechos sociales, ha declarado que el artculo 64 de la Ley 9 de 1.989 es Constitucional siempre y cuando no se entienda que ha derogado la obligacin de constituir plizas de estabilidad a favor de los compradores de vivienda de inters social Al parecer con este fallo se revive la obligacin de constituir plizas de estabilidad a favor del comprador de vivienda de inters social, pero no es seguro que reviva la prohibicin a los notarios de otorgar las escrituras si no se protocoliza con ellas la copia de la pliza porque no lo dice.

381  C-444 de julio de 2.009

CCXI.

7.6. VIGILANCIA DE LA CONSTRUCCION EN GENERAL

Una cosa es la vigilancia del empresario de la construccin de vivienda, y otra muy distinta la vigilancia de la actividad de construccin en general para que los constructores o urbanizadores cumplan con los planos aprobados y las normas de planeacin. La vigilancia y control durante la ejecucin de las obras tiene tres instancias: 1- La primera tiene como fin de asegurar el cumplimiento de la licencia de urbanismo o construccin y dems normas o especificaciones tcnicas contenidas en el plan de ordenamiento fsico, sin perjuicio de las facultades del Ministerio pblico y las veeduras, corresponde a LOS ALCALDES o a sus AGENTES. 382 sin perjuicio de las facultades atribuidas a los funcionarios del Ministerio Pblico y de las veeduras en defensa tanto del orden jurdico, del ambiente y del patrimonio y espacios pblicos, como de los intereses colectivos y de la sociedad en general. En todo caso, la inspeccin y seguimiento de los proyectos se realizar mediante inspecciones peridicas durante y despus de la ejecucin de las obras, de lo cual se dejar constancia en un acta suscrita por el visitador y el responsable de la obra. Dichas actas de visita harn las veces de dictamen pericial, en los procesos relacionados por la violacin de las licencias y se anexarn al Certificado de Permiso de Ocupacin cuando fuere del caso.

382  Decreto 2.150 de 1.995 artculo 61

2- La segunda tiene por objeto la revisin de los diseos y clculos estructurales para que se ajusten a la Ley 400 (cdigo de construcciones sismo resistentes) corresponde a las curaduras, a los funcionarios del municipio o a particulares calificados 383 independientes del diseador, quienes deben certificar sobre el alcance de la revisin y el cumplimiento de las disposiciones de la Ley y sus Cdigos reglamentarios de acuerdo con las disposiciones sobre otorgamiento de licencias de construccin. 3- La tercera es la supervisin tcnica exigida en toda obra que tenga ms de 3.000 metros de construccin, que debe hacerse por el responsable de la construccin a travs de un profesional que debe reunir las calidades exigidas en la Ley 400. Pero ni los municipios ni las curaduras pueden hacer exigencias tcnicas pues estas corresponden exclusivamente a la a la Comisin Asesora Permanente para el Rgimen de Construcciones Sismorresistentes como lo dispone el Decreto 546 de 2.006 Artculo 49, salvo que exista expresa atribucin legal que permita a las autoridades locales la definicin de aspectos de orden tcnico. Subsisten en cambio las obligaciones de informar al catastro de las mejoras hechas en un predio384 y la de actualizar la inversin en la declaracin de renta.

383  Ley400 artculo 15

384  LEY14/83 artculo 19.

Nunca ha sido necesario hacer declaraciones de construccin ante un Notario para registrarlas como mejoras del inmueble. Es un uso en algunas ciudades, pero carece de fundamento legal, pues de hecho todas las construcciones en un lote acceden a l por disposicin de la Ley. En el registro ni siquiera existe un cdigo para asentar esas declaraciones de construccin. La licencia de uso y funcionamiento para los establecimientos comerciales, institucionales, de servicio, industriales o administrativos es obligatoria y la expiden las autoridades municipales, cuando aqullos son y estn conformes con el sealado en el Plan de Usos del Suelo del Municipio. Esa licencia es independiente de la licencia de construccin y del permiso de funcionamiento que fue suprimido por el D.2150/95.

CCXII.
DE CONSTRUCCIN

CONDICIONES TCNICAS Y VIGILANCIA DEL PROCESO

La construccin de toda obra debe hacerse con base en diseos elaborados por un arquitecto y con clculos elaborados por un ingeniero debidamente matriculados, sujetndose estrictamente a los planos aprobados385. La construccin de edificaciones de ms de 3.000 metros cuadrados requiere de supervisin tcnica. La supervisin se ejerce por la CURADURA URBANA que concede la licencia, o por un profesional independiente debidamente acreditado. En todo caso, el proceso de construccin, diseo y ejecucin tcnica debe sujetarse a las previsiones generales de la LEY 400/97 que regula la construccin sismo resistente

385  LEY400/97 artculo 2.

DEBERES DEL PROPIETARIO Y DERECHOS DE TERCEROS

Si la propiedad es una funcin social, significa que el propietario asume cargas para el cabal cumplimiento de esa funcin, unas de carcter activo como la obligacin de conservarla y otras de carcter pasivo, como tolerar la inmisin de terceros. Vale la pena comentar las ms comunes. CCXIII.

CCXIV.

8.1. CONSERVAR LOS BIENES

Ya mencionamos como al propietario le est vedado destruir los bienes sin razn. Pero tiene adems la obligacin de conservarlos de modo que su deterioro no cause dao los dems. Ese deber establecido en el cdigo civil 386 como derecho de accin posesoria especial de un tercero contra el propietario de un predio que amenace ruina y con ella se le cause perjuicio, tiene un profundo sentido de justicia: todo el que ha inferido dao a otro debe indemnizarlo. El perjuicio viene no slo de acciones positivas, sino tambin de la incuria. Abandonar una pared que puede desplomarse, dejar abiertas las llaves del agua, no sanear techos, o dejar una puerta sin seguro pueden ser algunos de los muchos ejemplos posibles. Pero tambin existe el deber positivo de conservar las fachadas de las edificaciones en buen estado como lo dispone el cdigo nacional de

386  Cdigo civil artculo 988.

polica387, sobre cuya validez se pronunci la Corte Constitucional en sentencia C-491 de 2.002 al decir que ... tanto el buen estado de conservacin como el de presentacin son valores de
ndole social que corresponde proteger y que, por tanto, el hecho de que incumban no slo al titular del derecho de dominio sino a toda la comunidad, hace necesario que sobre el inmueble se imponga, primero, un deber de cuidado y, consecuentemente, una obligacin de construccin de obra, entonces habr que deducir que la medida se ajusta a los lineamientos constitucionales relativos a la responsabilidad social que implica el ejercicio del derecho de propiedad. .....

... el buen estado de conservacin de un bien inmueble es factor indispensable para el normal desenvolvimiento de la vida comunitaria, ms todava si se habla de partes de inmuebles que podran estar expuestas al pblico o que son aledaas a espacios
comnmente transitados por personas .

Resulta sin embargo difcil establecer en teora cules actos de conservacin debe hacer un propietario sobre un inmueble pues stos dependen de las circunstancias de tiempo, modo y el lugar donde se encuentran. Decir que una fachada sin pintura en vecindario exclusivo produce perjuicio a los vecinos es una posibilidad cierta que puede medirse objetivamente con la desvalorizacin del entorno. Pero en cambio resulta extravagante que se pueda imponer a un propietario la uniformidad del color de sus fachadas pues all prima un concepto esttico de libre aceptacin.

387  Decreto 1355 de 1.970 articulo 217 numeral 1, Los alcaldes o quienes hagan sus veces impondrn construccion de obra: al que mantenga los muros de su antejardin o los frentes de su casa o edificio en mal estado de consertvacion o de presentacin. Y a los dueos de inmuebles que no hayan instalado canales, tubos o caerias para la conduccin de aguas o los tengan en mal estado.

Dentro del deber general de conservar las cosas en buen estado para evitar perjuicios a los dems caben perfectamente los reglamentos policivos tales como exigir el cerramiento de lotes o la prohibicin de colgar ropas en las fachadas. Adems del deber general de conservar los bienes existe la obligacin expresa de no destruir o modificar la forma de los inmuebles declarados como de valor cultural, histrico o arquitectnico por la autoridad competente. Su demolicin o modificacin sin licencia previa implican la obligacin de restituirlos al estado anterior, y de no hacerse, esa restitucin puede hacerla el Municipio a costa del interesado. Es evidente que la declaracin de un inmueble como patrimonio histrico o cultural debe ser notificada a sus propietarios y es objeto de Registro, pues sin esta notificacin sera inoponible a terceros. La declaracin de un inmueble como patrimonio cultural, histrico, ambiental o arquitectnico, est condicionada a que la autoridad competente tenga la disponibilidad presupuestal para compensar el propietario por los perjuicios que le genera la limitacin al derecho de dominio.

8.2. TOLERAR LA INMISION

CCXV.

CONCEPTO DE INMISIN

La actividad vital genera perturbaciones sobre el entorno que no pueden suprimirse: el ruido, la contaminacin ambiental, la modificacin del paisaje, las vibraciones por el trnsito, o el ingreso ocasional a un predio ajeno son algunos ejemplos de intromisin en la vida de los dems que debe ser tolerada en la medida que no desborde el derecho de las partes. La doctrina ha llamado esta carga INMISIN, figura que no est reglamentada en el Derecho Colombiano como si lo est en el derecho Suizo o el Alemn. Pero existen algunas normas aisladas sobre las cuales puede desarrollarse el tema: la facultad de cazar en tierras ajenas cuando no estn cercadas y el propietario no ha notificado la prohibicin de hacerlo388; la posibilidad de perseguir las abejas que asientan su panal en tierras no cercadas 389; o la facultad de buscar en predio ajeno dinero o alhajas enterradas en l390.

388  CDIGO CIVIL artculo 688.

389  CDIGO CIVI L artculo 696.

390  CDIGO CIVIL artculo 702.

Ciertamente el tema amerita plantear soluciones a hechos que son cada da ms frecuentes con la densificacin urbana: est obligado, por ejemplo, un vecino a tolerar la existencia de un perro que ladra en el predio contiguo? Puede colocarse un reflector en direccin a una casa vecina? Es posible prohibir a un propietario cocinar alimentos que produzcan olores?. Nadie puede aislarse de manera absoluta de su entorno de modo que uno siempre est influyendo o siendo influido por las acciones de los dems de donde surge la necesidad de regulacin legal

CCXVI.
CCXVII.

POSIBILIDADES REGLAMENTARIAS DE LA INMISIN

Algunas de las posibilidades para regular la inmisin son las siguientes:

REGLAMENTOS CONTRACTUALES

En determinadas circunstancias el derecho de inmisin y, por ende, el nivel de sta, puede ser reglamentado por los mismos afectados como ocurre con la propiedad horizontal En los reglamentos de propiedad horizontal es posible, entre otras cosas, regular la tenencia de animales domsticos que causen molestias, preceptuar los horarios de las fiestas o la generacin de olores. Como normas contractuales deben ser respetadas y para defenderlas caben las acciones propias del sistema de propiedad horizontal previstas en la 675, mediante el trmite de un proceso verbal. Pero hay que advertir que en un reglamento de propiedad horizontal no es posible limitar los derechos de uso conforme a la naturaleza de los bienes, pues esa inmisin desborda los derechos ajenos: no se puede, por ejemplo, restringir los horarios de acceso a los propietarios a sus viviendas, ni limitar el nmero de ocupantes de stas, o prohibir la enajenacin. Como el rgimen de propiedad horizontal genera un contrato de adhesin, las clusulas dudosas han de interpretarse en contra de quien las elabora.

Nada impide, por otra parte, que los vecinos o personas que tengan derechos comunes sobre un bien inmueble acuerden contractualmente la manera de disfrutarlo as no exista reglamento de propiedad horizontal Queda pues en claro que es posible y deseable establecer frmulas contractuales para reglamentar la inmisin en el predio propio cuando por razn del uso continuo puede preverse que ella se dar.

CCXVIII.

REGLAMENTOS

RDENES

DE POLICA

La funcin normal de la polica es la preservacin de los derechos y libertades pblicas, garantizando que los habitantes vivan en paz. De esta manera muchas de las actividades humanas que generan inmisin se ubican dentro del campo del derecho policivo donde estn reguladas de manera general las de proteccin al medio ambiente, campo previsto en la LEY 99/93 y sus decretos reglamentarios con fundamento en los cuales se han formado el llamado Derecho de Polica Ambiental La polica tiene la facultad de dar rdenes dentro de las cuales caben las siguientes: ordenar el derribo o la desocupacin de edificios u obras que amenacen la poblacin en casos de calamidad pblica; ordenar que el poseedor de un animal feroz o daino tome las medidas de precaucin necesarias para que no cause dao; ordenar que cese el ruido que pueda perturbar a los vecinos y que se eliminen las interferencias de las recepciones de radio o televisin con motores o instalaciones elctricas.

CCXIX.

COMPETENCIA FRENTE A LOS HECHOS DE INMISIN

La inmisin es, en principio, un asunto de polica que deber tramitarse ante las inspecciones locales. Sin embargo cuando la inmisin genera perjuicios como deterioro del vecindario, devaluacin de inmuebles, puede adquirir el carcter de un proceso civil ordinario por perjuicios que deber tramitarse ante los Jueces Civiles competentes.

CCXX. 8.3. PERMITIR LA REQUISA DE BIENES EN CASO DE GUERRA

En caso de conflicto armado todos los habitantes estn en la obligacin de contribuir a la defensa nacional y el restablecimiento de la paz. Eso implica que los bienes necesarios para la defensa pueden ser tomados transitoriamente por las autoridades militares para los efectos de la defensa, en lo que se llama REQUISA o REQUISICIN. El artculo 59 de la Constitucin Poltica declara que esta figura es una expropiacin temporal que es decretada por el Gobierno y no requiere de previa indemnizacin. El cdigo penal militar establece como delitos la Requisicin arbitraria y la requisicin con omisin de las formalidades legales391 pero es claro que en situacin de combate la proteccin de la propiedad queda supeditada a los eventos del mismo. En el caso de conflicto internacional se aplican las normas del protocolo I de Ginebra 392 391  Ley 1.407 artculo 157 y 158

392
 Artculo 54: Proteccin de los bienes indispensables para la supervivencia de la poblacin civil 1. Queda prohibido, como mtodo de guerra, hacer padecer hambre a las personas civiles. 2. Se prohbe atacar, destruir, sustraer o inutilizar los bienes indispensables para la supervivencia de la poblacin civil, tales como los artculos alimenticios y las zonas agrcolas que los producen, las cosechas, el ganado, las instalaciones y reservas de agua potable y las obras de riego, con la intencin deliberada de privar de esos bienes, por su valor como medios para asegurar la subsistencia, a la poblacin civil o a la Parte adversa,

CCXXI.

8.4. SOPORTAR LA OCUPACION DE LOS BIENES POR CALAMIDAD PUBLICA

En desarrollo de la funcin social de la propiedad, los propietarios, poseedores o tenedores de inmuebles o mejoras ubicados dentro de una zona en situacin de desastre, estn obligados a permitir la ocupacin temporal de los mismos por parte de cualquier entidad pblica, cuando fuere necesario para atender tal situacin 393. La ocupacin ser temporal, nunca mayor de un ao, y requiere
sea cual fuere el motivo, ya sea para hacer padecer hambre a las personas civiles, para provocar su desplazamiento, o con cualquier otro propsito. 3. Las prohibiciones establecidas en el prrafo 2 no se aplicarn a los bienes en l mencionados cuando una Parte adversa: a) utilice tales bienes exclusivamente como medio de subsistencia para los miembros de sus fuerzas armadas; o b) los utilice en apoyo directo de una accin militar, a condicin, no obstante, de que en ningn caso se tomen contra tales bienes medidas cuyo resultado previsible sea dejar tan desprovista de vveres o de agua a la poblacin civil que sta se vea reducida a padecer hambre u obligada a desplazarse. 4. Estos bienes no sern objeto de represalias. 5. Habida cuenta de las exigencias vitales que para toda Parte en conflicto supone la defensa de su territorio nacional contra la invasin, una Parte en conflicto podr dejar de observar las prohibiciones sealadas en el prrafo 2 dentro de ese territorio que se encuentre bajo su control cuando lo exija una necesidad militar imperiosa. Artculo 52: Proteccin general de los bienes de carcter civil 1. Los bienes de carcter civil no sern objeto de ataque ni de represalias. Son bienes de carcter civil todos los bienes que no son objetivos militares en el sentido del prrafo 2. 2. Los ataques se limitarn estrictamente a los objetivos militares. En lo que respecta a los bienes, los objetivos militares se limitan a aquellos objetos que por su naturaleza, ubicacin, finalidad o utilizacin contribuyan eficazmente a la accin militar o cuya destruccin total o parcial, captura o neutralizacin ofrezca en las circunstancias del caso una ventaja militar definida. 3. En caso de duda acerca de si un bien que normalmente se dedica a fines civiles, tal como un lugar de culto, una casa u otra vivienda o una escuela, se utiliza para contribuir eficazmente a la accin milita, se presumir que no se utiliza con tal fin.

de la autorizacin previa de la Oficina Nacional de Atencin de Desastres o de la local, segn el caso. Para proceder a la ocupacin debe informarse por escrito al propietario o poseedor, con la estimacin del valor de los perjuicios que se le causarn y que se ofrece pagar. El propietario debe manifestar su aceptacin en el plazo que se le conceda, y si no la manifiesta, de todos modos ocurre la ocupacin con intervencin de la autoridad policiva. El procedimiento para adelantar la ocupacin puede ser delegado en cualquier entidad pblica.

393  Decreto 919/89

CCXXII.

8.5. AUTORIZAR EL INGRESO DE LAS AUTORIDADES A LOS INMUEBLES

Adems de los casos de servidumbre, hay algunas situaciones en que los propietarios de un predio deben autorizar el ingreso de autoridades a ste para el cumplimiento de sus funciones legales. Tal es la obligacin prevista en el artculo 37 del D.2626/94 segn la cual los propietarios deben dar libre entrada a sus fincas a los ingenieros y, en general, a los funcionarios de catastro para el cumplimiento de sus funciones. Esta obligacin se complementa con la de conservar los mojones y los hitos indispensables para las operaciones topogrficas. Est prevista, adems, la facultad de las autoridades de polica para ingresar a un inmueble ajeno donde se refugia un delincuente perseguido, haciendo uso de la fuerza si fuere necesario, sin exhibir mandamiento escrito, pero previo requerimiento al morador394. Si el delincuente se refugia en su propio domicilio, la autoridad puede ingresar sin requerimiento o autorizacin.

CCXXIII.

8.6. NO ABUSAR DEL DERECHO

El derecho antiguo consideraba el JUS ABUTENDI o derecho a usar ilimitadamente 395 las cosas propias como un elemento fundamental del derecho de propiedad, hasta 394  CONSTITUCIN POLTICA artculo 32; 522/71 artculo 111. Decreto

el punto de poder disponer de la vida de los esclavos considerados como cosas apropiables. Ese concepto evolucion poco a poco hasta reconocer que el ABUSO DE LOS DERECHOS es una deformacin inaceptable de la justicia, tesis propuesta primero por la doctrina 396 admitida luego por la Jurisprudencia 397 y finalmente convertida en norma positiva por el cdigo de comercio de 1.971398 y la Constitucin poltica de 1.991399

395  El principio Romano deca: Meminen laedit qui suo juro utitur. Nadie causa dao con el ejercicio de sus derecho.

396  Georges Ripert La rgle moral dans les obligations civiles Paris 1.930 Libreria general de derecho

397  Cortes Suprema de Justicia sentencias de casacin en septiembre de 1.935; mayo de 1.941; octubre de 1.969 y octubre de 1.994 entre otras

El ABUSO DEL DERECHO DEL PROPIETARIO DE INMUEBLES no se puede encasillar en situaciones puntuales pues existen innumerables posibilidades de abuso. Sin excluir la posibilidad de otras situaciones abusivas la legislacin Colombiana se ocupa de los siguientes dos casos de abuso del derecho del propietario de bienes inmuebles: El primero, LA EXCAVACIN DE UN POZO en el propio predio cuando con ello se produce dao al vecino y el propietario del pozo no tiene utilidad de ello 400. En 398  Cdigo de comercio artculo 830: El que abuse de sus derechos estar obligado a indemnizar los perjuicios que cause

399  Constitucin poltica, artculo 95: son deberes de la persona y del ciudadano 1. Respetar los derechos ajenos y no abusar de los propios.

400  Cdigo civil artculo 1.002

principio cualquiera tiene el derecho de excavar un pozo en su propio suelo, y no existe responsabilidad por los efectos que cause en los vecinos. Pero si es una excavacin que no produce utilidad propia y causa daos o perjuicios a los predios contiguos, se debe indemnizar a quien resulte afectado por esta excavacin, como puede ocurrir con una baja en el nivel fretico del predio contiguo. Decimos que en principio, porque la facultad de excavar en terreno propio estaba implcita en el derecho de propiedad antes de la incorporacin al derecho nacional de las reglas sobre el medio ambiente que hoy limitan el uso de las aguas subterrneas o la explotacin del subsuelo y la declaracin constitucional de la propiedad del subsuelo en cabeza del Estado. Hoy en da no es posible excavar pozos y sutilizar las aguas subterrneas sin obtener licencia previa de la autoridad ambiental lo cual evidentemente limita la posibilidad de un ejercicio abusivo de ese derecho. El segundo caso es la construccin DE DEPSITOS DE AGUA 401 con los cuales se pueda daar una propiedad contigua. Es claro que un depsito con filtraciones, con peso excesivo, o con produccin de residuos qumicos (por ejemplo la potasa generada en las juntas de cemento) puede causar dao a edificaciones o

401  Cdigo civil, artculo 997

predios colindantes aun cuando la construccin se realice en ejercicio de un derecho legtimo. Por ser una responsabilidad de origen legal, cuando concurren el hecho previsto en la ley y el dao, surge la obligacin de indemnizar sin importar el grado de culpa. Es una responsabilidad objetiva. Por su parte la jurisprudencia nacional ha tenido la oportunidad de estudiar algunos eventos concretos de abuso del derecho de propiedad en los cuales se condena a indemnizar al afectado por quien ejerciendo un derecho legtimo lo hace con exceso y en perjuicio de sus vecinos. Uno de ellos fue la condena al propietario de un predio en el cual se encontraba instalada una maquinaria pesada que afectaba a los predios vecinos con la vibracin producida, resuelto por la Corte Suprema de Justicia en sentencia de octubre 27 de 1.914, criterio que fue ratificado en varias sentencias posteriores402. Otro ejemplo que se cita con frecuencia es el de una construccin que tenga como nico propsito afectar un vecino, como un muro que le quite la iluminacin sin beneficio para el propietario. 402  Citados por Ernesto Rengifo Garca: Del abuso del derecho al abuso de la posicin dominante. Universidad Externado de Colombia. Bogot 2.004

El abuso del derecho puede darse por una actitud PASIVA o negativa sin que exista una accin directa del propietario. Tal puede ser la negativa a permitir el uso del inmueble por parte de terceros en situaciones de riesgo, calamidad o necesidad como lo ha establecido la jurisprudencia constitucional a travs de sentencias de tutela en dos casos memorables: Uno el caso de dos ancianos a quienes se les negaba el paso por un inmueble rural para acceder a su propio predio y otro, el de una empleada domstica a quien se le negaba el derecho a utilizar el ascensor ambos fallados en revisin de tutela por la Corte Constitucional a favor de los afectados.

LA CULPA EN LOS CASOS DE ABUSO DEL DERECHO En los dos casos de abuso del derecho inmobiliario previstos en la ley no se requiere de la existencia de una CULPABILIDAD por parte de quin comete el abuso para demandar la responsabilidad por dao, pues se trata de una situacin objetiva; el abuso lo configura la ausencia de UTILIDAD en el ejercicio del derecho para el propietario y la ocurrencia de un dao a un tercero porque as lo dice la ley. Pero en las situaciones no previstas expresamente por la legislacin el punto no es claro. En principio la jurisprudencia exiga a quin demandaba indemnizaciones por ejercicio abusivo del derecho la prueba del animus nocendi o nimo de causar dao, pues se afirmaba que

bajo el principio neminem laedere 403 quien alegaba la excepcin de ese principio deba probar adems del dao una intencin de producir un dao. Sin embargo la tendencia ms reciente ha sido la de prescindir de la exigencia de la prueba del animo daino teniendo en cuenta que puede existir una culpa no intencional 404

403  Como se dijo en cita anterior, nadie causa dao cuando usa su propio derecho

404  Corte Suprema de Justicia casacin sentencia de febrero de 1.939

9 FORMAS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD

CCXXIV.

CCXXV.

9.1. TITULO Y MODO El TTULO es la fuente legal que crea una relacin jurdica; y el MODO como la manera de adquirir un derecho. Para llegar a tener el dominio pleno de un bien, relacin jurdica por excelencia entre el dueo y la cosa que se le somete, se requiere tener un TTULO JUSTO o dicho de otra manera, vlido ante la Ley, y un procedimiento completo (modo), y ambos deben estar libres de defectos que puedan anularlos, llamados vicios. Considerados as, son ttulos justos: el contrato, la sentencia judicial, la Ley, y las resoluciones administrativas de adjudicacin de bienes. Son modos de adquirir el dominio: la tradicin, la ocupacin y la accesin. Este planteamiento aparentemente simple sobre la gnesis de la propiedad puede obviar la dificultad que existe en el Derecho Colombiano en el cual, en razn de una desafortunada redaccin de los artculos s.673 y 675 del Cdigo Civil se han confundido las nociones de ttulo, fuente, modo y tradicin, pues se quiso conservar, conforme a la usanza del Derecho Romano, la separacin entre la causa inmediata y la causa remota de las obligaciones, pero no se logr hacerlo con claridad, dando lugar a infinidad de interpretaciones que no logran desatar la causa.

CCXXVI.
CCXXVII.

9.2. EL CONTRATO
ASPECTOS GENERALES

La primera fuente de la propiedad es un contrato mediante el cual un titular reconocido como dueo transfiere a favor de

otra persona los derechos que posee sobe un bien. Los contratos que tienen por objeto el derecho de dominio son variados. Los ms conocidos: la venta, la permuta, la donacin, la dacin en pago, el aporte, la cesin de bienes y la fiducia, estn reglamentados en los cdigos civil y comercial. Pueden existir otros no reglamentados en la Ley, pero tampoco prohibidos por ella, que se identifican como contratos innominados o atpicos. En unos y otros es necesario agotar condiciones y formas para que sean perfectos y produzcan efectos legales. Esas condiciones son:

CCXXVIII.

REQUISITOS DE LA ESENCIA

Para su existencia los contratos deben reunir unos elementos bsicos, llamados de la esencia, sin los cuales el contrato no es, o es otra cosa En un contrato sobre inmuebles es de la esencia que exista o pueda existir el inmueble sobre el cual se negocia y que se denomina OBJETO. Sin un bien a negociar no hay negocio. Debe existir una voluntad negocial de las partes, sin la cual no hay contrato. La transferencia de bienes sin participacin de la voluntad del tradente no es un contrato. As ocurre en la sucesin por causa de muerte o en las enajenaciones obligadas por una sentencia como sera el caso de una expropiacin. Deben existir por lo menos dos partes, as se trate simplemente de partes jurdicamente diferentes aun cuando el acto lo realice la misma persona natural. Un gerente de una sociedad podra venderle a la sociedad que representa en determinadas condiciones porque hay dos partes. Pero uno no puede venderse a s mismo. Sin pluralidad de partes no hay negocio.

CCXXIX.

REQUISITOS DE LA NATURALEZA

Hay algunas condiciones o consecuencias de los contratos que se desprenden NATURALMENTE de su finalidad y por eso se les denomina requisitos de la naturaleza. Su ausencia no genera inexistencia del contrato; ciertamente hay un embrin de negocio, pero lo hace imperfecto, inacabado y, por lo tanto, atacable por la va judicial. En los contratos sobre inmuebles es de la naturaleza que exista una equivalencia entre las prestaciones que las partes se ofrecen mutuamente para que haya un equilibrio. Su ausencia hace atacable el contrato, en unos casos por lesin enorme, en otros por incumplimiento. Es de la naturaleza que la manifestacin de la voluntad de las partes est libre de vicio: error, fuerza, dolo o afectada por la incapacidad. La presencia de uno cualquiera de estos vicios afecta la validez del contrato. Es de la naturaleza de los contratos que el motivo o causa de su celebracin no sea contrario a la Ley, y que el objeto del contrato no est restringido.

CCXXX.

REQUISITOS DE FORMA O LEGALES

Para la seguridad de algunos contratos la Ley exige el cumplimiento de FORMALIDADES que le dan solemnidad y apariencia ante terceros de modo que sean pblicos. As se exige para los contratos que tienen por objeto la transferencia del dominio, la constitucin de servidumbres y el establecimiento de gravmenes sobre bienes inmuebles, que deben perfeccionarse mediante el otorgamiento de una escritura pblica. Sin esa escritura el contrato no se reputa perfeccionado y no puede exigirse su cumplimiento. Las escrituras por medio de las cuales se solemniza un contrato sobre inmuebles deben ser vlidas desde el punto de vista externo, cumpliendo los siguientes requisitos establecidos en el Decreto.960 de 1.970:

1.

Competencia territorial del Notario, quien slo puede dar fe de los actos jurdicos ocurridos dentro de su jurisdiccin.

2. Cumplimiento de las formalidades en cuanto idioma, que debe ser el castellano, escritura que ha de ser continua, sin espacios en blanco, sin tachaduras o enmendaduras, y estar debidamente numerada y foliada. 3.Identificacin de los otorgantes, que debe hacerse mediante la presentacin de la cdula de ciudadana para los nacionales, pasaporte o cdula de extranjera para los extranjeros, salvo casos de urgencia donde a criterio del Notario se le autoriza para dar fe del conocimiento personal de los otorgantes. Indicacin de la mayora de edad de quienes comparecen en su nombre o de los aos si se trata de menores, y estado civil de los intervinientes. 4. Comprobantes fiscales correspondientes a los paz y salvos de Impuesto Predial y Valorizacin cuyo original o copia autntica debe protocolizarse con la escritura y anotarse en el texto de la misma los elementos esenciales de los comprobantes. 5. Identificacin de los inmuebles objeto del contrato, que debe hacerse con indicacin de la cdula catastral, su ubicacin, nomenclatura y linderos. Los linderos pueden sustituirse por la remisin a un plano expedido por la autoridad catastral que deber ser numerado y contener el rea que siempre se expresar en el sistema mtrico dcima Ese plano de identificacin se protocoliza con la escritura correspondiente. 6. En el caso de desenglobes se deben identificar los inmuebles de mayor porcin y los que se forman en la segregacin y protocolizar la licencia que lo autoriza.

7. Y en el caso de la propiedad horizontal, la identificacin puede remitirse a los planos de propiedad horizontal protocolizados con el respectivo reglamento. 8. Firmas de los otorgantes y del notario, que ha de firmar en ltimo lugar autorizando con su rbrica la escritura. La firma de quien no sabe o no puede hacerlo puede sustituirse por la firma a ruego que se impone por un tercero rogado quien firma por el compareciente, dejando constancia de ello e imprimiendo la huella dactilar del titular405. Salvo la falta de competencia del Notario, los errores cometidos en una escritura pblica pueden corregirse mediante el otorgamiento de otra escritura aclaratoria 406 de donde se deduce que su carencia produce una nulidad relativa. Pero la falta de firma del notario o los comparecientes la hacen inexistente.

405  Decreto 960/70 artculo 39.

406  Decreto 960/70 artculo 101.

CCXXXI.

EFECTO DE LOS VICIOS EN LOS CONTRATOS

Un defecto en un contrato no genera siempre las mismas consecuencias. En unos casos ser su nulidad, en otros casos su anulabilidad y en otros la facultad de pedir su revisin y el restablecimiento del equilibrio de las partes. Las consecuencias jurdicas derivadas de un vicio las determina directamente la Ley como veremos enseguida.
A)NULIDAD ABSOLUTA

La nulidad es una sancin legal que quita la eficacia a un acto jurdico. Puede ser alegada por cualquiera y ser decretada en cualquier tiempo, a solicitud de parte u oficiosamente por el Juez. La nulidad puede servir de base para demandar (accin), o de base para defenderse de una demanda que se sea propuesta (excepcin). Respecto de los negocios inmobiliarios puede darse en los siguientes casos: Cuando el objeto del contrato est prohibido en la Ley. Como ocurre con la venta de los Bienes de Uso Pblico expresamente prohibida en la Constitucin poltica407, o con la enajenacin de bienes legalmente embargados, a menos que el Juez lo autorice o el acreedor consienta en ello408. 407  CONSTITUCIN POLTICA artculo 63; CIVIL.artculos674 y 677. CDIGO

408

Cuando la causa o motivacin del contrato es ilcita. Tal la enajenacin de un inmueble para pagar el precio de un delito, o para eludir la responsabilidad legal (testaferrato). Cuando falta un requisito que la Ley ha sealado como SUSTANCIAL. Es el caso de la falta de escritura pblica en los contratos de enajenacin, hipoteca o constitucin de gravmenes sobre inmuebles. ste es tambin el caso de la venta de bienes inmuebles de incapaces sometidos a guarda (menores de edad o interdictos) sin licencia judicial previa y sin el requisito de la venta en pblica subasta. Y es el caso de la venta de bienes inmuebles que pertenecen al Estado o las entidades pblicas cuya enajenacin debe hacerse mediante el procedimiento de la licitacin pblica en primera instancia. Si agotado este procedimiento no hay comprador, la enajenacin puede hacerse en forma directa. Cuando se trata de un contrato celebrado por un incapaz absoluto. Los negocios que celebran los incapaces absolutos son absolutamente nulos. Son incapaces absolutos los dementes, los impberes y los sordomudos que no pueden darse a entender por escrito. Debe advertirse que la nulidad de los contratos celebrados por los dementes mientras no sea declarada su interdiccin judicial son vlidos, a menos que se pruebe que al momento de celebrarlos estaba en estado de demencia. En cuanto a los sordomudos no es condicin previa para declarar la nulidad su interdiccin: los actos celebrados por ellos son nulos. b) NULIDAD RELATIVA  CDIGO CIVIL.artculo 1521; LEY57/1887 artculo 43; LEY95/1890 artculo 42; Decreto 1329/1902; C.de P.C. arts, 555, 558, 681 y ss., 691 y 692.

Los defectos en un contrato que no tienen sancin de nulidad absoluta son relativamente nulos. A diferencia de la nulidad absoluta los defectos o vicios que la causan pueden sanearse por ratificacin expresa, o porque haya cesado el motivo que la genera, y slo puede ser alegada por la persona a favor de quien fue establecida en la Ley. Son relativamente nulos los contratos cuando: Falta un requisito formal, que la Ley no ha establecido como de fondo; Han sido celebrados por un relativamente incapaz; La Ley disponga que hay esa nulidad por razn de un vaco o vicio.
CCXXXII.

CCXXXIII.

C)

INEXISTENCIA DE LOS CONTRATOS

Un contrato al cual le faltan los requisitos de la esencia no existe. Un negocio sobre Propiedad Inmobiliaria donde no hay un bien no es un contrato, con la excepcional salvedad de que la venta de cosa futura vale en el Derecho Colombiano. Es decir, se puede vender un inmueble que no se ha construido pero se espera construir, como ocurrira con la propiedad horizontal Una compraventa sin precio no existe, no es compraventa, aun cuando pudiera ser otra cosa. La inexistencia no es una sancin legal. Es un hecho. Una cosa no puede tener vida jurdica si no rene los elementos fundamentales. Aun cuando el CDIGO CIVIL. no hace referencia expresa a la inexistencia de los contratos, el CDIGO DE COMERCIO si lo hace en el artculo 898

CCXXXIV.

CCXXXV.
LOS CONTRATOS

D) INEFICACIA E INOPONIBILIDAD DE

Existe una sancin ms contundente que la nulidad absoluta y es la ineficacia. Mientras la nulidad debe ser declarada por el Juez, la ineficacia no requiere de pronunciamiento judicial alguno aun cuando si hay diferencias entre las partes sobre la ocurrencia de los hechos corresponde declarar su ocurrencia a la superintendencia de sociedades409. Un contrato ineficaz es inoponible, no tiene ningn efecto jurdico frente a terceros, mientras que un contrato nulo puede tener efectos en tanto no se declare la nulidad. Las causales de ineficacia de los contratos deben estar establecidas en la ley. En el derecho comercial hay varias actuaciones que se consideran ineficaces de pleno derecho como las decisiones de la asamblea de socios o accionistas tomadas sin convocatoria o qurum adecuados o las clusulas que impidan el derecho de retiro o pacten la inamovilidad de los administradores. No obstante que el cdigo civil no define la ineficacia de los actos jurdicos si contempla algunos casos en los cuales los contratos son inoponibles a terceros, como la venta por quien no es dueo.

409  Cuando se trata de litigios societarios

CCXXXVI.

9.3. LA SENTENCIA JUDICIAL

La Sentencia Judicial en firme sobre un inmueble es un ttulo para adquirir la propiedad o para extinguirla 410. sta es en definitiva un acto de poder emanado de la soberana del Estado que reconoce un derecho por intermedio de la rama jurisdiccional del poder pblico. La sentencia que adjudica un inmueble es causa legtima de la propiedad, pero su origen puede ser variado. Hay sentencias proferidas en procesos civiles ordinarios, declarativas (como cuando se decide sobre una propiedad discutida) o constitutivas (como cuando se reconoce la usucapin). Las hay originadas en procesos especiales como la expropiacin o el divisorio. Las de adjudicacin que nacen en un proceso de jurisdiccin voluntaria, como una licencia para vender bienes de menores; las hay como consecuencia de un proceso ejecutivo donde se rematan bienes embargados y hay sentencias de los Jueces de Familia en los procesos de sucesin. Para que la sentencia sea un ttulo legtimo debe estar en firme, es decir, que contra ella no haya recursos pendientes y el tiempo previsto para su notificacin haya transcurrido. Debe ser, adems, la consecuencia de un proceso judicial tramitado conforme a las normas de procedimiento. La copia de la sentencia en firme, autorizada por el Juzgado, es ttulo suficiente que debe registrarse. 410  CDIGO CIVILartculo 758.

CCXXXVII. 9.4.. LA LEY

En algunas ocasiones el ttulo de propiedad es la misma Ley, ya no como fuente general de un derecho, sino como causa inmediata. Nada impide que el Estado en ejercicio de su poder soberano asigne un determinado inmueble a una persona, o simplemente le reconozca un valor jurdico a una situacin preexistente por medio de una Ley, pues aun cuando por regla general la Ley debe ser impersonal, excepcionalmente puede no serlo411. En la historia de Colombia es clsico el caso de la adjudicacin de una finca en la Sabana de Bogot, al General Francisco de Paula Santander, conocida como la Hatogrande412. Esa forma de reconocimiento del dominio privado tambin fue frecuente durante la colonizacin Antioquea del Occidente Colombiano, cuando las tierras se adjudicaban mediante CONCESIONES, entre las cuales es famosa la de Gonzlez y Villegas. 411  C. Const. sentencias 364 de 1993 y 94 de 1998.

412  Decreto de sept.12 de 1819 expedido con facultades otorgadas por LEYde oct.10 de 1817.

CCXXXVIII.
ADMINISTRATIVA

9.5. LA DECISIN

Las decisiones administrativas son ttulo inmobiliario en los siguientes casos: La adjudicacin de baldos413, La legalizacin de asentamientos ilegales de vivienda de inters social414,

413 

Ley 164 101. Todas las adjudicaciones o ventas de tierras que haga el Instituto se efectuarn mediante resolucin administrativa, la que una vez inscrita en la oficina de Registro de Instrumentos Pblicos del Crculo respectivo constituir ttulo suficiente de dominio y prueba de la propiedad.

En el caso de los baldos corresponde al INCODER entidad encargada de los procesos de reforma agraria en Colombia, adjudicar mediante decisin administrativa, que sirve de ttulo una vez est debidamente registrada, los Baldos de la Nacin a favor de personas naturales o comunidades organizadas (comunidades negras, cabildos indgenas o sociedades agrcolas especiales) y de las personas que cumplan las condiciones de beneficiarios de las leyes de reforma agraria. .

414

La expropiacin administrativa415. Una vez quede en firme la resolucin de expropiacin por va administrativa, se produce el traslado del derecho de propiedad a favor de la entidad que ha dispuesto la expropiacin con el solo registro de la providencia. Una advertencia sobre los ttulos de propiedad. Las escrituras pblicas no son el ttulo, son una solemnidad impuesta en el caso de los contratos donde se transfiere o modifica la Propiedad Inmobiliaria. El titulo es el acto jurdico en el cual se fundamenta la transferencia del dominio, como un contrato de venta, permuta, una sentencia o la misma resolucin de adjudicacin. En los casos de decisin administrativa, de sentencia o de disposicin legal no es requisito la solemnidad de la 
Ley 9a de 1.989 que ordena a las entidades del orden nacional, y autoriza a las dems entidades pblicas del orden departamental o municipal, a ceder en forma gratuita los bienes que hubieren sido ocupados ilegalmente con vivienda de inters antes del 28 de julio de 1988 Ley 708 de 2.001 por la cual repite la orden de traspasar los bienes de las entidades pblicas del orden nacional, con vocacin para construir vivienda de inters social, a favor del INURBE. Y la ley 1001 de 2005 por la cual se autoriz de nuevo a las entidades pblicas del orden nacional a ceder a titulo gratuito los terrenos de su propiedad que sean bienes fiscales y que hayan sido ocupados ilegalmente para vivienda de inters social, siempre y cuando la ocupacin ilegal haya ocurrido con anterioridad al treinta (30) de noviembre de 2001.

415  LEY388/97 artculo 70.

escritura, pues la decisin directamente416.

respectiva puede registrarse

De hecho, las sentencias que aprueban la adjudicacin de bienes slo se protocolizan o elevan a escritura pblica una vez registradas; la falta de protocolizacin no afecta el derecho sustantivo.

416  Decreto 1250/70 artculo 2.

CCXXXIX.

9.6. LA ADJUDICACION DE BIENES EN PROCESOS DE LIQUIDACION

Hay varias clases de procedimientos no judiciales que pueden concluir con la adjudicacin de bienes, a saber: La bienes: liquidacin de activos o comunidades de

La liquidacin notarial de sucesiones por causa de muerte, La liquidacin notarial de la sociedad conyugal de bienes, La liquidacin de todos los tipos de sociedad, y La liquidacin de bienes de corporaciones civiles disueltas. Esos procedimientos que se realizan unas veces de mutuo acuerdo de los interesados y otras como culminacin de un procedimiento administrativo (liquidacin de sociedades) terminan con una ADJUDICACIN que hace el liquidador o el partidor designado en cada caso conforme al procedimiento propio del proceso liquidatorio.

CCXL.
PROPIEDAD

9.7. LOS MODOS DE ADQUIRIR LA

De acuerdo con lo que planteamos al inicio de este captulo el MODO es un procedimiento para adquirir el derecho de dominio. Se dice que el modo es originario, cuando no hay

un derecho particular anterior que se transmita, y que es derivado cuando se recibe un derecho preexistente. La diferencia puede tener consecuencias en la medida de que quien transfiere un derecho no puede dar ms de lo tiene, es decir, quien transmite un derecho con defectos no lo sanea con la cesin, mientras que quien adquiere de manera originaria un ttulo que no proviene de otros, adquiere sin cargas. Son ttulos derivativos la TRADICIN y la ACCESIN. Y el ttulo originario la OCUPACIN.

CCXLI.

DE LA TRADICIN

El modo ms usual de adquirir la propiedad de las cosas es la TRADICIN. Definida en el CDIGO CIVIL. como la entrega que el dueo hace de las cosas a otro habiendo por una parte facultad e intencin de transferir el dominio, y por la otra capacidad e intencin de adquirirlo417. Implica la existencia de dos partes capaces que concurren a un acto jurdico, que se perfecciona con la entrega. La entrega no es por lo tanto la tradicin (aun cuando la Ley utiliza ocasionalmente la palabra como sinnimo), es un elemento de la misma que bien puede ser material, como cuando se hace fsicamente: se muestra, se entregan las llaves o se cede un contrato conforme a lo previsto en el artculo 754 del CDIGO CIVIL.; o jurdica, como ocurre con los inmuebles, y que se surte mediante el registro del ttulo en la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos418. 417  CDIGO CIVIL.artculo 740.

418

CCXLII.

DE LA ACCESIN

La accesin es un modo de adquirir la posesin por el cual del dueo de una cosa pasa a ser dueo de lo que ella produce o de lo que se junta a ella419. Como el derecho no viene transmitido de un dueo anterior, se dice que es un modo originario. La accesin puede darse de distintas formas en el caso de bienes inmuebles: Por aluvin, o sea el lento e imperceptible retiro de las aguas riberanas de un ro o un lago, en cuyo caso la tierra recuperada accede al predio. Esta norma 420, contenida en el CDIGO CIVIL. y sin derogatoria expresa no tiene aplicacin prctica teniendo en cuenta que el cdigo de recursos naturales421 declar desde 1974 propiedad de la Nacin las playas. De manera que slo quien tenga un  CDIGO CIVIL.artculo 756.

419 

CDIGO CIVIL.artculo 713.

420 

CDIGO CIVIL.artculo 720.

derecho adquirido sobre una playa o ribera antes de esa fecha puede acceder por aluvin. De otro modo ser la Nacin quien adquiera porque es la riberana. Por avenida avulsin: El desplazamiento de un terreno sobre otro como consecuencia de una fuerza natural violenta (derrumbe o avalancha) produce el efecto de hacer dueo de ese terreno a quien lo recibe si en el plazo de un ao el dueo anterior no lo retira. La propiedad en este caso se adquiere por mandato legal y no requiere de sentencia para reconocerla. Por construccin: Hemos dicho antes que uno de los derechos del propietario de un inmueble es construirlo o mejorarlo, Cuando se hace en predio propio o con los propios materiales, no hay ninguna dificultad. El producto de la industria del hombre puesto en su propiedad es suyo. Sin embargo puede ocurrir que se construya con materiales propios en predio ajeno, o se construya en predio propio con materiales ajenos. La norma general es que lo construido pertenece al dueo del terreno, pero el dueo del predio deber pagar los materiales por su precio justo o reintegrar otros de igual calidad o cantidad. El dueo del predio en el que se ha edificado sin su consentimiento tiene la opcin de exigir a quien edific en su terreno que se lo pague con los intereses durante el tiempo que lo ha ocupado. 421 

Decreto 2811/74.

El valor de las restituciones debidas vara segn se acte de buena o mala fe: cuando se acta de mala fe se deben indemnizar los perjuicios causados y aun enfrentar sanciones penales si hay lugar a ello. Por destinacin: Hay bienes muebles que por su destinacin o uso se reputan inmuebles aun cuando naturalmente no lo son. As ocurre con los equipos de un edificio, ascensores, plantas elctricas, motobombas, antenas, etc. Una vez incorporados al edificio no pueden considerarse muebles aun cuando puedan separarse del predio donde estn destinados, son parte del inmueble 422 y resulta un error, comn por cierto, avaluarlos en forma separada del predio al cual pertenecen.

CCXLIII.

DE LA OCUPACIN

La OCUPACIN es un modo de adquirir las cosas que no pertenecen a nadie y cuya adquisicin no est prohibida por las Leyes o por el derecho internacional 423. La Jurisprudencia 422 

CDIGO CIVIL.artculo 658.

423  CDIGO CIVIL.artculo 685.

de la Corte suprema de Justicia ha afirmado424 que los baldos se adquieren por ocupacin, y que la resolucin administrativa que los adjudica solamente reconoce un ttulo existente. Hay que anotar, sin embargo, que esa sentencia es anterior a la LEY 160 de 1.994 que advierte perentoriamente que la propiedad de baldos adjudicables solamente puede adquirirse mediante ttulo traslaticio de dominio otorgado por el Estado 425. Con fundamento en esta norma opinamos que en la actualidad no es posible adquirir en Colombia ningn inmueble por el MODO DE LA OCUPACIN pues los que no tienen dueo son baldos de propiedad del Estado, y los que tienen dueo no pueden adquirirse por ese modo. Queda entonces reducida la posibilidad de ocupar a los bienes muebles, a los animales bravos y los tesoros pero aun en esos 3 casos con limitaciones legales.

424  C.S.de J. Sentenciade julio de 1978.

425  LEY160/94 artculo 65.

10 TERMINACIN DEL DERECHO DE PROPIEDAD

Si bien la propiedad es un derecho estable no es de ninguna manera un derecho eterno ni inmutable: la relacin de una persona con una cosa termina naturalmente con la desaparicin del titular, y aun cuando los sucesores pueden recibirla a ttulo de herencia o de legado, hay muchas situaciones diferentes por las cuales la propiedad sobre un inmueble termina sin que ocurra esa desaparicin o sin que medie la voluntad del propietario. En el derecho antiguo se consideraba la propiedad como un derecho ms o menos absoluto, pero an en la poca de los Romanos tena restricciones a favor del Estado o de terceros. En nuestro medio se inici pronto el proceso de limitar el alcance de la propiedad privada como lo demuestra la Constitucin de la Villa del Socorro promulgada el 15 de agosto de 1811, en la cual se declar que la tierra es patrimonio del hombre que debe fecundar con el sudor de su frente. Las Constituciones siguientes siempre hicieron referencia a los lmites de la propiedad frente al bien comn. Con todo, fue la Constitucin de 1936 la ms influyente en la fijacin de lmites al derecho de la propiedad privada en la medida que le atribuy a sta una funcin social que implicaba obligaciones De all sigui la posibilidad de extinguirla en los casos de incumplimiento de los deberes sociales Hoy se ha dicho que la propiedad ES UNA FUNCIN SOCIAL, y como tal debe ser productiva. De modo que la propiedad privada no es un hito inamovible frente al derecho: puede ser gravada, modificada y, en algunos casos, suplantada a favor del Estado o de particulares, como ocurre por las causas que enunciamos a continuacin, obviamente distintas de la enajenacin voluntaria del derecho, que se tratar como contrato:

CCXLIV.

10.1. LA REVERSIN

El trmino es relativamente nuevo en nuestro derecho. Segn ste, terminada una concesin para explotar recursos naturales, los bienes utilizados en esa explotacin pasan a ser propiedad del Estado sin contraprestacin alguna. El concepto de la REVERSIN se inici en el Derecho Petrolero y posteriormente se introdujo para el caso de la concesin de aguas y la explotacin de minas426. Una pregunta interesante en este punto se refiere a s la reversin es posible sobre muebles e inmuebles o solamente se limita a los primeros. En principio, la figura de la reversin se aplic a los equipos de perforacin y explotacin de minas, sobre la base de que el subsuelo es del Estado. Pero surge la pregunta de s la reversin tambin incluye los bienes inmuebles de propiedad privada, posedos antes de la concesin, pues es un hecho que hara ms gravosa la concesin de explotacin en bienes propios que la hecha en bienes del Estado, y que si la concesin se da sobre predios de terceros, cosa posible en el derecho minero, no podra aplicarse dando lugar a que en un mismo caso la Ley aplicable fuera distinta.

426  Decreto 2655/88 artculo 74.

CCXLV.

10.2. EL CAMBIO DE NATURALEZA

Un bien de dominio privado puede dejar de serlo por convertirse en un bien de uso pblico por diversas causas: Una, por asignacin voluntaria del propietario al uso pblico, como ocurre a quien construye un parque pblico en un predio particular. Otra, por un simple cambio de destinacin. Por ejemplo, los retiros que exigen las normas de planeacin para autorizar la construccin de un inmueble transforman la parte del predio que se convierte en andn, en parque o en va pblica, en un bien de uso pblico427. Y otra ms por la imposibilidad de ejercer el derecho como los predios que permanecen inundados por ms de 10 aos, sobre los cuales se extingue la propiedad428 Hay que advertir, sin embargo, que no toda utilizacin por el pblico implica la prdida de la propiedad. La construccin de caminos o puentes y cualquiera otra construccin dentro de predios privados por sus propietarios no implica que dejen de ser privados por el simple hecho de que sus

427  L9/89 artculo 5.

428  Cdigo civil, artculo 723

dueos permitan el uso al pblico 429. Para que el cambio de destinacin implique prdida de la propiedad, debe afectar el inmueble al uso pblico. Esa prdida no requiere de ttulo traslaticio a favor del Estado. Ocurre de pleno derecho.

429  CDIGO CIVIL.artculo 676.

CCXLVI. CCXLVII.

10.3. LA EXTINCIN DEL DOMINIO

La EXTINCIN DEL DERECHO DE DOMINIO es la prdida del derecho de propiedad que est en cabeza de un particular a favor del Estado sin indemnizacin alguna430 . Hay varias causas de extincin de dominio: La adquisicin de bienes con dinero proveniente de actividades ilcitas o relacionadas con stas431. 430  Ley 793 de 2.002 Artculo 1. Concepto. La extincin de dominio es la prdida de este derecho a favor del Estado, sin contra prestacin ni compensacin de naturaleza alguna para su titular. Esta accin es autnoma en los trminos de la presente ley

431 

Ley 793 articulo 2. Pargrafo 2. Las actividades ilcitas a las que se refiere el presente artculo son: 1. El delito de enriquecimiento ilcito. 2. Las conductas cometidas, en perjuicio del Tesoro Pblico, y que correspondan a los delitos de peculado, inters ilcito en la celebracin de contratos, de contratos celebrados sin requisitos legales, emisin ilegal de moneda o de efectos o valores equiparados a moneda; ejercicio ilcito de actividades monopolsticas o de arbitrio rentstico; hurto sobre efectos y enseres destinados a seguridad y defensa nacionales; delitos contra el patrimonio que recaigan sobre bienes del Estado; utilizacin indebida de informacin privilegiada; utilizacin de asuntos sometidos a secreto o reserva. 3. Las que impliquen grave deterioro de la moral social. Para los fines de esta norma, se entiende que son actividades que causan deterioro a la moral social, las que atenten contra

La rurales.

falta de explotacin adecuada de bienes

La falta del ejercicio del derecho de propiedad en determinadas circunstancias (subsuelo, minas), y Hechos de la naturaleza que impiden el ejercicio del derecho de dominio, como el caso de un predio que permanezca inundado por un periodo de ms de 10 aos previsto en el artculo 723 del cdigo civil 432 norma que fue demandada por inconstitucional pero respaldada por la Corte en sentencia C-1172 de 2.004.

CCXLVIII.

EXTINCIN DEL DERECHO DE DOMINIO SOBRE BIENES RELACIONADOS CON CONDUCTAS DELICTIVAS

la salud pblica, el orden econmico y social, los recursos naturales y el medio ambiente, seguridad pblica, administracin pblica, el rgimen constitucional y legal, el secuestro, secuestro extorsivo, extorsin y proxenetismo.

432  Cdigo civil artculo 723. Si una heredad ha sido inundada, el terreno restituido por las aguas, dentro de los diez aos subsiguientes, volver a sus antiguos dueos.

El origen de la extincin de dominio por la comisin de delitos est en la Constitucin poltica de 1.991 que la autoriz para los bienes adquiridos con grave deterioro de la moral pblica o por enriquecimiento ilcito 433 Esa disposicin fue reglamentada inicialmente por la ley 333, sustituida por la ley 793 de 2.002 que la impone en los siguientes casos Cuando exista incremento patrimonial injustificado, en cualquier tiempo, sin que se explique el origen lcito del mismo. El bien o los bienes de que se trate provengan directa o indirectamente de una actividad ilcita. Los bienes de que se trate hayan sido utilizados como medio o instrumento para la comisin de actividades ilcitas, sean destinadas a stas, o correspondan al objeto del delito. Los bienes o recursos de que se trate provengan de la enajenacin o permuta de otros que tengan su origen, directa o indirectamente, en actividades ilcitas, o que hayan sido destinados a actividades ilcitas o sean producto, efecto, instrumento u objeto del ilcito. Los bienes o recursos de que se trate hubieren sido afectados dentro de un proceso penal y que el origen de tales bienes, su utilizacin o destinacin ilcita no hayan sido objeto de investigacin o habindolo sido, no se hubiese tomado sobre ellos una decisin definitiva por cualquier causa.

433  CONSTITUCIN POLTICA artculo 34 .

Los derechos de que se trate recaigan sobre bienes de procedencia lcita, pero que hayan sido utilizados o destinados a ocultar o mezclar bienes de ilcita procedencia. Se exceptan los casos de ttulos que se negocian en centrales de depsito de valores, debidamente acreditadas ante la autoridad competente, siempre y cuando los intermediarios que acten en ellas, cumplan con las obligaciones de informar operaciones sospechosas en materia de lavado de activos, de conformidad con las normas vigentes. Cuando en cualquier circunstancia no se justifique el origen del bien perseguido en el proceso. Cuando los destinen a la explotacin de cultivos ilcitos.434

434 

LEY160/94 artculo 52.

CCXLIX.

CARACTERSTICAS DE LA ACCIN DE EXTINCIN DE DOMINIO 435

Es real en el sentido de que persigue los bienes en cabeza de quien los tenga incluyendo los herederos. Es imprescriptible en la medida que se considera que lo adquirido ilcitamente no tiene justo ttulo y por lo tanto no hay un momento en el cual se pueda iniciar el trmino para contabilizar la prescripcin. 436

435 
Ley 793 Artculo 4. La accin de extincin de dominio de que trata la presente ley es de naturaleza jurisdiccional, de carcter real y de contenido patrimonial, y proceder sobre cualquier derecho real, principal o accesorio, independientemente de quien los tenga en su poder, o los haya adquirido y sobre los bienes comprometidos. Esta accin es distinta e independiente de cualquier otra de naturaleza penal que se haya iniciado simultneamente, o de la que se haya desprendido, o en la que tuviera origen, sin perjuicio de los terceros de buena fe exentos de culpa.

436 

Artculo 24. En todo caso se entender que la adquisicin ilcita de los bienes no constituye justo ttulo, causa un grave deterioro a la moral social y es conducta con efectos permanentes.

Invierte la carga de la prueba pues quien resulte investigado con fines de extincin deber probar a travs de los medios idneos, los fundamentos de su oposicin437. Es aplicable a hechos ocurridos antes de la vigencia de la ley (retrospectiva)438 Es judicial pues su declaracin corresponde a los jueces, a diferencia de la extincin de dominio por falta de ejercicio del derecho de dominio cuya declaracin es administrativa Es de carcter patrimonial pues afecta bienes susceptibles de valoracin econmica, independientemente de si son muebles, inmuebles o derechos.

437  Pargrafo 1. El afectado deber probar a travs de los medios idneos, los fundamentos de su oposicin .

438 

Artculo 24. Esta Ley rige a partir de la fecha de, su promulgacin. No obstante la extincin del dominio se declarar, cualquiera sea la poca de la adquisicin o destinacin ilcita de los bienes.

Es autnoma tanto en el procedimiento439 que es de carcter especial, como por la inaplicabilidad del principio de prejudicialidad. PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARACIN DE LA EXTINCIN DE DOMINIO. El proceso de declaracin de extincin de dominio se cumple en dos etapas: una preliminar ante la Fiscala y una de Juzgamiento ante el Juez. Etapa preliminar: La accin deber ser iniciada de oficio por la Fiscala General de la Nacin o por denuncia de La Procuradura General de la Nacin, la Contralora General de la Repblica, la Fuerza Pblica, la Direccin Nacional de Estupefacientes, cualquier institucin pblica, organismos internacionales habilitados por tratado o cualquier persona natural o jurdica, quienes estn obligados a informar sobre la existencia de bienes que puedan ser objeto de la accin de extincin de dominio. 439 

Artculo 7. La accin de extincin se sujetar exclusivamente a las disposiciones de la presente ley y, slo para llenar sus vacos, se aplicarn las reglas del Cdigo de Procedimiento Penal o del Cdigo de Procedimiento Civil, en su orden. En ningn caso podr alegarse prejudicialidad para impedir que se profiera sentencia, ni exigirse la acumulacin de procesos. Una vez que el expediente entre al despacho para fallo, tendr prelacin sobre los dems procesos que en el mismo se adelanten, salvo sobre aquellos en los que fuere preciso resolver la situacin jurdica de un detenido .

El particular que denuncie de manera eficaz, o que en forma efectiva contribuya a la obtencin de evidencias para la declaratoria de extincin de dominio, o las aporte, recibir una retribucin hasta del 5% del producto que el Estado obtenga por la liquidacin de dichos bienes, o del valor comercial de los mismos, dependiendo de la colaboracin; cuando el Estado los retuviere para cualquiera de sus rganos o dependencias. Esta tasacin la har el Juez en la sentencia, de oficio, o a peticin del Fiscal. En el desarrollo de esta fase, el fiscal podr decretar medidas cautelares, o solicitar al Juez competente, la adopcin de las mismas, segn corresponda, que comprendern la suspensin del poder dispositivo, el embargo y el secuestro de los bienes, de dinero en depsito en el sistema financiero, de ttulos valores, y de los rendimientos de los anteriores, lo mismo que la orden de no pagarlos cuando fuere imposible su aprehensin fsica. Resolucin de sustanciacin y notificaciones. El fiscal dictar resolucin de sustanciacin en la que propondr los hechos en que se funda la identificacin de los bienes que se persiguen y las pruebas directas o indiciarias conducentes. La resolucin de inicio se comunicar al agente del Ministerio Pblico y se notificar, dentro de los cinco das siguientes, a las personas afectadas cuya direccin se conozca. Si la notificacin personal no puede hacerse en la primera ocasin que se intenta, se dejar en la direccin de la persona por notificar noticia suficiente de la accin que se ha iniciado y del derecho que le asiste a presentarse al proceso. Cinco das despus de libradas las comunicaciones pertinentes, se dispondr el emplazamiento de quienes figuren como titulares de derechos reales principales o accesorios segn el certificado de registro correspondiente,

y de las dems personas que se sientan con inters legtimo en el proceso, para que comparezcan a hacer valer sus derechos. El emplazamiento se surtir por edicto, que permanecer fijado en la Secretara por el trmino de cinco das y se publicar por una vez, dentro de dicho trmino, en un peridico de amplia circulacin nacional y en una radiodifusora con cobertura en la localidad donde se encuentren los bienes. Si el emplazado o los emplazados no se presentaren dentro de los tres das siguientes al vencimiento del trmino de fijacin del edicto, el proceso continuar con la intervencin del curador ad litem, quien velar por el cumplimiento de las reglas del debido proceso a favor del afectado, Pruebas: Dentro de los cinco das siguientes al trmino de su comparecencia, los intervinientes podrn solicitar las pruebas que estimen conducentes y eficaces para fundar su oposicin, y para explicar el origen de los bienes a partir de actividades lcitas demostrables. Transcurrido el trmino anterior, se decretarn, las pruebas solicitadas que se consideren conducentes y las que oficiosamente considere oportunas el investigador, las que se practicarn en un trmino de treinta das, que no ser prorrogable. El fiscal del conocimiento podr decretar pruebas de oficio, decisin que no ser susceptible de recurso alguno. Alegatos de conclusin. Concluido el trmino probatorio, se surtir traslado por Secretara por el trmino comn de cinco das, durante los cuales los intervinientes alegarn de conclusin.

Resolucin de procedencia de la extincin. Transcurrido el trmino anterior, dentro de los quince das siguientes el fiscal dictar una resolucin en la cual decidir respecto de la procedencia o improcedencia de la extincin de dominio. Cuando se decrete la improcedencia de la extincin de dominio sobre un bien de un tercero de buena fe, el fiscal deber someter la decisin al grado jurisdiccional de consulta. Al da siguiente de la expedicin de la resolucin sobre la procedencia de la extincin, el fiscal remitir el expediente completo al juez competente. Las decisiones tomadas por el Fiscal en esta etapa no son susceptibles de recursos salvo la declaracin de procedencia de la extincin que es impugnable por el afectado440.

Etapa Judicial

440  Sentencia C-740 de 2003 Corte Consticional

El Juez competente441 que reciba la resolucin de procedencia de la extincin dar traslado de la resolucin a los intervinientes por el trmino de cinco das, para que puedan controvertirla. Dentro de los quince das siguientes al vencimiento del trmino anterior dictar la respectiva sentencia que declarar la extincin de dominio, o se abstendr de hacerlo, de acuerdo con lo alegado y probado, La sentencia que se profiera tendr efectos erga ommes. La sentencia declarar la extincin de todos los derechos reales, principales o accesorios, desmembraciones, gravmenes o cualquiera otra limitacin a la disponibilidad o el uso del bien y ordenar su tradicin a favor de la Nacin a travs del Fondo para la Rehabilitacin, Inversin Social y Lucha contra el Crimen Organizado. Si los bienes fueren muebles o moneda, y an no estuvieren secuestrados a disposicin del Fondo, en la sentencia se ordenar que se le haga entrega inmediata de los mismos o que se consignen a su disposicin los valores dichos. Si se tratare de bienes incorporados a un ttulo, se ordenar la anulacin del mismo y la expedicin de uno nuevo a nombre del citado Fondo.

441 

Corresponde a los jueces penales del circuito especializados, del lugar en donde se encuentren ubicados los bienes, proferir la sentencia que declare la extincin de dominio. Si se hubieren encontrado bienes en distintos distritos judiciales, ser competente el juez, determinado por reparto, de aquel distrito que cuente con el mayor nmero de jueces penales del circuito especializados, La aparicin de bienes en otros lugares, posterior a la resolucin de inicio de la investigacin, no alterar la competencia.

En contra de la sentencia que decrete la extincin de dominio slo proceder el recurso de apelacin, interpuesto por las partes o por el Ministerio Pblico, que ser resuelto por el superior dentro de los treinta das siguientes a aquel en que el expediente llegue a su despacho. La sentencia de primera instancia que niegue la extincin de dominio y que no sea apelada, se someter en todo caso al grado jurisdiccional de consulta.

DERECHOS DE TERCEROS Y DEBIDO PROCESO La ley de extincin de dominio es muy severa pero no arbitraria, en el sentido de que la extincin solo puede decretarse cuando exista la PLENA PRUEBA del origen ilcito de los bienes, prueba que debe ser aportada por el Estado. De no ser as, los ciudadanos estaran sometidos al capricho de los funcionarios que pudieran decidir en cualquier momento a quin pedir cuenta del origen de sus bienes. Ese punto que no es claro en la ley fue resuelto por la Corte Constitucional en sentencia C-740 de 2003 ratificada por la Suprema de Justicia en sentencia de casacin de 11 de mayo de 2.005 (proceso 20547) en la cual dijo: (El Estado).. tiene la obligacin ineludible de recaudar un conjunto de elementos de conviccin que le permitan concluir que el dominio ejercido sobre unos bienes no tiene explicacin razonable en el ejercicio de actividades legtimas y adems obedece al ejercicio de actividades ilcitas

Y en reciente sentencia de tutela dijo la Corte Constitucional442: . El rgimen probatorio de la extincin de dominio admite la aplicacin del principio de carga dinmica de la prueba que prescribe que los hechos debe probarlos quien se encuentra en mejores condiciones para hacerlo. Sin embargo, esto no significa que se pueda aplicar una presuncin de origen ilcito de los bienes (presuncin que no existe en el ordenamiento) En tal sentido, el Estado tiene el deber de practicar las pruebas que den lugar a la declaratoria de extincin pues solo con una base probatoria suficiente puede concluirse que el dominio sobre los bienes no puede explicarse en el ejercicio de actividades lcitas: En cuanto a esa distribucin de la carga de la prueba, la Corte ha considerado que, en primer trmino, el Estado tiene la obligacin de llegar a una inferencia razonada sobre el origen ilcito de los bienes; acto seguido, el posible afectado debe efectuar su oposicin que no puede consistir en las solas manifestaciones entendidas como negaciones indefinidas sobre la procedencia no-ilcita de los bienes, sino que debe aportar elementos de conviccin que desvirten la inferencia del Estado. Ntese cmo no es que el Estado, en un acto autoritario, se exonere del deber de practicar prueba alguna y que, sin ms, traslade al afectado el deber de acreditar la lcita procedencia de sus bienes. Por el contrario, aqul se 442  T- 590 de 2.009

encuentra en el deber ineludible de practicar las pruebas necesarias para concluir que el dominio ejercido sobre los bienes no tiene una explicacin razonable derivada del ejercicio de actividades lcitas. Satisfecha esa exigencia, el afectado, en legtimo ejercicio de su derecho de defensa, puede oponerse a esa pretensin y allegar los elementos probatorios que desvirten esa fundada inferencia estatal De acuerdo con esto, lejos de presumirse la ilcita procedencia de los bienes objeto de la accin, hay lugar a una distribucin de la carga probatoria entre el Estado y quien aparece como titular de los bienes, pues este puede oponerse a aquella. Adems de que la extincin del derecho de dominio tiene que fundamentarse en pruebas suficientes, durante el procedimiento de extincin de dominio se garantizarn y protegern los derechos de los afectados y de los terceros en particular los siguientes: El de probar el origen legtimo de su patrimonio, y de bienes cuya, titularidad se discute. El de probar que los bienes de que se trata no se encuentran en las causales que sustentan la accin de extincin de dominio. El de probar que, respecto de su patrimonio, o de los bienes que especficamente constituyen el objeto de la accin, se ha producido una sentencia favorable que deba ser reconocida como cosa juzgada dentro de un proceso de Extincin de Dominio, por identidad respecto a los sujetos, al objeto y a la causa del proceso. Los terceros poseedores, los acreedores hipotecarios y los quirografarios del afectado con la declaracin de extincin de dominio, que puedan probar su buena fe exenta de culpa, deben ser protegidos en sus derechos, por lo cual deben citarse para que los hagan valer, o admitirlos

como parte. Reconocidos sus derechos y declarada la extincin los bienes, estos deben ser enajenados y con su producto pagarles.443

La nica notificacin personal que se surtir en todo el proceso de extincin de dominio, ser la que se realice al inicio del trmite. Todas las dems se surtirn por estado, salvo las sentencias de primera o de segunda instancia, que se notificarn por edicto. Ninguna decisin adoptada por el fiscal es susceptible de recursos. Cualquiera nulidad que aleguen las partes, ser considerada en la resolucin de procedencia o improcedencia, o en la sentencia de primera o segunda instancia. No habr ninguna nulidad de previo pronunciamiento. Son causales de nulidad en el proceso de extincin de dominio, la Falta de competencia, la Falta de notificacin y la Negativa injustificada, a decretar una prueba conducente o a practicar una prueba oportunamente decretada y las causales previstas en el artculo 29 de la Constitucin poltica..

443  Sala de consulta del Consejo de Estado radicacion 1595 de 2.004

En el proceso de extincin de dominio no habr lugar a la presentacin y al trmite de excepciones previas ni de incidentes salvo el de objecin al peritazgo por error grave. Todos sern decididos en la resolucin de procedencia o en la sentencia definitiva. Las partes debern proponer la objecin al dictamen pericial, slo por error grave y dentro de los tres (3) das siguientes al traslado del mismo, presentando las pruebas en que se funda. El Fiscal, si considera improcedente la objecin, decidir de plano; en caso contrario, dispondr un trmino de cinco (5) das para practicar pruebas y decidir.

CCL.

10.4. REAJUSTE DE TIERRAS

Si bien la expropiacin a favor del Estado tiene amplio reconocimiento en el mundo, no ocurre lo mismo con la expropiacin a favor de terceras partes o particulares. En los Estados Unidos se abri el debate con el caso Berman v. Parker (1954), en el cual la Corte Suprema declar legal la expropiacin de un sector deprimido del distrito de columbia para ser destruido y vendido luego a empresarios particulares para construir condominios con el fin de mejorar el espacio urbano. Mas adelante, en el caso Hawaii Housing Authority v. Midkiff (1984) autoriz la expropiacin para vender las casas a los ocupantes con el fin de estabilizar los precios y recientemente, en el caso Kelo v. City of New London, 545 U.S. 469 (2005) se confirmo el derecho del estado para expropiar bienes a favor de terceros con el fin de generar desarrollos inmobiliarios que mejoraran los ingresos. Pero los casos Hawaii y Kelo fueron rotundos fracasos econmicos, lo que justific en 2.005 una orden ejecutiva del presidente Bush (13406) que prohbe al gobierno federal ejercer la facultad de expropiacin para favorecer el avance econmico de particulares a quienes se les entregue la propiedad expropiada. En Colombia cuando en el desarrollo de una unidad de actuacin se requiera una nueva definicin predial para una mejor configuracin del globo de terreno que la conforma, o cuando sta se requiera para garantizar una justa distribucin de las cargas y los beneficios, puede realizarse mediante el mecanismo de reajuste de tierras si se trata de suelo de expansin o renovacin urbana; o integracin inmobiliaria si es suelo urbano444. 444

El reajuste de tierras y la integracin son un proceso VOLUNTARIO entre propietarios, quienes debern constituir una entidad gestora una vez se acuerden las bases de la actuacin asociadas, la cual elaborar el proyecto urbanstico correspondiente que forma parte del plan parcial. Con el plan parcial se elaborar y presentar para aprobacin de la autoridad de planeacin correspondiente, el proyecto de reajuste de tierras o integracin de inmuebles correspondiente, el cual deber ser aprobado por un nmero plural de partcipes que representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de la superficie comprometida en la actuacin. El proyecto de reajuste o de integracin sealar las reglas para la valoracin de las tierras e inmuebles aportados, las cuales debern tener en cuenta la reglamentacin urbanstica vigente antes de la delimitacin de la unidad, as como los criterios de valoracin de los predios resultantes, los cuales se basarn en los usos y densidades previstos en el plan parcial. Las restituciones se harn con los lotes de terreno resultantes, a prorrata de los aportes, salvo cuando ello no fuere posible, caso en el cual se har la correspondiente compensacin econmica. Una vez se apruebe el proyecto de reajuste o de integracin inmobiliaria, se otorgar la escritura pblica de

 Ley 9 de 1989, Ley 388 artculo 45

reajuste de tierras o integracin inmobiliaria, en la cual se indicarn cada uno los partcipes de la actuacin, los terrenos e inmuebles aportados y su englobe. A continuacin se sealarn las cesiones urbansticas gratuitas y el nuevo loteo, de conformidad con el proyecto de urbanizacin, y finalmente se describirn las restituciones de los aportes en nuevos lotes, sealando su valor y la correspondencia con el predio aportado. Esta escritura pblica ser registrada en el folio de matrcula inmobiliaria de cada uno de los predios e inmuebles aportados, los cuales se subrogarn, con plena eficacia real, en los predios e inmuebles restituidos. Los lotes adjudicados quedarn afectados al cumplimiento de las cargas y al pago de los gastos de urbanizacin correspondientes al desarrollo de la unidad de actuacin. Una vez recibidas las obras de urbanizacin correspondientes, la edificacin de los lotes adjudicados podr ser adelantada en forma independiente por sus propietarios, previa la obtencin de la licencia de construccin respectiva. Cuando para el desarrollo de una unidad de actuacin urbanstica no sea necesaria una nueva configuracin predial, el reparto de cargas y beneficios puede hacerse mediante sistemas de cooperacin entre participes, siempre y cuando se garantice la cesin de los terrenos y el costeo de las obras de urbanizacin. La distribucin equitativa de las cargas y beneficios se podr realizar mediante compensaciones en dinero, intensidades de uso en proporcin a las cesiones y participacin en las dems

cargas o transferencias de derechos de desarrollo y construccin, segn lo determine el plan parcial correspondiente. En todo caso los propietarios de los predios que conforman la unidad de actuacin urbanstica debern constituir una entidad gestora que garantice el desarrollo conjunto de la unidad. En todo caso los predios que la conforman estarn afectados al cumplimiento de las cargas y al pago de los gastos de urbanizacin en los trminos establecidos en la presente ley.

CCLI. 10.5 ENAJENACIN FORZOSA

La ley 9 de 1.989 introdujo por primera vez en el pas el concepto de EXTINCIN DEL DOMINIO SOBRE LOTES URBANOS, urbanizables y no urbanizados, declarados por los Concejos Municipales como de desarrollo prioritario. Esa norma, de un gran alcance terico, no fue aplicada sino en casos excepcionales445 y no tuvo gran desarrollo por sus implicaciones polticas. 445  Se tiene noticia de una decisin expedida por la Alcalda de Santa Marta sobre un terreno de propiedad de la Corporacin Nacional de Turismo en el sector de Pozos Colorados.

Posteriormente la LEY 388 de 1.997 denominada de Ordenamiento Territorial, derog expresamente las normas que consagraban la extincin de dominio por no construir e introdujo la nueva figura de la ENAJENACIN FORZOSA por incumplimiento de la funcin social de la propiedad. De acuerdo con esa ley hay lugar al proceso de enajenacin forzosa en pblica subasta, por incumplimiento de la funcin social de la propiedad sobre: 1. Los terrenos localizados en suelo de expansin, de propiedad pblica o privada, declarados como de desarrollo prioritario, que no se urbanicen dentro de los tres (3) aos siguientes a su declaratoria. 2. Los terrenos urbanizables no urbanizados localizados en suelo urbano, de propiedad pblica o privada, declarados como de desarrollo prioritario, que no se urbanicen dentro de los dos (2) aos siguientes a su declaratoria. 3. Los terrenos o inmuebles urbanizados sin construir, localizados en suelo urbano, de propiedad pblica o privada, declarados como de construccin prioritaria, que no se construyan dentro de los dos aos siguientes a su declaratoria. La declaratoria de desarrollo o construccin prioritaria estar contenida en el programa de ejecucin, de conformidad con las estrategias, directrices y parmetros previstos en el plan de ordenamiento territorial, de acuerdo con los objetivos establecidos en el plan para el logro de su cumplimiento. En todo caso esta declaratoria podr preverse directamente en el contenido del plan de ordenamiento. En los casos en que la declaratoria de desarrollo o construccin prioritaria se refiera a terrenos o inmuebles que conforman unidades de actuacin urbanstica, los plazos establecidos en el artculo anterior se incrementarn en un

cincuenta por ciento (50%). En los mismos eventos la enajenacin forzosa se referir a la totalidad de los inmuebles que conforman la unidad de actuacin que no se hubieren desarrollado. La iniciacin del proceso de enajenacin forzosa proceder cuando las obras de urbanizacin o construccin, segn sea el caso, no se inicien dentro del trmino sealado, y se referir nicamente a la parte no urbanizada o construida. Los trminos empezarn a contarse a partir de la fecha de promulgacin del Acuerdo que aprueba el plan de ordenamiento territorial o el programa de ejecucin, segn sea el caso, que declara el terreno o inmueble como de desarrollo o construccin prioritarios y podr prorrogarse hasta por un cincuenta por ciento (50%), siempre y cuando las obras realizadas representen por lo menos el cincuenta por ciento (50%) de la urbanizacin o construccin. La prrroga deber solicitarse al alcalde municipal o distrital, antes del vencimiento del plazo, y no se proceder a la iniciacin del proceso de enajenacin forzosa mientras la autoridad no decida sobre la solicitud. Cuando existieren dificultades generales de financiacin o de mercado, determinadas por el Gobierno Nacional, los propietarios podrn solicitar al alcalde prrroga del plazo concedido para cumplir con lo establecido en el artculo 52 de la presente ley. En ningn caso dichas prrrogas sucesivas podrn exceder los dieciocho (18) meses. PROCEDIMIENTO DE ENAJENACIN FORZOSA Corresponde al alcalde municipal o distrital, mediante resolucin motivada, ordenar la enajenacin forzosa de los

inmuebles que no cumplan su funcin social en los trminos aqu previstos. En dicha resolucin se especificar el uso o destino que deba darse al inmueble en lo sucesivo, de conformidad con lo establecido en el plan de ordenamiento y normas urbansticas que lo desarrollen. La resolucin que ordene la enajenacin forzosa se notifica de conformidad con lo establecido en el Cdigo Contencioso Administrativo. Contra la resolucin que declare la enajenacin forzosa slo proceder, por la va gubernativa, el recurso de reposicin, que deber interponerse dentro de los quince (15) das siguientes a la fecha de la notificacin. Transcurrido el trmino de dos meses, contados a partir de la fecha de la interposicin del recurso de reposicin contra esta resolucin sin que se hubiere resuelto dicho recurso, ste se entender negado y la autoridad competente no podr resolverlo, sin perjuicio de las sanciones disciplinarias y judiciales a que hubiere lugar. Una vez en firme el acto administrativo que ordena la enajenacin forzosa se inscribir en el folio de matrcula inmobiliaria de los terrenos e inmuebles correspondientes. Los inmuebles as afectados quedarn fuera del comercio a partir de la fecha de inscripcin y mientras subsista, ninguna autoridad podr otorgar licencias urbansticas. La situacin de enajenacin forzosa se consignar en los certificados de libertad y tradicin de los inmuebles objeto de dicho proceso. Una vez se produzca la inscripcin prevista en el artculo anterior, corresponder a la administracin municipal o distrital, dentro de los tres (3) meses siguientes, someter los terrenos e inmuebles respectivos a enajenacin forzosa mediante el procedimiento de pblica subasta, cuya convocatoria incluir por lo menos los siguientes aspectos:

1. La determinacin del plazo para la urbanizacin o edificacin, segn el caso, el cual no podr ser superior al previsto en la presente ley para el propietario inicial. 2. La especificacin de que el terreno objeto de la transaccin tiene la declaratoria de desarrollo o construccin prioritaria. 3. El precio de base de la enajenacin, que no podr ser inferior al setenta por ciento (70%) del avalo comercial del inmueble definido por peritos inscritos en la lonja de propiedad raz u otras entidades especializadas. Si en la subasta convocada al efecto no se presentan posturas admisibles, se citar para una segunda subasta, en la cual ser postura admisible la oferta que iguale al 70% del avalo catastral. Si en la segunda subasta no hay ofertas admisibles, el municipio o distrito iniciar los trmites de la expropiacin administrativa de los correspondientes inmuebles, cuyo precio indemnizatorio ser igual al 70% del avalo catastral, pagado en los trminos previstos en la ley Al precio de la subasta se le descontarn los gastos de administracin correspondientes en que incurra el municipio o distrito respectivo y la totalidad de la plusvala generadas desde el momento de declaratoria de desarrollo y construccin prioritario. El procedimiento de la pblica subasta se sujetar a las normas establecidas en los artculos 525 y siguientes del Cdigo de Procedimiento Civil. El incumplimiento por parte del adquirente en el desarrollo o la construccin de los terrenos o inmuebles adquiridos mediante la pblica subasta, dar lugar a la iniciacin del proceso de expropiacin por va administrativa por parte del municipio o distrito. En este caso el precio indemnizatorio no podr ser superior al monto pagado por el

adquirente en la pblica subasta, actualizado segn el ndice de precios al consumidor y la forma de pago ser a plazo con una cuota inicial del cuarenta por ciento (40%) y el saldo en ocho (8) contados anuales y sucesivos, el primero de los cuales vencer un ao despus de la fecha de entrega del inmueble. Sobre los saldos se reconocer un inters ajustable equivalente al ochenta por ciento (80%) del incremento porcentual del ndice nacional de precios al consumidor para empleados certificado por el DANE para los seis meses inmediatamente anteriores a cada vencimiento, pagadero por semestre vencido.
CCLII.

CCLIII.
CCLIV.

10.6. EXPROPIACIN

CCLV. DEFINICIN DE LA EXPROPIACIN

Expropiar quiere decir despojar forzadamente del dominio a una persona que es su titular, para adjudicarlo a otra. Aun cuando parece igual a la extincin del dominio, hay cuando menos tres diferencias entre estas dos figuras: La primera, que la extincin del dominio es una sancin por delitos o por incumplimiento de la funcin social de la propiedad. La expropiacin no es pena, es un mecanismo de ajuste econmico y social. La segunda, en la extincin del derecho de dominio la propiedad vuelve al Estado en su condicin de bien Baldo cuando se trata de inmuebles, mientras que en la expropiacin la propiedad puede quedar en cabeza del Estado, de una entidad territorial de derecho pblico, de un

particular o convertirse en un bien fiscal, pero queda afecta a la finalidad para la cual se expropi. La tercera diferencia es que en la expropiacin debe existir indemnizacin previa y en la extincin no hay ninguna contraprestacin del Estado a favor del antiguo propietario.

CCLVI.

FUNDAMENTO DE LA EXPROPIACIN

La expropiacin por motivos de utilidad pblica tiene fundamento constitucional446 y tico muy preciso, pues es claro que el inters pblico est por encima del inters privado. Dentro de los textos de filosofa del derecho la expropiacin de justifica en EL DOMINIO EMINENTE (dominiun eminens) del Estado sobre todos los bienes de su territorio, oncepto introducido por el jurista Holands Hugo Grotius en su libro de jure belli et pacis escrito en 1625 segn el cual la propiedad de los individuos esta sujeta al dominio eminente del estado, de modo que este puede usar, enajenar o incluso destruir esa propiedad no solo en el caso de extrema necesidad, sino para fines de utilidad publica, pues los fines de la sociedad estn por encima de los intereses privados. Pero debe aadirse que cuando esto se hace, el estado debe reparar la perdida de esa propiedad Bajo esta justificacin opera la expropiacin en la actualidad en todo el mundo. Pero no siempre fue as. En la ROMA IMPERIAL hubo variedad de formas para quitar la propiedad a sus dueos cuando los intereses del 446  CONSTITUCIN POLTICA artculo 58.

Estado o el Gobernante lo requeran. En algunos casos bajo expedientes tan sumarios como desterrar o acusar de traicin a los dueos, a lo que segua la incautacin de los bienes, o hacerse nombrar heredero por quien sera ejecutado447.
En INGLATERRA, en la edad media, la propiedad privada haba adquirido forma pero en 1066 GUILLERMO El Conquistador virtualmente expropi la totalidad de las tierras de los nobles de las que entreg algunos pedazos de esta a sus allegados. En los aos siguientes hubo revueltas que finalmente concluyeron con la expedicin el 15 de junio de 1.215 de documento denominado MAGNA CARTA LIBERTUM arrancado a Juan Sin Tierra despus de tensas y complicadas reuniones en Runnymede en la cual, adems de los derechos polticos, se garantiz expresamente el derecho de propiedad. Hacia 1.290 Eduardo I convirti el derecho de presa establecido para alimentar a los pobres Derecho de Presa en Purveyance o derecho de la corona para requisar bienes y servicios para el uso real o las necesidades militares utilizados hasta 1.362 cuando fue prohibido por el parlamento. El principal problema con esta figura fue su debilidad frente a la corrupcin de los recaudadores que requisaban bienes y despus los vendan

447 

Segn Dion Casio, Calgula acus falsamente a algunos senadores y caballeros para multarlos e incluso ejecutarlos con el propsito de apoderarse de su patrimonio. Con el objeto de hacer frente a la crisis,. Los testamentos de ciudadanos romanos que dejaban sus bienes a Tiberio fueron reinterpretados a fin de que Calgula recibiera dichos bienes. Se oblig a los centuriones que haban adquirido propiedades durante saqueos a devolver su botn al Erario, y los oficiales responsables de cobrar los impuestos relativos al uso de calzadas fueron acusados de incompetencia y malversacin, y multados duramente.

en su propio beneficio a pesar de diversos intentos de los reyes para poner lmite a la corrupcin. En 1427, el parlamento aprob un estatuto autorizando la expropiacin sin indemnizacin, pero desde el siglo XVI la expropiacin para construccin de puentes y carreteras requera de compensacin, que generalmente era el 10% mas del valor comercial En las colonias inglesas americanas se llam condemnation a la expropiacin de la tierra para la construccin de puentes, carreteras u obras pblicas, por la cual generalmente no se pagaba indemnizacin alguna debido a que era abundante. Al proclamar la constitucin se omiti el tema de la propiedad, pero en la quinta enmienda James Madison promovi la proteccin del derecho de propiedad y explcitamente orden la compensacin por la expropiacin de bienes para uso pblico 448.

Hoy en da prcticamente todos los Estados del mundo declaran el respeto de la propiedad privada. Y prcticamente todos establecen la posibilidad de adquirir obligatoriamente esa propiedad por parte del estado449. 448  En lengua Inglesa se utiliza la palabra EMINENT DOMAIN como sinnimo de expropiacin. Pero tambin se utilizan las palabrar take o cumpolsory adquisition

449  Algunos pases , como el Japn dificultan su ejercicio como se evidenci con las dificultades para adquirir la tierra necesaria para la ampliacin del aeropuerto de Narita. Otros

CCLVII.

QUIENES PUEDEN EXPROPIAR

En Colombia solo el Estado est facultado para ordenar el inicio del proceso de expropiacin por conducto de: la Nacin, las entidades territoriales (municipios, o departamentos), las reas metropolitanas y asociaciones de municipios. Y los establecimientos pblicos, las empresas industriales y comerciales del Estado y las sociedades de economa mixta asimiladas a las anteriores, de los rdenes nacional, departamental y municipal, que estn expresamente facultadas por sus propios estatutos para desarrollar alguna o algunas de las actividades previstas en sus estatutos450 En cuanto al trmite del proceso, por excepcin los particulares titulares de un derecho minero puede presentar la demanda, una vez est en firme la decisin administrativa que la ordena.

como China lo ejecutan muy ampliamente y otros aun cuando formalmente reconocen la propiedad privada, no la respetan como Zimbawe, que alega reparar los vicios del colonialismo con las expropiaciones, o la Venezuela de Hugo Chvez

450  Ley 388 articulo 59

CCLVIII. CCLIX.
ENAJENACIN VOLUNTARIA ANTES DEL PROCESO DE EXPROPIACIN

Cuando el Estado en cualquiera de sus niveles requiere de bienes que son de propiedad privada para el ejercicio de sus funciones debe concurrir en primera instancia al proceso de compra directa, previa definicin de esta necesidad por acto administrativo. La comunicacin del acto por medio del cual se hace la oferta de compra se hace con sujecin a las reglas del Cdigo Contencioso Administrativo contra los cuales no es posible interponer los recursos previstos por la va gubernativa, es decir la reposicin o la revocacin directa. El precio de adquisicin ser el valor comercial determinado por el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, o la entidad que cumpla sus funciones, o por peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes 451, El valor comercial se determinar teniendo en cuenta la reglamentacin urbanstica municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en relacin con el inmueble a adquirir, y en particular con su destinacin econmica. Al valor comercial se le descontar el monto correspondiente a la plusvala o mayor valor generado por el anuncio del proyecto u obra que constituye el motivo de utilidad pblica 451  Decreto 2150 de 1.995

para la adquisicin, salvo el caso en que el propietario hubiere pagado la participacin en plusvala o la contribucin de valorizacin, segn sea del caso. La forma de pago del precio de adquisicin podr ser en dinero o en especie, en ttulos valores, derechos de construccin y desarrollo, derechos de participacin en el proyecto a desarrollar o permuta. Si dentro de los 30 das hbiles siguientes a la oferta de compra no se ha llegado a un acuerdo formal para la enajenacin voluntaria, contenido en un contrato de promesa de compraventa, es obligatorio iniciar el proceso de expropiacin. No obstante si durante el proceso de expropiacin y siempre y cuando no se haya dictado sentencia definitiva, ser posible que el propietario y la administracin lleguen a un acuerdo para la enajenacin voluntaria, caso en el cual se pondr fin al proceso. Los inmuebles adquiridos mediante negociacin directa podrn ser desarrollados directamente por la entidad adquirente o por un tercero, siempre y cuando la primera haya establecido un contrato o convenio respectivo que garantice la utilizacin de los inmuebles para el propsito que fueron adquiridos.
CCLX.

CCLXI.
EXPROPIACIN

MOTIVOS PARA DECRETAR LA

Los motivos de utilidad pblica no son escasos, aun cuando tienen que ser definidos previamente por el legislador. En unos casos se definen por va general, y en otros, como los declarados para la desecacin, drenaje e irrigacin de los ros Mojana, bajo Cauca y San Jorge, o la central elctrica del ro Sogamoso son decisiones puntuales.

A riesgo de dejar por fuera algunos de los motivos generales de expropiacin presentamos la siguiente relacin: Para la adquisicin de elementos de guerra, medios de movilizacin, alojamiento y subsistencia y equipo de las fuerzas de mar y tierra. Construccin de fortificaciones. La Construccin, adquisicin o ensanche de escuelas, crceles, cementerios, hospitales, hospicios y en general establecimientos pblicos de castigo, beneficencia o caridad. La construccin de faros, muelles, drsenas, arsenales y bodegas en los puertos martimos y fluviales. Construccin de obras para precaver inundaciones. Desecacin de pantanos. La Construccin de vas de comunicacin, incluyendo calles y plazas, viaductos y obras, sean terrestres o acuticas452. La Adquisicin de las tierras costeras de San Andrs y Providencia453.

452  Ley 45

de 1905

453  Ley 1

de 1972

La ejecucin de obras para prestar los servicios pblicos y adquisicin de espacios suficientes para garantizar la proteccin de las instalaciones respectivas454. Para la adquisicin de tierras de comunidades indgenas o sanear resguardos455. Para reubicar personas propietarias u ocupantes de zonas que requieran manejo especial o que sean de inters ecolgico. Para dotar de tierras a personas afectadas por calamidades pblicas. Para dotar de tierras a los campesinos que se hallen en estado de abandono por causa de la violencia. Para la ejecucin de proyectos de construccin de infraestructura social en los sectores de la salud, educacin, recreacin, centrales de abasto y seguridad ciudadana; Para el desarrollo de proyectos de vivienda de inters social, incluyendo los de legalizacin de ttulos en urbanizaciones de hecho o ilegales diferentes a las contempladas en el artculo 53 de la Ley 9 de 1989, la rehabilitacin de inquilinatos y la reubicacin de

454  Ley 142 de 1.994 (de servicios pblios)

455  Ley 160 de 1.994

asentamientos humanos ubicados en sectores de alto riesgo; Para la ejecucin de programas y proyectos de renovacin urbana y provisin de espacios pblicos urbanos; Para la ejecucin de proyectos de produccin, ampliacin, abastecimiento y distribucin de servicios pblicos domiciliarios; Para la ejecucin de programas y proyectos de infraestructura vial y de sistemas de transporte masivo; Para la ejecucin de proyectos de ornato, turismo y deportes; Para el funcionamiento de las sedes administrativas de las entidades pblicas, con excepcin de las empresas industriales y comerciales del Estado y las de las sociedades de economa mixta, siempre y cuando su localizacin y la consideracin de utilidad pblica estn claramente determinados en los planes de ordenamiento o en los instrumentos que los desarrollen; Para la preservacin del patrimonio cultural y natural de inters nacional, regional y local, incluidos el paisajstico, ambiental, histrico y arquitectnico; Para la constitucin de zonas de reserva para la expansin futura de las ciudades; Para la constitucin de zonas de reserva para la proteccin del medio ambiente y los recursos hdricos; Para la ejecucin de proyectos de urbanizacin y de construccin prioritarios en los trminos previstos en los planes de ordenamiento, de acuerdo con lo dispuesto en la presente ley; Para la ejecucin de proyectos de urbanizacin, redesarrollo y renovacin urbana a travs de la modalidad de unidades de actuacin, mediante los instrumentos de reajuste de tierras, integracin inmobiliaria, cooperacin o los dems sistemas previstos en esta ley;

Para el traslado de poblaciones por riesgos fsicos inminentes 456. Es importante advertir que las causales de expropiacin previstas en la ley 388 estn condicionadas a su conformidad con los objetivos y usos del suelo establecidos en los planes de ordenamiento territorial o los planes de desarrollo de las entidades pblicas que decretan la expropiacin, salvo en el evento de una emergencia457

CCLXII.

PROCEDIMIENTOS PARA LA EXPROPIACIN

Hay varios procedimientos para la expropiacin dependiendo de si se hace por va administrativa458 o por va 456  Ley 388 de 1.998

457  Ley 388 articulo 60

458

judicial; si se trata de una expropiacin de derecho comn o de las previstas en las leyes de reforma agraria 459 o ambiental 460 minera, agraria o de expropiacin en caso de guerra conforme al artculo 59 de la Constitucin poltica.

CCLXIII.
JUDICIAL

DE LA EXPROPIACIN POR VA

Ley 388 ARTCULO 72. APLICACIN DEL PROCEDIMIENTO A OTROS CASOS DE EXPROPIACIN POR VA ADMINISTRATIVA. el trmite para la aplicacin de la expropiacin por va administrativa previsto en este captulo se aplicar a los dems casos en que las leyes la hayan autorizado, siempre y cuando expresamente no se hubiere definido otro procedimiento.

459  Ley 160 de 1.994

460 

Ley 388 artculo Las expropiaciones a las cuales se refiere la Ley 160 de 1994, la Ley 99 de 1993 y normas que las adicionen o reformen continuarn rigindose por las disposiciones especiales sobre el particular.

El proceso de expropiacin por va judicial se tramita como proceso verbal en el titulo XXIV del libro tercero, con las siguientes adiciones previstas en la ley 388: Se inicia con una demanda propuesta por la entidad competente para expropiar, dirigida al Juez civil del circuito del domicilio del demandado, o del lugar donde se encuentra ubicado el inmueble, a la cual debe adjuntarse copia de la resolucin que decreta la expropiacin y del certificado de tradicin expedido por la oficina de registro de instrumentos pblicos. La demanda se debe dirigir tanto contra el titular inscrito como contra quienes tengan tenencia basada en contratos que consten en escritura pblica inscrita y los acreedores prendarios o hipotecarios. Admitida la demanda debe notificarse por los medios comunes, pero transcurridos dos das sin que hubiera podido notificarse debe recurrirse a un procedimiento especial de

notificacin461se corre traslado a los demandados por tres das. La entidad demandante tendr derecho a solicitar al juez que en el auto admisorio de la demanda se ordene la entrega anticipada del inmueble cuya expropiacin se demanda, siempre y cuando se acredite haber consignado a rdenes del respectivo juzgado una suma equivalente al cincuenta por ciento (50%) del avalo practicado para los efectos de la enajenacin voluntaria. Cuando de conformidad con lo dispuesto en la ley se acepte la concurrencia de terceros en la ejecucin de 461  Cdigo de procedimiento civil artculo 452. Transucrridos dos dias sin que el auto admisorio de la demanda se hubiere podido notificar a los demandados, el juez los emplazar por edicto que durar fijado tres dias en la secretara y se publicar por un vez en un diario de amplia circulacin en la localidad y por una rediodifusora si existiere all; opia de aquel se fijar en la puerta de aceso al inmueble objeto de la expropiacin .... Al demandado que no habite o trabaje en dicho inmueble , pero figure en el directorio telefnico de la misma ciudad, se le remitir copia del edicto al lugar en el consignado, por correo certificado o con el empleado del despacho. Cumplidas las anteriores formalidades sin que los demanados se presenten en los tres dias siguientes, se les designar un curador ad litem a quien se le notificar el auto admisorio de la demanda.

proyectos, los recursos para el pago de la indemnizacin podrn provenir de su participacin. Contra el auto admisorio de la demanda y las dems providencias que dicte el juez dentro del proceso de expropiacin, excepto la sentencia y el auto de que trata el ltimo inciso del artculo 458 del Cdigo de Procedimiento Civil, slo proceder el recurso de reposicin. El proceso de expropiacin terminar si el demandado se aviniere a la venta del inmueble por el precio fijado mediante avalo actualizado segn el ndice de costos de la construccin de vivienda de ingresos medios que elabora el Departamento Nacional de Estadstica y otorgare escritura pblica de compraventa del mismo a favor del demandante. La indemnizacin se fija con base en un dictamen pericial y debe comprender el dao emergente y el lucro cesante. El dao emergente incluir el valor del inmueble expropiado, para el cual el juez tendr en cuenta el avalo comercial elaborado de conformidad con lo aqu previsto. En este proceso no son admisibles ningn tipo de excepciones, pero el juez de oficio debe considerar si tiene jurisdiccin, si existe clusula compromisoria, si existen el demandante y el demandado, si la representacin de las partes es suficiente, y si la demanda cumple con los requisitos de forma462. Vencido el trmino del traslado el Juez dicta sentencia y en ella debe ordenar la cancelacin de gravmenes, embargos u otras inscripciones que recaigan sobre los bienes. La sentencia debe notificarse personalmente, pero si 462  Cdigo de procedimiento civil, artculo 453

no es posible hacerlo dentro de los tres das siguientes a su fecha, se notifica por edicto que se fija por un da. La sentencia que decreta la expropiacin es apelable.

CCLXIV.

EXPROPIACIN POR VA ADMINISTRATIVA

Cuando existen especiales condiciones de urgencia declaradas por la autoridad competente segn lo determine el Concejo Municipal o la junta metropolitana 463, por alguna de las causales establecidas en el artculo 65 de la ley 388 464 y la finalidad corresponda a letras a), b), c), d), e), h), j), 463  Ley 388 artculo 64

464  1. Precaver la elevacin excesiva de los precios de los inmuebles, segn las directrices y
parmetros que para el efecto establezca el reglamento que expida el Gobierno Nacional. 2. El carcter inaplazable de las soluciones que se deben ofrecer con ayuda el instrumento expropiatorio. 3. Las consecuencias lesivas para la comunidad que se produciran por la excesiva dilacin en las actividades de ejecucin del plan, programa, proyecto u obra. 4. La prioridad otorgada a las actividades que requieren la utilizacin del sistema expropiatorio en los planes y programas de la respectiva entidad territorial o metropolitana, segn sea el caso .

k), l) y m) 465 o cuando se presente el incumplimiento de la funcin social de la propiedad por parte del adquirente en publica subasta la autoridad competente para solicitar la expropiacin puede decidir que esta se haga por va administrativa.

465 

a) Ejecucin de proyectos de construccin de infraestructura social en los sectores de la salud, educacin, recreacin, centrales de abasto y seguridad ciudadana; b) Desarrollo de proyectos de vivienda de inters social, incluyendo los de legalizacin de ttulos en urbanizaciones de hecho o ilegales diferentes a las contempladas en el artculo 53 de la Ley 9 de 1989, la rehabilitacin de inquilinatos y la reubicacin de asentamientos humanos ubicados en sectores de alto riesgo; c) Ejecucin de programas y proyectos de renovacin urbana y provisin de espacios pblicos urbanos; d) Ejecucin de proyectos de produccin, ampliacin, abastecimiento y distribucin de servicios pblicos domiciliarios; e) Ejecucin de programas y proyectos de infraestructura vial y de sistemas de transporte masivo; h) Preservacin del patrimonio cultural y natural de inters nacional, regional y local, incluidos el paisajstico, ambiental, histrico y arquitectnico; j) Constitucin de zonas de reserva para la proteccin del medio ambiente y los recursos hdricos; k) Ejecucin de proyectos de urbanizacin y de construccin prioritarios en los trminos previstos en los planes de ordenamiento, de acuerdo con lo dispuesto en la presente ley; l) Ejecucin de proyectos de urbanizacin, redesarrollo y renovacin urbana a travs de la modalidad de unidades de actuacin, mediante los instrumentos de reajuste de tierras, integracin inmobiliaria, cooperacin o los dems sistemas previstos en esta ley; m) El traslado de poblaciones por riesgos fsicos inminentes."

La determinacin que la expropiacin se har por la va administrativa deber tomarse a partir de la iniciacin del procedimiento mediante acto administrativo formal el cual se notificar en los trminos previstos en el Cdigo Contencioso Administrativo al titular del derecho de propiedad sobre el inmueble cuya adquisicin se requiera y ser inscrito por la entidad expropiante en la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos, dentro de los cinco (5) das hbiles siguientes a su ejecutoria. Este mismo acto constituir la oferta de compra tendiente a obtener un acuerdo de enajenacin voluntaria. Contra la resolucin que ordene la expropiacin slo procede el recurso de reposicin. Transcurridos quince (15) das sin que se hubiere resuelto el recurso se entender negado.

Cuando habindose determinado que el procedimiento tiene el carcter de expropiacin por va administrativa, y transcurran treinta das hbiles contados a partir de la ejecutoria del acto administrativo de que trata el artculo 66 de la ley 388 , sin que se haya llegado a un acuerdo formal para la enajenacin voluntaria contenido en un contrato de promesa de compraventa, la autoridad competente dispondr mediante acto motivado la expropiacin administrativa del bien inmueble correspondiente, el cual contendr lo siguiente: 1. La identificacin precisa del bien inmueble objeto de expropiacin. 2. El valor del precio indemnizatorio y la forma de pago. 3. La destinacin que se dar al inmueble expropiado, de acuerdo con los motivos de utilidad pblica o de inters social que se hayan invocado y las condiciones de urgencia que se hayan declarado. 4. La orden de inscripcin del acto administrativo, una vez ejecutoriado, en la correspondiente Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos, para los efectos de que se inscriba la

transferencia del derecho de dominio de su titular a la entidad que haya dispuesto la expropiacin. 5. La orden de notificacin a los titulares de derecho del dominio u otros derechos reales sobre el bien expropiado, con indicacin de los recursos que legalmente procedan en va gubernativa. NOTIFICACIN Y RECURSOS. El acto que decide la expropiacin se notificar al propietario o titular de derechos reales sobre el inmueble expropiado, de conformidad con lo previsto en el Cdigo Contencioso Administrativo. Contra esta decisin slo proceder el recurso de reposicin, el cual deber interponerse en los trminos previstos en el Cdigo Contencioso Administrativo a partir de la notificacin. El recurso deber ser decidido dentro de los diez das hbiles siguientes a la fecha de su interposicin, y si transcurrido ese lapso no se ha tomado decisin alguna, se entender que el recurso ha sido decidido favorablemente. Una vez ejecutoriada la decisin por va administrativa, por no haberse formulado el recurso de reposicin dentro del trmino legal o por haber sido decidido el recurso interpuesto en forma negativa, la decisin producir los siguientes efectos: 1. El derecho de propiedad u otros derechos reales se trasladarn de las personas titulares de ellos a la entidad que ha dispuesto la expropiacin, para lo cual bastar con el registro de la decisin en la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos. El registrador exigir que la entidad acredite que el propietario o los titulares de otros derechos reales sobre el inmueble, han retirado el valor de la indemnizacin y los documentos de deber correspondientes, o que se ha efectuado la consignacin correspondiente 2. La entidad que ha dispuesto la expropiacin pondr a disposicin inmediata del particular expropiado, segn sea el

caso, el valor total correspondiente o el porcentaje del precio indemnizatorio que se paga de contado y los documentos de deber correspondientes a los cinco contados sucesivos anuales del saldo. Si el particular no retira dichos valores y los documentos de deber dentro de los diez das siguientes a la ejecutoria, la entidad deber consignarlos en la entidad financiera autorizada para el efecto a disposicin del particular, y entregar copia de la consignacin al Tribunal Administrativo en cuya rea de jurisdiccin se encuentre ubicado el inmueble dentro de los diez (10) das siguientes, considerndose que ha quedado formalmente hecho el pago. 3. Efectuado el registro de la decisin, la entidad pblica podr exigir la entrega material del bien inmueble expropiado, sin necesidad de intervencin judicial, para lo cual podr acudir al auxilio de las autoridades de polica si es necesario. 4. En caso de que los valores y documentos de deber no se pongan a disposicin del propietario o no se consignen dentro de los trminos sealados en el numeral 2 de este artculo, la decisin de expropiacin por va administrativa no producir efecto alguno y la entidad deber surtir nuevamente el procedimiento expropiatorio. 5. La entidad que haya adquirido el bien en virtud de la expropiacin por va administrativa, adquiere la obligacin de utilizarlo para los fines de utilidad pblica o inters social que hayan sido invocados, en un trmino mximo de tres (3) aos contados a partir de la fecha de inscripcin de la decisin correspondiente en la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos. Para este efecto, la persona que tena la calidad de propietario del bien expropiado podr solicitar al Tribunal Administrativo en cuya jurisdiccin se encuentre ubicado el inmueble, la verificacin del cumplimiento de dicha obligacin, mediante proceso abreviado que se limitar exclusivamente a la prctica de las pruebas que debern solicitarse exclusivamente en la demanda, durante un

trmino no superior a un mes, transcurrido el cual se pronunciar sentencia inapelable. En caso de que se compruebe el incumplimiento de la obligacin por parte de la entidad, la sentencia as lo declarar y ordenar su inscripcin en la respectiva Oficina de Registro, a fin de que el demandante recupere la titularidad del bien expropiado. En la misma sentencia se determinar el valor y los documentos de deber que la persona cuyo bien fue expropiado deber reintegrar a la entidad pblica respectiva, siendo necesario para los efectos del registro de la sentencia que se acredite mediante certificacin autntica que se ha efectuado el reintegro ordenado. PROCESO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. Contra la decisin de expropiacin por va administrativa procede accin especial contenciosoadministrativa con el fin de obtener su nulidad y el restablecimiento del derecho lesionado, o para controvertir el precio indemnizatorio reconocido, la cual deber interponerse dentro de los cuatro meses calendario siguientes a la ejecutoria de la respectiva decisin. El proceso a que da lugar dicha accin se someter a las siguientes reglas particulares: 1. El rgano competente ser el Tribunal Administrativo en cuya jurisdiccin se encuentre el inmueble expropiado, en primera instancia, cualquiera que sea la cuanta. 2. Adems de los requisitos ordinarios, a la demanda deber acompaarse prueba de haber recibido los valores y documentos de deber puestos a disposicin por la administracin o consignados por ella en el mismo Tribunal Administrativo, y en ella misma debern solicitarse las pruebas que se quieran hacer valer o que se solicita practicar. 4. Notificada la demanda a la entidad autora de la decisin de expropiacin por va administrativa, y concluido el trmino de cinco (5) das para la contestacin de la misma, en la cual igualmente debern indicarse las pruebas que se solicitan,

se ordenar un perodo probatorio que no podr ser superior a dos (2) meses, concluido el cual y despus de dar traslado comn a las partes para alegar por tres das, se pronunciar sentencia. 5. Contra la sentencia proceder recurso de apelacin ante el honorable Consejo de Estado, el cual decidir de plano, salvo que discrecionalmente estime necesario practicar nuevas pruebas durante un lapso no superior a un mes. La parte que no haya apelado podr presentar sus alegaciones, por una sola vez, en cualquier momento antes de que el proceso entre al despacho para pronunciar sentencia. Cuando la sentencia revoque la decisin del Tribunal Administrativo y declare la nulidad y el consiguiente restablecimiento del derecho, dispondr lo siguiente: a) La suspensin en forma inmediata, por parte de la respectiva entidad pblica, de todas las acciones y operaciones en curso para utilizar el bien expropiado; b) La prctica, antes del cumplimiento de la sentencia, por el Tribunal Administrativo ante el cual se haya surtido la primera instancia, de una diligencia de inspeccin con intervencin de peritos, a fin de determinar mediante auto de liquidacin y ejecucin de la sentencia que pronunciar la respectiva Sala de Decisin contra el cual slo proceder el recurso de reposicin, si el bien ha sido o no utilizado o si lo ha sido parcialmente y, segn el caso, el valor de la indemnizacin debida. En el mismo acto se precisar si los valores y documentos de deber compensan la indemnizacin determinada y en qu proporcin, si hay lugar a reintegro de parte de ellos a la administracin, o si sta debe pagar una suma adicional para cubrir el total de la indemnizacin; c) La orden de registro de la sentencia de la respectiva Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos, a fin de que la persona recupere en forma total o parcial la titularidad del bien expropiado, conforme a la determinacin que se haya tomado en el auto de liquidacin y ejecucin de la sentencia, para el caso en que la administracin no haya utilizado o slo haya utilizado parcialmente el inmueble expropiado.

Cuando haya lugar al reintegro de valores o documentos de deber, para efectuar el registro se deber acreditar certificacin autntica de que se efectu el reintegro respectivo en los trminos indicados en el auto de liquidacin y ejecucin de la sentencia; d) La orden de pago del valor que a ttulo de restablecimiento del derecho lesionado debe pagar adicionalmente la administracin, sin que haya lugar a reintegro alguno de los valores y documentos de deber recibidos ni al registro de la sentencia de la oficina de Registro de Instrumentos Pblicos, cuando la administracin haya utilizado completamente el bien expropiado. 8. Si la sentencia decide, conforme a la demanda, sobre el precio indemnizatorio reconocido por la administracin, dispondr si hay lugar a una elevacin del valor correspondiente o a una modificacin de la forma de pago. En este caso, las determinaciones que se hagan en el auto de liquidacin de la sentencia, tendrn en cuenta el nuevo precio indemnizatorio y la diferente modalidad de pago. .

CCLXV.
AGRARIA

EXPROPIACIN PARA REFORMA

El Estado tiene amplias atribuciones para adquirir las tierras de particulares que se requieran para el desarrollo de la poltica agraria. Cuando un predio sea identificado como necesario para un programa de reforma agraria debe hacerse una oferta de compra al propietario o poseedor. Si el propietario no acepta expresamente la oferta de compra o se presumiere su rechazo de conformidad con lo dispuesto en la Ley, se entender agotado el procedimiento de negociacin directa y se adelantarn los trmites para la expropiacin por va judicial.

El Gerente General del Instituto, mediante resolucin motivada, ordenar adelantar la expropiacin del predio y de los dems derechos reales constituidos sobre l. Esta resolucin ser notificada en la forma prevista en el Cdigo Contencioso Administrativo. Contra la providencia que ordena la expropiacin slo proceder el recurso de reposicin, el cual deber interponerse dentro de los 5 das hbiles siguientes al surtimiento de la notificacin. Transcurrido un mes sin que el Instituto hubiere resuelto el recurso, o presentare demanda de expropiacin, se entender negada la reposicin, quedar ejecutoriado el acto recurrido y, en consecuencia, no ser procedente pronunciamiento alguno sobre la materia objeto del recurso. Dentro de los dos meses siguientes a la ejecutoria de la resolucin de expropiacin el Instituto presentar la demanda correspondiente ante el Tribunal Administrativo que ejerza jurisdiccin en el territorio donde se encuentra el inmueble. Si el Instituto no presenta la demanda dentro de los dos meses siguientes a la ejecutoria de la resolucin de expropiacin, caduca la accin466. 466 

A la demanda debern acompaarse, adems de los anexos previstos por la ley, la resolucin de expropiacin y sus constancias de notificacin; el avalo comercial del predio y copia autntica de los documentos que acrediten haberse surtido el procedimiento de negociacin directa. En lo dems, la demanda deber reunir los requisitos establecidos en los artculos 75 a 79, 81 y 451 del Cdigo de Procedimiento Civil. 3. En el auto admisorio de la demanda el Tribunal decidir definitivamente sobre la competencia para conocer del proceso y si advierte que no es competente rechazar in limine la demanda y ordenar la devolucin de los anexos sin necesidad de desglose. As mismo, al momento de resolver sobre la admisin de la demanda el Tribunal examinar si concurre alguna de las circunstancias de que tratan los numerales 6o., 7o. y 9o. del artculo 97 del Cdigo de Procedimiento Civil, y si encontrare establecida alguna, proceder de la manera siguiente: a) En los eventos previstos por los numerales 6o. y 7o. del artculo 97 del Cdigo de Procedimiento Civil, sealar las pruebas faltantes sobre la calidad del citado o citados, o los defectos de que adolezca la demanda, para que la entidad demandante los aporte o subsane, segn sea el caso, en el trmino de 5 das, y s no lo hiciera la rechazar y ordenar la devolucin de los anexos sin necesidad de desglo-se; b) En el caso previsto por el numeral 9o. del artculo 97 del Cdigo de Procedimiento Civil, se seguir el procedimiento establecido por el artculo 83 del mismo cdigo, sin perjuicio de aplicacin al

Con la demanda puede solicitarse la entrega anticipada del inmueble consignando el 30% del avalo comercial practicado en la etapa de negociacin directa si el predio vale ms de 500 salarios mnimos o el 100% en caso contrario.

procedimiento de expropiacin de lo dispuesto por el artculo 401 del ci-tado estatuto procesal. Contra el auto admisorio de la demanda o contra el que la inadmita o rechace proceder nicamente el recurso de reposicin. 4. La demanda se notificar a los demandados determinados y conocidos por el procedimiento previsto por el inciso 2o. del artculo 452 del Cdigo de Procedimiento civil.

Para notificar a terceros indeterminados que se crean con derecho sobre el bien objeto de la expropiacin, en el auto admisorio de la demanda se ordenar su emplazamiento mediante edicto que se publicar por una sola vez en un diario de amplia circulacin en la regin donde se encuentre el bien, para que comparezcan al proceso a ms tardar dentro de los diez (10) das siguientes a la publicacin, transcurridos los cuales se entendern surtido el emplazamiento de las personas indeterminadas a las que se les designar curador ad ltem, quien ejercer el cargo hasta la terminacin del proceso, sien-do de forzosa aceptacin. El edicto deber expresar, adems del hecho de la expropiacin demandada por el Instituto, la identificacin del bien, el llamamiento de quienes se crean con

El procedimiento se rige por el Cdigo de procedimiento civil, salvo en los siguientes aspectos especiales. EXCEPCIONES: No es admisible ninguna excepcin perentoria o previa, salvo la de inexistencia, incapacidad o indebida representacin del demandante o del demandado, la cual deber proponerse por escrito separado dentro del trmino del traslado de la demanda y se tramitar como incidente, conforme al procedimiento establecido por los salvo que el Instituto al reformar la demanda, subsane el derecho para concurrir al proceso y el plazo para hacerlo. El edicto se fijar por el trmino de cinco das en un lugar visible de la secretara del mismo Tribunal. Las personas que concurran al proceso emplazamiento podrn proponer en virtud del

los incidentes de excepcin previa e impugnacin de que trata la presente Ley, dentro de los diez (10) das siguientes a la fecha en que aqul quede surtido. Las que se presenten posterior-mente, tomarn el proceso en el estado en que lo encuentren. De la demanda se dar traslado al demandado por diez (10) das para que proponga los incidentes de excepcin previa e impugnacin de que trata la presente Ley.

defecto, en cuyo caso el Tribunal mediante auto dar por terminado el incidente y ordenar proseguir el proceso sin lugar a nuevo traslado. NULIDAD DE LA RESOLUCIN QUE ORDENA LA EXPROPIACIN. El demandado puede proponer dentro del trmino del traslado de la demanda un incidente para impugnar la legalidad, no es admisible alegar la conveniencia o inconveniencia, del acto que decreta la nulidad. Pero los vicios de forma no son alegables sin no se hubieran invocado como causal de reposicin en el trmite administrativo. PRUEBAS. Se debe rechazar in limine cualquier prueba que no tienda a probar la nulidad de la resolucin que decreta la expropiacin, y el trmino probatorio es de 10 das. Vencido este se da traslado para alegar por tres das y el Magistrado sustanciador cuenta con diez das para registrar el proyecto de sentencia, despus del cual el Tribunal tiene veinte das para dictarla. RECURSOS. Las providencias del proceso de expropiacin son nicamente susceptibles del recurso de reposicin, con excepcin de la sentencia, del auto que deniegue la apertura a prueba o la prctica de alguna que haya sido pedida oportunamente y del auto que resuelva la liquidacin de condenas, que sern apelables ante el Consejo de Estado, sin perjuicio de la consulta de que trata el artculo 184 del Cdigo de lo Contencioso Administrativo. La sentencia que deniegue la expropiacin o se abstenga de decretarla es apelable en el efecto suspensivo; la que la decrete, en el devolutivo. El auto que resuelva la liquidacin de condenas ser apelable en el efecto diferido pero el recurrente no podr pedir que se le conceda en el efecto devolutivo. El que deniegue la apertura a prueba de la prctica de alguna que haya sido pedida oportunamente ser apelable en el efecto devolutivo. Contra la sentencia

que decida el proceso de expropiacin, no proceder el recurso extraordinario de revisin. Si ordena la expropiacin se procede al avalo del predio467 y la entrega468. Si se niega se ordena poner de nuevo al demandado en posesin o tenencia de los bienes cuando se hubiere efectuado entrega anticipada de los 467 

. Los peritos que intervengan en el proceso de expropiacin sern dos designados dentro de la lista de expertos avaluadores de propiedad inmobiliaria, elaborada por el respectivo Tribunal, cuyos integrantes hayan acreditado, para su inscripcin en la lista de auxiliares de la justicia, tener ttulo profesional de ingeniero civil, catastral, agrlogo o geodesta y contar cuando menos con cinco aos de experiencia en la realizacin de avalos de bienes inmuebles rurales. Los peritos estimarn el valor de la cosa expropiada, con especificacin discriminada del valor de la tierra y de las mejoras introducidas en el predio, y separadamente determinarn la parte de la indemnizacin que corresponda a favor de los distintos interesados, de manera que con cargo al valor del bien expropiado, sean indemnizados en la proporcin que les corresponda los titulares de derechos reales, tenedores y poseedores a quienes conforme a la ley les asista el derecho a una compensacin remuneratoria por razn de la expropiacin. En lo no previsto se aplicarn para el avalo y la entrega de los bienes las reglas del artculo 456 del Cdigo de Procedimiento Civil 16. Para determinar el monto de la indemnizacin el Tribunal tendr en cuenta el valor de los bienes expropiados como equivalente a la compensacin remuneratoria del demandado por todo concepto.

468  En el caso que existan cosechas pendientes de recoleccin se puede otorgar un plazo para hacerlo.

mismos, y condenar al Instituto a pagar todos los perjuicios causados, incluido el valor de las obras necesarias para restituir las cosas al estado que tenan en el momento de la entrega, descontando el valor de las mejoras necesarias introducidas con posterioridad. En caso de que la restitucin de los bienes no fuere posible, el Tribunal declarar al Instituto incurso en va de hecho y lo condenar in genere a la reparacin de todos los perjuicios causados al demandado, incluidos el dao emergente y el lucro cesante, calculados desde la fecha en que se hubiere efectuado la entrega anticipada del bien, ordenar entregar al demandado la caucin y los ttulos de garanta que el Instituto hubiere presentado para pedir la medida de entrega anticipada. La liquidacin de los perjuicios se llevar a cabo ante el mismo Tribunal que conoci del proceso, conforme al procedimiento previsto por el Captulo 2o. del Ttulo 14 del Libro 2 del Cdigo de Procedimiento Civil, y se pagarn segn lo establecido por los Artculos 170 a 179 del Cdigo Contencioso Administrativo. Los beneficiarios de reforma agraria que hayan recibido tierras entregadas por el INCODER cuya tradicin a favor del Instituto no pudiere perfeccionarse, se tendrn como poseedores de buena fe sobre las parcelas que hayan recibido y podrn adquirir el dominio de las mismas, sin consideracin a su extensin superficiaria, acogindose a los procedimientos previstos en el Decreto 508 de 1974, tras haber ejercido la posesin durante cinco (5) aos en los trminos y condiciones previstos por el artculo 1o. de la Ley 200 de 1936. PREFERENCIA DE LOS PROCESOS: Los procesos de expropiacin y de extincin del dominio de tierras incultas, se tramitarn con preferencia absoluta sobre cualquier otro proceso contencioso administrativo que est en conocimiento de los jueces o magistrados, de modo que no pueda argirse por parte de stos para justificar la mora en proferir las providencias correspondientes, la congestin en sus despachos judiciales.

CCLXVI.

CCLXVII.

EXPROPIACIN MINERA

Por ser la minera una actividad de utilidad pblica e inters social, podr solicitarse la expropiacin de bienes imprescindibles469 para el funcionamiento de la operacin minera y excepcionalmente en el proceso exploratorio 470 469 

Ley 1382 de 2.010 ARTCULO 11. Modifquese el artculo 187 de la Ley 685 de 2001, Cdigo de Minas, el cual quedar as: Necesidad de los bienes. El carcter de indispensable de los bienes inmuebles objeto de la expropiacin, as como de los derechos sobre los mismos, incluyendo la posesin, se determinar con base en el Programa de Trabajo e Inversiones, en el Programa de Trabajos y Obras o en el Estudio de Factibilidad, segn corresponda, aprobado por la Autoridad Minera, as como en sus respectivas modificaciones. En caso de contratos cuyo rgimen aplicable no exija la aprobacin de este tipo de documentos, bastar con la presentacin del respectivo plan minero. El Ministerio de Minas y Energa, cuando lo considere necesario, ordenar, dentro de los diez (10) das siguientes a la presentacin de la solicitud, mediante providencia que se notificar personalmente al propietario o poseedor del inmueble, una inspeccin administrativa a costa del minero interesado, y adoptar su decisin definitiva dentro de los veinte (20) das siguientes. PARGRAFO. Previo avalo tcnico del inmueble o de la posesin, por medio de peritos de la propiedad lonja raz, para tasar la respectiva indemnizacin a favor del titular del predio a expropiar. .No podr decretarse la expropiacin de los bienes inmuebles adquiridos o destinados para el ejercicio de otros ttulos mineros vigentes.

470 

Ley 685 Artculo 193. Expropiacin durante la exploracin. En casos excepcionales en los que por la profundidad y duracin de los trabajos de exploracin por mtodos de subsuelo, no puedan realizarse sin afectar el valor comercial o el disfrute de los predios, proceder a pedir su expropiacin por los procedimientos sealados en los artculos anteriores y se presentar un programa de exploracin que sustente tal

sean inmuebles por naturaleza o adhesin permanente o derechos constituidos sobre los mismos. El proceso de expropiacin minera se inicia con la solicitud del beneficiario de un ttulo minero vigente a la autoridad minera competente mediante escrito que habr de contener. a) Nombre, identidad y domicilio del dueo o poseedor de los inmuebles; b) Nmero y clase de la anotacin del ttulo minero en el Registro Minero Nacional; c) Identificacin y localizacin de los bienes que necesita adquirir y descripcin detallada de las obras e instalaciones mineras con las cuales seran ocupados o afectados. Agregar adems el certificado del Registro de Instrumentos Pblicos y Privados sobre su matrcula, inscripcin y gravmenes; d) Compromiso formal de pagar la indemnizacin previa y plena que se origine en la expropiacin. Con base en la documentacin presentada y el Programa de Obras y Trabajos producido durante la exploracin, se efectuar una inspeccin sobre el terreno, con citacin del propietario y los poseedores del inmueble, en unin de peritos designados por la autoridad minera, para verificar si los bienes por expropiarse son imprescindibles para establecer y operar, en forma eficiente, el proyecto minero y para estimar el valor de la indemnizacin por pagar.

Cumplido este trmite la autoridad minera produce una resolucin que decreta la expropiacin con base en la cual el concesionario minero adquiere la personera para presentar la demanda de expropiacin ante el Juez civil competente por razn del territorio471 y por no existir un procedimiento especial, se aplica el previsto para la expropiacin judicial.

NATURALEZA Y FORMA DE FIJAR LA INDEMNIZACIN POR LA EXPROPIACIN La Constitucin poltica de 1.991 autorizaba eventualmente la expropiacin sin indemnizacin. Ante al fuga generalizada de la inversin extranjera que prevea un proceso masivo de expropiaciones sin indemnizacin fue necesario tramitar una reforma, aprobada mediante acto legislativo No 1 de 1.999 vigente desde el 4 de agosto de ese ao, segn el cual podr haber expropiacin mediante sentencia judicial E INDEMNIZACIN PREVIA y esta debe fijarse consultando los intereses de la comunidad. Sobre las caractersticas y condiciones de la indemnizacin se pronunci la Corte Constitucional en sentencias C-1074 de 2.002 y C- 476 de 2007 en los siguientes trminos: 1. No puede haber expropiacin sin indemnizacin; 2. La indemnizacin debe ser previa al traspaso del dominio del bien del particular al Estado; 471  Si los bienes estn situados en distintos municipios la competencia es de cualquiera de ellos a prevencin

3. La indemnizacin debe ser justa, es decir, debe ser fijada teniendo en cuenta los intereses de la comunidad y del afectado y, por lo tanto, esos intereses deben ser ponderados caso por caso. La ponderacin dentro del marco legal y constitucional la har el juez civil en el evento de expropiacin por va judicial, y la entidad expropiante o el juez contencioso en el evento de la expropiacin por va administrativa; 4. La funcin de la indemnizacin es, por regla general, de orden reparatoria. Comprende tanto el dao emergente como el lucro cesante. No obstante, en algunas circunstancias, al ser consultados los intereses de la comunidad y asumir dichos intereses un peso especial, sta puede reducirse y cumplir tan slo una funcin compensatoria. De otra parte, en circunstancias diversas, al ser consultados los intereses del afectado y adquirir stos una relevancia constitucional especial, como en el evento de la vivienda familiar y en otros que sern precisados en esta sentencia, la indemnizacin puede, tanto en su monto como en su forma de pago, asumir una modalidad que la lleve a cumplir una funcin restitutiva. 5. La indemnizacin no tiene que ser siempre pagada en dinero en efectivo, pero si se paga la indemnizacin con instrumentos distintos al dinero, stos han de reunir por lo menos las siguientes caractersticas: i) No pueden transformar el pago de la indemnizacin previa, en un pago futuro, posterior a la trasmisin del dominio del bien expropiado; (ii) deben garantizar un pago cierto de la obligacin y no meramente simblico o eventual; (iii) deben constituir un medio legal de pago de obligaciones, de tal forma que realmente constituyan para el afectado una indemnizacin; (iv) deben permitir que el valor de la indemnizacin por expropiacin reconocido como justo, en el caso concreto, se mantenga en el tiempo, si el expropiado acta en los negocios diligentemente;

(v) deben ser libre y efectivamente negociables, a fin de garantizar que el afectado pueda convertirlos, en dinero en el momento en que lo desee, inclusive al da siguiente del traspaso del dominio del bien; (vi) no pueden ser revocados unilateralmente por la entidad que los emite. Las anteriores condiciones garantizan, adems, que quien sea afectado por la expropiacin no tenga que soportar una carga pblica desigual y desproporcionada, que afecte el acceso a la propiedad. El pago de la indemnizacin que recibe el expropiado, ya sea totalmente en efectivo o parcialmente con bonos o ttulos valores, equilibra el dao sufrido por la expropiacin y le permite adquirir otro bien si lo desea. De lo que resulta claro que la indemnizacin no solo cubre el valor del bien expropiado, dao emergente, sino el dao que la expropiacin pueda causar al afectado.

CCLXVIII.

10.7. LA NACIONALIZACION COMO FORMA ESPECIAL DE EXPROPIACION

La NACIONALIZACIN es el proceso de apropiacin de una industria o un sector de la economa por parte del Estado. Se diferencia de la expropiacin propiamente dicha en la medida que esta ltima se hace a individuos mientras que la nacionalizacin comprende amplios sectores econmicos. Su motivacin puede ser poltica, econmica o mixta y ha sucedido muchas veces en distintas circunstancias de la historia, como la de las fbricas RENAULT basada en la supuesta colaboracin de esa empresa con los ocupantes Alemanes (1.945) Uno de los puntos ms lgidos en el tema de las nacionalizaciones es el de la indemnizacin a los propietarios. Generalmente se han negado cuando la nacionalizacin proviene de un proceso revolucionario o descolonizador como hicieron

distintos pases latinoamericanos basados en la doctrina Calvo472 pero en normalmente la comunidad internacional espera y presiona la debida indemnizacin 473. En la historia reciente abundan los ejemplos de nacionalizaciones entre los cuales se puede citar: Argentina, aerolneas argentinas (2009). Australia, Aerolnea Quantas (1.947). Canad Hidro Quebeq (1.944). Cuba industria azucarera (1.959). Egipto Canal de Suez (1956) Francia France Telecom, ferrocarriles. Grecia Olimpic Airlines (1.974). India Banco de la reserva (1.949) Industria petrolera (1.973). Irn Industria petrolera (1.953). Italia Industria petrolera. Japn ferrocarriles (1.906). Mxico, industria petrolera (1.938). Rusia Gazprom (1.998). Espaa Rumasa (1.983). Inglaterra BBC (1.927) Transporte de Londres (1.933), industria del acero (1.967) Rolls Royce (1.971)

472  La doctrina Calvo propuesta fines del siglo XIX afirma que las reclamaciones econmicas de los individuos deben tramitarse siempre ante la jurisdiccin del pas donde se realizadon las actividades que dan origen a su reclamacin

473  La resolucin 1803 de la asamblea general de las naciones unidas aprobada en 1.962 declara que en los casos de nacionalizacin los propietarios deben recibir una compensacin adecuada de acuerdo con la ley internacional.

Northern Rock (2.008). Estados Unidos Tennessee Electric Power Co (1.939) Saving and Loan (1.980) Y Venezuela (2.005 en adelante) cementeras, industria del acero.

Como puede verse la expropiacin est lejos de ser un asunto de pases del tercer mundo; es una figura ampliamente aplicada en funcin de los intereses econmicos de todas las naciones.

CCLXIX.

18.8. LA PRESCRIPCIN

La prescripcin es un modo de extinguir obligaciones o adquirir derechos por el transcurso del tiempo474. La adquisicin de bienes inmuebles mediante prescripcin est sujeta a las siguientes condiciones; Debe declararse judicialmente y debe ser solicitada mediante una demanda o propuesta como excepcin en un proceso (no puede declararse de oficio)475. No puede afectar Bienes de Uso Pblico ni bienes imprescriptibles como los ejidos, los bienes de comunidades negras o resguardos indgenas. El fundamento de la prescripcin es la posesin material, es decir, la tenencia material con nimo de seor y dueo, durante el lapso previsto en la ley en forma interrumpida. Quien alega la posesin puede sumar a la suya la de los poseedores anteriores mientras la haya recibido con un ttulo justo, tengan uniformidad en cuanto al objeto y no se haya interrumpido natural o civilmente. La posesin ha de ser quieta y pacfica.

474  Cdigo civil, artculo 2.512

475  CDIGO CIVIL.artculo 2513.

Cuando un bien prescribe en cabeza de alguien se produce un derecho recproco en cabeza de otro alguien que adquiere. SITUACION ESPECIAL EN LOS PREDIOS DESTINADOS A VIVIENDA DE INTERES SOCIAL
Los procesos de pertenencia de soluciones de vivienda de inters social476, que se ajusten a lo previsto en el artculo 51 de la Ley 9 de 1989, se tramitarn y decidirn en proceso abreviado, de conformidad con lo establecido en el Cdigo de Procedimiento Civil, en la Ley 9 de 1989 y en las disposiciones adicionales contenidas en la presente ley.

Corresponde a los municipios y distritos, directamente o a travs de los fondos municipales de vivienda de inters social y reforma urbana, prestar la asistencia tcnica y la asesora jurdica para adelantar los procesos de pertenencia en las urbanizaciones que hayan sido objeto de la toma de posesin o liquidacin previstos en la Ley 66 de 1968, y respecto de las viviendas calificadas como de inters social que cumplan lo establecido en el artculo 51 de la Ley 9 de 1989. El juez que tenga a su cargo los procesos de prescripcin ordinaria o extraordinaria de dominio, solicitar el avalo de los inmuebles objeto del proceso para la definicin del carcter de inters social, el cual debe ser rendido en un trmino no superior a 15 das hbiles.

476  Ley 388 articulo 94

TRMINOS PARA QUE OPERE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA Los trminos para obtener el dominio de un bien inmueble cambian segn se trate de descripcin ORDINARIA o EXTRAORDINARIA. La prescripcin ordinaria477 de bienes races es de cinco aos y la extraordinaria de 10 478. Estos trminos que eran de 10 y 20 aos respectivamente, fueron reducidos mediante la ley 791 de 1.992. Quien invoque la prescripcin puede escoger entre el termino nuevo o el viejo, pero de optar por el nuevo trmino solo comienza a correr a partir de la vigencia de la ley. Respecto de los inmuebles ocupados por vivienda de inters social debe tenerse en cuenta muy especialmente la prescripcin de corto tiempo (3 aos) a favor de los poseedores.

477  La diferencia entre una y otra es la existencia o no de un ttulo anterior

478  Artculo 2529 del Cdigo civil

CCLXX. 10.9. LA CESION Y EL ABANDONO

DE BIENES

Aun cuando parezca extrao, es posible abandonar la propiedad de un bien. Si uno deja de ejercer actos de dominio durante un lapso determinado, se puede producir la prescripcin a favor de un tercero que sin ttulo la haya ejercido en un trmino fijado por la Ley; o la extincin del derecho de dominio a favor del Estado. Pero aparte de estas figuras con entidad propia donde lo comn es la falta de accin de dueo sobre un bien, hay otra figura, la del abandono de bienes a favor de terceros. El abandono, a diferencia de las anteriores, es un acto positivo por el cual el deudor hipotecario que es demandado hace entrega al acreedor para solucionar la obligacin garantizada con la hipoteca. Esta figura, que existe desde la primera versin del CDIGO CIVIL.479, no ha sido suficientemente estudiada ni aplicada, al punto que algunos autores desconocen su eficacia por cuanto no existe procedimiento especial ni se sabe cul el valor al cual debe recibirse el inmueble 480. Nosotros consideramos, sin embargo, que ninguna opinin doctrinaria tiene el valor de hacer inaplicable una norma 479  CDIGO CIVIL .artculo 2450.

480  Gmez E., Csar, Los principales contratos civiles, Dik 1983 Pg.482.

positiva tan categrica que adems permite solucionar en otra forma obligaciones pactadas en dinero cuando ocurren circunstancias excepcionales. La cesin de bienes, por su parte, es una figura en la cual el deudor hace entrega de todos los suyos a los acreedores cuando a consecuencia de accidentes inevitables no se halla en estado de pagar sus deudas481. La cesin no produce el efecto de transmitir la propiedad a los acreedores, sino la facultad de disponer de los bienes para pagarse con su producto y soluciona las obligaciones hasta por el valor en que han sido recibidos.

481  CDIGO CIVIL artculo 1672.

11 GRAVMENES Y LIMITACIONES AL DERECHO DE DOMINIO

Con la evolucin del concepto de propiedad, considerada durante la poca feudal como un derecho absoluto, hasta la idea moderna de un derecho funcin social resulta evidente que su utilizacin debe reportar un beneficio a la comunidad adems del beneficio que naturalmente debe reportar al dueo. Esa evolucin explica la existencia de limitaciones a los atributos de hacer o de no hacer; la obligacin de soportar hechos de terceros o de pagar algunos tributos, e incluso la de mantener en estado de conservacin o de construir en forma obligatoria. Para nosotros todas las limitaciones al dominio son gravmenes en la medida que no impiden el uso ni el usufructo pero afectan el dominio pleno; tales son: la hipoteca, la afectacin por obra pblica, la afectacin por el INCODER, las servidumbres, la afectacin como recurso turstico, la declaracin de patrimonio arquitectnico o histrico, la vivienda familiar, el patrimonio de familia, o la Valorizacin. Los gravmenes pueden tener origen legal, contractual o judicial

CCLXXI.

11.1. LA HIPOTECA

482

CCLXXII.

NOCIN Y CARACTERSTICAS

La hipoteca es una prenda constituida sobre un bien inmueble para asegurar el cumplimiento de una obligacin, que en caso de ser insoluta, permite al acreedor pedir la venta del bien para que con su producto se le pague de manera preferente, sin importar quin es su propietario. La hipoteca tiene las siguientes caractersticas: 1.Siempre nace de un contrato. La hipoteca es un contrato accesorio en la medida que es una garanta para el cumplimiento de otras obligaciones, consideradas el contrato principal. Sin embargo, la hipoteca puede constituirse antes, despus o simultneamente con los contratos a los cuales accede. Y aun puede constituirse una hipoteca para la garanta de obligaciones futuras, sin que por eso pierda la condicin de accesorio. 2.Es solemne. A pesar de ser un contrato accesorio est sometida a la solemnidad de celebrarse mediante el otorgamiento de escritura pblica ante notario y la inscripcin en la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos. Ese registro debe hacerse dentro de los noventa (90) das siguientes a su otorgamiento, so pena de ineficacia. 482  CDIGO CIVIL.arts2432 y ss.

3.Es un derecho real. Se dice que un derecho es real (del latn rex = cosa) cuando se refiere a un bien determinado, puede oponerse contra todo el que pretenda lesionarlo, y hacerlo efectivo contra cualquiera que sea el poseedor. Hay que distinguir, sin embargo, entre la oponibilidad del derecho frente a cualquier persona, incluido un tercero que adquiera el bien con posterioridad a su constitucin, de la prelacin legal de los crditos. Por encima de la hipoteca hay preferencias para el pago de los crditos de primera y segunda clase, pero aun en ese caso el acreedor hipotecario tiene un tratamiento especial, 4.Es indivisible. En el sentido de que cada una de las cosas hipotecadas y cada parte de ellas est obligada al pago de toda la deuda y de cada parte de ella. As, cuando se vende parte de un inmueble hipotecado, esa parte queda afecta al pago de la totalidad de la obligacin que garantiza la totalidad del inmueble. La indivisibilidad, sin embargo, no es una caracterstica de la esencia del contrato por lo cual est sujeta a las siguientes excepciones: Contractuales. Las partes pueden acordar la divisin de la hipoteca, acto que deber elevarse a escritura pblica y registrarse. De hecho cuando se vende un predio hipotecado en mayor extensin y se libera una parte, se divide la hipoteca. Legales. Hay algunas normas de carcter legal que implican la divisin de la hipoteca, es decir su fraccionamiento, de manera que la constituida originalmente deba partirse proporcionalmente a las obligaciones garantizadas. Tal es el caso de un inmueble hipotecado que se somete al rgimen de propiedad horizontal, y Judiciales. La hipoteca no puede exceder ms del duplo del importe de conocido o presunto de la obligacin principal. En consecuencia el deudor

puede exigir judicialmente que se reduzca a esa suma, hecho lo cual procede una nueva inscripcin a su costa. 5. La hipoteca recae sobre bienes inmuebles, con la especial excepcin de que pueden gravarse con hipoteca las naves y aeronaves y los derechos mineros. Los inmuebles deben ser determinados, pero es posible constituirla sobre bienes futuros. Est previsto, adems, que pueda hipotecarse el derecho que un comunero tenga sobre un inmueble en proindiviso, bajo la condicin de que una vez hecha la divisin del inmueble, esa hipoteca slo afectar los bienes que se adjudican al hipotecante si fueren hipotecables. De lo contrario caduca.

CCLXXIII.
HIPOTECA

CONDICIONES PARA LA CONSTITUCIN DE LA

El constituyente de la hipoteca debe tener plena capacidad para enajenar el inmueble que se hipoteca. La capacidad ha de entenderse en el doble sentido de tener el derecho de disposicin del inmueble y de tener la facultad legal para actuar por cuenta propia o a nombre de un tercero. Un menor de edad, por ejemplo, no puede constituir hipoteca sobre un inmueble ni por si mismo ni por conducto de su representante legal, a menos que tenga autorizacin del Juez; pero en cambio un apoderado general o especial si puede constituir hipoteca. En general los gravmenes o limitaciones que pesan sobre un inmueble no impiden la constitucin de hipotecas sino en la medida en que limiten la facultad de disponer del inmueble. As, las servidumbres, las afectaciones de obras pblicas, las hipotecas anteriores, o la inscripcin de demandas no las impide; como si ocurre con la afectacin por una Contribucin de Valorizacin, o un embargo si lo

hay, pues hay normas expresas que prohben la tradicin mientras estos gravmenes subsistan. Hay otro tipo de afectaciones a la propiedad, que si bien no impiden legalmente la constitucin de la hipoteca, la condicionan o la hacen una garanta limitada, como es una condicin resolutoria sobre un inmueble.

CCLXXIV.

DERECHOS DEL ACREEDOR HIPOTECARIO

El principal derecho del acreedor hipotecario es el de hacer vender el inmueble hipotecado en subasta pblica para que se le pague su obligacin con el producto de la venta. Ese derecho se ejerce a travs del un proceso ejecutivo, en el cual pueden perseguirse exclusivamente el bien hipotecado, o ste y otros bienes del deudor. En el primer caso el proceso se denomina EJECUTIVO CON TTULO HIPOTECARIO y en el segundo EJECUTIVO MIXTO. Hay que advertir que es contrario a la Ley el pacto por el cual, en forma directa o indirecta, se faculta al acreedor para disponer del inmueble hipotecado o apropirselo por un modo diferente al proceso judicial (El denominado PACTO COMISORIO). El segundo derecho del acreedor hipotecario es el de solicitar al Juez que ordene tomar medidas de conservacin de una inmueble hipotecado que se deteriora para preservar su valor. De no tomarse esas medidas, el crdito garantizado se hace exigible El tercer derecho del acreedor hipotecario es demandar el pago inmediato de la obligacin que garantiza el crdito aun cuando no est vencido el plazo, cuando el acreedor se insolventa, solicita un concurso de acreedores, o el inmueble es perseguido judicialmente en cualquier forma. Vale la pena anotar que en los casos de concurso de acreedores, concordatos o liquidaciones administrativas del deudor hipotecario, el acreedor debe concurrir

obligatoriamente al proceso de liquidacin, y aun cuando su derecho preferencial se conserva, est sometido al proceso.

CCLXXV.

DERECHOS DEL DEUDOR HIPOTECARIO

El deudor hipotecario tiene varios derechos con relacin al acreedor hipotecario y al inmueble. En primer lugar est del derecho de enajenarlo y gravarlo con otras hipotecas a pesar de lo que se haya pactado en contrario. La clusula que usualmente se impone en los contratos de hipoteca de hacer exigible la obligacin si se vende o se hipoteca sin consentimiento del acreedor hipotecario es nula por estar prohibida en la Ley483. Tiene, en segundo lugar, el derecho de pedir la reduccin de la hipoteca cuando sta excede del duplo conocido o presunto de la obligacin garantizada 484. La reduccin de la hipoteca se tramita como un proceso abreviado. Y tiene, en tercer lugar, el derecho de ABANDONAR el inmueble perseguido judicialmente por el acreedor hipotecario, para que se pague con l485. La figura del abandono de bienes ha 483  CDIGO CIVIL.artculo 2440.

484  CDIGO CIVIL.artculo 2455.

485  CDIGO CIVIL.artculo 2450.

sido desconocida por la Doctrina y la Jurisprudencia, pero tiene un expreso y clarsimo fundamento legal en el artculo 2450 del Cdigo Civil que la autoriza. En el cdigo de procedimiento civil no se previ ninguna frmula para tramitar el abandono dentro de los procesos ejecutivos con ttulo hipotecario, pero se ha considerado que debe hacerse como un incidente que podr proponer el ejecutado en la contestacin de la demanda o en cualquier momento antes de la sentencia que apruebe la adjudicacin de los bienes en el remate. Es un punto a discutir el valor por el cual deba hacerse la entrega del bien abandonado. En justicia, debera ser por el valor fijado por peritos nombrados por el Juzgado para el efecto, y si el inmueble cubre la obligacin sta quedar extinguida; si es insuficiente, el deudor deber pagar el saldo o continuar el proceso por la diferencia; y si hay un mayor valor, cabe la opcin de que el deudor renuncie a ese mayor valor, o reciba la diferencia, o se le adjudique una cuota en el inmueble en comn con el acreedor. Los Juzgados han sido reticentes a aceptar esta figura, que en el fondo es una dacin en pago forzada, pero que tiene justificacin en que la hipoteca es una garanta para el pago de una obligacin, que mediante este procedimiento se facilita, evitando aumentar la perdida del deudor y del acreedor. En ese sentido la declaratoria de emergencia econmica486 abri un espacio que utiliz el Gobierno en el

486  Decreto 2330/98.

D.2331/98487 para la aplicacin de esa figura que autoriz a los deudores a entregar a los acreedores hipotecarios de vivienda los bienes financiados por ellos cuando la deuda supere el valor del inmueble. Si bien la medida es transitoria y circunstancial sirve de gua para apoyar a quienes consideramos el abandono como un derecho.

CCLXXVI.

EXTINCIN DE LA HIPOTECA

La primera posibilidad de extinguir la hipoteca es el acuerdo de voluntades de las partes intervinientes en ella. Se expresa en escritura pblica que debe ser otorgada por quien presente ante el Notario la primera copia (que presta mrito ejecutivo) Puede tambin extinguirse por cumplimiento del plazo para el que fue pactada, si lo tiene, o por cumplimento de una condicin resolutoria, si se hubiera pactado. Y como la hipoteca es un contrato accesorio de garanta se extingue cuando se extingue la obligacin principal que garantiza, y si no hay ninguna obligacin vigente por haberse constituido como hipoteca abierta o anticipada, el deudor puede solicitar su cancelacin. De no hacerlo voluntariamente, cabe solicitar la cancelacin por la va judicial Es de advertir que, en el caso del cumplimiento del plazo, no es necesario otorgar escritura de cancelacin de la hipoteca, pues siguiendo el principio de que el cumplimiento del plazo suple el alegato (tempus apellat pro homine); en los dems, deber otorgarse escritura pblica por el actual acreedor hipotecario.

487  Decreto 2331/98.artculo 14.

Cuando ocurrida alguna causal de extincin de la hipoteca el obligado a cancelarla no otorga la escritura correspondiente, cabe una demanda ejecutiva por obligacin de hacer ante un Juzgado Civil competente por razn de la cuanta. La demanda puede proponerse en el domicilio del demandado o en el lugar donde se encuentra ubicado el inmueble.

CCLXXVII.

CESIN DEL CRDITO HIPOTECARIO

El acreedor hipotecario puede ceder el crdito garantizado con hipoteca, y puede hacerlo incluyendo la garanta o no. La cesin de la hipoteca se hace mediante anotacin en el texto de la primera copia de la escritura de hipoteca, que presta mrito ejecutivo, y notificando al deudor de la cesin. La cesin del crdito no se registra. Lo que no es posible es ceder la garanta hipotecaria sin incluir el crdito garantizado, pues debido a que es un contrato accesorio no puede sobrevivir sin el contrato al cual accede.

CCLXXVIII.
PUBLICA

11.2. LA AFECTACION POR OBRA

Con el fin de facilitar el desarrollo de obras pblicas y preservar el derecho de los propietarios al disfrute de sus bienes que resultaban congelados indefinidamente por Planes de Desarrollo que nunca se ejecutaban, la LEY 9/89 introdujo la nocin de AFECTACIN POR OBRA PBLICA. Segn sta, toda restriccin impuesta a un inmueble por una entidad pblica que impida o limite la obtencin de licencia de urbanizacin, parcelacin, construccin o funcionamiento, por causa de una obra pblica o proteccin ambiental, debe notificarse a su propietario e inscribirse en el Folio de Matrcula Inmobiliaria. La entidad que ha decretado la afectacin o que se beneficia con sta, debe celebrar un contrato con el propietario en el cual se pactar la compensacin debida por los perjuicios durante el tiempo de afectacin, segn avalo del Instituto Agustn Codazzi. La afectacin tiene un plazo de 3 aos inicialmente, que puede renovarse hasta 6 y, excepcionalmente, en el caso de vas, hasta 9. Vencido el trmino de la afectacin sin que se haya adquirido el inmueble afectado, queda sin efecto de pleno derecho y el Registrador de Instrumentos Pblicos puede cancelarla a solicitud de cualquier persona previa constatacin del hecho488; tambin la puede cancelar de 488  LEY9/89 artculo 37.

oficio cuando haya transcurrido un trmino de 5 aos sin renovacin489. Suele olvidarse por las autoridades que hacen los planes de ordenamiento y afectan el derecho de propiedad que los propietarios de los terrenos afectados por obras pblicas, o por ser declarados como reas de proteccin ambiental, o conservacin histrica, deben ser compensados mediante la aplicacin de compensaciones econmicas, transferencias de derechos de construccin y desarrollo, beneficios y estmulos tributarios u otros sistemas que se reglamenten490. FONDOS DE COMPENSACION. Como mecanismo para asegurar el reparto equitativo de las cargas y beneficios generados en el ordenamiento urbano, y para garantizar el pago de compensaciones en razn de cargas urbansticas de conservacin, las administraciones municipales y distritales podrn constituir fondos, los cuales podrn ser administrados mediante encargos fiduciarios491.

489  LEY9/89 artculo 37.

490  Ley 388 articulo 49

CCLXXIX.
El
INSTITUTO LLAMABA

11.3 LA AFECTACION A USOS AGRARIOS

COLOMBIANO DE LA REFORMA AGRARIA (ANTES SE INCODER) como encargado del programa de Reforma Agraria debe cumplir diferentes actividades como la adquisicin de tierras, adjudicacin de baldos, organizacin de resguardos, etc. Una vez que el Instituto ha definido un programa que pueda afectar un inmueble determinado, debe hacer una oferta de compra al propietario, y esta oferta debe inscribirse en la Oficina de Registro dentro de los 5 das siguientes a su comunicacin. Tambin debe inscribirse en el Registro Inmobiliario toda providencia del INCODER que inicie diligencias administrativas de clarificacin de propiedad, deslinde de bienes, de Baldos o determinacin de ocupacin indebida. Este registro produce efecto para los nuevos poseedores o compradores pero no excluye del comercio los bienes492.

491  Ley 388 articulo 49

492  LEY160/94 artculos32 y 49.

CCLXXX.
TURISTICO

11.4. LA AFECTACION COMO RECURSO

La Ley General de Turismo493 cre la interesante figura de las Zonas de Desarrollo Turstico Prioritario cuya declaratoria compete a los Concejos Municipales. De conformidad con esas facultades se puede afectar el uso de un inmueble como de desarrollo prioritario para actividades tursticas y ese uso prevalecer sobre cualquiera otro que en adelante se decrete y que no sea compatible con la actividad turstica494. La declaratoria de un inmueble como recurso turstico tiene los siguientes efectos: Su utilizacin deber ser prioritariamente turstica Si el bien es pblico debe contar con un programa y un presupuesto de conservacin, reconstruccin y restauracin. La explotacin de bienes de propiedad pblica declarados como recurso turstico puede ser delegada mediante concesin o contratacin. 493  LEY300/96.

494  LEY300/96 artculo 18.

11.5. LAS SERVIDUMBRES 11. CCLXXXI.

CCLXXXII.

NOCION

Aun cuando el Cdigo Civil define la servidumbre como un gravamen impuesto sobre un predio, en utilidad de otro predio de distinto dueo495, la posterior evolucin de la figura dentro de la legislacin nacional atribuye la denominacin de servidumbre a otras cargas que afectan un inmueble, sin que sea necesaria la existencia de un predio ajeno beneficiado, el cual es sustituido por una generalidad de personas, como ocurre con la servidumbre de estribo en los predios ribereos de los ros, o por una empresa que presta un servicio como es el caso de las constituidas a favor de las que atienden los servicios pblicos domiciliarios Es necesario entonces redefinir el concepto de SERVIDUMBRE PREDIAL atendiendo a las nuevas realidades jurdicas y econmicas. Inicialmente se advierte que es un gravamen para el predio sirviente, en la medida que limita la facultad de gozar libremente del derecho de propiedad, sin que impida el derecho de disposicin sobre el mismo y es un derecho real para quien puede ejercer la servidumbre, pues se puede imponer cualquiera que sea el titular. La servidumbre siempre se predica de un inmueble, no de un mueble ni de una persona, pues la legislacin moderna no recogi el concepto del Derecho Romano de las servidumbres personales o de muebles, que actualmente se identifican con la prenda. 495  CDIGO CIVIL.artculos879 y ss.

Sobre estas consideraciones podemos decir que la servidumbre es cualquier gravamen real sobre un inmueble, que imponga cargas activas o pasivas, a favor de terceros o de otros predios, sin afectar el derecho de disposicin del inmueble aun cuando eventualmente afecten el derecho de uso. Las servidumbres se justifican por la funcin social que tiene la propiedad. El concepto de DERECHO ABSOLUTO ya no es defendido por nadie de donde no vale la pena extenderse para explicar su razn de ser. A las servidumbres se les atribuye la caracterstica de ser indivisibles en el sentido de que no pueden adquirirse o extinguirse por partes, y que en los casos de comunidad, la servidumbre se ejerce frente a todos los comuneros o a favor de todos. Una consecuencia de la indivisibilidad es que cuando un predio afectado por una servidumbre se divide, todos los predios en que ha sido dividido quedan afectos a sta.
CCLXXXIII.

CCLXXXIV.

CLASES DE SERVIDUMBRES

Cuando de clasificar se trata podramos extendernos indefinidamente de acuerdo con diferentes puntos de vista. Sin embargo, por razones prcticas utilizaremos la siguiente clasificacin de las servidumbres, que puede tener consecuencias prcticas: POR SU ORIGEN Pueden ser LEGALES, cuando nacen por disposicin de la Ley; NATURALES, cuando se desprenden de la situacin de un predio con relacin a otro, como la de aguas lluvias; y VOLUNTARIAS, cuando surgen de un acuerdo de voluntades. Las servidumbres legales se encuentran dispersas en el Cdigo Civil y reglamentos especiales y en normas relativas a los servicios pblicos. Pueden ser relativas al uso pblico

(como la impuesta a los predios ribereos para la navegacin) o a un beneficio particular como la de deslinde. POR SU VIGENCIA Las servidumbres pueden estar VIGENTES o simplemente LATENTES. Una servidumbre vigente, o en uso, se opone a una servidumbre que, si no existe en la actualidad, rene las condiciones objetivas para ser impuesta por va contractual o judicial si hubiere oposicin. POR SU APARIENCIA: La servidumbre puede ser aparente o inaparente. Es aparente la que se identifica a primera vista, como ocurre con las redes de conduccin elctrica que cruzan un predio; es inaparente la que exige de un conocimiento detallado del predio para identificarla, como puede ser el paso de una tubera de alcantarillado. POR SU CONTINUIDAD Pueden ser continuas, como el curso de un acueducto, que puede mantenerse sin intervencin del hombre; o discontinuas cuando su utilizacin es espaciada en el tiempo como la de abrevadero para ganados y exige en alguna medida la intervencin humana. La importancia de esta diferenciacin est en que las servidumbres discontinuas y las continuas inaparentes slo pueden adquirirse por un ttulo, mientras que las continuas y aparentes pueden adquirirse por un ttulo o por prescripcin de 10 aos. POR LA RELACIN CON DEL DUEO DEL PREDIO SIRVIENTE Pueden ser positivas, cuando le obligan a hacer (deslinde) o tolerar (trnsito); o negativas cuando le imponen abstenerse de ejecutar actos especficos (servidumbre de luz). POR SU ESTADO ANTE LA OFICINA DE REGISTRO.

Las servidumbres son registradas, cuando constan en el Folio de Matrcula Inmobiliaria de un predio; y no registradas cuando no constan en el. Aun cuando en principio todas las servidumbres deberan constar en el Folio de Matrcula Inmobiliaria para efectos de publicidad frente a terceros, hay servidumbres que por su especial configuracin como las naturales y las exclusivamente legales de afectacin pblica (presa y estribo) no requieren de registro pues se producen por mandato de la Ley cuando se dan las circunstancias de modo, tiempo y lugar previstas en ella. POR SU CONTENIDO Hay servidumbres de derecho privado y de inters comn. Las primeras se conceden en beneficio particular, las segundas en inters pblico. Las servidumbres administrativas se pueden imponer ocasionalmente por acto administrativo.

CCLXXXV.
SERVIDUMBRES

NACIMIENTO Y EXTINCION DE LAS

Todas las servidumbres tienen como justificacin ltima la Ley (tratan de las servidumbres el cdigo civil, el cdigo de minas, el cdigo de recursos naturales, la ley de servicios pblicos y leyes especiales como la reforma agraria o de propiedad de las comunidades negras ). Pero concretarlas depende de una sentencia, de un acto administrativo o de un negocio jurdico que somete un predio a sta. La sentencia se producir a solicitud de quien la alega, previo proceso que se tramita mediante el procedimiento abreviado, en la mayora de los casos, salvo en algunas servidumbres que gozan de un tratamiento especial para su reconocimiento y que tiende a hacer ms expedito que el mismo procedimiento abreviado. En los procesos de servidumbre siempre debe haber citacin del poseedor inscrito del inmueble afectado e inspeccin judicial con intervencin de peritos. Hay un caso especial de servidumbre impuesta por acto administrativo cuando se est en una zona de desastre, en

cuyo caso, la imposicin de la servidumbre se hace por acto administrativo motivado contra el cual slo procede el recurso de reposicin, y es de ejecucin inmediata, aun antes de notificarse o quedar en firme496. Quien pide la imposicin servidumbre puede invocar la existencia de una norma legal que la haya creado o impuesto, o la PRESCRIPCIN que haya corrido a su favor por 10 aos. El negocio jurdico que da lugar a una servidumbre puede ser un CONTRATO que se haya celebrado entre el propietario del predio sirviente y el dominante; o la DESTINACIN que se produce cuando el dueo de distintos fundos ha creado una servidumbre entre ellos y despus los enajena o divide, o aun una DECLARACIN UNILATERAL DE VOLUNTAD. Las servidumbres privadas pueden extinguirse por una convencin o contrato entre los propietarios de los predios afectados; por una sentencia que ordene su terminacin, cuando resulte innecesaria para el predio dominante o muy gravosa para el sirviente; por prescripcin, que ocurre por el no uso en un perodo de ms de 10 aos; y por la unificacin de los predios sirviente y dominante.
CCLXXXVI.

CCLXXXVII.

LAS PRINCIPALES SERVIDUMBRES

a) ABREVADERO Es a que permite al propietario de un inmueble llevar sus ganados a abrevar en aguas que manan de un predio vecino o discurre por l497. 496  Decreto 919/89 artculo 35.

497

b) ACUEDUCTO498. Es la que pesa sobre un predio a favor de otro predio o poblado para conducir aguas a travs de l. La conduccin de las aguas puede ser de entrada o de salida, por acequias, ductos o transporte en vasijas. Esta servidumbre es de carcter legal en la medida que su existencia y ejercicio est reglada en el cdigo civil en los artculos 921 a 930. La servidumbre establecida a  Decreto 2811 de 1.974 Artculo 116.- El dueo de heredad que carezca de aguas necesarias gozar de servidumbre de trnsito para abrevaderos, que consiste en llevar los animales a travs de uno o ms predios rurales ajenos para que beban en corrientes o depsitos de agua de dominio pblico.

498 

Ibid Artculo 107.- Para imponer servidumbres de acueducto en inters privado de quien tenga derecho a usar el agua, se determinarn la zona que se va a quedar afectada con la servidumbre, las caractersticas de la obra y las dems modalidades concernientes al ejercicio de dicha servidumbre. Esta determinacin se har con citacin previa del propietario del fundo que ha de soportar la servidumbre, de los titulares de derechos reales sobre el mismo y de las personas a quienes esta beneficie, y con arreglo a las dems disposiciones del Cdigo de Procedimiento Civil que fueren pertinentes. Artculo 115.- La servidumbre de trnsito para transporte de agua, consiste en el de la que se necesite llevar en vasijas, de una corriente de uso pblico, a travs de predio rural ajeno, cuando se tiene derecho a tomar las aguas segn las normas legales. Todo dueo de heredad disfrutar de esta servidumbre cuando carezca de agua propia o le sea insuficiente.

favor de los distritos de riego puede considerarse como una servidumbre de acueducto. Son caractersticas especiales de esta servidumbre el derecho del predio sirviente a cobrar el valor del terreno que haya sido ocupado por el acueducto, mas el espacio de cada uno de sus costados que no bajar de un metro de ancho, y un 10% ms; y a que se indemnice por todo perjuicio que se pueda ocasionar por las filtraciones o fallas de la construccin. Por su parte el dueo del predio sirviente tiene la obligacin de permitir el acceso de los trabajadores del dueo del predio dominante para la revisin, limpieza y mantenimiento de los acueductos.
En la misma forma se proceder cuando sea necesario modificar las condiciones de una servidumbre ya existente.

c) AGUAS LLUVIAS. Todo predio est afectado por la obligacin de recibir las aguas lluvias que descienden naturalmente de un predio ubicado en un nivel superior; pero en cambio no est obligado a recibir las aguas de los techos vecinos, a menos que se constituya en una servidumbre voluntaria. d) ALBAAL o DESAGE. La que pesa sobre todo predio a favor de los que no tienen salida de las aguas servidas, o para extraer el agua de pantanos o filtraciones naturales499. 499 

Artculo 108.- Todo predio est sujeto a la servidumbre de desage en favor de otro predio pblico o privado que la necesite para dar salida y direccin a las aguas sobrantes. Artculo 109.- Al fijarse la indemnizacin en favor del dueo del predio que se grava con una servidumbre de desage, se tendr en cuenta, el beneficio que al predio sirviente le

e) CANALON. Servidumbre negativa que implica la prohibicin de todo predio de verter las aguas lluvias que recogen sus techos sobre sobre el predio vecino. Tambin se denomina as el derecho que tiene cualquier persona de aprovechar las aguas lluvias que corren por caminos pblicos. f) CERRAMIENTO Consiste en la obligacin de los predios colindantes de concurrir a la construccin y mantenimiento de las cercas comunes. g) ENERGIA ELECTRICA Reglamentada en la LEY56/81, abarca no slo la conduccin de energa por cables areos o subterrneos, sino la generacin y distribucin. h) ESTRIBO O PRESA Es la que debe soportar todo predio ribereo para que sobre ellos se apoyen las obras necesarias para hacer una presa o una toma de agua, y la que pesa sobre todo predio a favor de una mina, o poblado que necesite almacenar aguas500.

reporte, y podr imponerse a su propietario la obligacin de contribuir a la conservacin de los canales si se beneficia con ellos.

500 

Artculo 112.- La servidumbre de presa y estribo consiste en apoyar, sobre el predio o predios adyacentes al cauce de una corriente o depsito de aguas, las obras necesarias para alguna presa o derivacin.

i) LUZ Tiene por objeto dar luz a un espacio cualquiera, cerrado y techado, pero no a dar vista sobre el predio vecino. j) MEDIANERIA Son las cargas recprocas que pesan sobre los predios que comparten una pared o divisin en comn. Entre esas cargas est la de soportar la construccin apoyada en la pared medianera, y la facultad de elevar la pared. k) MINERA. El cdigo de minas copilado en la ley 685 dispone que para el ejercicio eficiente de la industria minera en todas sus fases y etapas, incluido el transporte de sus productos, el acopio de sus productos, el embarque o la ejecucin de obras necesarias para la minera, pueden establecerse las servidumbres que sean necesarias sobre los predios ubicados dentro o fuera del rea objeto del ttulo minero, incluyendo reas que tengan otros ttulos mineros501.

Artculo 113.- Toda heredad est sujeta a la servidumbre de estribo en favor de una mina, empresa, ciudad o poblado, que necesite derivar o almacenar aguas de acuerdo con las normas del presente Cdigo. Artculo 114.- Las obras de presa debern construirse y conservase de manera que se cause el menor perjuicio a las heredades vecinas.En este caso solamente habr indemnizacin por los daos que causen.

501  Ley 685 artculos 165, 166 y 167

Las servidumbres en beneficio de la minera son legales o forzosas y pueden imponerse desde cuando quede aprobado el programa de obras y trabajos y sea aprobada la licencia ambiental si esta fuere necesaria. No obstante la minera sin ttulo minero vigente carece de todo derecho al establecimiento de servidumbres y si de hecho se establece, ese acuerdo adolecer de nulidad absoluta por objeto ilcito502. 502  PRINCIPALES SERVIDUMBRES MINERAS:
El cdigo de minas advierte que la enunciacin de algunas servidumbres no limita la posibilidad de imponer otras que resulten necesarias. Partiendo de esta base las principales son Ocupacin de terrenos. Habr servidumbre de uso de terrenos. El interesado acordar con el dueo o poseedor el plazo y la correspondiente retribucin. Se entender que esta servidumbre comprende el derecho a construir e instalar todas las obras y servicios propios de la exploracin, construccin, montaje, extraccin, acopio y beneficio de los minerales y del ejercicio de las dems servidumbres. Ventilacin. Para que haya suficiente ventilacin en las minas subterrneas, se podrn abrir tneles, conductos u otras obras similares previstas en el diseo minero y de acuerdo con la profundidad, nmero y extensin de los frentes de explotacin. Comunicaciones y trnsito. El beneficiario de un ttulo minero goza de las servidumbres necesarias para establecer su propio sistema de comunicaciones y los medios apropiados para el trnsito de personas y para el cargue, transporte, descargue y embarque de los minerales. Las construcciones e instalaciones de las obras y servicios necesarios para el ejercicio de estas servidumbres podrn tener la magnitud y especificaciones acordes con las dimensiones del proyecto y de su eventual expansin. Para el establecimiento de la servidumbre de trnsito no se requiere que la mina est desprovista de acceso a la va pblica sino que la ocupacin que con ella se haga del predio sirviente sea requerida para una eficiente operacin de cargue, descargue, transporte y embarque. Obras de embarque. Para la construccin de puertos y otras obras e instalaciones para la operacin de naves y artefactos navales o para la ocupacin por cualquier medio de playas, terrenos de bajamar y aguas marinas se requerir permiso o concesin de la Superintendencia General de Puertos o de la Direccin General Martima del Ministerio de Defensa Nacional y su utilizacin estar sometida a las regulaciones especiales sobre la materia. Lo anterior sin perjuicio del instrumento administrativo ambiental que corresponda de acuerdo con las disposiciones pertinentes.

No podrn establecerse servidumbres en zonas y lugares excluidos de la exploracin y explotacin por disposicin de este Cdigo. En las zonas y lugares restringidos para la minera en los que se requiera de autorizacin o de conceptos favorables previos de otras personas o entidades de acuerdo con el artculo 35 de este Cdigo, el establecimiento de las servidumbres deber llenar tambin este requisito. Si para el establecimiento y ejercicio de las servidumbres, el dueo o poseedor del predio sirviente exigiere el pago de los perjuicios que se le causen o su garanta, as se proceder de inmediato, de acuerdo con las reglas que se sealan en el presente Captulo. Divisin del ttulo. Cuando hubiere divisin material del rea objeto del ttulo minero por cesin en favor de un tercero, ste, sin ningn requisito o gestin adicionales, tendr derecho al uso de las servidumbres que fueren necesarias para la explotacin de la zona cedida, en las mismas condiciones en que fueron establecidas para el rea inicialmente a dicho ttulo. Salvo que con el dueo o poseedor del predio sirviente se hubiere acordado otra cosa, el uso y disfrute de las servidumbres tendr una duracin igual a la del ttulo minero, sus prrrogas y de las labores necesarias para realizar las obras y labores de readecuacin o sustitucin de terrenos.

El uso por terceros, de las obras e instalaciones construidas o adquiridas por el minero para el ejercicio de las servidumbres, no las convierte en servicios pblicos, bien que dicho empleo se hubiere acordado con los usuarios o se origine en la mera tolerancia de sus dueos. Si dichos terceros hicieren uso de las obras e instalaciones para fines distintos a las actividades mineras, sus relaciones con el dueo o poseedor de los terrenos se regirn por las disposiciones sobre servidumbres del Cdigo Civil. Las servidumbres mineras implican el pago de indemnizaciones a favor del propietario del predio afectado conforme a las reglas previstas en el articulo 184 del cdigo minero.503

l) NAVEGACIN AREA. Toda restriccin a los predios que pueden afectar la navegacin area. Puede 503 

a) Para la estimacin del valor comercial del terreno, se tendrn en cuenta sus condiciones objetivas de ubicacin, calidad y destino normal y ordinario y no las caractersticas y posibles rendimientos del proyecto minero, la potencial abundancia o riqueza del subsuelo del mismo o la capacidad econmica de los concesionarios; b) La ocupacin parcial del terreno slo dar lugar al reconocimiento y pago de la indemnizacin en cuanta proporcional al uso de la parte afectada, a menos que dicha ocupacin afecte el valor y el uso de las zonas no afectadas; c) Salvo acuerdo en contrario, si la ocupacin de los terrenos fuere transitoria y no mayor de dos (2) aos, los pagos por su uso, al dueo o poseedor, se harn por trimestres anticipados; si la ocupacin fuere por ms tiempo, el pago se har al contado y en forma anticipada.

consistir en limitaciones de altura en la construccin, conservacin de distancias mnimas o prohibicin de construccin. Tambin se denomina servidumbre area la que impone el paso de lneas de conduccin de energa. El Estado no tiene la obligacin de indemnizar a quien adquiere un bien que ya est sujeto a restricciones por su vecindad con un aeropuerto504.

m) NO EDIFICAR (non aedificandi). La que impone la prohibicin a un predio de no edificar a determinada distancia, o a ms de cierta altura. Se denomina tambin de non altius tollendi. n) DESLINDE Es el derecho de todo predio de hacer fijar los lmites con los predios colindantes compartiendo las costas. o) NAVEGACION ACUATICA La que pesa sobre todos los predios ribereos respecto de la navegacin en dos formas: dejando libre el espacio necesario para sta, y permitiendo el amarre de las embarcaciones en las orillas.

504 

Sentencia de nov.27/98 Consejo de Estado Sala de lo Contencioso Administrativo Jurisprudencia y Doctrina Tomo XXVIII N 327 marzo 99 pag 378

p) PARADA Y USO DE RIBERAS. Los predios riberanos deben tolerar que los navegantes saquen sus barcas y balsas a tierra, las aseguren a los rboles, las carenen, y sequen sus velas. Los dueos de predios ribereos estn obligados a dejar libre de edificaciones y cultivos el espacio necesario para los usos autorizados por ministerio de la ley, o para la navegacin, o la administracin del respectivo curso o lago, o la pesca o actividades similares. q) SALVAMENTO La impuesta a todos los predios riberanos a favor de los navegantes para ponerse a cubierto de los riesgos de la navegacin. r) OCUPACIN TEMPORAL Cuando se requiere ejecutar obras para la instalacin o mantenimiento de servicios pblicos, se autoriza la ocupacin temporal de los mismos, la remocin de cultivos y obstculos de todo tipo. Tambin podra encajar dentro de sta la que afecta los predios necesarios para atender una situacin de desastre. s) SERVICIOS PBLICOS La ley 142 de 1.994 impone a todos predios, pblicos y privados, la servidumbre de servicios pblicos consistente en que puedan pasar por va area, superficial o subterrnea con los cables, lneas y tuberas necesarias para la prestacin de servicios. Se impone tambin el derecho de paso de ros, caudales, lneas frreas, puentes, calles, caminos, acueductos, oleoductos y otras lneas y construcciones de propiedad pblica. En este caso debe solicitarse el permiso a la autoridad correspondiente, y si no la hay, lo dar el Municipio.

t) TRANSITO Es la que tiene todo predio a favor de los predios destitudos de comunicacin con el camino pblico. Aun cuando originalmente slo se aceptaba esta servidumbre a favor de los predios que no tenan ningn tipo de acceso, hoy la Jurisprudencia acepta que se trata de una incomunicacin relativa, pues si hay un camino ms gravoso que el posible con servidumbre, se concede. u) VISTA Es una servidumbre negativa que consiste en la prohibicin que afecta a todo predio de no construir ventanas o miradores sobre predios vecinos a una distancia inferior a 3 metros.

CCLXXXVIII.

DERECHOS Y DEBERES QUE NACEN DE LA SERVIDUMBRE

La existencia de una servidumbre presupone la facultad de utilizar todos los medios necesarios para su ejercicio, pero las obras que demande su constitucin o mantenimiento sern de cargo de aqul a quien benefician si no se ha dispuesto otra cosa. Si la carga de las obras es del propietario del predio sirviente, ste podr liberarse ABANDONANDO la parte del predio donde deban hacerse las obras. La imposicin de las servidumbres que no son naturales implica la indemnizacin del predio sirviente por los perjuicios que le causa la servidumbre, y en el caso de las voluntarias, una retribucin por la misma. Al sirviente le est prohibido todo acto de perturbacin de la servidumbre.

CCLXXXIX. CCXC. ACCIONES QUE SURGEN DE LAS SERVIMBRES

Se dice que la accin es la facultad de pedir la proteccin de un derecho. Entendida as, de la servidumbre surgen varias acciones as:

La accin constitutiva de la servidumbre. Toda persona que crea tener derecho a que se imponga una servidumbre a un predio ajeno puede solicitar que se constituya. La accin confesoria de servidumbre. Cuando existe una servidumbre contractual o legal, a cuyo ejercicio se opone el dueo del predio sirviente. En ese caso el beneficiario puede pedir su reconocimiento por el dueo del predio sirviente. LA ACCIN NEGATORIA DE SERVIDUMBRE. La que tiene el propietario del predio sirviente para que se extinga. LA ACCIN MODIFICATORIA DE LA SERVIDUMBRE. La que tienen los propietarios de los predios sirvientes y los dominantes para que se modifique la forma de sta, en razn del cambio de las condiciones en que fue constituida. Por esta accin puede pedirse la regulacin del modo de ejercer la servidumbre.
ACCIONES SERVIDUMBRE. POSESORIAS PARA LA PROTECCION DE LA

Cuando se impide o perturba una servidumbre surgen dos clases de acciones para protegerlas: las policivas y las civiles. Las acciones de polica estn reglamentadas en los Cdigos locales y en el Nacional de Polica505; pero estas tienden nicamente a evitar la perturbacin imponiendo el Statu Quo, o sea, ordenando que las cosas se mantengan en el estado en que se 505  Decreto 1355/70

encontraban antes de la perturbacin, mientras la autoridad civil decide conforme a derecho. En cuanto a la Accin Civil, sta se rige por el procedimiento abreviado.

CCXCI.

11.6. LOS SUELOS DE PROTECCION

Pertenecen a esta categora los inmuebles que por sus caractersticas geogrficas, paisajsticas o ambientales, o por formar parte de zonas de utilidad pblica para la ubicacin de infraestructura, para la provisin de servicios pblicos domiciliarios o de las reas de amenazas y riesgo no mitigable, para la localizacin de asentamientos urbanos, tienen restringida la posibilidad de urbanizarse, sin importar donde se encuentren localizados506 . La identificacin de Los suelos de proteccin debe hacerse dentro de los Planes de Ordenamiento Territorial aprobados por los Municipios507.

506  Ley 388 ARTCULO 35. SUELO DE PROTECCIN. Constituido por las zonas y reas de
terrenos localizados dentro de cualquiera de las anteriores clases, que por sus caractersticas geogrficas, paisajsticas o ambientales, o por formar parte de las zonas de utilidad pblica para la ubicacin de infraestructuras para la provisin de servicios pblicos domiciliarios o de las reas de amenazas y riesgo no mitigable para la localizacin de asentamientos humanos, tiene restringida la posibilidad de urbanizarse.

507  LEY388/97 artculo 8.

Los bienes declarados como suelos de proteccin no pueden ser urbanizados ni intervenidos sino conforme lo disponga el plan de ordenamiento. Es evidente que cuando un plan de ordenamiento limita absolutamente el desarrollo de un predio est restringiendo el derecho de propiedad hasta el punto de perder su valor econmico para el propietario. En ese caso se habla de una expropiacin indirecta por cuanto se viola el ncleo esencial de la propiedad, el derecho a utilizarla, que ha sido rechazada por la doctrina y el propietario afectado en el ncleo esencial del derecho de propiedad, puede reclamar la indemnizacin correspondiente.

CCXCII.

11.7. BIENES DE INTERES CULTURAL Y PATRIMONIO ARQUITECTNICO

La LEY 397 de 1.997 se ocup de un conjunto de bienes de inters cultural para la Nacin sin distinguir quin es su propietario, que puede ser el Estado, un particular o aun las organizaciones religiosas. Dentro de esos bienes se consideraron el patrimonio arqueolgico, el patrimonio cultural sumergido y el patrimonio arquitectnico. Los bienes de inters cultural de propiedad de entidades pblicas son inembargables, imprescriptibles e inalienables. Y sin distingo de a quin pertenecen estn sometidos a las siguientes reglas: 1. No pueden ser demolidos, modificados, destruidos, parcelados o removidos; 2. No puede darse intervencin que les cause cambios o afecte su estado; y

3. No pueden ser exportados en forma permanente sin autorizacin de la autoridad que haya declarado el bien como de inters cultural El valor cultural de un bien lo define el Ministerio de Cultura respecto de los que son de inters nacional o las autoridades territoriales dentro del mbito de su competencia, previo concepto del Ministerio de Cultura o sus entidades filiales. La declaracin de un inmueble como patrimonio cultural o arquitectnico implica una verdadera limitacin al derecho de dominio en la medida que no puede ser intervenido sin autorizacin. En consecuencia su declaratoria debe ser objeto de inscripcin en la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos y el propietario que llegue a ser afectado por tal declaratoria debe ser indemnizado del mismo modo que lo sera quien sufre detrimento patrimonial por una obra pblica508. Los propietarios pueden deducir de los impuestos a la renta la totalidad de los gastos en que incurran para el mantenimiento de esos bienes509. LICENCIA PARA INTERVENIR INMUEBLES DECLARADOS DE INTERS CULTURAL 508  Ley 388 de 1.997 artculo 12.

509  Ley 388 de 1.997 artculo 56.

Cuando se haya adoptado el Plan Especial de Manejo y Proteccin de Bienes de Inters Cultural por la autoridad competente, las solicitudes de licencias urbansticas sobre bienes de inters cultural y sobre los inmuebles localizados al interior de su zona de influencia, se resolvern con sujecin a las normas urbansticas y de edificacin que se adopten en el mismo. En caso de no haberse adoptado el Plan Especial de Manejo y Proteccin al momento de la solicitud, las licencias se podrn expedir con base en el anteproyecto de intervencin del bien de inters cultural aprobado por parte de la autoridad que efectu la respectiva declaratoria, en el cual se sealar el uso especfico autorizado. El anteproyecto autorizado por la entidad que hubiere efectuado la declaratoria del Bienes de Inters Cultural no podr ser modificado en volumetra, altura, empates ni condiciones espaciales, sin previa autorizacin por parte de la misma entidad.

11.8. LA CONDICIN RESOLUTORIA

En los contratos bilaterales est implcita la condicin resolutoria por incumplimiento de lo pactado. En ese caso, quien ha cumplido puede solicitar el cumplimiento forzado de lo debido por la parte incumplida o la resolucin del contrato510. Esa condicin puede ser tcita, cuando no se menciona en el contrato, o explcita si se hace. Si se ha pactado en forma expresa, debe registrarse en el Folio Inmobiliario y, aun cuando no pone fuera del comercio los bienes, su existencia es oponible a cualquier persona. La condicin resolutoria inscrita debe cancelarse cuando se ha cumplido, bajo el principio de que en derecho las cosas se deshacen como se hacen. La condicin no es exactamente un gravamen ni una limitacin al dominio. Es una incertidumbre que pende de un contrato, que en cuanto se refiera al ttulo de adquisicin de un inmueble, lo hace vulnerable al reclamo de terceros. Su alcance y limitaciones dependen de cada contrato en particular y deben revisarse en los ttulos.

CCXCIII.

11.9 LIMITACIONES NACIDAS DE REGLAMENTACIONES URBANISTICAS ESPECIALES

El artculo 43 de la ley 388 autoriza en los sectores de uso exclusivamente residencial y por solicitud del organismo que tenga la representacin de la comunidad, la expedicin de una reglamentacin urbanstica especial que podr incluir, entre otros aspectos: Condiciones al trnsito 510  CDIGO CIVIL.artculo 1546.

vehicular. Organizacin de la seguridad del sector. Normas de paisajismo. Condicionamiento de los constructores entre otros aspectos. La nueva reglamentacin se inscribir en el Registro de Instrumentos Pblicos y en los folios de Matrcula inmobiliaria y a los predios que conforman el sector.

11.9. ZONAS DE RETIRO O REAS DE EXCLUSIN PARA CARRETERAS DEL SISTEMA VIAL NACIONAL Mediante la ley 1.228 de 2.008 se crearon las ZONAS DE RESERVA PARA CARRETERAS DE LA RED VIAL NACIONAL511 consistentes en un retiro obligatorio, rea de reserva o de exclusin para uso de las carreteras que forman parte de la red vial nacional de la siguiente manera: 1. Carreteras de primer orden512 sesenta (60) metros. 2. Carreteras de segundo orden cuarenta y cinco (45) metros. 3. Carreteras de tercer orden treinta (30) metros. El retiro se mide por mitad a cada lado del eje de la va. En vas de doble calzada de cualquier categora la zona de 511  Ley 1.228 de 2.008 artculo 2

512 

Ley 1.228 de 2.008 artculo 1. Para efectos de la aplicacin de la presente ley, las vas que conforman el Sistema Nacional de Carreteras o Red Vial Nacional se denominan arteriales o de primer orden, intermunicipales o de segundo orden y veredales o de tercer orden. Estas categoras podrn corresponder a carreteras a cargo de la Nacin, los departamentos, los distritos especiales y los municipios. El Ministerio de Transporte ser la autoridad que mediante criterios tcnicos, determine a qu categora pertenecen.

exclusin se extender mnimo veinte (20) metros a lado y lado de la va que se medirn a partir del eje de cada calzada exterior. Las franjas as determinadas constituyen ZONAS DE RESERVA O EXCLUSIN PARA CARRETERAS y por tanto en ellas se prohbe levantar cualquier tipo de construccin, no se puede conceder ningn tipo de licencia o permiso 513 ni se puede instalar ningn tipo de servicio pblico domiciliario dentro de estas franjas514 ni instalar ningn tipo de vallas 513 

Ley 1.228 de 2.008 ARTCULO 6o. PROHIBICIN DE LICENCIAS Y PERMISOS. Los curadores urbanos y las dems autoridades urbansticas o de planeacin nacional, departamental o municipal, no podrn en adelante conceder licencias o permisos de construccin de alguna naturaleza en las fajas a que se refiere la presente ley. Quienes contravengan la prohibicin aqu establecida incurrirn en causal de mala conducta sancionada con la destitucin del cargo.

514 

Ley 1.228 de 2.008 ARTCULO 7o. PROHIBICIN DE SERVICIOS PBLICOS. Prohbase a todas las entidades prestadoras de servicios pblicos domiciliarios de acueducto y alcantarillado, energa, gas, telfono y televisin por cable e internet, dotar de los servicios que prestan a los inmuebles que se construyan a partir de la entrada en vigencia de esta ley en las reas de exclusin. La contravencin a esta prohibicin ser sancionada con multa hasta de mil (1.000) salarios mnimos legales mensuales que ser impuesta por la Superintendencia de Servicios Pblicos previo el agotamiento del procedimiento correspondiente y se impondr adems la obligacin de retirar a su costa las acometidas y equipos que hayan instalado.

publicitarias515. Las vas nacionales deben ser relacionadas en un sistema integral nacional de informacin de vas a cargo del ministerio del transporte. Aun cuando en el pargrafo 2 del articulo 3 de la ley se menciona la obligacin de las autoridades de hacer las reservas presupuestales para la indemnizacin por la compra de fajas reservadas, no est claro que pasa con 515 

Ley 1.228 de 2.008 ARTCULO 8o. PROHIBICIN DE VALLAS Y PUBLICIDAD FIJA. Prohbase la instalacin o emplazamiento de vallas y publicidad fija en las zonas de reserva establecidas en la presente ley. Las vallas que se encuentren en predios privados y que por virtud de esta ley pasen a ser zona de exclusin, sern retiradas en un plazo no mayor a un ao, contado a partir de la creacin del Sistema Integral Nacional de Informacin de Carreteras SINC, de conformidad con lo establecido en el pargrafo 2o del artculo 10 de la presente ley. El retiro de la valla o publicidad fija lo har el propietario de la misma, para lo cual la respectiva gobernacin, alcalda, o entidad adscrita al Ministerio de Transporte notificarn por edicto la nueva naturaleza jurdica del predio; en caso de que este no haga el retiro dentro de los diez (10) das siguientes a dicha notificacin, el alcalde respectivo, proceder, sin dilacin alguna a su desmantelamiento. ARTCULO 3. AFECTACIN DE FRANJAS Y DECLARACIN DE INTERS PBLICO. Para efecto de habilitar las zonas de reserva, se declaran de inters pblico las franjas establecidas en el artculo 2 de la presente ley. PARGRAFO 1. En cumplimiento de lo establecido en el artculo 35 de la Ley 105 de 1993, el Gobierno Nacional, a travs de las entidades adscritas al Ministerio de Transporte que tengan la funcin de administrar la red vial nacional, los departamentos, los distritos especiales y los municipios, cuando se requiera la ampliacin, cambio de categora y construccin de vas nuevas, procedern a adelantar los trmites administrativos correspondientes para la adquisicin de las fajas establecidas en el artculo 2 de la presente ley. PARGRAFO 3. Los Concejos Distritales y Municipales podrn autorizar a los alcaldes la compensacin parcial o total de los pagos de las indemnizaciones que se deban hacer por las franjas afectadas con cargo y de manera proporcional a impuesto predial que recaiga sobre el predio del cual se reserv la franja. Los gobernadores y los alcaldes, de conformidad con lo dispuesto en el pargrafo 2 del artculo 13 de la Ley 105 de 1993, debern proteger y conservar la propiedad pblica representada en las fajas de terreno adquiridas por el Gobierno Nacional, las gobernaciones o por las alcaldas en virtud del Decreto-ley 2770 de 1953, al igual que las que se adquieran conforme a lo establecido en la presente ley. Estarn igualmente obligados a iniciar inmediatamente las acciones de recuperacin en caso de invasin de estos corredores. PARGRAFO. Los gobernadores y los alcaldes, enviarn mensualmente al Ministerio de Transporte, al Ministerio de Defensa, Polica Nacional de Carreteras, y al Ministerio del Interior y de Justicia una relacin de los procesos de restitucin que hayan iniciado en

estas, a las que se les prohbe cualquier uso por parte del propietario, mientras llega la decisin de compra o expropiacin Las franjas de retiro forzoso dentro de las zonas urbanas fueron reglamentadas por el decreto 2976 de 2010516 Tampoco hay lugar a indemnizacin alguna por la devolucin de las fajas que fueron establecidas en el
cumplimento de este artculo con el fin de hacerles seguimiento. ARTCULO 5. DEBERES DE LOS PROPIETARIOS DE PREDIOS ADYACENTES A LAS ZONAS DE RESERVA. Son deberes de los propietarios de los predios adyacentes a las zonas de reserva establecidas en la presente ley entre otros los siguientes: 1. Construir en los linderos con las zonas de reserva de la va, setos con arbustos o rboles vivos, que no impidan, dificulten u obstaculicen la visibilidad de los conductores en las curvas de las carreteras. Las autoridades competentes ordenarn y obligarn a los propietarios, a podar, cortar o retirar si es del caso, los rboles o barreras situados en sus predios, en los linderos o en las zonas de exclusin, que impidan, dificulten u obstaculicen la visibilidad de los conductores. 2. No arrojar en las cunetas de las carreteras adyacentes basuras o materiales que taponen o perturben el normal funcionamiento de las mismas como elementos de drenaje de la va. 3. En la construccin de los accesos de la va a los predios debern respetarse la continuidad y dimensiones de las cunetas y estas debern estar siempre despejadas de basuras y obstculos. PARGRAFO 1. Los Alcaldes apremiarn a los propietarios para que cumplan con lo dispuesto en el presente artculo y aplicarn las disposiciones del Cdigo Nacional de Polica en caso de renuencia. PARGRAFO 2. En el caso de variantes a ciudades o poblaciones no se permitir ningn tipo de acceso ni ocupacin temporal distinta a la necesaria para la adecuada operacin de la va. PARGRAFO. Mientras se pone en marcha el Sistema Integral Nacional de Informacin de Carreteras, en lo que respecta a las carreteras futuras, los mencionados funcionarios, antes de aprobar la instalacin del servicio debern consultar con el Ministerio de Trasporte y con las entidades competentes en las entidades territoriales sobre los proyectos, planes y trazados de carretera futuras. PARGRAFO. Para efectos de la aplicacin de este artculo, la sola afectacin de la faja creada por el Sistema Integral Nacional de Informacin de Carreteras, SINC, donde estn situadas las vallas constituye causal de terminacin de los contratos de arrendamiento, comodato o cualquier otro tipo de convenio que autorice la presencia de tales armazones en las zonas de exclusin. ARTCULO 9. DEBERES DE LAS AUTORIDADES. Es deber de los alcaldes cuidar y preservar las reas de exclusin a las que se refiere esta ley y en consecuencia, estn obligados a iniciar de inmediato las acciones de prevencin de invasiones y de restitucin de bienes de uso pblico cuando sean invadidas o amenazadas so pena de incurrir en falta grave. Para tales efectos, la Direccin de Trnsito y Transporte de la Polica de Carreteras

Decreto-ley 2770 de 1953 y que hoy se encuentran invadidas por particulares. En estos casos las autoridades competentes debern iniciar los procesos de restitucin de bienes de uso pblico, dentro de los dos (2) meses siguientes a la entrada en vigencia de la presente ley.

adscrita al Ministerio de Defensa y las dems autoridades de trnsito de todo orden quedan obligadas a reportar a los alcaldes sobre cualquier comportamiento anormal con respecto al uso de dichas fajas. ARTCULO 10. SISTEMA INTEGRAL NACIONAL DE INFORMACIN DE CARRETERAS. Crase el Sistema Integral Nacional de Informacin de Carreteras SINC como un sistema pblico de informacin nico nacional conformado por toda la informacin correspondiente a las carreteras a cargo de la Nacin, de los departamentos, los municipios y los distritos especiales y que conformarn el inventario nacional de carreteras. En este sistema se registrarn cada una de las carreteras existentes identificadas por su categora, ubicacin, especificaciones, extensin, puentes, poblaciones que sirven, estado de las mismas, proyectos nuevos, intervenciones futuras y dems informacin que determine la entidad administradora del sistema. PARGRAFO 1. El sistema ser administrado por el Ministerio de Transporte, las entidades administradoras de la red vial nacional adscritas a este ministerio, los departamentos, los municipios y distritos, estn obligados a reportarle la informacin verdica y precisa y necesaria para alimentar el sistema, en los plazos y trminos que el Ministerio determine. PARGRAFO 2. Confirase al Ministerio de Transporte un plazo de dos (2) aos a partir de la vigencia de la presente ley, para que conforme el Sistema Integral Nacional de Informacin de Carreteras a que se refiere el presente artculo y se autoriza al Gobierno Nacional para que apropie los recursos que se requieran para su implementacin y funcionamiento. PARGRAFO 3. La omisin o retraso en el suministro de la informacin que requiera el Ministerio de Transporte para conformar el registro que se indica en el presente artculo, ser considerada como falta grave sancionable en los trminos del Cdigo Disciplinario Unico en contra del representante legal de la respectiva entidad o de aquel en quien este hubiere delegado dicha funcin. PARGRAFO 4. Una vez puesto en marcha el sistema a que se refiere este artculo, este ser de obligatoria consulta para los curadores urbanos, dems autoridades urbansticas y de planeacin y para las empresas prestadoras de servicios pblicos, previa la concesin de permisos de construccin, reformas y mejoras o de dotacin de servicios pblicos domiciliarios. ARTCULO 11. INCORPORACIN A LOS PLANES DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL. Lo dispuesto en la presente ley deber ser incorporado en los respectivos Planes de Ordenamiento Territorial y Planes Bsicos de Ordenamiento Territorial de que habla la Ley 388 de 1997 y que por disposicin legal debe ser adoptado en cada uno de los municipios del pas.

12

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DECRETO 2976 (Agosto 6 de 2010) Artculo 1. Objeto. Por medio del presente decreto, se reglamentan las medidas especiales para fajas de retiro obligatorio o rea de reserva o de exclusin en pasos urbanos de la Red Nacional de Carreteras a cargo de la Nacin y se dictan otras disposiciones. Artculo 2. mbito de Aplicacin. El presente decreto aplica para las carreteras de la Red Vial a cargo de la Nacin que se encuentran bajo la administracin del Instituto Nacional de Vas, Instituto Nacional de Concesiones o entes territoriales, incluyndose los pasos urbanos. Artculo 3. Definiciones. Para efectos de interpretacin y aplicacin del presente decreto se describen las siguientes definiciones: Pasos Urbanos: Se entendern nica y exclusivamente como el tramo o sector vial urbano, de la Red Vial a cargo de la Nacin administrada por el Instituto Nacional de Vas Invas, el Instituto Nacional de Concesiones , INCO, o los entes territoriales, que se encuentran al interior o atraviesan la zona urbana de los diferentes Municipios. Fajas de retiro obligatorio o rea de reserva o de exclusin en pasos urbanos: constituyen zonas de reserva o de exclusin para carreteras. Vas de servicio: Corresponde a aquellas vas construidas sensiblemente paralelas a la va a cargo de la Nacin, que sirven para el acceso a los predios colindantes a la va con el fin de no interrumpir el flujo vehicular. Estas vas estarn separadas de la va a cargo de la Nacin mediante elementos fsicos y estarn conectadas a ella a travs de carriles de aceleracin o desaceleracin los cuales sern definidos por los estudios tcnicos con base en el Manual de Diseo Geomtrico de Carreteras vigente expedido por el Instituto Nacional de Vas, o aquel que lo adicione y/o sustituya. Variante: Carretera que se construye por fuera del permetro urbano de los municipios con el fin de desviar a los vehculos que realicen un recorrido y no tengan intencin de ingresar a dicho permetro.

LA PROPIEDAD INCOMPLETA
Llamamos propiedad incompleta aqulla en la cual los atributos de uso y goce han sido modificados hasta el punto en que no se corresponde con la forma tradicional del dominio pleno. Hay varias formas de propiedad incompleta en el derecho Colombiano.

Ampliacin de vas: Entindase por ampliacin de vas aquellas obras que se realizan en vas construidas y que contemplan la construccin de nuevos carriles. Artculo 4. Pasos urbanos existentes. En pasos urbanos existentes a la publicacin del presente decreto, donde no se pretenda realizar ampliacin de las vas a cargo de la Nacin, las fajas de retiro obligatorio o rea de reserva o de exclusin sern definidas por la autoridad municipal, las cuales debern cumplir con las normas aplicables para el tipo de proyecto as como ajustarse al Plan de Ordenamiento Territorial de cada Municipio, garantizando la normal operacin de la va. En estos casos la competencia de la Nacin ser de paramento a paramento de la va, siempre y cuando la va contine a cargo de la Nacin. Cuando se requiera expedir licencias de construccin, la entidad territorial deber consultar ante la entidad que administra la va con el fin de conocer si existen o no proyectos de ampliacin, cambio de categora y/o construccin de vas en esta. Pargrafo. Los permisos y autorizaciones para proyectos de construccin, mejoramiento, mantenimiento y ampliacin de edificaciones colindantes a los pasos urbanos de las vas de la Red Vial Nacional, debern ser tramitados ante el respectivo Ente Territorial. Artculo 5. Ampliacin, cambio de categora y/o construccin de vas en pasos urbanos. Cuando la entidad que administra la va a cargo de la Nacin requiera realizar la ampliacin y/o construccin de vas nuevas en pasos urbanos, las fajas de retiro obligatorio o rea de reserva o de exclusin, no podrn ser inferiores al ancho de la va y cinco (5) metros ms, medidos a lado y lado de la va, de tal forma que se permita dar secuencia y uniformidad a la infraestructura vial. Pargrafo 1. La ejecucin de todo proyecto de infraestructura o mobiliario urbano, de carcter pblico o privado que se desarrollen a partir de las fajas de retiro obligatorio o rea de reserva o de exclusin, de que trata este artculo, se sujetarn a la normatividad del respectivo ente territorial. Pargrafo 2. Los proyectos de infraestructura a operar en calzada sencilla, doble calzada o par vial, debern considerar e incluir en sus diseos la construccin de vas de servicios y su mantenimiento estar a cargo de la entidad territorial. Los cinco (5) metros sern medidos a partir del borde externo de la va de servicio y su rea respectiva podr ser utilizada para instalacin de mobiliario urbano siempre y cuando no afecte la seguridad de los usuarios. Artculo 6. Adquisicin de zonas requeridas para ejecucin de proyectos de infraestructura. Para los efectos de lo previsto en el Artculo Tercero de la Ley 1228 de 2008, en cuanto a declaracin de inters pblico de las Fajas de Retiro Obligatorio, las Entidades Adscritas al Ministerio de Transporte que tengan la funcin de Administrar la Red Vial Nacional, los Departamentos, los Distritos Especiales y los Municipios cuando

CCXCIV.

12.1. LA TITULARIZACION

La ansiedad por la posesin de bienes ha cedido ante el gusto por el disfrute, como lo anuncian el sistema de tiempos compartidos, o los salarios de los altos ejecutivos pagados en privilegios de transporte, consumo y reconocimiento disfrute social.

requieran adelantar obras destinadas al mejoramiento, mantenimiento y rehabilitacin, realizarn la adquisicin nicamente de las zonas de terreno que se requieran de conformidad con los estudios, diseos y/o necesidades tcnicas para adelantar la ejecucin de las obras pblicas, garantizando condiciones de seguridad y operacin de la va. Pargrafo. En concordancia con lo ordenado en el artculo 35 de la Ley 105 de 1993, con el objeto de adelantar la adquisicin de las zonas de terreno requeridas para el mejoramiento, mantenimiento y/o rehabilitacin y/o cualquier otra intervencin que se requiera, estas se realizarn de conformidad a los instrumentos de Gestin de Suelo establecidos en la Ley 9 de 1989, la Ley 388 de 1997 y dems normas complementarias o aquellas que las complementen o modifiquen. Artculo 7. Desarrollo de obras en fajas de retiro. En las fajas de retiro obligatorio o rea de reserva o de exclusin, definidas en la Ley 1228 de 2008 y en el presente decreto, solo se permite el desarrollo de obras que permitan facilitar el transporte y trnsito y de los servicios conexos a la va, tales como construccin de carriles de aceleracin y desaceleracin; as como la ubicacin o instalacin de elementos necesarios que aseguren y organicen la funcionalidad de la va, como elementos de semaforizacin y sealizacin vial vertical, mobiliario urbano, ciclorrutas, zonas peatonales, estaciones de peajes, pesajes, centros de control operacional, reas de servicio, paraderos de servicio pblico, reas de descanso para usuarios, y en general las construcciones requeridas para la administracin, operacin, mantenimiento y servicios a los usuarios de la va, contempladas por la entidad que administra la va dentro del diseo del proyecto vial. Artculo 8. Fajas de retiro en variantes. Para las variantes que forman parte de la Red Vial a cargo de la Nacin, se establecen los siguientes anchos de fajas de retiro obligatorio o rea de reserva o de exclusin: 1. Carreteras de primer orden sesenta (60) metros. 2. Carreteras de segundo orden cuarenta y cinco (45) metros. 3. Carreteras de tercer orden treinta (30) metros. Artculo 9. Desarrollo de obras colindantes en vas no urbanas o variantes. Para todos los desarrollos urbansticos, industriales, comerciales, logsticos, de zona franca o puertos secos que se desarrollen colindante a una va o variante a cargo de la Nacin, los accesos a las propiedades colindantes y de estas a dichas vas o variantes, con el fin de no interrumpir el flujo vehicular, se realizarn a travs de vas de servicio o de carriles de aceleracin y desaceleracin, definidos de acuerdo con el Manual de Diseo Geomtrico de Carreteras vigente expedido por el Instituto Nacional de Vas, o aquel que lo adicione y/o sustituya.

En la medida que aparecen bienes muebles mucho ms valiosos que la Propiedad Inmobiliaria, como los valores negociados en bolsa, como las patentes de invencin, es necesario repensar el concepto de INMOBILIDAD que caracteriza los INMUEBLES, y all aparece la figura de MOBILIZACIN INMOBILIARIA, con B en el sentido de que se convierte un inmueble en mueble.
Pargrafo 1. Las Entidades Territoriales en coordinacin con las entidades que administran la va o la variante a cargo de la Nacin, de acuerdo con estudios tcnicos y lo definido en sus respectivos Planes de Ordenamiento Territorial, establecern si los accesos a las propiedades colindantes y de estas con las vas o variantes a cargo de la Nacin, se realizan a travs de vas de servicio o de carriles de aceleracin y desaceleracin. No obstante, si la variante es en doble calzada o con proyeccin a doble calzada, los accesos a las propiedades colindantes y de estas a la variante se debern realizar a travs de vas de servicio. Pargrafo 2. En caso de que se establezca que los accesos se deben realizar a travs de vas de servicio, estas vas sern construidas a partir de las fajas de retiro obligatorio o rea de reserva o de exclusin, definidas en la Ley 1228 de 2008 y en el presente decreto. La conexin de las vas de servicio a las vas o variantes a cargo de la Nacin se realizar mediante carriles de aceleracin y desaceleracin definidos en los estudios tcnicos de acuerdo con el Manual de Diseo Geomtrico de Carreteras vigente expedido por el Instituto Nacional de Vas, o aquel que lo adicione y/o sustituya. La construccin y mantenimiento de estas infraestructuras sern definidos por la entidad territorial en coordinacin con los particulares y se debern adelantar los trmites respectivos ante la entidad que administra la va a cargo de la Nacin. Pargrafo 3. En caso de que se establezca que los accesos se deben realizar a travs de carriles de aceleracin y desaceleracin, estos sern construidos por los particulares, de acuerdo con el Manual de Diseo Geomtrico de Carreteras vigente expedido por el Instituto Nacional de Vas, o aquel que lo adicione y/o sustituya. En este sentido el particular deber adelantar los trmites respectivos ante la entidad que administra la va a cargo de la Nacin. Pargrafo 4. Con el objeto de garantizar la primaca del inters general representado en el servicio pblico de transporte y la equidad de los usuarios de la va, en caso que se construyan variantes o vas no urbanas, la entidad que administra la va deber respetar el acceso existente a los predios pblicos o privados, colindantes a la variante o va no urbana. En este sentido, dichos accesos se debern restituir en iguales o mejores condiciones a las existentes, por parte de la entidad que administra la va, sin que ello obligue a construir el cruce directo de la variante o va no urbana cuando esta sea en doble calzada, para lo cual los usuarios debern realizar los giros y cruces en las intersecciones y retornos diseados. Artculo 10. Proteccin al espacio pblico. De conformidad con lo dispuesto en el pargrafo 2 del artculo 13 de la Ley 105 de 1993, en el artculo 4 de la Ley 1228 de 2008 y el presente decreto, los Alcaldes Municipales y dems autoridades de polica debern proteger y conservar el espacio pblico representado en las fajas de retiro obligatorio o reas de reserva o de exclusin definidas en la Ley 1228 de 2008, por lo tanto adelantarn

La idea no es nueva en Colombia. En 1905 la LEY 50 previ la posibilidad de convertir un inmueble en mueble, mobilizndolo a travs de la emisin de cdulas hipotecarias al portador, pero hasta donde sabemos el sistema nunca fue aplicado. En 1937 se reglament esa Ley mediante decreto 2.173 pero termin siendo ineficaz por la cantidad de requisitos que le impuso ese decreto. Pero ni la Ley ni el Decreto han sido derogados. Tal vez superando las
los procedimientos administrativos y/o judiciales que se requieran para efectos de evitar que particulares adelanten construcciones nuevas en dichas zonas. Pargrafo 1. Es deber de los Gobernadores y Alcaldes proteger las zonas de terreno y fajas de retiro adquiridas por el Gobierno Nacional, en virtud del Decreto-ley 2770 de 1953 y la Ley 1228 de 2008. Por lo tanto debern dar inicio a las acciones administrativas y/o judiciales para obtener la restitucin de los bienes inmuebles respectivos, cuando sean invadidos o amenazados so pena de incurrir en falta grave. Pargrafo 2. Para los efectos previstos en el presente artculo, sin perjuicio de las funciones asignadas a los Alcaldes Municipales, la Direccin de Trnsito y Transporte de la Polica Nacional y las dems autoridades de trnsito de todo orden quedan obligadas a reportar a los alcaldes y gobernadores sobre cualquier ocupacin que se evidencie en las fajas de retiro obligatorio de las vas de la Red Vial Nacional y en general de cualquier comportamiento anormal con respecto al uso de dichas fajas. Artculo 11. Reglamentacin de los entes territoriales. La reglamentacin sobre las fajas de retiro obligatorio o rea de reserva o de exclusin en pasos urbanos de la Red Nacional de Carreteras a cargo de los Departamentos, Distritos Especiales y Municipios, ser establecida por las respectivas Entidades Territoriales, propendiendo en todo momento por un adecuado, armnico y articulado desarrollo de su territorio con las polticas del Gobierno Nacional, para lo cual contarn con un perodo de dos (2) aos a partir de la promulgacin del presente decreto. Artculo 12. Redes de servicios pblicos. Los Entes Territoriales, las Empresas de Servicios Pblicos, las Empresas Mixtas y/o Privadas con redes o con cualquier infraestructura de transporte o suministro de bienes y servicios ubicadas en las fajas de retiro obligatorio de las vas a cargo de la Nacin, debern reportar ante la entidad que administra la respectiva va, la ubicacin y especificaciones tcnicas de dichas redes en un plazo no mayor a dieciocho (18) meses, contados a partir de la publicacin del presente decreto. Lo anterior no genera derechos particulares a las empresas. Pargrafo 1. La informacin correspondiente a las redes o cualquier infraestructura de transporte o suministro de bienes y servicios, deber ser reportada en formatos compatibles con los utilizados en el Sistema Integral Nacional de Carreteras - SINC. Artculo 13. Arborizacin. En los nuevos proyectos de construccin las Entidades incluirn actividades de siembra de gramilla y de arbustos de especies nativas adecuadas a las condiciones de cada regin en las fajas de retiro obligatorio o rea de reserva o de exclusin y las franjas centrales (separador) de la Red Vial no urbana a cargo de la Nacin, siempre y cuando no afecten la visibilidad y seguridad vial del usuario. Las actividades necesarias para la arborizacin y siembra de gramilla sern desarrolladas por la entidad a

condiciones impuestas en la poca pudiera implementarse, pero nadie lo ha intentado hasta ahora en su forma original, pero en cambio si han habido otros intentos bajo una modalidad muy parecida que se denomina Titularizacin.

CCXCV.

TITULARIZACIN DE CARTERA HIPOTECARIA

La Ley 546 autoriz expresamente la Titularizacin de cartera hipotecaria consistente en emitir ttulos de participacin en un crdito colectivo garantizado por hipotecas sobre inmuebles. La titularizacin puede ser hecha por las sociedades fiduciarias, los establecimientos de crdito y las sociedades titularizadoras mediante la emisin de ttulos representativos de cartera hipotecaria correspondiente a crditos hipotecarios desembolsados y a crditos hipotecarios futuros en desarrollo de contratos de compraventa de crditos hipotecarios futuros, y contratos de leasing habitacional, para financiar la construccin y la adquisicin de vivienda,
cargo de la administracin de la va. Pargrafo 1. La arborizacin en las fajas de retiro obligatorio o rea de reserva o de exclusin se har en una franja no mayor a dos (2) metros medidos desde el lmite de la faja de retiro obligatorio o rea de reserva o de exclusin, hacia el eje de la va. Pargrafo 2. Todas las zonas de retorno, rotondas, glorietas, separadores, zonas verdes de las intersecciones a nivel o desnivel de la Red Vial a cargo de la Nacional, debern ser cubiertas con gramilla que garanticen su adaptacin al ecosistema de cada regin. Pargrafo 3. El mantenimiento de la gramilla y arborizacin de que trata el presente artculo, ser responsabilidad de la entidad a cargo de la administracin de la va. Artculo 14. Vigencia y derogatoria. El presente decreto rige a partir de la fecha de su publicacin y deroga todas las disposiciones que le sean contrarias.

incluyendo sus garantas o ttulos representativos de derechos sobre los mismos y sobre las garantas que los respaldan y los bienes inmuebles que constituyen su objeto para el caso de contratos de leasing habitacional, cuando tengan como propsito enajenarlos en el mercado de capitales. Dichos ttulos slo contarn, de parte de los respectivos emisores, con las garantas o compromisos respecto de la administracin y el comportamiento financiero de los activos, que se prevean en los correspondientes reglamentos de emisin. Los establecimientos de crdito podrn otorgar garantas a los ttulos representativos de proyectos inmobiliarios de construccin517. 517  Las sociedades titularizadoras de activos hipotecarios fueron Reglamentadas en el decreto 2555 de 2.010 (Estatuto financiero) en los siguientes trminos

a)

ASPECTOS GENERALES

(1) (ARTCULO 1. DEL DECRETO 1719 DE 2001) MBITO DE APLICACIN. El presente Ttulo es aplicable a las sociedades titularizadoras de activos hipotecarios de que tratan los artculos 12 y 14 de la Ley 546 de 1999, las cuales se constituirn como sociedades annimas mercantiles de objeto exclusivo, previo el procedimiento previsto en el artculo 53 del Estatuto Orgnico del Sistema Financiero.

En ningn caso los ttulos emitidos en los procesos de titularizacin otorgarn a sus tenedores el derecho de solicitar o iniciar procesos divisorios respecto de la universalidad o masa que constituyen los crditos subyacentes y/o las garantas que los amparen

(2) (ARTCULO 2. DEL DECRETO 1719 DE 2001 MODIFICADO POR EL DECRETO 3760 DE 2008, ARTCULO 1) OBJETO SOCIAL, DENOMINACIN Y VIGILANCIA. Las sociedades titularizadoras tendrn como objeto social exclusivo la titularizacin de activos hipotecarios. Su denominacin se encontrar seguida o precedida de la expresin sociedad titularizadora de activos hipotecarios, y estarn sujetas a la vigilancia y control de la Superintendencia Financiera de Colombia. (3) (ARTCULO 3 DEL DECRETO 1719 DE 2001 MODIFICADO POR EL DECRETO 3760 DE 2008, ARTCULO 2) OPERACIONES AUTORIZADAS. En desarrollo de su titularizadoras podrn: objeto social las sociedades

1. Adquirir activos hipotecarios a cualquier ttulo; 2. Originar, estructurar y administrar procesos de titularizacin de activos hipotecarios originados en Colombia o en el exterior para financiar la construccin y la adquisicin de vivienda, para lo cual emitirn ttulos respaldados con

CCXCVI.

CCXCVII.

TITULARIZACIN DE INMUEBLES

El proceso de titularizacin de inmuebles es diferente al de titularizacin de cartera hipotecaria. En el de inmuebles dichos activos hipotecarios, los cuales podrn ser colocados en Colombia o en el exterior; 3. Originar, estructurar y administrar procesos de titularizacin respaldados con bonos y ttulos hipotecarios para lo cual podrn recibir dichas especies de ttulos a cualquier ttulo; 4. Prestar servicios para el desarrollo de procesos de movilizacin de activos hipotecarios incluyendo asesora para la estructuracin, emisin y colocacin de bonos y ttulos hipotecarios, la administracin de universalidades de activos hipotecarios derivados de procesos de emisin de bonos hipotecarios y la administracin de procesos de titularizacin de activos hipotecarios en Colombia o en el exterior; 5. Avalar, garantizar y en general suministrar coberturas en procesos de movilizacin de activos hipotecarios originados en Colombia o en el exterior, incluyendo las titularizaciones en que acte como originador o emisor; 6. Realizar actos de comercio sobre activos, ttulos y bonos hipotecarios, incluyendo sus derechos y garantas, siempre y cuando guarden relacin con el objeto social exclusivo previsto en la Ley 546 de 1999 para las sociedades titularizadoras; 7. Participar en el capital de compaas nacionales o extranjeras que se encuentren facultadas para la

lo que se titulariza no es el crdito sobre los bienes sino los bienes mismos. PROCESO DE TITULARIZACIN Quien desea titularizar un inmueble debe partir de un avalo elaborado por un avaluador inscrito en el Registro Nacional de Avaluadores. Con fundamento en ese avalo se movilizacin de activos hipotecarios; 8. Emitir ttulos de deuda respaldados con su propio patrimonio; 9. Obtener crditos, garantas o avales; 10. Administrar su tesorera y realizar las operaciones pertinentes para tal fin; 11. Celebrar los contratos conexos o complementarios que resulten necesarios para el cumplimiento de las operaciones autorizadas. (4) (ARTCULO 4 DEL DECRETO 1719 DE 2001) SEPARACIN PATRIMONIAL. En los procesos de titularizacin de activos hipotecarios, los activos titularizados debern conformar universalidades separadas del patrimonio de las sociedades titularizadoras de activos hipotecarios, cuyos flujos de caja estarn destinados exclusivamente al pago de los ttulos emitidos y de los dems gastos y garantas inherentes al proceso de titularizacin correspondiente, en la forma en que se establezca en el correspondiente reglamento de emisin y colocacin.

elabora un estudio y con base en ese estudio se constituye mediante escritura pblica una fiducia irrevocable sobre el inmueble que ha de titularizarse. El agente emite ttulos por un valor que no puede exceder del 100% del avalo, pero puede ser menor. En este proceso intervienen diferentes partes, as: Adems de los activos no hipotecarios, harn parte de las universalidades las garantas de cualquier ndole sobre los mismos, los derechos sobre los contratos de seguro que amparen las garantas de dichos activos o la vida de los deudores, los activos a partir de los cuales se estructuren los mecanismos de seguridad o apoyo crediticio de la emisin o los derechos derivados de los contratos a travs de los cuales tales mecanismos de seguridad o apoyo crediticio se constituyen y, en general, cualquier otro derecho o activo que se derive de los activos no hipotecarios titularizados, tales como los flujos provenientes de dichos activos, los rendimientos producto de la realizacin de inversiones temporales de liquidez y las daciones en pago o los bienes rematados que se reciban con ocasin de su cobranza, as como el producto de su venta. Los activos vinculados a los procesos de titularizacin de que trata este ttulo no constituirn prenda general de los acreedores de quienes los originen o administren, y estarn excluidos de la masa de bienes que pueda conformarse para efectos de cualquier procedimiento mercantil o de cualquier otra accin que pudiera afectarlos. Por consiguiente, tales activos en ningn caso se restituirn al patrimonio del originador ni al del emisor, del administrador del proceso de titularizacin o del administrador de los activos, en los casos en que ste se encuentre en concordato, liquidacin, o

Una originadora, que transfiere los activos a la fiducia; Un agente de manejo, o sea la fiduciaria o sociedad titularizadora; Una administradora de los bienes, que puede ser la misma generadora o el mismo agente de manejo segn se acuerde;

cualquier otro proceso de naturaleza concursal, de conformidad con lo dispuesto en el artculo 68 de la Ley 964 de 2005 o en la norma que lo sustituya o modifique. En ningn caso los ttulos emitidos en los procesos de titularizacin de activos hipotecarios otorgarn a sus tenedores el derecho de solicitar o iniciar procesos divisorios respecto de la universalidad conformada por los activos subyacentes y/o las garantas que los amparen. Pargrafo. Las sociedades titularizadoras de activos hipotecarios debern mantener sistemas de informacin contable independientes de los activos de la propia sociedad y de las otras masas o paquetes de activos que formen parte de otros procesos de titularizacin, con el fin de revelar su condicin de activos separados del patrimonio de la sociedad y facilitar la evaluacin independiente de los riesgos inherentes a cada emisin. (5) (ARTCULO 6 DEL DECRETO 1719 DE 2001) MANEJO DE LOS RIESGOS. Cada sociedad titularizadora de activos hipotecarios deber estructurar y documentar sistemas tcnicos de control interno, que permitan la identificacin, cuantificacin,

Eventualmente, una colocadora de los ttulos, pero sta no es esencial al contrato que puede cumplirse directamente; y finalmente, Los tenedores de los ttulos. Si los ttulos se ofrecen al pblico su emisin debe ser autorizada por la Superintendencia de Valores. administracin y seguimiento de los riesgos que est asumiendo y sus mecanismos de cobertura. (6) (Artculo 26 Resolucin 775 de 2001) Requisitos y condiciones especiales para la emisin de ttulos hipotecarios por parte de las sociedades titularizadoras de activos hipotecarios. Adems de las condiciones y requisitos generales para toda emisin de ttulos hipotecarios, la emisin de ttulos hipotecarios por parte de las sociedades titularizadoras de activos hipotecarios estar sujeta al cumplimiento de los siguientes requisitos y condiciones especiales: 1. Que la sociedad titularizadora de activos hipotecarios estructure y documente un sistema tcnico de control interno, que permita, en todo caso: i) la identificacin, cuantificacin, administracin y seguimiento de los distintos tipos de riesgos que asuma; ii) el establecimiento de polticas, procedimientos y lmites de riesgo, y iii) el uso de mecanismos de monitoreo y reporte de los lmites establecidos. 2. Que la sociedad titularizadora de activos hipotecarios disponga de la estructura tecnolgica y operativa adecuada que permita, en todo caso: i) brindar soporte a los procesos

En todo caso el inmueble a titularizar debe estar libre de gravmenes o limitaciones al derecho de dominio y debe permanecer asegurado contra incendio o terremoto. DERECHOS INMOBILIARIO QUE CONFIERE EL TITULO

y negocios de la entidad en forma confiable, y ii) contar con planes de contingencia que permitan una capacidad mnima de procesamiento ante eventuales siniestros y la recuperacin rpida de informacin. 3. Que la sociedad titularizadora de activos hipotecarios haya implementado y mantenga en funcionamiento los mecanismos tecnolgicos y de comunicaciones, necesarios para garantizar acceso permanente por parte del mercado y la Superintendencia Financiera de Colombia la informacin de la sociedad y sus diferentes emisiones, en los trminos de oportunidad, calidad y suficiencia que se establecen en el presente decreto. (7) (Artculo 27 Resolucin 775 de 2001) Rgimen de inscripcin automtica y oferta pblica. Para conservar el derecho a hacer uso del rgimen automtico de inscripcin y autorizacin de oferta pblica previsto en el artculo 5.2.2.1.10 del presente decreto, la respectiva sociedad titularizadora de activos hipotecarios deber poder demostrar que posee capital suficiente para asumir la exposicin al riesgo que se presente como consecuencia de las emisiones que se proponga efectuar.

Los derechos que surgen del ttulo dependen de la modalidad en la cual se emitan que pueden ser: De participacin, que confieren proporcionales sobre la propiedad del inmueble; derechos

De contenido crediticio, donde el ttulo representa una participacin en una garanta colectiva, o ser Mixtos, es decir, de participacin y de garanta. Pargrafo. Para los efectos previstos en este artculo, la sociedad titularizadora de activos hipotecarios deber revelar en forma oportuna y suficiente su capital y su exposicin al riesgo, de acuerdo con las reglas de informacin y revelacin establecidas en el artculo 2.21.1.1.9 del presente decreto. (8) (Artculo 28 Resolucin 775 de 2001) Rgimen de inscripcin y autorizacin previa. Las sociedades titularizadoras de activos hipotecarios que no puedan hacer uso del rgimen de inscripcin y autorizacin automtica, quedarn sometidas al rgimen de inscripcin y autorizacin previa. En tal caso, podrn ser requeridas por la Superintendencia Financiera de Colombia para que suministren al pblico informacin especial o datos adicionales respecto de su administracin, operaciones, emisiones y desempeo financiero, as como de la administracin y seguimiento de los riesgos derivados de su operacin. (9) (Artculo 29 Resolucin 775 de 2001, modificada por la Resolucin 223 de 2002) Revelacin e informacin plena. Las sociedades titularizadoras de activos hipotecarios debern habilitar en su sitio de internet vnculos o

Adems de estos derechos, estn aqullos contenidos en el contrato de fiducia que reglamente las relaciones entre las partes. En ese contrato debe preverse la forma de convocar la asamblea de tenedores de ttulos, las formas, fechas y lugares del pago de los rendimientos, la forma de

encadenamientos que permitan al mercado obtener toda la informacin necesaria para el adecuado entendimiento de las emisiones y sus riesgos, informacin contable y financiera de la sociedad titularizadora de activos hipotecarios, as como la dems informacin que se prevea para toda emisin de ttulos hipotecarios. En todo caso, cada sociedad titularizadora de activos hipotecarios deber, de manera permanente, proporcionar al mercado la siguiente informacin: 1. Informacin sobre suficiencia de capital: Cada sociedad titularizadora de activos hipotecarios deber revelar al mercado, en forma permanente, informacin sobre su capital y sobre la cuantificacin de los riesgos que est asumiendo. 1.1.- Para estos efectos, las sociedades titularizadoras de activos hipotecarios revelarn, a travs de los mecanismos establecidos en el presente artculo y de manera permanente, su nivel de capital, el cual, nicamente para estos propsitos, se entender conformado por la suma de lo siguiente: (i) Capital suscrito y pagado; (ii) Reserva legal y dems reservas; (iii) Prima en colocacin de acciones; (iv) La cuenta de revalorizacin del patrimonio, cuando esta sea positiva; (v) El valor de las utilidades no distribuidas correspondientes a ejercicios anteriores; y, (vi) Las utilidades

regular las relaciones administradora.

entre

los

tenedores

la

CCXCVIII.

12.2. LA POSESION

del ejercicio en curso, en una proporcin equivalente al porcentaje de las utilidades que, en el periodo inmediatamente anterior, hayan sido capitalizadas o destinadas a incrementar la reserva legal, siempre y cuando la sociedad no registre prdidas acumuladas. De la sumatoria de estas partidas, se deducirn las prdidas de ejercicios anteriores y las del ejercicio en curso y la cuenta de revalorizacin del patrimonio cuando esta sea negativa. Cuando respecto de sus emisiones de ttulos hipotecarios, determinada sociedad titularizadora de activos hipotecarios efecte operaciones o asuma compromisos tales como la adquisicin de ttulos subordinados o de cualquier manera afecte activos de su propiedad para mejorar la calidad crediticia de sus emisiones, deber deducir del monto de capital calculado de acuerdo con las reglas establecidas en el inciso anterior, lo siguiente: (i) Una suma equivalente al cincuenta (50%) de la porcin no amortizada de los activos comprometidos o de los respectivos ttulos subordinados, cuando estos obtengan una calificacin igual o superior a A menos (A-) e inferior a triple A (AAA) o su equivalente; y (ii) Una suma equivalente al cien por ciento (100%) de la porcin no amortizada de los activos comprometidos o de los respectivos ttulos subordinados, cuando estos obtengan una calificacin inferior a A menos (A-) o su equivalente, o no tengan calificacin.

Paralelo al derecho de dominio existe el derecho de POSESIN, un derecho imperfecto o, como tambin se ha dicho, auxiliar o provisional, en la medida que carece de ttulo vlido. Se define como la tenencia de una cosa determinada con nimo de seor o dueo518. Son elementos activos de la posesin, la tenencia material que se puede ejercer a

Las anteriores deducciones del capital, solo se llevarn a cabo para propsitos de informar al pblico sobre el nivel de capital de la respectiva sociedad titularizadora de activos hipotecarios. 1.2.- Las sociedades titularizadoras de activos hipotecarios debern, de manera permanente, revelar al pblico el valor que se obtenga como resultado de la cuantificacin de los riesgos que est asumiendo y sean cuantificables. As mismo revelarn la metodologa, modelos y parmetros que se hayan utilizado para el efecto. Igualmente, debern establecer indicadores que expresen las relaciones existentes entre el capital y los riesgos asumidos. Finalmente, las sociedades titularizadoras de activos hipotecarios debern revelar, conjuntamente con su capital, la suma de la porcin no amortizada de todos los ttulos hipotecarios que hayan emitido hasta la fecha de la respectiva publicacin. Pargrafo. Las sociedades titularizadoras de activos hipotecarios debern revelar en una nota a sus estados financieros, la parte vigente de cualquier garanta total o parcial o compromiso similar que hubieren adquirido para respaldar los ttulos hipotecarios que hubieren emitido. Esa

nombre propio o por intermedio de un tercero, y el nimo o conciencia de poder sobre la cosa. Y el elemento negativo la ausencia de un ttulo vlido. La Ley ha establecido la presuncin de hecho de la propiedad en cabeza de la persona que acta como dueo de una cosa con el fin claro de proteger sus derechos frente a terceros y le otorga al poseedor acciones legales para recuperarla si es despojado de ella sin justa causa. Si no misma nota deber publicarse siempre que den a conocer al pblico su capital. 2. Informacin sobre sus polticas de gestin de riesgo en forma actualizada y permanente. 3. Indicadores financieros que faciliten la evaluacin del desempeo de la respectiva sociedad titularizadora de activos hipotecarios en aspectos tales como liquidez, eficiencia, solvencia y rentabilidad. La informacin que sirva de base para el clculo de estos indicadores tambin estar disponible. 4. Informacin permanente sobre sus polticas para la adquisicin de cartera hipotecaria y dems activos titularizables. En lo concerniente con las polticas de seleccin de los activos, se establecern mecanismos para asegurar que los conflictos de inters se revelen y que los parmetros empleados se apliquen por igual a todos los originadores de crditos. 5. Informacin especfica sobre las garantas y compromisos que asuma respecto de las emisiones de ttulos hipotecarios

existiese esa presuncin, sera imposible ejercer el dominio en forma pacfica, pues cualquier tercero podra cuestionarla gratuitamente. La posesin puede obtenerse en forma regular o irregular. Es regular la que procede de un ttulo justo y ha sido adquirida de buena fe. Las dems son irregulares. La diferencia de una posesin regular y una irregular radica en colocadas. Pargrafo 1. Cualquier interesado podr consultar directamente en sus fuentes, la informacin a que se refieren los anteriores numerales. Cada inversionista tendr, adems, derecho a consultar directamente la informacin relacionada con sus propios derechos. Pargrafo 2. En todo caso, a solicitud de la respectiva sociedad titularizadora de activos hipotecarios la Superintendencia Financiera de Colombia podr autorizar la reserva de cierto tipo de informacin contable o administrativa, si existen razones que lo justifiquen. (10) (Artculo 30 Resolucin 775 de 2001) Obligaciones de las sociedades titularizadoras de activos hipotecarios. Las sociedades titularizadoras de activos hipotecarios y sus administradores, debern cumplir con las siguientes obligaciones: 1. Estar inscritas en el Registro Nacional de Agentes del Mercado de Valores - RNAMV, y cumplir con las normas de informacin que se exige para los emisores inscritos en el

dos aspectos fundamentales: El primero, las prestaciones que puedan reclamarse en el caso de ser desposedo por un tercero, pues el poseedor regular debe ser indemnizado por lo que pierde, no as el poseedor irregular que no slo no debe ser indemnizado, sino que est expuesto a devolver los frutos percibidos. El segundo aspecto es el de la prescripcin: quien tiene un ttulo justo no traslaticio de dominio puede pedir la prescripcin del dominio (usucapin) Registro Nacional de Valores y Emisores -RNVE. 2. Abstenerse de ejecutar actos en situacin de conflicto de inters. Se entender por conflicto de inters lo definido en el artculo 7.6.1.1.2 del presente decreto. 3. Actuar con lealtad y dar un trato equitativo a sus inversionistas y clientes. 4. Implementar los controles generales y especiales con relacin a los mecanismos de prevencin y control de actividades delictivas a travs del mercado de valores. 5. Disponer de documentacin detallada y separada sobre las operaciones relacionadas con cada universalidad o masa de activos hipotecarios titularizados. 6. Abstenerse de realizar operaciones, directamente o por interpuesta persona, utilizando informacin privilegiada. Se entiende por informacin privilegiada, la definida en el artculo 7.6.1.1.1 del presente decreto. 7. Cumplir con las obligaciones establecidas en la regulacin sobre ttulos hipotecarios o las normas que las modifiquen, adicionen o reemplacen. 8. Realizar sus profesionalismo. operaciones con idoneidad y

9. Las dems que le correspondan de acuerdo con las normas que les sean aplicables.

en un plazo de 5 aos y 10 aos.

quien no tiene ttulo debe esperar

CCXCIX.

LA POSESIN INSCRITA

La posesin puede estar inscrita o no. Cuando la posesin inscrita deriva de un ttulo vlido, es igual a la

(11) (Artculo 25 Resolucin 775 de 2001) Normas Aplicables. En todo aquello que no se encuentre expresamente regulado en el presente Decreto, las sociedades titularizadoras de activos hipotecarios y las emisiones que efecten se sujetarn a (i) las normas que se refieran a los participantes del mercado de valores; (ii) las normas que se refieran a los dems emisores de valores; y (iii) las normas que regulen las condiciones y requisitos de las ofertas pblicas de valores. b) CAPITAL MINIMO

(1) (Artculo 3 del Decreto 3760 de 2008). Capital mnimo de las sociedades titularizadoras de activos hipotecarios. Las sociedades titularizadoras de activos hipotecarios de objeto exclusivo, cuya actividad principal consista en estructurar, administrar y emitir ttulos, en los trminos previstos en los artculos 12 y 14 de la Ley 546 de 1999, debern acreditar ante la Superintendencia Financiera de Colombia un capital mnimo de por lo menos sesenta y cinco mil setecientos setenta y cinco millones de pesos ($65.775.000.000), para efectos de obtener la autorizacin

propiedad. Cuando el ttulo es invlido o insuficiente, es slo posesin y se denomina falsa tradicin. A partir de la ley 1183 de 2.008 los poseedores materiales de inmuebles urbanos estratos 1 y 2, que carezcan de ttulos inscrito, pueden solicitar al notario de la jurisdiccin donde est ubicado el inmueble que inscriba una declaracin de la calidad de poseedor regular, lo que se hace mediante el otorgamiento de una escritura pblica con el fin de quedar habilitados par adquirir el dominio por prescripcin con el cumplimiento de los siguientes requisitos: de la oferta pblica de los valores que se emitan en desarrollo de procesos de titularizacin hipotecaria. El monto del capital mnimo mencionado se establecer como resultado de la sumatoria de las siguientes cuentas patrimoniales: capital suscrito y pagado, reservas, supervit por prima en colocacin de acciones, utilidades no distribuidas de ejercicios anteriores, revalorizacin del patrimonio y bonos obligatoriamente convertibles en acciones. Para efectos del clculo del capital mnimo se deducirn las prdidas acumuladas de ejercicios anteriores. Pargrafo. El capital mnimo de las sociedades titularizadoras de activos hipotecarios se ajustar a partir del primero (1) de enero de cada ao en forma automtica en el mismo sentido y porcentaje en que vare el ndice de precios al consumidor que suministre el DANE del ao inmediatamente anterior. El valor resultante se aproximar al mltiplo en millones de pesos inmediatamente superior. c) PATRIMONIO ADECUADO Y RELACIN DE SOLVENCIA QUE DEBEN MANTENER LAS SOCIEDADES TITULARIZADORAS DE ACTIVOS HIPOTECARIOS

Probar que se tiene la posesin regular del inmueble en nombre propio en forma continua y exclusiva, sin violencia ni clandestinidad durante un ao continuo o ms519. Acreditar que no existe proceso pendiente en su contra en el que se discuta el dominio o posesin del inmueble iniciado con anterioridad a la fecha de presentacin de la solicitud. (1) (ARTCULO PRIMERO Resolucin 690 de 2004) Patrimonio Adecuado. Las sociedades titularizadoras de activos hipotecarios deben cumplir las normas sobre niveles de patrimonio adecuado y relacin mnima de solvencia, con el fin de proteger la confianza del pblico en el sistema, proteger a los inversionistas y asegurar el desarrollo de sus actividades en condiciones de seguridad y competitividad. (2) (ARTCULO SEGUNDO Resolucin 690 de 2004) Relacin de solvencia. Las sociedades titularizadoras de activos hipotecarios debern mantener una relacin de solvencia mnima del nueve por ciento (9%), la cual se calcula dividiendo el numerador por el denominador. El numerador corresponde al valor del patrimonio tcnico de las sociedades titularizadoras de activos hipotecarios y el denominador es la sumatoria de los activos ponderados por nivel de riesgo ms el valor de la exposicin por riesgo de mercado multiplicado por cien novenos (100/9). La relacin se expresa mediante la siguiente formula aritmtica:

Donde:

Acreditar que el inmueble no se encuentra en zona de proteccin ambiental o de alto riesgo no mitigable, que no se encuentra en desarrollos no autorizados y que no se trata de un bien de uso pblico, con una certificacin expedida por la autoridad de planeacin municipal.

APNR: crediticio. VeRRM:

Activos ponderados por nivel de riesgo Valor de la exposicin por riesgo de mercado.

(3) (ARTCULO TERCERO Resolucin 690 de 2004) Patrimonio tcnico. El patrimonio tcnico de una sociedad titularizadora de activos hipotecarios comprende las sumas de su capital primario y de su capital secundario. (4) (ARTCULO CUARTO Resolucin 690 de 2004) Capital primario. El capital primario de una sociedad titularizadora de activos hipotecarios corresponde a la suma de los siguientes conceptos: 1. 2. 3. 4. 5. Capital suscrito y pagado; Las reservas; Prima en colocacin de acciones; Revalorizacin del patrimonio cuando esta sea positiva; Las utilidades no distribuidas de ejercicios anteriores;

No ser obstculo para la inscripcin de la posesin la circunstancia de que existan inscripciones anteriores sobre todo o parte del mismo inmueble. Cumplidos los requisitos legales se otorga una escritura pblica a la cual deben anexarse una certificacin y planos catastrales del inmueble, los recibos de pago de impuestos prediales y contribuciones de valorizacin de por 6. Las utilidades del ejercicio en curso, en una proporcin equivalente al porcentaje de las utilidades que, en el perodo inmediatamente anterior, hayan sido capitalizadas o destinadas a incrementar la reserva legal, o la totalidad de las mismas que deban destinarse a enjugar prdidas acumuladas. 7. El valor total de los dividendos decretados en acciones. 690 de 2004)

(5) (ARTCULO QUINTO Resolucin Deducciones al capital primario.

Se deducen del capital primario los siguientes conceptos: 1. La revalorizacin del patrimonio cuando sea negativa. 2. Las prdidas de los ejercicios anteriores y las del ejercicio en curso. 3. El cincuenta por ciento (50%) de la porcin no amortizada de los ttulos con una calificacin igual o inferior a DD para ttulos de largo plazo y a 5 y 6 para ttulos de corto plazo, o sin calificacin. (6) (ARTCULO SEXTO Resolucin 690 de 2004) Capital secundario.

lo menos un ao y las pruebas que permitan demostrar la posesin. Esa escritura se inscribe en la oficina de registro de instrumentos pblicos bajo el cdigo denominado Declaracin de posesin regular.

El capital secundario de una sociedad titularizadora de activos hipotecarios corresponde a la suma de los siguientes conceptos: 1. El valor en mercado de los bonos subordinados efectivamente suscritos siempre y cuando no superen el cincuenta por ciento (50%) del valor del capital primario. Slo sern computables dichos bonos cuando: a. En el respectivo prospecto de emisin se debe establecer, con carcter irrevocable, que en los eventos de liquidacin el importe del valor del bono quedar subordinado al pago del pasivo externo. b. Los ttulos debern ser emitidos a plazos mnimos de maduracin no inferiores a cinco (5) aos. No deber existir ninguna opcin de prepago por parte del emisor que reduzca el plazo de maduracin a menos de cinco (5) aos, ni otro tipo de opcin a favor de los inversionistas que permita el pago anticipado de estos bonos en un plazo inferior a cinco (5) aos. c. No deber existir ningn tipo de clusula aceleratoria. d. En el evento en que se pacten opciones de prepago a favor del emisor, se entender que el plazo de la emisin corresponde al establecido para ejercer dicha opcin.

La utilidad de esa declaracin radica en que el insrito como poseedor regular queda habilitado para adquirir el dominio por prescripcin ordinaria.

CCC.

SANEAMIENTO DE LA POSESIN

e. Durante los ltimos cinco (5) aos de maduracin de los bonos subordinados, el valor computable se disminuir en un veinte por ciento (20%) para cada ao. f. En el evento en que haya sido pactada una opcin de prepago y se cumpla con el plazo de maduracin mnima, el valor computable se disminuir en un veinte por ciento (20%) por cada ao en los cinco (5) aos anteriores a la fecha de ejercicio de la opcin. Tratndose de bonos cuya opcin tenga una fecha determinada para su ejercicio y la misma no sea ejercida, el valor disminuido durante los aos anteriores a la fecha de ejercicio de la opcin ser recalculado en un monto equivalente a un bono que no tenga una opcin de prepago, de forma tal que permita descontar un veinte por ciento (20%), cada ao, hasta alcanzar un valor de cero por ciento (0%) al momento del vencimiento del bono. Para el caso de bonos cuya opcin tenga una fecha indeterminada para su ejercicio, el valor computable se disminuir en un veinte por ciento (20%) por cada ao en los cinco (5) aos anteriores a la fecha a partir de la cual puede ser ejercida la opcin, sin que deba realizarse recalculo alguno en el evento en que no sea ejercida.

Hasta hace poco tiempo la jurisprudencia consideraba que la falsa tradicin no confera ningn derecho al titular de esta. No obstante en 2.008 la ley 1.182 cre un proceso especial de SANEAMIENTO de los ttulos de bienes inmuebles cuya extensin en el sector urbano no sea mayor de media hectrea y de diez hectreas en el sector rural, cuando la posesin sin ttulo no provenga de violencia,

2. Los bonos obligatoriamente convertibles en acciones, siempre y cuando sean efectivamente colocados y pagados y cumplan con las siguientes condiciones: a. El plazo mximo de los bonos ser de cinco (5) aos. b. El reglamento de emisin deber indicar de manera expresa, que en los eventos de liquidacin, el importe del valor de la obligacin quedar subordinado al pago del pasivo externo. c. El rendimiento financiero reconocido no exceder la tasa de inters de captacin DTF certificada por el Banco de la Repblica, vigente a la fecha de la respectiva liquidacin o cuando se trate de emisiones pactadas a la UVR la tasa mxima se establecer tomando como referencia la tasa prevista en el punto de la curva de rendimientos para los TES UVR que corresponda al plazo de los bonos, ms un margen de 300 puntos bsicos. d. Los intereses se reconocern pagaderos por perodos vencidos. e. Los bonos no podrn colocarse con descuento sobre su valor nominal.

usurpacin, desplazamiento, engao o testaferrato, y no est destinada a cultivos ilcitos520.

Para la aplicacin de este proceso especial se Que el inmueble sometido a este proceso tenga ttulo o ttulos registrados durante un periodo igual o superior a f. La observacin de los dems requisitos y procedimientos establecidos en la normatividad vigente. 3. El cincuenta por ciento (50%) de las valorizaciones de los activos contabilizados de acuerdo con los criterios establecidos por la Superintendencia Financiera de Colombia. En todo caso no computarn las valorizaciones correspondientes a los bienes recibidos en dacin en pago o adquiridos en remate judicial. (7) (ARTICULO SPTIMO Resolucin 690 de 2004) Deducciones al capital secundario. Se deducen del capital secundario el cincuenta por ciento (50%) de la porcin no amortizada de los ttulos con una calificacin igual o inferior a DD para ttulos de largo plazo y a 5 y 6 para ttulos de corto plazo, o sin calificacin. (8) (ARTICULO OCTAVO Resolucin 690 de 2004) Valor computable del capital secundario. Para efectos del clculo de la relacin de solvencia, el valor mximo computable del capital secundario no podr exceder el cien por ciento (100%) del capital primario una vez restadas las deducciones a que hace referencia el artculo

cinco (5) aos y cuya inscripcin corresponda a la llamada falsa tradicin; Que el inmueble se posea materialmente, en forma pblica, pacfica y continua, durante el trmino establecido por el Cdigo de Procedimiento Civil para la prescripcin ordinaria, cinco (5) aos;

2.21.1.3.5. del presente decreto. (9) (ARTICULO NOVENO Resolucin 690 de 2004) Riesgo de crdito. Para efectos del clculo de la relacin de solvencia, se entiende como riesgo de crdito la posibilidad de prdidas que disminuyan el patrimonio tcnico de una sociedad titularizadora de activos hipotecarios como consecuencia del incumplimiento de obligaciones financieras en los trminos acordados. (10) (ARTICULO DCIMO Resolucin 690 de 2004) Riesgo de mercado. Para efectos del clculo de la relacin de solvencia, se entiende como riesgo de mercado la posibilidad de prdidas que disminuyan el patrimonio tcnico de una sociedad titularizadora de activos hipotecarios por movimientos adversos en los indicadores del mercado que afecten los instrumentos financieros en los que la entidad mantenga posiciones dentro o fuera del balance. Los indicadores del mercado que se tendrn en cuenta son, entre otros, los tipos de inters, tipos de cambio, precio de los valores o ttulos y otros ndices.

Que en el folio de matrcula correspondiente no figuren gravmenes y/o medidas cautelares vigentes; Que el inmueble objeto del proceso conforme a lo previsto en las reglas y principios de la legislacin agraria, no se halle sometido al rgimen de la propiedad parcelaria establecido en la Ley 1152 de 2007, lo cual ser certificado por el Incoder; (11) (ARTCULO UNDCIMO Resolucin 690 de 2004) Clasificacin y ponderacin de los activos por nivel de riesgo de crdito. Para efectos de determinar el valor total de activos ponderados por nivel de riesgo crediticio, los mismos se deben clasificar dentro de una de las siguientes categoras dependiendo de su naturaleza: Categora I Activos de mxima seguridad: En esta categora se clasificar la caja, depsitos a la vista en entidades sometidas a vigilancia de la Superintendencia Financiera de Colombia, las inversiones en ttulos del Banco de la Repblica o de la Nacin y los garantizados por sta en la parte cubierta. As mismo, computarn dentro de esta categora los ttulos emitidos o garantizados por entidades multilaterales de crdito. Categora II Activos de alta seguridad: En esta categora se clasificarn ttulos emitidos por entidades pblicas del orden nacional, los depsitos a trmino en establecimiento de crdito, operaciones de reporto, operaciones activas de crdito relacionadas con fondos interbancarios vendidos, y crditos garantizados incondicionalmente con ttulos emitidos por la Nacin o por el Banco de la Repblica o de Gobiernos o Bancos Centrales de pases que autorice la Superintendencia Financiera de Colombia.

Que con respecto al inmueble de que se trate no se haya iniciado con anterioridad a la demanda alguno de los procedimientos administrativos agrarios de titulacin de baldos, extincin del derecho de dominio, clarificacin de la propiedad, recuperacin de baldos indebidamente ocupados, deslinde de tierras de la Nacin, o de las comunidades indgenas o afrodescendientes o delimitacin Categora III Otros activos de alta seguridad: En esta categora se clasificarn los crditos para financiacin de vivienda cuya garanta sea la misma vivienda, distintos de aquellos que se hayan reestructurados. Sin embargo, los crditos destinados a la adquisicin de vivienda reestructurados cuya calificacin crediticia mejore a A o B, ponderarn en esta categora. Categora IV Otros activos de riesgo: En esta categora se incluirn los otros activos de riesgo no deducidos en el cmputo del patrimonio tcnico y no incluidos en ninguna categora anterior. Pargrafo 1. Los activos incluidos en la Categora I se ponderarn al cero por ciento (0%), en la Categora II al veinte por ciento (20%), en la Categora III al cincuenta por ciento (50%) y en la Categora IV al cien por ciento (100%). Pargrafo 2. Los crditos para financiacin de vivienda previstos en la categora III ponderarn a partir de los treinta (30) das siguientes de la fecha de su adquisicin. Pargrafo 3. Los activos conformados por cartera hipotecaria de vivienda calificada en las categoras de riesgo C, D y E de acuerdo con las reglas establecidas por la

de sabanas o playones comunales conforme a la legislacin agraria, lo cual ser certificado por el Incoder; Que en tratndose de bienes de naturaleza agraria debe estar destinado a su explotacin econmica. El procedimiento corresponde a los jueces civiles municipales del lugar donde se encuentra ubicado el predio Superintendencia Financiera de Colombia, computaran al setenta y cinco por ciento (75%). A partir del mes de enero del ao 2005, los activos de que trata el presente pargrafo calificados en las categoras de riesgo D y E computarn por el cien por ciento (100%) de su valor. (12) (ARTICULO DECIMOSEGUNDO Resolucin 690 de 2004) Ponderaciones especiales: Las siguientes clases de activos se ponderarn de acuerdo con las normas especiales que se indican a continuacin: a. Los bonos y ttulos hipotecarios de que trata el artculo 30 de la Ley 546 de 1999, que cuenten con garanta del Gobierno Nacional, a travs del Fondo de Garanta de Instituciones Financiera FOGAFIN, computarn al cero por ciento (0%). b. Los contratos de leasing inmobiliario para vivienda ponderarn por el cincuenta por ciento (50%) a partir de los treinta (30) das siguientes a la fecha de su adquisicin. (13) (ARTICULO DECIMOTERCERO Resolucin 690 de 2004) Ttulos derivados de procesos de titularizacin.

y puede iniciarlo con una demanda el titular de la falsa tradicin521 El proceso tiene como particularidades la obligacin de hacer una inspeccin judicial al predio; la de notificar a los colindantes y titulares inscritos, y la realizacin de una diligencia en la cual pueden proponerse oposiciones. Para efectos de determinar el valor total de estos activos ponderados por su nivel de riesgo crediticio, los mismos se clasificarn, de acuerdo con la calificacin otorgada por sociedades calificadoras autorizadas por la Superintendencia Financiera de Colombia. La ponderacin corresponder a la obtenida en las siguientes tablas: RIESGO CREDITICIO DE LARGO PLAZO RANGO DE CALIFICACIN AAA A+ BB+ B+ hasta hasta hasta hasta AA- 20% A50% 100% BBBBPONDERACIN

BBB+ hasta

BB- 150% 200%

CCC 300% RIESGO CREDITICIO DE CORTO PLAZO RANGO DE CALIFICACIN 1+ hasta 1- 20% PONDERACIN

El procedimiento concluye con una sentencia que declara saneada la propiedad, la cual se inscribe en la oficina de registro de instrumentos pblicos y sirve de ttulo de propiedad.

2+ 3 4

hasta 2- 50% 100% 300%

(14) (ARTICULO DECIMOCUARTO Resolucin 690 de 2004) Garantas y facilidades de liquidez para procesos de titularizacin hipotecaria. Las garantas que las sociedades titularizadoras de activos hipotecarios otorguen para mejorar la calidad crediticia de una emisin de ttulos hipotecarios se tomarn por el cien por ciento (100%) de su valor y se ponderarn por el ciento cincuenta por ciento (150%). Las facilidades de liquidez admisibles establecidas por las sociedades titularizadoras de activos hipotecarios se consideran como una inversin en un tramo o una clase de ttulos de una emisin. Las mismas se tomarn por el cien por ciento (100%) de su valor y ponderarn segn la calificacin de acuerdo con las tablas previstas en el artculo anterior. Para el efecto las facilidades de liquidez tendrn la calificacin inmediatamente superior a la asignada al tramo o ttulo subyacente cubierto por la facilidad.

Pargrafo. Se consideran facilidades de liquidez admisibles las que cumplan las siguientes condiciones: a) La documentacin de la facilidad deber identificar y limitar con claridad las circunstancias en las que se podr hacer disposicin de la misma. En concreto, la facilidad no podr utilizarse para proporcionar apoyo crediticio para cubrir prdidas ya sufridas, ni estar estructurada de modo que exista certeza de que se va a hacer disposicin de sta . b) No podr utilizarse la facilidad para cubrir exposiciones de riesgo de crdito que se encuentren calificadas en categora C de acuerdo con lo previsto en las normas expedidas por la Superintendencia Financiera de Colombia para la evaluacin del riesgo crediticio en la cartera de crditos de vivienda. c) No podr disponerse de la facilidad hasta que hayan sido agotadas todas las mejoras crediticias aplicables de las cuales pueda beneficiarse la facilidad de liquidez. Cuando no se cumplan las condiciones anteriores las facilidades de liquidez recibirn el mismo tratamiento previsto para las garantas en el presente artculo.

CCCI. 12.3. EL USUFRUCTO EL USO Y LA HABITACION

El Derecho de Propiedad puede descomponerse de acuerdo con sus elementos en derecho al USO, a la DISPOSICIN, y a la PERCEPCIN DE LOS FRUTOS producidos. Esos elementos separables pueden poseerse de manera independiente y a cualquier ttulo legal.

(15) (ARTICULO DECIMOQUINTO Resolucin 690 de 2004) Operaciones con derivados. Para la ponderacin de operaciones con derivados se tendr en cuenta la diferencia positiva que resulte de calcular el valor de mercado de la respectiva operacin, de acuerdo con los siguientes porcentajes: Cuando la contraparte sea la Nacin o el Banco de la Repblica se ponderar al cero por ciento (0%). 1. Cuando la contraparte sea diferente a la Nacin o el Banco de la Repblica al cien por ciento (100%). 2. Si la operacin de derivados es garantizada con ttulos de deuda pblica, la ponderacin ser del ochenta (80%). El valor de mercado de un derivado corresponde a la diferencia del valor de mercado del derecho menos el valor de mercado de la obligacin. (16) (ARTCULO DECIMOSEXTO Resolucin 690 de 2004) Valor de cmputo de los activos. Para efectos del presente decreto los activos se computarn netos de provisiones.

El DERECHO DE USUFRUCTO522 es la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y sustancia y restituirla a su dueo. El titular de la propiedad se denomina NUDO PROPIETARIO y el titular del usufructo se denomina USUFRUCTUARIO.

CCCII.

CONSTITUCION DEL USUFRUCTO

El usufructo puede surgir por disposicin de la Ley, como el que se confiere a los padres sobre los bienes de (17) (ARTCULO DECIMOSPTIMO Resolucin 690 de 2004) Valor de la exposicin por riesgo de mercado. Para el clculo del riesgo de mercado se utilizar la metodologa VeR, conforme a la cual se estima la prdida que podra registrar una determinada posicin en un intervalo de tiempo con un cierto nivel de probabilidad o confianza debido a un cambio adverso en los precios. Para el efecto, la Superintendencia Financiera de Colombia instruir de manera general a los vigilados respecto de los procedimientos que permitan dar aplicacin a dicha metodologa. (18) (ARTCULO DECIMOOCTAVO Resolucin 690 de 2004) Concentracin del riesgo de crdito. El riesgo de crdito a que est expuesta una sociedad titularizadora de activos hipotecarios respecto de un cliente o de un grupo de clientes relacionados entre s, se considerar como una situacin de concentracin de riesgo cuando el valor sea igual o superior al diez por ciento (10%) de su patrimonio tcnico. Para establecer el riesgo de crdito de un cliente o grupo de clientes relacionados se tendrn en cuenta aquellas operaciones que den origen a compromisos, dentro o fuera

los hijos bajo patria potestad; por disposicin testamentaria, o por cualquier contrato lcito celebrado entre vivos otorgado por escrito, y an por prescripcin. El usufructo sobre bienes inmuebles que no tenga origen en la Ley, debe constituirse por escritura pblica debidamente registrada. Por tratarse de una forma irregular de la propiedad, se le han impuesto lmites temporales: la vida del usufructuario, o un plazo determinado, que no podr exceder de 30 aos. del balance, con una contraparte, y las posiciones en el portafolio propio, que se puedan afectar por un posible incumplimiento debido a una variacin del precio del instrumento de que se trate, por causas relacionadas bien con su emisor o con el emisor de su instrumento principal, si se trata de un instrumento derivado. (19) (ARTCULO DECIMONOVENO Resolucin 690 de 2004) Riesgo de crdito con personas relacionadas. Para efectos de establecer el riesgo de un cliente o grupo de clientes relacionados se tendr en cuenta lo previsto en los artculos 2.1.2.1.10, 2.1.2.1.11 y 2.1.2.1.12 del presente decreto. Las operaciones de aquellos clientes relacionados entre s, debern sumarse para efectos de establecer la existencia de situaciones de concentracin de riesgo conforme a lo dispuesto por el artculo anterior. (20) (ARTCULO VIGSIMO Resolucin 690 de 2004) Lmites de concentracin del riesgo de crdito. El riesgo de crdito que puede asumir una sociedad titularizadora de activos hipotecarios estar sujeto a los siguientes lmites:

El usufructo no es transmisible por causa de muerte.

CCCIII.
USUFRUCTO

CONTENIDO DEL DERECHO DE

El titular del derecho de usufructo puede recibir y disponer del producido del inmueble. Puede dar el bien en arrendamiento, o cederlo a cualquier ttulo, pero en todo caso esos contratos terminan con el de usufructo.

1. El mximo valor de riesgo que puede contraer una sociedad titularizadora de activos hipotecarios respecto de un cliente o de un grupo de clientes relacionados entre s, es del treinta por ciento (30%) del valor de su patrimonio tcnico. 2. Una sociedad titularizadora de activos hipotecarios no podr mantener situaciones de concentracin de riesgo, cuyo valor acumulado supere 8 veces su patrimonio tcnico. Pargrafo 1. No computarn para el clculo de los lmites a que hace referencia el presente artculo: a) Las operaciones y las inversiones que se hagan en ttulos emitidos, garantizados o avalados por la Nacin y el Banco de la Repblica; b) Las operaciones en las que la contraparte sea la Nacin o el Banco de la Repblica; c) Los ttulos hipotecarios de que trata la Ley 546 de 1999, y d) Los bonos hipotecarios de que trata la Ley 546 de 1999 cuando los tenedores de los mismos hayan adoptado de conformidad con el numeral 3 del artculo 10 de dicha Ley la decisin de ceder el contrato de administracin de los bonos

A cambio de ello debe atender las expensas ordinarias de conservacin, el pago de los impuestos y las cargas peridicas que durante el tiempo del usufructo lleguen a gravar el inmueble. Pero las obras o refacciones mayores corresponden al propietario (o nudo propietario) que, en todo caso, tendr derecho al cobro de los intereses legales por la inversin hecha. a otro establecimiento de crdito o a una sociedad fiduciaria en su calidad de administradora de patrimonios autnomos. Pargrafo 2. Cuando se trate de repos, simultneas y transferencia temporal de valores, la entidad calcular la diferencia entre el valor de mercado de los valores y el importe recibido por la entidad, de simultneas y transferencia temporal de valores, la entidad calcular la diferencia entre el importe prestado por la entidad y el valor de mercado de los valores que haya recibido, si dicha diferencia fuere positiva.

518  CDIGO CIVIL.artculo 762.

519

CCCIV.

DERECHO DE USO Y HABITACIN

El derecho de USO523 es la facultad limitada de una persona de gozar de las utilidades y el producto de un bien. Cuando se refiere a una casa y a la posibilidad de morar en ella se confunde con el derecho de HABITACIN. El derecho del usuario se delimita principalmente por el ttulo que lo constituye, pero no habindose pactado las 
Ley 1183 artculo 4 Prueba de la Posesin Material. La posesin material deber Probarse en la forma establecida en el artculo 981 del Cdigo Civil y adems se podr acreditar con la prueba del pago de los impuestos, contribuciones y valorizaciones de carcter distrital, municipal o departamental. Se tendrn, entre otros, como ttulos aparentes para la inscripcin de la declaracin de posesin regular: 1.- La promesa de compraventa cuando esta haya dado origen a la entrega del inmueble. 2.- La adquisicin de mejoras o de derechos y acciones sobre el inmueble, sea por instrumento pblico o privado.

520 

ARTCULO 1o. OBJETO. Podrn sanearse, por medio del proceso especial establecido en la presente ley, los ttulos que conlleven la llamada falsa tradicin, de aquellos poseedores de bienes inmuebles cuya extensin en el sector urbano no sea superior a media hectrea y en el sector rural no sea superior a diez (10) hectreas, siempre y cuando su precaria tradicin no sea producto de violencia, usurpacin, desplazamiento forzado, engao o testaferrato y no est destinado a cultivos ilcitos o haya sido adquirido como resultado de dichas actividades.

521  ARTCULO 5o. REQUISITOS DE LA DEMANDA. Toda demanda tendiente a la aplicacin

del proceso especial previsto en esta ley, deber cumplir en general con los requisitos sealados por el artculo 75 del Cdigo de Procedimiento Civil, y, especficamente, los

condiciones de su ejercicio se somete a la Leycon las siguientes reglas: El derecho de uso y habitacin se limitan a las necesidades personales del usuario (que comprende a su familia y los sirvientes que vivan con l); Tiene derecho a la utilizacin de los productos corrientes del predio que usa como alimentos o combustible,
siguientes: a) La designacin del Juez a quien se dirija b) La identificacin, nacionalidad, domicilio y residencia del demandante; c) El nombre y la identificacin del apoderado del demandante; d) Lo que se pretende e) La localizacin del inmueble, descripcin con cabida y linderos, nomenclatura si es urbano, y, si es rural, el nombre con el que se conoce en la regin y sus colindantes actuales; f) El lugar y la direccin donde pueden ser notificados los titulares de derechos reales principales, donde pueden ser citados los colindantes, y donde recibirn notificaciones personales el demandante y su apoderado. Si se ignora el lugar o direccin donde pueden ser notificados los titulares de derechos reales principales o citados los colindantes, as se afirmar bajo juramento, que se entender prestado por la presentacin del respectivo escrito; g) La exposicin de los hechos que sirven de fundamento a las pretensiones; h) Los fundamentos de derecho; i) La solicitud de los medios probatorios que har valer el demandante, especialmente la inspeccin al inmueble. ARTCULO 6o. ANEXOS. A la demanda deber adjuntarse la certificacin de la autoridad competente de que tratan los literales d) y e) del artculo 3o de la presente ley. Igualmente deber anexarse el certificado de tradicin del inmueble, el ttulo inscrito, el certificado catastral del predio y el poder debidamente otorgado. La autoridad competente para expedir las anteriores certificaciones tendr un trmino perentorio de quince (15) das hbiles para hacerlo, so pena de incurrir en falta grave.

522  CDIGO CIVIL.artculos823 y ss.

523  CDIGO CIVIL.artculos870 y ss.

pero no a los de calidad superior. As por ejemplo, una persona que vive como habitante de una finca rural puede percibir los frutos de pan comer, pero no disponer de las cosechas. Tampoco tiene derecho a utilizar el bien en su propia actividad comercial o industrial; El uso debe ser moderado y el usuario debe contribuir a las expensas de conservacin de la cosa que disfruta y a su cultivo en proporcin al disfrute; Es un derecho personal que no puede cederse, ni prestarse ni arrendarse a ningn ttulo; El usuario no es poseedor ni adquiere la posesin mientras la utilizacin del inmueble se haga en esa calidad. El derecho de uso o habitacin puede concederse por cualquier medio, pues no es un contrato solemne. Su adquisicin y prdida se rigen por las reglas del usufructo.

CCCV.

DIFERENCIAS ENTRE USO Y USUFRUCTO

El derecho de USO y el de USUFRUCTO se diferencian fundamentalmente en el alcance de cada uno. El de usufructo confiere al usufructuario facultades para percibir y disponer de la totalidad de los frutos, utilizar el bien personalmente o ceder su derecho, mientras el uso es por definicin legal un derecho LIMITADO

13 TRIBUTOS SOBRE LA PROPIEDAD INMUEBLE

CCCVI.

IMPUESTOS TASAS Y CONTRIBUCIONES

La facultad de crear impuestos es un atributo de la soberana del Estado que en los estados democrticos se hace con la intervencin de los rganos de eleccin popular De all que en Colombia la creacin de impuestos slo puede provenir, en tiempo de paz, del Congreso, las Asambleas y los Concejos Municipales, y siempre dentro de las autorizaciones generales de la Constitucin524. La facultad de crear impuestos sobre la propiedad inmueble ha sido reservada a los municipios 525, con la limitacin de 524  CONSTITUCIN POLTICA artculos150 nums.10 y 12., 300 num.4., 313 num.4., 338, 345 y 363; LEY14/83; Decreto 1333/86 artculo 171 y ss.; LEY44/90; Decreto 2113/92; LEY136/94; LEY177/94.; C.de Est. Secc.4. sentencias de juLey1/88 y sep.25/89.

525  Constitucion poltica artculo 317: Solo los municipios podrn gravar la propiedad inmueble.

que slo pueden aprobar, organizar y reglamentar aqullos previamente definidos por la Ley, pues los Concejos carecen de iniciativa propia en materia de creacin de impuestos526. Las contribuciones, en cambio, pueden ser ordenadas por otras autoridades del Estado previa autorizacin de la Ley, las ordenanzas o los acuerdos, que deben fijar el sistema para definir costos, beneficios y la forma de hacer el reparto. La diferencia fundamental entre la Contribucin y el Impuesto radica en el hecho de que mediante la Contribucin se retribuye un beneficio directo o indirecto recibido como consecuencia de una obra o una intervencin del sector pblico, mientras que en los impuestos no hay reciprocidad inmediata frente al pago, pues desde el punto de vista de la obligatoriedad no hay diferencia: tanto el Impuesto como la Contribucin son de pago obligatorio. Hay que advertir, sin embargo, que desde el punto de vista del lenguaje que usa la Constitucin Poltica, ocasionalmente se asimilan los impuestos y las contribuciones527. 526  tal facultad no es originaria como la del Congreso Nacional, sino derivada o residual e informada, de suyo, en el principio de legalidad, segun lo informado por el Ministerio pblico, en el punto a que las asambleas y los concejos carecen de facultad para administrar tributos no previstos o creados previamente por la ley Sentencia del Consejo de Estado seccion 4a enero de 2.000 M.P. Daniel Manrique

527

Por otra parte aparecen las TASAS que corresponden al pago que se hace a cambio de un servicio, pero que no encajan dentro de la nocin de Impuesto ni de Contribucin, pues son equivalentes al precio de los mismos y su utilizacin es voluntaria. A ese tipo de pago corresponden los derechos notariales, los de registro, los costos de inscripcin ante las Cmaras de Comercio, o las tarifas por el uso de recursos naturales no renovables. El conjunto de los IMPUESTOS, TASAS y CONTRIBUCIONES que afectan la PROPIEDAD INMUEBLE constituyen los TRIBUTOS que estudiaremos a continuacin.

 El artculo 29 del Decreto 111/96 (LeyOrgnica del Presupuesto) define la Contribucin parafiscal como el gravamen obligatorio establecido por la Leyque afecta a un determinado y nico grupo social o econmico y que se utiliza para beneficio del mismo sector.

CCCVII. 13.1.

EL IMPUESTO PREDIAL

528

El Impuesto que grava la propiedad inmueble es probablemente uno de los ms antiguos conocidos y ms generalizado en las sociedades modernas, Pertenece a la categora de los denominados directos en la medida que se causa independientemente de la actuacin del ciudadano.

CCCVIII. CCCIX.

HECHO GRAVABLE

El hecho gravable en el Impuesto Predial es la Propiedad Inmobiliaria529.

BASE GRAVABLE

Para determinar el valor del Impuesto Predial se toma como BASE el AVALO CATASTRAL, o el AUTOAVALO del inmueble objeto del gravamen. El CATASTRO es el inventario o censo actualizado y clasificado de los bienes ubicados dentro de un territorio 528  LEY44/90 artculo 1. unific el impuesto de parques y arborizacin, el de estratificacin socioeconmica, el predial y la sobretasa de levantamiento catastral que crearon o reformaron las LEY128/41; LEY14/83; LEY50/84; LEY55/85; LEY75/86; Decreto 1333/86; LEY9/89 y lo llam IMPUESTO PREDIAL UNIFICADO.

529  Decreto 1333/86 artculo 194

determinado. En la mayora de los Municipios del pas se elabora por el INSTITUTO GEOGRFICO AGUSTN CODAZZI (IGAC), pero en el Departamento de Antioquia y en Santaf de Bogot, Medelln y Cali existen Catastros que tienen su propia organizacin. El avalo debe ser formado, es decir, establecido a partir del inventario fsico cada 7 aos y debe modificarse cada vez que se introducen mejoras en los inmuebles, para lo cual existe la obligacin de los propietarios de informar a la Oficina de Catastro o la Tesorera Municipal donde sta no existe sobre las mejoras o adiciones introducidas a la propiedad, pues el avalo se rige por el principio de la desagregacin, es decir, por la adicin de los avalos parciales que se practican independientemente para la edificacin y el terreno. Los interesados tienen la facultad de presentar ante las mismas oficinas antes del 30 de junio de cada ao una estimacin del valor catastral. Obviamente que la decisin por la cual se fija el valor de un predio es revisable cuando no se ajusta a la realidad econmica y contra la decisin que fija el valor caben los recursos Contenciosos ordinarios por va gubernativa inicialmente, y despus por la contenciosa530. A cambio del avalo catastral los Municipios pueden establecer el AUTOAVALO consistente en la obligacin, a cargo de los propietarios, de presentar una declaracin anual del 530  Decreto 1333/86 artculo 171 y ss.; LEY44/90; Decreto 2113/92; LEY136/94; LEY177/94.

Impuesto Predial Unificado lo cual se har en formularios diseados por el IGAC que han de tener cuando menos: los datos de identificacin y direccin del predio, el rea del lote y de la construccin, el autoavalo, la tarifa aplicable, el Impuesto autoliquidado para el Municipio yel Impuesto correspondiente a la Corporacin Autnoma Regional correspondiente.

CCCX.

TARIFA DEL IMPUESTO

La tarifa del Impuesto Predial es fijada por los Concejos Municipales dentro del lmite mnimo del uno por mil (0,1%) y mximo del diecisis por mil (1,6%) del valor del inmueble. Cuando se trata de lotes urbanizables y no urbanizados, o de predios urbanizados no construidos, la tarifa puede extenderse hasta el 33 por mil (3.3%) del avalo catastral; y en las ciudades que son parte de las reas Metropolitanas se incluir una sobretasa del 2 por mil (0.2%) con destino a dichas reas. La fijacin de las tarifas debe ser diferencial y progresiva sobre la base de estratificacin 531 socioeconmica , usos del suelo y antigedad en la formacin del catastro. A la vivienda popular y a la pequea 531  Decreto 2220/93; LEY142/94; Decreto 1538/96; Decreto 2034/96. La ESTRATIFICACIN SOCIOECONMICA es la clasificacin de los inmuebles de un municipio desde el punto de vista de su estructura, de manera que se puedan agrupar por rasgos de jerarqua de acuerdo con las diversas caractersticas geogrficas, topogrficas, poblacionales, sociales, econmicas, etc, con el fin de conseguir la equilibrada y justa distribucin de cargas tarifarias para la prestacin de servicios pblicos de infraestructura domiciliaria; la entrega de subsidios a regiones y zonas de estrato bajo; y la focalizacin y deteccin ordenada de

propiedad rural solamente se les puede aplicar las tarifas mnimas que establezca el Concejo. Cuando se actualizan los avalos catastrales, el nuevo Impuesto resultante no puede exceder del doble del ao inmediatamente anterior, salvo en el caso de los lotes urbanizables no urbanizados, o edificables no edificados y los que ingresan por primera vez al catastro.

CCCXI.

AJUSTE DEL CATASTRO

Cuando no se ha establecido el autoavalo, en el intervalo entre el acto de formacin y el de actualizacin del catastro, las autoridades reajustarn, actualizndolos, los avalos para vigencias anuales. La proporcin del reajuste anual ser determinada por el Gobierno Nacional, a ms tardar el 31 de octubre de cada ao, tomando como base un ndice de precios de unidad de rea para cada categora de terreno que sea representativo del mercado inmobiliario. En la actualidad, los avalos catastrales se reajustan cada ao en un porcentaje que no es inferior al 70% ni superior al 100% del NDICE DE PRECIOS AL CONSUMIDOR (IPC), salvo para los predios formados dentro del mismo ao. Pasados 7 aos desde la formacin del catastro, debe actualizarse nuevamente y concluido ese plazo no pueden hacer reajustes si no hay un nuevo acto de formacin o actualizacin del catastro.

regiones con sociaLeySirve desequilibrios.

retardos marcados en el desarrollo como herramienta para corregir

CCCXII. CCCXIII.

REVISIN DEL AVALO

Cuando el propietario demuestre que el valor que la Oficina de Catastro respectiva le ha asignado a su inmueble no se ajusta a las caractersticas y condiciones del predio, puede solicitar una revisin del avalo dentro del proceso normal de conservacin catastral. Contra la decisin proceden los recursos de reposicin y apelacin por la va gubernativa.

CCCXIV.

PAGO DEL IMPUESTO

La causacin del Impuesto es anual pero la forma y el lugar del pago, y las fechas de la declaracin del autoavalo, donde existe, son fijadas libremente por los Concejos Municipales. El que se haga o no facturacin del Impuesto, se concedan plazos para su pago o se den descuentos por pago anticipado son atribucin de los Concejos. El inters por mora en el pago de los Impuestos Prediales es el mismo que se establezca para la mora en el pago del Impuesto a la Renta.

CCCXV.

EXONERACION DEL IMPUESTO PREDIAL

Durante muchos aos hubo discusiones entre las entidades pblicas y los Municipios respecto del cobro del Impuesto Predial a los bienes del Estado o los bienes fiscales. A partir del decreto 1333 de 1.986 qued claro que los bienes de los Establecimientos Pblicos, las Empresas Industriales y Comerciales del Estado y las Sociedades de Economa Mixta del orden nacional pueden ser gravados con Impuesto Predial532. 532  Decreto 1.333 de 1.986 artculo 1: Los bienes inmuebles de propiedad de los establecimientos pblicos, empresas industriales y comerciales del estado y sociedades de economa mixta del orden nacional podrn ser gravados con

No son gravables, en cambio, los Bienes de Uso Pblico (vas, caminos, puentes, plazas) sin atencin a quin pertenezcan, ni los bienes fiscales de la Nacin.

La CONSTITUCIN POLTICA prohbe que por va de Ley se concedan exenciones de los Impuestos de las entidades territoriales, sobre la base de que son rentas propias que gozan de la misma proteccin de derechos que los particulares. Pero estas entidades si pueden crear incentivos, descuentos y aun las mismas exenciones en la medida en que son sus propias rentas. Esas medidas corresponde dictarlas a los Concejos Municipales, pero estn limitadas en el tiempo en la medida que no pueden extenderse a ms de 10 aos y han de estar conformes con los Planes de Desarrollo municipal

CCCXVI.

DESTINO DEL IMPUESTO PREDIAL

El producto del recaudo del Impuesto Predial est considerado como un ingreso corriente del Municipio cuya destinacin corresponde fijarla a los Concejos dentro de los presupuestos que deben aprobar cada ao conforme con los Planes de Desarrollo. Pero una parte de ese Impuesto (no menos del 15% ni ms del 25,9%) debe entregarse por mandato de la Constitucin Nacional y la Ley a la Corporacin Autnoma Regional correspondiente a su territorio con destino a la proteccin del medio ambiente y los recursos naturales. El porcentaje de recursos a transferir ser fijado anualmente por los Concejos Municipales a iniciativa del Alcalde.

el impuesto predial en favor del correspondiente municipio.

CCCXVII.

13.2. IMPUESTOS A LA CONSTRUCCION

La construccin, urbanizacin o mejora de inmuebles genera varios tipos de impuestos que son en algn modo impuestos sobre la propiedad o su uso. Originalmente, cuando fue autorizado por la Ley 97 de 1.913 , el Impuesto se denomin de Delineacin Urbana y comprenda tanto la delimitacin del predio con relacin a las vas pblicas y los predios vecinos, como la construccin del mismo. En la actualidad este Impuesto se ha separado en varios: 1. El de Delineacin propiamente dicho, que se causa por la expedicin del certificado de uso del suelo, certificacin sobre las normas urbansticas aplicables. En algunos lugares se denomina Impuesto de Hilos y Niveles; 2. El de Nomenclatura Urbana, que se causa por la asignacin de una nomenclatura (referencia numrica a las vas pblicas); y 3. El Impuesto de Construccin, que se causa por la expedicin de la licencia. Este Impuesto es independiente de los honorarios que deben pagarse al Curador Urbano por la aprobacin de los planos que corresponde a una TASA, tal como lo define el D.1753/96.

CCCXVIII.

TARIFAS Y BASES GRAVABLES

La tarifa de los Impuestos de Delineacin urbana de Nomenclatura y de Construccin son fijadas libremente por los Concejos Municipales, para lo cual se toma como base, en la mayora de los Municipios, el valor de las obras a ejecutar (considerando su tamao, usos y categora).

CCCXIX.

OCUPACIN DE VAS

Al Impuesto de Construccin suele adicionrsele otra carga, pero que no corresponde tcnicamente al concepto de Impuesto sino al de TASA, consistente en el pago por la Ocupacin de las Vas Pblicas durante el proceso de la

construccin. Como el Impuesto al que accede, su valor, base gravable y condiciones de pago, dependen del acto del Concejo Municipal que establece la tasa. Debe advertirse, sin embargo, que en el caso de que una construccin no ocupe las vas, no deber cobrrsele pues la causacin es el hecho de ocupar la va. Vale la pena advertir que la ocupacin permanente de las vas pblicas con materiales de construccin est prohibida533.

533  LEY99/93.

CCCXX. CCCXXI.

13.3. LA CONTRIBUCION DE VALORIZACION

ORIGEN.

La Contribucin de Valorizacin, fue creada mediante LEY25/21 como un aporte que deban hacer los propietarios de los bienes beneficiados con la ejecucin de obras pblicas, a esas obras. Fue objeto de diversas reformas 534 y si bien con todas normas nunca se lleg a conformar un estatuto uniforme, fue un mecanismo til para que en casi todas las ciudades del pas se realizaran obras de beneficio comn que no eran factibles con los ingresos tributarios corrientes del Estado, y sobre todo, donde la ejecucin de obras puntuales sin retribucin de los beneficiarios generaban inequidades en la comunidad. En 1986 la ley 11 dio autorizacin al Gobierno para que, previo estudio de una comisin asesora, copilara la dispersa reglamentacin vigente del rgimen municipal. El resultado de estas facultades fue el D.1333/86, que reuni las normas vigentes sobre Municipios, y en l se previo en una forma sistemtica el tema de la VALORIZACIN de la manera que hoy rige a nivel nacional.

CCCXXII.

CONCEPTO

La Valorizacin se define como una Contribucin sobre las propiedades races que se beneficien con la ejecucin de obras de inters pblico.

534  LEY25/1921; LEY113/37; LEY63/38; L1/43; Decreto 1604/66.

CCCXXIII.

DETERMINACIN DE LA CONTRIBUCIN

La facultad de decretar obras por Valorizacin, distribuir su carga, recaudar el pago y contratar o ejecutar las obras corresponde a la Nacin, las entidades territoriales (Departamento o Municipio) y cualquier entidad de derecho pblico, que tenga dentro de sus funciones la de realizar obras pblicas (Instituto Nacional de Vas, reas Metropolitanas, Corporaciones Autnomas, etc.). Los Municipios pueden cobrar la Contribucin de Valorizacin por obras ejecutadas dentro de sus reas urbanas por la Nacin o por los Departamentos dentro de los 2 aos siguientes a su ejecucin, previa autorizacin de la entidad que decret las obras, y siempre y cuando no hayan sido cobradas por esas entidades y hayan sido ejecutadas con fondos generales de inversin. El valor mximo de la Contribucin es el valor de la obra respectiva con sus imprevistos, el cual se puede adicionar hasta en un 30% por concepto de gastos de distribucin y recaudo de contribuciones. El cobro puede hacerse por el valor total de la obra o por un valor parcial como ocurre, cuando se combina con otra forma de financiacin (por ejemplo en el caso de las vas por concesin). La relacin de los predios afectados beneficiados, el rea de influencia de la Valorizacin de la obra y los porcentajes del gravamen deben ser determinados por la autoridad que decreta la obra, mediante un procedimiento administrativo que implica etapas de identificacin de la obra, presupuesto, determinacin del rea de influencia, fijacin de las condiciones de reparto, y notificacin a los afectados. La Contribucin ha de estar relacionada en principio con el beneficio que reciba el predio. Se ha dado el caso de predios que no slo no reciben beneficio de una obra sino que terminan siendo desvalorizados por ella. En esos eventos, segn Jurisprudencia existente, no puede cobrarse la Contribucin y debe resarcirse al afectado. Sin embargo, se

han autorizado cobros de Valorizacin por beneficio general para la ciudad de Santaf de Bogot535. La distribucin preliminar del gravamen es un acto administrativo que debe notificarse a los afectados, inicialmente en forma personal, o por edicto si no puede agotarse la primera forma. En el acto administrativo que ordene la obra y su ejecucin por el sistema de Valorizacin municipal, deber informarse a los afectados sobre los recursos que caben contra tal decisin por la va gubernativa primero, y despus la contenciosa.

CCCXXIV.
INSCRIPCIN EN

NATURALEZA EL REGISTRO

DE

LA

CONTRIBUCIN E

Por definicin legal la Contribucin de Valorizacin es un GRAVAMEN REAL sobre la Propiedad Inmobiliaria, en consecuencia, debe ser inscrito en la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos una vez est liquidada. La inscripcin produce el efecto de impedir el registro de cualquiera otra escritura que afecte el dominio del inmueble afectado hasta cuando no sea levantado el gravamen o se autorice expresamente por quien decret la Contribucin cuando el pago sea por cuotas y se est a paz y salvo con las peridicas causadas, pero en ese caso se deja constancia de la vigencia del gravamen.

CCCXXV.

EXENCIONES

Con excepcin de los Bienes de Uso Pblico y los contemplados en el Concordato celebrado con la Santa

535  Decreto 1421/93.

Sede (bienes destinados al culto), todos los dems predios pueden ser gravados con la Contribucin de Valorizacin.

CCCXXVI.
OBRAS A COBRAR

ESTATUTOS MUNICIPALES Y DETERMINACIN DE LAS

Para facilitar la ejecucin de obras por el sistema de Valorizacin dentro de los Municipios, la gran mayora de los de primera categora han creado institutos descentralizados con funciones especficas para programar, ejecutar y recaudar el producto de las obras pblicas por el sistema de Valorizacin, y han promulgado estatutos que recopilan el tema. En los Estatutos de Valorizacin debe indicarse especficamente cules son los funcionarios con facultad para el cobro coactivo de las contribuciones. Con base en esos estatutos o en la Ley, las entidades territoriales o las entidades que ejecuten las obras pueden definir cules sern las que se cobren por el sistema de Valorizacin.

CCCXXVII. 13.4.
CCCXXVIII.

LA PLUSVALIA

CCCXXIX.
Aun cuando la nocin de la Plusvala, o mayor valor adquirido por un inmueble en razn de obras ejecutadas por el Estado o como consecuencia de decisiones que modifican el uso de los bienes, tiene antecedentes en Europa desde el siglo XIX, en Colombia slo se introdujo mediante la ley 9a de 1.989 que estableci la Contribucin de Desarrollo Municipal536 antecedente al artculo 89 de la actual CONSTITUCIN POLTICA Sin embargo, no fue regulada de una manera efectiva sino a partir de la ley 388 de 1.997, reglamentada por el D.1599/98, donde se expresa que es un mecanismo para asegurar el reparto equitativo de las cargas y beneficios derivados del Ordenamiento Territorial. La Participacin en la Plusvala es un recurso de los Municipios y las reas Metropolitanas537. 536  LEY9/89 artculo 106.

537 

Ley 388 ARTCULO 73. NOCIN. De conformidad con lo dispuesto por el artculo 82 de la Constitucin Poltica, las acciones urbansticas que regulan la utilizacin del suelo y del espacio areo urbano incrementando su aprovechamiento, generan beneficios que dan derecho a las entidades pblicas a participar en las plusvalas resultantes de dichas acciones. Esta participacin se destinar a la defensa y fomento del inters comn a travs de acciones y operaciones encaminadas a distribuir y sufragar equitativamente los costos del desarrollo urbano, as como al mejoramiento del espacio pblico y, en general, de la calidad urbanstica del territorio municipal o distrital.

CCCXXX.

HECHOS GENERADORES

Los hechos generadores de la Plusvala son la incorporacin del suelo rural a suelo de expansin urbana, la transformacin de un suelo rural como suburbano, el cambio de uso del suelo, la autorizacin de un mejor aprovechamiento por cambio de densidades, o ndices de ocupacin, y la ejecucin de obras pblicas que generen un mayor valor en los predios y que no hayan sido cobradas por el sistema de Valorizacin como consecuencia del Plan de Ordenamiento Territorial de donde resulta la condicin para aplicar la Contribucin de Plusvala que los hechos generadores estn contemplados dentro de los Planes de Ordenamiento Territorial538.
Los concejos municipales y distritales establecern mediante acuerdos de carcter general, las normas para la aplicacin de la participacin en la plusvala en sus respectivos territorios.

538 

ARTCULO 74. HECHOS GENERADORES. Constituyen hechos generadores de la participacin en la plusvala de que trata el artculo anterior, las decisiones administrativas que configuran acciones urbansticas segn lo establecido en el artculo 8 de esta ley, y que autorizan especficamente ya sea a destinar el inmueble a un uso ms rentable, o bien incrementar el aprovechamiento del suelo permitiendo una mayor rea edificada, de acuerdo con lo que se estatuya formalmente en el respectivo Plan de Ordenamiento o en los instrumentos que lo desarrollen. Son hechos generadores los siguientes: 1. La incorporacin de suelo rural a suelo de expansin urbana o la consideracin de parte del suelo rural como suburbano. 2. El establecimiento o modificacin del rgimen o la zonificacin de usos del suelo. 3. La autorizacin de un mayor aprovechamiento del suelo en edificacin, bien sea elevando el ndice de ocupacin o el ndice de construccin, o ambos a la vez. En el mismo plan de ordenamiento territorial o en los instrumentos que lo desarrollen, se especificarn y delimitarn las zonas o subzonas beneficiarias de una o varias de las acciones urbansticas contempladas en este artculo, las cuales sern tenidas en cuenta, sea en conjunto o cada una por separado, para determinar el efecto de la plusvala o los derechos adicionales de construccin y desarrollo, cuando fuere del caso.

CCCXXXI. DETERMINACIN DE LA PLUSVALA

El proceso de determinacin del valor de la plusvala se inicia con el establecimiento del precio comercial de los terrenos en cada una de las zonas o subzonas beneficiarias, con caractersticas geoeconmicas homogneas, antes de la accin urbanstica generadora de la plusvala 539. El resto del procedimiento vara de acuerdo al origen de la plusvala as:
PARGRAFO. Para los efectos de esta ley, los conceptos urbansticos de cambio de uso, aprovechamiento del suelo, e ndices de ocupacin y de construccin sern reglamentados por el Gobierno Nacional.

539  Ley 388

ARTCULO 80. El Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, la entidad que haga sus veces o los peritos tcnicos debidamente inscritos en las Lonjas o instituciones anlogas, establecern los precios comerciales por metro cuadrado de los inmuebles, teniendo en cuenta su situacin anterior a la accin o acciones urbansticas; y determinarn el correspondiente precio de referencia tomando como base de clculo los parmetros establecidos en los artculos 75, 76 y 77 de esta ley. Para el efecto, dentro de los cinco (5) das hbiles siguientes a la adopcin del Plan de Ordenamiento Territorial, de su revisin, o de los instrumentos que lo desarrollan o complementan, en el cual se concretan las acciones urbansticas que constituyen los hechos generadores de la participacin en la plusvala, el alcalde solicitar se proceda a estimar el mayor valor por metro cuadrado en cada una de las zonas o subzonas consideradas.

Una vez recibida la solicitud proveniente del alcalde, el IGAC o la entidad correspondiente o el perito avaluador, contarn con un plazo inmodificable de sesenta (60) das hbiles para ejecutar lo solicitado. Transcurrido este trmino, y sin perjuicio de las sanciones legales a que haya lugar por la morosidad de funcionario o los funcionarios responsables, y de la responsabilidad contractual en el caso del perito privado, la administracin municipal o distrital podr solicitar

1) Cuando se incorpora suelo rural al suelo de expansin urbana, o se clasifica el suelo rural como suburbano. Una vez se apruebe el plan parcial o las normas especficas de las zonas o subzonas beneficiarias, mediante las cuales se asignen usos, intensidades y zonificacin, se determinar el nuevo precio comercial de los terrenos comprendidos en las correspondientes zonas o subzonas, como equivalente al precio por metro cuadrado de terrenos con caractersticas similares de zonificacin, uso, intensidad de uso y localizacin. Este precio se denominar nuevo precio de referencia. El mayor valor generado por metro cuadrado se estimar como la diferencia entre el nuevo precio de referencia y el precio comercial antes de la accin urbanstica al tenor de lo establecido en los numerales 1 y 2 de este artculo. El efecto total de la plusvala, para cada predio individual, ser igual al mayor valor por metro cuadrado multiplicado por el total de la superficie objeto de la participacin en la plusvala. 2) Cuando se aprueba un cambio de uso a uno ms rentable, Se determinar el nuevo precio comercial que se utilizar en cuanto base del clculo del efecto plusvala en cada una de las zonas o subzonas consideradas, como equivalente al precio por metro cuadrado de terrenos con caractersticas similares de uso y localizacin. Este precio se denominar nuevo precio de referencia

un nuevo peritazgo que determinen el mayor valor o monto de la plusvala de acuerdo con los procedimientos y parmetros instituidos en este mismo artculo.

El mayor valor generado por metro cuadrado se estimar como la diferencia entre el nuevo precio de referencia y el precio comercial antes de la accin urbanstica, al tenor de lo establecido en los numerales 1 y 2 de este artculo. El efecto total de la plusvala, para cada predio individual, ser igual al mayor valor por metro cuadrado multiplicado por el total de la superficie del predio objeto de la participacin en la plusvala. 3) Cuando se autorice un mayor aprovechamiento del suelo El nmero total de metros cuadrados que se estimar como objeto del efecto plusvala ser, para el caso de cada predio individual, igual al rea potencial adicional de edificacin autorizada. Por potencial adicional de edificacin se entender la cantidad de metros cuadrados de edificacin que la nueva norma permite en la respectiva localizacin, como la diferencia en el aprovechamiento del suelo antes y despus de la accin generadora. El monto total del mayor valor ser igual al potencial adicional de edificacin de cada predio individual multiplicado por el precio de referencia, y el efecto plusvala por metro cuadrado ser equivalente al producto de la divisin del monto total por el rea del predio objeto de la anticipacin en la plusvala. 4) Cuando se ejecuten obras pblicas previstas en el plan de ordenamiento territorial o en los planes parciales o en los instrumentos que los desarrollen, y no se haya utilizado para su financiacin la contribucin de valorizacin, las correspondientes autoridades distritales, municipales o metropolitanas ejecutoras, podrn determinar el mayor valor adquirido por los predios en razn de tales obras, y liquidar la participacin que corresponde al respectivo municipio, distrito o rea metropolitana, conforme a las siguientes reglas: El efecto de plusvala se calcular antes, durante o despus de concluidas las obras, sin que constituya lmite el

costo estimado o real de la ejecucin de las obras. Para este efecto, la administracin, mediante acto que no podr producirse despus de seis (6) meses de concluidas las obras, determinar el valor promedio de la plusvala estimada que se produjo por metro cuadrado y definir las exclusiones a que haya lugar. Los distritos y las reas metropolitanas podrn participar en la plusvala que generen las obras pblicas que ejecuten, de acuerdo con lo que al respecto definan los planes integrales de desarrollo metropolitano, aplicndose, en lo pertinente sobre tasas de participacin, liquidacin y cobro de la participacin. La Tasa de Participacin del Municipio en la Plusvala la fijan los CONCEJOS MUNICIPALES a INICIATIVA DEL ALCALDE y puede oscilar entre el 30% y el 50% del mayor valor generado en cada metro cuadrado. Es una condicin legal que la Tasa de Participacin sea uniforme al interior de las zonas geoeconmicas homogneas.

CCCXXXII. CCCXXXIII.
PLUSVALA

PUBLICIDAD Y REGISTRO DE LA

Con base en la determinacin del efecto de plusvala por metro cuadrado calculado para cada una de las zonas o subzonas objeto de la participacin el alcalde municipal o distrital liquidar, dentro de los cuarenta y cinco (45) das siguientes, el efecto plusvala causado en relacin con cada uno de los inmuebles objeto de la misma y aplicar las tasas correspondientes, de conformidad con lo autorizado por el concejo municipal o distrital. A partir de la fecha en que la administracin municipal disponga de la liquidacin del monto de la participacin correspondiente a todos y cada uno de los predios beneficiados con las acciones urbansticas, contar con un plazo de treinta (30) das hbiles para expedir el acto administrativo que la determina, y para notificarlo a los

propietarios o poseedores, lo cual proceder mediante tres (3) avisos publicados en ediciones dominicales de peridicos de amplia circulacin en el municipio o distrito, as como a travs de edicto fijado en la sede de la alcalda correspondiente. Contra estos actos de la administracin proceder exclusivamente el recurso de reposicin dentro de los trminos previstos para el efecto en el Cdigo Contencioso Administrativo. Para los fines de publicidad frente a terceros, una vez en firme el acto administrativo de liquidacin del efecto plusvala, se ordenar su inscripcin en el folio de matrcula inmobiliaria de cada uno de los inmuebles. Para que puedan registrarse actos de transferencia del dominio sobre los mismos, ser requisito esencial el certificado de la administracin en el cual se haga constar que se ha pagado la participacin en la plusvala correspondiente. A fin de posibilitar a los ciudadanos en general y a los propietarios y poseedores de inmuebles en particular disponer de un conocimiento ms simple y transparente de las consecuencias de las acciones urbansticas generados del efecto plusvala, las administraciones distritales y municipales divulgarn el efecto plusvala por metro cuadrado para cada una de las zonas o subzonas geoeconmicas homogneas beneficiarias. La liquidacin del efecto de la Plusvala debe notificarse a los beneficiarios mediante la publicacin de 3 avisos en ediciones dominicales de peridicos que circulen en el Municipio y edicto fijado en la alcalda correspondiente. Una vez en firme se inscribe el gravamen en el Folio de Matrcula Inmobiliaria de cada predio y tendr el efecto de impedir la transferencia de dominio mientras no se haga el pago. PAGO DE LA PLUSVALA

El pago de la Plusvala ser exigible cuando se solicite licencia de urbanizacin o construccin del inmueble afectado, se solicite un cambio de uso, se transfiera el dominio, o se adquieran ttulos valores representativos de derechos de construccin. Para la expedicin de las licencias o permisos, as como para el otorgamiento de los actos de transferencia del dominio, en relacin con inmuebles sujetos a la aplicacin de la participacin en la plusvala, ser necesario acreditar su pago. En razn a que el pago de la participacin en la plusvala es diferido predio se ajustar de acuerdo con la variacin de precios al consumidor (IPC), a partir del momento en que quede en firme el acto de liquidacin de la participacin. La participacin en la plusvala podr pagarse mediante una cualquiera de las siguientes formas: 1. En dinero efectivo. 2. Transfiriendo a la entidad territorial o a una de sus entidades descentralizadas, una porcin del predio objeto de la misma, del valor equivalente a su monto. Esta forma slo ser procedente si el propietario o poseedor llega a un acuerdo con la administracin sobre la parte del predio que ser objeto de la transferencia, para lo cual la administracin tendr en cuenta el avalo que har practicar por expertos contratados para tal efecto. Las reas transferidas se destinarn a fines urbansticos, directamente o mediante la realizacin de programas o proyectos en asociacin con el mismo propietario o con otros. 3. El pago mediante la transferencia de una porcin del terreno podr canjearse por terrenos localizados en otras zonas de rea urbana, haciendo los clculos de equivalencia de valores correspondientes. 4. Reconociendo formalmente a la entidad territorial o a una de sus entidades descentralizadas un valor accionario o un inters social equivalente a la participacin, a fin de que la entidad pblica adelante conjuntamente con el propietario o

poseedor un programa o proyecto de construccin o urbanizacin determinado sobre el predio respectivo. 5. Mediante la ejecucin de obras de infraestructura vial, de servicios pblicos, domiciliarios, reas de recreacin y equipamientos sociales, para la adecuacin de asentamientos urbanos en reas de desarrollo incompleto o inadecuado, cuya inversin sea equivalente al monto de la plusvala, previo acuerdo con la administracin municipal o distrital acerca de los trminos de ejecucin y equivalencia de las obras proyectadas. 6. Mediante la adquisicin anticipada de ttulos valores representativos de la participacin en la plusvala liquidada En los eventos de que tratan los numerales 2 y 4 se reconocer al propietario o poseedor un descuento del cinco por ciento (5%) del monto liquidado. En los casos previstos en el numeral 6 se aplicar un descuento del diez por ciento (10%) del mismo. Las modalidades de pago podrn ser utilizadas alternativamente o en forma combinada. Por el impuesto de plusvala respondern solidariamente el poseedor y el propietario, cuando fuere el caso. Los municipios podrn exonerar del cobro de la participacin en plusvala a los inmuebles destinados a vivienda de inters social, de conformidad con el procedimiento que para el efecto establezca el Gobierno Nacional. UTILIZACIN DEL PRODUCTO DE LA PLUSVALA El producto de la participacin en la plusvala a favor de los municipios y distritos se destinar a los siguientes fines: 1. Compra de predios o inmuebles para desarrollar planes o proyectos de vivienda de inters social. 2. Construccin o mejoramiento de infraestructuras viales, de servicios pblicos domiciliarios, reas de recreacin y equipamientos sociales para la adecuacin de

asentamientos urbanos en condiciones de desarrollo incompleto o inadecuado. 3. Ejecucin de proyectos y obras de recreacin, parques y zonas verdes y expansin y recuperacin de los centros y equipamientos que conforman la red del espacio pblico urbano. 4. Financiamiento de infraestructura vial y de sistemas de transporte masivo de inters general. 5. Actuaciones urbansticas en macroproyectos, programas de renovacin urbana u otros proyectos que se desarrollen a travs de unidades de actuacin urbanstica. 6. Pago de precio o indemnizaciones por acciones de adquisicin voluntaria o expropiacin de inmuebles, para programas de renovacin urbana. 7. Fomento de la creacin cultural y al mantenimiento del patrimonio cultural del municipio o distrito, mediante la mejora, adecuacin o restauracin de bienes inmuebles catalogados como patrimonio cultural, especialmente en las zonas de la ciudades declaradas como de desarrollo incompleto o inadecuado. El plan de ordenamiento o los instrumentos que lo desarrollen, definirn las prioridades de inversin de los recursos recaudados provenientes de la participacin en las plusvalas. INDEPENDENCIA RESPECTO DE OTROS GRAVMENES. La participacin en plusvala es independiente de otros gravmenes que se impongan a la propiedad inmueble y especficamente de la contribucin de valorizacin que llegue a causarse por la realizacin de obras pblicas, salvo cuando la administracin opte por determinar el mayor valor adquirido por los predios conforme a lo dispuesto en el artculo 87 de la ley 388 ley, caso en el cual no podr cobrarse contribucin de valorizacin por las mismas obras. En todo caso, en la liquidacin del efecto plusvala en razn de los hechos generadores de la presente ley, no se podrn tener en cuenta los mayores valores producidos por

los mismos hechos, si en su momento stos fueron tenidos en cuenta para la liquidacin del monto de la contribucin de valorizacin, cuando fuere del caso.

CCCXXXIV.

13.5. LAS CESIONES GRATUITAS

Desde hace algunos aos se introdujo en el derecho urbano540 la exigencia de ceder gratuitamente al municipio un porcentaje de los terrenos sobre los que se desarrollan actuaciones urbansticas. La cesin gratuita no es propiamente una contribucin porque no hay una reciprocidad en una accin del Estado, ni de tasa porque no retribuye un servicio. Se ha considerado ms bien como una figura autnoma, que ha ingresado al Derecho Urbano Colombiano a travs del Derecho Francs donde se considera una especie de servidumbre pblica.

540  LEY9/89, artculo 2 num.1.; Ley 388 de 1.987 artculo 37: Las reglamentaciones distritales o municipales determinarn para las diferentes actuaciones urbanisticas, las cesiones gratuitas que los propietarios de inmuebles deben hacer con destino a vas locales, equipamientos colectivos y espacio publico en general... Decreto 1.507 de 1.998 artculo 24 ordinal d): Ceder obligatoriamente y realizar la entrega a la administracin municipal o distrital del suelo destinado a zonas viales, recreativas y para equipamentos colectivos de acuerdo a las determinaciones del plan de ordenamiento territorial.

El fundamento constitucional de las cesiones gratuitas radica en la funcin social de la propiedad el cual ha sido examinado por la Corte Constitucional en al menos dos sentencias: la C-295 de 1.993 y la C-.495 de 1.998 donde se dijo:
Debe tenerse en cuenta que las referidas cesiones gratuitas constituyen una contraprestacin de los propietarios de inmuebles por la plusvala que genera las diferentes actuaciones urbansticas de los municipios. En tal virtud, se reiteran los criterios que sobre la plusvala se expusieron anteriormente. Dichas cesiones no son propiamente tributos ni rentas de otro orden; se trata de bienes que se incorporan al patrimonio municipal, con ocasin de la actividad urbanstica y que indudablemente contribuyen a la integracin del espacio pblico. Ya esta Corte defini en la sentencia C-346/97 que todo lo concerniente a la integracin y proteccin de los bienes que conforman el espacio pblico y los bienes colectivos de uso comn, es asunto que "concierne a los llamados intereses colectivos y sociales que corresponde regular el legislador". Si en esa oportunidad, la Corte no consider violatoria de la autonoma un proyecto de una norma que hoy hace parte de la ley 428/98 que reglamenta las unidades inmobiliarias cerradas sometidas al rgimen de propiedad horizontal, en cuanto consider para los municipios la obligacin de sealar un impuesto predial diferencial para el espacio pblico interno de dichas unidades, mucho menos puede ahora considerarse que viola la referida autonoma una norma destinada a regular, con fundamento en el articulo . 82 de la Constitucin, la integracin del espacio pblico y de los bienes colectivos de uso comn. Por lo dems, dichas cesiones gratuitas, con ocasin de la actividad urbanstica, comportan una carga a los propietarios que se enmarca dentro de la funcin social de la propiedad y su inherente funcin ecolgica, que requiere regulacin legal en los trminos del art. 58 de la Constitucin.

DETERMINACIN DE LAS REAS DE CESIN Corresponde a los municipios determinar los porcentajes de los lotes que deben cederse con motivo de toda actuacin urbanstica a travs de los planes de ordenamiento territorial541. Cuando por alguna razn (como 541  Decreto 1469 de 2.010 Artculo 57. Determinacin de las reas de cesin. Sin perjuicio de las normas nacionales que regulan la materia, los Planes de Ordenamiento Territorial o los instrumentos que lo desarrollen o complementen

por ejemplo que el tamao del inmueble resulte no desarrollable despus de la cesin) puede recurrirse a una compensacin de las cesiones en dinero542. INCORPORACIN DE LAS REAS CEDIDAS AL ESPACIO PBLICO

determinarn las especificaciones para la conformacin y dotacin de las cesiones gratuitas destinadas a vas, equipamientos colectivos y espacio pblico en general. Cuando las zonas de cesin presenten reas interiores a las mnimas exigidas, o cuando su ubicacin sea inconveniente para el municipio o distrito, se podrn compensar en dinero o en otros inmuebles, en los trminos que reglamente el Concejo municipal o distrital. Estas previsiones se consignarn en las respectivas licencias de urbanizacin o parcelacin.

542  Decreto 1469 de 2010 articulo 57. Si la compensacin es en dinero, se destinar su valor para la adquisicin de los predios requeridos para la conformacin del sistema de espacio pblico, y si es en inmuebles, los mismos debern estar destinados a la provisin de espacio pblico en los lugares apropiados, segn lo determine el Plan de Ordenamiento Territorial o los instrumentos que lo desarrollen o complementen.

Desde la expedicin de la ley 388 de 1.997 la incorporacin del espacio cedido por los constructores a favor de los municipios resultante de las cesiones obligatorias se produce con el registro de la escritura mediante la cual se realice el proceso de urbanizacin o parcelacin, en la que deben determinarse las reas cedidas con sus linderos y localizacin porque as lo dispuso el artculo 117. No obstante algunas oficinas pblicas exigan la intervencin del alcalde municipal, como representante del municipio, en las escrituras de cesin de reas lo que aument las dificultades administrativas para el desarrollo urbano. Recientemente el decreto 1.469543 ratific lo 543 

Artculo 58. Incorporacin de reas pblicas. El espacio pblico resultante de los procesos de urbanizacin, parcelacin y construccin se incorporar con el solo procedimiento de registro de la escritura de constitucin de la urbanizacin en la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos, en la cual se determinen las reas pblicas objeto de cesin y las reas privadas, por su localizacin y linderos. La escritura correspondiente deber otorgarse y registrarse antes de la iniciacin de las ventas del proyecto respectivo. En la escritura pblica de constitucin de la urbanizacin se incluir una clusula en la cual se expresar que este acto implica cesin gratuita de las zonas pblicas objeto de cesin obligatoria al municipio o distrito. Igualmente se incluir una clusula en la que se manifieste que el acto de cesin est sujeto a condicin resolutoria, en el evento en que las obras y/o dotacin de las zonas de cesin no se ejecuten en su totalidad durante el trmino de vigencia de la licencia o su revalidacin. Para acreditar la ocurrencia de tal condicin bastar la certificacin expedida por la entidad municipal o distrital responsable de la administracin y mantenimiento del espacio pblico acerca de la no ejecucin de las obras y/o dotaciones correspondientes. En este caso se entender incumplida la obligacin de entrega de la zona de cesin y, por tanto, no se tendr por urbanizado el predio. La condicin resolutoria se har efectiva una vez verificado el procedimiento previsto en el artculo 59 del presente decreto. El urbanizador tendr la obligacin de avisar a la entidad municipal o distrital responsable de la administracin y mantenimiento del espacio pblico acerca del otorgamiento de la escritura de constitucin de la urbanizacin. El Registrador de Instrumentos Pblicos abrir los folios de matrcula que correspondan a la cesin en los que figure el municipio o distrito como titular del dominio. Corresponder a los municipios y distritos determinar las dems condiciones y procedimientos para garantizar que a travs de la correspondiente escritura pblica las reas de terreno determinadas como espacio pblico objeto de cesin obligatoria ingresen

dispuesto en la ley 388 y adems previo la incorporacin de una clusula resolutoria de la cesin en el evento en que las obras para las cuales se otorga la licencia no se ejecuten. Hoy parece absolutamente claro que la autoridad municipal no requiere comparecer ante el Notario a aceptar la cesin gratuita que condiciona la expedicin de las licencias de urbanismo. ENTREGA MATERIAL DE LAS REAS DE CESIN La entrega material de las reas de cesin obligatoria al municipio est reglamentada por el artculo 59 del decreto 1469 de 2.010 segn el cual debe hacerse una inspeccin al predio cedido, previa solicitud del cedente a la entidad municipal encargada de la administracin y mantenimiento del espacio pblico. El acta de esa inspeccin equivale al recibo material544.

al inventario inmobiliario municipal o distrital.

544 

Artculo 59. Entrega material de las reas de cesin. La entrega material de las zonas objeto de cesin obligatoria, as como la ejecucin de las obras y dotaciones a cargo del urbanizador sobre dichas zonas, se verificar mediante inspeccin realizada por la entidad municipal o distrital responsable de la administracin y mantenimiento del espacio pblico. La diligencia de inspeccin se realizar en la fecha que fije la entidad municipal o distrital responsable de la administracin y mantenimiento del espacio pblico, levantando un acta de la inspeccin suscrita por el urbanizador y la entidad municipal o distrital competente. La solicitud escrita deber presentarse por el urbanizador y/o el titular de la licencia a ms tardar, dentro de los seis (6) meses siguientes al vencimiento del trmino de vigencia de la licencia o de su revalidacin, y se sealar y comunicar al solicitante la fecha de la diligencia, dentro de los cinco (5) das siguientes a partir de la fecha de radicacin de la solicitud.

La entrega material debe hacerse antes de iniciar el proceso de ventas y puede hacerse en forma anticipada a la solicitud de una licencia, cuando esas cesiones sean convenientes para proyectos de utilidad pblica contemplados en los planes de ordenamiento territorial545. UTILIZACIN DE LAS REAS DE CESIN OBLIGATORIA POR PARTE DE LOS MUNICIPIOS
El acta de inspeccin equivaldr al recibo material de las zonas cedidas, y ser el medio probatorio para verificar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del urbanizador establecidas en la respectiva licencia. En el evento de verificarse un incumplimiento de las citadas obligaciones, en el acta se deber dejar constancia de las razones del incumplimiento y del trmino que se concede al urbanizador para ejecutar las obras o actividades que le den solucin, el que en todo caso no podr ser inferior a quince (15) das hbiles. Igualmente se sealar la fecha en que se llevar a cabo la segunda visita, la que tendr como finalidad verificar que las obras y dotaciones se adecuaron a lo establecido en la licencia, caso en el cual, en la misma acta se indicar que es procedente el recibo de las zonas de cesin. Si efectuada la segunda visita el incumplimiento persiste, se har efectiva la condicin resolutoria de que trata el artculo anterior y se dar traslado a la entidad competente, dentro de los tres (3) das hbiles siguientes, para iniciar las acciones tendientes a sancionar la infraccin en los trminos de la Ley 810 de 2003 o la norma que la adicione, modifique o sustituya. Pargrafo 1. En el acto que otorgue la licencia se dejar manifestacin expresa de la obligacin que tiene el titular de la licencia de solicitar la diligencia de inspeccin de que trata este artculo. Pargrafo 2. En las urbanizaciones por etapas, la ejecucin de las obras y dotaciones a cargo del urbanizador se har de manera proporcional al avance del proyecto urbanstico. Los municipios y distritos establecern los mecanismos y procedimientos para asegurar el cumplimiento de las obras y dotaciones a cargo del urbanizador.

545 

Decreto 1469 de 2.010 Artculo 60. Entrega anticipada de cesiones. Los propietarios de predios sin urbanizar podrn proponer a los municipios o distritos, o estos a aquellos, la cesin de porcin o porciones de dichos predios que se recibirn a ttulo de zonas de cesin de desarrollos urbansticos futuros, siempre y cuando, resulten convenientes para

El artculo 37 de la ley 388 de 1.987 advierte que las cesiones gratuitas deben destinarse a vas locales, equipamientos colectivos y espacio pblico en general. En todo caso, por lo menos el cincuenta por ciento (50%) de las zonas de cesin con destino a parques, zonas verdes o equipamientos se distribuirn espacialmente en un slo globo de terreno y cumplirn con las siguientes caractersticas: Garantizar el acceso a las cesiones pblicas para parques y equipamientos desde una va pblica vehicular. Proyectar las zonas de cesin en forma continua hacia el espacio pblico sin interrupcin por reas privadas. No localizar las cesiones en predios inundables ni en zonas de alto riesgo. Los aislamientos laterales, paramentos y retrocesos de las edificaciones no podrn ser compensados en dinero, ni canjeado por otros inmuebles.

LOS FOLIOS DE LAS REAS DE CESIN Y ESPACIOS PBLICOS. Ha sido una constante de la jurisprudencia sostener que los bienes pblicos pertenecen a un rgimen diferente del de los

proyectos de inters general o utilidad pblica contemplados en el Plan de Ordenamiento Territorial o en los instrumentos que lo desarrollen o complementen. En este evento, la entidad municipal o distrital responsable de la administracin y mantenimiento del espacio pblico efectuar el recibo del rea o las reas cedidas, indicando su destino, y proceder a efectuar, con el propietario, el otorgamiento de la escritura pblica de cesin anticipada y su correspondiente inscripcin en el registro.

bienes privados y por lo tanto no requieren del procedimiento de registro en las oficinas de registro. No obstante por decisin reglamentaria que data del Decreto 546 de 2.006 y ha sido ratificada por el decreto 1.469 de 2.010 El Registrador de Instrumentos Pblicos abrir los folios de matrcula que correspondan a la cesin en los que figure el municipio o distrito como titular del dominio. Corresponder a los municipios y distritos determinar las dems condiciones y procedimientos para garantizar que las reas de terreno determinadas como espacio pblico objeto de cesin obligatoria ingresen al inventario inmobiliario municipal o distrital a travs de la correspondiente escritura pblica. Se crea as por Decreto una nueva modalidad de bienes pblicos que estn sujetos al trmite registral. El urbanizador tendr la obligacin de avisar a la entidad municipal o distrital responsable de la administracin y mantenimiento del espacio pblico acerca del otorgamiento de la escritura de constitucin de la urbanizacin. El Registrador de Instrumentos Pblicos abrir los folios de matrcula que correspondan a la cesin en los que figure el municipio o distrito como titular del dominio. Corresponder a los municipios y distritos determinar las dems condiciones y procedimientos para garantizar que a travs de la correspondiente escritura pblica las reas de terreno determinadas como espacio pblico objeto de cesin obligatoria ingresen al inventario inmobiliario municipal o distrital. Entrega anticipada de cesiones. Los propietarios de predios sin urbanizar podrn proponer a los municipios o distritos, o estos a aquellos, la cesin de porcin o porciones de dichos predios que se recibirn a ttulo de zonas de cesin de desarrollos urbansticos futuros, siempre y cuando, resulten convenientes para proyectos de inters general o utilidad

pblica contemplados en el Plan de Ordenamiento Territorial o en los instrumentos que lo desarrollen o complementen. En este evento, la entidad municipal o distrital responsable de la administracin y mantenimiento del espacio pblico efectuar el recibo del rea o las reas cedidas, indicando su destino, y proceder a efectuar, con el propietario, el otorgamiento de la escritura pblica de cesin anticipada y su correspondiente inscripcin en el registro.
CCCXXXV.

CCCXXXVI.

13.6. EL COBRO EJECUTIVO DE LAS OBLIGACIONES FISCALES

Los Impuestos y las Contribuciones que gravan la Propiedad Inmobiliaria pueden cobrarse por la jurisdiccin coactiva que tiene, segn jurisprudencia de la C. Const., un carcter administrativo. Por esa razn es posible que el funcionario asignado por la Ley no tenga el carcter de abogado y que sea la misma administracin quien acte como Juez. El funcionario competente deber sealarlo el Cdigo de Rentas Municipal o un acuerdo del Concejo respectivo, pues por su carcter municipal es diferente la asignacin que para el cobro de impuestos nacionales hace el D.624/89. Vale la pena advertir que la competencia radica en la administracin pblica y no puede ser delegada en particulares En 1998 algunas administraciones municipales emprendieron la tarea de mejorar sus cobros de impuestos mediante celebracin de contratos de asesora con empresas especializadas en la recuperacin de cartera, imponiendo a los administrados el pago del un porcentaje sobre los impuestos debidos como honorarios a favor de los agentes de cobro. Al resolver una accin de tutela presentada contra el Municipio de Barranquilla, el H.C.de Est. expres claramente que era ilegal la delegacin de la facultad de cobrar coactivamente los impuestos, y el cobro

de honorarios en la etapa prejudicial 546 lo que ha sido ratificado mediante la ley 1.386 de 2010 547 El procedimiento para el cobro de impuestos prediales es el ejecutivo, sujeto a las disposiciones especiales del captulo VIII, ttulo XXVII del cdigo de procedimiento civil, donde el mandamiento de pago se libra con base en las 546  C.de Est. Tutela. Exp.AC-6371. oct/98.

547 

Artculo 1. Prohibicin de entregar a terceros la administracin de tributos. No se podr celebrar contrato o convenio alguno, en donde las entidades territoriales, o sus entidades descentralizadas, deleguen en terceros la administracin, fiscalizacin, liquidacin, cobro coactivo, discusin, devoluciones, e imposicin de sanciones de los tributos por ellos administrados. La recepcin de las declaraciones as como el recaudo de impuestos y dems pagos originados en obligaciones tributarias podr realizarse a travs de las entidades autorizadas en los trminos del Estatuto Tributario Nacional, sin perjuicio de la utilizacin de medios de pago no bancarizados. Las entidades territoriales que a la fecha de expedicin de esta ley hayan suscrito algn contrato en estas materias, debern revisar de manera detallada la suscripcin del mismo, de tal forma que si se presenta algn vicio que implique nulidad, se adelanten las acciones legales que correspondan para dar por terminados los contratos, prevaleciendo de esta forma el inters general y la vigilancia del orden jurdico. Igualmente debern poner en conocimiento de las autoridades competentes y a los organismos de control cualquier irregularidad que en la suscripcin de los mismos o en su ejecucin se hubiese causado y en ningn caso podr ser renovado. Las entidades de control correspondientes a la fecha de expedicin de esta ley, debern de oficio revisar los contratos de esta naturaleza que se hayan suscrito por las entidades territoriales. La Procuradura General de la Nacin y la Contralora General de la Repblica debern de oficio revisar los contratos de esta naturaleza que se hayan suscrito por las entidades territoriales

liquidaciones contenidas en providencias debidamente ejecutoriadas proferidas por los funcionarios fiscales.

14

CONTRATOS SOBRE INMUEBLES

Parte del derecho de disposicin sobre los bienes implica el muy especial de ceder su uso o disfrute a un tercero, sin ceder la propiedad. Casos tpicos son el contrato de arrendamiento y el contrato de anticresis, en los cuales el titular sigue poseyendo el inmueble y como dueo debe atender a las cargas que lo afectan (impuestos, tasas, contribuciones) y ejercer los derechos para la defensa de su ttulo (acciones reivindicatorias, posesorias).
CCCXXXVII.

CCCXXXVIII.
ARRENDAMIENTO

14.1. EL CONTRATO DE
CONCEPTO

CCCXXXIX.

La nocin de ARRENDAMIENTO es en principio muy simple: Una parte se obliga a conceder a otra el goce de una cosa a cambio de un precio determinado 548. Por lo frecuente en la vida de los negocios, y por el impacto que produce en la vida econmica ha sido reglamentado ampliamente: en el Cdigo de comercio respecto de los inmuebles destinados al uso de locales comerciales549; en el CDIGO CIVIL respecto de los

548  CDIGO CIVIL.artculo 1973.

549  CDIGO DE COMERCIO .artculos518 y ss.

muebles e inmuebles550; y en normas especiales con relacin a los inmuebles destinados a vivienda551.

CCCXL.

ASPECTOS GENERALES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Desde el punto de vista de las caractersticas legales se dice que es: 1. Bilateral, en el sentido de que las partes adquieren obligaciones recprocas (conceder el uso por parte del arrendador y pagar el canon por parte del arrendatario); 2. Oneroso, en el sentido de que tiene un precio por el uso, y eso lo diferencia del contrato de comodato que es por definicin gratuito; 3. Consensual, en el sentido de que se perfecciona por el solo acuerdo de las partes. Aun cuando existe la idea generalizada de que los contratos de arrendamiento deben constar por escrito, esto no es una condicin para su existencia. Sin embargo, si se hacen por escrito, debe entregarse copia de ste al inquilino 552 y debe contener al 550  CDIGO CIVIL.artculos1997 y ss.

551  LEY56/85.

552 

Decreto 1816/90 artculo 2.

menos la identificacin de las partes, la identificacin del inmueble, el precio y la forma de pago, la duracin del contrato, la relacin de los servicios existentes anexos o complementarios, y a cargo de quin es el pago de estos servicios; 4. Conmutativo, en el sentido de que las prestaciones de las partes son equivalentes desde el punto de vista econmico. Esa caracterstica es importante en la medida que puede ser revisado553 para ajustarlo cuando cambian las condiciones econmicas; 5. Adems, es un contrato de ejecucin o tracto sucesivo, lo cual significa que las prestaciones se extienden en el tiempo.

CCCXLI.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES

Del ARRENDADOR. Por el contrato de arrendamiento el arrendador adquiriere las siguientes obligaciones especficas: Entregar la cosa arrendada, es decir, ponerla materialmente a disposicin del arrendatario. La entrega se cumple por cualquier sistema prctico (entrega de las llaves si las hay, informacin al personal de vigilancia, etc.), pues no existe norma al respecto. Mantener el bien en estado de utilizarlo para su fin, haciendo las reparaciones que requiera el inmueble. En

553 

CDIGO CIVILo.artculo 868.

este punto es preciso distinguir entre las reparaciones necesarias, de cargo del arrendador, de aqullas correspondientes al simple mantenimiento, denominadas locativas que corren a cargo del arrendatario, salvo cuando el deterioro a reparar proviene de fuerza mayor, caso fortuito o mala calidad de la cosa arrendada 554. Son mejoras necesarias aqullas sin las cuales el predio se deteriora o pierde, y locativas, las que corresponden al mantenimiento que demanda el uso normal. Un ejemplo ayudar a determinarlas: son mejoras locativas el arreglo de una llave que gotea, de una chapa que se traba, o de un desage que se tapa. La reparacin de un techo, o un piso, son mejoras necesarias. Mejoras tiles, son aqullas que sin ser necesarias ni locativas mejoran el valor o la renta de un inmueble, su pago corresponde al arrendador, pero slo en la medida que haya otorgado su consentimiento para hacerlas. Voluptuarias, son las que corresponden al adorno o recreo de los inmuebles, a las cuales debe drseles el mismo tratamiento de las tiles. Las debe el arrendador al arrendatario que las ha hecho si dio su consentimiento para ello. Librar al arrendatario de perturbaciones en el uso del inmueble. Esta obligacin del arrendador comprende las perturbaciones de hecho y de derecho, que provengan de vicios internos de las cosas, de terceros, o del mismo arrendador. Del ARRENDATARIO. Por su parte, el arrendatario asume frente al arrendador las siguientes obligaciones: 554 

CDIGO CIVIL.artculo 1985.

La de pagar el precio pactado (o renta, como tambin se llama) dentro de los perodos acordados. De no haberse pactado un perodo de pago, se har por meses en los predios urbanos o por aos en los predios rurales. El pago debe hacerse en el lugar convenido, al arrendador o a la persona que haya designado. Puede suceder que el arrendador se niegue a recibir el pago como un mecanismo para hacer incurrir en mora al arrendatario evento en el cual ste puede hacer un pago vlido consignando en la Caja Agraria a nombre del arrendador. De esa consignacin debe dar aviso al arrendador y enviarle copia del recibo correspondiente. El arrendador o su representante estn obligados a expedir recibo de pago con especificacin de su valor y el perodo correspondiente. La de usar el inmueble conforme al contrato. En consecuencia, no podr variar su uso sino con el consentimiento del arrendador. No puede el arrendatario ni ceder ni subarrendar el inmueble, salvo el caso de los locales comerciales conforme a las normas propias, sino con autorizacin del arrendador. La de cuidar el inmueble. Lo cual se extiende no slo a la obligacin de hacer las reparaciones locativas, sino de advertir al arrendador sobre hechos de terceros que puedan afectar sus derechos y tomar las medidas de conservacin urgentes. La de restituir el inmueble al trmino del contrato. Lo cual debe hacerse en el estado que se recibi, salvo el normal deterioro por el uso.

CCCXLII.

CCCXLIII.
555

REGLAS ESPECIALES PARA EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

CCCXLIV. REGLAS
COMERCIALES

ESPECIALES PARA EL ARRENDAMIENTO DE LOCALES

El arrendamiento de locales comerciales est sometido a una reglamentacin especial contenida en el CDIGO DE COMERCIO que tiende a proteger el derecho del comerciante a la clientela, mediante el privilegio de obtener la RENOVACIN de los contratos en locales ocupados no menos de 2 aos consecutivos con un mismo establecimiento de comercio. Ese derecho a la renovacin tiene 3 excepciones: El incumplimiento del contrato; La necesidad del propietario para ocuparlo para su propia habitacin o un establecimiento propio dedicado a una actividad diferente; y La necesidad de desocuparlo para hacerle reparaciones o construir una obra nueva. Es necesario advertir que la renovacin no es lo mismo que prrroga, pues en aqulla es posible discutir precios, formas de pago y otras condiciones del contrato ( HACER NUEVAMENTE = RENOVAR), mientras que en la prrroga solamente se discute el reajuste del canon. Cuando hay diferencias sobre las condiciones de renovacin del contrato stas son fijadas por el Juez con base en un dictamen pericia.

555  Vease capitulo 5 aparte 5.2. de este libro

En los casos de terminacin del contrato por hechos distintos al incumplimiento, es necesario agotar el procedimiento de un desahucio con un plazo no menor de 6 meses a la fecha en la cual debe terminar, so pena de considerarse renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo trmino del perodo inicial. Tiene, adems, el inquilino de un local comercial el privilegio de ocupar preferencialmente los locales nuevos construidos en l, cuando haya demolicin para construir 556; el derecho a CEDER el local cuando sea consecuencia de la enajenacin del establecimiento de comercio; el derecho a SUBARRENDAR hasta la mitad del inmueble; y el derecho a darle una DESTINACIN diferente a la prevista en el contrato, en cuanto no lesione los derechos del arrendador557.

556  CDIGO CIVILo.artculo 521.

557  CDIGO CIVILo.artculo 523.

14.2. LA ANTICRESIS
CCCXLV.
NOCIN

La ANTICRESIS es un contrato por el cual se entrega al acreedor un bien para que se pague con sus frutos558. La anticresis, o administracin anticrtica, como tambin se le llama, no confiere por s sola derechos reales al acreedor, por lo cual el propietario puede enajenar, hipotecar, o gravar en cualquier forma el bien dado en anticresis, pero quien lo adquiere o acepta una hipoteca sobre ste, queda obligado a respetar los trminos de la misma.

CCCXLVI.

CONSTITUCIN DE LA ANTICRESIS

Hay que anotar, la impropiedad contenida en el artculo2460 del CDIGO CIVIL. al expresar que la anticresis se perfecciona por la tradicin de la cosa, lo cual, aplicado a inmuebles, indicara una transferencia del derecho de dominio, que no es lo previsto en la Ley. Para darle sentido a esa norma, hay que interpretarla como que la anticresis sobre inmuebles debe perfeccionarse por escritura pblica debidamente registrada. Esa interpretacin favorece a los terceros que adquieran un inmueble en la medida que la limitacin est registrada. Y favorece al acreedor en la medida que por estar registrada, es oponible erga omnes.

558  CDIGO CIVIL.artculo 2458.

CCCXLVII.

EFECTOS DE LA ANTICRESIS

La entrega de un inmueble en la modalidad de anticresis confiere al acreedor el derecho de explotar el inmueble en su beneficio y pagarse la obligacin con el producto de sus frutos. En cuanto a mejoras y reintegro de gastos, se aplica lo relativo al contrato de arrendamiento. No confiere privilegios a los crditos garantizados, ni permite al acreedor hacerse dueo de la cosa en forma directa. El deudor no puede pedir la restitucin del bien antes del pago de la deuda garantizada, pero el acreedor si puede restituirla en cualquier tiempo. De su naturaleza se desprende que la anticresis es un contrato accesorio. Aun cuando no lo dice la Ley, es posible entender que el deudor anticrtico pueda pedir cuentas al acreedor sobre el rendimiento del inmueble y la forma de aplicacin de sus frutos a la obligacin garantizada, pues de otro modo no se sabra cuando y como se cancela sta. A menos que dentro del contrato correspondiente se entregue el bien sin atender a los valores producidos, por un plazo determinado a cambio de la obligacin. La anticresis fue un contrato de uso comn en otras pocas, donde el producto de la tierra superaba con creces el valor de los intereses y permita un excedente para abonar al capital. En pocas de inflacin como las que corren, no resulta prctico pues las rentas de un inmueble no alcanzan a cubrir ni siquiera el valor de los intereses. Sin embargo, es de uso comn en el Departamento de Nario, en donde se emplea como alternativa para el arrendamiento: el propietario de un inmueble recibe en calidad de prstamo una suma de dinero; el acreedor, por su parte, recibe el bien para su administracin (generalmente para vivir en l), y descuenta con cargo al canon el valor del prstamo.

CCCXLVIII.

14.3. EL CONTRATO DE COMODATO SOBRE INMUEBLES

El COMODATO o PRSTAMO DE USO es un contrato por el cual una parte entrega a otra un bien para que haga uso de l con cargo de restituirla despus de terminar el uso 559. Aun cuando el mismo CDIGO CIVIL. advierte que el comodato no se perfecciona sino con la tradicin, no deber entenderse que se refiere al modo de adquirir la propiedad, pues en este contrato no hay transmisin de sta. No es pues un contrato solemne, pero si es real, en la medida que se perfecciona con la entrega del bien. Por tratarse de un contrato gratuito para el beneficiario, ste adquiere para con el comodante la especial obligacin de conservar la cosa, por lo cual responde hasta la culpa levsima. Es decir que se le exige el mximo cuidado, a menos que el contrato le reporte utilidad a ambas partes en cuyo caso slo responde por la culpa leve; o le reporte utilidad slo al comodante, en cuyo caso slo responde por la culpa lata. El comodato es un contrato precario, en el sentido de que no est llamado a permanecer sino en la medida de la conveniencia de quien hace el prstamo de uso. Por esto puede terminarse por vencimiento del trmino previsto, por haberse cumplido el uso para el cual se concedi, por muerte del comodatario, o por requerirlo el comodante como consecuencia de una sobreviniente necesidad urgente. Aun cuando no es frecuente, este contrato sobre inmuebles no es del todo ajeno a la vida de los negocios. Suele darse cuando una persona debe abandonar su hogar por un tiempo determinado y a cambio de no hacer los 559  CDIGO CIVIL.artculo 2200.

gastos que implica la vigilancia, opta por entregarlo a un tercero mientras dura su ausencia.

CCCXLIX.

14.4. EL LEASING INMOBILIARIO

El leasing560 es un contrato financiero similar al contrato de arrendamiento con la particularidad de que al fin de un periodo preestablecido el locatario (trmino que se da al arrendatario en el leasing) tiene la opcin de adquirir el bien sobre el cual se ha realizado el contrato. Cuando el objeto del leasing es un inmueble se llama leasing inmobiliario en el cual existe amplia facultad de las partes para pactar los trminos contractuales, pero si es especficamente un inmueble para la habitacin del locatario se denomina leasing habitacional considerado como parte del sistema especializado de financiacin de vivienda y por lo tanto sometido a las reglas previstas en los artculos 11, 12, 13, y 17 numerales 2, 3, 6, 7, 8, 9, 10 y pargrafo de la Ley 546 de 1999, los literales b) y c) del artculo 1 del Decreto 145 de 2000, y el decreto 1787 de 2.004.

560  La palabra leasing es de orgen ingls incorporada al lenguaje jurdico y financiero a falta de una mejor en espaol.

CCCL.

REGLAS ESPECIALES PARA EL LEASING HABITACIONAL El contrato de leasing habitacional solo pueden actuar como financiadores los establecimientos bancarios, las compaas especializadas en leasing y las compaas de financiamiento comercial El locatario deber habitar el inmueble entregado en leasing destinado a la adquisicin de vivienda familiar; Los contratos deben contemplar una opcin de adquisicin a favor del locatario; Los costos financieros atendern los mismos principios aplicables a los crditos individuales de vivienda que se establecen en la Ley 546 de 1999; El valor de ejercicio de la opcin de adquisicin no podr ser superior al 30% del valor comercial del bien, en pesos o en unidades de valor real UVR, al momento de la celebracin del contrato de leasing habitacional. Este lmite no operar cuando se trate de operaciones de leasing habitacional cuya finalidad sea lograr acuerdos de cartera o de normalizacin de crditos de vivienda; El locatario podr ceder el contrato de leasing habitacional, mediante autorizacin expresa y escrita de la entidad autorizada, quien previo a su otorgamiento, deber haber estudiado al futuro locatario para determinar su capacidad para el cumplimiento de las obligaciones del contrato; La entidad autorizada podr ceder el contrato de leasing habitacional a otra entidad autorizada para la realizacin de este tipo de operacin, sin necesidad de aceptacin del locatario. En este caso, la entidad autorizada informar por escrito al locatario el nombre de la entidad a la cual se ha cedido el contrato y la fecha a partir de la cual la cesin se hizo efectiva; El locatario podr ceder a un tercero su derecho a ejercer la opcin de adquisicin, la cual solo producir efectos hasta tanto sea aceptada por la entidad autorizada;

El financiador podr exigir al locatario las garantas que a su juicio considere necesarias para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato. Dichas garantas tendrn los mismos efectos de una clusula penal; Los contratos de leasing habitacional podrn pactarse en moneda legal o en unidades de valor real UVR; Los contratos de leasing habitacional debern celebrarse por escrito; Al inicio del contrato, la entidad autorizada deber entregar al locatario el bien inmueble libre de gravmenes y a paz y salvo por concepto de impuestos, servicios pblicos y administracin. Los sistemas de pago debern sujetarse a las condiciones que establezca la Superintendencia Bancaria dentro del marco de sus facultades legales. Al inicio o en cualquier momento durante la ejecucin del contrato de leasing habitacional destinado a la adquisicin de vivienda familiar, se podrn realizar pagos extraordinarios. Los cnones extraordinarios se reflejarn en el contrato de leasing habitacional a eleccin del locatario en: Un menor valor de los cnones; Una reduccin del plazo del contrato; o Un menor valor de la opcin de adquisicin. En el evento de terminacin de un contrato de leasing de vivienda cuando el locatario decida no ejercer la opcin pactada tiene derecho a la devolucin del canon inicial y de los saldos amortizados al precio de la opcin de adquisicin del inmueble 561:

561 

El valor del inmueble se calcular de acuerdo con su precio de venta o por el precio pactado en un nuevo contrato de leasing. Si el precio se pact en UVR, se tomar el valor de la UVR a la fecha en que se suscriba la promesa de compraventa o el nuevo contrato de leasing. Para efectos de lo dispuesto en el presente literal, el locatario podr presentar a la entidad autorizada personas interesadas en adquirir el bien o en celebrar un nuevo contrato de leasing; Del valor del inmueble calculado conforme lo sealado en el literal anterior, se deducirn los siguientes rubros: Los costos y gastos en que haya incurrido la entidad por concepto de la enajenacin o nueva colocacin del inmueble, yEl valor de ejercicio de la

En el caso de incumplimiento por parte del locatario por ms de 90 das en el pago de los cnones debe restituir el inmueble pero tiene derecho a que se le reembolse del componente de capital de los cnones pagados, del valor del ejercicio de la opcin no tomada, pero debe restituir el inmueble. Para el caso en que las partes decidan dar por terminado el contrato de leasing habitacional por mutuo acuerdo, para efectos de la devolucin del canon inicial y de los saldos amortizados al precio de la opcin de adquisicin del inmueble: se calcular el valor del inmueble. De este valor se deducirn los costos y gastos en que haya incurrido la entidad por concepto de l a terminacin anticipada del contrato; el componente de capital de los cnones pactados no amortizado, y el valor de ejercicio de la opcin de adquisicin pactada en el contrato. . El valor resultante de la liquidacin del contrato, si es el caso, ser devuelto al locatario por la entidad autorizada dentro de los treinta das siguientes al perfeccionamiento del contrato de compraventa del inmueble o del nuevo contrato de leasing. En el contrato de leasing habitacional deben tomarse obligatoriamente los seguros de incendio y terremoto, y opcionalmente un seguro de vida en los trminos que se acuerde con las entidades autorizadas. Por ser optativo, la entidad autorizada deber informar suficientemente al locatario, al momento de la celebracin del contrato de leasing habitacional, el alcance de la cobertura y las consecuencias en el evento de no tomar el amparo. La compaa aseguradora puede ser escogida por el locatario. No obstante, podr pactar dentro del contrato de leasing habitacional que las mencionadas plizas puedan ser tomadas por la entidad autorizada por cuenta del locatario

opcin de adquisicin pactada en el contrato.

Los contratos de leasing habitacional no requieren elevarse a escritura pblica. Solo ser necesaria la escritura pblica cuando se efecte la transferencia del dominio del inmueble a ttulo de leasing habitacional, una vez se ejerza la opcin de adquisicin y se pague su valor.

CCCLI.

REGLAS COMUNES AL LEASING INMOBILIARIO

El bien inmueble entregado en leasing habitacional deber ser de propiedad de la entidad autorizada durante el trmino del contrato, derecho de dominio que se trasferir cuando el locatario ejerza la opcin de adquisicin, pague su valor y se cumplan las normas aplicables sobre tradicin de la propiedad. Lo anterior, sin perjuicio de que varias entidades autorizadas entreguen en leasing conjuntamente inmuebles de propiedad comn mediante la modalidad de leasing habitacional sindicado. En todo caso las entidades autorizadas podrn transferir a sociedades titularizadoras o a sociedades fiduciarias los bienes inmuebles objeto de contratos de leasing habitacional, cuando dicha transferencia tenga por objeto el desarrollo de procesos de titularizacin de flujos derivados de dichos contratos a partir de universalidades o patrimonios autnomos, respectivamente. Las partes podrn acordar el ejercicio de la opcin de adquisicin anticipadamente, en cuyo caso, debern estipular en el contrato las condiciones a que estara sujeto dicho ejercicio. Las entidades autorizadas debern suministrar anualmente, durante el primer mes de cada ao calendario, informacin suficiente y de fcil comprensin para los locatarios respecto de las condiciones de sus operaciones de leasing habitacional, en los trminos que determine la Superintendencia financiera de acuerdo con sus facultades legales562.

562

Las entidades autorizadas para realizar contratos de leasing habitacional, las sociedades titularizadoras y las sociedades fiduciarias en su calidad de administradoras de patrimonios autnomos, podrn obrar como originadoras o emisoras, segn sea el caso, de ttulos representativos de flujos derivados de contratos de leasing habitacional, los cuales para todos los efectos tendrn la condicin de ttulos hipotecarios. Las condiciones, caractersticas y requisitos para la emisin de este tipo de ttulos se sujetarn a lo establecido en el artculo 12 de la Ley 546 de 1999, en el artculo 68 de la Ley 964 de 2005, en la Resolucin 775 de 2001 de la Superintendencia de Valores y en las dems normas aplicables a la emisin y colocacin de ttulos hipotecarios para la financiacin de vivienda derivados de procesos de titularizacin de activos hipotecarios.

En el evento de liquidacin del financiador no forman parte de la masa de la liquidacin los bienes dados en leasing habitacional, los cuales se transferirn al locatario cuando ejerza la opcin y pague el valor respectivo. Si est pendiente el plazo de ejecucin del contrato y el locatario no accede a pagar el valor presente correspondiente, el contrato y el bien sern cedidos a otra entidad legalmente facultada para desarrollar operaciones de leasing habitacional

 La informacin que se suministre debe incluir como mnimo lo siguiente:

a) Una proyeccin de los cnones a pagar en el ao que comienza. Dicha proyeccin se acompaar de los supuestos que se tuvieron en cuenta para efectuarla y en ella se indicar de manera expresa, que los cambios en tales supuestos, implicarn necesariamente modificaciones en los montos proyectados ;b) La discriminacin de los montos imputados al precio del bien, el costo financiero y los seguros pagados por el locatario en el ao inmediatamente anterior.

15

LOS MEDIOS DE DEFENSA DE LA PROPIEDAD

Un derecho que no pueda hacerse efectivo mediante la proteccin de la autoridad cae en el campo de lo moral. Por eso, para hacer efectivo el derecho de propiedad, se han creado diferentes instancias que permiten defenderlo del ataque injustificado de terceros, o para recuperarlo si se ha perdido. En sentido amplio se denomina ACCIN, dentro del sistema procesal, la facultad que tiene una persona de recurrir ante las autoridades con capacidad de decidir sobre una pretensin determinada. Y en ese sentido la defensa de la propiedad tiene diferentes ACCIONES que se denominan de diversa manera segn el derecho que tienden a proteger as: POSESORIAS, cuando tienden a conservar o recuperar la posesin de bienes races, y REIVINDICATORIAS, cuando tienden a proteger o recuperar el DOMINIO PLENO. Cuando se ejercen ante Jueces se denominan JURISDICCIONALES y pueden ser CIVILES CONTENCIOSAS. Cuando se deben tramitar ante las autoridades de Polica se denominan de POLICA. PRIVADAS, si slo comprometen un inters particular, pero si son de inters general pueden ser PBLICAS o POPULARES. Unas se pueden ejercer en forma INDIVIDUAL y otras a nombre de un GRUPO. Hay incluso acciones que carecen de nombre especfico, y que se identifican segn el derecho que pretendan defender, hecho que no le quita ningn peso a la defensa. Y cabe incluir, finalmente, dentro de las acciones para la proteccin de la propiedad, la de TUTELA que se ejerce, conforme a la reglamentacin vigente, cuando hay una amenaza que causa un perjuicio irremediable o no hay otro medio efectivo de defensa. Como puede verse en esta enumeracin, no son pocas las posibilidades que la Ley concede a los propietarios para hacer efectivos sus derechos respecto de la propiedad.

CCCLII.

15.1. LAS ACCIONES POSESORIAS

563

La POSESIN es una forma de propiedad incompleta donde se tiene un bien con nimo de seor y dueo pero sin ttulo reconocido. Esa forma de propiedad est protegida por la Ley con la presuncin general de que quien es poseedor se reputa dueo, y mediante la concesin de acciones especficas para conservarla o recuperarla y obtener la indemnizacin de perjuicios que se le hayan causado con dos condiciones: Primera, que se trate de defender cosas que puedan adquirirse por prescripcin, de modo que estn excluidas las servidumbres inaparentes o discontinuas564. Segunda, que se trate de un poseedor con ms de un ao de posesin tranquila. Quien no tiene el ao de posesin debe recurrir a una accin diferente denominada de DESPOJO, que tiene por objeto devolver las cosas al estado anterior (Statu Quo) Para efectos de legitimidad de personera, el titular del usufructo, el usuario y quien tiene el derecho de habitacin se consideran poseedores para ejercer sus derechos.

563  CDIGO CIVIL.artculos972 y ss.

564  CDIGO CIVIL.artculo 973.

CCCLIII.

ACCIONES POSESORIAS ESPECIALES

Adems de la accin que tiene el poseedor para recuperar la posesin perdida o perturbada, existen las denominadas por el CDIGO CIVIL como acciones posesorias especiales que tienden a preservar la convivencia y el disfrute de los bienes posedos en la siguiente forma: Denuncia de obra nueva. La que tiene el poseedor para pedir que se prohba toda construccin en un predio del cual est en posesin. Se incluyen dentro de la denuncia de obra nueva las construidas en un predio ajeno sujeto a servidumbre y que perturban sta; las que se hagan para sostener un edificio contiguo cuando no est sujeto a tal servidumbre (apoyo); o todo voladizo de un edificio contiguo que traspase la lnea divisoria de los predios. Denuncia de obra ruinosa. El que tema que la ruina de un edificio vecino le cause perjuicio tiene derecho a pedir al Juez que ordene al dueo derribarlo si no admite reparacin o, si la admite, que le ordene hacerla inmediatamente. El demandado puede impedir la demolicin o la reparacin si el dao no es grave, si presta caucin para garantizar el pago de los daos que la ruina pueda causar. Una variante de accin posesoria relacionada con aguas es la del derecho a restablecer el curso de un agua que haya sido perturbado por piedras o cualquier materia que produzca sedimentacin y las desve. El predio en el cual ocurre la perturbacin est obligado a removerla o a permitir que los afectados lo hagan restituyendo las cosas a su estado anterior. Excavacin de pozos. Cualquiera puede cavar en suelo propio un pozo565 (hoy de acuerdo con las normas sobre rgimen de aguas) aun cuando de ello resulte 565 

CDIGO CIVIL.artculo 1002.

menoscabarse el agua de que se alimenta otro pozo. Pero si el propietario no reporta utilidad, o sta es pequea en relacin con el perjuicio que causa, debe cegarlo. Esta accin posesoria es uno de los ejemplos clsicos del abuso del derecho, donde se concede uno al propietario o poseedor, pero sin causar dao injustificado a los dems.

CCCLIV.

TRMITE DE LAS ACCIONES POSESORIAS

La accin posesoria se tramita ante el Juez del lugar donde se encuentra el inmueble, por el procedimiento abreviado566, donde los trminos de traslado para contestar la demanda, para practicar las pruebas y para hacer los alegatos finales se reducen a la mitad. En los procesos posesorios no se discuten los ttulos de dominio, aun cuando se pueden aportar como prueba de la posesin. La demanda debe dirigirse contra el usurpador y cualquiera otra persona cuya posesin se derive de la del usurpador. La accin posesoria prescribe al ao de haberse interrumpido o perturbado la posesin, pero si la perturbacin ha sido violenta o clandestina, este plazo se cuenta desde cuando cese la violencia o la clandestinidad.

566  CDIGO PENAL.C.artculo 408 num.2.

CCCLV.

CCCLVI.
AGRARIA
567

15.2. RESTITUCIN DE LA PROPIEDAD

LANZAMIENTO POR OCUPACIN DE HECHO La persona que explote econmicamente un predio agrario, que hubiere sido privada de hecho, total o parcialmente, de la tenencia material del mismo, sin que haya mediado su consentimiento expreso o tcito u orden de autoridad competente, ni exista otra causa que lo justifique, podr pedir al respectivo juez agrario que efecte el lanzamiento del ocupante568.

567  Decreto 2303 de 1.989

568 

La demanda deber llenar los siguientes requisitos: 1o. Nombre, domicilio o residencia del demandante. 2o. La persona o personas contra quienes se dirige la demanda y su vecindad o residencia, si fueren conocidas. 3o. Nombre de los representantes de las partes, si fuere el caso. 4o. El inmueble que ha sido ocupado de hecho, su situacin, linderos y dems circunstancias que sirvan para identificarlo. 5o. La fecha desde la cual el demandante fue privado de la tenencia material del fundo o de parte de l. 6o. Lo que se demanda. 7o. Las razones de hecho y de derecho que sirvan de fundamento a la pretensin. 8o. Peticin de las pruebas que se pretenden hacer valer.

Anexos de la demanda. A la demanda deber acompaarse prueba siquiera sumaria con la que se acredite que el demandante ha venido poseyendo econmicamente el predio y que la ocupacin se inici dentro de los ciento

Si la demanda no rene los requisitos indicados en el artculo 99 o no se allegare la prueba que exige el anterior, el juez la devolver para que el demandante subsane el defecto dentro de los tres (3) das siguientes, y si as no lo hiciere, la rechazar. Tambin proceder el rechazo cuando haya transcurrido el trmino de ciento veinte (120) das desde la ocupacin. Admisin y traslado de la demanda; pruebas. El juez admitir la demanda si llena los requisitos exigidos en los artculo 99 y 100 de este decreto y ordenar dar traslado al demandado por cinco (5) das. Vencido este trmino, decretar la pruebas pedidas por las partes, las cuales se practicarn dentro de la inspeccin judicial que deber efectuarse tres (3) das despus. Notificacin por aviso. Si no hubiere sido posible notificar personalmente al demandado el auto admisorio de la demanda dentro de los tres (3) das siguientes, el juez ordenar, directamente o por intermedio del alcalde del municipio donde estuviere ubicado el inmueble, que se fije en el predio el aviso de que trata el artculo 55, en el que se transcribir la parte resolutiva del auto admisorio de la demanda y se indicar adems, los nombres de demandante y demandado, as como los linderos del predio; copia del mismo se entregar a cualquier persona que habite o trabaje all. La notificacin se considerar efectuada 2 das despus de fijacin del aviso. En este proceso especial es improcedente la conciliacin.

veinte (120) das anteriores a la fecha de presentacin de la demanda.

Suspensin de la actuacin e improcedencia del lanzamiento. Si durante la diligencia de inspeccin judicial o antes de practicarse el lanzamiento, el ocupante u ocupantes exhibiesen ttulos o pruebas que justifiquen legalmente la ocupacin, el juez agrario suspender la actuacin y las partes quedarn en libertad para iniciar las acciones que estimen pertinentes. En ningn caso podr decretarse el lanzamiento de campesinos ocupantes de predios agrarios respecto de los cuales se haya iniciado por el Instituto Colombiano de la Reforma Agraria, INCORA, antes de la demanda, procedimientos administrativos de extincin del derecho de dominio, clarificacin de la propiedad, recuperacin de baldos indebidamente ocupados, deslinde de tierras pertenecientes al Estado o delimitacin de playones y sabanas comunales. Mientras no se defina la situacin del predio quedar suspendido al proceso. Lanzamiento. Practicada la inspeccin judicial, si de sta y dems pruebas producidas por las partes o allegadas de oficio al expediente, resultare que efectivamente se ha realizado una ocupacin de hecho, esto es, efectuada sin causa jurdica que la justifique, el juez decreta el lanzamiento, el cual se efectuar dentro de los tres (3) das siguientes a la ejecutoria de la providencia. Ordenar en primer lugar a los ocupantes de hecho que desalojen el inmueble; de lo contrario, recurrir a la fuerza pblica a fin de obtener que tales personas abandonen el terreno y consecuencialmente el demandante recupere su tenencia. La providencia que orden el lanzamiento es apelable ante el respectivo tribunal superior en el efecto suspensivo. Mientras se decide el recurso, las autoridades de polica adoptarn medidas encaminadas a prevenir nuevas vas de hecho, con el objeto de mantener el estatu quo.

Determinacin del valor de las mejoras. Una vez ejecutoriada la sentencia y antes de su ejecucin, se avaluar el precio de las mejoras que hubiere en el predio mediante el dictamen de un perito. Pago de las mejoras. En ningn caso podr llevarse a cabo el lanzamiento sin que se haya realizado el pago de las mejoras. Pero si la parte a cuyo favor se decreta el pago se negare a recibir o no se hallare para efectuarlo, la suma correspondiente se consignar a rdenes del juzgado que tramita el proceso. Inventario y depsito de bienes. Si durante la prctica de la diligencia y el lanzamiento no se hallaren los ocupantes de hecho demandados, el juez ordenar levantar un inventario de los bienes que no sean de propiedad del demandante, los cuales se dejarn al cuidado de un depositario que designar el mismo juez.

CCCLVII.

15.3. LAS ACCIONES POPULARES

Las acciones populares son un mecanismo de proteccin de intereses colectivos, originalmente restringida a la defensa de las plazas, caminos y otros lugares de uso pblico, elevadas ahora a norma constitucional y extendida a otros derechos como el medio ambiente, la libre competencia y la moral pblica. La gran importancia que han adquirido estos derechos denominados de tercera generacin en la medida que ya superan los simples intereses individuales569 amerit la expedicin de una amplia reglamentacin legal que sustituy lo previsto en el CDIGO CIVIL y en la ley 9a de 1.989 , que hizo nfasis en la defensa del espacio pblico con base en las acciones populares. A partir de la vigencia de la LEY 472 de 1.998, todo lo relacionado con las acciones populares, que tienen que ver con la defensa de la propiedad pblica (caminos, plazas, andenes, etc.) se rige por un procedimiento simple, especial, preferente y sumario. De ellas conoce la Jurisdiccin Contenciosa cuando se dirija contra entidades pblicas o particulares que desempeen funciones pblicas, y la Jurisdiccin Ordinaria Civil en los dems casos, conforme al procedimiento que rige en cada una de estas jurisdicciones. La accin popular puede proponerse por cualquier persona natural o jurdica, Organizaciones No Gubernamentales (ONG) y los servidores pblicos, 569  De primera generacin son los derechos del hombre, de segunda generacin los derechos individuales y de tercera los colectivos o difusos.

directamente o por intermedio de apoderado. La accin puede proponerse dentro de los 5 aos siguientes a la ocurrencia de los hechos que dan lugar a ella, y el promotor tiene derecho a un incentivo econmico.

CCCLVIII. 15.4. LAS

ACCIONES REIVINDICATORIAS

A diferencia de la accin posesoria, la reivindicatoria exige que quien la ejerce tenga la propiedad plena o la propiedad fiduciaria de la cosa, o que se trate de un poseedor regular que se halla en el caso de poderla adquirir por prescripcin570. Esta accin tiende a recuperar el dominio en manos de quin est. Las acciones reivindicatorias se tramitan por el procedimiento ordinario ante los Jueces Civiles del lugar donde est el inmueble.

570  Esta especial accin recibe el nombre de "publiciana".

CCCLIX.

15.5. ACCIONES CONTENCIOSO ADMINISTRATIVAS

Ocurre ocasionalmente que la perturbacin del derecho de propiedad, la posesin o la mera tenencia provienen de actos de la administracin pblica o de sus agentes. La perturbacin puede provenir de un acto administrativo, de una omisin, de un hecho o cualquiera otra causa, como una situacin de urgencia. En todas esas situaciones el afectado tiene derecho a defender su propiedad o a pedir la indemnizacin de los perjuicios mediante el ejercicio de una de las siguientes acciones: Nulidad y restablecimiento del derecho. Cuando el perjuicio proviene de un acto administrativo que afecta un derecho. En ese caso se demanda la nulidad del acto y la indemnizacin de los perjuicios que ha causado. Tpico de esta accin puede ser la negativa a conceder una licencia para urbanizar o construir, que es una restriccin al libre ejercicio del derecho de propiedad. Para poder ejercer la accin de nulidad y restablecimiento del derecho es necesario, en general, haber agotado previamente la va gubernativa, es decir, haber reclamado directamente a la administracin dentro de los trminos legales. La accin de nulidad y restablecimiento del derecho prescribe en 4 meses. Reparacin directa. Cuando la causa del dao es un hecho, una omisin, una operacin administrativa o la ocupacin de un inmueble por causa de trabajos pblicos, o de un servidor pblico, puede pedirse la reparacin del dao que debe incluir la restitucin del derecho afectado y la indemnizacin por los perjuicios. Las Acciones Contencioso Administrativas se tramitan ante la Jurisdiccin Contenciosa con procedimientos propios.

CCCLX.

15.6. LAS ACCIONES DE POLICA

El poder de Polica se refiere a la autoridad que debe preservar el orden y la convivencia pacfica de los ciudadanos, lo cual se hace mediante Cdigos Nacionales,

Departamentales y Municipales, reglamentos y rdenes que deben tender siempre a la proteccin de los derechos. Respecto de la propiedad, la polica no puede intervenir sino por va de seguridad, salubridad y esttica pblicas 571. Y cuando se perturbe la posesin o aun la mera tenencia, puede intervenir para restablecer y preservar la situacin que exista al momento en que se present la perturbacin (Statu Quo). Cuando ocurra una perturbacin de la posesin, la tenencia, la propiedad o un derecho de servidumbre, la polica acta mediante solicitud de parte (querella) y previo el trmite de un proceso civil del polica que se rige por las normas de los Cdigos Departamentales de Polica o a falta de estos por las generales del D.1350/70. Las sentencias dictadas por los inspectores de polica, como primera instancia, deben tener una segunda instancia bien sea ante el Alcalde o el Juez de Polica donde exista, dependiendo si se trata de una Inspeccin Municipal o Departamental. Esas sentencias no son debatibles ante la Jurisdiccin Contencioso Administrativa por disposicin expresa del artculo 82 del Cdigo contencioso, pero su alcance y contenido est limitado, respecto de la propiedad, a declarar el Statu Quo. Hay casos donde los asuntos de convivencia no son competencia de la Polica sino de las autoridades ambientales, como ocurre con las emanaciones de gases u olores, contaminacin por ruido, o utilizacin indebida de los inmuebles. En esos casos la competencia corresponde a las autoridades administrativas municipales o la Corporacin Autnoma Regional con jurisdiccin en el lugar. El trmite 571  Codigo nacional de policia. artculo 122.

se surte ante estas pero es la polica la que impone el cumplimiento de las rdenes.

CCCLXI.

15.7. LA ACCIN DE TUTELA

La TUTELA es un derecho nuevo en nuestro sistema jurdico. Naci de la CONSTITUCIN POLTICA de 1991 y fue reglamentada mediante D.2591 del mismo ao. Protege solamente derechos fundamentales, por lo cual, el de propiedad, que no se clasifica como fundamental 572, se ampara cuando afecta otros calificados como fundamentales, incluidos la vida, la dignidad y la igualdad. Para que pueda invocarse una tutela es necesario que exista una amenaza contra la cual no exista otro medio de defensa, a menos que se trate de prevenir un perjuicio irremediable, sea contra autoridades o particulares respecto de los cuales exista dependencia o subordinacin. La Tutela tiene un procedimiento preferente, abreviado y sumario. Para conocerla es competente cualquier Juez o Tribunal, excepto la Corte Constitucional. Por tratarse de una figura tan reciente y especialmente tan abierta en su planteamiento, su aplicacin en la prctica deviene de la interpretacin Jurisprudencial. sta ha concedido la tutela al derecho de la propiedad en los siguientes casos:
Cuando se viola el debido proceso (Sentencia .T 174 de 1993),

Cuando se viola el derecho de defensa (Sentencia .T 198 de 1993), Cuando viola el derecho al trabajo (Sentencia .T 199 de 1993), 572  Sentencia de la Corte Constitucional T 284 de 1994.

Cuando se viola el derecho a la igualdad (Sentencia .T 501 de 1993), Cuando se viola el derecho a la inviolabilidad del domicilio y a la subsistencia familiar (Sentencia .T 135 de 1994), Cuando se viola el derecho a la vida, la salud o la seguridad social (Sentencia .T 483 de 1994),
10.

16

EL REGISTRO
16.1. OBJETO DEL REGISTRO DE INSTRUMENTOS PUBLICOS

El Registro pretende dejar evidencia del estado jurdico de un bien inmueble. Cualquier variacin se debe hacer constar en documento pblico para que transfiera, constituya o modifique un derecho real, sirviendo as de medio de tradicin de stos573. De esa manera se le da publicidad a la voluntad de los interesados de mudar las relaciones jurdicas referentes al bien raz, adquiere mrito probatorio y se hace oponible a terceros574. Para que valga la tradicin se requiere un ttulo traslaticio de dominio 575; adems, Si la 573  CDIGO CIVIL.artculo 756.

574  Decreto 1250/70 artculos43 y 44.

575  CDIGO CIVIL.artculo 745.

Ley exige solemnidades especiales para la enajenacin, no se transfiere el dominio sin ellas576. Es una de las formas que ha diseado el Estado para tutelar los derechos de los interesados y para garantizar la seguridad del comercio de los bienes races, parte fundamental de la economa de mercado en que pretendemos desenvolvernos. Saber la situacin jurdica de un bien es requisito indispensable para ejecutar cualquier tipo de acto sobre el mismo e importa tanto a particulares como al Estado, pues ambos pueden ser titulares de derechos reales sobre dichos bienes. El Registro tiene una presuncin de exactitud, una garanta de autenticidad, de integridad que conviene por igual a todos y proporciona al interesado la seguridad de que no existe nada clandestino en lo que respecta a la situacin del bien y esquiva las funestas consecuencias del estelionato577. El Estado, adems, est interesado en la informacin, la estadstica, el catastro y los tributos para dirigir sus polticas

576  CDIGO CIVIL.artculos749, 1857, 1880.

577  Segn ngel Cristobal Montes, citado por Eduardo Caicedo Escobar., op.cit., pag.25, el Estelionato se da con la ocultacin maliciosa de gravmenes y la doble venta de inmuebles.

y, en lo que corresponde y de acuerdo con las facultades constitucionales y legales, buscar el bienestar de los asociados. De all la serie de mecanismos que el legislador ha creado de manera que los cambios surgidos en los derechos reales sobre inmuebles no queden ocultos, quitndole toda fuerza jurdica al eventual mercado clandestino que pueda originarse dentro del intercambio de bienes. El conocimiento que los interesados tengan de la titularidad, las limitaciones, las afectaciones, la ubicacin, la delimitacin, la descripcin, el tamao, las caractersticas, los elementos fsicos, las partes integrantes, los gravmenes, etc., es decir, de la preexistencia de los bienes races y de los derechos sobre los mismos, ofrece seguridad a las transacciones en que aqullos tengan injerencia, obliga al respeto de los derechos sobre ellos, permite su proteccin, respalda la buena fe en los negocios en que estn involucrados, facilita el crdito para sus titulares, etc.

CCCLXII. 16.2. PRINCIPIOS

Principio de inscripcin. La anotacin en s; tiene que ver con el mrito que ella supone en la constitucin (nacimiento, transmisin), modificacin, extincin, publicidad y ejercicio de los derechos reales, de manera positiva y de manera negativa, es decir, si se lleva o no a cabo. Sin ste no puede darse el Registro Inmobiliario. En trminos generales puede ser voluntaria, forzosa, rogada, de oficio, etc. En Colombia, la inscripcin es elemento esencial para que el fenmeno traslativo, constitutivo, extintivo, modificatorio de un derecho real tenga lugar en la vida jurdica. Principio de prioridad o rango578. Es claro que la preferencia en los derechos reales se genera siempre 578  Decreto 1250/70 artculo 27.

conforme con la fecha de su constitucin, y en el Registro se da de acuerdo con la fecha de ingreso del respectivo ttulo: hablamos de presentacin del ttulo o acto inscribible y no de su inscripcin. El acto que primero ingresa tiene preferencia excluyente, prioridad, sobre cualquier otro acto que no hubiese entrado an. La superioridad de rango establecida en el derecho registral altera el orden cronolgico que se da en el derecho civil. Los ttulos no inscritos no surten efectos respecto a terceros; los derechos consagrados en ellos no pueden ejercerse en perjuicio de quien tiene un ttulo inscrito antes as tenga fecha posterior. Principio de tracto sucesivo579. Los asientos se deben ordenar para reflejar en orden los cambios que tengan los derechos reales sobre determinado bien. Se tiene que establecer una cadena sin solucin de continuidad entre causante y sucesor de los derechos reales. La mejor manera de asegurar la validez y eficacia de un derecho real y de tener exactitud sobre el estado jurdico de un bien es la seguridad de que se ha cumplido la inscripcin siguiendo un orden regular consecutivo. Esto implica que el derecho se tiene que hallar previamente inscrito y que cada acto tiene que constar por separado, sin posibilidad de confusin con otro y otros, sin agrupamientos580. 579  CDIGO CIVIL.artculo 1871.; artculo 7. Decreto 1250/70

580  Decreto 1250/70 artculo 52.

Principio de rogacin581. La solicitud de parte para poner en marcha el procedimiento registral y efectuar los asientos correspondientes en el Registro. No requiere solemnidad alguna y la puede hacer cualquiera de manera personal, a no ser que se trate de actos provenientes de autoridades administrativas o judiciales, que pueden solicitarla mediante comunicacin escrita o de una solicitud de registro provisional, que puede efectuarse mediante telegrama, correo u otros medios tcnicos582. Cuando se trate de actos jurisdiccionales, la medida tiene que individualizar los bienes y las personas, de manera que se facilite el registro y se eviten confusiones583. Con una sola excepcin, la del artculo 558 del cdigo de procedimiento civil. sobre prelacin de embargos, la inscripcin en el Registro no la puede practicar de oficio el Registrador. 581  Decreto 1250/70 artculo 23 inc.2.

582  Decreto 1250/70 artculo 33; Decreto 2156 artculo 3; CDIGO PENAL.C.artculo 107.

583  Decreto 1250/70 artculo .31.

En cuanto a la cancelacin, existen casos, a los cuales nos referiremos adelante, en los cuales el Registrador la puede ordenar de oficio, tales la cancelacin de la afectacin por obra pblica y las correcciones de errores. Principio de especialidad o determinacin 584. Cuando el Registro est organizado sobre la unidad registral inmueble o finca, es definitiva la determinacin exacta de los derechos reales que se pueden inscribir. A cada predio se le debe dedicar un folio en donde conste su historia con el fin de asegurar su identidad, la del titular de los derechos sobre l, la identificacin e individualizacin del inmueble, etc. Principio de legalidad585. Slo son inscribibles los actos o ttulos vlidos que poseen las exigencias legales para el registro. En la prctica se le da vida mediante la calificacin que corresponde hacer cuando ingresan los documentos a la Oficina de Registro.

584  Decreto 1250/70 artculos5 y 27.

585  Decreto 1250/70 artculo 37.

Principio de legitimacin586. La inscripcin como apariencia genera, por s misma, un poder al titular registral. A ese poder se le llama legitimacin registral 587, que le aade a la propia fuerza y eficacia de los derechos reales la que les da el Registro con su presuncin legitimadora. Cada asiento tiene presuncin de veracidad y exactitud mientras no se demuestre que no coincide con la realidad. Protege a las personas contratantes en las relaciones recprocas, es decir, se aplica entre las partes y le facilita a los terceros la posibilidad de probar lo contrario. Hay una analoga entre la situacin jurdica producida por el acto y el acto mismo. Mientras el derecho subsista, el titular del derecho inscrito puede disponer de l: usar, gozar, disponer, enajenar, gravar, limitar, reivindicar, renunciar al mismo; se presume que el derecho existe en su favor. Tambin se presume que el derecho cancelado no existe y que quien no tiene esa calidad no podr ejecutar ningn acto de disposicin, a no ser que demuestre inexactitud, haya una rectificacin o una orden judicial588. 586  Decreto 1250/70 artculos43 y 44.

587  Caicedo Escobar, Eduardo, op.cit.,pag.61.

588  Decreto 1250/70 artculos43 y 44.

En las acciones reales el Registro es la base para probar la legitimacin activa o pasiva, para demostrar la extincin del derecho de alguien, para demostrar la tradicin, mediante el aporte de un certificado de la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos. El principio de legitimacin fija el contenido y alcance de los efectos de la inscripcin frente a las partes, el de fe pblica hace lo propio frente a terceros589. Principio de fe pblica. El registro se reputa siempre exacto e ntegro en beneficio de quien adquiere confiado en el contenido de sus asientos590. Beneficia y protege al titular y al tercero de buena fe que adquiere mediante un acto vlido, oneroso, de quien se encuentra legitimado para transferir y lo inscribe. La autenticidad de los asientos es una verdad casi incontrovertible en defensa de los terceros, siempre y cuando aqullos se apoyen en el contenido jurdico del registro; pero no sanea el acto que dio origen a la anotacin. La inscripcin subsiste para el tercero mientras no se cancele, aunque el derecho est extinguido en la realidad jurdica. La inscripcin se extingue por la cancelacin, aunque el derecho subsiste en la realidad jurdica. Este principio no se extiende a otros datos que constan en el Registro, pero que no tienen que ver con el derecho real en s, por ejemplo, los referentes al estado civil, o a los 589  Caicedo Escobar, Eduardo, op.cit., pag.268.

590  Caicedo Escobar, Eduardo, op.cit., pag.64.

derechos personales o de crdito, etc. Tampoco se extiende a las limitaciones de la propiedad inscrita ni a las servidumbres aparentes que no figuren anotadas pero que de todas maneras existen. El principio de la buena fe est consagrado en nuestro CDIGO CIVIL.591. Es claro que en la situacin de derecho que contradice lo anunciado en el registro o lo invalida, la sentencia proferida puede oponerse al otro contratante, pero no al tercero de buena fe a ttulo oneroso que haya derivado un derecho de la inscripcin592. Es el caso de la condicin resolutoria oculta, o de la rescisin de la particin y adjudicacin de bienes del declarado muerto cuando reaparece.

591  Artculos109, 1547, 1548, 1766, 1933. Ver, adems, CDIGO PENAL.C.artculo 657.

592  Valencia Zea, Arturo., citado por Eduardo Caicedo Escobar., op.cit.pag.269.

CCCLXIII.

16.3. ANTECEDENTES LEGISLACION VIGENTE

593

El libro IV del CDIGO CIVIL., que establece las normas de las obligaciones en general y de los contratos, contena el ttulo XLIII que trataba DEL REGISTRO DE INSTRUMENTOS PBLICOS. Difcil de entender la lgica que emple el legislador para incluir all aqullos preceptos y no en el libro segundo, DE LOS BIENES Y DE SU DOMINIO, POSESIN, USO Y GOCE, que se 593  Adems de las Leyes espaolas que nos rigieron mientras la naciente repblica se dot de normas, conviene mencionar la LEYde mayo de 1825 (anotador de hipotecas); la LEYde mayo de 1826 (de la anotacin de hipotecas y del registro); el Decreto de julio de 1830 y las Leyes de abril y mayo de 1834 (derechos de registro y la beneficencia); la LEYde marzo de 1838 que aclar la de mayo de 1823; la LEYde mayo de 1841 (derechos de registro); la LEYde junio de 1844 (resitro de instrumentos y anotacin de hipotecas); el Decreto de octubre de 1844 (estableci varias oficinas de registro en el pas); la LEYde marzo de 1847 (derechos a cobrar por los registradores y los anotadores); despus vino la Confederacin Granadina en la cual cada Estado se dio su legislacin, despus se confirm el federalismo en la Constitucin de Rionegro de 1863. Despus de la Constitucin de 1886, le LEY57 de 1887 hizo suyo el Decreto de la Nacin que haba sido el mismo redactado para la Unin en 1873 por don Agustn Nuez, teniendo en cuenta el de Chile redactado aos antes por don Andrs Bello, que contena un ttulo dedicado al registro. Despus vinieron, principalmente, LEY39/1890; LEY95/1890; LEY56/1904; LEY50/1905; LEY68/1919; LEY24/1921; LEY70/1931; LEY40/1932; Decreto 457/32; Decreto 1332/33; Decreto 1778/54; Decreto 1604/66

acomoda ms a la esencia del derecho registral. Sin embargo, as permaneci hasta el ao 1970, cuando el decreto ley 12.50 conocido como Estatuto del Registro de Instrumentos Pblicos, derog todo el ttulo XLIII, es decir, del artculo 2637 al 2682, erigindose en estatuto independiente, que despus ha sido complementado de una u otra manera por una serie de normas594.

594  el Decreto 2156/70 (libro radicador de certificados y expedicin de certificados), el Decreto 1380/72 (inscripcin de parcelaciones y urbanizaciones), el Decreto 2244/72 (cesiones en obras de parcelacin y urbanizacin), la R.2112/72 (establece el cdigo de calificacin), la R.997/73 (reforma el cdigo de calificacin), el CDIGO CIVIL577/74 (organizacin administrativa), el Decreto 208/75 (testamentos cerrados), el Decreto 1265/75 (testamentos abiertos), la R.2301/77 (turnos de documentos devueltos), la R.1717/81 (recaudos adicionales y devoluciones), el Decreto 2695/77 (estructura), el Decreto 1742/81 (inscripcin de permisos del Decreto 2610/79),

CCCLXIV.

16.4. ORGANIZACIN DEL REGISTRO

Los Crculos de Notariado y Registro, las notaras y las Oficinas de Registro tienen creacin y rango 595 constitucional .

CCCLXV.

LA SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO

La Superintendencia de Notariado y Registro (unidad administrativa especial adscrita al Ministerio de Justicia que el Decreto 1711/84 (interrelacin registro-catastro; tecnificacin), la R.2200/86 (presupuesto, devoluciones, mayores valores cobrados), el Decreto 2669/88 (rgimen al que estn sometidos los registradores), el Decreto 1708/89 (derechos por concepto de regisro), las R. 3561 y 4433/90 (devolucin de mayor valor cobrado), la R.1385/92 (recaudos adicionales y devoluciones), el Decreto 2158/92 (reestructuracin), la R.1858/94 (destruccin de archivos), la I.A. 008/95 (unifica cdigos asignados a cada una de las operaciones objeto de inscripcin), la LEY223/95 (racionalizacin tributaria), el Decreto 2157/95 (identificacin de linderos por plano), el Decreto 2158/95 (derechos de registro), la LEY258/96 (afectacin a vivienda familiar), el CDIGO CIVIL371/96 (derechos notariales y de registro), el Decreto 650/96 (Impuesto de registro),

tiene personera jurdica y patrimonio autnomo 596) estaba regulada por una serie de normas dispersas597, hasta que fue expedido el D.2158/92 por medio del cual se reestructur, reformado, a su vez, por el D.1669/97. En estas normas se decretaron la naturaleza, objetivos y funciones, se definieron direccin, administracin, asesora y coordinacin, se estableci la estructura y se crearon nuevas o convirtieron las Oficinas de Registro existentes, se regl su relacin con la R.897/96 (manejo de cuentas corrientes destinadas a recaudo y giro de Impuesto de registro), el Decreto 1669/97 (suprime y fusiona dependencias de la Superintendencia).

595  CONSTITUCIN POLTICA artculo 131.

596  Decreto 2152/92 artculo 1.

597  Decreto 3057/68, Decreto 1226/70, Decreto 1250/70, Decreto 577/74, 2695/77, Decreto 1659/78 y Decreto 2669/88

el Ministerio de Justicia y del derecho, se suprimieron o fusionaron dependencias, se distribuyeron funciones y se dej en claro un rgimen laboral transitorio.

CCCLXVI.

LAS OFICINAS DE REGISTRO

Las Oficinas de Registro, siendo dependencias de la Superintendencia de Notariado y Registro, son autnomas en el ejercicio de la funcin registral y pueden ser principales (en las capitales de departamento y en el Distrito Capital y son cabecera de crculo registral) y seccionales que dependern de las primeras598. Las Oficinas de Registro tienen el despacho del Registrador y 3 divisiones: jurdica, administrativa y operativa. Desarrollan sus funciones mediante grupos internos de trabajo organizados por el Registrador, que es el responsable del funcionamiento tcnico y administrativo de la Oficina599.

CCCLXVII. EL

ARCHIVO DEL REGISTRO

Est compuesto por los siguientes elementos: El Libro de Matrcula Inmobiliaria, creado por la LEY 40 de 1.932 que haca parte del ttulo 43 del CDIGO CIVIL.,

598  Decreto 2158/92 artculos27 y ss.

599  Decreto 2158/92 artculos27 y ss.

consulta obligada cuando se intenta trasladar la historia al folio. Es posible que existan inmuebles sobre cuyos derechos reales no haya habido actos que afecten su situacin no exista solicitud de certificado desde hace 29 aos y los datos reposan en dicho libro. El Folio de Matrcula Inmobiliaria, que es una cartulina diseada por la Superintendencia sobre la cual se llevan las anotaciones y que se destina a un bien determinado, se distingue con un cdigo o complejo numeral indicativo del orden interno de cada Oficina (crculo registral) y de la sucesin en que se vaya asentando, en la cual se inscriben actos, contratos y providencias administrativas o arbitrales que impliquen constitucin, declaracin, aclaracin, adjudicacin, modificacin, limitacin, gravamen, medida cautelar, traslacin o extincin del dominio u otro derecho real principal o accesorio sobre los bienes races600. Puede estar en medio magntico, contiene la misma informacin que la cartulina, pero se presenta de otra manera. Adems de estar destinado a un bien determinado y distinguido con un nmero consecutivo, debe sealar, con cifras distintivas, la Oficina de Registro, el ente territorial en el cual est ubicado el bien (departamento y Municipio), la cdula catastral que le corresponde, si es urbano o rural, el nmero o el nombre. Finca es la unidad predial bsica del sistema registral colombiano601. Es un pedazo de superficie delimitado por 600  Decreto 1250/70 artculos4 num.1; artculo 2 num.1; artculo 5.

601

una o varias lneas poligonales que se unen por sus extremos y que forma una unidad de trfico jurdico. Debe estar determinada por su ubicacin, cabida y linderos. Los linderos y la cabida son una creacin artificiosa del derecho para facilitar el tratamiento legal del derecho de los derechos reales. La descripcin, complementada con el resto de informacin, que en el documento a registrar debe coincidir con la que reposa en el folio, garantiza que la finca es la misma. Se tiene que individualizar el objeto del negocio jurdico, expresando la naturaleza de la finca (rural o urbana); la situacin, mencionando el lugar o paraje en el que est ubicada (vereda, corregimiento, inspeccin, barrio, nomenclatura, Municipio, departamento); nombre; medida superficial o cabida en sistema mtrico decimal y cdula catastral602. En cuanto a la descripcin, cabida y linderos, existen estas posibilidades: que se transcriban con todos los elementos de identificacin incluyendo el permetro; que se haga referencia a un plano que muestre localizacin, linderos, nomenclatura y rea y se viertan en el documento las especificaciones del plano indicando los datos de los predios y propietarios603; o que se acuda al levantamiento topogrfico catastral o de un ingeniero o topgrafo, que se protocoliza con la correspondiente escritura, sin necesidad  Caicedo Escobar, Eduardo., op.cit. pag.240; CDIGO CIVIL.artculo 656.

602  Decreto 1250/70 artculo 6.

de transcribir linderos, pero consignando nmero del plano, nomenclatura, paraje o localidad, rea y nmero de la ficha catastral604. Cuando se trata de una escisin de una sociedad 605, basta con enumerar los bienes sujetos a registro en la respectiva escritura, indicando el nmero del folio, y con la sola presentacin deber procederse al registro 606. No es necesario agregar ms informacin que la dicha. 603  Decreto 1365/86 artculo 5 num 5.

604  Decreto 2157/95; Decreto 960/70; Decreto 1711/84.

605  Que una sociedad sin disolverse transfiere en bloque parte de su patrimonio a otra u otras, o cuando disuelta sin liquidarse transfiere su patrimonio por partes a otras.

606  LEY222/95 artculo 9 inc.2

Cada folio se debe destinar exclusivamente a un bien inmueble por naturaleza; los otros tipos de inmuebles, por ejemplo aqullos por adherencia, no tienen porqu anotarse en folio independiente. El Folio de Matrcula Inmobiliaria consta de 6 columnas: 1. en la cual se inscriben los ttulos que conllevan modos de adquirir, precisando el acto, contrato o providencia; 2. para inscribir gravmenes: hipotecas, prendas agrarias o industriales de bienes destinados o radicados en el inmueble, actos de mobilizacin, Cdigo Civil que conceden el beneficio de separacin; 3. Limitaciones y afectaciones del dominio: usufructo, uso y habitacin, servidumbres, condiciones, afectacin a vivienda familiar, patrimonio familiar inembargable, relaciones de vecindad, condominio; 4. Medidas cautelares: embargos, demandas civiles, prohibiciones, valorizaciones; 5. Ttulos de tenencia constituidos por escritura pblica o decisin judicial, como arrendamientos, comodatos, anticresis, derechos de retencin; 6. Ttulos que conlleven la falsa tradicin, por ejemplo, la enajenacin de cosa ajena, la transferencia del derecho incompleto o sin antecedente propio607. Los folios se deben mantener en muebles diseados para su mejor conservacin y manejo, organizndolos en estricto orden numrico interno que los distinga. El libro diario radicador de documentos. Es un libro de columnas, con vigencia anual, foliado y rubricado en su iniciacin y cierre por el Registrador, en donde se anotan sucesiva e ininterrumpidamente todos los ttulos y documentos presentados al Registro para su inscripcin en el mismo orden en que son recibidos, con la indicacin de la

607  Decreto 1250/70 artculos7 y 10.

fecha de recibo608. El libro radicador tambin tiene 6 columnas: 1. hora de recibo, 2. nmero de orden correspondiente dentro del ao en forma continua, 3. radicacin provisional, 4. naturaleza del ttulo, distintivo y fecha, 5. Oficina y lugar de origen, 6. la de ms usos: Folio de Matrcula Inmobiliaria en que se haya registrado, o caducidad de la radicacin provisional, o inadmisibilidad, todo con su respectiva fecha609. El libro diario radicador de certificados en el cual se deben anotar de manera sucesiva e ininterrumpida las solicitudes de certificacin llegadas a la Oficina de Registro para su diligenciamiento en el mismo orden en que sean recibidas. En la ltima columna o seccin del formato que entrega el Gobierno se lleva el registro indicativo de la fecha de expedicin, del folio de la matrcula que corresponda y de los certificados expedidos respecto de la situacin jurdica de los bienes, con su nmero de orden, que podr variarse, temporalmente, de acuerdo con prelaciones que fija el Superintendente, con el fin de facilitar el desarrollo de planes de vivienda. Las certificaciones deben expedirse dentro de los 5 das siguientes a su solicitud, siguiendo el orden del radicador y previa calificacin final de carcter jurdico610.

608 

Decreto 1250/70 artculo 4 num.2; artculo 11.

609 

Decreto 1250/70 artculos4, 12 y 13.

Los libros de testamentos611 para testamentos cerrados y abiertos. Los ndices de los inmuebles matriculados, de los sujetos activos de los derechos inscritos en las matrculas, y de los gravmenes registrados612. Todos se deben llevar por el sistema de tarjetas y se conservarn en muebles adecuados para su fcil consulta. El de inmuebles debe llevarse por separado para cada Municipio, anotando el nmero de la ficha catastral y del Folio de Matrcula Inmobiliaria, con el orden de la nomenclatura de las vas. El de sujetos o titulares de los derechos se llevar en estricto orden alfabtico, con indicacin del documento de identidad que 610  Decreto 2156/70 artculos1, 2 y 3; Decreto 1250/70 artculos20 y 56.

611  Decreto 960/70 artculo 66; Decreto 2163/70 artculo 41; Decreto 208/75 artculo 1; Decreto 1265/75 artculo 4.

612 

Decreto 1250/70 artculo 4 num.4.

los individualice, de la naturaleza del derecho respectivo, el nmero completo del folio y las modificaciones que se hayan producido en la titularidad613. El archivador, en donde se conservan los ttulos, documentos y copias relacionados con las matrculas 614. ste es uno de los elementos ms importantes de las Oficinas de Registro ya que respalda de manera efectiva algunas de las funciones primordiales del Registrador: sustituir por una reproduccin exacta de los folios, libros y tarjetas aqullos que estn deteriorados615; expedir copias, con base en las que conserva en el archivo y por orden de autoridad competente, de los instrumentos cuyos originales se hayan perdido o destruido y de los cuales no exista copia autntica para que sirva de prueba supletoria y sirva para

613 

Decreto 1250/70 artculos4 14, 15 y 16.

614 

Decreto 1250/70 artculo 4 num.5.

615 

Decreto 1250/70 artculo 45.

reconstruir el original616. De igual manera, en caso de prdida del folio, ndice o libro de registro, se reconstruir partiendo del duplicado del mismo que exista en el archivo o con fundamento en los otros documentos que se conserven en la Oficina o estn en poder de los interesados617. Los muebles especialmente diseados para mejor conservacin y manejo, en el estricto orden numrico que distinga los Folios de Matrculas Inmobiliarias618. El archivo o expediente de antecedentes registrales. Compuesto por las copias de los certificados que deban dejarse a solicitud de los interesados o del Registrador por necesidad o por plenitud de informacin de la Oficina, adems de las copias especiales y autnticas de los ttulos y documentos en papel comn que expida la Oficina de 616 

Decreto 1250/70 artculo 46

617 

Decreto 1250/70 artculo 47.

618 

Decreto 1250/70 artculo 10.

origen, sobre las cuales el Registrador colocar las mismas anotaciones que haya puesto en el ejemplar del interesado619. El libro de visitas que practiquen los funcionarios encargados de la vigilancia registral620. El D.1711/84, adems de dictar normas para facilitar la interrelacin con el catastro, tecnific y organiz administrativamente el Registro de Instrumentos Pblicos, se implement con l la microfilmacin en algunas oficinas, la hoja de ruta y seguimiento electrnica, el Folio de Matrcula Inmobiliaria en medio magntico y el disco ptico, sin modificar la esencia del procedimiento.

CCCLXVIII.

16.5. ACTOS SUJETOS AL REGISTRO

El Decreto LEY 1250 de 1.970 no derog los preceptos del C. C. que exigen la inscripcin en el Registro para que se efecte la tradicin del dominio y de los derechos de usufructo o de uso, de los derechos de habitacin, de hipoteca, de servidumbre y, en general, cualquier acto de disposicin de los derechos reales sobre inmuebles621. 619  Decreto 1250/70 artculos4 num.6; artculo 18, 19 y 20.

620  Decreto 1250/70 artculo 4 num.7.

621

El artculo 2 del Estatuto del Registro de Instrumentos Pblicos, complementando lo dicho por el CDIGO CIVIL., estableci que Estn sujetos a registro: 1. todo acto, contrato, providencia judicial, administrativa o arbitral que implique constitucin, declaracin, aclaracin, adjudicacin, modificacin, limitacin gravamen, medida cautelar, traslacin o extincin del dominio u otro derecho real principal o accesorio sobre bienes races 4. Los actos, contratos y providencias que dispongan la cancelacin de las anteriores inscripciones. El Estatuto del Registro tiene carcter procedimental; las normas sustantivas que nuestra legislacin trae estn diseminadas en una serie de cdigos, Leyes y Cdigo Civil. De stas, para casos particulares, adems de la regla instituida por el artculo 2 del D.1250/70, conviene mencionar: El artculo 756 del CDIGO CIVIL. fija la manera como se efecta la entrega jurdica de los bienes inmuebles: Se efectuar la tradicin del dominio de los bienes races por la inscripcin del ttulo en la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos y en el inciso segundo ampla lo normado a los derechos de usufructo o de uso sobre los bienes races, y a los de habitacin o hipoteca. Y, de manera complementaria, el artculo 759 dicta que Los ttulos traslaticios de dominio que deben registrarse, no darn o transferirn la posesin efectiva del respectivo derecho mientras no se haya verificado el registro en los trminos que se dispone en el ttulo Del registro de instrumentos pblicos. Como el mencionado ttulo fue derogado, debe remitirse lo dicho al Estatuto del Registro de Instrumentos Pblicos expedido mediante el D.1250/70.

 CDIGO CIVIL.artculos756 al 760, 1880; CDIGO CIVILo. artculo 922.

En el caso de la herencia, cuando sta se defiere y el heredero o los herederos entran en posesin, ste o stos no estn habilitados para disponer en manera alguna de un inmueble mientras no registren el Decreto judicial que les da la posesin efectiva y que los autoriza para que, en adelante, ejecuten actos de disposicin sobre el inmueble que hasta entonces apareca a nombre del difunto622. Cuando el dominio o cualquiera otro de los derechos reales sobre inmuebles se reconozca como adquirido por prescripcin por una sentencia ejecutoriada que har las veces de escritura, sta slo servir de ttulo una vez registrada623. La matrcula, segn el caso, debe ser abierta o renovada ajustndola a las especificaciones de la Ley, y no es necesario relacionar los ttulos anteriores al fallo. Una vez inscrito el acto, si el interesado ha agregado a su posesin la de sus antecesores por acto entre vivos, no podr admitirse demanda sobre la propiedad o posesin del inmueble matriculado por una causa anterior a la respectiva sentencia, siempre y cuando los anteriores poseedores hayan sido citados en el proceso624. 622 

CDIGO CIVIL.artculo 757.

623 

CDIGO CIVIL.artculos758, 937 y 2534.

624

La tradicin de un derecho de servidumbre se tiene que efectuar por escritura pblica debidamente registrada625. En materia de familia, el Juez que est a cargo del respectivo proceso o de la conciliacin puede adoptar medidas cautelares y embargar los inmuebles de manera de asegurar la satisfaccin de la obligacin alimentaria, cuando no sea posible el embargo del salario del demandado. En el caso de la conciliacin, el defensor de menores puede adoptar dichas medidas y acudir la Juez de Familia competente para la prctica de las mismas626.

Decreto 1250/70 artculos 69 a 71.

625 

CDIGO CIVIL.artculo 760.

626  Decreto 2737/89 (Cdigo del Menor) artculo 153; LEY23/91 artculo 51; Decreto 1818/98 artculo 32.

El patrimonio de familia627. Tiene un libro especial y su constitucin (por testamento, por autorizacin judicial, por escritura de compraventa o por hipoteca con entidades que facilitan la adquisicin de la vivienda) debe registrarse dentro de los 90 das siguientes. La afectacin a vivienda familiar 628. La constitucin, modificacin, levantamiento, sea por ministerio de la Ley, voluntario o judicial debe registrarse. De manera transitoria a las Oficinas de Registro se las encarg de inscribir los testamentos en un libro especial para tal efecto, mientras se organizaba la Oficina de Registro Central de Testamentos629. 627  Creado por la LEY70/31, adicionada con las LEY91/36, LEY9/89 y LEY3/91

628 

LEY258/96

629  Decreto 2163/70 artculo 41; Decreto 208/75 artculo 1; Decreto 1265/75 artculo 4.

La constitucin de todo fideicomiso que comprenda o afecte un inmueble, debe inscribirse en el Registro 630. El usufructo, los derechos de uso y habitacin que recaigan sobre inmuebles por acto entre vivos o por prescripcin no son vlidos si no se otorga instrumento pblico y se inscribe631. La donacin de bienes races no vale si no es otorgada por escritura pblica inscrita632. Cuando se divida o fraccione materialmente un inmueble o se segregue de l una porcin, se realice una parcelacin o urbanizacin, se constituya propiedad por pisos o propiedad horizontal, se debe proceder a abrir nuevos folios de matrcula para cada unidad de dominio pleno. En los folios as originados y en aqullos en los cuales se basa la nueva 630 

CDIGO CIVIL.artculo 796 inc.2.

631 

CDIGO CIVIL.artculos825, 826 y 871.

632 

CDIGO CIVIL.artculo 1457.

inscripcin se harn anotaciones recprocas. En los casos de propiedad horizontal la matrcula correspondiente a los bienes de uso comn se debe conservar, anotndole la cuota sobre los bienes comunes de cada propietario 633. Lo mismo se hace cuando se engloban varios predios en uno. Si el inmueble est vinculado a algn programa de reforma urbana, debe registrarse la oferta de compra, el proceso de negociacin voluntaria, el proceso de enajenacin forzosa o expropiacin y su pertenencia a algn banco de tierras 634, lo mismo ocurre con la resolucin y demanda de expropiacin para obras pblicas de energa y agua635.

633 

Decreto 1250/70 artculos49 a 51.

634  LEY9/89 artculos11, 13 num.5; artculos74 y 89; Decreto 2400/89 artculo 7 y 8; LEY388/97 artculos 55 y ss., 70 y ss, 98, 118.

635 

LEY58/81; Decreto 2042/82.

La resolucin o demanda de expropiacin para atencin de desastres debe registrarse636 La Contribucin de Valorizacin debe inscribirse637. Claro que, adems, las normas exigen la presentacin del correspondiente recibo de pago, acompaado de los del Impuesto Predial, del Impuesto de Registro y Anotacin, de la sobretasa de catastro, del recargo cuando es extemporneo y est permitido. La solicitud del funcionario de ejecuciones fiscales638, es decir, el embargo de la DIAN o de las entidades territoriales para el cobro coactivo debe inscribirse; El medio ambiente. Cuando el bien hace parte de alguna rea o ecosistema estratgico para la conservacin, preservacin y recuperacin de los recursos naturales; o 636 

Decreto 919/89.

637 

Decreto 1604/66

638 

Decreto 1708/89

est incluido dentro de los bienes necesarios para la proteccin y el manejo del medio ambiente o para el Sistema de Parques Naturales u ordenacin de cuencas naturales o para la construccin de acueductos o para constituir una reserva natural, etc.639. Adems, es obligatorio el registro o matrcula del titular del derecho ante el Ministerio del Medio Ambiente. La Reforma Agraria. Debe registrarse la oferta de compra hecha por el incora 640; la resolucin y la demanda de expropiacin641. La adjudicacin, el subsidio para la adquisicin de tierras y la condicin resolutoria a favor del instituto deben anotarse de manera especfica porque 639  LEY99/93 artculos107 y ss.; C. de Est., Sala de Consulta N 1043 de 1997.

640 

LEY160/94 artculo 31 num.3;

641  LEY160/94 artculo PENAL.C.artculos690, 692.

33;

CDIGO

generan unas obligaciones en la explotacin y unas limitaciones en las facultades de disponer del bien 642. Tambin deben inscribirse la providencia que inicie las diligencias administrativas de clarificacin de la propiedad, deslinde o determinacin de la indebida ocupacin de baldos643, la resolucin que inicie el procedimiento de extincin del dominio sobre tierras incultas, el proceso judicial de revisin de la misma 644 y la de adjudicacin de baldos645. Igual ocurre con las zonas de reserva campesina y desarrollo empresarial, las colonizaciones y la 642 

LEY160/94 artculos 20 y ss.; 38 y ss.

643 

LEY160/94 artculo 49.

644 

LEY160/94 artculos52 y ss.

645 

LEY160/94 artculos 65 y ss.

conformacin y reestructuracin de los resguardos indgenas646. En materia penal son varios los casos. Dentro de la accin civil, en la providencia que imponga medida de aseguramiento o despus, el fiscal o el Juez deben decretar el embargo y secuestro preventivo de los bienes del sindicado en cuanta suficiente para garantizar el pago de perjuicios647. Cuando se investigan hechos punibles de falsedad en los ttulos de propiedad, de estafa u otro delito que tenga por objeto bienes sujetos al registro, el funcionario judicial puede decretar el embargo por el tiempo necesario648. Cuando el bien se destina de manera

646 

LEY160/94 artculos 79 y ss.

647  CDIGO PENAL.P artculos52 y ss.; LEY190/95 artculo 35.

648  CDIGO PENAL.P. artculos.97 y 98.

artculo

341.

LEY418/97

provisional especial a quedar fuera del comercio mediante resolucin de la Direccin Nacional de Estupefacientes649. En el caso de los procesos para la extincin del dominio de los bienes adquiridos en forma ilcita se pueden practicar medidas preventivas cautelares, observando las reglas que trae el CDIGO PENAL.650. Cuando sobre el bien recae un derecho real accesorio distinto del dominio, o una medida cautelar de embargo y secuestro, la sentencia tiene que pronunciarse sobre la eficacia o ineficacia, licitud e ilicitud de los ttulos y derechos de acuerdo con las normas civiles vigentes. Si declara la ilicitud, decretar la extincin y la inscripcin en el registro sin costo para el Estado. De lo contrario ordenar la venta en pblica subasta para pagar las acreencias y los remanentes sern para el Estado651.

649  Decreto 1272/90 artculo 5; Decreto 2187/90; Decreto 2790/91 artculo 55; Decreto 99/91 artculo 1 inc.2; Decreto 2271/91 artculo 4.

650  ss.

LEY333/96 artculo 19; CDIGO PENAL.C. arts 681 y

651

En materia civil En los procesos ordinarios que versen sobre el dominio u otro derecho real principal, directamente o como consecuencia de una pretensin distinta o en subsidio de otra, a peticin de parte, el Juez debe decretar la inscripcin de la demanda en cuanto a los bienes sujetos a registro 652. Este registro no pone los bienes fuera del comercio, pero quien adquiera con posterioridad estar sujeto a los efectos de la sentencia. La vigencia del registro de una demanda o de un embargo no impide el de una demanda posterior; ni el de una demanda el de un embargo posterior. Adems, existe la posibilidad de la inscripcin de la demanda en los siguientes casos: declaracin de pertenencia653; declaracin de bienes vacantes o mostrencos654.

LEY333/96 artculo 21

652 

CDIGO PENAL.C. artculo 690.

653 

CDIGO PENAL.C. artculo 407 num.6.

654

Tambin se deben registrar la sentencia que decreta, impone, vara o extingue una servidumbre655; los embargos en los procesos ejecutivos656.

CCCLXIX.

PRESUPUESTOS DE VALIDEZ DE LA INSCRIPCIN

El doctor Eduardo Caicedo Escobar se identifica con el doctor Arturo Valencia Zea y enumera unos presupuestos 657 con los que coincidimos, pero que preferimos llamar de distinta manera.

 CDIGO CIVIL.artculo 706; CDIGO PENAL.C. artculo 422; LEY153/1887 artculo 82; LEY75/68 artculo 66; Decreto 2388/79 artculos99, 103, 105, 107 y 108; Decreto 3421/86;

655 

CDIGO PENAL.C.artculo 415.

656 

CDIGO PENAL.C.artculos488 y ss., 513, 554 y ss.

657  Caicedo Escobar, Eduardo, op.cit., pags.198 y ss.

CCCLXX.

COMPETENCIA

El D. 1250/70 manda en su artculo 3 que El registro de los documentos referentes a inmuebles se verificar en la Oficina de su ubicacin Cuando se trata de un acto o contrato que afecta varios inmuebles situados en diferentes crculos registrales, se debe inscribir en cada una de las Oficinas de Registro. Cuando se trata de un inmueble cuya extensin alcanza ms de un crculo registral deber registrarse en todos. Si el acto o contrato ingresa a una Oficina equivocada, se genera un impedimento que hace imposible el registro y, por lo tanto, no tiene objeto respetar la fecha y hora de ingreso o el nmero de radicacin, pues el hecho no tendr consecuencias jurdicas por s solo. De manera consecuente con el ordenamiento, el mencionado artculo 3 prefiere que los contratos de prenda agraria o industrial se inscriban con referencia al inmueble a que estn destinados o en que se hallen los bienes objeto del gravamen.

CCCLXXI.

INSTRUMENTO PBLICO SUSCEPTIBLE DE INSCRIPCIN

Un instrumento pblico es susceptible de inscripcin si afecta la situacin jurdica de un inmueble. Puede provenir de un notario, de un Juez, de funcionarios administrativos, de un arbitramento o de una conciliacin. Si el ttulo fuere complejo o contuviere varios actos, contratos o modalidades que deban ser registrados, se ordenarn las distintas inscripciones en el lugar correspondiente658. Si de esos varios actos slo uno o algunos reunen las condiciones para la inscripcin, deber procederse

CCCLXXII. OPORTUNIDAD
El instrumento puede presentarse para su registro en cualquier tiempo, excepto para la hipoteca y la constitucin del patrimonio de familia659, que tienen establecido un trmino de 90 das a partir de su otorgamiento, so pena de

658  Decreto 1250/70 artculo 25 inc.2.

no constituir el derecho real de hipoteca, dejndolo en un derecho personal entre acreedor y deudor, ni el patrimonio, perdiendo las prerrogativas de esa institucin en relacin con terceros. La LEY 223/95 reform la LEY 56/1904 y fij para la solicitud de inscripcin de actos o contratos sujetos al registro, cuando no existen trminos especficos sealados por alguna disposicin, un plazo de 2 meses si son expedidos en el pas y de 3 meses si son expedidos en el exterior. La sancin por extemporaneidad es la causacin de intereses de mora por mes o fraccin660; pero no existe otra consecuencia diferente.

CCCLXXIII.

ROGACIN

La rogacin, que analizamos dentro de los principios del registro, incluye la presentacin del documento, la prueba del pago de los derechos de registro y anotacin e Impuestos de Registro, a no ser que el acto est exento 661. Si lo est, debe acreditarse la razn de la exencin. Termina 659  Decreto 1250/70 artculo 32; CDIGO PENAL.C.artculos120 y 121; C.de R.P.y M.artculos59 a 62.

660  LEY223/95 artculo 231.

661  Decreto 1250/70 artculos67, 68 y 96.

con la radicacin o asiento de presentacin en el libro diario radicador662 en la cual se indica la fecha y hora de recibo, el nmero de orden sucesivo anual, la descripcin de la naturaleza del ttulo, la fecha, Oficina y lugar de origen. Estos datos se anotan en la constancia escrita que se le entrega al interesado as como en el ejemplar que se le devuelve y en las copias destinadas al archivo de la Oficina663. La importancia de la radicacin descansa en que la fecha de inscripcin es aqulla en que es radicado el documento, sin tener en cuenta la demora en las otras etapas del registro. La Divisin Legal de Registro de Instrumentos Pblicos dijo que dado que inscripcin es sinnimo de asiento fsico la fecha de registro sea la de la radicacin del documento664. Adems, del artculo 33 del

662  Decreto 1250/70 artculo 11.

663  Decreto 1250/70 artculo 23.

664  Decisin de enero de 1985.

D.1250/70 se deduce que la fecha de registro es la de su radicacin. La preferencia entre varios derechos reales de igual categora en discusin se determina acorde con la fecha de su constitucin. Si en el libro diario radicador no aparece anotacin sobre el documento y el interesado no aporta comprobante expedido por la Oficina de Registro, es posible que exista una inscripcin fraudulenta que puede ser objetada y puede pedirse su exclusin.

CCCLXXIV.

TRADICIN

Como slo puede disponer de un derecho real su titular anterior o las autoridades judiciales y administrativas, y para salvaguardar la institucin y las garantas que ella est obligada a ofrecer, se debe indicar la procedencia inmediata del derecho respectivo mediante la cita del ttulo antecedente con los datos de su registro. Es la aplicacin prctica del principio de tracto sucesivo. De esa manera se mantiene el orden regular de los titulares y de los documentos que amparan el derecho en cada caso particular, reflejando los cambios sucesivos de la realidad jurdica del bien. Si por alguna circunstancia alguien no cita el ttulo antecedente o los datos de registro, puede demostrar su existencia con la exhibicin del respectivo ttulo inscrito. Cuando no hay ttulo antecedente, se debe indicar el modo en virtud del cual se pretende justificar el derecho665.

CCCLXXV. ESPECIALIDAD
A cada unidad a registrar o registrada le corresponde un folio nico en donde se deben llevar todas las anotaciones con la historia jurdica del bien 666. De esa forma quedan 665  Decreto 1250/70 artculo 52.

666

identificados, determinados y conocidos los derechos reales que pueden anotarse. No pueden registrarse un derecho real sobre la totalidad o parte arbitraria de un patrimonio. Tiene que afectar a un inmueble concreto, singular, diferente de los dems. Los predios de propiedad particular y los fiscales deben estar registrados. Los Bienes de Uso Pblico, no. Cuando una entidad pblica adquiere para este fin, se modifica el folio, pero deja, a partir de all, de tener importancia para el registro. Cuando sucede al revs, y un bien de uso pblico se convierte en fiscal, como ingresa dentro de los bienes de los cuales se puede disponer, se debe ingresar en el Registro.

CCCLXXVI.
REGISTRO

16.6 PROCEDIMIENTO PARA EL

REGLAS GENERALES

CCCLXXVII.

El proceso de registro de un ttulo o un documento se compone de radicacin, examen, calificacin, inscripcin y constancia, y debe cumplirse dentro del trmino de 3 das hbiles667. Es un procedimiento, por estar formado por una sucesin de actos o trmites debidamente regulados por el Estatuto de Registro668. Cuando no aparece norma expresa,  Decreto 1250/70 artculos5 y 27.

667  Decreto 1250/70 artculo 22.

668  Caicedo Escobar, Eduardo, op.cit., pag.200.

por ejemplo en cuanto a notificaciones, revocatoria directa, etc., el CDIGO CIVIL. debe aplicarse. Ya vimos, en el aparte dedicado a la rogacin, la radicacin. Despus, el documento pasa a la seccin jurdica para examen y calificacin, que tiene por objeto afincar el principio de legalidad de que hablamos antes. El Registrador hace un examen de los ttulos o actos para comprobar si renen los requisitos de Ley para su registrabilidad. En un formulario especial, llamado de calificacin, se sealan las inscripciones a que de lugar, de acuerdo con las secciones y columnas del folio, las clases de ttulos de acuerdo con su naturaleza jurdica, la seccin o columna a la que pertenecen, el orden de inscripcin y el nmero de radicacin. Si el ttulo es complejo o contiene varios actos, contratos o modalidades, deben sealarse las distintas inscripciones a que haya lugar669. Para la calificacin se utiliza la codificacin de las operaciones ante las oficinas de registro establecida por medio de la instruccin administrativa N 008/95670.

669  Decreto 1250/70 artculos7, 24, 25.

670  Establecida originalmente por la R.2112/72, reformada por la R.997/73, vuelta a reformar por la I.A.008/95.

De acuerdo con las instrucciones dadas por la seccin jurdica, el ttulo pasa a la seccin de inscripcin para su registro, que se har siguiendo con todo rigor el orden de radicacin, apuntando en las correspondientes columnas la fecha de la inscripcin, la naturaleza del ttulo con su nmero distintivo, su fecha, la de origen, las partes interesadas, las anotaciones preventivas, las cancelaciones, las notas marginales y la inscripcin propiamente dicha. Despus se anota en los ndices y en las copias. Una de stas se guarda en el archivo, la otra, que debe contener la constancia completa se devuelve a la seccin de radicacin para anotar en el libro el folio y la fecha en que fue registrado671. Si el inmueble no se encuentra matriculado, se debe abrir el Folio de Matrcula Inmobiliaria cuando ingresa cualquier acto o ttulo constitutivo, traslativo o declarativo de un derecho real sobre un bien raz; cuando se presenta un acto o ttulo sobre gravamen, limitacin, medida cautelar u otro derecho real; cuando se solicita la expedicin de un certificado de tradicin y libertad; cuando se trate de la solicitud de un poseedor regular672. La primera inscripcin siempre debe ser de dominio e incluir una tradicin de 20 aos para los efectos de la prescripcin, a no ser que se trate de la adjudicacin de un baldo o de un

671  Decreto 1250/70 artculos26, 27, 28 y 29.

672  Decreto 1250/70 artculos 36 y 81

proceso declarativo de pertenencia673. Si existen limitaciones, gravmenes, medidas cautelares vigentes, deben trasladarse la folio junto con el soporte que dio origen al acto. Una vez hechas las anotaciones, se considerar realizado el registro674, es decir, se ha constituido, transmitido o modificado un derecho real inmobiliario. Pero, si desde el punto de vista legal, la inscripcin no fuere admisible, se indicar as en la columna 6 del libro radicador, se dejar copia del ttulo en el archivo y la copia correspondiente se devolver bajo recibo675.

673  Decreto 1250/70 artculo 81.

674  Decreto 1250/70 artculo 30

675  Decreto 1250/70 artculo 37.

CCCLXXVIII.

LA PRELACIN DE EMBARGOS

676

Las medidas cautelares pueden originarse en diferentes tipos de acciones: personales, hipotecarias, coactivas, concordatarias, liquidatorias, de oferta de compra, de expropiacin, de extincin del dominio, de entidades intervenidas, originadas en el Estatuto para la defensa de la Justicia, etc. En las acciones personales, cuando hay inscrito un embargo ejecutivo y llega otro igual, prevalece el inscrito. Si existe un embargo ejecutivo y llega uno con accin hipotecaria o concordataria o liquidatoria o de toma de posesin de la Superintendencia Bancaria 677, prevalece ste ltimo; pero el de toma de posesin no prevalece sobre un embargo inscrito decretado con base en una accin coactiva. Si existe la inscripcin de un embargo en proceso de nulidad, divorcio, liquidacin de sociedad conyugal y llega un embargo ejecutivo con el fin de cobrar una letra, un pagar o sueldos, se cancela el existente y se inscribe el nuevo,

676  Decreto 1250/70 artculos20, 27, 54, 56; Decreto 2156/70; CDIGO PENAL.C.artculo 558 num.1 y 2, 681, 690, 691; CDIGO CIVIL.artculo 1521.

677  CDIGO PENAL.C.artculo 558; Decreto 663/93 artculos114 y ss.; LEY222/95 artculo 98 num.7.

siempre y cuando no se haya dictado sentencia en firme (prueba que aporta quien demanda). En las acciones hipotecarias prevalece su embargo sobre aqul que se da en las acciones personales. Si hay un embargo hipotecario inscrito y llega otro, prevalece el basado en la hipoteca de primer grado. En las acciones coactivas. Si se trata del Impuesto Predial, de la Valorizacin o de la Plusvala, stas no se registran si existe previamente embargo en accin real o personal, pues no son prevalentes; pero si se encuentran anotados en primer lugar, impiden el registro de cualquier otro embargo678. En cuanto al Impuesto de Renta y Complementarios, el embargo se debe registrar aun cuando se halle inscrito otro previamente: hay concurrencia de embargos mientras se decide judicialmente la prevalencia del crdito 679. Una vez registrado no puede ser objeto de cancelacin porque se radique otro embargo.

678  CDIGO CIVIL.artculo 566.

679  Decreto 2503/87 artculos100 y ss.

CCCLXXIX.

LAS

PROHIBICIONES JUDICIALES

Aun cuando no es una medida contra un inmueble, compromete seriamente la responsabilidad del Registrador porque con ella se pretende restringir las actividades de disposicin de una persona que, por diferentes motivos, no puede ejecutarlas, especialmente los interdictos. Es una comunicacin que contiene lo decretado por el Juez (por ejemplo, el Decreto de interdiccin) que no se debe someter a turno riguroso, pues si hay algn tipo de inscripcin en trmite, debe suspenderse hasta tanto se produzca el levantamiento judicial de la prohibicin. Para establecer responsabilidades este tipo de comunicaciones debe radicarse con fecha y hora con el fin de poder establecer responsabilidades680.

CCCLXXX. EL

REGISTRO PROVISIONAL

La inscripcin puede ser provisional o definitiva. La segunda permanece vigente mientras las partes, el Juez o el Registrador, en los casos en que les corresponde, no ordenen su cancelacin o ingrese un documento que signifique la prdida o mutacin del derecho. El notario o la autoridad judicial, administrativa o arbitral correspondiente, una vez otorgado un instrumento o llegada la oportunidad de registrar una providencia o acto que constituya, declare, aclare, adjudique, modifique, limite, grave, traslade, extinga o imponga medidas cautelares sobre el derecho de dominio u otro derecho real principal o accesorio sobre bienes races, podr, a peticin y costa del interesado, comunicar telegrficamente al Registrador los datos esenciales para que proceda a efectuar un registro provisional. ste har la correspondiente inscripcin el mismo da, sin cobro de derecho alguno, fecha a partir de la 680  CDIGO CIVIL.artculos531 y 660.

cual valdr si se efecta el registro definitivo; pero ste, de acuerdo con el trmite normal correspondiente, tiene que efectuarse dentro del trmino de un mes, so pena de caducidad para el primero681.

CCCLXXXI.

MODIFICACIN

Cuando las modificaciones no son esenciales, se toma nota en el folio de matrcula, pero no procede la apertura de un nuevo folio. Pero cuando implican una alteracin esencial, dan lugar a la apertura de nuevos folios con las notas de referencia en cada uno de ellos 682, trasladando las limitaciones, gravmenes y medidas cautelares, complementado con una historia jurdica de los ltimos 20 aos. Adems, el Registrador debe informar a la Oficina de Catastro683. Es el caso de las declaraciones por escritura pblica de reloteo, agrupamiento, englobe, constitucin de

681  Decreto 1250/70 artculo 33.

682  Decreto 1250/70 artculos49 a 51.

683  Decreto 1711/84 artculo 2.

propiedad horizontal y el de divisin, urbanizacin, parcelacin o venta parcial. Cuando se ordena una cancelacin, la anotacin se debe efectuar en el folio inicial y en los que de l se han desprendido, a no ser que previamente haya habido desafectaciones parciales. En el caso de la propiedad horizontal, el folio matriz que ha correspondido al terreno tendr vigencia mientras siga representando los bienes comunes. Adems, en l se deben cancelar, cuando sea del caso, los gravmenes y medidas cautelares registradas antes de constituir el rgimen de propiedad horizontal; y se deben anotar las variaciones al reglamento. Existen modificaciones que se dan por la determinacin y descripcin inexacta del bien, por ejemplo, el cambio de nomenclatura decretado por el Municipio que debe ser actualizado por el titular del derecho de dominio, mediante una declaracin en la cual se protocolizar el respectivo certificado. Si existe un predio que tenga mayor o menor cabida de la registrada, se procede a elevar la declaracin a escritura pblica con la cual se debe protocolizar la resolucin de reconocimiento de catastro junto con los planos respectivos, o un levantamiento topogrfico elaborado por agrimensor, topgrafo o ingeniero. Es claro que no se pueden vulnerar derechos de terceros684. La modificacin tambin se puede dar por decisin judicial685. 684  Decreto 2157/95 artculos3 y 10.

CCCLXXXII.

ERRORES Y CORRECCIONES

686

La matrcula a todo momento debe exhibir el estado jurdico del bien. Si por alguna circunstancia no lo refleja, debe corregirse, de oficio o a peticin de parte, pues los efectos que produce una inscripcin no nacen de la manifestacin del querer del Registrador sino de la Ley que le otorga unos efectos jurdicos. Los derechos sobre los bienes inmuebles nacen, se modifican o extinguen cuando se dan los presupuestos legales, entre ellos el registro; pero un error en la inscripcin no lo da ni lo quita. La facultad de revisin se fundamenta en el carcter administrativo de la inscripcin en el Registro. Cuando se cometen errores en el registro, deben enmendarse subrayando o encerrando entre parntesis, enmendando, borrando, sustituyendo lo que deba suprimirse o insertando en el sitio pertinente o entre lneas lo que deba agregarse con salvedad expresa al final firmada por el Registrador o su delegado687. 685  Decreto 1250/70 artculo 2.

686  Decreto 1250/70 artculos35 y 82.

687  Decreto 1250/70 artculo 35.

La Revocatoria Directa se da de oficio o a solicitud de parte cuando la inscripcin est en manifiesta oposicin con la CONSTITUCIN POLTICA o con la Ley; cuando no est conforme con el inters pblico o social o atente contra l; y cuando con ella se cause agravio injustificado a otra persona688. La fecha es importante para que empiece a tener efectos frente a terceros, sin olvidar que se puede dar el caso de que entre el primer registro y su correccin hayan sido inscritos otros ttulos sobre la misma finca, lo que originar, de todas maneras, un conflicto si los registros son contradictorios. Puede suceder que al ttulo o acto que se registra se le asigne un cdigo distinto del que realmente le corresponde. A pesar de que no se afecta el acto jurdico en s, pues qued consumado por el hecho del registro, es indispensable obtener una correccin, pues es posible que se afecten las obligaciones propias originadas en el acto en s y puede inducir a error a terceros. Cada acto posible tiene consecuencias diferentes, por eso debe enmendarse si est mal anotado. Con respecto a errores de mayor trascendencia, se debe distinguir si han sido publicitados o no debe examinarse si el error perjudica slo a las partes o tambin a terceros determinados, si sus efectos se extienden aun a terceros

688  Decreto 1/84 artculo 73.

indeterminados Si no se ha dado publicidad, podra aplicarse el artculo 35; si ha sido publicitado, pero la correccin slo vincula a las partes o a terceros determinados, se iniciar trmite con base el D.1/84, tendiente a establecer la procedencia de la correccin, citando a los interesados. Cuando se deduce que terceros indeterminados pueden ser afectados, es necesario ordenar las publicaciones de acuerdo con el CDIGO CIVIL.689. Cuando la decisin del Registrador afecta, crea o modifica una situacin jurdica de carcter particular y concreta, no puede ser revocada sin el consentimiento expreso y escrito del respectivo titular690, salvo que el acto haya ocurrido por medios ilegales o resulte de la aplicacin del silencio administrativo691. Se presenta el caso de que la publicidad en relacin con los terceros contenga hechos que no coinciden con la realidad jurdica del bien, o de que el Registrador se niegue a inscribir 689  Caicedo Escobar, Eduardo., op.cit.pag.276.

690  Decreto 1/84 artculo 73 inc.1.

691  Decreto 1/84 artculo 73 inc.2.

un documento que cumple con los requisitos, casos en los cuales se puede acudir a las acciones contra el Estado y el funcionario con el fin de determinar la responsabilidad y las indemnizaciones del caso.

CCCLXXXIII.

MATRCULA DE BIENES PRESCRITOS

Cuando se adquiere por prescripcin, la usucapin otorga un derecho de manera absoluta, incontrovertible y extingue de manera automtica todo derecho y accin de terceros. La usucapin purifica los ttulos de propiedad. Una vez ejecutoriada la sentencia que declara la pertenencia, el Registrador la inscribe en el correspondiente Folio de Matrcula Inmobiliaria. Si no est abierto, se abre uno nuevo. Si la determinacin de la finca no coincide con la de la sentencia, se renueva. En ambos casos sin necesidad de relacionar los ttulos anteriores al fallo692. Una vez hecha la inscripcin no se admitir demanda sobre la propiedad o posesin por causa anterior a la sentencia. Pero si el titular sum posesiones anteriores por acto entre vivos, tienen stos que haber sido citados en el proceso para que produzca todos los efectos mencionados693.

692  Decreto 1250/70 artculos69 a 71.

693  Decreto 1250/70 artculos70 y 71.

CCCLXXXIV.

DETERIORO O PRDIDA

694

Cuando una matrcula inmobiliaria se pierda, extrave o destruya, se debe reconstruir con base en el duplicado que se conserva en el archivo de la Oficina de Registro, o, en caso de que tampoco se consiga, con los documentos y anotaciones que se encuentren en poder del Registrador o de los interesados. Si la matrcula aparece, se anula la ms reciente, pero conservndola en un archivo especial. En caso de deterioro se sustituye por una reproduccin exacta, anotando el hecho con la firma del Registrador, pero conservando en un archivo especial el folio original.

CCCLXXXV.

DUPLICIDAD DE MATRCULAS

Como a cada inmueble pertenece un solo folio, en caso de existir 2 matrculas, se hace necesario unificarlas mediante un procedimiento administrativo con citacin de terceros. Una vez en firme, se incluyen las anotaciones en orden cronolgico en el Folio de Matrcula Inmobiliaria ms antiguo y queda sin valor el otro, pero en ambas se deben anotar todas las notas de referencia.

CCCLXXXVI.

REPERCUSIONES DE LA FALTA DE INSCRIPCIN

En Colombia, la anotacin en el respectivo folio no tiene nicamente la finalidad de hacer pblico un acto sino que es un elemento esencial para que dicho acto ocurra realmente en la vida jurdica. Sin ella, el nacimiento o el cambio en el derecho real no se produce. El registro implica un consentimiento formal manifestado por o ante un funcionario competente para darlo o recibirlo, reiterado ante el Registrador para que se produzca la creacin o modificacin de anotaciones.

694  Decreto 1250/70 artculos18, 45 y 47.

CCCLXXXVII.

16.7 COSTO DEL REGISTRO

695

En trminos generales la inscripcin de los ttulos, actos y documentos sujetos a registro, su cancelacin, las constancias, las copias, para cada uno de los bienes sobre los cuales se trata, tiene una tarifa que fija el Superintendente de Notariado y Registro 696 y se utiliza para el sostenimiento del servicio pblico de registro. La base para la liquidacin ser, por lo menos, el avalo catastral. Si se trata de abrir matrculas adicionales en los casos de segregacin, particin, propiedad horizontal, loteo, urbanizacin, etc., hay un valor por cada una sustancialmente menor al anterior. En los casos de vivienda de inters social, cuando se trate de escrituras otorgadas por entidades pblicas en los que consten compraventa, hipoteca, patrimonio de familia o subsidio de vivienda en especie; o cuando, sin importar el otorgante, el precio se haya pagado con el subsidio familiar de vivienda proveniente del Sistema Nacional de Vivienda de Inters Social, fomentado por el INURBE en desarrollo de la LEY 3/91, a travs de FINDETER, B.C.H., Caja Agraria y Cajas de Compensacin Familiar, y se emplee el mtodo de 695  Decreto 1708/89; LEY3/91; LEY60/93; LEY160/94; Decreto 2158/95; Decreto 371/96

696  Decreto 1572/94. R.7013/95

identificacin predial del D.2157/95697, la inscripcin de los documentos causa derechos de registro inferiores a los normales. Si la hipoteca es a favor de un tercero, la tarifa ser la mitad La misma tarifa rige para las inscripciones de adjudicacin a favor de personas naturales expedidas en desarrollo del Sistema Nacional de Reforma Agraria y Desarrollo Rural Campesino698, o las ventas, hipotecas, constitucin de patrimonio de familia efectuadas para establecer unidades agrcolas familiares. Cuando de se trate de ttulos, actos o documentos en que intervenga la Caja Agraria, las Cajas de Vivienda Popular de los Municipios o el INURBE, se paga la mitad de la tarifa si la cuanta no supera una cifra determinada699.

697  Permite identificar un inmueble de acuerdo con plano expedido por autoridad catastral, topgrafo o ingeniero.

698  LEY60/93; LEY160/94

699  Decreto 1708/94 artculo 4. Este Decreto derog el Decreto 2936/78 y fue posteriormente modificado parcialmente por el Decreto 2158/95 y Decreto 371/96.

Los certificados de tradicin y libertad causan derechos; la reproduccin de notas de registro y la expedicin de copias tambin. Lo mismo pasa para la inscripcin de testamentos. Cuando se trata de una dacin en pago que se efecta porque el valor de una deuda hipotecaria para vivienda supera el valor comercial del inmueble, se considera acto sin cuanta700.

CCCLXXXVIII.

NO PAGAN DERECHOS DE REGISTRO :

Las inscripciones y certificados ordenados por el Juez Penal, el Juez de Menores o un funcionario de ejecuciones fiscales701. Los actos en que intervengan exclusivamente entidades pblicas. Si es de estas con particulares, stos pagan la totalidad de los derechos que se causen. En el caso de la vivienda de inters social existen unos descuentos especiales, y en las recientes normas expedidas

700  Decreto 2331/98 artculos14 y 37 (Este beneficio estar vigente hasta el 31 de diciembre de 1999.)

701  Decreto 1708/89 artculo 6.

en razn de la Emergencia Econmica702 se le da tratamiento de actos sin cuanta a las daciones en pago cuando el crdito supere el valor de la vivienda.

CCCLXXXIX.

EL IMPUESTO DE REGISTRO Y ANOTACIN

703

Este tributo naci con la LEY 39/1890 que estableci en su artculo 4 que se cobrara un Impuesto denominado Derecho de Registro segn unas tarifas, por todos los documentos que tuvieran que registrarse. En 1904 la LEY 56 modific las tarifas anteriores, todo en concordancia con los artculos 2652 y ss. del CDIGO CIVIL. que fueron derogados por el D.1250/70. La LEY 8/1909 determin que el Impuesto pasaba a ser propiedad de los departamentos. La LEY 128/41 en su artculo 10 cre una sobretasa a la Impuesto con el fin de atender los gastos que demandara el funcionamiento de las oficinas seccionales y el levantamiento catastral. La LEY 24/63 volvi a entregar a favor de los departamentos, intendencias y comisaras en donde estn ubicados los bienes objeto de la transaccin el Impuesto de Registro y Anotacin, asunto confirmado por la LEY 33/68.

702  Decreto 2331/98 artculo 37.

703  LEY223/95 artculos 226 y ss., 229, 231, 285; Decreto 650/96

La LEY 8/69 otorg facultades al Presidente para expedir el Estatuto de Registro de instrumentos Pblicos y Privados, quien dict los D.1250 y 2156/70. La LEY 9/89 aclar la sobretasa de la LEY 128/41. La LEY 223/95 estableci la nueva versin del Impuesto de Registro704 que comenz a regir cuando las Asambleas Departamentales determinaron las tarifas correspondientes. El Impuesto se origina por la inscripcin de actos, ttulos, contratos en los cuales sean parte o beneficiarios los particulares y que deban registrarse en las Oficinas de Registro o en las Cmaras de Comercio del lugar en donde se hallen ubicados los inmuebles 705. En el caso de que los inmuebles se hallen ubicados en 2 o ms departamentos, el Impuesto se pagar a favor de aqul en el cual est ubicada la mayor extensin del inmueble706. El pago se hace por 704  Complementada con el Decreto 650/996 y la R.897/96 de la Superintendencia de Notariado y Registro.

705  LEY223/95 artculo 226.

706  LEY223/95 artculo 232.

partes iguales de quienes participan en el acto, salvo pacto expreso en contrario, cuando se trata de particulares707. La base del Impuesto es el valor incorporado en el documento que contiene el acto o contrato, que en el caso de inmuebles no podr ser inferior al avalo catastral, al autoavalo, al valor del remate o la adjudicacin segn el caso708. Cuando intervienen entidades pblicas la base gravable ser el 50% del valor incorporado. Cuando se trate de documentos sin cuanta todo depender de la naturaleza de los mismos. El Impuesto se causa en el momento de la solicitud de inscripcin y si el documento debe registrarse en ambas instituciones el Impuesto slo se genera en la instancia de la Oficina de Registro709. Si el documento tambin est

707  LEY223/95 artculo 227.

708  LEY223/95 artculo 229.

709  LEY223/95 artculo 226.

sujeto a Impuesto de timbre, ste no se causar en razn del de registro710. La tarifa es potestad de las Asambleas Departamentales dentro de los siguientes rangos: 0,5% y 1% cuando se debe registrar en la Oficina de Registro; 0,3% y 0,7% cuando sea en la Cmara de Comercio. El documento se debe registrar dentro de los 2 meses contados a partir de la fecha de su otorgamiento o expedicin si ha sido otorgado en el pas, y de 3 meses si ha sido otorgado en el exterior. La extemporaneidad causa intereses moratorios711. Pero se debe recordar que en el caso de la hipoteca y el patrimonio familiar inembargable el plazo nico es de 90 das, es decir, causarn intereses luego de 60 das de otorgado el documento, y no se podrn registrar luego de los 90 das. El recargo de registro o sobretasa es bien diferente de los derechos o tasas de registro y del Impuesto de Registro y Anotacin. Ese recargo equivala al 1 por mil (en algunos casos el 10%) sobre el Impuesto de Registro y fue derogado, segn nuestro concepto, por el artculo 285 de la LEY 223/95 que elimin de manera expresa los artculos de la LEY 33/68 y la LEY 9/89 que lo establecan. No hay razn 710  LEY223/95 artculo 226 parag.

711  LEY223/95 artculo 231.

para que con criterio ilegal algunos entes territoriales lo sigan aplicando.

CCCXC.

16.8 LA CANCELACION DEL REGISTRO

Definida por el artculo 39 del D.1250/70 como el acto por el cual se deja sin efecto el registro o inscripcin 712. El Registrador procede cuando se le presenta prueba de la cancelacin del respectivo ttulo, acto u orden judicial, y debe hacerla en el Folio de Matrcula Inmobiliaria, en la columna correspondiente y con referencia al acto, contrato o providencia que lo acuerda, ordena o respalda, en los respectivos ndices y en la copia del ttulo cancelado que reposa en el archivo. En principio, el Registrador no puede cancelar de oficio ninguna de las anotaciones del registro, sin embargo, existen dos excepciones conocidas: la afectacin por obra pblica que debe ser cancelada una vez cumplido el plazo de la afectacin713; y la correccin de errores de la cual tratamos antes. Una vez cancelado, el respectivo registro carece de fuerza legal que no recuperar sino en virtud de sentencia en firme714. 712  Decreto 1250/70 artculos39 a 42.

713  LEY9/89 artculo 37.

714  Decreto 1250/70 artculos39 a 42.

Por la tecnificacin, se prescindi de la constancia de cancelacin tanto en las copias de los ttulos cancelados del archivo como en los ndices y se autoriz a destruir los documentos una vez procesados previo levantamiento de un acta715.

CCCXCI.

16.9 LA PUBLICIDAD FORMAL

Corresponde al Registrador expedir los certificados sobre la situacin jurdica de los bienes que estn sometidos al registro mediante la transcripcin o reproduccin fiel y total de las inscripciones respectivas716. Es la manera como se cumple la publicidad de los asientos registrados. Los certificados de los Registradores de Instrumentos Pblicos demuestran las sucesivas tradiciones de un inmueble, los gravmenes que sobre l pesan y su situacin jurdica, como embargos, demandas, etc., pero por s mismos no demuestran la existencia de los actos jurdicos a que ellos se refieren y teniendo en cuenta el modo como se hacen las inscripciones en el Registro, en stas no quedan ni pueden quedar registradas todas las modalidades y circunstancias de una negociacin, en la forma en que las partes las expresan en la escritura pblica que otorgan ante

715  D1711/84 artculo 8

716  Decreto 1250/70 artculo 54.

Notario. Por eso un certificado no es la prueba directa del dominio 717. Como el Estatuto de Registro no fija el mrito de conviccin que surge de los documentos que el Registrador expide, nos valemos del CDIGO PENAL para mirar el alcance probatorio que poseen. Las certificaciones que expiden los Registradores tienen el carcter de documentos pblicos 718. Y como tales, hacen fe de su otorgamiento, de su fecha y de las declaraciones que en ellos hace el Registrador 719. En cuanto a las declaraciones de los interesados en la escritura respectiva, se tendrn como indivisibles y comprendern aun lo meramente enunciativo siempre que tenga relacin directa con lo dispositivo del acto o contrato. En lo que tiene que ver con terceros, la apreciacin ser conforme a las reglas de la sana crtica720. 717  Corte Suprema de Jusitica, Casacin de mayo 19/47, citada por Jess Llano Ramrez., op.cit. pag.151.

718  CDIGO PENAL.C.artculo 262.

719  CDIGO PENAL.C.artculo 264.

Un Certificado de Registro de una compraventa no es prueba del contrato721, aunque puede tenerse como prueba supletoria, con una eficacia legal supeditada a la imposibilidad de aportar la escritura pblica, requisito indispensable para su perfeccionamiento722. Cada Oficina posee un libro radicador de las solicitudes de certificados y la fecha de su tramitacin, para la cual no debe demorarse ms de 5 das723.

720  CDIGO PENAL.C.artculos258 y 264.

721  Decreto 960/70 artculo 105

722  CDIGO CIVIL.artculo 1857.

723  Decreto 1250/70 artculo 56.

CCCXCII.

CERTIFICADO DE TRADICIN Y LIBERTAD

Que contiene la historia jurdica de la finca por los ltimos 20 aos, a no ser que se trate de inmuebles baldos adjudicados o de matrculas de inmuebles prescritos. Cuando el interesado lo solicite o cuando existen gravmenes, limitaciones al derecho de dominio o medidas cautelares vigentes que estn registradas con antelacin a dicho trmino. Puede ser una reproduccin de la informacin que se encuentra en la base de datos, o una fotocopia del folio o una transcripcin mecanogrfica del contenido del folio o cualquier sistema que garantice nitidez y durabilidad724. Ninguna norma ha previsto la vigencia de un certificado. No tiene trmino de caducidad, pero es sabido que ste puede quedar desactualizado al minuto siguiente. De la expedicin de este certificado se deja constancia en el folio, con indicacin del nmero de orden y la fecha en que fue entregado.

CCCXCIII.

CERTIFICADO DE VIGENCIA Y NOTAS DE REGISTRO

El Registrador puede expedir certificados relativos a los asientos que no figuren en el folio por tener ms de 20 aos o porque no fueron trasladados a l porque segn el D.1250/70 no eran registrables. Puede tambin reproducir la constancia de inscripcin de un instrumento que ya fue registrado en una copia que se le presente para la reproduccin de notas una vez haya revisado y confrontado ambos documentos.

CCCXCIV.

CERTIFICADO PARA PROCESO DECLARATIVO DE PERTENENCIA

Como la accin de declaracin de pertenencia puede dirigirse contra personas determinadas o indeterminadas y a 724  Decreto 1250/70 artculo 54.

la demanda debe acompaarse un certificado en donde consten las personas que figuran como titulares de derechos reales sujetos a registro, o que no aparece ninguna como tal725, este tipo de certificado se convierte en uno especial diferente de los establecidos en el Estatuto. Al Registrador se le presenta el problema de la informacin que aporte el solicitante, que puede ser vaga e imprecisa, entonces, corre el riesgo de incurrir en falsedad por la falta de elementos para afirmar que no existe ningn titular.

CCCXCV.

LAS COPIAS Y LA EXHIBICIN DE

LOS ELEMENTOS DEL ARCHIVO

726

El Registrador debe permitir el examen de todos los elementos de su archivo. La limitacin para esa obligacin es el movimiento normal de la Oficina. Tambin deben expedir copias fotostticas de las tarjetas de ndice y de certificaciones a quienes se las soliciten.

725  CDIGO PENAL.C. artculo 407 num.5.

726  Decreto 1250/70 artculo 57.

CCCXCVI.
REGISTRO

16.10 CAUSALES DE DEVOLUCION SIN

El Estatuto de Registro es de carcter procedimental o adjetivo727 y las reglas que lo complementan estn desparramadas a travs de las normas sustantivas. No existe lmite para la funcin calificadora, pero el artculo 37 del D.1250/70 manda que si la inscripcin del documento no fuere legalmente admisible, se indicar as en el libro radicador, se dejar copia en el archivo y se devolver al interesado bajo recibo y debidamente sustentado. Originan la devolucin: Cualquier documento con excepcin de los testamentos , acto, contrato, providencia judicial, administrativa o arbitral que no implique constitucin, declaracin, aclaracin, adjudicacin, modificacin, limitacin, gravamen, medida cautelar, traslacin, extincin del dominio u otro derecho real principal o accesorio sobre bienes races (de la esencia del registro)728. Actos que siendo susceptibles de registro se presenten en Oficina distinta del lugar de ubicacin del inmueble respectivo729. 727  Caicedo Escobar, Eduardo, op.cit., pag.185

728  Decreto 1250/70 artculo 2; Decreto 208/75 artculo 1; Decreto 1265/76 artculo 4.

Actos o documentos no contenidos en documento pblico, o que no estn debidamente firmados o autorizados por el funcionario respectivo, pues no adquieren la calidad de pblicos730. Si tiene objeto ilcito o el otorgante es incapaz731. La hipoteca y el patrimonio familiar inembargable, cuando ya ha transcurrido el trmino de 90 das de plazo para su registro732.

729 

Decreto 1250/70 artculo 3.

730 

Decreto 960/70 artculo 100.

731 

CDIGO CIVIL.artculos1504 y 1521.

732 

Decreto 1250/70 artculo 32

Actos sobre los cuales hay ausencia de constancia de ejecutoria en la sentencia judicial, porque an podra ser modificada y no ha hecho trnsito a cosa juzgada. Actos que pretendan disponer de la posesin material si con respecto a sta no existen antecedentes registrales. La posesin es un hecho, no un derecho real. El CDIGO CIVIL establece: Si la cosa es de aqullas cuya tradicin deba hacerse por inscripcin en el Registro de Instrumentos Pblicos, nadie podr adquirir la posesin de ellas, sino por este medio733. A pesar de lo dicho, la Jurisprudencia ha reiterado que entre la posesin material y la posesin inscrita no hay conflicto en razn de la prevalencia de la primera, y de que no existe en Colombia una posesin que consista en la inscripcin de los ttulos de los derechos reales inmuebles en el Registro Pblico734. Actos en que exista omisin o incongruencia palmaria entre la identificacin, determinacin, descripcin, cabida, linderos del inmueble que aparecen en el Registro y la del

733 

CDIGO CIVIL.artculo 785.

734  C.S.J. Casacin Decreto Legis.

civil,

Sent.abr27/75.

Citada

por

documento que se pretende inscribir (de la esencia del Registro). A no ser que los linderos se actualicen de acuerdo con las normas idneas735. Actos de protocolizacin736, pues el registro debe cumplirse previamente a aqulla. Es bien sabido que por la protocolizacin el documento original no adquiere mayor fuerza de la que originalmente posee. Ella es un acto de guarda y conservacin, no vara ningn derecho. Actos de disposicin, limitacin, gravamen o embargo sobre los Bienes de Uso Pblico737. Si no se acompaa copia especial y autntica para el archivo de la Oficina de Registro738. 735 

Decreto 2157/95

736 

Decreto 960/70 artculos56 a 58.

737 

CONSTITUCIN POLTICAartculo 63

738

Si la inscripcin no se solicita dentro de los trminos739. Si las medidas no estn dadas en el sistema mtrico decimal740. Si es una cesin de crdito hipotecario o prendario741. Si no se indica la procedencia inmediata del derecho y se cita el ltimo ttulo con los datos de su registro742.

 Decreto 1250/70 artculo 18; Decreto 960/70 artculo 105.

739  Decreto 1250/70 artculo 32.; LEY223/95 artculos226 al 233; CDIGO CIVIL.artculos2432 al 2457.

740  Decreto 1731/67.; R.1126/67 de Minfomento, artculo 3; Decreto 960/70 artculo 31.

741  Decreto 1250/70 artculos1959 y 1960.

artculo

2 num.1;

Decreto

Si, en el caso de urbanizaciones debidamente constituidas, los lotes no estn individualizados e identificados por su nmero o nombre, nomenclatura, descritos y alinderados 743, a no ser que sea la urbanizacin en conjunto; Si no se anexaron todos los recibos de pago del Impuesto de Registro y Anotacin, de la sobretasa de catastro e inclusive el de recargo cuando es extemporneo y est permitido744.

742 

Decreto 1250/70 artculo 52.

743  8.

Decreto 2157/95 artculo 2; Decreto 1380/72 artculo

744  Decreto 448/68 artculo 9; Decreto 1250/70 artculo 95. LEY223/95 artculos226 al 233.

Si el inmueble est afectado por el gravamen de Valorizacin745. Si no aparecen copias insertas de los paz y salvos Predial, de Valorizacin, de Plusvala, as el documento provenga de remate judicial746. Si existe patrimonio familiar voluntario inscrito, no pueden registrarse embargo, hipoteca, censo, anticresis, venta con pacto de retroventa747; si es forzoso, slo puede ser embargado o hipotecado a favor de la entidad que lo vendi, lo financi (construccin, adquisicin, mejora, subdivisin) o adjudic. 745  Decreto 1604/66 artculo 13; Decreto 1333/86 (Cdigo de Rgimen Municipal) artculo 240.

746  LEY33/1896 artculo 1; Decreto 2088/41 artculos1 y 2; R.290/51 del IGAC artculos78 y 79; LEY44/90.

747  LEY70/31 artculos21 y 22; LEY91/36 artculo 4; LEY9/89 artculo 60; LEY3/91 artculo 38.

Si el inmueble est afectado a vivienda familiar, en caso de disposicin, tiene que contar con autorizacin del otro cnyuge o compaero permanente; en caso de embargo, slo es posible la inscripcin cuando aqul tenga su origen en obligacin hipotecaria constituida con anterioridad a la afectacin o para garantizar prstamos para la adquisicin, construccin o mejora de la vivienda familiar748. Si el bien objeto del acto est afectado con embargo, a no ser que el acreedor o el Juez lo consientan, con la constancia de ausencia de embargo de remanentes, o que la persona embargada no sea la titular del derecho749. Si lo que se pretende registrar es un embargo prevalente, y hay uno inscrito en el folio, se debe cancelar el anterior e inscribir el nuevo; o sea, un embargo de la DIAN para el cobro coactivo; o el embargo especial del Procedimiento Penal cuando se investiga la falsedad de los ttulos de un inmueble u otro delito que haya tenido por objeto bienes de esa naturaleza750. 748 

LEY258/96 artculos 3 y 7.

749  CDIGO CIVIL.artculo 1521; LEY57/1887 artculo 43; LEY95/1890 artculo 42; Decreto 1329/1902; C.de P.C. arts, 555, 558, 681 y ss., 691 y 692.

750

Si, tratndose de bienes ubicados en San Andrs y Providencia y siendo el interesado extranjero 751, no aparece prueba inserta de que el bien sali del patrimonio nacional antes de la vigencia del D.1415/40. Si quien hipoteca, no es propietario, nudo propietario, usufructuario o el fiduciario752. Si es una demanda que tiene como fundamento un asiento registral anterior a la inscripcin de la sentencia declarativa de pertenencia753.

 CDIGO PENAL.C. artculos558 y 691; C.de Co. artculo 1946; Decreto 2503/87 artculo 117; CDIGO PENAL.P. artculo 341.

751 

Decreto 255/73 artculo 2.

752 

CDIGO PENAL.C. artculo 2443.

753 

Decreto 1250/70 artculo 70.

Si es una providencia judicial incompleta y no individualiza el bien o la persona o no cita la matrcula inmobiliaria754. Si en el Folio de Matrcula Inmobiliaria se encuentra inscrita una prohibicin judicial que impide el registro de los actos jurdicos de determinada persona755. Si est vinculado el inmueble a algn programa de reforma urbana, est registrada la oferta de compra, est en proceso de negociacin voluntaria, enajenacin forzosa o expropiacin o hace parte de algn banco de tierras y no se inserta constancia de que ste no ejerce su derecho756.

754 

Decreto 1250/70 artculo 31.

755  D1329/1902; CDIGO PENAL.C. artculo 59. Decreto 1250/70 artculo 31.

756  LEY9/89 artculos 10, 13 num.5; artculos74 y 89; Decreto 2400/89 artculo 7 y 8; LEY388/97 artculos 55 y ss., 70 y ss, 98, 118.

Si es un baldo adjudicado a partir de la vigencia de la LEY 160/1994 y no se acompaa autorizacin del INCODER 757. Si es una Unidad Agrcola Familiar (uaf) o est destinada para establecer una empresa comunitaria o cualquier tipo asociativo de produccin o una parcela adquirida en primera adjudicacin o para constitucin, saneamiento, reestructuracin o ampliacin de resguardos indgenas o con subsidio directo o tiene limitaciones como el derecho preferencial de compra por parte del INCODER a no ser que ste lo autorice o aporte constancia del rechazo al ejercicio del derecho de preferencia, si se pretende vender dentro de los siguientes 12 o 15 aos a su adquisicin, segn el caso. Si el inmueble ha sido adquirido por entidad financiera como dacin en pago o sentencia judicial por liquidacin de crditos hipotecarios, no es registrable la enajenacin a favor de un tercero a no ser que se acredite que el Instituto no hizo uso de la opcin preferente u ocurra el silencio administrativo758.

757 

LEY160/94 artculos38 y 72 num.11.

758  LEY160/94 artculos 25, 32, 49; artculo 39 incs.3, 4, 6, 7.

Si se pretende dividir o fraccionar un inmueble rural cuyos lotes resultantes tengan una cabida inferior a la determinada por el INCODER como Unidad Agrcola Familiar (uaf) en el respectivo Municipio; a no ser que quepa dentro de las excepciones, que son: a) donaciones del propietario del predio de mayor extensin con destino a habitaciones campesinas y pequeas explotaciones anexas, b) constitucin de propiedades con superficie menor para un fin distinto al agrcola, c) constitucin de propiedades que por sus condiciones especiales sea el caso de considerar, d) sentencias que declaren la prescripcin adquisitiva del dominio u otro derecho por virtud de posesin y otra circunstancia iniciada antes del 29 de diciembre de 1961, y se deje constancia de ellas en el respectivo documento759. Si es un bien destinado de manera provisional especial, mediante resolucin de la Direccin Nacional de Estupefacientes inscrita, que hace que el bien quede fuera del comercio760.

759  Decreto 1250/70 artculo 44. LEY160/94 artculos38 y 45.

760  Decreto 1272/90 artculo 5; Decreto 2187/90; Decreto 2790/91 artculo 55; CDIGO CIVIL99/91 artculo 1 inc.2; Decreto 2271/91 artculo 4.

Si existe medida cautelar preventiva inscrita en proceso sobre extincin de dominio sobre bienes adquiridos en forma ilcita. Cuando existe providencia que ordena el trmite de extincin, no puede adquirirse ni transferirse el dominio, ni constituirse derecho alguno ni celebrarse acto, contrato o negocio jurdico respecto del bien, sin perjuicio de los derechos de buena fe761. Si hace parte de alguna rea o ecosistema estratgico para la conservacin, preservacin y recuperacin de los recursos naturales; o est incluido dentro de los bienes necesarios para la proteccin y el manejo del medio ambiente o para el Sistema de Parques Naturales u ordenacin de cuencas naturales o para la construccin de acueductos o para constituir una reserva natural, etc.762 En este caso es necesario, adems, el registro o matrcula del titular del derecho ante el Ministerio del Medio Ambiente.

761 

LEY333/96 artculos19, 21 y 24.

762 

LEY99/93 artculos107 y ss.

CCCXCVII.

16.11. REGISTRO Y CATASTRO

El Catastro es una institucin pblica que tiene por objeto preparar y mantener el censo debidamente cuantificado y clasificado de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares con el fin de lograr su correcta identificacin fsica, jurdica, econmica y fiscal763. El legislador lleva varios aos pretendiendo unificar la informacin y los controles sobre los bienes inmuebles del pas. Se les ha impuesto obligaciones recprocas de informacin actualizada a las oficinas de Catastro y a las de Registro, pero lamentablemente no se ha conseguido la unificacin que sera conveniente para tener una relacin completa de los elementos de la propiedad raz. A cada Folio de Matrcula Inmobiliaria debe corresponder una unidad catastral y a ella se deben referir las inscripciones. Es por esta razn que el Registrador debe abrir nuevos folios, tomando nota de aqullos de donde se derivan, y avisar a la respectiva Oficina de Catastro cuando haya divisiones, segregaciones, parcelaciones, cesiones, urbanizaciones, constitucin de propiedad por pisos, etc., para que proceda a la formacin de la ficha correspondiente a cada unidad resultante. Cuando se trate de englobamiento de varias en una sola unidad, debe proceder de igual manera764. 763  Decreto 3496/86

764  Decreto 1250/70 artculos49 a 51.

En el caso de la propiedad horizontal se debe mantener el folio y la ficha correspondiente al edificio en general para lo relativo a los bienes de uso comn; y abrir para cada unidad de dominio pleno cdulas catastrales y folios de matrculas independientes, dejando constancia de su vnculo con notas recprocas de referencia765. Las oficinas de catastro tienen la obligacin de enviar copia del plano y la descripcin de los inmuebles para su incorporacin en la matrcula respectiva, y de comunicar las modificaciones en registros, fichas y patrones para las anotaciones del caso766.

CCCXCVIII.
REGISTRADOR

16.12. REVISION DE LOS ACTOS DEL

La actuacin del Registrador en desarrollo de sus funciones es de carcter administrativo, pues crea, modifica o extingue una situacin jurdica de carcter subjetivo en beneficio o a cargo de una persona. Para ello cumple con unas etapas que ya describimos que culminan con la inscripcin o la inadmisin del documento respectivo767. 765  Decreto 1250/70 artculos49 a 51.

766  Decreto 1250/70 artculo 53.

767  Caicedo Escobar, Eduardo., op.cit.pag.270 y ss.

No nos cabe duda, de acuerdo con el CDIGO CIVIL.. 768, de que la naturaleza jurdica de la inscripcin, inadmisin, rechazo, correccin, etc. en el registro es administrativa. Entendemos que los Registradores son funcionarios pblicos de la rama ejecutiva que tienen funciones regladas por normas legales de carcter especial; y en los casos no cobijados por dichas normas se aplica el CDIGO CIVIL. En la va gubernativa, en nuestro pas slo procede la revisin de lo actuado por el mismo funcionario que profiri el acto: el Registrador. El funcionario pblico que expide un acto tiene la facultad de revocar 769 y corregir su actuacin. En la va contenciosa est consagrada la accin de nulidad y de nulidad y restablecimiento del derecho contra los actos de certificacin y registro770.

768  CDIGO CIVIL.A.artculos44, 83 y 84.

769  CDIGO CIVIL.A.artculos69 a 74. Consejo de Estado, Sentenciaabr.26/83 sala plena, oct.14/83 seccin 1, may.6/92 seccin 2, juLey12/92 seccin 1,

770

17 INSPECCIN Y VIGILANCIA DE LA CONSTRUCCIN

CCCXCIX.

17.1. ORIGEN DE LA VIGILANCIA

El acto de fundacin de las ciudades en Amrica exiga la celebracin de una ceremonia religiosa, el trazado de unas cuantas calles, la delimitacin de los lotes para la iglesia, el cabildo y la plaza de mercado, elementos que se consideraba eran parte del componente urbano. Cumplidos estos trmites se hacia el repartimiento de los lotes para que los vecinos pudieran asentar sus reales. Eso indica que desde tiempos muy remotos el desarrollo fsico ha sido una preocupacin central de los municipios. En tiempos modernos la planeacin urbana y el suministro de los servicios domiciliarios han adquirido un especial valor y por ello son regulados constantemente771 por las autoridades locales.  CDIGO CIVIL.A.artculo 84 inc.final; artculos 85 y 136, artculo 9, artculo 1 inc.2; Decreto 1/84; CONSTITUCIN POLTICA artculo 23.

771  Por ejemplo, en la Ley4 de 1.913 ya se establecan las funciones del municipio respecto de las calles

La industrializacin y la urbanizacin acelerada del pas a partir de los aos 50 del siglo XX trajo nuevos fenmenos en relacin con la vivienda y los predios sobre los cuales se construye, sustrados del derecho exclusivamente civil y de inters particular para convertirlos en un asunto con contenido poltico y administrativo en el cual tiene inters el Estado. De all naci la necesidad de la vigilancia de la actividad constructora como tal que hoy se considera parte del derecho pblico. Los primeros antecedentes sobre control a los constructores en Colombia datan de 1.955 cuando mediante Decreto 0014 dictado bajo la autoridad del Estado de sitio 772, se reprimieron algunas conductas fraudulentas que incluan las cometidas por los urbanizadores irregulares. Posteriormente, en 1.964 y bajo la misma modalidad de reglas extraordinarias, se produjo el decreto 2.181 que le otorg a la que entonces se denominaba Superintendencia de sociedades annimas la facultad de ejercer control sobre las actividades de construccin de vivienda, facultades que fueron trasladadas el ao siguiente a la Superintendencia Bancaria mediante decreto 2.349. No exista en esa poca un cuerpo orgnico para la vigilancia de la actividad y la vocacin de transitoriedad de las normas dictadas bajo Estado sitio hacan necesaria la expedicin de normas de carcter permanente. 772  La figura del "estado de sitio" prevista en el artculo 121 de la anterior Constitucin para situaciones de anormalidad pblica permita la legislacin de emergencia por parte del ejecutivo. De esta se abuso hasta el punto de que durante casi 40 , de 1.958 a 1.968 aos el pas estuvo en Estado de sitio

La quiebra de CASA CLUB773 en 1.965 y otras crisis econmicas como la del conejo Millonario , de las cuales fueron vctimas compradores de vivienda en el pas, dieron lugar a la creacin de una comisin de consulta bajo la direccin de la Superintendencia Bancaria 774 , la cual elabor el proyecto que se convirti en la Ley 66 de 1.968.

773  Sociedad constructora de Bogot que al entrar en quiebra dej a varios inversionistas en descubierto. En 1.993 todava rondaban los problemas de esta empresa.

774  Resolucin 215 de junio 7 de 1.967

Esa norma fue objeto de sucesivas modificaciones y reglamentaciones 775 Por lo cual hay que ser muy cautelosos en cuanto a su vigencia.

CD.

17.2. LEGISLACION VIGENTE

El asunto de la vigilancia adquiri una nueva dinmica y rango propio a partir de la expedicin de la Constitucin de 1.991. Ahora no se limitan a la construccin como tal o al 775
 Decreto 219 de 1.969, por el cual se reglament parcialmente la Ley 66 de 1.968 en cuanto a los libros exigidos a los constructores, se orden el registro del permiso de ventas ante la oficina de registro de instrumentos pblicos y se estableci que la propiedad y libertad de los inmuebles en los cuales ha de construirse un proyecto de vivienda se prueba con el certificado del registrador Decreto 1.380 de 1.972 relacionado con las normas de registro de las urbanizaciones, incluyendo la obligacin de ceder a favor de los municipios las reas correspondientes a las vas y espacio pblico. Decreto 1.830 de 1.972 por el cual se reglament la inscripcin de parcelaciones en el folio de matricula inmobiliaria. Decreto 2.244 de 1.972, reglamentario de la cesin de reas a los municipios. Decreto 1.644 de 1.978. Modific el Decreto 1.830 de 1.972 y AUTORIZO expresamente el otorgamiento de escrituras y registro de ventas de inmuebles aun cuando no exista el permiso de ventas. Decreto 2.610 de 1.979, por el cual se modificaron 15 de los 45 artculos originales de la Ley66. Entre otras se fijaron las siguientes obligaciones: el registro de constructores ante la Superintendencia Bancaria; el permiso de ventas previo que deba ser registrado en la oficina de registro de instrumentos pblicos, el privilegio de los promitentes compradores por encima de la hipoteca en los casos de liquidacin de la empresa constructora. Decreto 1.742 de 1.981 que reglamentaba la inspeccin sobre el otorgamiento de crdito por parte del vendedor. Decreto 1.939 de 1.986 Por el cual se reform la Superintendencia Bancaria, le quit las funciones de inspeccin y vigilancia sobre la actividad de construccin de vivienda. Decreto 1.941 de 1.986 por el cual se asign al Ministerio de Desarrollo la funcin de vigilancia de la actividad constructora. Ley12 de 1.986 por la cual se traslad a las Alcaldas Municipales la facultad de otorgar los permisos de venta, con lo cual se modific el Decreto anterior. Decreto 78 de 1.987, que asign las funciones de otorgar permisos para desarrollar programas de vivienda y enajenar inmuebles a los municipios. Decreto 1.555 de 1.988, por el cual se traslad la funcin de Registro de los constructores de vivienda a los municipios. Decreto 2.400 de 1.989 por el cual se elimin expresamente la obligacin de registrar el permiso de ventas ante las oficinas de registro de instrumentos pblicos.

cumplimiento de los contratos de venta. La planeacin se convirti en un imperativo para las entidades territoriales 776 que deben concretarla a travs de los planes de desarrollo municipales, en los cuales es necesario definir las estrategias de uso, ocupacin y manejo del suelo, en funcin de los objetivos econmicos, sociales, urbansticos y ambientales777. Ese mandato necesariamente ampla el campo de la intervencin del Estado a travs de dos tipos de
Ley9 de 1.989 (de reforma urbana) por medio de la cual se suprimi el permiso de ventas para la construccin que no es de inters social. Las dems construcciones de vivienda solo requieren de la SIMPLE RADICACION ante la oficina de control, de algunos documentos Constitucin poltica de 1.991, artculo 313, por la cual se asigna a los CONCEJOS MUNICIPALES la facultad de vigilar y controlar las actividades relacionadas con la construccin y enajenacin de inmuebles destinados a vivienda. Decreto 405 de 1.994. Traslada las funciones de vigilancia de los constructores de la superintendencia de sociedades a los municipios y deroga el Decreto 1.555. Ley 136 de 1.994. El artculo 187 dispuso que las funciones de inspeccin y vigilancia de la construccin de vivienda de inters social deben ejercerse dentro de las disposiciones legales y reglamentarias vigentes a partir del 13 de diciembre de 1.994. Ley 388 de 1.997 mediante la cual se elimin en forma definitiva el "permiso de ventas" y se sustituy, para todos los programas de vivienda, por la simple radicacin de algunos documentos. En esta Ley tambin se facult a los Concejos Municipales a delegar la atribucin constitucional de vigilar la actividad de construccin de vivienda . Ley 962 de 2.005 simplific el trmite de radicacin de documentos para la venta de vivienda (artculo 71) Decreto 2180 de 2.006 por el cual se reglamenta la radicacin de documentos

776  Constitucin nacional territoriales elaborarn y artculo 339: Las entidades

adoptarn de manera concertada entre ellas y el Gobierno Nacional planes de desarrollo, con el objeto de asegurar el uso eficiente de su recurso y su

normas: los planes de desarrollo que deben elaborarse conforme a la Ley orgnica del plan 778 y los planes de ordenamiento territorial que tiene entre otros, el objeto racionalizar las intervenciones urbansticas sobre el territorio779 LEY 66 DE 1.968

desempeo adecuado de las funciones que les hayan sido asignadas por la Constitucin y la Ley.

777  Ley388 artculo 6

778  Ley152 de 1.994

779  Ley388 artculo 6

La Ley 66 de 1.968 es origen de la intervencin del Estado en la construccin de vivienda y que despus de sucesivas modificaciones ha quedado as780 Artculo 1: Sustituido Articulo 1 del decreto 2610/79 que dice :El Gobierno Nacional, a travs del Municipio 781 ejercer la (inspeccin 782 y) vigilancia de las actividades relacionadas con la enajenacin de inmuebles destinados a vivienda y sobre el otorgamiento de crdito para la adquisicin de lotes o viviendas o para la construccin de las mismas. 780  El artculo 71 del Decreto advierte que la derogacin de las Leyes puede ser expresa o tcita. Muy pocas veces las Leyes de vivienda se refieren expresamente la derogatoria de las normas anteriores,por lo cual debe recurrirse al analisis de compatibilidad entre las normas antiguas y las nuevas para asegurarse de su vigencia.

781  Aun cuando la referencia no es exacta, pues las funciones de vigilancia y control estn fijadas por la constitucin en cabeza del Concejo, para facilitar la lectura se sustituy en el texto todas las referencias que haca la Ley66 de 1.968 a la superintendencia bancaria por el municipio, ya que desde el Decreto

Articulo 2. Sustituido Artculo 2 del decreto 2610/79 que dice Enrindese por actividad de enajenacin de inmuebles: 1. La transferencia del dominio a ttulo oneroso de las unidades resultantes de toda la divisin material de predios. 2. La transferencia del dominio a titulo oneroso de las unidades resultantes de la adecuacin de terrenos para la construccin de viviendas. 3. La transferencia del dominio a titulo oneroso de las unidades resultantes de la edificacin o construccin de viviendas en unidades independientes o por el sistema de propiedad horizontal. 4. La transferencia del dominio a ttulo oneroso de viviendas en unidades independientes o sometidas al rgimen de propiedad horizontal. 5. La celebracin de promesas de venta, el recibo de anticipos de dinero o cualquier otro sistema que implique 78 de 1.987 se trasladaron las funciones superintendencia a los que tena la

municipios y el control de los Concejos debe hacerlo por delegacin en oficinas municipales

782  Aqu exista la palabra inspeccin pero el artculo 313 numeral 7 de la Constitucin se refiere exclusivamente a la vigilancia y control, excluyendo la inspeccin como atribucin de los municipios. Por ser norma superior deroga las que le sean contrarias.

recepcin de los mismos, con la finalidad de transferir el dominio de inmuebles destinados a vivienda. Pargrafo La actividad de enajenacin de inmuebles a que se refiere el presente Artculo se entiende desarrollada cuando las unidades habitacionales proyectadas o autorizadas por las autoridades metropolitanas, distritales o municipales, sean cinco (5) o ms. Articulo 3.Sustituido por el Artculo 3 del decreto 2610/79 que dice: Para desarrollar cualquiera de las actividades de que trata el Artculo 1. De este decreto, los interesados debern registrarse ante el municipio 783. El registro anterior se har por una sola vez y se entender vigente hasta que el interesado solicite su cancelacin o el municipio estime pertinente la procedencia de la cancelacin por incumplir el vigilado las obligaciones derivadas de este decreto Para obtener el registro de que trata el presente Artculo, el interesado deber presentar ante el Municipio la respectiva solicitud a la cual acompaar una declaracin jurada donde conste su nombre y apellidos completos, nacionalidad, domicilio y direccin precisa. Las personas jurdicas acompaarn adems las pruebas correspondientes de su existencia y representacin legal. Cualquier cambio en los datos presentados para obtener el registro deber ser comunicado dentro de los veinte (20) das hbiles siguientes al municipio so pena de multa de Dos Mil (2.000) a cinco mil (5000) Pesos que impondr el municipio a favor del tesoro Nacional. Para obtener la cancelacin del registro, el interesado deber elevar ante el municipio la respectivita solicitud acompaado a ella declaracin jurada en la que indique que 783  Esta funcin corresponde a los municipios desde el decreto 405 de 1.994

el hecho de no estar adelantando ninguna actividad de aquellas a que se refiere el Artculo 2. De este Cdigo Civil. Pargrafo 1. Todo aquel que haya solicitado y obtenido su registro ante el municipio est en la obligacin de remitir en las fechas que seale el Municipio el balance cortado a diciembre 31 del ao anterior, en los formularios oficiales que para el efecto suministre el municipio. La no presentacin oportuna del balance ser sancionada por el Municipio con multas de mil pesos ($1.000, oo) Moneda corriente por cada da de retardo a favor del Tesoro Nacional. Pargrafo 2.- agot su vigencia784 Artculo 4.- Derogado tcitamente por el cdigo de comercio785, pues segn este todos los comerciantes deben llevar la contabilidad conforme a las normas del cdigo de comercio y tributarias. Artculo 5.- Derogado en forma expresa por el artculo 6 del decreto 78 de 1987. Artculo 6.- Derogado en forma expresa por el artculo 6 del decreto 78 de 1987. Artculo 7.- Derogado786 tcitamente 784  El pargrafo corresponde a una autorizacin temporal.

785  Decreto 410 de 1.971

786

Artculo 8.- Derogado en forma expresa por el artculo 6 del decreto Ley 78 de 1987 Artculo 9.- Cuando los terrenos en los cuales se va a adelantar el plan de urbanizacin o construccin no pertenezcan a la persona que solicita el permiso, el propietario de los mismos deber coadyuvar la solicitud y ser solidariamente responsable con el solicitante de las obligaciones contradas en inters del plan o programa que se autorice Artculo 10.- La obligacin de ejecutar las obras de urbanismo y de dotar a los inmuebles que se enajenen o prometan enajenar de los servicios pblicos exigidos por las autoridades distritales o municipales en los planes o programas a que se refiere la presente Ley, no podr descargarse en los adquirientes o transmitirse a terceros, salvo cuando se trate de contratos celebrados con otra persona dedicada a la misma actividad y ambos se hallen inscritos ante el municipio, en los trminos del artculo 3 de esta Ley o cuando se trate de enajenar el terreno en bruto como un todo y no como parte de un plan de urbanizacin
Artculo 11.- Derogado tcitamente por la Ley 599 de 2.000787 Artculo 12.- El Municipio puede tomar la inmediata posesin de los negocios, bienes y haberes de las personas jurdicas o

 Al estar derogado el artculo anterior, al cual hace referencia, este desaparece.

787  Esta Leyes el cdigo penal. En ella se crea un tipo especial

naturales que se ocupen de las actividades de que trata esta Ley, o disponer su liquidacin:

1. Cuando hayan suspendido el pago de sus obligaciones. 2. Cuando hayan rehusado la exigencia que se les haga en debida forma de someter sus cuentas y sus negocios a la inspeccin del municipio 3. Cuando persistan en descuidar o rehusar el cumplimiento de las rdenes debidamente expedidas por el municipio. 4. Cuando persistan en violar alguna norma de sus estatutos o de la Ley, en especial la relativa a la obligacin de llevar la contabilidad de sus negocios. 5. Cuando persistan en manejar sus negocios de manera no autorizada o insegura. 6. Cuando su patrimonio, si se trata de personal natural, o su capital y reservas en las personas jurdicas, sufra grave quebranto que ponga en peligro la oportuna atencin de sus obligaciones. 7. Cuando el ejercicio de las actividades de que trata la presente Ley se desarrolle en las circunstancias mencionadas en el artculo anterior.
Artculo 13.-Sustituido por el artculo 7 del decreto 2610 de 1979 que dice: En virtud de la declaracin anterior la persona natural queda separada de la administracin de sus bienes por el trmino que dure la toma de posesin o el proceso de liquidacin. Artculo 14.- En las providencias correspondientes el Municipio dispondr:

1. El embargo y secuestro de los bienes de la persona jurdica o natural. 2. La ocupacin inmediata de sus libros de cuentas, papeles y dems documentos relacionados con sus negocios y los allanamientos que sean necesarios. 3. La inmediata guarda de los bienes y la postura de sellos y dems seguridades para que no sean destruidos mientras se practica el secuestro. 4. La prevencin a los deudores de la persona de cuyos haberes o negocios haya tomado posesin el Superintendente Bancario, o cuya liquidacin se haya

ordenado, y a todos los que tengan negocios con ella, inclusive juicios pendientes, de que deben entenderse con el Municipio o su agente especial, como su nico representante. 5. En los casos de liquidacin, la declaracin de que las obligaciones a plazo se entienden actualmente exigibles para efecto de que figuren en ella.
Artculo 15.- El liquidador, con relacin a la persona natural, tendr durante el proceso de liquidacin, adems de las facultades que le otorga esta Ley, las del Sndico de la quiebra (en los trminos del Decreto 750 de 1940)788 . Artculo 16.- Sustituido por el artculo 8 del decreto 2610 de 197 que dice,: Cuando el Municipio haya tomado posesin de los negocios, bienes y haberes de una persona natural o jurdica con el objeto de administrarlos, deber designar un agente especial para el efecto. Igual procedimiento deber adoptarse cuando se proceda a la liquidacin de las personas jurdicas y la de los negocios de las personas naturales.789

788  La vigencia de esta norma es compleja: El Decreto 750 a la cual se refiere fue declarado inexequible desde 1.971 por la CSJ. En 1.972 con la vigencia del cdigo de comercio hubo un sistema equivalente. Pero este rgimen sufri sucesivas modificaciones en la Ley350, la Ley222 , la Ley550 y la actual 1116 de insolvencia que no son equivalentes a la quiebra.

789  Ultimo inciso es inaplicable pues el ICT desapareci .

Artculo 17.- Sustituido por el artculo 9 del decreto 2610 de 1979 que dice.: Comunicada la resolucin de liquidacin al agente especial que para tal efecto designe el municipio, est deber dentro de los cinco (5) das siguientes emplazar a todos los que se crean con derecho a intervenir en ella mediante un edicto que debe permanecer fijado en un lugar visible pblico de sus dependencias durante treinta (30) das. Dicho edicto se publicar igualmente por tres (3) veces en uno o ms peridicos cuya circulacin asegure, a juicio del municipio, el cumplimiento de los objetivos de esta disposicin, en carteles fijados en lugares pblicos en las puertas de la oficina de la persona cuyo negocio se liquida y en lugares en donde se adelanten obras de urbanizacin o construccin. Artculo 18.- Durante el trmino del emplazamiento y por treinta (30) das ms, los interesados podrn presentar, junto con las pruebas correspondientes, los reclamos que tengan contra la persona natural o jurdica sometida al proceso de liquidacin. Artculo 19.- La norma a la cual se refera fue sustituida por el estatuto financiero790 Artculo 20.- La interposicin del recurso de reposicin contra las providencias que dicte el Municipio en virtud de los artculos precedentes no suspende su ejecucin.

790  Decreto 663 de 1.991. Este estatuto explcitamente afirma que las normas de liquidacin de entidades financieras solo se aplican a estas

Artculo 21.- Sustituido por el artculo 10 del decreto 2610 de 1.979 que dice: En los casos de liquidacin, las cuotas que hayan pagado los promitentes compradores o afiliados tendrn el carcter de crditos privilegiados de segunda clase en los trminos del numeral 3 del artculo 2497 del Cdigo Civil, siempre que la promesa de contrato haya sido vlidamente celebrada y el municipio o su agente liquidador tenga certeza de la fecha de su otorgamiento. NOTA: La ley 1116 dispone791:Los promitentes compradores de bienes inmuebles destinados a vivienda debern comparecer al proceso dentro de la oportunidad legal, a solicitar la ejecucin de la venta prometida. En tal caso, el juez del concurso, ordenar al liquidador el otorgamiento de la escritura pblica de compraventa previa consignacin a sus ordenes del valor restante del precio si lo hubiere y de las sanciones contractuales e intereses generados por el no cumplimiento , para lo cual proceder al levantamiento de las medidas cautelares que lo afecten. En la misma providencia dispondr la cancelacin de la hipoteca de mayor extensin que afecte el inmueble, as como la entrega material si la misma no se hubiere producido. Los recursos obtenidos como

791  Aun cuando aparentemente esta norma sustituye la anterior, al leerla con cuidado se encuentra que de no poderse hacer la escritura, se restituir el dinero del promitente comprador de acuerdo con la prelacin legal. Y el artculo 10 del Decreto 2610 de 1.979 lo que hace es fijar una prelacin legal, por lo cual consideramos que no ha sido derogado.

consecuencia de esta operacin, debern destinarse de manera preferente a la atencin de los gastos de administracin y las obligaciones de primera clase. El Juez del concurso autorizar el otorgamiento de la escritura pblica, si con los bienes restantes queda garantizado el pago de los gastos de administracin y de las obligaciones privilegiadas. De no poder cumplirse la obligacin prometida, proceder a la devolucin de las sumas pagadas por el promitente comprador siguiendo las reglas de prelacin de crditos. Artculo 22.- Ordenada la liquidacin se dar aviso inmediato al respectivo Registrador de Instrumentos Pblicos y Privados para que se abstenga de registrar cualquier acto relacionado con los inmuebles de la persona natural o jurdica cuyo negocio se liquida salvo lo que disponga el liquidador. Artculo 23.- Son anulables los siguientes actos celebrados por la persona sometida al proceso de liquidacin:

a. Los actos de disposicin y administracin sobre cualquiera especie o porcin de sus bienes, despus de ordenada la liquidacin; b. Los celebrados a ttulo gratuito dentro del ao anterior a la fecha de la providencia que ordena la liquidacin; c. Los celebrados por la persona natural, dentro del ao anterior a la providencia que dispone la liquidacin, con su cnyuge o con parientes comprendidos dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad o con algn consorcio que no lo sea en compaa annima. d. Los actos de disposicin y administracin, celebrados dentro de los cuatro (4) aos anteriores a la fecha de la providencia que dispone la liquidacin, cuando se probare cualquier connivencia entre las partes, consumada en menoscabo de la prenda general de los acreedores; e. El pago de deudas no vencidas dentro del ao anterior a la fecha de la providencia que ordena la liquidacin; f. Las daciones en pago y el otorgamiento de cauciones que no hayan sido aprobados por el municipio ; g. Los contratos de arrendamiento por escritura pblica.
Las nulidades de que trata el presente artculo no pasan contra terceros de buena fe. Quien contrat con la persona

sometida al proceso de liquidacin queda obligado por la declaracin de nulidad a restituir a la masa lo recibido de manos de sta o su valor actual si lo hubiere enajenado o de alguna manera hubiere dispuesto de ello. Dicho contratante, si hubiere obrado de buena fe, tendr derecho a participar en la liquidacin, sujeto a la Ley el dividendo como los dems acreedores, hasta el monto de la contraprestacin que le hubiere dado la persona sometida al proceso de liquidacin. Corresponder al liquidador promover las acciones correspondientes ante el Juez del Circuito del domicilio de la persona sometida al proceso de liquidacin, las cuales se sustanciarn como articulaciones. Tienen prelacin para el despacho las actuaciones promovidas por el liquidador. Es causal de mala conducta la demora sin motivo legal del pronunciamiento de la providencia a que haya lugar. Artculo 24.- Esa norma tena una previsin que era transitoria. Carece de efectos prcticos792 Artculo 25.- Esa norma tena una previsin transitoria.793

792 

Quienes al entrar en vigencia la presente Ley estn anunciando o ejecutando algunas de las actividades previstas en el artculo 1 debern ajustarse a ella en el trmino de tres (3) meses, contados a partir de su vigencia. Reglamentado Decreto 219 de 1969.

793  Las personas naturales o jurdicas que hubieren efectuado cualesquiera actividades, relacionadas con urbanizacin de terrenos, construccin de viviendas u otorgamiento de

Artculo 26.- Las providencias de que trata el artculo 12 requieren la aprobacin del Ministerio de Hacienda y Crdito Pblico. Artculo 27.- En los casos en que se ordene la toma de posesin corresponde al agente especial del Municipio 794 y a nombre de la persona intervenida, adelantar todas las actuaciones que para estos casos prev la Ley45 de 1923795

crditos para tales fines, con anterioridad a la vigencia de esta Ley, sern vigiladas y controladas por el municipio, cuando tengan compromisos pendientes, aunque no realicen nuevas operaciones, a fin de que den estricto cumplimiento a sus obligaciones y sobre ellas podr tomar las medidas de que trata el artculo 12 de esta Ley. Reglamentado Decreto 219 de

794  El artculo se refera al ICT. El Decreto 2610 de 1.979 previ la posibilidad de nombrar otras personas o entidades como agentes.

795  La Ley45 de 1.923 fue sustituida en su totalidad por el Decreto 663 de 1.993. No parece posible que las disposiciones de este Decreto puedan aplicarse en sustitucin de la Ley45 pues advierte el artculo 290 del Decreto 663 que sus normas solo se aplican a las

Artculo 28.- Sustituido por el decreto 78 de 1.987 articulo 2 numeral 9796: .Cuando cualquier director, gerente, revisor fiscal u otro funcionario empleado de una entidad sujeta a la vigilancia del Municipio en virtud de este Cdigo Civil, autorice o ejecute actos violatorios del Estatuto de la Entidad, de alguna Le o reglamento o cualquier forma relacionada con las actividades a que se refiere el presente Cdigo Civil, el municipio podr sancionarlo, por cada vez, con una multa hasta de cincuenta mil pesos moneda corriente ($50.000,oo) a favor del Tesoro Nacional. As mismo, el municipio impondr multas sucesivas dentro de las mismas cuantas a las personas que realicen propaganda sobre actividades que trata la Ley 66 de 1968 o el presente decreto debe ajustarse a la verdad de los hechos que le constan al municipio en relacin con los respectivos planes, sin perjuicio de las dems sanciones a que hubiere lugar y en especial de las especficamente consagradas en los artculos 6 y 7 de este decreto. Artculo 29.- Sustituido por el artculo 12 del decreto 2610 de 1979: Las multas debern pagarse por las personas o entidades dentro de los cinco (5) das siguientes a la ejecutoria de la Resolucin que las impone y sern convertibles en arresto, el cual

entidades vigiladas por la superintendencia financiera. Np obstante los interventores suelen seguir esa pauta.

796  En la primera parte respecto de la cuanta de las multas la derogatoria tcita es clara. En los incisos adicionales no est claro pues la norma del Decreto 78 de 1.987 no contempla lo dicho en estos.

se aplicar a las personas naturales y a los representantes legales de las entidades en razn de un (1) da por cada cien pesos ($100, oo) Moneda corriente. Artculo 30.- INCONSTITUCIONAL797 Artculo 31.- La norma tena un inters temporal.798 Artculo 32.- Sustituido por el artculo 13 del decreto 2610 de 1979 Las personas registradas ante el municipio pagarn a sta contribucin como honorarios por su vigilancia mientras su registro permanezca vigente. Dicha contribucin se liquidar en la forma y cuanta que el municipio reglamente, sin exceder los

797  El artculo dice: El Consejo de Estado rechazar toda demanda a la cual no se le acompae el recibo de pago de la multa, si no hubiere hecho conversin en arresto; en caso de arresto, la demanda deber acompaarse de la prueba de que se est cumpliendo. Una norma similar contenida en el Decreto 01 de 1.984 (cdigo contencioso administrativo) fue declarada inconstitucional por la Corte suprema de Justicia en sentencia de 25 de julio de 1.991. Bajo esta perspectiva esta tambin es inconstitucional

798 

La superintendencia bancaria de conformidad con las facultades que le confiere el artculo 20 de la Ley 45 de 1923 crear los cargos que demande la ejecucin de la presente Ley, les fijar asignaciones y les sealar las funciones correspondientes. Facltase al Gobierno Nacional para efectuar las apropiaciones y traslados presupuestales necesarios para el cumplimiento de lo anterior .

porcentajes de las que se fijan a los Bancos para el mismo perodo. La vigencia de esta norma es discutible. Hasta hoy no conocemos de ningn caso en que los municipios estn cobrando la contribucin a los constructores vigilados. Artculo 33.- El artculo fue tcitamente derogado con la norma que disolvi el ICT799 Artculo 34.- Las entidades distritales y municipales encargadas del desarrollo urbanstico prestarn cooperacin a las

799 

El Instituto de Crdito Territorial prestar asesora tcnica al Municipio en cuanto ste la solicite para el cumplimiento de los fines de la presente Ley. Dicha asesora, en los casos en que el Superintendente haya recibido denuncios o reclamos debidamente fundados sobre el mal funcionamiento de firmas dedicadas a realizar programas de construccin, urbanizacin o crdito para la adquisicin de vivienda, que ponga en peligro los intereses de terceros, se concretar principalmente a los siguientes puntos:

a. b.

Estudio, revisin y concepto sobre plazos y presupuestos de construccin de vivienda y urbanizacin de terrenos; Inspeccin y vigilancia de los mtodos de trabajo empleados en la construccin de habitaciones y en las obras de urbanizacin, a fin de que los sistemas adoptados por las empresas sean adecuados, garanticen plenamente la buena calidad y economa de las obras y se cian a lo estipulado en los contratos individuales de vivienda que han servido de base a las promociones para despertar el inters pblico; Verificar que las obras renan las condiciones de higiene y salubridad promulgadas por las autoridades competentes y disfruten de los servicios de alcantarillado, acueducto, energa elctrica y los dems que hubieren sido estipulados en los respectivos contratos, sin interferir la rbita de accin legal de dichas autoridades y concedindoles el debido valor probatorio a los certificados o constancias que expidan sobre dichas materias; Establecer si las viviendas se construyen en lugares de fcil acceso y ubicados en zonas urbanizables con medios de transportes y comunicacin adecuados, y en general, si se han observado las disposiciones que regulan los aspectos

c.

d.

relacionados con la urbanizacin de terrenos y la construccin de viviendas;

e.

En casos especiales cumplir actividades propias de la interventora de obras, a efecto de comprobar la correcta inversin de los dineros.

En cumplimiento de las anteriores funciones, el Instituto de Crdito Territorial presentar un informe detallado al Superintendente Bancario, sobre las irregularidades observadas y las recomendaciones sugeridas para subsanarlas;

urbanizaciones adelantadas de acuerdo con las normas establecidas antes de la vigencia de la presente Ley y podrn dotarlas de los servicios pblicos correspondientes cobrando a los adjudicatarios de lotes o de casas, por cuotas, el valor de las obras respectivas.

Artculo 35. Derogado tcitamente al desaparecer la facultad de inspeccin por la Ley 9 Artculo 36.- Este artculo ha sido derogado por el artculo 316 del cdigo penal que prohbe la captacin de fondos sin autorizacin de autoridad competente800
Artculo 37.- Derogado tcitamente al desaparecer el permiso de venta 801.

f. g.

Igualmente, prestarn asesora tcnica a la Superintendencia Bancaria, para los fines de esta Ley, todas las entidades pblicas a las que les sea solicitada y particularmente, el Instituto de Aguas y Fomento Elctrico, el Instituto de Fomento Municipal y las autoridades sanitarias.

800 
El artculo deca: Las personas o empresas que capten ahorro por el sistema de capitalizacin o similares con destino a planes de vivienda sin celebrar, simultneamente con el contrato de capitalizacin, el de promesa de venta o de compraventa relativo a un inmueble determinado, estarn obligadas a constituir y mantener reservas que les permitan asumir los riesgos naturales de los negocios de su objeto y atender las obligaciones contradas.

801  Los Inspectores de Trabajo, y en su defecto los Alcaldes Municipales, o los funcionarios a quienes les est

Artculo 38.- Este artculo ha sido derogado tcitamente por cuanto la inspeccin vigilancia y control de las sociedades annimas fue modificado por la Ley 222 de 1.995 Artculo 39.- Derogado en forma expresa por el artculo 6 del decreto 78 de 1987. Artculo 40.- Las Entidades de Derecho Pblico estn exentas de las disposiciones de la presente Ley. Artculo 41.- En los casos del artculo 2 de la presente Ley, los comisionistas u oferentes en propiedad raz no podrn anunciar ni efectuar enajenaciones de inmuebles cuyos planes no estn autorizados802 por el municipio, so pena de incurrir en las sanciones pecuniarias que prev esta Ley. Artculo 42.- Sustituido por el artculo 17 del decreto 2610 de 1979 que dice Se exceptan de las disposiciones de este Decreto los planes de crdito con destino a la construccin o adquisicin de vivienda que desarrollen las empresas en beneficio de sus trabajadores bien voluntariamente o por obligacin legal o contractual y los planes realizados con participacin financiera y vigilancia del Banco Central Hipotecario o el Instituto de Crdito

legalmente asignada esa funcin, se abstendrn de autorizar el pago parcial del auxilio de cesanta destinado al pago o adquisicin de vivienda o de terreno para construirla, conforme a las normas vigentes, cuando la respectiva operacin o negocio se celebre o proyecte celebrarse con una entidad de las que trata la presente Ley, que no tenga vigente el permiso de que trata el artculo 5

802  Deber entenderse que no estn radicados

Territorial. Los planes o programas de vivienda realizados por el sistema de autoconstruccin no estn exceptuados del control y vigilancia del municipio pero sern objeto de reglamentacin especial por parte de dicha Entidad. Artculo 43.- Derganse las disposiciones que sean contrarias a la presente Ley. Artculo 44.- La presente Ley regir desde su promulgacin. Articulo 45. Mediante el artculo 18 del decreto 2610 de 1979, se adicion a la Ley 66 de 1968 el siguiente artculo: En aquellas urbanizaciones en las cuales no se haya realizado adecuacin de terrenos de conformidad con las reglamentaciones metropolitanas, distritales, municipales sino una simple segregacin o divisin material de un globo de terreno, los contratos de enajenacin o de promesa de venta celebrados, podrn ser declarados nulos por el juez en juicio breve o sumario, pudiendo ser solicitada tal declaracin adems por el municipio

Decreto 78 DE 1.987 ARTCULO 2 Expedido bajo la modalidad de decreto ley prevista en la constitucin anterior por lo cual tuvo el efecto de modificar normas anteriores contrarias y vocacin de permanencia. Consta de 7 artculos y en el bsicamente se asign los municipios la competencia que antes tenan las superintendencias de vigilar la construccin. Gran parte de su texto ha sido modificado y derogado por otras normas pero hay algunas vigentes de gran importancia: Artculo 1: Subrogado por disposicin constitucional803.

803  Constitucin Poltica: artculo 313 numeral 7: Corresponde a los concejos 7 Reglamentar los usos del suelo y, dentro de los limites que fije la Ley, VIGILAR y CONTROLAR las actividades relacionadas con la construccin y enajenacin de inmuebles destinados a vivienda.

Artculo 2: Por virtud de lo dispuesto en el presente Decreto el distrito especial de Bogot y los municipios ejercern las siguientes funciones: 1: Llevar el registro de las personas naturales o jurdicas que se dediquen a las actividades contempladas en la Ley66 de 1.968 y el decreto 2610 de 1.979 2. Derogado en forma expresa por la Ley804 3: Derogado tcitamente por la Ley805 4.-Controlar el otorgamiento de crdito para la adquisicin de lotes o vivienda o para la construccin de las mismas no sometido a la vigilancia de la superintendencia bancaria en los trminos de los artculos 1 y 4 del Decreto 2610 de 1.979 y sus decretos reglamentarios. 5: Cancelar el registro de las personas que incumplan las disposiciones de la Ley 66 de 1.968 y el decreto 2610 de 1.979 , de oficio o por solicitud de la entidad que ejerza la funcin de inspeccin y vigilancia.

804  Artculo 71 de la Ley 962 de 2.005

805 
Ley9 de 1.989

6: Atender las quejas presentadas por el incumplimiento de las disposiciones legales contenidas en la Ley 66 de 1.968 y el decreto Ley 2610 de 1.979 7: Ejercer el control necesario para lograr que en las relaciones contractuales con los adquirentes las personas que desarrollen las actividades a que se refieren la Ley 66 de 1.968 y el decreto Ley 2610 de 1.979, no desmejoren las especificaciones contempladas en los planos arquitectnicos, den cumplimiento a los reglamentos de propiedad horizontal y se ajusten a los modelos de contratos aprobados por esas mismas entidades territoriales. 9: Imponer multas sucesivas de $10.000.00 a $500.000.oo a favor del tesoro nacional a las personas que incumplan las ordenes o requerimientos que en uso de las facultades previstas en el presente decreto se expidan, para que se sujeten a las normas exigidas por las autoridades nacionales, departamentales, metropolitanas, municipales y distritales y/o se ajusten a las prescripciones de la Ley 66 de 1.968 y sus normas complementarias. Tambin se impondrn sanciones en la cuanta anotada, cuando las autoridades distritales o municipales competentes, despus de pedir explicaciones a las personas, a los administradores, a los representantes legales de los establecimientos sometidos a su control en virtud de la Ley 66 de 1.968 y del presente decreto se cercioren que ha violado una norma o reglamento a que deba estar sometido en relacin a su actividad. Artculo 3: Derogado tcitamente por la Ley 9 y despus por la Ley 388 pues al haber desaparecido el permiso desaparecen las obligaciones consecuentes, Articulo 4. Las funciones previstas en el presente decreto sern ejercidas por el distrito especial de Bogot y los municipios dentro de su respectiva jurisdiccin territorial, de acuerdo al lugar de ubicacin de los inmuebles correspondientes.

Articulo 5: Las funciones de (inspeccin806) y vigilancia sobre las personas que ejercen las actividades de que trata este Cdigo Civil, previstas en la Ley 66 de 1.968 y los decretos 125 de 1.976, 2610 de 1.979, 1.939 y 1.941 de 1.986 y sus respectivos decretos reglamentarios, se ejercern en los trminos en ellas previstos o en las normas que las sustituyan. Artculos 6 y 7 se refieren a la vigencia y derogatorias.

806  Tal como se indic antes, ahora no se hace inspeccion sobre la construccin. Solo vigilancia y control

CDI. 17.3.

OBJETO DE LA INTERVENCION DEL ESTADO Y LOS LMITES EN SU EJERCICIO

La intervencin del Estado en la industria de la construccin comprende dos aspectos principales: De un lado est la facultad especial de ejercer la vigilancia y control de la actividad de CONSTRUCCIN Y ENAJENACIN de VIVIENDA asignada por disposicin constitucional807 a los CONCEJOS MUNICIPALES. De otro lado est la facultad de ejercer la vigilancia y control de la actividad de CONSTRUCCIN en general o como se denomina en la Ley la ejecucin de obras 808 que corresponde a los ALCALDES municipales y pueden hacerla directamente o por intermedio de sus agentes, 807  Constitucin poltica, artculo 313 numeral 7: Corresponde a los Concejos.Reglamentar los usos del suelo y, dentro de los lmites que fije la Ley, vigilar y controlar las actividades relacionadas con la contraccin y enajenacin de inmuebles destinados a vivienda

808  Decreto 2.150 de d1.995 artculo 61: Corresponde a los alcaldes distritales o municipales, directamente o por conducto de su agentes, ejercer la vigilancia y control durante la ejecucin de las obras, con el fin de asegurar el cumplimiento de la licencia de urbanismo o de construccin, y de las dems normas y especificaciones tcnicas contenidas en el plan de ordenamiento fsico

comprende todas las obras civiles con el fin de asegurar el cumplimiento de las licencias y especificaciones tcnicas contenidas en el plan de ordenamiento fsico. La facultad de VIGILANCIA es de carcter GENERAL y PERMANENTE y tiene por objeto asegurarse de que en el ejercicio de la actividad de construccin se cumplan las disposiciones legales. Por su parte el CONTROL tiene un doble sentido: respecto de las obras dice el decreto 2.150 de 1.995 que su fin es asegurar el cumplimiento de la licencia de urbanismo o de construccin, y de las dems normas y especificaciones tcnicas contenidas en el plan de ordenamiento fsico Pero tratndose de vivienda la facultad de control se extiende a la verificacin del cumplimiento de los acuerdos contractuales, uso de los anticipos, y calidad de las obras, y las atribuciones de intervenir a los constructores para ADMINISTRARLOS o LIQUIDARLOS cuando concurran las causales legales. LIMITE NUMRICO DE VIVIENDAS PARA SER OBJETO DE VIGILANCIA: Hay que recordar un lmite en el nmero de viviendas construidas que da lugar a la inspeccin vigilancia y control de los constructores: Para que se considere que la actividad de construccin est vigilada debe comprender cinco o ms viviendas, pues as lo ha dispuesto el pargrafo 2 del artculo 2 del decreto 2610 que dice: Pargrafo La actividad de enajenacin de inmuebles a que se refiere el presente Artculo se entiende desarrollada cuando las unidades habitacionales proyectadas o autorizadas por las autoridades metropolitanas, distritales o municipales, sean cinco (5) o ms Queda claro entonces que si una persona construye y enajena menos de cinco unidades de vivienda no est sometida al rgimen especial de la Ley 66 de 1.968 ni a las dems normas que la modifican. ANOTACIN SOBRE UNA EXIGENCIA EXTRAVAGANTE: En algn momento me ha sido consultado por el vendedor de una vivienda usada, no constructor, el hecho de que el

BANCO que va a financiar al comprador le exige la constancia de radicacin de documentos. Ya de por s la constancia de radicacin es imposible porque no existe. Pero se desborda quien pretende que el comercio inmobiliario ajeno a la actividad de los constructores o lo que se denomina mercado secundario, tambin est sometido a Leyes que fueron expedidas especficamente para stos, como se desprende de la lectura del Artculo 2 del decreto 2610/79 que dice Entindese por actividad de enajenacin de inmuebles: 1. La transferencia del dominio a ttulo oneroso de las unidades resultantes de toda la divisin material de predios. 2. La transferencia del dominio a titulo oneroso de las unidades resultantes de la adecuacin de terrenos para la construccin de viviendas. 3. La transferencia del dominio a titulo oneroso de las unidades resultantes de la edificacin o construccin de viviendas en unidades independientes o por el sistema de propiedad horizontal. 4. La transferencia del dominio a ttulo oneroso de viviendas en unidades independientes o sometidas al rgimen de propiedad horizontal. 5. La celebracin de promesas de venta, el recibo de anticipos de dinero o cualquier otro sistema que implique recepcin de los mismos, con la finalidad de transferir el dominio de inmuebles destinados a vivienda. Y a continuacin el pargrafo que define claramente que solo a partir de cinco unidades se considera la intervencin, de modo que las ventas aisladas, en cantidad menor de cinco no dan lugar al proceso de radicacin de documentos, ni a ninguna licencia ni a ninguna vigilancia especial por parte del Estado.

CDII.

PROHIBICIN A LAS AUTORIDADES MUNICIPALES PARA DICTAR NORMAS RESPECTO DE LA INSPECCIN VIGILANCIA Y CONTROL

La facultad de intervencin por parte de los municipios o sus autoridades es REGLADA y se debe ejercer conforme a normas preexistentes, expedidas por el Congreso en

forma Ley o por el Gobierno en forma de decretos reglamentarios. Las autoridades municipales carecen de la facultad reglamentaria frente a las normas de alcance nacional y menos aun tienen facultades para dictar normas sobre la inspeccin, vigilancia y control, pues como lo advierte la Ley 136, el ejercicio de las atribuciones constitucionales de inspeccin y vigilancia que tienen los Concejos municipales deben serlo conforme a las disposiciones legales y reglamentarias vigentes809. Y cabe aadir que la Ley 962 810 por la cual se suprimen trmites al reducir las exigencias para radicar documentos relacionados con la venta de vivienda, hizo una RESERVA

809  Ley136 de 1.994 artculo 187: Los concejos municipales ejercern la vigilancia y control de las actividades de construccin y enajenacin de inmuebles destinados a vivienda de que trata el numeral 7 del artculo 313 de la Constitucin poltica , dentro de los limites sealados al respecto por las disposiciones legales y reglamentarias vigentes.

810 
Ley962 artculo 71 Pargrafo 2. El Gobierno Nacional reglamentar la forma de radicar

los documentos y los trminos y procedimientos para revisar la informacin exigida en el presente artculo.

LEGAL a favor del gobierno para reglamentar el tema, de modo que los municipios no pueden hacerlo. Este punto que ocasionalmente ignoran algunas autoridades municipales que pretenden imponer plizas o condiciones adicionales para el registro del permiso, ha sido reforzado por la procuradura general de la nacin que en ejercicio de sus funciones de prevencin expidi la circular No 12 de 2.009811 advirtiendo que ninguna autoridad pblica puede exigir permisos previos o requisitos adicionales a los establecidos en la Ley y advierte expresamente que las autoridades municipales no estn habilitadas para exigir requisitos diferentes a la radicacin de documentos como condicin para adelantar actividades de construccin y enajenacin de inmuebles destinados a vivienda.

811  Marzo 3 de 2.009

CDIII.

17.4. COMPETENCIA PARA EJERCER LA VIGILANCIA Y CONTROL DE LAS EMPRESAS O EMPRESARIOS DEDICADOS A LA CONSTRUCCION DE VIVIENDA.

Originalmente la competencia para vigilar la actividad de la construccin de vivienda estuvo radicada en la Superintendencia de Sociedades Annimas 812. Despus se entreg a la Bancaria813 que la tuvo desde 1.968 hasta 1.986 cuando se trasladaron las funciones de inspeccin y vigilancia a la superintendencia de industria y comercio 814 y a partir de enero de 1.987 a los Municipios815.

812  Decreto 2.181 de 1.964

813  Ley66 de 1.968

814  Decreto 1.941 de 1.986

815  Decreto 078 de 1.987

La Constitucin de 1.991 atribuy a los CONCEJOS 816 MUNICIPALES la facultad exclusiva de vigilar la actividad de vivienda, lo cual gener una dificultad prctica pues esos organismos colectivos y de carcter legislativo carecan de instrumentos y experiencia para ejercer el control, por lo cual muchos Concejos delegaron a travs de acuerdos con vigencia pro tempore la funcin de inspeccin y vigilancia en entidades de carcter municipal. Esta delegacin era de dudosa legalidad pues de acuerdo con el artculo 211 de la Constitucin Poltica toda delegacin de funciones debe estar autorizada expresamente en la Ley. Para obviar esta situacin la Ley 388 orden a los Concejos Municipales 817 definir la instancia de la administracin municipal encargada de ejercer la vigilancia y control de las actividades de construccin y enajenacin de inmuebles destinados a vivienda, es decir, delegar su atribucin Constitucional. Esa disposicin ha resuelto en la prctica el problema y en la actualidad todos los Concejos deben haber expedido las

816  Constitucin nacional, artculo 313 numeral 7

817  Ley388 artculo 109

normas correspondientes a la competencia, radicada en la administracin. La instancia competente para lo relacionado con la construccin y enajenacin de vivienda ser entonces en cada municipio, la que haya sealado el Concejo Municipal y si no ha sealado ninguna corresponde al mismo Concejo. Para la construccin en general, la facultad corresponde al ALCALDE o quien este la haya delegado, pues se trata de una funcin delegable por disposicin legal.

CDIV.

17.5. INSCRIPCIN DE LAS PERSONAS QUE SE DEDICAN A LA CONSTRUCCION DE VIVIENDA.

Desde la expedicin de la Ley 66 de 1.968 Toda persona que pretenda Desarrollar planes o programas de vivienda debe INSCRIBIRSE como constructor ante autoridad municipal competente.818 Para el efecto los municipios deben llevar un REGISTRO de las personas que se ocupan de la actividad de construccin de vivienda que se obtiene por UNA SOLA VEZ mediante una solicitud acompaada de las pruebas de existencia y representacin legal si se trata de una persona jurdica, o una declaracin jurada del solicitante donde conste su nombre, direccin precisa, nacionalidad y domicilio819. Las normas que imponen la obligacin de inscribirse ante el municipio no han sido derogadas ni en forma expresa ni tcita aun cuando en algunos municipios se ha prescindido de recibirla. CANCELACIN DEL REGISTRO: Ese registro como constructor puede cancelarse en forma voluntaria a solicitud del interesado, acompaado de una declaracin jurada de que no se ocupa de ninguna de las 818  . La inscripcin obligatoria surgi con la Ley 66 de 1.968, la modific el Decreto
2.610 de 1.979

819  Decreto 2.610 de 1.979 artculo 3

actividades correspondientes a la enajenacin de inmuebles destinados a vivienda. Pero puede cancelarse adems como una medida sancionatoria a quienes incumplan las disposiciones legales de oficio o a solicitud de una entidad que ejerza funciones de inspeccin o vigilancia820 INFORMACIN DE CAMBIOS EN LA SITUACIN DEL CONSTRUCTOR El inscrito est obligado a informar a la autoridad cualquier cambio en los datos suministrados para obtener el registro so pena de multa. La obligacin de Enviar balances anuales a la autoridad ante la cual se encuentra inscrito el constructor contemplada en el Decreto 2.610 de 1.979 821, corresponde a la funcin de INSPECCIN. Pero tal como hemos dicho, actualmente esa facultad es inexistente por lo que consideramos derogada tcitamente esa obligacin.

820  Decreto Ley78 de 1.987 articulo 2 numeral 5

821  artculo 3 pargrafo 1

17.6. RADICACION DE LOS DOCUMENTOS RELACIONADOS CON LAS OBRAS DE CONSTRUCCION

Con la Ley 66 de 1.968 se cre la obligacin de obtener un PERMISO DE VENTAS para poder anunciar o vender cualquier plan de vivienda. El artculo 3 de esa Ley fue modificado, primero por el decreto 2.610 de 1.979, y despus por la Ley 12 de 1.986 reglamentada por el numeral 2 del artculo 2 del decreto 78 de 1.987 en los cuales se asign a los municipios las funciones de intervencin relacionadas con el otorgamiento de los permisos de venta para desarrollar las actividades de enajenacin de inmuebles que antes tuvieron la superintendencia bancaria y la de sociedades. Vuelto a modificar por el artculo 57 de la Ley 9 de 1.987 se restringi la necesidad del permiso de venta a los programas de venta de vivienda de inters social. De nuevo fue cambiado por el artculo 120 de la 388 para sustituir el permiso de ventas por la simple radicacin de algunos documentos ante la autoridad competente, para que estuvieran a disposicin de los compradores de dichos planes en todo momento con el objeto de que sobre ellos efecten los estudios necesarios para determinar la conveniencia de la adquisicin. Pero este artculo tambin fue modificado por la Ley 962 de 2.005 que dispuso de manera expresa en su artculo 71: Derguense el numeral 2 del artculo 2 del decreto 078 de 1987 y el artculo 120 de la Ley388 de 1997. En su lugar, el interesado en adelantar planes de vivienda solamente queda obligado a radicar los siguientes documentos ante la instancia de la administracin municipal o distrital encargada de ejercer la vigilancia y control de las actividades de

construccin y enajenacin de inmuebles contempladas en la Ley66 de 1968 y el decreto 2610 de 1979: a) Copia del Registro nico de Proponentes, el cual deber allegarse actualizado cada ao; b) Folio de matrcula inmobiliaria del inmueble o inmuebles objeto de la solicitud, cuya fecha de expedicin no sea superior a tres (3) meses; c) Copia de los modelos de contratos que se vayan a utilizar en la celebracin de los negocios de enajenacin de inmuebles con los adquirientes, a fin de comprobar la coherencia y validez de las clusulas con el cumplimiento de las normas que civil y comercialmente regulen el contrato;
e) La licencia urbanstica respectiva; f) El presupuesto financiero del proyecto;

g) Cuando el inmueble en el cual ha de desarrollarse el plan o programa se encuentre gravado con hipoteca, ha de acreditarse que el acreedor hipotecario se obliga a liberar los lotes o construcciones que se vayan enajenando, mediante el pago proporcional del gravamen que afecte cada lote o construccin. Pargrafo 1. Estos documentos estarn a disposicin de los compradores de los planes de vivienda en todo momento con el objeto de que sobre ellos efecten los estudios necesarios para determinar la conveniencia de la adquisicin
.

Pargrafo 2. El Gobierno Nacional reglamentar la forma de radicar los documentos y los trminos y procedimientos para revisar la informacin exigida en el presente artculo.822 822 
Esta facultad fue ejercida por el Decreto 2180 de junio de 2006 en los siguientes trminos: Artculo 1. Radicacin de documentos. De conformidad con el artculo 71 de la Ley962 de 2005, los interesados en promocionar, anunciar y/o desarrollar las actividades de enajenacin de inmuebles a que se refiere el artculo 2 del Decreto -Ley2610 de 1979estarn obligados a radicar quince (15) das antes del inicio de dichas actividades los siguientes documentos ante la instancia de la administracin municipal o distrital encargada

La Ley 962 destinada a simplificar los trmites oficiales elimin varios requisitos a para la radicacin de documentos tal como estaba previsto, pero aadi uno que no exista: copia del registro nico de proponentes. De de donde se desprende que los constructores de vivienda deben inscribirse en el REGISTRO UNICO DE PROPONENTES creado por la Ley 80 y ratificado por la

de ejercer la vigilancia y control sobre las mencionadas actividades: a) Copia del Registro nico de Proponentes, el cual deber allegarse actualizado cada ao; b) Folio de matrcula inmobiliaria del inmueble o inmuebles objeto de la solicitud, cuya fecha de expedicin no sea superior a tres (3) meses anteriores a la fecha de radicacin; c) Copia de los modelos de contratos que se vayan a utilizar en la celebracin de los negocios de enajenacin de inmuebles con los adquirentes, a fin de comprobar la coherencia y validez de las clusulas con el cumplimiento de las normas que civil y comercialmente regulen el contrato; d) Licencia urbanstica respectiva; e) Presupuesto financiero del proyecto; f) Cuando el inmueble en el cual ha de desarrollarse el plan o programa se encuentre gravado con hipoteca, documento que acredite que el acreedor hipotecario se obliga a liberar los lotes o construcciones que se vayan enajenando, mediante el pago proporcional del gravamen que afecte cada lote o construccin. Pargrafo. Presentada la totalidad de los documentos conforme con las formas propias de su expedicin, se entender que estos han sido debidamente radicados, dando con ello cumplimiento a lo dispuesto en el artculo 71 de la Ley962 de 2005. Artculo 2. Revisin de los documentos presentados. La instancia municipal o distrital encargada de ejercer la vigilancia y control de las actividades de construccin y enajenacin de inmuebles destinados a vivienda, revisar los documentos radicados con el fin de verificar la observancia de las disposiciones legales pertinentes y en caso de no encontrarlos de conformidad, podr requerir al interesado en cualquier momento, para que los corrija o aclare, sin perjuicio de las acciones de carcter administrativo y policivo que se puedan adelantar. Pargrafo. Los documentos de que trata el presente artculo estarn en todo momento a disposicin de los compradores de los planes de vivienda, con el objeto de que sobre ellos se efecten los estudios necesarios para determinar la conveniencia de la adquisicin. Artculo 3. Del registro nico de proponentes. El interesado deber presentar ante la instancia competente del municipio o distrito donde se encuentre el inmueble sobre el que se desarrollar el proyecto, copia del Registro nico de Proponentes actualizado, de conformidad con lo dispuesto en el Decreto 2763 de 2005 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya. Pargrafo. Si en el respectivo ao el interesado hubiese efectuado la radicacin de este documento en el mismo municipio o distrito, no tendr la obligacin de presentarlo nuevamente. En tal caso, deber suministrar la informacin necesaria para que las autoridades locales anexen al expediente copia del Registro nico de Proponentes previamente radicado.

Ley1115823 aun cuando no contraten con el Estado cosa que resulta contradictoria. PLAZO PARA RESOLVER LA SOLICITUD DE RADICACION: Bajo la vigencia del Decreto les 78 de 1.987 el numeral segundo del artculo segundo tena una interesante norma que otorgaba un plazo de 30 das a la administracin para resolver sobre la solicitud de permiso de venta. Pasado este
Artculo 4. Del folio de matrcula inmobiliaria del inmueble o inmuebles objeto de la solicitud. El interesado aportar el certificado de libertad y tradicin del predio o predios sobre los que se adelantar el plan de vivienda, cuya fecha de expedicin no sea superior a tres (3) meses anteriores a la fecha de radicacin. Artculo 5. De los modelos de contratos que se vayan a utilizar en la celebracin de los negocios. El interesado aportar copia de los modelos de los contratos que se vayan a suscribir para la enajenacin de los inmuebles, con el fin de que la autoridad competente compruebe la coherencia y validez de las clusulas y que se encuentren ajustadas a las normas civiles y comerciales. Artculo 6. De la licencia urbanstica. El interesado presentar copia de la licencia urbanstica respectiva, expedida por el curador urbano o la autoridad competente con jurisdiccin en el municipio o distrito, en el lugar donde se adelantarn las actividades de promocin, anuncio y enajenacin de inmuebles destinados a vivienda, la cual incluir copia impresa de los planos aprobados, de conformidad con lo dispuesto en el numeral 7 del artculo 31 del Decreto 564 de 2006. Artculo 7. Del presupuesto financiero del proyecto. El presupuesto financiero se expresar en moneda legal colombiana y deber contener, por lo menos lo siguiente: a) Informacin General: Nombre o razn social e identificacin de la persona natural o jurdica que ejecutar el plan o proyecto de vivienda, denominacin del plan o proyecto; ubicacin o direccin del inmueble; rea total del lote; rea de construccin autorizada; nmero y modalidad de unidades autorizadas, tales como, casas, apartamentos y lotes urbanizados, entre otros; b) Informacin de costos: Precio del lote, total estimado de los costos financieros directos e indirectos, gastos de venta y estimativo del valor total del costo del proyecto c) Informacin de Ventas: Valor estimado de venta; d) Financiacin: Sealamiento de los recursos con los cuales se cubrir la totalidad de los costos y de su origen; tales como recursos propios, crditos, recaudo por ventas del proyecto y otros recursos, con sus correspondientes soportes contables. Artculo 8. De la acreditacin de liberacin de lotes o construcciones. En aquellos inmuebles gravados con hipoteca, el interesado deber aportar el documento que acredite que el acreedor hipotecario se obliga a liberar los lotes o construcciones que se vayan enajenando, mediante el pago proporcional del gravamen que afecte cada lote o construccin. Artculo 9. Del sistema de preventas. Cuando la actividad de promocin y anuncio de los proyectos de vivienda sea adelantada por personas naturales o jurdicas de derecho pblico o privado, mediante la administracin de recursos por parte de entidades vigiladas por la superintendencia financiera, a travs de encargos fiduciarioso fiducia mercantil en la que no exista captacin directa de dinero del pblico por parte de dichas personas, el interesado deber presentar los documentos sealados en el artculo 1 del presente

lapso, se consideraba aprobada la solicitud (silencio positivo). Al haber sido derogado este numeral en forma expresa por la Ley962 no hay lmite ESPECIAL para objetar la presentacin de documentos ante las autoridades municipales ni existe el silencio positivo. No obstante el artculo 6 del cdigo contencioso seala un plazo de 15 das

Decreto 15 das antes del inicio de la enajenacin de los inmuebles destinados a vivienda.

823 
Ley 1115 Artculo 6. De la verificacin de las condiciones de los proponentes. Todas las personas naturales o jurdicas nacionales o extranjeras domiciliadas o con sucursal en Colombia, que aspiren a celebrar contratos con las entidades estatales, se inscribirn en el Registro nico de Proponentes del Registro nico Empresarial de la Cmara de Comercio con jurisdiccin en su domicilio principal. No se requerir de este registro, ni de calificacin ni de clasificacin, en los casos de contratacin directa; contratos para la prestacin de servicios de salud; contratos cuyo valor no supere el diez por ciento (10%) de la menor cuanta de la respectiva entidad; enajenacin de bienes del Estado; contratos que tengan por objeto la adquisicin de productos de origen o destinacin agropecuaria que se ofrezcan en bolsas de productos legalmente constituidas; los actos y contratos que tengan por objeto directo las actividades comerciales e industriales propias de las empresas industriales y comerciales del Estado y las sociedades de economa mixta y los contratos de concesin de cualquier ndole. En los casos anteriormente sealados, corresponder a las entidades contratantes cumplir con la labor de verificacin de las condiciones de los proponentes. En dicho registro constar la informacin relacionada con la experiencia, capacidad jurdica, financiera y de organizacin del proponente, que se establecer de conformidad con los factores de calificacin y clasificacin que defina el reglamento. El puntaje resultante de la calificacin de estos factores se entender como la capacidad mxima de contratacin del inscrito. 6.1. De la calificacin y clasificacin de los inscritos. Corresponder a los proponentes calificarse y clasificarse en el registro de conformidad con los documentos aportados. Las cmaras de comercio harn la verificacin documental de la informacin presentada por los interesados al momento de inscribirse en el registro.

a todas las autoridades para responder las peticiones y la falta de respuesta oportuna es causal de mala conducta.824 Resulta claro que no se puede ANUNCIAR NI VENDER NI HACER PUBLICIDAD sin la previa radicacin de los documentos ante las autoridades municipales, pues si bien las normas se referan a la prohibicin de hacerlo sin el permiso, la sustitucin del permiso por la radicacin no anul la primera parte del artculo 4 del Decreto 2610 de 1.987 que dice:
La calificacin y clasificacin certificada de conformidad con el presente artculo ser plena prueba de las circunstancias que en ella se hagan constar. En tal sentido, la verificacin de las condiciones establecidas en el numeral 1 del artculo 5 de la presente Ley, se demostrar exclusivamente con el respectivo certificado del RUP en donde debern constar dichas condiciones. En consecuencia, las entidades estatales en los procesos de contratacin no podrn exigir, ni los proponentes aportar documentacin que deba utilizarse para efectuar la inscripcin en el registro. No obstante lo anterior, slo en aquellos casos en que por las caractersticas del objeto a contratar se requiera la verificacin de requisitos del proponente adicionales a los contenidos en el Registro, la entidad podr hacer tal verificacin en forma directa. Cuando la informacin presentada ante la Cmara de Comercio no sea suficiente, sea inconsistente o no contenga la totalidad de los elementos sealados en el reglamento para su existencia y validez, esta se abstendr de realizar la inscripcin, renovacin o modificacin que corresponda, sin perjuicio de las acciones legales a que haya lugar. La informacin deber mantenerse actualizada y renovarse en la forma y con la periodicidad que seale el reglamento.

824  Cdigo contencioso administrativo, artculo 7

para anunciar y desarrollar las actividades de enajenacin a que se refiere el artculo 2 de este decreto el interesado deber obtener (la radicacin) .. Finalmente es interesante advertir a quienes creen que mediante opciones de compra o cualquier cambio en la denominacin de los contratos suscritos con los compradores se eximen de la vigilancia se equivocan. Hay norma expresa que los involucra825 . La advertencia es importante porque la creencia generalizada de que la modalidad de FIDUCIAS INMOBILIARIAS exime de la necesidad de radicar documentos antes de iniciar la promocin no tiene ningn fundamento legal. El reglamentario de la radicacin expresamente se refiere a la obligacin de radicar los documentos cuando se opera a travs del sistema de fiducia. CONSTANCIAS DE RADICACION: A pesar de la claridad de las normas que hablan de simple radicacin, algunos funcionarios tienen la costumbre de exigir y expedir constancias de radicacin. Y algunos Notarios y abogados de las entidades financieras de exigirla a los constructores para protocolizarla con la escritura de venta. Esta exigencia es ilegal y causal de mala conducta cuando es un funcionario pblico quien la impone. De parte de los Notarios porque hay normas que les indican cuales son los 825  Articulo 2 Decreto 2610 de 1.979 numeral 5: .. Entindese por actividad de enajenacin de inmuebles La celebracin de promesas de venta, el recibo de anticipos de dinero o cualquier otro sistema que implique recepcin de los mismos, con la finalidad de transferir el dominio de inmuebles destinados a vivienda

nicos motivos por los cuales pueden abstenerse de autorizar una escritura826 y en estas no se contempla la ausencia del certificado de radicacin. De parte de los funcionarios porque hay un sinnmero de normas, incluida la Ley962, que les prohben crear requisitos no previstos en la Ley. A los abogados de los bancos que se inventan este requisito no hay forma directa de sancionarlos; pero el usuario afectado puede quejarse a la superintendencia financiera en cuanto la entidad est patrocinando la exigencia de requisitos ilegales y en esa forma incurre en prcticas inseguras. CONSECUENCIAS DE ANUNCIAR O VENDER SIN EL REQUISITO DE LA RADICACIN DE DOCUMENTOS Los actos jurdicos o contratos son nulos cuando contravienen de manera directa una disposicin legal. Sobre esta base puede pensarse que la venta de inmuebles destinados a vivienda sin haber RADICADO los documentos a que se refiere la Ley podra ser causal de nulidad. Sin embargo hay una disposicin expresa segn la cual, no obstante el incumplimiento de los requisitos para la oferta o venta de planes de vivienda, los Notarios deben autorizar y los registradores inscribir en el registro las escrituras de enajenacin de inmuebles que formen parte de un plan o programa de vivienda, pero deben informar inmediatamente a la autoridad competente para que esta determine si debe requerir o sancionar a quienes hayan efectuado dichos actos sin autorizacin827. 826  Decreto 2.148 de 1.983 articulo 3

827

De ese modo la inexistencia de la radicacin tiene una sancin legal especfica diferente de la nulidad, por lo cual no afecta los derechos ni de los compradores ni de las entidades prestamistas, solo puede dar lugar a la imposicin de multas o una eventual intervencin. Pero los abogados son felices justificando su importancia para lo cual reclaman procedimientos que la Ley no exige en ninguna parte. SANCIONES PENALES POR VENDER SIN RADICACCION El artculo 11 de la Ley 66 de 1.968 dispona: incurren en prisin quienes sin hallarse inscritos ante el superintendente bancario o cuya inscripcin haya caducado, anuncien o desarrollen las actividades de que trata esta Ley.. La sancin ser de uno a cuatro aos, cuando existiendo la correspondiente inscripcin y hallndose esta vigente, se desarrollen las actividades de que trata la presente Ley sin el permiso prescrito en el articulo 5. Al haber desaparecido el permiso de ventas es evidente que la segunda parte de este artculo es inaplicable. Ahora bien, el cdigo penal contenido en la Ley599 de 2.000 en su artculo 474 deroga todas las normas que tengan que ver con la consagracin de prohibiciones y mandatos legales, por lo cual consideramos que las regulaciones penales referidas antes han sido derogadas, ms aun si tiene en cuenta que el tipo de urbanizacin ilegal est expresamente contemplado en ese cdigo, pero no incluye la venta sin el requisito de radicacin. UTILIZACION DE LOS FONDOS OBTENIDOS POR LA VENTA DE VIVIENDA De vez en vez los funcionarios de control municipal resuelven exigir un PERMISO PARA CAPTACION DE FONDOS a los constructores de vivienda respecto de las ventas que se hacen con promesa y recibo de anticipos. Tal permiso ni existe ni puede otorgarse a los constructores.  Decreto 1.644 de 1.978

No puede otorgarse porque la CAPTACION MASIVA Y HABITUAL DE FONDOS solamente est permitida a las entidades regidas por el estatuto financiero 828, bajo la muy especial vigilancia de la Superintendencia financiera, y quien lo haga por fuera de estas normas queda sometido al rgimen del derecho penal829. Por su parte el decreto 1.981 de 1.988 excluye expresamente del concepto de captacin de fondos las operaciones en las cuales se prevea como contraprestacin de la entrega de dinero el suministro de bienes o servicios. De modo que las ventas de muebles a plazos, o las promesas de compraventa de inmuebles, no encuadran 828  Decreto 663 de 1.993: Artculo 2 Se consideran establecimientos de crdito las instituciones financieras cuya funcin principal consista en captar en moneda legal recurso del pblico

829  Cdigo penal artculo 317: Quien capte dineros del pblico, en forma masiva y habitual, sin contar con la previa autorizacin de la autoridad competente, incurrir en prisin de dos (2) a seis (6) aos y multa hasta de cincuenta mil (50.000) salarios mnimos mensuales vigentes. Esta norma ha sido reforzada por el Decreto 4334 de 2.008 expedido bajo el amparo de la emergencia econmica, en el sentido de ordenar la intervencin de cualquier persona natural o jurdica que capte dinero del publico sin autorizacin legal.

dentro del concepto de captacin de fondos pues existe una contraprestacin diferente al pago de intereses consistente en la promesa de entregar un inmueble. Las ventas de muebles a plazos tienen reglamentos especiales bajo la vigilancia de la superintendencia de industria y comercio. La venta de inmuebles no tiene ninguna reglamentacin diferente a los lmites de las tasas de inters no obstante que la Ley546830 previ que el Gobierno, mediante normas de carcter general, determine los mecanismos que aseguren que los dineros recibidos por las personas dedicadas a la actividad de la construccin, por concepto de ventas de contado y cuotas iniciales, se canalicen a travs de instrumentos que tiendan a asegurar la adecuada inversin y destinacin de los recursos del proyecto de construccin al inmueble vendido o prometido en venta. Dicho de otra forma, cuando se ofrece en venta inmuebles destinados a vivienda y se cuenta con la radicacin de documentos, y hay promesa de compraventa, no hay captacin de dineros del ahorro pblico. En cambio la recepcin de dinero sin la existencia de una promesa, es captacin ilegal. Hay un tema puntual de CAPTACION que no corresponde a los constructores sino a la ORGANIZACIONES POPULARES DE VIVIENDA constituidas conforme al artculo 62 de la Ley9 de 1.989. De acuerdo con esta norma, la recepcin anticipada de dineros por parte de estas organizaciones, debe ser reglamentada por la autoridad que vigila dichas organizaciones. La superintendencia de sociedades expidi en 1.990 una resolucin reglamentaria de la actividad de las 830  Ley546 artculo 55

organizaciones populares de vivienda que siguen aplicando los municipios, a pesar de que es una norma expedida por una autoridad que hoy en da no tiene ninguna atribucin para vigilarlas. CONTROL DEL OTORGAMIENTO DE CREDITO PARA LA ADQUISICION DE VIVIENDA O LOTES PARA SU CONSTRUCCION La actividad financiera est vigilada por el Estado bajo el rgimen del estatuto financiero. De manera especial los crditos otorgados por el sistema financiero para la adquisicin de vivienda estn reglamentados por la Ley546 831 en tres aspectos puntuales: El primero, que no pueden capitalizarse los intereses. El segundo, que no puede limitarse el pago anticipado de los crditos. Y el tercero que las entidades prestamistas deben estar sometidas al control, vigilancia e intervencin del Estado832. Pero no todos los crditos son otorgados por el sistema financiero. Muchos crditos son otorgados por los mismos constructores, y para stos no hay reglamentacin especial 831  Ley546 artculo 17

832  Sentencia C-955 de julio de 2.000 Corte Constitucional, exequibilidad condicionada del artculo 1 de la Ley546

ni vigilancia prevista aun cuando la Corte Constitucional dispuso en sentencia C-955 de 2000 que: Quienes otorguen crditos de vivienda no pueden hacerlo sin autorizacin especfica del Estado -hoy a travs de la superintendencia Bancaria- . A Juicio de la Corte el legislador no puede dejar en manos de cualquier persona o entidad el manejo del crdito en el delicado campo de la financiacin de vivienda. Las instituciones que lo hagan deben estar perfectamente identificadas y controladas por el Estado, que est llamado constitucionalmente a intervenir en ellas... El numeral 4 del articulo 2 del decreto 78 de 1.987 asigna a los municipios la funcin de controlar el otorgamiento de crdito para la adquisicin de lotes o vivienda, o para la construccin de las mismas, no sometido a la vigilancia de la superintendencia bancaria (hoy financiera). No obstante no hay normas reglamentarias de ese control y bajo el principio de la reserva legislativa creemos que no pueden suplir esa falta. En consecuencia en ningn municipio del pas se est haciendo. FACULTADES DE LAS AUTORIDADES DE ACUERDO CON LAS NORMAS VIGENTES. A manera de resumen las siguientes son las facultades que tienen las autoridades municipales en la actualidad para la VIGILANCIA833 y CONTROL de la actividad de construccin de vivienda: 1- Llevar el REGISTRO de las personas dedicadas a la construccin de vivienda. 833  Generalmente se habla de inspeccin, vigilancia y control cuando se refiere a sociedades, conforme a las definiciones de la Ley222 de 1.995. No hay otras definiciones legales

2- RADICAR los documentos a los cuales se refiere la Leypor parte de quien deba iniciar un plan o programa de vivienda. 3- INTERVENIR los planes o programas de vivienda bien sea para liquidarlos o para administrarlos cuando ocurra alguna de las causas legales. 4- IMPONER MULTAS CONFORME A LAS DISPOSICIONES VIGENTES: En el tema de las multas est por ver si las cuantas son las establecidas en las normas originales, o estas se deben actualizar conforme a las normas de carcter general 5- FIJAR CONTRIBUCIONES, Tal como se indic antes la facultad de imponer contribuciones a los constructores de vivienda para pagar la vigilancia es de dudosa vigencia por cuanto estas fueron creadas cuando la vigilancia estaba atribuida a la superintendencia bancaria que efectivamente las cobraba a todas las entidades vigiladas como las cobra ahora la superintendencia financiera o la de sociedades. A favor de la supervivencia de esta facultad est el hecho de que la norma no ha sido derogada en forma expresa. Pero en contra de ella, que tampoco le ha sido otorgada al Municipio y hay un principio de reserva sobre el tema de las facultades de los municipios834. 6- VIGILAR que en los negocios de venta de inmuebles no se desmejoren las condiciones ofrecidas por el vendedor

834  Hasta La fecha sabemos que solamente el municipio de Dosquebradas ha intentado fijar estas contribuciones.

CDV.

17.7. TOMA DE POSESION DE LOS BIENES DEL CONSTRUCTOR.

CDVI.

MODALIDADES DE INTERVENCIN

La toma de posesin es una medida administrativa que permite a una autoridad con atribuciones para ejercer el control y la vigilancia de una actividad, hacerse cargo de los bienes y negocios de la persona que ha incumplido con las condiciones de funcionamiento impuestas por la Ley o la misma autoridad, para prevenir el perjuicio que pueda causar a terceros cuando la actividad a la cual se dedica el intervenido afecta intereses de la comunidad, como en el caso de las entidades que manejan ahorro pblico, entidades de carcter financiero o constructores .835 Por tratarse de una medida que limita el derecho de propiedad, la interpretacin de las facultades del interventor, las causales y los efectos son de interpretacin restringida. La intervencin de un constructor puede tener dos modalidades dependiendo de la gravedad de la situacin: Una relativamente leve, es para ADMINISTRAR y en este caso al decretarla debe designarse un contralor, constituir una junta asesora, notificar a los acreedores y tomar las medidas prudentes que conduzcan a la conclusin de los negocios del intervenido836.

835  La toma de posesin de los negocios y bienes no est definida en ninguna norma relacionada con la Leyde vivienda.

836  Decreto 2610 de 1.979 artculo 8

No hay una relacin especfica de las medidas que debe tomar la administracin pues no hay normas especiales aplicables. El administrador designado toma la posicin de representante legal del intervenido si es persona jurdica, o del comerciante separado de la administracin si es persona natural. Como no se trata de liquidar los negocios, debe continuarlos hasta que cesen las causales de administracin, y terminadas se restituye al intervenido la administracin de sus bienes. La segunda modalidad de intervencin es para LIQUIDAR la actividad del constructor y a esa nos referiremos en adelante. La facultad de vigilar la construccin de vivienda ha sido asignada por la Constitucin poltica a los CONCEJOS. Y consecuencia de esto es que solo esas entidades pueden ordenar la toma de posesin de los bienes del constructor como lo ratific el Consejo de Estado en concepto emitido sobre el tema837. No obstante como la Ley 388 autoriz expresamente a los Concejos para delegar la facultad de inspeccin vigilancia y control en una entidad municipal, cuando exista tal delegacin es a esa entidad a la que corresponde ordenar la intervencin

CDVII.

CAUSALES PARA LA TOMA DE POSESIN

La toma de posesin de los bienes de las personas naturales o jurdicas dedicadas a la construccin de vivienda PARA ADMINISTRAR o PARA LIQUIDAR de acuerdo con las

837  Consejo de Estado, fallo de 9 de abril de 1.996

circunstancias cuando ocurra cualquiera de las siguientes situaciones838: 1- Cuando hayan suspendido el pago de sus obligaciones 2- Cuando hayan rehusado la exigencia que se les haga en debida forma de someter sus cuentas y sus negocios a la inspeccin de la autoridad encargada del control 3- Cuando persistan en descuidar o rehusar el cumplimiento de las rdenes debidamente por la entidad encargada del control Persistir en descuidar o rehusar el cumplimiento de las rdenes debidamente expedidas por autoridad. 4- Cuando persista en violar alguna norma estatutaria o legal, en especial la relativa a la contabilidad de los negocios. 5Persistir en el manejo de los negocios en forma no autorizada o insegura. 6- Cuando la actividad de construccin se desarrolle con un capital o patrimonio que sufra grave quebranto y ponga en peligro la oportuna atencin de las obligaciones 839 7- Cuando el ejercicio de las actividades de que trata la presente Ley se desarrolle en las circunstancias mencionadas en el artculo anterior. 838  Ley66 de 1.966 artculo 12

839  Esa norma nunca fue derogada, pero la competencia de la Superintendencia si desapareci. La Ley388 de 1.997 hace referencia expresa a la aplicacin de la norma y se remite a ella en el artculo 125. .

La Ley 388 de 1.997 modific parcialmente el artculo 12 de la Ley 66 en estos trminos: Las personas naturales o jurdicas de que trata este artculo incursas en cualquiera de las situaciones descritas en los numerales 2, 3, 4,5 y 7 estarn sujetas a la toma de posesin de sus negocios en los trminos de la citada disposicin. Pero respecto de las causales 1 y 6 advirti que la toma de posesin solo era posible si concurra con cualquiera otra 840. Es decir, que la sola suspensin del pago de sus obligaciones o el grave quebranto del capital de la empresa, no son causal de intervencin y parra decretar este debe haber un segundo motivo legal.

CDVIII.
POSESIN

NORMAS APLICABLES PARA LA TOMA DE

El tema de las normas aplicables a la toma posesin de los bienes y negocios de los constructores de vivienda no es nada claro. Parte del procedimiento841 establecido en la Ley 66 de 1.968 se remita al rgimen de quiebras (Decreto 750 de 1.940) vigente para cuando se expidi la Ley pero fue declarado inconstitucional en 1.970. En su reemplazo el Cdigo de comercio de 1.971 estableci un rgimen de 840  Ley388 de 1.997 artculo 125 pargrafo 2

841  Artculo 15 de la Ley66 de 1.968

liquidacin, concordatos y quiebras que despus fue sustituido por el Decreto extraordinario 350 de 1.989, a su vez derogado por la Ley 222. Esta lo fue parcialmente por la Ley 550 y ahora totalmente por la Ley 1116 llamada de insolvencia. Otras facultades y procedimientos que regulaban la toma de posesin por parte de la Superintendencia Bancaria842, cuando esa entidad era la encargada de la vigilancia de la construccin, son inaplicables a entidades no financieras pues el estatuto orgnico del sistema financiero as lo dispone843 aun cuando los antiguos funcionarios de la Superintendencia financiera que viajan dando conferencias a los municipios sostengan lo contrario. 842  El artculo 19 de la Ley66 de 1.968 dispona: Vencido el trmino previsto en el artculo anterior (el del emplazamiento) la liquidacin se llevar a cabo con el procedimiento previsto en la Ley45 de 1.923. Esa Leyfue sustituida por el Decreto 663 de 1.993 que solamente es aplicable al sistema financiero

843  Decreto 663 de 1.993, artculo 290: Por las disposiciones de esta parte se regir el procedimiento administrativo de la toma de posesin de los bienes, haberes y negocios de una institucin vigilada por la superintendencia bancaria...

En nuestra opinin las normas aplicables respecto de la toma de posesin de bienes de las empresas dedicadas a la actividad de construccin o enajenacin de vivienda son las de la Ley 66 de 1.968 y el Decreto 2.610 de 1.979 844 que no hayan sido derogadas. Deben aplicarse en primer trmino porque son normas de carcter especial que priman sobre las de carcter general. Y en lo que no est contemplado en ellas debe regirse por la Ley 1116 en la medida que las disposiciones relacionadas con el rgimen de quiebras al cual se remite la Ley 66 de 1.968 fueron sustituidas por esta845. Refuerza esta opinin la referencia expresa que tiene la Ley 1116 en los artculos 51 y 52 a la situacin de los compradores de vivienda en el caso de liquidacin de los vendedores. Pero la Ley 1116 no puede aplicarse de manera principal sino como subsidiaria en lo no contemplado en las normas especiales, pues el artculo 3 excluye de la aplicacin del rgimen de insolvencia

844  Ley66 de 1.968 artculos 13, 14 , 18, 20, 22, 23 ; Decreto 2.610 de 1.979 artculos 8, 9

845  Ley1116 artculo 122

a las dems personas jurdicas que estn sujetas a un rgimen especial de recuperacin de de negocios, liquidacin o intervencin administrativa para administrar o liquidar COMPETENCIA PARA DECRETAR Y EJECUTAR LA INTERVENCIN La apertura del proceso de toma de posesin es competencia de la entidad que tiene la facultad de vigilar que puede decretarla, en principio el Concejo Municipal o la entidad municipal en quien se haya delegado esta funcin, de oficio o por solicitud de parte interesada. Las normas que subsisten de la Ley 66 de 1.968 con sus modificaciones correspondientes atribuyen la competencia para tramitar la intervencin al Municipio. EFECTO DE LA APERTURA. La autoridad que decrete la intervencin debe motivar su decisin, porque as lo sealan las normas generales del derecho administrativo846. Contra el auto que ordena la toma de posesin no cabe recurso alguno por la va gubernativa; contra el que lo niega cabe el de reposicin. La interposicin de recursos no suspende su ejecucin847. La decisin de intervencin produce los siguientes efectos:

846  Cdigo contencioso administrativo, artculo 35

847  Ley66 articulo 20

La persona natural propietaria del proyecto, o el representante legal de la persona jurdica intervenida, queda separada de la administracin de sus bienes por el tiempo que dure la toma de posesin o el proceso de liquidacin 848. Para su administracin debe nombrarse un AGENTE ESPECIAL849. Y se hacen exigibles las obligaciones a plazo a favor y a cargo del deudor850 Con la decisin de intervenir se deben tomar simultneamente las siguientes medidas: El embargo y secuestro de todos los bienes de la persona jurdica o natural intervenida851. 848  Decreto 2.610 de 1.979 artculo 8

849  Decreto 2.610 de 1.979 articulo 8

850  Ley68 de 1.966 artculo 14 numeral 5

851

La ocupacin los libros de cuentas, papeles y dems documentos relacionados con el negocio, con la facultad de decretar los allanamientos necesarios para cumplir con la ocupacin. La guarda de los bienes y postura de sellos y dems seguridades para que no sean destruidos mientras se practica el secuestro. Se debe prevenir a todos los deudores del intervenido, inclusive a quienes tengan juicios pendientes, para que se entiendan con el agente especial como nico representante del intervenido. Esta prevencin se hace mediante edicto. Se debe dar aviso al registrador de instrumentos pblicos para que se abstenga de registrar cualquier acto relacionado con los inmuebles del intervenido, salvo autorizacin del liquidador. Es necesario informar a la Cmara de comercio en la medida que afecta los derechos de los comerciantes inscritos. Una vez surtidas las medidas cautelares se debe EMPLAZAR a todas las personas que se crean con derecho a intervenir en ella, mediante: a) un edicto que debe permanecer fijado en las dependencias de la oficina interventora, en un lugar visible al pblico durante 30 das. B) Una publicacin hecha por tres veces en un peridico que asegura el cumplimiento de la publicidad, y c) En carteles que se deben fijar en la oficina de la persona que se liquida y en los lugares donde se adelanten obras de construccin o de urbanizacin. Procedimiento de liquidacin: El liquidador tiene las siguientes facultades:  Ley66 de 1.968 articulo 14

1- Asume la representacin legal del intervenido. Pero no podr iniciar nuevas operaciones en desarrollo del objeto social pues la personera solo subsiste para la conservacin de los activos 2- Debe hacer un inventario de los bienes del intervenido con la intervencin de un contador y someterlo a aprobacin del municipio852. Del inventario de bienes deben excluirse los previstos en el artculo 55 de la Ley 1116, que corresponden en general a los que encontrndose en poder del deudor, pertenezcan a otra persona, para lo cual debe acreditar prueba suficiente. Pero de manera especial debe excluir los inmuebles destinados a vivienda respectos de los cuales el deudor hubiera otorgado escritura pblica de compraventa que no este registrada. 3- De este inventario se da traslado a los propietarios y a los acreedores por un trmino de diez das. Dentro de este trmino y cinco das ms el inventario se puede objetar por falsedad, inexactitud o error grave. La objecin se tramita como incidente y sobre ella debe resolver la autoridad municipal. 4- El liquidador debe continuar las operaciones pendientes a la fecha de la intervencin, exigir cuenta de su gestin a los administradores o cualquiera que haya manejado cuentas del intervenido; cobrar los crditos activos de la empresa. Obtener la restitucin de los bienes que estn en poder de terceros y restituir aquellos que no sean propiedad del intervenido. PRESENTACIN Y GRADUACIN DE LOS CRDITOS 852  La Ley1116 artculo 48 ordena la elaboracin del inventario. La aprobacin del mismo, en nuestro concepto, corresponde a la autoridad que decreta la intervencin-

La presentacin de los reclamos contra el intervenido debe hacerse dentro del trmino de fijacin del edicto emplazatorio y por treinta (30) das ms, junto con las pruebas correspondientes.853 Transcurrido este plazo, el liquidador debe enviar al municipio un proyecto de calificacin y graduacin de crditos con los documentos presentados para hacer las reclamaciones. El municipio dictar un auto reconociendo y graduando los crditos para lo cual debe tener en cuenta la prelacin que otorga el articulo 10 del Decreto 2610 de 1979 para el pago de las cuotas que hayan pagado los prometientes compradores o afiliados tendrn el carcter de crditos privilegiados de segunda clase en los trminos del numeral 3 del artculo 2497 del Cdigo Civil(2) siempre que la promesa de contrato haya sido vlidamente celebrada y el municipio o su Agente Liquidador tenga certeza de la fecha de su otorgamiento. Y la situacin de los promitentes compradores de inmuebles destinados a vivienda quienes de acuerdo con el artculo 51 de la Ley 1116 deben comparecer al proceso en forma oportuna y solicitar la ejecucin de la venta prometida. PAGO DE LOS PASIVOS Una vez aprobado el inventario de bienes y graduados los crditos, el liquidador o agente especial proceder a enajenarlos den un plazo de dos meses por un valor no inferior a su avalo en forma directa o por el sistema de

853  Artculo 18 Ley66 de 1.968. Por ser norma especial tiene prevalencia sobre las normas de insolvencia.

subasta privada854 y a pagar con su producto a los acreedores de acuerdo con la prelacin legal. Con los bienes que no puedan enajenarse en el plazo anterior, se puede formular un acuerdo de pago con los acreedores que debe ser sometido a la aprobacin del municipio. Si no se aprueba el acuerdo es al municipio a quin corresponde hacer la adjudicacin de los bienes.

CDIX.

ANULABILIDAD DE LOS ACTOS EJECUTADOS POR EL INTERVENIDO PARA LIQUIDAR.

Los actos del constructor intervenido que afectan la masa de bienes que es garanta de los crditos puede ser anulada 855 (la que se denomina en derecho civil ACCIN PAULIANA) en los siguientes casos: Los actos de disposicin o administracin sobre cualquier especie o porcin de sus bienes despus de ordenada la liquidacin. Los celebrados a ttulo gratuito dentro del ao anterior a la fecha de la providencia que ordena la liquidacin. Los celebrados por la persona natural, dentro del ao anterior a la providencia que dispone la liquidacin, con su cnyuge o con parientes comprendidos dentro del cuarto 854  Articulo 57 de la Ley1116

855  Ley66 de 1.968 articulo 23

grado de consanguinidad o segundo de afinidad o con algn consocio que no sea en compaa annima. Los actos de disposicin o administracin, celebrados dentro de los cuatro aos anteriores a la fecha de la providencia que dispone la liquidacin, cuando se probare cualquier connivencia entre las partes, consumada en menoscabo de la prenda general de los acreedores. El pago de deudas no vencidas dentro del ao anterior a la fecha de la providencia Que ordena la liquidacin. Las daciones en pago y el otorgamiento de cauciones que no hayan sido Aprobadas por la autoridad que ejerce la vigilancia856. Los contratos de arrendamiento por escritura pblica. La competencia para conocer de la accin de nulidad corresponde al Juez del circuito del domicilio del intervenido y la personera para solicitarla al liquidador 857. Si prospera la solicitud de nulidad, quien contrat con la persona 856  En este punto el artculo 23 de la Ley66 de 1.968 menciona a la superintendencia bancaria, pero por supuesto que ya no ser esa autoridad la que de el permiso porque carece de toda competencia para ello.

857  Articulo 23 de la Ley66 de 1.968

intervenida queda obligada a restituir a la masa lo recibido o su valor actual si lo ha enajenado o dispuesto de ello. En el caso de que el contratante obre de buena fe, puede participar en la masa de la liquidacin.

CDX. CDXI.

FACULTAD DE LOS CONSTRUCTORES DE CONCURRIR AL RGIMEN DE INSOLVENCIA:

Durante mucho tiempo se consider que la toma de posesin era la nica alternativa para los constructores de vivienda que entraban en dificultades econmicas, pues haba prohibicin expresa para solicitar los mecanismos concursales por parte de las personas que estaban sometidas a liquidacin administrativa. Ese problema fue solucionado por la Ley 388 de 1.997 que en su artculo 125 facult a los constructores de vivienda a acceder al trmite concursal previsto en la Ley 222 (hoy habr que entender que tambin en la Ley 1116). Pero la posibilidad de acogerse al proceso de reorganizacin no excluye la INTERVENCIN solamente cuando estn en cesacin de pagos o tengan un detrimento patrimonial que haga preveer la inminencia de entrar en cesacin de pagos. En los dems casos previstos en la Ley 66 de 1.968 y en concurrencia con la cesacin de pagos o detrimento patrimonial, habr lugar a la intervencin.

CDXII.

17.8. EXCEPCIONES A LA VIGILANCIA EN LA ACTIVIDAD DE CONSTRUCCION

LAS ENTIDADES DE DERECHO PUBLICO estn exentas de LA APLICACIN DE LA LEY 66 DE 1.968 como lo dice categricamente el artculo 40, pues se parte del principio de que deben vigilarse las actividades de los particulares no las del mismo Estado.

Por supuesto que tambin deben estarlo de las normas que modifican o adicionan esa norma hasta cuando se disponga lo contrario. Tambin estn exentos de cumplir las normas de la Ley 66 de 1.968 los planes o programas de vivienda que los empleadores organizan para sus trabajadores858. Las normas que excluan de vigilancia a los proyectos financiados por el Banco central hipotecario y los que tenan vigilancia o financiacin del ICT han quedado sin vigencia al desaparecer estas entidades. Es claro que la excepcin de la vigilancia no exime a las entidades pblicas del cumplimiento de los requisitos urbansticos cuando traten de construir, pues existen normas expresas que los obligan a someterse a estos. Se reitera que la radicacin de documentos para la venta solo se exige para VIVIENDA, NO PARA LOTES ni para proyectos diferentes a vivienda.

18

858  Ley66 articulo 42

AUTORIDADES
La principal autoridad relacionada con la propiedad inmobiliaria es el MUNICIPIO al cual la constitucin poltica le atribuye la posibilidad exclusiva de gravarla con impuestos, le otorga la facultad de planificar el desarrollo del territorio a travs de los planes de ordenamiento territorial y le ordena ejercer la inspeccin y vigilancia de la construccin y la vivienda a travs del concejo municipal. Pero adems del municipio en la actividad inmobiliaria concurren como autoridades para asuntos especficos el Ministerio del Medio ambiente, el Instituto Colombiano de la reforma agraria, el Ministerio de Minas y hasta la superintendencia financiera como se ha visto al tratar cada tema particular. Y un grupo de autoridades con funciones especificas que vale la pena resaltar

CDXIII.
CODAZZI

18.1. INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN

El IGAC (INSTITUTO GEOGRFICO AGUSTN CODAZZI) es un establecimiento pblico del orden nacional, que tiene como objetivo la elaboracin y actualizacin del mapa oficial de la Repblica de Colombia; desarrollar las polticas y ejecutar los planes del Gobierno Nacional en materia de cartografa, agrologa, catastro y geografa, mediante la produccin, anlisis y divulgacin de informacin catastral y ambiental georreferenciada, con el fin de apoyar los procesos de planificacin y ordenamiento territorial, adems de formar profesionales en tecnologas de informacin geogrfica y coordinar la Infraestructura Colombiana de Datos Espaciales (ICDE).

CDXIV.

EL CATASTRO

El es el inventario de los bienes inmuebles del pas, para su correcta identificacin fsica, jurdica, fiscal y econmica, elaborado por el IGAC para todo el pas, salvo para Bogot, Medelln y Cali que tienen sus propias oficinas de catastro municipal. El catastro se establece por FORMACIN y por ACTUALIZACIN. La formacin se hace a partir de la inspeccin de los inmuebles cada cinco aos en todos los municipios del pas, con el fin de revisar los elementos fsico y jurdico del catastro y eliminar las posibles disparidades en el avalo catastral originadas en mutaciones fsicas, variaciones de uso o de productividad, obras pblicas o condiciones locales del mercado inmobiliario. A cada inmueble se le asigna una FICHA CATASTRAL que debe incluir su localizacin, rea, y el avalo oficial Con el fin de mantener actualizada la parte jurdica del catastro los Registradores de Instrumentos Pblicos estarn obligados a enviar a la Oficina de Catastro correspondiente, dentro de los diez (10) primeros das de cada mes, la informacin completa sobre modificaciones de la propiedad inmueble ocurridas durante el mes anterior.

CDXV.

AVALO CATASTRAL

El avalo de cada predio se determinar por la adicin de los avalos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en l comprendidos los terrenos y las edificaciones, o las fracciones de rea de unos y de otros, en

el caso que no fueren del todo homogneos respecto a su precio, se clasificarn de acuerdo con las categoras de precio que defina el Gobierno Nacional en todo el pas. La metodologa para hacer los avalos ha sido establecida mediante decreto 1420 de 1.998 y de acuerdo con esta debe tenerse en cuenta: La destinacin econmica del inmueble, la funcionalidad, su calidad de inmueble independiente o de propiedad horizontal 859, las caractersticas del terreno y la estratificacin socioeconmica860. 859  Para los inmuebles sometidos al rgimen de propiedad horizontal, el avalo se realizar sobre las reas privadas, teniendo en cuenta los derechos provenientes de los coeficientes de copropiedad

860 

Artculo 22.- Para la determinacin del valor comercial de los inmuebles se debern tener en cuenta por lo menos las siguientes caractersticas: Para el terreno Aspectos fsicos tales como rea, ubicacin, topografa y forma Clases de Suelo: urbano, rural, de expansin urbana, suburbano y de proteccin Las normas urbansticas vigentes para la zona o el predio Tipo de construcciones en la zona La dotacin de redes primarias, secundarias y acometidas de servicios pblicos domiciliarios, as, como la infraestructura vial y servicio de transporte En zonas rurales, adems de las anteriores caractersticas deber tenerse en cuenta las agrolgicas del suelo y las aguas. La estratificacin socioeconmica del inmueble Para las construcciones: El rea de construcciones existentes autorizadas legalmente Los elementos constructivos empleados en su estructura y acabados Las obras adicionales o complementarias existentes La edad de los materiales El estado de conservacin fsica La vida til econmica y tcnica remanente La funcionalidad del inmueble para lo cual fue construido Para bienes sujetos a propiedad horizontal, las caractersticas de las reas comunes. Para los cultivos: La variedad La densidad del cultivo La vida remanente en concordancia con el ciclo vegetativo del mismo El estado fitosanitario La productividad del cultivo,

Para el avalo las autoridades catastrales podrn considerar como indicadores del valor real de cada predio las hipotecas, las anticresis o los contratos de arrendamiento y traslaticios de dominio a l referidos. Las entidades crediticias sometidas a la vigilancia de la Superintendencia financiera, las encargadas del registro de instrumentos pblicos y las notaras quedan obligadas a suministrar a los encargados del catastro, las informaciones correspondientes cuando stos los soliciten.
Los avalos pueden ser revisados por quien los elabor con fundamento en consideraciones tcnicas, o impugnados ante el IGAC a solicitud de parte

Ajuste anual de la base. El valor de los avalos catastrales, se ajustar anualmente a partir del 1 de enero de cada ao, en el porcentaje determinado por el Gobierno Nacional antes del 31 de octubre del ao anterior, previo concepto del Consejo Nacional de Poltica Econmica y Social (CONPES). El porcentaje de incremento no ser inferior al 70% ni superior al 100% del incremento del ndice nacional promedio de precios al consumidor, determinado por el Departamento Administrativo Nacional de Estadstica (DANE), para el perodo comprendido entre el 1 de septiembre del respectivo ao y la misma fecha del ao anterior. No obstante el
asociada a las condiciones climticas donde se encuentre localizado .

Gobierno Nacional de oficio o por solicitud fundamentaba de los Concejos Municipales, debido a especiales condiciones econmicas o sociales que afecten a determinados municipios o zonas de stos, Podr aplazar la vigencia de los catastros elaborados por formacin o actualizacin, o reducir el porcentaje de ajuste por un periodo hasta de un (1) ao: Si subsisten las Condiciones que originaron el aplazamiento proceder a ordenar una nueva formacin o actualizacin de estos catastros. En ningn caso los inmuebles por destinacin harn parte del avalo catastral. Ese reajuste podr hacerse durante cinco aos, pasados los cuales los precios catastrales deben fijarse por formacin o por actualizacin.

CDXVI.

REVISIN DEL CATASTRO

El propietario o poseedor podr obtener la revisin del avalo en la Oficina de Catastro correspondiente, cuando demuestre que el valor no se ajusta a las caractersticas y Condiciones del predio. Dicha revisin se har dentro del proceso de conservacin catastral y Contra la decisin procedern POr la va gubernativa los recursos de reposicin y apelacin.

CDXVII.

DECLARACIN DE AVALO

Antes del 30 de junio de cada ao, los propietarios o poseedores de inmuebles o de mejoras podrn presentar ante las correspondiente Oficina de Catastro, la estimacin del avalo catastral. En los municipios donde no hubiere

Oficina de Catastro, su presentacin se har ante el Tesorero Municipal. Dicha estimacin no podr ser inferior al avalo vigente y se incorporar al catastro con fecha 31 de diciembre del ao en el cual se haya efectuado, si la autoridad catastral la encuentra justificada por mutaciones fsicas, valorizacin o cambio de uso. Los propietarios o poseedores de predios o mejoras no incorporadas al Catastro, tendrn obligacin de comunicar a las Oficinas Seccionales del Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, o a las Oficinas de Catastro de Bogot, Cali, Medelln y Antioquia o a las Tesoreras Municipales en donde no estuvieren establecidas dichas oficinas, tanto el valor como la fecha de adquisicin o posesin de estos inmuebles as como tambin la fecha de terminacin y el valor de las mejoras con el fin de que dichas entidades incorporen estos valores con los ajustes correspondientes como avalos del inmueble. A los propietarios de predios y mejoras que dentro del trmino de un (1) ao contado a partir de la fecha de promulgacin de la presente Ley, no cumplieren con la obligacin prescrita en este artculo se les establecer de oficio el avalo catastral tomando en cuenta el valor de la escritura, el cual se reajustar anualmente en un ciento por ciento (100%) del incremento del ndice de precios al consumidor para empleados que determine el Departamento Administrativo Nacional de Estadstica (DANE) desde la fecha de la correspondiente escritura de adquisicin. Cuando las mejoras no estn incorporadas en la escritura se tendr en cuenta para el avalo el valor fijado por la Oficina de Catastro, previa una inspeccin ocular .

CDXVIII.

USO DEL AVALO CATASTRAL

El avalo catastral es la base para el cobro de los impuestos prediales. Es referencia para establecer la ganancia ocasional con motivo de la venta de inmuebles, para establecer el patrimonio personal (cuando hay lugar a pagar impuesto de patrimonio) y para determinar la renta presuntiva. Para protocolizar actos de transferencias, constitucin o limitacin de dominio de inmuebles, el Notario exigir e insertar en el instrumento el certificado catastral y el paz y salvo municipal expedidos por la oficina de Catastro o el Tesorero Municipal. Cuando se trate de inmuebles procedentes de la segregacin de uno de mayor extensin, el certificado catastral exigido podr ser el del inmueble del cual se segrega. Cuando las escrituras de enajenacin total de inmuebles se corran por valores inferiores a los avalos catastrales vigentes, se tendr en cuenta para todos los efectos fiscales y catastrales, el avalo catastral vigente en la fecha de la respectiva escritura. Cuando se trate de protocolizar escrituras que contengan contratos de compra-venta de inmuebles que se vayan a construir o se estn construyendo, el Notario exigir copia debidamente sellada y radicada, de la solicitud del avalo del correspondiente inmueble acompaada del certificado de paz y salvo del lote donde se va a adelantar o se est adelantando la construccin.

CDXIX.

AVALOS ESPECIALES

En los eventos de Adquisicin de inmuebles por enajenacin forzosa, Adquisicin de inmuebles por

enajenacin voluntaria Adquisicin de inmuebles a travs del proceso de expropiacin por va judicial.,Adquisicin de inmuebles a travs del proceso de expropiacin por va administrativa, Determinacin del efecto de plusvala Determinacin del monto de la compensacin en tratamiento de conservacin Pago de la participacin en plusvala por transferencia de una porcin del precio objeto de la misma. Determinacin de la compensacin por afectacin por obra pblica en los trminos que seala el artculo 37 de la Ley 9 de 1989 no se utiliza el avalo catastral sino un avalo especial. Estos avalos especiales tienen vigencia de un ao.
Los avalos especiales pueden ser hechos por las lonjas o lonja de propiedad raz con domicilio en el municipio o distrito donde se encuentren ubicados el o los inmuebles objeto de avalo, la cual designar para el efecto uno de los peritos privados o avaluadores que se encuentren registrados y autorizados por ella. O por El Instituto Geogrfico Agustn Codazzi o la entidad que haga sus veces, quien podr hacer los avalos de los inmuebles que se encuentran ubicados en el territorio de su jurisdiccin. Dentro del trmino de la vigencia del avalo, no se podr solicitar el mismo avalo a otra entidad autorizada, salvo cuando haya vencido el plazo legal par elaborar el avalo contratado. Para calcular el dao emergente en la determinacin del valor del inmueble objeto de expropiacin, segn el numeral 6 del artculo 62 de la Ley 388 de 1997, se aplicarn los parmetros y criterios sealados en este Decreto y en la resolucin que se expida de conformidad con el artculo anterior.

CDXX.

18.2. LAS CORPORACIONES AUTONOMAS

Las Corporaciones Autnomas Regionales son entes corporativos de carcter pblico, creados por la ley861, integrados por las entidades territoriales que por sus caractersticas constituyen geogrficamente un mismo ecosistema o conforman una unidad geopoltica, biogeogrfica o hidrogeogrfica, dotados de autonoma administrativa y financiera, patrimonio propio y personera jurdica, cuyo objeto es la ejecucin de las polticas, planes, programas y proyectos sobre medio ambiente y recursos naturales renovables, administrar el medio ambiente y los recursos naturales renovalbles dentro del rea de su jurisdiccin, y propender por su desarrollo sostenible

861  Salvo la corporacion autnoma del rio grande de la magdalena creada por el artculo 331 de la Constitucion poltica. La mayora nacieron con la ley 99 de 1.993

CDXXI.

FUNCIONES DE LAS CORPORACIONES AUTNOMAS REGIONALES862:

Ejecutar las polticas, planes y programas nacionales en materia ambiental definidos por la ley aprobatoria del Plan Nacional de Desarrollo y del Plan Nacional de Inversiones o por el Ministerio del Medio Ambiente, as como los del orden regional que le hayan sido confiados conforme a la ley, dentro del mbito de su jurisdiccin; Ejercer la funcin de mxima autoridad ambiental en el rea de su jurisdiccin, de acuerdo con las normas de carcter superior y conforme a los criterios y directrices trazadas por el Ministerio del Medio Ambiente; Promover y desarrollar la participacin comunitaria en actividades y programas de proteccin ambiental, de desarrollo sostenible y de manejo adecuado de los recursos naturales renovables; Coordinar el proceso de preparacin de los planes, programas y proyectos de desarrollo medioambiental que deban formular los diferentes organismos y entidades integrantes del Sistema Nacional Ambiental (SINA) en el rea de su jurisdiccin y en especial, asesorar a los Departamentos, Distritos y Municipios de su comprensin territorial en la definicin de los planes de desarrollo ambiental y en sus programas y proyectos en materia de proteccin del medio ambiente y los recursos naturales renovables, de manera que se asegure la armona y

862  Ley 99 de 1.993 articulo 31, adicionado por el articulo 9 del decrero 141 de 2011

coherencia de las polticas y acciones adoptadas por las distintas entidades territoriales; Participar con los dems organismos y entes competentes en el mbito de su jurisdiccin, en los procesos de planificacin y ordenamiento territorial a fin de que el factor ambiental sea tenido en cuenta en las decisiones que se adopten; Celebrar contratos y convenios con las entidades territoriales, otras entidades pblicas y privadas y con las entidades sin nimo de lucro cuyo objeto sea la defensa y proteccin del medio ambiente y los recursos naturales renovables, con el fin de ejecutar de mejor manera alguna o algunas de sus funciones, cuando no correspondan al ejercicio de funciones administrativas; Promover y realizar conjuntamente con los organismos nacionales adscritos y vinculados al Ministerio del Medio Ambiente, y con las entidades de apoyo tcnico y cientfico del Sistema Nacional Ambiental (SINA), estudios e investigaciones en materia de medio ambiente y recursos naturales renovables; Asesorar a las entidades territoriales en la formulacin de planes de educacin ambiental formal y ejecutar programas de educacin ambiental no formal, conforme a las directrices de la poltica nacional; Otorgar concesiones, permisos, autorizaciones y licencias ambientales requeridas por la ley para el uso, aprovechamiento o movilizacin de los recursos naturales renovables o para el desarrollo de actividades que afecten o puedan afectar el medio ambiente. Otorgar permisos y concesiones para aprovechamientos forestales, concesiones para el uso de aguas superficiales y subterrneas y establecer vedas para la caza y pesca deportiva; Fijar en el rea de su jurisdiccin, los lmites permisibles de emisin, descarga, transporte o depsito de sustancias, productos, compuestos o cualquier otra materia que puedan afectar el medio ambiente o los recursos naturales

renovables y prohibir, restringir o regular la fabricacin, distribucin, uso, disposicin o vertimiento de sustancias causantes de degradacin ambiental. Estos lmites restricciones y regulaciones en ningn caso podrn ser menos estrictos que los definidos por el Ministerio del Medio Ambiente. Ejercer las funciones de evaluacin, control y seguimiento ambiental de las actividades de exploracin, explotacin, beneficio, transporte, uso y depsito de los recursos naturales no renovables, incluida la actividad portuaria con exclusin de las competencias atribuidas al Ministerio del Medio Ambiente, as como de otras actividades, proyectos o factores que generen o puedan generar deterioro ambiental. Esta funcin comprende la expedicin de la respectiva licencia ambiental. Las funciones a que se refiere este numeral sern ejercidas de acuerdo con el artculo 58 de esta Ley; Ejercer las funciones de evaluacin, control y seguimiento ambiental de los usos del agua, el suelo, el aire y los dems recursos naturales renovables, lo cual comprender el vertimiento, emisin o incorporacin de sustancias o residuos lquidos, slidos y gaseosos, a las aguas a cualquiera de sus formas, al aire o a los suelos, as como los vertimientos o emisiones que puedan causar dao o poner en peligro el normal desarrollo sostenible de los recursos naturales renovables o impedir u obstaculizar su empleo para otros usos. Estas funciones comprenden la expedicin de las respectivas licencias ambientales, permisos, concesiones, autorizaciones y salvoconductos; Recaudar, conforme a la ley, las contribuciones, tasas, derechos, tarifas y multas por concepto del uso y aprovechamiento de los recursos naturales renovables, fijar su monto en el territorio de su jurisdiccin con base en las tarifas mnimas establecidas por el Ministerio del Medio Ambiente; Ejercer el control de la movilizacin, procesamiento y comercializacin de los recursos naturales renovables en

coordinacin con las dems Corporaciones Autnomas Regionales, las entidades territoriales y otras autoridades de polica, de conformidad con la ley y los reglamentos; y expedir los permisos, licencias y salvoconductos para la movilizacin de recursos naturales renovables; Administrar, bajo la tutela del Ministerio del Medio Ambiente las reas del Sistema de Parques Nacionales que ese Ministerio les delegue. Esta administracin podr hacerse con la participacin de las entidades territoriales y de la sociedad civil; Reservar, alinderar, administrar, en los trminos y condiciones que fijen la ley y los reglamentos, los distritos de manejo integrado, los distritos de conservacin de suelos, las reservas forestales y parques naturales de carcter regional, y reglamentar su uso y funcionamiento. Administrar las Reservas Forestales Nacionales en el rea de su jurisdiccin; Imponer y ejecutar a prevencin y sin perjuicio de las competencias atribuidas por la ley a otras autoridades, las medidas de polica y las sanciones previstas en la ley, en caso de violacin a las normas de proteccin ambiental y de manejo de recursos naturales renovables y exigir, con sujecin a las regulaciones pertinentes, la reparacin de los daos causados; Ordenar y establecer las normas y directrices para el manejo de las cuencas hidrogrficas ubicadas dentro del rea de su jurisdiccin, conforme a las disposiciones superiores y a las polticas nacionales; Promover y ejecutar obras de irrigacin, avenamiento, defensa contra las inundaciones, regulacin de cauces y corrientes de agua, y de recuperacin de tierras que sean necesarias para la defensa, proteccin y adecuado manejo de las cuencas hidrogrficas del territorio de su jurisdiccin, en coordinacin con los organismos directores y ejecutores del Sistema Nacional de Adecuacin de Tierras, conforme a las disposiciones legales y a las previsiones tcnicas correspondientes;

Cuando se trate de obras de riego y avenamiento que de acuerdo con las normas y los reglamentos requieran de Licencia Ambiental, esta deber ser expedida por el Ministerio del Medio Ambiente; Ejecutar, administrar, operar y mantener en coordinacin con las entidades territoriales, proyectos, programas de desarrollo sostenible y obras de infraestructura cuya realizacin sea necesaria para la defensa y proteccin o para la descontaminacin o recuperacin del medio ambiente y los recursos naturales renovables; Adelantar en coordinacin con las autoridades de las comunidades indgenas y con las autoridades de las tierras habitadas tradicionalmente por comunidades negras, a que se refiere la Ley 70 de 1993, programas y proyectos de desarrollo sostenible y de manejo, aprovechamiento, uso y conservacin de los recursos naturales renovables y del medio ambiente; Implantar y operar el Sistema de Informacin Ambiental en el rea de su jurisdiccin, de acuerdo con las directrices trazadas por el Ministerio del Medio Ambiente; Realizar actividades de anlisis, seguimiento, prevencin y control de desastres, en coordinacin con las dems autoridades competentes, y asistirlas en los aspectos medioambientales en la prevencin y atencin de emergencias y desastres; adelantar con las administraciones municipales o distritales programas de adecuacin de reas urbanas en zonas de alto riesgo, tales como control de erosin, manejo de cauces y reforestacin; Transferir la tecnologa resultante de las investigaciones que adelanten las entidades de investigacin cientfica y de apoyo tcnico del nivel nacional que forman parte del Sistema Nacional Ambiental, SINA, y prestar asistencia tcnica a entidades pblicas y privadas y a los particulares, acerca del adecuado manejo de los recursos naturales renovables y la preservacin del medio ambiente, en la forma que lo establezcan los reglamentos y de acuerdo con los lineamientos fijados por el Ministerio del Medio Ambiente;

Imponer, distribuir y recaudar las contribuciones de valorizacin con que haya de gravarse la propiedad inmueble, por razn de la ejecucin de obras pblicas por parte de la Corporacin; fijar los dems derechos cuyo cobro pueda hacer conforme a la ley; Asesorar a las entidades territoriales en la elaboracin de proyectos en materia ambiental que deban desarrollarse con recursos provenientes del Fondo Nacional de Regalas o con otros de destinacin semejante; Adquirir bienes de propiedad privada y los patrimoniales de las entidades de derecho pblico y adelantar ante el juez competente la expropiacin de bienes, una vez surtida la etapa de negociacin directa, cuando ello sea necesario para el cumplimiento de sus funciones o para la ejecucin de obras o proyectos requeridos para el cumplimiento de las mismas, e imponer las servidumbres a que haya lugar, conforme a la ley; Promover y ejecutar programas de abastecimiento de agua a las comunidades indgenas y negras tradicionalmente asentadas en el rea de su jurisdiccin, en coordinacin con las autoridades competentes; Apoyar a los concejos municipales, a las asambleas departamentales y a los consejos de las entidades territoriales indgenas en las funciones de planificacin que les otorga la Constitucin Nacional; Las dems que anteriormente estaban atribuidas a otras autoridades, en materia de medio ambiente y recursos naturales renovables, dentro de sus respectivos mbitos de competencia, en cuanto no pugnen con las atribuidas por la Constitucin Nacional a las entidades territoriales, o a las entidades territoriales, o sea contrarias a la presente Ley o a las facultades de que ella inviste al Ministerio del Medio Ambiente; Sin perjuicio de las atribuciones de los municipios y distritos en relacin con la zonificacin y el uso del suelo, de conformidad por lo establecido en el artculo 313 numeral

sptimo de la Constitucin Nacional, las Corporaciones Autnomas Regionales establecern las normas generales y las densidades mximas a las que se sujetarn los propietarios de vivienda en reas sub-urbanas y en cerros y montaas, de manera que se protejan el medio ambiente y los recursos naturales. No menos del 70% del rea a desarrollar en dichos en dichos proyectos se destinar a la conservacin de la vegetacin nativa existente.
Cuando una Corporacin Autnoma Regional tenga por objeto principal la defensa y proteccin del medio ambiente urbano, podr adelantar con las administraciones municipales o distritales programas de adecuacin de reas urbanas en zonas de alto riesgo, tales como control de erosin, manejo de cauces y reforestacin; as mismo podr administrar, manejar, operar y mantener las obras ejecutadas o aquellas que le aporten o entreguen los municipios o distritos para esos efectos;

Las Corporaciones Autnomas Regionales realizarn sus tareas en estrecha coordinacin con las entidades territoriales y con los organismos a las que stas hayan asignado responsabilidades de su competencia;

CDXXII.

FUNCIONAMIENTO DE LAS CORPORACIONES AUTNOMAS

Las Corporaciones autnomas funcionan con un Consejo Directivo863 como rgano de administracin y un Director864

863  EL Consejo directivo esta conformado por: a. El gobernador o los gobernadores

de los departamentos sobre cuyo territorio ejerza jurisdiccin la Corporacin Autnoma Regional, o su delegado o delegados. Corresponder al gobernador o a su delegado presidir el Consejo Directivo. Si fuesen varios los gobernadores, los estatutos definirn lo relativo a la presidencia del Consejo Directivo; Un representante del Presidente de la Repblica; Un representante del Ministro del Medio Ambiente; Hasta cuatro (4) alcaldes de los municipios comprendidos dentro del territorio de la jurisdiccin de la Corporacin, elegidos por la Asamblea Corporativa, para perodos de un (1) ao por el sistema de cuociente electoral, de manera que queden representados todos los departamentos o regiones que integran la Corporacin. Si el territorio de la Corporacin comprendiese un nmero plural de departamentos, la participacin ser definida en forma equitativa de acuerdo con el reglamento que al efecto expida el Gobierno Nacional; Dos (2) representantes del sector privado; Un (1) representante de las comunidades indgenas o etnias tradicionalmente asentadas en el territorio de jurisdiccin de la Corporacin, elegido por ellas mismas;

b. c. d.

e. f.

Dos (2) representantes de las entidades sin nimo de lucro, que tengan su domicilio en el rea de jurisdiccin de la Corporacin y cuyo objeto principal sea la proteccin del medio ambiente y los recursos naturales renovables, elegido por ellas mismas

864

Son funciones del Consejo Directivo de las Corporaciones Autnomas Regionales: Asegurar que el Director General implemente las polticas ambientales formuladas por el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, acorde con las condiciones regionales; Velar por la incorporacin de la variable del riesgo ambiental en los procesos de planificacin y gestin ambiental en el territorio; Aprobar los estatutos de la Corporacin y sus reformas; Determinar la planta de personal de la Corporacin; Disponer la participacin de la Corporacin en la constitucin y organizacin de sociedades o asociaciones y fundaciones o el ingreso a las ya existentes; Disponer la contratacin de crditos externos e internos; Determinar la estructura interna de la Corporacin para lo cual podr crear, suprimir y fusionar dependencias y asignarles responsabilidades conforme a la ley; Aprobar la declaratoria, creacin, alinderacin, realinderacin, incorporacin, integracin o sustraccin de las reas de que trata el numeral 16 del artculo 31 de la Ley 99 de 1993, conforme a las regulaciones expedidas por el Gobierno Nacional para tal fin; Autorizar la delegacin de funciones de la entidad; Aprobar el Plan de Accin Institucional de la Corporacin y sus modificaciones, y hacer seguimiento a su ejecucin; Aprobar el Presupuesto Anual de ingresos y gastos de la Corporacin; Nombrar o remover al Director General de la Corporacin; Aprobar el Plan de Gestin Ambiental Regional de la Corporacin, sus modificaciones y solicitar informes de seguimiento de su implementacin; Aprobar los informes de avance de ejecucin del Plan de Accin de la Corporacin que debe presentar el Director General ante el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial; Aprobar el Reglamento Interno

 Decreto 141 de 2011 Modifquese el artculo 24 de la Ley 99 de 1993, el cual quedar de la siguiente forma: Artculo 24. De los rganos de direccin y administracin. Las Corporaciones Autnomas Regionales tendrn dos (2) rganos de direccin y administracin a saber: a) El Consejo Directivo, y b) El Director General.

para el manejo presupuestal de la Corporacin, en lo que concierne a los recursos propios; Designar Director Encargado en las ausencias temporales o definitivas del Director titular; y dems novedades administrativas del Director General de la Corporacin; Autorizar al Director la enajenacin y compra de bienes inmuebles y acciones de la corporacin; Aprobar la creacin de subsedes en la jurisdiccin de la Corporacin Cuando las Corporaciones vayan a hacer uso de recursos que se originaron o se originen de la venta de activos, se requerir una mayora calificada del 75% del Consejo Directivo . Los consejos Directivos de las Corporaciones Autnomas Regionales, podrn delegar en otros entes pblicos o en personas jurdicas privadas, constituidas como entidades sin nimo de lucro, el ejercicio de funciones siempre que en este ltimo caso no impliquen el ejercicio de atribuciones propias de la autoridad administrativa. La facultad sancionatoria es indelegable.

Del Director General. El Director General ser el representante legal de la corporacin y su primera autoridad ejecutiva. Ser nominado por el Presidente de la Repblica ante el Consejo Directivo quien podr ratificar dicha nominacin, para un perodo institucional de dos (2) aos, contado a partir de 1 de enero de 2012, en concordancia con el inicio del periodo establecido por el artculo 1 de la Ley 1263 de 2008. Si el consejo no ratifica la nominacin, el Presidente postular otro candidato. Si el consejo se abstiene de adoptar una decisin respecto del candidato postulado, pasado un mes desde la nominacin el Presidente de la Repblica encargar un director que permanecer en el cargo hasta que el consejo designe.

Son funciones de los Directores Generales

Dirigir, coordinar y controlar las actividades de la entidad y ejercer su representacin legal; Cumplir y hacer cumplir las decisiones y acuerdos del Consejo Directivo; Presentar para estudio y aprobacin del Consejo

Directivo los planes y programas que se requieran para el desarrollo del objeto de la Corporacin, el proyecto de presupuesto, as como los proyectos de organizacin administrativa y de planta de personal de la misma; Presentar al Consejo Directivo los proyectos de reglamento interno; Ordenar los gastos, dictar los actos, realizar las operaciones y celebrar los contratos y convenios que se requieran para el normal funcionamiento de la entidad; Constituir mandatarios o apoderados que representen a la Corporacin en asuntos judiciales y dems de carcter litigioso; Delegar en funcionarios de la entidad el ejercicio de algunas funciones, previa autorizacin del Consejo Directivo; Nombrar y remover el personal de la Corporacin; Administrar y velar por la adecuada utilizacin de los bienes y fondos que constituyen el patrimonio de la Corporacin; Rendir informes al Ministro del Medio Ambiente, en la forma que ste lo determine, sobre el estado de ejecucin de las funciones que corresponden a la Corporacin y los informes generales y peridicos o particulares que solicite, sobre las actividades desarrolladas y la situacin general de la entidad; Presentar al Consejo Directivo los informes que le sean solicitados sobre la ejecucin de los planes y programas de la Corporacin, as como sobre su situacin financiera, de acuerdo con los estatutos; Las dems que los estatutos de la Corporacin le sealen y que no sean contrarias a la Ley.

CDXXIII.

INGRESOS Y RENTAS DE LAS CORPORACIONES AUTNOMAS REGIONALES

A ingresos las tasas impuesto

parte de los recursos que le transfiera la nacin, los de las Corporaciones autnomas estn constituidos por retributivas o compensatorias, por la participacin en el predial, por las tasas correspondientes a la expedicin

de licencias ambientales, por la valorizacin que puedan recaudar por obras ejecutadas, por las multas, por la participacin en los impuestos que las gobernaciones establezcan a cargo de los vehculos automotores por contaminacin y por las transferencias del sector elctrico.

POR CONTAMINACIN
La utilizacin directa o indirecta de la atmsfera, el agua y del suelo, para introducir o arrojar desechos o desperdicios agrcolas, mineros o industriales, aguas negras o servidas de cualquier origen, humos, vapores y sustancias nocivas que sean resultado de actividades antrpicas o propiciadas por el hombre, o actividades econmicas o de servicio, sean o no lucrativas, se sujetar al pago de tasas retributivas por las consecuencias nocivas de las actividades expresadas865.

865 

Para la definicin de los costos y beneficios de que trata el inciso 2o. del artculo 338 de la Constitucin Nacional, sobre cuya base hayan de calcularse las tasas retributivas y compensatorias a las que se refiere el presente artculo, creadas de conformidad con lo dispuesto por el Cdigo Nacional de Recursos Naturales Renovables y de Proteccin al Medio Ambiente, Decreto 2811 de 1974, se aplicar el sistema establecido por el conjunto de las siguientes reglas: a) La tasa incluir el valor de depreciacin del recurso afectado; b) El Ministerio del Medio Ambiente teniendo en cuenta los costos sociales y ambientales del dao, y los costos de recuperacin del recurso afectado, definir anualmente las bases sobre las cuales se har el clculo de la depreciacin; c) El clculo de la depreciacin incluir la evaluacin econmica de los daos sociales y ambientales causados por la respectiva actividad. Se entiende por daos sociales, entre otros, los ocasionados a la salud humana, el paisaje, la tranquilidad pblica, los bienes pblicos y privados y dems bienes con valor econmico directamente afectados por la actividad contaminante. Se entiende por dao ambiental el que afecte el normal funcionamiento de los ecosistemas o la renovabilidad de sus recursos y componentes; d) El clculo de costos as obtenido, ser la base para la definicin del monto tarifario de las tasas. Con base en el conjunto de reglas establecidas en el sistema de que trata el inciso anterior, el Ministerio del Medio Ambiente aplicar el siguiente mtodo en la definicin de los costos sobre cuya base har la fijacin del monto tarifario de las tasas retributivas y compensatorias: a) A cada uno de los factores que incidan en la determinacin de una tasa, se le definirn las variables cuantitativas que permitan la medicin del dao; b) Cada factor y sus variables deber tener un coeficiente que permita ponderar su peso en el conjunto de los factores y variables considerados; c) Los coeficientes se calcularn teniendo en cuenta la diversidad de las regiones, la disponibilidad de los recursos, su capacidad de asimilacin, los agentes contaminantes involucrados, las condiciones socioeconmicas de la poblacin

Tambin podrn fijarse tasas para compensar los gastos de mantenimiento de la renovabilidad de los recursos naturales renovables. Las tasas retributivas y compensatorias solamente se aplicarn a la contaminacin causada dentro de los lmites que permite la ley, sin perjuicio de las sanciones aplicables a actividades que excedan dichos lmites.

POR UTILIZACIN DE AGUA La utilizacin de aguas por personas naturales o jurdicas, pblicas o privadas, dar lugar al cobro de tasas fijadas por el Gobierno Nacional que se destinarn al pago de los gastos de proteccin y renovacin de los recursos hdricos. Todo proyecto que involucre en su ejecucin el uso del agua, tomada directamente de fuentes naturales, bien sea para consumo humano, recreacin, riego o cualquier otra actividad industrial o agropecuaria, deber destinar no menos de un 1% del total de la inversin para la recuperacin, preservacin y vigilancia de la cuenca hidrogrfica que alimenta la respectiva fuente hdrica. El propietario del proyecto deber invertir este 1% en las obras y acciones de recuperacin, preservacin y conservacin de la cuenca que se determinen en la licencia ambiental del proyecto. SOBRETASA PREDIAL En desarrollo de lo dispuesto por el inciso 2o. del artculo 317 de la Constitucin Nacional, y con destino a la proteccin del medio ambiente y los recursos naturales renovables, se debe destinar un porcentaje sobre el total del recaudo por concepto de
afectada y el costo de oportunidad del recurso de que se trate; d) Los factores, variables y coeficientes as determinados sern integrados en frmulas matemticas que permitan el clculo y determinacin de las tasas correspondientes.

impuesto predial, que no podr ser inferior al 15% ni superior al 25.9%. El porcentaje de los aportes de cada municipio o distrito con cargo al recaudo del impuesto predial ser fijado anualmente por el respectivo Concejo a iniciativa del alcalde municipal. Los municipios y distritos podrn optar en lugar de lo establecido en el inciso anterior por establecer, con destino al medio ambiente, una sobretasa que no podr ser inferior al 1.5 por mil, ni superior al 2.5 por mil sobre el avalo de los bienes que sirven de base para liquidar el impuesto predial866. Las Corporaciones Autnomas Regionales destinarn los recursos ejecucin de programas y proyectos de proteccin o restauracin del medio ambiente y los recursos naturales renovables, de acuerdo con los planes de desarrollo de los municipios del rea de su jurisdiccin. Para la ejecucin de las inversiones que afecten estos recursos se seguirn las reglas especiales sobre planificacin ambiental que la presente ley establece. El 50% del producto correspondiente al recaudo del porcentaje o de la sobretasa del impuesto predial y de otros gravmenes sobre la propiedad inmueble, se destinar a la gestin ambiental dentro del permetro urbano del municipio, distrito, o rea metropolitana donde haya sido recaudado el impuesto, cuando la poblacin municipal, distrital o metropolitana, dentro del rea urbana, fuere superior a 1.000.000 habitantes. Estos recursos se destinarn exclusivamente a inversin.

866 

Los recursos que transferirn los municipios y distritos a las Corporaciones Autnomas Regionales por concepto de dichos porcentajes ambientales y en los trminos de que trata el numeral 1o. del artculo 46, debern ser pagados a stas por trimestres, a medida que la entidad territorial efecte el recaudo y, excepcionalmente, por anualidades antes del 30 de marzo de cada ao subsiguiente al perodo de recaudacin.

TRANSFERENCIAS DEL SECTOR ELCTRICO. Las empresas generadoras de energa hidroelctrica cuya potencia nominal instalada total supere los 10.000 kilovatios, transferirn el 6%, y las centrales de energa trmica transferirn el 4%, de las ventas brutas de energa por generacin propia, de acuerdo con la tarifa que para ventas en bloque seale la Comisin de Regulacin Energtica 867 Cuando los municipios sean a la vez cuenca y embalse, participarn proporcionalmente en las transferencias.

867 
El 3% para las Corporaciones Autnomas Regionales que tengan jurisdiccin en el rea donde se encuentra localizada la cuenca hidrogrfica y el embalse, que ser destinado a la proteccin del medio ambiente y a la defensa de la cuenca hidrogrfica y del rea de influencia del proyecto. El 3% para los municipios y distritos localizados en la cuenca hidrogrfica, distribuidos de la siguiente manera: El 1.5% para los municipios y distritos de la cuenca hidrogrfica que surte el embalse, distintos a los que trata el literal siguiente. El 1.5% para los municipios y distritos donde se encuentra el embalse.

18.3. LOS CURADORES URBANOS868

El curador urbano es un particular encargado de estudiar, tramitar y expedir licencias de parcelacin, urbanizacin, construccin y subdivisin de predios, dentro de totalidad del territorio del municipio o distrito para el cual ha sido designado. Aun cuando es un particular ejerce funciones pblicas para la verificacin del cumplimiento de las normas urbansticas y de edificacin vigentes, a travs del otorgamiento de licencias de parcelacin, urbanizacin, subdivisin y de construccin. En el ejercicio de su actividad el curador urbano es autnomo pero responde disciplinaria, fiscal, civil y penalmente por los daos y perjuicios que causen a los usuarios, a terceros o a la administracin pblica en el ejercicio de su funcin pblica.

CDXXIV.

NOMBRAMIENTO DE LOS CURADORES

Los curadores urbanos son nombrados por el Alcalde del municipio dentro del cual ejercen su competencia, previo 868  El decreto 1469 de 2.010 se ocupa en forma detallada de reglamentar todo lo relacionado con las curadurias urbanas.

concurso de mritos para un periodo de cinto (5) aos al termino del cual pueden ser redesignados En el caso de falta absoluta de un curador el alcalde municipal o distrital designar en su reemplazo, y por un nuevo perodo individual, al siguiente candidato de la lista de elegibles vigente. Si no hubiere candidatos disponibles en la lista de elegibles o cuando dicha lista hubiese perdido vigencia, el alcalde deber convocar a un nuevo concurso dentro de los treinta (30) das hbiles siguientes a la fecha de presentarse la causal y mientras se surte el concurso, designar provisionalmente hasta que tome posesin el nuevo curador a alguno de los integrantes del grupo interdisciplinario especializado que haya apoyado la labor del curador saliente que rena las mismas calidades exigidas para ser curador urbano o, en su defecto a uno de los dems curadores del municipio o distrito.

CDXXV.

INTERPRETACIN DE NORMAS

En el ejercicio de sus funciones, los curadores urbanos verificarn la concordancia de los proyectos de subdivisin, parcelacin, urbanizacin, construccin y dems sometidos al trmite de licencias con las normas urbansticas vigentes. Solamente en los casos de ausencia de normas exactamente aplicables a una situacin o de contradicciones en la normativa urbanstica se puede recurrir a la interpretacin, facultad que corresponde a las autoridades de planeacin del municipio o distrito, las cuales emitirn sus conceptos mediante circulares que tendrn el carcter de doctrina para la interpretacin de casos similares, de conformidad con el artculo 102 de la Ley 388 de 1997. Existe vaco normativo cuando no hay una disposicin exactamente aplicable y contradiccin cuando hay dos o ms disposiciones que regulan un mismo tema que son

incompatibles entre s. En todo caso mediante estas circulares no se pueden ajustar o modificar las normas urbansticas del Plan de Ordenamiento Territorial ni de los instrumentos que lo desarrollen y complementen. La interpretacin que realice la autoridad de planeacin, en tanto se utilice para la expedicin de licencias urbansticas, tiene carcter vinculante y ser de obligatorio cumplimiento, con el fin de darle seguridad a dicho trmite. Los curadores urbanos que ejerzan su funcin en un determinado municipio o distrito unificarn criterios para la aplicacin de la normatividad urbanstica y homologarn los mecanismos y dems formularios y procedimientos que sean necesarios para asegurar el acceso al servicio, en las mismas condiciones en cada una de las curaduras del respectivo municipio o distrito. FUNCIONAMIENTO DE LAS CURADURAS La prestacin del servicio de los curaduras a los particulares se hace a solicitud del interesado que puede escoger libremente el curador. Pero el licenciamiento de obras en las cuales participen entidades pblicas sern sometidas a reparto. El servicio debe ser continuo con jornadas de cuando menos 8 horas diarias, en una sede nica, salvo en ciudades de mas de un milln de habitantes donde su puede autorizar un punto alterno de servicio por parte de la alcalda. Los curadores urbanos debern contar con el grupo interdisciplinario especializado que apoyar su labor, como mnimo en materia jurdica, arquitectnica y de la ingeniera civil especializada en estructuras. Al menos uno de los miembros del grupo interdisciplinario deber reunir las mismas calidades del curador para suplirlo en los casos de faltas temporales. Deben adems habilitar sistemas de transmisin electrnica de datos para que los usuarios enven o reciban la informacin requerida en sus actuaciones frente a las materias objeto de la curadura.

Los curadores urbanos debern actuar en completa coordinacin entre ellos mismos y con las entidades que intervienen en el desarrollo municipal o distrital y verificar, en todos los casos, si los proyectos objeto de una solicitud de licencia han cursado trmite con anterioridad ante los dems curadores del municipio o distrito, con el fin de considerar tales antecedentes en la decisin que se pretenda adoptar.

VIGILANCIA Y CONTROL DE LAS CURADURAS El alcalde municipal o distrital, o su delegado permanente, ser el encargado de vigilar y controlar el cumplimiento de las normas urbansticas por parte de los curadores urbanos Pero es al Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial al cual le corresponde coordinar y hacer seguimiento de los curadores urbanos, con el objetivo de orientar y apoyar su adecuada implantacin al interior de las administraciones locales lo cual hace a travs de unas comisiones de VEEDURIA869 que pueden proponer 869  Las comisiones de veedura estarn integradas as:
1. El alcalde municipal o distrital o su delegado quien la presidir. 2. Un (1) representante de las asociaciones gremiales sin nimo de lucro o fundaciones cuyas actividades tengan relacin directa con el sector de la construccin o el desarrollo urbano. 3. El personero municipal o distrital o su delegado. 4. Un (1) representante de la Sociedad Colombiana de Arquitectos. 5. Un (1) representante de la Sociedad Colombiana de Ingenieros. Pargrafo 1. Los representantes de que tratan los numerales 2, 4 y 5 del presente artculo, debern tener conocimiento y experiencia mnima de un ao en materia de desarrollo urbanstico. Pargrafo 2. El presidente a solicitud de los miembros de la comisin de veedura de las curaduras urbanas podr invitar a las sesiones de la Comisin a las personas naturales o jurdicas que estime conveniente, cuando la naturaleza

lineamientos, directrices y pautas de articulacin entre los curadores urbanos y las autoridades competentes municipales y distritales en materia urbanstica; Interponer, a travs de uno de sus miembros, recursos y acciones contra las actuaciones de las curaduras que no se ajusten a la normatividad urbanstica; y si fuera del caso, formular las correspondientes denuncias; Formular a los curadores urbanos sugerencias acerca de la mejor prestacin del servicio en su curadura.; Atender las quejas que formulen los ciudadanos en razn de la expedicin de licencias, poniendo en conocimiento de las autoridades respectivas los hechos que resulten violatorios de las normas urbansticas; y Proponer contra los curadores urbanos la apertura de investigaciones por parte de los consejos profesionales, cuando lo consideren necesario. El Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial podr recomendar a los alcaldes municipales o distritales la creacin y designacin de nuevas curaduras urbanas y deber informar a los alcaldes y dems entidades competentes de control sobre la ocurrencia de hechos que ameriten investigaciones a los curadores por las presuntas faltas cometidas en el desempeo de sus funciones. A los curadores urbanos se les aplica en el ejercicio de sus funciones pblicas y en lo pertinente, el rgimen disciplinario de la Ley 734 de 2002 o la norma que la adicione, modifique o sustituya.
del tema a tratar requiera la participacin de ellas. Pargrafo 3. Para la designacin del representante de que trata el numeral 2 del presente artculo, los alcaldes municipales convocarn pblicamente a sus representantes legales para que efecten la correspondiente eleccin. El representante de las asociaciones gremiales sin nimo de lucro o fundaciones cuyas actividades tengan relacin directa con el sector de la construccin o el desarrollo urbano, ser elegido para un periodo de dos aos, el cual se empezar a contar a partir del 1 de enero de 2011. En consecuencia, la eleccin de dicho representante se realizar en el ao inmediatamente anterior a la fecha sealada.

CDXXVI.
CURADURA

EXPENSAS POR LOS TRMITES ANTE LA

La intervencin del curador da lugar a un pago denominado expensa con la cual se cubren los gastos que demande la prestacin del servicio, incluyendo la remuneracin de su grupo interdisciplinario de apoyo y la remuneracin del curador urbano de acuerdo con las tarifas sealadas para cada actuacin seala el decreto 1460 de 2010. Las expensas dependen de la complejidad de la actuacin, de las reas de los proyectos y del lugar de acuerdo con una tabla que expide el ministerio de desarrollo y vivienda. Las expensas estn compuestas por un cargo fijo que se cause por el estudio de los documentos y un cargo variable que solo se causa con la expedicin de la licencia. En ningn caso, los curadores urbanos podrn incluir dentro de los gastos para la prestacin del servicio, el pago de honorarios distintos de lo que les corresponde a ttulo de remuneracin segn lo sealado en el presente artculo. El pago de los impuestos, gravmenes, tasas y contribuciones asociados a la expedicin de licencias, ser independiente del pago de las expensas por los trmites ante el curador urbano. Y cuando haya lugar a estos los curadores slo podrn expedir la licencia cuando el interesado demuestre la cancelacin de las correspondientes obligaciones, para lo cual contar con un trmino de treinta (30) das hbiles, contados a partir del requerimiento de aportar los comprobantes de pago por tales conceptos. Dentro de este mismo trmino se debern cancelar al curador urbano las expensas correspondientes al cargo variable. El curador urbano solamente debe verificar que el contribuyente acredite el pago de las obligaciones tributarias que se causen con ocasin de la expedicin de la licencia.

Los municipios y distritos establecern los procedimientos para que los curadores urbanos suministren a la autoridad municipal o distrital competente, la informacin necesaria para facilitar el control oportuno de la declaracin, liquidacin y pago de las obligaciones tributarias asociadas a la expedicin de licencias urbansticas, sin que lo anterior comporte la presentacin de nuevos requisitos, trmites o documentos por parte de quienes soliciten la respectiva licencia. Las expensas en proyectos por etapas correspondern a la etapa para la cual se solicita la respectiva licencia. Los curadores urbanos deben expedir facturas por concepto de pago de las expensas, en los trminos que para el efecto determine el Estatuto Tributario y dems normas que lo reglamenten y llevar una contabilidad detallada de su causacin.

CDXXVII.
DE LAS LICENCIAS

PROCEDIMIENTO PARA LA EXPEDICIN

CDXXVIII.
Cada modalidad de licencia est reglamentada en el decreto 1469 de 2.010 en relacin con los documentos que se deben presentar, quienes tienen la facultad de solicitar la licencia y los alcances de la misma. Pero de manera general el procedimiento es el siguiente: Presentada una solicitud de licencia debe radicarse y numerarse consecutivamente, en orden cronolgico de recibo, dejando constancia de los documentos aportados con la misma. En caso de que la solicitud no se encuentre completa, se devolver la documentacin para completarla. Si el peticionario insiste, se radicar dejando constancia de este hecho y advirtindole que deber allanarse a cumplir dentro de los treinta (30) das hbiles siguientes so pena de entenderse desistida la solicitud, lo cual se har mediante acto administrativo que ordene su archivo y contra el que

proceder el recurso de reposicin ante la autoridad que lo expidi. Se entender que una solicitud de licencia o su modificacin est radicada en Legal y debida forma si a la fecha de radicacin se allega la totalidad de los documentos exigidos en el presente decreto, aun cuando estn sujetos a posteriores correcciones. Adicionalmente, y tratndose de solicitudes de licencias de construccin y sus modalidades, el curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente encargada del estudio, trmite y expedicin de las licencias urbansticas, al momento de la radicacin deber verificar que los documentos que acompaan la solicitud contienen la informacin bsica que se seala en el Formato de Revisin e Informacin de Proyectos adoptado por medio de la Resolucin 912 de 2009, expedida por el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial o la norma que la adicione, modifique o sustituya. Si los documentos presentados estn completos el Curador tiene diferentes plazos para estudiar la licencia y concederla de acuerdo con la clase de licencia, el tamao y la complejidad del proyecto. Cumplidos los plazos, el curador expide la licencia mediante un acto administrativo870 870  La licencia contrendr por lo menos los siguientes datos:

Nmero secuencial de la licencia y su fecha de expedicin. Tipo de licencia y modalidad. Vigencia. Nombre e identificacin del titular de la licencia, al igual que del urbanizador o del constructor responsable. Datos del predio: mayor extensin del que este forme parte; Direccin o ubicacin del predio con plano de localizacin. 6 Descripcin de las caractersticas bsicas del proyecto aprobado, identificando cuando menos: uso, rea del lote, rea construida, nmero de pisos, nmero de unidades privadas aprobadas, estacionamientos, ndices de ocupacin y de construccin. Planos impresos aprobados por el curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente para expedir licencias. Constancia que se trata de vivienda de inters social cuando la licencia incluya este tipo de vivienda.

La expedicin de la licencia conlleva, por parte del curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente encargada del estudio, trmite y expedicin de las licencias urbansticas la prctica, entre otras, de las siguientes actuaciones: el suministro de informacin sobre las normas urbansticas aplicables al predio o predios objeto del proyecto, la rendicin de los conceptos que sobre las normas urbansticas aplicables se soliciten, la aprobacin al proyecto urbanstico general y a los planos requeridos para acogerse al rgimen de propiedad horizontal, la revisin del diseo estructural y la certificacin del cumplimiento de las normas con base en las cuales fue expedida.
Y la indicacin de que el titular de la licencia debe cumplir con las siguientes obligaciones: 1. Ejecutar las obras de forma tal que se garantice la salubridad y seguridad de las personas, as como la estabilidad de los terrenos y edificaciones vecinas y de los elementos constitutivos del espacio pblico. 2. Cuando se trate de licencias de urbanizacin, ejecutar las obras de urbanizacin con sujecin a los proyectos tcnicos aprobados y entregar y dotar las reas pblicas objeto de cesin gratuita con destino a vas locales, equipamientos colectivos y espacio pblico, de acuerdo con las especificaciones que la autoridad competente expida. 3. Mantener en la obra la licencia y los planos aprobados, y exhibirlos cuando sean requeridos por la autoridad competente. 4. Cumplir con el programa de manejo ambiental de materiales y elementos a los que hace referencia la Resolucin 541 de 1994 del Ministerio del Medio Ambiente, para aquellos proyectos que no requieren licencia ambiental, o planes de manejo, recuperacin o restauracin ambiental, de conformidad con el Decreto 1220 de 2005 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya. 5. Cuando se trate de licencias de construccin, solicitar el Certificado de Permiso de Ocupacin al concluir las obras de edificacin en los trminos que establece el artculo 53 del presente decreto. 6. Someterse a una supervisin tcnica en los trminos que sealan las normas de construccin sismorresistentes, siempre que la licencia comprenda una construccin de una estructura de ms de tres mil (3.000) metros cuadrados de rea. 7. Realizar los controles de calidad para los diferentes materiales estructurales y elementos no estructurales que sealan las normas de construccin sismorresistentes, siempre que la licencia comprenda la construccin de una estructura menor a tres mil (3.000) metros cuadrados de rea. 8. Instalar los equipos, sistemas e implementos de bajo consumo de agua, establecidos en la Ley373 de 1997 o la norma que la adicione, modifique o sustituya. 9. Dar cumplimiento a las normas vigentes de carcter nacional, municipal o distrital sobre eliminacin de barreras arquitectnicas para personas con movilidad reducida. 10. Dar cumplimiento a las disposiciones contenidas en las normas de construccin sismorresistente vigentes.

Con la licencia se entregar un juego de planos al titular de la licencia, otra copia ir para el archivo y los originales de la licencia se entregarn a la autoridad municipal o distrital competente encargada del archivo y custodia de estos documentos. El acto administrativo que otorgue, niegue o declare el desistimiento de la solicitud de licencia ser notificado al solicitante y a cualquier persona o autoridades que se hubiere hecho parte dentro del trmite, en los trminos previstos en el Cdigo Contencioso Administrativo. La constancia de la notificacin se anexar al expediente. En el evento que el solicitante de la licencia sea un poseedor, el acto que resuelva la solicitud se le notificar al propietario inscrito del bien objeto de la licencia en la forma indicada anteriormente. Y la parte resolutiva de la licencia debe ser publicada en un peridico de amplia circulacin local y en la pgina electrnica cuando a juicio del curador o de la autoridad municipal se afecte a terceros que no hayan intervenido en la actuacin Contra los actos que concedan o nieguen las solicitudes de licencias procedern los recursos de reposicin, ante el curador urbano o la autoridad municipal o distrital que lo expidi, para que lo aclare, modifique o revoque y el de apelacin, ante la oficina de planeacin o en su defecto ante el alcalde municipal, para que lo aclare, modifique o revoque. El recurso de apelacin podr interponerse directamente, o como subsidiario del de reposicin. Los recursos de reposicin y apelacin debern presentarse en los trminos previstos en el Cdigo Contencioso Administrativo y de conformidad con lo dispuesto en el artculo 65 de la Ley 9 de 1989. Transcurrido un plazo de dos (2) meses contados a partir de la interposicin del recurso sin que se haya notificado decisin expresa sobre ellos, se entender que la decisin es negativa y quedar en firme el acto recurrido. Pasado dicho trmino, no se podr resolver el

recurso interpuesto e incurrir en causal de mala conducta el funcionario moroso. En el trmite de los recursos, los conceptos tcnicos que expidan las autoridades o entidades encargadas de resolver los mismos, a travs de sus dependencias internas, no darn lugar a la suspensin o prrroga de los trminos para decidir. En todo caso, presentados los recursos se dar traslado de los mismos al titular por el trmino de cinco (5) das calendario para que se pronuncien sobre ellos. El acto que ordene el traslado no admite recurso y solo ser comunicado. Al acto administrativo que otorga la respectiva licencia le son aplicables las disposiciones sobre revocatoria directa establecidas en el Cdigo Contencioso Administrativo871 871  1.
2.

3.

4. 5.

6.

Son competentes para adelantar la revocatoria directa de las licencias, el mismo curador que expidi el acto o quien haya sido designado como tal mediante acto administrativo de manera provisional o definitiva, o el alcalde municipal o distrital o su delegado. Podrn solicitar la revocatoria directa de las licencias los solicitantes de las mismas , los vecinos colindantes del predio objeto de la solicitud as como los terceros y las autoridades administrativas competentes que se hayan hecho parte en el trmite . Durante el trmite de revocatoria directa el expediente quedar a disposicin de las partes para su consulta y expedicin de copias y se deber convocar al interesado, y a los terceros que puedan resultar afectados con la decisin, con el fin de que se hagan parte y hagan valer sus derechos. Para el efecto, desde el inicio de la actuacin, se pondrn en conocimiento, mediante oficio que ser comunicado a las personas indicadas anteriormente, los motivos que fundamentan el trmite. Se conceder un trmino de diez (10) das hbiles para que se pronuncien sobre ellos y se solicite la prctica de pruebas . Practicadas las pruebas decretadas y dentro del trmino previsto por el Cdigo Contencioso Administrativo para resolver el trmite, se adoptar la decisin. El trmino para resolver las solicitudes de revocatoria directa es de tres (3) meses contados a partir del da siguiente de la fecha de presentacin de la solicitud. Vencido este trmino sin que se hubiere resuelto la peticin, se entender que la solicitud de revocatoria fue negada. No proceder la revocatoria directa de los actos administrativos respecto de los cuales el peticionario haya ejercitado los recursos de la va gubernativa .

Cuando el acto que resuelva negar una solicitud de licencia, se encuentre en firme, el curador urbano o la autoridad que la niegue pondr en conocimiento de ello a las autoridades encargadas del control urbano y a los dems curadores urbanos, a fin de que no se tramite la misma solicitud en las condiciones en que fue inicialmente negada. Los curadores deben remitir al Departamento Administrativo Nacional de Estadstica, DANE, dentro de los primeros cinco (5) das de cada mes, la informacin de la totalidad de las licencias que hayan quedado en firme durante el mes inmediatamente anterior. Y trimestralmente por escrito al Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial a ms tardar el 30 de enero, 30 de abril, el 30 de julio y 30 de octubre de cada ao, la informacin sobre las licencias expedidas en los formatos que para tal fin expida el Ministerio. Componen el expediente de la licencia urbanstica otorgada, los originales de los actos administrativos que se expidan, los documentos presentados y expedidos durante el trmite y los planos definitivos. El manejo, organizacin y conservacin de los documentos de que trata el inciso anterior atender lo dispuesto en la Ley594 de 2000 o la norma que la adicione, modifique o sustituya y su reglamento y corresponde a las oficinas de planeacin municipal o distrital, la preservacin, manejo y custodia de los archivos remitidos por los curadores urbanos.

19 RESPONSABILIDAD DEL CONSTRUCTOR, EL VENDEDOR Y EL PROPIETARIO POR DAOS RELACIONADOS CON INMUEBLES
CDXXIX.

CDXXX.

19.1. RESPONSABILIDAD POR DAOS QUE CAUSA LA RUINA DE UN EDIFICIO

CDXXXI.

CONCEPTO DE LA RUINA

La doctrina nacional siguiendo la opinin del tratadista chileno Alessandri ha considerado que la ruina es igual al desprendimiento de alguno de los elementos de un edificio872. En nuestra opinin la ruina no est limitada al 872 

Javier

Tamayo

Jaramillo

TRATADO

DE

desprendimiento de objetos, pues aun cuando el origen latino de la palabra deviene de ruere= caer tambin tiene los significados de prdida, destrozo o decadencia que se ajustan muy bien al concepto ordinario de una cosa venida a menos o ruinosa. En efecto, hechos potencial o realmente dainos como humedades, ductos de agua o caeras rotas, grietas en las cubiertas, dilataciones en los muros, asentamientos estructurales o sistemas elctricos deteriorados pueden causar dao y deben ser consideradas como ruina aun cuando en ellos no hay el desprendimiento aparente de los elementos de la construccin Para nosotros ruina es cualquier desperfecto que afecte la estabilidad de los componentes de un inmueble, pues reducirlo a los objetos que se desprenden conducira a limitar el alcance de la ley sin una razn suficiente en perjuicio de las vctimas del dao. Pero por otra parte no puede considerarse ruina, para efectos de la responsabilidad legal, el deterioro que no puede causar dao. Tal el caso de la pintura del inmueble, que aun desprendindose y produciendo un terrible efecto esttico no tiene el potencial de causar dao, o como un ataque de hongos a una fachada de ladrillo que desfigura su apariencia pero no lo derrumba. La apariencia externa ser a lo ms un asunto de polica local o de propiedad horizontal si RESPONSABILIDAD CIVIL, pagina 1.349. LEGIS 2.007. Alberto Tamayo Lombana: La responsabilidad civil extracontractual y contractual, Ediciones doctrina y Ley Bogot 2.005 pagina 189

es del caso, pero no da lugar a las acciones para prevenir el dao por ruina porque en las acciones de responsabilidad la presencia del dao es una condicin inexcusable. Para configurar la ruina no se requiere de la generalizacin del mal estado del inmueble: basta que alguno o alguno de sus elementos presente deterioro o mal funcionamiento capaz de causar el dao, para que este sea indemnizable en los trminos de la ley, pues as se desprende de la lectura del artculo 2.060 del Cdigo civil que al mencionar la ruina advierte que puede ser en todo o en parte.

Ahora bien, la nocin de edificio, que ms bien debera referirse a inmueble, no se reduce a las construcciones destinadas a la habitacin. El concepto de ruina se extiende a todo tipo de obra material hecha por el hombre asentada sobre el suelo. Pueden ser edificios los puentes, las vas, teatros, y an las mquinas ancladas al suelo pues estas adquieren el carcter de inmueble por destinacin873.

873  Cdigo civil, artculo 992: Las disposiciones de los artculos precedentes se extendern al peligro que se tema de cualquiera construcciones o rboles.

CDXXXII.

MODALIDADES DEL DAO CAUSADO POR LA RUINA DEL EDIFICIO

Ruina por falta de mantenimiento El propietario de bienes inmuebles tiene la obligacin de mantenerlos en buenas condiciones, de modo que el deterioro sobreviniente por el uso o el paso del tiempo no constituyan una situacin de peligro para los dems874. Si falta a este deber, surge una responsabilidad legal frente a cualquier persona que eventualmente llegue a sufrir dao por esta causa

Ruina por vicios de la construccin

874  Cdigo civil articulo 2.350: El dueo de un edificio es responsable de los daos que ocasione su ruina, acaecida por haber omitido las reparaciones necesarias o por haber faltado de otra manera la cuidado de un buen padre de familia.

Pero la ruina puede acaecer por un vicio o defecto de la construccin aun cuando el propietario haya dado el cuidado normal al edificio875. En ese caso la solucin est en el numeral 3 del artculo 2.060 del cdigo civil que deber leerse en los siguientes trminos por efecto de la remisin que hace a esa norma el artculo 2.351 del mismo cdigo: Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o en parte, por vicio de la construccin o por vicios del suelo que el propietario o las personas empleadas por el en razn de su oficio hayan debido conocer, este ser responsable por los daos que cause. En el caso de un dao por defectos de la construccin es necesario que concurran otras varias condiciones para que la responsabilidad del propietario pueda deducirse: Los vicios en la construccin o los defectos en el suelo que den lugar al dao, han debido ser conocidas o bien por el propietario, o bien por los empleados que en razn de su oficio debieron conocerlos. As el propietario que a sabiendas adquiere materiales inadecuados que despus causan la destruccin del edificio est llamado a responder.

875  Artculo 2.351 del cdigo civil

Pero si el dao se debe a un defecto de la construccin que ni el propietario ni sus empleados estaban en obligacin de conocer, el propietario queda exonerado de responsabilidad. Tal sera el caso de quien construye de buena fe con materiales que resultan de mala calidad y causan el derrumbe del edificio. La responsabilidad en este caso puede desplazarse sobre quin a sabiendas o con culpa ha suministrado los materiales de mala calidad con fundamente en la responsabilidad aquiliana o genrica

CDXXXIII.

CDXXXIV.
DAO POR RUINA:

ACCIONES PARA PREVENIR EL

La facultad de pedir la proteccin judicial para prevenir los daos por ruina se denomina ACCION POSESORIA, y est en cabeza de cualquier persona que tema la ocurrencia de un dao en su contra. Su regulacin est contenida en el artculo 988 del cdigo civil, para que el juez mande al dueo de un edificio en ruinas que pueda causar perjuicio y no admita reparacin que lo demuela. O que si admite reparacin se le ordene hacerla inmediatamente. Si no se cumple por el propietario la orden, se puede hacer una u otra cosa por un tercero a costa del dueo.

CDXXXV.

EXONERACIN DE LA RESPONSABILIDAD POR LA RUINA

Hay dos causales especficas de exoneracin de responsabilidad causada por la ruina de un edificio: la primera causal es la ocurrencia de un CASO 876 FORTUITO . La ley no lo define pero describe a ttulo de ejemplo la avenida o derrumbe, el rayo o el terremoto y, la segunda causal es la falta de denuncia de la ruina cuando se impone hacerla. Un hecho es fortuito cuando en su ocurrencia coinciden tres elementos: inimputabilidad, imprevisibilidad e irresistibilidad. La inimputabilidad del dao se refiere a la conducta del afectado por este; bsicamente quiere decir que el dao no debe originarse en hechos de la vctima, lo que es equivalente a su ausencia de culpa, pues quien se ha expuesto en forma imprudente a una situacin de peligro no puede alegar el acaecimiento del caso fortuito. El apresamiento por enemigos, por ejemplo que en principio es externo a quin lo sufre, no es un caso fortuito si uno se ha expuesto a caer prisionero. O el naufragio cuando uno voluntariamente se embarca en medio de una tormenta. Un caso evidente de exclusin de culpa ocurre cuando una persona accede en forma temeraria o clandestina a una obra en construccin, o viola deliberadamente las normas de seguridad impuestas por 876  Se llama fuerza mayor o caso fortuito el imprevisto a que no es posible resistir, como naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, autos de autoridad ejercidos por funcionario publico.

los constructores pues en todos estos eventos la victima se ha expuesto voluntariamente al riesgo. La imprevisibilidad se refiere a que el evento daoso no sea de probable ocurrencia dentro de una situacin normal. De hecho todas las situaciones de la vida son tericamente previsibles, aun los terremotos. Por eso la jurisprudencia ha considerado que la imprevisibilidad se refiere a la conducta prudente normal que debe ser evaluada frente a la realidad. Si se construye en una zona sometida a movimientos telricos frecuentes, no puede llamarse imprevisible la ocurrencia de un terremoto como si lo sera en una zona de bajo riesgo. Un tornado no es previsible en el trpico, pero si lo es en Texas. La irresistibilidad o sea la condicin de indefensin frente al evento daino como la imprevisibilidad es una situacin relativa. Uno puede resistir un acto de fuerza si est debidamente armado y preparado. Pero esa no es una conducta que se exija normalmente a los ciudadanos. Una construccin puede resistir un rayo con medidas de seguridad apropiadas, pero no puede exigirse una proteccin mas alla de lo usual, pues el costo sera superior al beneficio. De modo que la irresistibilidad debe evaluarse frente a la resistencia que dentro de circunstancias normales pueda oponer un hombre o un bien promedio.

CDXXXVI.

CONCURRENCIA DE LA RUINA CON EL CASO FORTUITO

La teora de la responsabilidad estudia el problema de la concurrencia de eventos que desencadenan en un dao. Hay situaciones donde el hecho daino solo es posible por la suma de situaciones que considerados por separado no lo hubiese producido. Ese es un tema que tiene relacin directa con la CAUSALIDAD o determinante del dao. Por ejemplo, un edificio con defectos en su cimentacin que por si solo no se caera es afectado por un terremoto que lo derrumba. En principio hay una causal de exclusin del dao por un caso fortuito. Pero hay evidentemente una falla anterior sin la cual el evento fortuito no hubiera producido la consecuencia final. En el equivalente de la teora medioambientalista extrema segn la cual el vuelo de una mariposa puede afectar el curso del universo uno puede afirmar que quin comete cualquier falta es responsable hasta el infinito de las consecuencias de esa falta877. Pero ante la imposibilidad material de extender la responsabilidad y la causalidad indefinidamente en general se ha desechado esta propuesta.

877  Esa teora se ha denominado de la causalidad equivalente donde se atribuye igual peso a todos los eventos concurrentes

A cambio se ha planteado, y es la que se aplica en la prctica, la teora de la CAUSALIDAD ADECUADA o EFICIENTE segn la cual la causalidad solo existe cuando su ocurrencia es determinante frente a una situacin considerada normal, o dicho de otra forma, la causalidad se deduce al comprobar que el hecho daino no pueda ocurrir sin la existencia de la primera causa. El punto es objeto de estudio prcticamente en cada caso de responsabilidad extracontractual en los Tribunales, lo cual no conduce necesariamente a que haya uniformidad en las decisiones, pues en ltimas fijar la relacin de causa a efecto es la tarea del Juez frente a los hechos.

CDXXXVII.

CADUCIDAD DE LA ACCIN DE RESPONSABILIDAD ANTE LA RUINA DE UN EDIFICIO.

Procesalmente se identifica la caducidad como la perdida de una accin por el incumplimiento de requisitos impuestos por la ley. En el caso de ruina o amenaza de ruina la falta de querella o denuncia de la obra por parte de los VECINOS del edificio que conocan el deterioro les impide que reclame el dao si este ocurre 878. En tras palabras, la ley impone al VECINO de un edificio 878  Articulo 991 C.C. No habr lugar a indemnizacin si no hubiere precedido notificacin de la querella

que amenaza ruina la obligacin de querellarse o presentar denuncia de la obra ante las autoridades competentes, so pena de que en el evento de un dao causado por la ruina no puedan reclamar perjuicios.

PRESCRIPCIN DE LA RESPONSABILIDAD POR DAOS OCASIONADOS POR LA RUINA La prescripcin es una forma de extinguir las obligaciones (ataca el derecho) por el paso del tiempo. En todas las legislaciones del mundo y con el fin de garantizar la seguridad jurdica de las situaciones personales, se establece un plazo para ejercer los derechos. Pasado este sin que se ejerzan, se dice que han prescrito. En el caso de las indemnizaciones derivadas del dao causado por la ruina de un edificio, la prescripcin est reducida a un ao. Pero acciones las preventivas subsisten mientras subsiste el peligro. Y la accin de responsabilidad del dao por objetos que caen solo prescribe en los trminos generales pues no hay un plazo especial, en consecuencia ocurrido el dao solo cesa la responsabilidad una vez transcurridos diez aos del evento daoso. DAOS CAUSADOS POR COSAS QUE CAEN DE UN EDIFICIO

El dao que se causa por un objeto que cae o se arroja de la parte superior de un edificio es imputable en principio a quin la arroja o deja caer. Si no se puede 879 establecer quien lo hizo, la responsabilidad se atribuye a todos los que habitan en la parte del edificio desde donde cay el objeto, pero la responsabilidad se DIVIDE entre todas ellas. Es decir, que en este caso no hay lugar a solidaridad.

ACCIONES PARA PREVENIR EL DAO DE COSAS QUE CAEN En el evento de peligro por objetos existentes en un edificio o cualquier paraje elevado que amenacen cada o dao, existe una accin que puede iniciar cualquiera del pueblo para que se obligue al dueo del predio, inquilino, propietario de la cosa o persona que la usufructe con el fin de que la remueva.

879  Cdigo civil, artculo 2335 segundo inciso-

CDXXXVIII.

19.2. RESPONSABILIDAD DEL CONSTRUCTOR POR DAOS A TERCEROS DURANTE LA CONSTRUCCION Y LA DEMOLICION

El punto de partida es que el constructor, el propietario y contratista, deben responder por todo dao que causen a terceras partes durante la construccin; es la regla general contenida en el artculo 2.341 del cdigo civil mediante la cual se establece que quien causa dao a otro debe indemnizarlo. La construccin y su contraparte, la demolicin de obras, estn catalogada por la jurisprudencia como actividades PELIGROSAS880 aun cuando resulta necesario aclarar que el hecho de ser peligrosas no las convierte en ILEGALES. La peligrosidad tiene unas consecuencias importantes para la reclamacin judicial de perjuicios el evento de un dao, principalmente por cuanto la carga de la prueba, segn la aceptada teora del riesgo, se invierte y por lo tanto quien sufre un dao como consecuencia de una actividad peligrosa solo debe demostrar la ocurrencia del dao y la relacin de causalidad entre este y el hecho de las cosas,

880  C.S.J. sentencia de 27 de abril de 1.990

exonerndolo de probar la culpa real o presunta del propietario. Eventualmente el ejercicio de actividades peligrosas puede dar lugar a la responsabilidad por dao an SIN LA EXISTENCIA DE CULPA. En el derecho contencioso administrativo se ha fundamentado en la llamada teora del riesgo extraordinario segn la cual nadie est obligado a asumir riesgos diferentes a los que se imponen al comn de los ciudadanos, de modo que cuando se expone a alguien a un riesgo superior a comn o extraordinario, se le debe indemnizar por quin gener el riesgo aun cuando su actividad haya sido lcita o justificada. En reciente Jurisprudencia881 la Corte Suprema de Justicia ha sentado que la responsabilidad por actividades peligrosas es objetiva y en consecuencia la responsabilidad surge por criterios de causalidad y no de culpa.

La responsabilidad del constructor durante la construccin o la demolicin de un edificio solo desaparece cuando el dao se produce por culpa exclusiva de la vctima882, cuando su ocurrencia proviene de un hecho de fuerza mayor o un caso fortuito o cuando 881  Agosto 24 de 2.009 M.P. William Namn

el dao es consecuencia del hecho de un tercero hacia el cual se desplaza la culpa. Resulta importante destacar que para efectos de la responsabilidad no son terceros ni los empleados ni los contratistas del constructor

CDXXXIX.

19.3 RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL DEL CONSTRUCTOR:

DEL CONTRATISTA POR DEFECTOS DE OBRA FRENTE AL PROPIETARIO

A diferencia de la responsabilidad del propietario con terceros por el dao que cause la ruina de su propiedad cuya regulacin pertenece al campo de la responsabilidad extracontractual, la responsabilidad del constructor frente al propietario que contrata con l tiene su fuente en los CONTRATOS y por eso se llama contractual, regulada en primera instancia en el capitulo VIII del libro cuarto del cdigo civil bajo la denominacin genrica de CONTRATOS PARA LA EJECUCION DE OBRA MATERIAL, aun cuando no comprende todas las 882  Por ejemplo, cuando una persona ingresa a la fuerza a una construccin y estando en ella le ocurre un accidente.

modalidades de contrato de construccin que se dan en la actualidad. Hay que advertir tambin que por ser la construccin una actividad comercial, el cdigo de comercio es aplicable en lo pertinente a la contratacin. Las modalidades de contratacin para la construccin de edificios contempladas en el cdigo civil son: a) la obra a precio fijo b) la obra por administracin delegada. No obstante en el desarrollo del comercio inmobiliario pueden existir otras variantes de contratacin, como son: c) la ejecucin de obras bajo la dependencia del patrono, sometida en su relacin contractual al rgimen laboral, d) La prestacin de servicio de asesora independiente en la cual la obligacin del asesor es de medio, no de resultado, salvo que acte con malicia o culpa y con ellas cause dao, y e) la obra por cantidades y precios unitarios. . Obra a precio fijo: Un empresario de la construccin que contrata a precio fijo no puede pedir reajuste de precios porque se hayan encarecido los jornales, o los materiales. Tampoco puede pedir ese reajuste por haberse hecho agregaciones o modificaciones en el plan primitivo,

salvo que se haya ajustado a un precio particular por dichas agregaciones o modificaciones. Esta norma es sumamente importante porque de alguna manera limita la posibilidad de modificar el proyecto (plan primitivo dice la ley) sin un acuerdo previo sobre precios y excluye la posibilidad de reajustes por causas que normalmente deben estar dentro de la previsin de un profesional como son los salarios y las alzas de materiales. El desconocimiento de esta prohibicin es fuente permanente de litigios entre los constructores y los contratantes, pues pocas veces las obras se corresponden exactamente con los planos originales. Tcnicamente puede afirmarse que el contratista que se hagan modificaciones al contrato inicial sin dejar constancia de ellos est condenado a perderlas pues la ley protege al contratante. En una situacin de esas lo nico que cabe es pedir un enriquecimiento sin causa y ese es un proceso largo y sin mucha esperanza. Pero si puede pedirse reajuste del precio si circunstancias desconocidas, como un vicio oculto del suelo, ocasionaren costos que no pudieron preverse, advirtiendo de nuevo que en ese evento debe tener autorizacin del dueo para hacer las obras adicionales.
RECOMENDACIN: Los contratistas no deben hacer obras adicionales cuanto han contratado a precio fijo, especialmente por licitacin, sin un documento previo del contratante que los autorice

Obra por administracin delegada: Direccin de obra: Segn el artculo 2061 las reglas de los numerales 3, 4 y 5 del artculo 2.060 que regula la responsabilidad de los artfices se aplican a quienes se encargan de la construccin en calidad de arquitectos. De modo que a quien dirige una obra es responsable frente al propietario o contratante por los daos resultantes de vicios del suelo, o de defectos de los materiales. Esta responsabilidad cesa cuando los materiales han sido aportados por el dueo o este se encuentre en mora. El recibo de la obra por parte del contratante no exime de responsabilidad por los vicios del suelo o de los materiales. Un punto de especial importancia en la ejecucin de obras por administracin delegada es la obligacin del administrador de rendir cuentas comprobadas de su gestin al termino de la obra. Esa rendicin puede ser voluntaria cuando las presenta sin ningn requerimiento o provocada, cuando se le exigen judicial o extrajudicialmente. La rendicin provocada de cuentas tiene establecido un procedimiento especial abreviado en el cdigo de procedimiento civil.

Obra por precios o cantidades unitarios Esta es una modalidad de contratacin en la cual el contratista fija unos precios por unidades de obra, por

ejemplo metros cbicos de concreto, metros cuadrados de muro, metro cuadrado de estuco, etc. Y el pago se hace midiendo la obra realmente ejecutada y multiplicndola por los precios pactados.

En todos los casos anteriores la responsabilidad del constructor est ligada al principio puntual de que todos los contratos deben pactarse y ejecutarse de buena fe. Que si hay un dao imputable al contratista por culpa de cualquier gnero, est obligado a la indemnizacin total de los perjuicios causados.
RECOMENDACIN: Siempre que se vaya a construir debe considerarse un seguro de responsabilidad civil. Si se construye por intermedio de un contratista debe exigrsele la pliza de seguros con el recibo de cancelacin de las primas.

CDXL.

19.4. RESPONSABILIDAD DEL CONSTRUCTOR QUE VENDE DIRECTAMENTE FRENTE AL COMPRADOR

Por el contrato de compraventa una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra se obliga a pagarla en dinero883. Cuando el precio es pagado mayormente en cosa diferente de dinero, a el contrato es una permuta,

883  Cdigo civil, artculo 1.849

pero a este se le aplican igual las normas que regulan la compraventa884. El precio en la compraventa de inmuebles debe ser real y justo. Real, pues en la medida que no exista o sea simulado, el contrato deja de ser compraventa. Y justo porque la venta a menos precio, inferior a la mitad del precio justo, da lugar a una reclamacin por lesin enorme885 que puede conducir a la resolucin del contrato o al ajuste del precio. La compraventa de inmuebles debe hacerse siempre por escritura pblica y a partir de su otorgamiento se entiende perfeccionada la venta886. Este punto es 884  Cdigo civil, articulo 1.958

885  Cdigo civil, artculo 1.946

886  Cdigo civil, articulo 1.857

importante porque el riesgo de prdida o la mejora en un objeto cierto vendido, pertenece al comprador aun cuando no haya habido entrega887

OBLIGACIN DE SANEAMIENTO EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA Del contrato de venta surgen obligaciones para el comprador y el vendedor: parte del comprador principalmente la de pagar el precio convenido 888 y recibir la cosa vendida. De parte del vendedor entregarla en las condiciones acordadas y sanear lo vendido. La obligacin de sanear comprende dos aspectos; uno que cubre el titulo y consiste en amparar al comprador en el dominio y posesin pacfica cuando la perturbacin 887  Cdigo civil, articulo 1.876

888  Cdigo civil, artculo 1.928

tiene origen en hechos anteriores a la venta 889 al cual se le denomina saneamiento por eviccin. Es el caso de un comprador que se enfrenta a un tercero que alega mejor derecho que el vendedor y pretende la propiedad del inmueble, o que se ve perseguido como propietario de un inmueble hipotecado.

El otro aspecto es el saneamiento por vicios ocultos de la cosa y se denomina saneamiento por vicios redhibitorios.890 El denominado vicio redhibitorio es un defecto del bien transado que ha existido al tiempo de la venta y es tan significativo que la cosa vendida no sirva para su uso natural (una casa sin techo por ejemplo) o solo sirva imperfectamente, de modo que sea de presumir que el comprador conocindolo no hubiera comprado o hubiera comprado a menor precio. 889  Cdigo civil, articulo 1.895

890  Cdigo civil, articulo 1.914

Para que el vicio redhibitorio tenga relevancia legal debe ser oculto para el comprador al momento del negocio, de modo que si ha sido informado por el vendedor, o resulta tan obvio que el comprador no pueda ignorarlos en razn de su profesin u oficio 891 no tiene consecuencias legales. Por ejemplo, un ingeniero no puede alegar que es un vicio oculto la falta de techos en una casa que se le vende, pues dentro de su profesin est obligado a conocer las mnimas condiciones de lo que compra. Pero si el vicio no es aparente, como la inexistencia de cimientos, aun el lo puede reclamar. La existencia de un vicio redhibitorio serio confiere al comprador la posibilidad de pedir la resolucin del contrato. Pero si el defecto no es tan grave como para rescindir el contrato, puede pedir la rebaja del precio en ejercicio de la

891  Cdigo civil, articulo 1.915.

accin denominada QUANTI MINORIS 892 .cuyo plazo es de 18 meses para ejercerla. RESPONSABILIDAD POR LA CALIDAD DE LA OBRA SIN RIESGO DE RUINA NI DESTRUCCIN

En la construccin de inmueble puede haber defectos de calidad en cuanto a los materiales utilizados, la finura de la mano de obra para colocarlos o los implementos adicionales sin que estos defectos lleguen a poner en peligro la estabilidad del inmueble. El tema de la calidad de la obra no puede tratarse como RUINA del edificio, pues no lo es en la medida que no hay riesgo de dao a terceros ni decadencia de los objetos. Pero el artculo que Si el que encarg una obra alegare no haberse ejecutado debidamente, se nombrar por las dos partes peritos que decidan. Siendo fundada la alegacin del que encarg la obra, el artfice podr ser obligado, a eleccin del que encarg la obra, a hacerla de nuevo o a la indemnizacin de perjuicios.. 892  Cdigo civil artculo 1.926 2.059 del cdigo civil que declara

Cuando se ha presentado una CASA MODELO o se ha hecho publicidad indicando las condiciones de la venta, la calidad y especificaciones de lo entregado debe corresponder con lo ofrecido.

Cuando el comprador alega que la calidad no se corresponde con la muestra, tiene dos opciones: Una, someter el asunto a los jueces quienes mediante el trmite de un proceso verbal sumario resuelven si la cosa es o no de recibo con la intervencin de peritos893. Si estos dictaminan que la cosa es de recibo, el comprador no pueden negarse a recibir, y en caso contrario el comprador tiene derecho a la devolucin de lo pagado y a una indemnizacin de perjuicios. La otra es reclamar la intervencin de las autoridades administrativas con base en el numeral 7 del artculo 2 del DECRETO 78 DE 1.987 que asigna a los municipios la funcin de ejercer el control necesario para lograr que en las relaciones contractuales con los adquirentes las personas que desarrollen las actividades a que se refieren la ley 66 de 1.968 y el decreto ley 2610 893  Cdigo de comercio artculo 913

de 1.979, no desmejoren las especificaciones contempladas en los planos arquitectnicos, den cumplimiento a los reglamentos de propiedad horizontal y se ajusten a los modelos de contratos aprobados por esas mismas entidades territoriales. El procedimiento para que los municipios den cumplimiento a esta funcin no est reglamentado y ante la reserva legal hecha por la ley antitrmites no parece que puedan hacerlo. Pero el vaco puede suplirse con las normas que facultan a los municipios a sancionar el incumplimiento de normas de calidad o idoneidad de los productos contemplado en el artculo 28 del decreto 3466 de 1.982 (estatuto del consumidor).

RECOMENDACIN: Al hacer la entrega de un inmueble debe hacerse un acta dejando constancia del estado en que se recibe el inmueble y dejando en ella las salvedades del comprador.

RECOMENDACIN: Siempre que se ofrezca en venta un inmueble con base en una casa modelo, debe marcarse en el modelo lo que est incluido y que no lo est dentro de la oferta, especialmente cuando se exhibe con muebles.

SI NO HAY UN MODELO O NO SE HAN ESPECIFICADO MATERIALES Y CALIDADES las reglas son otras:

Los contratos deben cumplirse de buena fe 894 y por lo tanto obligan no solo a lo pactado sino a todas las cosas que emanan de la naturaleza de la obligacin. Esto implica que en los contratos de compraventa de inmuebles la calidad de lo entregado debe ser acorde con bienes equivalentes en el mercado en cuanto a materiales y mano de obra aun cuando no se hayan determinado en el contrato. El mercado inmobiliario ya es masivo en Colombia, en la medida que se construyen ms de 150.000 unidades al ao y por lo mismo ha tendido a estandarizarse de acuerdo con los estratos socioeconmicos. Resulta evidente que ante la falta de detalle en las especificaciones de la obra el comprador no pude exigir materiales especializados o de alta sofisticacin en viviendas prioritarias, y correlativamente el constructor no puede utilizar materiales bsicos en los acabados de viviendas de estrato y precios altos. Un ejemplo fcil son los aparatos elctricos: en todos los inmuebles las instalaciones elctricas deben cumplir con las normas tcnicas, pero entre los que cumplen los hay muchos grados de calidad y valor esttico. Una vivienda de inters social, por razones de precio, no puede pretender que sus instalaciones incluyan la domtica o automatizacin general que si sera factible y deseable en un apartamento de precio superior. 894  Cdigo civil artculo 1.603

RECOMENDACIN: Con los contratos de promesa de venta debe hacerse un anexo que detalle la calidad y cantidad de los acabados ofrecidos. Este anexo debe suscribirse por las partes.

RECOMENDACIN: Las asociaciones de constructores e inmobiliarias en asocio de las cmaras de comercio, deben revisar y certificar las costumbres mercantiles respecto de las especificaciones inmobiliarias por estrato.

En la construccin hay muchas actividades que han sido objeto de reglamentacin en cuanto a procedimientos y especificaciones de materiales, o sujetas a normas tcnicas. Una obra que incumpla las reglamentaciones o las normas tcnicas aprobadas no tiene la calidad mnima presunta895 como ocurre con las siguientes actividades: a) ESTRUCTURA: Debe ajustarse en su diseo y ejecucin al cdigo de construcciones sismorresistentes contenido en la ley 400 de 1.997 que impone pautas de diseo estructural, uso de materiales acordes con el diseo y

895  El trmino est tomado del estatuto del consumidor y se refiere a las condiciones de calidad e idoneidad que deben tener los bienes destinados al consumo

b)

seguimiento en la ejecucin de las obras con el fin de que las construcciones sean resistentes a los eventos ssmicos896 y otros eventos adversos de la naturaleza. LAS INSTALACIONES ELCTRICAS: deben cumplir las especificaciones fijadas en el reglamento uniforme de instalaciones elctricas llamado RETIE897 que fija los calibres y

896
 Artculo 1. Objeto. La presente ley establece criterios y requisitos mnimos para el diseo, construccin y supervisin tcnica de edificaciones nuevas, as como de aquellas indispensables para la recuperacin de la comunidad con posterioridad a la ocurrencia de un sismo, que puedan verse sometidas a fuerzas ssmicas y otras fuerzas impuestas por la naturaleza o el uso, con el fin de que sean capaces de resistirlas, incrementar su resistencia a los efectos que stas producen, reducir a un mnimo el riesgo de la prdida de vidas humanas, y defender en lo posible el patrimonio del Estado y de los ciudadanos. Adems, seala los requisitos de idoneidad para el ejercicio de las profesiones relacionadas con su objeto y define las responsabilidades de quienes las ejercen, as como los parmetros para la adicin, modificacin y remodelacin del sistema estructural de edificaciones construidas antes de la vigencia de la presente ley. Pargrafo. Una edificacin diseada siguiendo los requisitos consagrados en las normas que regulan las construcciones sismo resistentes, debe ser capaz de resistir, adems de las fuerzas que le impone su uso, temblores de poca intensidad sin dao, temblores moderados sin dao estructural, pero posiblemente con algn dao en elementos no estructurales y un temblor fuerte con daos a elementos estructurales y no estructurales, pero sin colapso. El cuidado tanto en el diseo como en la construccin y la supervisin tcnica, son fundamentales para la sismo resistencia de estructuras y elementos no estructurales.

Artculo 2. Alcance. Las construcciones que se adelanten en el territorio de la Repblica debern sujetarse a las normas establecidas en la presente ley en las disposiciones que la reglamenten.
Corresponde a las oficinas o dependencias distritales o municipales encargadas de conceder las licencias de construccin, la exigencia y vigilancia de su cumplimiento. Estas se abstendrn de aprobar los proyectos o planos de construcciones que no cumplan con las normas sealadas en esta ley o sus reglamentos. La construccin deber sujetarse estrictamente al correspondiente proyecto o planos aprobados.

c)

calidades de los cables, los tomas, y las protecciones. Las normas tcnicas colombianas para el sector de la construccin expedidas por el ICONTEC (Instituto Colombiano de Normas Tcnicas) 898 que hasta la fecha tiene establecidos entre otros los estndares de las instalaciones hidrulicas

897  El RETIE es el reglamento tcnico de instalaciones elctricas de Colombia, expedido por el Ministerio de Minas y energa mediante resolucin 180398 de 7 de abril de 2.004. Ha sido modificado varias veces.

898  El Instituto Colombiano de Normas Tcnicas y Certificacin (ICONTEC) es un organismo multinacional de carcter privado, sin nimo de lucro, que trabaja para fomentar la normalizacin, la certificacin, la metrologa y la gestin de la calidad en Colombia. Est conformado por la vinculacin voluntaria de representantes del Gobierno Nacional, de los sectores privados de la produccin, distribucin y consumo, el sector tecnolgico en sus diferentes ramas y por todas aquellas personas jurdicas y naturales que tengan inters en pertenecer a l . En el campo de la normalizacin, la misin del Instituto es promover, desarrollar y guiar la aplicacin de Normas Tcnicas Colombianas (NTC) y otros documentos

d)

y sanitarias899, el Cemento900, agregados901, y el acero de refuerzo902. Y por supuesto que el inmueble debe corresponder al licenciado y la licencia debe cumplir con los requisitos fijados por las autoridades municipales en cuanto usos densidades, alturas mximas y mnimas, retiros,

normativos, con el fin de alcanzar una economa ptima de conjunto, el mejoramiento de la calidad y tambin facilitar las relaciones cliente-proveedor, en el mbito empresarial nacional o internacional.

899

 Norma Icontec 1.500 900

 Norma Icontec No 30 y otras 901

 Norma Icontec No 129

y dems normas que reglamentan construccin en cada municipio.

la

Sobre los aspectos de construccin en los cuales existen normas uniformes resulta fcil afirmar que cuando un inmueble no se ajusta a estas calidades basta probar la incongruencia de lo entregado con la norma, para acreditar el defecto. Y acreditado el defecto, surge la responsabilidad patrimonial del constructor.

A falta de un plazo especial para reclamar por la calidad de la construccin se debe seguir la norma general que lo fija en cuatro das a partir de al momento de la entrega, a menos que se haya pactado un plazo mayor en el contrato903.

902

 Norma Icontec 116 903

 Cdigo de comercio, artculo 931

CDXLI.

RESPONSABILIDAD POR EL BUEN FUNCIONAMIENTO

Una cosa es la calidad de los materiales utilizados en la construccin y de la mano de obra al aplicarlos y otra su buen o mal funcionamiento. Se presume que el comprador quiere adquirir una cosa sana y completa 904 apta para el uso previsto, por lo cual el funcionamiento de todos los elementos que componen el inmueble deben ser idneos.

Ante problemas de funcionamiento cabe aplicar sin lugar a dudas el estatuto de defensa del consumidor contenido en el decreto 3466 de 1.982 segn el cual se entiende pactado en todo contrato de compraventa y prestacin de servicios la obligacin por parte del productor de garantizar la CALIDAD e IDONEIDAD de los

904

 Cdigo de comercio artculo 931: Salvo prueba en contrario, se presumir que el comprador quiere adquirir la cosa sana, completa y libre de gravmenes, desmembraciones y limitaciones de dominio.

productos que vende, entendindose por idoneidad su aptitud para satisfacer las necesidades parra los cuales ha sido producido905. El trmite de la garanta por calidad puede hacerse ante un Juzgado, ante la administracin municipal o ante la superintendencia de industria y comercio por el procedimiento verbal en el primer caso, y por el trmite especial previsto en el estatuto del consumidor en los otros dos. El comprador debe reclamar al vendedor los defectos por mal funcionamiento dentro de los 30 das siguientes a aquel en que los haya descubierto. Si no presenta el reclamo en estos trminos, su facultad caduca. TERMINO DE FUNCIONAMIENTO LA GARANTA DE BUEN

En la venta de inmuebles no se ha fijado un trmino especial de garanta de buen funcionamiento. A falta de esta se debe tomar la general que fija la garanta de buen funcionamiento de los bienes vendidos en dos aos a partir de la fecha del contrato 906 , que en el caso 905

 Decreto 3466 de 1.982 artculo 1 906

de compraventa de inmuebles debe entenderse como la escritura de compraventa. Las partes pueden acordar una garanta mayor pero nunca menor. Ahora bien, hay que recalcar que el termino del buen funcionamiento y de la garanta dependen de que a los bienes se les de un uso apropiado y el mantenimiento necesario. Si no se cumplen estos requisitos, la garanta del buen funcionamiento desaparece.

RECOMENDACIN: En el acta de entrega debe sealarse la fecha hasta la cual corre la garanta

CDXLII.

ESTABILIDAD DE LA OBRA.

Los inmuebles como toda obra humana estn abocados al decaimiento con el paso del tiempo. Pero el constructor debe garantizar QUE NO PEREZCA O AMENACE RUINA al menos por diez aos como lo  Cdigo de comercio artculo 932: La garanta sin determinacin del plazo expirar al trmino de dos aos contados a partir de la fecha del contrato

dispone el numeral 3 del artculo 2.060 en los siguientes trminos: Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o en parte, en los diez aos subsiguientes a la entrega, por vicio de la construccin o por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por el hayan debido conocer en razn de su oficio, o por vicio de los materiales, ser responsable el empresario Hay situaciones evidentes donde la cada de un edificio es previsible como el desplome de la estructura, la deriva (desplazamiento) del suelo en el cual se asienta donde se puede afirmar que fall la estabilidad y hay riesgo de perecimiento o amenaza de ruina en TODO O EN PARTE y en ese caso la aplicacin de la norma es evidente. Pero existen sinnmero de situaciones que no tienen el alcance de dao estructural 907 como son algunas dilataciones en los muros o agrietamientos en los pisos que no amenazan destruccin ni ruina pero que producen efectos visibles. Cual es la responsabilidad del constructor frente a estos defectos sobrevinientes?

907

La ley 400 menciona los Acabados o elementos no estructurales correspondientes a las partes y componentes de una edificacin que no pertenecen a la estructura o a su cimentacin.

La respuesta debe venir de la exgesis de la norma a falta de otra gua: El dao: Est delimitado por las situaciones de perecimiento o la amenaza de ruina. Antes dijimos que en nuestra opinin la ruina no es solamente el desprendimiento de los componentes de una construccin sino tambin su decaimiento, su destrozo. Por ejemplo, estructuras metlicas atacadas por el xido son ruinosas. Revoques quemados son ruinosos. Pero si no hay perecimiento ni destrozo sino desgaste por el uso natural o un problema de simple apariencia no hay lugar a la responsabilidad por estabilidad de la obra. Un ejemplo clsico es la perdida de brillo de la pintura verde expuesta al sol, que es el resultado natural de los rayos ultravioleta independientemente de la calidad de la pintura. La ruina puede ser total o parcial, es decir, puede afectar el edificio como conjunto, o sus elementos. El primer caso sera por ejemplo un hundimiento. El segundo, la cada de un muro. La causa: Para que la ruina sea relevante jurdicamente debe provenir de un defecto de la construccin, un defecto del suelo o un defecto en los materiales utilizados. Si proviene de otras causas naturales o extraas, no hay lugar a la garanta de estabilidad.

Los materiales tienen una vida til predeterminada, que en muchas ocasiones puede ser menor de los diez aos. Cuando eso ocurre por la misma naturaleza del bien no hay dao ni hay responsabilidad pues en ellos no est presente el VICIO o defecto del material sino su propia naturaleza, como ocurre con una grifera en la cual la duracin de sus empaques es limitada en el tiempo. Hay tcnicas de construccin, como las paredes vaciadas en concreto, que pueden presentar fisuras por problemas de temperatura en el fraguado, sin que estas fisuras representen ningn riesgo. All no hay defectos de construccin ni de los materiales ni del piso, sino el resultado propio del sistema constructivo. En nuestra opinin estos defectos inherentes al procedimiento no se pueden tratar como problemas de estabilidad de la obra, en la medida que no se cumple la condicin del defecto en los materiales utilizados, de construccin defectuosa, ni de vicios del suelo.

En asuntos de responsabilidad mdica se trae a colacin con mucha frecuencia el estado del arte o dicho de otra forma, el estado de la tcnica. Cuando una actividad se desarrolla con estndares menores de los conocidos por la tcnica usual, se impone la responsabilidad y al contrario, cuando el resultado es adverso a pesar de haberse utilizado los recursos conocidos, se excluye esta. El smil es perfectamente aplicable en asuntos de construccin y deben ser una buena gua para valorar la calidad de los productos y de la ejecucin. Su prueba

ser necesariamente a travs de dictmenes periciales que puedan comparar la situacin de hecho contra el estado de desarrollo de la tcnica; y adems, no solo del estado de la tcnica posible sino de la tcnica posible frente a una situacin econmica determinada. El conocimiento: La ruina que proviene de defectos de la construccin o de vicios del suelo debe ser conocida real o presuntamente por el constructor. Hoy en da no puede excluirse en ninguna forma el conocimiento de los vicios del suelo por parte del constructor, aun cuando si puede excluirse del vendedor que no es constructor, pues las normas de construcciones sismoresistententes y los cdigos o reglamentos urbansticos le obligan a hacer estudios de suelos Pero hay otros defectos que no necesariamente conoce o est obligado a conocer el constructor, como ocurre cuando compra los materiales adecuados y a pesar de esto su comportamiento es inestable o porque no existen el mercado los materiales que den una garanta absoluta de buen comportamiento. Un caso tpico de este defecto son las impermeabilizaciones, cuya efectividad depende en gran parte del clima. RECOMENDACIN: Cuando el constructor tenga la previsin de problemas de materiales como en los casos de impermeabilizaciones o desprendimiento de losas, debe dejar la salvedad en el contrato de venta.

La responsabilidad por la ESTABILIDAD de la construccin puede reclamarse no solo por el comprador original, sino por cualquiera de los adquirientes posteriores en el plazo de los 10 aos 908

CDXLIII.

19.5. RESPONSABILIDAD POR ENTREGA DE BIENES CON ESPECIFICACIONES DIFERENTES DE LAS OFRECIDAS

El vendedor est obligado a entregar al comprador los bienes ofrecidos909 incluyendo sus accesorios910 . En la 908

 Corte Suprema de Justicia, sentencia de 5 de junio de 2.009 M.P. Jaime Arrubla. 909

 Codigo civil artculo 1.884: El vendedor est obligado a entregar lo que reza el contrato 910

compraventa de inmuebles estos accesorios incluyen necesariamente: a) Las instalaciones para los servicios pblicos domiciliarios de acueducto, alcantarillado, energa elctrica y telefona bsica conmutada. . Esa obligacin no puede trasladarse al comprador ni transmitirse a terceros, salvo que se trate de personas dedicadas a la construccin y que ambas estn inscritas como constructores, o que se trate de una enajenacin como un todo y no como una plan de urbanizacin. 911

b)

Las obras de urbanismo, a saber vas, andenes, espacios comunes y reas de cesin que hayan sido parte de los planos aprobados por el municipio que corren a cargo del constructor como lo dispone el Artculo 10 de la ley 66 de 1968.-

 Cdigo de comercio, artculo 928: 911

 Ley 66 de 1968 artculo 10

En los procesos de construccin, especialmente los masivos, ocurren situaciones de cambio en los bienes ofrecidos que vale la pena revisar. CAMBIOS EN EL REA La venta de inmuebles puede hacerse como cuerpo cierto o por rea. El uso general en la venta de inmuebles destinados a vivienda o comercio es determinar el precio por el nmero de metros construidos y entre estos suele distinguirse entre el rea cubierta y el rea descubierta para efectos de liquidacin del precio. No obstante la aparente exactitud matemtica de las medidas en construccin en los edificios sometidos al rgimen de propiedad horizontal al coexistir diferentes modalidades de propiedad (propiedad privada, propiedad comn de uso exclusivo, participacin) y ser diferente las medidas por el exterior, por el interior o por el medio de los muros divisorios surgen frecuentes dificultades con los compradores. Si la venta fue por rea, y hay diferencia entre la medida real y la ofrecida no hay mas remedio que ajustar el precio o rescindir el negocio. Por eso resulta fundamental que en las ventas de inmuebles sometidos al rgimen de propiedad horizontal se determine claramente en la promesa o en la escritura la forma en que se tomar la medida y el efecto que tendrn los cambios de medida en el contrato, pues suele ocurrir que el comprador proteste cuando esta es menor a la ofrecida, pero oponga resistencia al pago del rea adicional alegando que su objeto fue comprar determinada rea.

La ley 675 que regula el rgimen de propiedad horizontal define claramente como se miden las reas privadas que terminan siendo las reas vendibles en los siguientes trminos: Artculo 3: rea privada construida: Extensin superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales. rea privada libre: Extensin superficiaria privada semidescubierta o descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.

RECOMENDACIN: Cuando se venta un inmueble sujeto al rgimen de propiedad horizontal es recomendable establecer los efectos de la diferencia de rea en el contrato.

CAMBIOS EN EL PROYECTO La venta de inmuebles sobre planos es una modalidad de uso comn en el comercio inmobiliario. El promotor plantea un loteo o una construccin, sobre la cual obtiene licenciamiento y hace ventas anticipadas. Pero es frecuente que en el desarrollo de la construccin deban hacerse modificaciones por razn del terreno o el desempeo de las ventas y a esa comn ocurrencia es correlativo el reclamo de quienes se sienten afectados por los cambios en el diseo. Un cambio sustancial en el diseo es motivo para rescindir un contrato de promesa o

una compraventa con la consiguiente indemnizacin de perjuicios, pues el vendedor est obligado a entregar lo que ofrece. Cambios menores en el proyecto suelen ser fuente de conflictos cuando el comprador supone que sus derechos estn afectados: por ejemplo, la altura de un apartamento dentro del edificio, la localizacin, la vista, mientras que no est dispuesto a pagar por las mejoras obligadas.
RECOMENDACIN: En las promesas de venta, especialmente en los desarrollos inmobiliarios por etapas, es importante dejar en claro que el proyecto puede ser objeto de reformas no sustanciales sin que esto invalide el contrato.

CAMBIOS EN LOS MATERIALES. Hay ocasiones en que los materiales previstos para una construccin salen del mercado o cambian de precio en forma tan radical que afectan el equilibrio del proyecto. Ante esas situaciones el constructor que ha ofrecido en venta con determinadas especificaciones se ve obligado a cambiarlos. Un cambio sustancial en los materiales es motivo para rescindir un contrato de promesa de compraventa o en el mejor de los casos a reconocer un descuento en el precio, pues el vendedor est obligado a entregar lo ofrecido.
RECOMENDACIN: Si se van a cambiar los materiales ofrecidos o presentados como modelo, debe informarse al comprador y obtener su autorizacin. En todo caso es conveniente dejar en las promesas de venta contemplada la opcin de su reemplazo por materiales equivalentes en el mercado

CAMBIOS EN EL TIEMPO DE ENTREGA El principio general es que las obligaciones deben cumplirse dentro del plazo acordado. Por eso la fecha de entrega es tan importante en los contratos de compraventa de inmuebles. El incumplimiento en el plazo de entrega puede dar lugar a la resolucin del contrato o al pago de una indemnizacin, o una multa si se ha pactado, a menos que provenga de fuerza mayor o caso fortuito. Pero el comprador que quiera cobrar una multa por el retardo en la entrega debe reclamarla judicialmente ANTES de recibir la escritura de compraventa, pues segn la jurisprudencia vigente por tratarse de un contrato preparatorio, cumplida su finalidad principal no procede el reclamo de los accesorios912
Recomendacin: En los contratos de promesa de venta debe dejarse un margen de ajuste para el tiempo de entrega

912

 Tribunal superior de Manizales, sentencia de mayo de 2.006 Revista No 34 del Tribunal

ESPECIFICACIONES SOBREVINIENTES. Hay una regla elemental con los compradores: si perciben que se les est entregando menos, reclaman. Si se les da de ms alegan no tener ninguna obligacin de pagar adicionales. Y en efecto, no lo estn si no es parte del contrato. Por lo tanto la nica solucin es advertir en los contratos que las especificaciones sobrevinientes del proyecto, tales como reas adicionales, mejoras en zonas comunes, mejoras en materiales, REFORMAS solicitadas por los compradores, sern objeto de liquidacin adicional y debe decirse como se liquidaran en cada caso.
Recomendacin: No debe hacerse ningn cambio en la construccin ni en los diseos sin dejar constancia escrita de la orden o autorizacin del comprador ni de su valor

CAMBIO DE UBICACIN DE LOS LOTES: En los procesos de urbanizacin de lotes es muy frecuente que al replantear fsicamente el proyecto haya modificacin en los espacios individuales previstos por la topografa o conformacin del suelo. Nacen lotes, desaparecen, se crean esquinas y se cambian vas. A los compradores se les ofrecen lotes con ubicaciones preferenciales (esquinas o frentes a las avenidas principales) y con base en esa ubicacin se hacen las promesas. Cuando el constructor prevea que puede ocurrir un cambio de ubicacin por el replanteo fisico, debe dejar constancia en el contrato de promesa de su facultad de cambiar el lugar del inmueble ofrecido sin desmejorar los derechos del comprador, pues de no hacerlo genera un incumplimiento que puede terminar en una resolucin del contrato con la indemnizacin correspondiente.

CAMBIO DE NOMENCLATURA Cuando se planean urbanizaciones se asigna una nomenclatura provisional a los lotes y sobre esta se hacen las ventas. Al momento de constituir el loteo o la propiedad horizontal, los municipios asignan la nomenclatura oficial, que obviamente no corresponde a la asignada por el propietario. El cambio de nomenclatura no debera afectar el negocio ni dar lugar a ningn tipo de responsabilidad, a menos que tal nomenclatura sea determinante en el negocio y se haya dejado constancia de ello, como seria el remoto caso de un inmueble adquirido con fin publicitario especifico cuyo cambio pueda causar perjuicios al comprador.

RESPONSABILIDAD SIN CONSTRUCCIN RESPONSABILIDAD EN LOTES VACOS. Un lote no es una construccin, es un inmueble. Normalmente estn sometidos a reglas de polica local en cuanto a cerramientos y aseo. Pero aun cumpliendo estas reglas el abandono de un predio puede llegar a causar perjuicios a terceras partes como cuando en ellos se producen olores, incendios o infestacin de plagas. Es una especie de inmisin pasiva que los vecinos no tienen la obligacin de soportar y el propietario del predio est obligado a evitar, pues si ocurren se le puede imputar responsabilidad bajo el principio de que nadie debe causar dao a otro

Las acciones populares para exigir la responsabilidad del constructor Normalmente la relacin entre el comprador y el vendedor es una relacin directa entre las partes y los reclamos por calidad o responsabilidad deben hacerse uno a uno. Pero a partir de la expedicin de la ley 472 de 1,998 que regula las acciones populares y de grupo se han intentado con algn xito reclamaciones colectivas, pues aun cuando en principio las acciones populares solo pueden orientarse a la proteccin de derechos difusos o generales como el medio ambiente, la Corte Constitucional declar la constitucionalidad condicionada del artculo 55 de esa norma a que no se excluyeran los derechos SUBJETIVOS de origen constitucional o legal. Siguiendo esta providencia el 11 de agosto de 2.006 el Consejo de Estado reconoci mediante sentencia favorable a una accin popular, la responsabilidad de la organizacin Luis Carlos Sarmiento Angulo Limitada como constructora de un barrio afectado por inestabilidad del suelo, argumentando que tal riesgo afecta el derecho a la vivienda digna.

20 LA VIVIENDA
CDXLIV.
DIGNA 20.1. EL DERECHO A LA VIVIENDA

El derecho a poseer una vivienda pertenece a los llamados derechos de tercera generacin 913. Est reconocido como fundamental en mltiples declaraciones internacionales entre las cuales estn el pacto internacional de derechos

913

 El Jurista Checo Karel Vasak ha propuso la clasificacin, hoy generalmente aceptada por la academia, de las tres generaciones de derechos: de primera generacin son los derechos civiles, vinculados con la libertad. De segunda generacin son los derechos econmicos culturales y sociales, vinculados con el principio de igualdad. Y los de tercera generacin son los derechos sociales, vinculados con la solidaridad, entre los cuales se incluye la educacin, el medio ambiente, los derechos del consumidor, el derecho a la vivienda digna y el libre desarrollo de la personalidad

econmicos sociales y culturales de la Organizacin de las Naciones unidas914 y La Declaracin Universal de los Derechos Humanos915 [) En varios pases se ha elevado a derecho constitucional916 y en la mayora existe legislacin especializada para protegerlo.

Pero no basta tener un lugar de refugio. Se requiere que sea un lugar estable, con opciones de servicios bsicos y 914

 Articulo 11 pargrafo 1 915

 articulo 25, Toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, as como a su familia, la salud, el bienestar, y en especial la alimentacin, el vestido, la vivienda, la asistencia mdica... 916

Argentina: Artculo 14 bis: El Estado otorgar los beneficios de la seguridad social, que tendr carcter de integral e irrenunciable. En especial, la ley establecer: el seguro social obligatorio, que estar a cargo de entidades nacionales o provinciales con autonoma financiera y econmica, administradas por los interesados con participacin del Estado, sin que pueda existir superposicin de aportes; jubilaciones y pensiones mviles; la proteccin integral de la familia; la defensa del bien de familia; la compensacin econmica familiar y el acceso a una vivienda digna.

con seguridad jurdica como lo seala El Comit de Derechos Econmicos, Sociales y Culturales de las Naciones Unidas En opinin del Comit, el derecho a la vivienda no se debe interpretar en un sentido estricto o restrictivo que lo equipare, por ejemplo, con el cobijo que resulta del mero hecho de tener un tejado por encima de la cabeza o lo considere exclusivamente como una comodidad. Debe considerarse ms bien como el derecho a vivir en seguridad, paz y dignidad en alguna parte. Y as debe ser por lo menos por dos razones. En primer lugar, el derecho a la vivienda est vinculado por entero a otros derechos humanos y a los principios fundamentales que sirven de premisas al Pacto. As pues, "la dignidad inherente a la persona humana", de la que se dice que se derivan los derechos del Pacto, exige que el trmino "vivienda" se interprete en un sentido que tenga en cuenta otras diversas consideraciones, y principalmente que el derecho a la vivienda se debe garantizar a todos, sean cuales fueren sus ingresos o su acceso a recursos econmicos. En segundo lugar, la referencia que figura en el prrafo 1 del artculo 11 no se debe entender en sentido de vivienda a secas, sino de vivienda adecuada. Como han reconocido la Comisin de Asentamientos Humanos y la Estrategia Mundial de Vivienda hasta el Ao 2000 en su prrafo 5: "el concepto de "vivienda adecuada"... significa disponer de un lugar donde poderse aislar si se desea, espacio adecuado, seguridad adecuada, iluminacin y ventilacin adecuadas, una
Espaa: artculo 47 el derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada, siendo los poderes pblicos los responsables de promover las condiciones necesarias y de establecer las normas adecuadas para hacer efectivo este derecho.

Escocia la Homeless Act.

infraestructura bsica adecuada y una situacin adecuada en relacin con el trabajo y los servicios bsicos, todo ello a un costo razonable.

Y lo ha reiterado la Corte Constitucional Colombiana:

(La vivienda)..debe presentar condiciones adecuadas, las cuales dependen de la satisfaccin de los siguientes factores, entre otros: (i) Habitabilidad, es decir, que la vivienda cumpla con los requisitos mnimos de higiene, calidad y espacio necesarios para que una persona y su familia puedan ocuparla sin peligro para su integridad fsica y su salud. (ii) Facilidad de acceso a los servicios indispensables para la salud, la seguridad, la comodidad y la nutricin de sus ocupantes. (iii) Ubicacin que permita el fcil acceso a opciones de empleo, centros de salud y educativos, y otros servicios sociales, y en zonas que no pongan en riesgo la salud de los habitantes. (iv) Adecuacin cultural a sus habitantes. En segundo lugar, debe rodearse de garantas de seguridad en la tenencia, condicin que comprende, entre otros aspectos: (i) Asequibilidad, que consiste en la existencia de una oferta suficiente de vivienda y de posibilidades de acceso a los recursos requeridos para satisfacer alguna modalidad de tenencia, entre otros. (). (ii) Gastos soportables, que significa que los gastos de tenencia en cualquier modalidaddeben ser de un nivel tal que no comprometan la satisfaccin de otros bienes necesarios para la garanta de una vida digna de los habitantes de la vivienda. Para satisfacer este componente, el Estado debe, por ejemplo, crear subsidios para quienes no puedan sufragar el costo de la tenencia y sistemas de financiacin que permitan a las familias acceder a la

vivienda sin comprometer su vida en condiciones dignas, proteger a los inquilinos contra aumentos desproporcionados en los cnones de arrendamiento y facilitar el acceso a materiales de construccin. (iii) Seguridad jurdica en la tenencia, que implica que las distintas formas de tenencia estn protegidas jurdicamente, principalmente contra el desahucio, el hostigamiento, o cualquier forma de interferencia arbitraria e ilegal.917

CDXLV.

20.2 PROTECCIN CONSTITUCIONAL DE LA VIVIENDA EN COLOMBIA

En Colombia la vivienda alcanz el rango de derecho en 1.991 cuando la nueva constitucin de ese ao declar en el artculo 51 que Todo colombiano tiene derecho a vivienda digna. El Estado fijar las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho y promover planes de vivienda de inters social, sistemas adecuados de financiacin a largo plazo y formas asociativas de ejecucin de estos programas de vivienda.,

917

Sentencia de tutela T-585 de 27 de julio de 2006

Sin embargo la jurisprudencia de la Corte Constitucional ha entendido que la vivienda no es un derecho FUNDAMENTAL sino PRESTACIONAL por lo cual no es exigible de manera directa ni por va de tutela. Para hacerlo efectivo el Estado debe fijar las directrices para la promocin de planes de vivienda de inters social, la estructuracin de sistemas adecuados de financiacin a largo plazo y formas asociativas de ejecucin de estos programas de vivienda como lo ha dicho en varias sentencias de tutela, entre las cuales pueden destacarse: T- 672 de 2.010 .esta Corporacin ha sostenido que en principio no puede ser considerado como un derecho fundamental sino que logra tal connotacin estando en conexidad con otro derecho que si revista esa caracterstica. A esta conclusin se lleg como resultado de la funcin que en el precitado artculo constitucional le corresponde al Estado, pues se requiere de un desarrollo legal previo a la implementacin de instituciones administrativas gubernamentales que promuevan planes de vivienda de inters social, todo de acuerdo a la realizacin programtica de la norma constitucional. As, gran parte de los pronunciamientos en la materia califican la vivienda digna como un derecho asistencial del cual no es posible derivar derechos subjetivos exigibles en sede de tutela por cuanto su desarrollo slo corresponde al legislador y a la administracin. Argumentacin que del mismo modo, acompa desde etapas tempranas las consideraciones en relacin con derechos como la salud, el trabajo, la educacin, la seguridad social, entre otros derechos sociales y econmicos. T-495 de 2010 La naturaleza esencial de esta clase de derechos es de tipo prestacional, es decir, que requieren regulacin normativa para su realizacin,

por tanto no son considerados fundamentales per se ni de aplicacin inmediata en sede de tutela. SU-111 del 6 de marzo de 1997 Los derechos econmicos, sociales y culturales () no son de aplicacin inmediata, pues necesariamente requieren de la activa intervencin del legislador con miras a la definicin de las polticas pblicas y de su adecuada instrumentacin organizativa y presupuestal. Los derechos individuales de prestacin, que surgen de la ejecucin legal del mandato de procura existencial que se deriva del Estado social, se concretan y estructuran en los trminos de la ley. Le corresponde a ella igualmente definir los procedimientos que deben surtirse para su adscripcin y, de otro lado, establecer los esquemas correlativos de proteccin judicial[. Esa radical posicin de la Corte Constitucional, contraria a los textos de tratados internacionales suscritos por Colombia y por tanto incorporados a su derecho interno, sido matizada en los siguientes trminos: No obstante, en reiterada jurisprudencia de esta Corporacin, se ha indicado que estos derechos pueden adquirir el rango de fundamentales de tres maneras, (I) por transmutacin[, (II) por la conexidad con un derecho fundamental o (III) por la afectacin del mnimo vital[ y por lo tanto se hace procedente su proteccin a travs del mecanismo tutelar. Adicionalmente, en jurisprudencia mas reciente, se adopt otra postura con respecto a los derechos sociales, econmicos y culturales, en el entendido que Todos los derechos constitucionales son fundamentales, pues se conectan de manera directa con los valores que el constituyente quiso elevar

democrticamente a la categora de especialmente protegidos por la Constitucin

bienes

Particularmente sobre el carcter fundamental del derecho a la vivienda, esta Corporacin en Sentencia T-585 de 12 de junio de 2008 Porto expres: () calificar como fundamental el derecho a la vivienda digna como ha sucedido con otras garantas pertenecientes a la categora de los derechos econmicos, sociales y culturales, implica adoptar una postura ms cercana al ideario plasmado por nuestros Constituyentes y adicionalmente, ms respetuosa de los compromisos adquiridos por nuestro Estado a nivel internacional. Por otra parte, la Sentencia T-125 de 14 de febrero de 2008 estableci unas condiciones jurdico materiales que debe valorar el juez para conceder el amparo a la vivienda digna y que consisten en: (i) la inminencia del peligro; (ii) la existencia de sujetos de especial proteccin que se encuentren en riesgo; (iii) la afectacin del mnimo vital; (iv) el desmedro de la dignidad humana, expresado en situaciones degradantes que afecten el derecho a la vida y la salud, y (v) la existencia de otro medio de defensa judicial de igual efectividad para lo pretendido. Con ello se concluir si la proteccin tutelar procede. Con respecto a la inminencia del peligro a que se encuentre expuesta la persona, debe ser de tal magnitud y actualidad que

ponga en riesgo la vida, la salud, la integridad fsica o la dignidad del interesado y su ncleo familiar, y que no exista otra forma de conjurar dicha situacin. En conclusin aun cuando la Corte Constitucional sostiene que el derecho a la vivienda no es un derecho fundamental que pueda ser amparado en forma directa por el mecanismo de tutela, en determinadas circunstancias, cuando est vinculado a otro derecho fundamental como la vida, la salud, o la dignidad humana, su proteccin puede reclamarse por ese medio.

CDXLVI.
VIVIENDA

20.3. EVOLUCIN DE LA POLTICA DE

Hacia los aos 30 del siglo XX se inicio un proceso de urbanizacin acelerado del pas. Para atender la demanda creciente de crdito para la construccin se fund en 1.936 el Banco Central Hipotecario financiado con la captacin del ahorro pblico a travs de cdulas hipotecarias. En 1939, se cre el Instituto de Crdito Territorial con el propsito de construir y otorgar crdito para la compra de vivienda con algunos subsidios del Estado a la tasa de inters y al precio de la vivienda. En 1.950 la poblacin Colombiana alcanz once millones de habitantes de los cuales el 70% resida en las zonas rurales, y tenia una desalentadora tasa de crecimiento del producto interno bruto de apenas el 1,6% anual. Pero en los 40 aos siguientes creci a ms de 30 millones de habitantes de los cuales cerca de veintin millones habitaba en zonas urbanas.

Periodo 1.970 y 1.990 EL UPAC En 1.970 el Presidente Misael Pastrana invit al economista Canadiense Lauchlin Currie 918 para que le ayudara a configurar el plan de desarrollo de su gobierno. Este con otros destacados colombianos que conformaban lo que el mismo Currie denominaba "el grupo de los mircoles por la noche"919, elaboraron el plan denominado 918

Lauchlin Currie naci en Canad en 1902. De 1939 a 1945 fue asesor administrativo de Frankin D. Roosvelt. En 1949 dirigi la primera misin del Banco Mundial a un pas subdesarrollado: Colombia. En 1971 fue el principal asesor de materia de poltica econmica durante el gobierno del presidente Misael Pastrana. De 1986 a 1993 fue asesor del ICAV.


919

El Profesor Currie haba sido llamado desde el Canad donde estaba radicado por el Gobierno para que le presentara un plan de desarrollo al Gobierno. Para elaborarlo se conform un grupo de trabajo con economistas, abogados y empresarios que se reunan informalmente una vez a la semana, los mircoles por la noche. De all el nombre.


LAS CUATRO ESTRATEGIAS en la cual la construccin de vivienda era el eje motor de economa pues se estimaba era un gran generador de empleo de baja calificacin y tena la ventaja adicional de afrontar el problema de la continua urbanizacin del pas. Para consolidar la propuesta se ide la indexacin de los crditos para vivienda y su apalancamiento con ahorro privado remunerado. En ese momento el Gobierno no gozaba de suficiente apoyo en el congreso para tramitar una ley con la cual se pudiera poner en vigencia este sistema, por lo cual se recurri a la frmula propuesta por el Doctor Samuel Hoyos Arango de utilizar las facultades constitucionales de regular el ahorro personal920 y por eso las reglamentaciones surgieron como decreto AUTNOMO numero 678 de 1.972 por el cual se autoriz la creacin de las cuentas de ahorro de valor constante y la creacin de las corporaciones de ahorro y vivienda lo que se complement con un fondo estabilizador denominado el FONDO DE AHORRO Y VIVIENDA, FAVI921

920

Se trataba del numeral 14 del artculo 120 de la Constitucin anterior que le otorgaba al Presidente como atribucin propia la intervencin de los fondos provenientes del ahorro privado.


921

La correccin monetaria no fue aceptada pacficamente. De entrada, afectaba una arraigada concepcin del valor del dinero en funcin a su "valor nominal" que tena races desde el siglo XVII en Europa con apoyo jurisprudencial tan antiguo como el fallo dictado en el proceso de Gilbert contra Brett en 1.604 922 , y que por supuesto beneficiaba a los soberanos que podan devaluar a su arbitrio, en su propio beneficio. Si bien los excesos del nominalismo puro haban conducido a la introduccin del sistema "patrn oro" durante el siglo XIX que lo moder, las guerras mundiales siguientes tambin hicieron inaplicable este sistema y revivi el nominalismo que estaba contenido en las disposiciones del Cdigo Civil Colombiano A pesar de la resistencia al UPAC result ser un xito econmico como lo muestran los resultados. A los dos aos de creado ya existan diez corporaciones de ahorro y vivienda923. En 1.976 ya representaba el 40% del ahorro privado del pas y financiaba el 50% de la vivienda que se construa. Entre 1.980 y 1.992 las captaciones de las

Decreto 1.229 de 1.972.

922

Los aspectos jurdicos de la depreciacin monetaria: Juan Camilo Restrepo Salazar, conferencia dictada el 13 de octubre de 1.983 ante el congreso nacional de ACOLDESE (trascripcin de conferencia oral)


corporaciones de ahorro y vivienda crecieron a una tasa promedio anual del 36,5% y sus activos llegaron a ser en 1.992 el 42.4% del total del sistema financiero.924 Cuando se cumplieron los 20 aos de vigencia del sistema UPAC tenia - Depsitos equivalentes al 4.500 millones de dlares que representaban el 37.5% del mercado financiero - Seis millones de ahorradores - Mil oficinas abiertas en todo el pas - Un milln doscientas mil viviendas construidas - Un ao record de construccin (1.993) con ms de once millones de metros cuadrados construidos.925 923

Concasa, Ahorrams, Las villas, Granahorrar, Colmena, Conavi, Colpatria, Davivienda,



924

Fuente: Banco de la Repblica, documento Dc-0293-001-J

925

Jorge Enrique Amaya Pacheco, La historia ni se repite ni regresa, en Revista Camacol No 54 de marzo de 1.993


Pero al UPAC nunca le faltaron enemigos incluyendo algunos del sistema financiero que se afectaba por una competencia asimtrica926: de hecho, los encajes, las obligaciones forzosas, el fondo de estabilizacin especial (el FAVI), la posibilidad de remunerar las cuentas de ahorro y las ventajas tributarias de las cuentas, compensaban ampliamente la limitacin debida a la especializacin de los negocios y explicaba el crecimiento tan rpido del sistema. Esto llev a reclamos constantes para modificar las normas sobre el UPAC y la forma de operacin de las corporaciones de ahorro y vivienda que lo administraba, pues se trataba de una actividad que prosperaba a la sombra de una proteccin especial por parte del Estado. Por su parte tcnicos del Departamento Administrativo de Planeacin Nacional basados en estudios economtricos sostenan enfticamente que927:

926

Los depsitos en las corporaciones de ahorro eran remunerados y los del sistema tradicional no


927

Departamento Nacional de Planeacin, Dinmica de la

La construccin carece de la capacidad para, en el largo plazo, acelerar el crecimiento de la economa. Las variaciones de la construccin no producen aumentos o reducciones en el PIB en el largo plazo. En el largo plazo no tiene sentido prctico intentar aumentar la actividad edificadora mediante la orientacin forzosa del crdito, pues la actividad dispone de su propia dinmica no explicada por el crdito.

Los Gobiernos desde 1.990 hasta el 2.002 compartieron las tesis expresadas por el Departamento Nacional de Planeacin y abandonaron la construccin como un elemento clave en la generacin del crecimiento econmico tal y como se evidencia en el contenido de los planes de desarrollo928 de los presidentes Cesar Gaviria, Ernesto Samper929 y Andrs Pastrana930 que no contemplaban la construccin como un sector lder de la construccin entre 1.950 y 1.951, en Revista Camacol No 54 de marzo de 1.993 928

El artculo 339 de la actual Constitucin Poltica ordena la elaboracin de un plan nacional de desarrollo en el cual se deben sealar, en la parte general, los propsitos y objetivos nacionales a largo plazo. El plan nacional de desarrollo es elaborado por el Gobierno dentro de los primeros seis meses de cada periodo presidencial y se aprueba por ley. El plan de desarrollo marca las polticas generales de cada gobierno.


economa. Estos planes estaban dirigidos a la construccin de un nmero determinado de viviendas de inters social como parte de la solucin de un problema social concreto, pero en ellos la referencia a los programas de vivienda son marginales en contraste con el plan de Las Cuatro Estrategias bajo el cual se cre el UPAC. 929

 LEY 188 DE 1995 (JUNIO 2) Plan Nacional de Desarrollo e Inversiones 1995 - 1998 denominado EL SALTO SOCIAL 1.6.3. Vivienda social rural. Este programa, que hace parte de la Red de Solidaridad Social, busca facilitar la construccin, adquisicin, reubicacin, mejoramiento y habilitacin de viviendas en zonas rurales del pas, mediante un subsidio directo. La meta es otorgar 271.000 subsidios de vivienda a campesinos pobres durante el cuatrienio. 1.9. VIVIENDA SOCIAL URBANA 1.9.1. Vivienda red de solidaridad social a) El subprograma de mejoramiento de la vivienda y el entorno se apoya en el subsidio otorgado por el Inurbe y se complementa con recursos de los municipios, de los Fondos de cofinanciacin (FIS y FIU) Fondo de Inversin Social y Fondo de Infraestructura Urbana y de la Red de Solidaridad Social. Se adjudicarn 258.500 subsidios para beneficiar a 775.000 hogares. El municipio, con el apoyo de los Fondos, tendr a su cargo las obras de acceso al asentamiento, las redes de servicios pblicos, grandes obras de mitigacin de riesgos y proyectos dirigidos a la adecuacin de zonas verdes y dems elementos del espacio pblico; b) El subprograma de vivienda nueva incluye viviendas mnimas o unidades bsicas. Para lotes con servicios, la Nacin slo

Finalmente, no faltaron las crticas que atribuan a la indexacin monetaria ser causa de la inflacin. Tomada la decisin de no incluir la industria de la construccin como sector lder de la economa no fue extrao que se optara por cambiar las bases de la correccin monetaria con total indiferencia por el impacto en

apoyar proyectos que contemplen los instrumentos de la Reforma Urbana y la zonificacin del uso del suelo. Se realizarn 158.000 soluciones de vivienda nueva, apoyadas con subsidio para familias de menos de dos salarios mnimos mensuales de ingreso. Este subprograma podr contemplar, adems, la vivienda-empleo, que consiste en planificar desde un principio en los nuevos desarrollos populares, la construccin selectiva de viviendas-tiendas, viviendas-talleres, viviendas-huertos, viviendas-escuelas y en general viviendas-microempresas. El Inurbe tomar las medidas adecuadas para la administracin de este subprograma. 1.9.2. Vivienda no cubierta red de solidaridad social Las acciones previstas se dirigen a atender el dficit cuantitativo y cualitativo de vivienda de los hogares con ingresos entre dos y cuatro salarios mnimos legales mensuales. Con el apoyo del crdito, se realizarn 190.000 soluciones, de las cuales 84.000 se financiarn parcialmente con el subsidio familiar de vivienda, y el resto a travs de crdito del Fondo Nacional de Ahorro y del sistema financiero. 930

 LEY 508 DE 1999 (julio 29) Por la cual se expide el Plan Nacional de Desarrollo para los aos de 1999-2002.

las cuotas de los deudores931 desatendiendo las alarmas que sonaban a travs del aumento desmesurado de la cartera en mora . Si bien desde sus primeros aos el UPAC haba sido objeto de reformas en cuanto a la forma de calcular la correccin monetaria principalmente en el sentido de limitar su crecimiento a unos mximos 932 anuales para que no se afectara a los deudores cuando el ndice de
18.1.1 Programa de vivienda urbana El programa de vivienda urbana tiene como objetivo la construccin de 500 mil soluciones de vivienda nueva, 420 mil sern de inters social (valor inferior a 200 SMLM) siendo respaldadas con subsidio 242 mil viviendas. Los recursos del subsidio provendrn fundamentalmente del presupuesto nacional, las rentas parafiscales administradoras por las Cajas de Compensacin Familiar y la Caja de Vivienda Militar, siendo complementados con aportes municipales. Adicionalmente a los subsidios, se contar con recursos del ahorro de las familias y crdito del Fondo Nacional de Ahorro y del Sistema Financiero. La poltica de vivienda de inters social continuar basada en la orientacin de subsidios a la demanda, dirigidos a la compra de vivienda nueva y para lotes con unidad mnima desarrollable. Con el objetivo de concentrar los recursos disponibles para el subsidio familiar de vivienda, se dar preferencia a soluciones de costo mnimo con un esquema progresivo de subsidios, reviviendo el sistema de ahorro programado. Igualmente se dar transparencia al sistema mediante la unificacin de los procedimientos de elegibilidad y promocin de la oferta, as como a la postulacin, asignacin y pago del subsidio a las familias. La poblacin objetivo de la poltica de subsidios para la VIS es aquella con ingresos menores a 4 SMLM con nfasis en la poblacin cuyos ingresos sean menores a 2 SMLM. Los programas que se desarrollarn en la poltica de vivienda subsidiable son programa del doble subsidio y programa del subsidio para la equidad. 18.1.1.1 Subprograma de doble Subsidio Este programa es dirigido a la poblacin con ingresos de menos de 2 SMLM que requiere la concurrencia entre los municipios y la Nacin para entregar un doble subsidio (subsidio nacional y subsidio municipal). El subsidio municipal puede ser entregado por entidades privadas o comunitarias. Busca fortalecer el proceso de descentralizacin, reconociendo que la solucin del problema habitacional es una funcin del municipio, as como crear la posibilidad real de las familias de menores ingresos para acceder a una solucin habitacional. Con el fin de beneficiar a la poblacin ms pobre, el orden de elegibilidad de la oferta dar prioridad a la vivienda de ms bajo costo. El valor del subsidio nacional es de 25 SMLM para este programa. El subsidio municipal o privado debe tener correspondencia con el precio final de la solucin habitacional. El subprograma de doble subsidio para mujeres cabeza de familia tendr un cupo del 10% de los recursos totales destinados a este programa. 18.1.1.2 Subprograma para la equidad social Es un programa destinado para los hogares con ingresos entre 2 y 4 SMLM, que busca incrementar la oferta de VIS, particularmente en el rango de ingresos entre 2 y 3 SMLM, pues es all donde se concentra el mayor dficit habitacional del pas. Se busca potenciar la accin del sector privado a travs del subsidio a la demanda generando procesos de transparencia y mejorando las condiciones de crdito a travs del ahorro programado. La asignacin de los recursos a este programa se har con base en el dficit habitacional nacional y local existente en cada rango de ingreso. A1 igual que en el anterior programa, el orden de elegibilidad de la oferta dar prioridad a la vivienda de ms bajo costo.

precios al consumidor933 superaba las previsiones de los deudores, sus bases se mantenan. LOS AOS FINANCIERO 90; LA REFORMA DEL SISTEMA

El subsidio nacional de vivienda en este programa ser de 20 SMLM. Para los beneficiarios con ingresos entre 2 y 3 SMLM se tendr un puntaje adicional con el objeto de focalizar en este rango las soluciones habitacionales, buscando una mayor equidad en la distribucin de recursos. Se impulsarn dos subprogramas; el de alianzas estratgicas, con entidades pblicas y privadas que posean terrenos para desarrollar proyectos VIS y los macroproyectos urbanos, con el fin de estimular el desarrollo de programas masivos de vivienda social. 18.1.1.3 Coordinacin con las cajas de compensacin familiar Este subprograma tiene por objeto vincular a las Cajas de Compensacin Familiar en tres actividades importantes de la poltica social: vivienda de inters social, atencin a menores de seis (6) aos y jornada complementaria. Esta vinculacin se har en el entendido de que hay una necesidad de modificar algunos de los porcentajes que la ley hoy les impone. Para lograr el objetivo descrito es importante aclarar que las cajas conservarn el manejo financiero independiente y en cuentas separadas de los recursos destinados a mercadeo, IPS y EPS. De la misma manera, para la optimizacin de los recursos, las Cajas de Compensacin Familiar seguirn ofreciendo programas de educacin no formal que no presenten duplicidad con los ofrecidos por el SENA. 18.1.2 Programa de vivienda rural El Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural conjuntamente con el Ministerio de Desarrollo Econmico, coordinar la ejecucin de las polticas en materia de desarrollo rural en los temas de ordenamiento territorial, vivienda y procesos de titulacin de tierras y en coordinacin con los departamentos y municipios. Los programas de reforma agraria, incorporarn el correspondiente plan de vivienda cuya ejecucin ser coordinada por el Incora y la Caja Agraria con base en proyectos realizados por el Incora.

931

 Cuando se inici el sistema UPAC un deudor pagaba su crdito cuatro veces: al final se estimaba que deba pagarlo

Desde 1.984934 se incluy en el clculo del valor del UPAC una porcin del DTF935 cada vez mayor, hasta que lleg al 74% con la resolucin 18 de 30 de junio de 1.995 expedida por la Junta Directiva del Banco de la Repblica 936. En los aos 1.993 y 1.994 la combinacin del DTF y el IPC para el clculo de la correccin tuvo un efecto relativamente pequeo en las deudas pues los porcentajes del DTF eran apenas una parte del componente de la correccin. Pero a 17 veces en los mismos 20 aos de vigencia del crdito 932

Decreto 1728 de 1.974 que limita el aumento al 20%; decreto 1.685 que limita el crecimiento al 19%; decreto 58 de 1.975 que limita el crecimiento al 18%; decreto 664 de 1.979 que limita el crecimiento al 19%; decreto 2.475 de 1.975 que limita el crecimiento al 21%; decreto 2.929 de 1.982 que limita el crecimiento al 23%.


933

Se trata de un ndice conocido como NDICE DE PRECIOS AL CONSUMIDOR que se acepta como factor de medicin de la inflacin


934

partir de 1.995 como puede verse en la tabla siguiente 937, las diferencias entre los dos factores fueron muy notorias en contra del IPC y cada vez se dio mayor peso al componente DTF hasta que lleg a ser el factor principal de la correccin, tal como se dispuso en las resoluciones 6 de 1.993 y 18 de 1.995 de la Junta directiva del Banco de la Repblica.
Ao DTF 1990 33,9 1991 35,81 1992 31,94 1993 26,07 1994 25,68 1995 32,62 1996 31,66 1997 26,26 1998 24,06

 En 1.984 mediante decreto 1.131 de 16 de mayo, se le adicion al clculo de la correccin un porcentaje del rendimiento de los certificados de depsito a trmino comnmente conocidos como DTF. 935

Decreto 1.127 de 1.999 fija el valor del UPAC con el 35% del DTF; Decreto 1.730 de 1.991 fija el valor del UPAC con el 35% del DTF; Decreto 678 de 1.992 fija el valor del UPAC con el 50% del DTF; Resolucin externa No 6 de 1.993 del Banco de la Repblica, fija el valor del UPAC con el 90% del DTF.


936

Banco de la Repblica: Resolucin 18 de 30 de junio de 1.995: El Banco de la Repblica calcular mensualmente



IPC DIFERENCIA

31,89 00.1

26,97 8.84

24,58 7.36

23,19 2.88

22,07 3.61

19,53 13.09

21,89 9.77

17,33 8.93

16,14 7.92

Al principio de los aos noventa, el pas entr en un perodo de transicin constitucional 938 y econmico. Se puso de moda la "apertura" como un paradigma a seguir y con ella la des-especializacin del sistema financiero que tradicionalmente haba separado las corporaciones de ahorro especializadas en la financiacin de vivienda del para cada uno de los das del mes siguiente, e informar con idntica periodicidad a las corporaciones de ahorro y vivienda el valor legal en moneda legal de las unidades de poder adquisitivo constante UPAC, equivalente al 74% del promedio mvil de la tasa DTF efectiva de que trata la resolucin 42 de 1.988 de la junta monetaria..." 937

La tabla est elaborada a partir de las cifras oficiales del Banco de la Repblica


938

 En julio de 1.991 se promulg una nueva constitucin poltica por parte de la asamblea nacional constituyente

resto de la banca comercial, para crear lo que entonces se denomin la "MULTIBANCA" como en efecto ocurri con la expedicin del decreto 663 de abril de 1.993 denominado Estatuto Orgnico del Sistema Financiero. Dentro del concepto de la apertura la decisin de modificar las frmulas de clculo del UPAC atndolas al DTF fue un acto deliberado de la Junta Directiva del Banco de la Repblica que tena desde la Constitucin de 1.991 939, la responsabilidad de fijar el valor de la correccin monetaria, tal como se especific en la ley 31 de 1.992 y que era parte de un programa del Gobierno para reformar el sistema bancario en su conjunto. En 1.993 el Banco de la Repblica justificaba los cambios institucionales argumentando que "el funcionamiento de un sistema monetario de pagos prev que la operacin de un intermediario financiero no debe ocasionar implicaciones monetarias distintas de las variaciones en su posicin de encaje[...] Este principio ha sido vlido para el sistema bancario y las corporaciones financieras, y no se ve porque razn no deba serlo tambin para las CAV. "[...] Las reformas al sistema de ahorro y vivienda y del FAVI representan un paso hacia delante en la direccin de poner en plan de igualdad, ante el mercado, a todas las instituciones que participan 939

Constitucin Poltica, artculos 371 y 372.

en nuestro sistema financiero. Las medidas que hemos comentado forman parte integral de una reforma amplia del sistema financiero[...] de manera que compitan mas de cerca con otros intermediarios financieros[...]".940 Bajo e este criterio y atendiendo la solicitud que le formularon las corporaciones de ahorro y vivienda a travs del ICAV 941 a la Junta Directiva del Banco de la Repblica942, se at la correccin monetaria al DTF con el 940

Banco de la Repblica, La reforma reciente del sistema de ahorro y vivienda y la poltica monetaria en Revista Camacol No 54 de marzo de 1.993


941

 El ICAV es el INSTITUTO COLOMBIANO DE AHORRO Y VIVIENDA, entidad de derecho privado que asocia las antiguas corporaciones de ahorro y vivienda. La solicitud fechada el 24 de septiembre de 1.992 fue suscrita por el entonces director del ICAV doctor ENRIQUE PEALOSA LONDOO 942

fin de hacer mas competitivas a las Corporaciones de Ahorro y Vivienda a las cuales se les estaban reduciendo las ventajas frente a los bancos comerciales por el encaje , a pesar de que, como lo expres Jorge Bermdez 943 ante la misma Junta del Banco de la Repblica,
"[ ...] el aumento en el costo de los crditos de la UPAC sea superior al de esquemas ms controlados, lo cual debe tenerse en cuenta por sus efectos polticos y la amplia base social involucrada[...]".

Lo dicho fue reiterado por Oscar Marulanda: "esta sustitucin no es conducente hacerla de una manera disfrazada, ligando la determinacin de la CM al DTF, pues entre otras cosas se desnaturalizara el concepto de la misma concebida como un instrumento para, en el mejor de los casos, mantener el valor constante de los

Estos hechos constan en los documentos JD-1D-0393-015J, 014-J, DC-0293-001J, JD-3D-0393-012-J de la Junta directiva del Banco de la Repblica, correspondientes a las reuniones del mes de marzo de 1.993. Estos documentos fueron obtenidos mediante requerimiento a la Junta directiva hechos por el Doctor Jaime lvarez de Cali para la demanda de nulidad contra la resolucin 018 de 1.996


943

Banco De la Repblica Documento JD-1D-0393-015-J

ahorros a travs de cubrir el riesgo de la inflacin[...]

El plan de desarrollo del Gobierno actual 944 actualmente en trmite en el Congreso de la repblica, contempla la construccin de vivienda como uno de los elementos jalonadotes del desarrollo econmico y reduccin de la tasa de desempleo. Se aspira a construir un milln de viviendas en el periodo de cuatro aos, para lo cual se propone mejorar la oferta de tierra modificando las restricciones a los usos del suelo, promoviendo los macroproyectos como un mecanismo especial de planeacion y aumentando el valor total de los subsidios.

CDXLVII.
ECONMICA

20.4. LA CRISIS

Y LA EMERGENCIA

El cambio de la base en la correccin monetaria coincidi con un aumento desmedido de las tasas de inters 945, una 944

 Posesionado el 7 de agosto de 2010 945

Los intereses de mora llegaron a liquidarse al 72% anual y

crisis econmica internacional causada por la cesacin de pagos de la deuda externa de Rusia, y una crisis institucional interna provocada por las acusaciones contra el presidente de haber recibido aportes de la mafia en su campaa, que inhabilitaron a las autoridades para hacer un control efectivo de los mrgenes de intermediacin financiera; todo ello en perjuicio de los deudores, y en ltima instancia de toda la economa como pudo verse a poco tiempo. Se conjugaron en ese preciso momento una serie de circunstancias desafortunadas que hicieron catastrfica una situacin que en pocas normales hubiera sido simplemente difcil. El pas fue des-certificado por los Estados Unidos en su lucha contra las drogas, y el presidente Ernesto Samper perdi su visa lo cual afect ayudas econmicas importantes. La situacin lleg a su clmax en noviembre de 1.998. El recin posesionado presidente Andrs Pastrana, a pesar de su oferta de campaa de no crear nuevos impuestos, debi recurrir rpidamente a decretar la situacin de emergencia econmica prevista en el artculo 215 de la Constitucin Poltica para crear uno a las transacciones financieras. La exposicin de motivos del decreto 2.330 de 1.999 dice: " la combinacin de altas tasas de inters y desempleo, produjo un desbordamiento de la capacidad de pago de muchos deudores del sistema de financiacin de vivienda UPAC. Lo anterior, aunado a la iliquidez en la economa, la crisis en el sector de la construccin y la incertidumbre respecto de la estabilidad del sistema financiero pone en peligro la solvencia y

se reportaron tasas de inters interbancaria (crditos de tesorera al 100%)

la viabilidad de ste y consiguientemente la financiacin de vivienda en el pas[...]".946 Con base en el decreto de emergencia econmica se dictaron varias medidas entre ellas el decreto 2.331 de 1.998 que estableci en los artculos 11 a 17, un plan de alivios para los deudores hipotecarios de vivienda en el cual se dispuso: Conceder un crdito con intereses iguales a la inflacin por intermedio del FOGAFIN a los deudores que estuvieran al da en sus obligaciones con el objeto de disminuir la deuda con las Corporaciones. En la prctica esta medida estaba destinada a mejorar la posicin de las Corporaciones respecto de su cartera morosa. Autoriz a los deudores para entregar a los acreedores, a ttulo de dacin en pago, sus inmuebles cuando la deuda garantizada por stos fuera superior al valor del mismo. Las prdidas que tuvieran los acreedores con estas daciones en pago, seran compensadas con crditos blandos por igual valor concedidos por el gobierno a los acreedores. Para efectos del arancel notarial e impuestos de anotacin y registro las daciones en pago se consideraron actos sin cuanta. 946

Decreto 2.330 de noviembre 17 de 1.998

Se limit el cobro de la mora para crditos de vivienda a 1.5 veces el inters bancario corriente. Tanto el Decreto de emergencia econmica como el Decreto 2.331 recibieron el respaldo de la Corte Constitucional que deba revisarlos oficiosamente. En sentencia C-136, esta corporacin expres respecto de las normas de alivio para los deudores hipotecarios: "Las altsimas tasas de inters y la forma progresiva de la liquidacin de las cuotas , as como el fenmeno inflacionario , conspiran contra el deudor cumplido y lo colocan, de no mediar el apoyo del estado, al borde de seguir el camino al que se han visto enfrentados los que se encuentra en mora o han perdido ya sus inmuebles. " Las medidas tomadas por el Gobierno en la emergencia econmica no tuvieron un mayor impacto en la situacin de los deudores, en tanto que las tasas de inters siguieron siendo demasiado altas. Los crditos del FOGAFIN solamente significaban una pequea rebaja en las tasas de inters, pues el crdito subsidiado solo equivala al 20% de la deuda, de manera que el 80% restante segua pesando en las cuotas mensuales. Lo que si produjo un efecto inmediato fue la medida de las daciones en pago. Al hacerlas obligatorias para los acreedores947, que por cierto debieron 947

El artculo 14 del decreto 2.331 de 1.998 fue reglamentado

ser conminados en muchas ocasiones a recibir los bienes ofrecidos, se dispar la entrega de inmuebles: en diciembre de 2001 las entidades financieras afiliadas al ICAV recibieron un total de 7.116 inmuebles a ttulo de dacin en pago por un valor de 376.540 millones de pesos948. La prdida de ese nmero de propiedades en manos del sistema financiero fue una catstrofe social pues se reportaron mas de cien mil propiedades recibidas en pago por un valor de 1.759.924 millones de pesos 949 lo que no por el decreto 908 de 1.999 y debi ser reforzado con rdenes expresas de la Superintendencia Bancaria, como la que consta en circular externa 063 de 1.999 a pesar de que ya la sentencia C-136 haba condicionado la constitucionalidad de este artculo a que la oferta de dacin fuera obligatoria pues de lo contrario "sera una clusula potestativa que le quitara eficacia a la medida, hara intil la previsin gubernamental de ayuda a los deudores y quebrantara los principios del Estado social de derecho, haciendo que solo los buenos negocios fueran aceptados por instituciones financieras acreedoras." 948

Cifras del -ICAV- Bienes recibidos en pago entidades afiliadas al ICAV. Diciembre de 2002.


949

solo fue perjudicial para los deudores sino para las mismas entidades financieras para quienes la relacin gananciaperdida en venta de bienes recibidos en pago fue de 45.189 millones de pesos950.

CDXLVIII. 20.5

INTERVENCIN DE AUTORIDADES JUDICIALES Y EL FIN DEL UPAC

LAS

El gobierno central no se decida a dar por terminado el sistema UPAC a pesar de la crisis y tampoco poda controlar las tasas de inters, lo cual hubiera paliado la situacin. Por su parte el sistema legal colombiano no permite que las autoridades jurisdiccionales acten por su propia iniciativa en asuntos de poltica econmica; para su intervencin se requiere de la existencia de una demanda concreta. Entonces varias personas de manera independiente intentaron esa aproximacin con el efecto final de aniquilar todo el esquema financiero preexistente y debi darse un giro completo a los programas de financiacin de vivienda. En el ao de 1996 Luis Ramn Duarte, present una demanda de inconstitucionalidad contra el decreto 677 Informe de la Superintendencia Bancaria de cartera de crditos. Diciembre 2002.


950

Ibidem.

por el cual se cre el UPAC. En esta ocasin, el magistrado Ponente, Eduardo Cifuentes Muoz, la rechaz por considerar que la Corte Constitucional era incompetente para conocer de los decretos expedidos por el Presidente de la Repblica en ejercicio de las facultades conferidas en la Carta Poltica en el artculo 120 numeral 14. En 1.997 Emperatriz Castillo Burbano demand los artculos 3 y 20 del mismo decreto. El Magistrado Ponente, Vladimiro Naranjo Mesa, en auto de Octubre de 1997 rechaz la demanda por considerar que dicho decreto, al ser expedido por el Gobierno Nacional con el fin de adoptar algunas mediadas relacionadas con el ahorro privado, era un decreto reglamentario por lo cual careca de competencia. En 1.997 Alonso Valencia present una demanda de inconstitucionalidad contra el artculo 2.229 del Cdigo civil en el cual se amparaban las entidades de crdito para no aceptar el pago anticipado de las obligaciones adquiridas para la compra de vivienda. En sentencia C-252 de mayo de 1.998 la Corte Constitucional declaro la exequibilidad condicionada de ese artculo, advirtiendo que los deudores de vivienda podran pagar en forma anticipada los crditos sin penalidad alguna, argumentando que impedir el pago contrariaba el artculo 51 de la Constitucin poltica que garantiza el acceso a una vivienda digna. Esa fue la primera intervencin de las autoridades judiciales a favor de los deudores de crditos hipotecarios de vivienda y el antecedente de lo que seguira. En 1.998 Rodrigo Ocampo demando ante el Consejo de Estado la nulidad de la resolucin No 18 de 1.995 expedida por la Junta directiva del Banco de la Repblica, por la cual se defina la correccin monetaria con base en las tasas de inters que los Bancos pagaban por los CDT. En sentencia de mayo 22 de 1.999 el Consejo de Estado

acogi lo solicitado y declar la nulidad de esa norma abriendo una brecha enorme en el sistema951. Seis das mas tarde la Corte Constitucional dict la sentencia C-383 resolvi la demanda de inconstitucionalidad del literal f) del artculo 16 de la ley 31 de 1.992, presentada por el seor Andrs Quintero, declarndolo inconstitucional952 A partir de esas dos sentencias el sistema de financiacin de vivienda a travs del UPAC qued 951

 "Es claro que para el clculo de la UPAC el artculo 134 del decreto 663 establece que debe tenerse en cuenta el ndice de precios al consumidor IPC y no nicamente un precio, como lo sera el del dinero a que alude la DTF[...] la sala concluye[...] que la junta directiva del Banco de la Repblica al expedir la resolucin impugnada quebrant en forma directa los artculos 16, literal f de la ley 31 de 1.992 y 134 del decreto 663 de 1.993, e indirectamente los artculos 373 y 373 de la Carta, por no tener en cuenta las disposiciones de rango legal a los que deba sujetarse para el clculo de la UPAC"

952

 Esta norma, refirindose a las funciones del Banco de la Repblica deca: Fijar la metodologa para la determinacin de los valores en moneda legal de la Unidad de poder adquisitivo de valor constante UPAC, procurando que esta tambin refleje los movimientos de la tasa de inters en la economa.

efectivamente liquidado. Pero pronunciamientos de la Corte.

faltaban

otros

Mediante sentencia C-700 que resolvi una demanda presentada por Humberto Longas se anularon los apartes del decreto 633 de 1.993 953 que estructuraban el UPAC y en la modulacin de la sentencia extendi la vigencia de las normas derogadas hasta mediados del ao 2.000 para que el Congreso expidiera una ley marco de financiacin de vivienda. La carga no termin all. La abogada Emperatriz Castillo demand por inconstitucional el numeral 3 del artculo 121 del decreto 663 de 1.993 que haba sobrevivido a las demandas anteriores y en fallo del 6 de octubre de 1.999 en sentencia C-747 con ponencia del Dr. Alfredo Beltrn S, se declar contraria a la Constitucin Poltica la capitalizacin de intereses para la financiacin de vivienda. De nuevo se dijo, que aquel no era un sistema apropiado para la vivienda, como derecho constitucional. Desde los dos primeros fallos contra el UPAC la opinin pblica fue sacudida por sus efectos. De hecho, el sistema financiero se encontr por primera vez con un cuestionamiento sobre su conducta. De acuerdo con el contenido de las sentencias se generaron dudas sobre la validez de los cobros que se estaban haciendo a los deudores. La prensa nacional recogi las inquietudes en

953

Ese decreto copilaba todas las normas sobre el sistema financiero



diversos artculos954 que en general se mostraban escandalizados por los fallos y preocupados por el futuro de la financiacin de la vivienda. Sin embargo el primer escndalo fue poco comparado con el que levantaron las sentencias C-700 y C-747, pues en ellas no solo se ratific la muerte del UPAC, sino que la Corte se aline explcitamente al lado de los deudores955. Un 954

Portafolio, julio 7 de 1.999, Corporaciones vs. Deudores: comenz la lucha jurdica. La Repblica, junio 5 de 1.999, Era ilegal la liquidacin de las UPAC. La Repblica, mayo 18 de 1.999 Se nos vence el UPAC?. El Tiempo, mayo 9 de 1.999,La Corte enjuicia al UPAC. Semana, Junio 7 de 1.999, La Dictadura de la Corte La decisin de la Corte Constitucional en torno al Upac sienta un peligroso precedente de intromisin de los jueces en el manejo de la economa[...] etc.


955

La Repblica, agosto 3 de 1.999,El Upac en urgencias. La Repblica agosto 3, La Corte Constitucional toma decisiones de Estado. La Repblica, julio 12 de 1.999, Los Fallos de la Corte. La Repblica agosto 2 de 1.999, UPAC ante La Corte. La Repblica, agosto 2 de 1.993, La Corte si legisla. La Repblica, septiembre 14 de 1.993, UPAC sigue poniendo


gran sector de la academia956 se manifest contra la Corte Constitucional a la que se lleg a llamar Corte Celestial o Corte de Los Milagros. Posteriormente aparecieron unas voces que defendieron no solamente las decisiones de la Corte, sino que empezaron a explicar que esta no era la responsable de lo sucedido: lo fue el cambio injustificado del sistema957 atribuible directamente a decisiones del Gobierno.

en aprietos al emisor. La Repblica, septiembre 20 de 1.999, Crdito de vivienda, un mar de confusin. La Repblica, septiembre 15 de 1.999, Decisiones harto discutibles (por Gilberto Arango L). La Repblica, septiembre 20 de 1.999, La Construccin se declara en interinidad. La Repblica septiembre 25 de 1.999, Un fallo fallido (Por Ramiro de la Espriella) etc. 956

Revista Semana Julio 12 de 1.999,Armando Montenegro, Roberto Steiner, Javier Fernandez Riva, Jos Leibovich.


957

La Repblica, Tasa de inters y la ley de vivienda por Rodrigo Llorente (septiembre 11 de 2.000) La Repblica, Menos soberbia por Luis Eduardo Rosas (noviembre 27 del 2.000)


De otro lado los deudores recibieron las sentencias con alivio. No fue mucho lo que se inform de esa parte de la opinin pblica en la prensa nacional 958 pero pudo percibirse en el ambiente una sensacin de reivindicacin que trat de silenciarse959 para no promover lo que Luis Carlos Sarmiento presidente del grupo Aval, el mas poderoso, llam "cultura del no pago". El primer efecto que tuvieron las sentencias de la Corte Constitucional y del Consejo de Estado sobre el UPAC fue obligar al Banco de la Repblica a modificar la resolucin 18 de 1.995 que fijaba la frmula para ajustar la correccin monetaria, lo cual hizo mediante resolucin de 31 de mayo de 1.999, sin incluir en ella el factor DTF con lo cual las tasas de inters bajaron sustancialmente.

958

Semana, julio 31 de 2.000: Los deudores se defienden

959

Como ancdota puede mencionarse el hecho de que al Doctor Jess Mara Sanguino, colaborador ocasional de la Repblica, se le suspendi la publicacin de artculos cuando escribi diciendo que la liquidacin del UPAC era ilegal.


A este efecto le sigui otro que puso en funcionamiento a los deudores y al poder judicial: La sentencia C-383 dijo textualmente: "[...] Lo que significa que no puede tener aplicacin alguna, tanto en lo que respecta a la liquidacin, a partir de este fallo, de nuevas cuotas causadas por los crditos adquiridos con anterioridad y en lo que respecta a crditos futuros, pues esta sentencia es de obligatorio cumplimiento para todas las autoridades y los particulares[...]". Con base en esta sentencia numerosos deudores iniciaron demandas individuales de revisin de los contratos de mutuo basados en el UPAC, y los Juzgados que conocan de procesos en curso se llenaron de alegatos en el sentido de que no se poda continuar la ejecucin para el cobro de obligaciones cuya certeza estaba en entredicho. No obstante estos alegatos y el caos producido en los procesos ejecutivos en curso, algunos Jueces de la Repblica siguieron adelante con las ejecuciones entre los meses de junio y octubre de 1.999. Con la sentencia C-700 proferida en septiembre 16 de 1.999 se ratific la necesidad de reliquidar los crditos como se desprende del siguiente texto cuando se refiere a la ultractividad de las normas declaradas inconstitucionales: "Pero la Corte no podra autorizar que ese lapso de vigencia
ultraactiva de las normas declaradas inexequibles -en el que debe tener lugar el trnsito institucional hacia el nuevo sistema de financiacin de vivienda a largo plazo, una vez desaparecido el denominado UPAC- transcurra sin que la forma de liquidar las cuotas y saldos se ajuste, como ha

debido ocurrir desde la fecha de notificacin, a lo dispuesto en la sentencia C-383 de 27 de mayo de 1.999".

2. Mas adelante agrega esta sentencia: "Para la Corte es claro que lo dicho ha debido resultar en una inmediata incidencia de lo resuelto en la liquidacin de las cuotas y saldos por la deuda en UPAC, pues no es lo mismo multiplicar el nmero de unidades de poder adquisitivo debidas por una UPAC cuyo valor se ha liquidado con el DTF, que hacerlo- como ha debido hacerse desde la sentencia- a partir de una UPAC cuyo valor no incorpore, y no ha debido incorporar nada, ni en mnima parte, los movimientos de la tasa de inters en la economa. Debe, pues, darse una adecuacin de todas las obligaciones hipotecarias en UPAC despus de la fecha de notificacin de la aludida sentencia. [...] Los deudores afectados por haberse visto obligados a pagar mas de lo que deban, gozan de las acciones judiciales pertinentes para obtener la revisin de sus contratos, la reliquidacin de sus crditos y la devolucin de lo que hayan cancelado en exceso." La ratificacin por parte de la Corte Constitucional de la obligacin de reliquidar las cuotas, ms las declaraciones que en ese sentido dio en distintos medios de informacin el ponente del fallo, doctor Jos Gregorio Hernndez, acab de prender las alarmas para el sistema, los usuarios y el gobierno.

CDXLIX.

20.6. ESTADO ACTUAL DE LA LEGISLACION SOBRE CREDITOS DE VIVIENDA

Tras la batalla librada ante las Cortes el esquema legal de financiacin de vivienda qued destrozado y por orden expresa de la Corte Constitucional el Congreso debi tramitar una ley ESTATUTARIA de vivienda. Correspondi a los congresistas Ingrid Betancourt, Jess Enrique Piacu, Mara Isabel Meja, William Cubiles, Carlos Ardila y Bernab Celis presentar en noviembre de 1999 la ponencia para primer debate de lo que sera posteriormente la ley 546 de 1999. Los ponentes estudiaron las ventajas e inconvenientes de un esquema de financiacin en pesos y a tasa fija frente al sistema basado en una unidad de cuenta y una tasa fija sobre dicha unidad. No obstante concluyeron que la utilizacin de una cantidad de cuenta permite asegurar que el incremento de las cuotas de los crditos para vivienda guarde relacin con el aumento de los salarios de los deudores960.

960

Gaceta del Congreso del 29 de Noviembre de 1999. Ponencia para primer debate de los proyectos de ley nmeros 134 Cmara, 141 Cmara, 149 Cmara 156 Cmara 31 Senado y 175 Cmara (acumulados).


La ponencia consider que la unidad de cuenta UVR reuna las condiciones necesarias para corregir de manera definitiva las deficiencias del sistema UPAC, ya que al quedar su formula consagrada en una ley, la sustraa de la utilizacin para fines coyunturales y le otorgaba la estabilidad y transparencia que efectivamente requieren los usuarios del sistema. El proyecto de ley fue aprobado en primer debate el 24 de Noviembre de 1999 y finalmente la ley 546 fue promulgada en diciembre. De la legislacin y la jurisprudencia qued el siguiente estado de cosas en los crditos

CDL.

DACIONES EN PAGO

Planteamiento del problema Cuando las deudas se hicieron impagables muchos deudores ofrecieron a sus acreedores la entrega de los bienes como formula de solucin de sus obligaciones a titulo de dacin en pago961. Algunos bancos y en algunos casos 961

aceptaron las ofertas de dacin tomando los inmuebles por el 70% de su avalo pues en principio la dacin en pago requiere de la aceptacin del acreedor. Pero entre los decretos para paliar la emergencia econmica el gobierno expidi el 2331 de 16 de noviembre de 1.998 en el cual se dispuso 962 que durante los 12 meses siguientes, cuando el valor del crdito hipotecario de vivienda superara el valor de la propiedad que la garantizaba963, el deudor podra solicitar se le recibiera en pago. La prdida causada al acreedor sera compensada por el fondo de garanta de instituciones financieras con un crdito blando. La dacin en pago es una figura originaria del derecho civil por la cual el deudor, con el consentimiento del acreedor, entrega una especie diferente de la debida para solucionar una obligacin


962

en el artculo 14

963

En el argot econmico se denominan hipotecas sumergidas aquellas en las cuales el valor del activo es inferior al de la obligacin que respalda


Algunos bancos fueron reacios a recibir los bienes ofrecidos en pago alegando que esta norma no era obligatoria. Pero la Corte Constitucional en sentencia C-136 de 1.999, mediante la cual se revis la legalidad del decreto 2331 expedido con fundamento en la emergencia econmica, advirti que el artculo 14 artculo solo era constitucional en la medida que fuera obligatorio el recibo de

la dacin en pago ofrecida964 por lo cual los bancos procedieron a aceptar las daciones. Mediante la ley 546 se extendi este beneficio hasta el 31 de enero de 2.000965

964

 Sentencia de constitucionalidad del decreto 2331 de 1.999: El precepto en su esencia se ajusta a la Constitucin, por las mismas razones expuestas y corresponde a la figura jurdica de la dacin en pago. Adems, la norma no contempla nada distinto de la realizacin del supuesto de la relacin jurdica entre el deudor hipotecario y la entidad financiera acreedora: el de que el prstamo est amparado con garanta real y, por consiguiente, el acreedor, en caso de imposibilidad de pago por parte del deudor, se paga con el inmueble hipotecado. Se reconoce as la situacin econmica de los deudores y se realiza el valor de la justicia, en cuanto no se los obliga a cancelar, tengan o no manera de hacerlo, los excedentes causados en su contra por una combinacin inverosmil entre el desbordado aumento en las tasas de inters, la correccin monetaria y la prdida del valor comercial de la propiedad inmueble. Las entidades financieras, por su parte, acreditan una prdida ante FOGAFIN y obtienen un crdito por la diferencia patrimonial que ella representa. En todo caso, debe condicionarse la exequibilidad del artculo en el sentido de que las entidades financieras que reciban la solicitud debern aceptar la dacin en pago. De lo contrario, sera una clusula potestativa que le quitara eficacia a la medida, hara intil la previsin gubernamental de ayuda a los deudores y quebrantara los principios del Estado Social de Derecho, haciendo que slo los "buenos negocios" fueran aceptados por las instituciones financieras acreedoras. La Corte tiene claro que no es este un asunto que pueda dejarse a la libre decisin de la entidad acreedora ni al descontrolado ejercicio de la autonoma de la voluntad. De una parte, esa potestad hara intil la disposicin y significara que el Gobierno no necesitaba de la emergencia si de lo que se trataba era apenas de repetir una posibilidad de dacin en pago que las disposiciones ordinarias contemplan de tiempo atrs, y por otro lado no puede perderse de vista que estamos en presencia de una normatividad de orden pblico, imperativa, que se aplica para afrontar un conjunto de circunstancias apremiantes y crticas que obligan al Estado a actuar, sin deferir las soluciones a la anuencia de los particulares. Sencillamente las personas que se encuentran en la hiptesis de la norma han sido vctimas de la crisis generada por el sistema UPAC, por las altas tasas de inters y por el momento econmico, y son ellas las que integran, junto con los otros dos sectores respecto de los cuales esta Corte acept que caba la declaracin de Emergencia Econmica, el ncleo humano en cuyo beneficio fueron dictadas las medidas de excepcin. De all que en

La misma ley 546 cre una opcin temporal de recompra, por un ao (que venci en diciembre de 2.000) a favor de los deudores que entregaran o hubieren entregado sus viviendas en dacin en pago. Esa ltima medida no tuvo efectos prcticos y ya caduc. Estado actual
el artculo examinado se haya contemplado una modalidad de crdito a favor de la entidad prestamista, para facilitarle cumplir los propsitos del mecanismo ideado por el Gobierno, luego no puede decirse que al habrsele impuesto la obligacin de aceptar todas las entregas de inmuebles que se le hagan a ttulo de dacin en pago -en los supuestos de la norma- se le est creando una carga excesiva, injusta o gravosa. La "prdida" que sufra la entidad financiera por la diferencia entre el valor del bien que recibe y el monto de su acreencia -inflada por las altas tasas de inters y por la irracional estructura del sistema de correccin monetaria- viene a ser compensada, con los recursos de la emergencia, por la lnea de crdito que se le otorga. Debe tenerse en cuenta, adems, que esta obligacin, impuesta a las entidades prestamistas, tiene un carcter temporal, dada la situacin de crisis, y por eso el artculo tiene vigencia tan slo durante los doce meses siguientes a su expedicin. Sentencia C-135 de 2.000 Ahora bien, aunque de una carga pueda hablarse, ste concepto no es ajeno al Estado Social de Derecho proclamado en el artculo 1 de la Constitucin, ni tampoco al postulado de solidaridad que all se enuncia, y menos al principio de prevalencia del inters general sobre el bien particular. Ni es extrao a los deberes que la convivencia exige de cada uno de los asociados, en proporcin a sus capacidades y posibilidades. El artculo 95 de la Carta Poltica declara sin rodeos que el ejercicio de las libertades y derechos reconocidos en ella implica responsabilidades y que, al amparo del orden jurdico, todos estn obligados a obrar conforme al principio de solidaridad social y a contribuir al financiamiento de los gastos e inversiones del Estado dentro de conceptos de justicia y equidad. No cabe aqu alegar la libertad de empresa como excusa para abstenerse de recibir un determinado bien a ttulo de dacin en pago, ya que el principio constitucional al respecto (art. 333) resulta inobjetable cuando expresa que la actividad econmica y la iniciativa privada son libres, pero "dentro de los lmites del bien comn"; que la libre competencia econmica es un derecho de todos pero que "supone responsabilidades"; que la empresa, como base del desarrollo, tiene una funcin social que implica obligaciones; que la ley delimitar el alcance de la libertad econmica cuando as lo exija, entre otros factores, el inters social. Por su parte, el artculo 334 de la Constitucin confa al Estado la direccin general de la economa y le ordena intervenir, por mandato de la ley -que no solamente puede serlo la expedida por el Congreso sino tambin la contenida en decretos legislativos expedidos por causa de grave emergencia-, para racionalizar aqulla, con el fin de conseguir, entre varios objetivos ms, el mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes, la distribucin equitativa de las oportunidades y los beneficios del desarrollo, as como para asegurar que todas las personas, en particular las de menores ingresos, tengan acceso efectivo a los bienes y servicios bsicos.

Durante la vigencia de las normas se entregaron en dacin de pago varios miles de viviendas que permitieron a muchos deudores deshacerse de obligaciones impagables y a los acreedores sanear parte de su cartera. Actualmente no existe ninguna norma que haga obligatorio el recibo de la dacin en pago ni es una poltica de los bancos recibir tales daciones.

CDLI.

DERECHO DE RETRACTO

Planteamiento del problema. Con el fin de amainar la crisis financiera el Gobierno diseo un programa de fortalecimiento de la banca pblica
En igual sentido, el artculo 335 constitucional hace explcito el inters pblico de las actividades financiera, burstil, aseguradora y de cualquier otra relacionada con el manejo, el aprovechamiento y la inversin de los recursos de captacin y del ahorro privado, y en consecuencia estatuye que se ejercern previa autorizacin del Estado y conforme a la ley, "la cual regular la forma de intervencin del Gobierno en estas materias y promover la democratizacin del crdito".

965

 Ley 546 ARTICULO TRANSITORIO 57. Se extiende hasta el 31 de enero del ao 2000 lo dispuesto en el artculo 14 del Decreto Legislativo 2331 de 1998.

que representaba el 20.3% del total de los activos financieros. Dentro de este esquema el FOGAFIN adquiri de la Compaa central de Seguros (filial del BCH) el 99.99% de las acciones de una sociedad administradora de cartera denominada CENTRAL DE INVERSIONES S.A. (cisa) convirtindola de hecho en el vehculo para administrar los activos improductivos de la banca oficial 966. A cambio de esos activos o cartera improductiva, el FOGAFIN emiti bonos por 5.1 billones de pesos, con los cuales se capitalizaron los bancos. Con esta operacin se trasladaron las obligaciones del sistema financiero a una entidad operadora de crdito, va cesin de derechos 967 pero la cesin se hizo con grandes descuentos sobre su valor nominal.

966

La crisis financiera colombiana de los aos 90 Universidad externado de Colombia, pagina 128 Bogot agosto de 2.009


967

Entre otras medidas se les concedieron lneas de financiacin para apoyar la liquidez y se abri una lnea de crdito para la capitalizacin de los bancos entre otras medidas


Por su parte los establecimientos de crdito particulares crearon entidades similares como REFINANCIA que cumpli los mismos objetivos de CISA Los cesionarios de la cartera continuaron los cobros iniciados por los bancos y emprendieron los suyos, cuanta los que algunos deudores propusieron el RETRACTO 968 definido en el artculo 1.971 del cdigo civil como un beneficio que se otorga al DEUDOR en los siguientes trminos El deudor no ser obligado a pagar al cesionario sino el valor de lo que este haya dado por el derecho cedido, con los intereses desde la fecha en que se haya notificado la cesin.. . Origen del derecho de retracto El beneficio de retracto se remonta al derecho romano que lo consagr en dos constituciones diferentes: per 968

La palabra RETRACTO es usada en la legislacin Colombiana de diversas maneras: En el cdigo de comercio se denomina Retracto el derecho preferencial de un socio para adquirir las acciones que ofrece en venta otro socio. En el mbito contractual se denomina retracto la facultad de una de las partes de desistir de un negocio cuando hay de por medio arras. .

diversas y ab Anastasio incluidas en el cdigo de Justiniano por una razn de elemental justicia; impedir que los especuladores abusaran de los deudores y de los mismos acreedores que ante una mala situacin recurran a vender los crditos activos. El derecho Francs lo recogi del derecho feudal969 en el artculo 1.700 del cdigo civil de Napolen de 1.805. Autores como Louis Josserand, al explicar la figura, afirman que es una expropiacin de las ganancias de un negocio para evitar el enriquecimiento injusto de los especuladores970 lo cual atenta contra la moral pblica. Conocido tambin como derecho de RESCATE, es un derecho SUSTANTIVO en la medida que fija lmites a derechos de los particulares. Es adems una norma de orden pblico que no admite derogacin por los particulares por cuanto es limitativa de la libertad contractual y las excepciones a su aplicacin estn taxativamente enumeradas en la misma ley. 969

Retrait lignager. Marcel Planiol Droit Civil, Paris 1.917 Librera general de derecho, pagina 531


970

Cours de droit civil positif francais, editorial recueil 2 edicin Paris 1.933 paginas 44 y ss.


Definicin de derecho litigioso El artculo 1.969 del Cdigo civil se encarga de definir el DERECHO LITIGIOSO en los siguientes trminos: Se entiende litigioso para los efectos de los siguientes artculos, desde que se notifica judicialmente la demanda. Resulta entonces evidente que cualquier DERECHO para cuyo ejercicio o cumplimiento se haya recurrido a un procedimiento judicial y est notificado es LITIGIOSO. La Jurisprudencia nacional ha distinguido de vieja data entre DERECHO LITIGIOSO y COSA LITIGIOSA, principalmente para determinar que es innecesario el otorgamiento de escritura pblica cuando se cede un derecho litigioso vinculado a un inmueble pero tal diferencia es irrelevante en el presente caso. El derecho litigioso se conforma cuando existe un PROCESO independientemente de si el OBJETO o la COSA LITIGIOSA es material o inmaterial. Tratndose de trminos definidos en la ley ni el Juez ni las partes y mucho menos la doctrina pueden interpretarlos para limitar o restringir su aplicacin porque como lo dicen en forma expresa los artculos 27 y 28 del cdigo civil: Cuando el texto de la ley sea claro, no se desatender su tenor literal a pretexto de consultar su espritu y cuando el legislador las haya definido expresamente para determinadas materias, se les dar en estas su significacin legal.

Interpretacin restrictiva del derecho de retracto La Jurisprudencia local971 basada en opinin del Doctor Cesar Gmez Estrada972 y probablemente en la tesis similar de Fernando Vlez, ha venido sosteniendo que en los procesos ejecutivos no hay lugar al derecho de retracto, pues segn estos autores no se trata de una verdadera cesin de derechos litigiosos y tal derecho solo es aplicable en los procesos de conocimiento.

971

Nos referimos a la de Risaralda

972

Los principales contratos civiles Editorial DIKE 1.983 , pagina 204 y ss



Bogot

Por respetable que sean los doctores Gmez 973 y Vlez974, sus tesis y la jurisprudencia que se respalda en ellas mutilan tanto el texto como el espritu del cdigo civil y por lo tanto resultan insostenibles en la medida que toda restriccin a un derecho debe nacer de la misma ley que la otorga. Por otra parte en contra esa tesis existen otras de igual valor acadmico como las de Arturo Valencia 975 Jos A

973

El Doctor Gmez fue ex ministro de Justicia, Magistrado de la Corte Suprema.



974

El Doctor Fernando Vlez era uno de los mas destacados civilistas del siglo XIX en Colombia


975

Derecho civil: de los contratos Editorial Temis Bogot 1.970 paginas 135 y 136


Bonivento976 , Lus Guillermo Velsquez977 y mas recientemente la del Doctor Sampayo 978. Es necesario adems resaltar que la opinin acadmica del Doctor Gmez Estrada es de parte interesada979 . La opinin de los tratadistas mencionados es a menudo reforzada a nivel local con referencia a sendas 976

Los principales contratos civiles, Librera Stella Bogot Pagina 181 y ss



977

Los procesos ejecutivos , pagina 127

978

Universidad Javeriana, tesis de grado 1.999 consultada en Internet



979

jurisprudencias de la Corte Suprema de Justicia, una de mayo de 1.941 y otra de 3 de noviembre de 1.954 (paginas 41 y 41) que se citan parcialmente para concluir que el retracto solo opera en los procesos de conocimiento. La cita, adems de parcial, es errnea porque no tienen relacin con los hechos. En efecto, como lo dice la transcripcin de esas sentencias, ..no son aplicables a la cesin de un derecho litigioso.las reglas relativas a la notificacin del deudor de la cesin de los crditos. Una cosa es la cesin de un crdito que tiene normas propias y otra la cesin de un derecho litigioso; a eso es a lo que se refiere la Jurisprudencia. Pero nada dice respecto al punto central de si un proceso ejecutivo es o no litigioso, porque no pueden decirlo sin agraviar la ley. En otras palabras la cita es IMPERTINENTE en cuanto los hechos a los que se refieren los fallos citados son DISTINTOS de los hechos de este proceso y en consecuencia la conclusin que extrae el Juzgado de las citas no es conducente. En cambio la tesis de la prosperidad del retracto tiene claro respaldo en sentencia de la Corte Suprema de Justicia de octubre 23 de 2.003 proceso No 7467 con ponencia del Doctor Silvio F. Trejos.

El doctor Gmez es defensor del cliente del sistema financiero en varias entidades bancarias


Oportunidad para invocar el beneficio del retracto El beneficio o derecho de retracto se puede proponer hasta el noveno da de la notificacin del decreto que manda ejecutar la sentencia (debe entenderse que se trata de la sentencia que ordena seguir adelante la ejecucin). Puede ser antes, pues si la ley determina una CADUCIDAD (como en efecto la denomina) por no actuar dentro de un determinado plazo, no est fijando un momento procesal en el cual deba presentarse. Otros asuntos relacionados con la cesin de los crditos La cesin de derechos crediticios a los operadores de cartera dio origen a otras situaciones que han sido alegadas con variado xito980 por los deudores para su defensa: Una es la falta de personera del cesionario para demandar judicialmente cuando no se ha notificado la cesin del crdito al deudor. Esta notificacin es obligatoria aun cuando se haya renunciado en la escritura de 980

Hay jurisprudencias regionales encontradas y no ha habido la oportunidad de unificar la jurisprudencia por cuanto los procesos ejecutivos carecen del recurso de casacion ante la Corte Suprema


constitucin981 pues tal renuncia es ilegal al tratarse de una norma de orden pblico. Otra es la inexigibilidad de obligaciones donde se ha cedido la hipoteca sin que se haya hecho el endoso del ttulo valor que contiene la obligacin garantizada. Es claro que siendo la hipoteca un contrato accesorio, si el titular de la hipoteca no es tenedor legtimo de un titulo ejecutivo no puede ejercitar la accin hipotecaria con base en ese titulo. Y tampoco es posible para el tenedor legtimo de un ttulo valor que no es titular de la hipoteca iniciar la accin hipotecaria. Es decir, que quien ejerce la accin hipotecaria debe ser titular de la garanta y a la vez tenedor del ttulo ejecutivo.982

981

Cdigo Civil artculo 1.960: la ceson no produce efecto contra el deudor ni contra terceros mientras no ha sido notificado por el cesionario al deudor o aceptada por este.


982

Tribunal superior de Medelln sentencia No 93 de noviembre 30 de 2.006 FOGAFIN vs ALVARO LONDOO



Estas limitaciones no operan contra los acreedores que adquieren la cartera como consecuencia de una fusin pues la transmisin de los derechos de los ttulos valores a su favor no opera por endoso sino como consecuencia de un traspaso total de los activos.

CDLII.

RELIQUIDACION DE LOS CREDITOS OTORGADOS EN UPAC Y ALIVIOS PARA LOS DEUDORES

Planteamiento del problema La ley 546 de 1.999 orden RELIQUIDACION 983 de todos los crditos de vivienda vigentes al momento de su expedicin para otorgar un alivio a los deudores por parte del Estado984. La reliquidacin deba hacerse cumpliendo 983

Artculo 41 LEY 546

984

Segn el FOGAFIN A travs de las reliquidaciones se restituy a los deudores un total de $3.361.732.000.000


los requisitos indicados en la circular 007 de 2.000 de la Superintendencia Bancaria y vaciada en el formato 254 establecido por la circular 048 del mismo ao que son: los movimientos registrados durante la vida del crdito, Las tasas de inters cobradas, la conversin de la deuda de UPAC a UVR, y la aplicacin de los pagos hechos por la deudora en la misma UVR. El beneficio otorgado tuvo varios condicionamientos985: Si dentro del ao siguiente a la aplicacin del alivio el deudor volva a incurrir en mora, este deba ser revertido al estado 986. Solo se otorg para una vivienda por deudor. No aplic a crditos cancelados para la

985

 Ley 546: ARTCULO 40.

986

Hay pronunciamientos en el sentido de que la reversin no opera de pleno derecho y que debe tramitarse como un proceso.


fecha en que se expidi la ley 987 No aplic para crditos diferentes a vivienda

Confusin de los trminos La imprecisa redaccin de la ley gener confusin entre las figuras legales DENOMINACION DE LAS OBLIGACIONES, AJUSTE DE DOCUMENTOS, RELIQUIDACION, REFINANCIACION Y REESTRUCTURACION DE LAS OBLIGACIONES que debe ser aclarada por los efectos que tiene:

987

Sentencia de tutela T-253 de 2.001

CDLIII.
988

DENOMINACION DE OBLIGACIONES EN UVR.

El artculo 38 de la ley 546 transform las obligaciones denominadas en UPAC en obligaciones denominadas en UVR por la equivalencia sealada por el Gobierno nacional en el decreto 2.703 de 2.000 y ese cambio es lo que se llama DENOMINACION DE LAS OBLIGACIONES. La consecuencia es que hoy no se liquidan, pagan o reclama obligaciones en UPAC sino en UVR aun cuando originalmente hayan sido contradas en UPAC.

CDLIV.

AJUSTE DE DOCUMENTOS Y OBLIGACIONES.

Al desaparecer el UPAC y modificarse las condiciones de los crditos otorgados sobre esa base el texto original de los documentos no coincide con la nueva legislacin. Para solucionar esa situacin sin necesidad de otorgar nuevos

988

 Ley 546 de 1.999 ARTICULO 38: Dentro de los tres (3) meses siguientes a la fecha de vigencia de la presente ley, todas las obligaciones expresadas en UPAC se expresarn en UVR, segn la equivalencia que determine el Gobierno Nacional. Vencido este trmino sin que se hayan modificado los documentos en que consten tales obligaciones, stas se entendern expresadas en UVR, por ministerio de la presente ley.

documentos el artculo 39 de la misma ley 546 989 contempla dos situaciones distintas Una es la de ajustar las OBLIGACIONES a las a las disposiciones de la ley, valga decir, a las tasas de inters mximas y a la prohibicin de capitalizar intereses para lo cual gozaban de 180 das a partir de la expedicin de la ley. Otra es la conversin, por su equivalencia en UVR y por MINISTERIO DE LA LEY, de las expresiones hechas originalmente en UPAC. Como el ajuste opera por ministerio de la ley resulta innecesario cambiar el tenor literal de los ttulos valores que se entienden acomodados a la nueva legislacin.

CDLV.

REESTRUCTURACION

989

 Los establecimientos de crdito debern ajustar los documentos contentivos de las condiciones de los crditos de vivienda individual a largo plazo, desembolsados con anterioridad a la fecha de vigencia de la presente ley a las disposiciones previstas en la misma. Para ello contarn con un plazo hasta de ciento ochenta (180) das contados a partir de la vigencia de la presente ley. No obstante lo anterior, los pagars mediante los cuales se instrumenten las deudas as como las garantas de las mismas, cuando estuvieren expresadas en UPAC o en pesos, se entendern por su equivalencia, en UVR, por ministerio de la presente ley.

La ley 546 se refiere a la REESTRUCTURACION en el artculo 20, declarado CONDICIONALMENTE EXEQUIBLE por la Corte Constitucional990 "en el entendido de que la reestructuracin del crdito pedida por el deudor dentro de los dos primeros meses de cada ao, si hay condiciones objetivas para ello, debe ser aceptada y efectuada por la institucin financiera. En caso de controversia sobre tales condiciones objetivas, decidir la Superintendencia Bancaria Bajo cualquiera otra interpretacin, el artculo SE DECLARA inexequible991. Esta es una reestructuracin que puede solicitarse CADA AO durante la vigencia del crdito, dentro de los dos 990

 Sentencia C-955-00 de 26 de julio de 2000,

991

Valga la pena recalcar que la Corte Constitucional considera que los Jueces que inaplican las sentencias de exequibilidad condicionada incurren en prevaricato. T-388 de 2.009


primeros meses, una vez que el deudor reciba de la entidad financiera la proyeccin de sus obligaciones.

Por su parte el Pargrafo del artculo 40 menciona otra modalidad REESTRUCTURACION en los siguientes trminos: Teniendo en cuenta la fecha del crdito originalmente pactado. En caso de que el crdito haya sido reestructurado en una misma entidad, la reliquidacin se efectuar Esta norma se refiere a una reestructuracin que se hubiera hecho antes de la aprobacin de la ley 546, pues el artculo 40 lo que hace es aclarar que cuando tales crditos hubieran sido reestructurados antes de la ley, la reliquidacin se hara tendiendo en cuenta la fecha del crdito originalmente pactado. Y el artculo 42 de la ley 546 incluye otra modalidad de REESTRUCTURACION as:

ABONO A LOS CREDITOS ENCUENTREN EN MORA.

QUE

SE

Los deudores hipotecarios que estuvieren en mora al 31 de diciembre de 1999, podrn beneficiarse de los abonos previstos en el artculo 40. la entidad financiera proceder a condonar los intereses de mora y a reestructurar el crdito si fuere necesario.

Esa reestructuracin es precisamente la que debe seguir a la TERMINACION DE LOS PROCESOS iniciados antes de la expedicin de la ley 546 y que tiene que estar acompaada de una condonacin de intereses. En resumen, la restructuracin de los crditos es una figura jurdica propia de la ley 546 segn la cual las condiciones del crdito pueden modificarse en cuanto la forma de vencimiento y amortizacin, sin que exista novacin de las obligaciones.

CDLVI.

RELIQUIDACION:

La reliquidacin de las OBLIGACIONES DE LOS DEUDORES DE VIVIENDA tiene origen en los artculos 40 y 41 de la ley 546 que quedaron despus de su revisin constitucional en la siguiente forma: Artculo 40: INVERSION SOCIAL PARA VIVIENDA. Con el fin de contribuir a hacer efectivo el derecho constitucional a la vivienda, el Estado invertir las sumas previstas en los artculos siguientes para abonar a las obligaciones que hubieren sido contratadas con establecimientos de crdito, destinadas a la financiacin de vivienda individual a largo plazo y para contribuir a la formacin del ahorro que permita formar la cuota inicial de los deudores que hayan entregado en dacin en pago sus viviendas, en los trminos previstos en el artculo 46.

ARTICULO 41. ABONOS A LOS CREDITOS

Los abonos a que se refiere el artculo anterior se harn sobre los saldos vigentes a 31 de diciembre de 1999, de los prstamos otorgados por los establecimientos de crdito para la financiacin de vivienda individual a largo plazo as: 1. Cada establecimiento de crdito tomar el saldo en pesos a 31 de diciembre de 1999, de cada uno de los prstamos, que se encuentren al da el ltimo da hbil bancario del ao de 1999. Para efectos de determinar el saldo total de cada obligacin, se adicionar el valor que en la misma fecha tuviere el crdito otorgado por el Fondo de Garantas de Instituciones Financieras, Fogafn, en virtud de lo dispuesto por los artculos 11 y 12 del Decreto Extraordinario 2331 de 1998, cuando fuere del caso. 2. El establecimiento de crdito reliquidar el saldo total de cada uno de los crditos, para cuyo efecto utilizar la UVR que para cada uno de los das comprendidos entre el 1o. de enero de 1993 y el 31 de diciembre de 1999, publique el Ministerio de Hacienda y Crdito Pblico, de conformidad con la metodologa establecida en el Decreto 856 de 1999.

3. El Gobierno Nacional abonar a las obligaciones el monto total de la diferencia que arroje la reliquidacin indicada en el numeral anterior, mediante la entrega de los ttulos a que se refiere el pargrafo 4o. del presente artculo, o en la forma que lo determine el Gobierno Nacional.

PARAGRAFO 1o. Para la reliquidacin de los saldos de los crditos destinados a la financiacin de vivienda individual de largo plazo, otorgados por los establecimientos de crdito en moneda legal, se establecer una equivalencia entre la DTF y la UPAC, en los trminos que determine el Gobierno Nacional, con el fin de comparar el comportamiento de la UPAC con el de la UVR, a efectos de que tengan la misma rebaja que la correspondiente a los crditos pactados en UPAC.

CDLVII.

REVISION DE LAS RELIQUIDACIONES

Algunas entidades financieras hicieron mal las reliquidaciones y fueron requeridas a ajustarlas por la superintendencia bancaria. En otros casos lo hicieron por su propia iniciativa modificando el monto de los alivios otorgados a los deudores. El punto fue cuestionado ante los tribunales y en varias sentencias 992 de la Corte Constitucional se estableci claramente que no se poda modificar unilateralmente la liquidacin ya presentada al deudor. Para este efecto se aplic la teora del respeto por el acto propio y se dispuso que si el deudor no aceptaba la modificacin est deba ser resuelta por un juez en proceso contencioso.

992

T-863 de 2.005 y T-608 de 2.004 entre otras

CDLVIII.

EJECUCION PARA EL OBLIGACIONES CONTRAIDAS EN UPAC

COBRO

DE

Al desaparecer el UPAC993 los ttulos valores que soportaban obligaciones contradas bajo esa modalidad perdieron su eficacia para ser cobrados ejecutivamente pues no se poda saber a ciencia cierta cual era su valor, es decir, no tenan certeza. Esta dificultad fue solucionada por la ley 546 que orden la conversin de los ttulos a UVR, lo cual implicaba necesariamente una operacin aritmtica llamada comnmente reliquidacin; hecha esta reliquidacin los ttulos se entendan REDENOMINADOS o ADECUADOS. Por eso el ttulo ejecutivo de las obligaciones contradas en UPAC hasta el 26 de diciembre de 1.999 dej de ser simple para convertirse en un ttulo compuesto o complejo; solo presta mrito ejecutivo el documento suscrito bajo la modalidad de UPAC cuando se acompaa de la RELIQUIDACION ordenada por el artculo 41 de la ley 546, realizada conforme lo dispuso la circular 007 de 2.000 de la Superintendencia Bancaria y vaciada en el formato 254 establecido por la circular 048 del mismo ao Esa ha sido una jurisprudencia constante en el pas, de la cual cito como referencia, lo dicho por el H. Tribunal superior de Cundinamarca994: 993

Sentencias c-383 y c-700 de 1.999

994

Extinguido e sistema UPAC, las obligaciones contradas en dichas unidades, deben convenirse a la nueva unidad de valor real o UVR, pero tal conversin deber hacerse a diciembre 31 de 1999 (art. 41 num. 1 Ley 546 de 1999), teniendo en cuenta todos los beneficios que los deudores, en virtud del nuevo ordenamiento, hayan recibido. Ello implica que en procesos de ejecucin en donde se procure el pago de obligaciones cuyos pagars estn expresados en UPAC, el ttulo ejecutivo debe estar conformado, no solo por el pagar, sino tambin por la reliquidacin del crdito hecha a 31 de diciembre de 1999, convirtiendo las Unidades de Poder Adquisitivo Constante UPAC en Unidades de Valor Real UVR, incluyendo los alivios y beneficios otorgados al crdito con la respectiva aprobacin de la Superintendencia Bancaria, allegando los documentos necesarios que sustenten la reliquidacin hecha acorde con la referida ley y las orientaciones jurisprudenciales en torno al tema. Solo de esta manera, es posible establecer el elemento sustancial de claridad respecto de la obligacin, pues sin la reliquidacin del crdito y sin la aplicacin de los alivios, no es posible, tener certeza sobre el estado de la obligacin, vale decir, su cuanta total y el monto eventual en mora, ms an si se tiene en cuenta que el inciso 20 del articulo 42 de la citada ley dispuso la condonacin de intereses de mora.

En el mismo sentido sentencia del H. T. S. Manizales, sentencia de diciembre 13 de 2.007 BANCAFE vs. OBED MEJIA; H.T.S. Medelln, sentencia Junio 18 de 2.003 CONAVI vs ADRIANA TOBON; ET CETERA


CDLIX.

SUSPENSION Y TERMINACION DE PROCESOS EJECUTIVOS HIPOTECARIOS INICIADOS ANTES DEL 31 DE DICIEMBRE DE 1.999

El problema. Como consecuencia de la expedicin por la Corte Constitucional de las sentencias C-383 de 1999, C-700 de 1999 y C-747 de 1999, en las que expuso la necesidad de que existiera una regulacin del sistema de financiacin de vivienda que respetara los lineamientos de la doctrina constitucional995, fue promulgada la Ley 546 de 1999 en la cual se dispuso en el artculo 42: PARAGRAFO 3o. Los deudores cuyas obligaciones se encuentren vencidas y sobre las cuales recaigan procesos judiciales, tendrn derecho a solicitar suspensin de los mencionados procesos. Dicha suspensin podr otorgarse automticamente por el juez respectivo. En caso de que el deudor acuerde la reliquidacin de su obligacin, de conformidad 995

 En efecto, el numeral Cuarto de la Sentencia C-700 de 1999, dispuso: Cuarto.- Los efectos de esta Sentencia, en relacin con la inejecucin de las normas declaradas inconstitucionales, se difieren hasta el 20 de junio del ao 2000, pero sin perjuicio de que, en forma inmediata, se d estricto, completo e inmediato cumplimiento a lo ordenado por esta Corte en Sentencia C-383 del 27 de mayo de 1999, sobre la fijacin y liquidacin de los factores que inciden en el clculo y cobro de las unidades de poder adquisitivo constante UPAC, tal como lo dispone su parte motiva, que es inseparable de la resolutiva y, por tanto obligatoria .

con lo previsto en este artculo el proceso se dar por terminado y se proceder a su archivo sin ms trmite. Con fundamento en esta norma varios miles de procesos iniciados antes de diciembre de 1.999 fueron terminados en los Juzgados. Pero a los acreedores no les pareci esa solucin y promovieron a travs de conceptos pagados a famosos procesalistas996 una interpretacin diferente que comenz a hacer carrera entre Jueces y Magistrados, en el sentido de que si con el abono quedaban saldos pendientes de pago los procesos no terminaban, lo que dio lugar a muchos remates de vivienda. Hubo jurisprudencia encontrada de la Corte Suprema y de los Tribunales pues en unos casos se orden la terminacin de los procesos y en otros su continuidad. La solucin La Corte Constitucional en mltiple jurisprudencia, finalmente unificada mediante la SU 812 de 2.008 confirm que la correcta interpretacin del pargrafo 3 del artculo 42 de la Ley 546 de 1999 debe estar orientada a entender que los procesos ejecutivos con ttulo hipotecario por deudas 996

Fabio Hernn Lpez Blanco estuvo dictando conferencias patrocinadas por el sistema financiero a los jueces y magistrados del pas defendiendo su particular interpretacin de la ley. A causa de esas conferencias muchos Tribunales, entre ellos el de Pereira, cambiaron la posicin inicial acorde con lo resuelto por la Corte y ordenaron continuar los procesos.

contradas en UPAC, vigentes el 31 de diciembre de 1999, debieron ser terminados luego de la correspondiente reliquidacin del crdito no solo por solicitud del ejecutado sino que el juez deba, por ministerio de la ley, ordenar dicha terminacin. Y que los que no se hubieran terminado a la fecha de esa sentencia deberan serlo de inmediato Estado actual de la cuestin. En la actualidad no debe haber vigente ningn proceso hipotecario por crditos de vivienda en UPAC iniciados antes de la vigencia de la ley 546 (diciembre 31 de 1999) pues todos debieron ser terminados de oficio o a solicitud de parte. Si existe alguno est afectado de nulidad. Hay un corolario y es que la Corte decidi que no se puede reiniciar ninguno de los procesos terminados por efecto de la aplicacin de la ley si no se ha hecho la REESTRUCTURACION del crdito al deudor. Efecto de la continuidad de los procesos contra lo ordenado por la Corte Constitucional. En sentencia del 12 de febrero de 2.010 (proceso 4109 de 2-005) el Tribunal de lo contencioso del Valle conden a la Nacin y a AV VILLAS a pagar una indemnizacin a dos deudores a quienes les fue rematada la vivienda estando dadas las condiciones para terminar el proceso, pues el Tribunal superior (civil) haba revocado la orden de terminacin del proceso dada por un Juzgado de Circuito.

CDLX.

CREDITOS EN UPAC PARA VIVIENDA VIS

El problema: La ley 9 de 1.989 (articulo 59), el decreto 839 de 1.989 y el Decreto 163 de 1990 prohibieron otorgar crditos para vivienda de inters social en UPAC. Basados en esa prohibicin algunos abogados presentaron como excepcin dentro los procesos ejecutivos la nulidad del contrato de crdito otorgado en UPAC para viviendas de inters social y hubo algunos Juzgados que acogieron esta teora. Los bancos por su parte argumentaban que esas normas haban sido derogadas tcitamente por la ley 3 de 1.991 y siguieron prestando en UPAC para vivienda de inters social Situacin actual: El punto fue resuelto en la sentencia de tutela 360 de 2009 de la Corte Constitucional en la cual se declar, fundada en la ponencia para primer debate en las sesiones conjuntas de las Comisiones Sptimas de la Cmara de Representantes997, que la expedicin de la ley 3 signific la remocin del impedimento que vena operando a la financiacin en UPAC de la vivienda de inters social. 997

Anal No. 119 del 15 de noviembre de 1990,

Los argumentos a los cuales se refiri la Corte fueron los siguientes: ... la combinacin Upac-subsidio sumada a un esquema de subsidios cruzados constituye el Upac social como base de un nuevo sistema de financiacin de vivienda de inters social. Por esta razn y en la medida en que se establece el Upac Social, el gobierno propone la derogatoria del artculo 59 de la Ley 9 de 1989 que impeda la financiacin en Upac de la vivienda de esta naturaleza. Sin embargo y dentro del espritu de lo propuesto por el gobierno, hemos considerado oportuno no derogarlo sino modificarlo removiendo de todos modos el impedimento a la financiacin en Upac de la Vivienda de Inters Social, pero estableciendo algunas medidas de proteccin a los deudores contra prcticas inconvenientes. Igualmente y por las mismas razones expuestas por el gobierno para solicitar la derogatoria de dicho artculo, hemos considerado consistente derogar el inciso 4 del artculo 44 de la misma ley. Es claro entonces que a partir de la expedicin de la Ley 3 de 1991 desapareci la restriccin prevista en el artculo 59 de la ley 9 de 1989 y por tanto, los crditos de vivienda de inters social se podan denominar en UPAC, pues aunque as no se autoriz de manera expresa por la ley, desaparecida la restriccin que lo impeda, bien cabe interpretar que as se permiti a los intermediarios financieros. Igual situacin debe entenderse respecto del Decreto autnomo 163 de 1990 que reprodujo en el artculo 1 la citada restriccin, al sufrir una derogatoria tcita, en cuanto

que la ley posterior Ley 3 de 1991-, se ocup del tema que el citado decreto regulaba en el artculo 1.

CDLXI.

TASAS DE INTERES Y AMORTIZACION EN CREDITOS DE VIVIENDA

La crisis oblig a expedir nuevas reglas sobre las tasas de inters para los crditos de vivienda las cuales fueron complementadas por la jurisprudencia. Lo que ha quedado es lo siguiente: A) La tasa de inters para vivienda tiene que ser la mas baja del mercado y ser fijada por la Junta directiva del Banco de la Repblica998 998

Dijo la Corte Constitucional en sentencia C-955 la tasa de inters remuneratorio no puede quedar descontrolada ni sujeta a las variables propias del mercado, y las de intermediacin de vivienda vienen siendo las ms altas, deben reducirse significativamente por la Junta Directiva del Banco de la Repblica para hacer posible la realizacin del derecho a una vivienda digna (articulo t. 51 C.P.) y para que sea verdadera la democratizacin del crdito (articulo 335 C.P.). Entonces, la Junta, en su condicin de autoridad monetaria y crediticia, mediante acto motivado en que se justifique su decisin, deber fijar la tasa mxima de inters remuneratorio que se puede cobrar por las entidades financieras en este tipo de crditos. Ella, a su turno, ser siempre inferior a la menor de todas las tasas reales que se estn cobrando en el sistema financiero, segn certificacin de la Superintendencia Bancaria, sin consultar factores distintos de los puntos de dichas tasas, e independientemente del objeto de cada crdito, y a la tasa menor se le deber descontar la inflacin para que no se cobre doblemente. Se trata, no de porcentajes ocasionales o eventuales cobrados en casos de excepcin por ciertas entidades financieras, sino de tasas ofrecidas en igualdad de condiciones a todas las personas y aplicables normalmente a los crditos que otorgan en el giro habitual de sus negocios. Desde luego, no se entienden incorporadas como tasas de referencia con el objeto previsto en este Fallo las que extraordinariamente otorgue un intermediario financiero en forma especial a su clientela, ni las que el mismo intermediario o las empresas pacten mediante convencin o acuerdo con sus trabajadores, para los

Aun cuando esta disposicin es categrica en la prctica los intereses para los crditos de vivienda no son los ms bajos del mercado. Actualmente pueden alcanzar el 15% (12.7% mas UVR) cuando en el mercado se ofrecen tasas sensiblemente menores para la financiacin de vehculos y otros crditos comerciales. La junta directiva del Banco de la repblica no ha revisado la resolucin 8 de 2.006 que fijo las tasas mximas de inters de vivienda a pesar de que ha bajado las tasas generales de inters de la economa han descendido sensiblemente desde entonces. B) La tasa regulada de intereses para vivienda se aplica a crditos vigentes y futuros al momento de su regulacin. En efecto, el artculo 17 de la ley 546 que es la ley marco de vivienda, regul expresamente el tema, y su

crditos que les pueda otorgar en calidad de tales. En todo caso, las tasas aplicables a vivienda -se repite- sern las menores del mercado.

alcance fue sealado por la sentencia C-955 de 2.000 999 varias veces citada. C) Los intereses deben cobrarse en forma vencida En la misma sentencia C- 955 se dijo que los intereses en este tipo de crditos se cobren en forma vencida (..) lo cual significa, en trminos constitucionales, que el legislador, consciente de la ruptura del equilibrio entre las partes y del injustificado traslado patrimonial del deudor al acreedor si el pago anticipado de intereses fuese admitido, lo prohibi explcitamente, y para ello goza de atribuciones constitucionales. D) Los intereses de mora solamente pueden cobrarse sobre cuotas vencidas y no puede exceder de 1.5 veces el inters pactado En materia de intereses de mora, puntualiz la Corte, las directrices del legislador se aplicaran siguiendo en todo lo decidido por ella misma en torno de los intereses remuneratorios, sin perjuicio de la constitucionalidad de la previsin fijada en el artculo 19 de la Ley 546 la 999

 La tasa, as fijada por el Banco de la Repblica, previa certificacin de la Superintendencia Bancaria, de manera inmediata a la comunicacin de esta Sentencia, ser obligatoria para los futuros crditos y tambin para los vigentes, que si pactaron tasas superiores, deben de inmediato reducirse a la tasa mxima que la Junta Directiva del Banco Emisor fije, con la necesaria repercusin en el monto de las cuotas futuras, todas las cuales estarn regidas por la norma en el sentido de que, ya disminuida la tasa de inters, permanecer fija durante toda la vigencia del crdito, a no ser que las partes acuerden reducirla.

sancin por mora debe adems no podr

pactarse expresamente pero

exceder una y media veces el inters remuneratorio (..) y solamente podr cobrarse sobre las cuotas vencidas. E) Los intereses no pueden capitalizarse: As lo dispone el artculo 17 de la ley 546 y lo ratifica la Corte Constitucional en su sentencia C-7471000 1000

 Sin embargo, cuando se trate de crditos para la adquisicin de vivienda, es evidente que la "capitalizacin de intereses", s resulta violatoria del artculo 51 de la Constitucin, pues, como ya se dijo en Sentencia C-383 de 27 de mayo de 1999, (Magistrado ponente, doctor Alfredo Beltrn Sierra), y hoy se reitera como fundamento expreso de la declaracin de inexequibilidad de los apartes acusados del artculo 121 del Decreto Ley 0663 de 1993, "la Constitucin establece el "derecho a vivienda digna" como uno de los derechos sociales y econmicos de los colombianos, el cual, desde luego, no puede por su propia ndole ser de realizacin inmediata sino progresiva. Por ello, el constituyente ordena al Estado la fijacin de "las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho", as como el promover "planes de vivienda de inters social", y "sistemas adecuados de financiacin a largo plazo". Es decir, conforme a la Carta Poltica no puede la adquisicin y la conservacin de la vivienda de las familias colombianas ser considerada como un asunto ajeno a las preocupaciones del Estado, sino que, al contrario de lo que suceda bajo la concepcin individualista ya superada, las autoridades tienen por ministerio de la Constitucin un mandato de carcter especfico para atender de manera favorable a la necesidad de adquisicin de vivienda, y facilitar su pago a largo plazo en condiciones adecuadas al fin que se persigue, an con el establecimiento de planes especficos para los sectores menos pudientes de la poblacin, asunto ste ltimo que la propia Carta define como de "inters social". "4.5. Es decir, la actualizacin a valor presente de las obligaciones dinerarias contradas a largo plazo con garanta hipotecaria para la adquisicin de vivienda, ha de realizarse sobre el capital que se adeuda. Con ello se mantiene el equilibrio entre acreedor y deudor, pues quien otorga el crdito no ver disminuido su valor, ni el adquirente de la vivienda y deudor hipotecario la cancelar en desmedro del poder

F) La tasa mxima de Inters para vivienda la fija el Banco de la repblica Durante el ao siguiente a la ley 546 la tasa de vivienda de inters social no poda exceder de 11 puntos como lo orden el pargrafo del artculo 28 de la Ley 546 de 1999, por que se entienda que de la tasa prevista (11%) deber deducirse la inflacin Pero pasado ese plazo ., cuando ya el tope sealado pierda vigencia, ser la Junta Directiva del Banco de la Repblica, de conformidad con sus facultades constitucionales y legales, la autoridad competente para los efectos de fijar las condiciones de financiacin de crditos de vivienda de inters social; iii) que estas condiciones debern ser las ms adecuadas y favorables, a fin de que consulten la capacidad de pago de los deudores y protejan su patrimonio familiar y iii) que la tasa real de inters remuneratorio no comprender la inflacin y ser inferior a la vigente para los dems crditos de vivienda.

adquisitivo de la moneda cuando se contrajo la obligacin". Y, en la misma Sentencia ya mencionada, se agreg luego que el equilibrio de las prestaciones entre la entidad crediticia prestamista y el deudor se altera en desmedro de ste ltimo, cuando "a los intereses de la obligacin se les capitaliza con elevacin consecuencial de la deuda liquidada de nuevo en Unidades de Poder Adquisitivo Constante que, a su turno, devengan nuevamente intereses que se traen, otra vez, a valor presente en UPAC para que continen produciendo nuevos intereses en forma indefinida", lo cual, como salta a la vista, quebranta, de manera ostensible el artculo 51 de la Constitucin, pues, ello desborda la capacidad de pago de los adquirentes de vivienda, lo cual resulta, adems, "contrario a la equidad y la justicia como fines supremos del derecho, es decir opuesto a la "vigencia de un orden justo", como lo ordena el artculo 2 de la Constitucin ".

G) La correccin monetaria es parte del inters y debe sumarse a este para establecer los lmites legales y contractuales La ley 45 de 1.990 en su artculo 68 dice: Para los efectos del artculo 884 del cdigo de comercio, en las obligaciones pactadas en unidades de por adquisitivo constante (UPAC) o respecto de las cuales se estipule cualquier otra clusula de reajuste, la correccin monetaria o el correspondiente reajuste se computar como inters. Con la claridad de esta norma se termina cualquier discusin al respecto H) En los crditos de vivienda las cuotas deben amortizar desde el principio el capital. La sentencia C-955 condicion la constitucionalidad del numeral 2 del artculo 17 al cumplimiento de esta condicin en los siguientes trminos: Esta parte de la disposicin es exequible siempre y cuando se entienda que lo que debe ser objeto de actualizacin son los saldos insolutos, a medida que se paguen las cuotas por el deudor, amortizando en ellas desde el principio a capital, como en esta Sentencia se prev. Por otra parte, en las cuotas mensuales, si as lo quiere el deudor, se ir pagando la correccin por inflacin a medida que se cause, evitando as que se lleve al capital. Para el efecto, el deudor puede dirigirse a la entidad financiera y solicitarle que le cotice en las facturas correspondientes los ajustes por inflacin en la medida en que se van causando. Y puede, desde luego, modificar estas instrucciones en la oportunidad anual que para pedir reestructuracin

de su crdito contempla el artculo 20 de la Ley acusada. En caso de que el deudor no lo exprese as, los saldos ajustados por la inflacin incluirn la correccin ya causada pero no pagada en las cuotas. Las normas que en esta materia se dictan por el legislador son de orden pblico, en razn de los intereses generales que buscan proteger, y su indudable carcter imperativo impide que las partes estipulen en contrario, pues si as se admitiera resultaran intiles todas las previsiones de la ley en el marco de relaciones jurdicas en que, como acontece con las que se examinan, una parte goza de mayor poder efectivo que la otra.

CDLXII.

CONVERSION DE CREDITOS EN PESOS A UVR

Planteamiento del problema El artculo 39 de la ley 546 orden la conversin de todas las obligaciones pactadas en UPAC al UVR 1001. Esa 1001

 inciso 2 del artculo 39 de la Ley 546 de 1999: No obstante lo anterior, los pagars mediante los cuales se instrumenten las deudas as como las garantas de las mismas, cuando estuvieren expresadas en UPAC o en pesos, se entendern por su equivalencia, en UVR, por ministerio de la presente ley.

conversin oper por ministerio de la ley y aun cuando era posible modificar los pagars sin que causaran novacin ni pago de impuesto de timbre, en caso de no hacerlo, el cambio de denominacin se tena por hecho como lo ratifican las sentencias de tutela T-212 de 2004 y T-993 de 2005 Con fundamento en esta norma y la interpretacin existente las corporaciones acreedores convirtieron las obligaciones pactadas en pesos en obligaciones UVR. Sin embargo en muchos casos el cambio de denominacin afect las tasas de inters y los plazos pactados, hechos que no estn previstos en la ley Solucin legal El tema fue reiteradamente controvertido por los afectados dentro de los procesos ejecutivos con distinto resultado, pero a partir de la sentencia de tutela T-207 de 2.006 de la Corte Constitucional quedo claramente establecido que para modificar las condiciones originales de los contratos de crdito de vivienda se requiere contar con la aquiescencia del deudor pues ante este deben respetarse el principio de la buena fe, la autonoma contractual y el respeto por el acto propio, por lo que cualquier modificacin en la forma inicial del contrato debe

ser informada y aceptada por el deudor 1002 en los siguientes trminos: Los acreedores financieros, en razn de la posicin dominante en la que se encuentran frente a los deudores hipotecarios, tienen el deber de informar previamente y de manera clara, precisa y comprensible sobre cualquier tipo de cambio a realizarse sobre un crdito de vivienda, a fin de que el deudor cuente con la oportunidad de ejercer sus derechos frente a la eventual modificacin.

1002

 La Corte Constitucional en sentencia T-822 de 2003 fue enftica al sealar que las entidades financieras se encuentran en la obligacin de informar a los deudores de vivienda todas las actuaciones que realicen dentro de los procedimientos de reliquidacin y redenominacin de crditos, con el propsito de que los mismos queden amparados por el principio de publicidad y, de este modo, les sea permitido formular reclamos, solicitar y presentar pruebas e interponer los recursos a que haya lugar. De esta manera, el deber de dichas corporaciones no se contrae a notificar a los deudores de las decisiones tomadas de forma unilateral sobre la reliquidacin y la redenominacin de los crditos, informando simplemente cunto deban y una vez efectuada la operacin cunto les queda an por pagar, o el aumento del plazo para cumplir con la obligacin crediticia sino que, adems de notificarle sobre la readecuacin del crdito, debe hacerlo, de igual manera, respecto del objeto de la redenominacin, la forma de la reliquidacin y el comportamiento hacia el futuro, sealando los clculos hasta la finalizacin de la obligacin, para que el deudor tenga la oportunidad de hacer valer sus derechos. Ms adelante, en la sentencia T-793 de 2004, la Sala Primera de Revisin seal que , para que sea considerada vlida una modificacin de un crdito de vivienda, es requisito indispensable contar con la aquiescencia del deudor y que, en caso de que ste rehse aceptar tal cambio, corresponde a la entidad acreedora acudir ante el juez competente, a fin de que dirima el conflicto contractual mediante sentencia judicial. De lo contrario, el acreedor incurrir en la vulneracin del derecho al debido proceso de su deudor y quebrantar los principios de la confianza legtima y de la buena fe, abusando de su posicin dominante.

(ii) De no contar con el consentimiento del deudor para efectuar el cambio sobre las condiciones en que fue pactado el crdito inicialmente, a la entidad financiera acreedora corresponde acudir ante el juez competente para que sea ste quien solucione la controversia planteada, sin que, de ninguna manera, le resulte vlido definirla a favor de sus propios intereses. (iii) La pretermisin del procedimiento de informacin del deudor hipotecario, por parte de la entidad acreedora, a fin de obtener su consentimiento previo para modificar el crdito, afecta los principios de la confianza legtima y la buena fe, como quiera que la suscripcin de un contrato permite a las partes confiar en que el mismo se cumplir tal y como fue pactado y que no sufrir alteraciones provenientes de ninguna de las partes. (iv) As mismo, las modificaciones unilaterales que recaigan sobre las condiciones iniciales en que haya sido pactado un crdito de vivienda configuran una clara violacin del derecho al debido proceso, por desconocimiento del debido respeto al acto propio. Estado actual La opinin de que no se puede modificar la obligacin de pesos a UVR sin consentimiento del deudor se ha mantenido en sucesivas sentencias de tutela 1003 1003

Quien reclame que le hicieron la conversin de sus obligaciones en pesos a UVR sin su consentimiento debera tener xito en los juzgados. No obstante hay un problema prctico; mantener las obligaciones en pesos con las condiciones originalmente pactadas puede resultar ms oneroso para los afectados de modo que no siempre es recomendable oponerse a la conversin de los crditos.

CDLXIII.

LA RELIQUIDACION DEL CREDITO NO IMPIDE RECLAMAR EL COBRO DE LO NO DEBIDO

EL PROBLEMA. En varias sentencias producidas por demandas de revisin de contrato, de revisin de las liquidacin hechas por los bancos y cobro de intereses excesivos, los Juzgados han manifestado que la reliquidacin de los crditos de UPAC hecha con fundamento en la ley 546 y debidamente avalada por la superintendencia financiera sanea los cobros de los bancos a los deudores de vivienda SITUACION LEGAL En nuestra opinin esas sentencias son contrarias a la doctrina constitucional vigente pues segn la Corte Constitucional la reliquidacin general de obligaciones

Vg. T-207 de 2.006: T-212 de 2.004: t-1186 de 2.005

pactadas en UPAC para recibir el alivio del Estado, se entiende sin perjuicio del monto que se adeude en cada caso concreto1004.

1004

 Sentencia C-1140 de 2000. su pronunciamiento no puede entenderse en el sentido de que la jurisprudencia constitucional impide acceder a un restablecimiento total de los daos causados a los damnificados por la financiacin de vivienda en UPAC siempre que stos demuestren que los daos causados son imputables, por accin u omisin, a las autoridades pblicas, y que exista sentencia judicial que la declare, al igual que acontece con los daos causados por lo pagado en exceso a las entidades financieras individualmente consideradas entre 1993 y 1999 (..). En efecto, no se descarta que las lesiones de carcter financiero efectivamente causadas a los deudores hipotecarios del sistema UPAC, en especial a partir de la inclusin de la DTF y la capitalizacin de intereses, puedan dar lugar a responsabilidades pecuniarias regidas por el artculo 90 de la Constitucin, aunque ello no sera posible sin los previos procesos judiciales en los que -dentro de las garantas constitucionales y las posibilidades de defensa de los organismos y servidores oficiales correspondientes- se los encontrara responsables y se los obligara a pagar las indemnizaciones respectivas. Y, por supuesto, el Estado tendra que repetir contra los funcionarios o exfuncionarios involucrados. Tampoco queda excluido el reclamo de los deudores a las entidades crediticias, en procesos judiciales individuales. Pero, en la normatividad abstracta de cuyo examen se ocupa la Corte, no se ventila un juicio de responsabilidad pecuniaria colectiva de los entes estatales ni tampoco de las instituciones financieras, por los daos -ciertos y cuantiosos- causados por los excesos del sistema UPAC a los deudores hipotecarios. Todo ello queda a consideracin de los jueces competentes, si son instauradas las correspondientes demandas, con apoyo en los precedentes jurisprudenciales trazados por esta Corte. Ahora bien, las entidades financieras y sus deudores han proseguido la ejecucin de los contratos de crdito, ya que por definicin eran de largo plazo. Por tanto, aqullas siguen cobrando -recbanlas o no- las cuotas y los saldos correspondientes. As, pues, lo que debe darse en el curso de tales relaciones bilaterales no es nada diferente de la compensacin, para realizar el objetivo constitucional de un orden justo. Deben cruzarse las cuentas para saber quin finalmente le est debiendo a

CDLXIV.

EXCEPCIONES DE PAGO EN PORCESOS HIPOTECARIOS1005

Planteamiento del problema En los procesos las excepciones normalmente solo pueden proponerse dentro de los 10 das siguientes a la notificacin de la demanda. Pero en los procesos hipotecarios conforme lo establece el artculo 43 de la Ley 546 de 1999 el valor que se abone a cada crdito hipotecario por concepto de las reliquidaciones, as como los subsidios que entregue el Gobierno Nacional dentro del programa de ahorro a los titulares de la opcin de readquisicin de vivienda dada en pago, constituirn un pago que liberar al deudor frente al establecimiento de crdito acreedor1006.

quin, y cunto. Y ello slo se logra si se reliquidan los crditos. Lo anterior debe ocurrir aunque ya se haya cancelado la totalidad del prstamo, para proceder a las restituciones consiguientes, si es el caso. Sentencia C-955 de 2.000 Se advierte, en todo caso, que la inconstitucionalidad que se declara tendr efecto haca el futuro, particularmente en lo que toca con la conversin de la UPAC a la UVR, ya que las equivalencias fijadas por el Gobierno lo fueron con base en la norma acusada, que entonces se hallaba en pleno vigor y no haba sido objeto de decisin de constitucionalidad por esta Corte. Ello, sin perjuicio de los reclamos que puedan tener lugar ante los estrados judiciales por las reliquidaciones efectuadas, al compararlas con lo resuelto por la Corte Constitucional en las sentencias C-383 y C-700 de 1999 .

1005

 Cuando la excepcin se fundamenta en la reliquidacin del crdito

Tambin dispone la norma que la reliquidacin de la obligacin puede dar lugar a la excepcin de pago en los procesos que se adelanten por os deudores para reclamar devoluciones o indemnizaciones por concepto de liquidaciones de los crditos o de los pagos efectuados para amortizarlos o cancelarlos; ii) que en caso de sentencia favorable, () los valores se compensen contra el fallo. De igual manera, la norma en mencin seala que esa excepcin puede alegarse sobre el monto de los subsidios otorgados por el Gobierno a los titulares de la opcin de readquisicin de vivienda dada en pago, dentro del programa para completar la cuota inicial; y iii) que la referida excepcin puede proponerse en cualquier estado del proceso.

Solucin al problema La jurisprudencia de la Corte Constitucional ha dicho que no se podra considerar indolente en su defensa al usuario de un crdito otorgado para adquirir vivienda a largo plazo que no propuso excepciones en el mbito del proceso iniciado por su acreedor para ejecutar la obligacin insoluta liquidada en UPAC as el aludido haya aguardado a la oportunidad en que se liquida el crdito para exigir que se fije el monto real de la obligacin, siguiendo para el efecto la 1006

 Sentencia C-1140 de 2000 M.P. Jos Gregorio Hernndez Galindo.

jurisprudencia de esta Corte y del H. Consejo de Estado en la materia; y as se hubiere promovido proceso Ordinario, con el objeto de establecer el valor del crdito, exigir que se adecuen los documentos que contienen la obligacin a las reales exigencias del contrato y se compensen las sumas pagadas en exceso.

CDLXV.

AJUSTE DE LAS CUOTAS Y LAS TASAS DE INTERES HACIA EL FUTURO

Los efectos generales e inmediatos de la Sentencia C383 de 1999 sobre las cuotas causadas por crditos adquiridos con anterioridad y en lo que respecto a los crditos futuros, fueron refrendados por la Corte constitucional al proferir la Sentencia C-700 del 16 de septiembre de 19991007, sin perjuicio de los efectos ultra-activos de las normas que mediante la providencia en mencin se declaraban inexequibles. Seala la decisin: Pero la Corte Constitucional no podra autorizar que ese lapso de vigencia ultraactiva de las normas declaradas inexequibles -en el que debe tener lugar el trnsito institucional hacia el nuevo sistema de financiacin de vivienda a largo plazo, una vez desaparecido el denominado UPACtranscurra sin que la forma de liquidar cuotas y saldos se ajuste, como ha debido ocurrir desde la 1007

fecha de notificacin, a lo dispuesto en la Sentencia C-383 del 27 de mayo de 1999 : Dr. Alfredo Beltrn Sierra). En la Sentencia la Corte observ, adems, que "...al incluir la variacin de las tasas de inters en la economa en la determinacin del valor en pesos de la Unidad de Poder Adquisitivo Constante, se distorsiona por completo el justo mantenimiento del valor de la obligacin, se rompe el equilibrio de las prestaciones, de tal manera que ello apareja como consecuencia un aumento patrimonial en beneficio de la entidad crediticia prestamista y en desmedro directo y proporcional del deudor, lo que sube de punto si a su vez a los intereses de la obligacin se les capitaliza con elevacin consecuencial de la deuda liquidada de nuevo en Unidades de Poder Adquisitivo Constante que, a su turno, devengan nuevamente intereses que se traen, otra vez, a valor presente en UPAC para que continen produciendo nuevos intereses en forma indefinida". (Subraya la Corte). Como conclusin de todo lo dicho en tal providencia, la Corte advirti: Para la Corte es claro que de lo dicho ha debido resultar una inmediata incidencia de lo resuelto en la liquidacin de las cuotas y saldos por deudas en UPAC, pues no es lo mismo multiplicar el nmero de unidades de poder adquisitivo debidas por una UPAC cuyo valor se ha liquidado con el DTF, que hacerlo -como ha debido hacerse desde la Sentencia- a partir de una UPAC cuyo valor no incorpore -y no ha de incorporar nada, ni

en mnima parte- los movimientos de la tasa de inters en la economa. Debe, pues, darse una adecuacin de todas las obligaciones hipotecarias en UPAC despus de la fecha de notificacin de la aludida Sentencia. Es evidente que, adems de los controles a cargo de la Superintendencia Bancaria sobre el comportamiento de las entidades financieras al respecto, para sancionarlas con la drasticidad que se requiere si llegan a desvirtuar en la prctica o si hacen inefectivo lo ordenado por la Corte, los deudores afectados por haberse visto obligados a pagar ms de lo que deban, gozan de las acciones judiciales pertinentes para obtener la revisin de sus contratos, la reliquidacin de sus crditos y la devolucin de lo que hayan cancelado en exceso. De todo lo anterior se concluye que la postergacin de los efectos de esta Sentencia queda condicionada al efectivo, real, claro e inmediato cumplimiento de la Sentencia C-383 del 27 de mayo de 1999, dictada por la Sala Plena. De conformidad con lo anterior, para esta Sala es claro que desde el 21 de mayo de 1999 las liquidaciones de crditos hipotecarios para financiar vivienda a largo plazo y las destinadas a establecer el monto de las cuotas para amortizar obligaciones de igual condicin no tendran que haber incluido como factor de la actualizacin del valor de la deuda el de la variacin de las tasas de inters en la economa. El efecto de las resoluciones que fija un mximo de intereses sobre los crditos contrados antes de su expedicin ha sido debatido al interior de la Junta directiva

del Banco de la repblica al expedir las resoluciones que fijan la tasa mxima de inters para crditos de vivienda como consta en el anexo de la resolucin No 8 de 2.006, pero la mayora de sus miembros ha seguido las pautas fijadas por la Corte Constitucional

CDLXVI.

LA UVR DEBE FIJARSE CON BASE EXCLUSIVA EN EL INDICE DE PRECIOS AL CONSUMIDOR

Planteamiento legal. El 26 de julio de 2000, mediante Sentencia C-955, la Corte Constitucional resolvi declarar exequibles los artculos 1, 3, 17, 19, 20, 28, 38, 40 y 41 de la Ley 546 de 1999 e inexequibles algunas de las expresiones de las mismas disposiciones.1008 1008

 Mediante Sentencia C-955 de 1999 esta Corte declar inexequibles, entre otras expresiones y artculos, los apartes i) "...cuyo valor se calcular de conformidad con la metodologa que establezca el Consejo de Poltica Econmica y Social, Conpes. Si el Conpes llegare a modificar la metodologa de clculo de la UVR, esta modificacin no afectar los contratos ya suscritos, ni los bonos hipotecarios o ttulos emitidos en procesos de titularizacin de cartera hipotecaria de vivienda ya colocados en el mercado y El Gobierno Nacional determinar la equivalencia entre la UVR y la Unidad de Poder Adquisitivo Constante, UPAC, as como el rgimen de transicin de la UPAC a la UVR" artculo tercero-. ii) "a quien le corresponder entre sus funciones, la de calcular y divulgar el valor diario de la Unidad de Valor Real" - inciso final artculo 6-; iii) "temporal" -numeral 7, artculo 7-; iv) "segn la equivalencia que determine el Gobierno Nacional" articulo 38, primer inciso-; v) Igualmente, a eleccin del deudor, se podrn denominar las cuentas de ahorro y dems pasivos, en UVR o en pesos" artculo 38 pargrafo-; vi) "dentro de los tres (3) meses siguientes a la vigencia de la presente Ley, y" artculo 39 pargrafo 2-; vii) "que se encuentren al da el ltimo da hbil bancario del ao 1999" artculo 41, numeral 1, viii) "que estuvieren al da el 31 de diciembre de 1999", "o en la forma que lo determine el Gobierno Nacional" artculo 41 numeral 3-; y ix) "en los trminos que determine el Gobierno Nacional" artculo 41 pargrafo 1-.

La Corte encontr acorde con la Carta Poltica la medida contable, utilizada por el legislador para sostener en el tiempo el valor real de lo adeudado, no obstante advirti que las UVR habrn de reflejar el poder adquisitivo de la moneda con base exclusivamente en la variacin del ndice de precios al consumidor certificado por el DANE" (subraya la Corte), lo cual implica que la Junta Directiva del Banco de la Repblica -que tendr a su cargo el clculo de la UVR a partir de esta Sentencia- no podr considerar para el efecto factor alguno distinto. Seala la providencia: La UVR, en consecuencia, nicamente es aceptable desde el punto de vista constitucional si sirve para introducir con exactitud y como un mximo dentro del cual la Junta Directiva del Banco de la Repblica debe actuar, tal como lo propone en su concepto el Procurador, el ajuste encaminado a conservar el poder adquisitivo del dinero que se adeuda, pero no lo es si, por complejas frmulas matemticas cuya comprensin est fuera del acceso al comn de las personas, y sin base en norma legal alguna, conduce a sofisticadas modalidades que permitan el incremento ilegtimo del capital o de las cuotas de amortizacin de los prstamos. De all que la UVR no pueda contener nada distinto, en su cuantificacin, de la variacin del ndice de precios al consumidor, como tope exclusivo. En sntesis, no se considera inconstitucional la UVR ni el artculo 3 que la contempla, siempre que refleje verdadera y exclusivamente la inflacin.

Para dar cumplimiento a esta sentencia la junta directiva del Banco de la Repblica dict la resolucin 13 de 2.000 en la cual dijo como se liquidaba el UVR. con base en la siguiente frmula UVRt=UVR15*(1+i)t/d Donde: UVRt: Valor en moneda legal colombiana de la UVR del da t del perodo de clculo. UVR15: Valor en moneda legal colombiana de la UVR el da 15 de cada mes. i: Variacin mensual del ndice de precios al consumidor certificada por el DANE durante el mes calendario inmediatamente anterior al mes del inicio del perodo de clculo.t: nmero de das calendario transcurridos desde el inicio de un perodo de clculo hasta el da de clculo de la UVR. Por lo tanto, t tendr valores entre 1y 31, de acuerdo con el nmero de das calendario del respectivo perodo de clculo. d: Nmero de das calendario del respectivo perodo de clculo Pargrafo. Para efectos de la presente resolucin se entiende por periodo de clculo el comprendido entre el da 16 inclusive, de un mes hasta el da 15, inclusive, del mes siguiente. PUNTO DE DISCUSION La frmula del UVR lo reajusta sobre una base diaria. Es decir las deudas se actualizan da a da. Pero el IPC en

Colombia se utiliza para actualizar las obligaciones ANUALMENTE1009. De hecho es la base para el ajuste de los salarios, las cuantas de los procesos y las obligaciones tributarias. Por lo cual es pertinente preguntar si Resulta equilibrado que haya una reajuste diario en las obligaciones de vivienda mientras todas las dems obligaciones se reajustan por anualidades? O es que el reajuste diario favorece a los deudores?.

CDLXVII. OBLIGATORIEDAD
CONSTITUCIONALIDAD

DE LAS SENTENCIAS DE

En los trminos de la Sentencia SU-846 de 1999 la Corte Constitucional confirm el fallo proferido el 6 de diciembre de 1999 por el Tribunal Administrativo de Sucre 1010 1009

El ndice de precios al consumidor es un ndice de referencia de precios reconocido universalmente. Tiene origen en la OIT y bajo su patrocinio se public un manual de manejo del IPC


1010

El H. Tribunal Administrativo de Sucre concedi el amparo,

y revoc el amparo concedido el 18 enero del ao 2000 por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca 1011, dentro de sendas acciones de tutela instauradas por deudores de crditos de vivienda liquidados en UPAC, en procura de que el monto de las obligaciones, a la sazn en ejecucin, reflejara las sentencias de esta Corte y del H. Consejo de Estado, en la materia.

razn por la que orden al Juzgado Tercero Civil del Circuito de Sincelejo suspender el proceso Ejecutivo en curso en estado de rematar el inmueble-, al tiempo que dispuso que la entidad financiera ejecutante deba reliquidar la obligacin, en los trminos sealados por la jurisprudencia, en las cuarenta y ocho horas siguientes a la notificacin de la decisin queda claro conforme a los antecedentes expuestos y a las consideraciones ya formuladas, que una vez sealada la fecha, da y hora para adelantar la diligencia de remate y cumplidas las formalidades previas al mismo, el deudor demandado no tena conforme al Cdigo de Procedimiento Civil, posibilidad alguna, dentro del proceso ejecutivo, de que se le tramitara una peticin de reliquidacin del crdito-. 1011

 El H. Tribunal Administrativo de Cundinamarca concedi la proteccin como mecanismo transitorio, en el sentido de suspender el proceso Ejecutivo en curso en estado de notificacin al demandado- por el trmino de 90 das, a efecto de que el actor solicitase a la entidad financiera ejecutante la reliquidacin del crdito Significa lo anterior que la Seccin Cuarta del Tribunal Administrativo de Cundinamarca, en el caso del actor Humberto Sanabria Delgadillo (expediente T-288.090) ha debido denegar el amparo solicitado, indicndole a ste s, que, en aplicacin del pargrafo tercero del artculo 42 de la ley 546 de 1999, tena la opcin de solicitar a la entidad financiera la reliquidacin de su crdito, alternativa que a la fecha del fallo en revisin an poda ser utilizada por el actor, para posteriormente gestionar la suspensin del proceso en la forma como lo contempla la

Record la Corte, en la oportunidad que se resea, la doctrina constitucional sobre el derecho a la vivienda digna y por consiguiente la obligacin de los jueces del conocimiento en cada caso concreto, de adoptar las medidas que fueren pertinentes para remover las inequidades que se hubiesen podido presentar en razn de la aplicacin de normas declaradas contrarias al ordenamiento constitucional, aun cuando stas, al momento de ser utilizadas, se presumieran conformes a aqul. Los jueces en desarrollo de su funcin, se repite, deben hacer una interpretacin de la normatividad que involucre los principios y valores constitucionales, a efectos de dar prevalencia a los derechos de cada uno de los asociados. Por tanto, stos, en su labor interpretativa, no pueden dejar de lado la doctrina constitucional, pues ella, precisamente, plasma el sentido y orientacin que, desde la rbita constitucional, debe darse al ordenamiento jurdico. Se requiere, entonces, una accin conjunta dentro de la jurisdiccin que imprima un sentido de unidad no slo en la interpretacin sino en la aplicacin del conjunto normativo existente, a la luz de los principios y valores que emanan de la Constitucin, cuya finalidad, en s misma, ha de ser la prevalencia y eficacia de los derechos y garantas de los asociados. Lo anterior, llevado a los casos que ahora ocupan la atencin de esta Sala, ha de entenderse en el sentido que corresponde a los jueces ordinarios y no al juez de tutela, en desarrollo de las competencias que aquellos le
ley-.

son propias, garantizar los derechos de los diversos usuarios del sistema Upac, que, en aplicacin de los principios generales del derecho, como de las normas del Cdigo Civil y del Cdigo de Comercio, y de las diferentes interpretaciones que de los mismos ha hecho la jurisprudencia y la doctrina, hacer efectiva la doctrina constitucional contenida en las sentencias reseadas. Advirti la Corte que entonces no comprometa su criterio en cuanto la va legal a la que stos pueden recurrir para obtener, entre otros, la reliquidacin de sus crditos. Dado que, segn lo que se pretenda, sern acciones diversas las que se puedan emplear para la satisfaccin de los derechos y pretensiones de stos y a su vez destac las previsiones del artculo 43 de la Ley 546 al respecto. Dentro de este contexto, considera la Sala que los deudores del antiguo sistema Upac, pueden acudir ante los jueces ordinarios con el fin de solicitar la materializacin no slo de las decisiones de la jurisdiccin constitucional sino de la doctrina constitucional contenida en ellas, segn las circunstancias que presente cada caso en concreto. Significa lo anterior que, con la expedicin de la ley en mencin, diciembre 23 de 1999, los deudores de vivienda a largo plazo que contrataron sus crditos bajo el sistema Upac, adems de contar con la posibilidad de hacer uso de las vas legales para obtener, segn sea el caso, el pago de una indemnizacin; la revisin de los contratos de mutuo; el reembolso de lo que se

hubiese pagado de ms, tienen la opcin de reclamar la reliquidacin de sus crditos directamente a las entidades con las que tienen suscrito el contrato respectivo, para que stas efecten el abono a que puedan tener derecho, en los trminos de la ley 546 de 1999, e incluso obtener la suspensin del proceso que, por mora en el pago de la obligacin hipotecaria, pueda estar en curso. Suspensin que, como se desprende de la norma transcrita, debe decretar en forma automtica el juez que est conociendo del proceso. Es ms, el propio legislador, previendo que el Estado y/o a las entidades podan ser demandadas por los usuarios del sistema Upac, para que stos reconozcan indemnizaciones, o hagan las devoluciones de los dineros que pudieron cancelar de ms por la aplicacin de normas que, principalmente, estaban desconociendo el derecho a adquirir vivienda con sistemas adecuados de financiacin a largo plazo, estipul en el artculo 43 de la ley 546 de 1999, que en los procesos que lleguen a adelantarse en contra de los establecimientos de crdito o en contra del Estado, los mencionados abonos constituirn, dentro del proceso respectivo, una excepcin de pago parcial o total. Dentro de este contexto, ha de analizarse si, en los casos sometidos a revisin, exista alguna circunstancia que hiciere procedente la accin de tutela como mecanismo transitorio, tal como lo sentenciaron los jueces de instancia, pues, en principio, como se dej expuesto, puede afirmarse que existen medios alternos a los que los actores podan acudir para solicitar la reliquidacin de sus crditos y la suspensin de los procesos seguidos en su contra.

En todo caso esta Corte consider que los jueces accionados tenan que considerar como punto de partida que el juez constitucional reconoci que el sistema de financiacin de vivienda a largo plazo que se vena empleando, era contrario a los postulados de justicia y equidad en que se funda la Carta del 91. .

CDLXVIII.

LA EJECUCION DE LA OBLIGACION NO IMPIDE LA REESTRUCTURACION DE LOS CREDITOS

El inciso segundo del artculo 20 de la Ley 546 de 1999, a cuyo tenor, con base en la proyeccin del crdito que la entidad financiera enviar a los deudores hipotecarios durante el primer mes de cada ao calendario, fue declarado exequible en los trminos fijados por esta Corte, en la Sentencia C-955 de 2000, ya referida. podrn solicitar a los establecimientos de crdito acreedores, durante los dos primeros meses de cada ao calendario, la reestructuracin de sus crditos para ajustar el plan de amortizacin a su real capacidad de pago, pudindose de ser necesario, ampliar el plazo inicialmente previsto para su cancelacin total, Seala la citada providencia que existiendo las condiciones objetivas para ello la reestructuracin debe ser aceptada y efectuada por la institucin financiera, y que, en caso de controversia sobre tales condiciones objetivas, decidir la Superintendencia Bancaria, como quiera que se advirti- que

[b]ajo cualquiera otra interpretacin, el artculo se declara INEXEQUIBLE. Ahora bien, en esta misma lnea la Sala de lo Contencioso Administrativo del Consejo de Estado declar la nulidad del numeral 5 y del literal e) de las Circulares Externas 085 y 002, emitidas por la Superintendencia Bancaria el 29 de diciembre de 2000 y el 11 de enero 11 de 2001 respectivamente, en cuanto restringan el derecho a la reestructuracin del crdito, si cursaba proceso Ejecutivo contra el deudor, a causa de la obligacin que ste pretenda reestructurar. Seala la Sentencia:

A juicio del apoderado de la Superintendencia, la condicin prevista en el instructivo acusado se justifica en el hecho mismo de que la reestructuracin se da sobre crditos respecto de los cuales el deudor est efectuando los pagos, por lo que considera que un crdito impagado, sobre el cual cursa proceso ejecutivo, no se encuentra en los supuestos del artculo 20 de la Ley 546 de 1999, segn el cual la reestructuracin se hace para ajustar el plan de amortizacin a la real capacidad de pago, lo que supone que el crdito est siendo amortizado en cuotas de acuerdo a un plan preestablecido. No comparte la Sala la posicin de la entidad demandada, porque de una parte la ley no condiciona el derecho, y otro, pues de acuerdo con los trminos de la norma que consagra el derecho a solicitar la reestructuracin del crdito, ella est concebida precisamente para solucionar las situaciones que surgen cuando la real capacidad de pago del deudor no se adecua al plan de amortizacin del crdito, circunstancia que puede llevar a la cesacin de los pagos y por

ende a la iniciacin de un proceso ejecutivo. As, que la entidad haya presentado demanda ejecutiva contra el deudor, no implica la prdida del derecho que le otorga la ley para solicitar la reestructuracin de su crdito, pues bien podra el deudor en ocasin del proceso ejecutivo solucionar la deuda pendiente y continuar con el crdito sin perder el derecho a la reestructuracin, caso en el cual, con mayor razn el deudor requiere la reestructuracin1012. De manera que el derecho de los deudores hipotecarios a conocer el estado de la obligacin a su cargo, con miras a exigir la reestructuracin de la misma, si las condiciones objetivas as lo permiten, no se aminora porque la entidad acreedora adelante la ejecucin de la obligacin, porque el inters legtimo del prestamista a la satisfaccin del crdito no puede desconocer el derecho de su deudor a contar con un sistema adecuado a sus circunstancias, para mantener la solucin de su problema habitacional. En este orden de ideas, la iniciacin de la ejecucin del crdito hipotecario y su curso como se explica enseguida - no obsta para que el deudor, dentro del mismo proceso o por fuera de l, pueda exigir el restablecimiento patrimonial causado por el indebido 1012

 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo Seccin Cuarta C. P. Ligia Lpez Daz, 27 de noviembre de 2002 radicado 11001-03-27-000-2000-0913-01(11354)-. Accin de Nulidad contra las Circulares Externas Nos. 007, 068 y 085 de 2000 y 002 de 2001 expedidas por la Superintendencia Bancaria.

traslado de recursos a la entidad acreedora, porque mientras el derecho de sta a la satisfaccin del crdito se funda en la exigibilidad del mismo, la fuente del restablecimiento de los daos causados radica en el deber de respetar el derecho ajeno y no abusar del propio artculos 83, 95 y 230 C.P.-.

CDLXIX.

DIFERENCIAS ENTRE LA LIQUIDACION HECHA POR EL SISTEMA FIANCIERO Y LA LQUIDACION LEGAL

Planteamiento del problema Al revisar la situacin de los crditos de vivienda se encuentra que quienes llevan ms de diez aos pagando sus obligaciones han cancelado la deuda tres o cuatro veces y an la deben otra vez. Eso nos hace pensar que hay un cobro indebido. Algunos peritajes recientes han concluido que las obligaciones ya estn pagadas y sostienen que la diferencia est en la forma de aplicar los intereses: Los bancos aplican las tasas sobre los crditos en UVR mientras que ellos convierten las obligaciones a pesos y sobre estos aplican la tasa de inters. Elementos de juicio La tasa mxima de inters para vivienda ha sido fijada por el Banco de la Repblica en las siguientes resoluciones: Resolucin 14 de 2.000 (septiembre 3) la fija en el 13.1% ms el UVR Resolucin 3 de 2.005 (mayo 20) la mantiene en el 13.1% mas el UVR

Resolucin 13 de 2.006 (agosto 18) fija la tasa en el 12.7% mas UVR para crditos no vis Y del 11% para crdito vis. Esta tasa es realmente el 14.7% pues el UVR actual es del 2% lo cual la acerca mucho al inters bancario corriente que est en el 15.5%

CDLXX.

20.7 CONDICIONES LEGALES PARA LA FINANCIACION DE LA VIVIENDA

La poltica de financiacin de la vivienda en Colombia ha sido un asunto variado dependiendo en general del gobierno de turno con opciones como la promocin de vivienda sin cuota inicial, programa impulsado por el Presidente Belisario Betancur en 1.982 a travs de subsidios a la demanda, o los subsidios a la oferta por la va de descontar el impuesto al valor agregado a favor del constructor. Pero a partir de la crisis de finales de los aos 90 y corregido el enorme error de no considerar la construccin como factor lder de la economa el establecimiento se ha ocupado en una forma mas seria de producir planes y programas de financiacin para suplir el enorme dficit cuantitativo y cualitativo.

El eje de la legislacin sobre la financiacin de vivienda es la ley 546 de 1.999 1013 expedida con motivo de la eliminacin del UPAC. Esa ley dispuso1014: Que el UVR sera la unidad de cuenta 1015 con base exclusivamente en la variacin del ndice de precios al consumidor para utilizarlo en los crditos de vivienda. Elimin las corporaciones de ahorro y vivienda 1013

Por la cual se dictan normas en materia de vivienda, se sealan los objetivos y criterios generales a los cuales debe sujetarse el Gobierno Nacional para regular un sistema especializado para su financiacin, se crean instrumentos de ahorro destinado a dicha financiacin, se dictan medidas relacionadas con los impuestos y otros costos vinculados a la construccin y negociacin de vivienda y se expiden otras disposiciones


1014

 Algunas

disposiciones fueron transitorias y otras declaradas inconstitucionales. Para simplificar la lectura se han omitido estas 1015

Cre un consejo superior de vivienda para Asesorar al Gobierno Nacional en la formulacin, coordinacin y ejecucin de la Poltica de Vivienda, particularmente la de inters social. Revisar los costos para adquisicin de vivienda, tales como los gastos por concepto de impuestos, tarifas, tasas. Evaluar peridicamente los resultados obtenidos en desarrollo de los programas de ejecucin de la poltica de vivienda. Velar por el cumplimiento de los objetivos y criterios del sistema especializado de financiacin de vivienda de largo plazo, consagrado en la presente ley. . Establecer y divulgar las estadsticas que afecten a la construccin y financiacin de vivienda. Velar por el cumplimiento de las condiciones de transferencia e informacin en las actividades de las diferentes entidades involucradas en el sistema especializado de financiacin de vivienda a largo plazo. Recomendar a la Junta Directiva del Banco de la Repblica la intervencin en los mrgenes de intermediacin de los crditos destinados a la financiacin de vivienda. Recomendar los seguros y riesgos que deban tener los activos que se financien. Recomendar incentivos para la adquisicin y comercializacin de bonos y ttulos hipotecarios. Presentar anualmente al Congreso de la Repblica un informe acerca del dficit cuantitativo y cualitativo, urbano y rural de vivienda, en el nivel nacional y regional, en forma global y por estrato socioeconmico.

Ley declarada EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia c 955 de 26 de julio de 2000, Magistrado Ponente Dr. Jos Gregorio Hernndez Galindo. "1. en cuanto, por los cargos formulados, el Congreso no incurri en vicios de trmite. 2. Con las excepciones previstas en la Sentencia, declrase EXEQUIBLE la Ley 546 de 1999, en cuanto, al establecer el marco de la actividad financiera en materia de vivienda, se ajust a las prescripciones del artculo150, numeral 19, literal d) de la Constitucin".


Para dar recursos al sistema de financiacin de vivienda autoriz a los establecimientos financieros a emitir BONOS HIPOTECARIOS Autoriz a los establecimientos de crdito y las sociedades titularizadoras a titularizar la cartera hipotecaria a los que concedi estmulos tributarios temporales (sin vigencia en la actualidad) Cre un mecanismo obligatorio de arbitraje para solucionar conflictos de crditos de vivienda con facultad de tramitar procesos de ejecucin que fue declarado inexequible. Estableci las condiciones mnimas para los crditos de vivienda individual en los siguientes trminos: Autoriz que los crditos puedan otorgarse en pesos o en UVR y sealo las siguientes condiciones: La tasa de inters remuneratoria, calculada sobre la UVR, se cobrar en forma vencida y no podr capitalizarse. La tasa de inters ser fija durante toda la vigencia del crdito, a menos que las partes acuerden una reduccin de la misma y debern expresarse nica y exclusivamente en trminos de tasa anual efectiva. El plazo para su amortizacin puede extenderse entre cinco (5) aos como mnimo y treinta (30) aos como mximo. Los crditos deben estar garantizados con hipotecas de primer grado constituidas sobre las viviendas financiadas. El monto mximo del crdito no puede exceder el porcentaje que de manera general establezca el Gobierno Nacional, sobre el valor de la respectiva unidad habitacional, sin perjuicio de las normas previstas para la financiacin de vivienda de inters social subsidiable. La primera cuota del prstamo no podr representar un porcentaje de los ingresos familiares superior al que establezca, por reglamento, el Gobierno Nacional. Los sistemas de amortizacin tendrn que ser expresamente aprobados por la Superintendencia Bancaria. Los crditos podrn prepagarse total o parcialmente en cualquier momento sin penalidad alguna, en cuyo caso el deudor tendr derecho a elegir si el monto abonado disminuye el

valor de la cuota o el plazo de la obligacin. Para otorgar el crdito el establecimiento de crdito deber obtener y analizar la informacin referente al respectivo deudor y a la garanta, con base en una metodologa tcnicamente idnea que permita proyectar la evolucin previsible tanto del precio del inmueble, como de los ingresos del deudor, de manera que razonablemente pueda concluirse que el crdito durante toda su vida, podra ser puntualmente atendido y estara suficientemente garantizado. Estar asegurados contra los riesgos que determine el Gobierno Nacional. En los prstamos a largo plazo no se presumen los intereses de mora. Sin embargo, cuando se pacten, se entender que no podrn exceder una y media veces el inters remuneratorio pactado y solamente podrn cobrarse sobre las cuotas vencidas. Los crditos de vivienda no podrn contener clusulas aceleratorias que consideren de plazo vencido la totalidad de la obligacin hasta tanto no se presente la correspondiente demanda judicial El inters moratorio incluye el remuneratorio. La Superintendencia financiera establecer condiciones uniformes para los documentos contentivos de las condiciones del crdito y sus garantas, mediante los cuales se formalicen las operaciones activas de financiacin de vivienda individual a largo plazo. Durante el primer mes de cada ao calendario, los establecimientos de crdito enviarn a todos sus deudores de crditos individuales hipotecarios para vivienda una informacin clara y comprensible, que incluya como mnimo una proyeccin de lo que seran los intereses a pagar en el prximo ao y los que se cobrarn con las cuotas mensuales en el mismo perodo, todo ello de conformidad con las instrucciones que anualmente imparta la Superintendencia Bancaria. Dicha proyeccin se acompaar de los supuestos que se tuvieron en cuenta para efectuarla y en ella se indicar de manera expresa, que los cambios en tales supuestos, implicarn necesariamente modificaciones en los montos proyectados. Con base en dicha informacin los deudores podrn solicitar a los establecimientos de crdito acreedores, durante los dos primeros meses de cada ao calendario, la reestructuracin de sus crditos para ajustar el

plan de amortizacin a su real capacidad de pago, pudindose de ser necesario, ampliar el plazo inicialmente previsto para su cancelacin total. Los establecimientos de crdito debern suministrar informacin cierta, suficiente, oportuna y de fcil comprensin para el pblico y para los deudores respecto de las condiciones de sus crditos, en los trminos que determine la Superintendencia Bancaria. Durante el primer mes de cada ao calendario, los establecimientos de crdito enviarn a todos sus deudores de crditos individuales hipotecarios para vivienda una informacin en las condiciones del presente artculo. Cre un
CARTERA FONDO DE RESERVA PARA LA ESTABILIZACIN DE LA HIPOTECARIA con el propsito de facilitar las condiciones para la financiacin de vivienda referida al ndice de precios al consumidor, que ser administrado por el Banco de la Repblica y de paso un impuesto a la remuneracin de los encajes para financiarlo

Autoriz a los deudores de crdito de vivienda individual a constituir patrimonio familiar inembargable sobre esta cuando el crdito sea equivalente al 50% del valor del inmueble, y se extingue cuando la deuda represente menos del 20% de ese valor. El patrimonio no podr ser levantado sin la autorizacin del acreedor hipotecario. Dicha autorizacin deber protocolizarse en la escritura pblica mediante la cual se solemnice el acto. Cre tarifas especiales para los derechos de notara y registro (el 70%) de la constitucin de gravmenes hipotecarios para garantizar los crditos de vivienda Autoriz la movilidad de los crditos, es decir, el derecho del deudor de pedir la cesin del suyo a favor de otra entidad financiera que desee tomarlo. Para tal efecto, los establecimientos de crdito autorizarn, en un plazo no mayor de diez (10) das hbiles, la cesin del crdito y sus garantas, una vez el deudor entregue la oferta vinculante

del nuevo acreedor. Dicha cesin tendr los efectos previstos por el artculo 1.964 del Cdigo Civil. La cesin de crditos no generar derechos notariales, gastos notariales e impuestos de timbre. El gobierno puede reglamentar el recibo de dineros por parte de los constructores para proteger los depsitos de los compradores

CDLXXI.
CDLXXII.

20.8 LA VIVIENDA DE INTERES SOCIAL Y LOS SUBSIDIOS JUSTIFICACION LEGAL DE LOS SUBSIDIOS PARA LA ADQUISICION DE VIVIENDA

La declaracin del artculo 51 de la Constitucin poltica en el sentido de que todos los colombianos tienen derecho a una vivienda digna abre el camino al otorgamiento de subsidios para adquirirla a pesar de la prohibicin, tambin constitucional, de decretar auxilios o donaciones a favor de personas naturales1016, pues la misma norma autoriza al gobierno para reglamentar esa prohibicin. Y este en efecto lo hizo mediante el decreto 777 de 1.992 en el cual se dice especficamente que no estn incursos en la prohibicin de recibir transferencias o auxilios del Estado las 1016

Constitucin Poltica, artculo 355: Ninguna de las ramas u rganos de poder pblico podr decretar auxilios o donaciones a favor de personas naturales o jurdicas de derecho privado.


que se hacen en cumplimiento de las obligaciones de asistencia o subsidios previstos en la Constitucin, especialmente las consagradas en los artculos. 51. Del tema de los subsidios de vivienda se han ocupado innumerables leyes, decretos y reglamentos. Se calculan en ms de tres mil, de manera que resulta impractico pretender resumirlas. Pero es claro que hay una poltica constante para otorgarlos no solo a las clases ms pobres, si no a otros niveles a travs del subsidio a determinadas tasas de inters.

CDLXXIII.

QUE ES EL SUBSIDIO DE VIVIENDA

El Subsidio Familiar de Vivienda es un aporte estatal en dinero o en especie, otorgado por una sola vez 1017 al beneficiario

1017

Esta afirmacin tiene varias excepciones previstas en la misma ley: Los beneficiarios del subsidio familiar de vivienda en cualquiera de sus modalidades, cuyas viviendas hayan sido o fueren afectadas por desastres naturales o accidentales, por la declaratoria de calamidad pblica o estado de emergencia, o por atentados terroristas, debidamente justificados y tramitados ante las autoridades competentes, tendrn derecho a postularse nuevamente, para acceder al subsidio familiar de vivienda, de acuerdo con las condiciones que para el efecto establezca el Gobierno nacional. . Los usuarios de los crditos de vivienda de inters social o inters prioritario, que sean cabeza de hogar, que hayan perdido su vivienda de habitacin como consecuencia de una dacin en pago o por efectos de un remate judicial, podrn postularse por una sola vez, para el reconocimiento del Subsidio Familiar de Vivienda de que trata el pargrafo anterior, previa acreditacin de calamidad domstica o prdida de empleo y trmite ante las autoridades competentes. Quienes hayan accedido al subsidio familiar de vivienda contemplado en el pargrafo 1o del presente artculo, podrn postularse para acceder al otorgamiento de un subsidio adicional, con destino al mejoramiento de la vivienda urbana o rural, equivalente al valor mximo establecido para cada modalidad, de conformidad con la reglamentacin que expida el Gobierno nacional dentro de los tres (3) meses siguientes a la promulgacin de la presente ley.

con el objeto de facilitarle una solucin de vivienda de inters socia o inters prioritario, sin cargo de restitucin siempre que el beneficiario cumpla con las condiciones que establece la Ley 1018. La cuanta del subsidio ser determinada por el Gobierno Nacional de acuerdo con los recursos disponibles, el valor final de la solucin de vivienda y las condiciones socioeconmicas de los beneficiarios1019. Se entiende por solucin de vivienda, el conjunto de operaciones que permite a un hogar disponer de habitacin en condiciones sanitarias satisfactorias de espacio, servicios pblicos y calidad de estructura, o iniciar el proceso para obtenerlas en el futuro. Son acciones conducentes a la obtencin de soluciones de vivienda, entre otras, las siguientes: - Construccin o adquisicin de vivienda;-

1018

 Ley 1432 de 2.011 1019

Ley 1432 de 2011 articulo 1

-Construccin o adquisicin de unidades bsicas de vivienda para el desarrollo progresivo; - Adquisicin o urbanizacin de terrenos para desarrollo progresivo; - Adquisicin de terrenos destinados a vivienda; - Adquisicin de materiales de construccin; - Mejoramiento, habilitacin y subdivisin de vivienda; - Habilitacin legal de los ttulos de inmuebles destinados a la vivienda.

Podrn ser beneficiarios del Subsidio Familiar de Vivienda los hogares de quienes se postulen para recibir el subsidio, por carecer de recursos suficientes para obtener una vivienda, mejorarla o habilitar legalmente los ttulos de la misma; el reglamento establecer las formas de comprobar tales circunstancias. A las postulaciones aceptables se les definir un orden secuencial para recibir la asignacin del subsidio de acuerdo con las calificaciones de los aportes del beneficiario a la solucin de vivienda, tales como ahorro previo, cuota inicial, materiales, trabajo o su vinculacin a una organizacin popular de vivienda. El acto de postularse implica la aceptacin por parte del beneficiario de las condiciones bajo las cuales se otorga el subsidio. El Subsidio Familiar de Vivienda ser restituible al Estado cuanto el beneficiario transfiera el dominio de las solucin de vivienda o deje de residir en ella antes de haber transcurrido cinco aos desde la fecha de su asignacin, sin mediar permiso especfico fundamentado en razones de fuerza mayor definidas por el reglamento. Tambin ser restituible el subsidio si se comprueba que existi falsedad o imprecisin en los documentos presentados para acreditar los requisitos establecidos para la asignacin del subsidio.

Los subsidios se otorgarn para facilitar las soluciones de vivienda propuestas por el beneficiario, pero si ella forma parte de un conjunto o de un plan o de un plan de soluciones estas debern cumplir las condiciones y especificaciones que seale la autoridad competente, despus de evaluar sus caractersticas sanitarias, tcnicas y econmicas.

CDLXXIV. BIBLIOGRAFIA
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Rgimen Penal Colombiano, Legis Editores, Santaf de Bogot, 2.010 Revista Camacol ndice de leyes de Colombia. Secretaria del Senado de la Repblica.

INDICE GENERAL
INTRODUCCIN..................................................................................................................... 2

I. CONCEPTO DE LA PROPIEDAD .................................................................. 2 FUNDAMENTO IDEOLOGICO DE LA PROPIEDAD ........................................... 2 II.EVOLUCION DEL CONCEPTO DE PROPIEDAD.............................................. 2 RAZON DE LA EXISTENCIA DE LA PROPIEDAD............................................... 3 III.ATRIBUTOS DE LA PROPIEDAD..................................................................... 3 IV.NATURALEZA CONSTITUCIONAL DEL DERECHO DE PROPIEDAD EN COLOMBIA.................................................................................................... 3 V. LA FINCA RAIZ ............................................................................................. 4
I ................................................................................................................................................ 5 DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA PUBLICA Y COMUNITARIA ...................................... 5

A.BIENES DE USO PUBLICO Y BIENES FISCALES..........................................5 VI.1.2. REGIMEN LEGAL DE LOS BIENES PBLICOS.................................. 5 VII.TTULOS:............................................................................................... 5 VIII. TITULARES:........................................................................................ 5 IX.INSCRIPCIN EN EL REGISTRO INMOBILIARIO ............................... 6 X. RGIMEN IMPOSITIVO .................................................................... 6 XII.INEMBARGABILIDAD ........................................................................... 6 XIII. IMPRESCRIPTIBILIDAD................................................................. 7 XIV. ENFRENTAMIENTO DE LOS TTULOS PARTICULARES CON LOS DERECHOS DEL ESTADO........................................................ 7 XV.LA VENTA DE LOS BIENES PBLICOS............................................... 7 XVI.NACIMIENTO DE LOS BIENES PBLICOS........................................ 8 XVII.1.3. EL ESPACIO PBLICO .................................................................... 10 XVIII. CONCEPTO DE ESPACIO PBLICO ....................................... 10 XIX.INTERVENCIN DE LOS BIENES DE USO PBLICO Y EL ESPACIO PBLICO ......................................................................... 10 XX.REVOCABILIDAD DE LAS LICENCIAS DE INTERVENCIN DEL ESPACIO PBLICO ......................................................................... 11 XXII.OCUPACIN Y UTILIZACIN DEL ESPACIO PBLICO PARA BENEFICIO PARTICULAR.............................................................. 11 1.4. BALDIOS ..................................................................................................... 13 XXIII. CLARIFICACIN DE LA PROPIEDAD, DESLINDE Y RECUPERACIN DE BALDOS...................................................... 13 XXIV. ADJUDICACIN DE BALDOS CONFORME A LAS REFORMA AGRARIA ......................................................................................... 13 1.5. BIENES VACANTES Y MOSTRENCOS ...................................................... 14 XXVII.1.6. LOS EJIDOS...................................................................................... 14 XXIX. .................................................................................................. 14

XXX.1.7. TIERRAS DE LAS COMUNIDADES NEGRAS ................................. 15 XXXI.1.8. BIENES DE LA HUMANIDAD............................................................ 16 XXXII.1.9. EL SUBSUELO LAS MINAS Y LOS YACIMIENTOS .........................17 XXXIII.DERECHOS PARTICULARES SOBRE EL SUBSUELO .............. 17 XXXIV.LA MINERA EN TIERRAS DE GRUPOS TNICOS.....................17 XXXV. ADQUISICIN DE DERECHOS MINEROS..................................17 XXXVI. LAS GARANTAS MINERAS................................................ 18 XXXVII. PROTECCIN DE LOS DERECHOS MINEROS................ 18 XXXVIII.MEDIDAS CAUTELARES. .......................................................... 18 XL.1.10. LOS BIENES DE MANOS MUERTAS................................................. 20 XLI.1.11. LOS RESGUARDOS INDIGENAS...................................................... 21 XLII. .................................................................................................. 21 XLIII. SITUACIN ACTUAL...................................................................... 21 XLIV. ................................................................................................ 21 XLV. NATURALEZA JURDICA:................................................................ 21 XLVI. ....................................................................................................... 21 XLVII. MANEJO Y ADMINISTRACIN.................................................... 21 XLVIII. ................................................................................................... 21 XLIX. SERVIDUMBRES LEGALES Y CONSTRUCCIN DE OBRAS PBLICAS ....................................................................................... 21 L.1.12. RESERVAS NATURALES DE LA SOCIEDAD CIVIL............................22 LI.1.13. SISTEMA NACIONAL DE AREAS PROTEGIDAS Y PARQUES NATURALES............................................................................................... 24 LII.OBJETO DE LAS REAS PROTEGIDAS ........................................... 24 LIII.REAS PROTEGIDAS POR EL SINAP: ........................................... 25 LIV. INCORPORACIN DE BIENES AL SISTEMA DE LAS REAS PROTEGIDAS Y REGISTRO .......................................................... 25 LVI.SUSTRACCIN DE LAS REAS PROTEGIDAS .............................. 25 LVII. USOS PERMITIDOS DENTRO LAS REAS PROTEGIDAS .......... 25 LVIII. PARQUES NATURALES ................................................................. 26
2.............................................................................................................................................. 29 ALGUNAS MODALIDADES DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA PRIVADA .......................29

LIX.2.1. EL TIEMPO COMPARTIDO .................................................................. 29 LXII.2.2. ZONAS FRANCAS ............................................................................... 32 LXIII.DEFINICIN..................................................................................... 32 LXIV. ORIGEN ................................................................................. 32 LXV.LEGISLACIN VIGENTE ................................................................ 32 LXVI. CONSTITUCIN DE UNA ZONA FRANCA............................32 LXVII. FUNCIONAMIENTO DE LAS ZONAS FRANCAS PERMANENTES .............................................................................. 33 LXVIII.ASPECTOS FISCALES DE LAS ZONAS FRANCAS.................... 33 LXIX. MODALIDADES DE ZONAS FRANCAS ........................................ 34

LXX. FUNCIONAMIENTO DE LAS ZONAS FRANCAS TRANSITORIAS .......................................................................................................... 34 LXXI.2.3. LOS CEMENTERIOS Y LOS BIENES DEDICADOS AL CULTO .......36 LXXIII.2.4. LA PROPIEDAD FIDUCIARIA.......................................................... 36 LXXIV. ................................................................................................. 36 LXXV. FIDUCIA COMERCIAL Y FIDUCIA CIVIL ................................ 36
3.............................................................................................................................................. 38 LA PROPIEDAD HORIZONTAL............................................................................................. 38

LXXVII.3.1 CUESTIONES GENERALES............................................................. 38 1.CONCEPTO .......................................................................................... 38 LXXIX.ANTECEDENTES DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL................. 38 LXXX.LEGISLACIN VIGENTE................................................................ 38 LXXXI.3.2. REQUISITOS PARA LA CONSTITUCIN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL ............................................................................................. 38 LXXXII.CONDICIONES ADMINISTRATIVAS ........................................... 39 LXXXIII.3.3. CONTENIDO DEL REGLAMENTO .............................................. 41 LXXXIV.3.4. REGISTRO DEL REGLAMENTO.................................................... 42 LXXXV.3.5. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS DE BIENES PRIVADOS ..................................................................................................................... 43 LXXXVI.3.6. DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS DE UNIDADES PRIVADAS ..................................................................................................................... 44 LXXXVII.3.7. EXTINCIN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL..........................45 LXXXVIII.3.8 LOS BIENES COMUNES............................................................... 46 LXXXIX.3.9 FUNCIONAMIENTO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL............... 47 XC. 3.10 PROCEDIMIENTOS Y SANCIONES.................................................. 50 XCVIII.3.11. CONJUNTOS CERRADOS............................................................. 51 XCIX.3.12. CASOS PRCTICOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL .................. 52 C.TRANSICIN DE LA LEY. .................................................................... 52 CII. CONSTRUCCIN POR ETAPAS ...................................................... 52 CIII. REGLAMENTOS INTERNOS .............................................. 52 CIV.COMUNIDADES ENTRE CONDOMINIOS .......................................52 CV. COBRO DE CUOTAS MEDIANTE TUTELA ...................................... 52 CVII.la prohibicin de ocupar o desocupar sin paz y salvo. EXIGENCIA DE PAZ Y SALVO EN LAS ESCRITURAS DE ENAJENACIN................................................................................ 52 CVIII. ......................................................................................................... 52 CIX. EXPULSIN DE LA VIVIENDA POR MORA EN EL PAGO DE LAS CUOTAS........................................................................................... 52 CX.responsabilidad de los copropietarios por hechos de la copropiedad...................................................................................... 52 CXI. IMPUESTO DE RENTA Y DE INDUSTRIA Y COMERCIO. ............... 53 CXII. RETENCIONES................................................................................ 53

CXIII. IMPUESTO PREDIAL. ................................................................... 53 CXIV.IMPUESTO AL VALOR AGREGADO (IVA)...................................... 53 CXV. CONTABILIDAD....................................................................... 53 CXVII.PUBLICACIN DE LAS LISTAS DE DEUDORES MOROSOS .....53 CXVIII. SUSPENSIN DE LOS SERVICIOS A LOS DEUDORES MOROSOS....................................................................................... 53 CXX. LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN EDIFICIOS PBLICOS...... 53 CXXII. LA TENENCIA DE MASCOTAS DENTRO DE LAS UNIDADES PRIVADAS........................................................................................ 53 CXXIII. LA INMISIN................................................................................. 53 CXXIV.LAS PEQUEAS PROPIEDADES HORIZONTALES.................... 54 CXXV. EL DERECHO DE VOTO DE LOS PROPIETARIOS EN MORA.. .54 CXXVII.EL ESCARNIO PBLICO............................................................. 54 CXXIX.ESCRITURAS DE VENTA ............................................................ 54 CXXXI. APERTURA OBLIGATORIA DE LOCALES.................................. 54 CXXXIII.EL RUIDO.................................................................................... 54 CXXXIV.CONTRIBUCIONES PARA GASTOS QUE NO SON DE LA COPROPIEDAD. ............................................................................ 54 CXXXV.3.13 PARCELACIONES......................................................................... 56
4.............................................................................................................................................. 57 PROPIEDAD RURAL ............................................................................................................ 57

CXXXVI.4.1. USO Y CONSERVACIN DE LOS SUELOS ...............................58 CXXXVII.4.2. EXPLOTACIN FORESTAL ......................................................... 58 CXL. ........................................................................................... 59 4.3 UNIDAD AGRCOLA FAMILIAR ................................................................... 59 4.4. INDIVISIBILIDAD DE MINIFUNDIOS........................................................... 60 4. 5. EXTINCIN DEL DERECHO DE DOMINO ................................................ 61 4.6. REGLAS PARA LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO Y CONTRATO DE APARCERIA .......................................................................................... 62 4.7. REFORMA AGRARIA .................................................................................. 63 CXLVII.4.8 LA JURISDICCION AGRARIA ......................................................... 63 CL.4.9. NORMAS DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL EN PREDIOS RURALES.................................................................................................... 64 CLI. SUELO RURAL SUBURBANO ........................................... 65 4.10 CENTROS POBLADOS RURALES .......................................................... 66
5.............................................................................................................................................. 67 PROPIEDAD URBANA.......................................................................................................... 67

5.1. PLANEACION URBANA.............................................................................. 67 5.2. REGLAMENTOS URBANISTICOS Y USOS PERIMITIDOS ...................... 68 CLIV.5.3. LOS PLANES PARCIALES ................................................................ 69 CLV.5. 4. UNIDAD DE ACTUACION URBANISTICA.......................................... 73

5.5. CONTROL DE PRECIOS Y REGLAMENTACIN DEL CONTRATO EN ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA............................................................. 75

6.............................................................................................................................................. 80 DERECHOS DEL PROPIETARIO ...................................................................................... 80

CLVII.

6.1. DERECHO DE USO .................................................................... 81 CLVIII. ...................................................................................................... 81 CLIX. LIMITACIONES LEGALES AL DERECHO DE USO....................81 6. 2 DERECHO DE SEGREGAR O INTEGRAR BIENES...............................82 CLXVI.6.3. DERECHO A ENAJENAR ............................................................... 83 CLXVII. ..................................................................................................... 83 CLXVIII. FORMAS DE ENAJENAR .......................................................... 83 CLXIX. ...................................................................................................... 83 CLXX. RESTRICCIONES PARA ENAJENAR .......................................... 83
7.............................................................................................................................................. 86 LA CONSTRUCCIN Y LAS MEJORAS EN LOS INMUEBLES ...........................................86

CLXXX.7.1. NECESIDAD DE OBTENER LICENCIA ......................................... 86 CLXXXI.CLASES DE LICENCIAS URBANSTICAS................................. 86 CLXXXII. OBLIGACIN DE PROTOCOLIZAR LAS LICENCIAS DE DIVISIN O PARCELACIN DE TERRENOS CON LAS ESCRITURAS .................................................................................. 86 CLXXXIII. CAPACIDAD PARA SOLICITAR LICENCIAS.....................86 CLXXXIV.COMPETENCIA PARA EXPEDIR LAS LICENCIAS URBANSTICAS............................................................................... 87 CLXXXV. MODALIDADES DE LICENCIA URBANSTICA Y OTRAS ACTUACIONES DEL CURADOR .................................................... 87 CLXXXVI.DE LA VIGENCIA DE LAS LICENCIAS....................................88 CLXXXVII.modificacin de los planos.................................................... 89 CLXXXVIII.7.2. SANCIONES PENALES POR CONSTRUIR SIN LICENCIA ....89 CLXXXIX. ............................................................................................................ 90 CXC.7.3. SANCIONES ADMINISTRATIVAS POR VIOLACION DEL REGIMEN DE LAS LICENCIAS E INFRACCIONES URBANISTICAS........................ 91 CXCI. QUE SON LAS INFRACCIONES URBANSTICAS........................ 91 CXCII. SANCIONES ................................................................................. 91 CXCIII.GRADUACIN DE LAS SANCIONES........................................... 91 CXCIV. COMPETENCIA PARA IMPONER LAS SANCIONES URBANSTICAS .............................................................................. 91 CXCV. PROCEDIMIENTO PARA IMPONER LAS SANCIONES URBANSTICAS............................................................................... 91 CXCVI.7.4. LA LICENCIA AMBIENTAL .............................................................. 92 CXCVIII. EXIGIBILIDAD DE LA LICENCIA AMBIENTAL..........................92 CXCIX. PROCEDIMIENTO PARA LA OBTENCIN DE LA LICENCIA AMBIENTAL...................................................................................... 93

CC.MODIFICACIN, CESIN, ................................................................ 94 CCI. SUSPENSIN O REVOCATORIA, Y CESACIN DEL TRAMITE DE LA LICENCIA AMBIENTAL............................................................... 94 7.5. OBLIGACIONES DE LOS CONSTRUCTORES........................................... 95 CCII. ......................................................................................................... 95 CCIII.EJECUTAR LAS OBRAS DE URBANISMO Y DOTAR LAS OBRAS DE SERVICIOS PBLICOS DOMICILIARIOS................................. 95 CCIV. ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES A LOS COPROPIETARIOS.......................................................................... 95 CCV.ENTREGA DE MATERIAL DE LAS REAS DE CESIN Y LAS OBRAS DE URBANISMO AL MUNICIPIO........................................ 95 CCVI. VINCULAR A LA NOMINA DE LA CONSTRUCCIN UN PROFESIONAL DE ARQUITECTURA O INGENIERA....................95 CCVII.OBTENER CERTIFICADO DE OCUPACIN................................ 95 CCVIII.CUMPLIR LAS NORMAS DE ACCESIBILIDAD AL ESPACIO PBLICO ......................................................................................... 96 CCIX. IDENTIFICAR LAS OBRAS ........................................................... 96 CCX.ENTREGAR PLIZAS DE ESTABILIDAD AL COMPRADOR: UNA OBLIGACIN REVIVIDA ................................................................. 96 CCXI.7.6. VIGILANCIA DE LA CONSTRUCCION EN GENERAL......................97 CCXII. condiciones tcnicas y vigilancia del proceso de construccin .......................................................................................................... 97
8.............................................................................................................................................. 98 DEBERES DEL PROPIETARIO Y DERECHOS DE TERCEROS ...................................99

CCXIV.8.1. CONSERVAR LOS BIENES ............................................................. 99 8.2. TOLERAR LA INMISION .......................................................................... 100 CCXV. concepto de inmisin.............................................................. 100 CCXVI. posibilidades reglamentarias de la inmisin............................ 100 CCXX.8.3. PERMITIR LA REQUISA DE BIENES EN CASO DE GUERRA ....101 CCXXI.8.4. SOPORTAR LA OCUPACION DE LOS BIENES POR CALAMIDAD PUBLICA ................................................................................................... 101 CCXXII.8.5. AUTORIZAR EL INGRESO DE LAS AUTORIDADES A LOS INMUEBLES.............................................................................................. 102 CCXXIII.8.6. NO ABUSAR DEL DERECHO ................................................... 102
9............................................................................................................................................ 103 FORMAS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD ....................................................................... 103

CCXXV.9.1. TITULO Y MODO........................................................................... 103 CCXXVI.9.2. EL CONTRATO............................................................................. 103 CCXXVII.aspectos generales ................................................................ 103 CCXXVIII.requisitos de la esencia ....................................................... 103 CCXXIX.requisitos de la naturaleza..................................................... 103 CCXXX.requisitos de forma o legales................................................. 103

CCXXXI.efecto de los vicios en los contratos...................................103 CCXXXVI.9.3. LA SENTENCIA JUDICIAL........................................................ 105 CCXXXVII.9.4.. LA LEY .................................................................................... 106 CCXXXVIII.9.5. LA DECISIN ADMINISTRATIVA ........................................... 107 CCXXXIX.9.6. LA ADJUDICACION DE BIENES EN PROCESOS DE LIQUIDACION............................................................................................ 108 CCXL.9.7. LOS MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD..............................108 CCXLI. de la tradicin........................................................................ 108 CCXLII. de la accesin..................................................................... 108 CCXLIII. de la ocupacin.................................................................. 108
10.......................................................................................................................................... 110 TERMINACIN DEL DERECHO DE PROPIEDAD .......................................................... 110

CCXLIV.10.1. LA REVERSIN ........................................................................ 110 CCXLV.10.2. EL CAMBIO DE NATURALEZA ................................................. 111 CCXLVI.10.3. LA EXTINCIN DEL DOMINIO.................................................. 112 CCXLVII. ............................................................................................................ 112 CCXLVIII.EXTINCIN DEL DERECHO DE DOMINIO SOBRE BIENES RELACIONADOS CON CONDUCTAS DELICTIVAS..................... 112 CCXLIX. CARACTERSTICAS DE LA ACCIN DE EXTINCIN DE DOMINIO ........................................................................................ 112 CCL.10.4. REAJUSTE DE TIERRAS ................................................................ 115 CCLI.10.5 ENAJENACIN FORZOSA ............................................................. 115 CCLIII.10.6. EXPROPIACIN.......................................................................... 116 CCLV.DEFINICIN DE LA EXPROPIACIN .........................................116 CCLVI.FUNDAMENTO DE LA EXPROPIACIN ................................... 116 CCLVII.QUIENES PUEDEN EXPROPIAR ............................................. 117 CCLVIII. .................................................................................................. 117 CCLIX.ENAJENACIN VOLUNTARIA ANTES DEL PROCESO DE EXPROPIACIN............................................................................. 117 CCLXI. MOTIVOS PARA DECRETAR LA EXPROPIACIN...........117 CCLXII.PROCEDIMIENTOS PARA LA EXPROPIACIN ....................... 118 CCLXV.EXPROPIACIN PARA REFORMA AGRARIA .......................... 120 CCLXVII.EXPROPIACIN MINERA....................................................... 120 CCLXVIII.10.7. LA NACIONALIZACION COMO FORMA ESPECIAL DE EXPROPIACION ....................................................................................... 121 CCLXIX.18.8. LA PRESCRIPCIN .................................................................. 122 CCLXX.10.9. LA CESION Y EL ABANDONO DE BIENES ............................. 122
11.......................................................................................................................................... 124 GRAVMENES Y LIMITACIONES AL DERECHO DE DOMINIO ..................................124

CCLXXI.11.1. LA HIPOTECA ........................................................................... 124 CCLXXII.nocin y caractersticas.......................................................... 124 CCLXXIII. condiciones para la constitucin de la hipoteca................124

CCLXXIV. derechos del acreedor hipotecario...................................... 124 CCLXXV. derechos del deudor hipotecario................................. 125 CCLXXVI. extincin de la hipoteca.................................................... 125 CCLXXVII. cesin del crdito hipotecario.......................................... 125 CCLXXVIII.11.2. LA AFECTACION POR OBRA PUBLICA .............................126 CCLXXIX.11.3 LA AFECTACION A USOS AGRARIOS ................................... 127 CCLXXX.11.4. LA AFECTACION COMO RECURSO TURISTICO ..................128 11.5. LAS SERVIDUMBRES.............................................................................. 128 CCLXXXII.NOCION ................................................................................ 128 CCLXXXIV.CLASES DE SERVIDUMBRES............................................ 128 CCLXXXV. NACIMIENTO Y EXTINCION DE LAS SERVIDUMBRES 129 CCLXXXVII.LAS PRINCIPALES SERVIDUMBRES................................ 129 CCLXXXVIII. DERECHOS Y DEBERES QUE NACEN DE LA SERVIDUMBRE.............................................................................. 131 CCLXXXIX. ............................................................................................. 131 CCXC.ACCIONES QUE SURGEN DE LAS SERVIMBRES...................131 CCXCI.11.6. LOS SUELOS DE PROTECCION................................................. 132 CCXCII. 11.7. BIENES DE INTERES CULTURAL Y PATRIMONIO ARQUITECTNICO .................................................................................. 132
............................................................................................................................................. 132

11.8. LA CONDICIN RESOLUTORIA............................................................ 133 CCXCIII.11.9 LIMITACIONES NACIDAS DE REGLAMENTACIONES URBANISTICAS ESPECIALES ............................................................... 133
12.......................................................................................................................................... 134 LA PROPIEDAD INCOMPLETA .........................................................................................135

CCXCIV.12.1. LA TITULARIZACION................................................................. 135 CCXCV.TITULARIZACIN DE CARTERA HIPOTECARIA .................... 135 CCXCVII.TITULARIZACIN DE INMUEBLES........................................ 135 CCXCVIII.12.2. LA POSESION ......................................................................... 136 CCXCIX. LA POSESIN INSCRITA ....................................................... 136 CCC. SANEAMIENTO DE LA POSESIN ...................................... 136 CCCI.12.3. EL USUFRUCTO EL USO Y LA HABITACION..............................138 CCCIV.derecho de uso y habitacin ................................................... 138 CCCV. diferencias entre uso y usufructo............................................. 138
13.......................................................................................................................................... 140 TRIBUTOS SOBRE LA PROPIEDAD INMUEBLE .......................................................... 140

CCCVI.IMPUESTOS TASAS Y CONTRIBUCIONES ........................................ 140 CCCVII.13.1. EL IMPUESTO PREDIAL............................................................ 141 CCCVIII.HECHO GRAVABLE................................................................. 141 CCCIX.BASE GRAVABLE ...................................................................... 141 CCCX.TARIFA DEL IMPUESTO ............................................................. 141 CCCXI.AJUSTE DEL CATASTRO........................................................... 141

CCCXII. .................................................................................................. 141 CCCXIII. revisin del avalo........................................................ 141 CCCXIV.PAGO DEL IMPUESTO............................................................. 141 CCCXV.EXONERACION DEL IMPUESTO PREDIAL ............................ 141 CCCXVI. DESTINO DEL IMPUESTO PREDIAL ................................ 142 CCCXVII.13.2. IMPUESTOS A LA CONSTRUCCION....................................... 143 CCCXVIII. tarifas y bases gravables.................................................... 143 CCCXIX. ocupacin de vas.............................................................. 143 CCCXX.13.3. LA CONTRIBUCION DE VALORIZACION .................. 144 CCCXXI.ORIGEN.................................................................................................... 144 CCCXXII. concepto ........................................................................ 144 CCCXXIII. determinacin de la contribucin.................................. 144 CCCXXIV.naturaleza de la contribucin e inscripcin en el registro ........................................................................................................ 144 CCCXXV. exenciones.............................................................................. 144 CCCXXVI.estatutos municipales y determinacin de las obras a cobrar ............................................................................................. 144 CCCXXVII.13.4. LA PLUSVALIA .................................................................... 145 CCCXXIX. ............................................................................................ 145 CCCXXX.HECHOS GENERADORES ................................................... 145 CCCXXXI.DETERMINACIN DE LA PLUSVALA ................................. 145 CCCXXXII. .......................................................................................... 145 CCCXXXIII. PUBLICIDAD Y REGISTRO DE LA PLUSVALA .......... 145 CCCXXXIV.13.5. LAS CESIONES GRATUITAS ............................................... 147 CCCXXXVI.13.6. EL COBRO EJECUTIVO DE LAS OBLIGACIONES FISCALES ................................................................................................. 149
14.......................................................................................................................................... 149 CONTRATOS SOBRE INMUEBLES ................................................................................. 150

CCCXXXVIII.14.1. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ...........................150 CCCXXXIX. concepto.............................................................................. 150 CCCXL.aspectos generales del contrato de arrendamiento.............. 150 CCCXLI. obligaciones de las partes................................. 150 CCCXLIII.reglas especiales para el arrendamiento de vivienda ....... 150 CCCXLIV.reglas especiales para el arrendamiento de locales comerciales .................................................................................... 150 14.2. LA ANTICRESIS ..................................................................................... 152 CCCXLV. nocin....................................................................... 152 CCCXLVI. constitucin de la anticresis........................................... 152 CCCXLVII.efectos de la anticresis........................................................ 152 CCCXLVIII.14.3. EL CONTRATO DE COMODATO SOBRE INMUEBLES ......153 CCCXLIX.14.4. EL LEASING INMOBILIARIO ................................................ 153 CCCL.REGLAS ESPECIALES PARA EL LEASING HABITACIONAL....153

CCCLI.REGLAS COMUNES AL LEASING INMOBILIARIO .................. 153

15 .........................................................................................................................................154 LOS MEDIOS DE DEFENSA DE LA PROPIEDAD ........................................................ 155

CCCLII.15.1. LAS ACCIONES POSESORIAS................................................. 156 CCCLIII. acciones posesorias especiales............................................. 156 CCCLIV. trmite de las acciones posesorias.......................................156 CCCLVI.15.2. RESTITUCIN DE LA PROPIEDAD AGRARIA ........................ 156 CCCLVII.15.3. LAS ACCIONES POPULARES................................................ 158 CCCLVIII.15.4. LAS ACCIONES REIVINDICATORIAS.................................... 159 CCCLIX.15.5. ACCIONES CONTENCIOSO ADMINISTRATIVAS .................. 160 CCCLX.15.6. LAS ACCIONES DE POLICA.................................................... 160 CCCLXI.15.7. LA ACCIN DE TUTELA............................................................ 160
16.......................................................................................................................................... 161 EL REGISTRO.................................................................................................................... 162

16.1. OBJETO DEL REGISTRO DE INSTRUMENTOS PUBLICOS................162 CCCLXII.16.2. PRINCIPIOS............................................................................... 162 CCCLXIII.16.3. ANTECEDENTES Y LEGISLACION VIGENTE ...................162 CCCLXIV.16.4. ORGANIZACIN DEL REGISTRO.......................................... 162 CCCLXV.la superintendencia de notariado y registro.........................162 CCCLXVIII.16.5. ACTOS SUJETOS AL REGISTRO ........................................ 163 CCCLXIX.presupuestos de validez de la inscripcin..........................164 CCCLXXVI.16.6 PROCEDIMIENTO PARA EL REGISTRO..............................164 CCCLXXXVI.repercusiones de la falta de inscripcin......................... 166 CCCLXXXVII.16.7 COSTO DEL REGISTRO ................................................. 167 CCCLXXXVIII.no pagan derechos de registro:.......................................167 CCCLXXXIX.el impuesto de registro y anotacin..............................167 CCCXC.16.8 LA CANCELACION DEL REGISTRO ....................................... 168 CCCXCI.16.9 LA PUBLICIDAD FORMAL ....................................................... 168 CCCXCVI.16.10 CAUSALES DE DEVOLUCION SIN REGISTRO...................169 CCCXCVII.16.11. REGISTRO Y CATASTRO................................................... 171 CCCXCVIII.16.12. REVISION DE LOS ACTOS DEL REGISTRADOR ...........171
17.......................................................................................................................................... 172 INSPECCIN Y VIGILANCIA DE LA CONSTRUCCIN .................................................... 172

CCCXCIX.17.1. ORIGEN DE LA VIGILANCIA ................................................ 172 CD.17.2. LEGISLACION VIGENTE................................................................... 172 CDI.17.3. OBJETO DE LA INTERVENCION DEL ESTADO Y LOS LMITES EN SU EJERCICIO ................................................................................... 176 CDII. PROHIBICIN A LAS AUTORIDADES MUNICIPALES PARA DICTAR NORMAS RESPECTO DE LA INSPECCIN VIGILANCIA Y CONTROL...................................................................................... 176 CDIII.17.4. COMPETENCIA PARA EJERCER LA VIGILANCIA Y CONTROL DE LAS EMPRESAS O EMPRESARIOS DEDICADOS A LA CONSTRUCCION DE VIVIENDA.............................................................. 177

CDIV.17.5. INSCRIPCIN DE LAS PERSONAS QUE SE DEDICAN A LA CONSTRUCCION DE VIVIENDA.............................................................. 178 17.6. RADICACION DE LOS DOCUMENTOS RELACIONADOS CON LAS OBRAS DE CONSTRUCCION.................................................................. 179 CDV.17.7. TOMA DE POSESION DE LOS BIENES DEL CONSTRUCTOR.....181 CDVI. MODALIDADES DE INTERVENCIN.......................................... 181 CDVII. CAUSALES PARA LA TOMA DE POSESIN.............................181 CDVIII.NORMAS APLICABLES PARA LA TOMA DE POSESIN .......181 CDIX. ANULABILIDAD DE LOS ACTOS EJECUTADOS POR EL INTERVENIDO PARA LIQUIDAR. ................................................. 182 CDX. ....................................................................................................... 183 CDXI. FACULTAD DE LOS CONSTRUCTORES DE CONCURRIR AL RGIMEN DE INSOLVENCIA:....................................................... 183 CDXII.17.8. EXCEPCIONES A LA VIGILANCIA EN LA ACTIVIDAD DE CONSTRUCCION .................................................................................... 183
18......................................................................................................................................183 AUTORIDADES................................................................................................................... 184

CDXIII.18.1. INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZZI ........................ 184 CDXIV. EL CATASTRO ........................................................................... 184 CDXV. AVALO CATASTRAL................................................................. 184 CDXVI. REVISIN DEL CATASTRO...................................................... 184 CDXVII. DECLARACIN DE AVALO.................................................... 185 CDXVIII. USO DEL AVALO CATASTRAL............................................. 185 CDXIX.AVALOS ESPECIALES............................................................. 185 CDXX.18.2. LAS CORPORACIONES AUTONOMAS ..................................... 186 CDXXI. FUNCIONES DE LAS CORPORACIONES AUTNOMAS REGIONALES:................................................................................ 186 CDXXII. FUNCIONAMIENTO DE LAS CORPORACIONES AUTNOMAS ................................................................................ 187 CDXXIII.INGRESOS Y RENTAS DE LAS CORPORACIONES............. 187 CDXXIV.NOMBRAMIENTO DE LOS CURADORES............................... 189 CDXXV.INTERPRETACIN DE NORMAS ........................................... 189 CDXXVI.EXPENSAS POR LOS TRMITES ANTE LA CURADURA ....190 CDXXVII. PROCEDIMIENTO PARA LA EXPEDICIN DE LAS LICENCIAS..................................................................................... 190 CDXXVIII. ............................................................................................... 190
19.......................................................................................................................................... 191 RESPONSABILIDAD DEL CONSTRUCTOR, EL VENDEDOR Y EL PROPIETARIO POR DAOS RELACIONADOS CON INMUEBLES .................................................................... 191

CDXXX.19.1. RESPONSABILIDAD POR DAOS QUE CAUSA LA RUINA DE UN EDIFICIO ............................................................................................. 191 CDXXXI.CONCEPTO DE LA RUINA...................................................... 191

CDXXXII.MODALIDADES DEL DAO CAUSADO POR LA RUINA DEL EDIFICIO ....................................................................................... 191 CDXXXIV. ACCIONES PARA PREVENIR EL DAO POR RUINA:........192 CDXXXV. EXONERACIN DE LA RESPONSABILIDAD POR LA RUINA ........................................................................................................ 192 CDXXXVI. CONCURRENCIA DE LA RUINA CON EL CASO FORTUITO ........................................................................................................ 192 CDXXXVII. CADUCIDAD DE LA ACCIN DE RESPONSABILIDAD ANTE LA RUINA DE UN EDIFICIO. ......................................................... 193 CDXXXVIII.19.2. RESPONSABILIDAD DEL CONSTRUCTOR POR DAOS A TERCEROS DURANTE LA CONSTRUCCION Y LA DEMOLICION ...... 194 CDXXXIX.19.3 RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL DEL CONSTRUCTOR: ................................................................................................................... 194 CDXL.19.4. RESPONSABILIDAD DEL CONSTRUCTOR QUE VENDE DIRECTAMENTE FRENTE AL COMPRADOR........................................ 196 CDXLI. RESPONSABILIDAD POR EL BUEN FUNCIONAMIENTO.......198 CDXLII. ESTABILIDAD DE LA OBRA.................................................... 199 CDXLIII.19.5. RESPONSABILIDAD POR ENTREGA DE BIENES CON ESPECIFICACIONES DIFERENTES DE LAS OFRECIDAS................... 200
20.......................................................................................................................................... 204 LA VIVIENDA....................................................................................................................... 204

CDXLIV.20.1. EL DERECHO A LA VIVIENDA DIGNA...................................... 204 CDXLV.20.2 PROTECCIN CONSTITUCIONAL DE LA VIVIENDA EN COLOMBIA................................................................................................ 204 CDXLVI.20.3. EVOLUCIN DE LA POLTICA DE VIVIENDA .........................205 CDXLVII.20.4. LA CRISIS Y LA EMERGENCIA ECONMICA........................ 206 CDXLVIII.20.5 INTERVENCIN DE LAS AUTORIDADES JUDICIALES Y EL FIN DEL UPAC........................................................................................... 207 CDXLIX. 20.6. ESTADO ACTUAL DE LA LEGISLACION SOBRE CREDITOS DE VIVIENDA............................................................................................ 208 CDL.DACIONES EN PAGO.................................................................... 209 CDLI.DERECHO DE RETRACTO........................................................... 209 CDLII.RELIQUIDACION DE LOS CREDITOS OTORGADOS EN UPAC Y ALIVIOS PARA LOS DEUDORES ................................................. 211 CDLIII.DENOMINACION DE OBLIGACIONES EN UVR. ..................... 211 CDLIV.AJUSTE DE DOCUMENTOS Y OBLIGACIONES...................... 211 CDLV. REESTRUCTURACION............................................................... 212 CDLVI.RELIQUIDACION: ....................................................................... 212 CDLVII. REVISION DE LAS RELIQUIDACIONES ................................. 213 CDLVIII.EJECUCION PARA EL COBRO DE OBLIGACIONES CONTRAIDAS EN UPAC ............................................................... 213

CDLIX. SUSPENSION Y TERMINACION DE PROCESOS EJECUTIVOS HIPOTECARIOS INICIADOS ANTES DEL 31 DE DICIEMBRE DE 1.999 .............................................................................................. 213 CDLX.CREDITOS EN UPAC PARA VIVIENDA VIS................................ 214 CDLXI.TASAS DE INTERES Y AMORTIZACION EN CREDITOS DE VIVIENDA....................................................................................... 214 CDLXII. CONVERSION DE CREDITOS EN PESOS A UVR ................. 216 CDLXIII.LA RELIQUIDACION DEL CREDITO NO IMPIDE RECLAMAR EL COBRO DE LO NO DEBIDO.......................................................... 217 CDLXIV. EXCEPCIONES DE PAGO EN PORCESOS HIPOTECARIOS ........................................................................................................ 217 CDLXV.AJUSTE DE LAS CUOTAS Y LAS TASAS DE INTERES HACIA EL FUTURO ................................................................................... 217 CDLXVI. LA UVR DEBE FIJARSE CON BASE EXCLUSIVA EN EL INDICE DE PRECIOS AL CONSUMIDOR .................................... 218 CDLXVII.OBLIGATORIEDAD DE LAS SENTENCIAS DE CONSTITUCIONALIDAD ............................................................... 219 CDLXVIII. LA EJECUCION DE LA OBLIGACION NO IMPIDE LA REESTRUCTURACION DE LOS CREDITOS ............................... 219 CDLXIX.DIFERENCIAS ENTRE LA LIQUIDACION HECHA POR EL SISTEMA FIANCIERO Y LA LQUIDACION LEGAL.......................220 CDLXX.20.7 CONDICIONES LEGALES PARA LA FINANCIACION DE LA VIVIENDA .................................................................................................. 220 CDLXXI.20.8 LA VIVIENDA DE INTERES SOCIAL Y LOS SUBSIDIOS .........221 CDLXXII.JUSTIFICACION LEGAL DE LOS SUBSIDIOS PARA LA ADQUISICION DE VIVIENDA ....................................................... 221 CDLXXIII.QUE ES EL SUBSIDIO DE VIVIENDA.................................... 221 CDLXXIV.BIBLIOGRAFIA ................................................................................. 223