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Orientacin Jurdica (Legal)

Qu documentos se deben firmar con la Inmobiliaria a la que se le comprar una vivienda? Es posible obligar a la Inmobiliaria o Constructora a responder si la vivienda tiene problemas? Plazo del ciudadano para interponer la demanda si la vivienda tiene problemas de calidad En qu debe fijarse cuando se solicita un Crdito Hipotecario? Un Crdito Hipotecario puede ser con Mutuos Hipotecarios o Letras? Qu ocurre si una mujer casada adquiere una vivienda del SERVIU? Qu ocurre si una mujer casada adquiere una vivienda con Subsidio Habitacional? Cul es la situacin del cnyuge Divorciado o Anulado? Cundo se puede vender un inmueble adquirido con Subsidio Habitacional? Qu sucede con el subsidio en caso de fallecimiento del postulante o beneficiario? Puede prorrogarse la vigencia del Certificado de Subsidio si fallece el beneficiario? En caso de fallecimiento Qu ocurre en los contratos de Arrendamiento con Promesa de Compraventa?

Qu documentos se deben firmar con la Inmobiliaria a la que se le comprar una vivienda?

Los documentos que le pueden solicitar firmar al realizar los trmites de compra de una vivienda son, primero el cierre de negocios o reserva. Se suscribir la reserva si se compra un inmueble que an no tenga recepcin final de la direccin de obras de la municipalidad correspondiente. En este documento se individualizar la propiedad, y si se le exige el pago de una suma, debe quedar estipulado que sta ser devuelta si la inmobiliaria o empresa constructora no cumple con la obligacin de vender el inmueble. Es de vital importancia que usted solicite los recibos correspondientes por cada suma entregada, los que deben estipular que si la inmobiliaria no cumple le devolver el dinero pagado, lo mismo se aplica al segundo documento que se le solicitar firmar, la promesa de compraventa, la que slo tendr validez si se otorga por escritura pblica en una notara. Cabe tener presente, que segn lo dispone el artculo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, y que busca resguardar los intereses de las personas que compran inmueble no terminados, se establece la obligacin de caucionar los contratos de promesa de compraventa de bienes races ofrecidos por personas naturales o jurdicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria. De esta forma, al momento de celebrarse la promesa de compraventa, la empresa constructora o inmobiliaria debe constituir una garanta que asegure al comprador la recuperacin del dinero pagado por concepto de precio de la vivienda en caso de que la promesa de compraventa no pudiese cumplirse. Por ltimo, se suscribir la escritura de compraventa, la que debe contener todas las menciones de la escritura de promesa, esto es individualizar el inmueble, sealar su precio y forma de pago y la forma y tiempo en que ser entregado a su nuevo propietario.

Es posible obligar a la Inmobiliaria o Constructora a responder si la vivienda tiene problemas?

El artculo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, dispone que el propietario primer vendedor de una construccin, ya sea la empresa inmobiliaria, la empresa constructora o el SERVIU (slo en el caso de Viviendas Bsicas), ser responsable por todos los daos y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, sea durante su ejecucin o despus de terminada, sin perjuicio de su derecho a repetir en contra de quienes sean responsables de las fallas o defectos de construccin que hayan dado origen a los daos y perjuicios. En el caso de que la construccin no sea transferida, esta responsabilidad recaer en el propietario del inmueble respecto de terceros que sufran daos o perjuicios como consecuencia de las fallas o defectos de aquella. El propietario primer vendedor estar obligado a incluir en la escritura pblica de compraventa, una nmina que contenga la individualizacin de los proyectistas y constructores a quienes pueda asistir responsabilidad en las fallas o defectos de construccin que hayan dado origen a los daos y perjuicios. Tratndose de personas jurdicas deber individualizarse a sus representantes legales. Las condiciones ofrecidas en la publicidad se entendern incorporadas al contrato de compraventa. Los planos y las especificaciones tcnicas, definitivos, como asimismo el Libro de Obras, se mantendrn en un archivo en la Direccin de Obras Municipales a disposicin de los interesados. La responsabilidad civil, tratndose de personas jurdicas que se hayan disuelto, se har efectiva respecto de quienes eran sus representantes legales a la fecha de celebracin del contrato.

Plazo del ciudadano para interponer la demanda si la vivienda tiene problemas de calidad
Diez aos, en el caso de fallas o defectos que afecten a la estructura soportante del inmueble. Cinco aos, cuando se trate de fallas o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones.

Tres aos, si hubiesen fallas o defectos que afecten a elementos de terminaciones o de acabado de las obras. En los casos de fallas o defectos no incorporados expresamente en los numerales anteriores o que no sean asimilables o equivalentes a los mencionados en stos, el plazo para interponer la demanda ser de cinco aos. Los plazos se contarn desde la fecha de la recepcin definitiva de la obra por parte de la Direccin de Obras Municipales, con excepcin del sealado en el nmero 3, que se contar a partir de la fecha de la inscripcin del inmueble a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Races respectivo.

En qu debe fijarse cuando se solicita un Crdito Hipotecario?

La Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras, SBIF, seala que conviene poner atencin a lo siguiente: Porcentaje de cobertura del financiamiento solicitado (los bancos tienen distintas exigencias en cuanto al monto del pie). Tasa de inters total, para lo cual deber analizar cundo corresponde a la tasa de inters propiamente tal y cundo a comisin. Modalidades de pago y perodos de gracia. Valores de los seguros de desgravamen e incendio y bajo qu condiciones se hacen efectivos. Condiciones de prepago (restricciones de perodos, montos, comisiones por prepago). Tipo de garanta en que se deja hipotecada la vivienda; general (al servicio de cualquier deuda) o especfica (slo para la deuda hipotecaria).

Un Crdito Hipotecario puede ser con Mutuos Hipotecarios o Letras?

Segn la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras, SIBF , un prstamo hipotecario puede ser con letras hipotecarias o con mutuos hipotecarios. El financiamiento a travs del primer sistema puede ser de hasta un 75%, pudiendo ampliarse hasta un 90%, con un prstamo personal. En el segundo caso, el financiamiento puede ser hasta el 80% del valor de la vivienda, lo que puede resultar una cierta ventaja a la primera alternativa, pero la tasa de inters puede ser superior.

Qu ocurre si una mujer casada adquiere una vivienda del SERVIU?

La mujer casada que adquiera del SERVIU una vivienda, sitio o local , o que los hipoteque o grave a favor del mismo, se presumir de derecho separada de bienes para la celebracin del contrato correspondiente y regirn respecto de ella, todos los derechos que se establecen en el artculo 150 del Cdigo Civil para la mujer casada que ejerce un empleo, oficio, profesin o industria separados de los de su marido. Esto significa, en sntesis, que se considera separada de bienes respecto del ejercicio de ese empleo, oficio, profesin o industria y de los que en ellos obtenga, no obstante cualquiera estipulacin en contrario. Los acreedores del marido no tienen accin sobre los bienes que la mujer administra en ejercicio de dicho patrimonio reservado, a menos que probaren que el contrato celebrado por l cedi en utilidad de la mujer o de la familia comn. Con todo hay que considerar que cuando se disuelva la sociedad conyugal estos bienes entrarn en la particin de los gananciales a menos que la mujer o sus herederos renunciaren a estos ltimos, en cuyo caso el marido responder por las obligaciones contradas por la mujer en su administracin separada.

En la prctica para suscribir la escritura de compraventa no ser necesario que concurra con su firma el marido.

Qu ocurre si una mujer casada adquiere una vivienda con Subsidio Habitacional?
En este segundo caso si la vivienda no se adquiri del SERVIU pero s con subsidio habitacional, se aplica el artculo 41 de la Ley N 18.196 que establece en su inciso 2 que la mujer casada beneficiaria del subsidio habitacional del Estado, se presumir separada de bienes para la celebracin de contratos de compraventa, mutuo e hipoteca relacionados exclusivamente con la adquisicin de la vivienda para la cual se le haya otorgado dicho subsidio. Esto lo reitera actualmente el artculo 24 del Nuevo Reglamento del Sistema de Subsidio Habitacional (D.S. N 40, V. y U., de 2004), que dispone que la mujer casada que postule al subsidio habitacional, se presumir separada de bienes conforme a lo dispuesto en la citada disposicin. Por lo tanto, el beneficio antes indicado slo se aplica a la adquisicin de la vivienda, ya que dicho bien raz se rige posteriormente por las normas generales que se aplican a los bienes que ingresan a la sociedad conyugal. Por ello el marido como jefe de la sociedad conyugal ser quien administre los bienes sociales y los de su mujer, sujeto a ciertas obligaciones y limitaciones legales. Entre estas limitaciones es importante sealar que el marido no podr enajenar voluntariamente ni prometer enajenar los bienes races sociales sin la autorizacin de su mujer.

Cul es la situacin del cnyuge Divorciado o Anulado?

Segn el Nuevo Reglamento del Sistema de Subsidio Habitacional , los que hubieren obtenido del SERVIU o sus antecesores legales o de las municipalidades, o a travs de los mecanismos del impuesto habitacional una vivienda o infraestructura sanitaria o un subsidio habitacional o una subvencin municipal, a travs de cualesquiera de los sistemas que regulan o hayan regulado dichos beneficios, o con financiamiento proveniente de un prstamo habitacional obtenido del SERVIU o de sus antecesores legales sea directamente o a travs de cooperativas de vivienda, y lo hubieren aplicado a la adquisicin o construccin de una vivienda o una infraestructura sanitaria, o lo hubiere obtenido o aplicado su cnyuge, aunque lo hubieren transferido posteriormente, se encuentran impedidos de postular nuevamente a un subsidio habitacional, sin embargo, en los siguientes casos pueden volver a hacerlo, los que en sntesis exigen que el que pretende postular no se hubiere adjudicado la vivienda o infraestructura sanitaria y que restituya parte del beneficio proporcionado por el estado: 1. Postulante casado bajo el rgimen de sociedad conyugal que hubiere anulado su matrimonio o se hubiere divorciado:

Si no se hubiere adjudicado la vivienda e infraestructura sanitaria al practicarse la liquidacin de la sociedad conyugal y hubiere restituido al SERVIU el 50 % del subsidio directo y del subsidio implcito recibido, de acuerdo a la liquidacin practicada por el servicio actualizada a la fecha de la restitucin.

En forma alternativa podr postular a un nuevo beneficio de un menor monto, de forma que sea equivalente a la diferencia entre el monto del subsidio al que postula y el 50% del subsidio directo como del subsidio implcitos recibidos anteriormente.

Cuando no se hubiere adjudicado la vivienda o la infraestructura sanitaria y hubiere renunciado a recibir una compensacin equivalente en la correspondiente liquidacin. 2. Postulante que hubiere anulado su matrimonio o se hubiere divorciado de un beneficiario con quien se encontraba casado bajo el rgimen de separacin total de bienes. 3. Postulante que hubiere anulado su matrimonio o se hubiere divorciado de un beneficiario, con quien se encontraba casado bajo rgimen de participacin en los gananciales, siempre que no se hubiere adjudicado la vivienda. 4. Postulante que hubiere anulado su matrimonio o se hubiere divorciado y sea la mujer quien adquiri la vivienda o infraestructura sanitaria con su patrimonio reservado segn el artculo 150 del Cdigo Civil y ella hubiere optado por renunciar a los gananciales una vez efectuada la liquidacin de la sociedad conyugal.

En el caso del Fondo Solidario de Vivienda , esto se aplica tambin cuando hubieren obtenido del Ministerio de Bienes Nacionales una vivienda o una infraestructura sanitaria o un sitio salvo que ese sitio sea parte del proyecto que se desarrollar.

Cundo se puede vender un inmueble adquirido con Subsidio Habitacional?

Los deudores del SERVIU o de una institucin bancaria que hayan adquirido un inmueble pagando parte de su precio con un subsidio habitacional, otorgado por el Estado y que tengan una vivienda con prohibicin vigente de vender por cinco aos, constituida en favor del SERVIU y deseen cambiar su vivienda por otra, pueden hacerlo usando el sistema de movilidad habitacional. Por este sistema se puede acceder a otra vivienda a travs de la gestin del propio interesado (el SERVIU no compra ni vende viviendas a travs de este sistema). El beneficio consiste en levantar esta prohibicin con el propsito que su propietario pueda venderla y adquirir otra en un plazo no superior a un ao desde que se anota el alzamiento de la prohibicin en el Conservador de Bienes Races. La vivienda a adquirir puede ser nueva o usada, con una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados. Si la vivienda que se adquiera tuviese un precio superior al valor de la vendida, la persona deber solventar la diferencia con recursos propios o mediante un prstamo obtenido en el sector financiero. Esta operatoria no implica la concesin de nuevos subsidios ni el otorgamiento de nuevos crditos por parte del estado. En casos calificados, mediante resolucin fundada el Ministro podr disponer que este plazo se ample hasta en 12 meses ms, debiendo renovarse las garantas, de modo que cubran el nuevo plazo concedido. Cmo opera? El propio interesado o, si lo estima conveniente un agente de servicios habitacionales contratado por l, realiza las siguientes gestiones: Solicita al SERVIU autorizacin para efectuar la venta de la vivienda subsidiada. Solicita al SERVIU informacin acerca de: monto del subsidio o de los subsidios otorgados, propiedad y antigedad de la vivienda, estado de la deuda correspondiente al crdito hipotecario y monto del crdito hipotecario adeudado (saldo insoluto). Una vez que se realice la venta de la vivienda, deben establecerse garantas de enlace (depsito a plazo en UF, en un banco o sociedad financiera a nombre del vendedor endosado a favor del SERVIU) y el SERVIU procede a alzar las hipotecas y prohibiciones que se constituyeron originalmente sobre la vivienda subsidiada. Finalmente, debe asegurarse la aplicacin de las garantas de enlace a la compra de la nueva vivienda. Qu requisitos se deben cumplir? El otorgamiento de las autorizaciones por el SERVIU, a que se refieren la pregunta anterior requiere siempre que el beneficiario se encuentre al da en el servicio de su deuda.

Qu sucede con el subsidio en caso de fallecimiento del postulante o beneficiario?

Por regla general en estos casos no se extingue el beneficio ya que procede designar un sustituto a travs de una resolucin del director del SERVIU, el cual ser una de las personas indicadas en el respectivo reglamento del subsidio habitacional. As, segn el nuevo reglamento del subsidio habitacional, en caso de fallecer el postulante o beneficiario de subsidio, se designar un sustituto, mediante resolucin del director SERVIU respectivo. Para estos efectos se considerar como sustituto al cnyuge sobreviviente siempre que haya sido declarado por el causante en su solicitud de inscripcin. Si ste no hubiere sido

declarado por el postulante, se podr designar como sustituto a aquel ascendiente o descendiente del causante que tuviere, a juicio del SERVIU, el mejor derecho para obtenerlo, siempre que acredite que a la fecha del fallecimiento viva con el postulante y a sus expensas. El SERVIU atender, adems, para efectuar esta designacin, a que el sustituto est en condiciones de poder cumplir todas las obligaciones asumidas por el causante al postular. El cnyuge o el sustituto designado conservarn el puntaje por concepto de antigedad de la inscripcin en el registro que hubiere correspondido al causante. El fallecimiento que d origen a esta sustitucin se acreditar mediante el respectivo certificado de defuncin.Esto se aplicar desde la fecha de la inscripcin en el registro hasta la expiracin del plazo de vigencia del respectivo certificado de subsidio. Si dicho certificado ya hubiere sido otorgado al producirse el deceso, ser reemplazado por otro a nombre del sustituto designado. Una disposicin similar contempla el reglamento del subsidio rural, con todo ste establece, adems, que lo dispuesto en l no ser aplicable en caso de fallecimiento del titular del derecho real de uso, a menos que el sustituto acredite ser titular de igual derecho. Por su parte el Reglamento del Fondo Solidario de Vivienda tambin contiene una norma que reproduce en gran parte lo dispuesto en el nuevo reglamento de subsidio habitacional, sin embargo, puede sealarse que a diferencia del anterior ste considera como sustituto en primer lugar al cnyuge o conviviente siempre que haya sido declarado por el causante en su solicitud de inscripcin y que no est afecto a los impedimentos o prohibiciones sealados en aqul reglamento.

Puede prorrogarse la vigencia del Certificado de Subsidio si fallece el beneficiario?

Segn el Nuevo Reglamento del Sistema de Subsidio Habitacional , se podr, mediante resoluciones fundadas dictadas a peticin del SERVIU, otorgar un plazo adicional al de la vigencia del certificado de subsidio, de hasta 6 meses, cuando se acredite que encontrndose en trmite la operacin a la cual se aplicara el certificado de subsidio, ha sido necesaria la designacin de un sustituto por fallecimiento del beneficiario. En este caso debern considerarse las disposiciones que regulan el nombramiento de un sustituto de acuerdo al reglamento. Tambin la prrroga se contempla en otros reglamentos como ocurre, por ejemplo, con el D. S. N 149, (V. y U.), de 2005, que reglamenta un programa de subsidio destinado a la mantencin de viviendas.

En caso de fallecimiento Qu ocurre en los contratos de Arrendamiento con Promesa de Compraventa?

En caso de fallecimiento en los contratos de arrendamiento con promesa de compraventa , opera el seguro de desgravamen y la escritura definitiva es otorgada a los herederos del promitente comprador,persistiendo la obligacin entre las partes. De acuerdo al Reglamento de la Ley N 19.281, el contrato de compraventa prometido deber celebrarse dentro de los 90 das hbiles siguientes a la ocurrencia de alguna de las causales sealadas en el inciso primero del artculo 27 de la Ley. En el caso a que se refiere la letra c) del citado artculo, el plazo de 90 das hbiles para la celebracin del contrato de compraventa prometido se contar desde la fecha de pago por la Compaa Aseguradora de la indemnizacin correspondiente al seguro de desgravamen. La sociedad inmobiliaria deber notificar al arrendatario promitente comprador o a sus herederos, en su caso, mediante carta certificada dirigida al domicilio registrado en dicha sociedad, el nombre de la notara en que se encuentra extendida la escritura y la fecha a partir de la cual pueden concurrir a suscribirla. Qu deben hacer los Herederos? Es importante tener en cuenta que en caso de fallecimiento del arrendatario promitente comprador, si hubiere contratado seguro de desgravamen, los herederos debern notificar el fallecimiento a la sociedad inmobiliaria, acompaando certificado de defuncin y dems documentos exigidos por la compaa aseguradora para dar curso al pago del seguro. Qu ocurre si no opera el Seguro de Desgravamen o no lo hubiere? En el caso que no opere el seguro de desgravamen o si ste no se hubiere contratado, los herederos podrn continuar con el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa en los mismos trminos pactados por el causante, sin que el arrendador promitente vendedor pueda hacer valer la defuncin como causal de trmino del contrato. Todo pacto en contravencin a esta norma se tendr por no escrito. Para que en el caso a que se refiere el inciso anterior el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa se entienda

vigente despus de la muerte del arrendatario promitente comprador, los herederos debern continuar depositando los aportes convenidos por el causante y presentar al arrendador promitente vendedor, en un plazo no superior a dos aos, contado desde el fallecimiento, copia autorizada de la resolucin que hubiere concedido la posesin efectiva de la herencia y copia autorizada de la protocolizacin del inventario de los bienes del difunto. Si los herederos optan por continuar con el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, debern comunicarlo a la institucin que mantiene la cuenta del causante y otorgar a sta mandato para seguir efectuando los giros correspondientes al arrendador promitente vendedor.