VIVIENDA

Desarrollo habitacional sustentable: utopa o realidad

La experiencia internacional va dejando cada vez ms claro que la eficiencia, la competitividad, la calidad de vida, la equidad y el desarrollo sustentable son conceptos y requisitos que van muy de la mano, y que una ciudad difcilmente podr ser competitiva en escala global si no ha logrado avanzar simultneamente en todos estos aspectos.

Las ciudades: una realidad que es parte integral de la vida del pas. LuIs JaVIER Castro Castro
Ingeniero civil con maestra en Ciencias y candidato a doctor en Polticas Pblicas urbanas y Regionales. Experiencia de 30 aos en desarrollo de ciudades y regiones en reas de planeacin, economa urbana, poblacin y migracin, infraestructura, equipamiento, vialidad y transporte, desarrollo institucional, gobernabilidad local y polticas pblicas urbanas y regionales.

El Programa Nacional de Vivienda 2007-2012: Hacia un desarrollo habitacional sustentable estipula que desde el ao 2000, el sector de la vivienda ha registrado una importante reactivacin que le convirti en una actividad moderna y en expansin sostenida, gracias a lo cual ha logrado cumplir con el rol social de donde obtiene su sentido esencial: producir una oferta de vivienda para cada vez ms familias y generar ms empleos directos para los mexicanos. En la actualidad, tres mil empresas en el sector vivienda aportan 2.4% al PIB total y 61.3 al de la construccin. Diez aos atrs, la participacin del sector vivienda apenas alcanzaba 0.6 y 16.2 de estos indicadores, respectivamente. El dinamismo de la vivienda se explica fundamentalmente por la estabilidad macroeconmica del pas y el impulso de instancias gubernamentales que mejoraron la coordinacin de los organismos de financiamiento nacionales para la vivienda. Esto se tradujo en un importante incremento del flujo de recursos y de la productividad de las instituciones del sector, que permiti llegar a un promedio de 740 mil financiamientos anuales para la adquisicin o el mejoramiento habitacional.

En los prximos 25 aos, se estima que a los 24.8 millones de hogares existentes se agreguen alrededor de 16 millones que plantearn necesidades de vivienda, con lo que el nmero de hogares llegar a casi el doble de los registrados en el ao 2000. Esto equivaldr a una demanda potencial de aproximadamente 650 mil por ao. Para la presente administracin, esta demanda representa una meta aproximada de seis millones de financiamientos. Desarrollo habitacional sustentable o macrodesarrollos De la misma forma en que otros pases atienden los problemas de expansin fsica de sus ciudades, el sector privado y el pblico han empezado a construir desarrollos habitacionales que en general han sido nominados macrodesarrollos. Experiencias recientes en esta direccin son proyectos como Tecmac en el Estado de Mxico, promovido como parte del Programa para el Desarrollo Integral de la Regin Oriente del Estado de Mxico, y Tizayuca en el estado de Hidalgo, como parte del emprendimiento por el nuevo aeropuerto para la ZMVM.

28

Ingeniera Civil rgano oficial del Colegio de Ingenieros Civiles de Mxico Nm. 471 julio de 2008

FOTO: skysCRaPERCITy.COM

Desarrollo habitacional sustentable: utopa o realidad

Desarrollo actual de vivienda nueva en municipios perifricos

I. El desarrollador de vivienda adquiere tierra de bajo costo en municipio perifrico, construye, vende y se va a construir a otro predio. II. La poblacin recin llegada demanda infraestructura, equipamiento y servicios pero estos actualmente son ineficientes y escasos. III. Los nuevos desarrollos generan demanda ce comercio informal y se producen tambin asentamientos irregulares a su alrededor. IV. Administraciones municipales recin llegadas se niegan a aceptar ms desarrollos habitacionales por la presin social existente de los construidos en aos recientes. V. El desarrollador solo consigue ms tierra y permisos de construir a mayor distancia en otros municipios. VI. El deterioro social y lejana pueden causar minusvala y por consiguiente abandono de vivienda.

FOTO: CROnICasDEnayaRIT.COM

Millones de familias plantean necesidad de vivienda.

El caso de Tecmac, presentado en dos etapas, en 1998 y en 2001, contempl, sobre poco ms de 10 mil hectreas, un nuevo centro de poblacin para integrar fuentes de empleo, servicios y vivienda para una poblacin estimada en un milln de habitantes. sin embargo, el proyecto no cumpli con la estrategia propuesta de promover conjuntamente con la vivienda fuentes de empleo y servicios, dando lugar que a esta fecha se hayan construido nicamente desarrollos de vivienda de inters social, con diseos y localizaciones acordes con las tierras adquiridas por los desarrolladores y no a partir de un plan maestro integral. actualmente la calidad de vida de las familias que compraron vivienda en dichos desarrollos es inadecuada, con escasez de Qu entendemos por desarrollo sustentable? servicios y de fuentes de empleo, lo cual les genera Desde su aceptacin en la Cumbre de Ro de Janeiro gastos excesivos de movilidad familiar que a muchos los en 1992, el concepto de sustentablidad o desarrollo susha hecho caer en cartera vencida e incluso en abandono tentable ha sido adoptado y adaptado por tal cantidad de vivienda. y variedad de autores y promoTres mil empresas en el sector vi- tores que hoy en da el trmino El otro ejemplo es el proyecto Tizayuca, propuesto en 2003. vienda aportan 2.4% al PIB total y 61.3 se percibe como una propuesta Comprende cerca de 100 mil al de la construccin. Diez aos atrs, confusa. En el mbito acadmico, hectreas entre las ciudades de el desarrollo sustentable ha sido la participacin del sector vivienda Pachuca y Tizayuca. su objetivo tema de cientos de artculos y de era albergar a 800 mil habitantes apenas alcanzaba 0.6 y 16.2 de estos decenas de libros, adems de para 2020 y generar 300 mil em- indicadores, respectivamente. innumerables foros de discusin pleos en una superficie urbana en escala internacional. Qu de 15 mil hectreas que alojaran vivienda, industria y hacer entonces con el desarrollo sustentable? Es an servicios. Las restantes 85 mil hectreas de tierras son un concepto rescatable? Cmo lo debemos concebir declaradas no urbanizables. en el contexto urbano? sin embargo, este caso es ilustrativo de la falta de La definicin de desarrollo sustentable ms aceptada continuidad de los proyectos por el cambio de la admihasta la fecha es la de la Comisin Mundial de ambiente nistracin estatal. Mediante la colocacin de bonos de y Desarrollo consignada en el Informe Brundtland en deuda en la Bolsa de Valores, el gobierno del estado de 1987: Desarrollo sustentable es aquel desarrollo que Hidalgo obtuvo a principios de 2005 los recursos para satisface las necesidades del presente sin comprometer comprar 1,600 hectreas para construir en ellas un aela habilidad de las futuras generaciones para satisfacer ropuerto de carga, por considerarlo el proyecto ancla del sus propias necesidades.

macrodesarrollo, decisin que rompi la estrategia de integralidad en la negociacin con los propietarios de la tierra para otros usos, principalmente el habitacional. Ejemplos iniciados recientemente en Mxico se asocian al concepto de macrodesarrollo de otros pases, que tienen componentes de gestin y ordenamiento urbano. sin embargo, los principios y finalidades en nuestro pas se relacionan con otras modalidades de instrumentos de gestin del suelo que se inician en donde ste tiene el menor costo, que es casi siempre alejado de la mancha urbana actual. Estos nuevos ejemplos, como Las Palmas en Tijuana o Ciudad satlite en la capital de san Luis Potos, que se localizan entre 10 y 15 kilmetros fuera de la actual mancha urbana, aunque muy prometedores al interior de su desarrollo dejan mucho que desear en cuanto a sus impactos sociales, econmicos y ambientales en su entorno.

Ingeniera Civil rgano oficial del Colegio de Ingenieros Civiles de Mxico Nm. 471 julio de 2008

29

Desarrollo habitacional sustentable: utopa o realidad

Esta definicin implica compro- Esquema 1. Desarrollo sustentable Hasta ahora, no se ha logrado misos dinmicos en el tiempo que que las empresas minimicen los son muy difciles de mantener y, costos totales para el ambiente por lo tanto, de cumplir. Lo anterior y la sociedad derivados de sus quiere decir que an no existen macrodesarrollos, a fin de que sus ECONMICO SOCIAL formas integrales para mantener planes no contribuyan al deterioro EQUITATIVO en condiciones adecuadas los redel entorno en que operan. En la cursos naturales existentes, de tal actualidad, los nuevos desarrollos DESARROLLO SUSTENTABLE manera que esto permita resolver habitacionales se dan con frecuentodos los problemas de la presente cia a expensas del deterioro de la VIVIBLE VIABLE generacin y que prevea cmo calidad de los servicios disponibles instaurar mecanismos que definan para la poblacin local; siempre se la manera de usar los recursos y observa un aumento importante de MEDIOAMBIENTAL de dejarlos para las generaciones poblacin nueva demandante de futuras suficientes en calidad y servicios, con una merma sensible cantidad. en la calidad de vida para todos los El desarrollo sustentable se que ya habitaban en la zona. ha vuelto un controvertido tema; en torno a l se han El principal desafo que enfrentan hoy los municipios, establecido metas que parecen imposibles para los estados y el gobierno federal es saber cmo disear y mismos polticos y funcionarios de las instituciones del aplicar sistemas de evaluacin y gestin capaces de sector pblico. En este discurso de moda, los recursos fomentar y conciliar en reas urbanas los tres grandes que nos rodean no slo son el capital natural heredado, objetivos que llevan al desarrollo sustentable: el creciincluyendo materias primas tales como productos del miento econmico, la equidad (social y econmica) y el suelo y del subsuelo, buena calidad del agua y el aire, equilibrio ambiental. Para esto es necesario comprender bosques, ocanos y tierras hmedas, sino tambin la que las vas para lograr dicho desarrollo son diferentes capacidad de la tierra para absorber las externalidades para cada ciudad, en funcin del modo y nivel de desageneradas por desarrollos habitacionales; por supuesto, rrollo en que se encuentren. el anlisis de los recursos tambin incluye consideracioLas reas metropolitanas en nuestro pas estn nes sobre la calidad de los ambientes construidos en los plagadas de problemas ambientales de todo orden. La cuales se habita y trabaja. cobertura de las redes de servicios bsicos urbanos constituye un elemento clave en la definicin de la estructura urbana y las tendencias fsicas de crecimiento. De igual forma, la carencia o la inadecuada provisin de servicios como agua potable, alcantarillado, drenaje, transporte pblico, redes de energa, etc., dan origen a un conjunto de problemas ambientales de carcter sanitario que condicionan la calidad de vida de la gente y la eficiencia en el desempeo econmico del sector productivo. El proceso de lograr el desarrollo habitacional sustentable en nuestras ciudades debe estar orientado a la capacidad de mitigar o eliminar aquellos aspectos del medio ambiente construido y socioeconmico que afectan la calidad de vida de la poblacin urbana. El papel relevante de las ciudades en la vida del pas ha crecido ms rpido que la modernizacin y la Las empresas deben minimizar los impactos ambientales. adecuacin de las formas de su gobierno. Esto se deriva de la misma debilidad de nuestros municipios; de la una de las mayores fallas del mercado de la vivienda ausencia de gobiernos metropolitanos; de la difusa dees la falta de previsin de lo que es muy previsible en limitacin de atribuciones, responsabilidades y recursos nuestro pas: la incapacidad de los municipios urbanos entre los diferentes niveles territoriales de gobierno; de para ejercer sus atribuciones en el sentido de obligar la baja jerarqua que tienen las dependencias federales a las grandes empresas desarrolladoras de vivienda a encargadas del desarrollo urbano-regional-ambiental; tomar en cuenta en el diseo y operacin de sus proyecde la baja prioridad y permanencia que tienen estas matos los efectos ambientales y sociales en la comunidad; terias en los programas de gobierno; de la ausencia de tambin la debilidad de nuestros municipios para planear polticas eficaces de desarrollo urbano, y de la precaria el futuro uso y aprovechamiento de su territorio. o nula elaboracin ideolgica sobre la cuestin urbana,

30

FOTO: sOLCansLL.COM

Ingeniera Civil rgano oficial del Colegio de Ingenieros Civiles de Mxico Nm. 471 julio de 2008

Desarrollo habitacional sustentable: utopa o realidad

32

Ingeniera Civil rgano oficial del Colegio de Ingenieros Civiles de Mxico Nm. 471 julio de 2008

FOTO: sOLaCERO.COM

que refleja el desinters de los partidos polticos. Las ciudades constituyen una realidad que es parte integral de la vida del pas. Por lo tanto, es difcil entenderlas y resulta impropio tratarlas aisladamente del desarrollo habitacional sustentable. El gran reto permanente de la poltica nacional de vivienda es garantizar que la construccin de macrodesarrollos sea parte integral de la ciudad. Es importante evitar que el desarrollo habitacional sustentable resulte como el transporte pblico, que con slo pintarse de verde se pretenda transformar en ecolgico.

El desarrollo econmico y tecnolgico de las ciudades ha trado avances notables en las comunicaciones, lo cual las hace ambientalmente ms factibles y abaratan los costos de circulacin de personas, mercaderas, recursos financieros e informacin en todo el territorio. Esta realidad, sumada a la creciente cobertura de las redes de electricidad, gas, agua, vialidad y transporte, as como el abastecimiento de insumos sintticos va generando una homogenizacin de las condiciones de la produccin en concordancia con el ambiente en el territorio nacional. Tanto los desafos de empleo y Las ciudades sustentables, productividad, como aqullos de eje central en la economa mayor competitividad que surgen nacional Eificio Altus. Len, Guanajuato. de la apertura comercial invitan Las ciudades han llegado a desa hacer mayores esfuerzos por empear en la actualidad un papel fundamental en la contar con ciudades mejor preparadas y gestionadas creacin de riqueza del pas, como consecuencia de la para cumplir su papel en el desarrollo sustentable del concentracin de actividad econmica en los espacios pas. Esto implica, entre otras cosas, una dotacin de urbanos. una fraccin creciente de PIB se genera en infraestructura y servicios que garantice un flujo expedito las ciudades y se espera que esta tendencia se acente de informacin, personas (aeropuertos y carreteras), en la medida en que las actividades ms dinmicas se capital (un sistema bancario moderno) y mercancas localizan en reas urbanas, buscando las ventajas de (redes y medios de transporte); servicios bsicos y relas economas de aglomeracin, des de infraestructura urbana que la dotacin de calidad mundial Las ciudades hacen una contribu- operen con eficiencia y seguridad de infraestructura y de servicios cin determinante a la creacin de (electricidad, gas, agua, alcantaride apoyo al sector privado, cenllado, recoleccin y disposicin de riqueza, a fin de reconocer explcita- residuos slidos, etc.); condiciotros acadmicos y de innovacin tecnolgica, los contactos con el mente el papel econmico que les nes ecolgicas compatibles con mundo, pero sobre todo, mano corresponde y dotar a los gobiernos estndares internacionalmente de obra altamente calificada en de las ciudades con los recursos y aceptados. Esta tarea significa mercados laborales fluidos, y la facultades necesarios para atender abordar desde la administracin presencia del poder poltico. urbana un vasto campo de gestin integralmente los requisitos de esta un gran reto del desarrollo y de inversiones, en competencia sustentable en el contexto urbano funcin. por los limitados recursos ecoes abatir la proliferacin de emnmicos con que actualmente pleos menos productivos y la vasta presencia del sector cuentan para atender los incrementos de poblacin, las informal, que absorbe un alto porcentaje de la poblacin demandas sociales y las presiones de los grupos con econmicamente activa. Esta caracterstica impone el mayores niveles de consumo. reto enorme de superar la visin parcial de la cuestin urLa promocin econmica de las ciudades constituye bana y la gestin de las ciudades como algo restringido una tarea nueva y de suma importancia para muchos a la planificacin fsica, los servicios bsicos y fenmemunicipios. La competencia internacional por la atracnos de carcter local. se hace necesario entender que cin de inversiones en proyectos productivos no slo se las ciudades hacen una contribucin determinante a la da entre naciones, sino entre ciudades. La experiencia creacin de riqueza, a fin de reconocer explcitamente internacional va dejando cada vez ms claro que la efiel papel econmico que les corresponde y dotar a los ciencia, la competitividad, la calidad de vida, la equidad y gobiernos de las ciudades con los recursos y facultades el desarrollo sustentable son conceptos y requisitos que necesarios para que puedan atender integralmente los van muy de la mano y que una ciudad difcilmente podr requisitos de esta funcin, tanto en el inters de las ser competitiva en escala global si no ha logrado avanzar ciudades mismas como del pas. simultneamente en todos estos aspectos