A USUCAPIO ESPECIAL URBANA POR ABANDONO DO LAR CONJUGAL

Flvio Tartuce. Doutor em Direito Civil pela USP. Mestre em Direito Civil Comparado pela PUCSP. Professor da EPD e da Rede de Ensino LFG. Advogado e consultor jurdico. Autor da Editora Mtodo.

A Lei 12.424, de 16 de junho de 2011, inclui no sistema uma nova modalidade de usucapio, que pode ser denominada como usucapio especial urbana por abandono do lar. Apesar da utilizao do termo usucapio familiar por alguns juristas, entende-se ser melhor a adoo da expresso destacada, para manter a unidade didtica, visando diferenciar a categoria da usucapio especial rural ou agrria - que tambm tem uma conotao familiar -, da usucapio ordinria, da usucapio extraordinria, da usucapio especial indgena e da usucapio especial urbana coletiva. Pois bem, vejamos a redao do novo comando, constante do art. 1.240-A do CC/2002:
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposio, posse direta, com exclusividade, sobre imvel urbano de at 250m (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cnjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio integral, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural. 1o O direito previsto no caput no ser reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

O instituto traz algumas semelhanas em relao usucapio urbana que j estava prevista no sistema (art. 1.240 do CC/2002 e art. 183 da CF/1988), e que pode ser agora denominada como usucapio especial urbana regular. De incio, cite-se a metragem de 250 m2 , que exatamente a mesma, procurando o legislador manter a uniformidade legislativa. Isso, apesar de que em alguns locais a rea pode ser tida como excessiva, conduzindo usucapio de imveis

de valores milionrios. Ato contnuo, o novo instituto somente pode ser reconhecido uma vez, desde que o possuidor no tenha um outro imvel urbano ou rural, o que est em sintonia com a proteo da moradia como fator do piso mnimo de direitos ou patrimnio mnimo (art. 6 da CF/1988). A principal novidade a reduo do prazo para exguos dois anos, o que faz com que a nova categoria seja aquela com menor prazo previsto, entre todas as modalidades de usucapio, inclusive de bens mveis (o prazo menor era de trs anos). Deve ficar claro que a tendncia ps-moderna justamente a de reduo dos prazos legais, eis que o mundo contemporneo exige e possibilita a tomada de decises com maior rapidez. O abandono do lar o fator preponderante para a incidncia da norma, somado ao estabelecimento da moradia com posse direta. O ltimo requisito no novo no sistema, pois j estava previsto para a usucapio especial rural ou agrria, pela valorizao de uma posse qualificada pela posse-trabalho (art. 191 da CF/1988 e art. 1.239 do CC/2002). O comando pode atingir cnjuges ou companheiros, inclusive homoafetivos, diante do amplo reconhecimento da unio homoafetiva como entidade familiar, equiparada unio estvel. Fica claro que o instituto tem incidncia restrita entre os componentes da entidade familiar, sendo esse o seu mbito inicial de aplicao. A nova categoria merece elogios, por tentar resolver inmeras situaes que surgem na prtica. comum que o cnjuge que tome a iniciativa pelo fim do relacionamento abandone o lar, deixando para trs o domnio do imvel comum. Como geralmente o ex-consorte no pretende abrir mo expressamente do bem, por meio da renncia propriedade, a nova usucapio acaba sendo a soluo. Consigne-se que em havendo disputa, judicial ou extrajudicial, relativa ao imvel, no ficar caracterizada a posse ad usucapionem, no sendo o caso de subsuno do preceito. Eventualmente, o cnjuge ou companheiro que abandonou o lar pode notificar o exconsorte anualmente, a fim de demonstrar o impasse relativo ao bem, afastando o cmputo do prazo. No que concerne questo de direito intertemporal, parece correto o entendimento j defendido por Marcos Ehrhardt Jr., no sentido de que O prazo para exerccio desse novo direito deve ser contado por inteiro, a partir do incio da vigncia

da alterao legislativa, afinal no se deve mudar as regras do jogo no meio de uma partida. 1 A concluso tem relao direta com a proteo do direito adquirido, retirada do art. 5, XXXVI, da Constituio e do art. 6 da Lei de Introduo. Outra questo que merece ser enfrentada refere-se possibilidade de usucapio do bem em condomnio entre os cnjuges, tema debatido h tempos pela doutrina e pela jurisprudncia. Como se percebe pela leitura do novo dispositivo, a categoria somente se aplica aos imveis que sejam de propriedade de ambos os consortes e no a bens particulares de apenas um deles. Vrias so as decises apontando que, havendo tolerncia de uso por parte dos demais condminos, no h que se falar em usucapio, em regra. Como exceo, surgem os casos de posse prpria, em que se abre a possibilidade da usucapio (por todos: Usucapio. Condomnio. 1. Pode o condmino usucapir, desde que exera posse prpria sobre o imvel, posse exclusiva. Caso, porm, em que o condomnio exercia a posse em nome dos demais condminos. Improcedncia da ao (Cdigo Civil, arts. 487 e 640). 2. Espcie em que no se aplica o art. 1.772, 2., do CC. 3. Recurso especial no conhecido (STJ, REsp 10.978/RJ, Rel. Min. Nilson Naves, 3. Turma, j. 25.05.1993, DJ 09.08.1993, p. 15.228). Do ano de 1999, cite-se deciso do Superior Tribunal de Justia no mnimo inovadora, cujo relator foi o ento Ministro Ruy Rosado de Aguiar. Aplicando a boa-f objetiva, particularmente a supressio, que a perda de um direito ou de uma posio jurdica pelo seu no exerccio no tempo, o julgado possibilitou, de forma indireta, a usucapio de uma rea comum em um condomnio edilcio parte do corredor que dava acesso a alguns apartamentos. Essa foi a concluso, mesmo havendo, aparentemente, um ato de mera tolerncia por parte do condomnio. Vejamos a ementa do acrdo:
Condomnio. rea comum. Prescrio. Boa-f. rea destinada a corredor, que perdeu sua finalidade com a alterao do projeto e veio a ser ocupada com exclusividade por alguns condminos, com a concordncia dos demais. Consolidada a situao h mais de vinte anos sobre rea no indispensvel existncia do condomnio, de ser mantido o status quo. Aplicao do princpio da boa-f (supressio). Recurso conhecido e provido (STJ, REsp 214.680/SP, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, 4. Turma, j. 10.08.1999, DJ 16.11.1999, p. 214). EHRHARDT JR. Marcos. Temos um novo tipo de usucapio criado pela Lei 12.424/2011. Problemas vista. Disponvel em http://www.marcosehrhardt.adv.br/index.php/blog. Acesso em 1 de julho de 2011.
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O entendimento consubstanciado no julgado parece ser a tendncia seguida pela nova modalidade de usucapio, na meno propriedade dividida pelos cnjuges ou companheiros. Por certo, vrios debates jurdicos surgiro a respeito dessa nova modalidade de usucapio especial urbana, que representa, a meu ver, interessante inovao, com grande amplitude social. Para solucionar os problemas que existem os intrpretes, os advogados, os julgadores, os professores, os doutrinadores, os profissionais da rea jurdica em geral. Aceitemos os bnus e os nus, enfrentando os desafios que viro.