TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo

Registro: 2012.0000012034

ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n 012925153.2009.8.26.0100, da Comarca de So Paulo, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP sendo apelados LUIZ ROBERTO ALVES e ELIANA ALVES FERREIRA.

ACORDAM, em 4 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo.

O julgamento teve a participao dos Exmo. Desembargadores NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA (Presidente) e FBIO QUADROS. So Paulo, 19 de janeiro de 2012.

Teixeira Leite RELATOR Assinatura Eletrnica

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Voto n 14665

COOPERATIVA HABITACIONAL. Compromisso de compra e venda. Cooperativa que pretende a cobrana de saldo residual. Sem prova da origem do dbito. Pretenso que ocorreu depois do cooperado estar imitido na posse do imvel. Insegurana jurdica que no pode ser prestigiada. Entrega de termo de quitao. Violao ao princpio da boaf objetiva, diante de comportamento contraditrio venire contra factum proprium. No razovel a cobrana de resduo aps dar de forma tcita a quitao. Ntido carter de papel de incorporadora, sujeita, portanto Lei 4591/64. Recurso desprovido.

Trata-se de apelao contra r. sentena (fls.173/176), concluda com embargos de declarao (fls. 233), que julgou procedente em parte ao proposta por Luis Roberto e Eliana Alves contra Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo Bancoop, para determinar que a vendedora providencie no prazo de seis meses o registro da instituio do condomnio, e, que outorgue a escritura definitiva do imvel, A Bancoop em suas razes (fls. 250/294) alega que a questo deve ser tratada conforme as normas da Lei das Cooperativas, alm do que, foi realizado acordo com o Ministrio Pblico, concluindo que no devem ser aplicadas as regras do cdigo de Defesa do Consumidor. Informa que, em razo de inadimplemento de associados, necessrio que todos os cooperados arquem com o rateio de despesas, pois, todo o preo do empreendimento deve ser arcado pelos compradores das unidades, a fim de evitar a paralisao das obras e entrega dos apartamentos.

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TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo Contra-razes s fls. 357/363. Este o relatrio. Os apelados adquiriram unidade autnoma de empreendimento denominado Conjunto dos Bancrios Praia de Ubatuba, sendo que depois de concluda a obra, a Bancoop entregou o termo de quitao. Entretanto, concludas as obras do edifcio onde se localiza o apartamento dos apelados, dada a quitao e efetuada a entrega das chaves, sob a alegao de existncia de dficit, recusou-se a outorgar as escrituras, pretendendo o rateio desse valor entre os cooperados, com base em deciso de assemblia. No caso, a Bancoop revestida da natureza jurdica de uma Cooperativa, sustenta que por operar essa modalidade de sistema que no visa o lucro, vislumbra, pela unio dos esforos dos cooperados, a construo do empreendimento com base em custo estimado e plano de pagamento. Assim, caso o montante final ora quitado fosse insuficiente cada cooperado ficaria adstrito ao pagamento do custo real da unidade habitacional construda. Sucede que, ao contrrio, o que se nota dos autos que houve uma simples compra e venda de imvel, os cooperados nunca tiveram nenhum poder de deciso, aderindo aos termos do contrato conforme estipulado unilateralmente pela apelante. Alis, em caso idntico, o Des. Relator Francisco Loureiro, no julgamento da Apelao Cvel n 994.08.018648-0 explicita: Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migrao das atividades da BANCOOP, que deixou de expressar o verdadeiro
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TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo esprito do cooperativismo e passou a atuar como empreendedor imobilirio, com produtos destinados ao pblico em geral. Ao contrrio do que afirma o recurso, portanto, a relao entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autnomas futuras regida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor. No basta o rtulo jurdico de cooperativa para escapar, por ato prprio, do regime jurdico cogente protetivo dos consumidores. Nesse mesmo sentido, explica o Ilustre Desembargador Jacobina Rabello: Em primeiro lugar, observe-se que, no obstante tenha a r procurado atribuir nfase ao fato de se cuidar de uma cooperativa imobiliria, a merecer, portanto, outro tratamento jurdico, sobressai que os autores acabaram se associando apenas para celebrao do contrato imobilirio, de modo que se exclui, no caso, a aplicao da Lei n. 5764/71. A operao contratual, dessa maneira, deve ser decidida sob as regras do Cdigo Civil e do Cdigo de Defesa do Consumidor, pois, embora denominada como

cooperativa, a r mais se aproxima de um consrcio, com o associado a aderir com o nico fim de aquisio da casa prpria, daquela podendo se desvincular. O entendimento acima vem sendo

pacificamente seguido pela jurisprudncia (JTJ 157/61, Rel. Des. Ruy Camilo; Agravo de Instrumento n. 223.789-4/0, Rel. Des. Waldemar Nogueira Filho). A 3 Turma do Egrgio Superior Tribunal de Justia, no Agravo Regimental no Agravo de Instrumento n. 387.392-SP, Relator o Min. Antonio de Pdua Ribeiro, assinalou que contrato a envolver o cooperado e a cooperativa habitacional est sob a gide do

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TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo Cdigo de Defesa do Consumidor. (Apelao Cvel n 185.033.4/600) Logo, a pretenso cobrana de resduo, com base na lei das cooperativas no procede, at porque no comprovou a origem do dbito, limitando-se, com base em clusula puramente potestativa a exigir o pagamento. o que explica o Des. Enio Zuliani, em relao a venda de unidades autnomas de outro empreendimento que tambm no houve qualquer justificativa para a cobrana de resduo: No fez a Cooperativa, como lhe competia, prova da regularidade da dvida eu est exigindo do cooperado. O sistema contratual, centrado na funo social do contrato (artigo 421, CC) e na boa-f dos contratantes (artigo 422, do CC), reclama dos partcipes atuao destacada nesses quesitos, at porque surge como despropsito prorrogar ad aeternum a quitao, que um direito dos que pagaram todas as prestaes para que o conjunto fosse erguido. A presuno a de que na cifra de cada parcela exigida ao longo da construo se encontrava embutida o custo atualizado da obra, pois esse o esprito da incorporao pelo regime fechado. Agora, ainda que fosse possvel cogitar de um saldo, a cobrana deveria ter sido aprovada em assemblia com os rigores de uma administrao pautada pela tica, o que no ocorreu. (Apelao Cvel n 994.09.318995-8) Ademais, e ainda que assim no fosse, no razovel que aps a entrega das unidades a apelante tenha descoberto esse dficit. Nota-se que com a entrega dos termos de quitao, fica claro que a cooperativa declarou de forma tcita que no h mais o que

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TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo cobrar (supressio), portanto essa exigncia alm de violar o princpio da boa-f objetiva, mediante comportamento contraditrio (venire contra factum proprium), resulta em insegurana jurdica aos cooperados que, j imitidos na posse, so surpreendidos com novo rateio de resduo injustificvel. Assim, correta a r. sentena devendo ser integralmente mantida. Ante o exposto, voto pelo desprovimento do recurso.

TEIXEIRA LEITE Relator

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