Planificacin de sitios

Expresado de una manera simple, la planificacin de sitios es el arte y la ciencia de ordenar las estructuras y los usos de una porcin de tierra. Puede ser un edificio solo, muchas casas o aun una comunidad entera. La planificacin de sitios es un proceso complejo. Incluye la seleccin y el anlisis del lugar, la identificacin de las funciones y los usos que se proveern como resultado de su desarrollo, la organizacin de la circulacin vehicular y de los transentes, el desarrollo de la forma visual y el diseo de los usos, la modificacin de la forma del sitio segn sea necesario mediante nivelacin, el suministro de servicios urbanos necesarios en el lugar y finalmente, la realizacin de los detalles necesarios en la construccin para completar el proyecto. Los detalles de la construccin incluyen actividades que limitan los impactos negativos del desarrollo, tales como planes de siembra para minimizar la erosin y los sistemas de aguas pluviales para asegurar un drenaje apropiado. La planificacin de sitios es diferente a la planificacin comprensiva o a la planificacin del uso de la tierra. La planificacin comprensiva tradicional incluye la descripcin y la planificacin para la organizacin fsica de los usos de la tierra y de la infraestructura al igual que los elementos del medio ambiente, econmicos, sociales, estticos y otros de una comunidad entera. Traza un mapa del futuro, por lo general en incrementos de 10 o 20 aos, e implica una cantidad extensa de participacin comunitaria. En contraste, la planificacin de sitios es especfica en su enfoque. Incluye el tomar decisiones en cuanto a locales para construir en un terreno o parcela especficos. La participacin comunitaria puede incluir el diseo de talleres u otros mecanismos para recibir informacin acerca del local y los la distribucin de las estructuras. En este manual la planificacin de sitios debe entenderse primordialmente como planificacin de sitios residencial. Aunque puede incluir algunos aspectos de usos mixtos, tales como negocios en casa operando desde estructuras residenciales o establecimientos para servicios comunitarios, el uso dominante del sitio es residencial. El proceso de planificacin de sitios da como resultado un productoel plan de un sitio que est en forma de un documento, un mapa y/o una serie de mapas que indican dnde sern colocadas las estructuras, dnde se harn las calles y otra infraestructura, dnde se dejar espacio abierto y qu cambios sern necesarios hacerle al terreno. Tambin nos demuestra como el desarrollo se acopla entre los sistemas naturales y las caracteristicas del lugar, tales como el rea vegetativa, el sistema de drenaje de la superficie y los corredores silvestres, para mencionar algunos.

CLCULO DE COSTO DE CONSTRUCCIN

El clculo del costo es esencial a lo largo del proceso de planificacin. Si se hace bien, puede relacionar las expectativas de los patrocinadores del proyecto con los presupuestos reales mucho antes que llegue la primera orden de cambio. Antes empezar el diseo, se debe de desarrollar un presupuesto del proyecto que consiste costos indirectos (pagos de diseos, permisos, pagos de abogado, etc.) y los costos duros (adquisicin del sitio, la construccin del edificio, otra infraestructura) que ponen los recursos de todos los que van a pagar por el proyecto dentro de un cuadro donde el diseador del proyecto y todos los otros participantes del mismo deben estar de acuerdo. Cuanto ms detallado y realista sea el clculo del costo menos probable que sern las sorpresas a medida que el proyecto se va acercando a su ejecucin. Para cuando el proyecto alcance su faceta de construccin, el diseador del proyecto habr tenido originalmente un presupuesto preliminar de sus gastos, preparado por el ingeniero del proyecto, arquitecto o arquitecto paisajista. El clculo del costo preliminar

est tpicamente basado en los costos de proyectos de diseo similar construido dentro de la misma regin. Si es un proyecto pblico, puede haber registros de costos reales que permitirn al director del proyecto desarrollar una base calculada en unidad por vivienda o por estructura y en la base de cantidades anticipadas (por ejemplo, cantidades de metros lineales de aceras o lneas de agua de una cierta anchura o dimetro o metros cbicos de tierra o grava necesarias). Tambin puede haber informacin privada de servicios que proveen informacin de costos de proyectos pblicos y privados. El clculo del gasto preliminar es frecuentemente usado para obtener compromisos de fondos gubernamentales o para arreglar el financiamiento preliminar. Cuanto ms cerca est la ejecucin del proyecto, ms seguro se vuelve el presupuesto, debido a que una considerable cantidad de tiempo puede pasar entre el momento que se proponga el proyecto y el tiempo en que sea construido. El clculo del gasto preliminar necesitar incluir un fondo de emergencia, hasta 30 por ciento, para cubrir incertidumbres en el proceso de licitacin. Si el proyecto es propuesto durante un tiempo de alza de la tierra, material y mano de obra, el fondo puede necesitar ser mayor por el costo fluctuante de los artculos en el proyecto. Los costos tpicos incluidos en la faceta del clculo del gasto preliminar incluyen: Costos indirectos pagos de abogado pagos de gerenciamiento del proyecto requerimientos de permisos y bonos pagos de diseo e inspeccin costos de publicidad / mercadeo Costos Duros costos de la construccin del edificio adquisicin de tierra servicios, incluyen sanitarios y alcantarillado pluvial, lneas del agua, de gas y elctrico nivelacin del sitio control de erosin y sedimentacin pavimento de las calles, bordillos, cuneta y acera El clculo del gasto final de la construccin es completado poco despus de que se ha determinado poner el proyecto para licitacin y despus de que se ha cumplido con todos los requisitos para aprobacin del gobierno. El diseador del proyecto preparar una hoja detallando el clculo que compone todas las mejoras del sitio y los costos del edificio en gran detalle. Las hojas electrnicas tales como Excel y QuattroPro son utilizadas para computar y tambin hacer el total de tales costos. Se pueden comprar diferentes modelos estandarizados a distintos precios. Estos costos alternativos calculados pueden ser usados para acelerar el proceso de estimacin. Los costos son especificados en una base de metro o metro cuadrado, por artculo o una base similar. Un fundo de emergencia del 10 por ciento es casi siempre agregado dentro del clculo del costo de construccin.

EL PROCESO DE LICITACIN
Dependiendo de si el proyecto es una tarea pblica o privada, la licitacin o el proceso de propuestas calificadas puede ser simple o complejo. Los documentos de licitacin pueden

incluir tpicamente una identificacin del proyecto y una descripcin del trabajo, la hora y el lugar de la apertura de la licitacin, el lugar para examinar o comprar documentos de licitacin, seguridad de la licitacin, referencias (si son requeridas), cualquier requerimiento de precalificacin, el derecho del dueo de rechazar las ofertas y la identificacin de cualquier ley o regulacin que gobierne las licitaciones. Los documentos de licitacin contendrn contratos propuestos, formas de bonos, condiciones del contrato y las especificaciones detalladas para el proyecto. Las especificaciones, de manera escrita y en forma grfica, contienen los requerimientos para los productos, materiales incluyendo dibujos de la construccin. Un anuncio en un peridico de la localidad de los documentos en licitacin incluyendo la hora y el lugar de la apertura de la licitacin es con frecuencia un requisito para proyectos pblicos. Las licitaciones pueden ser de cuatro tipos: Monto global. En este tipo de contrato, el contratista debe completar el proyecto para un precio fijo, exclusivo de cualquier negociacin de cambio de ordenes (es decir, excepciones a la especificacin en el contrato). Si los costos, tales como el precio de ciertos materiales que contratista est obligado a utilizar, se elevan, l debe ser responsable por los costos adicionales. Pero si el contratista puede encontrar una forma de completar el proyecto dentro de los parmetros del contrato, el ahorro de costos le pertenecen al contratista. Costo unitario. Aqu el contratista licita sobre las unidades segn la lista hecha por el diseador del proyecto, quien especifica las cantidades necesarias. Por ejemplo, el diseador del proyecto puede especificar un cierto nmero de metros cbicos de agregados para una carretera. El licitante propone un costo de unidad y un costo total basado en las cantidades calculadas. La cantidad que en realidad se le paga al contratista depender de las cantidades que estn en realidad instaladas en el sitio y verificadas mediante una inspeccin de campo por el superintendente del dueo de la construccin. El sistema de costo por unidad es particularmente apropiado cuando hay inseguridades acerca de la naturaleza del sitio, tales como el suelo que puede ser compactado, necesitando ms base y, cuando se tengan que hacer cambios, las rdenes sern dadas anticipadamente. Costo y ms. Aqu el postor ser reembolsado por la labor actual y los costos de material del proyecto y una cantidad fijada de mutuo acuerdo como ganancia. Esto requerir que el dueo del proyecto inspeccione los registros financieros del contratista, incluyendo recibos por material y mano de obra, para poder pagarle al contratista a media que en complete el proyecto. Diseo / construccin o Llave en Mano. Bajo este mtodo, se selecciona una firma para disear y construir un proyecto y luego entregrselo al dueo del proyecto al completar la construccin (literalmente, llave en mano) por un costo fijo o por un costo ms una cantidad, con un monto mximo. Las ventajas de diseo/ construccin incluyen tiempo ahorrado en la secuencia, el proceso en etapas de diseolicitacin- construccin y las reducciones en las acciones legales buscando poner la responsabilidad por omisin de diseo o fallas de construccin en todas las personas (porque uno solo es responsable por todos los aspectos del desarrollo). Una desventaja es que junta la funcin independiente del arquitecto o ingeniero, como diseador de proyecto con la funcin del contratista, de manera que el diseador del proyecto ya no es un evaluador desinteresado del trabajo del contratista. Algunos documentos de licitacin pueden haber especificado fechas de terminacin, con una penalidad impuesta al contratista si el proyecto no se termina a la fecha. Por otro lado, los documentos de licitacin pueden animar al contratista a completar el proyecto lo ms

pronto posible, y los documentos de licitacin pueden incluir el pago de una prima si el proyecto se completa antes. A veces el dueo y el diseador de un proyecto tienen una conferencia pre-licitacin. La conferencia pre-licitacin permite que los postores potenciales hagan preguntas acerca del proyecto y los documentos de licitacin. Este es un procedimiento til porque permite la identificacin de correcciones o modificaciones de los documentos de licitacin en caso de errores. Cuando se necesita un cambio, el dueo del proyecto o el diseador enviar modificaciones a postores potenciales, evitando problemas con el contrato a la hora de abrir la licitacin. Una vez que se han recibido y abierto los documentos de la licitacin, el dueo y el diseador del proyecto revisarn los documentos de licitacin para ver si estn completos y correctos y luego otorgar el contrato, previendo cualquier requerimiento preliminar para otorgar el contrato, tales como el pago de un seguro de garanta o seguro de cumplimiento, ha sido satisfecho. Si el proyecto es por contrato pblico, un oficial gubernamental o un cuerpo legislativo, como un concejal de la ciudad, aprobar oficialmente el contrato despus de ser revisado por el Procurador General.

La construccin
El dueo del proyecto y/o su representante planificarn una conferencia pre-construccin con el contratista y el personal del contratista antes de la creacin de una orden de inicio. El propsito de la reunin es de revisar: Especificaciones autoridad del representante del due dueo del proyecto procedimientos para someter solicitudes de pago requisitos de planimetra del sitio solicitudes de cambio de orden procedimientos de seguridad para los trabajadores en el sitio procedimientos para muestras y pruebas de materiales (tales como el concreto o materiales sustitutos) horario de reuniones peridicas en el lugar de trabajo y de inspecciones relacionadas El dueo del proyecto o el contratista pueden tener a un profesional independiente, tal como un investigador, para que sea responsable de la ubicacin de los edificios y los servicios, para asegurarse de que estn situados apropiadamente y para que no pueda haber alguna disputa ms adelante. Esto es particularmente importante si las leyes del uso de la tierra local se deben de seguir (en el caso de retiros de edificios) y si se quieren evitar usurpaciones a otras propiedades, facilidades y el derecho de va pblica. En tales reuniones, es necesario que con frecuencia participe el gobierno local. Por ejemplo, pueda que necesite cerrar una calle mientras se instala una nueva lnea de agua. En tal caso, el contratista necesitar coordinarse con el gobierno local mediante la polica o el departamento de obras pblicas para desviar el trfico. El gobierno local pueda tambin que quiera llegar a un acuerdo con el contratista en cuanto sea posible que sus inspectores estn presentes, tal como en la revisin de la colocacin de los linderos del edificio. El contratista puede emplear una variedad de mtodos para darse cuenta si el proyecto est al da. Uno de ellos es el de las grficas de Gantt que usa barras para identificar las tareas crticas del trabajo (por ejemplo, excavacin, instalacin de cimientos, nivelacin) y para comparar lo planeado versus lo completado de esas tareas despus de varios das o meses. Otro mtodo comun es el de diagrama de red; el mejor conocido del mismo es el

Mtodo de Paso Crtico, o MPC. El MPC se hace por computadora y le permite a un contratista demostrar el orden en que el cual las actividades de trabajo deben ser organizadas, su duracin estipulada y las fechas de principio y de final, y sus interdependencias. Por ejemplo, una interdependencia obvia es la del requerimiento de que uno primero debe de construir los cimientos antes de levantar un edificio y que tambin es necesario echarle primero una base a una carretera antes de pavimentarla. Al usar MPC uno tambin puede identificar qu actividades se pueden conducir independientemente de otras. Si surge algn problema con el proyecto y cierto material no llega a tiempo o ciertos vendedores no se encuentran, el contratista puede dedicarse a alguna otra actividad. El MPC es utilizado para proyectos de construccin grandes y complejos. El dueo del proyecto designar a una persona para que se responsabilice en la conduccin de las inspecciones de campo y que apruebe las rdenes de cambio. A veces ste ser un arquitecto o ingeniero, o una persona experimentada en el manejo de construccin. Las inspecciones de campo son necesarias para asegurarse que los planes y las especificaciones se estn siguiendo y que los materiales de construccin estn siendo suplidos en la cantidad y calidad especificadas. Por ejemplo, si los planes requieren que 10 metros cbicos de cierta calidad de agregado sea instalado antes de echar el concreto para una superficie de carretera, el inspector de campo tomar esa determinacin. Por otro lado, si en el campo el dueo del proyecto decide que sera una buena idea que las luces de los techos sean instaladas en unidades nuevas para proveer ms iluminacin (un detalle omitido de los planes de construccin originales), el inspector de campo (o el diseador del proyecto) sera responsable de aprobar el cambio de orden. El contratista ser el responsable de planificar las tareas del trabajo y de los vendedores en el sitio y de ordenar materiales y equipos. El contratista establecer una oficina en un sitio que sea rea segura (un campamento de obra). Las conexiones de electricidad y de servicios temporales para el sitio y la oficina, tambin sern necesarias. Cuando los materiales y el equipo lleguen al sitio del proyecto, el representante del contratista del personal de campo debe inspeccionarlos y guardarlos en galeras de almacenaje para prevenir robos o daos, sin importar si el rea en donde el proyecto est localizado tiene alto riesgo de robo. Es aconsejable que se contrate a un celador para que cuide el sitio. El contratista debe dar testimonio de que todos los contratistas y proveedorer han sido pagados en su totalidad por el trabajo representado en el pago por progreso y en el caso de alguna disputa, el contratista debe ponerse de acuerdo para indemnizar al dueo del proyecto si uno de los subcontratistas del proyecto o de los proveedores ms tarde presenta un embargo o una queja legal contra el proyecto. Si el contrato es de una suma global o de un costo y ms (ver arriba las definiciones), el pago se har sobre un porcentaje calculado por completo. Si el contrato est basado en costo unitario, el pago se har en las cantidades realmente instaladas en el sitio. A veces se presentan retrasos en los procesos de construccin. Si una condicin inesperada en el sitio, tal como la existencia de objetos arqueolgicos, cementerio o hundimiento, se descubren, pueda que sea necesario detener el trabajo en el sitio, hasta que la naturaleza y el tamao del descubrimiento pueda ser documentado por autoridades gubernamentales y una orden de cambio (tal como modificacin del diseo del proyecto) se pueda hacer por el dueo del proyecto o por su representante. Un pedido para un pago final de progreso es sometido para la finalizacin substancial del proyecto, el cual se define como el punto en el cual slo quedan cosas menores por hacer o corregir, ninguna de las cuales va a prevenir que se ocupe o se use el sitio del proyecto con seguridad mientras se espera la finalizacin del trabajo que queda pendiente. El

contratista puede pedir el pago final de progreso despus de que el dueo del proyecto enva una acta de recepcin al contratista. Esa acta constituye la aceptacin (o la aceptacin substancial) por el dueo del proyecto del trabajo del contratista en el proyecto. Significa que el dueo del proyecto puede usar u ocupar el proyecto, aunque queden pequeas cosas por terminar por el contratista, cosas que no van a interferir con la ocupacin o el uso del proyecto. El pago final de progreso no cubre todos los costos pendientes del proyecto. El diseador del proyecto revisar el pedido e identificar esas cosas que no han sido terminadas o no se han terminado de acuerdo con las especificaciones de la licitacin. Estas cosas son parte de la lista de cierre y resulta de una inspeccin fsica del proyecto por el diseador. Ejemplos de problemas de una lista de cierre son una calle en la cual se ha descubierto un hoyo y hay que rellenarlo, bordillos quebrados debido a un impacto con un camin pesado, una planta decorativa que se ha muerto y necesita ser reemplazada o una habitacin en la cual una pared se ha rajado y necesita ser reparada. El pago final de progreso incluir una retencin por la lista de cierre y alguno otros costos. El contratista puede confiscar el valor de los artculos de la lista de cierre si no son arreglados dentro de un cierto perodo de tiempo. El contratista someter una peticin de pagos por obra terminada de acuerdo con el contrato. El diseador del proyecto revisar los pagos por obra terminada (y las ordenes de cambio relacionadas) y si estn debidamente documentados y pueden ser verificados, los aprueba. Despus de aprobarlos, se le pagar al contratista.

FINALIZACIN DEL PROYECTO

El proyecto ha finalizado cuando el pago final y la liberacin de la retencin se hacen efectivos. En proyectos pblicos y algunos proyectos privados, puede haber un requisito de un bono de mantenimiento o una garanta similar. Este bono asegura que grietas en el proyecto duran una temporada de construccin. Si surgen problemas, tales como grietas en el concreto o no supervivencia del material verde, el contratista ser responsable de corregir el problema o el dueo del proyecto puede utilizar el bono de mantenimiento para pagar por las reparaciones. Es importante que, como parte de la finalizacin de un proyecto, dibujos de la versin construida sean finalizados por el arquitecto o ingeniero del proyecto. Estos son dibujos que indican exactamente qu estructuras y equipo estn en su lugar, particularmente con respecto a cosas como el agua, los sistemas mecnicos y elctricos. Ellos incluyen cualquier variacin o modificacin a los dibujos de construccin originales, tales como cambios en la localidad del agua y las lneas de aguas negras. Ellas son importantes por la valoracin de vulnerabilidad, reparaciones, adiciones, alteraciones y la valoracin de daos despus de un desastre natural o uno causado por el hombre. Los Manuales para usuarios de manufactureras de equipo mecnico y elctrico deben ser proporcionados. Estos le dan al dueo del proyecto informacin en cuanto al uso y mantenimiento del equipo.