El avalo catastral

Qu es el Avalo Catastral
Como les mencionaba anteriormente, el avalo puede considerarse una transaccin al objeto ms que un hecho, que busca encontrar un valor de referencia de mercado conocido como valor catastral. Un inmueble podr tener varios avalos, con diferentes metodologas y fechas. Generalmente est por abajo del valor comercial (cerca del 80%), no solo porque proviene de un estudio masivo sino porque generalmente no se consideran algunos factores que influyen en el valor final de mercado, como el sobrecosto por servicios profesionales, los costos de publicidad o costos administrativos de la empresa urbanizadora. Su utilidad El uso ms frecuente es para la aplicacin en el cobro de impuesto por bienes inmuebles o impuesto predial. El objeto del avalo es aplicar una ley de contribucin con equidad social, presumiendo que el impuesto se distribuya en la medida del valor del inmueble (paga ms quien ms tiene). Tambin tiene aplicabilidad para transacciones comerciales, que vara entre pases de acuerdo a la legislacin, pero es frecuente una constancia catastral para fines de un prstamo bancario, respaldo econmico en la solicitud de una visa norteamericana, procesos de expropiacin e indemnizacin, estudios de recuperacin de plusvala, etc. Su aplicacin Las leyes de cada pas cambian en la aplicacin de este impuesto, tal como El Salvador, donde no existe bajo esa denominacin, y en el caso de Colombia donde este impuesto incluye:

El impuesto por parques o arborizacin Impuesto de estratificacin socioeconmica Sobretasa de levantamiento catastral

Tambin existen diferentes formas de aplicacin, algunos bajo autonoma municipal, como es el caso de Honduras y otros bajo un control centralizado como en Espaa, donde el Ministerio de Hacienda hace el estudio de valores por zonas, pero los ayuntamientos hacen las ponencias para concertacin de tasas locales. Generalmente el concepto Inmueble parte de las definiciones en el cdigo civil, donde se establece como inmueble aquello que no puede ser desmontado de la parcela sin afectar su estructura bsica, por esto incluye tanto la

edificacin, como otras mejoras e inclusive cultivos que en el mediano y largo plazo son permanentes aumentando su valor por razones de productividad. Generalmente las tasas andan entre el 1 y el 15% de cada millar, significa que un inmueble valorado en $200,000 si la tasa fuera de 4% debera pagar $400 por ao. No parece ser mucho, pero suele ser el segundo en peso, cuando recordamos que existe otro tipo de impuestos directos como:

Industria y Comercio Sobretasa a la gasolina Alumbrado pblico Rtulos Sobretasa ambiental Delineacin y urbanismo Tren de aseo, bomberos y otros servicios

El avalo urbano
En lneas generales, el avalo urbano, usando el mtodo (hay otros) de costo de reemplazo menos depreciacin acumulada tiene dos componentes: El valor de la tierra. Este normalmente parte de un estudio basado en transacciones de mercado, que si se hacer de forma representativa pueden traducirse en zonas homogneas donde se puede obtener valores aproximados de la tierra. Adicionalmente, existen factores que influyen de manera individual en propiedades especficas, bien de forma negativa o positiva:

la condicin de esquina La topografa, cuando afecta el riesgo de deslizamiento, inundacin o incrementa el costo de construccin

El rgimen especial La vulnerabilidad al deslizamiento o inundacin La relacin frente fondo El valor paisajstico Los servicios pblicos existentes

Con esto se obtiene el valor de la tierra

En el caso de Medelln, se consideran como valores que afectan el valor de la tierra: la topografa, el uso del suelo, las vas y los servicios pblicos. Y a estas zonas les llaman zonas homogneas geoeconmicas, y tablas de regresin, en otro post mostraremos el proceso completo de Medelln. El valor de la edificacin, este se aplica a partir estudios de tipologas constructivas, que se basan en la ponderacin de edificaciones tpicas, que a su vez fueron calculadas por medio de fichas de costos unitarios. Luego el proceso de captura clasifica los elementos constructivos que influyen en el valor; as teniendo: el uso para el cual la edificacin fue construida, la clase de materiales y la calidad de mano de obra o suma de pesos de elementos constructivos, se puede definir a cual tipologa constructiva corresponde.

Una vez identificada la tipologa constructiva que le aplica, se multiplica por el total de metros cuadrados, si hay ms de una primera planta se les aplica un factor de modificacin y la suma genera el valor de la edificacin.
Adicionalmente, se le aplica el factor de depreciacin acumulada, para lo cual se usa tambin una tabla que se basa en los aos de construida la edificacin y restauracin que ha recibido. Para edificaciones especiales se hacen avalos usando otro tipo de mtodos, como en caso de complejos tursticos, zonas industriales con orientacin a la tecnologa, aeropuertos etc. Otros detalles adicionales se calculan por aparte,

aunque tambin estn dentro del estudio de edificaciones. As el avalo urbano consiste en la suma de:

El valor de la tierra El valor de la edificacin El valor de otros detalles adicionales

Avalo rural
El valor rural, o rstico es similar al urbano, teniendo los siguientes componentes: El valor de la tierra, para los estudios de valor de la tierra existen mtodos especiales basados en la relacin del valor del mercado y su productividad dentro de un rea econmica y climtica determinada. Esta clasificacin incluye factores de tipo fsico, topogrfico, climtico, geogrfico y de accesos bsicos para fines de produccin. De modo que se hace una clasificacin de los suelos en base a su capacidad agrolgica, que tambin se convierte en una zona homognea. El valor estar determinado por el valor del metro cuadrado de la zona, por el rea de la parcela; este a diferencia del urbano, tiene factores de modificacin que influyen en su valor como:

Distancia a nodos comerciales Acceso a vas de comunicacin Distancia a fuente de agua o sistema de riego Topografa

Una vez aplicado, se obtendr el valor de la tierra rural

Tambin el valor de la tierra rural incluye valor de edificaciones, los estudios de tipologas constructivas pueden incluir construcciones tpicas de las reas rurales como bodegas, granjas, galeras etc. Tambin habrn detalles adicionales que se calcularn por separado, como en el urbano, tal como piscinas, porches, muros, enchapes, pavimentos, escaleras, etc.

El valor de los cultivos permanentes, para esto, usualmente el estudio basado en costos de insumo, mano de obra y mecanizacin concluye en una media para diferentes plantas (caf, cacao, palma africana etc), o en caso de pasto por metro cuadrado. Y estos tendrn factores de modificacin relacionados con al expectativa de productividad que an se espera de este cultivo, que incluyen:

Estado fitosanitario Edad de las plantas

Entonces, el producto del total de plantas, por el costo de cultivo y multiplicado por sus factores de modificacin ser el valor de los cultivos permanentes.
Luego el avalo rural consistir en la suma de:

El valor de la tierra El valor de las edificaciones o mejoras El valor de otros detalles adicionales El valor de los cultivos permanentes

Vale la pena?
Es posible que alguno de ustedes, a mitad del post se sinti como que estaban cantando el juego del gallo capn, antes que Melquades llegara a curar la enfermedad del insomnio en Macondo. Pero vale la pena, al menos si ser para fines de impuesto predial. En el caso de Colombia, como consecuencia, al poner en vigencia las tres fases de la Actualizacin Catastral en Medelln, cuya inversin total ascendi a cerca de 8,840 millones de pesos, el recaudo adicional que puede ser imputado al proyecto por concepto de Impuesto Predial Unificado, en los primeros 3 aos de vigencia, equivale a cerca de quince veces el valor invertido. En el caso de Honduras, el impuesto por concepto de Bienes Inmuebles es considerado como uno de los potenciales de la auto sostenibilidad municipal, aunque el

tiempo ha demostrado que la implementacin de este proceso es ms fcil que su sostenibilidad por discontinuidad. En la medida que una institucin rectora del rea fiscal o catastral implementa, sistematiza y da continuidad a una metodologa, la valuacin puede ser un ejercicio muy eficaz; til no solo para asuntos tributarios. El costo de iniciativas individuales o metodologas hbridas puede ser mayor que la recaudacin esperada. Tambin afecta las polticas deficientes en la competencia laboral municipal, cuando el clientelismo poltico hace que sea necesario estar capacitando personascada vez que hay un cambio de gobierno.