PODER JUDICIRIO

TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO 1 CMARA DE DIREITO PRIVADO

Registro: 2012.0000168553 ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n 906088864.2009.8.26.0000, da Comarca de So Paulo, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO BANCOOP sendo apelado MARCELO SCARPIN BRITO. ACORDAM, em 1 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores RUI CASCALDI (Presidente) e DE SANTI RIBEIRO. So Paulo, 17 de abril de 2012. PAULO EDUARDO RAZUK RELATOR ASSINATURA ELETRNICA

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO 1 CMARA DE DIREITO PRIVADO Apelao: Comarca: Juzo de origem: Juiz prolator: Processo: Apelante: Apelado: 9060888-64.2009.8.26.0000 So Paulo 5 Vara Cvel 113888/2008 Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo Bancoop Marcelo Scarpin Brito COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL Ao de reintegrao de posse Carncia de ao, na modalidade 'falta de interesse processual' - Extino do processo, sem resoluo do mrito Ausncia de pedido de resoluo contratual - Anlise do pedido de reintegrao de posse viabilizada apenas aps a declarao judicial de resoluo do contrato - Impossibilidade de considerar a existncia de pedido implcito decorrente da causa de pedir, eis que, em suas razes recursais, a prpria apelante reitera o argumento de que no h que se falar em necessidade de pronunciamento judicial para a resciso do contrato Sentena mantida - Precedentes do STJ e do TJ - Recurso improvido. Foro Regional do Tatuap Lucila Toledo Pedroso de Barros

VOTO N 24452
A sentena de fls. 399, declarada a fls. 472, cujo relatrio adotado, julgou extinta, sem resoluo do mrito, com fundamento no art. 267, VI, do Cdigo de Processo Civil, ao de reintegrao de posse, fundada em compromisso de compra e venda de imvel. Apela a autora, postulando a reforma da sentena, com a procedncia da ao. O apelo foi preparado, recebido e

Apelao n 9060888-64.2009.8.26.0000

fls. 2

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO 1 CMARA DE DIREITO PRIVADO

contrariado. o relatrio. Cuida-se de ao de reintegrao de posse proposta pela cooperativa apelante em face do apelado, com quem celebrou termo de adeso e compromisso de participao em empreendimento habitacional (fls. 45/48). Afirma que o apelado passou a inadimplir parte das parcelas avenadas, referentes ao reforo de caixa, e que, inobstante notificado extrajudicialmente acerca de sua mora, quedou-se inerte, dando ensejo automtica resoluo contratual, nos termos do Regimento Interno da cooperativa (fls. 47). Diante do esbulho possessrio praticado pelo apelado desde ento, pede que seja reintegrada na posse do bem. O juiz da causa houve por bem julgar o processo extinto, sem resoluo do mrito, com fundamento no art. 267, VI, do Cdigo de Processo Civil, contra o que se insurge a cooperativa. Com efeito, predomina o entendimento de que a clusula resolutiva expressa no produz efeitos automticos, sendo imprescindvel a prvia interveno judicial para a resciso do compromisso de compra e venda, qualquer que seja a modalidade de inadimplemento contratual. A mera intimao do devedor via Cartrio de Registro de Imvel apenas tem o condo de constitu-lo em mora, mas no suficiente, por si s, para ensejar a automtica resciso do

Apelao n 9060888-64.2009.8.26.0000

fls. 3

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO 1 CMARA DE DIREITO PRIVADO

contrato. No sentido, o Col. Superior Tribunal de Justia:

"I- A clusula de resoluo expressa, por inadimplemento, no afasta a necessidade da manifestao judicial para verificao dos pressupostos que justificam a resoluo do contrato de promessa de compra e venda de imvel. II- A ao possessria no se presta recuperao da posse, sem que antes tenha havido a 'resciso' (rectius, resoluo) do contrato. Destarte, inadmissvel a concesso de liminar reintegratria em ao de 'resciso' de contrato de compra e venda de imvel" (REsp n 204246/MG, 4 Turma, Min. Slvio de Figueiredo Teixeira, J. 10.12.02) "Logo, o litgio h de ser solucionado em Juzo, e no processo ser apreciada no apenas a existncia da clusula, mas tambm a verificao das circunstncias que justifiquem a resoluo do contrato, pois bem pode acontecer que o inadimplemento no tenha a gravidade suficiente para extinguir o contrato. Com isso quero dizer que a clusula de resoluo expressa no afasta, em principio, a necessidade da manifestao judicial, para verificao dos pressupostos que justificam a clusula de resoluo. A prpria lei j tratou de flexibilizar o sistema do Cdigo ao exigir a notificao prvia (art. 1o do DL 745G9), a mostrar que as relaes envolvendo a compra e venda de imveis, especialmente em situao como a dos autos, de conjunto habitacional para populao de baixa renda, exigem tratamento diferenciado, com notificao prvia e apreciao em concreto das circunstncias que justificam a extino do contrato, atendendo ao seu fim social. No sistema brasileiro, a regra que a resoluo ocorra em juzo, uma vez que somente ali poder ser examinada a defesa do promissrio, fundada, entre outras causas, em fato superveniente e no adimplemento substancial, as quais, se presentes, Apelao n 9060888-64.2009.8.26.0000 R fls. 4

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO 1 CMARA DE DIREITO PRIVADO

impediriam a extino do contrato" (REsp n 237.539/SP, 4 Turma, Min. Ruy Rosado de Aguiar, J. 16.12.99)

Tal tambm a concluso apontada em slidas lies da doutrina. No dizer de Pontes de Miranda, "no se opera, automaticamente, a resoluo. Tem de haver deciso judicial (Tratado de Direito Privado, Ed. Borsoi, 1971, tomo XXV, 3.091, item n. 3, p. 331). Tambm Orlando Gomes ensina que "nessa linha de pensamento, a dissoluo do contrato de compromisso de compra e venda obedece s mesmas regras. No se rompe unilateralmente sem interveno judicial. Nenhuma das partes pode consider-lo rescindido havendo inexecuo da outra. H de pedir a resoluo. Sem a sentena resolutria, o contrato, por outras palavras, no se dissolve, tenha como objeto imvel loteado ou no, sem embargo das disposies do DL 58/37' (Direitos Reais, p. 464). Portanto, somente com a declarao judicial de resoluo do contrato ficar viabilizada a anlise do pedido de reintegrao de posse feito pelo vendedor. Todavia, ao ingressar com a presente ao, limitou-se a apelante a requerer apenas a reintegrao de posse do imvel, sem formular pedido de resciso contratual, o qual, como j dito, pressuposto essencial para a concesso da tutela possessria. Outrossim, no h como se considerar a existncia de pedido implcito decorrente da causa de pedir, eis que, em
Apelao n 9060888-64.2009.8.26.0000 R fls. 5

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO 1 CMARA DE DIREITO PRIVADO

suas razes recursais, a prpria apelante reitera o argumento de que no h que se falar em necessidade de pronunciamento judicial para a resciso do contrato, uma vez que o apelado j foi notificado de sua eliminao dos seus quadros de associados, aps resoluo automtica, prevista na clusula dcima stima de seu Estatuto Social (fls. 44). Em outras palavras, tal como proposta a ao, invivel a apreciao e soluo da matria antecedente (ou seja, contrato e inadimplemento), o que obsta o acolhimento da consequente (reintegrao de posse). Evidente a carncia de ao, na modalidade da falta de interesse processual. Seguindo o entendimento anteriormente esposado, inmeros precedentes desta Corte:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Reintegrao de posse - Liminar - Clusula resolutiva expressa - Necessidade de notificao para converso da mora em inadimplemento absoluto e prvia resoluo judicial do contrato Reintegrao de posse a ser pleiteada como pedido sucessivo e cumulativo resoluo do contrato bilateral de compromisso de venda e compra - Precedentes do STJ e do TJSP - Liminar de indeferimento mantida - Desnecessidade da inicial quantificar desde logo o valor da indenizao decorrente do inadimplemento, relativa ao perodo de ocupao do imvel e pagamento de encargos e tributos Recurso provido em parte (AI n 686.660-4/0-00, 4 Cmara de Direito Privado, Rel. Francisco Loureiro, J. 26.11.09) PROCESSO CIVIL - PEDIDO - PETIO INICIAL - COMPRA E VENDA - AUSNCIA

Apelao n 9060888-64.2009.8.26.0000

fls. 6

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO 1 CMARA DE DIREITO PRIVADO

DE EXPRESSO PEDIDO DE RESOLUO CONTRATUAL PARTE QUE SE RESTRINGIU A RECLAMAR A REINTEGRAO NA POSSE MAIS INDENIZAO - ART. 293 DO CD. DE PROCESSO CIVIL QUE AFIRMA DEVAM, OS PEDIDOS, SER INTERPRETADOS RESTRITIVAMENTE, EXCETO QUANTO CONDENAO DE JUROS - AO QUE NO POSSESSRIA, S TEM EFEITOS POSSESSRIOS - VNCULO NEGOCIAL QUE PRECISA DE AFIRMAO JUDICIAL DE DESFAZIMENTO - AUSNCIA DE POSTULAO NAQUELE SENTIDO CARNCIA POR INADEQUAO DA VIA QUE SE CONFIRMA APELO DESPROVIDO. (AP n 0064736, 6 Cmara de Direito Privado, Rel. Roberto Solimene. J. 14.04.11) Reintegrao de posse - Compromisso de compra e venda - No constituio em mora da co-r, promitente compradora, no se sustentando a alegada resciso contratual - Ausncia de pedido de resciso contratual, pressuposto para a prpria reintegrao de posse pretendida Impossibilidade de aceitao da tese de estar o pedido "implcito" - Inpcia da inicial caracterizada - Indeferimento da petio inicial, com extino do processo, sem julgamento do mrito, nos termos do artigo 267, inciso I, do Cdigo de Processo Civil - Desprovimento do recurso de apelao, com alterao do dispositivo da sentena. (AP n 917467717.2004.8.26.0000, 5 Cmara de Direito Privado, Rel. Christine Santini, J. 09.02.11) Compromisso de Compra e Venda. Ao de reintegrao de posse e indenizatria. Ausncia de pedido de resciso contratual. Extino decretada. Clusula resolutiva que no produz efeitos automticos. Interesse de agir faltante. Sentena mantida. Recurso desprovido. (AP n 0100580-39.2003.8.26.0000, 8 Cmara de

Apelao n 9060888-64.2009.8.26.0000

fls. 7

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO 1 CMARA DE DIREITO PRIVADO

Direito Privado, Rel. Fortes Barbosa, J. 23.11.11) AO DE REINTEGRAO DE POSSE. Pleito ajuizado com fundamento em descumprimento de contrato de promessa de venda e compra de imvel. Extino do processo sem resoluo do mrito, por impossibilidade jurdica do pedido. Inconformismo da autora. Alegao de que desnecessrio pedido prvio de resciso de contrato, haja vista existncia de clusula resolutria expressa. Descabimento. Imprescindibilidade da declarao judicial de resciso do negcio jurdico. Precedente do Colendo Superior Tribunal de Justia. Manuteno da extino do processo sem resoluo do mrito, porm por falta de interesse processual. Negado provimento ao recurso. (AP n 006486902.2005.8.26.0000, 9 Cmara de Direito Privado, Rel. Viviani Nicolau, J. 04.10.11)

Destarte, a sentena bem apreciou a espcie, merecendo ser mantida, tal como lanada. Posto isso, nego provimento ao recurso.

PAULO EDUARDO RAZUK Relator

Apelao n 9060888-64.2009.8.26.0000

fls. 8