FUNDAO EDSON QUEIROZ UNIVERSIDADE DE FORTALEZA UNIFOR CENTRO DE CINCIAS JURDICAS CCJ CURSO DE ESPECIALIZAO EM DIREITO IMOBILIRIO

CONDOMNIO E APLICAO DA SUPPRESSIO

Daniel Sousa Paiva Matr 0424937/2

Fortaleza

agosto - 2005

RESUMO

O Novo Cdigo Civil (Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002), em vigor desde 11 de janeiro de 2003, introduzindo vrias inovaes no cotidiano do homem comum, destacou a nova legislao que rege o condomnio edilcio ou condomnio de apartamentos, casas, salas comerciais, garagens, etc., contendo em seu bojo dispositivos que modificam e disciplinam os direitos e deveres dos condminos, como forma de regramento da vida em coletividade. Os condminos, como indivduos integrantes de uma comunidade, tm direitos e deveres para com o Condomnio, tanto de natureza financeira como de natureza social. Na realidade, no existem somente estes deveres elencados pelo Cdigo, tanto a Conveno como o Regimento podem estabelecer vrios outros, desde que no contrariem a Lei. Dessa forma, cabe ao Condmino observar no s as regras da Lei Civil, como tambm outras regras contidas na Conveno ou no Regimento Interno. Neste contexto, uma vez evidenciada uma situao de conflito entre os condminos, as normas de convvio pertinentes ao caso (Legislao, conveno e Regimento Interno) devem prever formas de soluo, sempre em observncia ao interesse social do condomnio.

INTRODUO

Os condminos, como indivduos integrantes de uma comunidade, tm direitos e deveres para com o Condomnio, tanto de natureza financeira como de natureza social. Observando as regras da boa convivncia social, o Novo Cdigo Civil erigiu como deveres bsicos do condmino: Art. 1336. So deveres do condmino: I - Contribuir para as despesas do condomnio, na proporo das suas fraes ideais, salvo disposio em contrrio na conveno (Redao determinada pela Lei n 10.931, de 02 de agosto de 2004) II - no realizar obras que comprometam a segurana da edificao; III - no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons costumes. Nestes parmetros, a vida em condomnio deve proporcionar uma estabilidade social, prevendo para tanto mecanismo para soluo de conflitos entre os condminos. Assim, diante de tamanha repercusso na sociedade, tornou-se objeto do presente trabalho perquirir sobre as normas de convvio social de um condomnio e as formas de soluo de conflitos entre seus moradores, abordando, ainda, a aplicao da suppressio como forma de soluo alternativa desses conflitos.

Para tanto, utilizou-se de metodologia desenvolvida atravs de pesquisa bibliogrfica e documental (por meio de leis, normas, publicaes, dentre outros que tratam sobre o tema), buscando de forma prtica analisar as inovaes estabelecidas pelo Novo Cdigo Civil, apontando os seus princpios norteadores, direitos e deveres dos condminos, normas de

convvio e soluo de conflitos, bem como uma proposta de soluo alternativa da problemtica.

De fato, o presente artigo cientfico, em comunho com os objetivos acima delineados, estabeleceu quatro tpicos especficos (materializados em captulos) para a didtica do tema, quais sejam :

Condomnio e suas normas para o convvio social; Direitos e deveres dos condminos; Utilizao das reas comuns; Aplicao da suppressio em conflitos condominiais.

1 CONDOMNIO E SUAS NORMAS PARA O CONVVIO SOCIAL.

O Novo Cdigo Civil trouxe a expresso Condomnio Edilcio para denominar o condomnio constitudo como resultado de uma edificao. Tal condomnio tambm pode ser denominado como propriedade horizontal, propriedade em planos horizontais, condomnio por andares... A Lei n 4.591/64, em seu artigo 1 (parte inicial) definia condomnio como:

Art. 1. As edificaes ou conjuntos de edificaes, de um ou mais pavimentos, construdos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou noresidenciais, podero ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituir, cada unidade, propriedade autnoma, sujeita s limitaes desta lei.
A instituio legal do Condomnio Edilcio se opera com o Registro da conveno no competente Cartrio de Registro de Imveis.

1.1 Conveno Condominial

Sendo ato essencial para instituio legal de um Condomnio, a Conveno o instrumento que, elaborado de acordo com a vontade dos condminos, regula os direitos e deveres dos moradores e ocupantes do Condomnio. Trata-se de lei bsica do condomnio que, complementando as disposies gerais do Cdigo Civil, reger, no caso concreto, as relaes interpessoais existentes.

Tamanha a importncia da Conveno na vida de um condomnio, que o Novo Cdigo Civil, em seus artigos 1.332 e 1.334, prev a obrigatoriedade das seguintes disposies no referido instrumento:

A discriminao e individualizao das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; A determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; O fim a que as unidades se destinam; A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos condminos para atender s despesas ordinrias e extraordinrias do condomnio; Sua forma de administrao; A competncia das assemblias, forma de sua convocao e quorum exigido para as deliberaes; As sanes a que esto sujeitos os condminos, ou possuidores; O regimento interno.

De fato, tendo em vista o rumo que as questes condominiais tm tomado, necessrio se faz que a conveno mencione detalhadamente a constituio e o funcionamento do condomnio, principalmente no que se refere ao sistema de penalidades introduzido pelo Novo Cdigo (sanes e procedimentos para sua imposio), no contrariando, claro, a lei e os direitos individuais. importante lembrar que a Conveno deve ser registrada no respectivo cartrio de imveis para ser oponvel contra terceiros, na conformidade do j mencionado art.1.333, pargrafo nico, do Cdigo

Civil e do art. 167, inciso I, item 17 da Lei n 6.015/75 (Lei de Registros Pblicos), in verbis: Art. 167. No Registro de Imveis, alm da matrcula, sero feitos: I - o registro: ... 17) das incorporaes, instituies e convenes de condomnio;

1.2 Regimento interno

Tudo o que no for essencial constituio e funcionamento do condomnio, mas de cunho circunstancial e mutvel, deve ser previsto no Regimento Interno. Tal ato deve completar a conveno, regulament-la, sem com ela conflitar. Sendo considerado parte integrante da Conveno do

Condomnio, o Regimento Interno no deve, pois, repetir as disposies daquela, mas apenas pormenoriz-las. Neste esteio, podemos definir que a finalidade do Regimento Interno a manuteno da boa convivncia entre os diversos condminos, devendo, para tanto, prever normas disciplinadoras de uso e funcionamento do edifcio, das reas de recreao, bem como estabelecer as funes do zelador, disciplina da portaria, horrios, utilizao de reas comuns, regime disciplinar aplicvel aos moradores, penalidades... O Regimento Interno, no silncio da Lei, poder ser aprovado e/ou modificado por maioria simples dos presentes. Lembrando, ainda, que, por disposio do art.1.334, o Regimento Interno parte acessria da Conveno.

1.3 Eficcia e obrigatoriedade da conveno e do regimento interno

Devidamente aprovados e registrados em cartrio, a Conveno e o Regimento Interno tornam-se, desde logo, obrigatrios para todos os presentes ou futuros proprietrios, possuidores ou detentores das unidades condominiais, bem como locatrios, familiares e visitantes.

2 DIREITOS E DEVERES DOS CONDMINOS.

Os condminos, como indivduos integrantes de uma

comunidade, tm direitos e deveres para com o Condomnio, tanto de natureza financeira como de natureza social. 2.1 Direitos: O Cdigo Civil bastante claro na enumerao dos direitos do condmino: Art. 1335. So direitos do condmino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

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II - usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no exclua a utilizao dos demais compossuidores; III - votar nas deliberaes da assemblia e delas participar, estando quite. Percebe-se, nesta citada relao de direitos, que h uma adaptao do direito de propriedade convivncia em comunidade. O direito de cada condmino se delimita com o direito dos demais compossuidores. Importante ressaltar que o direito de voto e participao do condmino est vinculado ao adimplemento de suas contribuies condominiais. No estando em dia com estas, o condmino no poder votar e nem mesmo participar das assemblias. 2.2 Deveres: Observando as regras da boa convivncia social, o Novo Cdigo Civil erigiu como deveres bsicos do condmino: Art. 1336. So deveres do condmino: I - Contribuir para as despesas do condomnio, na proporo das suas fraes ideais, salvo disposio em contrrio na conveno (Redao determinada pela Lei n 10.931, de 02 de agosto de 2004) II - no realizar obras que comprometam a segurana da edificao; III - no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons costumes. Atente-se para o fato de que a relao entre os Condminos de subsistncia mtua, sendo um dos principais deveres do condmino a

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de

contribuir

proporcionalmente

para

as

despesas

do

condomnio, onde uma eventual inadimplncia acarreta prejuzos em geral, onerando toda a estrutura condominial. Na realidade, no existem somente estes deveres elencados pelo Cdigo, tanto a Conveno como o Regimento podem estabelecer vrios outros, desde que no contrariem a Lei. Dessa forma, cabe ao Condmino observar no s as regras da Lei Civil, como tambm outras regras contidas na Conveno ou no Regimento Interno.

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3 UTILIZAO DAS AREAS COMUNS.

Condomnio pressupe propriedade em comum............ (colocar citao) O Cdigo apresenta um rol exemplificativo do que considerado rea comum. Mais precisamente: o solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de distribuio de gua, esgoto, gs e eletricidade, a calefao e refrigerao centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro pblico.

Contudo, existem trs pontos polmicos com relao rea comum: terrao da cobertura, vagas de garagem e utilizao de rea comum por um condmino.

3.1

TERRAO DE COBERTURA: Ao tratar das disposies legais acerca do terrao de cobertura

em um Condomnio, estabelece o Cdigo Civil:

Art.1.331... 5 O terrao de cobertura parte comum, salvo disposio contrria da escritura de constituio do condomnio. Art. 1344. Ao proprietrio do terrao de cobertura incumbem as despesas da sua conservao, de modo que no haja danos s unidades imobilirias inferiores.

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Tais dispositivos, prevendo duas situaes distintas, visam dar soluo objetiva aos casos concretos da seguinte forma: Se o Terrao for rea comum caber ao condomnio sua manuteno. Se o Terrao pertencer unidade do ltimo andar caber exclusivamente ao condmino proprietrio da respectiva unidade a sua conservao.

3.2

VAGAS DE GARAGEM: Na garagem do edifcio existe um local devidamente demarcado,

podendo ser de uso exclusivo ou coletivo, sujeito regulamentao. Levando em conta que a garagem deve ser tratada como um acessrio unidade autnoma, o Cdigo se manifesta nos seguintes termos:

Art. 1338. Resolvendo o condmino alugar rea no abrigo para veculos, preferir-se-, em condies iguais, qualquer dos condminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores. Art. 1339. ................................................................................. 2 permitido ao condmino alienar parte acessria de sua unidade imobiliria a outro condmino, s podendo faz-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomnio, e se a ela no se opuser a respectiva assemblia geral.

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Analisando-se concluir:

duas

situaes

fticas

diferentes,

podemos

Locao das Vagas de Garagem os demais condminos tero preferncia sobre terceiros estranhos ao condomnio, no existindo interessado dentre os moradores do condomnio, permitido o aluguel a terceiros. Ressalta-se que a Conveno ou Regimento no poder proibir tal prtica, mas poder limit-la ao estipular algumas condies para a locao, tais como anlise da negociao pelo conselho fiscal quando efetivada a terceiro (estranho ao condomnio); Venda das vagas de garagem igualmente, os demais condminos tero preferncia sobre terceiros estranhos ao condomnio, sendo que somente poder ser efetuada a alienao das vagas a terceiro se a Conveno e/ou a Assemblia Geral permitirem. No caso de falta de previso na Conveno, no se poder vender at que haja permisso por parte da Assemblia e alterao da Conveno neste sentido.

3.3

UTILIZAO DE REA COMUM POR UM S CONDMINO: O art.1.340 do Cdigo Civil poder trazer alguns problemas ao

estabelecer que: Art. 1340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condmino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve. Atente-se para o fato de que tal dispositivo permite que o condmino que no utiliza determinada rea comum poder se eximir legalmente da obrigatoriedade de contribuio para as despesas de conservao e uso desta.
No caso prtico, a referida norma criou um critrio diferenciador quanto ao dever de contribuio para com o Condomnio, uma vez que ao se ratear as despesas

15 provenientes da utilizao de bem comum sero isentos aqueles condminos que, teoricamente, no se serviram deste. Em exemplo clssico, citado por inmeros doutrinadores, poder ocorrer que as unidades comerciais ou residenciais localizadas no trreo dos edifcios fiquem isentas, em tese, do pagamento das despesas com elevadores, posto que destes no se servem.

3 SUPPRESSIO.

Reflexos desta tendncia encontram-se inseridos nos dispositivos legais do Novo Cdigo Civil, em vigor desde 2003, onde se d nfase aos princpios da Boa f objetiva e da Funo social dos Contratos, seno vejamos: Art. 113. Os negcios jurdicos devem ser interpretados conforme a boa-f e os usos do lugar de sua celebrao. Pelo princpio da Boa-f Objetiva entende-se que entre os contratantes deve existir respeito mtuo e

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cooperao, exteriorizado desde a origem do contrato, durante a sua execuo e, inclusive, aps seu trmino como limitao de direitos. Nestes termos leciona o ilustre professor Miguel Reale: J a boa-f objetiva se apresenta como uma exigncia de lealdade, modelo objetivo de conduta, arqutipo social pelo qual impe o poder-dever de que cada pessoa ajuste a prpria conduta a esse arqutipo, obrando como obraria uma pessoa honesta, proba e leal. (REALE, Miguel. A boa-f objetiva. Estado de So Paulo, 16 de ago. 2003, Espao Aberto, p. A2)

A nova concepo de propriedade condominial uma concepo social deste instrumento jurdico, para a qual no s a propriedade particular importa, mas onde tambm e principalmente os efeitos do uso da coisa e servios em comum sero levados em conta, e onde a condio social e econmica das pessoas nele envolvidas ganha em importncia. Por estas disposies legais na esfera civil, uma relao particular dentro de um condomnio poder ser substancialmente alterada, anulada, ampliada ou restringida, tudo de acordo com a interpretao do caso concreto e o atendimento aos parmetros estabelecidos pela vida em comunidade. Em observncia a estes novos paradigmas sociais, os condminos e operadores do direito devem buscar novos mecanismos que permitam que estas normas de uso e

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convivncia em condomnio estejam em equilbrio e se cumpram plenamente. Seguindo este raciocnio, em caso de lide entre o condomnio e alguns condminos ........... A suppressio tem natureza jurdica mista, uma vez que tem caractersticas de direito real e direito pessoal