PODER JUDICIRIO

TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO 1 CMARA DE DIREITO PRIVADO

Registro: 2012.0000170243 ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n 004722392.2007.8.26.0554, da Comarca de Santo Andr, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP sendo apelado MARIA CLAUDIA NUNES SOBRINHA. ACORDAM, em 1 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores RUI CASCALDI (Presidente) e DE SANTI RIBEIRO. So Paulo, 17 de abril de 2012. PAULO EDUARDO RAZUK RELATOR ASSINATURA ELETRNICA

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Apelao: Comarca: Juzo de origem: Juiz prolator: Processo: Apelante: Apelado:

0047223-92.2007.8.26.0554 Santo Andr 2 Vara Cvel Lus Fernando Cardinale Opdebeeck 554.01.2007.047223-0 Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo Bancoop Maria Claudia Nunes Sobrinha COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Cooperativa habitacional Ao monitria Resduo calculado a ttulo de apurao final do empreendimento Quantia vultosa, apurada unilateralmente pela cooperativa, aps considervel tempo decorrido da aparente quitao do preo entabulado no contrato Ausncia de demonstrao do emprego dos valores na obra ou da participao do cooperado na assembleia que deliberara a respeito Abusividade manifesta Nulidade da clusula contratual em que se fundamenta a cobrana Precedentes Ao monitria improcedente Verba honorria reduzida, fixada por equidade em R$ 1.000,00 Recurso provido em parte, somente para tal fim.

VOTO N 24331
A sentena de fls. 468/469, complementada a fls. 506, cujo relatrio adotado, julgou improcedente ao monitria, fundada em compromisso de compra e venda de imvel. Apela a autora, sustentando a procedncia da ao ou, subsidiariamente, a minorao da verba honorria. O contrariado. o relatrio. A apelada compromissria compradora
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apelo

foi

preparado,

recebido

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de unidade habitacional no empreendimento denominado Residencial Recanto das Orqudeas, cuja incorporao e construo incumbiam cooperativa apelante. O negcio entabulado previa a ultimao da ltima fase das obras at o ms de fevereiro de 2002 (clusula 8, fls. 42). A apelante afirma que, ao final da obra, a posse da unidade foi transferida apelada. Ocorre que, cerca de mais de quatro anos depois, a apelante passou a exigir da apelada valor referente a parcelas de apurao final do empreendimento, cujo valor cobrado, poca do ajuizamento, era de R$ 20.743,24. De incio, convm pontuar que a apelante, conquanto intitulada cooperativa, no tem natureza nem caractersticas prprias de uma. verdadeira incorporadora e construtora de imveis, razo pela qual se sujeita s disposies do Cdigo de Defesa do Consumidor. No outro, alis, o entendimento da jurisprudncia. No sentido:
Cooperativa habitacional. Descaracterizao da cooperativa. Disfarce de compromisso de venda e compra da casa prpria. Prazos longos de entrega, a critrio exclusivo da cooperativa. Abusividade, com rompimento do equilbrio do contrato. Recurso provido. (TJSP, apelao cvel n 106.944-4, 4 Cmara de Direito Privado rel. Desembargador Narciso Orlandi).

Nessa esteira que, havendo adimplido (ao menos aparentemente) o preo de aquisio da respectiva unidade

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compromissada venda, a apelada viu-se supervenientemente cobrada de elevado resduo, apurado unilateralmente pela apelante. Conquanto at haja notcia da realizao de assembleia para demonstrar a existncia desse resduo, no h indcios da participao da apelada e nem tampouco dos mecanismos utilizados para calcul-lo, pro rata, em relao a cada adquirente. O que se tem, na prtica, situao aberrante, em que, mais de 4 (quatro) anos aps supostamente haver quitado o seu imvel, a apelada viu-se s voltas com cobrana judicial de elevado valor, calculado unilateralmente pela apelante, a ttulo de apurao final do empreendimento. evidente que, em empreendimentos realizados a preo de custo, no dado cooperativa prever, de antemo, na poca da celebrao do contrato, o preo exato de cada unidade compromissada venda. Dispunha a cooperativa, entretanto, de muitos outros mecanismos contratuais lcitos e no abusivos para enfrentar a possibilidade de flutuao dos custos da construo ao longo do tempo a contratao de seguro, por exemplo. Da forma como prevista, a apurao superveniente do saldo devedor, ao exclusivo talante da cooperativa, termina por manter os cooperados vinculados por prazo indefinido, sem ser-lhes dado obter a quitao da unidade que tencionam adquirir. Ressalte-se, como j mencionado, que a origem e o detalhamento do saldo em questo no foram demonstrados a

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contento pela cooperativa. Em termos mais simples, no h notcia de como se apurou o vultoso valor cobrado da apelada, e nem do efetivo emprego de tais recursos em proveito dos cooperados. No sentido:
COOPERATIVA HABITACIONAL - Cobrana de apurao final do custo do empreendimento. Inadmissibilidade. Aderentes que no participaram da realizao do rateio final de responsabilidade. Assemblia omissa quanto ao valor do saldo residual. Valores calculados de forma unilateral Embora exista a previso de cobrana do resduo relacionado ao custo final da obra, no houve demonstrao dos gastos. Sentena de improcedncia incorretamente prolatada, apelo provido em parte para declarar a quitao dos valores pagos, determinar a outorga dos instrumentos definitivos de transmisso da propriedade. Invertidos os nus do sucumbimento, mantida apenas a no obrigatoriedade de registro da incorporao, j que esta juridicamente no existe Cabendo averbao da construo no Registro Imobilirio, assim que finalizada (TJSP, 8 Cmara de Direito Privado, Apelao n. 9143706-44.2007.8.26.0000, Rel. Des. Luiz Ambra, j. 3.10.11). Declaratria - Obrigao de fazer - Ao ajuizada em face de cooperativa habitacional, visando a instituio de condomnio edilcio, reconhecimento de inexigibilidade de resduo, desconsiderao da personalidade jurdica e a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor Pagamentos de todas as parcelas contratuais, previstas no quadro-resumo do termo de adeso ao empreendimento - Impossibilidade da cooperativa, muito tempo aps a entrega das obras, pleitear elevado saldo residual sem comprovao cabal do descompasso entre o custo do empreendimento e do preo pago pelos adquirentes - Violao ao princpio da boa-f objetiva, mediante

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comportamento contraditrio e inrcia por deixar os cooperados em situao de eterna insegurana Relao de consumo caracterizada a ensejar a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor Custas e Honorrios advocatcios suportados pela r - Recurso desprovido da r e provido recurso do autor (TJSP, 4 Cmara de Direito Privado, Apelao n. 0341220-90.2009.8.26.0000, Rel. Des. Fbio Quadros, j. 22.9.11).

Especificamente nessa 1 Cmara de Direito Privado, tambm h precedentes em semelhante sentido:

COOPERATIVA HABITACIONAL - Aquisio de imvel pelo sistema de autofinanciamento Cobrana de dbito a ttulo de "reforo de caixa" Possibilidade prevista em contrato, desde que vinculada a aumento de custo - Hiptese no comprovada - Inexistncia de demonstrativo aprovado em assemblia, rgo soberano de deliberao sobre a administrao da cooperativa Art. 38 da Lei n 5.764/71 - Dvida inexigvel Prestaes pactuadas quitadas - Fato incontroverso Outorga de escritura definitiva determinada Perdas e danos sequer especificadas - Indenizao indevida - Repetio em dobro do indbito Inadmissibilidade - Hiptese condicionada a dolo ou culpa, no ocorrida - Sucumbncia recproca Recurso provido em parte (Apelao n. 914509819.2007.8.26.0000, Rel. Des. Rui Cascaldi, j. 26.4.11).

CONTRATO - Compromisso de compra e venda de imvel - Construo a preo de custo - Saldo residual - Falta de aprovao das contas em assembleia conforme determina o estatuto da cooperativa - Inexigibilidade da cobrana - Matria de mrito que no se confunde com falta de documento indispensvel propositura da demanda - Aprovao superveniente no configurada - Ratificao dos fundamentos da sentena (art. 252, do RITJSP/2009) - Recurso

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desprovido (Apelao n. 011624349.2008.8.26.0001, Rel. Des. Luiz Antonio de Godoy, j. 10.5.11).

A sentena bem reconheceu a nulidade da clusula 16 do contrato, em que se fundamenta o pedido de pagamento da diferena apurada pela apelante, no podendo ser convalidada por acordo firmado com o Ministrio Pblico. Quanto ao mrito, portanto, a sentena, em sntese, bem apreciou a espcie, no merecendo reparo. No que se refere verba honorria, de outra parte, tem-se por bem fix-la por equidade (art. 20 4 do CPC) em R$ 1.000,00, valor que remunera condignamente os patronos da apelada, tendo em vista a complexidade da causa e o trabalho realizado. Somente para tal fim, dou provimento em parte ao apelo.

PAULO EDUARDO RAZUK Relator

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