La gestin integral de los edificios se est convirtiendo en un rea de vital importancia para la sociedad y para las empresas dedicado

a ello, ya que permite optimizar la rentabilidad de los activos inmobiliarios e infraestructuras, reducir los costes de los Servicios de mantenimiento y conservacin en la explotacin, adems de ofrecer servicios ms competitivos y adecuados al uso. La diversidad de actividades incluidas en la gestin de la conservacin de edificios y el mantenimiento de las instalaciones hace necesaria la profesionalizacin de los responsables de esta rea funcional de las empresas. Este nuevo profesional agrupa mltiples disciplinas para asegurar la funcionalidad del entorno construido, integrado por personas, procesos y tecnologa. La conservacin y su mantenimiento deben liderar los criterios de sostenibilidad necesarios en las mejoras de la edificacin existente. Y los nuevos procesos constructivos que ya tienenimplcita la obligatoriedad de su mantenimiento, han de posibilitar una mayor seguridad y durabilidad a lo largo de la vida til del edificio. El objetivo del presente trabajo es relacionar tres conceptos y sus derivados en el mbito de las principales leyes que normalizan la construccin de edificios en nuestra sociedad Los principales conceptos a que hacemos referencia son la Vida til y su derivado Periodo de Servicio, la Durabilidad y el Mantenimiento. Si bien solo remarcamos los conceptos de VU, D y Mantenimiento, existen conceptos ligados a llos que son tratados en las normativas mencionadas y que son: Perdiodo de Servicio, relacionado con la Vida til en alguna de las normativas Inspecciones .. Ponemos como derivado principal de la Vida til al Periodo de Servicio porque algunas normativas dan mucha importancia a la Vida til como por ejemplo la EHE y sin embargo otras ni siquiera la nombran haciendo uso en su lugar del concepto de Periodo de Servicio, como por ejemplo Cdigo Tcnico de la Edificacin-Documentos Bsicos-Seguridad Estructural-Maderas, que no menciona en su articulado el concepto de Vida til pero cuando quiere hacer referencia al tiempo que dura o debe durar una edificacin hace unos de la expresin Periodo de Servicio. LOE - Ley de Ordenacin de la Edificacin CTE - Cdigo Tcnico de la Edificacin EHE EAE NCSR

El Cdigo Tcnico de la Edificacin (CTE) es el conjunto principal de normativas que regulan la construccin de edificios en Espaa desde 2006. En l se establecen los requisitos bsicos de seguridad y habitabilidad de las construcciones, definidos por la Ley de Ordenacin de la Edificacin (LOE).1 Sus exigencias intervienen en las fases de proyecto, construccin, mantenimiento y conservacin. Es una normativa basada en prestaciones. Aunque el CTE aglutina la mayora de las normativas de edificacin de Espaa, existen otras que siendo vigentes no pertenecen al CTE, como son la EHE o la NCSE. Las principales leyes que normalizan estos conceptos y que tratar de concordarlos son: Antecedentes

Hasta 1977 la construccin en Espaa estaba regulada mediante normas del ministerio de vivienda, denominadas Normas MV. El 10 de junio de 1977 se aprueba el Real Decreto 1650/1977, sobre normativa de edificacin, que describe como se deben organizar todo este tipo de normativas.2 A raz de este Real Decreto se desarrollan las Normas Bsicas de la Edificacin (NBE), de tipo prescriptivo, que son publicadas paulatinamente y por separado en los aos posteriores. En 1999 se aprueba la Ley de Ordenacin de la Edificacin (LOE), que establece la organizacin completa de la edificacin y sus normativas. La incompatibilidad de las NBE con la aplicacin de esta ley oblig a la sustitucin de todas ellas por un nuevo conjunto de normas. La propia LOE exige la redaccin de un nuevo Cdigo Tcnico de la Edificacin para su desarrollo. El 17 de marzo de 2006 se aprueba el Real Decreto 314/2006, por el cual entra en vigor el Cdigo Tcnico de la Edificacin y se derogan las anteriores NBE. Desde los aos setenta, cuando se redactaron e impulsaron las Normas Tecnolgicas de la Edificacin (NTE) y las Normas Bsicas de la Edificacin (NBE), ha habido un proceso continuado de renovacin tecnolgica, normativa y de la calidad en nuestro pas. Este proceso se complet en 2007 con la promulgacin del Cdigo Tcnico de la Edificacin, que refunde la convergencia de normativas vigentes, Eurocdigos y Directivas europeas que confluyen con la Ley de Ordenacin de la Edificacin para constituir el cuerpo legal y tcnico ms importante de la edificacin en Espaa de los ltimos aos La puesta en vigor del Cdigo Tcnico de la Edificacin abri un perodo especialmente importante para la cultura y la tecnologa de la calidad y la sostenibilidad. Un cambio de perspectiva a la edificacin en Espaa, especialmente en materia de vivienda y equipamientos, pero, en estos momentos, la coincidencia en el tiempo del Cdigo Tcnico de la Edificacin con la grave crisis econmica e inmobiliaria, ha lastrado sus expectativas generales reducindolas proporcionalmente al auge de la vivienda pblica y la rehabilitacin. La puesta en vigor del Cdigo Tcnico de la Edificacin abri un perodo especialmente importante para la cultura y la tecnologa de la calidad y la sostenibilidad. Un cambio de perspectiva a la edificacin en Espaa, especialmente en materia de vivienda y equipamientos, en el cumplimiento de Directivas europeas y del Protocolo de Kioto; con la consiguiente introduccin de elementos de I+D+i en el proceso. Tambin se ha vivido un cambio de cultura en la contratacin pblica, as como en la certificacin de calidad y en la mejora del sistema del proceso productivo industrial. En estos momentos, la coincidencia en el tiempo del Cdigo Tcnico de la Edificacin con la grave crisis econmica e inmobiliaria, ha lastrado sus expectativas generales reducindolas proporcionalmente al auge de la vivienda pblica y la rehabilitacin

Recordemos que el Cdigo Tcnico de la Edificacin, en adelante Cdigo Tcnico de la Edificacin, es el marco normativo por el que se regulan las exigencias bsicas de calidad que deben cumplir los edificios, incluidas sus instalaciones, para satisfacer los requisitos bsicos de seguridad y habitabilidad, en desarrollo de lo previsto en la disposicin final segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenacin de la Edificacin, en adelante Ley de Ordenacin de la Edificacin. Hoy coexisten junto con el carcter bsico del Cdigo Tcnico de la Edificacin, numerosas normas autonmicas sobre control de calidad en las edificaciones y sobre el contenido mnimo del Libro del Edificio (Catalua, arts. 25 y sigts. Ley 24/1991 y Madrid, arts. 13, 14 y 19.2 Ley 2/1999; Murcia, arts. 12.8 y 15.2 y D 80/2001; Ley 8/2005; Navarra, art. 16 del D 322/2000;

Baleares, art. 6 del D 35/2001; Extremadura, art. 36 Ley 3/2001; Galicia, arts. 26.3 y 29 Ley 4/2003; Valencia, arts. 12 y 16 de la Ley 8/2004 y art. 21 de la Ley 3/2004; Pas Vasco, art. 10 del D 250/2003), extremo ste en el que el contenido mnimo enumerado en el artculo 7 Ley de Ordenacin de la Edificacin se ha superado por la normativa autonmica, que en algunos casos contempla la necesidad de plasmar en el mismo los aspectos administrativos (licencias y autorizaciones), organizativos, registrales y, en general, jurdicos (contractuales, de garantas) de los inmuebles. Uno de los puntos ms significativos del Cdigo Tcnico de la Edificacin en relacin con el Libro del Edificio no es, ni la necesidad de completar el Libro con lo que establezcan, en su caso, los Documentos Bsicos en relacin a sus exigencias respectivas (art. 8.1.1 CTE) ni, siendo importantsima, la documentacin acreditativa de la calidad de los equipos y sistemas (art. 8.1.2), sino la exigencia indirecta a los propietarios de llevar a cabo actuaciones de mantenimiento previamente programadas por el plan de mantenimiento que ha de formar parte del Libro del Edificio (art. 8.1.3) y encargndolas a un tcnico competente [art. 8.2.2.c)]. Desarrollaremos brevemente los conceptos a tratar LA VIDA TIL DE UNA EDIFICACIN. La vida til del edificio es la previsin del perodo de tiempo durante el cual es susceptible de ser utilizado el mismo en las condiciones de calidad requeridas, siempre que se hayan observado las instrucciones de uso y mantenimiento y se hayan realizado las obras de rehabilitacin necesarias. Durante toda la vida til de un edificio, hay tres parmetros esenciales que vienen definidos en la fase de proyecto: La durabilidad o expectativas de que un elemento pueda cumplir las funciones encomendadas; la mantenibilidad, entendida como facilidad para poder realizar las funciones de inspeccin, limpieza, reparacin o sustitucin y finalmente los costos de explotacin debidos a consumos energticos. (Casanovas, 1996). La vida til est estrechamente ligada a la palabra mantenimiento pues a las obras se les aplican Programas de Mantenimiento para que estas puedan llegar a cumplir con el tiempo de vida til para el cual fueron ejecutadas, es por eso creemos necesario abordar criterios sobre este concepto. Conocer la vida til propuesta para cada elemento de la construccin permitir estimar la vida til de la edificacin y con ello determinar los ciclos de mantenimiento en aos, las inspecciones en aos, las reparaciones cclicas en aos, etc. que cada elemento componente del edificio deber recibir en funcin de sus caractersticas, ubicacin, materiales, etc. A modo de conclusiones pudiera plantearse que el concepto de vida til de los elementos de una edificacin nos permitir estimar la vida til de la edificacin, adems de que este concepto unido a la conciencia poltica de que son esenciales los recursos para mantenimiento y reparacin favorecer la conservacin en condiciones ptimas del patrimonio construido. Como ya anticipamos este concepto de VU si bien esta muy desarrollado en la EHE, no lo esta en algunos Documentos Bsicos del Cdigo Tcnico de la Edificacin donde seria imprescindible su desarrollo como son Cdigo Tcnico de la Edificacin-Documentos BsicosSeguridad Estructural-Fbricas y Cdigo Tcnico de la Edificacin-Documentos BsicosSeguridad Estructural-Maderas. En ellos se menciona el Periodo de Servicio cuando se quiere . La vida til est estrechamente ligada a la palabra mantenimiento pues a las obras se les aplican Programas de Mantenimiento para que estas puedan llegar a cumplir con el tiempo de vida til para el cual fueron ejecutadas, es por eso creemos necesario abordar criterios sobre este concepto.

La vida til del edificio es la previsin del perodo de tiempo durante el cual es susceptible de ser utilizado el mismo en las condiciones de calidad requeridas, siempre que se hayan observado las instrucciones de uso y mantenimiento y se hayan realizado las obras de rehabilitacin necesarias. Durante toda la vida til de un edificio, hay tres parmetros esenciales que vienen definidos en la fase de proyecto: La durabilidad o expectativas de que un elemento pueda cumplir las funciones encomendadas; la mantenibilidad, entendida como facilidad para poder realizar las funciones de inspeccin, limpieza, reparacin o sustitucin y finalmente los costos de explotacin debidos a consumos energticos. (Casanovas, 1996) Conocer la vida til propuesta para cada elemento de la construccin permitir estimar la vida til de la edificacin y con ello determinar los ciclos de mantenimiento en aos, las inspecciones en aos, las reparaciones cclicas en aos, etc. que cada elemento componente del edificio deber recibir en funcin de sus caractersticas, ubicacin, materiales, etc. A modo de conclusiones pudiera plantearse que el concepto de vida til de los elementos de una edificacin nos permitir estimar la vida til de la edificacin, adems de que este concepto unido a la conciencia poltica de que son esenciales los recursos para mantenimiento y reparacin favorecer la conservacin en condiciones ptimas del patrimonio construido. DURABILIDAD Es mucho lo que se ha avanzado en el diseo por durabilidad, no existen dudas que los postulados en los que se basa resultan indiscutibles. En la actualidad estamos atravesando una etapa de transicin, para que las experiencias derivadas de la investigacin tengan validez deben ser reglamentadas y quedar incluidas en los Cdigos. Al respecto, la mayora de los Reglamentos cuentan ya con una extensa clasificacin del medio de exposicin en funcin del proceso de deterioro que puede afectar al hormign y a las armaduras. Algunos Reglamentos han comenzado a incorporar, a modo de requisitos prestacionales, exigencias destinadas a evaluar la calidad del hormign de recubrimiento a travs de propiedades de transporte que aportan informacin sobre la conectividad de la estructura porosa y del factor de retardo. En algunos reglamentos lo que se fija es un valor lmite para la velocidad de succin capilar de hormigones en estructuras emplazadas en ambientes con cierto tipo de exposicin. El punto ms cuestionado en el diseo por durabilidad, quizs por lo difcil que resulta implementarlo en la prctica, es el referido a definir la velocidad de ingreso del agresivo a travs del hormign mediante modelos sencillos y accesibles que permitan inferir, con cierta fiabilidad, la vida en servicio conforme al proceso de deterioro que prevalece. No obstante existen avances al respecto. La Federacin Internacional del Hormign (FIB) ha publicado en el Boletn 34 un enfoque probabilstico para el diseo por durabilidad segn distintos procesos de deterioro, con la intencin que el material contenido en dicho documento pueda ser incorporado en el nuevo Cdigo Modelo de la FIB. Los modelos presentados en el Boletn 34 resultan accesibles para quienes investigan sobre el tema, no as para el comn de los proyectistas debido a la gran cantidad de variables involucradas sobre las cuales existe an poca informacin. Otro avance a tener en cuenta es el introducido por la Instruccin de Hormign Estructural, EHE-08, que regula el proyecto y ejecucin de las estructuras de hormign en Espaa. . MANTENIMIENTO El concepto ms general de mantenimiento puede encontrarse en cualquier diccionario con el que se cuente, este se resume en el conjunto de operaciones y cuidados necesarios para que instalaciones, edificios, industrias, etc., puedan seguir funcionando adecuadamente.

El concepto de mantenimiento ha sido ampliamente desarrollado por muchos autores debido a la necesidad de conservar y mantener no solo las edificaciones sino todo aquello que dentro de su vida til pueda deteriorarse. Para Bab (1986) el mantenimiento no es ms que los trabajos que deben realizarse de forma cclica para la atencin de los equipos y de los elementos componentes de las construcciones con el fin de subsanar sus deficiencias, y mantener de manera eficaz los servicios que brinden con nfasis especial de aquellas partes que por su uso continuado o por su ubicacin se encuentran ms expuestos al deterioro. En Loria (2005) se consideran obras, trabajos y actuaciones de mantenimiento todas aquellas acciones encaminadas a la conservacin fsica y funcional de un edificio a lo largo del ciclo de vida til del mismo. Mantener, en general, significa conservar y tambin mejorar las prestaciones originales de un elemento, mquina, instalacin o edificio a lo largo del tiempo. Segn Tejera (2003), el mantenimiento de un edificio es un conjunto de trabajos peridicos programados y no programados que se realizan para conservarlo durante el perodo de vida til en adecuadas condiciones para cubrir las necesidades previstas. El mantenimiento y las reparaciones son las tareas fundamentales que garantizan la prolongacin de la vida til del fondo de viviendas existentes y de las edificaciones, evitando con ello su deterioro y finalmente su destruccin. Las caractersticas del mantenimiento y de las reparaciones estn en funcin de la tipologa de la edificacin en s y estn estrechamente relacionadas con la poca de construccin y de los materiales que se emplearon en su ejecucin. Existen dos tipos de mantenimientos, el preventivo y el correctivo. El preventivo como su nombre lo indica previene cualquier inconveniente que pueda ocurrir en la vida til de las edificaciones evitando as que esta cumpla los objetivos para la cual se dise. El correctivo trata de corregir aquellos errores que ya presenta la edificacin para as lograr extender su vida til hasta el mximo y conservar su patrimonio arquitectnico. El mantenimiento preventivo tiene la posibilidad de ser programado en el tiempo y, por lo tanto, evaluado econmicamente. Est destinado, como su nombre indica, a la prevencin, teniendo como objetivo el control " a priori " de las deficiencias y problemas que se puedan plantear en el edificio debido al uso natural del mismo. El mantenimiento corrector comprende aquellas operaciones necesarias para hacer frente a situaciones inesperadas, es decir, no previstas ni previsibles. Las reparaciones y sustituciones fsicas y/o funcionales son operaciones tpicas de este tipo de mantenimiento. (Loria, 2005) El mantenimiento comprende los trabajos de carcter preventivo o planificado que se realizan peridicamente en las edificaciones y viviendas durante su vida til para conservar las propiedades y capacidades funcionales, subsanar las deficiencias o afectaciones que son provocadas por la accin del uso, agentes atmosfricos o su combinacin, sin que sus elementos componentes fundamentales sean objeto de modificacin o sustitucin parcial o total. (Tejera, 2003) Dentro de los trabajos que el mantenimiento comprende, pueden citarse los siguientes: pintura, arreglo de desconchados y fisurassuperficiales en revoques y enlucidos, rejuntado en soladura de azotea, sustitucin de tejas, impermeabilizacin de reas de cubiertas, fijaciones de losas de piso o zcalo, engrase de bombas de agua o de otros motores, limpieza de tanques y cisternas, limpieza de tanques spticos, destupicin de instalaciones hidrulicas y sanitarias, colocacin de zapatillas en llaves, ajustes de vlvulas, ajustes de interruptores elctricos, ajustes de puertas y ventanas, reposicin de vidrios y herrajes, etc. Estos trabajos en dependencia de cuando se empleen podrn considerarse preventivos o correctivos. (Arencibia y Borroto, 2005) Se puede plantear que las correcciones sern ms durables, ms efectivas, ms fciles de ejecutar y mucho ms econmicas, cuanto antes son ejecutadas, para esto se dividen las etapas de construccin y de uso en cuatro perodos. Estos perodos se corresponden con el de diseo, el de ejecucin propiamente dicha, el del mantenimiento preventivo efectuado antes

de los tres primeros aos, y el del mantenimiento correctivo efectuado posterior al surgimiento de los problemas. (Do Lago, 1997) Costos de mantenimiento y uso de equipamiento Son ms importantes los costos de mantenimiento y uso durante la vida til del edificio que los de construccin o instalacin e incluso, mucho ms difciles de prever pues en gran medida, el mantenimiento que se har generalmente no ser de tipo preventivo sino correctivo. Es decir llevndose a cabo cuando se presenten los defectos y afectando (lo que es ms grave an) no slo a la instalacin en s misma sino tambin a las partes componentes del edificio que la contiene. La falta de mantenimiento de los espacios ocasionar que, a corto plazo que el edificio deje de cumplir sus funciones mientras que una instalacin sin conservacin permanente o reparacin inmediata puede tornarlo no slo inhabitable en horas sino tambin causar daos mucho ms onerosos que el costo de la parte de la instalacin deteriorada en s misma. Los costos de mantenimiento pueden disminuir en dependencia de la rapidez y precisin con que se aplique el Programa de Mantenimiento. Adems estos costos son tiles en dos sentidos, evalan resultados internos de mantenimiento y comparan la inversin con los resultados operativos de la empresa. Pero para conocer los costos de mantenimiento se debe lograr unir conceptos administrativos y tcnicos que expliquen el origen de los trabajos de mantenimiento, conocer las distribuciones internas, consumos puntuales, picos, partes intervenidas con frecuencia, causas de fallas y encontrar la relacin accin-causa-efecto. El costo total de toda edificacin depende de varios factores. En Tejera (2003) se abordan estos factores y se plantea que el costo global hay que considerarlo como la suma de los gastos que genera un edificio a lo largo de su vida, incluyendo la primera inversin, los gastos diferidos de mantenimiento y funcionamiento y los costos indirectos de equipamientos colectivos. El costo global puede determinarse de la siguiente manera: Costo Global=Costo Inicial+ Costo de Mantenimiento+ Costo Indirecto Dentro del costo de mantenimiento se encuentran los mantenimientos programados (Preventivo), las reparaciones no programadas (Correctivo), el funcionamiento (explotacin) y el costo de limpieza. Al costo inicial se asocia al costo de terreno y urbanizacin, al costo de proyecto, al costo de construccin y al costo de tasas de impuestos. El costo indirecto no es ms que el de equipamientos, el de servicios comunitarios, el de intervenciones en el entorno y las contribuciones especiales en servicios colectivos. Se puede observar como los costos de mantenimiento de un edificio se analizan o se tienen en cuenta a la hora de sacar o calcular el costo global de una obra. Existe adems una ley que estima los costos diferentes que representan la correccin de los defectos en las diferentes etapas de la vida de un edificio, esta ley se denomina Ley de los cinco de Sitter. Los costos pueden disminuir dependiendo de la rigurosidad y precisin con que se aplique el Programa de Mantenimiento Preventivo previamente diseado. Dentro del costo total de mantenimiento se encuentran los mantenimientos programados (preventivos), las reparaciones no programadas (correctivas), el funcionamiento (explotacin) y el costo de limpieza. Los costos de mantenimiento de un edificio deben ser tenidos en cuenta considerando todo el perodo de vida til. La principal ventaja del mantenimiento esta ntimamente ligada con el concepto de economa, al prolongar el tiempo de explotacin de una construccin sin tener que realizar inversiones adicionales. El poder utilizar una construccin por mayor tiempo y con una prestacin adecuada, constituye una ventaja para los usuarios, satisfaciendo mejor sus necesidades. La aplicacin adecuada y en el momento preciso de medidas y trabajos en las diferentes etapas de la vida de un edificio influye considerablemente en el costo global. Es decir, la

rigurosidad a la hora de implementar el mantenimiento impide el desgaste anticipado del edificio y sus equipos, reduciendo los costos generados por la realizacin de grandes reparaciones. Se trata, en principio, de reparaciones de menor importancia, ejecutadas regular y cclicamente en las distintas componentes del edificio: estructuras, equipos, etc.

. Cdigo Tcnico de la Edificacin 2. El Cdigo Tcnico de la Edificacin establece dichas exigencias bsicas para cada uno de los requisitos bsicos de seguridad estructural, seguridad en caso de incendio, seguridad de utilizacin y accesibilidad, higiene, salud y proteccin del medio ambiente, proteccin contra el ruido y ahorro de energa y aislamiento trmico, establecidos en el artculo 3 de la Ley de Ordenacin de la Edificacin, y proporciona procedimientos que permiten acreditar su cumplimiento con suficientes garantas tcnicas. 3. Los requisitos bsicos relativos a la funcionalidad y los aspectos funcionales de los elementos constructivos se regirn por su normativa especfica, salvo los vinculados a la accesibilidad de personas con movilidad o comunicacin reducidas, que se desarrollan en el Cdigo Tcnico de la Edificacin. 4. Las exigencias bsicas deben cumplirse en el proyecto, la construccin, el mantenimiento y la conservacin de los edificios y sus instalaciones. Artculo 2. mbito de aplicacin. 1. El Cdigo Tcnico de la Edificacin ser de aplicacin, en los trminos establecidos en la Ley de Ordenacin de la Edificacin y con las limitaciones que en el mismo se determinan, a las edificaciones pblicas y privadas cuyos proyectos precisen disponer de la correspondiente licencia o autorizacin legalmente exigible. 2. El Cdigo Tcnico de la Edificacin se aplicar a las obras de edificacin de nueva construccin, excepto a aquellas construcciones de sencillez tcnica y de escasa entidad constructiva, que no tengan carcter residencial o pblico, ya sea de forma eventual o permanente, que se desarrollen en una sola planta y no afecten a la seguridad de las personas. 3. Igualmente, el Cdigo Tcnico de la Edificacin se aplicar a las obras de ampliacin, modificacin, reforma o rehabilitacin que se realicen en edificios existentes, siempre y cuando dichas obras sean compatibles con la naturaleza de la intervencin y, en su caso, con el grado de proteccin que puedan tener los edificios afectados. La posible incompatibilidad de aplicacin deber justificarse en el proyecto y, en su caso, compensarse con medidas alternativas que sean tcnica y econmicamente viables. 4. A estos efectos, se entender por obras de rehabilitacin aqullas que tengan por objeto actuaciones tendentes a lograr alguno de los siguientes resultados: La adecuacin estructural, considerando como tal las obras que proporcionen al edificio condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecnica.

La adecuacin funcional, entendiendo como tal la realizacin de las obras que proporcionen al edificio mejores condiciones respecto de los requisitos bsicos a los que se refiere este Cdigo Tcnico de la Edificacin. La remodelacin de un edificio con viviendas que tenga por objeto modificar la superficie destinada a vivienda o modificar el nmero de stas, o la remodelacin de un edificio sin viviendas que tenga por finalidad crearlas. 5. Se entender que una obra es de rehabilitacin integral cuando tenga por objeto actuaciones tendentes a todos los fines descritos en este apartado. El proyectista deber indicar en la memoria del proyecto en cul o cules de los supuestos citados se pueden inscribir las obras proyectadas y si stas incluyen o no actuaciones en la estructura preexistente; entendindose, en caso negativo, que las obras no implican el riesgo de dao citado en el artculo 17.1.a de la Ley de Ordenacin de la Edificacin. 6. En todo cambio de uso caracterstico de un edificio o establecimiento existente se deber comprobar el cumplimiento de las exigencias bsicas del Cdigo Tcnico de la Edificacin. 7. La clasificacin de los edificios y sus zonas se atendr a lo dispuesto en el artculo 2 de la Ley de Ordenacin de la Edificacin, si bien, en determinados casos, en los Documentos Bsicos de este Cdigo Tcnico de la Edificacin se podrn clasificar los edificios y sus dependencias de acuerdo con las caractersticas especficas de la actividad a la que vayan a dedicarse, con el fin de adecuar las exigencias bsicas a los posibles riesgos asociados a dichas actividades. Cuando la actividad particular de un edificio o zona no se encuentre entre las clasificaciones previstas se adoptar, por analoga, una de las establecidas, o bien se realizar un estudio especfico del riesgo asociado a esta actividad particular basndose en los factores y criterios de evaluacin de riesgo siguientes: Las actividades previstas que los usuarios realicen. Las caractersticas de los usuarios. El nmero de personas que habitualmente los ocupan, visitan, usan o trabajan en ellos. La vulnerabilidad o la necesidad de una especial proteccin por motivos de edad, como nios o ancianos, por una discapacidad fsica, sensorial o psquica u otras que puedan afectar su capacidad de tomar decisiones, salir del edificio sin ayuda de otros o tolerar situaciones adversas. La familiaridad con el edificio y sus medios de evacuacin. El tiempo y perodo de uso habitual. Las caractersticas de los contenidos previstos. El riesgo admisible en situaciones extraordinarias; y El nivel de proteccin del edificio. Artculo 3. Contenido del Cdigo Tcnico de la Edificacin.

1. Con el fin de facilitar su comprensin, desarrollo, utilizacin y actualizacin, el Cdigo Tcnico de la Edificacin se ordena en dos partes: La primera contiene las disposiciones y condiciones generales de aplicacin del Cdigo Tcnico de la Edificacin y las exigencias bsicas que deben cumplir los edificios; y La segunda est formada por los denominados Documentos Bsicos, en adelante Documentos Bsicos, para el cumplimiento de las exigencias bsicas del Cdigo Tcnico de la Edificacin. Estos Documentos, basados en el conocimiento consolidado de las distintas tcnicas constructivas, se actualizarn en funcin de los avances tcnicos y las demandas sociales y se aprobarn reglamentariamente. 2. Los Documentos Bsicos contienen: La caracterizacin de las exigencias bsicas y su cuantificacin, en la medida en que el desarrollo cientfico y tcnico de la edificacin lo permite, mediante el establecimiento de los niveles o valores lmite de las prestaciones de los edificios o sus partes, entendidas dichas prestaciones como el conjunto de caractersticas cualitativas o cuantitativas del edificio, identificables objetivamente, que determinan su aptitud para cumplir las exigencias bsicas correspondientes; y Unos procedimientos cuya utilizacin acredita el cumplimiento de aquellas exigencias bsicas, concretados en forma de mtodos de verificacin o soluciones sancionadas por la prctica. Tambin podrn contener remisin o referencia a instrucciones, reglamentos u otras normas tcnicas a los efectos de especificacin y control de los materiales, mtodos de ensayo y datos o procedimientos de clculo, que debern ser tenidos en cuenta en la redaccin del proyecto del edificio y su construccin. Artculo 4. Documentos Reconocidos y Registro General del Cdigo Tcnico de la Edificacin. 1. Como complemento de los Documentos Bsicos, de carcter reglamentario, incluidos en el Cdigo Tcnico de la Edificacin y con el fin de lograr una mayor eficacia en su aplicacin, se crean los Documentos Reconocidos del Cdigo Tcnico de la Edificacin, definidos como documentos tcnicos, sin carcter reglamentario, que cuenten con el reconocimiento del Ministerio de Vivienda que mantendr un registro pblico de los mismos. 2. Los Documentos Reconocidos podrn tener el contenido siguiente: Especificaciones y guas tcnicas o cdigos de buena prctica que incluyan procedimientos de diseo, clculo, ejecucin, mantenimiento y conservacin de productos, elementos y sistemas constructivos. Mtodos de evaluacin y soluciones constructivas, programas informticos, datos estadsticos sobre la siniestralidad en la edificacin u otras bases de datos. Comentarios sobre la aplicacin del Cdigo Tcnico de la Edificacin; o Cualquier otro documento que facilite la aplicacin del Cdigo Tcnico de la Edificacin, excluidos los que se refieran a la utilizacin de un producto o sistema constructivo particular o bajo patente.

3. Se crea, en el Ministerio de Vivienda, y adscrito a la Direccin General de Arquitectura y Poltica de Vivienda, el Registro General del Cdigo Tcnico de la Edificacin, que tendr carcter pblico e informativo. 4. Los Documentos Reconocidos del Cdigo Tcnico de la Edificacin se inscribirn en dicho Registro General.Tambin podrn inscribirse en el mismo: Las marcas, los sellos, las certificaciones de conformidad y otros distintivos de calidad voluntarios de las caractersticas tcnicas de los productos, los equipos o los sistemas, que se incorporen a los edificios y que contribuyan al cumplimiento de las exigencias bsicas. Las certificaciones de las prestaciones finales de los productos, equipos o sistemas, o de los edificios acabados, las certificaciones de gestin de la calidad de los agentes que intervienen en la edificacin, las certificaciones medioambientales que consideren el anlisis del ciclo de vida de los productos, otras evaluaciones medioambientales de edificios y otras certificaciones que faciliten el cumplimiento del Cdigo Tcnico de la Edificacin y fomenten la mejora de la calidad de la edificacin. Los organismos autorizados por las Administraciones Pblicas competentes para la concesin de evaluaciones tcnicas de la idoneidad de productos o sistemas innovadores u otras autorizaciones o acreditaciones de organismos y entidades que avalen la prestacin de servicios que facilitan la aplicacin del Cdigo Tcnico de la Edificacin. Las entidades de control de calidad de la edificacin y los laboratorios de ensayos para el control de calidad de la edificacin acreditados, as como los que presenten una declaracin responsable desde la entrada el vigor de la Ley 25/2009, de 22 de diciembre, de modificacin de diversas leyes para su adaptacin a la Ley sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio, el 27 de diciembre de 2009. Tambin se inscribirn los documentos relacionados con las actuaciones de estas entidades y laboratorios siguientes: Los modelos para la presentacin telemtica de las declaraciones responsables de las entidades y laboratorios para el control de calidad de la edificacin. Los contenidos detallados de determinados campos de actuacin de las entidades, junto con los procedimientos de actuacin aplicables. Las relaciones actualizadas de los ensayos de los laboratorios y sus normas o procedimiento de ejecucin, as como los modelos de relaciones de ensayos que el laboratorio puede adjuntar a su declaracin responsable para detallar los ensayos que realiza dentro de cada campo de actuacin. Los procedimientos detallados de gestin de los ensayos de los laboratorios. La relacin de los organismos que pueden realizar, las auditoras y evaluaciones tcnicas de entidades y laboratorios. La relacin de organismos aceptados para la concesin de las certificaciones para las entidades y laboratorios. CAPTULO II.

CONDICIONES TCNICAS Y ADMINISTRATIVAS. Artculo 5. Condiciones generales para el cumplimiento del Cdigo Tcnico de la Edificacin. 5.1 Generalidades. 1. Sern responsables de la aplicacin del Cdigo Tcnico de la Edificacin los agentes que participan en el proceso de la edificacin, segn lo establecido en el captulo III de la Ley de Ordenacin de la Edificacin. 2. Para asegurar que un edificio satisface los requisitos bsicos de la Ley de Ordenacin de la Edificacin mencionados en el artculo 1 de este Cdigo Tcnico de la Edificacin y que cumple las correspondientes exigencias bsicas, los agentes que intervienen en el proceso de la edificacin, en la medida en que afecte a su intervencin, deben cumplir las condiciones que el Cdigo Tcnico de la Edificacin establece para la redaccin del proyecto, la ejecucin de la obra y el mantenimiento y conservacin del edificio. 3. Para justificar que un edificio cumple las exigencias bsicas que se establecen en el Cdigo Tcnico de la Edificacin podr optarse por: Adoptar soluciones tcnicas basadas en los Documentos Bsicos, cuya aplicacin en el proyecto, en la ejecucin de la obra o en el mantenimiento y conservacin del edificio, es suficiente para acreditar el cumplimiento de las exigencias bsicas relacionadas con dichos Documentos Bsicos; o Soluciones alternativas, entendidas como aqullas que se aparten total o parcialmente de los Documentos Bsicos. El proyectista o el director de obra pueden, bajo su responsabilidad y previa conformidad del promotor, adoptar soluciones alternativas, siempre que justifiquen documentalmente que el edificio proyectado cumple las exigencias bsicas del Cdigo Tcnico de la Edificacin porque sus prestaciones son, al menos, equivalentes a los que se obtendran por la aplicacin de los Documentos Bsicos. .. VENTAJAS DEL MANTENIMIENTO DE EDIFICACIONES. La ventaja principal del mantenimiento esta ntimamente ligada con un concepto de economa, al prolongar el tiempo de explotacin de una construccin sin tener que realizar inversiones apreciables. Por otro lado, el poder utilizar una construccin por mayor tiempo y con servicio adecuado constituye una ventaja para los usuarios al poder satisfacer mejor sus necesidades sin agravar considerablemente el presupuesto de la nacin. La ejecucin del mantenimiento a tiempo impide el desgaste anticipado de las edificaciones y sus equipos y reduce los costos por ejecucin de grandes reparaciones generales de los edificios. Se trata en principio de reparaciones de poco volumen ejecutadas regular y cclicamente en las distintas partes, estructuras, equipos, etc. Esto consigue que la principal ventaja de estos mantenimientos venga muy ligada a la parte econmica. Existe una carencia de conocimiento acerca de los beneficios que provienen de los gastos de diferentes niveles de mantenimiento y se presta poca atencin a prevenir o pronosticar los efectos totales por hacer o abstenerse de hacer trabajos en este campo. La razn puede ser que desde el punto de vista de empresas individuales la cantidad desembolsada en mantenimiento resulta pequea en comparacin con los costos de otras operaciones, pero cuando se analiza a escala nacional resulta perfectamente claro que el mantenimiento es una actividad de primera importancia.

CONCLUSIONES. Este trabajo se fundamenta en la necesidad de crear una conciencia y cultura en el tema del Mantenimiento de Edificaciones se ha demostrado la importancia que tiene esta no solo para los usuarios sino para el enriquecimiento del patrimonio y la arquitectura de la humanidad. No es menos cierto que el usuario juega un papel importante, pero no debemos de omitir que la preocupacin debe salir desde el principio o sea de la elaboracin del Proyecto con todas las informaciones posibles para una buena interpretacin de los planos, hasta la ejecucin con todas las medidas fuera del proyecto, tomada durante la fase propiamente dicha, son mnima para el logro de una perfecta terminacin de la edificacin. Con esto se logra una reduccin de los riesgos de las patologas en las edificaciones y aumentando la vida til del mismo y por lo que los costos sern mnimos.