PDF Etude Du Credit Suisse Sur Le Marchmmobilier 2012 ROM 080320120503

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Swiss Issues Immobilier March immobilier 2012 Structures et perspectives
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Editeur Martin Neff, Head Credit Suisse Economic Research Uetlibergstrasse 231, CH-8070 Zurich Contact immobilien.economicresearch@credit-suisse.com Tlphone +41 (0)44 334 74 19 Auteurs Denise Fries Fredy Hasenmaile Philippe Kaufmann Dr. Christian Kraft Martin Neff Thomas Rieder Stefan Roggo Thomas Rhl Jonas Stoll Collaboration Viktor Holdener Impression Stmpfli Publikationen AG, Wlflistrasse 1, CH-3001 Berne Page de couverture Swissporarena et Hochzwei, Lucerne (Architectes: Marques AG & Iwan Bhler GmbH, collectif d'architectes, Lucerne) Photographe: Philippe Kaufmann, Zurich Clture de rdaction 6 fvrier 2012 Commandes Directement auprs de votre conseiller ou dans toutes les succursales du Credit Suisse Exemplaires lunit auprs de l'EBIC, fax +41 (0)44 333 37 44 ou par courriel: daniel.challandes@credit-suisse.com Commandes internes via MyShop sous n Mat 1511452 Abonnements avec publicode ISF (HOST: WR10) Visitez notre site Internet www.credit-suisse.com/immobilienstudie
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Sommaire
Rsum introductif Surfaces habitables Demande Offre Rsultat du march Perspectives 2012 Habitat avec services Limmobilier lheure dInternet et des mdias sociaux Surfaces de bureaux Demande Offre Rsultat du march Les cinq principaux marchs des surfaces de bureaux en dtail Zurich Genve Berne Ble Lausanne Perspectives 2012 Surfaces de vente Demande Offre Rsultat du march Perspectives 2012 Les magasins spcialiss L'immobilier comme placement Placements immobiliers indirects Placements immobiliers directs Perspectives 2012 Limmobilier de sant Les marchs immobiliers cantonaux en bref
4 7 7 10 13 18 19 21 24 24 26 29 29 30 32 34 36 38 40 41 41 44 47 49 50 53 53 58 62 63 67
Swiss Issues Immobilier March immobilier 2012
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Rsum introductif
Le march suisse de limmobilier na pratiquement pas t affect par les crises et les revers de conjoncture de ces dernires annes. En dpit des fortes fluctuations de la conjoncture et du march des capitaux, il poursuit sa route un rythme constant et atteint des niveaux toujours plus levs. A priori, cette volution tranquille devrait se poursuivre, car les fondamentaux du march de limmobilier restent en grande partie inchangs pour lanne en cours. Ce dveloppement stable a plac le march suisse de limmobilier dans la ligne de mire des investisseurs institutionnels et privs, faisant du manque dinvestissement et de la surchauffe deux thmes dominants. A moyen terme, les taux dintrt anormalement bas qui conduisent dj des distorsions de march laissent entrevoir des perturbations. Depuis des annes, certains mettent en garde contre une bulle et beaucoup de gens craignent un bgaiement de lhistoire. Mais les choses ne sont pas aussi simples: en gnral, le destin crit un nouveau scnario. Si des risques existent bel et bien aujourdhui, ils diffrent de ce que nous avons connu ici dans les annes 90 ou plus rcemment aux Etats-Unis. Il est donc dautant plus important de suivre en dtail chacun des marchs et de ne pas baser nos jugements uniquement sur certains facteurs. Nous souhaitons y contribuer avec notre tude.
Surfaces habitables Page 7
Une pression constante de la demande Les distorsions de cots dues aux taux dintrt laissent entrevoir toujours plus clairement deux vitesses sur le march du logement. Dun ct, une course effrne aux appartements en proprit, ayant rarfi loffre et gnr des augmentations de prix proccupantes. De lautre, des problmes croissants relatifs l'coulement des logements en location, notamment dans les segments des constructions nouvelles et de haut standing, qui ne sont attnus que par une immigration durablement leve. Pour aggraver la situation, loffre, mue par lintrt accru des investisseurs institutionnels pour les immeubles de rendement, est de plus en plus fortement concentre sur les logements en location. Cette constellation devrait perdurer au cours de lanne, car les fondamentaux demeureront les mmes. Il faut donc compter avec une augmentation des logements vacants dans le segment de la location et avec une pousse durable des prix dans celui de la proprit. Grce la faible proportion dachats immobiliers spculatifs, le march du logement ne soriente pas vers une bulle immobilire spculative, mais vers une survaluation due la demande. La baisse de la demande et de fortes progressions des taux dintrt seraient susceptibles de dclencher une correction des prix, mme si cela ne sera pas en 2012. Innovant, mais conomiquement ambitieux Le cross selling, c'est--dire la vente de produits complmentaires aux clients, est la cl dune meilleure rentabilit des clients, quelle que soit la branche. Lhabitat avec services est lapplication de ce principe la location de logements et constitue ainsi lune des rares innovations dans ce secteur. Les exigences croissantes du monde du travail et lvolution des structures familiales ont cr un potentiel pour des prestations complmentaires diverses. Le groupe cible envisag comme demandeur se compose avant tout de personnes disposant de hauts revenus, car la dlgation na dintrt conomique que lorsque les cots dopportunit de lusager sont suprieurs au cot des prestations de services. Les cots jouent donc un rle cl, dautant plus que les services proposs ncessitent une main duvre importante. Dans un pays comme la Suisse o les salaires sont levs, des services tels que ceux dun concierge ne sont donc viables conomiquement que dans de trs rares cas exceptionnels. Cela ne signifie pas que dautres services ne sont pas promis un bel avenir. Il faudra nanmoins les standardiser et automatiser de manire minimiser le poids du facteur travail. Limmobilier lheure des technologies bases sur le web Les immeubles et le march immobilier ont exist des milliers dannes sans avoir besoin dInternet et des mdias sociaux. Les acteurs du march immobilier pourraient donc tre tents de sous-estimer limpact des nouvelles technologies bases sur le web. La "rvolution virtuelle", comme on appellera un jour la priode actuelle dans les livres dhistoire, touche galement le monde de limmobilier. En matire de commercialisation notamment, les mdias sociaux jouent un rle croissant, mme sils comportent des risques de rputation. Mais compte tenu de
Parenthse: Habitat avec services Page 19
Parenthse: Internet et les mdias sociaux Page 21
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lhtrognit avre de limmobilier qui ne favorise pas la constitution de communauts web de grande ampleur, ces risques sont contrlables. Cest pourquoi les regards se portent sur lutilisation de nouvelles solutions issues des domaines de la ralit augmente et de la ralit virtuelle. Ces deux formes dinteraction entre lhumain et la technique sont parfaitement adaptes limmobilier, car elles permettent de mettre disposition en permanence une multitude dinformations et de visualiser des espaces qui nont pas encore t construits.
Surfaces de bureaux Page 24
Le calme avant la tempte? Le march suisse des surfaces de bureaux restera stable en 2012 avec une lgre tendance lexcdent doffre. En 2011, la demande a cru modrment mais de manire constante. Soutenue par les bureaux darchitectes et dingnieurs, les entreprises informatiques et les socits de services aux entreprises, la demande devrait crotre avec la mme modration en 2012 malgr lassombrissement de la conjoncture, dautant plus que la priode rcente na vu se former aucun excdent dactivit quil faudrait prsent rsorber. Le volume de nouveaux projets de construction autoriss a connu une hausse inquitante en 2011. En y regardant plus en dtail, on constate en effet que certains gros projets imminents dans les grands centres de Suisse almanique et leurs agglomrations vont mettre lpreuve le march local puisquils sont destins accueillir de grandes entreprises qui libreront autant de surfaces dans les centres-villes. Cela dit, le risque de vacance ne doit pas tre surestim, car beaucoup de petites entreprises des branches de croissance en 2012 devraient se rjouir de ces surfaces disponibles attractives dans les centres. Cet assainissement structurel ne se fera toutefois pas sans une certaine pression sur les prix dans les centres-villes concerns. Une situation diffrente sur les marchs de Suisse romande En Suisse, les cinq plus gros marchs de surfaces de bureaux totalisent eux seuls plus de 40% de lensemble des surfaces de bureaux. En plus de leur volution globale, il est donc galement intressant dobserver en dtail les mutations au sein de ces diffrents marchs et de leurs quartiers daffaires spcifiques. Ces volutions permettent de tirer des enseignements sur des tendances et volutions qui touchent la Suisse dans son ensemble. Limmobilier de bureau en Suisse almanique est ainsi particulirement marqu par les transferts de site de grandes entreprises qui quittent les centres pour stablir sur des sites mieux accessibles par les transports et moins onreux dans les quartiers daffaires largis ou extrieurs. En revanche, les deux marchs de surfaces de bureaux en Suisse romande affichent un faible taux de vacance et des capacits dexpansion limites qui leur confrent les prix les plus levs de Suisse. Un march marqu par la retenue Le commerce de dtail ptit dun environnement adverse qui pse sur les chiffres daffaires nominaux en raison dune dgradation du climat de consommation et de la poursuite du franc fort. Pour autant, la situation des consommateurs semble meilleure que le climat de consommation, si bien que ce sont essentiellement les achats transfrontaliers qui mettent le commerce de dtail rude preuve et tout particulirement prs de la frontire. Bien que les dtaillants soient comme dhabitude confiants dans lavenir et quils cherchent en majorit tendre leurs surfaces, les donnes apportent un clairage diffrent. Lexpansion des surfaces peut tre considre peu ou prou comme termine, comme en atteste galement le nombre rduit dautorisations pour les projets de grande ampleur. Cette consolidation a contribu la stabilit sur le march des surfaces de vente, comme en tmoignent le niveau constant des surfaces vacantes et la baisse des taux doffre. La tendance la baisse des prix des loyers ne sexplique elle seule que par le fait que cette tendance concerne avant tout les petites surfaces, qui font office de perdants du changement structurel. Croissance ininterrompue des magasins spcialiss Contrairement aux centres commerciaux, dont aucun ne sera inaugur cette anne, les magasins spcialiss connaissent une croissance continue. Ainsi, de vritables centres de magasins spcialiss se forment dans tout le pays. Pour la plupart, il sagit de concentrations progressives de magasins spcialiss sur des sites particulirement faciles daccs par les transports. Leurs locataires-cls se recrutent pour lessentiel dans les mmes branches commerciales, p. ex. lameublement ou le bricolage. Autour de ces pionniers se forme ensuite spontanment un mlange souvent trs similaire dautres dtaillants spcialiss. Actuellement, on dnombre en Suisse 38 centres de magasins spcialiss. Pratiquement chaque grande ou moyenne ville dispose dun tel centre proximit. La couverture de la Suisse en centres de magasins spcialiss
Les cinq principaux marchs des surfaces de bureaux en dtail Page 29
Surfaces de vente Page 41
Parenthse: les magasins spcialiss Page 50
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est dj trs avance. La plupart des sites se distinguent par leur proximit avec des centres commerciaux classiques. Ceci sexplique de toute vidence par des avantages dagglomration, et pas uniquement par le partage dun site bien desservi. En outre, on observe de plus en plus une convergence entre les centres de magasins spcialiss et les centres commerciaux.
Limmobilier comme placement Page 53
Pression sur les investissements Ces dernires annes, les placements immobiliers suisses se sont rvls des quasi-aubaines pour les investisseurs. Cest ce quon aurait appel un "bon filon" lpoque de la rue vers lor. Les marchs immobiliers ont t tirs par des taux dintrt planchers record, une croissance conomique forte par rapport au reste de lEurope et une immigration exceptionnellement leve. Les prix de la proprit du logement, mais aussi des placements immobiliers directs et indirects, ont donc grimp, mme si cette progression na pas t linaire. Les sommets qui ont t atteints en termes de placements immobiliers sont-ils excessifs? De manire gnrale non, cette hausse tant fortement imputable la faiblesse des taux dintrt. En outre, les placements immobiliers suisses sont associs des dividendes la fois stables et levs, qui compensent en partie le risque de perte potentiel au niveau du capital mobilis. Nanmoins, les risques ont encore lgrement augment en un an, notamment du ct des placements directs. Le potentiel ensommeill de limmobilier de sant Face au manque dalternatives, les investisseurs institutionnels et privs se ruent sur les immeubles de rendement classiques, essentiellement lhabitat et les bureaux. Il sagit l dun secteur immobilier pris et bien connu. Loffre et la demande y sont quantifiables et les risques dinvestissement prvisibles. Ce nest pas le cas de nombreux autres secteurs immobiliers spcialiss manquant pourtant cruellement dinvestissements, soit en raison des perspectives peu rjouissantes du march, notamment dans lhtellerie, soit en raison de rglementations et de lois complexes, dans le domaine de lducation ou de la sant p. ex. Mais en cas dvolution des conditions-cadres, comme actuellement avec lintroduction du nouveau financement hospitalier, le segment de limmobilier hospitalier mriterait dtre reconsidr. Le nouveau financement hospitalier offre des opportunits dans un segment immobilier qui souvre avec des risques calculables. Les marchs immobiliers cantonaux en bref Les immeubles sont un bien particulier. Ils ne peuvent pas tre transports dun endroit un autre. Les spcificits du lieu auquel limmeuble est indissociablement li jouent un rle dterminant pour ce qui est de son utilit et de sa valeur. Des tendances touchant toute la Suisse telles que limmigration internationale et ses consquences gnrales sur le march de limmobilier peuvent prendre des formes trs diverses sur des marchs partiels rgionaux. Dans la partie rgionale de ltude, nous nous efforons donc de dtailler les effets des particularits rgionales sur la structure et les volutions des marchs immobiliers locaux. Conue comme un guide immobilier, cette partie rgionale propose une double page informative claire pour chaque canton ce qui permettra aux investisseurs privs comme professionnels de comparer les marchs partiels rgionaux et de dcouvrir les spcificits au cur des marchs immobiliers cantonaux.
Parenthse: limmobilier de sant Page 63
Approche rgionale approfondie Page 67
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Surfaces habitables
Les distorsions de cots dues aux taux dintrt laissent entrevoir toujours plus clairement deux vitesses sur le march du logement. Dun ct, une course effrne aux appartements en proprit, ayant rarfi loffre et gnr des augmentations de prix proccupantes. De lautre, des problmes croissants relatifs la mise en location des logements, notamment dans les segments des constructions nouvelles et de haut standing, qui ne sont attnus que par une immigration durablement leve. Pour aggraver la situation, loffre, mue par lintrt accru des investisseurs institutionnels pour les immeubles de rendement, est forcment concentre sur les logements en location. Cette constellation devrait perdurer au cours de lanne, car les fondamentaux demeureront les mmes. Il faut donc compter avec une augmentation des logements vacants dans le segment de la location et avec une pousse durable des prix dans celui de la proprit. Grce la faible proportion dachats immobiliers spculatifs, le march du logement ne soriente pas vers une bulle immobilire spculative, mais vers une survaluation due la demande. La baisse de la demande et de fortes progressions des taux dintrt seraient susceptibles de dclencher une correction des prix, mme si cela ne sera pas en 2012. Demande
La proprit du logement en progression
La demande despace habitable est, depuis quelques annes, marque par un intrt nettement plus prononc pour la proprit du logement, lequel domine clairement la demande lextrieur des centres plutt rservs aux logements en location (figure 1). Selon nos estimations, prs de 40% des mnages sont, lheure actuelle, propritaires de leur logement. Par rapport lan 2000, date des derniers relevs officiels, ceci correspond une augmentation de plus de 280'000 mnages (taux en 2000: 34.6%). Lintrt pour les appartements en proprit par tage sest accru de faon continue. Depuis 2006, lappartement en proprit a t prfr, dans six cas sur dix, la maison individuelle. En particulier dans les zones rsidentielles proches des centres ou facilement atteignables laide des transports publics, les maisons individuelles ont atteint de tels prix que la demande en termes de proprit du logement se concentre obligatoirement sur la proprit par tage. Figure 1 Prfrence pour la proprit du logement (2000-2011)
Part estime de logements en proprit par rapport la croissance du parc de logements ainsi que proportion MI/AEP
Part de la proprit du logement par rapport la croissance du parc de logements 90% - 100% 80% - 90% 70% - 80% 60% - 70% 50% - 60% 40% - 50% 30% - 40% 20% - 30%
Parts de croissance dans le segment de la proprit Appartements en proprit Maisons individuelles
Source: Credit Suisse Economic Research, Baublatt, Office fdral de la statistique, Geostat
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Les appartements en proprit prdominent dans les rgions proches des centres
La figure 1 montre comment la demande de maisons individuelles est dpasse par celle dappartements en proprit au fur et mesure que lon sapproche des centres. Alors que dans les rgions du Glattal et du Zimmerberg, respectivement 85% et 83% des nouveaux propritaires ont opt pour une proprit par tage ces onze dernires annes, la proportion correspondante dans la rgion du Weinland est de 47%. Dans les rgions encore plus rurales, en revanche, la maison individuelle prdomine en raison des terrains btir peu coteux. A titre dexemple, dans le canton du Jura et dans la rgion du Jura bernois, seuls 19% et 14% respectivement des nouveaux propritaires ont choisi la proprit par tage. Les couleurs de la carte indiquent clairement que la proprit du logement domine la demande despace habitable dans la plupart des rgions. Seul dans les grandes agglomrations, le logement en location reste prdominant et sy impose fortement. En outre, le dpart de nombreux mnages en location de la rgion lmanique vers la Gruyre est fortement perceptible. Lune des principales raisons de la forte demande en termes de proprit du logement est lattractivit de ses prix par rapport la location. Grce aux intrts hypothcaires historiquement bas, la proprit du logement est devenue accessible pour un nombre croissant de mnages, voire dsormais plus avantageuse que le logement en location. Lindice composite Housing Affordability (HAI), que nous calculons aussi bien pour les appartements en proprit que pour les maisons individuelles, en atteste (figure 2). Dans ce contexte, les dpenses courantes relatives la proprit du logement, savoir les cots des intrts hypothcaires et les frais dentretien, sont compares au revenu du mnage. Si lendettement est infrieur 33%, la capacit supporter la proprit du logement est donne conformment la rgle dor relative au financement. Cest aujourdhui aisment le cas pour les appartements en proprit (17%) comme pour les maisons individuelles (21%). En revanche, avec 22%, la charge budgtaire pour un logement locatif type de 4.5 pices est proche de la moyenne long terme voire, depuis peu, au-dessus des deux variantes de proprit. Lanne dernire, presque tous les voyants taient au vert en termes de demande. Les impulsions provenant de lvolution du revenu rel ont t lgrement plus leves quen 2010, en raison de la faible inflation et du dveloppement positif de lemploi. Cela a eu un effet positif sur la demande despace habitable qui a, en outre, pu compter sur le niveau toujours bas des taux dintrt et sur la progression des taux de croissance de limmigration. Le solde migratoire de 70'000 personnes que nous avons pronostiqu pour 2011 a mme t dpass, ce qui vient confirmer la lgre acclration de limmigration que nous avions annonce (figure 3). Ces perspectives devraient peu voluer en 2012. Les intrts hypothcaires demeureront au plus bas en raison de la crise persistante et de la constellation montaire actuelle. La vigueur du franc, quant elle, rserve aux mnages privs, grce une faible inflation et malgr des hausses de salaires plus faibles, une augmentation supplmentaire, bien que modre, du revenu rel. Figure 2 Capacit supporter la proprit du logement
Frais en % pour intrts courants et entretien du revenu moyen des mnages la conclusion dune hypothque fixe sur 5 ans
Des frais de logement plus bas en proprit quen location
La demande en termes de proprit du logement demeurera leve en 2012
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
MI: HAI (Composite) Suisse AEP: HAI (Composite) Suisse Rgle dor du financement Loyers: HAI (Composite) Suisse
1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011
Source: Credit Suisse Economic Research
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Une forte immigration est prvue galement en 2012
Seuls le moral en berne des consommateurs et le dveloppement stagnant de lemploi laissent prsager un ralentissement de la dynamique en termes de demande pour 2012. Les impulsions les plus fortes proviendront, nouveau, de limmigration qui devrait compter avec un solde migratoire denviron 65'000 personnes. Bien que le nombre dimmigrants des fins professionnelles devrait baisser face la dtrioration de la situation conomique, le ralentissement devrait tre limit. Car la Suisse manque, comme par le pass, de main duvre qualifie. Dans le dernier baromtre de lemploi, les socits interroges indiquaient que dans 21% des cas, elles ne trouvaient que difficilement, voire pas du tout, de personnel hautement qualifi. Il en va de mme pour les diplms universitaires (18%) et les titulaires dun apprentissage (14%). Figure 3 Recrutement de main duvre et solde migratoire
Main duvre difficilement ou pas trouve: en pourcentage (chelle de gauche); solde migratoire, y c. changement de statut
28% 24% 20% 16% 12% 8% 4% 0%
Solde migratoire (chelle de droite) Diplme dune haute cole Formation professionnelle suprieure Apprentissage Formation scolaire obligatoire
100'000 90'000 80'000 70'000 60'000 50'000 40'000 30'000
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Source: Office fdral de la statistique, Credit Suisse Economic Research
La croissance dmographique dpassera nouveau le seuil de 1% en 2012
Mme durant la forte rcession de 2009, la main duvre hautement qualifie a toujours t recherche. En raison dun manque de ressources lchelle nationale, les diplms trangers devraient continuer faire galement lobjet dun vif intrt en 2012. Par ailleurs, la dtrioration des perspectives demploi, que le chiffre en baisse des places vacantes laisse prsager, ne devrait avoir quun impact tardif sur limmigration. Llment dcisif est que la majorit des personnes immigres en Suisse ces dernires annes ont peu de raisons de retourner dans leur patrie dorigine, les perspectives conomiques y tant gnralement encore plus mauvaises. Dans lensemble, bien que nous tablons sur un lger recul du solde migratoire positif, limmigration demeure un pilier important du march immobilier avec une croissance nette prvue de 65'000 personnes (changement de statut inclus). La croissance dmographique en 2012 devrait donc dpasser nouveau le seuil de 1%. Malgr des taux dintrt bas et le glissement du secteur de la location celui de la proprit, la demande sur le march du logement locatif demeure intacte. Car, bien que les tendances de changement dterminent limage actuelle, la Suisse reste un pays de locataires, notamment en raison des prix levs daccs la proprit. Limmigration continue est la premire raison de la forte demande de logements en location; le choix des immigrants est motiv, en premier lieu, par la bonne accessibilit du lieu de travail et, deuximement, par la possibilit de tisser des liens sociaux, motifs pour lesquels les logements en location dans les centres-villes et dans les agglomrations limitrophes sont fortement recherchs. En outre, le nombre de locataires continuant prfrer le logement en location en raison de la pnurie doffres dappartements en proprit est important.
Limmigration continue influer sur le march du logement locatif
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Offre
Lindustrie du btiment aux limites de ses capacits
Lindustrie du btiment est lune des rares branches qui continue produire plein rgime, sans tre touche par les crises et les incertitudes des marchs. Le nombre de projets de construction initis mais non encore achevs a entre-temps atteint la barre des 70'000 logements, soit deux fois plus qu la fin des annes nonante (figure 4). Lcart entre les logements en construction et laugmentation nette du nombre de logements sest encore creus. Cest le signe que lindustrie du btiment, qui est aussi fortement sollicite par les travaux de restructuration, ne peut pas produire plus de logements. La branche touche aux limites de ses capacits, comme en tmoigne le taux doccupation lev des btiments. Depuis 2006, il oscille en permanence entre 77.5% et 80%, ce qui constitue des valeurs record pour le secteur. Les projets de construction de la plupart des entreprises tant traits en parallle plutt que lun aprs lautre, la dure des travaux a augment ces dernires annes. La construction commerciale tant affaiblie depuis larrive de la crise financire et ayant encore perdu en vigueur lanne dernire, lindustrie du btiment peut progressivement augmenter la production de logements au moyen dun transfert de capacits dans la construction de logements. Selon nos estimations, leur nombre net a augment de 46'000 lan pass. En 2012, un nombre trs lev de nouveaux logements sera mis sur le march. Nous tablons sur une augmentation nette de quelque 47'000 logements. Ceci correspond au plus important largissement du parc de logements depuis 1994/1995, lorsque laugmentation nette slevait quelque 50'000 units en raison de mesures dencouragement de la Confdration. Figure 4 Indicateurs relatifs llargissement prvu du parc de logements
Augmentation nette, logements en construction et autorisations de construire: nombre de logements; taux doccupation dans le btiment: pourcentage
L'largissement du parc de logements saccentue quand mme en 2012
80'000 70'000 60'000 50'000 40'000 30'000 20'000
Degr dutilisation dans le btiment (moyenne annuelle, chelle de droite) Logements en construction (moyenne annuelle) Autorisations de construire Augmentation nette
85% 80% 75% 70% 65% 60% 55%
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
Source: Office fdral de la statistique, Baublatt, Centre de recherches conjoncturelles de lEPFZ, Credit Suisse Economic Research
Des autorisations de construire dlivres en masse
Le nombre actuel dautorisations de construire suffit dmontrer que le moteur tourne plein rgime. En 2011, des autorisations ont t octroyes pour un total de 51'000 logements (figure 4). Cest peu prs le mme chiffre quau pic prsum du cycle actuel en 2006. Outre limmigration continue rgissant la demande, les investisseurs institutionnels, qui en raison de rendements plus faibles sur les marchs financiers se tournent toujours plus vers le march immobilier, jouent un rle dterminant dans cette situation. Laugmentation des prix et la baisse des rendements initiaux, notamment dans le cas des immeubles dhabitation considrs comme des investissements stables, en sont les consquences et incitent de plus en plus dinvestisseurs institutionnels se tourner vers le dveloppement de projets. Le nombre croissant de projets de logements locatifs reflte lactivit accrue des investisseurs institutionnels dans ce domaine. Ces derniers visant avant tout obtenir un cash-flow continu, les logements en location constituent une priorit. Ce qui explique la tendance renforce en faveur des logements locatifs dans lindustrie du btiment. Depuis le dbut des estimations
Mutation de loffre en faveur des logements en location
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en 2002, le nombre de logements en location autoriss a plus que tripl, en passant de 6'000 plus de 20'000 par an (figure 5). Lintensification des planifications et des autorisations qui y sont lies met depuis peu un terme la domination des appartements en proprit dans lindustrie du btiment. En 2012, le nombre de nouveaux logements en location devrait tre similaire celui des nouveaux appartements en proprit, mme si le segment de la proprit demeure dominant. Si lon englobe les maisons individuelles, les appartements en proprit constituent 60% de tous les logements ayant fait lobjet dune autorisation en 2011. Figure 5 Autorisations de construire par utilisation
Nombre de logements, somme mobile sur 12 mois
22'000 20'000 18'000 16'000 14'000 12'000 10'000 8'000 6'000 4'000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Logements en location Maisons individuelles Appartements en proprit
Source: Baublatt, Credit Suisse Economic Research
Lindustrie du btiment mise sur les rgions bien desservies en dehors des centres
Comme les annes prcdentes, lindustrie du btiment misera galement en 2012 sur les rgions mtropolitaines de Genve/Lausanne et de Zurich (figure 6). Par comparaison toutefois, peu de nouveaux logements sont prvus dans les centres mmes. Lindustrie du btiment se concentrera essentiellement sur la ceinture extrieure de lagglomration ou sur la priphrie bien desservie qui, dans le contexte rgional, dispose encore de terrains btir en quantit suffisante et prix relativement abordable. Ainsi, dans lagglomration de Zurich, les rgions argoviennes de Brugg/Zurzach, Freiamt et Mutschellen connatront la plus forte activit de construction. A cela vient sajouter la rgion March/Hfe, situe sur les bords du lac de Zurich et fiscalement avantageuse. En Suisse romande, lindustrie du btiment sattachera en 2012 la rgion de Nyon ainsi qu celle de La Broye situe au nord de Lausanne. En revanche, les projets de construction dans le Bas-Valais seront moins nombreux que les annes prcdentes. Il est intressant de noter que le nombre de grands projets sest rgulirement accru ces dernires annes. Bien que cela soit li laugmentation de la construction de logements locatifs, cest aussi un signe que la conjoncture du secteur du btiment se trouve dans une phase trs mre, voire tardive, du cycle de construction. Depuis dbut 2010, 14% de tous les logements dans des immeubles collectifs ont t construits dans le cadre de lotissements de plus de 100 units. 18% supplmentaires des logements autoriss sont des constructions comptant de 50 100 units. Les projets de plus de 50 units constituent donc, lheure actuelle, peine un tiers de tous les logements planifis ou dj en construction. Au dbut du cycle de construction actuel en 2003, ce pourcentage ntait encore que de 26%. Comme prvu, les grandes constructions dans les centres reprsentent une part considrable de la construction dhabitations. Ainsi, titre dexemple, 23% des logements autoriss dans la rgion de Lausanne depuis dbut 2010 consistent en des projets de plus de 100 logements et 25% en des projets de 50 100 logements (figure 6). Il en va de mme, parfois de faon encore plus marque, dans les autres grands centres, mais aussi dans les centres de moyenne importance tels que Winterthour, Zoug ou Lucerne. Toutefois, les grands projets sont galement typiques des rgions proches des villes, qui pour certaines reprennent dj des fonctions de centre, comme dans le Glattal ou dans le Limmattal.
Le nombre de grands projets est un indicateur de la conjoncture de la construction...
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... mais aussi une mise en garde dans certaines rgions
La proportion significative de grands projets dans certaines rgions loignes des centres est frappante. Ainsi, dans le Fricktal, 43% de tous les nouveaux logements ont t planifis, ces deux dernires annes, dans le cadre de projets de plus de 100 units. La situation est semblable, bien que moins prononce, dans les rgions de Freiamt, Brugg/Zurzach, Werdenberg, Sarganserland et Nidwald/Engelberg. La demande excdentaire persistante dans les centres a facilit la commercialisation de grands projets mme loigns des agglomrations. Toutefois, cela ne perdurera pas. Si la situation du march devait se retourner, la demande excdentaire cdant la place une offre excessive, il devrait savrer difficile, au fur et mesure quon sloigne des grands centres, de commercialiser de grands projets et de maintenir le nombre de vacances dans ces objets un niveau bas.
Figure 6 Elargissement prvu du parc de logements en 2012 et proportion des grands projets par rgion
Elargissement prvu du parc de logements en pourcentage; proportion des grands projets par rapport au total des logements autoriss dans les immeubles collectifs
Expansion attendue 3.0% - 4.0% 2.5% - 3.0% 2.0% - 2.5% 1.5% - 2.0% 1.0% - 1.5% 0.5% - 1.0% 0.0% - 0.5%
Projets avec plus de 100 units Projets de 50 100 units Projets avec moins de 50 units
Source: Baublatt, Credit Suisse Economic Research, Geostat
Phase de ralentissement de la production de logements toujours plus longue
Le nombre lev de logements en construction, conjugu un chiffre record dautorisations de construire, ainsi que labsence de signes dattnuation de la demande de permis de construire ont accru le risque latent dune surproduction, car avec la pression accrue dans la rserve de projets, la phase de ralentissement de la production de logements sera allonge. Il est encore prmatur de conclure une offre excessive gnralise dans toute la Suisse partir de situations de surproduction locales et rgionales. La qute perdue de rendements de la part de nombreux investisseurs laisse toutefois quelque peu douter quon puisse freiner suffisamment vite la production en cas de changement de la situation en termes de demande. Car ce serait le seul moyen pour lindustrie du btiment de rduire, dans un dlai appropri, le nombre de logements nouvellement crs. Du point de vue du risque, la consolidation attendue durant cette anne en matire de demandes de permis de construire serait donc souhaitable.
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Le recensement des logements enregistrs rvle des logements jusqualors non comptabiliss Le passage du recensement par dnombrement complet des logements un recensement fond sur les registres a mis jour des logements jusqualors non comptabiliss. Leur nombre est difiant. Ces deux dernires annes, le parc de logements, qui slevait 4'079'000 units fin 2010, a t revu la hausse de 115'000 logements au moyen de corrections. En dautres termes, un parc de logements de la taille de la ville de Genve (104'000 logements) a t, par le pass, tout bonnement ignor sur un plan statistique. Ce nest quavec lintroduction du registre fdral des btiments et des logements que chaque commune a t tenue de dclarer ses logements de faon dtaille. Il sest avr que dans nombreuses communes, les chiffres indiqus ne correspondaient pas ceux relevs dans le cadre de lancien recensement de la population et des logements. Dans de nombreux cas, il sagit de rsidences secondaires et de logements de vacances, notamment dans larc alpin et dans les centres.
Rsultat du march
Divergences entre le march des logements locatifs et celui des appartements en proprit
Grce la forte demande continue en 2011, loffre importante de nouveaux logements a en grande partie pu tre absorbe par le march. Le nombre de logements vacants, qui sest accru de 1'704 units par rapport lanne prcdente, est imputer aux offres excessives lchelle rgionale et locale plutt qu une surproduction gnrale, ce qui explique la lgre progression du taux de vacance, qui est pass de 0.91% 0.94%. Laugmentation des logements vacants est entirement due un nombre plus lev de logements locatifs vides, le march du logement locatif continuant voluer dans une autre direction que celui du logement en proprit, qui souffre dune pnurie toujours plus marque. En effet, la grande proportion de logements vacants dans la proprit par tage a encore baiss, atteignant un plancher absolu (figure 7). Figure 8 Variation des offres publies par segment de march
Variation par rapport au trimestre correspondant de lanne prcdente
25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 2007 2008 2009 2010 2011 Logements en location Maisons individuelles Appartements en proprit Total
Figure 7 Taux de logements vacants par segment de march

Logements vacants en pourcentage du parc de logements
2.0% 1.8% 1.6% 1.4% 1.2% 1.0% 0.8% 0.6% 0.4% 0.2% 0.0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Maisons individuelles ( vendre) Appartements en proprit Logements en location
Source: Credit Suisse Economic Research, Office fdral de la statistique
Source: Credit Suisse Economic Research, Meta-Sys AG
Les logements locatifs vacants seront encore plus nombreux en 2012
La situation voluera peu en 2012. La construction dans le segment du logement en location continuera accrotre la liquidit sur le march du logement locatif, loffre nayant que lgrement augment lanne passe (figure 8). Selon nous, lcart sur le march du logement va donc encore se poursuivre: dun ct, le nombre de logements locatifs vacants augmentera; de lautre, la pnurie dappartements en proprit se renforcera. Les appartements en proprit tant mis au concours au moment de lautorisation de construire, contrairement aux logements en location, la production accrue, telle quindique sur la figure 5, a dj t mise sur le march dans les annes 2010/11 et devrait tre, en grande partie, coule. La nouvelle hausse attendue du taux de logements vacants au niveau du taux moyen long terme denviron 1% devrait donc, en 2012 aussi, tre imputable aux logements en location.
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De grandes diffrences rgionales dans les logements vacants
On observe de grandes diffrences rgionales dans la capacit dabsorption des diffrents marchs du logement. Dans la plupart des rgions lmaniques, le nombre de logements vacants reste trs bas et de manire gnrale, la situation tendue sur le march n'a que quelque peu volu dans les rgions dhabitation les plus recherches (figure 9). En revanche, dans les rgions comptant dj un nombre particulirement lev, on a relev une nouvelle augmentation des logements vacants. Dans les rgions jurassiennes ainsi que sur laxe entre Bienne et Lenzburg, les logements vacants sont au-dessus de la moyenne suisse, voire parfois plus de deux fois plus levs avec des valeurs suprieures 2%. On observe une situation identique, bien que moins prononce, dans certaines parties des cantons de Thurgovie et de St-Gall. Figure 9 Les logements vacants et leur volution
Logements vacants au 1er juin 2011; variation par rapport 2010
Taux de vacance 2011 > 2.50% 2.00% - 2.50% 1.50% - 2.00% 1.25% - 1.50% 1.00% - 1.25% 0.75% - 1.00% 0.50% - 0.75% 0.25% - 0.50% < 0.25%
Variation 2010/11 Forte hausse Lgre hausse Evolution latrale Lgre baisse Forte baisse
Source: Office fdral de la statistique, Credit Suisse Economic Research, Geostat
Aucune augmentation des loyers nest prvue en 2012 pour les logements locatifs rcents et haut de gamme
Le nombre plus lev de logements vacants dans le segment du logement locatif ne sest pas encore rpercut sur lvolution du prix des loyers (figure 10). Aprs le ralentissement temporaire en 2010 de la croissance des loyers proposs, la dynamique des prix sest de nouveau acclre depuis fin 2010 en raison de la pression accrue de limmigration. En lespace dun an, les loyers proposs ont progress de 2.8%. Laugmentation des prix concerne les logements peu coteux et/ou anciens. Les logements locatifs haut de gamme, en revanche, sont exposs la concurrence des appartements en proprit actuellement trs attrayants et leurs prix ont connu une baisse denviron 1%. Pour 2012, nous prvoyons une dynamique baissire des prix des loyers, avec une marge toujours faible quant laugmentation des loyers des logements locatifs rcents et haut de gamme. En ce qui concerne les contrats locatifs existants, lvolution des prix dpend en premire ligne de linflation et de lvolution des intrts hypothcaires. Le renchrissement ne se situera durant lanne que lgrement au-dessus de zro et le niveau des intrts hypothcaires restera bas. Selon nos modles de calcul, le taux hypothcaire de rfrence diminuera, au premier semestre de 2012, 2.25%, ce qui laisse prsager de nouvelles baisses de loyers. En raison de linertie du taux hypothcaire de rfrence, qui reflte le taux moyen de toutes les hypothques en cours lchelle nationale, les taux ne devraient pas remonter avant fin 2013, selon nos modles de calcul. Malgr tout, lindice des prix de loyer de lOFS augmentera en 2012 denviron 1%, dans la mesure o dans une partie du parc de logements, le changement de locataires pourrait servir, comme par le pass, adapter les loyers.
Baisse des loyers des appartements existants
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Une tendance des prix effrayante pour les appartements en proprit
Il en va tout autrement pour la proprit du logement, dont la hausse des prix sest encore acclre et se trouvait en comparaison annuelle, aussi bien pour les appartements en proprit (AEP: +8.6%) que pour les maisons individuelles (MI: +6.4%), considrablement au-dessus de la hausse moyenne des prix de 4.7% (pour les appartements en proprit) ou de 3.1% (pour les maisons individuelles) depuis lan 2000. Les conditions fondamentalement modifies, savoir une plus grande pnurie sur le march des appartements en proprit que sur celui des logements en location, sont galement perceptibles dans lvolution des prix. Un renversement de cette tendance des prix de plus en plus effrayante nest pas attendre pour 2012. La lgre baisse de lindice fin 2011 devrait se limiter corriger le dpassement du trimestre prcdent et ne signale aucune inflexion des prix. Nous prvoyons de nouvelles hausses des prix significatives aussi bien pour les appartements en proprit que pour les maisons individuelles. Celles-ci ne devraient pas se rvler aussi leves quen 2011, mais il est peu probable quelles passent en-dessous du sentier de la croissance depuis 2000 (4.7% ou 3.1%). A premire vue, lvolution en ciseaux entre les deux segments (AEP, MI) est surprenante. Elle est toutefois en grande partie imputable au fait que les appartements en proprit sont majoritairement construits dans les rgions connaissant les augmentations de prix les plus fortes et que les maisons individuelles prdominent dans les rgions meilleur march. Lvolution quasi-parallle des prix relatifs aux deux formes de proprit dans diverses rgions rurales va dans ce sens.
Figure 10 Evolution des prix relatifs la proprit du logement et la location

Indice: 1er trimestre 2000 = 100; valeur nominale
170 160 150 140 130 120 110 100 90 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Loyers loyers proposs Loyers loyers du parc et nouveaux loyers (indice des prix de loyer de lOFS) AEP prix de transaction MI prix de transaction
Figure 11 Densit de construction et lieu comme facteurs influents

Revalorisation du terrain requise pour compenser les moins-values des objets
14%
Revalorisation du terrain ncessaire p.a.
12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
Rgion du moyen et bas pays glaronnais Rgion dAarau Rgion de Zurich
0.1 0.2 0.3
0.4 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9 Indice dutilisation
1.1 1.2 1.3
Source: West & Partner, Office fdral de la statistique
Rsurrection du mythe de la valeur relle? Lvolution des prix de la proprit du logement porte, en rgle gnrale, sur les nouvelles constructions. On en dduit souvent tort que les immeubles existants font lobjet dune revalorisation semblable. Cependant, chaque bien immobilier se dvalue au fur et mesure quil vieillit. Sa valeur peut certes tre accrue par des assainissements, mais uniquement au prix dinvestissements supplmentaires. Le terrain btir sur lequel il se trouve est, par contre, revaloris. Plus il est demand, plus sa valeur augmente fortement. Laugmentation de la valeur dun bien immobilier dpend de la compensation de sa perte de valeur due lge par la hausse de la valeur du terrain.
Lindice dutilisation comme facteur dinfluence dcisif
On peut distinguer essentiellement trois facteurs dterminant la valeur. Premirement, la hausse de la valeur du terrain construire. Deuximement, son niveau de prix: plus il est lev, moins la valeur immobilire et, par consquent, sa dprciation conomique et celle relative la construction psent dans la balance. Troisimement, la proportion entre la taille des parcelles et la surface de plancher autorise, dfinie par lindice dutilisation, joue un rle dcisif. Dans le cas dun faible indice dutilisation, comme pour les maisons individuelles, la part du terrain dans la valeur totale est plus leve, ce qui rend la dprciation du bien immobilier moins importante. Cest le contraire pour les appartements en proprit. En raison des indices dutilisation en partie levs, la part du terrain par logement est faible. En consquence, les amortissements de la structure du btiment ont un effet plus fort sur la valeur immobilire.
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De grandes diffrences selon la situation
Nous avons simul, dans le cadre dun modle, leffet de ces trois facteurs pour chaque rgion.1 Le rsultat montre limportance de la rvaluation annuelle du terrain pour que le besoin damortissement puisse tre compens (figure 11). Nous distinguons plusieurs indices dutilisation qui permettent de visualiser les diffrences entre maisons individuelles et appartements en proprit. A des fins de prsentation, nous nous sommes limits trois rgions qui mettent clairement en vidence les diffrences lintrieur de la Suisse. Ainsi, dans la rgion dAarau, une rvaluation annuelle du terrain de 2.3% avec un indice dutilisation de 0.3 suffit pour compenser la dprciation dun bien immobilier. Dans le cas dun indice dutilisation de 0.8, la hausse de la valeur du terrain ncessaire serait de 6.2%. Dans une rgion loigne des centres telle que le moyen et bas pays glaronnais, o le terrain btir est nettement moins coteux, les prix des terrains doivent augmenter plus fortement pour pouvoir attnuer la dprciation immobilire. Dans lexemple ci-dessus, il sagirait respectivement de 3.2% et de 8.4%. Cest le contraire dans des lieux priss tels que la ville de Zurich. Dans ce cas, une hausse annuelle des prix du terrain de respectivement 0.4% et 1.0% suffit pour pouvoir compenser le besoin damortissement. Les hausses des prix du terrain ncessaires en partie dans les rgions rurales sont souvent irralistes, alors que les plus-values requises dans les villes sont, la plupart du temps, aisment atteintes. Nos calculs montrent que lacquisition dun logement en proprit pour des raisons purement financires ne constitue pas partout un investissement rentable. Cest dans les rgions forte densit de population, o le terrain est recherch et cher, que laccs la proprit du logement savre le plus rentable. Plus la densit de construction ou lindice dutilisation est lev, plus il est improbable que le logement en proprit soit aussi un objet de placement rentable. Si lon ne veut pas sillusionner sur la valeur relle, la faible part de terrain des appartements en proprit ne devrait pas tre sous-estime dans ses attentes en termes dapprciation. Les indices dutilisation ne sont toutefois pas immuables et peuvent, avec une volont politique suffisante, tre augments dans certaines zones. Certains exemples dappartements en proprit vendus rcemment semblent dj avoir intgr ces options dans le prix de vente; cest la seule manire de justifier leur valeur leve sur le long terme.
Existe-t-il un mythe de la valeur relle dans le segment des appartements en proprit?
Surchauffe: oui ou non?

Dcorrlation des prix immobiliers par rapport lvolution des revenus
Dans les annes prcdentes, nous avons dmontr, au moyen de lvolution des revenus, que lvolution des prix nest pas toujours durable dans le cas des appartements en proprit. Avec la nouvelle acclration de la hausse des prix, on ne peut plus parler actuellement dune volution saine, mme dans la moyenne suisse. De manire gnrale, nous considrons la situation dans 38 rgions sur 106 comme non durable. Ceci concerne tout le territoire de la rgion lmanique et du Bas-Valais. Peu peu, le canton de Fribourg est galement concern par une hausse des prix excessive. A cela sajoutent de grandes parties du canton de Zurich ainsi que certaines rgions touristiques. En revanche, dans de nombreuses zones du Mittelland, dans lArc jurassien ainsi que dans les Pralpes, les prix des appartements en proprit se maintiennent un niveau durable. Pondre selon le parc de logements en proprit, la proportion entre lvolution des prix de limmobilier et lvolution des revenus durant les 15 dernires annes dans 40% de toutes les rgions est suprieure 1.2, cest--dire que la hausse des prix a t plus forte dau moins 20% que la hausse des salaires, ce que nous considrons comme une survaluation (figure 12). Toutefois, dans d'autres 45% des rgions, les prix ont augment plus fortement que les salaires durant cette priode (rapport volution des prix/salaires > 1). Voil un autre critre dune surchauffe du march, savoir la dcorrlation des prix immobiliers par rapport lvolution des salaires (figure 14). Comme on ne peut toujours pas parler en Suisse dune part importante de transactions immobilires spculatives, il manque aujourdhui, contrairement la fin des annes quatre-vingt, un ingrdient dcisif pour la survenance dun crash immobilier. Il est donc plus appropri de parler dune survaluation croissante au lieu dune bulle immobilire spculative. Cette survaluation est due la demande exceptionnellement leve depuis quelques annes en matire de proprit du logement. Lvolution des prix nest rien dautre que la consquence conjoncturelle lo-
Une survaluation motive par la demande plutt quune bulle immobilire spculative
Dans la prsente simulation, nous nous basons sur des frais de construction de 4'000 CHF par mtre carr ainsi que sur un taux damortissement de 1% par an pour les objets existants.
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gique de la pnurie. Seul un fort ralentissement de la demande pourrait laisser esprer un renversement de tendance au niveau des prix. Ce nest toutefois pas encore le cas. Dans ltat actuel des choses, le scnario le plus probable semble tre que la demande de proprit du logement ne baissera de faon perceptible quavec une forte hausse des intrts hypothcaires. Figure 12 Evaluation rgionale des prix des appartements en proprit
Proportion de rgions pondre selon le parc de logements en proprit
6% 8% 5% 15% Evolution des prix par rapport lvolution des revenus <1 10% 17% 1 - 1.1 1.1 - 1.2 1.2 - 1.3 1.3 - 1.4 11% 28% 1.4 - 1.5 1.5 - 1.6 > 1.6 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
Figure 13 Hauteur et forme de lendettement hypothcaire

Parts en pourcentage
Jusqu 66% taux fixe De 66% 80% taux fixe Plus de 80% taux fixe Jusqu 66% taux variable De 66% 80% taux variable Plus de 80% taux variable
Source: Banque nationale suisse
Celle-ci devrait avoir des consquences moins flagrantes que dans les annes nonante, car la part dhypothques taux dintrt variables est actuellement de moins de 20% par rapport 57% en 1996 (figure 13). La plupart des mnages sont dsormais conscients du caractre assurantiel des hypothques fixes qui nont t lances que dans le courant des annes quatrevingt. Ainsi, un nombre nettement moins lev de personnes en Suisse serait directement concern par une forte augmentation des taux hypothcaires en cas dune nouvelle hausse consquente des taux. La structure actuelle des hypothques ne devrait donc pas, contrairement aux annes nonante, avoir un effet aggravant en cas de baisse des prix. En outre, les volumes de crdits hypothcaires bancaires avec des taux de nantissement trs levs se sont considrablement rduits. Aujourdhui, pour encore 6% de tout le volume de crdits, le taux de nantissement est de 66% 80%, alors que des taux de plus de 80% sont applicables moins de 2% des crances. En 1996, cette proportion tait encore respectivement de 9.5% et 7.5%. La raison de cette volution rside avant tout dans une meilleure gestion des risques par les banques, mise en place suite la dernire crise immobilire. Figure 14 Critres dune bulle immobilire
Vrai
~ Pas assez manifeste

Liquidit excessive
X Faux
Impossible dire
Apptit du risque suprieur la moyenne Longue phase de hausse des prix immobiliers Dcorrlation des prix immobiliers par rapport lvolution des revenus Part leve de transactions immobilires spculatives Croissance importante/dmesure des volumes de crdits hypothcaires en raison de la pression sur les marges auprs des institutions de crdit hypothcaire Examen du crdit insuffisant lors de loctroi de crdits hypothcaires (en raison de mauvaises incitations) Activit de construction excdentaire et surenchre de loffre
~
X
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Perspectives 2012 pour le march du logement: une pression constante de la demande En 2012, la demande de logements en proprit reste exceptionnellement leve grce une forte immigration et des intrts hypothcaires toujours bas. Lassombrissement conjoncturel ny changera rien. Les appartements en proprit proximit des centres sont toujours les plus demands en raison de la poursuite des dlocalisations depuis le segment des logements en location. Le march du logement en location est quant lui soutenu par limmigration continue, qui entrane des soldes migratoires similaires lanne prcdente, et une croissance dmographique encore une fois suprieure la moyenne, hauteur denviron 1%. Ct offre, les investisseurs sont de plus en plus inspirs par la demande toujours leve de logements, qui se reflte dans le nombre record dautorisations de construire. Pour 2012, nous tablons sur une augmentation nette de 47'000 logements. De tels chiffres navaient pas t atteints depuis le milieu des annes 1990 et les mesures incitatives mises en place par la Confdration. Si la branche de la construction ne se heurtait pas aux limites de sa capacit, la production de logements serait bien plus leve. Au vu de lengorgement des projets, on peut sattendre galement une forte extension en 2013. Lactivit de construction se consacre principalement aux logements en proprit, mais les logements en location commencent peser plus lourd dans la balance. Tandis que loffre supplmentaire de logements en proprit sera absorbe sans problmes par le march, lafflux de nouveaux logements en location devrait augmenter lgrement les taux de vacance, comme lanne prcdente. Cest pourquoi nous tablons sur un dclin de la dynamique des prix dans le segment des logements en location. En revanche, les prix des logements en proprit augmenteront fortement en 2012. Nous pensons cependant que le niveau des prix nest plus durable dans 38 des 106 rgions. Cela dit, il sagit moins dune bulle (spculative) que dune survaluation entrane par la demande. Rien ne laisse prsager que cette situation changera en 2012. Un revirement de tendance ne pourrait avoir lieu quen cas de fort recul de la demande ou dune hausse considrable des intrts.
Demande, offre et rsultat du march

Demande
Evolution dmographique: la croissance dmographique sest quelque peu acclre lanne passe. Elle devrait cependant sessouffler lgrement en 2012, tout en restant au-dessus de la barre des 1%. Limmigration reste le facteur dominant de la demande supplmentaire. Evolution des revenus: des impulsions aussi importantes que lanne prcdente ne sont pas en vue en 2012. En raison de la dgradation de la situation conomique, qui saccompagne dune hausse du chmage et dune baisse des activits rmunres, les salaires rels des mnages ne devraient pas beaucoup augmenter, le chiffre positif tant d uniquement la faiblesse de linflation. Evolution des taux d'intrt: en raison de la crise persistante de leuro, la Banque nationale suisse continuera se concentrer sur lvolution du taux de change dans les prochains mois et poursuivra sa politique de taux dintrt bas. Cest pourquoi les taux dintrt restent un niveau exceptionnellement faible en 2012.
Situation initiale
Perspectives
Offre
Evolution du parc de logements en 2012: avec 47'000 logements supplmentaires, nous tablons sur une augmentation nette lgrement suprieure celle de 2011. Bien que les logements en proprit constituent encore lactivit principale du secteur de la construction, le segment des logements en location gagne en importance. Evolution prvue moyen terme: le nombre de demandes de permis de construire dposes a atteint un niveau record fin 2011. Au vu du nombre lev de logements non termins, la construction se maintiendra galement un bon niveau en 2013 et permettra un agrandissement considrable du parc de logements.
Rsultat du march
Taux de vacance: les taux de vacance continueront augmenter en 2012 pour sapprocher du seuil des 1%. Cette augmentation ne devrait concerner que les logements en location. La hausse du nombre de logements vacants nindique pas de dtente gnrale, mais reflte plutt une suroffre dans certaines rgions et une offre toujours trop faible dans dautres. Prix: les prix des logements en proprit ne dvieront pas de leur tendance inquitante en 2012. Nous considrons aujourdhui que le niveau des prix nest plus durable dans un tiers des rgions. Dans le segment des logements en location, nous tablons en revanche sur un dclin de la dynamique des prix. Performance: en raison de la pression persistante sur les placements, nous tablons encore sur une augmentation des prix des immeubles de rendement. Les rendements de cashflow devraient rester stables ou tre lgrement ngatifs en raison du faible potentiel daugmentation des loyers et de laugmentation des surfaces vacantes. Les rendements globaux ne changeront donc pas drastiquement.
Source: Credit Suisse Economic Research (proprit) (location) (proprit) (location) (proprit) (location) (proprit) (location)
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Habitat avec services: innovant, mais conomiquement ambitieux
Le cross selling, c.--d. la vente de produits complmentaires aux clients, est la cl dune meilleure rentabilit des clients, quelle que soit la branche. Les logements avec services sont lapplication de ce principe la location de logements et constitue ainsi lune des rares innovations dun secteur qui, par le pass, sest davantage distingu par ses rglementations que par ses ides novatrices. Ce principe ne peut toutefois fonctionner que sil rpond des besoins rels des clients. Or, diffrentes volutions semblent indiquer que ces besoins augmentent et que le moment est opportun pour de telles offres. La mise en uvre spcifique de tels services et lidentification des prestations pouvant susciter la plus grande adhsion sur le march attendent simplement des preuves concluantes.
Moteurs de la demande: un monde du travail de plus en plus exigeant et une mutation sociale
Lun des moteurs favorables une offre de services spcifique autour de la location de logements est le niveau dexigence croissant du monde du travail: les travailleurs nont gure dautre choix que de se concentrer sur leurs comptences cls et doivent par consquent se dcharger des autres tches. Lhabitat avec services ne se limite donc pas la fourniture de services complmentaires tels que les travaux mnagers classiques, mais englobe une large gamme de prestations qui soulagent voire librent compltement le locataire de ses courses quotidiennes. La mutation sociale est un autre facteur essentiel. Lidal familial de la petite famille bourgeoise reflte de moins en moins la ralit. Le changement des structures familiales sillustre par une rduction de la taille des mnages et une augmentation de lactivit professionnelle des femmes. La figure 15 montre que la taille des mnages a baiss de manire continue entre 1980 et 2009. Figure 16 Actifs par salaire horaire
Sur la base des emplois plein temps, 2010
100% 700'000
Figure 15 Taille du mnage

Parts en pourcentage
1980 80% 1990 60% 2000 Employs plein temps (chelle de droite) Frquence cumule 560'000
420'000
40%
280'000
2009
20% Salaire horaire net en CHF 0% 20% 2 personnes 40% 3 personnes 60% 4 personnes 80% 100% 0% 3 14 25 36 47 58 69 81 92 103 >111
140'000
1 personne
>= 5 personnes
Groupes cibles
Les groupes cibles envisags pour lhabitat avec services sont en particulier les locataires dont les cots dopportunit dpassent les cots dexcution externe des prestations. Plus le revenu du locataire est lev, plus il est avantageux pour lui dacheter de tels services pour investir le temps conomis dans du travail supplmentaire. Le nombre de demandeurs potentiels correspond donc au nombre dactifs dont le salaire horaire net dpasse les cots auxquels seront proposs les services. La figure 16 montre la rpartition des actifs plein temps par salaire horaire net. Une frquence cumule de 40% et un salaire horaire net de 25 CHF signifient que 40% des actifs plein temps gagnent moins de 25 CHF tandis que 60% gagnent plus. Nous tablons sur un cot moyen de 42 CHF pour les prestations excutes de manire externe. Selon la prestation de service, les cots peuvent tre suprieurs ou infrieurs cette moyenne. En 2010, env. 23% des travailleurs plein temps avaient un salaire horaire net dau moins 42 CHF. Ceux quon appelle les HIGIS (High income generating individuals) font ainsi figure de premier groupe cible pour lhabitat avec offre de services. Ils reprsentent une part grandissante
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de la population du fait de lacadmisation croissante. Les vieilles gnrations sont tendanciellement moins enclines recourir des prestations complmentaires ce qui sexplique la fois par une affinit moindre pour lexternalisation de tches domestiques et familiales classiques et par la faiblesse de leurs cots dopportunit qui sont naturellement moins levs la retraite. Ce nest que lorsque les difficults lies lge compliquent ou empchent la ralisation autonome de tels travaux que ce groupe cible est prt payer pour leur excution.
Les cots comme facteur-cl
Le confort de la dlgation exige invitablement un haut degr de flexibilit et de prcision de la part des fournisseurs de prestations pour pouvoir satisfaire les usagers. La plupart du temps, les prestations sont excutes par des prestataires spcialiss qui sont coordonns, grs et surveills par le fournisseur du service. Cette activit dintermdiaire et les prestations complmentaires ncessitent gnralement beaucoup de main duvre, si bien que dans un pays comme la Suisse o les salaires sont levs, le cot total de la prestation dpasse trs vite la disposition payer des usagers. Cest pourquoi toutes les prestations complmentaires qui fonctionnent ltranger ne peuvent pas forcment tre transposes dans le contexte suisse. Lexemple du service de conciergerie lillustre bien. Un concierge est une personne qui est entirement au service des locataires dun immeuble. Il veille la scurit et la tranquillit et en plus de raliser les tches classiques dun gardien dimmeuble, il se tient galement la disposition des locataires pendant son temps de prsence pour leur commander diffrents services tels que des services de transport, la ralisation dachats ou de courses, la rservation de restaurants, lalimentation des animaux domestiques, des services de dbarras etc. La figure 17 prsente les cots mensuels directs par locataire, partir de trois variantes avec diffrents temps de prsence du concierge et pour diffrentes tailles dimmeubles. Avec une prsence temps plein (24 h, 7 jours par semaine), la variante A savre trop onreuse mme dans de grands immeubles, le concierge cotant 281 CHF par mois et par logement pour un immeuble de 100 logements. Mme la variante C avec une prsence rduite six heures par jour cote encore 66 CHF pour un immeuble de 100 logements. Les immeubles de plus de 100 logements font figure dexceptions en Suisse. Exemples: la Hardturm en projet Zurich avec ses 121 logements ou le Zoelly et ses 130 appartements. Lexemple montre que les services de concierge ne sont viables que pour des immeubles de luxe ou alors avec des temps de prsence limits qui ne rpondent pas vraiment lobjectif vis. Cela ne signifie pas que dautres services ne sont pas promis un bel avenir. Il faudra nanmoins les standardiser et automatiser de manire rduire le poids du facteur travail. Les nouvelles technologies de communication sont un bon moyen dy parvenir. Figure 17 Prix forfaitaires couvrant les cots des services de concierge
Hypothses: salaire brut/mois: 4'600 CHF, semaine de travail: 42 h, tous prlvements sociaux inclus
Concierge: un exemple de calcul
Variante A
Heures de prsence du lundi au vendredi Heures de prsence le samedi et dimanche Temps de prsence/an (h) Heures de travail par actif et par an (net) Equivalents plein temps ncessaires Cots salariaux/mois (CHF) Charges matrielles et dexploitation/mois (CHF) Cot total/mois (CHF) Prix forfaitaire en CHF/mois pour: 50 appartements 100 appartements 150 appartements 562 281 187 24 h 24 h 8'760 1'792 489% 26'105 2'000 28'105
Variante B
7h00-19h00 7h00-19h00 4'380 1'792 244% 13'053 2'000 15'053
Variante C
6h00-9h00 17h00-20h00 ferm 1'560 1'792 87% 4'649 2'000 6'649
301 151 100
133 66 44
Source: Office fdral de la statistique, Office fdral des assurances sociales, Credit Suisse Economic Research
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Economic Research
Limmobilier lheure dInternet et des mdias sociaux
Les immeubles et le march immobilier ont exist des milliers dannes sans avoir besoin dInternet et des mdias sociaux. Les acteurs du march immobilier pourraient donc tre tents de sous-estimer limpact des nouvelles technologies. Mais la "rvolution virtuelle", comme on appellera un jour la priode actuelle dans les livres dhistoire, nous facilite normment la vie la manire des e-mails et de le-banking qui ont dj apport des simplifications substantielles notre quotidien. Dans le sillage de la tendance au tout confort, les nouvelles technologies trouvent un grand cho et se propagent rapidement. Acheteur ou vendeur, quiconque ne suit pas est trs vite dpass.
Les services en ligne ont profondment transform le march de limmobilier
La rvolution de lInternet na pas pargn le march de limmobilier. Au dpart, on a cru quInternet allait rendre inutile toute activit dintermdiaire puisque dans le village global virtuel, tout le monde est en contact avec tout le monde. On a trs vite constat que dautres acteurs avaient tout bonnement repris le rle des intermdiaires. Google, Ebay et Amazon, tels sont les noms de ces nouveaux agents daujourdhui; Homegate, Immoscout et Immoclick sont leurs pendants sur le march suisse de limmobilier. Pour mesurer limpact des nouvelles technologies sur le march immobilier, il ne faut pas perdre de vue la manire dont les portails de recherche en ligne ont radicalement boulevers la mise en relation des acheteurs et des vendeurs. La recherche en ligne illustre de toute vidence les avantages dInternet. La plus grande transparence des prix ou la possibilit de filtrer les rsultats sur pratiquement lensemble de loffre immobilire sont deux acquis apprciables parmi de nombreux autres. Cela a acclr le rythme des changes. Quiconque repre un bien doit se dpcher, car il nest quun individu parmi des milliers qui disposent de la mme information. A quoi le march de limmobilier doit-il sattendre pour le futur? Aujourdhui, une multitude dinformations est dj disponible sur les objets potentiels. Les informations sur la qualit de la localisation dun immeuble sont p. ex. prsentes sous forme de cartes accessibles en ligne, et des donnes dtailles relatives au registre foncier devraient bientt tre consultables. Parmi les acteurs de limmobilier, les agences ont t les premires utiliser pour leurs affaires des mdias sociaux comme Facebook, Twitter et YouTube ainsi que des forums et blogs gnraux, car il leur fallait tre prsents avec leur offre l o leurs clients sont actifs. Les mdias sociaux sappellent ainsi, car ils permettent lchange rciproque dinformations et de recommandations. Ce nest pas la part de nouveaut apporte par ces informations qui prime, mais leur expditeur. Nous nous fions lavis dautres personnes sur un rseau, et en particulier de nos amis, beaucoup plus qu la publicit. Les entreprises et les clients communiquent ainsi sur un pied dgalit: non seulement le fabricant mais galement les utilisateurs gnrent des contenus informatifs, si bien quon parle souvent dune dmocratisation dInternet. Le gain pour lentreprise est avant tout virtuel et prend p. ex. la forme de recommandations incitant lachat, mais il peut trs vite se montiser. Cest p. ex. le cas lorsque le fabricant parvient via ce canal obtenir des informations sur les souhaits des clients ou lorsquil peut se dlester dune partie de son service clientle grce des forums dchange du type "les clients aident les clients". Cest pourquoi les entreprises veulent faire bonne figure sur les plates-formes de mdias sociaux afin de fidliser les clients. Ils proposent pour cela des offres exclusives, des rductions, des jeux-concours, des anecdotes et des informations de fond ainsi que des services comme le service la clientle. En utilisant ces mdias, les entreprises perdent leur souverainet en matire de communication. En cas dincident notamment, la force de frappe des nouveaux mdias peut se retourner contre elles. Siemens en a rcemment fait lamre exprience en Chine o une banale affaire de service clientle dfaillant a pris une ampleur dmesure, aboutissant lincendie de rfrigrateurs Siemens en place publique. Les photos diffuses via les mdias sociaux lui ont caus un important prjudice dimage. Lutilisation des mdias sociaux et dInternet ne doit donc pas tre prise la lgre, car elle comporte certains risques de rputation. Les dfauts y sont tout de suite points, les commentaires ngatifs ne tardent pas et quiconque ragit avec susceptibilit en effaant du blog de lentreprise les messages dplaisants, au lieu de les contrer, dclenche souvent une vague ngative. De plus, les canaux doivent en permanence tre aliments en conteSwiss Issues Immobilier March immobilier 2012
Quelle sera la prochaine tape?
Les mdias sociaux prennent de plus en plus dimportance
Internet et les mdias sociaux ne rduisent pas les risques
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nus, surveills et suivis, ce qui occasionne des cots. Il est impratif de disposer dun site professionnel, car les films bancals, les plates-formes en panne et autres dysfonctionnements peuvent avoir un effet contraire et faire fuir les utilisateurs.
Faible menace des mdias sociaux pour limmobilier
Les acteurs de limmobilier nont toutefois pas grand chose craindre de la puissance nouvelle des consommateurs via les mdias sociaux. Car les immeubles sont des biens particulirement htrognes. Dune certaine manire, chaque immeuble est unique. Cette caractristique fondamentale des immeubles empche la constitution autour dun produit dune grande communaut web changeant sur celui-ci via les rseaux sociaux. Cela limite certes les opportunits, mais galement le potentiel de nuisance. Lhtrognit des immeubles et leur intensit de capital empchent en outre lmergence dacteurs disposant dune part de march dominante parmi les planificateurs, investisseurs et matres douvrage. La pntration sur le march des services bass sur Internet et lutilisation des mdias sociaux en sont un stade beaucoup plus avanc aux Etats-Unis que chez nous. Daprs lassociation nationale amricaine des professionnels de limmobilier, 33% des courtiers utilisaient les mdias sociaux en 2009. Ils taient dj 84% un an plus tard. En particulier pour la vente de logements neufs, la prsence sur Internet se professionnalise de plus en plus en Suisse galement. Mais ce nest que lorsquil deviendra plus difficile dcouler les logements que lon devrait passer en Suisse ltape suivante en matire dutilisation des technologies numriques. Lidal serait donc de sy mettre ds maintenant pour pouvoir exister demain parmi la concurrence, mme si lutilisation de ces nouveauts technologiques reste incertaine. Il y a 15 ans, des entreprises ont cru quil suffirait tout au plus de disposer dun site Internet avec un numro de tlphone... avec les consquences que lon sait. Les mdias sociaux ne sont quune des tendances qui transformeront le monde de limmobilier dans les annes venir. Des applications intelligentes devraient tre davantage utilises sur lensemble du cycle de vie des biens immobiliers, non seulement pour le contact avec lutilisateur final, mais aussi entre les entreprises (figure 18). Grce Internet, le degr de technologisation devrait galement crotre de manire continue pour des applications courantes. La rservation et la gestion de maisons de vacances et autres hbergements temporaires devraient p. ex. avoir lieu encore plus souvent en ligne. Lensemble des activits de support lies limmobilier (en particulier pour ladministration et le facility management) devraient recourir davantage Internet et aux forums structurs en lieu et place du tlphone ou des documents crits tels que le procs-verbal d'tat des lieux. Les grandes plates-formes des oprateurs tlcom nous en donnent dj un avant-got. Figure 18 Chane de cration de valeur dans limmobilier
Points dancrage des nouveauts techniques bases sur le web
Les Etats-Unis une fois encore la pointe
Des ides inpuisables
Recherche
Construction (planification et excution)
Commercialisation
Achat / vente / location
Gestion et facility management

Contrats lectroniques Gestion des recours Monitoring lectronique complet des immeubles
Analyses de sites ralises automatiquement Mise disposition dinformations dtailles sur les sites Afficher le prix de vente minimal
Interaction des planificateurs, matres douvrage et excutants dans le cloud Ralit augmente
Intgration des mdias sociaux Ralit virtuelle pour les nouvelles constructions
En un clic, comme pour le ngoce des actions Autres amliorations de lvaluation des immeubles sur cran
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Ralit augmente
En matire de nouveauts venir, la ralit augmente (Augmented Reality) nous offre des volutions plus insolites. Cette forme dinteraction entre lhumain et la technique largit la ralit en y intgrant des informations complmentaires. Ceci peut p. ex. se faire travers lutilisation de lunettes spciales ou dappareils mobiles comme les smartphones ou iPads. On pourrait ainsi visualiser dans un quartier donn quels sont les biens louer ou vendre, mais galement des immeubles venir ou dtruits depuis longtemps. A cela sajouteraient des statistiques et informations diverses sur les nuisances sonores, les zones btir, la taille des parcelles et les points dintrt proximit. Ceci existe dj sous une forme rudimentaire avec des applications pour smartphones qui affichent les offres de logements actuelles dans les environs en les combinant sur une carte avec des informations puises sur Wikipdia. Les Etats-Unis en sont dj ltape suivante puisque dans diffrentes villes, des prix sont fournis pour de trs nombreuses maisons. Il sagit gnralement de prix "Make me move" partir desquels les propritaires nayant pas forcment lintention de vendre seraient prts cder leur maison un ventuel acheteur. La ralit augmente pourrait galement tre utilise dans le processus de construction. Il serait ainsi possible dajouter virtuellement des lments napparaissant pas sur les plans de construction ainsi que des remarques ou des instructions. Contrairement la ralit augmente, la ralit virtuelle plonge lutilisateur en totale immersion dans le monde virtuel. Des utilisateurs intresss peuvent ainsi visiter virtuellement un projet immobilier ou encore agencer et peindre des pices. Cette technologie est particulirement adapte aux projets de construction neuve ou de transformation, car elle permet de visualiser et de donner vie des espaces qui nexistent mme pas encore. Dautres volutions technologiques sont envisageables en matire de planification de la construction. Pourquoi les matres douvrage ne travailleraient-ils pas dans le cloud, cest dire directement sur des donnes disponibles sur Internet, avec les architectes pour leurs projets? La visualisation serait alors beaucoup plus aise quavec de simples plans et pourrait se faire sur des tlviseurs 3D. Une modlisation en 3D du logement pourrait mme tre prsente au public sur les plates-formes de mdias sociaux. Et puisque nous en sommes dj la 3D, une dernire ide pour les propritaires immobiliers: pourquoi ne pas utiliser le toit des immeubles comme surface publicitaire? A lheure de Google Earth, cette publicit gratuite serait visible par davantage de gens que les seuls conducteurs de ballons.
Ralit virtuelle et travail dans le cloud
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Surfaces de bureaux
Le march suisse des surfaces de bureaux restera stable en 2012 avec une lgre tendance lexcdent doffre. En 2011, la demande a cru modrment mais de manire constante. Soutenue par les bureaux darchitectes et dingnieurs, les entreprises informatiques et les socits de services aux entreprises, la demande devrait crotre avec la mme modration en 2012 malgr lassombrissement de la conjoncture, dautant plus que la priode rcente na vu se former aucun excdent dactivit quil faudrait prsent rsorber. Le volume de nouveaux projets de construction autoriss a connu une hausse inquitante en 2011. En y regardant plus en dtail, on constate en effet que certains gros projets imminents dans les grands centres de Suisse almanique et leurs agglomrations vont mettre lpreuve le march local puisquils sont destins accueillir de grandes entreprises qui libreront autant de surfaces dans les centres-villes. Cela dit, le risque de vacance ne doit pas tre surestim, car beaucoup de petites entreprises des branches de croissance en 2012 devraient se rjouir de ces surfaces disponibles attractives dans les centres. Cet assainissement structurel ne se fera toutefois pas sans une certaine pression sur les prix dans les centres-villes concerns. Demande
Croissance de la demande en 2011: modre mais solide
Pour la demande de surfaces de bureaux, 2011 na pas t une anne exceptionnelle quoique solide. Au 3e trimestre 2011, le secteur des services, dont les collaborateurs sont essentiellement des employs de bureau, employait 10'540 personnes en quivalent plein temps de plus que lanne prcdente la mme poque. En faisant lhypothse gnreuse quun poste de travail ncessite une surface nette de plancher de 18 m2, cela reprsente un besoin supplmentaire de prs de 190'000 m2 en surfaces de bureaux. Sur lanne 2011, lemploi dans les branches de bureau devrait avoir augment de 1.6%, dont prs de 60% sont mettre au compte des entreprises informatiques, d'architectes et ingnieurs. Ceci a certes permis de dpasser la faible croissance de lanne 2010 (0.6% par rapport 2009), mais jusqu aujourdhui, la croissance de lemploi et donc aussi la demande de surfaces de bureaux nont pas vraiment dcoll malgr une reprise fondamentale de lconomie (figure 19). Si lon explique le retard de raction de la demande de surfaces de bureaux par la croissance conomique passe, on pourrait dsormais sattendre une forte cration demplois compte tenu des volutions conomiques positives de ces deux dernires annes. Malheureusement, ceci est compromis par le freinage conjoncturel et les incertitudes persistantes lies aux mauvaises nouvelles dans et en dehors de la zone euro ainsi que par la hausse des cots due au franc fort qui touche les entreprises actives linternational. Nous prvoyons donc une anne 2012 en demi-teinte o la croissance de lemploi dans les branches de bureau devrait s'tablir seulement 1%. Cela reprsenterait tout de mme la cration de prs de 8'000 emplois en quivalent plein temps dici la fin de lanne malgr le ralentissement de la conjoncture. En lien avec ces prvisions conjoncturelles mitiges, cest une perspective positive qui se profile avec les crations demplois attendues dans les branches proches de la construction que sont larchitecture et lingnierie, dans les socits anticycliques dexpertise juridique et de conseil aux entreprises ou encore dans le secteur informatique en plein essor. Les architectes profitent du volume important de constructions qui devrait selon nous se maintenir jusqu fin 2012 compte tenu de la forte immigration et de la faiblesse des taux dintrt. Symbole de la pnurie de main duvre, les ingnieurs sont une ressource de plus en plus rare. Le dpartement de gnie civil de la ville de Zurich a mme annonc fin 2011 que cela menaait de retarder plusieurs projets publics. Le potentiel de croissance des architectes et ingnieurs est certes limit par loffre en 2012, mais il reste positif. Dans les bons comme dans les mauvais moments, le secteur des services aux entreprises reste demandeur de surfaces de bureaux. Ces dix dernires annes, les trimestres o il a perdu des emplois peuvent presque se compter sur les doigts dune main. Quand lconomie prospre, ce secteur profite dexternalisations sur lesquelles les entreprises ne reviennent que rarement en temps de ralentissement. La rglementation financire de plus en plus exigeante requiert en
2012: les incertitudes conjoncturelles psent sur la croissance
Les architectes et ingnieurs comme moteurs de la demande
Prestataires de services aux entreprises: forte demande quelle que soit la conjoncture
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outre davantage dexperts comptables et de conseillers juridiques. Compte tenu de la faible augmentation des crations de postes dans le domaine des services aux entreprises en 2010/11, on peut sattendre cette anne un effet de rattrapage qui devrait entraner une demande modre de surfaces de bureaux. Il ne faut pas non plus ngliger la tendance la socit de services qui concerne un nombre croissant dactivits de bureau dans dautres secteurs conomiques que les branches de bureaux classiques. Ceci garantit une demande de base de surfaces de bureaux qui a tendance tre plus importante que si lon tenait simplement compte de lvolution de lemploi dans les branches de bureaux classiques.
Lautomatisation et loptimisation des processus favorisent la croissance de la branche informatique
Enfin, nous misons cette anne sur la branche informatique. Avec la tertiarisation, celle-ci profite plus quaucune autre branche de lintensification des flux dinformations et des efforts dautomatisation des entreprises de services et de ladministration publique. Loptimisation des processus et donc la rationalisation au sens classique du terme requirent des solutions informatiques toujours plus complexes et efficaces. On peut ainsi sattendre cette anne une hausse des investissements dans lautomatisation informatique, notamment dans le secteur des services financiers qui devrait afficher un bilan de lemploi ngatif cette anne compte tenu de linstabilit des marchs. Mais dautres branches aussi sont de plus en plus tributaires de solutions informatiques lourdes sur mesure. Cest en gnral le cas du commerce et de lindustrie avec leurs systmes de facturation et de logistique, mais galement du secteur de la sant, contraint toujours plus defficacit et qui sen remet donc linformatique avec des volutions telles que le-sant et la tlmdecine. La structure de la demande, fortement marque lan pass par des regroupements de sites de grandes entreprises dans les quartiers daffaires lextrieur des grands centres, devrait tre identique cette anne. Cest par exemple le cas des grandes banques Zurich et Genve, des entreprises pharmaceutiques Ble et de ladministration publique Berne. Dautres projets venir concernent des compagnies dassurance, des entreprises informatiques, la Poste et les CFF. Les risques de vacance des surfaces abandonnes dans les centres taient sur toutes les lvres en 2011. Selon nous, ces risques existent essentiellement court terme et sont tolrables moyen terme, et ce pour deux raisons. Tout dabord, la structure des surfaces laisses libres correspond aux besoins de nombreuses entreprises plus petites mais en croissance. Les surfaces dans les centres sont gnralement petites. En 2011, dans les quartiers daffaires centraux (CBD) de Zurich, Berne et Genve, 50% des surfaces louer taient infrieures 107 m2 (Berne), 155 m2 (Zurich) ou 167 m2 (Genve). Dans chaque cas, la surface mdiane dans les quartiers daffaires extrieurs tait suprieure. Dans le CBD de Genve p. ex., 30% des bureaux proposs avaient une surface dpassant 244 m2, pour autant de bureaux dpassant 517 m2 dans le quartier daffaires extrieur (figure 20). Figure 19 Evolution de lemploi des branches de bureaux classiques et croissance du PIB
Taux de croissance avec contributions la croissance et prvisions en comparaison avec lanne prcdente
Structure de la demande en 2012: la consolidation des surfaces de grandes entreprises se poursuit
10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4%
Recherche et dveloppement Bureaux darchitectes et dingnieurs Agences de placement Informatique PIB (croissance annuelle)
Services aux entreprises Services financiers et dassurance Activits immobilires Emploi (croissance annuelle)
Prvisions
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
Source: Credit Suisse Economic Research, Office fdral de la statistique, Secrtariat dEtat lconomie
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Figure 20 Rpartition des tailles de surfaces proposes

Par quartier daffaires (central (CBD), largi et extrieur) des cinq grands centres en m2, 2011
500
Mdiane Fourchette entre 30% et 70% des valeurs Mdiane suisse
400 300
200 100
0 CBD largi Zurich ext. CBD largi Genve ext. CBD largi Berne ext. CBD largi Ble ext. CBD largi Lausanne ext.
Source: Meta-Sys AG, Credit Suisse Economic Research
Les surfaces libres offrent des opportunits aux PME dans les centres
En 2012, la croissance devrait se concentrer sur les petites entreprises, car elles sont souvent issues de secteurs pour lesquels nous voyons des opportunits de croissance cette anne. En 2008, 90% des entreprises informatiques, 91% des bureaux darchitectes et dingnieurs, 94% des conseils juridiques et 95% des socits de conseil aux entreprises taient des microentreprises employant moins de neuf personnes en quivalent plein temps. De plus, les conseillers dentreprises et informaticiens travaillent souvent directement chez leur client ce qui rduit encore le besoin de place grce aux concepts de desk sharing. Par contre, chez les banques et assurances, il ny avait que 55% de micro-entreprises. En 2008, prs de 80% des employs de ces branches travaillaient dans des grandes entreprises de plus de 250 collaborateurs. Le dpart des grands employeurs des centres-villes offre ainsi aux branches de croissance et PME des surfaces de bureaux des emplacements attractifs. La disposition payer de ces dernires tant toutefois infrieure celle des partants, pour la plupart crateurs dune forte valeur ajoute, il faut sattendre une pression sur les prix dans les quartiers daffaires centraux. La location de grandes surfaces pourrait notamment savrer problmatique, car il ny a quenviron un millier de moyennes entreprises employant entre 50 et 250 collaborateurs dans les branches de bureaux classiques. Lunivers des entreprises susceptibles de louer de grandes surfaces des emplacements centraux est donc beaucoup plus restreint que celui des microentreprises et petites entreprises, ou celui des grandes entreprises comptant de nombreux employs. A moyen terme, le risque de vacance est limit par la raret des terrains btir qui sont trs priss dans les centres compte tenu de la tendance la rurbanisation, de limmigration continue et de la course aux appartements en proprit. Si un immeuble de bureaux ne trouve pas sa place sur le march, il existe, en plus de la modernisation ou de la reconstruction, la possibilit de le raffecter. Dans toute la Suisse, de nombreux exemples montrent que les immeubles commerciaux peuvent devenir des logements attractifs qui dynamisent leur quartier. La forte demande de logements et la tendance la rurbanisation offrent ainsi des options acceptables dans le pire des cas. Offre
Solution de repli: la raffectation
Une forte expansion des surfaces
Lan pass, les autorisations de construction de surfaces de bureaux en Suisse se sont leves environ 3.4 mrd CHF. Cela reprsente une hausse de 53% par rapport 2010. Mme sans tenir compte de la Roche Tower Ble qui cotera 550 mio. CHF, le volume de constructions prvues reste encore suprieur de 36% celui de lanne prcdente, soit bien plus que le pic de 2001. Dans le mme temps, les projets de construction pour 2011 sonds lors de lenqute sur les investissements en construction raliss laissaient prsager une augmentation significative des investissements dans des immeubles administratifs et de bureaux (figure 21). En dautres termes: de nombreuses surfaces de bureaux taient en construction lan dernier dj,
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et davantage encore sont prvues avec une ralisation ces prochaines annes. La liste des projets dj raliss, en cours de construction ou venir est longue, et lexpansion des surfaces restera certainement forte dans les deux quatre prochaines annes. Figure 21 Autorisations de construire, investissements de construction et projets de construction de surfaces de bureaux
En mio. CHF, sur une base annuelle; 2011 = projets de construction daprs sondage
2'000
1'600
Investissements de construction: 5 plus grands marchs de limmobilier de bureau Investissements de construction: autres rgions Autorisations de construire: 5 plus grands marchs de limmobilier de bureau Autorisations de construire: autres rgions
1'200
800
400
0 1995 1995
1997 1997
1999 1999
2001 2001
2003 2003
2005 2005
2007 2007
2009 2009
2011 2011
Source: Baublatt, Office fdral de la statistique, Credit Suisse Economic Research
y compris en dehors des grands marchs
La focalisation sur les gros projets dans les grands centres brouille limage de la rpartition gographique de lactivit de planification et de construction. Certes, le nombre de projets est galement en nette augmentation sur les cinq grands marchs suisses de surfaces de bureaux, en particulier lextrieur des CBD, mais cest surtout la hausse continue du volume de construction en dehors des grands centres et de leurs agglomrations qui contribue depuis 2006 la forte expansion. Cette hausse na t interrompue que de manire passagre, car les projets laisss dans les tiroirs suite la faillite de Lehman ont t ressortis presque aussitt dans le sillage de la reprise conjoncturelle. La figure 22 montre dans quelles rgions la planification de surfaces de bureaux a dcoll lanne dernire par rapport la moyenne long terme. La planification se fait principalement suivant deux grands axes gographiques: lun traverse le Mittelland et va jusquau lac Lman, lautre part dArgovie en direction du sud et va jusquau HautValais en traversant pour partie la Suisse centrale. Dans certaines rgions de Suisse orientale, des immeubles de bureaux de taille suprieure la moyenne ou en nombre important sont galement prvus. Contrairement la phase dexpansion de 2001-2003, les surfaces planifies se concentrent moins dans lagglomration de Zurich. Malgr la planification dynamique en priphrie, le risque de suroffre y est plutt faible. Limmobilier de bureau fonctionne diffremment dans les rgions priphriques et/ou industrielles que dans les grands centres o les surfaces sont souvent destines des immeubles de rendement mis en location. En dehors des grands marchs de limmobilier de bureau, les projets rpondent davantage aux besoins propres des entreprises. Ce sont soit les entreprises elles-mmes, soit des entrepreneurs gnraux/totaux en mandat direct qui construisent les immeubles rpondant aux besoins individuels des entreprises donneuses dordre. Dans la rgion conomique St-Gall/Rorschach, le fabricant de vis Wrth construit p. ex. un centre administratif et de formation pour 96 mio. CHF. Lautorisation de construire a t dlivre en dcembre 2010. Dans la rgion conomique de Sursee/Seetal au nord de Lucerne, un grand btiment de 16'000 m2 pour 54 mio. CHF accueillera dici fin 2012 le sige dune entreprise informatique. Dans la commune de La Tour-de-Peilz, dans la rgion conomique de Vevey/Lavaux sur la rive est du lac Lman, un nouveau complexe de bureaux de Nestl a t autoris en juin 2011 pour un montant de 71 mio. CHF. Dautres immeubles de bureaux voient le jour ailleurs en lien direct avec des sites de production. Dans de nombreuses rgions, la construction de nouveaux immeubles administratifs reflte ainsi le dynamisme de lindustrie locale et sinscrit dans la ligne
Lusage propre domine limmobilier de bureau en dehors des centres
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de la tendance la socit de services qui influe aussi sur la cration de surfaces de bureaux en priphrie. Les risques de vacance ne sont certes pas inexistants, car les nouveaux immeubles pourraient librer des surfaces ailleurs, mais cela ne devrait pas avoir un impact important. Figure 22 Autorisations de construire pour surfaces de bureaux
Ecart en % entre le volume de constructions autorises en 2011 et la moyenne sur 10 ans; rgions avec volume de construction > 5 mio. CHF
> 61% 31% - 60% 11% - 30% -9% - 10% -29% - -10% -59% - -30% < -60%
Neuc hte l Schaffhausen Basel Liest al Delmont Solot hurn Luzern Be rn Stan s Sarnen Aa rau Zr ich Fr auen feld St.Gall en Her isau Ap pe nze ll
Zug Schwy z Alt dorf Gla rus
Chu r
Fr ibourg
Lau sa nn e
Gen ve
Sion
Bellinzon a
20
40 km
Source: Baublatt, Credit Suisse Economic Research, Geostat
Une offre de surfaces en baisse peu avant un revirement de tendance
La part substantielle dusage propre explique galement pourquoi les surfaces proposes nont pas dpass env. 100'000 m2 depuis 2006 dans le contexte de la planification dynamique en dehors des grands centres (figure 23). Dans lensemble, loffre en nouvelles surfaces de bureaux a continu de baisser durant la majeure partie de lanne dernire, mais son augmentation brusque amorce en fin danne annonce vraisemblablement une prochaine vague dexpansion. Le recul des surfaces proposes marque ainsi un coup darrt dans les grands centres et connat un revirement de tendance dans les moyens centres et les autres rgions. Ds que les nouvelles surfaces auront trouv locataire, loffre de surfaces anciennes en baisse devrait trs vite augmenter nouveau (figure 24). Son recul lan pass reflte pour lheure une volution positive de la demande. Figure 24 Offre de surfaces anciennes
Surfaces anciennes proposes en 1'000 m2
1'400 1'200 1'000 800 600 400 Lgende voir illustration gauche
Figure 23 Surfaces nouvelles publies

Surfaces proposes de nouveaux projets en 1'000 m2
500
Autres rgions Marchs de limmobilier de bureau des centres de moyenne envergure Marchs de limmobilier de bureau des centres de grande envergure Total des surfaces publies
400
300
200
100
200
2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2005
2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011
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Economic Research
Rsultat du march La figure 25 rsume les volutions des 20 plus grands marchs suisses de limmobilier de bureau. En 2011 en Suisse, les annonces proposaient des surfaces 266 CHF/m2 et par an en moyenne.2 Cela reprsente une hausse de 2.6% par rapport 2010 et un bond hors du couloir de prix compris entre 231 CHF et 254 CHF qui a perdur de nombreuses annes. Cette augmentation des prix sest longtemps fait attendre, et le niveau dsormais atteint devrait se maintenir en 2012. En 2012, les dfis pour limmobilier de bureau en Suisse seront plus grands encore compte tenu de la cration demplois certes positive, mais modre prvue cette anne et de la forte planification de surfaces dcrite prcdemment. Le risque de vacance est certes limit par le fait que beaucoup de surfaces en priphrie sont destines un usage propre. Mais la capacit dabsorption des marchs au nord de Zurich, Berne et Ble devrait tre mise lpreuve ces prochaines annes en raison de gros projets et de stratgies persistantes de dplacement des grandes entreprises. Leffet positif est que davantage de place va se librer dans les centres pour des structures plus petites de branches de croissance, mais cette volution structurelle ne se fera pas sans concessions sur les prix. Figure 25 Les 20 principaux marchs des surfaces de bureaux en un coup dil
Surfaces en m2 au 4e trimestre 2011; loyer moyen (brut) 2011 pondr en fonction des surfaces en CHF/m2 et par an; tendances pour 2012
Rgions conomiques Zurich-Ville Genve Berne Ble-Ville Lausanne Glattal Lucerne Saint-Gall/Rorschach Aarau Lorzenebene/Ennetsee Lugano Unteres Baselbiet Winterthour-Ville Baden Neuchtel La Sarine Olten/Gsgen/Gau Oberland-Ouest Valle de la Limmat Oberes Baselbiet Suisse
Parc de surfaces de bureaux 6'177'000 3'902'000 3'185'000 2'140'000 2'091'000 1'638'000 1'385'000 1'344'000 1'277'000 1'172'000 1'133'000 902'000 699'000 666'000 615'000 599'000 556'000 555'000 553'000 541'000 49'076'000
Surface propose 165'000 179'000 64'000 46'000 75'000 98'000 32'000 36'000 17'000 63'000 33'000 35'000 12'000 17'000 10'000 13'000 14'000 8'000 21'000 17'000 1'333'000
Taux de loffre 2.7% 4.6% 2.0% 2.2% 3.6% 6.0% 2.3% 2.6% 1.3% 5.4% 2.9% 3.9% 1.7% 2.6% 1.6% 2.2% 2.5% 1.4% 3.8% 3.1% 2.7%
Tendance de loffre
Loyer Tendance moyen des prix 304 393 233 285 331 262 217 217 203 214 338 192 211 199 186 243 247 194 198 259 262
Source: Credit Suisse Economic Research, Meta-Sys AG
Les cinq principaux marchs des surfaces de bureaux en dtail En Suisse, les cinq plus gros marchs de surfaces de bureaux totalisent eux seuls plus de 40% du parc de surfaces de bureaux. En plus de leur volution globale, il est donc galement intressant dobserver en dtail les changements au sein de ces diffrents marchs et de leurs quartiers daffaires spcifiques. Ces volutions permettent de tirer des enseignements sur des tendances et volutions qui touchent la Suisse dans son ensemble.
Contrairement au calcul de la mdiane des annes prcdentes, le calcul des loyers proposs se fait dsormais sous forme de moyenne pondre en fonction des surfaces. Le poids des prix des grandes surfaces est ainsi rpercut et les chiffres obtenus sont reprsentatifs de loffre globale.
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Economic Research
Zurich
Figure 26 Loyers (bruts) proposs sur le march des surfaces de bureaux Zurich
En CHF/m2 et par an pour 25 hectares en 2010/11; loyer moyen du march pondr en fonction des surfaces = 292 CHF
Ba d en Wet ting en
Quartier des affaires extrieur

Klote n 7 Opf ik on Diet lik on 6 Obereng s tring en 5 Wa llis ellen 8 9 D bend orf Volket s wil 1 3 Ba s se rsd orf Illna u- Ef fret iko n
Reg ensd orf Sp reitenb a ch Diet iko n
Schlieren Urd orf
Quartier des affaires largi

Wohlen
Zr i ch
Us t er Zollik on
Quartier des affaires central (CBD)

Kilc hberg
Ks na cht
> 500 401 - 500 351 - 400 293 - 350 251 - 292 201 - 250 101 - 200 < 100
Projets
1 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Adlis wil
Rs chli kon
Lwenbru-Areal Hardt urm-Areal Geschftshaus Rosau Europaallee Westlink Muri Leutschenbachquartier Glattpark The Circle Richti-Areal Zw icky-Areal
Tha lwil Aff olter n Meile n Horg en M nnedo rf St fa 0 2.5 5 km W d ens wil
Source: Meta-Sys AG, Credit Suisse Economic Research, Office fdral de topographie, Geostat
Dveloppement polycentrique avec grande importance du microemplacement
Le dveloppement de limmobilier de bureau Zurich est de plus en plus polycentrique. Les priorits demplacement voluent ainsi de la centralit gographique vers laccessibilit par les transports. Ainsi, pour bon nombre dentreprises, un sige dans le CBD nest plus le nec plus ultra. Cela tant, les loyers les plus levs Zurich restent ceux des endroits permettant de combiner centralit, accessibilit et/ou proximit du lac. Les surfaces de bureaux au sud de la gare centrale sont proposes en moyenne pour 525 CHF/m2 et par an, de mme que celles situes plus au sud-ouest dans certaines parties du quartier bien desservi dEnge. Dans le quartier zurichois de Seefeld, le loyer des surfaces de bureau proposes se situe toujours environ 450 CHF, tandis que les prix tendent vers 400 CHF mesure que lon sloigne du centre et de la gare de Stadelhofen. De plus en plus de surfaces accessibles et de qualit sont proposes le long des principaux axes de dveloppement en direction du nord. Toutefois, des ralits trs contrastes en termes dquipement et de micro-emplacement sy ctoient troitement. Les entreprises qui optent pour des surfaces lextrieur du centre ont de hautes exigences concernant la taille et la fonctionnalit des immeubles, en plus de leur situation. Les offres pour de nouveaux projets dans le quartier de Leutschenbach varient ainsi entre 300 CHF/m2 et 400 CHF/m2. A peine quelques centaines de mtres louest, les prix tombent entre 200 CHF et 250 CHF le long de la Thurgauerstrasse. Sur les marchs satellites qui se dveloppent au nord et louest de la ville, lintrt manifest lan pass tait souvent li lexternalisation de fonctions de back office et des concentrations de sites de grandes entreprises.3 Mais dans les annes qui viennent, les nouveaux quartiers de services devront pouvoir fournir davantage que de simples grandes surfaces un bon prix. Zurich-Ouest joue ici un rle cl. Ce quartier bien desservi et en plein essor gagne en prestige. Zurich-Ouest offre des surfaces la fois vastes, connexes, modernes et reprsentatives, et combine ainsi les avantages des emplacements priphriques et centraux des prix relativement modrs. La dernire grande expansion de surface Zurich-Ouest est passe. Les bailleurs ont pu mettre en location les nouvelles surfaces du Maag Areal et du Coop Areal un moment conjoncturel propice en 2010/11. Compte tenu de la revalorisation de lancien quartier
Zurich-Ouest comme star montante: de bons emplacements et un prestige grandissant des prix modrs
Voir aussi Swiss Issues Immobilier March immobilier 2011, Faits et tendances, p. 34 s.
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Economic Research
industriel, les quelque 20'000 m2 de surface disponibles ds 2013 au Lwenbru Areal et au Hard Turm Park ne devraient pas avoir de mal se louer.
Une expansion raisonnable des surfaces en ville
Au regard des projets connus ce jour, nous estimons que les surfaces de bureaux sur le territoire de Zurich allant de limmeuble commercial Rosau (10'000 m2 ds 2014) dans le quartier dEnge au projet Westlink Alstetten en passant par lEuropa-Allee prs de la gare centrale devraient augmenter de quelque 200'000 m2 dici 2017. Cela reprsente une extension de 3.2% des surfaces actuelles, soit moins que lexpansion estime 4% pour la priode 20082011. A moyen terme, il ny a donc pas de suroffre en vue pour la ville. En revanche, la planification va bon train entre le quartier de Leutschenbach (env. 67'000 m2 dici 2014) et la rgion de laroport (85'000 m2 ds 2017) en passant par le Glattpark (env. 54'000 m2 dici 2013). A cela sajoutent des surfaces plus lest Wallisellen (Richti Areal/Zwicky Areal). Ces zones de dveloppement constituent les ples dune rgion de services dynamique qui ne cesse de sagrandir. Cest entre le quartier de Leutschenbach et le Glattpark que cette volution est la plus visible: dici 2013, des immeubles tels que lAquatikon (16'000 m2) et le Wright Place (12'000 m2) combleront trs largement lespace vacant entre la ville de Zurich et la commune dOpfikon. A lest, aux abords du Zwicky Areal Wallisellen o sont notamment prvus des ensembles rsidentiels, 4'500 m2 de surfaces seront disponibles ds cette anne dans limmeuble commercial de la Seidenstrasse. Cet immeuble accueillera en outre ds lt la Swiss International School qui regroupera plusieurs sites zurichois et qui renforcera lattractivit de la rgion aroportuaire du Glattal pour les entreprises internationales. Larrive dentreprises internationales dans le Glattal sera la cl de vote du futur quilibre du march, car on peut sattendre au final une forte expansion. Daprs nos estimations, en prenant en compte le projet The Circle laroport, loffre en surfaces de bureaux dans la rgion du Glattal devrait connatre la mme augmentation sur les cinq prochaines annes que la ville de Zurich, savoir 200'000 m2. Sauf quau Glattal, cela reprsente une croissance de prs de 12% de la surface existante. La concurrence entre les projets de nouvelles constructions sera donc rude et le risque de vacance des immeubles anciens va augmenter. Au total, le march zurichois devrait voir la cration denviron 430'000 m2 de nouvelles surfaces de bureaux dici 2017 si tous les projets sont raliss conformment au planning actuel. Ces surfaces viendront sajouter une offre dj importante actuellement (figure 27). En faisant lhypothse gnreuse dun besoin en surface moyen de 18 m2 par employ, ces surfaces permettraient daccueillir 23'900 emplois de bureau. Cela dpasse la croissance de lemploi dans les branches de bureaux entre 2001 et 2008 pour la ville de Zurich et la rgion du Glattal. Compte tenu de la tertiarisation en cours et de la forte attractivit de la rgion, le remplissage de ces surfaces nest pas impossible en soi. Pour cela, une forte croissance conomique sera toutefois indispensable au cours des prochaines annes, ce qui n'est pas actuellement prvisible.
March de la location au nord: une forte expansion met sous pression les immeubles anciens
Une suroffre prvisible
Figure 27 Evolution de la surface administrative propose

Somme des surfaces existantes publies trimestriellement en m2
450'000 400'000 350'000 300'000 250'000 200'000 150'000 100'000 50'000 0 2006 2006 2007 2007 2008 2009 2009 2008 2010 2011 2011 2010 CBD de Zurich Quartier des affaires largi de Zurich Quartier des affaires extrieur de Zurich Total de loffre
Figure 28 Evolution des loyers proposs

Moyenne des loyers pondre en fonction des surfaces, en CHF/m2 et par an
500 450 400 350 300 250 200 150 2005 20062006 20072007 20082008 20092009 2010 2010 2011 2011 2005 CBD de Zurich Quartier des affaires largi de Zurich Quartier des affaires extrieur de Zurich Suisse
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Economic Research
Genve
Figure 29 Loyers (bruts) proposs sur le march des surfaces de bureaux Genve
> 550 501 - 550 451 - 500 386 - 450 301 - 385 201 - 300 151 - 200 < 150
Vernier Meyrin
Quartier des affaires extrieur Quartier des affaires largi

Le Grand-Saco nnex
4 2 1 3
Gen ve
Projets
1 Maison de la pai x 2 OMPI/WIPO 3 OMC/WTO 4 Le Fonds Mondial 5 PAV 6 Communaux d'Ambilly
7 Les Cherpines Bernex Onex Lancy Carouge
10
6
Chne-Boug eries
Thnex
8 7
Veyrier
8 Bernex 9 Chne-Bourg 10 Eaux -Vives

0 1.5 3 km
Une offre insuffisante et des prix gnralement levs avec des distorsions dues aux invendables
Dune manire gnrale, les loyers sont levs sur lensemble du march genevois. Les diffrences sont parfois trs marques petite chelle. Autour du bassin portuaire de Genve, on trouve dune part des surfaces avec un loyer annuel brut compris entre 600 CHF/m2 et 700 CHF/m2, soit deux fois et demie le prix moyen suisse pondr en fonction des surfaces. Mais on y trouve encore beaucoup de petites surfaces de moindre qualit dont les prix moins levs tirent localement vers le bas le niveau des loyers. Les tensions sur le march aboutissent des problmes d'interprtation, car les surfaces trs demandes ne sont pas publies, ou alors les bailleurs renoncent indiquer un prix afin de pouvoir ngocier individuellement les conditions. Les donnes ci-dessus ne sont donc pas reprsentatives des loyers effectivement pays, notamment dans le centre. Dans le quartier des affaires largi galement, les offres de grandes surfaces indiquant un prix ont t une denre rare en 2010/11. Rien que dans le quartier international, les grandes surfaces proposes ces deux dernires annes avaient des loyers variant entre 400 CHF/m2 et 800 CHF/m2. Dans le quartier des affaires extrieur, les offres de grandes surfaces affichant une fourchette de prix aussi large se limitent essentiellement Vernier et la zone de laroport. Dans lensemble, nulle part ailleurs qu Genve le micro et le macro-emplacement des surfaces nont aussi peu dimpact sur le loyer. La structure, lge et la disponibilit des surfaces priment davantage. A moins dtre trs patient, la construction dun immeuble usage propre pour pallier la pnurie de surfaces disponibles la location est une solution inenvisageable Genve o le temps ncessaire entre la demande de permis de construire et lautorisation est plus long que nulle part ailleurs. La Maison de la paix prvue proximit immdiate de la gare de Genve-Scheron fait figure dexception. Lautorisation de construire est intervenue un mois aprs la demande de permis dpose en mars 2011. Ses 22'000 m2 abriteront lInstitut de hautes tudes internationales et du dveloppement (IHEID) ainsi que trois centres fdraux genevois: le Centre de politique de scurit, le Centre international de dminage humanitaire et le Centre pour le contrle dmocratique des forces armes. Ce projet denviron 137 mio. CHF est subventionn hauteur de 34.5 mio. CHF par la Confdration et de 43 mio. CHF par le canton de Genve. Le dveloppement du quartier international ne sarrte pas l. La construction du nouvel immeuble de lOrganisation mondiale de la proprit intellectuelle (OMPI) sest acheve lautomne 2011. La dernire phase du btiment de lOMC est en cours grce un prt sans intrts de la Confdration de 40 mio. CHF. Dautres organisations internationales sont soutenues comme
Le quartier des organisations internationales au cur du dveloppement
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Economic Research
lillustre la construction du nouveau btiment du Fonds mondial de lutte contre le sida, la tuberculose et le paludisme, non loin de laroport aux abords du quartier international. La fin de ce projet comprenant 25'000 m2 de surfaces de bureaux est prvue pour 2015. Ces projets confortent Genve dans son rle de sige dorganisations internationales importantes au plan macro-conomique et contribuent la renomme mondiale de la ville. Toutefois, si Genve veut maintenir paralllement son rythme de croissance pass en termes dimplantation de banques, de siges sociaux et dentreprises de services, le dveloppement du quartier international dbouchera invitablement sur un conflit dobjectifs. Les terrains btir se font de plus en plus rares pour les investisseurs privs, les prix montent, les normes de construction sont strictes et le processus avant le premier coup de pioche est complexe. Compte tenu de la surchauffe du march du logement, il est de plus en plus difficile pour les entreprises de trouver des logements abordables pour leur personnel. Il existe ainsi un risque que les entreprises la recherche dun sige se laissent dcourager par ces facteurs et se tournent vers les rgions avoisinantes du lac Lman.
Transformer plutt que construire: lurgence rend ingnieux
Au regard des demandes de permis et des autorisations de construire, trs peu de gros projets ports par des investisseurs privs sont prvus. En incluant la Maison de la paix qui a obtenu une autorisation, le volume des constructions de surfaces de bureaux prvues dans le canton de Genve ne reprsente que 15% du volume total pour les cinq principaux marchs de limmobilier de bureau. Compte tenu de la lenteur des constructions, certaines entreprises se rsolvent moderniser leurs immeubles. En moyenne ces dix dernires annes, 43% des investissements en bureaux prvus dans le canton de Genve taient destins des travaux de transformation, contre 22% seulement sur lensemble de la Suisse. Les plus gros projets de transformation concernent des immeubles des banques HSBC, UBS et Credit Suisse. La tension du march se traduit par des taux de vacance dautant plus bas. A Genve et Carouge, les surfaces vacantes ont baiss de 39'121 m2 en 2009 8'581 m2 en 2011. On estime que cela reprsente 0.3% des surfaces de bureaux Genve et Carouge, ce qui constitue un record non seulement en Suisse mais galement dans le monde. Une dtente nest envisageable qu long terme avec la progression de gros projets de dveloppement tels que Praille-Acacias-Vernets (PAV) Carouge, les Communaux dAmbilly Thnex, Les Cherpines Plan-les-Ouates ou celui de Bernex. Les projets des gares de Chne-Bourg et Eaux-Vives, qui devraient sachever dici 2017 avec la nouvelle ligne de chemin de fer CornavinEauxVivesAnnemasse (CEVA) offriront galement des surfaces de bureaux. Au 4e trimestre 2011, la somme des surfaces publies Genve sest leve 160'000 m2 (figure 30). La forte volatilit de ces dernires tmoigne de la rapidit avec laquelle les surfaces proposes sont loues. La tendance la hausse des surfaces annonces sexplique par le fait que les annonces sont publies de plus en plus tt avant lachvement des projets pour une mise sur le march anticipe. Dans le quartier des affaires largi, les prix des surfaces proposes sont stables environ 450 CHF/m2 et par an. Dans le CBD et aux confins du quartier daffaires extrieur, les prix ont cependant baiss dernirement (figure 31). Cette tendance sexplique en partie par le fait que sur un march illiquide comme celui de Genve, les biens invendables tirent les prix vers le bas. Figure 31 Evolution des loyers proposs
600 550 500 450 400 350 300 CBD de Genve Quartier des affaires largi de Genve Quartier des affaires extrieur de Genve Suisse
Des distorsions de prix dues la forte tension du march

180'000 150'000 120'000 90'000 60'000 30'000 0 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 CBD de Genve Quartier des affaires largi de Genve Quartier des affaires extrieur de Genve Total de loffre
250 200 2005 20062006 20072007 20082008 20092009 2010 2010 2011 2011 2005
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Economic Research
Berne
Figure 32 Loyers (bruts) proposs sur le march des surfaces de bureaux Berne
Projets
1 Itti gen 2 Zol likofen 3 Wankdorf-Cit y 4 Bahnhof Gml igen 5 Guisanplatz 6 Schanzenpost 7 Europaplatz 8 Kniz Liebefeld 1
Itt igen Mnchenb uchs ee
Zollik of en
3 5
Ost erm und ig en
Ber n
6 7
> 320 281 - 320 261 - 280 244 - 260 221 - 243 161 - 220 101 - 160 < 100
0 1.5 3 km
Muri
8
Kniz
Wor b
Mns in gen
Malgr un environnement de prix homogne et des loyers modrs
Au regard des surfaces proposes en 2010/11, Berne est le moins cher des cinq grands marchs suisses de limmobilier de bureau. Le loyer moyen de ces deux annes pour les surfaces de bureaux publies y tait de 243 CHF/m2 et par an. Des diffrences existent toutefois localement et sont surtout dues au micro-emplacement. Dans le Central Business District (CBD), des surfaces situes proximit immdiate lest de la gare ont p. ex. t proposes au prix moyen denviron 350 CHF/m2 ces deux dernires annes. En sloignant vers lest et le sud-ouest du CBD, ce prix baisse entre 300 CHF et 320 CHF. Dans le quartier des affaires largi, des surfaces taient louer pour beaucoup moins cher encore. Selon la taille des surfaces, leur situation et leur quipement, la plupart des bureaux proposs dans le quartier des affaires largi affichaient de rares exceptions prs un loyer compris entre 180 CHF/m2 et 250 CHF/m2. Plus lest et au nord-est en direction dOstermundigen et dIttigen, la moyenne des loyers proposs pondre en fonction des surfaces tait nettement infrieure 200 CHF. Les loyers sont donc extrmement attractifs, notamment dans le quartier des affaires extrieur, que ce soit en comparaison locale ou lchelle de la Suisse. Il nest donc pas tonnant de voir progresser dans le quartier des affaires extrieur de Berne le regroupement de sites administratifs et de siges dentreprises. Le potentiel dconomies est important. Ladministration fdrale se montre particulirement active dans ce domaine. A Ittigen, le processus de regroupement de sites (DETEC) est bien avanc; Zollikofen (Office fdral de linformatique) et Kniz (Office fdral de la sant publique), les premiers coups de pioche pour la construction des nouveaux centres administratifs ont t donns en novembre 2011. Les gestionnaires immobiliers de lOffice fdral des constructions et de la logistique peaufinent toujours la stratgie immobilire des btiments civils de la Confdration. Le document stratgique "Instructions 2024 concernant lutilisation conomique des btiments civils de la Confdration" montre quel point cet objectif est pris au srieux sur le long terme: le principal objectif est dobtenir une meilleure rentabilit, cest dire de rduire les frais de location alors que les besoins en surfaces devraient augmenter. LOffice fdral des constructions et de la logistique a donn lexemple ds 2010 en dmnageant Bmpliz. Les locaux ainsi librs dans le quartier Monbijou Berne seront progressivement occups par le Secrtariat dEtat lconomie (Seco) dans le cadre du regroupement de ses sites. Dici 2024, ce sont en tout 14'000 postes de travail de ladministration fdrale qui doivent tre rpartis sur huit sites, dont six en dehors du CBD. Toutefois, comme les nouveaux sites ne sont pas conus uniquement des fins de dlocalisation mais
un potentiel dconomies reste inexploit dans le quartier des affaires extrieur
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Economic Research
galement pour anticiper la croissance de lemploi dans ladministration fdrale, limpact sur le march de limmobilier de bureau devrait rester limit. Conformment aux Instructions, la proportion demploys fdraux dans le CBD devrait se maintenir jusqu 2024 son niveau actuel, savoir 10%. Ladministration fdrale souhaiterait par contre rduire de 49% 44% la part demplois situs dans les quartiers priphriques de la ville, et augmenter dautant ceux dans lagglomration bernoise pour atteindre 23%. Ainsi ce sera surtout le quartier des affaires largi qui subira les dlocalisations. La situation des surfaces de bureaux dans le quartier des affaires largi de Berne savre problmatique: pris en sandwich entre un centre attractif et une priphrie facilement accessible, ils contraignent les locataires faire des compromis sur ces deux points.
Wankdorf City avance et Swisscom vient tenir compagnie ladministration fdrale Ittigen
Des entreprises proches de lEtat et prives sont galement attires la priphrie du quartier des affaires largi et mme au-del. La planification de Wankdorf City avance. En fvrier 2011, les CFF ont dpos une demande de permis de construire pour leur nouvel immeuble au nord de Berne. Ses 35'000 m2 devraient accueillir sous un mme toit ds 2014 les services centraux du groupe ainsi que les divisions Infrastructure et Immobilier. Au mme endroit et au mme moment, 34'000 m2 de surface devraient sortir de terre pour la Poste. Un peu plus loin au nord du nouveau quartier de Wankdorf City, Ittigen, Swisscom a annonc le dbut de la construction dun nouveau parc de bureaux en mars 2012. Comme pour la Poste et les CFF, la construction doit sachever en 2014. Ses 22'000 m2 abriteront alors 1'700 postes de travail qui pourront tre utiliss par 2'000 collaborateurs de Swisscom grce un concept dutilisation flexible (desk sharing). Mme si le CBD de Berne est tenu fermement par les pouvoirs publics et devrait rester stable en termes de surfaces de bureaux ces prochaines annes, les dfis auxquels devra faire face sa priphrie loigne iront crescendo. Dit positivement: Berne sort de son long sommeil en matire dimmobilier de bureau. En plus des projets voqus, dautres surfaces devraient tre disponibles ds 2013 Wankdorf City. En outre, le Credit Suisse sest install dans son nouveau btiment de Gmligen et PostFinance va se transfrer prs de la place Guisan. Ces extensions de surfaces devraient faire voluer le march bernois de limmobilier de bureau au cours des prochaines annes. Laugmentation des surfaces vacantes lan pass aprs trois ans de forte baisse et laccroissement brutal de loffre (figure 33) montrent que des bouleversements sont dj en marche. La rcente expansion de loffre au 3e trimestre 2011 et lvolution volatile des loyers proposs tmoignent dune certaine agitation dans le quartier des affaires largi compar la situation stable dans le CBD et le quartier des affaires extrieur (figure 34). Les immeubles existants les plus anciens et les moins accessibles du quartier des affaires largi et extrieur devraient tre les premiers touchs par ces bouleversements. Lexpansion en cours ne devrait cependant pas avoir de consquences ngatives lourdes sous forme de surcapacits. Dune part, les entreprises renforcent le site de Berne avec leurs nouveaux immeubles. Dautre part, les fluctuations donnent des entreprises plus petites lopportunit daccder des surfaces de bureaux offrant des situations attractives des prix modrs. Enfin, toutes les entreprises ne sont pas prtes payer le supplment de prix ncessaire pour bnficier de surfaces neuves, modernes et faciles daccs par les transports. Figure 34 Evolution des loyers proposs
350 CBD de Berne Quartier des affaires largi de Berne Quartier des affaires extrieur de Berne Suisse
Le march bernois de limmobilier de bureau volue

90'000 CBD de Berne Quartier des affaires largi de Berne Quartier des affaires extrieur de Berne Total de loffre
300
60'000
250
30'000
200
0 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011
150 2005 20062006 20072007 20082008 20092009 2010 2010 2011 2011 2005
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Economic Research
Ble
Figure 35 Loyers (bruts) proposs sur le march des surfaces de bureaux Ble
> 400 351 - 400 301 - 350

Riehe n
Projets
1 Sd-Park 2 Martkhalle 3 Areal St. Johann: Novartis 4 Wettst einquartier: Roche 5 Transit lager 6 Cit yGate 7 Grosspeter Tower 8 Areal E rlenmatt 9 Helveti a/Ceres Tower
Rhein felden
Basel
3 8
261 - 300 201 - 260 151 - 200 101 - 150
4
Allsc hwil Birsfelde n
< 100
2 1
Binn ingen
7 6 5
Mu tte nz

Obe rwil M nc he nstein
9
Pr atte ln
Th er wil Reina ch Ar lesh eim

Lie stal
Do rna ch Ae sch
0 1.5 3 km
Des disparits de prix estouest dans le CBD de Ble
Sur le march blois des surfaces de bureaux, le loyer moyen pour 2010 et 2011 pondr en fonction des surfaces slevait 260 CHF/m2 et par an. Un couloir caractris par des loyers plus chers que la moyenne stend de la place Wettstein au nord-est du CBD jusqu la gare CFF en passant par le centre, puis se prolonge le long des lignes de tram en direction de Binningen au sud-ouest du quartier des affaires largi. Les surfaces de bureaux de la partie est du CBD sur laxe Wettsteinbrcke Aeschenplatz gare CFF taient publies entre 310 CHF et 340 CHF, soit plus cher que celles de la vieille ville louest o le loyer moyen des surfaces de bureaux pondr en fonction des surfaces tait de 280 CHF/m2 et par an. La vieille ville de Ble offre certes des emplacements centraux dans un environnement urbain attractif, mais elle reste relativement difficile daccs compte tenu de la grande distance qui la spare de la gare CFF et de lautoroute. De plus, lAeschenvorstadt lest du CBD offre de grandes surfaces modernes face auxquelles les espaces de bureaux gnralement plus petits de la vieille ville font difficilement le poids. A lextrieur du CBD, des surfaces issues de projets frachement termins sont proposes actuellement.4 Citons lexemple du Stcki Business Park qui a t termin avant fin 2011 et qui offre au total jusqu 30'000 m2 de surface. La premire partie du Sdpark de Ble (parcelle D) est galement finie. Les nouvelles surfaces de bureaux de ce projet accueillent la Banque cantonale de Ble sur plus de 5'500 m2. Le dpart de la BKB de la Spiegelgasse permettra ladministration cantonale de poursuivre le regroupement de ses sites. Le canton avait achet limmeuble ds 2008 avec lancien immeuble de la compagnie dassurance Sympany, qui a dmnag la Jacob Burckhardt Haus en 2009. Prochainement, ces locaux de la BKB seront occups par les collaborateurs du dpartement finance. Dautres btiments de la Spiegelgasse devraient tre remplacs par de nouveaux immeubles destins accueillir des postes de travail supplmentaires dautres administrations. Ladministration cantonale renforce ainsi la Spiegelgasse comme lieu dimplantation. Au printemps, la Markthalle transforme offrira 4'000 m2 de surfaces de bureaux supplmentaires. Lexpansion actuelle des surfaces ne prsente cependant aucun risque, car aucun autre projet de grande ampleur nest prvu pour les un deux ans venir.
Le dmnagement de la BKB dans le Sdpark permet la concentration des sites de ladministration
Voir aussi Swiss Issues Immobilier March immobilier 2011, Faits et tendances, p. 40 s.
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Economic Research
La faible expansion court terme laissera place de gros projets moyen et long terme
A moyen et long terme par contre, la ville sur le coude du Rhin nourrit de grands projets. Dune part, les plans de construction de la branche pharmaceutique planent comme une pe de Damocls au-dessus du march de limmobilier de bureau. Le Campus Novartis sagrandit continuellement avec un horizon de planification allant jusqu 2030, et la Roche Tower devrait accueillir 2'000 collaborateurs du groupe ds fin 2015. Dautre part, lexpansion de projets de dveloppement connus se profile. Dans le nouveau quartier de la zone industrielle du Dreispitz, la transformation du Transitlager offrira par exemple dici 2015 de nouvelles surfaces de bureaux en plus des logements, qui sont la forme dusage principale. Une modification des plans de zones du projet City Gate a pos les bases juridiques de dveloppements venir. Deux nouveaux btiments accueilleront moyen terme 18'000 m2 de surfaces supplmentaires. Le Basler Sdpark, qui abrite dsormais la BKB, doit accueillir un nouvel immeuble dune hauteur de 81 mtres dici 2017. Daprs les CFF, prs dun tiers des 28'500 m2 de surface utile prvus est destin des bureaux. 11'000 m2 de surfaces supplmentaires devraient voir le jour dans un immeuble du Grosspeter Areal, et le projet durbanisation Erlenmatt prvoit 64'000 m2 de surfaces industrielles et de bureaux dici 2020. Ble affiche par ailleurs une forte volont de croissance et de transformation comme en tmoigne la rcente publication du plan dorientation visionnaire "3Land". Pour le dveloppement long terme de la zone portuaire de Ble, les villes de Ble, Weil-am-Rhein et Huningue se sont lances dans une coopration prvoyant le dveloppement de nouveaux quartiers dhabitation et de travail sur 175 hectares des deux cts du Rhin au cours des dcennies venir. Ble devrait tre en mesure de grer aussi bien lexpansion actuelle ainsi qu' moyen terme des surfaces de bureaux. Car la somme des surfaces actuellement planifies plus ou moins concrtement est comprise entre 50'000 et 60'000 m2 sur les cinq prochaines annes sans la Roche Tower. Si lon suppose par ailleurs que 30'000 m2 de surfaces seront librs dans le mme temps du fait de la concentration des sites dentreprises pharmaceutiques, ce sont au total prs de 90'000 m2 qui devraient tre mis sur le march dici 2017. Cela reprsente 4.2% des surfaces de bureaux estimes dans la rgion conomique Ble-Ville et correspond exactement au taux de croissance annuel des surfaces observ ces trois dernires annes. Il ny a donc pas de raison de sinquiter concernant loffre, pour autant que la planification de nouveaux projets reste raisonnable et que les entreprises pharmaceutiques confirment leur ancrage Ble. Le problme tant plutt la demande paralyse et non pas l'expansion de surfaces. Laugmentation de loffre de surfaces depuis le 2e trimestre 2011 rsulte en grande partie de la mise sur le march des surfaces encore disponibles au Stcki Business Park. Dans le CBD par contre, loffre est en recul (figure 36). Le gain relatif dattractivit des grandes surfaces et des surfaces rcentes dans le quartier des affaires largi et extrieur maintient un faible cart de prix entre les trois zones (figure 37). Depuis la mi-2010, les loyers proposs ont nanmoins tendance baisser dans le quartier des affaires central et largi. Il ne sagit vraisemblablement que dune lgre correction des loyers proposs qui avaient connu auparavant une forte hausse. En 2012, les loyers dans le CBD et dans le quartier des affaires largi devraient se stabiliser lgrement en-dessous de 300 CHF et ceux du quartier des affaires extrieur entre 200 CHF/m2 et 250 CHF/m2 et par an. Figure 37 Evolution des loyers proposs
350 CBD de Ble Quartier des affaires largi de Ble Quartier des affaires extrieur de Ble Suisse
Lexpansion moyenne des surfaces observe ces trois dernires annes devrait se poursuivre
La lgre correction des prix des loyers devrait se stabiliser en 2012

100'000 CBD de Ble Quartier des affaires largi de Ble Quartier des affaires extrieur de Ble Total de loffre
80'000
300
60'000
250
40'000
20'000
200
0 2006 2006 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2007
150 2005 20062006 20072007 20082008 20092009 2010 2010 2011 2011 2005
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Lausanne
Figure 38 Loyers (bruts) proposs sur le march des surfaces de bureaux Lausanne
> 570 471 - 570 401 - 470 331 - 400 261 - 330 201 - 260 101 - 200 < 100
Projets
1 Business Village 2 Champagny Business Center 3 Malley Centre 4 Delta 6 Lake Geneva Park
1 4

Renens Ecublens Prilly
3
Morges
2 6
Pully
Lausann e
0 1.5 3 km
Les loyers relativement bas attirent vers louest les postes de travail du CBD
Le march de limmobilier de bureau de Lausanne est actuellement le deuxime plus cher aprs Genve. Au regard des offres, le loyer moyen des surfaces de bureaux pour les annes 2010 et 2011 sur lensemble des quartiers daffaires tait de 330 CHF/m2 et par an. Le CBD est cependant bien loin de cette moyenne avec des loyers de bureaux proposs entre un peu moins de 400 CHF et 460 CHF. Comme Genve, la proximit de la gare na aucun impact identifiable sur les loyers dont la dispersion est par ailleurs importante. Une partie des loyers publis pour des surfaces situes parfois au sein dun mme immeuble variaient entre 350 CHF et 700 CHF ces deux dernires annes. Dans le quartier dynamique de Flon situ louest ainsi quau nord de celui-ci, les loyers descendaient en moyenne 320 CHF/m2 et diminuaient encore en allant vers louest et le quartier Sbeillon/Malley o ils taient compris entre 200 CHF et 250 CHF. Compte tenu de ces grandes diffrences de prix sur un espace aussi rduit, il est peu tonnant de constater que le dynamisme de lemploi louest du quartier des affaires largi fait de lombre au CBD. Les prix ponctuellement levs, par exemple Crissier, Bussigny-prsLausanne ou tout au nord Villars-Ste-Croix sexpliquent par la chert de certaines surfaces individuelles qui ne sont pas reprsentatives de la structure des prix locale. Les communes de banlieue dans le quartier des affaires extrieur font figure dexception sur un march de limmobilier de bureau qui sinon est plutt tendu, comme en atteste la baisse de prs de moiti des surfaces vacantes. Aprs tre passes de 12'000 m2 prs de 50'000 m2 en 2010, les surfaces vacantes dans le district de lOuest lausannois sont redescendues 21'000 m2 en 2011, ce qui montre quil sagissait dun problme temporaire auquel les investisseurs ont ragi en retardant leurs projets. Sur les 30'000 m2 de surfaces de bureaux prvues au Business Village de Bussigny-prs-Lausanne, 9'600 m2 ont t raliss ce jour. Le lancement de deux autres tranches de construction est suspendu une augmentation du taux de prlocation. A court terme, les expansions des surfaces devraient tre limites compte tenu du flou entourant les nouveaux projets dans ces communes. Il nexiste que quelques nouveaux projets concrets, parmi lesquels le Champagny Business Center dans la commune de St-Sulpice entre Lausanne et Morges. Le chantier a t inaugur en dcembre 2011. La construction des quelque 5'000 m2 de surface devrait sachever en 2013.
Dans le district de lOuest lausannois uniquement, laugmentation des surfaces vacantes indique des problmes de mvente temporaires et ponctuels
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Le dveloppement long terme des quartiers peut dcongestionner le CBD
La zone de dveloppement de Malley Centre, la croise des communes de Lausanne, Renens et Prilly, connat en revanche une planification de grande ampleur sur le long terme. Afin que la croissance vers louest naboutisse pas au mitage sans but du reste de lagglomration, un concours durbanisme international a t lanc dans le cadre du plan de dveloppement Lausanne-Ouest. Malley Centre doit devenir le cur dune nouvelle partie de la ville et ses cinq quartiers devront accueillir 10'000 postes de travail sur 83 hectares dici 2030. En faisant lhypothse quun poste de travail de bureau ncessite en moyenne 18 m2, les besoins correspondants en surfaces de bureaux slveraient 180'000 m2. Cette augmentation des surfaces pourrait permettre Lausanne et aux communes limitrophes de tenir tte aux ples concurrents dynamiques situs au bord du lac en direction de Genve. Car entre les deux marchs de limmobilier de bureau de Lausanne et Genve, dautres zones de services se dveloppent le long du lac Lman et sont dores et dj intressantes sous de nombreux aspects pour les grandes entreprises. Parfois situes proximit du lac, elles offrent beaucoup despace et sont bien desservies par les transports. Leur positionnement entre Genve et Lausanne permet aux collaborateurs deffectuer une migration pendulaire anticyclique depuis les deux grands centres. Ces emplacements sont en outre beaucoup plus faciles daccs que les surfaces centrales de Genve ou Lausanne depuis bon nombre de communes loignes du lac et proposant des logements moins onreux. Dans la commune dEysins prs de Nyon, le parc daffaires TerreBonne accueillera 43'000 m2 de surface dici 2013. La commercialisation de ces surfaces sadresse explicitement aux multinationales la recherche dun site au bord du lac Lman. A Lausanne, la hausse des loyers se poursuit. Principalement dans le CBD, les loyers pondrs en fonction des surfaces ont considrablement augment depuis 2008 (figure 40). Cela montre que les grandes surfaces sont demandes dans le CBD et quelles ont un certain cot. Dune manire gnrale, ce sont les prix des grandes surfaces qui continuent daugmenter sur lensemble du march de limmobilier de bureau Lausanne, car sans pondration en fonction des surfaces, la tendance des prix est moins marque. Ce mouvement contribue lalignement des loyers proposs au bord du lac Lman: dans le CBD de Genve, on observe lvolution inverse en termes de prix depuis 2009. Compte tenu du ralentissement de lconomie, une hausse importante et durable au-del de 450 CHF/m2 et par an des loyers proposs dans le CBD de Lausanne semble tout aussi invraisemblable en 2012 que le maintien durable dun niveau de prix infrieur 450 CHF Genve. Dans cette mesure, les prix pondrs en fonction des surfaces devraient se stabiliser env. 450 CHF dans les deux CBD. Les surfaces publies oscillent depuis 2006 entre 60'000 m2 et 90'000 m2 et suivent dans lensemble une tendance latrale (figure 39). Le dplacement de loffre entre les quartiers des affaires reflte la situation du march Lausanne: suivant la mme volution que celle des surfaces vacantes dans le district de lOuest lausannois, loffre de surfaces dans le quartier des affaires extrieur a presque doubl entre 2009 et 2010. Par contre, les surfaces dans le quartier des affaires largi sont demandes. Depuis le second semestre 2010, loffre y est moins abondante que dans le CBD, o la stabilit de loffre de surfaces un niveau peu lev ainsi que la hausse des prix refltent la demande intacte dans un contexte de faible activit de construction. Figure 40 Evolution des loyers proposs
450 400 350 300 250 200 150 CBD de Lausanne Quartier des affaires largi de Lausanne Quartier des affaires extrieur de Lausanne Suisse
Loyers dans les CBD: la hausse Lausanne contribue la convergence des prix autour du lac

120'000 100'000 80'000 60'000 40'000 20'000 0 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 CBD de Lausanne Quartier des affaires largi de Lausanne Quartier des affaires extrieur de Lausanne Total de loffre
2005 2005 20062006 20072007 20082008 20092009 2010 2010 2011 2011
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Perspectives 2012 pour les surfaces de bureaux: le calme avant la tempte? Le march suisse de limmobilier de bureau a su traverser sans encombre les turbulences conjoncturelles des trois dernires annes. Compte tenu de la faible croissance de lemploi dans les branches de bureau classiques au cours de lexercice 2010/11, aucune suroffre srieuse ne sest constitue. Le fait que la planification se maintient dans des limites raisonnables en est une preuve. Dautre part, ce phnomne est d au fait que la tertiarisation progresse au sein de lindustrie et que la demande de surfaces de bureaux augmente chez les entreprises industrielles. En 2012, le march de limmobilier de bureau ne connatra pas dvolution majeure. La croissance de lemploi dans les branches de bureau classiques restera modeste. Les piliers de la croissance sont les prestataires de services en lien avec la construction, les entreprises informatiques et les prestataires de services aux entreprises ayant besoin de progresser. Les dlocalisations par les grandes entreprises vont provoquer de plus en plus de bouleversements intra-urbains. Ces stratgies devraient laisser moins de traces nfastes que ce que lon craignait: lemplacement et la taille des surfaces libres concident en effet dans de nombreux endroits avec la structure et les besoins des petites entreprises des branches de croissance. Laugmentation des surfaces vacantes intra-urbaines ne saurait donc tre vite sans concessions sur les prix. Les projets denvergure dans le pipeline couvrent une grande partie de lanne 2012, mais devraient se faire remarquer partir de 2013, notamment en plaant les grands centres de Suisse almanique devant des dfis plus ambitieux. Des projets comme le Wankdorf City (Berne), la tour Roche (Ble) ou encore le Glattpark (Zurich) avancent et permettront daugmenter considrablement la surface de bureaux partir de 2013. Cette vague dextensions devrait freiner la hausse des loyers, qui a dpass en 2011 pour la premire fois depuis sept ans son troite fourchette habituelle.

Demande
Evolution de lemploi de bureau: la raction tardive de lemploi de bureau au cours du cycle conomique et la croissance structurelle des postes de bureau dans les branches de l'industrie entranent, dans cette conjoncture trouble, une augmentation modre de lemploi, hauteur de 8'000 postes supplmentaires. Situation dans les diffrentes branches: la conjoncture favorable dans le btiment permet aux bureaux darchitectes et dingnieurs de remplir leur carnet de commandes. Les entreprises informatiques profitent gnralement des optimisations des processus et davances dans le domaine de lautomatisation. Dans le secteur des services aux entreprises, une progression est ncessaire en raison de leur modration passe. De plus, les experts de la crise dans les sous-branches des conseillers dentreprise et juridiques stabilisent lvolution de lemploi de manire anticyclique. En revanche, le nombre de salaris du secteur des services financiers devrait baisser, mais ce recul devrait savrer moins important que le chiffre qui a pu tre annonc.
Situation initiale
Perspectives
Offre
Activit dtude de projets: la forte extension du parc attendue maintient la tendance la suroffre son niveau actuel, notamment en Suisse almanique. Cest tout particulirement partir de 2013, avec larrive de surfaces importantes sur le march, que lon devrait voir un accroissement du risque de suroffre. Structure de loffre: en raison de gros projets actuellement en phase dtude ou de construction ainsi que des stratgies de dlocalisation des grandes entreprises, des dfis plus importants se posent moyen terme au nord de Zurich et sur les marchs de Berne et Ble. Dans larc lmanique en revanche, loffre est toujours aussi faible.
Rsultat du march
Taux de vacance: en raison des stratgies de dlocalisation, les surfaces vacantes intraurbaines dans les grands centres de Suisse almanique augmentent en 2012. Ces surfaces ne devraient pas pouvoir tre occupes rapidement par de petites entreprises des branches de croissance sans concessions sur les prix des loyers. Globalement, le risque moyen terme reprsent par les surfaces vacantes augmente en Suisse almanique en raison des grands projets. Loyers: la moyenne des loyers proposs pondre selon la surface pour les surfaces de bureaux en Suisse oscille depuis sept ans autour de 250 CHF/m2 et par an (brut). Au 4e trimestre 2011, le loyer moyen sest dtach pour la premire fois de cette limite en atteignant 269 CHF. Ce chiffre devrait rester stable en 2012. Performance: lvolution lhorizontale des loyers et laugmentation du risque reprsent par les surfaces vacantes, notamment pour les surfaces anciennes, devraient mettre les rendements directs lgrement sous pression. En revanche, en raison dun manque dalternatives, les surfaces de bureaux concentrent toujours lattention des investisseurs trangers et institutionnels suisses qui sont prts payer des prix levs, provoquant une volution latrale des rendements globaux grce une augmentation des rendements indirects.
(CH alm.) (CH romande)
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Economic Research
Surfaces de vente
Le commerce de dtail ptit d'un environnement adverse qui pse sur les chiffres d'affaires nominaux en raison d'une dgradation du climat de consommation et de la poursuite du franc fort. Pour autant, la situation des consommateurs semble meilleure que le climat de consommation, si bien que ce sont essentiellement les achats transfrontaliers qui mettent le commerce de dtail rude preuve et tout particulirement prs de la frontire. Bien que les dtaillants soient comme d'habitude confiants dans l'avenir et qu'ils cherchent en majorit tendre leurs surfaces, les donnes apportent un clairage diffrent. L'expansion excessive des surfaces peut tre considre comme termine, comme en atteste galement le nombre rduit d'autorisations pour les projets de grande ampleur. Cette consolidation a contribu la stabilit sur le march des surfaces de vente, comme en tmoignent le niveau constant des surfaces vacantes et la baisse des taux d'offre. La tendance la baisse des prix des loyers ne s'explique elle seule que par le fait que cette tendance concerne avant tout les petites surfaces, qui font office de perdants du changement structurel.
Demande
L'incertitude, un frein au climat de consommation
Au dbut de l'anne 2011, la conjoncture en Suisse a continu montrer son meilleur visage. Malgr le franc fort, l'conomie est en progression et la crise semble avoir t surmonte. Seuls les faibles chiffres d'affaires du commerce de dtail assombrissent le tableau. Pendant longtemps, il n'tait cet effet pas clair si les achats transfrontaliers avaient dj exerc un impact, ou si cela tait imputable la situation diffrente des jours fris. Les mauvaises nouvelles se sont succdes au cours de l'anne et la situation du taux de change s'est aggrave. Dans le mme temps, le climat de consommation s'est assombri. L'actualit plthorique sur la crise et les prvisions conjoncturelles dfavorables ont suscit l'incertitude chez les consommateurs suisses, bien que le climat sur le march du travail soit rest robuste jusqu' la fin 2011 grce la solidit de la conjoncture du march (figure 41). Figure 41 Chiffres d'affaires du commerce de dtail et climat de consommation
Climat de consommation: indice; chiffres d'affaires du commerce de dtail: volution par rapport l'anne prcdente en %
3 2 1 0 -1 -2 -3 1995
Ecart type de +/- 1 (climat de consommation, ch. de gauche) Climat de consommation: ancien indice (standardis, ch. de gauche) Climat de consommation: nouvel indice (standardis, ch. de gauche) Chiffres daffaires rels du commerce de dtail (moyenne de 3 trimestres)
6% 4.5% 3% 1.5% 0% -1.5% -3%
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
Source: Secrtariat d'Etat l'conomie, Office fdral de la statistique, Credit Suisse Economic Research
Les consommateurs font-ils preuve d'un pessimisme excessif?
La question se pose de savoir si la situation est ce point mauvaise ou si les consommateurs sont devenus pessimistes force de mauvaises nouvelles provenant de l'tranger. En effet, en dpit d'un climat de consommation en territoire ngatif, les consommateurs interrogs n'ont
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Economic Research
jamais estim la priode aussi favorable pour les grands achats depuis les 20 dernires annes. Autre signe que la situation n'est pas si morose: les statistiques relatives aux nouvelles mises en circulation de voitures de tourisme. D'aot dcembre 2011, les immatriculations de voitures de tourisme ont t en moyenne de 12.2% suprieures celles sur la mme priode de l'anne prcdente. En moyenne annuelle, la progression s'tablit 10.6% par rapport l'anne prcdente. La consolidation des nouvelles mises en circulation de voitures de tourisme, que l'on peut galement observer au niveau des vhicules de transport, ne doit pas tre surestime, car les baisses de prix rsultant de la vigueur du franc pourraient avoir eu pour effet d'avancer certains achats. On peut toutefois en conclure que la situation conomique de la population s'avre beaucoup moins sombre que le climat de consommation.
Le franc suisse pse sur les chiffres d'affaires du commerce de dtail
La moyenne mobile des chiffres d'affaires rels du commerce de dtail s'est leve 0.4% au 3e trimestre. Malgr une activit mitige de Nol, les chiffres d'affaires rels ont termin l'anne 2011 avec une croissance annuelle de 0.9%. Toutefois, les chiffres d'affaires nominaux ont volu en territoire ngatif (-1.7%). Les chiffres d'affaires du commerce de dtail ont subi les assauts du franc suisse de deux cts. D'une part, les dtaillants ont d rduire leurs prix, ce qui s'est traduit par une baisse de 2.6%, chiffre indit dans le commerce de dtail.5 Les chiffres d'affaires nominaux et les bnfices d'exploitation taient par consquent sous pression. D'autre part, le franc fort a stimul les achats transfrontaliers, ce qui s'est traduit par une fuite d'une partie du chiffre d'affaires l'tranger. Les taux de change ont pris l'anne dernire des proportions pour ainsi dire dramatiques. L'incertitude sur les marchs tait telle que les investisseurs se sont littralement prcipits sur le franc suisse. Les interventions de la BNS en septembre ont permis de stabiliser la monnaie suisse par rapport l'euro. Sur le long terme, le franc suisse reste toutefois survalu, ce qui renchrit encore plus les achats dans l'lot de chert qu'est la Suisse. Les achats transfrontaliers ont par consquent bondi au cours de l'anne coule, aprs dj une hausse en 2010. Mme s'il est difficile de les quantifier, l'exemple suivant apporte un clairage loquent: Constance, la part rapporte des clients suisses est passe de 25% 33% environ, les magasins proches de la frontire du cot suisse ont dplor un recul massif de leur clientle et Migros a supprim 45 postes dans le Tessin et 125 dans la rgion de Genve en raction l'croulement du chiffre d'affaires. Selon plusieurs estimations, les achats transfrontaliers devraient avoir augment de 20% 30% par rapport 2010. Le nombre des formulaires TVA viss la frontire avec l'Allemagne, qui affichait une croissance de 36% durant les trois premiers trimestres de 2011, ne laisse aucun doute ce sujet. Depuis 2006, le nombre d'attestations d'exportations vises a bondi de 77%. Si les mesures de la BNS devraient avoir quelque peu frein la croissance des achats transfrontaliers, elles ne l'ont pas endigue. Selon diverses tudes et sur la base des observations prcdentes, nous estimons la fuite de pouvoir d'achat l'tranger suite aux achats transfrontaliers au moins 4 5 mrd CHF. Les baisses de prix des commerants ne suffisent pas influer sur les achats l'tranger. Ce sont surtout les magasins de vente nationaux dans les rgions frontalires qui ont senti les effets des achats transfrontaliers. Selon le produit et la branche, cela devrait se traduire par un recul des chiffres d'affaires jusque dans le Mittelland. Il ressort de l'dition 2005 du microrecensement sur le comportement de la population en matire de transports de l'Office fdral de la statistique6 que la population suisse passe en valeur mdiane dix minutes pour ses achats alimentaires en transport individuel motoris. S'agissant des achats non alimentaires, le chiffre passe 15 minutes (temps de trajet mdian). Si la destination des achats se trouve l'tranger, ce temps est doubl. En valeur mdiane, le temps de trajet motoris pour les achats alimentaires l'tranger s'lve 20 minutes, contre 30 minutes pour les autres achats. Cela veut dire que les consommateurs sont prts passer bien plus de temps en transport motoris pour des achats l'tranger, et que les achats l'tranger sont trs probablement suprieurs en volume ceux en Suisse. Il est noter que les donnes de l'enqute remontent 2005, anne pendant laquelle le taux de change EUR/CHF se situait en moyenne 1.55, soit quelque 20% de plus qu'en 2011. On peut donc supposer que, au vu de
Les achats transfrontaliers mettent le commerce de dtail national rude preuve
Temps de trajet au moins deux fois plus lev pour les achats l'tranger
5 6
Voir Swiss Issues Branches Retail Outlook 2012, Faits et tendances, p. 6. Le microrecensement sur le comportement en matire de transport de 2005 est une enqute de l'Office fdral de la statistique et contient des informations sur les comportements d'achat de la population suisse. N'ont t pris en compte dans le calcul de la dure mdiane que les itinraires d'achats (hors temps d'attente) en trafic individuel motoris (voitures, motos, motocycles lgers et mobylettes).
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Economic Research
la situation de change actuelle, les consommateurs sont encore plus disposs allonger leur temps de trajet motoris pour les achats l'tranger, le potentiel d'conomies s'tant considrablement accru.
Accessibilit des zones frontalires en trafic individuel motoris
Afin d'illustrer la menace des achats frontaliers pour les zones de vente l'chelle rgionale, l'espace frontalier a t divis en fonction du temps d'accessibilit des zones frontalires en trafic individuel motoris (hors dures d'embouteillages et d'attente). L'absence de donnes relatives aux magasins de vente dans les zones frontalires l'tranger limite l'analyse de leur accessibilit. En outre, n'ont t pris en compte que les principaux accs frontaliers7. Sur ces routes, il existe une forte probabilit de faire en peu de temps des achats de l'autre ct de la frontire. Les rsultats de ce calcul sont illustrs la figure 42. La bordure bleu fonc dsigne toutes les zones situes moins de dix minutes de la frontire la plus proche. La disponibilit d'un magasin de vente moins de dix minutes de la frontire favorise les trajets l'tranger pour les besoins quotidiens tels que les achats alimentaires. Prs de 15% des dtaillants alimentaires suisses sont situs dans cette bande fortement menace par les achats frontaliers. Pour des raisons topographiques, ce phnomne n'est pas aussi marqu dans toutes les rgions. Seules quelques communes sont concernes dans les cantons des Grisons et du Valais. A l'inverse, se trouvent entirement exposs au phnomne frontalier l'ensemble du canton de Genve ainsi que, en grande partie, la frontire septentrionale, de l'Ajoie Schaffhouse en passant par Ble-Ville, qui se trouvent entirement dans cette zone. Plus l'est, il faut galement compter la rgion de Kreuzlingen ainsi que tout le Rheintal. La zone entre dix et vingt minutes s'tend davantage l'intrieur de cantons comme ceux du Jura, de BleCampagne ainsi que de Thurgovie. Il serait difficile de couvrir les achats quotidiens depuis ces emplacements, mais au cas par cas ceux hebdomadaires sur le march des grandes surfaces et notamment le besoin d'articles non alimentaires l'tranger, puisqu'il existe un tourisme d'achat l'tranger dans le domaine non alimentaire une distance moyenne de 30 minutes environ. La part concerne des grands dtaillants et du commerce spcialis non alimentaire s'lve prs de 11%. En tout et pour tout, ces calculs permettent d'tablir que 17%, soit prs d'un sixime, de l'ensemble du commerce de dtail suisse subit principalement l'accroissement de la fuite du pouvoir d'achat. Figure 42 Rgions menaces par les achats transfrontaliers
Accessibilit des principales zones frontalires en trafic individuel motoris par temps de trajet
Les achats frontaliers sont avant tout une menace pour le Mittelland septentrional, forte densit dmographique, ainsi que Genve et le Sottoceneri
< 10 minutes 10 - 20 minutes 20 - 30 minutes 30 - 45 minutes 45 - 60 minutes
Source: Credit Suisse Economic Research, Office fdral de la statistique, NAVTEQ, Geostat
Selon la classification des routes de NAVTEQ: les accs frontaliers via les routes de catgorie 1 et 2 (niveau le plus lev et deuxime niveau le plus lev).
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Economic Research
La consommation ajourne menace galement les magasins loin des frontires
Les rgions loignes de plus de 20 minutes du principal passage de frontire le plus proche sont largement prserves en ce qui concerne l'achat de biens de consommation quotidiens. Le fort cart de prix attire plutt les consommateurs pour de gros achats occasionnels le samedi ou pour des excursions de shopping l'tranger pour la journe non loin de la frontire. Ces achats sont certes moins frquents, mais ils n'en demeurent pas moins douloureux pour le commerce de dtail, un grand nombre de courses tant report sur les gros achats ou le shopping. Pour les cantons du Valais et des Grisons, les rsultats doivent tre examins avec prudence. Du fait de la topographie, le temps de trajet vers le commerce le plus proche de l'autre ct de la frontire est nettement plus long que dans le reste de la Suisse et l'impact est gnralement surestim. Outre les achats physiques l'tranger, le canal du commerce en ligne en Suisse ou l'tranger met aussi les surfaces de vente sous pression, quelle que soit la distance jusqu' la frontire. Si la menace des achats frontaliers ne devrait pas enfler du fait de l'intervention de la BNS, le commerce en ligne gagne constamment du terrain et profite du taux de change attrayant. Le commerce lectronique n'est pas encore trs rpandu en Suisse. L'volution l'tranger montre toutefois o se situe la tendance. Cette tendance devrait progressivement exercer un impact au fil des annes sur le march des surfaces de vente. Malgr la stabilisation de la situation du cours de change, nous tablons cette anne sur une poursuite de la baisse des prix dans le commerce de dtail, toutefois moins forte qu'en 2011. Le bond en avant du tourisme dachat devrait galement nuire au commerce de dtail suisse en 2012, mais sans augmenter davantage aprs la hausse massive en 2010 et 2011. L'immigration continuellement leve et fort impact sur la consommation apporte une lgre compensation. Sans l'immigration nette de quelque 75'000 personnes l'anne dernire, la croissance dans le commerce de dtail des denres alimentaires aurait selon les estimations t infrieure de 0.3 point de pourcentage environ.8 Elle fait ainsi figure de soutien lucratif au commerce de dtail. Toutefois, elle ne parvient gure contrer les effets du franc fort. Nous anticipons une croissance modre des chiffres d'affaires rels du commerce de dtail en 2012. En effet, tant que l'incertitude persistera sur l'volution de la crise de l'euro et que le chmage augmentera, le moral en berne des consommateurs continuera de peser sur le dveloppement du chiffre d'affaires du commerce de dtail. Comme en 2011, le recul prvu du chiffre d'affaires nominal sera principalement d la baisse des prix comme en 2011. En toute logique, il faut donc compter sur un recul de la demande en surfaces de vente. Toutefois, il devrait avant tout toucher les zones proches de la frontire qui ptissent des consquences des achats frontaliers. Le reste des emplacements subit principalement l'influence de l'assainissement structurel ou du transfert de la demande de surfaces vers les grands formats ainsi que les sites prsentant des avantages de groupement et/ou bien desservis.
Le commerce lectronique, autre menace pour les surfaces de vente
L'immigration allge quelque peu la situation
Offre Les deux dernires annes ont vu un retour la normale en ce qui concerne l'expansion attendue des surfaces de vente. Aprs une volution oppose dans le sillage de la crise financire en 2009, le nombre de demandes reues tant bien plus lev que celui des permis octroys en raison de changements de projet, les demandes de permis et les autorisations de construire ont retrouv un dveloppement quelque peu synchrone des niveaux en de des valeurs moyennes long terme (figure 43). Par consquent, on peut considrer pour le moment la phase d'expansion des surfaces comme termine. La baisse des chiffres d'affaires au mtre carr, l'instar de celle des grands distributeurs Coop et Migros pour l'anne coule, a d galement contribuer cette situation.
Le temps des grands projets semble rvolu
Un autre indice est la diminution du nombre de permis pour les projets de grande taille d'un volume de construction suprieur 50 mio. CHF (figure 44). L'volution depuis 1995 montre que l'activit de permis est cyclique: en priode d'incertitude conjoncturelle (comme durant la rcente crise en 2009 ou lors de l'clatement de la bulle informatique en 2000), aucun grand projet n'a reu d'autorisation, ce que l'on peut expliquer par les retraits, les changements de planification ou autres retards des investisseurs ou matres d'ouvrage. A l'heure actuelle, on
Voir Swiss Issues Branches Retail Outlook 2012, Faits et tendances, p. 7.
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Economic Research
constate une attitude relativement hsitante s'agissant des projets. Alors que les permis de construire des petites moyennes surfaces de vente de moins de 20 mio. CHF ont affich dernirement une volution trs stable, les permis des projets de grande ampleur ont pratiquement subi un coup d'arrt. Depuis la fin 2009, plus aucun grand projet n'a t autoris. Dans la tranche des 20 50 mio. CHF, les projets recevant un permis de construire se comptent sur les doigts d'une main et se situent tous dans le bas de la fourchette des investissements. Figure 43 Demandes de permis et autorisations de construire pour les surfaces de vente
Somme mobile sur 12 mois en mio. CHF
1'600 1'400 1'200 1'000 800 600 400 200 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 Autorisations Demandes Moyenne des autorisations Moyenne des demandes
Figure 44 Autorisations de construire par taille de projet

Nouvelles constructions par taille de projet, en mio. CHF, somme mobile sur 12 mois
1'400 1'200 1'000 800 600 400 200 0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 < 1 mio. 5 - 10 mio. 20 - 50 mio. 1 - 5 mio. 10 - 20 mio. > 50 mio.
Et pourtant, la taille est payante
La situation conjoncturelle incertaine ainsi qu'une certaine saturation au niveau des centres commerciaux suisses expliqueraient l'absence de grands projets. Il est toutefois trop tt pour annoncer la fin des nouvelles surfaces, car le transfert progressif vers les grands formats est toujours en cours. Ainsi, les grands centres commerciaux en 2009/10 de plus de 10'000 m2 ont enregistr une progression du chiffre d'affaires de 4% 5%, soit beaucoup plus que les 1.2% des petits formats et des 1% du commerce de dtail dans son ensemble. En outre, la liste des centres commerciaux prvus est longue, mme si la probabilit de leur ralisation n'est pas la mme partout. A l'occasion d'une enqute l'automne 2011, les principaux reprsentants du commerce de dtail se montrent comme d'habitude optimistes. Plus de la moiti des agents commerciaux ont l'intention d'tendre leurs surfaces de vente dans un dlai d'un an par le biais de nouvelles constructions, d'extensions ou de transformations, et ce en moyenne de 5.4%. On peut ainsi s'attendre une nouvelle expansion qui devrait toutefois s'illustrer davantage chez les nouveaux discounters et magasins spcialiss, en forte hausse, que les centres commerciaux. Aprs que la crise financire s'est manifeste par une hausse marque des annonces de surfaces de vente, 2010 s'est caractris par une dtente, partir d'un niveau d' peine 280'000 m2 de surfaces existantes et nouvellement construites proposes, qui ne s'est pas dmentie jusqu' aujourd'hui. Le hiatus des autorisations de nouvelles constructions ainsi que la rapidit avec laquelle la crise a t surmonte ont attnu de nouveau l'offre de surfaces commerciales. L'offre de surfaces de vente, avec environ 127'000 m2, a rcemment chut un niveau infrieur celui d'avant la crise. La demande de surfaces commerciales est donc reste intacte jusqu' la fin 2011.
Offre de surfaces en baisse
Avantages des agglomrations dans le commerce de dtail

Quels commerces s'attirent dans la vente et les arts et mtiers?
Dans les priodes difficiles, la gestion des surfaces de vente existantes ainsi que la recherche de nouveaux emplacements sont et restent des facteurs dcisifs. Le commerce de dtail connat ainsi en permanence des bouleversements. Les sites non rentables sont rapidement abandonns. Seules les grandes units telles que les centres commerciaux ou spcialiss tirent plus longtemps leur pingle du jeu, car leur format leur permet d'attirer des flux de clients au fil du temps. La raison d'tre de ces centres repose sur les avantages dont jouissent tous leurs
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Economic Research
participants en termes de regroupement et de densit. En dehors de ces centres, non seulement l'emplacement influe sur la qualit du site, mais c'est aussi l'existence d'autres aimants pour la clientle qui procure des avantages d'agglomration. Pour illustrer cette situation, nous nous sommes penchs sur le cas de 32'000 entreprises de commerce de dtail9 la lumire de leur proximit immdiate dans un primtre de 150 mtres vol d'oiseau. Il est en premier lieu intressant d'identifier quelles branches de commerce de dtail ou branches d'activits disposant d'une location dans les espaces de vente10 recherchent la proximit avec leurs homologues.
La proximit avec la concurrence peut stimuler le chiffre d'affaires
Les commerces qui recherchent une proximit avec la concurrence sont avant tout issus des secteurs de l'habillement, des accessoires de mode, des chaussures, des auxiliaires optiques, des articles de divertissement ainsi que les parfumeries et les bijouteries. Il s'agit pour tous de commerants spcialiss et non alimentaires pour lesquels l'aspect fonctionnel des marchandises, mais aussi et surtout le design et/ou le prix jouent un rle central. La comparaison des prix prime notamment pour les magasins vendant des articles de divertissement ou pour les parfumeries, tandis que le design importe davantage dans les magasins d'optique, d'habillement et de chaussures. Les domaines d'activit qui vitent la concurrence sont typiquement les magasins spcialiss dans une gamme de produits trs prcise, l'exemple des fruits/lgumes, poissons/fruits de mer, articles de quincaillerie, vlos, instruments de musique ou articles de cordonnerie. Dans ces domaines d'activit, l'achat rpond un besoin prcis, relguant le design ou le prix au second plan. Dans le cas d'une rparation de vlo, les clients recherchent le magasin de vlos le plus proche plutt que de rechercher d'emble le prix le plus bas entre plusieurs commerces. Dans le sillage de cette mutation structurelle, ces commerces disparaissent de plus en plus, car leur offre est de plus en plus reprise par les grands formats et des prix plus bas. Rien que pour cette raison, la tendance la concentration gographique se renforce dans le commerce de dtail (figure 45). Figure 45 Importance des avantages des agglomrations par branche de commerce de dtail
Proximit physique des dtaillants par rapport aux concurrents de la mme branche et de branches diffrentes
Prcurseur/suiviste
Tabac Cordonneries Article de voyage Fourrures Grands magasins
Habillement p. hommes
Habillement p. femmes Parfumeries Bijouteries Chaussures Accessoires de mode
Cadeaux/souvenir
Livres
Lunettes Articles de divertissement
Jeux et jouets Grandes surfaces
Textiles Habillement p. enfants Papeteries
Agences de voyages
Aucune proximit avec concurrents
Drogueries
Instituts de beaut Pharmacies Salons de coiffure
Journaux/kiosques Grands supermarchs
Nettoyage sec Poissons/fruits de mer Articles de sport App. lectromnagers Instruments de musique Articles mdical Boulangeries Animaux domestique Fleurs/plantes Tapis/rideaus Petits supermarchs Fruits/lgumes Meubles Grands commerces Vlos Petits comm. Quincailleries Mag. d'informatique Boissons Stations-service Crales/produits Blanchisserie agriculture Solitaire
Proximit avec concurrents
La mixit des locataires dans les centres commerciaux s'oriente aux structures de march
Une grande surface cherche viter le plus possible la concurrence, car, tant donn le large ventail de produits qu'elle propose, il serait peu avis pour elle de se trouver proximit d'une autre. Dans ce cas, cela se traduit par une rduction du chiffre d'affaires pour ces surfaces malgr une frquentation suprieure. La situation est diffrente pour les commerces spcialiss non alimentaires. Les magasins spcialiss qui concurrencent les grandes surfaces pour une partie de leurs produits (p. ex. les articles de divertissement, les chaussures ou l'habillement),
9 N'ont t pris en compte que les entreprises situes dans les agglomrations suisses et les commerces dont le taux d'emploi est d'au moins 1.6 poste plein temps. 10 Il s'agit ici d'agences de voyages, d'enseignes de rparation de chaussures et d'articles de maroquinerie, de blanchisseries, de magasins de nettoyage sec, de salons de coiffure et de beaut.
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Economic Research
ou qui compltent la gamme de produits (agence de voyages, salon de coiffure ou pharmacie) se trouvent souvent dans les alentours. Notre analyse montre ainsi que la mixit des locataires, qui s'est forme de manire spontane et progressive sur le march des surfaces de vente de nombreux emplacements autour du concept de grande surface en qualit de locataire-cl, suit le modle dj cr dlibrment dans la plupart des centres commerciaux. Alors que les gestionnaires de centres se voient de temps autre reprocher d'obir un modle strotyp de mixit des locataires, il convient de garder l'esprit qu'ils ne font que suivre le march.
Solitaires ou suiveurs
L'analyse a permis d'identifier galement des commerces proximit desquels de nombreux autres dtaillants ou prestataires de services sont regroups. De prime abord, il n'apparat pas clairement qui remplit la fonction d'aimant et qui joue le rle de suiveur. Font figure d'"aimants" les grandes surfaces, grands magasins, librairies, magasins de chaussure et d'habillement et enseignes d'lectronique. Parmi les suiveurs figurent avant tout les marchands de journaux/kiosques, les bureaux de tabac, les bijouteries, les parfumeries, les magasins d'articles cadeaux et les agences de voyages. Alors que de nombreuses enseignes recherchent la proximit avec des concurrents ou la complmentarit par le regroupement avec d'autres commerces, certains magasins de vente se trouvent trs rarement prs d'autres commerces. Les boutiques de stations-services en constituent un exemple. Du fait de leur but principal, les boutiques de stations-services sont situes sur les axes bien desservis et se trouvent par consquent la plupart du temps l'cart des autres domaines d'activit. Parmi les autres solitaires figurent les dbitants de boissons, magasins de vlos, quincailleries et magasins d'informatique.
Rsultat du march
Evolution stable des logements vacants
Alors que les logements vacants sont recenss dans toute la Suisse, les surfaces de vente vacantes ne sont connues que pour quelques villes et cantons (figure 46). Dans les cinq cantons et trois villes recenss, on dnombrait au 1er juin 2011 quelque 71'000 m2 de surfaces vacantes, ce qui quivaut une lgre augmentation annuelle de 2'500 m2 ou 3.7%. Le volume des surfaces de vente vacantes a peu vari au cours des trois dernires annes et s'est stabilis long terme un niveau bas (moyenne sur 2001-2011 = 77'000 m2). Figure 46 Surfaces de vente vacantes par rgion
Surfaces vacantes au plan rgional en milliers de m2
120 100 80 60 40 20 0 2001
Canton de Genve Ville de Lausanne Ville de Zurich Canton de Ble-Campagne Suisse, moyenne 2001-2011
Canton de Vaud (hors Lausanne) Canton de Neuchtel Canton de Ble-Ville Ville de Berne
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Source: Credit Suisse Economic Research, divers offices cantonaux
Ble-Ville se distingue par un accroissement des surfaces vacantes
Alors que les surfaces vacantes ont en majorit recul dans les villes, l'instar de Genve, Lausanne ainsi que Zurich, Ble-Ville constitue une exception. Les surfaces inoccupes ont progress de prs de 20% sur le Rheinknie. La proximit avec les pays moins chers et l'existence de surfaces construites par le pass autour de Ble expliqueraient l'augmentation des surfaces
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vacantes. La hausse des surfaces vacantes de 7'600 m2 soit prs de 40% dans le canton de Vaud est imputable en grande partie aux communes de Villeneuve (+10'000 m2 par rapport l'anne prcdente) ainsi que de Bussigny-prs-Lausanne (+4'800 m2 par rapport l'anne prcdente). Aussi ne peut-on pas parler dans le canton de Vaud d'une augmentation gnralise des surfaces vacantes.
Evolution en baisse des prix des loyers depuis plus d'un an
La crise financire s'est manifeste par une baisse des loyers pour les annonces de surfaces de vente. En phase avec l'essor rapide de l'conomie suisse, les prix des loyers se sont redresss (figure 47). Comme le montre la rcente volution des prix, la reprise en 2010 n'tait que provisoire. Au cours de l'anne coule, les loyers proposs se sont de nouveau affaisss et sont passs au milieu de l'anne sous la barre des 240 CHF/m2, qui correspondait la valeur plancher durant 2009. Au quatrime trimestre 2011, le loyer mdian des surfaces de vente s'est situ prcisment 240 CHF/m2, soit un recul de 5% en l'espace d'un an. La croissance ngative des prix au cours des trimestres passs n'est pour ainsi dire pas imputable aux emplacements privilgis au centre-ville. Ces surfaces de vente font rarement l'objet d'annonces publiques et ne sont par consquent pas incluses dans les loyers proposs. Les surfaces publies ont quant elles suivi une progression fulgurante jusqu' la crise financire, puis une volution latrale dans une situation de forte volatilit. La demande d'emplacements centraux, qui, malgr un climat de consommation morose et de maigres chiffres d'affaires du commerce de dtail, ne montre pas de signes d'essoufflement, a pour effet de maintenir l'volution soutenue des prix de loyer aux meilleurs emplacements. Il convient de distinguer deux courbes de prix rsultant de la division de l'offre de surfaces de vente publies en deux catgories (figure 48). La valeur-seuil utilise est la surface mdiane propose depuis 2004, savoir 90 m2. Le niveau relativement bas de cette valeur reflte le fait que l'offre se compose principalement de petites surfaces. En rgle gnrale, les loyers proposs pour les petites surfaces de vente se situent au-dessus de ceux des autres surfaces (suprieures 90 m2). Cette diffrence de prix s'est toutefois rduite au cours des dernires annes, du fait de la grande stabilit des loyers proposs pour les grandes surfaces. Cet cart a pour ainsi dire disparu dans l'actualit. La tendance la baisse des loyers proposs est par consquent imputable aux petites surfaces de vente. Cette tendance de loyer ngative met en vidence la course liminatoire que connat le march des surfaces de vente depuis des annes en raison de l'expansion des surfaces depuis le nouveau millnaire, qui a atteint un nouveau palier en 2005. Du ct des perdants, on trouvait et on trouve toujours sans quivoque les petites surfaces qui ont constamment perdu du terrain et qui n'ont d leur survie la plupart du temps qu' un nouveau positionnement en tant qu'offre de proximit avec des horaires tendus ou en lien avec d'autres commerces des emplacements bien situs. Cette mise l'cart imperceptible de ces petites surfaces dans le sillage du dplacement de la demande vers les grands formats apporte un autre clairage sur l'expansion des surfaces, alors que cette dernire rsulte d'un assainissement structurel marqu au dtriment des petits formats. Figure 48 Evolution des prix des loyers par taille de surface
Prix d'offre moyens en CHF/m2 (mdiane) pour les petites surfaces et le reste des surfaces
340 Percentile 50% Moyenne mobile sur 4 trimestres 320 300 Petites kleiner (<= 90 m ) Flchensurfaces gleich 90 m2 Moyenne mobile sur 4 4 Quartale (<= 90 m2) Gleitendes Mittel ber trimestres (<= 90 m2) Autres surfaces 90 m2 Flchen grsser (> 90 m2) Gleitendes Mittel ber trimestres (> 90 m2) Moyenne mobile sur 4 4 Quartale (> 90 m2)
2
Recul des prix des loyers notamment pour les petites surfaces
Les petites surfaces la remorque de la mutation structurelle
Figure 47 Evolution des loyers sur le segment de prix moyen

Prix d'offre moyens en CHF/m2 (mdiane)
300 280 260 240 220 200 2005 2006 2007 2008
280 260 240 220 200 2009 2010 2011 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
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Perspectives 2012 pour les surfaces de vente: un march marqu par la retenue Malgr une consommation quelque peu morose et la fermet du franc, la demande de surfaces de vente sest rvle solide lanne passe. La situation des consommateurs semble tre meilleure que leur humeur, ce qui nest pas pass inaperu auprs des dtaillants. Cependant, on observe de grosses incertitudes quant lvolution de la conjoncture. Pour lanne en cours, nous tablons sur une croissance relle du chiffre daffaires du commerce de dtail peine positive. Dautres baisses de prix et linfluence des achats frontaliers devraient entraner nouveau un recul du chiffre daffaires nominal. Tant que les conditions-cadres ne sclaircissent pas, on peut sattendre un essoufflement de la demande de surfaces de vente, et ce, notamment dans les rgions frontalires o les achats frontaliers se font le plus fortement ressentir. Ct offre, lactivit dtude de projets sest normalise lanne passe un niveau infrieur la moyenne. Le faible nombre de grands projets valids indique notamment que les investisseurs font actuellement preuve dune certaine retenue. On peut donc considrer que la phase de lexpansion excessive de surface est rvolue. Il existe encore de nombreux projets de construction de centres commerciaux, mais pour la plupart, la date douverture ne cesse dtre repousse. Une demande modre tant attendue, aucune baisse supplmentaire ne devrait tre observe dans loffre de surfaces de vente publie. Les prix des loyers restent galement soumis une certaine pression. Notamment pour les petites surfaces de vente, aucun revirement de lvolution ngative des prix nest en vue. La mutation structurelle touche en effet principalement les petits magasins de vente.

Demande
Le flot de mauvaises nouvelles et la situation sur le front du taux de change ont assombri le climat de consommation et fait chuter le chiffre daffaires du commerce de dtail au cours de 2011. Le franc fort a dtrior les chiffres daffaires tel point que la forte immigration na pas suffi empcher un recul des chiffres daffaires nominaux. La demande de surfaces de vente sest tout de mme rvle solide en 2011. Pour cette anne, nous tablons sur une plus grande prudence. Lincertitude constante quant la conjoncture et linfluence ngative des achats frontaliers ont tempr les perspectives dexpansion, notamment dans les rgions frontalires. Le franc fort et le pouvoir dachat lev incitent uniquement les chanes trangres dvelopper leur prsence dans cette rgion. La demande va sorienter vers des grands formats et vers des sites prsentant des conomies denvergure et/ou une bonne qualit de service. Le nombre croissant de centres commerciaux spcialiss en est une preuve suffisante.
Situation initiale
Perspectives
Offre
On peut dsormais considrer que la priode dexpansion excessive des surfaces est rvolue. En effet, on observe un retour la normale des demandes de permis de construire et des autorisations de construire. Dautre part, ces deux aspects se situent aujourdhui sous la moyenne annuelle. Loffre de surfaces de vente publie, qui avait considrablement augment cause de la crise financire, a de nouveau recul en raison du changement observ du ct des autorisations de nouvelles constructions ainsi que de la gestion rapide de la crise. Aujourdhui, loffre se trouve mme en dessous du niveau davant-crise. Tant que des incertitudes subsistent quant la conjoncture, on ne peut pas tabler sur un retour du dynamisme pour lactivit dtudes de projet. Il existe encore de nombreux projets de construction de surfaces de vente, mais pour beaucoup, la date douverture ne cesse dtre repousse. Le faible nombre de grands projets valids laisse supposer que les investisseurs font actuellement preuve dune certaine prudence. Globalement, nous tablons sur une volution latrale de loffre de surfaces.
Rsultat du march (prix des loyers)

Aprs une courte reprise en 2010, les loyers proposs ont connu une nouvelle baisse lan pass, pour passer sous la barre des 240 CHF/m2 au milieu de lanne. Cette valeur correspond au seuil infrieur observ en 2009. La tendance au recul des loyers proposs est notamment due aux petites surfaces (moins de 90 m2), tandis que les prix des autres surfaces restent stables. On peut ainsi en dduire que les petites surfaces figurent parmi les perdants de la mutation structurelle qui touche le march des surfaces de vente depuis des annes.
(sites de premier ordre)
(sites de premier ordre)
(autres)
(autres)
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Croissance ininterrompue des magasins spcialiss
Suite une priode douvertures continuelles de centres commerciaux sur plus de dix ans, le calme revient cette anne. Pas un seul nouveau temple de la consommation nouvrira ses portes en 2012. Pour 2013, un dveloppement denviron 3% se dessine, un chiffre infrieur la moyenne de la dernire dcennie. Lanne 2012 constitue-t-elle une simple parenthse ou un tournant? Les prochaines annes nous le diront. En revanche, les magasins spcialiss qui, la diffrence des centres commerciaux, sont moins bien rpertoris, connaissent une croissance ininterrompue.
Dfinition des magasins spcialiss et de leur zone dattraction
Selon une dfinition largement rpandue, un magasin spcialis est une grande surface du commerce de dtail du secteur non-alimentaire qui sest spcialise dans la vente de marchandises dun secteur donn. Les magasins spcialiss se distinguent par une grande profondeur de gamme. La plupart du temps, il ny a que peu ou pas de conseil et le client est largement livr lui-mme. Typiquement, les magasins spcialiss voient le jour en-dehors des centresvilles, dans des zones artisanales et industrielles o le terrain btir et les prix au mtre carr sont relativement abordables. Les sites sont trs faciles daccs, notamment pour le trafic individuel motoris. Ils se situent donc de prfrence proximit des sorties dautoroutes et disposent dun grand nombre de places de stationnement. Les magasins spcialiss ont une zone dattraction relativement grande. En effet, alors que le consommateur suisse na besoin en moyenne que de dix minutes par trajet en voiture pour faire ses achats alimentaires usuels, cinq minutes de trajet en plus lui sont ncessaires pour ses achats typiques en magasin spcialis. 50% des consommateurs ont donc un trajet suprieur 15 minutes pour rejoindre le magasin spcialis le plus proche. 18% dentre eux ont mme un trajet suprieur 30 minutes. Sur les sites de prdilection, les magasins spcialiss sont rarement seuls. On y trouve la plupart du temps un concentration de magasins spcialiss ou boutiques assimilables des magasins spcialiss de moyenne grande surface. Ils couvrent plusieurs secteurs du commerce de dtail et attirent dautres dtaillants. Cette concentration de magasins spcialiss cre un march commun qui gagne ainsi en attractivit et en transparence pour les consommateurs. Les diffrentes enseignes en profitent et voient leur frquentation augmenter. Contrairement aux centres commerciaux classiques, ces centres de magasins spcialiss stendent gnralement sur plusieurs btiments. Dans la majorit des cas, un seul commerce de dtail dispose dun bail louer dans les immeubles dun ou de deux tages. Il ny a donc pas denseigne de centre qui fasse le lien entre les commerces (mall en anglais), symbole traditionnel. Lorganisation, ladministration et lexploitation ne sont pas centralises, mais autonomes; en effet, la plupart des centres de magasins spcialiss ont vu le jour spontanment ou par volution, la diffrence de lagencement bien planifi des magasins au sein dun centre commercial. Afin didentifier les centres de magasins spcialiss, nous avons identifi leurs locataires-cls typiques. Il sagit de magasins pour lesquels le consommateur choisit de se rendre dans un centre de magasins spcialiss, essentiellement des magasins dont les articles sont, de prfrence, transports en voiture. Il peut toutefois galement sagir de regroupements de magasins de secteurs que lon retrouve galement dans les centres-villes, mais pour lesquels le consommateur a intrt se dplacer vu la grande profondeur de lassortiment. En premier lieu des magasins des secteurs de lameublement, des biens dquipement, des magasins de matriaux de construction et darticles de bricolage, dlectronique grand public, dlectromnager, dordinateurs, darticles de bureau, darticles de sport, de produits pour bbs ainsi que darticles pour animaux domestiques. Bien que les commerces de dtail alimentaires cherchent volontiers la proximit des centres de magasins spcialiss, les offres alimentaires sont plutt axes sur les centres commerciaux et ne jouent pas un rle de locataire-cl dans les centres de magasins spcialiss. Tout comme dans les centres commerciaux, la mixit des locataires dans les centres de magasins spcialiss est la plupart du temps domine par des commerces de dtail ou chanes de commerce de dtail identiques. Le plus souvent, dans un centre de magasins spcialiss, on trouve un magasin de meubles (Ikea, Mbel Pfister, Conforama, Interio, Micasa) ou un commerce de dtail en matriaux de construction et articles de bricolage (Coop brico + loisirs, JumSwiss Issues Immobilier March immobilier 2012
Des effets dagglomration entranent la formation de centres de magasins spcialiss
Locataires-cls des centres de magasins spcialiss
Mixit des locataires
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bo, Migros Do It + Garden, Obi). Dans 93% des cas, les centres de magasins spcialiss sont venus simplanter autour de ces magasins de meubles ou, dans 87% des cas, de commerces de matriaux de construction et darticles de bricolage (figure 49). A la diffrence des produits de grande consommation, les meubles sont des produits pour lesquels le consommateur veut avoir du choix. Cest pourquoi on trouve en moyenne plus de deux magasins de meubles dans un centre de magasins spcialiss. Le statut de locataire-cl peut galement tre revendiqu par les vendeurs darticles pour animaux domestiques (Qualipet, Fressnapf), darticles de sport (Ochsner Sport, SportXX, Athleticum) et dlectronique grand public (Media Markt, Interdiscount, melectronics), car on trouve au moins un vendeur de ce pan du commerce de dtail dans prs des deux tiers de tous les centres de magasins spcialiss de Suisse. Les magasins spcialiss dans les articles de bureau (Office World, McPaper Land), dans llectromnager (Dipl. Ing. Fust) et ordinateurs (Steg) sont dautres vecteurs qui augmentent la frquentation. Ces ples du commerce de dtail attirent des magasins dautres secteurs. Il sagit l avant tout de magasins pour bbs et de biens dquipement. Bien souvent, lune des deux nouvelles enseignes de hard-discount alimentaire Aldi ou Lidl vient galement sy implanter. Cela tant, il est difficile de dterminer prcisment si ces magasins recherchent la proximit des magasins spcialiss ou optent tout simplement pour des sites bien desservis. Et parce que faire des emplettes ouvre lapptit et que le trajet se fait presque exclusivement en voiture, les fast-foods et les stationsservices constituent deux autres fidles acolytes des centres de magasins spcialiss. Figure 49 Locataires-cls des centres de magasins spcialiss
Probabilit de prsence dun commerce de dtail ainsi que nombre de magasins par centre de magasins spcialiss
0% Meubles Articles de bricolage et matriaux de construction Animaux domestiques et articles pour animals dom. Articles de sport Electronique grand public Articles de papeterie et fournitures de bureau Electromnager Informatique Vtements pour bbs et enfants Biens d'quipement et inventaire du mnage 0
20%
40%
60%
80%
100%
Nombre moyen de magasins (chelle du bas) Probabilit de prsence (chelle d'en haut) 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5
Paysage des magasins spcialiss en Suisse
Sur la base de cette slection de locataires-cls, on peut identifier 38 centres de magasins spcialiss en Suisse. La densit la plus leve se retrouve autour de lagglomration de Zurich, puis aux abords de lchangeur autoroutier A1/A2 Oftringen ainsi quentre Genve et Lausanne (figure 50). Mais les autres grandes agglomrations suisses de Berne et Ble ainsi que la plupart des centres moyens tels que Winterthour, St-Gall, Lucerne ou par exemple Sion disposent dun centre de magasins spcialiss dans leur zone dattraction directe. La plupart du temps, ces centres ne sont pas sur le territoire communal, mais dans des zones artisanales et industrielles de communes avoisinantes. Pour la moiti des centres de magasins spcialiss, la sortie dautoroute la plus proche se situe moins de 600 mtres, ce qui fait ressortir limportance dun excellent raccordement au rseau des routes nationales. Actuellement, seul un centre de magasins spcialiss se trouve plus de 4 km dune sortie dautoroute. La recherche de nouveaux sites se limite donc une bande troite situe le long du rseau des routes nationales. Comme le montre la figure 50, la Suisse est dj bien dote en centres de magasins spcialiss. Il nest gure de nud autoroutier qui nait pas dj un centre de magasins spcialiss proximit. Dans la plupart des cas, la bonne desserte par les transports doit se partager avec des centres commerciaux classiques qui, bien souvent, se trouvent proximit diSwiss Issues Immobilier March immobilier 2012
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Economic Research
recte. Cela tant, notre dfinition des centres de magasins spcialiss ne tient pas compte des dtaillants de branches du commerce spcialis qui se trouvent dans les centres commerciaux. On peut identifier des centre de magasins spcialiss en devenir dautres endroits. A Affoltern am Albis, des magasins spcialiss dans les matriaux de construction sont dans les startingblocks et les magasins spcialiss de Freienbach resp. dAmriswil pourraient avoir de nouveaux voisins et finir par former un centre de magasins spcialiss. Figure 50 Centres de magasins spcialiss en Suisse
Agglomrations de magasins spcialiss comptant au moins trois magasins spcialiss des secteurs typiques du commerce spcialis
Centres de magasins spcialiss Centres commerciaux Principales artres
Source: Credit Suisse Economic Research, West & Partner, GfK, Geostat
Convergence croissante entre les centres de magasins spcialiss et les centres commerciaux
Ces dernires annes, les diffrences entre centres de magasins spcialiss et centres commerciaux se sont estompes. Dune part, on observe de premires tentatives de centres de magasins spcialiss visant se regrouper sous un mme toit et se prsenter sous une enseigne de centre commune. La prsence sous une mme enseigne, qui permet de saffirmer plus facilement face une concurrence de plus en plus pre entre les magasins spcialiss, devrait tout particulirement gagner en importance lavenir. Autre aspect intressant: la symbiose entre centres commerciaux et magasins spcialiss ou centres de magasins spcialiss, que lon retrouve en bon nombre dendroits. Elle sexplique clairement par des avantages de lagglomration, et pas seulement par le partage dun site bien desservi. De cette manire, on observe galement une convergence croissante des centres de magasins spcialiss et des centres commerciaux. Dans les centres commerciaux, on retrouve de plus en plus de magasins spcialiss classiques. Ainsi, de grands noms de llectronique grand public profitent de la faveur du moment et emmnagent dans de grandes surfaces de centres commerciaux rcemment ouverts. Autre exemple: les nouvelles enseignes de hard-discount Aldi et Lidl sinstallent proximit de centres de magasins spcialiss, si bien que la mixit des locataires se dplace vers le centre commercial, indpendamment du fait que Coop et Migros construisent intentionnellement des centres de magasins spcialiss avec leurs marques propres. La convergence observe va se maintenir au cours des prochaines annes. Par consquent, les deux formes de regroupement de surfaces de vente devraient prsenter de plus en plus de similitudes.
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Economic Research
Limmobilier comme placement
Ces dernires annes, les placements immobiliers suisses se sont rvls tre des aubaines pour les investisseurs, ce quon aurait appel un "bon filon" lpoque de la rue vers lor. Les marchs immobiliers ont t dops par des taux dintrt historiquement bas, une croissance conomique forte par rapport au reste de lEurope et une immigration exceptionnellement leve. Consquence: les prix de la proprit du logement, mais aussi des placements immobiliers directs et indirects, ont grimp, mme si cette progression na pas t linaire. Les sommets qui ont t atteints en termes de placements immobiliers sont-ils excessifs? Dune manire gnrale non, cette hausse tant fortement imputable la faiblesse des taux dintrt. En outre, les placements immobiliers suisses sont associs des distributions la fois stables et levs, qui compensent en partie le risque de perte potentiel au niveau du capital mobilis. Nanmoins, les risques ont encore lgrement augment en un an, notamment du ct des placements directs.
Placements immobiliers indirects

Les placements immobiliers indirects se distancent de lindice des actions suisse
Lvolution du rendement global des placements immobiliers indirects suisses est une vritable success story (figure 51). Les socits de fonds et les socits par actions sduisent depuis des annes les investisseurs avec des dividendes stables, des fluctuations de cours relativement rduites et des fondamentaux intacts. Les socits immobilires par actions et les fonds immobiliers ont dj derrire eux, respectivement, trois et quatre annes de rendements globaux positifs. Un investisseur ayant investi dbut 2008 dans des fonds immobiliers a t rcompens par un rendement annuel moyen de 7.9% fin 2011, soit un rendement suprieur de 5,9 points de pourcentage celui dun placement sans risque tel quun emprunt de la Confdration sur dix ans. Sur la mme priode, le rendement du march des actions suisse a t dpass de 11.2 points de pourcentage. Un tel diffrentiel de rentabilit positif na t, en raison de la faible volatilit des fonds immobiliers, observ que rarement depuis 1960 (figure 52). Particulirement lorsque lconomie nationale suisse progresse mieux que lconomie mondiale, les fonds immobiliers sont capables de surpasser les placements en actions, fortement dpendants de lvolution internationale. Et sauf cas rares, les fonds immobiliers sont toujours parvenus dpasser les placements sans risque. Sur quatre ans, les socits immobilires par actions ont elles aussi affich une volution suprieure celle de lindice des actions. Lan dernier, les rendements globaux des fonds immobiliers se sont levs 6.8% et 6.1% pour les socits immobilires par actions, tandis que le Swiss Bond Index progressait de 8.9% du fait de la forte attractivit des emprunts de la Confdration. Figure 52 Rendements excdentaires des placements immobiliers
Rendements excdentaires sur 4 ans, annualiss et roulants
Rendements excdentaires des fonds immobiliers par rapport un placement sans risque Rendements excdentaires des fonds immobiliers par rapport des actions Rendements excdentaires des socits immobilires par rapport des actions
Figure 51 Indice de performance

Rendements globaux, indice: 1.1.2005 = 100
200 180 160 140 120 100 80 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Swiss Performance Index SXI Real Estate Shares Swiss Bond Index Indice immobilier de la CAFP SXI Real Estate Funds
20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20%
1964 1968 1972 1976 1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004 2008 2012
Source: SIX Swiss Exchange, West & Partner
Source: SIX Swiss Exchange, BNS, Credit Suisse Economic Research
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Economic Research
Fonds immobiliers
Les agios devraient avoir atteint un plafond
Fin 2011, lagio des fonds immobiliers cots la SIX Swiss Exchange avait encore lgrement augment par rapport lanne prcdente (24.3% contre 22.3%). Lagio correspond au montant par lequel le cours de bourse excde la valeur nette dinventaire par part de fonds de placement (Net Asset Value ou NAV). Si lagio moyen reste lev dans la comparaison sur le long terme, il peut tre justifi par la faiblesse actuelle du niveau des taux dintrt. Ce dernier pouvant difficilement continuer de baisser, les agios devraient avoir atteint un plafond. Ds que les taux dintrt augmenteront, accroissant ainsi lattractivit relative des obligations, ou que le got du risque sera revenu sur les marchs, la pression devrait saccrotre sur les agios. Toutefois, il ne faut sattendre aucune sortie de capitaux significative, mais plutt une baisse des nouveaux afflux. Dans le cadre de notre scnario conomique de base, nous tablons sur un rendement global des fonds immobiliers de 4.5 5% en moyenne sur les cinq prochaines annes, soit une performance lgrement infrieure aux incroyables 7.9% des quatre dernires annes. Lan dernier, lactivit des fonds immobiliers suisses a t marque par de nombreuses augmentations de capital et de nouvelles cotations. Ces leves de fonds ont entran limmobilisation dune grande quantit de capitaux et brid la performance des fonds immobiliers ce qui, compte tenu du niveau lev des agios, ntait pas malvenu. Lan dernier, la SIX Swiss Exchange a enregistr trois nouvelles cotations de fonds immobiliers (CS REF Global, Rothschild SICAV et Residentia) et plusieurs augmentations de capital (Immo Helvetic, Swissinvest, Procimmo, Realstone, UBS Swissreal et UBS Anfos). A lextrieur de la salle des marchs de la SIX Swiss Exchange aussi, il y a eu du mouvement et pas uniquement du ct des fonds immobiliers. Des metteurs notables mais aussi des socits plus petites ont tir parti de lenthousiasme des investisseurs pour augmenter leur capital. Ce fut ainsi le cas de CS REF Green Property, CS REF International, Swisscanto Swiss Commercial, Good Buildings, Espace Real Estate, Fundamenta Real Estate ou le Sustainable Property Fund. Pour les investisseurs, il reste un bmol: les vhicules doivent dsormais acheter des immeubles des prix levs, ce qui diminue le rendement net moyen, affaiblissant la capacit bnficiaire du capital mobilis. Largent est bon march, mais linstar des investisseurs institutionnels et privs, les directions des fonds sont confrontes un march des immeubles de rendement satur. En Suisse, les prix dans le segment "core" ont augment tel point quil nest plus gure possible datteindre les rendements habituels en tenant compte de lajustement en fonction des risques. Lattention se concentre donc de plus en plus sur les immeubles qui ne font plus partie du segment "core". Les investissements dans des immeubles allant au-del du segment rsidentiel ou situs lextrieur de grands centres ou demplacements privilgis prennent de plus en plus dampleur. Les immeubles anciens ou disposant de surfaces vacantes peuvent galement bnficier dune attention accrue. Cest sur ce segment, o la concurrence autour des immeubles est moindre, que le savoir-faire requis et les risques en matire de dcisions de placement sont les plus importants. La gestion professionnelle des fonds immobiliers est alors primordiale et recherche par les investisseurs privs. Ainsi, au cours des annes passes, divers fonds thmatiques ont t lancs avec succs par des socits de fonds, notamment dans les secteurs de la durabilit, des rsidences avec services, de lhbergement ou de limmobilier tranger. La comparaison entre les fonds immobiliers est une tche complexe pour les investisseurs. Comme dans le cas de la slection dactions, il nexiste pour les fonds immobiliers aucun chiffre-cl auquel linvestisseur pourrait exclusivement se rfrer. La figure 53 montre donc une slection des principaux chiffres-cls des fonds immobiliers ngocis la SIX Swiss Exchange. Cette liste ne saurait se substituer une analyse minutieuse dun fonds avant la dcision dachat, mais livre un premier aperu des caractristiques des fonds cots numrs, pour lesquels au moins un rapport annuel doit exister. Aux fins de comparabilit, lcart dun fonds par rapport la moyenne (en gris fonc) est reprsent suivant le nombre dcarts types. Une valeur suprieure la moyenne de lensemble des fonds ne doit tre interprte ni comme positive, ni comme ngative. Pour pouvoir valuer la valeur absolue du chiffre-cl dun fonds, les donnes statistiques du paysage des fonds sont indiques dans la figure 54.
Les augmentations de capital et les nouvelles cotations absorbent les capitaux nouveaux
La crativit en rponse la pression sur les placements
Comparaison entre les fonds immobiliers
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Economic Research
Figure 53 Comparaison des chiffres-cls des fonds immobiliers suisses cots

Diffrence par rapport la moyenne pondre des fonds immobiliers, exprime en nombre dcarts types; ordre suivant capitalisation boursire
UBS Sima
2 IM 1 0 -1 RG -2 RD RG A/D RP IM
CS REF LivingPlus
2 1 0 -1 -2 RD RG A/D RP IM
CS REF Siat
2 1 0 -1 -2 RD RG A/D RP IM
UBS Anfos
2 1 0 -1 -2 RD A/D RP
VV TER
TPL
VV TER
TPL
VV TER
TPL
VV TER
TPL
CS REF Interswiss
2 IM 1 0 -1 RG -2 RD RG A/D RP
CS REF PropertyPlus
2 IM 1 0 -1 -2 RD RG A/D RP IM
Immofonds
2 1 0 -1 -2 RD RG A/D RP IM
Swisscanto IFCA
2 1 0 -1 -2 RD A/D RP
VV TER
TPL
VV TER
TPL
VV TER
TPL
VV TER
TPL
UBS Swissreal
2 IM 1 0 -1 RG -2 RD RG A/D RP
Schroder ImmoPLUS1)
Solvalor 612)
2 1 0 -1 -2 RD RG A/D RP IM
La Foncire
2 1 0 -1 -2 RD A/D RP
VV TER
TPL
VV TER
TPL
VV TER
TPL
VV TER
TPL
FIR
UBS Foncipars
2 1 0 -1 -2 RD RG A/D RP
Bonhte-Immobilier3)
Swissinvest Real
2 1 0 -1 -2 RD A/D RP
VV TER
TPL
VV TER
TPL
VV TER
TPL
VV TER
TPL
Immo Helvetic
Procimmo
2 1 0 -1 -2 RD RG A/D RP
UBS Direct Residential

Patrimonium
2 1 0 -1 -2 RD A/D RP
VV TER
TPL
VV TER
TPL
VV TER
TPL
VV TER
TPL
Realstone
2 IM 1 0 -1 RG -2 RD A/D RP
VV TER
TPL
Lgende: chiffres conformes aux derniers rapports annuels publis A/D: agio/disagio: diffrence entre le cours de bourse et la valeur nette dinventaire par part de fonds de placement au 31.12.2011, chelle inverse (les valeurs infrieures la moyenne se situent vers lextrieur) RP: rendement de placement des trois dernires annes: variation de la NAV dans lhypothse dun rinvestissement des distributions brutes RD: rendement sur distribution: distribution brute en pourcentage du cours de bourse au 31.12.2011 TPL: quote-part de perte sur loyer: part des pertes de loyers sur la base du nombre de surfaces vacantes et des pertes dencaissement sur les taux de loyers nets (chelle inverse) TER: quote-part des charges d'exploitation du fonds: part des charges dexploitation (rmunration la direction du fonds, dpenses dadministration et dvaluation, etc.) sur la fortune du fonds (chelle inverse) VV: valeur vnale des immeubles RG: rendement global en bourse 2009-11: variation du cours de bourse dans lhypothse dun rinvestissement des distributions brutes; donnes non disponibles pour UBS Direct Residential, Patrimonium et Realstone car ces fonds ntaient pas encore cots en 2009 IM: part des immeubles dhabitation sur la valeur vnale totale des immeubles 1) RD Schroder ImmoPLUS: -2.6 carts types; 2)A/D Solvalor 61: -2.9; 3)RG Bonhte-Immobilier: -2.1
Source: rapports annuels des fonds immobiliers, Datastream, Credit Suisse
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Economic Research
Tous les fonds immobiliers ne se valent pas
Les donnes statistiques dans la figure 54 montrent une trs forte dispersion entre les fonds pour la plupart des caractristiques. Daprs la valeur vnale des immeubles, le plus grand fonds (UBS Sima) est presque 23 fois plus grand que le plus petit (Realstone). Lagio moyen des fonds immobiliers varie lui aussi sensiblement dun fonds lautre avec un cart type de 8.8%. On constate galement que le rendement de placement moyen se situe 5.2%, ce qui rvle quel point les fonds immobiliers sont actuellement performants et bien positionns. Figure 54 Donnes statistiques de tous les fonds immobiliers suisses cots
Moyenne: pondre suivant la capitalisation boursire
Moyenne
Ecart type
Maximum
Minimum
Agio/disagio Rendement de placement (trois derniers exercices) Rendement sur distribution Quote-part de perte sur loyer Charges d'exploitation du fonds (TER) Valeur vnale des immeubles (en mio. CHF) Rendement global en bourse 2009-2011 Part dimmeubles dhabitation
24.3% 5.2% 3.0% 3.4% 0.8% 1'231 10.5% 52.0%
8.8% 1.3% 0.6% 1.5% 0.1% 1'135 2.4% 30.3%
49.7% 7.8% 3.8% 6.4% 1.1% 5'743 14.6% 87.9%
6.6% 2.7% 1.4% 0.7% 0.6% 252 5.6% 0.9%
Source: rapports annuels des fonds immobiliers, Datastream, Credit Suisse Economic Research
Le taux dendettement nest pas une priorit
La part du financement de tiers des fonds immobiliers, traditionnellement faible, nest pas reprsente dans la figure 54. En dpit de conditions de financement extrmement favorables, la part du financement de tiers, autrement dit le taux dendettement des fonds immobiliers, na pas augment lan dernier. Chose surprenante, il a mme lgrement baiss en comparaison annuelle, passant de 19.6% 18.3%. Cela ne sexplique pas ncessairement par une baisse des positions de fonds de tiers, mais par une augmentation des valeurs dimmeubles, qui a automatiquement rduit la part de fonds de tiers. Compte tenu de la faiblesse des cots demprunts, il doit toutefois y avoir des raisons au fait que la part du financement de tiers des fonds immobiliers naugmente pas. Dune part, le taux dendettement nest pas une caractristique qui contribue ce que les fonds immobiliers soient considrs comme des placements srs, en consquence de quoi les fonds veillent maintenir une part de financement de tiers modre. Dautre part, les fonds se comportent de manire plutt anticyclique et recourent aux fonds de tiers dans les priodes de moindre afflux de fonds, pour lachat dimmeubles, ce qui contribue expliquer les bnfices stables des socits de fonds. Le rendement sur distribution est latout majeur des fonds immobiliers. Lan dernier, il se situait 3.0% en moyenne de tous les fonds. Si lon intgre les impts dans le calcul, cet atout peut mme devenir dcisif. Pour le dtenteur de parts, le fait que le fonds immobilier dtienne les immeubles de manire directe ou indirecte au moyen de socits affilies fait une diffrence de poids sur le plan fiscal. La loi sur les placements collectifs autorise le fonds dtenir les immeubles directement, ce qui en fait le sujet fiscal. Le dtenteur des parts nest donc plus tenu de payer des impts sur les produits qui dcoulent de la possession dimmeubles et lui sont distribus. Actuellement, neuf fonds immobiliers dtiennent leurs immeubles directement. A titre dexemple, prenons un couple dinvestisseurs maris avec deux enfants, installs Frauenfeld. Avec des revenus conjoints de 200'000 CHF, ils sont soumis un taux dimposition marginal de 28.5%. Dans ce cas, le rendement direct dun fonds immobilier avec proprit foncire directe reprsente environ 3% avant et aprs impts. Cela correspond au rendement avant impts de 4.2% dun placement alternatif sur lequel des impts seront encore prlevs (figure 55). Dans la ligne de ces rflexions, lachat dun fonds avec proprit foncire directe est dautant plus intressant dans les communes charge fiscale leve et pour les personnes revenus levs. La figure 56 montre, pour lexemple de Frauenfeld, lquivalence entre les rendements avant impts des placements alternatifs et les fonds immobiliers avec proprit fon-
Un atout: les dividendes, de surcrot mme pas encore soumis limpt
56
Economic Research
cire directe. En outre, il ne faut pas ngliger le fait que les investisseurs de fonds immobiliers avec proprit foncire directe sont galement exonrs dimpt sur la fortune, du moins en ce qui concerne la part de capital li dans les immeubles. Figure 55 Rendement avant impts requis dun placement alternatif*
Suivant le montant des revenus bruts en CHF dans les chefs-lieux de cantons
5.5% Neuchtel 5.0% Ble 4.5%
Figure 56 Rendement avant impts requis dun placement alternatif*

Suivant le montant des revenus bruts en CHF Frauenfeld
5.0% 4.5% 4.0% 3.5% 3.0%
Delmont
Lausanne
4.0% Schwyz Zoug Zurich Sarnen Frauenfeld
2.5% 2.0% 1.5% 1.0% CS REF LivingPlus Solvalor 61 Procimmo Patrimonium 0 100'000 200'000 300'000 CS REF PropertyPlus Bonhte-Immobilier UBS Direct Residential Realstone 400'000 500'000
3.5%
3.0% 0 100'000 200'000 300'000 400'000 500'000
* comparer au rendement de 3% dun fonds immobilier avec proprit foncire directe (les rendements avant et aprs impts sont identiques) Source: Administration fdrale des contributions, Credit Suisse Economic Research
* comparer au rendement du fonds immobilier mentionn avec proprit foncire directe (les rendements avant et aprs impts sont identiques) Source: Administration fdrale des contributions, Credit Suisse Economic Research
Socits immobilires par actions

Les socits immobilires par actions, des structures hybrides entre actions et immobilier
Le cours des actions des socits immobilires par actions, qui investissent essentiellement dans limmobilier de bureau et commercial, est influenc dune part, par les fondamentaux des socits et des marchs immobiliers et dautre part, par les mouvements sur le march des actions. Les investisseurs en ont nouveau eu la preuve formelle lan dernier. La plonge dbut aot 2011 et la phase de faiblesse de lindice des actions suisse en novembre de lan dernier se sont rpercutes sur lindice des socits immobilires par actions, le SXI Real Estate Shares (figure 51). Cette volution synchrone a pendant un temps fait augmenter le pouls des investisseurs, mais lindice na pas tard remonter du fait des fondamentaux positifs. Lanne dernire, riche en vnements, a galement t marque par les volatilits annualises des rendements globaux hebdomadaires. Avec un cart type de 14%, la marge de fluctuation en 2011 a t suprieure la moyenne enregistre depuis 2003 (12%). Compar aux autres classes dactifs, le classement des actions immobilires tait toutefois correct lan dernier. Les carts types annualiss des rendements hebdomadaires de lindice obligataire (4%) et de lindice des fonds immobiliers (6%) taient comme dhabitude infrieurs, celui de lindice des actions SPI nouveau suprieur (23%). La volatilit des actions immobilires doit tre considre comme leve en comparaison avec les distributions stables et les marchs immobiliers, qui nvoluent que lentement. Ce nest donc pas un mal. Il en dcoule des opportunits dachat qui restent intressantes, dont les investisseurs peuvent tirer parti. Les fondamentaux des socits immobilires par actions, qui investissent essentiellement dans le secteur commercial, nont pas beaucoup vari en un an. Dans limmobilier de bureau, les taux de vacance nont par exemple diminu quaccessoirement lchelle de la Suisse, et pour les surfaces de vente, ils nont que lgrement augment. Les perspectives pour lanne actuelle apparaissent toutefois plus moroses. Le ralentissement conjoncturel ne manquera pas davoir des consquences sur limmobilier de bureau et le march des surfaces de vente, et les taux de vacance devraient crotre moyen terme. Les socits cotes ayant essentiellement investi dans des emplacements centraux, les consquences devraient tre limites. Dans ce contexte, la lgre rduction de la moyenne de prime pondre en fonction de la capitalisation boursire 12.0% fin 2011 est cohrente (fin 2010: 14.3%). Au niveau des socits, lexception de Mobimo et dIntershop, la prime a lgrement diminu ou la dcote sest accentue en lespace
Les primes plus basses annoncent un futur lgrement obscurci
57
Economic Research
dun an (figure 57). Pour les grosses socits, les dividendes, bien que lgrement infrieurs en comparaison annuelle, restent attrayants et demeurent un argument dachat. Seul Zblin na procd aucune distribution lan dernier. Figure 57 Prime/dcote et rendement direct des socits immobilires par actions
Taille de la bulle: valeur vnale des immeubles; rendement direct: distribution laune du cours la fin de lanne
40%
2011 2010
Warteck
Allreal
Intershop
20% Prime/dcote la fin de l'anne
PSP 0% -1% -20% 0% 1% PAX-Anlage 2% 3% 4% Mobimo BFW Liegenschaften 5% 6% Swiss Prime Site 7%
-40% Zblin Rendement direct
-60%
Source: rapports annuels des socits, Datastream, Credit Suisse
Placements immobiliers directs

Nouveaux bonds des prix des immeubles de rendement
Ces dernires annes, les investisseurs institutionnels et privs se sont rus sur les immeubles de rendement, ceux-ci offrant, dans un contexte de volatilit des marchs financiers, la stabilit recherche en termes de dividendes et de garanties. En Suisse, les prix des objets de rapport selon le CIFI ont augment de 3.8% par an depuis 2004 (figure 58). Dans larc lmanique, les immeubles de rendement ont t fortement touchs par la hausse des prix. Nous estimons que les prix des immeubles rsidentiels dans le canton de Genve ont grimp de 7 8% par an ces sept dernires annes, une volution proche de la dynamique des maisons individuelles (+8.6% p.a.). La pression sur les placements et le recul des attentes en termes de rendement ont conduit une dcorrlation entre les prix des immeubles de rendement et les nouveaux loyers, qui ont augment dans la rgion lmanique dun bon 3% depuis 2004. Les augmentations de prix ont accru la pression sur les rendements initiaux. Selon lagence de conseil en immobilier Acanthe Genve, les rendements initiaux bruts (mesurs comme le quotient issu des revenus locatifs bruts et des prix de transaction) pour les immeubles mixtes et dhabitation dans le canton de Genve ont recul de 6.3% 5.9% entre 2009 et 2011. Selon cette agence, les rendements initiaux nets courants sur le march (mesurs comme le quotient issu des revenus locatifs nets et des prix de transaction) ont ainsi diminu de quelque 0.4% en seulement deux ans. Par qui ou par quoi les prix des investissements directs sont-ils finalement "tirs" vers le haut? Les principaux suspects sont, pour les petits volumes, les investisseurs privs la recherche de rendements stables, en nombre croissant depuis la crise, et, partir de 10 mio. CHF, les investisseurs institutionnels ou, plus prcisment, les caisses de pension. Ces dernires sont en effet confrontes une pression considrable sur les placements. Elles encaissent actuellement beaucoup plus dargent que ce quelles redistribuent au titre du service de la rente. Dans les cinq derniers comptes annuels prsents, le rsultat des comptes, soit la somme des recettes moins les dpenses, sest lev en moyenne +19.1 mrd CHF, des fonds quil sagit de placer de manire profitable et moindre risque. Une tche pour laquelle les caisses ne sont actuellement pas envier sachant que le march des capitaux le troisime cotisant est en panne. Les marchs des actions ne sont gure prospres et les produits des obligations plus sres
Limmobilier, une solution de dernier recours au problme de placement des caisses de pension?
58
Economic Research
sont, inflation dduite, quasi nuls. Plus la phase de faiblesse des taux se prolonge, plus les produits des placements bas vont puiser dans les portefeuilles des institutions de prvoyance, rendant de plus en plus difficile la satisfaction des engagements en matire de prestations. Dans cette situation, les placements immobiliers ne peuvent quapparatre aux institutions de prvoyance comme la solution tous les problmes avec leurs dividendes levs, leur effet de diversification, leur lointain horizon et leurs rendements globaux de 4-5%. Nombre dentre elles ont donc aussi rallou leurs fonds vers des placements directs ou indirects dans limmobilier et continueront le faire. Lallocation en immobilier des institutions de prvoyance comprises dans lindice des caisses de pension du CS est passe, entre le 4e trimestre 2002 et le 4e trimestre 2011, de 7.9% 21.1%. Rien dtonnant donc ce que le march des investissements directs soit satur et que la concurrence autour de chaque objet de placement direct soit rude, do la chert actuelle des investissements dans limmobilier.
Les caisses de pension devraient-elles davantage miser sur le dveloppement de projets?
On aurait pu sattendre ce que les caisses de pension jouent davantage la carte du dveloppement de projets. Ces dernires annes, ce secteur sest rvl trs profitable, galement du fait de la hausse continue des prix des appartements en proprit par tage et des immeubles de rendement. Sils dissimulent certains risques, les dveloppements de projets sont toutefois supportables par des caisses de pension suffisamment importantes. Sur le plan lgal, les institutions de prvoyance ont toute latitude dans ce domaine, condition que les risques pris ne soient pas dmesurs ou quune trop grande quantit de capital ne soit pas lie. Or, un constat tout autre ressort des statistiques (figure 59). Depuis 1994, les caisses de pension ont investi en moyenne 313 mio. CHF par an dans la construction au profit dimmeubles locatifs et de btiments mixtes. Selon les derniers chiffres (2010), ce montant est tomb 268 mio. CHF, soit 1.9% du total des investissements dans la construction dans le domaine habitation. Une pitre performance lorsquon pense que le volume immobilier estim des caisses de pension en Suisse a augment, en 2010, de presque 5 mrd CHF (plus-values comprises). Depuis 2003, les caisses de pension nont pas contribu la hausse des investissements nominaux dans le logement, de sorte quaujourdhui, leur part est nettement infrieure la moyenne long terme de 3.4%. Mais en fin de compte, une grande partie des immeubles locatifs raliss ont nouveau atterri, de lachat lachvement, dans les portefeuilles des investisseurs institutionnels. La question consistant savoir pourquoi les caisses de pension ne sinsrent pas plus tt dans la chane de cration de valeur reste donc sans rponse. Figure 59 Investissements dans la construction
En mrd CHF; nouveaux immeubles dhabitation et mixtes
15 12 9 6 3 0 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Investissements dans la construction, total Investissements dans la construction, caisses de pension Part des caisses de pension (chelle de droite) Part des investisseurs institutionnels (chelle de droite) 10% 8% 6% 4% 2% 0%
Figure 58 Immeubles de rendement

Rendement initial = revenus locatifs bruts/prix; immeubles dhabitation et mixtes
170 160 150 140 130 120 110 100 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Rendement initial dans le canton de Genve (chelle de droite) Evolution des prix dans le canton de Genve Evolution des prix en Suisse Evolution des nouveaux loyers dans la rgion lmanique 10.5% 9.0% 7.5% 6.0% 4.5% 3.0% 1.5% 0.0%
Source: Acanthe, Naef & Cie., West & Partner, CIFI, Credit Suisse Economic Research
Du fait du caractre excessif des prix du march, les estimateurs sont confronts un dilemme
La hausse des prix des placements immobiliers nest pas imputable uniquement la pression sur les placements, mais aussi laugmentation des valeurs des immeubles du fait de la faiblesse des taux dintrt. Suivant les directives de la Swiss Funds Association (SFA), les estimateurs sont tenus de fixer un prix "qui pourrait vraisemblablement tre ralis lors dune vente effectue avec soin au moment de l'estimation". Lestimation est de plus en plus souvent ralise au moyen de la mthode du cash-flow actualis. Les prix du march tant levs, les estimateurs se trouvent face un dilemme au moment du choix du taux d'actualisation adquat. Pour la dtermination de la valeur estime, ce dernier est calcul selon une approche ascenSwiss Issues Immobilier March immobilier 2012
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Economic Research
dante conformment la thorie conomique: il correspond la somme du rendement dun placement alternatif sans risque et des surprimes pour risque aggrav spcifiques lobjet. En Suisse, le choix du taux dintrt de base dun placement sans risque se fonde gnralement sur une obligation de la Confdration sur dix ans et sur un taux dintrt fixe. La simple utilisation du taux dintrt actuel est toutefois insuffisante. En effet, les cash-flows libres estims de la mthode du cash-flow actualis reposent sur une prvision concernant le futur. De mme, pour des raisons de cohrence, il est ncessaire dtablir une prvision des conditions futures du march des capitaux afin de dduire le taux d'actualisation. Autrement dit, le taux dintrt de base du placement long terme sans risque ne peut pas tre choisi simplement sur la base de la date de clture, mais doit correspondre un rendement moyen des obligations de la Confdration le plus en phase possible avec les prvisions pour le futur.
A-t-on une vision adquate du futur des taux?
Le montant auquel ce taux d'actualisation liss doit tre fix est un sujet brlant. En effet, le montant du taux d'actualisation a une forte influence sur la valeur estime, comme nous lavons montr dans notre tude immobilire de lan dernier. Selon certaines suppositions, les augmentations des prix des immeubles de rendement ne sont pas fondamentalement justifies et les estimateurs fixent des valeurs trop basses pour les taux d'actualisation afin de reflter les prix du march, qui peuvent ne pas tre durables. Pour mieux comprendre, revenons notre exemple dimmeuble plurifamilial de lan dernier. En 2007, il a t estim 5.3 mio. CHF.11 A lpoque, lestimateur sest fond, comme base du placement sans risque, sur le rendement des obligations de la Confdration sur environ 15 ans depuis 2000. Associ une surprime pour risque aggrav spcifique lobjet de 2%, il en est rsult un taux d'actualisation de 5.2%. Nous supposons en outre que cette estimation correspondait au prix du march en 2007. Depuis, le prix du march de cet immeuble d'habitation a toutefois augment de 19%, 6.3 mio. CHF12, et les cash-flows libres ont, conformment nos prvisions, cr de 1% par an. Le prix actuel de limmeuble correspond un taux d'actualisation implicite de 4.6%. La question cl est de savoir si un tel montant est appropri pour ce taux d'actualisation implicitement dduit. Pour y rpondre, nous pouvons identifier le scnario de taux dintrt futur correspondant exactement ce taux d'actualisation de 4.6% et donc valuer le ralisme dun tel scnario. Nous ne faisons rien dautre quactualiser les cash-flows libres futurs de notre immeuble plurifamilial non laide des taux dintrt sur la mme priode, mais des taux terme sur un an, de sorte quil en rsulte la mme estimation de limmeuble (figure 60). En dautres termes, nous mettons en vidence lvolution des taux dintrt qui est implicitement attendue sur le march compte tenu du prix actuel de limmeuble. A cet gard, nous partons du principe que les taux dintrt reviendront tt ou tard au niveau de la moyenne historique. Toute la question est de savoir quand ce sera le cas et comment le processus dadaptation se droulera dici l. Figure 60 Escompte avec intrts au comptant et taux dintrt forward
1re anne
Cash-flow libre
i0,1
Traduction des prix actuels dans les anticipations de taux implicites
2e anne
Cash-flow libre
i0,2
3e anne
Cash-flow libre
4e anne
Cash-flow libre
etc. ...
Actualisation l'aide des taux d'intrt sur la mme maturit
il en rsulte la mme valeur estime pour l'immeuble
i0,3
i0,4
...
i0,1 i0,1 i0,1 i0,1 i1,2 i1,2 i1,2 i2,3 i2,3 i3,4 Actualisation l'aide des taux d'intrt forward
...
11 Voir Swiss Issues Immobilier March immobilier 2011, Faits et tendances, p. 63 ss. Le premier cash-flow libre de la fin 2007 slve 225'000 CHF et crot chaque anne de 1%. Lhorizon est de 100 ans. 12 La hausse de 19% correspond laugmentation des prix des immeubles de rendement suivant le CIFI entre le 3e trimestre 2007 et le 3e trimestre 2011.
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Economic Research
Les prix des immeubles de rendement semblent lgrement excessifs
Le scnario de taux conduisant un taux d'actualisation de 4.6% part implicitement du principe que les taux terme sur un an resteront leur niveau plancher au cours des huit prochaines annes et se rapprocheront des moyennes historiques des taux terme sur un an pendant une nouvelle priode de six ans. Ceci permettrait de rejoindre les taux dintrt moyens long terme en seulement 15 ans. Ce scnario montre que les prix de limmobilier actuels sont bass sur des scnarios de taux trs bas, trop bas. Si lon suppose, de manire plus raliste, que les taux terme sur un an resteront bas au cours des 24 prochains mois et reviendront ensuite progressivement, sur cinq ans, au niveau de la moyenne long terme depuis 2000, on obtient un taux d'actualisation moyen de 4.9%. La baisse du taux d'actualisation de 5.2% 4.9%, soit une estimation de 5.85 mio. CHF pour notre immeuble plurifamilial, semble justifie puisque des taux faibles tels que ceux attendus dans un futur proche ont un impact significatif sur le taux d'actualisation moyen. Ceci signifie galement que le prix soumis un taux d'actualisation de 4.6% dans notre exemple a t survalu de 5 10%. La discussion propos du choix du taux d'actualisation adquat peut galement tre considre comme une confrontation entre le prix du march actuel dun immeuble et sa valeur durable. Dans les phases dexpansion notamment, le dcalage entre ces deux grandeurs se creuse. Pour renforcer la transparence des estimations immobilires, les estimateurs devraient en principe spcifier deux chiffres: dune part, la valeur vnale, autrement dit le prix du march tel que dfini par les directives de la SFA, et dautre part, la valeur intrinsque durable de limmeuble. La seule diffrence de calcul rside dans le taux d'actualisation. Pour la dtermination de la valeur, ce dernier doit tre calcul selon une approche ascendante conformment la thorie conomique: il correspond la somme du rendement liss dun placement alternatif sans risque et de la surprime pour risque aggrav spcifique lobjet. Le calcul de la valeur vnale doit en revanche tre effectu de manire descendante suivant les transactions observes sur le march ou les taux d'actualisation implicites qui en dcoulent dans le sens dune valuation "markto-market". Ceci aurait lavantage de ne pas contraindre systmatiquement les estimateurs russir le grand cart entre les prix pays, donc les valeurs vnales, et les valeurs durables dun immeuble. Notre exemple ne peut pas sappliquer de manire gnrale tous les immeubles de rendement. On peut toutefois en conclure que les immeubles de rendement sont actuellement lgrement survalus ou, en dautres termes, quils reposent sur des anticipations de taux trs bas. Sur le march des placements directs, on doit toutefois moins sinquiter pour les investisseurs institutionnels que pour les investisseurs privs. Les premiers sont parfaitement conscients quils achtent cher, ce qui nest pas forcment le cas des seconds. De nombreux investisseurs privs flairent actuellement une bonne opportunit en investissant dans les immeubles de rendement et sont prts, par rapport aux revenus locatifs, payer des prix trs levs. Ils ne connaissent toutefois pas aussi bien les cycles de vie de limmobilier et les cots de remise en tat ncessaires que les investisseurs institutionnels. Ainsi, ils courent le risque de payer les biens immobiliers trop cher.
Prix ou valeur?
Le groupe de risque des investisseurs privs
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Perspectives 2012 pour les placements immobiliers suisses

Les marchs immobiliers intacts offrent un terrain favorable aux placements immobiliers
Les perspectives concernant les placements immobiliers suisses nont que lgrement chang en un an. Aucun obstacle majeur ne devrait sopposer aux placements dans le courant de lanne, notamment parce que les marchs immobiliers suisses continuent de bnficier de conditions stables, autrement dit de revenus locatifs constants. Nanmoins, les risques ont augment en comparaison annuelle. Dops par des taux historiquement bas et les prvisions qui anticipent toujours une hausse continue des prix immobiliers, les prix des placements immobiliers directs et indirects ont atteint des niveaux importants. Par consquent, la plus grande prudence simpose notamment pour les nouveaux investissements. Des solutions cratives telles que les fonds thmatiques, les placements immobiliers internationaux ou les placements en dehors du segment "core" continuent toutefois de fournir des opportunits dachat attrayantes et resteront prises cette anne. Les valuations des placements immobiliers suisses sont gnralement leves, sans tre exagres. Les investisseurs doivent avoir conscience quun risque de baisse est prsent et quils ne doivent pas se laisser aveugler par des rendements directs importants. Toutefois, nous nidentifions pas encore de facteur damorce dune baisse pour linstant. Les taux devraient revenir un niveau infrieur la moyenne dans un proche avenir. En outre, les incertitudes dans la zone euro jouent encore en faveur des placements immobiliers suisses, notamment parce que la Suisse est dautant plus attrayante comme pays dimmigration et que lapprciation du franc suisse devrait tre freine. Limmobilier "core" apparaissant comme un march vendeur, les investisseurs ont tout intrt raisonner cette anne en considrant les diffrentiels de rentabilit, mais aussi les pires scnarios. Ainsi, lemplacement et la substance de limmeuble sont-ils favorables? Des assainissements structurels commencent du ct des immeubles commerciaux et dhabitation. Cest donc le moment idal pour prparer et ajuster le portefeuille en prvision de temps potentiellement plus durs.
Encore aucun facteur damorce de baisse lhorizon
Le moment idal pour des ajustements de portefeuilles
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Le potentiel ensommeill de limmobilier de sant

Le dsintrt des investisseurs
Loffre immobilire suisse est largement insuffisante. Face au manque dalternatives, les investisseurs institutionnels et privs se ruent sur les immeubles de rendement classiques, essentiellement lhabitat et les bureaux. Il sagit l dun secteur immobilier pris et bien connu. Loffre et la demande y sont quantifiables et les risques dinvestissement prvisibles. Ce nest pas le cas de nombreux autres secteurs immobiliers spcialiss, soit en raison des perspectives peu rjouissantes du march, notamment dans lhtellerie, soit en raison de rglementations et de lois complexes, dans le domaine de lducation ou de la sant par exemple. Toutefois, si les conditions changeaient, les biens immobiliers concerns pourraient susciter un regain dintrt. Dans le domaine de la sant, le paysage hospitalier est en pleine mutation. Les hpitaux sadaptent au nouveau projet de financement entr en vigueur en janvier, qui vise essentiellement passer du financement de lobjet celui des prestations laide des forfaits par cas (DRG). Les dtails sont complexes, dautant quen raison de limportance des soins mdicaux sur un plan social, tout changement fait des vagues. Outre les avantages et limites de lapproche systmique et les buts du nouveau projet de financement en matire de politique sanitaire, il convient de faire preuve dun plus grand esprit dentreprise, notamment dans les hpitaux gnraux publics. La gestion immobilire est aussi concerne. Dans le cas des hpitaux cantonaux, la plupart des biens immobiliers taient ou sont la proprit du canton, qui a autoris et financ, selon les besoins, les investissements relatifs aux nouvelles constructions et la maintenance. Avec le nouveau projet de financement, les travaux de construction doivent dsormais mobiliser des fonds propres et tre financs au moyen de forfaits dinvestissement dans le systme DRG. Par consquent, le canton ne veillera bientt plus lentretien, la rparation, lagrandissement ou la construction de btiments, mais les hpitaux obtiendront des subventions au prorata via les forfaits par cas, avec lesquels ils devront eux-mmes veiller aux investissements. Vu que ces derniers sont concentrs dans le temps et que les subventions restent tributaires du nombre de patients, des besoins de financement voient le jour pour des investissements immobiliers ou des biens dquipement tels que des appareils mdicaux. Or, des socits prives peuvent y rpondre. Pour que les tablissements hospitaliers cantonaux puissent utiliser efficacement et sans hsitation la quotit dinvestissement des forfaits par cas, la plupart des cantons souhaitent une plus grande libert entrepreneuriale de leurs organismes hospitaliers et leur octroient toujours plus, bien qu diverses chelles, de droits de disposition de leurs biens. Les hpitaux sont confronts des difficults croissantes sagissant de la gestion immobilire au moyen du nouveau projet de financement pour deux raisons: en premier lieu, la demande de biens immobiliers continue de crotre. Dans la course effrne aux patients, le processus de concentration et la spcialisation ne cessent de progresser. Fusions, spcialisations et optimisation logistique requirent deffectuer des travaux de transformation et dagrandissement en harmonisant les exigences dexploitation avec celles des prestations immobilires en place. En second lieu, des incertitudes persistent sur la capacit financer les mesures ncessaires. A ce stade, cest le serpent qui se mord la queue: pour pouvoir couvrir leurs frais, les hpitaux doivent dsormais maximiser le nombre de sorties au moyen dun nombre lev de patients. Avec le nombre de sorties, les recettes en vue dinvestissements immobiliers quils devraient raliser toutefois ds aujourdhui pour atteindre cet objectif augmentent paralllement via la quotit dinvestissement des forfaits par cas. Les socits hospitalires nont gure dautre choix que de rechercher des investisseurs pour rsoudre ce dilemme. Selon la libert entrepreneuriale quoctroient les cantons leurs hpitaux, cest donc une porte qui sentrouvre mme si modestement sur un segment du march immobilier jusqu lors inexplor. Les cantons demeurent, en rgle gnrale, les seuls propritaires des infrastructures hospitalires et les biens immobiliers changent souvent de propritaire en droit de superficie. A titre dexemple, Lucerne, la plupart des btiments ont t transfrs le 1er janvier 2011 lhpital cantonal. Ainsi, tant comme propritaires uniques de la SA que comme propritaires du sol, la plupart des cantons gardent deux titres une main mise sur la gestion immobilire des hpitaux. Le canton dArgovie va encore plus loin en termes de libert
Nouveau financement hospitalier: le march souvre
Le double dfi des hpitaux: concurrence accrue et incertitude ct financement
Des structures patrimoniales hybrides plutt quune privatisation
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entrepreneuriale puisquil a transfr aux hpitaux cantonaux les biens ncessaires lexploitation, dont les terrains, sous forme dun apport en nature pour une augmentation de capital. Le canton dArgovie garantit toutefois lavenir financier des hpitaux, en se rservant le droit daider financirement les investissements immobiliers sur une priode de 12 ans. Les cantons tant tenus de remplir un mandat public de prestations pour les soins de sant primaires, il est improbable quils passent compltement la main pour les btiments ncessaires lexploitation hospitalire. Un dveloppement croissant des formes hybrides de proprit au sein des hpitaux publics est en revanche probable. La figure 61 illustre la structure possible dun centre de sant savoir essentiellement un hpital figurant sur la liste cantonale et proposant des soins de sant primaires et aigus lavenir. Figure 61 De lhpital au centre de sant
Hpital hypothtique avec structure hybride de proprit et services supplmentaires
Socit immobilire: gestion indpendante dimmeubles, y compris possibilit de cession des tiers Support: IT, FM Prvention, p. ex.: gymnastique pour les seniors, amaigrissement, dsaccoutumance de la nicotine Mise disposition prive Prestations centrales (mandat de prestations du canton): approvisionnement urgent/de base, spcialisations adaptes /avec des hpitaux dans le rayon Gestion: contrle des cots/prestations, dcompte DRG Ambulance: centre de prestations mdicales avec mdecins tablis Mise disposition prive
Rhabilitation
Mise disposition prive Mise disposition prive Besoins des patients et du personnel
Hbergement: offre complmentaire lintention des patients et familles, logements du personnel
G an r ce
Services mdicaux
Plaisir: wellness, diversit gastronomique Services: pharmacies, coiffeur, kiosques, produits mdicaux Business: espaces de bureaux et infrastructure pour les congrs spcialiss
La cession des biens immobiliers non ncessaires lexploitation une opportunit
Si lon considre, juste titre, que la marge de manuvre entrepreneuriale est limite pour les services de base du fait du mandat de prestations du canton, elle reste importante pour les services supplmentaires qui pourraient tre proposs titre priv. Suivant la structure immobilire, les biens immobiliers pourraient tre rpartis en deux catgories: ceux ncessaires lexploitation, qui appartiennent la socit hospitalire et proposent des soins de sant primaires et aigus, et ceux non ncessaires lexploitation, dans lesquels des services supplmentaires seraient proposs. Si les conditions sont runies, leur cession des investisseurs pourrait receler de grandes opportunits pour les deux parties. La cession des biens immobiliers non ncessaires lexploitation aide lhpital effectuer court terme des investissements en vue daccrotre sa comptitivit. Dans le meilleur des cas, ces derniers pourraient autrement tre couverts ultrieurement via la quotit dinvestissement des forfaits par cas. Les htels destins aux patients sont un exemple de service propos part. Ils peuvent hberger des patients qui ne sont plus tenus de sjourner dans un service hospitalier mais qui doivent toutefois tre suivis mdicalement, ainsi que leurs parents. Les rpercussions dun htel priv de ce type sur lhpital peuvent tre extrmement positives lorsquaucun bien nest susceptible dtre raffect cette fonction et quun nouveau doit tre construit. Premirement, les cots dentretien baissent: les frais dhbergement sont moins levs dans une telle structure vu que le besoin de soins et dinfrastructure mdicale est moins important. Deuximement, si certains patients acceptent, en outre, dy tre transfrs leurs frais pour des raisons de confort, la dure moyenne de sjour en hpital diminuera et la rentabilit augmentera, sans que ces derniers soient livrs prmaturment leur sort. Troisimement, lhpital devient plus comptitif car les besoins du patient sont au premier plan et les nombres de cas augmentent grce une capacit de prise en charge indirectement accrue.
Exemple de privatisation: un htel destin aux patients
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Des opportunits sur un terrain encore inconnu grce un revirement dmographique
Les investissements privs dans limmobilier de sant sont court-circuits par les changements rglementaires, les incertitudes sur la faon dont les hpitaux pourront lavenir couvrir leurs cots laide des recettes gnres partir des forfaits par cas et la concurrence croissante qui, moyen terme, engendrera des gagnants et des perdants parmi les hpitaux publics comme privs. Toutefois, tenir compte de ce nouveau domaine d'activit suffisamment tt garantit des avantages comptitifs et recle aussi des opportunits, condition de bien valuer le potentiel et les risques dun bien immobilier du domaine de la sant. A linstar des examens effectus en amont des investissements immobiliers habituels, les conditions du march, la situation des emplacements ainsi que la substance de la construction doivent tre values. A cela sajoute un aspect politique troitement li la situation macroconomique et aux conditions du march, dune importance majeure pour les hpitaux gnraux dispensant des soins de sant primaire. Ds lors que, vu leur situation gographique, ces derniers sont faciles daccs pour une grande circonscription et peu concurrencs, quils sont rentables et quils offrent une large gamme de soins de sant de grande qualit, le canton les considrera comme une composante fondamentale dans le cadre du mandat de prestations remplir et, ce faisant, les intgrera sur sa liste cantonale des hpitaux. De plus, en raison du vieillissement dmographique, quasiment aucun autre march ne permet de prvoir, avec une probabilit aussi certaine, une telle croissance continue de la demande que celui du systme de sant. En dautres termes, un hpital que lon peut identifier aujourdhui comme ayant pleinement tir parti dun assainissement structurel durable ne demeurera pas vide demain. Cette perspective de croissance permet la faible fongibilit de limmobilier de sant, due la structure spcifique des btiments hospitaliers, dtre entirement compense selon les cas. Dautant que, de toute vidence, les cots de sant augmenteront avec le vieillissement dmographique. Consquence: tous les chelons non mdicaux parmi lesquels compte galement la mise disposition des biens immobiliers devront obligatoirement tre rationaliss afin de pouvoir viter des restrictions dans le domaine des services mdicaux.
PPP: tirer les leons de ses erreurs
Laccs au march est sem dembches. Outre lidentification dhpitaux prometteurs, il faut rechercher le dialogue avec le canton le propritaire et ladministration de lhpital lentit exploitante. Le thme tant sensible sur le plan social, des conflits dintrts, des rserves et des craintes sont attendre; la communication est donc dcisive. De nombreux projets de partenariat public-priv (PPP) ont chou dans dautres secteurs publics en raison dune mauvaise rpartition des tches, de conflits dobjectifs et dun effort trop grand en termes de coordination. Sur ce nouveau march, les investisseurs devront faire preuve de crativit et desprit dinitiative. De leur ct, les cantons doivent dfinir clairement et considrer srieusement les liberts entrepreneuriales des organismes hospitaliers par rapport la gestion de leurs biens immobiliers et aux offres supplmentaires caractre priv.
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Economic Research
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Les marchs immobiliers cantonaux en bref
Sommaire
Facteurs de localisation et faits immobiliers Appenzell Rhodes-Extrieures Appenzell Rhodes-Intrieures Argovie Ble-Campagne Ble-Ville Berne Fribourg Genve Glaris Grisons Jura Lucerne Neuchtel Nidwald Obwald Saint-Gall Schaffhouse Schwyz Soleure Tessin Thurgovie Uri Valais Vaud Zoug Zurich Explications
68 68 70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 100 102 104 106 108 110 112 114 116 118 121
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Canton dAppenzell Rhodes-Extrieures: facteurs de localisation

Qualit de la localisation
+/++ avantage, -/-- dsavantage, = dans la moyenne suisse
AR Charge fiscale des personnes physiques Charge fiscale des personnes morales Niveau de formation de la population Main duvre hautement qualifie disponible Accessibilit (rseau de transport) Qualit de la localisation 2011 + ++ = = = +
AI ++ ++ -=
SG + ++ = = = =
TG + ++ = = + +
La plus basse imposition des socits En termes de qualit de la localisation, le canton dAppenzell Rhodes-Extrieures figure en milieu de peloton, la 12e place. La charge fiscale attrayante contraste avec laccessibilit par les rseaux de transport et le niveau de formation, qui sinscrivent dans la moyenne suisse. Le taux dimposition des entreprises dans le canton dAppenzell Rhodes-Extrieures est le plus bas de tout le territoire helvtique. Exode des jeunes A lexception de Gais, toutes les communes des RhodesExtrieures ont connu une croissance dmographique infrieure la moyenne suisse au cours de la priode 2005-2010. Certaines ont mme subi un recul dmographique, linstar du chef-lieu Herisau, en raison de lexode intercantonal observ depuis 1994. Ce phnomne sest temporairement suspendu en 2007 et 2008, deux annes dembellie conjoncturelle suite lintroduction de la libre circulation des personnes. Cette tendance lmigration touche presque exclusivement la frange de la population ge de 15 24 ans. En revanche, la migration internationale entre 2005 et 2010 a contribu positivement la croissance.
Dynamique dmographique 2005-2010

Croissance annuelle moyenne de la population en %
Canton AR 4.5% 10.6% 3.0% 4.5% 2.0% 3.0% 1.1% 2.0% 0.5% 1.1% 0.0% 0.5% -1.0% 0.0% -2.0% -1.0% -3.0% -2.0% -8.7% -3.0% 0 5 10 km
St.G allen Heris au
Appenzell
Source: Office fdral de la statistique
Taux de crations dentreprises

Taux de crations dentreprises par rapport au parc existant
40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Industrie traditionnelle Total AR Industrie de pointe Total CH Construction Commerce et vente Transports, poste Information, communication, IT Services financiers Services aux entreprises Divertissement et htellerie-restauration Services administratifs et sociaux
La rduction des impts stimule la cration dentreprises La sant et les services sociaux prdominent la structure sectorielle du canton dAppenzell Rhodes-Extrieures. La prsence de lagriculture dpasse galement la moyenne helvtique. Depuis 2008, les entreprises du canton peuvent profiter de la charge fiscale la plus basse de toute la Suisse. Ds lanne suivante, les crations dentreprises ont considrablement augment, pour dpasser largement la dynamique du reste du pays. La croissance concerne principalement les services financiers, les services aux entreprises ainsi que les secteurs de linformation, de la communication et de linformatique. Les entreprises de ces branches tertiaires font preuve dune plus grande mobilit et peuvent donc optimiser leur charge fiscale dans le canton dAppenzell RhodesExtrieures. Une situation financire saine malgr une faible imposition des socits La faible charge fiscale pour les personnes morales dans le canton dAppenzell Rhodes-Extrieures entrane un faible niveau de recettes par personne active. Ce chiffre est cependant gal, voire suprieur, celui des cantons de Thurgovie, dUri et dAppenzell Rhodes-Intrieures. On peut donc en dduire que les entreprises des Rhodes-Extrieures disposent en moyenne dun capital et/ou de revenus plus importants que celles implantes dans les trois autres cantons. Malgr des recettes fiscales comparativement basses issues de limposition des socits, voire infrieures la moyenne pour les personnes physiques, la situation financire du canton reste saine. Si l'on tient compte du patrimoine financier disponible court terme, le canton dispose mme d'une fortune nette et n'a pas de dettes d'un point de vue conomique.
Charges fiscales et rendements, 2009

Impt sur les entreprises, CH = 100, impt sur le bnfice net et sur le capital
130 Charge fiscale des personnes morales 120 110 100 90 80 70 60 50 AI AR UR VS LU JU Moyenne suisse NE TI Tous les AG cantons VD GE BS
FR BE ZH SO GR BL
SZ TG GL SH SG NW OW
ZG
0 1'000 2'000 3'000 4'000 5'000 Recettes en CHF par employ issues des impts directs des socits
Source: Braingroup, AFC, Credit Suisse Economic Research
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Canton dAppenzell Rhodes-Extrieures: faits immobiliers

Demande: Population (en milliers) Croissance dmographique Solde migratoire Absorption Offre: Parc de logements (en milliers) Croissance du parc de logements Rsultat du march: Taux de logements vacants Evolution des prix AEP Evolution des prix MI Evolution des prix par rapport lvolution des revenus 2007 52.7 0.3% 0.9% 1.1% 26.5 0.8% 1.82% 7.8% 6.3% 0.92 Canton dAppenzell Rhodes-Extrieures 2008 2009 2010 2011 53.1 53.0 52.9 52.9* 0.8% 0.0% -0.2% 0.0%* 0.9% 0.6% 0.4% 0.8% 0.2% -0.4% 26.6 0.4% 1.56% 4.9% 2.1% 0.94 26.7 0.3% 1.11% -4.1% -1.1% 0.90 26.8 0.3% 1.22% 1.1% 1.0% 0.88 27.1* 1.3%* 1.99% 7.8% 7.6% 0.92 2012 52.9* 0.0%* 2007 7'593 1.1% 1.0% 1.2% 3'950 1.1% 1.04% 7.7% 6.5% 0.93 2008 7'702 1.4% 1.3% 1.2% 3'995 1.1% 0.94% 5.3% 4.6% 0.95 Suisse 2009 2010 7'786 7'864 1.1% 1.0% 1.0% 0.8% 0.9% 1.1% 4'034 1.0% 0.87% 2.6% -0.7% 0.99 4'079 1.1% 0.91% 7.3% 3.0% 1.02 2011 7'949* 1.1%* 2012 8'042* 1.2%*
27.5* 1.4%*
4'125* 1.1%* 0.94% 9.4% 7.1% 1.09
4'172* 1.1%*
Source: Office fdral de la statistique, West & Partner, Credit Suisse Economic Research
* Prvisions/estimations de Credit Suisse Economic Research
Un quilibre fragile Le march immobilier du canton se caractrise par un quilibre prcaire. Par le pass, les taux de vacance comme lvolution des prix ont ragi de manire sensible aux grandes vagues dexpansion. Or, une nouvelle vague de ce type dferle nouveau sur le canton. Eu gard la planification dynamique des appartements en location et en proprit, les prvisions dexpansion pour 2012 et 2013 ont t considrablement revues la hausse. Plus de la moiti de cette hausse est imputable de grands projets Herisau, tels que la transformation dune ancienne zone industrielle. Lexpansion pourrait ralentir la monte des prix, observe depuis peu, des appartements en proprit. Le risque que les logements soient vacants restera limit tant que le canton parviendra attirer de nouvelles entreprises et leurs collaborateurs en proposant des conditions avantageuses. Socle de logements vacants en hausse Limportante planification en matire de logements intervient dans des conditions qui ne sont pas encore optimales. Le taux de logements en proprit vides est deux fois plus lev que la moyenne suisse aussi bien en 2011 qu'en moyenne long terme. En 2011, le taux de logements locatifs vides tait suprieur la moyenne sur dix ans et dpassait mme celui du Toggenbourg, bassin conomique structurellement en crise et situ en priphrie. Le problme est d au stock car en 2011, quasiment aucun logement neuf ntait inoccup. Les maisons individuelles anciennes et plus au got du jour devraient rencontrer des difficults dans ce canton rural. Ainsi, la mutation structurelle devrait aussi remodeler progressivement le paysage immobilier. La maison individuelle reste un bien pris Dans la planification territoriale du canton, les appartements en proprit conservent une importance secondaire. Selon nos estimations, ces dernires annes, leur part du parc de logements na connu quune hausse modeste et stablit aujourdhui autour des 7%. Suite lvolution trs tumultueuse des prix depuis 2002, le march a subi une forte correction en 2009. La maison individuelle reste la forme de logement la plus apprcie dans le segment de la proprit et lcart de prix avec la proprit par tage est donc plus important qu'en moyenne suisse. Cest pourquoi les appartements en proprit sont plus intressants, en dpit des hausses de prix.
Autorisations de construire par rgion et segment

En units de logements, sur une base annuelle; canton: IPF, MI; rgions: total
550 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 1995 1997 1997 1999 1999 2001 2001 2003 2003 2005 2005 2007 2007 2009 2009 2011 2011 1995 Appenzell A.Rh. IPF MI
Logements vacants: aujourdhui et par le pass

Selon la forme de logements; taille du cercle = parc de logements
5% Moyenne des surfaces vacantes sur 10 ans 4% 3% 2% 1% 0% -1% -1% 0%
Toggenburg CH Appenzell I.Rh. Toggenburg St.Gallen/ Rorschach Appenzell A.Rh. Appenzell I.Rh. Appenzell A.Rh. CH
Location Proprit
St.Gallen/ Rorschach
1%
2%
Taux de vacance 2011 3% 4%
Niveaux des prix dans les plus grandes communes

Prix de transaction en CHF/m2; loyers nets en CHF/m2 et par an; 3e trim. 2011
Communes les plus peuples Herisau Teufen Heiden Speicher Gais Suisse
Source: West & Partner
MI Moyen 5'960 6'234 6'210 5'661
Elev 8'065 8'432 8'406 7'658
AEP Moyen Elev 4'673 6'664 4'691 5'018 5'291 6'807 9'696 6'822 7'311 7'704
Location Moyen Elev 185 218 189 183 180 227 189 220 190 184 181 249
8'669 11'729
7'788 10'536
7'072 10'294
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Economic Research
Canton dAppenzell Rhodes-Intrieures: facteurs de localisation

AI Charge fiscale des personnes physiques Charge fiscale des personnes morales Niveau de formation de la population Main duvre hautement qualifie disponible Accessibilit (rseau de transport) Qualit de la localisation 2011 ++ ++ -=
AR + ++ = = = +
SG + ++ = = = =
TG + ++ = = + +
Plac derrire les Rhodes-Extrieures En termes dattractivit, le canton dAppenzell RhodesIntrieures se situe dans la moyenne suisse. La charge fiscale y est aussi avantageuse que dans le canton dAppenzell Rhodes-Extrieures. Contrairement au canton voisin, le niveau de formation et laccessibilit par les rseaux de transport sont infrieurs la moyenne nationale. Lattractivit du site est lgrement infrieure celle des Rhodes-Extrieures, mais comparable celle du canton de Saint-Gall. Troisime place pour la croissance de lemploi Le canton dAppenzell Rhodes-Intrieures a connu entre 1995 et 2008 une croissance de lemploi deux fois plus importante que le reste du pays. La hausse de 21.5% sur la priode observe na t dpasse que par les cantons de Zoug et de Genve. Une faible charge fiscale pour les entreprises a t favorable cette dynamique. Aucun des onze secteurs du demi-canton na enregistr de recul de lemploi. Les branches ayant le plus fortement particip la croissance sont les services administratifs et sociaux, les services aux entreprises, le commerce et la vente, ainsi que lindustrie de pointe. Contrairement la situation du reste de la Suisse, lindustrie traditionnelle a galement pu apporter une contribution positive la croissance.
Contributions la croissance de lemploi 1995-2008

En %, par groupes de branches
St.Gallen/Rorschach 35% 30% AI 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% Industrie traditionnelle Construction Commerce et vente Information, communication, IT Services aux entreprises Services administratifs et sociaux Industrie de pointe Production et distribution dnergie Transports, poste Services financiers Divertissement et htellerie-restauration Werdenberg
St. Galler Rheintal
AR
Toggenburg
CH
SG
Bilan migratoire 1990-2010

Solde en personnes
200 150 100 50 0 -50 -100 -150 -200 Intercantonal International Total
Effondrement de limmigration La croissance dmographique du canton dAppenzell RhodesIntrieures entre 2005 et 2010 sest leve 0.6% par an, soit 0.5 point en-dessous de la moyenne suisse. Aprs plusieurs annes dimmigration importante, le solde migratoire sest effondr en 2010, en raison de la migration intercantonale. Bien que le canton dAppenzell Rhodes-Intrieures enregistrait depuis 2003 une immigration nette en provenance dautres cantons, il a connu une phase dmigration en 2010. Tout comme lors des prcdentes vagues dmigration des annes 1990 et du dbut des annes 2000, les classes dge les plus touches sont les 0-39 ans. Quant la migration internationale, elle concerne essentiellement les 25-39 ans.
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
Charge fiscale
Indicateurs synthtiques 2010, CH = 100
140 asymtrique Charge fiscale des personnes morales 130 120 110 100 90 80 70 60 50 60 ZG SZ UR NW OW AI GR AG GL LU AR asymtrique 130 140 SH SG TG ZH TI BS symtriquement leve GE VD JU FR SO BE CH VS BL NE
50 symtriquement basse 70 80 90 100 110 120 Imposition des personnes physiques
Source: Braingroup, Credit Suisse Economic Research
Une stratgie fiscale qui paye La charge fiscale constitue dune part un facteur dimplantation et, dautre part, une source de revenus pour lEtat. La stratgie fiscale du canton dAppenzell RhodesIntrieures prvoit une imposition infrieure la moyenne pour les entreprises comme pour les personnes physiques. En consquence, les revenus par personne (ou par employ pour les entreprises) provenant des impts directs se situent un niveau relativement bas, mais sans provoquer un taux dendettement lev. Quant au patrimoine financier disponible court terme, les Rhodes-Intrieures, au mme titre que huit autres cantons, disposent dun solde positif sans dettes. Les personnes physiques paient certes moins dimpts que dans le canton dAppenzell Rhodes-Extrieures, mais depuis 2008, la charge fiscale des entreprises a augment.
70
Economic Research
Canton dAppenzell Rhodes-Intrieures: faits immobiliers

Demande: Population (en milliers) Croissance dmographique Solde migratoire Absorption Offre: Parc de logements (en milliers) Croissance du parc de logements Rsultat du march: Taux de logements vacants Evolution des prix AEP Evolution des prix MI Evolution des prix par rapport lvolution des revenus 2007 15.5 1.1% 0.5% 0.8% 6.7 1.2% 0.62% 9.0% 9.6% 1.03 Canton d'Appenzell Rhodes-Intrieures 2008 2009 2010 2011 15.5 15.7 15.7 15.8* 0.5% 0.8% -0.2% 1.0%* 0.6% 0.2% 0.3% 0.6% 2.1% 1.0% 6.8 0.9% 0.98% 4.7% 6.0% 1.05 6.9 1.9% 1.27% -1.8% 3.0% 1.05 6.9 0.6% 1.06% 7.4% -0.7% 1.09 7.0* 0.9%* 0.72% 9.3% 7.4% 1.18 2012 16.0* 1.0%* 2007 7'593 1.1% 1.0% 1.2% 3'950 1.1% 1.04% 7.7% 6.5% 0.93 2008 7'702 1.4% 1.3% 1.2% 3'995 1.1% 0.94% 5.3% 4.6% 0.95 Suisse 2009 2010 7'786 7'864 1.1% 1.0% 1.0% 0.8% 0.9% 1.1% 4'034 1.0% 0.87% 2.6% -0.7% 0.99 4'079 1.1% 0.91% 7.3% 3.0% 1.02 2011 7'949* 1.1%* 2012 8'042* 1.2%*
7.1* 0.7%*
4'125* 1.1%* 0.94% 9.4% 7.1% 1.09
4'172* 1.1%*
Plus de stabilit qu' Appenzell Rhodes-Extrieures Le march immobilier dAppenzell Rhodes-Intrieures affiche une grande stabilit, surtout compar au canton voisin. Mesur laune du parc de logements, lactivit de construction est beaucoup moins importante et axe sur les maisons individuelles. Sur fond de croissance de lemploi et de la population, tendance qui devrait se poursuivre en 2012, les logements neufs continuent trouver facilement preneur sans pour autant faire grimper le taux de vacance dans le parc. Consquence: les prix des rares appartements en proprit et des maisons individuelles devraient continuer de grimper car la demande est leve en RhodesIntrieures alors que les appartements en proprit et les maisons disponibles sont trs peu nombreux. Le march du logement locatif joue un rle de second plan vu les faibles volumes.

120 100 80 60 40 20 0 1995 1997 1995 1997 1999 1999 2001 2001 2003 2003 2005 2005 2007 2007 2009 2009 2011 2011 Appenzell I.Rh. IPF MI
Planification adquate facilite par la taille restreinte du march Ainsi, les deux Appenzell affichent des volutions dictes par des motifs diffrents. En effet, contrairement aux Rhodes-Extrieures, les Rhodes-Intrieures nont pas vu leur taux de logements locatifs vacants progresser, linstar de la moyenne suisse, et prsentaient en 2011 un niveau largement infrieur celui de la moyenne long terme et des rgions voisines. Avec ses quelque 7'000 logements, ce petit canton dmographiquement parlant offre un march transparent, ce qui simplifie la planification en matire de logement. Dautant que les personnes la recherche dun logement peuvent facilement tendre leurs recherches aux rgions voisines, mme si cela nest pas aussi intressant sur le plan fiscal. Faibles niveaux malgr la vigueur de la croissance Revers de la mdaille, lvolution suprieure la moyenne des prix de la proprit nest plus en phase avec celle des revenus. Pourtant, elle est moins proccupante que dans dautres endroits tant donn quelle est partie dun niveau trs bas et que, malgr les hausses, les prix restent infrieurs la moyenne et modrs. Rsultat: lattrait augmente encore et il y a peu de chances que les prix cessent de grimper cette anne.

3.5% Moyenne des surfaces vacantes sur 10 ans Location Appenzell I.Rh. 3.0% Proprit 2.5% St.Gallen/ 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -1% 0%
CH Appenzell I.Rh. Appenzell A.Rh. Rorschach CH Appenzell A.Rh.
1%
2%

Communes les plus peuples Appenzell Rte Schwende Oberegg Gonten Suisse
MI Moyen 6'355 6'306 4'895 5'718
Elev 8'594 8'535 6'619 7'729
AEP Moyen Elev 6'400 5'691 5'455 4'291 5'464 9'319 8'289 7'941 6'244 7'956
8'089 10'948
7'788 10'536
7'072 10'294
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Canton dArgovie: facteurs de localisation

AG Charge fiscale des personnes physiques Charge fiscale des personnes morales Niveau de formation de la population Main duvre hautement qualifie disponible Accessibilit (rseau de transport) Qualit de la localisation 2011 + ++ = = ++ +
ZH ++ = + + ++ ++
LU + ++ = = = =
BL = + + + +
Le troisime canton le plus attrayant LArgovie occupe la 3e position du classement cantonal en termes de qualit de la localisation. Son principal avantage rside dans laccessibilit par les rseaux de transport. Elle se situe au-dessus de la moyenne suisse en ce qui concerne la charge fiscale, notamment des personnes morales. LArgovie se classe derrire le canton de Zurich pour le niveau de formation et limposition des personnes physiques. Position centrale entre les grandes agglomrations Le canton dArgovie ne dispose pas de grand centre, mais il se situe en plein milieu des zones dactivit de Ble, Berne et Zurich. Ble et Zurich sont accessibles en 40 minutes depuis une grande partie du canton, une distance acceptable pour les pendulaires. Les rgions lextrme sud-ouest et au nord sont une heure de route de lagglomration la plus proche et donc moins attrayantes pour les pendulaires. Tandis quune grande partie du Fricktal se situe dans la zone dactivit de Ble, les rgions de Brugg/Zurzach, Baden, Mutschellen, Freiamt et certaines parties de la rgion d'Aarau se trouvent surtout sous linfluence de Zurich. La rgion de Zofingen est, quant elle, plutt tourne vers Berne. Outre ces trois grands centres, Lucerne et Zoug sont galement proche distance.
Zones dactivit des grands centres suisses

Population en millions, temps de trajet: transport individuel motoris
40min 20 min 40 min 60 min 2.1 3.5 Zurich 0.8 1.2 2.8 Ble 0.5 1.1 1.7 Berne 0.4 0.7 1.5 Lausanne 0.3 0.5 1.5 Lugano 0.2 0.7 1.3 Genve 0.5 Canton dArgovie
10 20 km
Bas el Liesta l
Aar au
Zri ch
Del mo nt So lo thurn Zug Luzer n Neuc htel Bern Sa rne n Schwyz Sta ns Altdo rf

Canton AG 4.5% 10.6% Base l 3.0% 4.5% 2.0% 3.0% 1.1% 2.0% 0.5% 1.1% 0.0% 0.5% -1.0% 0.0% -2.0% -1.0% -3.0% -2.0% -8.7% -3.0% 0 5 10 km So lot hurn
Li esta l
Aar au
Canton de domicile attrayant Entre 2005 et 2010, lArgovie a connu la quatrime dynamique dmographique la plus leve du pays. La position centrale du canton entre Ble, Berne et Zurich ainsi que son attrait financier comme lieu de domicile sont lorigine de cette forte croissance. La croissance dmographique la plus importante a t observe le long des axes de transport, notamment dans le Fricktal et dans la rgion de Mutschellen. Au sud, le Freiamt tire parti de lautoroute A4 flambant neuve qui traverse le Knonaueramt et du tunnel dUetliberg, mais galement de la pnurie de logements dans le canton de Zoug. Cette pnurie incite nombre de mnages sinstaller dans les communes voisines dArgovie. Dans la rgion de Zurzach, ainsi que dans celles de Suhrental et Wynental, lvolution dmographique est infrieure la moyenne, voire ngative dans certaines communes. Un canton industriel Entre 1995 et 2008, le secteur industriel du canton dArgovie a connu un important changement structurel. Lindustrie de pointe, forte cration de valeur, sest dveloppe aux dpens de lindustrie traditionnelle. Dans lensemble, le secteur secondaire est trs important dans le paysage conomique du canton. Lindustrie de pointe est notamment trs fortement reprsente dans le Fricktal (industrie pharmaceutique), dans la rgion de Baden (lectronique et lectrotechnique) et dans le Freiamt (matires plastiques). En revanche, lemploi dans les branches tertiaires forte cration de valeur est dans lensemble infrieur la moyenne nationale. Dans la rgion de Brugg/Zurzach, la branche de lapprovisionnement en nergie prsente une part demplois largement suprieure la moyenne du fait de la prsence de centrales nuclaires.
Spcialisation sectorielle des rgions conomiques

Indicateur synthtique 2008, axe horizontal = moyenne suisse
Canton dArgovie Industrie traditionnelle Industrie de pointe Construction Production et distribution dnergie Commerce et vente Transports, poste Information, communication, IT Services financiers Services aux entreprises Divertissement et htellerie-restauration Services administratifs et sociaux
10 km
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Economic Research
Canton dArgovie: faits immobiliers

Demande: Population (en milliers) Croissance dmographique Solde migratoire Absorption Offre: Parc de logements (en milliers) Croissance du parc de logements Rsultat du march: Taux de logements vacants Evolution des prix AEP Evolution des prix MI Evolution des prix par rapport lvolution des revenus 2007 582 1.2% 0.6% 1.4% 269 1.5% 1.48% 2.8% 4.4% 0.82 2008 592 1.7% 1.1% 1.9% 274 1.8% 1.47% 4.6% 2.4% 0.83 Canton dArgovie 2009 2010 600 608 1.4% 1.4% 0.8% 0.6% 1.2% 1.4% 278 1.4% 1.33% 0.3% -0.8% 0.85 282 1.5% 1.51% 6.5% 2.8% 0.87 2011 616* 1.3%* 2012 623* 1.2%* 2007 7'593 1.1% 1.0% 1.2% 3'950 1.1% 1.04% 7.7% 6.5% 0.93 2008 7'702 1.4% 1.3% 1.2% 3'995 1.1% 0.94% 5.3% 4.6% 0.95 Suisse 2009 2010 7'786 7'864 1.1% 1.0% 1.0% 0.8% 0.9% 1.1% 4'034 1.0% 0.87% 2.6% -0.7% 0.99 4'079 1.1% 0.91% 7.3% 3.0% 1.02 2011 7'949* 1.1%* 2012 8'042* 1.2%*
286* 1.6%* 1.54% 8.8% 6.0% 0.92
291* 1.6%*
4'125* 1.1%* 0.94% 9.4% 7.1% 1.09
4'172* 1.1%*
Danger de suroffre ponctuelle Le canton dArgovie tant autant pris dassaut par les pendulaires que par les employs des socits industrielles de pointe qui y sont implantes, la demande de logements y est importante. Les rgions tournes vers Zurich ressentent la pression dmographique et les mouvements dafflux en provenance du canton voisin. Dans le Fricktal, cest avant tout la ville de Rheinfelden et ses proches environs qui attirent les pendulaires vers Ble vu leur situation attrayante et la fiscalit relativement avantageuse. Par consquent, dans lensemble du canton, autant de logements ont t planifis en 2011 quen 2006. Dans quatre des six rgions conomiques du canton, des autorisations de construire ont t accordes pour un volume reprsentant plus de 2% du parc de logements en 2011. Les suroffres ne sont pas exclues.

6'000 5'000 4'000 3'000 2'000 1'000 0 1995 1997 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 Aarau Baden IPF Brugg/Zurzach MI Fricktal Freiamt Mutschellen
Risque dun cycle endogne marqu Ces suroffres menacent avant tout le segment locatif, qui doit faire face une hausse structurelle des logements vacants, aussi bien par rapport la moyenne suisse que dans le Fricktal et dans la rgion dAarau par rapport la moyenne long terme. Si le ralentissement conjoncturel samplifie, le canton risque, en termes absolus, de rencontrer des problmes immobiliers sous la forme dun cycle endogne en raison du volume du parc de logements, en particulier dans la rgion dAarau, dans la mesure o tt ou tard, loffre sera excdentaire en raison du long dlai de raction li la production. Autre constat proccupant: les logements vacants sont relativement nombreux, mme dans le segment de la proprit. Effet positif: pas de surchauffe Le beau ct de la mdaille, cest que les prix immobiliers nont pas subi de surchauffe jusquici. La forte expansion tempre lascension des prix. Seules les maisons individuelles sont plus chres qu'en moyenne suisse dans les trois plus grandes communes. A Wettingen, la proximit de Zurich se traduit en outre par des prix lgrement plus levs pour les appartements en proprit. A Rheinfelden, un phnomne comparable peut tre observ avec lafflux en provenance de Ble. Au demeurant, les prix se maintiennent compte tenu de loffre importante de nouveaux logements.

4% Moyenne des surfaces vacantes sur 10 ans 3% 2% 1% 0% -1% -1% 0% 1% 2% Location Proprit
Baden Aarau Freiamt Mutschellen Brugg/Zurzach Brugg/Zurzach CH Fricktal Mutschellen Freiamt Aarau
Baden
CH
Fricktal

Communes les plus peuples Wettingen Baden Aarau Wohlen Oftringen Suisse
MI Moyen
Elev
AEP Moyen Elev 7'173 10'444 6'055 5'745 5'764 4'700 8'815 8'363 8'393 6'837
10'258 13'884 8'847 11'974 8'669 11'729 7'556 10'226 6'806 9'213 7'788 10'536
7'072 10'294
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Economic Research
Canton de Ble-Campagne: facteurs de localisation

BL Charge fiscale des personnes physiques Charge fiscale des personnes morales Niveau de formation de la population Main duvre hautement qualifie disponible Accessibilit (rseau de transport) Qualit de la localisation 2011 = + + + +
BS -= + ++ +
AG + ++ = = ++ +
SO = = = + =
Proximit de Ble En termes de qualit de la localisation, le canton de BleCampagne se situe dans la moyenne, la 11e place. Dans les domaines de la formation et de laccessibilit par les rseaux de transport, il bnficie de la proximit de lagglomration de Ble. En termes de charge fiscale, il obtient des rsultats relativement mauvais. Compar aux autres cantons de la Suisse du Nord-Ouest, Ble-Campagne na quun attrait limit. Une population plus ge que la moyenne Avec un quotient de la charge vieillesse de 35%, soit de 5 points suprieur la moyenne nationale, la population de BleCampagne est plus ge que celle du reste de la Suisse. Dune part, le nombre de personnes lge de la retraite rsidant dans le canton est nettement au-dessus de la moyenne helvtique. Dautre part, les tranches dge entre 20 et 35 ans y sont sous-reprsentes. Il manque donc dans ce canton des personnes en ge de travailler. Dans lUnteres Baselbiet, le quotient de la charge vieillesse atteint mme 39%. LOberes Baselbiet compte aussi une population lgrement plus ge que la moyenne suisse. Le Laufental, la rgion de Ble la moins peuple, fait exception: ici, la population est plus jeune que la moyenne suisse. Des revenus levs dans lUnteres Baselbiet En 2008, le revenu moyen des mnages par habitant dans le canton de Ble-Campagne se situait bien au-dessus de la moyenne suisse. A cet gard, lUnteres Baselbiet occupait la 12e place des 110 rgions conomiques suisses, alors que lOberes Baselbiet et le Laufental se rangeaient en milieu de peloton. Mais depuis plusieurs annes dj, la croissance des revenus des mnages dans le canton de Ble-Campagne reste infrieure la moyenne suisse, et les prvisions nannoncent pas de revirement de tendance avant 2013. En raison de la dynamique dmographique nettement plus retenue, les chiffres par habitant donnent cependant des taux de croissance lgrement suprieurs la moyenne helvtique.
Quotient de la charge vieillesse en 2010

Population lge de la retraite par rapport la population active, en %
Canton BL 22% 24% 24% 26% 26% 28% 28% 30% 30% 32% 32% 34% 34% 36% 36% 38% 38% 40% 40% 43% 0 5 10 km
Base l
Li esta l
Del mo nt
Prvisions des revenus des mnages jusquen 2013

Croissance annuelle moyenne en %, valeurs relles
2.0% 1.8% 1.6% 1.4% 1.2% 1.0% Olten/Gsgen/Gu Unteres Baselbiet 0.8% 0.6% 0.4% AG BS 0.2% 0.0% Fricktal Oberes Baselbiet
CH
Laufental
SO
Thal
BL
JU
Revenu disponible dans les communes

Indicateur synthtique, y c. frais de dplacement des pendulaires 2011, CH = 0
Canton BL -5.2 -2.0 -2.0 -1.0 -1.0 -0.3 -0.3 0.0 0.0 0.3 0.3 0.6 0.6 1.0 1.0 1.5 1.5 2.0 2.0 3.0 0 5 10 km Del mo nt
Base l Li esta l
Un canton dagglomration cher Le canton de Ble-Campagne prsente un attrait financier endessous de la moyenne et ce, en premier lieu, en raison de sa charge fiscale relativement leve. Par ailleurs, les cots fixes y sont lgrement suprieurs la moyenne. Du fait de leurs cots de logement plus levs, les communes plus proches de la ville de Ble ont des valeurs plus basses que celles de lagglomration priphrique. Les valeurs du sud-est de lOberes Baselbiet sont mme quelque peu suprieures la moyenne. Les cantons voisins dArgovie et de Soleure prsentent un attrait financier bien plus prononc et sont donc intressants pour les personnes actives qui travaillent Ble-Ville. Ceci est surtout valable pour le Fricktal, bien raccord Ble par les rseaux routier et ferroviaire.
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Economic Research
Canton de Ble-Campagne: faits immobiliers

Demande: Population (en milliers) Croissance dmographique Solde migratoire Absorption Offre: Parc de logements (en milliers) Croissance du parc de logements Rsultat du march: Taux de logements vacants Evolution des prix AEP Evolution des prix MI Evolution des prix par rapport lvolution des revenus 2007 269 0.7% 0.5% 0.9% 128 0.7% 0.71% 8.2% 8.6% 0.99 Canton de Ble-Campagne 2008 2009 2010 2011 271 273 274 276* 0.8% 0.6% 0.4% 0.7%* 0.7% 0.6% 0.4% 1.0% 0.8% 0.9% 129 1.1% 0.49% 2.7% 1.3% 1.01 130 0.7% 0.53% 2.5% -3.2% 1.03 131 0.9% 0.46% 5.0% 3.4% 1.05 132* 0.7%* 0.44% 5.4% 5.0% 1.10 2012 277* 0.6%* 2007 7'593 1.1% 1.0% 1.2% 3'950 1.1% 1.04% 7.7% 6.5% 0.93 2008 7'702 1.4% 1.3% 1.2% 3'995 1.1% 0.94% 5.3% 4.6% 0.95 Suisse 2009 2010 7'786 7'864 1.1% 1.0% 1.0% 0.8% 0.9% 1.1% 4'034 1.0% 0.87% 2.6% -0.7% 0.99 4'079 1.1% 0.91% 7.3% 3.0% 1.02 2011 7'949* 1.1%* 2012 8'042* 1.2%*
133* 0.7%*
4'125* 1.1%* 0.94% 9.4% 7.1% 1.09
4'172* 1.1%*
Rgions dhabitation attractives avec faible expansion Comme dans le canton voisin de Ble-Ville, lactivit de construction est limite et tend se contracter depuis 2004. Le phnomne est tonnant car les communes de Ble-Campagne en particulier font figure de rgion dhabitation attractive pour les salaris travaillant en ville. Comme on construit galement peu en ville de Ble, la pression dmographique des grandes agglomrations est dautant plus leve et nest attnue que par le fait que certains pendulaires sinstallent dans le Fricktal, dans la rgion dArgovie voisine, en raison du niveau fiscal moins lev. Lactivit de construction est intense dans cette rgion et, par rapport au parc de logements, il est prvu de construire deux fois plus dunits que dans lOberes Baselbiet et quatre fois plus que dans lUnteres Baselbiet. Ce qui montre que lArgovie sattend de nouveaux afflux de population en provenance de louest. Pas daugmentation des demandes de permis La pnurie croissante sexprime dans le faible niveau des logements vacants. Comme pour lvolution dans le canton de BleVille, le taux de logements vacants a eu tendance reculer depuis 2007 et a volu autour du faible niveau de 0.4% en 2011. Les demandes de permis de construire dimmeubles plurifamiliaux signalent une stabilisation de lactivit de construction un niveau infrieur la moyenne en comparaison long terme. Avec environ 200 autorisations pour des maisons individuelles accordes dans lOberes Baselbiet et autant dans lUnteres Baselbiet, cette forme dhabitation traditionnellement prise saffaiblit elle aussi dans le canton de Ble-Campagne. Malgr un parc de logements vacants peu important, le march du locatif est intact car environ 3% du stock est en permanence mis en location. Nouvelle hausse des prix prvisible Les carts de prix sont fortement marqus par la proximit de la ville de Ble. Allschwil offre par exemple des zones de rsidence fiscalement attractives, un jet de pierre seulement du centreville. Le prix dun appartement moyen en proprit a grimp de 35% en cinq ans et est aujourdhui identique celui de la ville de Ble. Vu la modration que connat la construction, le prix des logements en proprit devrait grimper encore avec un taux de logements vacants en mme temps faible. Lincitation acqurir un logement un prix infrieur de lautre ct de la frontire cantonale dans un environnement comparativement plus intressant sur le plan fiscal devrait donc sintensifier.

2'000 IPF MI Laufental Oberes Baselbiet Unteres Baselbiet
1'500
1'000
500
0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011

2.0% Moyenne des surfaces vacantes sur 10 ans Location Proprit 1.5%
Oberes Baselbiet CH Laufental
1.0% 0.5%
Laufental
CH
Unteres Baselbiet
0.0%
Oberes Baselbiet
Unteres Baselbiet
-0.5% -0.5% 0.0% 0.5% 1.0%
Taux de vacance 2011 1.5% 2.0% 2.5%
Niveau des prix dans les plus grandes communes

Communes les plus peuples Allschwil Reinach Muttenz Pratteln Binningen Suisse
MI Moyen
Elev
AEP Moyen Elev 7'700 11'215 7'300 10'622 7'718 11'230 6'018 8'756 8'491 12'363 7'072 10'294
10'637 14'387 10'984 14'858 10'435 14'123 8'839 11'955 12'839 17'374 7'788 10'536
75
Economic Research
Canton de Ble-Ville: facteurs de localisation

BS Charge fiscale des personnes physiques Charge fiscale des personnes morales Niveau de formation de la population Main duvre hautement qualifie disponible Accessibilit (rseau de transport) Qualit de la localisation 2011 -= + ++ +
BL = + + + +
AG + ++ = = ++ +
SO = = = + =
Une position centrale assurant une bonne accessibilit Ble-Ville occupe la 5e place du classement en termes de qualit de la localisation. Les deux principaux atouts de ce cantonville sont sa bonne accessibilit par les rseaux de transport et la disponibilit dune main-duvre hautement qualifie. La charge fiscale y est relativement leve, notamment pour les entreprises. Ainsi, en raison de ses taux dimposition plus favorables, lArgovie est financirement plus attrayante que BleVille. Faible croissance de lemploi Ble-Ville a accus un recul de lemploi entre 1995 et 2008. Les secteurs des services administratifs et sociaux et des services aux entreprises ont affich une croissance positive, linstar de toute la Suisse, mais la plupart des autres branches ont affich une baisse de lemploi. Ble-Ville a souffert des deux grandes fusions qui ont men la cration dUBS et de Novartis et qui ont entran une diminution du nombre demplois dans ce canton. Aprs une priode de fort recul entre 1995 et 1998, Ble-Ville a renou avec la croissance entre 1998 et 2008, mais une vitesse infrieure la moyenne suisse. En revanche, le nombre demplois a normment augment durant ces treize annes dans les deux autres cantons de la Suisse du Nord-Ouest.

35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% CH Oberes Baselbiet AG BL Unteres Baselbiet SO -5% -10% -15% -20% JU Industrie traditionnelle Construction Commerce et vente Information, communication, IT Services aux entreprises Services administratifs et sociaux Industrie de pointe Production et distribution dnergie Transports, poste Services financiers Divertissement et htellerie-restauration
Fricktal
BS
Laufental

Solde en personnes
4'000 Intercantonal 3'000 2'000 1'000 0 -1'000 -2'000 -3'000 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 International Total
Exode intercantonal Le canton de Ble-Ville a t le seul subir un recul dmographique entre 1990 et 2010. La migration a certes globalement contribu la croissance pendant cette priode mais, sur les 20 annes coules depuis 1990, la migration intercantonale a toujours affich un rsultat ngatif. Lexode se traduit toujours de la mme manire: des jeunes de 15 24 ans ont migr de leurs cantons vers Ble-Ville, tandis que les autres tranches dge ont fait lopration inverse. La migration internationale se prsente principalement sous forme dimmigration de personnes en ge dexercer une activit lucrative, ges notamment de 25 39 ans.
Attrait financier par composante

Composantes de dpense des budgets des mnages
Frais fixes
Les frais fixes levs rduisent les avantages fiscaux
GE
Doubles inconvnients Positionnement 2008 Positionnement 2011
ZG ZH SZ NW GR OW UR AI GL LU SG TG AG AR SO SH CH TI FR VS BE BS BL
VD
Prlvements obligatoires
NE JU Positionnement asymtrique
Avantages combins
Avant-dernier pour le cot de la vie En matire dattrait financier, Ble-Ville se situe lavantdernire place, devant Genve. Des prlvements obligatoires relativement levs conjugus des cots fixes levs rduisent nettement le revenu disponible dans le canton. Ble-Ville a toutefois pris des mesures de rduction des impts qui lui ont permis de samliorer considrablement par rapport 2008. Alors que Ble-Campagne et Soleure prsentent surtout des cots fixes plus avantageux, le canton dArgovie se distingue par des prlvements obligatoires plus modrs. En dpit de son avant-dernire place au classement, Ble-Ville est, grce des prix des logements bien plus bas, nettement mieux positionn que le canton de Genve.
76
Economic Research
Canton de Ble-Ville: faits immobiliers

Demande: Population (en milliers) Croissance dmographique Solde migratoire Absorption Offre: Parc de logements (en milliers) Croissance du parc de logements Rsultat du march: Taux de logements vacants Evolution des prix AEP Evolution des prix MI Evolution des prix par rapport lvolution des revenus 2007 185.2 0.2% 1.4% 0.2% 108.1 0.0% 1.36% 8.1% 8.1% 1.03 2008 186.7 0.8% 1.7% 0.4% 108.2 0.1% 1.20% 1.5% 4.1% 1.02 Canton de Ble-Ville 2009 2010 2011 187.9 189.4 190.6* 0.7% 0.8% 0.6%* 1.6% 1.5% 0.4% 0.5% 108.5 0.3% 0.90% 1.7% -0.1% 1.03 108.8 0.3% 0.72% 5.8% 0.4% 1.06 109.0* 0.2%* 0.48% 9.2% 4.6% 1.14 2012 191.6* 0.5%* 2007 7'593 1.1% 1.0% 1.2% 3'950 1.1% 1.04% 7.7% 6.5% 0.93 2008 7'702 1.4% 1.3% 1.2% 3'995 1.1% 0.94% 5.3% 4.6% 0.95 Suisse 2009 2010 7'786 7'864 1.1% 1.0% 1.0% 0.8% 0.9% 1.1% 4'034 1.0% 0.87% 2.6% -0.7% 0.99 4'079 1.1% 0.91% 7.3% 3.0% 1.02 2011 7'949* 1.1%* 2012 8'042* 1.2%*
109.2* 0.2%*
4'125* 1.1%* 0.94% 9.4% 7.1% 1.09
4'172* 1.1%*
Faible dynamique sur le march blois de limmobilier Bien que la population ait de nouveau fortement progress depuis longtemps, seul un volume de logements de lordre d peine 0.2% du parc cantonal a t autoris. Latonie de la construction a permis de rduire nettement le volume de logements vacants ces dernires annes. Toutefois, on nassistera pas une pnurie car de nombreux habitants sinstallent dans les rgions voisines, au plus tard lorsquil sagit dacqurir son propre logement. En outre, de nouveaux logements sont prvus de moyen long terme. Par exemple, dans le secteur de Dreispitz, 70 logements locatifs vont sortir de terre dici 2014 dans lancien entrept douanier. Dici 2017, de nouveaux logements vont venir tendre encore le Sdpark proche de la gare CFF et dici 2020, le plan damnagement du terrain Erlenmatt prvoit daffecter plus de 100'000 m2 la construction de logements. Liquidit leve malgr un faible niveau de logements vacants Le march immobilier du canton de Ble-Ville se caractrise par une forte proportion de logements locatifs, comme tout march de centre-ville. Le nombre de logements vacants est faible. Vu latonie de la construction, le taux de logements vacants dans le segment du locatif (0.6% en 2011) a t nettement infrieur la moyenne sur dix ans. La demande semble surtout porter sur les grandes surfaces, puisque les appartements de une trois pices ont reprsent trois quarts du stock de logements inoccups en 2011. Le march est cependant liquide. La part des logements proposs la location oscille autour de 3% depuis six ans. Le march du logement nest donc pas aussi tendu que par exemple Zurich, Genve ou Lausanne. Loyers bientt au niveau de ceux de Zurich Toutefois, les loyers de la ville de Ble ont grimp un niveau qui nest plus gure infrieur par exemple celui de la ville de Zurich. En ville de Ble, le loyer mensuel net pour un nouvel appartement moyen de quatre pices dune surface nette habitable de 110 m2 est valu 2'347 CHF, soit peine 5% en dessous du loyer pour un logement comparable Zurich. Le prix lev des maisons individuelles neuves, qui contredisent lexigence de densification de lhabitat urbain, sexplique par la pnurie de terrains btir pour cette forme de logement.

700 600 500 400 300 200 100 0 1995 1997 1997 1999 1999 2001 2001 2003 2003 2005 2005 2007 2007 2009 2009 2011 2011 1995 Basel-Stadt IPF MI

2.0% Moyenne des surfaces vacantes sur 10 ans Basel-Stadt Location Proprit 1.5% 1.0%
Oberes Baselbiet Oberes Baselbiet Unteres Baselbiet CH Unteres Baselbiet
CH
0.5% 0.0% -0.5% -0.5% 0.0%

Basel-Stadt
0.5%
Taux de vacance 2011 1.0% 1.5%

Communes les plus peuples Basel Riehen Bettingen MI Moyen Elev AEP Moyen Elev 7'764 11'304 7'582 11'037 6'318 9'193 Location Moyen Elev 256 230 221 270 232 222
11'323 15'316 11'331 15'329 8'694 11'768
Suisse
7'788 10'536
7'072 10'294
227
249
77
Economic Research
Canton de Berne: facteurs de localisation

BE Charge fiscale des personnes physiques Charge fiscale des personnes morales Niveau de formation de la population Main duvre hautement qualifie disponible Accessibilit (rseau de transport) Qualit de la localisation 2011 = = = =
LU + ++ = = = =
AG + ++ = = ++ +
JU ---
Lhtrognit, signe distinctif du canton de Berne Berne occupe la 18e place dans le classement cantonal en termes dattrait de la localisation. Par rapport aux cantons voisins de Lucerne et dArgovie, le manque dattrait de Berne est patent, surtout en matire de charges fiscales. Mais Berne lemporte sur le Jura pour ce qui est des cinq facteurs. Dans les domaines de la formation et de laccessibilit, le canton affiche des valeurs moyennes; chaque rgion se positionne cependant de manire trs diffrente. Des diffrences gographiques Le graphique ci-contre montre laccessibilit par les rseaux de transport lchelle des communes. Il tient compte des transports individuels motoriss ainsi que des transports publics. Le canton de Berne affiche une grande disparit en termes daccessibilit. Le Mittelland bernois est bien desservi, alors que laccessibilit de certaines rgions du Jura et des Alpes est insuffisamment dveloppe et donc en dessous de la moyenne. Dans le sud du canton, jusqu la commune de Spiez, la qualit des dessertes est suprieure la moyenne suisse, tandis que le nord-est tire parti de sa situation centrale entre les agglomrations de Berne, Ble et Zurich. La ville de Berne prsente la meilleure accessibilit, alors que dans les valles alpines de lOberland bernois, laccessibilit est la moins bonne. Des disparits conomiques Le canton de Berne prsente galement des diffrences locales importantes au niveau de la structure conomique. La carte ci-contre rvle la reprsentation relative, en termes demploi, dune branche par rapport la moyenne nationale. Lindustrie revt une importance cruciale pour le nord du canton et le Mittelland. La forte prsence de lindustrie horlogre assure une concentration de lindustrie de pointe dans les rgions du massif jurassien. LOberland bernois, en revanche, est fortement marqu par le tourisme. Le secteur de la construction affiche galement des chiffres trs suprieurs la moyenne dans la moiti sud du canton. La rgion environnant la capitale est la seule o les branches axes sur les services, forte cration de valeur, atteignent une part moyenne suprieure de lemploi. Gstaad et Grindelwald, des destinations phares Le graphique ci-contre illustre le positionnement concurrentiel des grandes stations de ski suisses en fonction de loffre, de la demande et de la taille. Les destinations du canton de Berne se distinguent fortement au niveau de leur taille, de lventail de loffre et de leur succs. Sur ce dernier point, Gstaad et Grindelwald se placent au-dessus de la moyenne compars aux 29 autres rgions. Principale destination de lOberland bernois en termes de nuites, Grindelwald affiche une belle russite en dpit dune offre lgrement infrieure la moyenne, tandis que Gstaad, fortement axe sur la villgiature de luxe, fait partie du top 3. Pour Lauterbrunnen/Wengen/Mrren, Iindicateur de la demande dans la moyenne. Pour toutes les autres destinations, en revanche, les deux facteurs savrent nettement infrieurs. Meiringen et Hasliberg arrivent en queue du peloton.
Accessibilit (rseau de transport)

Indice du transport individuel motoris et du transport en commun, CH = 0
Canton BE 2.50 4.25 1.50 2.50 1.00 1.50 0.75 1.00 0.50 0.75 0.25 0.50 0.00 0.25 -0.25 0.00 -0.50 -0.25 -0.75 -0.50 -1.00 -0.75 -1.25 -1.00 -1.5 -1.25 0 10 20 km So lot hurn Zug Lu zer n Bern Sa rnen Fr ibo urg Sta ns

Canton de Berne Industrie traditionnelle Industrie de pointe Construction Services financiers Commerce et vente Transports, poste Information, communication, IT Services aux entreprises Production et distribution dnergie Services administratifs et sociaux Divertissement et htellerie-restauration
15
30 km
Indicateur de loffre et de la demande dans le tourisme

Axe X = indicateur de loffre; axe Y = indicateur de la demande; diamtre du cercle = moyenne des nuites 2003-2010
Rsultats suprieurs la moyenne Engelberg Grindelwald 3 2 Gstaad Pontresina Sils im Engadin Villars-Gryon Saas Fee Laax Flims 1 Verbier 3 St. Moritz Celerina/ Schlarigna Zermatt
Lauter./Wen./ 1 Klosters-Serneus Mr. Saas Scuol Leukerbad Lenk Almagell 0 -3 -2 Meiringen Hasliberg -1 Leysin -1
2 Lenzerheide Davos Silvaplana Crans-Montana Arosa Samnaun Val d'Anniviers -2 Savognin Adelboden -3
Rsultats infrieurs la moyenne
Offre rduite
Offre large
78
Economic Research
Canton de Berne: faits immobiliers

Demande: Population (en milliers) Croissance dmographique Solde migratoire Absorption Offre: Parc de logements (en milliers) Croissance du parc de logements Rsultat du march: Taux de logements vacants Evolution des prix AEP Evolution des prix MI Evolution des prix par rapport lvolution des revenus 2007 963 0.4% 0.6% 0.8% 511 0.8% 1.12% 5.6% 6.2% 0.79 2008 969 0.7% 0.8% 0.9% 515 0.9% 1.10% 1.9% 1.9% 0.79 Canton de 2009 974 0.5% 0.6% 0.7% 519 0.8% 1.06% 2.4% -1.2% 0.82 Berne 2010 978 0.4% 0.5% 0.7% 523 0.8% 1.18% 4.6% 1.5% 0.83 2011 984* 0.6%* 2012 990* 0.6%* 2007 7'593 1.1% 1.0% 1.2% 3'950 1.1% 1.04% 7.7% 6.5% 0.93 2008 7'702 1.4% 1.3% 1.2% 3'995 1.1% 0.94% 5.3% 4.6% 0.95 Suisse 2009 2010 7'786 7'864 1.1% 1.0% 1.0% 0.8% 0.9% 1.1% 4'034 1.0% 0.87% 2.6% -0.7% 0.99 4'079 1.1% 0.91% 7.3% 3.0% 1.02 2011 7'949* 1.1%* 2012 8'042* 1.2%*
527* 0.7%* 1.26% 7.8% 5.0% 0.87
530* 0.7%*
4'125* 1.1%* 0.94% 9.4% 7.1% 1.09
4'172* 1.1%*
Evolution tranquille du march du logement bernois Comparativement, le march du logement volue tranquillement dans le canton de Berne. Prs de 13% du parc de logements en Suisse sont attribuables au canton, ce qui en fait le numro deux derrire Zurich. Mesur laune de cet indicateur du march, llargissement des stocks est limit depuis des annes. Outre dans les rgions plus importantes et urbaines que sont Berne et Bienne, dimportants projets sont en cours dans les rgions de Thoune et de l'est de lOberland bernois, zones plus touristiques. Llargissement cantonal ne sinscrit pas dans la ligne de la hausse sensible des autorisations de construction de logements constate lchelle suisse depuis 2010. Du ct de la demande, les incitations sont moins importantes. Si la dynamique des prix a quelque peu progress, elle ne sest pas dcouple des revenus. Vacance structurelle pour les surfaces locatives dans la priphrie La rgion de Berne est fortement marque par le logement en location. Au demeurant, la proprit et la location squilibrent. Certaines rgions du nord du canton font face des taux de vacance plus levs. Dune part, le taux de vacance pour 2011 a dpass la moyenne long terme, ce qui montre que la priode de taux bas exacerbe encore le problme structurel. Vu que les terrains btir sont moins chers dans les rgions priphriques, il nest pas trs intressant de louer. A Bienne galement, le segment des logements locatifs pose problme avec ses surfaces vacantes stables mais importantes. Cette rgion prsente une part encore plus leve de logements anciens, ce qui vient sajouter aux distorsions du march lies aux taux. Un lot de tranquillit entre des cantons en surchauffe En termes de niveaux de prix, le canton de Berne reprsente un lot de tranquillit face aux surchauffes dautres cantons. Le niveau de prix pour les appartements en proprit est conforme la moyenne suisse en ville de Berne. Mme si les maisons individuelles sont un peu plus chres, leurs prix sont encore modrs pour un environnement urbain. A linverse, les prix des destinations touristiques bernoises sont trs levs. Dans la commune de Saanen (Gstaad), le prix dun logement en proprit moyen est au moins deux fois plus lev que son quivalent en ville de Berne par exemple.

Bern Oberaargau Erlach/Seeland Jura bernois Schwarzwasser IPF MI Biel/Seeland Burgdorf Berner Oberland-Ost Oberes Emmental Kandertal Thun Aaretal Grenchen Saanen/Obersimmental
6'000 5'000 4'000 3'000 2'000 1'000 0
1995 1997 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011

6% Moyenne des surfaces vacantes sur 10 ans 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -1% 0% Location Proprit
Saanen/ Obersimmental Kandertal Thun CH Bern CH Grenchen Oberes Emmental Oberaargau Jura bernois
Biel/Seeland Schwarzwasser Burgdorf Aaretal
Erlach/Seeland Berner Oberland-Ost
Toutes les rgions bernoises
1%
2%
3%
4%
5%
Taux de vacance 2011 6% 7% 8%

Communes les plus peuples Bern Biel Thun Kniz Steffisburg Suisse
MI Moyen 6'339 7'355 7'048
Elev 8'581 9'948 9'535
AEP Moyen Elev 7'291 10'607 5'191 6'209 6'082 6'155 7'548 9'037 8'844 8'956
9'605 12'994 7'871 10'645
7'788 10'536
7'072 10'294
79
Economic Research
Canton de Fribourg: facteurs de localisation

FR Charge fiscale des personnes physiques Charge fiscale des personnes morales Niveau de formation de la population Main duvre hautement qualifie disponible Accessibilit (rseau de transport) Qualit de la localisation 2011 = = -
BE = = = =
VD -= + = =
NE --= + -
La charge fiscale leve diminue lattrait financier Le canton de Fribourg occupe la cinquime place avant la fin en matire de qualit de la localisation. La charge fiscale leve notamment entrave lattrait financier de ce canton et les facteurs de formation et laccessibilit narrivent pas compenser ce dsavantage. Les deux cantons voisins de Berne et de Vaud se situent dans la moyenne; Neuchtel dtient lavant-dernire place. Dynamique dmographique la plus leve de Suisse Durant la priode comprise entre 2005 et 2010, la croissance dmographique dans le canton de Fribourg a atteint un taux annuel moyen de 1.9% et est donc nettement plus leve que la moyenne suisse, qui se situe 1.1%. Aucun autre canton nenregistre de rsultat suprieur dans ce domaine. Le canton de Fribourg tire profit de la forte dynamique dmographique dans le Bassin lmanique et, du fait des cots de logement relativement bas, est un lieu de domicile financirement attrayant pour les personnes provenant de lArc lmanique trs peupl. La croissance dmographique est particulirement leve le long des axes routiers et proximit de la frontire avec le canton de Vaud. Elle est moins marque dans les rgions priphriques lest de Fribourg o certaines communes sont mme confrontes un recul de la population. Grande marge de manuvre financire La dette brute correspond au total des dettes en souffrance. Si on en soustrait le patrimoine financier disponible court terme, on obtient la dette nette. Grce la vente des rserves dor excdentaires de la Banque nationale suisse et la conjoncture favorable, neuf cantons ont pu btir une fortune nette. Dun point de vue conomique, ils ne sont ainsi pas endetts. Avec 7.1%, la fortune nette du canton de Fribourg est la plus leve, par rapport au revenu cantonal, des cantons mentionns. Ce patrimoine financier sert de rserve pour les priodes difficiles ou pour des investissements extraordinaires, mais peut aussi tre utilis pour la rduction de la dette si la situation des taux dintrt lautorise. Le canton de Fribourg continue par consquent de disposer dune marge de manuvre considrable en matire de politique fiscale. La Gruyre, un vrai moteur de croissance Entre 1995 et 2008, la croissance de lemploi dans le canton de Fribourg a t principalement fonde sur les branches des services administratifs et sociaux et des services aux entreprises, comme dailleurs dans le reste de la Suisse. Cette croissance est aussi influence par lindustrie de pointe et les secteurs du commerce et de la vente. Globalement, la croissance de lemploi est suprieure celle enregistre lchelle nationale. Au niveau des rgions, la Gruyre enregistre le taux de croissance le plus lev, avec 22.2%. Alors que la Suisse a connu un changement structurel, de lindustrie traditionnelle vers lindustrie de pointe plus forte cration de valeur, lindustrie fribourgeoise ne subit quasiment pas de recul de lemploi.

Canton FR 4.5% 10.6% 3.0% 4.5% 2.0% 3.0% 1.1% 2.0% 0.5% 1.1% 0.0% 0.5% -1.0% 0.0% -2.0% -1.0% -3.0% -2.0% -8.7% -3.0% 0 5 10 km La usa nne Neuch tel
Bern
Fr ibo urg
Taux dendettement des cantons

En % du revenu cantonal, 2010
40% 30% 20% 10% 0% -10%
FR SG ZG GR SZ OW AR SH AI NW SO UR TG LU ZH VS VD GL ALL AG BS BL BE JU TI NE GE
Taux dendettement brut
Taux dendettement net
Source: Administration fdrale des finances, Credit Suisse Economic Research

Industrie traditionnelle Construction Commerce et vente Information, communication, IT Services aux entreprises Services administratifs et sociaux Industrie de pointe Production et distribution dnergie Transports, poste Services financiers Divertissement et htellerie-restauration
35% 30% 25% 20% 15% 10% 5%
La Gruyre
FR
0% -5% -10% -15% -20%
La Broye
Tous les cantons
Murten
Sense
CH
Glne/Veveyse
La Sarine
80
Economic Research
Canton de Fribourg: faits immobiliers

Demande: Population (en milliers) Croissance dmographique Solde migratoire Absorption Offre: Parc de logements (en milliers) Croissance du parc de logements Rsultat du march: Taux de logements vacants Evolution des prix AEP Evolution des prix MI Evolution des prix par rapport lvolution des revenus 2007 263 1.9% 1.1% 1.9% 122 1.9% 1.09% 5.3% 6.2% 0.98 2008 269 2.0% 1.0% 2.3% 125 2.1% 1.04% 1.1% 1.7% 0.98 Canton de 2009 273 1.7% 0.8% 1.7% 127 1.8% 0.83% 1.7% -0.5% 1.02 Fribourg 2010 278 1.7% 0.6% 2.0% 129 1.9% 0.90% 6.4% 3.4% 1.06 2011 283* 1.7%* 2012 287* 1.6%* 2007 7'593 1.1% 1.0% 1.2% 3'950 1.1% 1.04% 7.7% 6.5% 0.93 2008 7'702 1.4% 1.3% 1.2% 3'995 1.1% 0.94% 5.3% 4.6% 0.95 Suisse 2009 2010 7'786 7'864 1.1% 1.0% 1.0% 0.8% 0.9% 1.1% 4'034 1.0% 0.87% 2.6% -0.7% 0.99 4'079 1.1% 0.91% 7.3% 3.0% 1.02 2011 7'949* 1.1%* 2012 8'042* 1.2%*
131* 1.5%* 0.77% 11.7% 8.0% 1.15
133* 1.5%*
4'125* 1.1%* 0.94% 9.4% 7.1% 1.09
4'172* 1.1%*
Lger flchissement de lintense activit de construction Situes entre les ples dynamiques de la zone lmanique et la grande agglomration de Berne, les rgions fribourgeoises prsentent un potentiel intressant en raison du nombre de logements disponibles et abordables. Grce la bonne accessibilit qui a t complte la fin des travaux de l'A1 en 2001, non seulement les communes suburbaines de l'agglomration le long de la valle de la Sarine, mais galement les communes priurbaines proximit des petites et moyennes villes affichent une forte croissance. Par consquent, une extension importante du parc de logements est attendue dans toutes les rgions. Toutefois, comme lan dernier dj, la lgre baisse des permis de construire accords devrait aboutir un lger flchissement de lactivit de construction.

3'000 2'500 2'000 1'500 1'000 500 0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 La Sarine La Gruyre IPF La Broye Sense MI Murten (Morat) Glne/Veveyse
La forte croissance dmographique rduit les stock de logements vacants Au regard de la pnurie sur le march immobilier, les personnes recherchant un logement dans la rgion lmanique se sont vues obliges de se rabattre sur les rgions et les cantons limitrophes. Limmigration en provenance dautres cantons a suscit la plus forte croissance dmographique de tous les cantons helvtiques. Cette dynamique est particulirement marque dans le sud, porte dentre de la rgion lmanique. Les deux rgions de la Glne/Veveyse et de la Gruyre affichent une croissance dmographique deux fois suprieure la moyenne suisse. Dans ces rgions notamment, le nombre de logements locatifs vacants a diminu. Dans la mesure o la pression dmographique devrait persister et o lextension devrait ralentir, le nombre de logements vacants devrait reculer dans le canton en 2012. Les rserves de terrains importantes freinent la hausse des prix Malgr une demande considrable, les prix dans le canton de Fribourg se sont maintenus un niveau modr jusqu prsent, largement en dessous de lvolution des prix dans la rgion lmanique ainsi que de la moyenne suisse. Outre le fait que loffre fribourgeoise a ragi plus rapidement et plus fortement au choc de la demande, le niveau des prix des terrains peut expliquer les hausses comparativement faibles de prix. Le canton, lhabitat plutt peu concentr, dispose de rserves de terrains importantes.

3.0% Moyenne des surfaces vacantes sur 10 ans 2.5% 2.0% 1.5%
Glne/Veveyse La Gruyre La Gruyre CH Sense Glne/Veveyse La Broye Murten (Morat) La Broye CH Murten (Morat) La Sarine
Location Proprit
Sense
1.0% La Sarine 0.5% 0.0% -0.5% -0.5%
0.0%
0.5%
1.0%
1.5%
Taux de vacance 2011 2.0% 2.5% 3.0%

Communes les plus peuples Fribourg Bulle Villars-sur-Glne Marly Ddingen Suisse MI Moyen 6'718 5'952 6'040 6'871 6'161 Elev 9'084 8'052 8'168 9'297 8'335 AEP Moyen 5'418 5'164 5'955 4'745 5'309 Elev 7'881 7'519 8'667 6'904 7'726 Location Moyen Elev 196 195 214 195 206 227 196 198 215 196 208 249
7'788 10'536
7'072 10'294
81
Economic Research
Canton de Genve: facteurs de localisation

GE Charge fiscale des personnes physiques Charge fiscale des personnes morales Niveau de formation de la population Main duvre hautement qualifie disponible Accessibilit (rseau de transport) Qualit de la localisation 2011 -= ++ + +
VD -= + = =
ZG ++ ++ + ++ ++ ++
ZH ++ = + + ++ ++
Le plus attractif des cantons romands Grce des rductions dimpts, le canton de Genve sest hiss la quatrime place du classement depuis lvaluation prcdente (plus cinq places), slevant ainsi au rang de canton romand le mieux plac. Sa carte matresse est la disponibilit de main-duvre hautement qualifie, et son accessibilit est galement suprieure la moyenne suisse.
Taux des travailleurs frontaliers dans l'emploi total

En %, 2008
Canton de Genve Frontaliers par branche Industrie traditionnelle Industrie de pointe Divertissement et htellerie-restauration Production et distribution dnergie Commerce et vente Transports, poste Information, communication, IT Construction Services financiers Services aux entreprises Services administratifs et sociaux 0 10 20 km
Part demploys frontaliers en 2008 0% 1% 1% 10% 10% 20% 20% 30% 30% 54%
Un march du travail attractif pour les frontaliers La proximit de la frontire et la structure de ses branches forte cration de valeur font de Genve un vritable aimant pour les frontaliers. En 2008, la proportion de frontaliers sur lensemble des personnes en activit slevait environ 25%. Par rapport au reste du pays, Genve est galement le canton le plus attractif pour les frontaliers. Environ deux tiers des frontaliers genevois travaillent dans le secteur tertiaire, o les services financiers et les services administratifs et sociaux reprsentent les proportions les plus faibles. On trouve en revanche les proportions de frontaliers les plus leves dans le secteur secondaire, notamment dans lindustrie et dans la construction.
Rarfaction du terrain btir

Epuisement des rserves de terrain btir et prvisions dmographiques
Canton de Genve Epuisement de la rserve de terrains btir 2012 2015 2016 2020 2021 2030 2031 2040 Prvision des taux de croissance dmographique annuels pour 2010 2020 -0.9% 0.0% 0.0% 0.5% 0.5% 0.9% 0.9% 1.5% 1.5% 2.0%
10
20 km
Source: ARE, Credit Suisse Economic Research
Une forte demande de logements autour du lac Lman La demande de logements dpend de lvolution dmographique. Dici 2020, la population en Suisse devrait saccrotre de 730'000 personnes, ce qui correspond une croissance dmographique annuelle de 0.9%. Toutefois, cette progression se rpartira ingalement sur le territoire helvtique. La dynamique la plus forte se recensera dans la rgion lmanique et dans certaines parties des cantons du Valais et de Fribourg, tout comme dans les agglomrations de Zurich et de Zoug. En se basant sur des conditions-cadres constantes (aucune cration de zone, densit de construction et croissance dmographique constantes), le terrain btir disponible dans le canton de Genve devrait dj tre puis dans les annes venir. Dans les rgions voisines de Nyon et Morges/Rolle, les rserves de terrain btir commencent aussi toucher leur fin. Une imposition globalement leve La charge fiscale du canton de Genve est lune des plus leves du pays, aussi bien pour les entreprises que pour les personnes physiques. Il nest pas tonnant que la fortune y soit aussi soumise une imposition comparativement forte. Pour les petites fortunes, il sagit de lun des cantons les plus chers. Pour les fortunes comprises entre 2 et 5 millions de CHF, Genve prsente mme la charge fiscale la plus leve, avec des prlvements pouvant galer jusqu sept fois ceux du Nidwald, canton le moins onreux. L'autre canton urbain de Ble-Ville prsente une courbe dimposition similaire Genve. Une analyse des recettes fiscales des personnes physiques montre que le canton de Genve ( la diffrence des autres cantons avec une charge fiscale comparativement leve) atteint des recettes par personne suprieures la moyenne. 82
Impt sur la fortune 2010

En de la fortune imposable, sujet fiscal: couple mari sans enfants
0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0.0 0 200'000 400'000 700'000 1'500'000 5'000'000 GE BS ZH VD SZ NE OW NW ZG FR
Economic Research
Canton de Genve: faits immobiliers

Demande: Population (en milliers) Croissance dmographique Solde migratoire Absorption Offre: Parc de logements (en milliers) Croissance du parc de logements Rsultat du march: Taux de logements vacants Evolution des prix AEP Evolution des prix MI Evolution des prix par rapport lvolution des revenus 2007 438 1.1% 0.9% 1.1% 215 1.1% 0.19% 22.6% 12.6% 1.36 2008 446 1.8% 1.6% 0.5% 216 0.5% 0.20% 9.8% 10.4% 1.50 Canton de 2009 453 1.6% 1.4% 0.6% 217 0.6% 0.22% 6.6% 3.6% 1.63 Genve 2010 459 1.2% 1.2% 0.7% 219 0.8% 0.23% 12.4% 5.3% 1.77 2011 465* 1.4%* 2012 471* 1.3%* 2007 7'593 1.1% 1.0% 1.2% 3'950 1.1% 1.04% 7.7% 6.5% 0.93 2008 7'702 1.4% 1.3% 1.2% 3'995 1.1% 0.94% 5.3% 4.6% 0.95 Suisse 2009 2010 7'786 7'864 1.1% 1.0% 1.0% 0.8% 0.9% 1.1% 4'034 1.0% 0.87% 2.6% -0.7% 0.99 4'079 1.1% 0.91% 7.3% 3.0% 1.02 2011 7'949* 1.1%* 2012 8'042* 1.2%*
220* 0.6%* 0.25% 13.0% 8.2% 1.95
221* 0.6%*
4'125* 1.1%* 0.94% 9.4% 7.1% 1.09
4'172* 1.1%*
Pnurie de logements dans le canton de Genve Genve est une ville mondiale, un site conomique prospre et un ple de la politique internationale. En outre, Genve est galement un canton de domicile, avec une offre de logements tant pour les cadres dirigeants que pour le citoyen moins fortun. Toutefois, la diversit des objectifs bloque la planification et notamment la ralisation de nouveaux logements dans le canton, dont la pnurie nest nulle part aussi importante en Suisse qu Genve. Et pourtant, on y construit trs peu. Fin 2011, la part des permis de construire accords par rapport au parc existant tait peine de 0.7%. La demande est si leve que les rgions voisines du canton de Vaud servent de soupape: en 2011, dans la rgion conomique de Nyon, des permis de construire pour des appartements et des maisons hauteur de 3.8% du parc de logements ont t accords pour pouvoir absorber lexcdent de demande de Genve. Lgre dtente sur le march du logement locatif La pnurie sexprime par un niveau historiquement bas de logements vacants, nettement infrieur la moyenne suisse tant pour le locatif que pour les appartements en proprit. Globalement, 556 logements, soit 0.25% du stock, taient inoccups dans tout le canton au 1er juin 2011. Mais la part des logements proposs la location na cess daugmenter de 2009 2011, pour atteindre 1.5%. Ce qui signale toutefois que malgr le nombre peu lev de logements inoccups, la fluctuation des logements saccrot lgrement et introduit un certain mouvement sur le march genevois du locatif. Dans les rgions proches de Nyon et Morges/Rolle, la proportion des logements vacants est un peu suprieure en raison du dynamisme de la construction mais reste trs infrieure la moyenne. Intensification de la surchauffe Le niveau des prix est trs lev. Certains mnages ne peuvent plus payer les loyers du march et lacquisition de la proprit est impossible compte tenu du besoin lev en capital. Et contrairement la moyenne suisse, de larges pans de la population ne peuvent plus supporter les dpenses courantes lies la proprit du logement. Nulle part ailleurs que dans le canton de Genve, lcart entre lvolution des prix et des revenus ne sest autant creus. Il taye notre conclusion selon laquelle les prix sont fortement survalus dans le segment de la proprit du logement, en raison de lexcdent de loffre.

2'500 IPF 2'000 Genve MI
1'500
1'000
500
0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011

1.5% Moyenne des surfaces vacantes sur 10 ans Location Proprit
Nyon CH CH
1.0%
Morges/Rolle
Nyon Morges/Rolle
0.5%
Genve Genve
0.0%
-0.5% -0.5% 0.0% 0.5%

Communes les plus peuples Genve Vernier Lancy Meyrin Carouge Suisse
MI Moyen
Elev
AEP Moyen Elev 14'000 20'378 8'427 12'267 10'745 15'644 8'982 13'074 12'636 18'385 7'072 10'294
20'468 27'690 15'984 21'626 17'032 23'045 16'435 22'232 18'065 24'439 7'788 10'536
83
Economic Research
Canton de Glaris: facteurs de localisation

GL Charge fiscale des personnes physiques Charge fiscale des personnes morales Niveau de formation de la population Main duvre hautement qualifie disponible Accessibilit (rseau de transport) Qualit de la localisation 2011 + ++ -
SG + ++ = = = =
SZ ++ ++ = = +
GR + + = = --
Le fardeau dune situation priphrique La canton de Glaris narrive quen 19e place du classement de lindicateur de qualit de la localisation. Il se dmarque certes par une charge fiscale plus avantageuse que la moyenne, mais est en retrait pour la formation ou laccessibilit par les rseaux de transport. Ex-quo avec les Grisons, il est clairement dpass par les cantons voisins de Saint-Gall et de Schwyz.

Canton GL 4.5% 10.6% 3.0% 4.5% 2.0% 3.0% 1.1% 2.0% 0.5% 1.1% 0.0% 0.5% -1.0% 0.0% -2.0% -1.0% -3.0% -2.0% -8.7% -3.0% 0 5 10 km Altdorf
Glarus
Fuite des cerveaux Afin de donner une vue claire de son volution dmographique, la carte ci-contre inclut ltat des communes avant la fusion. Entre 2005 et 2010, le canton de Glaris a enregistr une hausse dmographique annuelle de 0.2%, infrieure la moyenne du pays. En 2010, la migration intercantonale a, pour la premire fois depuis 1990, permis de retrouver une croissance positive. Mais Glaris doit encore lutter contre lexode des 15-24 ans. Alors que les communes du nord du canton peuvent, pour la majorit, se targuer de taux positifs, le sud est confront lmigration, lexception de Rti. Seules les communes de Mollis, Oberurnen et Schwndi parviennent afficher des taux de croissance suprieurs la moyenne suisse. Potentiel de croissance infrieur la moyenne Le graphique ci-contre permet dvaluer la structure conomique du canton de Glaris. Le diamtre des cercles reflte le pourcentage de la branche mentionne dans le taux demploi total du canton. Lcart de ce pourcentage par rapport la moyenne nationale est indiqu sur laxe horizontal, tandis que laxe vertical comporte les opportunits et les risques moyen terme. La structure conomique du canton de Glaris est marque par le secteur secondaire, les branches prometteuses et les branches plus risques arrivant presque galit. Par ailleurs, les valeurs de lagriculture, du commerce de dtail et de lenseignement sont relativement faibles. Dans lensemble, lvaluation sectorielle savre infrieure la moyenne pour le canton, ce qui laisse prsager un potentiel de croissance limit de la cration de valeur. Deuxime du classement de l'attrait comme lieu de rsidence La figure ci-contre montre la composition de lattrait financier du canton comme lieu de rsidence pour les deux critres que sont les cots fixes (frais de logement, frais annexes et taxes) et les prlvements obligatoires (impts sur le revenu et sur la fortune, cotisations sociales et assurance-maladie obligatoire). La combinaison de cots fixes faibles et de prlvements obligatoires rduits confre au canton de Glaris la deuxime place du classement de la qualit de la localisation. Il peut donc confirmer sa position parmi les cantons les plus intressants sur le plan financier quil a acquise lors de la dernire estimation de 2008 et mme monter dun cran par rapport cette anne-l grce une srie de rductions d'impts.
Profil chances-risques de la structure sectorielle

Douze plus grands secteurs, 2012
2.0 1.5 1.0
Evaluation chances-risques
Electrotechnique Sant Homes
0.5 Amnagement 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 -2.0 -2.5 -4% Enseignement Commerce de dtail Produits mtalliques Plastique Agriculture
Agri- et sylviculture Construction et industrie Services Service public Construction de machines Btiment
leve
Produits minraux 6% 8%
basse
-2% 0% 2% 4% Emploi: cart par rapport la moyenne suisse

Frais fixes
GE
ZG ZH SZ NW GR OW UR AI GL LU SG TG AG AR SO SH CH TI FR VS BE BS BL
VD
NE JU Positionnement
Avantages combins
asymtrique
84
Economic Research
Canton de Glaris: faits immobiliers

Demande: Population (en milliers) Croissance dmographique Solde migratoire Absorption Offre: Parc de logements (en milliers) Croissance du parc de logements Rsultat du march: Taux de logements vacants Evolution des prix AEP Evolution des prix MI Evolution des prix par rapport lvolution des revenus 2007 38.2 0.4% 0.5% 0.6% 20.7 0.6% 2.05% 4.7% 1.0% 0.87 2008 38.4 0.3% 0.8% 1.0% 20.8 0.7% 2.07% 3.4% 4.1% 0.85 Canton de 2009 38.5 0.3% 0.8% 1.0% 21.0 1.0% 1.81% -7.4% -1.2% 0.82 Glaris 2010 38.6 0.2% 0.7% 1.4% 21.2 0.9% 1.82% 7.2% 5.1% 0.82 2011 38.6* 0.2%* 2012 38.7* 0.2%* 2007 7'593 1.1% 1.0% 1.2% 3'950 1.1% 1.04% 7.7% 6.5% 0.93 2008 7'702 1.4% 1.3% 1.2% 3'995 1.1% 0.94% 5.3% 4.6% 0.95 Suisse 2009 2010 7'786 7'864 1.1% 1.0% 1.0% 0.8% 0.9% 1.1% 4'034 1.0% 0.87% 2.6% -0.7% 0.99 4'079 1.1% 0.91% 7.3% 3.0% 1.02 2011 7'949* 1.1%* 2012 8'042* 1.2%*
21.3* 0.6%* 1.27% 5.0% 3.3% 0.85
21.5* 0.6%*
4'125* 1.1%* 0.94% 9.4% 7.1% 1.09
4'172* 1.1%*
Effet stabilisateur du recul de la construction La croissance dmographique positive, bien que trs infrieure la moyenne, a permis de bien absorber la vague dexpansion glaronnaise des annes 2006 2010. Toutefois, la croissance dmographique devrait rester ngative dans larrire-pays glaronnais et ne devrait gure s'accentuer dans lensemble du canton. Du point de vue du march immobilier, lattrait du canton reste limit. Certes, la charge fiscale est infrieure la moyenne suisse, mais lcart rgional, notamment par rapport aux cantons de Suisse centrale, est lev. De plus, son accessibilit est plutt infrieure la moyenne en raison de sa situation gographique et topographique. Le flchissement de lactivit de construction devrait donc avoir des effets positifs sur la stabilit du march immobilier et viter lapparition dune nouvelle offre excdentaire. La baisse du nombre de logements vacants confirme cette volution. Nettes disparits nord-sud Les disparits lintrieur du canton sont importantes. Grce laccessibilit encore meilleure en comparaison intercantonale, les problmes structurels sont moins marqus dans le MoyenPays et le Bas-Pays glaronnais que dans larrire-pays. Dans cette rgion, les maisons individuelles reprsentent une grande partie des nouvelles constructions. Toutefois, le nombre de logements locatifs vacants est structurellement lev. Sa diminution et son niveau nettement infrieur la moyenne long terme en 2011 sont dus au fait que de nombreux travailleurs du projet de centrale daccumulation par pompage "Linthal 2015" rsident dans larrire-pays glaronnais. A partir de 2016, le stock de logements vacants devrait donc de nouveau augmenter. Cependant, en termes absolus, le problme est limit compte tenu du faible volume du parc de logements dans larrire-pays. Effet positif: prix modrs Les problmes structurels et laccessibilit comparativement difficile des grandes agglomrations ont aussi un effet positif pour le canton de Glaris: les prix de la proprit du logement sont rests abordables. Et ils baissent du nord au sud, mesure que laccessibilit diminue. On devrait encore constater de fortes disparits lintrieur mme des trois communes glaronnaises: les prix devraient baisser mesure que lon sloigne de la plaine de la Linth. Lvolution des prix sest avre infrieure la moyenne et trs volatile dans le pass et les choses ne devraient gure changer pour linstant.

250 Glarner Hinterland Glarner Mittel- und Unterland IPF MI
200
150
100
50
0 1995 1997 1997 1999 1999 2001 2001 2003 2003 2005 2005 2007 2007 2009 2009 2011 2011 1995

12% 10% 8% 6%Glarner Mittel4% 2% 0% -2% -1%
CH March/Hfe Glarner Mittelund Unterland Linthgebiet und Unterland
Moyenne des surfaces vacantes sur 10 ans Location Proprit

Glarner Hinterland
0%
Glarner CH Hinterland March/Hfe
1%
2%
3%
4%
Taux de vacance 2011 5% 6% 7% 8%

Communes les plus peuples Glarus Nord Glarus Glarus Sd MI Moyen 5'944 5'274 4'645 Elev 8'045 7'135 6'277 AEP Moyen Elev 4'600 4'400 4'009 6'696 6'407 5'844 Location Moyen Elev 178 178 165 180 180 167
Suisse
7'788 10'536
7'072 10'294
227
249
85
Economic Research
Canton des Grisons: facteurs de localisation

GR Charge fiscale des personnes physiques Charge fiscale des personnes morales Niveau de formation de la population Main duvre hautement qualifie disponible Accessibilit (rseau de transport) Qualit de la localisation 2011 + + = = --
TI + = = -
SG + ++ = = = =
GL + ++ -
La topographie pnalise la qualit de la localisation Les Grisons occupent la 20e place du classement cantonal en termes de qualit de la localisation. Laccessibilit par les rseaux de transport constitue son principal point faible. La charge fiscale est comparativement intressante, tandis que le niveau de formation se situe autour de la moyenne suisse. Dans lvaluation globale, les Grisons prcdent ainsi de peu le Tessin. Des cots de logement levs dans les destinations touristiques Le graphique ci-contre illustre lattrait financier des communes grisonnes. Les nombreuses communes financirement attrayantes contrastent avec les rgions touristiques, plus chres. Notamment dans les destinations renommes de la Haute-Engadine et Davos/Klosters, le revenu disponible des mnages est moins lev. La forte demande en rsidences secondaires fait grimper les prix de limmobilier dans ces communes, ce qui a un impact ngatif sur leur attractivit financire. Le cot de la vie est le plus bas le long de lautoroute A13 et dans quelques communes de la Surselva. Dans lensemble, le canton des Grisons arrive loin derrire les deux meneurs, Uri et Glaris, mais savre plus avantageux que le Tessin. Exode intercantonal pour toutes les classes dge Entre 2005 et 2010, le canton des Grisons a connu une croissance dmographique de 0.5% par an, soit moiti moins que le niveau national. Depuis le dbut des annes 2000, limmigration internationale contribue considrablement la croissance, mais lmigration intercantonale sest galement renforce. Ce phnomne ne concerne plus uniquement les 15-39 ans, mais galement les autres franges de la population. La structure dge de limmigration internationale a fluctu au cours des annes. Depuis 2005, la part des 40-64 ans a lgrement augment. La croissance dmographique se concentre principalement dans le Rheintal grison et dans lEngadine.

Canton GR -5.2 -2.0 -2.0 -1.0 -1.0 -0.3 -0.3 0.0 0.0 0.3 0.3 0.6 0.6 1.0 1.0 1.5 1.5 2.0 2.0 3.0 0 10 20 km Zug Schwyz
Gla rus Chur
Altdo rf
Bellinzo na

Solde en personnes
2'500 2'000 1'500 1'000 500 0 -500 -1'000 -1'500 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Intercantonal International Total

Canton des Grisons Industrie traditionnelle Industrie de pointe Construction Services aux entreprises Commerce et vente
Transports, poste Information, communication, IT Services financiers Production et distribution dnergie Services administratifs et sociaux Divertissement et htellerie-restauration
10 20 km
Le tourisme domine la structure sectorielle Toutes les rgions du canton des Grisons possdent une structure sectorielle similaire. Seul le Rheintal dvie lgrement de la moyenne cantonale. Les branches prdominantes, notamment dans les rgions touristiques, sont les secteurs du divertissement et de lhtellerie. En revanche, le secteur tertiaire est majoritairement sous-reprsent par rapport la moyenne nationale. Dans le secteur secondaire, la construction est fortement prsente dans toutes les rgions, tout comme lapprovisionnement en nergie dans la plupart dentre elles. Globalement, lindustrie est sous-reprsente. Seul le Prttigau voit les industries de pointe employer un nombre de personnes suprieur la moyenne nationale. Dans le Mesolcina, lindustrie traditionnelle atteint un taux demploi lgrement suprieur au reste de la Confdration.
86
Economic Research
Canton des Grisons: faits immobiliers

Demande: Population (en milliers) Croissance dmographique Solde migratoire Absorption Offre: Parc de logements (en milliers) Croissance du parc de logements Rsultat du march: Taux de logements vacants Evolution des prix AEP Evolution des prix MI Evolution des prix par rapport lvolution des revenus 2007 189 0.4% 0.8% 1.7% 151 1.6% 0.85% 7.0% 5.6% 1.08 2008 190 0.9% 1.2% 1.3% 153 1.4% 0.77% 4.8% 3.1% 1.10 Canton des 2009 192 0.7% 1.0% 1.0% 155 1.0% 0.79% 3.1% -0.5% 1.14 Grisons 2010 193 0.4% 0.8% 0.9% 156 1.0% 0.77% 8.7% 0.9% 1.19 2011 194* 0.7%* 2012 195* 0.6%* 2007 7'593 1.1% 1.0% 1.2% 3'950 1.1% 1.04% 7.7% 6.5% 0.93 2008 7'702 1.4% 1.3% 1.2% 3'995 1.1% 0.94% 5.3% 4.6% 0.95 Suisse 2009 2010 7'786 7'864 1.1% 1.0% 1.0% 0.8% 0.9% 1.1% 4'034 1.0% 0.87% 2.6% -0.7% 0.99 4'079 1.1% 0.91% 7.3% 3.0% 1.02 2011 7'949* 1.1%* 2012 8'042* 1.2%*
158* 1.1%* 0.91% 7.0% 12.4% 1.25
160* 1.1%*
4'125* 1.1%* 0.94% 9.4% 7.1% 1.09
4'172* 1.1%*
Accent mis sur la construction de rsidences secondaires En tant que plus grand canton de Suisse, le canton des Grisons se caractrise par des marchs immobiliers trs rgionaux et fortement htrognes. Outre le Rheintal grison, les rgions montagneuses orientes sur le tourisme sont notamment prises en compte dans lanalyse du march immobilier. Par rapport au parc de logements, le nombre de permis accords est lev, en particulier dans les rgions de Mittelbnden, de la BasseEngadine, de Schanfigg, de la Surselva et du Rheintal grison du Rhin. Le Rheintal grison autour de Coire est donc la seule rgion o la construction de logements locatifs joue un rle notable. Dans les autres rgions, le march est domin par la construction de rsidences secondaires qui, comme le montrent les autorisations de construire, continue progresser dans de nombreux endroits et atteint plus de 50% dans la majorit des communes touristiques du canton. Logements locatifs priss en milieu urbain Dans les rgions touristiques, laccent est mis sur la construction de rsidences secondaires. Avec la rvision de lamnagement du territoire et les quotas de rsidences secondaires instaurs en de nombreux endroits, il sera encore plus difficile de rpondre la forte demande. Par contre, dans certaines rgions, le march du locatif se caractrise par la faible demande de rsidences principales et par un taux de vacance lev. Le niveau infrieur des logements locatifs vacants dans le Rheintal grison rvle que la partie plus urbanise du canton autour de la ville de Coire se caractrise par une demande accrue de logements locatifs. Un grand projet de construction, qui prvoit environ 80 nouveaux logements locatifs, devrait dtendre un peu la situation partir de 2013. Prix maximums dans les destinations touristiques Cest sur les prix de limmobilier que linfluence du tourisme est la plus nette. Lvolution des prix est fortement marque par lattrait touristique rgional et la demande de rsidences secondaires qui en dcoule. Avec des prix au mtre carr valus plus de 15'000 CHF pour des maisons individuelles et des appartements en proprit de taille moyenne, dans la mesure o ils sont disponibles, la destination touristique de St-Moritz arrive en tte en termes de prix. En revanche, dans les communes moins axes sur le tourisme, les prix de limmobilier sont infrieurs la moyenne suisse.

3'000 2'500 2'000 1'500 1'000 500 0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011
Bndner Rheintal Surselva Domleschg/Hinterrhein Schanfigg IPF MI Sarganserland Davos Mittelbnden Mesolcina Oberengadin Prttigau Engiadina bassa

Mittelbnden Prttigau Domleschg/ 3% Hinterrhein Sarganserland Location: Prttigau Surselva (3.6%, 8.6%) Davos 2% Schanfigg CH Engiadina b. (4.3%, 6.1%) Mesolcina (10.1%, 12.4%) Bndner Rheintal Oberengadin 1% Bndner Rheintal Engiadina bassa Schanfigg Mesolcina 0% Sarganserland Surselva Mittelbnden CH Oberengadin Domleschg/ Hinterrhein -1%
4% Moyenne des surfaces vacantes sur 10 ans Location Proprit
-1%
0%
1%
2%

Communes les plus peuples Chur Davos Igis Domat/Ems St. Moritz Suisse
MI Moyen
Elev
AEP Moyen Elev 6'900 10'037 9'818 14'296 5'927 5'891 8'637 8'578
10'137 13'716 13'113 17'735 6'903 7'161 9'335 9'690
15'298 20'703 7'788 10'536
15'818 23'022 7'072 10'294
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Canton du Jura: facteurs de localisation

JU Charge fiscale des personnes physiques Charge fiscale des personnes morales Niveau de formation de la population Main duvre hautement qualifie disponible Accessibilit (rseau de transport) Qualit de la localisation 2011 ---
NE --= + -
BE = = = =
SO = = = + =
Le canton le moins bien class en raison de sa charge fiscale et de sa situation priphrique Le canton du Jura est la lanterne rouge depuis 2004, lanne de cration du calcul de lindicateur de qualit de la localisation. Par rapport aux cantons voisins de Berne, Soleure et Ble-Campagne, le Jura se situe bien en retrait. Limposition des personnes physiques y est la deuxime plus leve du pays. Seul Neuchtel est moins attractif que le Jura cet gard. Des crations demploi grce au boom de lindustrie horlogre Dans le canton du Jura, lemploi a progress de 8.3% entre 1995 et 2008, un chiffre lgrement infrieur la moyenne suisse de 10.3%. La principale contribution vient du boom de lindustrie horlogre ces dernires annes. Sur la priode observe, lemploi dans lindustrie horlogre jurassienne a augment de 32%. Cette forte croissance de lindustrie de pointe contraste avec le recul de lemploi dans lindustrie traditionnelle. Tout comme sur lensemble du territoire, on observe dans le Jura un transfert des industries structurellement menaces vers des branches plus forte cration de valeur et plus comptitives au plan international. Les services administratifs et sociaux ont galement fortement augment, conformment la tendance nationale. Un positionnement riche en opportunits grce lindustrie horlogre Selon nos estimations, et malgr la forte prsence et le dynamisme de lindustrie horlogre, le Jura ne devrait pas connatre moyen terme une croissance suprieure la moyenne suisse. La forte concentration du portefeuille industriel sur quelques branches recle un risque important pris en compte dans lvaluation. Selon la marche des affaires des horlogers et des sous-traitants notamment, le Jura disposera dans les prochaines annes dopportunits de croissance de la cration de valeur intactes et dans la moyenne nationale. En raison de la faible qualit de la localisation, nous tablons toutefois longue chance sur une augmentation de la cration de valeur infrieure la moyenne. Des impts levs diminuent lattrait financier Dans le classement des revenus disponibles, le Jura arrive en milieu de tableau, la 15e place. Les cots du logement font de ce canton priphrique lun des moins chers du territoire. Son attrait financier est cependant obscurci par une charge fiscale des personnes physiques comparativement leve. Dans les rgions de Delmont et de Porrentruy, les indicateurs se situent mme en dessous de la moyenne nationale. Compar aux autres rgions, le Jura fait preuve dun meilleur attrait financier comme lieu de rsidence que les cantons voisins de Ble-Campagne, Berne et Neuchtel. Les revenus disponibles sont en revanche lgrement plus levs dans le canton de Soleure.

40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% CH JU Grenchen BE -5% La Chauxde-Fonds -10% -15% -20% Jura bernois Industrie traditionnelle Construction Commerce et vente Information, communication, IT Services aux entreprises Services administratifs et sociaux Industrie de pointe Production et distribution dnergie Transports, poste Services financiers Divertissement et htellerie-restauration
NE
Potentiel de croissance de la cration de valeur

2.5 2.0
Evaluation des branches
III La Chauxde-Fonds Val-deTravers
Moyenne suisse
Neuchtel
BS
1.5 1.0 0.5 0 -0.5 -1.0 -1.5 -2.0 -2 IV
NE Neuchtel
VD
BL
Moyenne suisse
Grenchen Biel/Seeland BE SO
JU VS Jura bernois
Laufental Thal
II -1.5 -1 -0.5 0 0.5 Qualit de la localisation 1 1.5

Canton JU -5.2 -2.0 -2.0 -1.0 -1.0 -0.3 -0.3 0.0 0.0 0.3 0.3 0.6 0.6 1.0 1.0 1.5 1.5 2.0 2.0 3.0 0 5 10 km So lot hurn Base l Li esta l
Del mo nt
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Economic Research
Canton du Jura: faits immobiliers

Demande: Population (en milliers) Croissance dmographique Solde migratoire Absorption Offre: Parc de logements (en milliers) Croissance du parc de logements Rsultat du march: Taux de logements vacants Evolution des prix AEP Evolution des prix MI Evolution des prix par rapport lvolution des revenus 2007 69.6 0.4% 0.4% 0.7% 34.9 0.7% 2.00% 7.8% 4.0% 0.87 2008 69.8 0.4% 0.6% 1.1% 35.2 0.9% 2.00% 3.5% 0.9% 0.87 Canton du Jura 2009 2010 70.1 70.2 0.4% 0.0% 0.3% 0.4% 0.3% 0.6% 35.4 0.5% 1.77% 0.0% 0.0% 0.90 35.6 0.5% 1.96% 4.0% -1.9% 0.91 2011 70.4* 0.3%* 2012 70.6* 0.3%* 2007 7'593 1.1% 1.0% 1.2% 3'950 1.1% 1.04% 7.7% 6.5% 0.93 2008 7'702 1.4% 1.3% 1.2% 3'995 1.1% 0.94% 5.3% 4.6% 0.95 Suisse 2009 2010 7'786 7'864 1.1% 1.0% 1.0% 0.8% 0.9% 1.1% 4'034 1.0% 0.87% 2.6% -0.7% 0.99 4'079 1.1% 0.91% 7.3% 3.0% 1.02 2011 7'949* 1.1%* 2012 8'042* 1.2%*
36.0* 1.0%* 1.88% 8.7% 7.9% 0.98
36.3* 0.9%*
4'125* 1.1%* 0.94% 9.4% 7.1% 1.09
4'172* 1.1%*
Nouvelles constructions en plein campagne grce aux prix bas des terrains Les prix bas du terrain dans le Jura permettent aux autochtones et aux nouveaux arrivants de concrtiser leur rve de proprit sous la forme dune maison et ce, essentiellement en dehors des centres de village. La tendance la rurbanisation constate au plan national dans les grands et moyens centres, avec un logement en proprit un emplacement central, ne touche donc pas le Jura. C'est mme souvent le contraire. Les prix bas des terrains distordent le systme dincitation dans la mesure o lassainissement de la structure ancienne prsente avant tout dans les centres ne peut simposer face la construction bon march en pleine campagne. Consquence: les surfaces vacantes en units d'habitation locative ancienne restent nombreuses et le segment du logement connat un dsquilibre important qui sera difficile stabiliser. Socle de logements vacants pour les immeubles plus anciens De nombreux logements en location des centres du Jura bernois et des districts de Porrentruy et Delmont sont vacants. Cette volution se reflte galement dans la faible dynamique dmographique des centres jurassiens de Delmont, Porrentruy et Moutier. Dans le canton du Jura, le taux de logements vacants de 0.9% pour la proprit est quasiment le double de la moyenne suisse et a galement dpass la moyenne sur dix ans. Cela indique galement un socle de logements vacants dans les maisons individuelles anciennes et loignes ainsi que dans les vieux logements du centre, qui ne trouvent plus gure dacheteurs prts faire des assainissements en raison des possibilits avantageuses de construction nouvelle. Attrait des maisons individuelles pour les pendulaires Non seulement les prix dcrochent totalement de la moyenne suisse, mais ils sont galement la trane des rgions voisines, plus chres. La disparit des prix avec les rgions limitrophes des cantons voisins reflte une chance pour ces communes jurassiennes bien desservies d'attirer de nouveaux mnages qui y concrtisent leur rve de maison individuelle au prix d'un trajet pendulaire vers Ble ou les centres du march du travail du Mittelland. Lachvement de la Transjurane dici 2017 renforcera cette opportunit.

350 Jura IPF 280 MI
210
140
70
0 1995 1997 1997 1999 1999 2001 2001 2003 2003 2005 2005 2007 2007 2009 2009 2011 2011 1995

6% Moyenne des surfaces vacantes sur 10 ans La Chaux-de5% 4% 3% 2% 1% 0%
Laufental CH CH Jura Laufental
Location Proprit
Fonds Jura Jura bernois
La Chaux-deJura bernois
-1% Fonds -1% 0%
Taux de vacance 2011 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8%
1%

Communes les plus peuples Delmont Porrentruy Bassecourt Courroux Saignelgier Suisse
MI Moyen 5'008 3'887 4'508 4'218 4'306
Elev 6'774 5'252 6'103 5'710 5'826
AEP Moyen Elev 4'527 4'764 4'209 4'109 4'064 6'585 6'926 6'133 5'985 5'911
7'788 10'536
7'072 10'294
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Canton de Lucerne: facteurs de localisation

LU Charge fiscale des personnes physiques Charge fiscale des personnes morales Niveau de formation de la population Main duvre hautement qualifie disponible Accessibilit (rseau de transport) Qualit de la localisation 2011 + ++ = = = =
OW NW ++ ++ = + ++ ++ = = = +
AG + ++ = = ++ +
Positionnement fort des cantons voisins Le canton de Lucerne se situe dans la moyenne en ce qui concerne la qualit de la localisation, mais ne parvient pas rivaliser armes gales avec les cantons limitrophes dObwald, de Nidwald, de Schwyz, de Zoug et dArgovie. Le canton dispose dun pouvoir dattraction lev dans le domaine des charges fiscales, mais affiche des valeurs moyennes au niveau de la formation et de laccessibilit. Accessibilit: cart entre le nord et le sud Le canton de Lucerne alterne des zones dotes dinfrastructures de transport sous-dveloppes et dautres dun niveau remarquable, suprieur la moyenne. Les communes proches de Lucerne et de Zoug ou des principaux axes de transit en direction de Zurich, Olten, Ble et Berne jouissent dune position trs centrale. Laccessibilit diminue proportionnellement la distance des agglomrations. L'Entlebuch et les communes mridionales de la rgion de Willisau sont, par consquent, nettement moins bien desservis. Des investissements dinfrastructure coteux peuvent amliorer le rseau de transport. La rgion situe autour de Lucerne a largement bnfici de lachvement des travaux de lautoroute A4 qui traverse le Knonaueramt et du tunnel dUetliberg. Revirement de tendance au niveau de la migration intercantonale Aprs plusieurs annes de soldes ngatifs, limmigration a, dans le canton de Lucerne, repris de plus belle au tournant du millnaire. La migration internationale qui, lexception de lanne 1998, a toujours totalis des excdents pendant la priode considre, prdomine. Il sagit ici principalement dactifs appartenant aux classes dge relativement jeunes. Depuis 2005, la migration intercantonale apporte de nouveau des contributions positives la croissance. Elle concerne en grande partie des familles et des personnes en ge dexercer une activit lucrative. Lucerne a donc augment son attractivit par rapport aux autres cantons.

Canton LU 2.50 4.25 1.50 2.50 lo thur n 1.00 1.50 0.75 1.00 0.50 0.75 0.25 0.50 0.00 0.25 -0.25 0.00 Ber n -0.25 -0.50 -0.75 -0.50 -1.00 -0.75 -1.25 -1.00 -1.5 -1.25 0 5 10 km
Zug S
Luzer n
Stans Sarne n

Solde en personnes
5'000 Intercantonal 4'000 3'000 2'000 1'000 0 -1'000 -2'000 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 International Total

Canton de Lucerne Industrie traditionnelle Industrie de pointe Construction Production et distribution dnergie Commerce et vente Transports, poste Information, communication, IT Services financiers Services aux entreprises Divertissement et htellerie-restauration Services administratifs et sociaux
5 10 km
Diffrences notoires entre la ville et la campagne La structure conomique du canton de Lucerne affiche des diffrences sensibles entre les zones urbaines et les zones rurales. Dans les rgions de Sursee/Seetal, de Willisau et de l'Entlebuch, le secteur secondaire est fortement reprsent alors que le secteur tertiaire est sous-reprsent. En revanche, la rpartition sectorielle dans la rgion autour de Lucerne est, quelques carts prs, dans la moyenne suisse. La construction et lindustrie sont quelque peu sous-dveloppes dans la rgion, tandis que le taux demploi dans le secteur des services est suprieur la moyenne nationale. Enfin, dans la rgion de Willisau, outre lindustrie traditionnelle (notamment agroalimentaire) et la construction, le secteur des transports est relativement bien prsent.
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Canton de Lucerne: faits immobiliers

Demande: Population (en milliers) Croissance dmographique Solde migratoire Absorption Offre: Parc de logements (en milliers) Croissance du parc de logements Rsultat du march: Taux de logements vacants Evolution des prix AEP Evolution des prix MI Evolution des prix par rapport lvolution des revenus 2007 363 1.2% 0.8% 1.6% 169 1.4% 1.00% 1.0% 4.2% 0.82 2008 369 1.4% 1.0% 1.4% 171 1.2% 0.79% 3.1% 4.8% 0.83 Canton de 2009 373 1.1% 0.7% 1.2% 173 1.3% 0.62% -0.6% -2.0% 0.82 Lucerne 2010 376 0.9% 0.6% 1.3% 176 1.4% 0.69% 8.2% 4.3% 0.86 2011 381* 1.2%* 2012 385* 1.1%* 2007 7'593 1.1% 1.0% 1.2% 3'950 1.1% 1.04% 7.7% 6.5% 0.93 2008 7'702 1.4% 1.3% 1.2% 3'995 1.1% 0.94% 5.3% 4.6% 0.95 Suisse 2009 2010 7'786 7'864 1.1% 1.0% 1.0% 0.8% 0.9% 1.1% 4'034 1.0% 0.87% 2.6% -0.7% 0.99 4'079 1.1% 0.91% 7.3% 3.0% 1.02 2011 7'949* 1.1%* 2012 8'042* 1.2%*
178* 1.2%* 0.80% 6.6% 5.3% 0.91
180* 1.2%*
4'125* 1.1%* 0.94% 9.4% 7.1% 1.09
4'172* 1.1%*
Planification de logements mesure A linstar de lactivit de construction lchelle suisse, de nombreux projets d'immeubles plurifamiliaux ont t conus dans les rgions de Lucerne lors dune premire vague intervenue entre 2004 et 2007. Cela dit, contrairement la tendance globale en Suisse, les matres douvrage lucernois ont redoubl de prudence depuis lclatement de la crise des subprimes en 2008. Par consquent, les logements vacants qui avaient dpass en 2006 la barre des 1% pour la premire fois depuis 2000 ont recul jusquen 2009 pour atteindre un faible niveau de 0.6%. Dope par le faible nombre de logements vacants, la baisse des taux d'intrt entrane par la rcession et limmigration tonnamment soutenue, la planification a regagn en dynamisme, surtout autour de la ville de Lucerne, contrairement la tendance suisse en 2009. En adoptant une planification modre et adapte lconomie relle, les matres douvrage lucernois montrent quils ont le sens de la mesure. Equilibre de la demande et de loffre La planification modre devrait galement empcher une progression des surfaces vacantes cette anne. Dans les communes priurbaines proches de Lucerne comme Horw, Kriens ou Adligenswil, les logements vacants sinscrivent un niveau trs faible, voire sont en recul. Cette raret de loffre, les personnes qui souhaitent acheter la ressentent par le biais de hausses de prix sensibles. Pourtant, la planification de nouveaux logements reste limite. Dans ces communes, nous tablons par exemple sur un largissement du parc de logements de moins de 1% pour 2012. A quelques exceptions prs, le canton affiche un quilibre de loffre et de la demande nul autre pareil en Suisse.

3'000 2'500 2'000 1'500 1'000 500 0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 Entlebuch Willisau Sursee/Seetal Luzern
IPF
MI

4.0% Moyenne des surfaces vacantes sur 10 ans Proprit 3.5% Location 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -0.5%
Sursee/Seetal Entlebuch Willisau Luzern Luzern Sursee/Seetal Willisau Entlebuch
CH
CH
0.0%
0.5%
1.0%
Taux de vacance 2011 1.5% 2.0% 2.5%
Des prix tributaires de la proximit de la ville et du lac En ville de Lucerne, les prix ont grimp des niveaux suprieurs la moyenne, qui ne sont toutefois pas exagrs. Dans les autres communes, les prix baissent mesure que lon sloigne de la ville et du lac. Horw illustre parfaitement ce phnomne avec ses nombreux emplacements proches du lac et sa proximit immdiate du centre-ville. La commune la plus chre du canton est Meggen, ville galement proximit immdiate du centre de Lucerne dote dune longue rive au nord du lac des QuatreCantons. Le prix dun appartement en proprit de moyen standing y est facilement estim 10'500 CHF/m2.

Communes les plus peuples Luzern Emmen Kriens Horw Ebikon Suisse
MI Moyen 7'242
Elev 9'794
AEP Moyen Elev 7'945 11'563 6'145 8'941 7'209 10'504 7'927 11'533 6'736 9'800 7'072 10'294
9'468 12'806 7'968 10'774 9'105 12'316 7'250 9'813 7'788 10'536
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Canton de Neuchtel: facteurs de localisation

NE Charge fiscale des personnes physiques Charge fiscale des personnes morales Niveau de formation de la population Main duvre hautement qualifie disponible Accessibilit (rseau de transport) Qualit de la localisation 2011 --= + -
VD -= + = =
BE = = = =
FR = = -
Avant-dernier en termes dattractivit Dans le classement de la qualit de la localisation par canton, Neuchtel arrive avant-dernier, juste devant le Jura. Limposition comparativement leve constitue son principal travers. Son accessibilit par les rseaux de transport est galement infrieure la moyenne. Les cantons voisins se rvlent lgrement plus avantageux pour ces deux facteurs. Seule la disponibilit de main-duvre hautement qualifie sinscrit audessus de la moyenne suisse. Opportunits et risques de concentration dans lindustrie horlogre Le profil des branches du canton de Neuchtel prsente de nombreuses opportunits. Cette bonne valuation est soumise un risque considrable, car elle est principalement due lindustrie horlogre. Ce secteur forte cration de valeur reprsente en effet prs de 19% de lemploi du canton. Si lon analyse la structure des branches de Neuchtel sans lindustrie horlogre, lvaluation retombe alors en dessous de la moyenne. Les branches des produits mtalliques, de lhtellerie et de lagriculture font face un avenir risque. Le systme de sant, les homes et lindustrie horlogre entrevoient quant eux de bonnes perspectives. Le commerce de gros obtient galement une bonne note. Accessibilit: de grandes disparits au sein du canton Concernant laccessibilit par les rseaux de transport, le canton de Neuchtel est divis en deux. Tandis que la desserte de la rgion de Neuchtel est suprieure ou lgrement infrieure la moyenne suisse, celle du Val-de-Travers et de la rgion de La Chaux-de-Fonds savre trs infrieure. Les abords du lac de Neuchtel bnficient de la liaison avec lautoroute A5 et se trouvent de plus dans la zone dactivit de Berne. Les rgions situes au fond des valles du Jura sont en revanche difficilement accessibles. Par consquent, la dynamique dmographique se concentre sur les communes situes le long des rives du lac et dans le Val-de-Ruz. Dans la rgion de La Chaux-de-Fonds et dans le Val-de-Travers, la population a respectivement stagn et baiss entre 2005 et 2010. La charge fiscale diminue lattrait financier En termes dattrait financier, le canton de Neuchtel figure en fin de tableau, la 21e place. Des cots fixes comparativement bas (cots de logement, frais annexes et taxes) ne compensent que partiellement limposante charge que reprsentent les prlvements obligatoires pour le budget des mnages (impts sur les revenus et sur la fortune, prlvements sociaux et assurance-maladie obligatoire). Ce phnomne est d la charge fiscale la plus leve qui sapplique aux personnes physiques de Suisse. Aprs avoir approuv une rduction des impts pour les entreprises en juin 2011, le Conseil dEtat de Neuchtel prvoit de faire de mme pour les personnes physiques. On peut donc envisager une amlioration de lattrait financier du canton.
Profil chances-risques de la structure sectorielle

Douze plus grandes branches, 2012
leve
2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 -2.0 -2.5 -10%
Sant Commerce de gros Amnagement Construction de machines Gastronomie Agriculture
Homes Enseignement Administration publique
Montres
Evaluation chances-risques
Commerce de dtail Produits mtalliques Agri- et sylviculture Services Service public Construction et industrie 15% 20%
basse
-5% 0% 5% 10% Emploi: cart par rapport la moyenne suisse

Indice du transport individuel motoris et du transport public, CH = 0
Canton NE 2.50 4.25 1.50 2.50 1.00 1.50 0.75 1.00 0.50 0.75 0.25 0.50 0.00 0.25 -0.25 0.00 -0.50 -0.25 -0.75 -0.50 -1.00 -0.75 -1.25 -1.00 -1.5 -1.25 5 10 km
Neuchtel
Fribourg

Frais fixes
GE
ZG ZH SZ NW GR OW UR AI GL LU SG TG AG SO AR SH VS BS
CH
TI
BL
VD
FR
BE
NE JU
Avantages combins
Positionnement asymtrique
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Economic Research
Canton de Neuchtel: faits immobiliers

Demande: Population (en milliers) Croissance dmographique Solde migratoire Absorption Offre: Parc de logements (en milliers) Croissance du parc de logements Rsultat du march: Taux de logements vacants Evolution des prix AEP Evolution des prix MI Evolution des prix par rapport lvolution des revenus 2007 169.8 0.5% 1.0% 0.8% 87.8 0.7% 1.24% 8.4% 8.0% 0.95 2008 170.9 0.7% 0.9% 0.8% 88.4 0.7% 1.19% 7.1% 3.9% 0.98 Canton de Neuchtel 2009 2010 2011 171.6 171.9 172.8* 0.4% 0.1% 0.5%* 0.7% 0.7% 0.2% 0.5% 88.7 0.4% 1.05% 3.2% 0.5% 1.05 89.1 0.4% 1.26% 2.2% -2.1% 1.05 89.5* 0.4%* 1.19% 6.9% 8.9% 1.10 2012 173.5* 0.4%* 2007 7'593 1.1% 1.0% 1.2% 3'950 1.1% 1.04% 7.7% 6.5% 0.93 2008 7'702 1.4% 1.3% 1.2% 3'995 1.1% 0.94% 5.3% 4.6% 0.95 Suisse 2009 2010 7'786 7'864 1.1% 1.0% 1.0% 0.8% 0.9% 1.1% 4'034 1.0% 0.87% 2.6% -0.7% 0.99 4'079 1.1% 0.91% 7.3% 3.0% 1.02 2011 7'949* 1.1%* 2012 8'042* 1.2%*
90.0* 0.6%*
4'125* 1.1%* 0.94% 9.4% 7.1% 1.09
4'172* 1.1%*
Structure du march immobilier foncirement diffrente La chane de montagnes du Jura coupe le canton de Neuchtel en deux moitis, dont les deux marchs immobiliers diffrent quant leur structure et leur volution. Ceux de La Chaux-deFonds et du Val-de-Travers ont volu paralllement lindustrie horlogre. Le parc de logements sest accru durant plusieurs phases dexpansion jusqu la crise des annes 1970 et 1980, avec pour consquence un socle plus lev de logements vacants cause duquel la construction reste modre. La demande de surfaces dhabitation dans la rgion de Neuchtel est plus stable grce de belles zones rsidentielles et des secteurs peu cycliques. Bien que les maisons individuelles soient trs convoites, la construction de logements neufs dans un contexte urbain y est fortement marque par de grands projets et est donc instable. Rduction du taux de vacance grce la modernisation Le socle plus lev de logements vacants dans les rgions de La Chaux-de-Fonds et du Val-de-Travers concerne principalement le segment du locatif. Pour renforcer lattrait des logements anciens de la rgion de La Chaux-de-Fonds, o 40% des logements ont t construits avant 1919, une grande partie des investissements de construction est depuis 15 ans affecte aux travaux de transformation et de rnovation. Lampleur de la rduction du stock de logements vacants dpendra aussi du succs de lindustrie horlogre dans le futur. Sa capacit sdentariser les nombreux frontaliers dans la rgion est particulirement importante pour le march immobilier. Par contre, dans la rgion de Neuchtel, la stabilit de la demande se traduit par un stock de logements locatifs vacants infrieur la moyenne. Maisons individuelles sur de beaux coteaux Du fait des emplacements exceptionnels sur les coteaux, des terrains btir encore disponibles et des prix immobiliers comparativement bas par rapport lArc Lmanique, les maisons individuelles rencontrent un grand succs dans la rgion de Neuchtel. Mais les appartements en proprit sont eux aussi trs demands. Le prix dun logement moyen a augment de 76% en cinq ans. Les prix diminuent rapidement mesure que lon sloigne de Neuchtel. Au-del de 20 minutes de voiture partir du centre de Neuchtel en direction de La Chaux-de-Fonds, le prix du mtre carr dun appartement moyen en proprit baisse de prs de 2'800 CHF.

900 750 600 450 300 150 0 1995 1997 1997 1999 1999 2001 2001 2003 2003 2005 2005 2007 2007 2009 2009 2011 2011 1995 Val-de-Travers La Chaux-de-Fonds Neuchtel IPF MI

5% Moyenne des surfaces vacantes sur 10 ans 4% 3% 2% 1% Neuchtel 0% -1% Val-de-Travers -1% 0%
CH La Chaux-deFonds Neuchtel CH La Chaux-deFonds
Location Proprit
Val-de-Travers
1%
2%
3%

Communes les plus peuples La Chaux-de-Fonds Neuchtel Val-de-Travers Le Locle Peseux Suisse
MI Moyen 5'573 6'782 4'016 4'492 6'871
Elev 7'542 9'181 5'432 6'077 9'290
AEP Moyen Elev 4'427 6'382 4'173 3'418 6'082 6'452 9'296 6'081 4'970 8'852
7'788 10'536
7'072 10'294
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Canton de Nidwald: facteurs de localisation

NW OW Charge fiscale des personnes physiques Charge fiscale des personnes morales Niveau de formation de la population Main duvre hautement qualifie disponible Accessibilit (rseau de transport) Qualit de la localisation 2011 ++ ++ = = = + ++ ++ = +
UR ++ ++ --
SZ ++ ++ = = +
Deuxime ple dattraction de Suisse centrale Nidwald occupe la 6e place dans le comparatif de la qualit de la localisation tabli entre les cantons suisses. Son attrait indniable, suprieur la moyenne, dans le domaine de la fiscalit est obscurci par des valeurs moyennes dans la formation et laccessibilit. Au niveau rgional, Nidwald se situe juste derrire Zoug, mais devance Schwyz qui le talonne de prs.
Impt sur la fortune 2010

En de la fortune imposable, sujet fiscal: couple mari sans enfants
0.6 ZH 0.5 ZG 0.4 0.3 0.2 0.1 0.0 0 200'000 400'000 700'000 1'500'000 5'000'000 SZ UR Suisse NW OW LU
Imposition la plus faible pour les grandes fortunes Comme les autres cantons de Suisse centrale, Nidwald a optimis son attractivit en mnageant des allgements fiscaux. Que ce soit pour limpt sur le revenu ou pour limpt sur la fortune, il compte parmi les cantons suisses les plus intressants. Pour les couples sans enfants avec un patrimoine jusqu 600'000 CHF, Nidwald est certes supplant par Zurich, mais au-del de ce montant, il reste le canton le plus avantageux de toute la Suisse. Comme dans huit autres cantons, limposition de la fortune prend ici la forme dun impt taux unique. Si lon examine de plus prs limposition fiscale des personnes physiques dans le canton de Nidwald, les deux communes de Hergiswil et Stansstad sont, par rapport aux autres communes du canton, de loin les plus attrayantes sur le plan fiscal. Impts faibles et proximit du centre: le revers de la mdaille En matire dattrait financier, le canton de Nidwald prsente des disparits importantes entre les communes dHergiswil et Stansstad, proches de Lucerne, et le reste des communes. Dune part, la pression dmographique exerce par Lucerne nest pas sans rpercussions sur ces deux agglomrations. Dautre part, les avantages fiscaux exacerbent la demande de logements. La conjugaison de ces deux facteurs favorise des prix immobiliers levs, suprieurs la moyenne, que la charge fiscale rduite narrive cependant pas compenser aux yeux de la classe moyenne. Dans les autres communes de Nidwald, le revenu disponible dpasse la moyenne du pays.

Canton NW -5.2 -2.0 -2.0 -1.0 -1.0 -0.3 -0.3 0.0 0.0 0.3 0.3 0.6 0.6 1.0 1.0 1.5 1.5 2.0 2.0 3.0 0 5 10 km Lu zer n Schwyz
Sta ns
Sa rnen
Altdo rf
Prvisions des revenus des mnages jusquen 2013

Croissance annuelle moyenne en %, valeurs relles
3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% NW OW ZG LU 0.0% UR SZ
CH
Une puissante dynamique des revenus Comme Zoug et Schwyz, Nidwald compte parmi les huit cantons dots dune substance fiscale particulirement leve. Sa stratgie de faible imposition attire les mnages fortuns et jouissant de revenus levs. On sattend ce que, de 2008 2013, Nidwald enregistre la 4e meilleure croissance des revenus des mnages, derrire Zoug, Zurich et Schwyz. Sur cette priode, il devrait galement se classer au 4e rang du palmars cantonal des revenus des mnages par habitant. Lune des principales raisons rside dans le pourcentage lev de personnes ges de 40 65 ans, un taux suprieur au reste de la Suisse. Il sagit de personnes actives plus ges, qui ont en moyenne des revenus suprieurs ceux des salaris des tranches dge infrieures.
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Economic Research
Canton de Nidwald: faits immobiliers

Demande: Population (en milliers) Croissance dmographique Solde migratoire Absorption Offre: Parc de logements (en milliers) Croissance du parc de logements Rsultat du march: Taux de logements vacants Evolution des prix AEP Evolution des prix MI Evolution des prix par rapport lvolution des revenus 2007 40.3 0.7% 0.7% 1.8% 19.4 1.9% 1.02% 6.1% 4.2% 0.93 2008 40.7 1.1% 0.7% 1.1% 19.6 0.9% 1.06% 0.5% 10.5% 0.91 Canton de 2009 40.8 0.1% 0.4% 0.9% 19.8 1.0% 0.85% -4.1% -1.9% 0.88 Nidwald 2010 40.9 0.3% 0.7% 0.9% 20.0 1.0% 0.90% 8.5% -0.5% 0.89 2011 41.3* 0.8%* 2012 41.6* 0.8%* 2007 7'593 1.1% 1.0% 1.2% 3'950 1.1% 1.04% 7.7% 6.5% 0.93 2008 7'702 1.4% 1.3% 1.2% 3'995 1.1% 0.94% 5.3% 4.6% 0.95 Suisse 2009 2010 7'786 7'864 1.1% 1.0% 1.0% 0.8% 0.9% 1.1% 4'034 1.0% 0.87% 2.6% -0.7% 0.99 4'079 1.1% 0.91% 7.3% 3.0% 1.02 2011 7'949* 1.1%* 2012 8'042* 1.2%*
20.3* 1.5%* 1.00% 12.4% 6.9% 0.96
20.5* 1.3%*
4'125* 1.1%* 0.94% 9.4% 7.1% 1.09
4'172* 1.1%*
Deuxime vague dexpansion en cours La production de logements de Nidwald est fortement influence par la dynamique touchant lensemble de la rgion de Suisse centrale et connat une volution trs similaire, un niveau moins lev, celle du canton de Lucerne, sauf pour lan dernier. Aprs la vague dexpansion entre 2004 et 2006, une deuxime vague est en cours. Le parc de logements crot aux emplacements attrayants et dans les lieux de villgiature. Certaines autorisations de construire portent donc sur des logements vocation touristique. Ainsi, au Brgenstock, un tablissement du personnel comptant 130 appartements se btit en lien avec la construction dun nouvel htel. Par ailleurs, des projets denvergure sont prvus, Stans pour la plupart. Globalement, si la situation est avantageuse au sud du lac des Quatre-Cantons en matire de logements, les trajets sont plus longs vers les ples suisses du march de lemploi. Taux de vacance lev dans le segment de la proprit Dune manire gnrale, la demande de logements est intacte Nidwald. Larrive de mnages aux revenus confortables attirs par une imposition favorable fait progresser la demande dimmeubles dans le segment suprieur. Une grande partie de cette demande se concentre sur la commune dHergiswil, qui offre lavantage dtre situe une courte distance de Lucerne avec un temps de trajet en voiture de 10 15 minutes sans bouchons en plus de sa fiscalit avantageuse et de la vue sur le lac. A linstar dautres communes regorgeant dexcellents emplacements telles que dans le Pfannenstiel zurichois, le taux de vacance est plus lev qu'en moyenne dans le segment de la proprit. Cela peut sexpliquer par la dure de commercialisation plus longue des immeubles exclusifs. La situation priphrique attnue la monte des prix Si le prix de 1.7 mio. CHF pour une maison familiale standard Hergiswil, la commune la plus chre de Nidwald, peut paratre lev, il nen demeure pas moins que la progression des prix Nidwald depuis 2000 de 2.8% par an pour les maisons et de 3.7% par an pour les appartements en proprit est infrieure la moyenne suisse. La situation priphrique du canton au sud du lac des Quatre-Cantons freine la hausse des prix et permet Nidwald de ne pas connatre une volution similaire celle du canton de Zoug, dont la durabilit de la croissance est de plus en plus remise en question.

800 700 600 500 400 300 200 100 0 1995 1997 1997 1999 1999 2001 2001 2003 2003 2005 2005 2007 2007 2009 2009 2011 2011 1995 Sarneraatal Nidwalden/Engelberg IPF MI

2.5% Moyenne des surfaces vacantes sur 10 ans 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0%
Innerschwyz Sarneraatal CH Uri Sarneraatal Uri
Location Proprit
Nidwalden/ Innerschwyz CH Engelberg Nidwalden /Engelberg
-0.5% -0.5% 0.0% 0.5% 1.0%

Communes les plus peuples Stans Hergiswil Buochs Stansstad Ennetbrgen Suisse
MI Moyen
Elev
AEP Moyen Elev 5'955 6'645 8'667 9'674 8'845 12'874 7'936 11'556 8'064 11'741 7'072 10'294
7'685 10'400 14'097 19'071 7'218 9'768 12'040 16'290 8'919 12'071 7'788 10'536
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Canton dObwald: facteurs de localisation

OW NW Charge fiscale des personnes physiques Charge fiscale des personnes morales Niveau de formation de la population Main duvre hautement qualifie disponible Accessibilit (rseau de transport) Qualit de la localisation 2011 ++ ++ = + ++ ++ = = = +
LU + ++ = = = =
UR ++ ++ --
Une imposition faible redore le blason du canton Si lon compare la qualit de la localisation avec celle des autres cantons, Obwald est lgrement au-dessus de la moyenne. En ce qui concerne les cantons voisins, Nidwald rejoint le gros du peloton, Lucerne ne se situe que lgrement au-dessus de la moyenne, tandis quUri est clairement la trane. La concurrence fiscale attise ces dernires annes a eu le mrite de crer, au moins sur le plan cantonal, une zone d'imposition relativement homogne en Suisse centrale. Accessibilit limite par la topographie La carte ci-contre illustre laccessibilit des communes par les rseaux de transport. Le calcul tient compte non seulement de la qualit de la desserte mais aussi du potentiel daccs rapide. Sur ce point, Alpnach tire profit de la proximit du centre urbain de Lucerne et se rvle tre la seule commune dObwald prsenter des rsultats trs lgrement suprieurs la moyenne du pays. Laccessibilit des communes diminue au fur et mesure que lon descend vers le sud. Lendroit le moins central est lenclave dEngelberg. Le canton dObwald est pnalis par ses caractristiques topographiques. Les reliefs montagneux et le lac des Quatre-Cantons restreignent notablement toute planification en matire de transport.

Canton OW 2.50 4.25 1.50 2.50 1.00 1.50 0.75 1.00 0.50 0.75 0.25 0.50 0.00 0.25 -0.25 0.00 -0.50 -0.25 -0.75 -0.50 -1.00 -0.75 -1.25 -1.00 -1.5 -1.25 5 10 km
Stans Sarne n
Taux de crations dentreprises dObwald

Taux de crations dentreprises par rapport au parc existant
42% 35% 28% 21% 14% 7% 0% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Industrie traditionnelle Industrie de pointe Construction Commerce et vente Transports, poste Information, communication, IT Services financiers Services aux entreprises Divertissement et htellerie-restauration Services administratifs et sociaux Total OW Total CH
Boom des crations dentreprises dans le canton La structure des activits du canton dObwald scarte considrablement de la moyenne suisse. Les quatre branches les plus importantes sont le second uvre, lagriculture, lhtellerie et llectrotechnique. Depuis 2006, le canton connat une vague de crations bien au-dessus de la moyenne, imputable sa politique fiscale favorable aux entreprises. Ce sont avant tout les socits mobiles du secteur des services qui y peuvent allger leur charge fiscale. Ces entreprises oprent pour la plupart dans les secteurs des services financiers, de linformation, de la communication et de linformatique ainsi que des services aux entreprises, et profitent notamment de lun des taux d'imposition des bnfices les plus faibles dEurope.
Charge fiscale
Indicateur synthtique 2010, CH = 100
140 asymtrique
Charge fiscale des personnes morales
symtriquement leve GE VD JU FR SO BE CH VS BL SH SG TG AR asymtrique 130 140 BS NE
130 120 110 100 90 80 70 60 50 60 ZG SZ UR NW OW AI GR AG GL LU ZH TI
50 symtriquement basse 70 80 90 100 110 120 Imposition des personnes physiques
Participation active la concurrence fiscale Le canton dObwald jouit de lune des charges fiscales les plus basses de Suisse, tant pour les personnes physiques que pour les entreprises. Il occupe la 3e place du classement national pour ce qui est de limposition des personnes physiques, suivi de prs par Nidwald. Concernant limposition des socits, il nest dpass que par le canton dAppenzell RhodesExtrieures. Des baisses dimpts drastiques en 2006 (en 2006 et 2007 pour les personnes physiques) ont propuls Obwald dans le peloton de tte en matire de concurrence fiscale. En Suisse centrale, Obwald impose certes la charge fiscale la plus faible aux entreprises, mais est largement coiff au poteau par les cantons de Zoug et de Schwyz dans limposition des personnes physiques.
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Canton dObwald: faits immobiliers

Demande: Population (en milliers) Croissance dmographique Solde migratoire Absorption Offre: Parc de logements (en milliers) Croissance du parc de logements Rsultat du march: Taux de logements vacants Evolution des prix AEP Evolution des prix MI Evolution des prix par rapport lvolution des revenus 2007 34.0 0.7% 0.8% 0.8% 18.5 0.8% 0.86% 5.6% 0.5% 0.90 2008 34.4 1.3% 0.8% 2.1% 18.9 2.0% 0.87% 1.2% 7.5% 0.88 Canton dObwald 2009 2010 35.0 35.5 1.8% 1.3% 1.0% 0.8% 1.6% 1.2% 19.2 1.7% 0.70% -5.5% -1.2% 0.85 19.4 1.3% 0.76% 6.4% 2.0% 0.86 2011 35.9* 1.3%* 2012 36.4* 1.2%* 2007 7'593 1.1% 1.0% 1.2% 3'950 1.1% 1.04% 7.7% 6.5% 0.93 2008 7'702 1.4% 1.3% 1.2% 3'995 1.1% 0.94% 5.3% 4.6% 0.95 Suisse 2009 2010 7'786 7'864 1.1% 1.0% 1.0% 0.8% 0.9% 1.1% 4'034 1.0% 0.87% 2.6% -0.7% 0.99 4'079 1.1% 0.91% 7.3% 3.0% 1.02 2011 7'949* 1.1%* 2012 8'042* 1.2%*
19.8* 1.9%* 0.85% 13.6% 8.4% 0.94
20.1* 1.5%*
4'125* 1.1%* 0.94% 9.4% 7.1% 1.09
4'172* 1.1%*
Croissance du parc en raison de projets denvergure La production de logements dObwald est fortement influence par la dynamique touchant lensemble de la rgion de Suisse centrale et connat une volution trs similaire celle du canton de Nidwald et, sauf pour lan dernier, de Lucerne. Le long de lA8 dans le Sarneraatal, certains projets en cours devraient entraner une forte croissance du parc de logements en 2012. Compte tenu de lattrait croissant de la domiciliation Obwald pour des raisons fiscales, il ne devrait pas y avoir plus de logements vacants en 2012. Outre la destination touristique dEngelberg, qui appartient la rgion conomique de Nidwald/Engelberg, la construction dappartements de vacances a galement un impact dominant sur le march immobilier dObwald. En septembre 2011, le premier coup de pioche a t donn pour un complexe htelier Engelberg comprenant quelque 130 appartements de locations et en proprit. Les logements en location perdent du terrain Dans le segment de la proprit comme dans le locatif, les logements vacants sont infrieurs la moyenne suisse, mais ils ont augment par rapport la moyenne long terme en raison du dynamisme de lactivit de construction dans le segment locatif. Cette volution confirme une nouvelle fois le fait que les logements en location nont pas le vent en poupe partout au vu du contexte des taux dintrt. Cela est dautant plus vrai dans les rgions priphriques qui profitent de lexode traditionnel et frquent de citadins souhaitant y concrtiser leur rve de maison en proprit. En outre, la stratgie de fiscalit avantageuse du canton attire les immigrants. Compte tenu de lattrait croissant pour les classes de revenus suprieures, le segment locatif cde du terrain celui de la proprit. Prix bas malgr la fiscalit avantageuse La stratgie de fiscalit avantageuse du canton dObwald, relativement rcente, a fait monter les prix mais des niveaux qui ne sont pas excessifs. Les carts de prix entre les communes sont essentiellement le fait de laccessibilit et de la disponibilit des emplacements attrayants. Ainsi, Alpnach est trs proche de Lucerne en transports. En direction du sud, les prix baissent, sauf Engelberg, qui obit la logique du march des destinations touristiques, du fait des rsidences secondaires.

900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 1995 1997 1997 1999 1999 2001 2001 2003 2003 2005 2005 2007 2007 2009 2009 2011 2011 1995 Nidwalden/Engelberg Sarneraatal
IPF
MI

5% Moyenne des surfaces vacantes sur 10 ans 4% 3% 2% 1% 0% -1% -0.5%
Berner Oberland-Ost CH Sarneraatal Entlebuch Sarneraatal
Location Proprit
Nidwalden/ Engelberg Berner Oberland-Ost Nidwalden/ Engelberg CH
Entlebuch
0.0%
0.5%
1.0%
1.5%

Communes les plus peuples Sarnen Kerns Alpnach Sachseln Engelberg Suisse
MI Moyen
Elev
AEP Moyen Elev 5'927 5'464 6'391 5'991 8'622 7'956 9'304 8'726
8'984 12'155 7'573 10'245 7'694 10'413 8'226 11'129 7'895 10'684 7'788 10'536
7'445 10'837 7'072 10'294
97
Economic Research
Canton de Saint-Gall: facteurs de localisation

SG Charge fiscale des personnes physiques Charge fiscale des personnes morales Niveau de formation de la population Main duvre hautement qualifie disponible Accessibilit (rseau de transport) Qualit de la localisation 2011 + ++ = = = =
ZH ++ = + + ++ ++
GR + + = = --
TG + ++ = = + +
Profil caractristique de la Suisse orientale Le canton de Saint-Gall arrive en 15e position du classement de lindicateur de qualit de la localisation. A linstar de la plupart des cantons de Suisse orientale, la charge fiscale est comparativement basse et le niveau de formation conforme la moyenne nationale. Concernant laccessibilit par les rseaux de transports, Saint-Gall se situe aussi en milieu de peloton. Globalement, le canton de Saint-Gall se classe derrire ses voisins, Zurich et Thurgovie, mais prcde les Grisons. Des rgions montagneuses dfavorises Le graphique ci-contre illustre les disparits rgionales au sein du canton de Saint-Gall en ce qui concerne laccessibilit par les rseaux de transport. Les communes de la rgion de Linth bnficient de la proximit de Zurich. Les rgions de Wil, Saint-Gall/Rorschach et le Rheintal saint-gallois profitent, quant eux, dune accessibilit suprieure la moyenne suisse grce la desserte par les autoroutes A1 et A13. Laccessibilit du centre gographique et du sud du canton est rendue plus difficile par les conditions topographiques. Lautoroute A3 et le tronon sud de lA13 traversent certes la rgion montagneuse du sud, mais les grandes agglomrations du Mittelland sont bien plus loignes de cette zone que du nord-ouest du canton.

Canton SG 2.50 4.25 1.50 2.50 Aa ra u 1.00 1.50 0.75 1.00 0.50 0.75 0.25 0.50 0.00 0.25 -0.25 0.00 -0.50 -0.25 -0.75 -0.50 u zer -1.00 -0.75 n -1.25 -1.00 -1.5 -1.25 0 5 10 km Fr au enfeld St.G al len Zri ch Herisa u Appenzell
Zug
Schwyz
Glarus
Altdo rf
Baromtre des exportations

Pondr selon les changes commerciaux; en carts types, exportations: moyenne mobile sur 6 mois
2 1 0 -1 -2 -3 -4 Exportations SG -5 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Baromtre SG Exportations CH Seuil de croissance
Source: OCDE, AFD, Credit Suisse Economic Research
La dpendance internationale du Rheintal En 2010, le canton de Saint-Gall reprsentait 5.5% des exportations nationales, avec prs de 40% de ces exportations provenant du Rheintal. LUnion europenne tait le principal partenaire commercial de la rgion, hauteur denviron 60%. Par consquent, la rgion est plus fortement touche que le reste du pays par le refroidissement de la conjoncture dans lUE. Le franc fort pse galement sur lconomie du Rheintal. Le graphique ci-contre montre lvolution des exportations et le baromtre des exportations cantonales, qui permet dvaluer la progression future des exportations sur la base dindicateurs avancs. La situation conjoncturelle est prise en compte, alors que lvolution du taux de change ne lest pas. Vu la vigueur du franc suisse, le baromtre a exagr lvolution des exportations. Il faut tabler sur une poursuite de laffaiblissement de la dynamique. Attractivit financire leve des communes Tout comme laccessibilit, lattractivit financire prsente de fortes disparits rgionales. Sept communes saint-galloises se situent en-dessous de la moyenne nationale. Dans la rgion de Rapperswil-Jona, la proximit de la ville de Zurich et du lac est lorigine des prix comparativement levs des logements. De mme, lattrait du paysage et la desserte par les transports font que le cot de la vie est lgrement plus lev dans la rgion mridionale de Linth, au Walensee et dans la rgion de Werderberg que dans la partie septentrionale du canton. Dans lensemble, le canton de Saint-Gall profite aussi bien de cots fixes infrieurs la moyenne que de prlvements obligatoires relativement bas.

Canton SG -5.2 -2.0 -2.0 -1.0 -1.0 -0.3 -0.3 0.0 0.0 0.3 0.3 0.6 0.6 1.0 1.0 1.5 1.5 2.0 2.0 3.0 0 5 10 km Lu zer n Sta ns Altdo rf Schwyz Gla rus Fr au enfeld St.G al len Zri ch Herisa u Appenzell
Zug
98
Economic Research
Canton de Saint-Gall: faits immobiliers

Demande: Population (en milliers) Croissance dmographique Solde migratoire Absorption Offre: Parc de logements (en milliers) Croissance du parc de logements Rsultat du march: Taux de logements vacants Evolution des prix AEP Evolution des prix MI Evolution des prix par rapport lvolution des revenus 2007 466 0.9% 1.0% 1.0% 225 1.0% 1.54% 2.2% 3.0% 0.85 2008 471 1.1% 1.2% 1.3% 228 1.3% 1.45% 3.9% 4.5% 0.85 Canton de Saint-Gall 2009 2010 2011 475 478 482* 0.7% 0.6% 0.9%* 0.7% 0.6% 0.9% 1.1% 230 1.0% 1.38% 1.1% -0.6% 0.87 232 1.1% 1.47% 6.3% 3.2% 0.89 235* 1.2%* 1.46% 6.4% 6.5% 0.93 2012 486* 0.8%* 2007 7'593 1.1% 1.0% 1.2% 3'950 1.1% 1.04% 7.7% 6.5% 0.93 2008 7'702 1.4% 1.3% 1.2% 3'995 1.1% 0.94% 5.3% 4.6% 0.95 Suisse 2009 2010 7'786 7'864 1.1% 1.0% 1.0% 0.8% 0.9% 1.1% 4'034 1.0% 0.87% 2.6% -0.7% 0.99 4'079 1.1% 0.91% 7.3% 3.0% 1.02 2011 7'949* 1.1%* 2012 8'042* 1.2%*
238* 1.2%*
4'125* 1.1%* 0.94% 9.4% 7.1% 1.09
4'172* 1.1%*
Niveau constamment lev de lactivit de construction Le boom de la construction se poursuit St-Gall. En termes absolus, cest dans la rgion de St-Gall/Rorschach et de Wil, rgion conomique rattache Zurich, que lactivit de construction est la plus importante. Cela dit, mesur laune du parc de logements, cest dans les rgions du Sarganserland et du Werdenberg que les projets sont les plus nombreux. Compte tenu de la planification actuelle, le parc de logements devrait crotre jusqu 2.7% en 2012 dans la rgion du Werdenberg, essentiellement avec les logements en location. Dans la rgion, la forte demande est attribuable lexcellente sant qui a longtemps caractrise les activits industrielles et qui joue un rle important dans le Rheintal, tant pour Saint-Gall que pour les Grisons. La demande est stimule par des personnes qui travaillent au Liechtenstein et lisent domicile dans le Rheintal. La conjoncture industrielle influence la demande La raction du march la forte expansion dans lest du canton trs industriel dpendra de lvolution de la conjoncture et de lemploi. En 2011, le nombre de logements en location vacants tait suprieur la moyenne dans toutes les rgions, hormis le Sarganserland et le Linthgebiet. Mme si la situation ne sest pas exacerbe par rapport la moyenne long terme, le taux de vacance risque daugmenter avec le recul de limmigration qui a pour corollaire une diminution du groupe cible des logements en location dans le sillage du ralentissement de lactivit industrielle.

4'000 St.Gallen/Rorschach Wil St. Galler Rheintal Werdenberg Toggenburg IPF MI Linthgebiet Sarganserland
3'000
2'000
1'000
0 1995 1997 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011

5% Moyenne des surfaces vacantes sur 10 ans 4% 3% 2% 1% 0% -1% -1% 0%
Wil Sarganserland CH Werdenberg CH Toggenburg Linthgebiet St.Gallen/ Rorschach Toggenburg
Location Proprit
Linthgebiet
Wil St. Galler Rheintal
Werdenberg Sarganserland St.Gallen/ Rorschach St. Galler Rheintal
1%
2%
Les prix rattrapent leur retard Ct prix, St-Gall est un canton htrogne. La ville de St-Gall se situe dans le haut de la fourchette des prix, de mme que Wil, commune bien desservie en voies de communication vers Zurich, les rives du lac de Constance ainsi que Rapperswil-Jona. Sagissant de la croissance, on observe par endroits une vague de rattrapage. A Rapperswil-Jona, les appartements en proprit de moyen standing cotent 53% plus cher quil y a cinq ans. Mais les prix augmentent ailleurs galement. Ainsi, Rorschach et dans les environs, la mutation structurelle est perceptible et les prix des appartements en proprit ont augment de 50% par rapport cinq ans auparavant.

Communes les plus peuples St. Gallen Rapperswil-Jona Wil Gossau Uzwil Suisse
MI Moyen
Elev
AEP Moyen Elev 6'200 6'482 5'773 4'664 9'022 9'437 8'407 6'785 8'155 11'874
7'887 10'671 9'629 13'026 8'032 10'871 6'742 6'113 9'116 8'271
7'788 10'536
7'072 10'294
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Economic Research
Canton de Schaffhouse: facteurs de localisation

SH Charge fiscale des personnes physiques Charge fiscale des personnes morales Niveau de formation de la population Main duvre hautement qualifie disponible Accessibilit (rseau de transport) Qualit de la localisation 2011 + ++ = = = +
ZH ++ = + + ++ ++
TG + ++ = = + +
AG + ++ = = ++ +
Au bord de lagglomration de Zurich Schaffhouse arrive en 8e position du classement de la qualit de la localisation, juste devant le canton de Thurgovie. Il se caractrise par une faible charge fiscale, mais aussi par des valeurs conformes la moyenne au niveau de la formation et de laccessibilit. Principalement en raison de leur meilleure accessibilit, les cantons dArgovie et de Zurich sont bien mieux positionns que Schaffhouse. Changement structurel russi dans lindustrie Entre 1995 et 2008, le secteur industriel du canton de Schaffhouse a fait lobjet dun fort changement structurel. Comme dans toute la Suisse, les emplois dans lindustrie traditionnelle ont affich un recul qui a t suprieur la moyenne , tandis que lindustrie de pointe, un secteur forte cration de valeur, a enregistr une forte croissance. Dans le canton de Schaffhouse comme dans le reste de la Suisse, les effectifs dans les branches des services administratifs et sociaux et des services aux entreprises ont t nettement plus levs en 2008 quen 1995. Globalement, la croissance de lemploi a t lgrement en retrait de la moyenne nationale. A lchelle rgionale, le Thurtal et lUnterland zurichois ont affich une dynamique nettement plus leve, tandis que la croissance dans les autres rgions voisines sest avre plus faible. Fortes disparits rgionales en termes daccessibilit Laccessibilit par les rseaux de transport dans le canton de Schaffhouse correspond la moyenne suisse. Cependant, tant donn que les rgions limitrophes sont plus proches de Zurich ou mieux desservies, elles disposent de meilleurs valeurs daccessibilit, ce qui pnalise la qualit de la localisation du canton de Schaffhouse. Quant laccessibilit au sein du canton, on constate des disparits entre louest et lest. La ville de Schaffhouse et la commune de Neuhausen am Rheinfall sont les mieux desservies du canton. Les autres communes situes plus lest sont aussi mieux accessibles que la moyenne. Elles tirent profit de leur proximit de Singen, dans le sud de lAllemagne, et de la route europenne E 54 qui passe dans les environs. Le district de Stein est le seul o laccessibilit est infrieure la moyenne. Un lieu de rsidence attrayant sur le plan financier Mme si le canton de Schaffhouse est moins bien cot que les rgions avoisinantes en termes daccessibilit par les rseaux de transport, il offre un attrait financier substantiellement plus lev que les rgions zurichoises voisines. A cet gard, la rgion du Rhin thurgovienne atteint des rsultats comparables Schaffhouse. Avec des cots fixes relativement faibles et une charge fiscale infrieure la moyenne helvtique, Schaffhouse se place en 7e position du classement des cantons en termes de revenu disponible. En revanche, les logements dans ce canton, en particulier Schaffhouse et Neuhausen, sont plus vtustes que dans le reste de la Suisse, ce qui pse sur son attrait comme lieu de rsidence.

35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
Thurtal
TG
AG
Weinland
-10% -15% -20%

Canton SH 2.50 4.25 1.50 2.50 1.00 1.50 0.75 1.00 0.50 0.75 0.25 0.50 0.00 0.25 -0.25 0.00 -0.50 -0.25 -0.75 -0.50 -1.00 -0.75 -1.25 -1.00 -1.5 -1.25 0 5 10 km
Scha ffhaus en

Canton SH -5.2 -2.0 -2.0 -1.0 -1.0 -0.3 -0.3 0.0 0.0 0.3 0.3 0.6 0.6 1.0 1.0 1.5 1.5 2.0 2.0 3.0 0 5 10 km
Scha ffhaus en
Untersee/ Rhein
Fr au enfeld
Fr au enfeld
Brugg/Zurzach
-5%
ZH
CH
Unterland
SH
100
Economic Research
Canton de Schaffhouse: faits immobiliers

Demande: Population (en milliers) Croissance dmographique Solde migratoire Absorption Offre: Parc de logements (en milliers) Croissance du parc de logements Rsultat du march: Taux de logements vacants Evolution des prix AEP Evolution des prix MI Evolution des prix par rapport lvolution des revenus 2007 74.5 0.9% 1.3% 1.0% 37.3 0.9% 1.56% 2.2% 3.3% 0.75 2008 75.3 1.0% 1.3% 1.5% 37.7 1.0% 1.47% 4.3% 2.0% 0.78 Canton de Schaffhouse 2009 2010 2011 75.7 76.3 76.9* 0.5% 0.9% 0.7%* 0.9% 1.0% 0.5% 1.0% 37.9 0.6% 1.03% 5.3% -3.5% 0.82 38.3 0.9% 1.08% 7.0% -3.9% 0.84 38.8* 1.5%* 1.04% 3.8% 10.8% 0.87 2012 77.3* 0.6%* 2007 7'593 1.1% 1.0% 1.2% 3'950 1.1% 1.04% 7.7% 6.5% 0.93 2008 7'702 1.4% 1.3% 1.2% 3'995 1.1% 0.94% 5.3% 4.6% 0.95 Suisse 2009 2010 7'786 7'864 1.1% 1.0% 1.0% 0.8% 0.9% 1.1% 4'034 1.0% 0.87% 2.6% -0.7% 0.99 4'079 1.1% 0.91% 7.3% 3.0% 1.02 2011 7'949* 1.1%* 2012 8'042* 1.2%*
39.3* 1.1%*
4'125* 1.1%* 0.94% 9.4% 7.1% 1.09
4'172* 1.1%*
Cure de jeunesse pour le parc de logements En 2010, lactivit de construction sest rveille aprs une longue priode de lthargie. Le sursaut dmographique de 2007 et 2008 sest traduit par une prise en mains de la planification en matire de logements. Les mesures prises concernent notamment les maisons individuelles et immeubles locatifs de grands lotissements et durbanisation Schaffhouse. Ces activits ont fait grimper plus que la moyenne le parc de logements en 2011. Dautres demandes de permis de construire ont t dposes, ce qui laisse augurer de nouveau une forte progression en 2012. Comme dans le canton voisin de Thurgovie, la maison individuelle est une forme de logement trs prise. Au demeurant, le parc de logements de Schaffhouse a besoin dtre renouvel. Prs de la moiti du stock de logements du canton date davant 1960. La vigueur de la demande fait pression sur les logements vacants La planification en matire de logements semble adapte la demande Schaffhouse et la structure du parc de logements. Malgr la lgre expansion attendue, le taux de vacance ne risque pas daugmenter. Certes, celui-ci tait suprieur la moyenne suisse en 2011, mais il a baiss par rapport la moyenne long terme, en particulier dans le segment locatif. Grce cette volution, la rgion conomique de Schaffhouse est en bons termes avec les rgions limitrophes des cantons voisins. Il ne devrait pas y avoir dimportantes capacits excdentaires. Les nouveaux logements pourraient accrotre la pression concurrentielle sur les logements plus anciens et inciter procder des assainissements. Les carts de prix avec le canton de Zurich sont une chance Les prix des appartements en proprit ont aussi augment dans le canton de Schaffhouse. Toutefois, lvolution est actuellement plus modre par rapport la moyenne suisse. Schaffhouse compte ainsi parmi les rgions pargnes par les tendances de surchauffe. Au vu de la flambe des prix dans le canton voisin au sud, les prix encore modrs pourraient attirer des propritaires qui font le trajet vers Winterthour ou lespace conomique de Zurich.

700 Schaffhausen 600 500 400 300 200 100 0 1995 1997 1995 1997 1999 1999 2001 2001 2003 2003 2005 2005 2007 2007 2009 2009 2011 2011 IPF MI

3.5% Moyenne des surfaces vacantes sur 10 ans 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -0.5% 0.0% 0.5% 1.0%
Weinland CH Untersee/Rhein Schaffhausen CH Weinland
Location Proprit
Schaffhausen Untersee/Rhein

Communes les plus peuples Schaffhausen Neuhausen a. Rhf. Thayngen Beringen Stein am Rhein Suisse
MI Moyen 6'806 5'718 5'613 5'726 6'129
Elev 9'213 7'735 7'594 7'748 8'290
AEP Moyen Elev 5'636 4'991 4'836 5'127 5'655 8'207 7'267 7'037 7'467 8'237
7'788 10'536
7'072 10'294
101
Economic Research
Canton de Schwyz: facteurs de localisation

SZ Charge fiscale des personnes physiques Charge fiscale des personnes morales Niveau de formation de la population Main duvre hautement qualifie disponible Accessibilit (rseau de transport) Qualit de la localisation 2011 ++ ++ = = +
ZG ++ ++ + ++ ++ ++
ZH ++ = + + ++ ++
LU + ++ = = = =
Rude concurrence des cantons voisins En termes de qualit de la localisation, le canton de Schwyz se situe dans la moyenne suprieure et se classe au 7e rang. Son principal atout est sa charge fiscale relativement faible. En revanche, le canton de Schwyz se situe en-dessous de la moyenne pour ce qui est du niveau de formation de la population. Au niveau rgional, le canton est largement supplant par Zoug et Zurich en matire de formation et daccessibilit. Stratgie d'imposition faible du revenu Le canton de Schwyz est en premire ligne sur le front de la concurrence fiscale. Il prsente, aprs Zoug, la charge fiscale la plus faible pour les personnes physiques. A lchelle des communes, Wollerau, Freienbach et Feusisberg sont les plus avantageuses de tout le territoire helvtique. Comme le montre le graphique ci-contre, le canton de Schwyz est le plus intressant fiscalement pour les familles avec deux enfants et un revenu annuel de 325'000 CHF minimum, suivi de prs par Zoug. Pour les revenus infrieurs 90'000 CHF, Schwyz est toutefois en partie devanc par des cantons appliquant gnralement une politique fiscale plus lourde, tels que Genve et les deux cantons de Ble. Grce sa politique de faible imposition du revenu, le canton de Schwyz attire de nombreux mnages hauts revenus et fortuns, ce qui lui permet de se placer au quatrime rang national au niveau des ressources. Les avantages fiscaux lorigine des prix levs Les budgets des mnages ne sont pas seulement grevs par les impts, mais aussi par les cots de logement, les primes dassurance maladie, les taxes et les frais de dplacement des pendulaires. La carte ci-contre illustre le revenu disponible dans les communes pour les couches sociales moyennes suisses. On observe des diffrences entre les communes du nord du canton jouissant dune situation centrale bien desservie et le sud montagneux, plus difficile daccs. Dans les trois communes situes sur les rives du lac de Zurich et bnficiant de la charge fiscale la plus faible, mais galement Kssnacht (SZ), la forte demande en logements centraux et les prix levs de limmobilier correspondants mnent un revenu disponible infrieur la moyenne. Dans les autres communes du canton, les indicateurs affichent des valeurs au-dessus de la moyenne. Des entreprises forte cration de valeur March/Hfe Les paysages sectoriels des rgions dEinsiedeln et dInnerschwyz prsentent une structure similaire. La rgion de March/Hfe se distingue de ces deux dernires par une part de lemploi suprieure la moyenne dans les secteurs des services forte cration de valeur, lactivit conomique tant principalement concentre dans le district de Hfe. Dans les rgions dEinsiedeln et dInnerschwyz, les chiffres du tourisme et du tertiaire sont en majeure partie infrieurs la moyenne, la diffrence de lindustrie traditionnelle dont le taux demploi est nettement suprieur la moyenne nationale. A noter que le secteur public est relativement peu prsent.
Impt sur le revenu 2010

En % du revenu brut; sujet fiscal: couple mari avec deux enfants
30% 25% 20% 15% 10% GL 5% 0% 50'000 125'000 200'000 275'000 ZH SG 350'000 SZ UR Suisse 425'000 500'000 ZG LU

Canton SZ -5.2 -2.0 -2.0 -1.0 -1.0 -0.3 -0.3 0.0 0.0 0.3 0.3 0.6 0.6 1.0 1.0 1.5 1.5 2.0 2.0 3.0 0 5 10 km
Zug
Lu zer n Schwyz
Sta ns Sa rnen Altdo rf

Canton de Schwyz Industrie traditionnelle Industrie de pointe Construction Services aux entreprises Commerce et vente
Transports, poste Information, communication, IT Services financiers Production et distribution dnergie Divertissement et htellerie-restauration Services administratifs et sociaux
10 km
102
Economic Research
Canton de Schwyz: faits immobiliers

Demande: Population (en milliers) Croissance dmographique Solde migratoire Absorption Offre: Parc de logements (en milliers) Croissance du parc de logements Rsultat du march: Taux de logements vacants Evolution des prix AEP Evolution des prix MI Evolution des prix par rapport lvolution des revenus 2007 141.0 1.6% 0.9% 2.0% 66.1 2.1% 0.62% 6.2% 9.7% 0.77 2008 143.7 1.9% 1.0% 2.0% 67.5 2.1% 0.68% 6.8% -0.1% 0.78 Canton de 2009 144.7 0.7% 0.6% 1.3% 68.6 1.5% 0.76% 3.9% 2.4% 0.82 Schwyz 2010 146.3 1.1% 0.6% 1.6% 69.5 1.3% 0.92% 8.6% 7.3% 0.85 2011 148.0* 1.2%* 2012 149.5* 1.0%* 2007 7'593 1.1% 1.0% 1.2% 3'950 1.1% 1.04% 7.7% 6.5% 0.93 2008 7'702 1.4% 1.3% 1.2% 3'995 1.1% 0.94% 5.3% 4.6% 0.95 Suisse 2009 2010 7'786 7'864 1.1% 1.0% 1.0% 0.8% 0.9% 1.1% 4'034 1.0% 0.87% 2.6% -0.7% 0.99 4'079 1.1% 0.91% 7.3% 3.0% 1.02 2011 7'949* 1.1%* 2012 8'042* 1.2%*
70.9* 2.0%* 0.70% 7.9% 7.9% 0.90
72.1* 1.7%*
4'125* 1.1%* 0.94% 9.4% 7.1% 1.09
4'172* 1.1%*
Croissance dynamique La forte htrognit du canton confre aux marchs immobiliers locaux des dynamiques totalement diffrentes sur un espace rduit. Etant donn que les terrains construire dans les communes du district de Hfe, qui offrent des avantages fiscaux et, qui plus est, sont bien desservies en direction de Zurich, sont de plus en plus rares et donc de plus en plus chers, lessentiel de lactivit de construction se concentre dans le district de March. En 2011, prs dun tiers des autorisations de construire accordes pour la rgion March/Hfe portaient sur des logements dans la commune de Lachen. La particularit du canton de Schwyz est que le parc de logements, mme dans des emplacements moins bien desservis, tels quEinsiedeln, est en forte croissance tant pour la proprit que pour la location. Les vagues dexpansion locale entranent des ractions volatiles au niveau de lvolution des surfaces vacantes. Distorsions de march imputables aux taux d'intrt Schwyz est un canton de domicile. La proprit et la location squilibrent. Dune manire gnrale, on nobserve pas de dsquilibres structurels entre ces deux formes de logements. A une exception prs, en 2011, les taux de vacance des deux segments taient infrieurs la moyenne mme par rapport la moyenne long terme dans la rgion dInnerschwyz. La rgion March/Hfe fait figure dexception: dans ces deux districts de la rgion, le nombre de logements en location vacants a augment durant les trois quatre dernires annes. Par consquent, la rgion qui prsente la part la plus importante de bons emplacements et donc de nombreux logements en location dans le segment suprieur est galement celle qui affiche la plus importante distorsion entre la proprit et la location du fait des taux. Fourchette de prix levs lappui de lhtrognit Compte tenu de la pression de la demande et des conditions de financement extrmement avantageuses, les prix ont flamb, en particulier dans le district de Hfe. Pour un logement en proprit offrant une qualit de finition moyenne, il faut prsent compter plus de 9'000 CHF/m2 dans les communes de Feusisberg et Freienbach, voire plus de 11'000 CHF/m2 Wollerau. Dans neuf communes situes, hormis Steinerberg, dans le sudest du canton, un logement comparable cote moins de la moiti du montant demand Wollerau.

1'800 1'500 1'200 900 600 300 0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 IPF MI Einsiedeln Innerschwyz March/Hfe

2.0% Moyenne des surfaces vacantes sur 10 ans 1.5% 1.0% 0.5% 0.0%
March/Hfe Innerschwyz Einsiedeln CH March/Hfe Innerschwyz CH Einsiedeln
Location Proprit 0.5% 1.0% Taux de vacance 2011 1.5% 2.0% 2.5%
-0.5% -0.5% 0.0%

Communes les plus peuples Freienbach Schwyz Einsiedeln Kssnacht Arth Suisse
MI Moyen
Elev
AEP Moyen Elev 9'545 13'896 6'555 6'264 6'182 9'548 9'111 8'993
14'073 19'045 8'185 11'071 9'315 12'600 11'960 16'181 8'871 12'006 7'788 10'536
8'727 12'704 7'072 10'294
103
Economic Research
Canton de Soleure: facteurs de localisation

SO Charge fiscale des personnes physiques Charge fiscale des personnes morales Niveau de formation de la population Main duvre hautement qualifie disponible Accessibilit (rseau de transport) Qualit de la localisation 2011 = = = + =
BL = + + + +
BE = = = =
AG + ++ = = ++ +
Canton du Mittelland, lintersection des axes du pays Le canton de Soleure arrive en 13e position en termes de qualit de la localisation. Concernant les indicateurs partiels, ce canton offre une accessibilit suprieure la moyenne; lattrait fiscal pour les entreprises est toutefois en-dessous de la moyenne. Le canton de Soleure est, pour les personnes physiques, plus intressant que les cantons proches de BleCampagne et Berne. Il nest nanmoins pas aussi attrayant que le canton dArgovie. Entre les grands centres urbains La proximit des agglomrations est un atout. Le graphique cicontre indique la population dans la zone dactivit des grands centres suisses avec diffrents temps de trajet. Les rgions au nord du canton de Soleure se trouvent dans la zone dactivit directe de Ble. Celles du sud, autour du chef-lieu, jouxtent directement lagglomration de Berne. Les rgions de Gu et Thal sont plus loignes des grands centres urbains suisses. Impliquant des trajets dune heure, ces rgions sont moins prdestines ce que les pendulaires travaillant dans les grandes villes y lisent domicile. Le graphique illustre donc bien les diffrences dorientation des rgions du canton et les forces centrifuges en rsultant.

Zurich Ble Berne Lausanne Lugano Genve
40min 20 min 40 min 2.1 0.8 1.2 0.5 1.1 0.4 0.7 0.3 0.5 0.2 0.7 0.5 Canton de Soleure
60 min 3.5 2.8 1.7 1.5 1.5 1.3
Base l Li esta l Del mo nt Solot hurn Zug Lu zer n Schwyz Stans Sa rnen Altdo rf
Aar au
Zri ch
10 20 km
Neuch tel Bern Fr ibo urg

Canton SO -5.2 -2.0 -2.0 -1.0 -1.0 -0.3 -0.3 0.0 0.0 0.3 0.3 0.6 0.6 1.0 1.0 1.5 1.5 2.0 2.0 3.0 0 5 10 km Liestal
Aar au Del mo nt
So lo thurn
Logements intressants financirement et proche des centres Lattrait financier des cantons et communes suisses se reflte dans une large mesure dans le revenu disponible. Au niveau cantonal, Soleure se classe la 12e place des cantons suisses. Cependant, une analyse au niveau communal fait apparatre lhtrognit du canton. Ainsi, les communes situes dans la zone dactivit directe de la ville de Ble sont moins attractives que celles de la partie sud du canton. La vie dans le canton de Soleure est cependant bien moins chre qu Berne ou Ble. Pour dlester encore les budgets des mnages, Soleure a abaiss en 2012 les impts des personnes physiques.

35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% Oberes Baselbiet Unteres Baselbiet CH SO Olten/ Gsgen/Gu Grenchen Solothurn Laufental Thal Industrie traditionnelle Construction Commerce et vente Information, communication, IT Services aux entreprises Services administratifs et sociaux Industrie de pointe Production et distribution dnergie Transports, poste Services financiers Divertissement et htellerie-restauration
Aux prises avec le changement structurel Entre 1995 et 2008, la croissance de lemploi dans le canton de Soleure a t marque par une hausse dans les services administratifs et sociaux et un recul de lindustrie traditionnelle. Ce changement structurel est conforme lvolution sur le territoire helvtique. Lon constate nanmoins dans la rgion conomique de Soleure une forte baisse dans lindustrie de pointe, alors que ce secteur a fortement progress Granges. Les sites conomiques de Laufental et Thal ont accus dans les branches industrielles traditionnelles un recul de lemploi bien plus prononc que la moyenne suisse, lacune que les autres secteurs nont pas russi combler.
104
Economic Research
Canton de Soleure: faits immobiliers

Demande: Population (en milliers) Croissance dmographique Solde migratoire Absorption Offre: Parc de logements (en milliers) Croissance du parc de logements Rsultat du march: Taux de logements vacants Evolution des prix AEP Evolution des prix MI Evolution des prix par rapport lvolution des revenus 2007 250 0.7% 0.8% 0.9% 121 0.7% 2.00% 0.2% 2.9% 0.77 2008 252 0.6% 0.8% 1.1% 122 1.0% 1.80% 5.0% 2.4% 0.77 Canton de 2009 253 0.4% 0.7% 0.4% 123 0.7% 1.65% -0.5% -1.0% 0.79 Soleure 2010 255 0.8% 0.6% 0.9% 124 1.0% 1.95% 6.8% 0.9% 0.80 2011 256* 0.6%* 2012 258* 0.6%* 2007 7'593 1.1% 1.0% 1.2% 3'950 1.1% 1.04% 7.7% 6.5% 0.93 2008 7'702 1.4% 1.3% 1.2% 3'995 1.1% 0.94% 5.3% 4.6% 0.95 Suisse 2009 2010 7'786 7'864 1.1% 1.0% 1.0% 0.8% 0.9% 1.1% 4'034 1.0% 0.87% 2.6% -0.7% 0.99 4'079 1.1% 0.91% 7.3% 3.0% 1.02 2011 7'949* 1.1%* 2012 8'042* 1.2%*
126* 1.0%* 2.09% 3.4% 6.0% 0.81
127* 1.1%*
4'125* 1.1%* 0.94% 9.4% 7.1% 1.09
4'172* 1.1%*
Pic de la production de logements Les projets de nouveaux logements tournent plein rgime dans le canton de Soleure. En 2011, 965 logements en projet dimmeubles plurifamiliaux ont obtenu le feu vert. Ce chiffre navait plus t dpass depuis 1995. Ce niveau lev de nouveaux projets devrait encore perdurer vu que de nombreuses demandes ont t dposes entre-temps. Avec les 418 autorisations de construire accordes pour des maisons individuelles au cours des 12 derniers mois, le parc de logements devrait crotre de prs d1% en 2012, soit lgrement plus que la moyenne de ces dernires annes. Compare la construction dynamique de logements en proprit et en location, la maison individuelle a cd du terrain alors quelle tait depuis des annes la forme classique de la proprit du logement dans le canton de Soleure. Forte hausse des logements vacants dans le nord du canton Les taux de vacance varient nettement entre les formes de logements en proprit et en location. Outre une disparit naturelle, le faible niveau des taux dintrt cre une telle distorsion sur le march quacheter est devenu plus intressant que louer de nombreux endroits. Ainsi, dans le canton de Soleure, le taux de vacance lev (2.1%) est attribuable au segment locatif. La rgion recule de Thal est particulirement touche par ce phnomne. En revanche, la forte demande dappartements en proprit fait que les logements vacants se situent autour de la moyenne suisse. Dans la rgion de Granges, le nombre dappartements en proprit et de maisons individuelles a connu un repli particulirement important. Faibles carts de prix dans les grandes localits Les fourchettes de prix sont infrieures la moyenne suisse dans les cinq plus grandes communes. A Olten, un appartement en proprit de standing moyen avec une surface nette habitable de 110 m2 revient par exemple 574'000 CHF. Dans la moyenne suisse, un logement comparable est estim 778'000 CHF. Dans le segment locatif, les prix au mtre carr ne prsentent que de faibles diffrences entre les objets de standing moyen et ceux de qualit plus leve. En termes absolus, les objets de qualit suprieure sont toutefois plus chers du fait de leurs dimensions.

1'600 Olten/Gsgen/Gu IPF 1'200 MI Solothurn Grenchen Laufental Thal
800
400
0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011

5% Moyenne des surfaces vacantes sur 10 ans 4% 3% 2% 1% 0%
Grenchen Solothurn CH Grenchen Thal Olten/ Gsgen/Gu Olten/ Gsgen/Gu Laufental Solothurn CH Thal
Location Proprit
-1% -1% 0%
Laufental
1%
2%
3%
4%

Communes les plus peuples Olten Solothurn Grenchen Zuchwil Biberist Suisse
MI Moyen 6'032 6'258 5'387 5'952 5'823
Elev 8'161 8'465 7'284 8'052 7'877
AEP Moyen Elev 5'218 5'436 5'018 4'818 4'609 7'593 7'911 7'311 7'015 6'711
7'788 10'536
7'072 10'294
105
Economic Research
Canton du Tessin: facteurs de localisation

TI Charge fiscale des personnes physiques Charge fiscale des personnes morales Niveau de formation de la population Main duvre hautement qualifie disponible Accessibilit (rseau de transport) Qualit de la localisation 2011 + = = -
GR + + = = --
UR ++ ++ --
VS = = --
A galit avec ses voisins En termes dattractivit, le canton du Tessin figure en bas de tableau, la 21e place. Les disparits entre les rgions sont cependant marques. Son principal dfaut rside dans la faible accessibilit par les rseaux de transport, due aux caractristiques topographiques. De plus, le niveau de formation de la population est infrieur la moyenne nationale. Globalement, les cantons voisins arrivent peu prs galit avec le Tessin. Une population plus ge que la moyenne Les moins de 30 ans sont particulirement sous-reprsents par rapport la structure de la population suisse, et ce, en raison de la migration intercantonale. Alors que les tranches dge dans limmigration internationale sont trs varies, la majorit des personnes en provenance dautres cantons ont plus de 40 ans. Depuis 2008, le Tessin connat mme un exode intercantonal des classes dge de moins de 40 ans. De plus, lge de la population sexplique par la faiblesse du taux de natalit au cours de la priode 2006-2010. Cest la rgion de Bellinzone qui dtient le quotient de la charge vieillesse le plus bas du Tessin, avec 33%. Compare aux 110 rgions conomiques suisses, la rgion de Locarno a la deuxime population la plus ge (aprs le Pays dEnhaut vaudois), avec 42%. Un march du travail transfrontalier Le Tessin est, aprs Genve, le canton comptant la plus forte proportion de frontaliers. En 2008, ils reprsentaient environ 28% du total des personnes en activit. Les frontaliers se rpartissent de manire peu prs gale entre les secteurs secondaire et tertiaire. Au plan rgional, la rgion de Mendrisio prsente la plus grande proportion du canton du Tessin, avec 54%. Mais les rgions de Lugano et de Locarno attirent galement de nombreux employs en provenance dItalie. La proportion de frontaliers est particulirement leve dans lindustrie de pointe, ainsi que, dans le secteur des services dans la branche du commerce et de la vente. Les branches de lapprovisionnement en nergie, des services financiers et des services administratifs et sociaux ne sollicitent que de manire limite les travailleurs provenant de lItalie voisine. Isol par des massifs montagneux et des frontires Laccessibilit par les rseaux de transport sur tout le territoire du Tessin est infrieure la moyenne suisse. Ceci est d labsence dun grand centre dans le canton et lloignement du centre le plus proche hors de ses frontires. Les rgions de Mendrisio et de Lugano bnficient de la meilleure desserte, Mendrisio profitant tout particulirement de la proximit de lagglomration italienne de Milan. Plus les communes se trouvent dans les zones recules des valles alpines, plus les indicateurs daccessibilit sont bas. Louverture complte de la NLFA du Gothard, prvue en 2019, permettra de raccourcir considrablement la dure du trajet entre Lugano et Zurich. Le transport pendulaire ne devrait cependant pas changer de manire dterminante en raison de lloignement des grands centres du pays.
Quotient de la charge vieillesse en 2010

Population lge de la retraite par rapport la population active, en %
Canton TI 22% 24% 26% 28% 30% 32% 34% 36% 38% 40% 24% 26% 28% 30% 32% 34% 36% 38% 40% 43%
Bellinzo na
10
20 km
Taux des travailleurs frontaliers dans l'emploi total

En %, 2008
Frontaliers par branche Industrie traditionnelle Industrie de pointe Construction Production et distribution dnergie Commerce et vente Transports, poste Information, communication, IT Services financiers Services aux entreprises Divertissement et htellerie-restauration Services administratifs et sociaux
10
20 km
Canton du Tessin Part demploys frontaliers en 2008 0% 1% 1% 10% 10% 20% 20% 30% 30% 54%

Canton TI 2.50 4.25 1.50 2.50 1.00 1.50 0.75 1.00 0.50 0.75 0.25 0.50 0.00 0.25 -0.25 0.00 -0.50 -0.25 -0.75 -0.50 -1.00 -0.75 -1.25 -1.00 -1.5 -1.25
Bellinzo na
10
20 km
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Economic Research
Canton du Tessin: faits immobiliers

Demande: Population (en milliers) Croissance dmographique Solde migratoire Absorption Offre: Parc de logements (en milliers) Croissance du parc de logements Rsultat du march: Taux de logements vacants Evolution des prix AEP Evolution des prix MI Evolution des prix par rapport lvolution des revenus 2007 329 1.1% 1.0% 1.2% 211 1.0% 0.85% 11.2% 8.3% 1.27 2008 333 1.3% 1.2% 1.1% 214 1.1% 0.72% 6.0% 3.0% 1.33 Canton du Tessin 2009 2010 336 340 0.9% 1.3% 0.9% 1.3% 1.2% 0.8% 216 1.1% 0.74% 1.5% -2.2% 1.39 218 0.9% 0.68% 6.1% 1.5% 1.42 2011 343* 1.0%* 2012 346* 0.9%* 2007 7'593 1.1% 1.0% 1.2% 3'950 1.1% 1.04% 7.7% 6.5% 0.93 2008 7'702 1.4% 1.3% 1.2% 3'995 1.1% 0.94% 5.3% 4.6% 0.95 Suisse 2009 2010 7'786 7'864 1.1% 1.0% 1.0% 0.8% 0.9% 1.1% 4'034 1.0% 0.87% 2.6% -0.7% 0.99 4'079 1.1% 0.91% 7.3% 3.0% 1.02 2011 7'949* 1.1%* 2012 8'042* 1.2%*
220* 0.8%* 0.77% 8.7% 7.2% 1.53
222* 0.9%*
4'125* 1.1%* 0.94% 9.4% 7.1% 1.09
4'172* 1.1%*
Appartements en proprit en point de mire Deux vagues dexpansion caractrisent le march tessinois de limmobilier. Le boom du btiment qui a dbut en 2003 est surtout d aux projets de construction de maisons individuelles et dappartements en proprit. Leur nombre a atteint un tel niveau que la hausse de lamnagement du territoire suisse a fait ple figure en comparaison. En 2009, les matres douvrage tessinois ont trs vite frein la dynamique, avant que de nombreux projets ne soient de nouveau lancs en 2010, en raison de la diminution de lincertitude conjoncturelle. La diffrence entre ces deux phases rside dans la proportion des formes dhabitation prvues. Contrairement aux annes 2006 2008, o 20% en moyenne de tous les logements prvus concernaient le segment du locatif, cette proportion est tombe 7% en 2011.

3'000 2'500 2'000 1'500 1'000 500 0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 Lugano IPF Locarno MI Mendrisio Bellinzona Tre Valli
Stock de logements locatifs vacants limit Le fait que pendant le premier boom immobilier tessinois, les logements construits ne soient pas venus grossir les stocks est notamment d la suppression des quotas dcide dans le cadre de la libre circulation des personnes pour les citoyens de lUE/lAELE au 1er juin 2007, qui a provoqu une vague de migration lchelle de toute la Suisse. Dans le canton du Tessin, cette vague venue du sud a essentiellement dferl jusquaux deux rgions tessinoises conomiquement les plus dynamiques de Lugano et Mendrisio, o elle a aid absorber loffre importante de logements, en particulier dans le segment du locatif. Le phnomne apparat par exemple dans la rgion de Mendrisio, o le nombre de logements vacants dans ce segment tait certes encore de 3% en 2011 mais est sensiblement pass endessous de la moyenne sur dix ans. Fortes disparits entre la location et la proprit Les acheteurs suisses et trangers solvables se disputent les meilleurs emplacements dans le canton du Tessin, faisant ainsi grimper les prix de la proprit du logement, notamment par rapport au revenu moyen des mnages. Ces prix sont certes infrieurs la moyenne suisse en maints endroits mais restent inabordables pour de nombreux employs locaux dans des branches faible valeur ajoute. Par contre, sur le march du locatif, domin par les autochtones, les loyers voluent des niveaux comparativement modrs, mme Lugano et Locarno.

5% Moyenne des surfaces vacantes sur 10 ans 4% 3% 2% 1% 0% -1% -1% 0% 1% 2%
Locarno Tre Valli CH CH Mendrisio Lugano
Location Proprit
Mendrisio Tre Valli
Locarno Bellinzona
Lugano
Bellinzona

Communes les plus peuples Lugano Bellinzona Locarno Mendrisio Giubiasco Suisse
MI Moyen
Elev
AEP Moyen Elev 8'036 11'696 6'364 6'218 5'973 9'267 9'044 8'696 7'655 11'141
10'468 14'161 7'839 10'606 9'823 13'290 7'282 7'032 9'852 9'516
7'788 10'536
7'072 10'294
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Canton de Thurgovie: facteurs de localisation

TG Charge fiscale des personnes physiques Charge fiscale des personnes morales Niveau de formation de la population Main duvre hautement qualifie disponible Accessibilit (rseau de transport) Qualit de la localisation 2011 + ++ = = + +
ZH ++ = + + ++ ++
SG + ++ = = = =
SH + ++ = = = +
Un positionnement rgional attrayant La Thurgovie, proche du lac de Constance, arrive 9e du classement des cantons en termes de qualit de la localisation, presque galit avec le canton voisin de Schaffhouse. Zurich occupe la 2e place du classement, tandis que St-Gall arrive largement derrire. Les conditions fiscales sont attractives et laccessibilit par les rseaux de transport suprieure la moyenne, le niveau de formation en Thurgovie tant dans la moyenne suisse. Valle de la Thur: le moteur de lconomie thurgovienne Le canton de Thurgovie a connu entre 1995 et 2008 une croissance de lemploi bien suprieure au niveau national. La valle de la Thur a constitu le moteur de cette dynamique, tandis que les deux autres rgions ont connu une croissance infrieure la moyenne suisse. Lemploi a progress non seulement dans les deux branches dynamiques au niveau national (services aux entreprises et services administratifs et sociaux), mais galement dans lindustrie de pointe, dans le commerce et la vente ainsi que dans les secteurs de linformation, de la communication et de linformatique. Conformment la tendance nationale, la Thurgovie a galement connu une mutation structurelle de son industrie vers lindustrie de pointe forte cration de valeur.

35% 30% 25% 20% 15% 10% 5%
Wil
0% Thurtal TG -5% -10% -15% -20%
CH
SG
Oberthurgau
WinterthurLand
Weinland
ZH
SH
Untersee/ Rhein

Canton TG 2.50 4.25 1.50 2.50 1.00 1.50 0.75 1.00 0.50 0.75 0.25 0.50 0.00 0.25 -0.25 0.00 -0.50 -0.25 -0.75 -0.50 -1.00 -0.75 -1.25 -1.00 -1.5 -1.25 0 5 10 km
Konstanz
Frauenfeld
St.Gallen
Zrich
Herisau
Appenzell
Dans la zone dactivit de Zurich La proximit de lespace conomique de Zurich est reflte par laccessibilit par les rseaux de transport. Les communes situes le long des autoroutes A1 et A7, plus particulirement dans louest du canton, bnficient dune desserte largement suprieure la moyenne. Pour la plupart des autres rgions galement, laccessibilit est meilleure que dans le reste de la Suisse. Seulement quelques communes loignes des grands axes se situent en dessous de la moyenne nationale. Les frais de dplacement pendulaire en transports publics destination de Zurich ont vari en 2011 entre 2'100 et 3'300 CHF selon les communes. Dans lensemble, la Thurgovie est couverte par la communaut tarifaire Ostwind. A lexception du nord-ouest, elle bnficie en outre de la communaut tarifaire Z-Pass. Un canton de domicile attrayant La Thurgovie figure la 5e place du classement de lattrait financier par canton. Une charge fiscale comparativement basse et des cots de logement faibles permettent de conserver un revenu disponible globalement au-dessus de la moyenne. Le long de lUntersee, vers Constance et Frauenfeld, ainsi que dans les communes de Berg et Brglen, les indicateurs dpassent la moyenne du canton. Pour le reste, lattrait financier de la Thurgovie savre plutt homogne. Un cot de la vie comparativement bas combin la proximit de Zurich, o les logements sont rares, fait du canton une solution de remplacement attrayante pour les personnes travaillant Zurich. Cest la raison pour laquelle limmigration intercantonale a considrablement augment depuis 2001.

Canton TG -5.2 -2.0 -2.0 -1.0 -1.0 -0.3 -0.3 0.0 0.0 0.3 0.3 0.6 0.6 1.0 1.0 1.5 1.5 2.0 2.0 3.0 0 5 10 km
Konstanz
Frauenfeld
St.Gallen Zrich Herisau
Appenzell
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Economic Research
Canton de Thurgovie: faits immobiliers

2007 Demande: 238 Population (en milliers) Croissance dmographique 1.1% Solde migratoire 0.8% Absorption 1.3% Offre: 111 Stock de logements (en milliers) Croissance du stock de logements 1.2% Rsultat ngoci: Taux de logements vacants 1.77% Evolution des prix AEP 3.4% Evolution des prix MI 1.5% Evolution par rapport 0.82 lvolution des revenus 2008 242 1.5% 1.2% 1.6% 112 1.5% 1.62% 1.4% 1.3% 0.80 Canton de Thurgovie 2009 2010 2011 245 248 251* 1.2% 1.2% 1.1%* 0.8% 0.8% 1.4% 1.5% 114 1.3% 1.47% 2.1% 1.0% 0.82 116 1.7% 1.37% 5.7% 4.7% 0.83 118* 1.4%* 1.45% 5.0% 4.8% 0.86 2012 253* 1.1%* 2007 7'593 1.1% 1.0% 1.2% 3'950 1.1% 1.04% 7.7% 6.5% 0.93 2008 7'702 1.4% 1.3% 1.2% 3'995 1.1% 0.94% 5.3% 4.6% 0.95 Suisse 2009 2010 7'786 7'864 1.1% 1.0% 1.0% 0.8% 0.9% 1.1% 4'034 1.0% 0.87% 2.6% -0.7% 0.99 4'079 1.1% 0.91% 7.3% 3.0% 1.02 2011 7'949* 1.1%* 2012 8'042* 1.2%*
119* 1.5%*
4'125* 1.1%* 0.94% 9.4% 7.1% 1.09
4'172* 1.1%*
Poursuite du boom de la construction en Haute-Thurgovie Le vent de renouveau qui souffle dans le canton se reflte notamment dans le dynamisme de lactivit de construction, qui passe de rgion en rgion depuis 2007. Le coup denvoi du boom de la construction dans le Thurtal a t donn par les centres de moyenne envergure que sont Frauenfeld et Weinfelden en 2006. Kreuzlingen et la rgion Untersee/Rhein leur ont emboit le pas en 2008: dj trs importante, la construction de logements a progress et cette tendance gagne prsent la Haute-Thurgovie le long du lac, o le parc de logements crot dans les alentours des communes de Romanshorn et dArbon. Jusqu prsent, la nouvelle offre de logements a rencontr un bon cho grce limmigration, qui y est importante. A cela sajoute souvent un besoin de modernisation des stocks de logements anciens. A Kreuzlingen par exemple, plus de la moiti des logements ont t construits entre 1946 et 1980. Lgre hausse des logements vacants probable Le dynamisme de lactivit de construction est galement observer de prs, car le taux de vacance dans le segment locatif est par endroits plus lev que la moyenne. Toutefois, il na pas dpass la moyenne long terme en 2011. En Haute-Thurgovie en particulier, laccessibilit relativement limite devrait avoir des consquences ngatives si le march devait connatre une hausse des taux d'intrt et un recul de limmigration. Le Thurtal et en particulier Frauenfeld peut mieux se positionner cet gard. La proximit avec Winterthour et Zurich, et le raccordement en transports en commun devraient aider le Thurtal se stabiliser dans un environnement de march difficile. Dans lensemble, le taux de logements vacants devrait toutefois augmenter en 2012. Maisons individuelles encore abordables Relativement bien desservie par les transports en commun, Frauenfeld est une ville thurgovienne moyenne dont les prix sont plus levs par rapport ceux pratiqus dans le canton. Seules les petites communes au bord du lac avec un nombre lev demplacements avec vue sur le lac les dpassent. A Kreuzlingen, la disposition payer leve des immigrants, qui tiennent autant compte de la fiscalit avantageuse que de la proximit avec lAllemagne, se rpercute sur le niveau des prix. Le prix des terrains tant encore faible dans lensemble en Thurgovie, la maison individuelle reste une forme de logement apprcie, outre lappartement en proprit.

1'800 1'500 1'200 900 600 300 0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 Untersee/Rhein Oberthurgau Thurtal
IPF
MI

4.0% Moyenne des surfaces vacantes sur 10 ans 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -0.5% 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0%
Oberthurgau Thurtal CH Untersee/Rhein CH Thurtal Oberthurgau
Location Proprit
Untersee/Rhein
Taux de vacance 2011 2.5% 3.0% 3.5%

Communes les plus peuples Frauenfeld Kreuzlingen Arbon Amriswil Weinfelden Suisse
MI Moyen 7'210 6'927 6'331 5'847 6'573
Elev 9'748 9'374 8'561 7'916 8'897
AEP Moyen Elev 5'855 5'718 4'882 4'709 5'609 8'526 8'326 7'104 6'852 8'163
7'788 10'536
7'072 10'294
109
Economic Research
Canton dUri: facteurs de localisation

UR Charge fiscale des personnes physiques Charge fiscale des personnes morales Niveau de formation de la population Main duvre hautement qualifie disponible Accessibilit (rseau de transport) Qualit de la localisation 2011 ++ ++ --
GL + ++ -
SZ ++ ++ = = +
NW ++ ++ = = = +
Faible attractivit en dpit du bas niveau des impts Le canton dUri se situe au bas du classement des cantons en termes de qualit de la localisation. Seuls trois cantons sont relgus derrire ce canton de Suisse centrale. Suprieur la moyenne, lattrait de ce canton en matire dimposition ne peut compenser les dsavantages concurrentiels en termes de formation et daccessibilit. Le canton de Glaris, situ lui aussi en priphrie, prsente un profil similaire. Dpendance leve du canton dUri lgard des entreprises Sappuyant sur un taux de concentration, lindice de Herfindhal-Hirschmann, le graphique ci-contre illustre la dpendance des cantons par rapport certaines entreprises. Des valeurs leves indiquent un taux lev demploys au sein dun nombre restreint dentreprises et inversement. Le canton dUri prsente la plus forte concentration de toute la Suisse. Le fabricant dlectrotechnique et de matires plastiques Dtwyler et le groupe industriel RUAG emploient une grande part des personnes actives du canton. Lconomie uranaise est donc fortement tributaire de la bonne marche commerciale de ces deux entreprises. Etant donn que lindice HerfindahlHirschmann tient compte du nombre dentreprises, la concentration des places conomiques de petite envergure est gnralement plus leve dans lindice. Lgre croissance grce limmigration internationale Lvolution dmographique du canton dUri affiche une tendance nette. Les communes situes dans le delta de la Reuss et le long des rives du lac ainsi que la destination touristique dAndermatt, enregistrent un accroissement de la population. En revanche, les valles latrales et les localits de la valle suprieure de la Reuss luttent contre lexode. Dans la priode sous revue, le canton dUri peut faire tat dune croissance annuelle relativement faible de la population, de lordre de 0.2%, grce limmigration internationale. Le solde des mouvements intercantonaux est nanmoins fortement ngatif. Plus spcifiquement, cest la tranche dge des 15-24 ans qui quitte Uri, mais pas uniquement: les autres tranches ont, pour la majeure partie, enregistr un recul dmographique entre 1990 et 2010. Le canton de domicile suisse le plus avantageux Lattrait financier des cantons et communes suisses est globalement fonction du revenu disponible des mnages. Tous les prlvements obligatoires et les frais fixes sont pris en compte cet effet. Avec la rvision de la lgislation fiscale en 2009, Uri sest hiss en tte du palmars des cantons, devenant ainsi le canton le plus intressant du point de vue financier pour les classes moyennes suisses. Dans les cantons voisins de Zoug et Schwyz, les charges fiscales sont certes plus faibles, mais les frais de logement sont nettement moins levs dans le canton dUri. La station touristique dAndermatt et Altdorf, la capitale du canton, sont les communes les plus chres, tandis que Silenen, Gurtnellen et Wassen sont les plus intressantes du point de vue financier.
Rpartition des employs dans les entreprises

Indice de Herfindahl-Hirschmann 2008: valeurs leves = concentrations leves
0.016 0.014
AR GE OW FR NW BS SG ZH SZ AG GR LU TG ZG BL VS TI SO
Sta ns Altdo rf 10 km
0.012 0.010
BE NE VD SH
0.008 0.006 0.004 0.002 0.000

Canton UR 4.5% 10.6% 3.0% 4.5% 2.0% 3.0% Sarnen 1.1% 2.0% 0.5% 1.1% 0.0% 0.5% -1.0% 0.0% -2.0% -1.0% -3.0% -2.0% -8.7% -3.0% 0 5 Schwyz
Revenu disponible (indicateur RDI)

3
TI ZG BE
1 0 -1 -2 -3 -4
AI OW TG AR SH SG NW GR SZ SO LU AG JU VS FR
UR GL
GL AI JU
NE ZH BL
VD BS
GE
UR
110
Economic Research
Canton dUri: faits immobiliers

Demande: Population (en milliers) Croissance dmographique Solde migratoire Absorption Offre: Parc de logements (en milliers) Croissance du parc de logements Rsultat du march: Taux de logements vacants Evolution des prix AEP Evolution des prix MI Evolution des prix par rapport lvolution des revenus 2007 35.0 0.1% 0.5% 0.7% 17.2 0.8% 0.86% 6.5% 2.2% 0.94 2008 35.2 0.5% 0.8% 1.4% 17.4 1.3% 0.87% 1.0% 7.3% 0.92 Canton dUri 2009 2010 35.3 35.3 0.5% -0.1% 0.6% 0.3% 0.8% 0.7% 17.6 0.8% 0.74% -3.9% -3.7% 0.91 17.7 0.7% 0.75% 7.9% -0.5% 0.93 2011 35.4* 0.3%* 2012 35.5* 0.3%* 2007 7'593 1.1% 1.0% 1.2% 3'950 1.1% 1.04% 7.7% 6.5% 0.93 2008 7'702 1.4% 1.3% 1.2% 3'995 1.1% 0.94% 5.3% 4.6% 0.95 Suisse 2009 2010 7'786 7'864 1.1% 1.0% 1.0% 0.8% 0.9% 1.1% 4'034 1.0% 0.87% 2.6% -0.7% 0.99 4'079 1.1% 0.91% 7.3% 3.0% 1.02 2011 7'949* 1.1%* 2012 8'042* 1.2%*
17.8* 0.8%* 0.79% 9.0% 2.4% 0.98
17.9* 0.7%*
4'125* 1.1%* 0.94% 9.4% 7.1% 1.09
4'172* 1.1%*
Uri ne se rsume pas Andermatt Dans le canton dUri, sur le plan immobilier, beaucoup dactivits gravitent autour du projet touristique dAndermatt. Outre les rpercussions conomiques, le projet a fait souffler un vent de renouveau dans ce canton aux portes du tunnel du St-Gothard, qui devrait galement ouvrir la voie dautres projets de construction. Cela dit, les projets de grande envergure ne sont pas lapanage dAndermatt dans le canton. Outre les appartements en proprit achevs Altdorf, dautres logements sont en construction dans la commune de Brglen et Realp, au pied du Col de la Furka. Une partie des 40 logements qui y sont construits devraient tre habits toute lanne. Les projets isols dune telle ampleur rendent lactivit de construction trs volatile terme, sans quelle atteigne pour autant des niveaux excessifs.

240 200 160 120 80 40 0 1995 1997 1997 1999 1999 2001 2001 2003 2003 2005 2005 2007 2007 2009 2009 2011 2011 1995 Uri IPF MI
Part importante de maisons individuelles En raison de lactivit de construction modre, les logements sont rarement vides surtout dans le segment de la proprit. Le faible taux de vacance dans le cas de la proprit du logement sexplique notamment par des motifs structurels. Dans le canton dUri, selon nos estimations, les maisons individuelles reprsentent 39% du parc de logements et les appartements en proprit, dont certaines sont des rsidences secondaires, reprsentent seulement 15%. Etant donn que la construction des maisons individuelles est en gnral dcide par leurs futurs occupants et que ces logements sont occups longtemps, le taux de vacance est logiquement plus faible dans ce type dhabitation que dans des constructions avec appartements en proprit, dont tous les appartements ne sont souvent pas encore vendus au moment de la ralisation. Canton de domicile moins cher avec des trajets longs Dans les grandes communes de la valle du canton dUri, les appartements en proprit ne sont pas chers lachat pour autant quil y en ait. Les bas prix et lallgement de la fiscalit en font un canton de domicile intressant, qui affiche le revenu disponible le plus lev lchelle suisse. En revanche, les trajets vers les ples suisses du march de lemploi sont plus longs. Plus au sud, "leffet Andermatt" fait grimper les prix dans la valle dUrseren. A Andermatt mme, le prix dun appartement en proprit de moyen standing a augment de 68% sur les cinq dernires annes.

2.5% Moyenne des surfaces vacantes sur 10 ans 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -0.5% 0.0% 0.5% 1.0%
CH Nidwalden/ Engelberg Uri Uri
Location Proprit
Location: Glarner Hinterland (6.8%, 12.3%) Glarner Hinterland Innerschwyz CH
Innerschwyz
Nidwalden/ Engelberg

Communes les plus peuples Altdorf Schattdorf Brglen Erstfeld Silenen Suisse
MI Moyen 6'863 6'516 6'105 5'363 4'847
Elev 9'290 8'813 8'252 7'258 6'561
AEP Moyen Elev 5'827 5'809 5'036 4'827 4'364 8'481 8'452 7'326 7'022 6'356
7'788 10'536
7'072 10'294
111
Economic Research
Canton du Valais: facteurs de localisation

VS Charge fiscale des personnes physiques Charge fiscale des personnes morales Niveau de formation de la population Main duvre hautement qualifie disponible Accessibilit (rseau de transport) Qualit de la localisation 2011 = = --
VD -= + = =
BE = = = =
UR ++ ++ --
Une situation initiale difficile Le Valais arrive troisime en partant de la fin dans le classement de la qualit de localisation par canton, se situant donc derrire les quatre cantons voisins. Seules la charge fiscale pour les entreprises et la disponibilit de main-duvre hautement qualifie sinscrivent dans la moyenne suisse. Les autres facteurs se situent en dessous de la moyenne nationale. Linconvnient majeur rside dans le faible niveau daccessibilit, d aux conditions topographiques. Une pousse dmographique en Bas-Valais Entre 2005 et 2010, le Valais a enregistr la cinquime croissance de population la plus importante en Suisse, stimule principalement par la migration internationale (pour prs des trois quarts). Le Bas-Valais et le Haut-Valais ont connu une volution trs diffrente. Les communes occidentales jusqu la rgion de Loche connaissent en majorit un taux de croissance suprieur la moyenne. Elles bnficient dune dynamique forte aux alentours du lac Lman, o la pnurie de logements pousse la population se loger dans la valle du Rhne. Dans le Haut-Valais, les taux de croissance sont en grande partie infrieurs la moyenne, lexception de quelques destinations touristiques. Un nombre non ngligeable de communes a mme t confront un recul dmographique. Une accessibilit moins faible le long du Rhne Laccessibilit dans toutes les rgions du canton du Valais est infrieure la moyenne. La cause de cette desserte dsavantageuse est lloignement des grands centres de Suisse romande et de Suisse almanique. Laccessibilit est galement entrave par une topographie difficile. En raison dune liaison plus directe lautoroute A9 et au rseau ferroviaire, les communes du fond de la valle du Rhne sont plus avantages que celles situes sur les versants. On peut par ailleurs constater des disparits entre lest et louest. La proximit de Lausanne donne au Bas-Valais une position beaucoup plus centrale, mme si louverture du tunnel de base du Ltschberg, qui courte dune heure la liaison ferroviaire BerneVige, a considrablement amlior la situation du HautValais. Zermatt: la destination suisse qui connat le plus grand succs Destination de renomme mondiale, Zermatt est la premire destination suisse en termes de taille, doffre et de succs, suivie de prs par la station grisonne de St-Moritz. Saas-Fee et Verbier bnficient galement dun succs et dune offre suprieurs la moyenne des 31 rgions touristiques observes. A linverse, Loche-les-Bains et Saas-Almagell se distinguent par une offre limite et une demande infrieure la moyenne. Crans-Montana et le Val dAnniviers disposent dune offre comparativement haute, mais souffrent dun manque de succs. Une volution du nombre de nuites et des dpenses quotidiennes infrieures la moyenne, ainsi que la haute dpendance saisonnire de ces deux destinations, ont fortement contribu un indicateur de la demande bas.

Canton VS 4.5% 10.6% 3.0% 4.5% 2.0% 3.0% 1.1% 2.0% 0.5% 1.1% 0.0% 0.5% -1.0% 0.0% -2.0% -1.0% -3.0% -2.0% -8.7% -3.0%
Sio n
10
20 km

g Canton VS 2.50 4.25 1.50 2.50 1.00 1.50 0.75 1.00 0.50 0.75 0.25 0.50 0.00 0.25 -0.25 0.00 -0.50 -0.25 -0.75 -0.50 -1.00 -0.75 -1.25 -1.00 -1.5 -1.25
Sio n
10
20 km
Indicateur de loffre et de la demande dans le tourisme

Axe X = indicateur de loffre; axe Y = indicateur de la demande; diamtre du cercle = moyenne des nuites 2003-2010
Rsultats suprieurs la moyenne 3 2 Gstaad Pontresina Sils im Engadin Villars-Gryon Saas Fee Laax Flims 1 Verbier 3 St. Moritz Celerina/ Schlarigna Zermatt
Engelberg Grindelwald
Lauter./Wen./ 1 Klosters-Serneus Mr. Saas Scuol Leukerbad Lenk Almagell 0 -3 -2 Meiringen Hasliberg Rsultats infrieurs la moyenne -1 Leysin -1
2 Lenzerheide Davos Silvaplana Crans-Montana Arosa Samnaun Val d'Anniviers -2 Savognin Adelboden -3
Offre rduite
Offre large
112
Economic Research
Canton du Valais: faits immobiliers

Demande: Population (en milliers) Croissance dmographique Solde migratoire Absorption Offre: Parc de logements (en milliers) Croissance du parc de logements Rsultat du march: Taux de logements vacants Evolution des prix AEP Evolution des prix MI Evolution des prix par rapport lvolution des revenus 2007 299 1.3% 1.1% 1.2% 213 1.3% 1.30% 9.7% 7.9% 1.06 2008 303 1.6% 1.3% 1.6% 216 1.3% 1.31% 5.4% 10.3% 1.09 Canton du Valais 2009 2010 307 312 1.4% 1.5% 1.0% 1.0% 1.1% 1.5% 219 1.1% 1.03% 4.8% -1.9% 1.17 222 1.5% 1.01% 5.6% -2.2% 1.21 2011 316* 1.4%* 2012 320* 1.3%* 2007 7'593 1.1% 1.0% 1.2% 3'950 1.1% 1.04% 7.7% 6.5% 0.93 2008 7'702 1.4% 1.3% 1.2% 3'995 1.1% 0.94% 5.3% 4.6% 0.95 Suisse 2009 2010 7'786 7'864 1.1% 1.0% 1.0% 0.8% 0.9% 1.1% 4'034 1.0% 0.87% 2.6% -0.7% 0.99 4'079 1.1% 0.91% 7.3% 3.0% 1.02 2011 7'949* 1.1%* 2012 8'042* 1.2%*
225* 1.4%* 1.02% 11.5% 12.0% 1.31
229* 1.6%*
4'125* 1.1%* 0.94% 9.4% 7.1% 1.09
4'172* 1.1%*
Diversit de la demande dans le Bas-Valais Dans le Haut-Valais, en raison de la faible dynamique de croissance de la population rsidente, les nouveaux logements sadressent presque exclusivement aux touristes. Par consquent, la forte planification de logements dans le Haut-Valais ne doit pas tre survalue. Dans le Bas-Valais en revanche, la demande est plus soutenue. Les localits de la valle du Rhne louest de Sierre accueillent aussi bien la main-duvre des entreprises industrielles et prestataires de services locaux que des pendulaires travaillant dans lArc lmanique, do une pression dmographique plus importante qui fait senvoler le stock de logements. A cela sajoute la construction de rsidences secondaires, qui est en plein boom dans les destinations touristiques. La part de rsidences secondaires dans le parc est trs variable suivant le cadre juridique. Ainsi Grimentz, les rsidences secondaires reprsentent 81% du stock de logements alors quelles nen reprsentent que 47% Zermatt. Les appartements de vacances troublent limage Dans les cantons touristiques, les logements vacants sont plus compliqus interprter en raison de la part importante de logements de vacances et de rsidences secondaires. Dans le segment locatif, le taux de vacance lev dans les rgions de Loche et Conches sexplique par le maigre stock dappartements de location. A cela sajoutent des flous mthodiques lis aux appartements de vacances. Le fait quil y ait eu lgrement moins de logements vacants en 2011 qu'en moyenne long terme est positif. Lvolution montre que le phnomne dventuelles suroffres dans le segment locatif ne saccentue pas. Dans le segment de la proprit, le taux de logements vacants pour toutes les rgions se situe en-dessous de la barre des 1%. Quil sagisse dune rsidence principale ou secondaire, la demande est gnralement leve. Importants carts de prix entre la plaine et la montagne Dans les cinq plus grandes communes qui ne sont pas avant tout touristiques, les prix des appartements en proprit sont nettement infrieurs la moyenne suisse. La forte demande dappartements en proprit par rapport aux maisons individuelles se reflte dans la faible diffrence de prix entre ces deux formes de logement. Hors des centres, les prix augmentent considrablement du fait de la forte demande de rsidences secondaires. La commune de Bagnes (Verbier) est le meneur de cette tendance, avec un prix au mtre carr qui avoisine les 15'600 CHF pour un appartement en proprit de moyen standing.

4'000 Sion Martigny Visp Leuk IPF MI Monthey/St-Maurice Sierre Brig Goms
3'000
2'000
1'000
0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011

8% Moyenne des surfaces vacantes sur 10 ans 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -1%
Visp Sion Goms Sierre Brig Martigny CH Sion Brig CH Monthey/ St-Maurice Visp Monthey/ St-Maurice Sierre
Location Proprit
Location: Leuk (3.5%, 8.3%) Goms (5.3%, 8.8%)
Martigny
0%
Leuk
1%
2%
3%
4%

Communes les plus peuples Sion Monthey Sierre Martigny Brig-Glis Suisse
MI Moyen 6'694 6'065 6'306 5'371 5'024
Elev 9'058 8'206 8'535 7'271 6'800
AEP Moyen Elev 6'091 5'573 5'218 5'745 5'327 8'874 8'111 7'600 8'370 7'756
7'788 10'536
7'072 10'294
113
Economic Research
Canton de Vaud: facteurs de localisation

VD Charge fiscale des personnes physiques Charge fiscale des personnes morales Niveau de formation de la population Main duvre hautement qualifie disponible Accessibilit (rseau de transport) Qualit de la localisation 2011 -= + = =
GE -= ++ + +
FR = = -
VS = = --
Une forte imposition pnalise lattractivit du canton En termes de qualit de la localisation, le canton de Vaud se trouve en milieu de tableau, la 17e place. La forte charge fiscale pnalise son attractivit. En revanche, la disponibilit de main-duvre hautement qualifie est suprieure la moyenne. Les autres lments valus sont proches de la moyenne suisse. Le canton de Vaud se place devant Fribourg et le Valais, mais derrire Genve. Dans la zone dactivit des grandes agglomrations Lausanne est le grand centre du canton de Vaud. Hors des frontires du canton, les grands centres de Genve et de Berne sont galement facilement accessibles. La plupart des communes vaudoises sont distance pendulaire du grand centre le plus proche. Seules quelques communes parses dans les rgions du Pays dEnhaut et dAigle se trouvent plus dune heure de route de Lausanne, de Genve ou de Berne, et savrent donc des lieux de domicile moins adapts pour les pendulaires. Certaines zones sont mme moins de 40 minutes de deux grands centres, par exemple dans les rgions de Nyon et de Morges/Rolle. Le canton de Vaud possde galement deux agglomrations moyennes: Vevey et Montreux.

0 10 20 km Neuch tel Bern Fr ibo urg Sa rnen
La usa nne Canton de Vaud 20 min 40 min 60 min 3.5 2.1 0.8 Zurich Sio n 2.8 1.2 0.5 Ble 1.7 1.1 0.4 Berne 1.5 0.7 Lausanne 0.3 1.5 0.5 0.2 Lugano 1.3 0.7 0.5 Genve
Genf

Solde en personnes
16'000 14'000 12'000 10'000 8'000 6'000 4'000 2'000 0 -2'000 -4'000 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Intercantonal International Total
Un boom dmographique grce limmigration internationale Proportionnellement la population, le canton de Vaud connat actuellement le solde migratoire le plus lev. Ce solde est d presque exclusivement limmigration internationale, qui a fait un bond depuis 2000. Le march du travail de Genve/ Lausanne sduit principalement des jeunes actifs, tandis que lon peut observer une faible tendance au retour chez les retraits. La dynamique dmographique leve de ces dernires annes a cr de plus en plus de difficults pour le logement dans la rgion lmanique. Par consquent, la croissance dmographique stend aux communes priphriques du nord du canton, au canton de Fribourg et la valle du Rhne.

70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
La Valle
Lausanne
Yverdon
-10% -20% -30%
Boom de lemploi Le canton de Vaud fait partie des cantons les plus dynamiques galement en ce qui concerne lemploi. Nyon, Morges/Rolle et la Valle de Joux figurent ainsi dans le top 5 des 110 rgions conomiques suisses. Cest Genve et Lausanne que se trouve lpicentre de cette dynamique, qui permet Nyon et Morges/Rolle de connatre une croissance vigoureuse dans les branches tertiaires forte cration de valeur. Quant la Valle de Joux, elle profite de la croissance leve de lindustrie horlogre. Seule la rgion montagneuse du Pays dEnhaut se situe nettement sous la moyenne nationale. Les principaux contributeurs la croissance du canton sont les branches des services administratifs et sociaux, ainsi que les services aux entreprises.
VD
Morges/Rolle
La Broye
Nyon
Aigle
CH
Gros-de-Vaud
Vevey/Lavaux
Pays d'Enhaut
114
Economic Research
Canton de Vaud: faits immobiliers

Demande: Population (en milliers) Croissance dmographique Solde migratoire Absorption Offre: Parc de logements (en milliers) Croissance du parc de logements Rsultat du march: Taux de logements vacants Evolution des prix AEP Evolution des prix MI Evolution des prix par rapport lvolution des revenus 2007 672 1.5% 1.3% 1.2% 354 1.1% 0.60% 11.3% 10.8% 0.81 2008 688 2.4% 2.2% 1.0% 357 1.0% 0.46% 10.0% 8.0% 0.85 Canton de Vaud 2009 2010 702 712 1.9% 1.5% 1.6% 1.2% 0.9% 1.3% 360 0.9% 0.42% 3.5% 0.6% 0.90 365 1.3% 0.45% 7.3% 6.1% 0.94 2011 725* 1.8%* 2012 737* 1.6%* 2007 7'593 1.1% 1.0% 1.2% 3'950 1.1% 1.04% 7.7% 6.5% 0.93 2008 7'702 1.4% 1.3% 1.2% 3'995 1.1% 0.94% 5.3% 4.6% 0.95 Suisse 2009 2010 7'786 7'864 1.1% 1.0% 1.0% 0.8% 0.9% 1.1% 4'034 1.0% 0.87% 2.6% -0.7% 0.99 4'079 1.1% 0.91% 7.3% 3.0% 1.02 2011 7'949* 1.1%* 2012 8'042* 1.2%*
370* 1.3%* 0.52% 13.6% 9.2% 1.04
374* 1.2%*
4'125* 1.1%* 0.94% 9.4% 7.1% 1.09
4'172* 1.1%*
Ce canton de travail et de domicile a besoin de logements Pour le canton de Vaud, la dernire dcennie a t extrmement prolifique en termes dpanouissement conomique. Les entreprises qui y sont installes exploitent limportant rservoir de population du canton et le nombre lev de personnes hautement qualifies tout en attirant des travailleurs dautres cantons et des immigrants trangers. De plus, le canton fait office de canton de domicile pour les pendulaires qui travaillent Genve et ne trouvent pas de logement adapt dans cette ville. Les rserves de terrains suprieures la moyenne suisse permettent au canton de ragir la pression dmographique en dployant une activit de construction soutenue, qui devrait sintensifier encore au vu du nombre record d'autorisations de construire accords. Lexpansion la plus forte est attendue dans la rgion de Nyon, o un volume de logements construire correspondant 3.8% du parc de logements a t accord en 2011. Stock de logements locatifs vacants exceptionnellement bas Lausanne Par tradition, les Vaudois sont un peuple de locataires. Dans tout le canton, les logements locatifs se taillent la part du lion dans le parc de logements. Dans le ple conomique de Lausanne, ils sont si convoits que le nombre de ceux qui sont vacants volue au niveau de celui des appartements en proprit et des maisons individuelles, et est mme exceptionnellement infrieur celui des grandes agglomrations suisses. Le stock de logements vacants naugmente que dans la rgion de Morat, qui ne fait que partiellement partie du canton. Dans la rgion dAigle, dune part on a beaucoup construit, et de lautre, les communes orientes sur le tourisme faussent la donne en raison des rsidences secondaires et des logements de vacances. Hausse invitable des prix La combinaison dune intense activit conomique, dun fort pouvoir dattraction pour les travailleurs et dun stock de logements vacants peu lev en raison dune activit de construction de logements qui ne satisfait que partiellement une demande vigoureuse conduit invitablement des hausses de prix et des niveaux qui ne sont parfois plus soutenables, en particulier dans les communes vaudoises qui bordent le lac Lman. Plus au nord du lac, les prix deviennent plus abordables. Toutefois, labsence de centres rgionaux dans cette rgion complique sa desserte, notamment par les transports en commun.

7'000 6'000 5'000 4'000 3'000 2'000 1'000 0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 Lausanne Yverdon Aigle IPF Vevey/Lavaux La Broye La Valle MI Morges/Rolle Gros-de-Vaud Pays d'Enhaut Nyon Murten (Morat)

2.5% Moyenne des surfaces vacantes sur 10 ans 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -0.5% 0.0%
La Broye Murten (Morat) Lausanne La Valle Pays d'Enhaut
Location Proprit
Aigle CH Pays d'Enhaut
Vevey/Lavaux Yverdon La Valle
Yverdon La Broye Vevey/Lavaux Gros-de-Vaud Aigle Murten (Morat)
Morges/Rolle Nyon CH Morges/Rolle Gros-de-Vaud
0.5%
1.0%
Taux de vacance 2011 1.5% 2.0% 2.5%

Communes les plus peuples Lausanne Yverdon-les-Bains Montreux Renens Nyon Suisse
MI Moyen 7'315
Elev 9'897
AEP Moyen Elev 10'118 14'726 6'827 9'933 9'591 13'956 8'236 11'993 11'109 16'163 7'072 10'294
12'169 16'458 11'976 16'200 9'750 13'194 13'016 17'606 7'788 10'536
115
Economic Research
Canton de Zoug: facteurs de localisation

ZG Charge fiscale des personnes physiques Charge fiscale des personnes morales Niveau de formation de la population Main duvre hautement qualifie disponible Accessibilit (rseau de transport) Qualit de la localisation 2011 ++ ++ + ++ ++ ++
SZ ++ ++ = = +
ZH ++ = + + ++ ++
AG + ++ = = ++ +
En tte concernant la qualit de la localisation Le canton de Zoug caracole en tte de la liste pour ce qui est de la qualit de la localisation, devanant de loin les cantons de Zurich et dArgovie, respectivement en deuxime et troisime positions. Depuis le premier calcul en 2004 de lindicateur de qualit de la localisation sous sa forme actuelle, le canton de Zoug a russi conserver danne en anne cette position de tte. Les quatre cantons voisins offrent galement une qualit de la localisation suprieure la moyenne. Fort potentiel de croissance Le graphique ci-contre illustre le potentiel de croissance de la cration de valeur moyen et long terme sur la base de lvaluation des branches et de la qualit de la localisation. En matire dopportunits et de risques des entreprises implantes dans le canton de Zoug, ce dernier est nettement mieux positionn que la moyenne suisse. Aucun autre canton nobtient de meilleures notes en termes de qualit de la localisation. Ainsi, le potentiel de croissance dpasse la moyenne, tant long qu moyen terme. En raison dune valuation sectorielle moyenne, le potentiel dans les communes de montagne zougoises se situe moyen terme au niveau de la moyenne nationale, alors quune croissance bien suprieure la moyenne est pronostique pour la rgion de la Lorzenebene/Ennetsee. Avantage fiscal rduit par les prix immobiliers levs En dpit de la faible charge fiscale, le canton de Zoug noccupe que la 19e place du classement en termes d'attractivit financire comme lieu de rsidence. Les prix immobiliers relativement levs rduisent le revenu disponible des mnages. Tandis que la charge fiscale est un facteur dcisif en premier lieu pour les mnages revenus levs, les cots du logement jouent un rle capital pour les classes moyennes et les mnages avec des revenus infrieurs la moyenne. Les hausses massives des prix immobiliers des dernires annes ont incit de nombreuses personnes dmnager vers des communes des rgions du Freiamt et de Lucerne offrant des logements moins onreux. Les valeurs indiquent un faible attrait financier en matire de logement dans les communes de Zoug, Walchwil, Obergeri, Untergeri et Hnenberg. La substance fiscale par habitant la plus leve Lindice des ressources sert de base la prquation financire entre les cantons. Il reflte le montant de la substance fiscale par habitant dun canton par rapport la moyenne suisse. Huit cantons, avec en tte celui de Zoug, disposent dun potentiel de ressources suprieur la moyenne. Ces cantons contribuent fortement la prquation financire, tandis que les autres bnficient daides financires. Le potentiel de ressources dans le canton de Zoug est 2.5 fois suprieur la moyenne, ce qui sexplique par le grand nombre de personnes fortunes ou avec des revenus levs et par les entreprises forte cration de valeur implantes dans ce canton. Pour 2012, le canton de Zoug contribuera 2'392 CHF par habitant la prquation financire, soit 18% des paiements totaux.
Potentiel de croissance de la cration de valeur

2.5 2.0
Evaluation des branches
III
Moyenne suisse
Lorzenebene/ Ennetsee ZG Zimmerberg ZH March/Hfe Zuger Berggemeinden Knonaueramt
1.5 1.0 0.5 0 -0.5 -1.0 -1 IV UR -0.5 0 LU OW AG
Zrich-Stadt
SZ
Luzern Freiamt NW
Einsiedeln Innerschwyz
II 2 2.5 3
0.5 1 1.5 Qualit de la localisation

Canton ZG -5.2 -2.0 -2.0 -1.0 -1.0 -0.3 -0.3 0.0 0.0 0.3 0.3 0.6 0.6 1.0 1.0 1.5 1.5 2.0 2.0 3.0 0 2.5 5 km
Fre iam t
Zug
Luzer n
Indice des ressources

Indice synthtique 2012, CH = 100
250 225 200 175 150 125 100 75 50
SZ BS GE ZG
NW ZH
VD BL
Source: Administration fdrale des finances
SH TI NE AG AI OW GR SO AR SG TG LU BE FR VS GL JU UR
Moyenne suisse
116
Economic Research
Canton de Zoug: faits immobiliers

Demande: Population (en milliers) Croissance dmographique Solde migratoire Absorption Offre: Parc de logements (en milliers) Croissance du parc de logements Rsultat du march: Taux de logements vacants Evolution des prix AEP Evolution des prix MI Evolution des prix par rapport lvolution des revenus 2007 109.1 1.8% 1.6% 1.5% 50.3 1.5% 0.27% 4.3% 8.6% 0.82 2008 110.4 1.1% 1.7% 1.2% 50.9 1.2% 0.26% 6.9% 7.5% 0.84 Canton de Zoug 2009 2010 110.9 112.2 0.5% 1.2% 1.0% 1.2% 1.3% 1.6% 51.6 1.3% 0.28% 4.2% -1.1% 0.87 52.4 1.6% 0.28% 8.3% 5.4% 0.90 2011 114.2* 1.7%* 2012 116.1* 1.6%* 2007 7'593 1.1% 1.0% 1.2% 3'950 1.1% 1.04% 7.7% 6.5% 0.93 2008 7'702 1.4% 1.3% 1.2% 3'995 1.1% 0.94% 5.3% 4.6% 0.95 Suisse 2009 2010 7'786 7'864 1.1% 1.0% 1.0% 0.8% 0.9% 1.1% 4'034 1.0% 0.87% 2.6% -0.7% 0.99 4'079 1.1% 0.91% 7.3% 3.0% 1.02 2011 7'949* 1.1%* 2012 8'042* 1.2%*
53.3* 1.8%* 0.27% 9.2% 5.7% 0.96
54.0* 1.3%*
4'125* 1.1%* 0.94% 9.4% 7.1% 1.09
4'172* 1.1%*
Prdominance du segment haut-de-gamme Dans le canton de Zoug, le march du logement est en pleine volution. Les investisseurs ont tenu compte de la forte demande de logements en location, qui a entran un largissement de loffre dans ce segment. Dans lensemble du canton, les nouvelles constructions ont connu un dplacement important des appartements en proprit aux logements locatifs. A lchelle rgionale, le volume de construction est fortement concentr dans la rgion centrale de Lorzenebene/Ennetsee. Lactivit de construction est galement importante dans les rgions limitrophes des cantons voisins, o certains Zougois sinstallent galement car ils ne peuvent plus concrtiser leur rve de devenir propritaire de leur logement dans leur propre canton. Dans lensemble, les discussions autour du march immobilier de Zoug sont domines par la forte demande dobjets dans le segment haut de gamme et luxueux. Le march global a toutefois de nombreuses facettes. Quasiment plus de logement en location vacants La raret des logements vacants nest gure surprenante. Peu de rgions en Suisse affichent des niveaux de vacance des logements en location et en proprit si proches un bas niveau que la rgion de Lorzenebene/Ennetsee. Dans le segment de prix suprieur, les logements en location trouvent preneurs chez les immigrants hautement qualifis travaillant au sein dentreprises bases Zoug qui soccupent souvent de leur trouver un logement. Ces socits sont parfois moins sensibles aux prix que des particuliers la recherche dun logement. Dans les communes de montagne zougoises, en revanche, le niveau de vacance est plus lev, bien quil reste nettement en-dessous de la moyenne suisse. Cette rgion caractre rural est plutt prise par les personnes souhaitant acheter. Les exagrations de prix ne sont pas gnralises La disponibilit limite de logements dans les zones convoites avec vue sur le lac, en particulier en ville de Zoug, dans la commune de Walchwil ainsi que dans la commune dObergeri entranent des prix au mtre carr atteignant 15'000 CHF et plus pour les appartements en proprit. Sur lautre rive du lac de Zoug, les prix des appartements en proprit sont nettement infrieurs. Dans la commune de Risch, les appartements en proprit de standing moyen sont estims prs de 8'200 CHF/m2.

1'400 1'200 1'000 800 600 400 200 0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 Zuger Berggemeinden Lorzenebene/Ennetsee IPF MI

2.0% Moyenne des surfaces vacantes sur 10 ans 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% Lorzenebene/
Ennetsee Innerschwyz CH Knonaueramt
Location Proprit
Zimmerberg Lorzenebene/ Einsiedeln Ennetsee
Einsiedeln
Innerschwyz CH Zuger Berggemeinden Knonaueramt
Zuger Berggemeinden Zimmerberg
-0.5% -0.5% 0.0% 0.5% 1.0%

Communes les plus peuples Zug Baar Cham Steinhausen Risch Suisse
MI Moyen
Elev
AEP Moyen Elev 11'155 16'237 9'082 13'222 8'664 12'615 8'227 11'970 8'173 11'896 7'072 10'294
15'468 20'923 13'315 18'019 11'105 15'019 12'234 16'555 11'815 15'987 7'788 10'536
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Economic Research
Canton de Zurich: facteurs de localisation

ZH Charge fiscale des personnes physiques Charge fiscale des personnes morales Niveau de formation de la population Main duvre hautement qualifie disponible Accessibilit (rseau de transport) Qualit de la localisation 2011 ++ = + + ++ ++
AG + ++ = = ++ +
TG + ++ = = + +
SG + ++ = = = =
Un attrait lassise solide Le canton de Zurich se classe en 2e position du palmars des cantons suisses en termes de qualit de la localisation. Il tire surtout profit dune grande accessibilit et davantages fiscaux pour les personnes physiques. La disponibilit suprieure la moyenne de main-duvre hautement qualifie et le niveau lev de formation de la population savrent tre des atouts si lon compare la situation avec celle des cantons voisins dArgovie, de Thurgovie et de Saint-Gall. Boom dmographique Zurich Entre 2005 et 2010, le canton de Zurich a affich une croissance dmographique qui la hiss la troisime place du pays. La ville des bords de la Limmat, la mtropole offre un march du travail dynamique qui attire des personnes du monde entier, entranant, ces dernires annes, une pnurie de logements au centre-ville. En raison de la hausse des prix immobiliers, lexplosion dmographique se rpercute sur les communes environnantes. Le graphique ci-contre illustre les prvisions dmographiques dici 2020. Pour cette priode aussi, la croissance du canton sera suprieure celle de l'ensemble de la Suisse. La ville de Zurich reste le moteur de cette volution. Cette dynamique a toutefois surtout lieu dans lagglomration, et moins dans le centre-ville, du fait des capacits dextension limites. Une forte immigration internationale Entre 2005 et 2010, la part de la migration internationale dans la croissance dmographique sest leve quelque 80%. A compter de 2007, limmigration trangre a connu un essor impressionnant suite lintroduction de la libre circulation des personnes. En 2009 et 2010, les incertitudes lies la conjoncture ont fortement ralenti cette dynamique. Il nen reste pas moins que les chiffres de limmigration internationale en 2010 sont toujours presque deux fois plus levs quen 2006. Prs de deux tiers du solde migratoire est constitu dimmigrs entre 25 et 39 ans. Actuellement, les mouvements migratoires intercantonaux revtent par comparaison une importance rduite. Durant la priode observe, leurs contributions la croissance oscillent entre soldes positifs et ngatifs. Une croissance marque des services Dans le canton de Zurich comme dans toute la Suisse, ce sont les services aux entreprises ainsi que les services sociaux et administratifs qui apportent la plus forte contribution laccroissement de l'emploi. Les services financiers et les secteurs de linformation, de la communication et de linformatique ont galement connu une hausse sensible. En revanche, la diffrence du reste du pays, le secteur industriel saffaiblit progressivement. Lindustrie traditionnelle et lindustrie de pointe plus forte valeur ajoute ont enregistr une contraction de lemploi. A lchelon rgional, le Furttal a bnfici dune forte expansion des branches de linformation, de la communication et de linformatique. Et la rgion du Zimmerberg a connu une nette progression de lemploi dans les services financiers.
Prvisions dmographiques 2010-2020

Croissance annuelle moyenne en %, CH = 0.9%
Canton ZH 4.0% 10.3% 2.0% 4.0% 0.9% 2.0% 0.0% 0.9% -1.0% 0.0% -2.0% -1.0% -7.6% -2.0% 0 5 10 km Aar au Zri ch Schaffhau sen
Fr au enfeld
Zug

Solde en personnes
25'000 Intercantonal 20'000 15'000 10'000 5'000 0 -5'000 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 International Total

Winterthur-Land 40% Zrich-Stadt Furttal Oberland-West 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% Knonaueramt Glattal
Industrie traditionnelle Construction Commerce et vente Information, communication, IT Services aux entreprises Services administratifs et sociaux
Industrie de pointe Production et distribution dnergie Transports, poste Services financiers Divertissement et htellerie-restauration
Weinland
Oberland-Ost
CH
Winterthur-Stadt
Zimmerberg
Pfannenstiel
Unterland
Limmattal
ZH
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Economic Research
Canton de Zurich: faits immobiliers

Demande: Population (en milliers) Croissance dmographique Solde migratoire Absorption Offre: Parc de logements (en milliers) Croissance du parc de logements Rsultat du march: Taux de logements vacants Evolution des prix AEP Evolution des prix MI Evolution des prix par rapport lvolution des revenus 2007 1'308 1.8% 1.5% 1.4% 658 1.3% 0.79% 6.2% 6.2% 0.91 2008 1'333 1.9% 1.6% 1.1% 665 1.2% 0.61% 6.3% 6.6% 0.93 Canton de 2009 1'351 1.4% 1.2% 1.0% 671 0.9% 0.65% 2.9% -0.5% 0.97 Zurich 2010 1'369 1.3% 1.0% 1.2% 680 1.2% 0.62% 8.8% 4.6% 1.01 2011 1'391* 1.6%* 2012 1'411* 1.5%* 2007 7'593 1.1% 1.0% 1.2% 3'950 1.1% 1.04% 7.7% 6.5% 0.93 2008 7'702 1.4% 1.3% 1.2% 3'995 1.1% 0.94% 5.3% 4.6% 0.95 Suisse 2009 2010 7'786 7'864 1.1% 1.0% 1.0% 0.8% 0.9% 1.1% 4'034 1.0% 0.87% 2.6% -0.7% 0.99 4'079 1.1% 0.91% 7.3% 3.0% 1.02 2011 7'949* 1.1%* 2012 8'042* 1.2%*
688* 1.2%* 0.65% 10.1% 6.8% 1.09
697* 1.2%*
4'125* 1.1%* 0.94% 9.4% 7.1% 1.09
4'172* 1.1%*
Le bassin conomique de la ville de Zurich sagrandit Le canton de Zurich crot et la demande de logements est particulirement leve en ville mais galement dans les rgions conomiques environnantes. En consquence, les constructions sont nombreuses. Cela dit, les possibilits sont limites en ville. Rsultat: la croissance se concentre essentiellement dans le Glattal, ainsi que vers le nord dans lUnterland, en direction de Winterthour et le long de la valle de la Limmat en direction de lArgovie. Compte tenu des taux d'intrt bas et de limmigration considrable en Suisse, la demande de logements est importante pour la proprit comme pour la location. Vu le rythme soutenu de lactivit de construction dans lagglomration, les flux de pendulaires augmentent, ce qui pousse la ville de Zurich ses limites en termes de transports. En dpit de llargissement consquent de loffre, lascension fulgurante des prix na pas pu tre circonscrite. Tant que la priode de taux d'intrt bas perdurera, les prix ne sont pas prs de se modrer. Taux de vacance plus lev dans les zones luxueuses Limportante demande de logements en ville de Zurich se reflte dans la faible diffrence structurelle entre les logements vacants en proprit et ceux en location. Cela entrane un niveau plancher record de 0.06% du taux total de surfaces vacantes lchelle de la ville. En revanche, dans le Pfannenstiel, rgion bien place du ct ensoleill du lac o le terrain btir est plus cher, le taux de vacance est plus lev que la moyenne. La commercialisation dobjets exclusifs dure en moyenne plus longtemps que celle de logements standards, en particulier aux emplacements B onreux. Etant donn que lenvironnement de march est devenu plus difficile pour les logements en location de qualit suprieure, le taux de vacance du Pfannenstiel a encore progress par rapport la moyenne long terme. Homognit des prix Les prix pratiqus en ville de Zurich se distinguent nettement de ceux des autres grandes communes du canton. Parmi celles-ci, les prix de la proprit se sont sensiblement ajusts le long des axes de sortie vers louest (Dietikon) et lest (Dbendorf, Uster), do un niveau des prix dans lensemble suprieur la moyenne. Sagissant des logements en location, Winterthour demeure une ville attrayante. Son centre aux dimensions moyennes la rend plus intressante que les petites communes, dautant que la ville est trs bien desservie par les transports en commun vers Zurich. Cest dans la rgion du Pfannenstiel que les prix sont les plus levs.

Zrich-Stadt Winterthur-Stadt Limmattal Furttal Weinland IPF MI Glattal Oberland-West Unterland Knonaueramt Zimmerberg Pfannenstiel Winterthur-Land Oberland-Ost
12'000 10'000 8'000 6'000 4'000 2'000 0
1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011

2.5% Moyenne des surfaces vacantes sur 10 ans 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5%
Zrich-Stadt 9 rgions Zurich Winterthur-Stadt Winterthur-Stadt Knonaueramt CH Zimmerberg Weinland Knonaueramt Oberland-Ost CH Glattal Pfannenstiel Oberland-West Pfannenstiel Unterland Winterthur-Land
Limmattal Furttal
Location Proprit 1.0% 1.5% Taux de vacance 2011 2.0% 2.5%
-0.5%
0.0%
0.5%

Communes les plus peuples Zurich Winterthur Uster Dbendorf Dietikon Suisse
MI Moyen
Elev
AEP Moyen Elev 11'818 17'200 7'591 11'044 8'100 11'793 7'882 11'467 7'445 10'830 7'072 10'294
16'903 22'865 9'468 12'813 10'750 14'542 12'242 16'568 10'097 13'652 7'788 10'536
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Explications
Indicateurs immobiliers
Population: population rsidante permanente la fin de lanne Solde migratoire: solde de limmigration et de lmigration internationale en pourcentage de la population Absorption: part de maisons et de logements que le march a pu absorber; en pourcentage du parc de logements Taux de logements vacants: nombre de logements vacants en pourcentage du parc de logements; jour de rfrence: 1er juin Evolution des prix: taux de croissance des prix de transaction, au 3e trimestre en comparaison annuelle Ratio prix/revenu: quotient de lvolution (index, 1990 = 100) des prix des appartements en proprit et des revenus des mnages Niveau des prix des objets moyens: btiment neuf, 110 m2 (appartement en proprit / logement en location)/124 m2 (maison individuelle) de surface habitable nette, standing moyen, bon emplacement Niveau des prix des objets de haut niveau: btiment neuf, 135 m2 (appartement en proprit)/155 m2 (maison individuelle) de surface habitable nette, haut standing, trs bon emplacement
Rgions conomiques de Suisse

54 51 75 52 110 17 107 108 95 94 96 89 90 88 91 97 47 43 16 106 46 15 14 21 45 22 23 44 93 92 109 105 104 103 24 25 27 28 49 50 19 20 18 31 79 53 48 74 30 29 34 32 37 38 33 26 70 69 98 99 100 84 85 86 87 83 73 68 72 76 3 77 4 1 78 5 41 13 12 10 11 2 6 42 7 9 8 62 61 36 35 39 40 80 63 81 82 57 55 56 58 59 60 64 67 65 66 71
101 102
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
Zrich-Stadt Glattal Furttal Limmattal Knonaueramt Zimmerberg Pfannenstiel Oberland-Ost Oberland-West Winterthur-Stadt Winterthur-Land Weinland Unterland Bern Erlach/Seeland Biel/Seeland Jura bernois Oberaargau Burgdorf Oberes Emmental Aaretal Schwarzwasser
23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44
Thun Saanen/Obersimmental Kandertal Berner Oberland-Ost Grenchen Laufental Luzern Sursee/Seetal Willisau Entlebuch Uri Innerschwyz Einsiedeln March/Hfe Sarneraatal Nidwalden/Engelberg Glarner Mittel- und Unterland Glarner Hinterland Lorzenebene/Ennetsee Zuger Berggemeinden La Sarine La Gruyre
45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66
Sense Murten (Morat) Glne/Veveyse Olten/Gsgen/Gu Thal Solothurn Basel-Stadt Unteres Baselbiet Oberes Baselbiet Schaffhausen Appenzell A.Rh. Appenzell I.Rh. St. Gallen/Rorschach St. Galler Rheintal Werdenberg Sarganserland Linthgebiet Toggenburg Wil Bndner Rheintal Prttigau Davos
67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88
Schanfigg Mittelbnden Domleschg/Hinterrhein Surselva Engiadina bassa Oberengadin Mesolcina Aarau Brugg/Zurzach Baden Mutschellen Freiamt Fricktal Thurtal Untersee/Rhein Oberthurgau Tre Valli Locarno Bellinzona Lugano Mendrisio Lausanne
89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110
Morges/Rolle Nyon Vevey/Lavaux Aigle Pays d'Enhaut Gros-de-Vaud Yverdon La Valle La Broye Goms Brig Visp Leuk Sierre Sion Martigny Monthey/St-Maurice Neuchtel La Chaux-de-Fonds Val-de-Travers Genve Jura
Source: Credit Suisse Economic Research, Geostat
121
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La prsente annonce a t rdige par Credit Suisse AG et/ou ses socits lies (ci-aprs le CS), avec le plus grand soin et en toute bonne foi. Le CS ne fournit toutefois aucune garantie quant lexactitude et lexhaustivit du prsent document et dcline toute responsabilit pour les pertes qui pourraient rsulter de lutilisation de ces informations. Il ne constitue ni une offre, ni une recommandation en vue de lachat ou de la vente dinstruments financiers ou de prestations de services bancaires et nenlve pas au destinataire la responsabilit de son propre jugement. Le Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality est un fonds de placement de droit suisse du type fonds immobilier selon la Loi fdrale sur les placements collectifs de capitaux (LPCC) pour les investisseurs qualifis. La direction du fonds est Credit Suisse Funds AG, Zurich. Credit Suisse AG, Zurich, est la banque dpositaire. Les souscriptions sont uniquement valables sur la base du prospectus de vente actuel avec contrat de fonds de placement intgr. Le prospectus de vente avec le contrat de fonds intgr et le prospectus simplifi sont disponibles gratuitement auprs de Credit Suisse Funds AG, Zurich, et de toutes les banques de Credit Suisse AG en Suisse. * Investisseurs qualifis au sens de larticle 10 al. 3 de la LPCC en relation avec lart. 6 al. 1 de lOPCC et notamment les personnes prives disposant de placements financiers dau moins 2 000 000 CHF. ** Calcul se basant sur le rendement direct, lvolution de la VNI et la constitution dagios. Lobjectif de rendement nest pas une projection, prdiction ou garantie de la performance future, ni que celle-ci soit atteinte. ***Toutes les conversations tlphoniques sont enregistres. Votre appel implique que vous tes daccord avec cette pratique. Copyright 2012 Credit Suisse Group AG et/ou ses socits lies. Tous droits rservs.

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Economic Research

Swiss Issues Immobilier March immobilier 2012 Structures et perspectives

Swiss Issues Immobilier March immobilier 2012

Parenthse: Habitat avec services Page 19

Parenthse: Internet et les mdias sociaux Page 21

Swiss Issues Immobilier March immobilier 2012

Les cinq principaux marchs des surfaces de bureaux en dtail Page 29

Surfaces de vente Page 41

Parenthse: les magasins spcialiss Page 50

Swiss Issues Immobilier March immobilier 2012

Parenthse: limmobilier de sant Page 63

Approche rgionale approfondie Page 67

Swiss Issues Immobilier March immobilier 2012

Parts de croissance dans le segment de la proprit Appartements en proprit Maisons individuelles

Swiss Issues Immobilier March immobilier 2012

Des frais de logement plus bas en proprit quen location

La demande en termes de proprit du logement demeurera leve en 2012

80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Swiss Issues Immobilier March immobilier 2012

Une forte immigration est prvue galement en 2012

28% 24% 20% 16% 12% 8% 4% 0%

100'000 90'000 80'000 70'000 60'000 50'000 40'000 30'000

Source: Office fdral de la statistique, Credit Suisse Economic Research

La croissance dmographique dpassera nouveau le seuil de 1% en 2012

Limmigration continue influer sur le march du logement locatif

Swiss Issues Immobilier March immobilier 2012

L'largissement du parc de logements saccentue quand mme en 2012

80'000 70'000 60'000 50'000 40'000 30'000 20'000

85% 80% 75% 70% 65% 60% 55%

Des autorisations de construire dlivres en masse

Mutation de loffre en faveur des logements en location

Source: Baublatt, Credit Suisse Economic Research

Le nombre de grands projets est un indicateur de la conjoncture de la construction...

Swiss Issues Immobilier March immobilier 2012

... mais aussi une mise en garde dans certaines rgions

Source: Baublatt, Credit Suisse Economic Research, Geostat

Phase de ralentissement de la production de logements toujours plus longue

Swiss Issues Immobilier March immobilier 2012

Figure 7 Taux de logements vacants par segment de march

Source: Credit Suisse Economic Research, Office fdral de la statistique

Source: Credit Suisse Economic Research, Meta-Sys AG

Les logements locatifs vacants seront encore plus nombreux en 2012

Swiss Issues Immobilier March immobilier 2012

De grandes diffrences rgionales dans les logements vacants

Baisse des loyers des appartements existants

Swiss Issues Immobilier March immobilier 2012

Une tendance des prix effrayante pour les appartements en proprit

Figure 10 Evolution des prix relatifs la proprit du logement et la location

Figure 11 Densit de construction et lieu comme facteurs influents

Rgion du moyen et bas pays glaronnais Rgion dAarau Rgion de Zurich

0.1 0.2 0.3

0.4 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9 Indice dutilisation

1.1 1.2 1.3

Source: West & Partner, Office fdral de la statistique

Source: Credit Suisse Economic Research

De grandes diffrences selon la situation

Existe-t-il un mythe de la valeur relle dans le segment des appartements en proprit?

Surchauffe: oui ou non?

Swiss Issues Immobilier March immobilier 2012

Figure 13 Hauteur et forme de lendettement hypothcaire

Source: Credit Suisse Economic Research

Source: Banque nationale suisse

~ Pas assez manifeste

Source: Credit Suisse Economic Research