Princpios informativos do sistema de registro imobilirio brasileiro

Roberta Madeira Quaranta

Elaborado em 02/2010. Pgina 1 de 1
AA

Sumrio: 1. Introduo 2. Breves Notas sobre a Atividade de Registro Imobilirio 3. Conceito de Princpio - 4. Princpios Informantes da Atividade de Registro de Imveis 5. Concluso - 6. Referncias.
"Nenhuma interpretao ser havida por jurdica e, portanto, por boa, se ela direta ou indiretamente desconsiderar um princpio". (lvaro Melo Filho)

1.Introduo
O presente artigo tem como finalidade fazer uma anlise acerca dos princpios informantes da atividade de registro imobilirio e suas diversas nuances. Primeiramente iremos traar algumas notas gerais sobre a atividade de Registro Imobilirio, atividade esta que, no Brasil, regulamentada preponderantemente atravs da Lei 6.015/73, conhecida no mundo jurdico como "Lei dos Registros Pblicos LRP". Em seguida procuraremos abordar de maneira concisa a noo de princpio para, posteriormente, adentrarmos no tema especfico do presente trabalho, pretendendo, na medida do possvel, destrinchar as questes principais que envolvem a temtica referente aos princpios regentes do Sistema de Registro Imobilirio.

2. Breves Notas sobre a Atividade de Registro Imobilirio.

Antes de adentrarmos especificamente no tema ao qual nos propomos, cabe-nos tecer algumas consideraes acerca das atividades desenvolvidas pelos Registradores de Imveis no Brasil. Tais atividades se apresentam como relevante servio pblico que visa garantir a autenticidade, publicidade, e segurana nos negcios jurdicos, a preservao da ordem social, bem como constituem fundamental elemento de segurana jurdica. Os registradores so profissionais do direito que prestam servio pblico, por delegao do Poder Estatal, consoante preleciona o caput do art. 236 da Constituio Federal de 1988. Desta forma, cabe consigna que, a partir da Carta Magna de 1988, optou o constituinte originrio brasileiro, de forma

bastante clara, pelo regime privado para o exerccio das atividades cartorrias extrajudiciais, tolhendo a oficializao dos tabelionatos e dos cartrios registrais, em contraste com a estatizao estabelecida pelo art. 31 do Ato das Disposies Constitucionais Transitrias, para as serventias do foro judicial, a saber, "Sero estatizadas as serventias do foro judicial, assim definidas em lei, respeitados os direitos dos atuais titulares".

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incontestvel a natureza pblica do servio prestado pelos ofcios de registro, tanto que, mesmo tal prestao tendo carter essencialmente privado, recebe estrita fiscalizao do Poder que a delega o Judicirio o que consiste em uma derivao lgica de sua natureza e da importncia que ostentam perante o organismo social. Os servios prestados pelas serventias so remunerados, pelos usurios, com o pagamento dos respectivos emolumentos, cuja individualizao e cobrana, previstos no art. 236, 2o da CF/1988, foram regulamentados pela Lei n 10.169/2000, que disps sobre as normas gerais para a fixao dos emolumentos no mbito dos Estados-membros. A utilizao dos emolumentos como contraprestao por um servio pblico prestado por tais delegatrios, alm do alicerce constitucional, pode ser vislumbrada atravs da sistemtica estabelecida pela Lei n. 8.935/1994, a chamada Lei dos Notrios e Registradores, que dentre outras coisas, veda a imposio de novas despesas ao usurio em decorrncia da realizao das diligncias necessrias ao preparo dos atos notariais e de registro. O objetivo primordial do sistema de registro imobilirio brasileiro est em tutelar a propriedade privada, evitando fraudes e combatendo a clandestinidade. Some-se a tudo isso a preservao da segurana nos negcios jurdicos envolvendo os direitos reais sobre bens imveis. Para o alcance dos objetivos pretendidos por esse tipo de atividade, faz-se necessrio o aperfeioamento do sistema legal envolvendo a disciplina, haja vista que a legislao hoje existente confusa e escassa. Dessa forma, dar-se-ia vazo aos anseios individuais e massivos, alterando-se a presuno relativa dos atos. Como bem salientam Dcio Antnio Erpen e Joo Pedro Lamana Paiva (2004, p. 172 e 181), cujas palavras passaremos a transcrever:

O patrimnio pessoal, igualmente, integra a cidadania e outorga a paz interior. Somente atividades bem estruturadas geraro um estado de paz coletiva. Devemos lutar para que haja uma Segurana Jurdica justa, e uma Justia Pacfica, semelhana do Novo Testamento. Aos arroubos de assaltantes do patrimnio privado, produto de frustraes pessoais de alguns, devemos prestar um servio inatacvel. Mas eficiente e extremamente confivel. Para tanto, o sistema registral deve ser repensado, a se iniciar pelo princpio absoluto da territorialidade, e prosseguir-se na campanha de doutrinao da funo social dos Registros, semelhana do que fez o magistrado Gilberto Valente da Silva, nos vrios anos assessorando o IRIB. Este ltimo, sem dvida, credor de relevantes servios prestados. Sem ele os registros e registradores estariam derrotados. Os Registradores chilenos so chamados Conservadores, porque arquivam, conservam. Ser que muitos registradores nacionais no so os verdadeiros conservadores, temerosos de mudanas que se impem ? (...) sabido que o Direito Notarial e o Direito Registral deixaram de ser somente meio de prova ou apndice do Cdigo Civil - isso no Brasil - para se constiturem em ramo autnomo do direito, com vrias facetas e com objetivo certo e determinado: instrumento da segurana jurdica, voltada essa para a paz jurdica. Para tanto, paulatinamente, o estudioso nota as tendncias que estruturam as mesmas ctedras, agora com o contedo de cincia jurdica, tambm, com objetivo de gerar a autenticidade, a segurana e a eficcia dos atos jurdicos.

Cumpre-nos afirmar, outrossim, que os princpios do Registro Imobilirio no possuem uniformidade doutrinria, e que so disciplinados atravs do direito registral imobilirio, conceituao baseada nas lies do doutrinador Cludio Martins. Maria Helena Diniz (2000, pg. 13-14), aduz o seguinte:
"o direito registral imobilirio, ramo do direito real, consiste num complexo de normas jurdico-positivas e de princpios atinentes ao registro de imveis que regulam a organizao e o funcionamento das serventias imobilirias; a atividade cartorria do oficial titular e de seus prepostos que agem por delegao do Poder Pblico, conferindo-lhes f pblica em todos os atos que autonomamente praticarem, atendendo ao interesse da coletividade e tcnica dos atos registrrios. , portanto, um conjunto normativo que, formalmente, diz respeito ao do serventurio na sua funo de registrar imvel, baseando-se em negcio jurdico a ele referente e compreendendo, materialmente, a transformao dos direitos sobre bens de raiz, em particular, sua aquisio".

Abordaremos, a seguir, o conceito de princpio para, em seguida, adentrarmos na sistematizao do conjunto principiolgico que norteia a atividade de registro de imveis.

3. Conceito de Princpio
A maioria dos autores disserta sobre a origem e incidncia dos princpios, sendo certo afirmar que na maioria das vezes so os mesmos inseridos no sistema jurdico brasileiro por meio de preceitos

constitucionais ou legais, como acontecem com os princpios financeiros e os princpios tributrios, porm, no configuram normas jurdicas em sentido formal, apesar da sua fora vinculativa. O Professor lvaro Melo Filho (1986, p. 26), dissertando sobre a matria em artigo de sua autoria, ressalta, com bastante propriedade.
"O princpio possui uma funo especificadora dentro do ordenamento jurdico: ele de grande valia para a exegese e perfeita aplicao, assim dos simples atos normativos que dos prprios mandamentos constitucionais. O menoscabo por um princpio importa na quebra de todo o sistema jurdico. que o direito forma um sistema, um axioma que nem sequer precisa ser demonstrado, j porque axioma (de universal acatamento, diga se de passagem), j pela proibio lgica do regressum ad infinitum (da infinita reciclagem das premissas eleitas)."

Maria Helena Diniz (2004, p.66), citando Jos Cretella Jnior, assevera que:
Uma das grandes, seno a maior, tragdia do homem moderno, est em que hoje dominado pela fora dos mitos e comandado pela publicidade organizada, ideolgica ou no, e por isso vem renunciado cada vez, sem o saber, a sua capacidade de decidir. Vem sendo expulso da rbita das decises. As tarefas de seu tempo no so captadas pelo homem simples, mas a ele apresentadas por uma "elite" que as interpreta e lhas entrega em forma de receita, de prescrio a ser seguida.

Princpios de uma cincia so as proposies bsicas, fundamentais, tpicas, que condicionam todas as estruturaes subseqentes. Princpios, neste sentido, so os alicerces da cincia. Estes situam-se entre os valores e as normas, isto , representam o marco inicial na escala de concreo do direito. Por isso eles so munidos do mais alto grau de abstrao, o que lhes confere maior campo de abrangncia. Da porque os princpios atuam como diretrizes na elaborao de normas jurdicas, fazendo o papel de coordenadores de regras jurdicas. No entendimento de Miguel Reale (1998, p.305-322), acerca do conceito do termo princpio:
Princpios so verdades fundantes de um sistema de conhecimento, como tais admitidas, por serem evidentes ou por terem sido comprovadas, mas tambm por motivos de ordem pratica de carter operacional, isto , como pressupostos exigidos pelas necessidades da pesquisa e da praxis.

Desta feita, citando o festejado professor lvaro Melo Filho, temos que "nenhuma interpretao ser havida por jurdica e, portanto, por boa, se ela direta ou indiretamente desconsiderar um princpio".

4. Princpios Informantes da Atividade de Registro de Imveis.

Feita essa breve introduo acerca do conceito de princpio, faz-se necessrio concluirmos acerca da imensa importncia dos princpios, no s para o ramo do Direito Registral Imobilirio, como ao ordenamento jurdico com um todo. Estamos cnscios que os princpios norteadores da atividade registraria imobiliria no se limitam aos que sero elencados nesse trabalho, uma vez que no h consenso doutrinrio acerca do rol em questo. Entretanto, para o objetivo ao qual nos propomos, procuraremos abordar os considerados mais importantes pela doutrina ptria. 4.1 Princpio da Legalidade. Por este princpio, faz-se necessrio que o Oficial de Imveis, antes de proceder com o registro do ttulo, realize um exame prvio da legalidade do ttulo, a fim de aferir acerca da validez e eficcia do ttulo, evitando, desta forma, o registro de ttulos invlidos, imperfeitos ou ineficazes. Para que o ttulo possa ser levado a registro faz-se necessrio que no contenha nenhum bice legal, ou, em outras palavras, necessrio que esteja em conformidade com a lei. Nas palavras de Alexandre de Moraes (2002, pg. 99), ao citar o ilustre doutrinador Manoel Gonalves Ferreira Filho:
(...) Esse princpio coaduna-se com apropria funo administrativa, de executor do direito, que atua sem finalidade prpria, mas em respeito finalidade imposta pela lei e com a necessidade de preservar-se a ordem jurdica."

O servio notarial e de registro, como bem salientou a Constituio Federal de 1988, delegado ao particular para ser exercido em carter privado. Desta feita, embora seu "modus operandi" se d como aparncia de "empresa", o servio ali prestado originariamente pertencente ao Poder Pblico, que resolveu delegar seu exerccio ao particular. Tanto que, apesar do carter privado, o ingresso nessa atividade se d mediante concurso pblico de provas e ttulos, previsto no art. 37 da CF. Dessa forma, outra no poderia ser a interpretao de que os servios registrrios esto, desta forma, sujeitos ao princpio em comento. 4.2 Princpio da Publicidade. O princpio da publicidade, assim como o da Legalidade, denota-se em norma de observncia bsica por todos os servios de registro imobilirio. A realizao de um ato registral, por si s, gera publicidade e, em conseqncia disso, presume-se que, a partir da, passa a ser de conhecimento de todos. Isso se d com a matrcula do imvel, com o registro, com a averbao, dentre outros. Walter Ceneviva (2002, pg. 24-26), ao discorrer sobre o princpio em estudo, aduz o seguinte:

(...) O vocbulo publicidade compreende realidades jurdicas diversas, tanto no direito pblico quando no direito privado, podendo ser obrigatria ou facultativa. (...) Publicar, enquanto servio pblico, ao de lanar, para fins de divulgao geral, ato ou fato juridicamente relevante em livro ou papel oficial, indicando o agente que neles interfira (ou agentes que interfiram), com referncia o direito ou ao bem da vida mencionado. (...) A publicidade legal prpria da escritura notarial registrada , em regra, passiva, estando aberta aos interessados em conhec-la, mas obrigatria para todos, ante a oponibilidade afirmada em lei. As excees confirmam a regra. Assim com a publicidade do loteamento, prevista na Lei n. 6.766/79 - Lei do Parcelamento do Solo Urbano, cujo art. 19 impe a divulgao ativa do empreendimento, para assegurar aos terceiros o direito de impugnarem o pedido de registro. No mesmo sentido, a incorporao condominial.

A publicidade, portanto, a regra. Quaisquer que sejam os atos caractersticos ou o fim dos assentamentos constantes na Lei. n 6.015/1973 (Lei dos Registros Pblicos), devem estar os registros neles constantes abertos de maneira permanente, salvo pouqussimas excees, o conhecimento de todos que assim o desejarem. Ceneviva (1999, pg. 36-37), aduz, ainda, que:
"A publicidade registrria se destina ao cumprimento de trplice misso: a) transmite ao conhecimento de terceiros interessados ou no interessados a informao do direito correspondente ao contedo do registro. b) sacrifica parcialmente a privacidade e a intimidade das pessoas, informando sobre bens e direitos seus ou que lhes sejam referentes, a benefcio das garantias advindas do registro; c) serve para fins estatsticos, de interesse nacional ou de fiscalizao pblica".

Embora tal princpio encontre previso constitucional, como j citado, e seja de extrema importncia para assegurar, dentre outras coisas, a prpria moralidade da execuo dos servios, somente passou a ter previso expressa, no que tange matria registral, com a edio das Leis n 8934 e 8935, o que, diga-se de passagem, causava imensa estranheza aos doutrinadores. 4.3 Princpio da F Pblica. O art. 3 da Lei dos Notrios e Registradores prev que "notrio, ou tabelio, e oficial de registro, ou registrador, so profissionais do direito, dotados de f pblica, a quem delegado o exerccio da atividade notarial e de registro". A f pblica caracterstica essencial ao servio realizado no Registro de Imveis, pois confere aos assentamentos praticados e s certides lavradas as qualidades de certeza e veracidade de seus contedos. A f pblica, em outras palavras, corresponde especial confiana atribuda por lei ao que o delegado do servio pblico (registrador de imveis) declare ou faa, no exerccio da funo, com

presuno (relativa ou absoluta) de veracidade, bem como afirma a eficcia do negcio jurdico ajustado com base no declarado ou praticado na serventia. 4.4 Princpio da Continuidade Registrria. O princpio da continuidade, tambm denominado por alguns autores como "do trato sucessivo", encontra-se consagrado em vrias passagens da Lei n. 6.015/37, percorrendo, de modo geral, duas linhas: a do imvel, como transposto para os livros de registro imobilirio, e a das pessoas com interesse nos registros. Ambas devem seguir de modo rigoroso e sem soluo de continuidade o sistema criado em lei. O nmero de dispositivos legais que tratam de forma expressa do princpio ora em estudo demonstra sua importncia. A responsabilidade pelo registro contnuo do serventurio, que funcionar como fiel escudeiro da continuidade registraria. Tal princpio determina o encadeamento entre assentos pertinentes a um dado imvel e s pessoas que neles figurem como partes interessadas. Ademais, traduz-se em primordial ferramenta para manuteno da segurana jurdica na transferncia da propriedade imobiliria no Brasil, obrigando meno, no registro, das referncias originrias, derivadas e sucessivas dos registros anteriores, de modo que a cadeia dominial reste completamente esclarecida para todos que consultem o repositrio fiel da "vida" do imvel, ou seja, sua matrcula. 4.5 Princpio da Prioridade. O art. 182 da Lei de Registros Pblicos aduz que "todos os ttulos tomaro, no Protocolo, o nmero de ordem que lhes competir em razo da seqncia rigorosa de sua apresentao". Tal dispositivo visa assegurar a prioridade dos ttulos apresentados a registro. Embora o dispositivo legal acima mencionado se refira a "todos os ttulos", sabe-se que no sero registrados no protocolo os ttulos apresentados simplesmente para clculo dos emolumentos, bem como para exame de exigncias eventuais. O nmero de ordem constante do livro n 1, denominado Protocolo, estabelecer a prioridade do titulo apresentado e, conseqentemente, a preferncia do direito real objeto do registro. Tal ato denomina-se de "prenotao", traduzindo-se numa espcie de assentamento prvio que visa assegurar precedncia do direito real ao qual o ttulo se refere, sendo vlido salientar que cada ttulo corresponder a um nmero de ordem, ainda que diversos deles sejam apresentados simultaneamente pela mesma pessoa. Em arremate final, Walter Ceneviva (1999, pg. 352) assegura que "prioridade atributo do instrumento submetido ao registro primeiro que outro; precedncia qualidade do direito real que, adquirido antes que outro, tem primazia sobre este". 4.6 Princpio da Especialidade.

Para alguns doutrinadores o princpio da especialidade tambm denominado de "princpio da correspondncia entre a unitariedade da matrcula e a unidade do imvel", para outros tratam-se de princpios diversos, embora correlatos. Acreditamos que tratam-se de expresses sinnimas que visam identificar o mesmo princpio, atravs do qual, no registro imobilirio, faz-se mister a perfeita e coincidente identificao do imvel, quer seja ele urbano ou rural, e do titular do direito real nos documentos, o que se d atravs da indicao objetiva e precisa das caractersticas, confrontaes, medidas e da qualificao completa dos titulares dos direitos reais. O art. 176 da LRP deixa clara a importncia da fiel caracterizao do imvel e dos titulares dos domnios, uma vez que, sendo a matrcula o cerne do sistema do registro predial brasileiro, este somente ser realizado plenitude com o perfeito atendimento dos requisitos impostos ela, seno vejamos:
Art. 176 - O Livro n 2 - Registro Geral - ser destinado, matrcula dos imveis e ao registro ou averbao dos atos relacionados no art. 167 e no atribudos ao Livro n 3. 1 A escriturao do Livro n 2

obedecer s seguintes normas: I - cada imvel ter matrcula prpria, que ser aberta por ocasio do primeiro registro a ser feito na vigncia desta Lei; II - so requisitos da matrcula: 1) o nmero de ordem, que seguir ao infinito; 2) a data; 3) a identificao do imvel, que ser feita com indicao: a - se rural, do cdigo do imvel, dos dados constantes do CCIR, da denominao e de suas caractersticas, confrontaes, localizao e rea; b - se urbano, de suas caractersticas e confrontaes, localizao, rea, logradouro, nmero e de sua designao cadastral, se houver. 4) o nome, domiclio e nacionalidade do proprietrio, bem como: a) tratando-se de pessoa fsica, o estado civil, a profisso, o nmero de inscrio no Cadastro de Pessoas Fsicas do Ministrio da Fazenda ou do Registro Geral da cdula de identidade, ou falta deste, sua filiao; b) tratando-se de pessoa jurdica, a sede social e o nmero de inscrio no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministrio da Fazenda; 5) o nmero do registro anterior; III - so requisitos do registro no Livro n 2: 1) a data; 2) o nome, domiclio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como: a) tratando-se de pessoa fsica, o estado civil, a profisso e o nmero de inscrio no Cadastro de Pessoas Fsicas do Ministrio da Fazenda ou do Registro Geral da cdula de identidade, ou, falta deste, sua filiao; b) tratando-se de pessoa jurdica, a sede social e o nmero de inscrio no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministrio da Fazenda; 3) o ttulo da transmisso ou do nus; 4) a forma do ttulo, sua procedncia e caracterizao; 5) o valor do contrato, da coisa ou da dvida, prazo desta, condies e mais especificaes, inclusive os juros, se houver. 2 Para a matrcula e registro das escrituras e partilhas, lavradas ou homologadas na vigncia do Decreto n 4.857, de 9 de novembro de 1939, no sero observadas as exigncias deste artigo, devendo tais atos obedecer ao disposto na legislao anterior. 3 Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imveis rurais, a identificao prevista na alnea a do item 3 do inciso II do 1 ser obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotao de Responsabilidade Tcnica ART, contendo as coordenadas dos vrtices definidores dos limites dos imveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodsico

Brasileiro e com preciso posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a iseno de custos financeiros aos proprietrios de imveis rurais cuja somatria da rea no exceda a quatro mdulos fiscais. 4 A identificao de que trata o 3 tornar-se- obrigatria para efetivao de registro, em qualquer situao de transferncia de imvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo.

Ademais, como exemplo da importncia do cumprimento do princpio da especialidade, est a exigncia de que em todas as escrituras e em todos os atos relativos a imveis, bem como nas cartas de sentena e formais de partilha, o tabelio ou escrivo dever fazer referncia matrcula ou ao registro anterior, seu nmero e cartrio, bem como que estes, juntamente com os juzes, sempre que possvel devero fazer com que as partes indiquem com preciso, nas escrituras e nos autos judiciais, os caractersticos, as confrontaes e as localizaes dos imveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar s de terreno, se esse fica do lado par ou do lado mpar do logradouro, em que quadra e a que distncia mtrica da edificao ou da esquina mais prxima, exigindo dos interessados certido do registro imobilirio, tudo de modo a garantir a perfeita individualizao do objeto do registro pblico imobilirio. 4.7 Princpio da Territorialidade. Diferentemente da escritura pblica lavrada no Cartrio de Notas, que pode ser efetuada em qualquer lugar da Federao, o registro dos direitos reais sobre bens imveis se subordina ao princpio da territorialidade, que prescreve que o protocolo e a efetivao do ato dever se dar na "Zona Imobiliria" especfica, ou seja, no Ofcio de Registro de Imveis da municipalidade onde estiver situado o imvel objeto do direito real (foro rei sitae), ou, havendo mais de um, naquele ao qual a lei conferir competncia para tanto. Na cidade de Fortaleza CE, por exemplo, existem seis ofcios de registro imobilirio, estando referido municpio dividido em seis zonas territoriais, cujas competncias para proceder com o registro so dividias entre os Ofcios de Registros de Imveis nela existentes. Diante do exposto, o princpio da territorialidade tem como pressuposto a delimitao da atuao do Oficial de Registro de Imveis, devendo este exercer suas funes delegadas dentro da rea definida em lei, sob pena de nulidade, salvo as excees previstas no art. 169 da LRP. 4.8 Princpio da Concentrao. O princpio ora em estudo prega, em linhas gerais, que nenhuma informao referente ao imvel deve ficar alheio matrcula, ou seja, todos e quaisquer fatos que possam implicar, ainda que em carter secundrio, alguma mudana na situao jurdica do bem devem nela constar, tudo de modo a se preservar a to almejada segurana jurdica. Nisso inclui-se no s os atos translativos de propriedade ou a instituio de direitos reais sobre bens imveis, mas tambm os atos judiciais, os atos que restrinjam a propriedade, os atos constritivos

desta (tais como a penhora, por exemplo), a ocorrncia de aes pessoais reipersecutrias, isso sem falar nas reais, bem como os atos administrativos que consistam em decretao de utilidade pblica do imvel, decretos de expropriao, tombamentos, arrendamentos, dentre outros.

5. Concluso
Verifica-se, assim, a inequvoca influncia dos princpios sobre a atividade de registro imobilirio. Acreditamos que somente a partir da compreenso sistemtica de todos os princpios que ir se gerar a cultura da segurana jurdica no Brasil e, conseqentemente, dar eficcia e credibilidade s informaes acerca dos direitos reais imobilirios constantes nos Ofcios de Registro de Imveis brasileiros, adeptos do sistema ecltico de registro, no qual o ttulo a fonte e o suporte do registro. Dessa forma, notamos que os princpios informadores da atividade dos registradores de imveis visam dar unidade e coerncia ao respectivo sistema, sendo certo afirmar que ferir um princpio a mais grave forma de ilegalidade, uma vez que, a partir da, fere-se o sistema como um todo.

6.Referncias
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