Locales comerciales rentables, pero no son una mina de oro

En las ciudades de Armenia, Pereira y Manizales es amplia la desocupacin de estos inmuebles en los ltimos meses. Uno de los avalos ms difciles de realizar, para cualquier perito profesional, es el que se refiere a los locales comerciales. Primero, debe tenerse en cuenta la homogeinizacin, por las siguientes caractersticas: ubicacin esquinero o medianero, nivel en el edificio: primero, segundo o tercero por el frente, el tipo de negocio, vecindario, acabados, servicios comunales, y dems.

En su libro Avalo de bienes inmuebles, el ingeniero Diter R. Castrilln dice en uno de sus apartes: Cuatro condiciones son necesarias para que un bien posea valor: la utilidad, la transferibilidad, la escasez y la demanda. Y agrega ms adelante: Hay locales ubicados dentro o fuera de centros comerciales, los hay grandes, medianos y pequeos, o locales tipo Sanandresito. Estos ltimos, considerados en conglomerados cubiertos, con reas de entre 4 y 10 metros cuadrados cada uno. El mtodo valuatorio ms utilizado es el de renta, es decir teniendo en cuenta el canon de arriendo mensual, el cual no debe incluir los servicios pblicos ni la cuota de administracin. La rentabilidad vara, generalmente, entre el 1 y 2,5%, de acuerdo con las caractersticas. Por experiencia sabemos que los locales comerciales funcionan mejor al lado de la competencia: talleres, donde hay talleres, almacenes de ropa junto a sus similares, concesionarios de vehculos en su zona, ferreteras en la suya. Lo mismo ocurre con los locales en un aeropuerto, pues su movimiento depende de la entrada y salida de los aviones, el registro de pasajeros, los horarios y das preestablecidos, las terminales de transporte o un centro comercial.

Ha bajado la rentabilidad La recesin econmica mundial que se inicia con repercusiones notorias en Colombia est obligando a desocupar establecimientos de comercio en todas las ciudades, motivados por las bajas en las ventas. Los gastos fijos permanecen o aumentan mes a mes: servicios pblicos, impuestos: predial e industria y comercio, administracin, seguros, pago de nmina, vigilancia, reparaciones, aseo y limpieza, decoraciones. En las ciudades de Armenia, Pereira y Manizales es amplia la desocupacin de estos inmuebles en los ltimos meses. Nada ms, en la capital del Quindo pueden contarse unos 70 en las carreras 14 y 15, y avenida Bolvar, hasta el parque principal. Sumado a lo anterior es notoria la saturacin de locales, a lo largo y ancho de la ciudad. Esta inquietante situacin obligar a las firmas inmobiliarias y, principalmente, a los propietarios de los inmuebles a un replanteamiento en el valor de los cnones de arrendamiento mensual. Igualmente, los empresarios, inversionistas y propietarios deben mirar los exagerados valores por metro cuadrado que han tomado estos inmuebles en los ltimos aos, lo que se traduce en la notable reduccin en los negocios de compraventa en la ciudad. Es importante llegar a un justiprecio, tanto en las ventas como en los arriendos, y buscar puntos de equilibrio entre vendedores y compradores, y/o arrendadores y arrendatarios. Los peritos avaluadores afiliados a la lonja colaboran con sus

conocimientos e imparcialidad para realizar los avalos y calcular los cnones, acordes con la nueva poca que atravesamos de dificultades econmicas. Con estos ajustes reales ganaran los dueos, los negocios y la urbe. Debemos convencernos de que la rentabilidad ha bajado, al menos mientras pasa la recesin, que los locales no son mina de oro, y que es mejor arrendarlos o venderlos ms baratos, que dejarlos desocupados, sin percibir ninguna utilidad.

Consideraciones de un perito Entre muchas consideraciones, el perito debe tener presente las ms importantes, como son:

* El principio de mayor y mejor uso. * Una cosa es la rentabilidad del inmueble, y otra, la del negocio. * Las normas de planeacin, uso del suelo y restricciones. * Un local puede arrendarse como un porcentaje del valor de las ventas, o del valor comercial del inmueble. * La sectorizacin. Ejemplo: una venta de pescado no es negocio rentable ubicado en una zona bancaria. * Hay negocios ms productivos que otros. * Existen los valores especulativos: no obedecen al comportamiento del mercado sino a agentes externos o falsas expectativas, como, por ejemplo: la construccin de una avenida en sus cercanas, cuyo solo anuncio genera una valorizacin. Publicado en: