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DERECHOS REALES

Derecho real es el que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada persona. Son derechos reales el de dominio, el de herencia, los de usufructo, uso o habitacin, los de servidumbres activas, el de prenda y el de hipoteca. De estos derechos nacen las acciones reales. Podemos definir el derecho real como el derecho que impone a toda persona la obligacin de respetar el poder jurdico que la ley confiere a una persona determinada para retirar de los bienes exteriores todo o parte de las ventajas que confiere la posesin de ellos, o, si se prefiere, el derecho que, dando a una persona un poder jurdico directo e inmediato sobre una cosa, es susceptible de ser ejercitado, no solamente contra una persona determinada sino contra todo el mundo. Los derechos absolutos engloban esencialmente los derechos reales; sin duda, comprenden algo ms, () pero, si se confina uno en el terreno patrimonial, como lo haremos nosotros en adelante, se puede se puede tener por cierto que derechos absolutos son todos los derechos reales. Los derechos reales son derechos patrimoniales absolutos, es decir, oponibles a cualquiera; () Ejemplo de derecho real: el derecho de propiedad; un propietario posee ese ttulo erga omnes; puede, cuando llegue la ocasin, ampararse en l contra cualquiera que tratare de atentar contra dicho derecho. Se denomina derecho real el que tiene la persona directa o inmediatamente sobre la cosa considerada como bien, y sin respecto a determinada persona. Los derechos de esta clase dan nacimiento a las acciones reales. Los derechos reales se clasifican en principales, aquellos que subsisten por si mismos y hacen parte del patrimonio; y en accesorios, aquellos que se tienen sobre un bien ajeno y que constituyen simplemente una garantas para el acreedor, sin aumentar el patrimonio. El derecho real principal por excelencia es el de dominio o propiedad, mientras que un ejemplo de derecho real accesorio es el de hipoteca. El objeto de estos derechos son las cosas como porciones del mundo fsico o entidades perceptibles por los sentidos, sobre las cuales pueden ser ejercidas la, por ejemplo, la propiedad, la enfiteusis, el usufructo, (...), o sea los derechos llamados derechos de goce sobre un bien."

(...) "Dentro de los ms importantes derechos reales esta la propiedad, desde la cual se derivan los derechos reales de goce en el sentido de que stos presuponen, en principio una situacin de propiedad de la cual devienen. La relacin entre derechos reales de goce y propiedad se da en una limitacin de stos del ejercicio de la propiedad; por ejemplo cuando el derecho mayor que es la propiedad experimenta un limite por el derecho menor de goce, como el usufructo (este limite, ntese que es en el ejercicio y no en el contenido del derecho). No obstante, este limite pone el acento en una caracterstica de los derechos reales, cual es la " elasticidad" de los mismos, es decir que existe la opcin para el derecho real de que su ejercicio vuelva a ser pleno tan pronto desaparezca el limite." CONTENIDO Y CARACTERISTICAS: El derecho real empieza a ser reconocido como una FACULTAD de goce y disposicin material o jurdica (mediante actos negciales de disposicin) de un bien. Adicional a tal potestad, por el solo hecho de la titularidad del derecho, surge la oponibilidad erga omnes del mismo, es decir que, adems de los mencionados rasgos, en ste tipo de derecho se evidencia la INHERENCIA del derecho real, o su PERSISTENCIA sobre el bien, la cual se tiene por el solo hecho del surgimiento del derecho". (...)"El derecho real puede hacerse valer ante cualquier poseedor del bien, quien no ostente un titulo idneo o mejor para argumentar su mejor derecho sobre el bien. Tambin otro carcter de ste tipo de derechos es la INMEDIACION, o la posibilidad para que el titular extraiga utilidad de la cosa sin que sea indispensable que otro sujeto concretamente obligado, intervenga para hacer de algn modo posible tal actividad del titular, constituyndose de sta manera otro elemento tpico del derecho real, su consideracin como situacin autosuficiente. (...)Se critica el carcter dado de EXCLUSIVIDAD ya que la unidad de la titularidad del derecho es contradicha por los casos en que el derecho corresponde en comn a varias personas. Lo que interesa para el concepto de derecho real es recalcarlo como situacin de poder asignada al portador de un inters en cuya base se halla la relacin sujeto-cosa y la utilidad que el bien le da al sujeto, sin el concurso de otro sujeto;(...)e implican una prestacin de no hacer por parte de los terceros." Los derechos reales son, en nuestro concepto, los derechos subjetivos que se traducen en un poder jurdico del titular que se proyecta inmediatamente sobre una cosa para obtener directamente de ella la totalidad o parte de las satisfacciones que ella pueda dar; poder, facultad o prerrogativa que es oponible a todos los miembros de la sociedad humana jurdicamente organizada, que tienen el deber general, tambin jurdico de respeto.

"El derecho real no implica una relacin entre dos individuos; es una prerrogativa concedida a un individuo, la cual consiste en el poder de usar y disfrutar de una cosa, de sacar de ella las utilidades que sta es susceptible de proporcionar, es un poder que se ejercita directamente sobre la cosa1[1]." " De acuerdo a la teora clsica (Aubry y Rau), los derechos reales son " aquellos, que, creando una relacin inmediata y directa entre una cosa y la persona a cuyo poder ella est sometida; son por lo mismo susceptibles de ser ejercidos, no solo contra una persona determinada, sino frente a todos"2[2]. Otra concepcin sobre un derecho real es aquella que los comprende como los que atribuyen al titular un poder inmediato sobre la cosa, poder que es pleno e ilimitado o bien limitado. ELEMENTOS: Sujeto activo: o el titular del derecho es aquel que tiene el poder de aprovecharse de la cosa, en forma parcial o total. El propietario tiene un poder de aprovechamiento total, pues puede usar y gozar de la cosa, sino tambin destruirla. Los titulares de los dems derechos reales solo tienen un poder de aprovechamiento parcial, el cual dependiendo del derecho, puede ser mayor o menor. Cosa: es el objeto del derecho y est siempre determinada individual o especficamente, "porque el derecho real tiene siempre por objeto garantizar el hecho de la posesin, que es necesariamente concreto y que slo puede existir tratndose de una cosa determinada".3[3]. Aunque para la teora clsica el objeto del derecho real es una cosa corporal, las teoras contemporneas conciben la posibilidad de que el objeto sean cosas incorporales, entonces el derecho real podra recaer sobre bienes inmateriales (propiedad intelectual), universalidades de hecho (un establecimiento comercial) o sobre derecho (la herencia). (...)". (...) "Segn los derechos reales sean independientes o accesorios de un derecho de crdito, se clasifican en principales como el dominio, el usufructo o las servidumbres, y en accesorios o formales como la prenda y la hipoteca. Otra clasificacin, se basa en el dominio, y agrupa a los derechos como derechos de dominio y los derechos similares a ste (herencia), y en derechos limitativos del dominio, o sobre cosa ajena. Este ltimo grupo se compone de derechos reales de goce y de garanta. Los derechos de goce contienen las facultades de uso o goce directo de la cosa y los de garanta, no confieren a sus titulares el uso o goce de la cosa ajena, sino
1[1]

Citando a: COLIN Y CAPITANT. Curso elemental de Derecho Civil. P 6. Traduccin castellana. Madrid. 1924. p p 8. 2[2] Citando a PLANOL. Derecho Civil. Tomo I. 12 ed. Pp54.

la posibilidad de utilizacin indirecta de la cosa (sta es slo un medio para obtener dinero). La finalidad de los derechos de garanta es la de asegurar la ejecucin de una obligacin. El ejercicio de los derechos de goce (usufructo, servidumbre) implica cometer actos tendientes al aprovechamiento de las utilidades que la cosa puede generar. El ejercicio de un derecho de garanta est en promover la enajenacin de la cosa garante, para obtener una suma de dinero que satisfaga al acreedor el crdito que no fue pagado." El derecho real es una relacin de derecho en virtud de la cual una cosa se encuentra, de una manera inmediata y exclusiva, en todo o en parte, sometida al poder de apropiacin de una persona. () Se han dado otras definiciones del derecho real, por ejemplo las siguientes: El derecho real es una relacin de derecho por virtud de la cual una persona tiene la facultad de obtener de una cosa, exclusivamente, y en una forma oponible a todos, toda la utilidad que produce o parte de ella. Por tanto, la estructura del derecho real () es muy sencilla; en ella encontramos un sujeto activo, que es el titular, y un objeto, la cosa sometida al poder de ste. Caracteres especficos del derecho real: El derecho real se refiere a la apropiacin de una riqueza () nicamente puede recaer sobre cuerpos determinados o individualizados, porque nicamente son susceptibles de apropiacin los bienes individualmente designados o que pueden individuarse. () el titular del derecho real es puesto en contacto con una cosa bajo la garanta del poder social, pudiendo retirar directamente de ella toda la utilidad que sea susceptible de proporcionar dentro de los lmites del derecho real de que se trate. () se habla de los atributos del derecho real, los cuales seran: el derecho de preferencia y de persecucin. Esta frmula es defectuosa; el derecho de persecucin y el de preferencia no constituyen dos derechos distintos, que se basen en el derecho real. () En el fondo, slo se puede hablar verdaderamente de derecho de preferencia y de persecucin, tratndose de los derechos desmembrados de la propiedad o, simplemente, quizs de los derechos reales de garanta, pero no del derecho de propiedad, el cual absorbe, desde su adquisicin, todas las utilidades de la cosa en provecho de su titular. Diversas categoras de derechos reales: La nocin de derecho real se diversifica en varias categoras de derechos reales que se pueden agrupar en dos grupos: los derechos reales principales o de primer grado, por una parte; los derechos reales accesorios o de segundo grado, por la otra. Segn la doctrina clsica los derechos reales

principales son: los de propiedad, usufructo, uso, habitacin o servidumbre (). Los derechos reales accesorios seran () las hipotecas, los privilegios sobre los inmuebles y tambin, pero a ttulo de derechos reales imperfectos, el derecho de prenda y el privilegio sobre los muebles. El beneficio de la cosa se logra directamente ejercitando un derecho real, que de acuerdo al Art. 577 del Cdigo Chileno, es el que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada persona. As definido, en el real existe una relacin directa entre el titular del derecho y la cosa en que se ejerce, y por ello los romanos hablaban de jure in re, derechos en la cosa. ..El derecho real es absoluto, en el sentido de que puede hacerse valer contra cualquier persona: aquella que vulnere el derecho o perturbe su ejercicio... ..el derecho real otorga a su titular la facultad de perseguir la cosa en que est ejerciendo su derecho, en manos de quien se encuentre; en otros trminos, da nacimiento a una accin real que se ejerce contra quien perturbe el ejercicio del derecho real. Los derechos reales se encuentran enumerados y establecidos especficamente en la ley... "Son derechos reales la propiedad y los derechos reales desmembrados en ella. Como desmembraciones de la propiedad se tienen: el usufructo, el uso o habitacin, las servidumbres, la prenda o la hipoteca, el derecho de retencin y la posesin." "Son derechos absolutos en el sentido de que pueden ejercerse contra todo el mundo, La definicin del art. 665 del Cdigo es correcta, porque indica que tales derechos se tienen, "sin respecto a determina persona. En armona con lo dicho podemos definir los derechos reales as: son los que se ejercen sobre una cosa corporal determinada, en forma exclusiva, o lo que es lo mismo, en forma absoluta." () el hombre puede encontrarse, en relacin con las cosas, ante una doble situacin: o tiene sobre ellas un poder directo, que le permite actuar sin intermediarios con el fin de extraer de dichas cosas las utilidades que pueden producir, y entonces diremos que es titular de un derecho real, que produce efectos erga omnes (). Segn el autor, este derecho se caracteriza por la potestad que tiene su titular sobre la cosa; adems, que el sujeto pasivo de la obligacin es universal. Es el poder jurdico que una persona ejerce directa e inmediatamente sobre una cosa para aprovecharla total o parcialmente, siendo este poder jurdico

oponible a terceros. (El Autor No.se inclina a la definicin de la escuela clsica, representada en este caso por aubry y rau. Los derechos reales se clasifican segn tengan existencia por si mismos, por lo cual se denominan principales, o si estn destinados a garantizar el cumplimiento de una obligacin, y entonces reciben el nombre de accesorios.

Los derechos reales y personales forman parte del patrimonio, porque son susceptibles de una valuacin pecuniaria (carcter de los derechos patrimoniales). Ambos consisten en la facultad que una persona tiene de ejecutar determinados actos. (...)Los derechos reales consisten en el poder directo sobre una cosa, que permite a su titular extraer todo o parte de las utilidades que la cosa puede producir, los derechos reales poseen dos elementos: un sujeto que tiene la facultad y la cosa sobre la cual esa facultad se ejerce; se trata de una relacin directa entre hombre- cosa, y el vnculo jurdico se establece entre la cosa y el sujeto titular del derecho. Dado lo anterior es un derecho directo, que se ejerce sin respecto a determinada persona, pues puede hacerse valer contra cualquier individuo." En todo caso, no es exacto decir que el objeto del derecho real sea el propio goce de la cosa (esto en realidad depende de la capacidad del que est investido de l); debe decirse, ms bien, que ese objeto es la pertenencia sin perturbaciones de la cosa, y, por consiguiente, en correlacin y confrontamiento con los dems, puesto que, y esto quede bien sentado, se trata siempre de un fenmeno de la vida social. El objeto del derecho real no es un comportamiento propio, sino la pertenencia de algo, en cuanto que est defendida contra eventuales injerencias o perturbaciones de terceros. Las facultades que nacen (de los derechos patrimoniales) autorizan al hombre para usar y servirse de las cosas del universo. Dichas facultades que estn referidas a bienes en particular denotan los llamados derechos reales, que implican una relacin directa entre el sujeto y la cosa en particular, y la libre disposicin que l goza de aquellas. En palabras del Autor No. () el derecho real es absoluto y recae directamente sobre la cosa. Tambin dice que no es necesaria la intervencin de un tercero, sino solamente la relacin directa sujeto-objeto. Este derecho es en esencia perpetuo.

El derecho real es la facultad o poder de aprovechar autnoma y directamente una cosa. (Viene del latn res: cosa). (...) el derecho real, traduccin jurdica de la utilizacin de un bien por una persona, implica el deber a cargo de todo el mundo de respetar dicha utilizacin; es decir que este derecho es oponible a cualquier persona distinta del titular... El deber universal implcito en el derecho real, tiene siempre por objeto una abstencin; como se trata de garantizar con l la apropiacin de un bien, lo nico que se exige al sujeto pasivo es la observancia de cierta conducta que no impidan el ejercicio de las facultades que se reconocen al titular. El derecho real garantiza al titular la utilizacin de una cosa con exclusin de toda otra persona; por consiguiente, mientras el derecho se conserva, el titular que no tiene la posesin de la cosa puede perseguirla en cualesquiera manos que en se encuentre (jus persequendi). Esta es consecuencia lgica de que el derecho es oponible a todo el mundo. Los derechos reales gozan del atributo denominado derecho de preferencia (jus preferendi), que tambin se explica por el carcter absoluto de tal especie de derechos; as, por ejemplo, el propietario de una cosa dada en depsito no sufre las consecuencias del concurso de acreedores que se siga al depositario, como quiera que su derecho le es oponible a estos. Por cuanto los derechos reales implican un deber universal, no pueden existir sino aquellos que la ley expresamente reconozca. Dentro de los lmites que la ley seala a la autonoma de la voluntad privada, los particulares pueden pactar a su arbitrio la creacin de cualesquiera derechos crediticios. Pero no pueden crear derechos reales no reconocidos por la ley, porque estos obligan a todo el mundo y solamente la ley puede limitar, por va de reglamentacin general, las facultades de todos los individuos. El artculo 667 del Cdigo Civil dispone que los derechos y acciones, se reputan bienes muebles o inmuebles, segn lo sea lo cosa en que han de ejercerse o que se debe... Al decir el sealado artculo que los derechos se reputan bienes muebles o inmuebles, segn lo sea la cosa en que han de ejercerse, se refiere evidentemente a los derechos reales, porque son estos derechos los que se ejercen en las cosas. Y al expresar el mismo precepto que los derecho se reputan bienes muebles o inmuebles, segn sea la cosa que se debe, alude

indudablemente a los derechos personales, porque es precisamente en virtud de estos derechos que se deben las cosas.

El derecho real es el que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada persona; es una relacin inmediata y directa entre el propietario y la cosa, lo que le permite usar gozar y disponer de ella. Sus atributos son el derecho de persecucin y el derecho de preferencia. El derecho de prosecucin consiste en la facultad que tiene el titular del derecho real para comportarse como propietario frente a la cosa sin importar en manos de quien se encuentre esta; mientras que el derecho de preferencia es la prelacin que tiene sobre la cosa el titular del derecho real, quedando por encima de las dems personas. La doctrina clsica sobre la nocin del derecho real ve en l un poder directo e inmediato que se ejerce sobre la cosa, y que genera una relacin directa con la misma. ...en el derecho real el titular satisface directa e inmediatamente su inters mediante el ejercicio de sus poderes sobre la cosa. No necesita pues, de la cooperacin de nadie, ni existe nadie obligado a realizar una prestacin a su favor. Para la doctrina clsica, el derecho real se caracteriza por su carcter absoluto, por su oponibilidad erga omnes. Los derechos reales son llamados tambin derechos sobre las cosas para expresar que su objeto (inmediato) es una cosa. () El derecho real que da lugar a una relacin entre el titular (sujeto activo) y los otros sujetos (sujetos pasivos)- queda sealado por los siguientes caracteres fundamentales: La inherencia del poder del titular a la cosa que es objeto del mismo; Un poder con carcter de inmediacin, en virtud del cual no es necesaria la cooperacin de otro sujeto para el ejercicio de tal poder; Un poder que excluye todo otro poder igual, o concurrente, del sujeto sobre la cosa: poder de exclusin () y que importa por consiguiente, la posibilidad de negar a otro el ejercicio y la titularidad del derecho; simtrico al derecho real, en cuanto a poder, es el sometimiento de las cosas a ese poder. A veces (hiptesis del derecho real de garanta), corresponde al derecho real la atribucin exclusiva de cosas, en satisfaccin de un acreedor que es titular del derecho de garanta; A tal poder configurado en los modos que hemos sealado-corresponde un deber general negativo, o sea, el deber de la generalidad de los terceros de abstenerse de impedir, de cualquier manera, el ejercicio de aquel poder, en virtud del cual, segn alguno, el derecho real consistira en una haz de

obligaciones negativas y por lo cual el derecho real entra en el grupo de los derechos absolutos; La oponibilidad y eficacia del derecho real frente todos (erga omnes), de donde deriva la persistencia del mismo aun cuando la cosa deje de estar en posesin del titular, y la posibilidad dada al sujeto, de alcanzar la cosa, objeto del derecho, en poder de otro que la haya tomado de hecho en su poder (carcter absoluto y derecho de persecucin) para reducirla nuevamente a su propio poder o ejercitar igualmente sobre ella el propio derecho; El objeto del derecho real es siempre una cosa, y una cosa determinada (); No-esencial es que los derechos reales sean perpetuos; son sustancialmente temporales, esto es, derechos a trmino, el usufructo, el uso, la habitacin, la prenda y la hipoteca; algunos derechos sobre bienes inmateriales (patentes industriales, marcas y derechos de autor) y el derecho sobre la mina (); La preferencia de determinado derecho real sobre los otros derechos reales est determinada, de ordinario, por la prioridad de la adquisicin; de lo que deriva que los derechos reales constituidos posteriormente, quedan sacrificados o, cuando menos, subordinados al primero; La preferencia concedida al derecho real, sobre los concurrentes derechos personales patrimoniales () Al derecho real, como medio de tutela del mismo, corresponde la accin real. Son aquellos entendidos como recayentes sobre las cosas. Los derechos reales recaen sobre las cosas directa e inmediatamente.

Autor No. 41 CONSEJO DE ESTADO. SALA CONTENCIOSO ADMINISTRATIVA. Marzo 1 de 1915. M.P: Jess Perilla. Los derechos reales, como el dominio, son los que tenemos sobre una cosa determinada, sin respecto a determinada persona. Son derechos reales el dominio, usufructo, uso, habitacin, los de servidumbre activa, el de prenda y el de hipoteca. De stos nacen las acciones reales. artculo 665 C.C.

CONSEJO DE ESTADO. SALA DE CONSULTA. M.P: JAVIER HENAO HIDRN. Diciembre 16 de 1996. No. de Rad.: 930-

De conformidad con el Cdigo Civil, derecho real es el que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada persona -como ocurre con el dominio, la herencia, el uso, el usufructo, la habitacin, la prenda, la hipoteca...- y el derecho personal o crdito, el que slo puede reclamarse de ciertas personas que, por un hecho suyo o la sola disposicin de la ley, han contrado las obligaciones correlativas -como el que tiene el prestamista contra su deudor por el dinero prestado, o el hijo contra el padre por alimentos. De los primeros nacen las acciones reales y de los segundos las acciones personales. En la literatura jurdica moderna se destaca como caracterstica del derecho real la llamada "inherencia", significando que el derecho se incorpora a la cosa sobre la cual se ejerce; de esta manera, el derecho corre la suerte de la cosa, constituyendo el fenmeno conocido como "persistencia de la cosa". El fenmeno de la persistencia del derecho real que es una prolongacin del principio de la inherencia, despliega sus efectos en el plano de la circulacin de la cosa; es decir, el derecho persiste con independencia de la persona que tenga aquella, lo cual le permite a su titular obtener su reconocimiento, hacerlo valer formalmente, frente a cualquier persona. Sentencia de marzo 11 de 1955 Debe tenerse en cuenta que en nuestra legislacin la enumeracin de los derechos reales no es limitativa, sino que al lado de esos derechos reales pueden encontrarse, como de hecho se encuentran, otras situaciones jurdicas que obedecen al concepto de derechos reales. Sentencia 5074 junio 29 de 1999 Parece menester recordar una vez ms que la legislacin, en lo relativo a la adquisicin de los derechos reales, particularmente el de dominio, exige la conjugacin del ttulo y el modo, entendindose por el primero el hecho del hombre o la sola ley que lo faculta para la adquisicin de esa especie de derechos, mientras que el segundo consiste en aquel mecanismo mediante el cual se realiza el ttulo cuando ste da lugar a su adquisicin. Destacase as mismo que, por disposicin del artculo 673 del Cdigo Civil, los modos de adquirir el dominio, son la ocupacin, la accesin, la tradicin, la sucesin por causa de muerte y la prescripcin, siendo este ltimo un modo de adquirir el dominio de las cosas por su posesin durante el trmino y en las condiciones que la ley seala y que, en cuanto tal, se consolida de manera independiente de cualquier relacin precedente, siempre y cuando, en tratndose de la extraordinaria, se renan los siguientes presupuestos: a) que la cosa sea susceptible de adquirirse por

prescripcin; b) que el bien haya sido posedo durante el trmino de 20 aos; y, c) que la posesin sea ininterrumpida. Reunidos, pues, estos requisitos puede decirse del poseedor que ha adquirido por prescripcin extraordinaria un predio y, por tal razn, que es propietario del mismo. Debe concluirse, subsecuentemente, que la sentencia que se profiera dentro del juicio de pertenencia correspondiente, es de carcter meramente declarativo, o sea que est encaminada a reconocer jurdicamente una situacin fctica preexistente que no resulta alterada por la decisin judicial que as lo admita. De ah que se diga que se hace propietario de un inmueble por usucapin, quien se encuentre en las circunstancias atrs sealadas, independientemente de que se le haya declarado judicialmente como tal o no. De igual modo, la inscripcin de la sentencia estimatoria de las pretensiones del poseedor en la oficina de registro pertinente, tiene una preponderante finalidad de publicidad que le permite al poseedor legitimarse para actuar en el trfico jurdico como dueo, generando, por tanto, la seguridad suficiente frente a los terceros, quienes, en ese orden de ideas, podrn tener certeza de la calidad con la que obra el actor, sin que pueda decirse, entonces, que esa inscripcin ostente el carcter de tradicin, desde luego que, como es palpable, se trata de distintos modos de adquirir el dominio, pues mientras sta, la tradicin, es la forma como se cumplen las obligaciones que tienen por objeto prestaciones de dar, la usucapin es la forma de hacerse dueo mediante la posesin en los trminos y circunstancias prescritos por la ley, de manera que cuando se profiere la sentencia estimatoria de las pretensiones del actor, el modo ya se ha operado mediante la prescripcin adquisitiva.