A USUCAPIO

EO REGISTRO DE IMVEIS

I- Explicao
Destina-se este trabalho, exclusivamente, a orientar os Oficiais de Cartrios de Registros de Imveis. No tem pretenso de ser doutrinrio, assim com no resultar de transcries de textos dos mais doutos civilistas ou processualistas. O que aqui se deixa marcado fruto exclusivo da experincia haurida em vrios anos de assessoria prestada ao Instituto de Registro Imobilirio do Brasil e a vrios Oficiais de Cartrios. Busca-se, com estas consideraes, exclusivamente, alertar os Cartrios e, se possvel, as partes e Magistrados, no sentido de que os reflexos das aes de usucapio, desde a sua propositura, at o registro do mandado expedido quando a ao julgada procedente, sejam atentamente examinados para evitar problemas e discusses inoportunas, que s geram desentendimentos e agravam, ainda mais, as ligaes entre os Cartrios, as partes e os Magistrados. No se pretenda, portanto , encontrar nestas linhas, ensinamentos doutrinrios ou citaes jurisprudenciais, que se de um lado no do feitio do autor, de outro, sero melhor encontradas nos originais que em copiadores.

II- O ARTIGO 942, II, DO CDIGO DE PROCESSO CIVIL

Para propor ao de usucapio, ordinrio, extraordinrio, constitucional, deve o A., na inicial, pedir a citao "pessoal daquele em cujo nome esteja transcrito o imvel usucapiendo". Nasce, portanto, desse dispositivo a necessidade de o A. indicar, na inicial, o titular de domnio do imvel usucapiendo e, em conseqncia, todos os Cartrios do Brasil tm sido solicitados, diariamente, a fornecer certides a respeito. Muitas vezes as partes sabem em nome de quem est registrado o imvel usucapiendo; outras sabem mas omitem os elementos e, por derradeiro, em grande nmero de casos nem as partes, nem os Advogados tm elementos a respeito. No primeiro caso, o nome do titular do domnio indicado e juntada certido do registro imobilirio comprovado a assertiva. Nos demais casos, entretanto, as partes necessitam obter certido do registro imobilirio e, assim o comum o Advogado descrever o imvel usucapiendo em petio dirigida ao registrador, solicitando que este certifique, ao p de pedido, o que constar a respeito da titularidade de domnio sobre o imvel descrito. A prtica indicou srios obstculos a bom atendimento de tais pedidos; esses obstculos advieram dos dois lados, isto , quer do usurio, quer dos registradores. Com efeito, os primeiros, muitas vezes sem elementos, se limitam a descrever o imvel usucapiendo, sem fornecer melhores elementos de especializao, notadamente quando

se trata de imvel rural; os segundos, conhecendo as dificuldades de localizar os proprietrios pela conhecida falta de dados e pela sistemtica de escriturao do livro Indicador Real, nem sempre se dedicaram s pesquisas como era esperado. Enquanto Corregedor Geral da Justia em So Paulo, PEDRO RODOVALDO MARCONDES CHAVES, que exerceu, posteriormente, o cargo de Ministro do Supremo Tribunal Federal, instado a apreciar a questo, elaborou despacho normativo orientando os Srs. Oficiais do Cartrios de Registro de Imveis para que se houvessem com cautela no certificar a respeito dos quais se pretendia proporo de usucapio. Esse despacho representava o bvio mas, mal interpretado, levou total inrcia de muitos registradores, que, sem maiores pesquisas, se limitam a invoc-lo para justificar a falta de dados para expedir as certides solicitadas. Mais recentemente, a 1a. e 2a. Varas de Registros Pblicos da Capital do Estado de So Paulo, atravs de Portaria Conjunta, baixadas pelos Magistrados que ali judicavam, procuraram resolver essa tormentosa questo. Em anexo a este trabalho esto os textos da referida Portaria, que, espero, sirva de normas a outros Juzos, para diminuir os riscos de erros nos procedimentos de usucapio. A vista dos autos e com todos os elementos colocados na inicial e documentos a ela obrigatoriamente acostados, por fora da lei processual civil, dispem os oficiais de dados em maior nmero para a localizao de eventuais registros que digam respeito aos imveis usucapiendos, podendo, desta forma, fornecer informaes e certides mais seguras e com a certeza que os atos de registro devem refletir.

No se pode perder de vista que o exame desses processos, para o fornecimento de informaes e certides, levando s pesquisas no s no Indicador Real, mas tambm no Indicador Pessoal, relativamente aos confrontantes, assim como - para os Cartrios que os organizam - o exame do fichrio de cadastro de contribuintes, podero servir como rumo seguro para que aquelas informaes, exigidas para a instruo processual, possam se aproximar da realidade. No se desconhece que se trata de mais um encargo, mais um trabalho que se pretende cometer aos Oficiais, mas no se pode olvidar que exercitam eles funo pblica de alto relevo, que deve ser desempenhada com toda a cautela, com todo o zelo e, especialmente, com elevado esprito pblico. Foi-se o tempo em que os servios registrais eram tidos como rgo auxiliares da Justia. Mas engrandece-se a classe quando colocada na condio de delegada do Poder Pblico constituinte, exercendo a sua atividade pblica, em carter privado, mas contribuindo para a segurana dos cidados. O trabalho que acarreta determinao da pesquisa ser fartamente compensado pela maior segurana que os registros devem refletir; e quanto mais seguros os registros, mais seguros estaremos todos ns, especialmente considerando que teremos todos ns, a conscincia de que o registrador competente nunca omitir a indicao do nosso nome se, eventualmente, algum pretender, marotamente, usucapir um imvel de nossa propriedade. Cuidar-se-, entretanto, para que, de acordo com o princpio de direito natural segundo o qual todo trabalho deve ser remunerado, de em futuros regimentos, estabelecer valores diferenciados para os emolumentos devidos nessa pesquisa, de tal forma

que seja justo o preo de um trabalho muito delicado. O atendimento de tais determinaes dos Juzos Corregedores Permanentes, em So Paulo tem dado resultados proveitosos, muitas vezes at impedindo pessoas inescrupulosas, de usucapir reas verdes de loteamentos e at mesmo leitos de ruas.

III - O MANDADO DE USUCAPIO

Uma vez julgada procedente a ao de usucapio e transitada a sentena em julgado, deve ser expedido o mandado destinado ao Oficial do Cartrio de Registro de Imveis, para que seja aberta a matricula e nela registrada a sentena. O ttulo judicial, portanto, hbil a determinar e permitir o registro da sentena declaratria do domnio, por usucapio o mandado. Ser inbil qualquer outro ttulo que se apresente ao registrador, que no dever acertar com a carta de sentena, ofcio ou simples cpias reprogrficas do processo. O mandado h de ser formalmente perfeito, encerrando a completa qualificao que, alm do estado civil, nmero da cdula de identidade, do nmero da inscrio no cadastro de contribuintes do ministrio da Fazenda, dever conter a profisso dos Autores e o regime de bens do casamento e, em sendo diverso do legal, conforme o tempo de sua celebrao, a indicao do pacto antenupcial e seu registro. O imvel deve estar perfeitamente descrito e caracterizado, em suas medidas perimetrais, caractersticos, confrontaes a rea.

H de acompanh-lo o n.. do cadastro na Prefeitura Municipal se urbano ou o Certificado do Cadastro rural, quando rural. Cuide-se que entre os elementos comprobatrios da posse "cum animus domini" est o pagamento dos impostos incidentes sobre o imvel e assim haver nos autos do processo como retirar esse importante dado para a abertura da matrcula. Tem sido regra, pelos Magistrados, autorizados ou no pelos Conselhos de Magistratura dos Estados, a delegao para que os escrives, os diretores de secretaria assinem mandados de citao e outros, expedidos pelo Juzo. A mim sempre pareceu que os mandados destinados ao registrador, no podem ser assinados por tais funcionrios, ainda que portadores da delegao. Cuida-se de saber, agora, se deve ser reconhecida a firma do Juiz que expede o mandado. Diante das controvrsias surgidas, tentou-se, em primeiro lugar, que todos os registradores dispusessem de arquivo de firmas dos Juzes de Direito. Mas, a grande movimentao dos Magistrados nem sempre possibilitava a providncia, especialmente considerando que, muitas vezes o Juiz era designado para uma Vara ou Comarca por apenas alguns dias. A prtica se encarregou de derrotar as determinaes administrativas nesse sentido. Houve substituio da medida acauteladora, determinando o Tribunal de Justia de So Paulo que, em todos os ttulos judiciais o prprio escrivo do Juzo reconhea a ver original, seno que apenas certifica a autenticidade da assinatura do Juiz e, com essa providncia os registradores se tm por satisfeitos, dado que tm a segurana da autenticidade do documento e da qualidade de quem o assina.

Tenho na memria casos em que se apresentaram a registradores da Capital de So Paulo, mandados falsos, em que eram, igualmente falsas as assinaturas, mas foram eles recusados uma vez facilmente verificvel a falcatrua. A descrio do imvel usucapiendo, para possibilitar a abertura da matricula deve ser a mais completa possvel. Enquanto judicvamos na 1a. Vara de Registros Pblicos determinamos que todos os mandados expedidos nas aes de usucapio fossem instrudos de cpia da inicial, do laudo pericial (existente na quase totalidade de processos), da sentena (eventualmente do acrdo) e que, necessariamente constasse do mandado o trnsito em julgado da deciso. Esse procedimento tem sido seguido at estes tempos e possibilita ao registrador maior segurana, quer na abertura da matricula, quer no registro do mandado, quer nos atos que deve praticar na serventia, conforme o caso, se o imvel usucapiendo estiver transcrito ou matriculado. O exame das peas constitui importante atividade do registrador, na sua funo mais importante, que a qualificao dos ttulos que lhe so apresentados. sabido que ao Oficial de Registro de Imveis dado (e imposto) verificar o atendimento das ordens judiciais aos princpios registrrios. A propsito, relembremos o excelente trabalho do Mestre ELVIO SILVA FILHO a respeito dos ttulos judiciais, em que a matria foi minuciosamente exposta e detalhada. No discrepam, a propsito, todos os tratadistas e estudiosos, a despeito de alguns Magistrados ainda entenderem que a sua posio pessoal est acima das leis e dos

princpios que so impostos aos registradores. Esse procedimento, que aqui e ali, com maior ou menor freqncia, tm gerado lamentveis incidentes servem para, como exceo, confirmar a regra. Esperamos sempre que a boa dose de humildade e bom senso sejam remdios para essas falhas. Assim tem o Oficial o poderdever de fiscalizar o preenchimento, pelo mandado de usucapio e demais peas que eventualmente o instruam, dos requisitos estabelecidos na Lei de Registros Pblicos, para lhe dar abrigo. Cuidaro, entretanto, de prenotar sempre esses mandados (como de resto todos os mandados judiciais) para o exame e, se eventualmente no puder cumprir a ordem e praticar o registro, dever devolv-lo, por ofcio e ao Juiz, explicando e justificando os motivos da recusa. A mim sempre pareceu equivocada a praxe, quase sempre adotada de serem os mandados devolvidos aos apresentantes, com nota de exigncias. A ordem dada pelo Juiz ao registrador e, se este no pode cumpri-la deve fundamentar a que ordena os motivos da recusa do cumprimento. Determinando a Lei de Registros Pblicos que os mandados de usucapio contenham os elementos para a abertura da matricula do imvel usucapiendo (art.226) e devendo ser eles registrados (art.167, 1, 28), so importantssimos os elementos em questo. Omitidos estes, o mandado dever ser devolvido. Em muitas oportunidades se tm verificado que, em especial nos imveis rurais, o imvel usucapido, porque separado por rodovia, estrada municipal ou estadual, no se compe de uma nica parcela.

A descontinuidade, causada pelo seccionamento do imvel, operada pela existncia da rodovia, portanto, no permite se abra uma s matrcula para o imvel em primeiro lugar porque inexiste um imvel, mas dois ou mais, tantos quanto sejam as partes em que decomposto em razo das vias pblicas. Assim, como cada poro se constitui, do ponto de vista registrrio (ainda que do ponto de vista cadastral seja considerado um nico imvel), em um imvel isolado, cada uma das pores dever receber matricula prpria, sendo, assim, indispensvel que venham as descries de todas as glebas. Pouco importar, a, que eventualmente uma delas seja inferior ao mdulo, porque no h vedao para a declarao de domnio de imvel inferior frao mnima de parcelamento. No se perca de vista que a sentena declara o domnio, no o atribui. No se trata, portanto, de aquisio de imvel inferior ao mdulo, vedada pelo Estatuto da Terra. Mas, retornando ao exame do caso em que a inicial postula usucapio de imvel dividido, seccionado por rodovias, sempre tive que haver tantas matrculas quantas sejam as pores em a rodovia seccionou o que se entende por "imvel usucapiendo". A cada imvel uma matrcula e cada matrcula s pode conter um imvel. Equivocado, portanto, o procedimento, sempre encontradio, de se inserir, na matrcula, aps a descrio do imvel, a observao de que ele cortado pela rodovia tal ou pela Estrada Municipal. A seco do imvel, pela via pblica gera a necessidade imperiosa de serem abertas tantas matrculas quantos sejam os imveis ou pores. O cumprimento do mandado de usucapio independe da apresentao de qualquer outro documento que no o prprio mandado.

Com efeito, no se h de cogitar da apresentao de CND do INSS para que da matricula constem as benfeitorias existentes no imvel; nem se poder exigir a apresentao de certides negativas de contribuies sociais, se tratar de usucapio movido ou obtido por pessoa jurdica. Quanto a emolumentos, devem eles ser pagos ao registrador, ao ensejo do registro, calculando-se com base no valor venal do imvel ou, no constando este, do valor da ao ou, ainda, do laudo pericial. No pode, entretanto, inexistir valor e, omisso, caber ao oficial exigir o suprimento.

IV - O MANDADO DE USUCAPIO E A JUSTIA GRATUTA

Tm alguns Magistrados entendido que, em sendo as partes beneficirias da gratuidade da justia, deve o mandado de usucapio ser registrado graciosamente, independentemente do pagamento de emolumentos. Nada menos exato, ao meu aviso. A gratuidade concedida na lei especial diz respeito exclusivamente s custas e despesas processuais, no atingindo os atos que devam ser praticados, na EXECUO DA SENTENA, nos Cartrios de Registro de Imveis. H que se ter presente o princpio da obrigatria remunerao de todo o trabalho. Trabalho sem remunerao trabalho escravo, o que contraria a conscincia humana. Se trabalhar graciosamente vedado, com maior razo proibido se compelir o registrador a pagar para trabalhar.

A gratuidade da justia suportada pelo Estado, que deve colocar todos os meios disposio dos cidados, para que possam recorrer ao Poder Judicirio, mesmo e especialmente quando no de recursos para acion-lo sem prejuzo da prpria subsistncia. Mas, declarado o domnio de determinado imvel pelo Poder Judicirio cessa a gratuidade que o Estado conferiu a ver usucapio especial quem preencher os requisitos para merec-la. No se alegue, ad terrorem , que de nada vale obter a sentena declaratria do domnio se esta no puder alcanar, graciosamente, o registro imobilirio. A propriedade que se adquire pela transcrio aquela derivada, isto , dos ttulos em que se vinculam anterior e novo titular. Na usucapio a sentena a prova do domnio e o registro se destina publicidade e continuidade, para permitir o livre curso de bem usucapido. A gratuidade da Justia, se tem sustentado, se restringe aos atos do processo e a prova clara da afirmao est nos inventrios e arrolamentos, em que as partes, mesmo quando beneficirias da gratuidade da justia, so compelidas ao recolhimento do imposto de transmisso causa mortis. Quando o Supremo Tribunal Federal ainda no tinha deixado claro que no h incidncia do imposto de transmisso nas declaraes de domnio por usucapio, as partes, para obter o mandado dirigido ao registrador, eram compelidas a esse recolhimento, mesmo quando gozavam da assistncia judiciria. Contrasenso era e , portanto, exigir-se o pagamento do imposto de transmisso inter vivos e dispensar-se porque dever ser feito a terceiro o pagamento de emolumentos.

Respeitam-se os argumentos daqueles que entendem em sentido contrrio, mas h que se ponderar que a atividade do registrador deve ser sempre remunerada, e condignamente remunerada, para que possa ser exercida com dignidade e independncia, at mesmo diante do prprio Poder Judicirio, rgo que fiscaliza as suas atividades, os seus atos. Parece-me que est na hora de se entender que, a partir da Constituio vigente, embora pblicos os seus agentes, eles as exercitam em carter privado, competindo-lhes todos os custos operacionais da serventia. De lege ferenda, fica a sugesto para que todos os atos - e so inmeros que o oficial praticar graciosamente, por fora de lei ou de interpretaes, sejam cotados para que possam ser consideradas parcela do imposto de renda que deva ele recolher. Desta forma, o Estado arcar com toda a gratuidade que impuser s atividades exercidas em carter privado e os encargos dessa gratuidade sero distribudos por toda a sociedade, inclusive cabendo ao registrador a sua parcela.

MANDADO DE USUCAPIO DE IMVEL TRANSCRITO E DE IMVEL NO TRANSCRITO

Havemos de cuidar, brevemente, como de resto se tem feito at agora, da diferenciao entre os mandados de usucapio de imveis transcritos ou matriculados e aqueles em que no haja registro anterior. No primeiro caso, isto , quando se tratar de imvel transcrito, total ou parcialmente, caber ao Oficial fazer as remisses

e averbaes, margem dos registros (transcries, inscries) relativamente matricula que abrir para registrar o mandado de usucapio. Para tanto no poder tomar a atitude simplista de abrir a matricula e, cumprindo o mandado, registrar a sentena. Ao contrrio, deve pesquisar, com todos os elementos que lhe so fornecidos pelo Juzo, para verificar se o imvel, transcrito ou matriculado, foi atingido pela sentena total ou parcialmente. Se o imvel transcrito ou matriculado foi objeto do usucapio integralmente e, do mandado e peas constam a mesma descrio do ato registrrio anterior, basta remisso, na transcrio, indicando a abertura da matricula, com as referncias indispensveis no Indicador Pessoal. Se o imvel matriculado for usucapido e a descrio se identificar com a constante da matricula, o mandado ser registrado na matricula j existente, considerado o princpio da unitariedade da matricula. Registrado na matricula pr existente, bastaro as anotaes no Indicador Pessoal. Mas, a regra que a descrio do imvel usucapido no se afine, quer com a transcrio do imvel usucapido, quer com a matricula. Desta sorte, ainda assim, no h qualquer impedimento para a abertura da nova matricula e registro da sentena. Caber, entretanto, na transcrio ou matricula, fazer as indicaes correspondentes. No poder o oficial exigir a afinidade da descrio do imvel usucapido com aquela constante de registros anteriores (transcries ou matriculas), dado que originria a forma de aquisio, no se pode pretender o atendimento aos princpios registrrios da

continuidade, especialidade (em relao ao registro anterior) e disponibilidade. Mais do que problemas para cumprir o mandado de usucapio so as conseqncias e cautelas que o registrador deve tomar, em relao aos seus assentamentos, para poder, na matricula que abrigue, total ou parcialmente o imvel usucapido e na transcrio de rea maior ou que diga respeito a parte do imvel usucapido, ainda que a transcrio seja de rea menor, para poder, repito, fazer todas as anotaes necessrias e indispensveis, ao controle da disponibilidade e da especialidade quantitativa, do eventual remanescente. Cada oficial, segundo sua prudncia e cautela, de acordo com o maior ou menor zelo que empenha no exerccio de seu mister, h de encontrar os meios e a forma de atuar e controlar os seus prprios atos, tendo sempre presente a segurana dos registros e a eventual responsabilidade civil (art. 28 da Lei de Registros Pblicos e art. 18 da Lei 8935/94) que lhe possa ser carregada. Quando se tratar de mandado de usucapio que diga a respeito a imvel aparentemente no transcrito ou matriculado, isto , quando os dados relativos ao registro anterior no constarem do mandado, ainda assim dever o oficial fazer as verificaes que entender cabveis, para apurar se o mesmo omitido o n.. de transcrio ou matricula - pode ele localizar, em seus livros, elementos para que essa transcrio ou registro em matriculas sejam indicados na matricula a ser aberta. O comodismo no deve ser a posio fcil de ser adotada pois no se compadece com a grandeza da funo. So, portanto, procedimentos distintos a seguir, na aparncia pelo registrador, conforme se trate de imvel transcrito (ou j matriculado) aquele que foi objeto da ao de usucapio, pois, na realidade, em ambos os casos,

se lhe impe a pesquisa e a busca de elementos para o perfeito controle de eventual remanescente.

VI - USUCAPIO DE IMVEL RURAL POR ESTRANGEIRO

A USUCAPIO e o Mdulo do INCRA
Tm alguns contestado a possibilidade de o oficial registrar mandado de usucapio em que a sentena reconheceu o domnio de estrangeiro sobre o imvel de rea superior a 50 mdulos ou, ainda, que a sentena tenha declarado o domnio de um imvel e o estrangeiro ser, anteriormente, titular de outro imvel rural. A mim parece que ao oficial no ser dado recusar o cumprimento de tais mandados, uma vez que no se trata de AQUISIO de imvel rural por estrangeiro com violao da legislao especifica. Tratou-se, isto sim, de mera declarao de domnio, por ato no negocial, sem vnculo com o precedente proprietrio, pela forma originria de aquisio de domnio. Se vedado , ao estrangeiro, se valer da sentena DECLARATRIA do domnio, a questo se insere na possibilidade jurdica do pedido, matria que s o Juiz pode decidir. Tratarse de aqui, pretender que o Oficial desbordasse de suas atribuies e fosse examinar da regularidade do processo, o que lhe permitiria tambm, recusar o cumprimento de mandado sob a alegao de qualquer outro vcio de forma. Pelos mesmos fundamentos no se deve recusar cumprimento a mandado de usucapio que se refira a imvel em zona de

fronteira ou de segurana nacional, condicionada a AQUISIO do domnio, por estrangeiro, de autorizao do Conselho de Segurana Nacional. No se trata, insisto, de aquisio da propriedade, mas de mera declarao e se havia impossibilidade jurdica do pedido, essa condio de ao deveria ter sido examinada pelo Magistrado.

VII - USUCAPIO DE IMVEL QUE CONFIGURA UNIDADE AUTNOMA DE EDIFICAO EM CONDOMNIO.

Tem sido comum a movimentao da ao para a declarao de usucapio de imveis em condomnio, isto , de unidades autnomas (apartamentos ou vagas de garagem) ou, ainda, de construo feita em pavimento superior ou situada acima de outro pavimento que no o do nvel da via pblica. Havemos de distinguir vrias hipteses e para cada uma delas encontrar soluo. A primeira delas, que a mais comum, que a unidade autnoma se encarte em edifcio em condomnio regido pela Lei n. 4.591/64 e portanto j institudo. Em tais casos no haver obstculo ao cumprimento do mandado, bastando abertura da matricula da unidade usucapida e o registro da sentena ou o registro desta em matrcula j aberta. Mas, mesmo institudo o condomnio segundo a lei especial, pode algum pretender (e obter) a declarao de domnio de uma vaga de garagem que no unidade autnoma, mas sendo a garagem, como um todo uma unidade ou, ainda, algum pretender usucapir a vaga de garagem se esta considerada de uso comum.

Em tais casos o mandado no poder ser cumprido, dado que no h condies de se abrir a matricula para um imvel que no juridicamente existente e a vaga, em tais condies, inexiste no mundo jurdico. Se se tratar de coisa de uso comum, pela sua prpria natureza e destinao, insuscetvel de aquisio a qualquer ttulo, mesmo pela prescrio aquisitiva. Mas, pode ocorrer a hiptese de algum ter obtido a sentena declaratria de domnio do que vulgarmente chamamos de apartamento, de edifcio que no foi, ainda, institudo em condomnio. Trs so as posies assumidas a respeito. Para os primeiros, inexistindo o registro do condomnio ( da instituio ou especificao) no h juridicamente a unidade e, em conseqncia, existe impossibilidade jurdica de ser ela usucapida. Para os segundos, h possibilidade jurdica de se obter a declarao de domnio mas o mandado que, em cumprimento sentena, for expedido, no poder ser registrado, uma vez ausente o condomnio legalmente institudo. Para os terceiros, o mandado deve ser cumprido, abrindo-se a matricula do terreno em que deve se assentar o edifcio, registrando-se a sentena declaratria do domnio da frao ideal e da unidade que lhe corresponde. A mim parece que a primeira corrente no vem se harmonizar com os princpios jurdicos em vigor no Pas. A usucapio forma de aquisio do domnio e os estudiosos ho de encontrar meio e forma de assegurar a propriedade, especialmente aquela que foi declarada por sentena, no se podendo erigir o formalismo em dique para a paz social. Parece que usucapir unidade de edifcio em condomnio sem registro da instituio

equivale a usucapir imvel ainda no transcrito ou matriculado. Havemos de encontrar um meio de amparar o cidado que necessita do registro, que necessita da propriedade, que adquiriu segundo as regras que o Poder Pblico estabeleceu. O Juiz, ao declarar a usucapio, apenas verifica a ocorrncia dos pressupostos legais, o preenchimento de uma srie de requisitos que o legislador estabeleceu. H declarao do domnio, no atribuio. Se, para favorecer o Poder Pblico, sustentamos que a desapropriao, forma originria de aquisio, por aquele, do domnio, deve ser sempre registrada, sem que se cogite do precedente proprietrio, da existncia ou no de registro anterior, de harmonizao da descrio do imvel, por que no havemos de encontrar meio e forma de amparar o cidado ? O direito existe a servio da sociedade, dos homens, no contra eles. O registro existe a servio da sociedade, dos homens, no contra eles. O registro imobilirio necessariamente e cristalinamente instrumental a h de abrigar a propriedade e os direitos reais existentes, conforme previso legal, para a garantia dos cidados e como forte e pesado elemento de assegurar a paz social. Afastamo-nos, portanto, desta primeira corrente. E, pelos mesmos fundamentos, no podemos nos filiar segunda tese, pois de nada vale obter a declarao do domnio e no poder acessar o registro, especialmente considerando que o ttulo perfeito, tanto na forma quanto no fundo. A inexistncia da especificao do condomnio no pode impedir o registro do

mandado de usucapio de unidade condominial como a inexistncia do registro do loteamento (ou inscrio), a inexistncia da averbao de abertura de rua, no podem impedir a abertura de matricula para registro de sentena que declare o domnio de um terreno designado lote. A similitude entre o loteamento e o condomnio, que tem sido reconhecida de todos, nos leva afirmao segura de que a ausncia do registro da instituio do condomnio no impede o registro da sentena declaratria da usucapio de uma unidade condominial um terreno, que se encarte um loteamento irregular . Quanto terceira posio, que sugere a abertura da matricula do terreno em que se assenta o edifcio e nela o registro da declarao do domnio da frao ideal, vinculada unidade essa que dever ser descrita em sua rea til, na participao das coisas de uso comum ou no, conforme a posio que se adote, parece, ao menos enquanto outra soluo no se encontre - e estamos aqui para encontr-la juntamente com os demais congressistas - a melhor posio. Colocada a questo, certamente os debates possibilitaro que, com a troca de idias, todos ganhemos e possamos deixar este Encontro com a soluo que melhor seja adequada para a questo. No fora de cogitao que uma pessoa, exercendo posse sobre a parte superior de uma edificao, qual tem acesso livremente, sem qualquer ligao com a parte inferior, postular a declarao de domnio do imvel em questo. No se trata de unidade autnoma, (ainda que em outros casos possa se tratar) por faltarem coisas de uso comum que una parte superior inferior, permitindo a submisso do edifcio (com as duas partes) ao regime da Lei 4.491/64.

Proposta a ao de usucapio que vise declarao de domnio apenas da parte superior de edificao e, em sendo julgada procedente, expedido o mandado, como proceder. Certo que se pode usucapir exclusivamente a benfeitoria, seno que ela, necessariamente, adere ao solo que a suporta e se no diretamente, ao menos indiretamente. Parece-me que, no curso do processo dever-se- verificar a rea construda da parte superior e a edificada, na parte inferior para que a ela se d, no terreno, proporcionalmente, rea til de cada edificao, uma frao ideal. E, coerente com o que se afirmou anteriormente, abrir-se- a matricula do terreno, registrando-se a sentena declaratria do domnio em relao frao ideal, vinculando-a edificao. A questo, certamente, suscitar os debates, finalidade ltima deste trabalho, possibilitando-se que outras luzes venham a aclarar, melhor, as idias. No poderia encerrar estas consideraes sem, pitorescamente, lembrar duas situaes. A primeira delas, ainda encontradia em muitos registros, a indicao especialmente nas transcries de mandados de usucapio, ou, ainda, em matriculas, de que o TRANSMITENTE o Juzo da Comarca, ou o Juzo que expediu o mandado. Procedimento incorreto que, certamente, estar caindo em desuso, j que o Juzo que nada tem - e os Juzes, em regra, tm pouco, no podem transmitir e no so transmitentes. A segunda curioso acrdo do Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul que, provendo apelao interposta contra sentena que julgara improcedente a ao de usucapio, julgou

a ao parcialmente procedente, determinando que o oficial do Cartrio de Registro de Imveis fosse ao imvel usucapiendo e, ele prprio, obtivesse a descrio que serviria para abrir a matrcula. Justifica-se a ausncia da descrio do todo usucapido pelo fato de o Tribunal ter reconhecido ficar provada a posse da A. da ao, entretanto, em relao a um terreno bem menor que o descrito na inicial e como este terreno era perfeitamente identificvel, ao Oficial era determinado que o descrevesse, aps diligncia ao local.

So 1.992.

Paulo,

setembro

de

GILBERTO SILVA

VALENTE

DA

ANEXO PORTARIA CONJUNTA N . 3/84

Os doutores Narciso Orlandi Neto e Paulo Bonito Jnior Juzes de Direito da 1a. e 2a. Vara de Registros Pblicos,

respectivamente, competentes, na Comarca da Capital, para processar e julgar as aes de usucapio, usando de suas atribuies, CONSIDERANDO a freqncia com que ocorrem falhas nas certides dos cartrios de Registro de Imveis que instruem as aes de usucapio, que pela deficincia de dados fornecidos com o requerimento, quer pela quase sempre precria descrio do imvel; CONSIDERANDO que as diligncias para apurao daquela em cujo nome est registrado o imvel atrasam sobremaneira o andamento dos processos; DETERMINAM: ARTIGO. 1. - As iniciais da aes de usucapio sero, uma vez autuadas, independentemente de despacho, repetidas ao Cartrio a cuja circunscrio pertence o imvel usucapiendo. Pargrafo 1. Recebendo os autos, o Cartrio, em cinco dias, dar buscas a partir da descrio constante da inicial, da planta e do nmero do contribuinte, se houver. Pargrafo 2. Se as buscas forem positiva, o Cartrio juntar a respectiva certido margeando nela as custas devida, e devolver os autos ao ofcio de justia. Pargrafo 3. Se as buscas forem negativas, o Cartrio juntar a certido margeada e remeter os autos circunscrio anterior, que proceder da mesma forma. ARTIGO 2. - Devolvidos os autos ao ofcio de justia, o autor comprovar, em cinco dias, a satisfao das custas margeadas nas certides juntadas pelos Cartrios. ARTIGO 3. - Se a inicial no estiver instruda com planta, descrio e aviso de

lanamento, ou se a descrio no mencionar a exata situao do imvel, o ofcio de justia, antes da providncia determinada no art. 1, far concluso dos autos, com informao, para que seja determinada a regularizao ARTIGO 4. - Os Cartrios de Registro de Imveis sublinharo, nas certides positivas, os nomes das pessoas que devero ser citada para a ao como proprietrias do imvel usucapiendo, mencionando, se houver, seus endereos. ARTIGO 5. - Esta portaria entrar em vigor na data da sua publicao. P.R.I. Remetam-se cpias, como de praxe. So Paulo, 10. de junho de 1.984.

PORTARIA CONJUNTA N . 4/84

Os doutores Jos Nalini e Renzo Leonardi, Juzes de Direito em exerccio na 1a. e 2a. Vara de Registros Pblicos, respectivamente, competentes, na Comarca da Capital, para processar e julgar as aes de usucapio, no uso das atribuies que a lei lhes confere e: CONSIDERANDO os bons resultados acolhidos com a implantao da Portaria Conjunta n.. 3/84 e possibilidade de sua adequao, ante a experincia j haurida pelas Serventias, considerando que a juntada de certido pode eventualmente privar o Sr. Oficial de fornece informaes de interesse do Juzo, para a outorga da mais razovel prestao jurisdicional. RESOLVEM:

ARTIGO 1. - Acrescenta-se ao artigo 1o. da Portaria Conjunta 3/84, o pargrafo IV com a redao que segue: Pargrafo 4. - Em qualquer caso, faculta-se Serventia prestar todas as informaes que entender convenientes, com vistas a um mais adequado deslinde da questo. ARTIGO 2. - Esta portaria entrar em vigor na data de sua publicao. P.R.I. como de praxe. So Paulo, 14 de agosto de 1984. Remetendo-se cpias

PORTARIA CONJUNTA N 1/88

Os doutores Jos Renato Nalini e Pricles Toledo Piza Jnior; Juzes da 1a. e 2a. Vara de Registros Pblicos, respectivamente, competentes na Comarca da Capital, para processar e julgar as aes de usucapio, no uso das atribuies que a lei lhes confere e: CONSIDERANDO a experincia colhida com a observncia das portarias Conjuntas 3/84 e a necessidade de sua consolidao. DETERMINAM: aes de ARTIGO 1. - As iniciais de usucapio aps autuadas e

independentemente de despacho, sero remetidas ao Cartrio a cuja circunscrio pertencer ao imvel usucapiendo. Pargrafo 1. Recebidos os autos, em cinco dias o Cartrio dar buscas, a partir da descrio constantes da inicial, da planta e, quando houve, do nmero do contribuinte. Pargrafo 2. Positivas as buscas, o Cartrio juntar a respectiva certido, margeando nela as custas devidas e devolver os autos ao Ofcio de Justia. Pargrafo 3. Negativas as buscas, o Cartrio juntar a certido margeada e remeter os autos circunscrio anterior, que proceder de acordo com o pargrafo 1. Pargrafo 4. Em qualquer caso, incumbe serventia prestar todas as informaes que entender convenientes, com vistas a mais adequado deslinde da questo. ARTIGO 2. Devolvidos os autos ao Ofcio de Justia, o autor comprovar, em cinco dias, a satisfao das custas margeadas nas certides juntadas pelos Cartrios. ARTIGO 3. Quando a inicial estiver desacompanhada de planta, descrio e aviso de lanamento ou quando a descrio no mencionar a exata situao do imvel, o Ofcio de Justia, antes da providncia determinada no artigo 1, far concluso dos autos, com informao, para que seja ordenada a regularizao. ARTIGO 4. Os Cartrios de Registro de Imveis sublinharo, nas certides positivas, os nomes das pessoas que devero ser citadas como proprietria do imvel usucapiendo, mencionando seus endereos, quando possvel.

ARTIGO 5. Esta portaria entrar em vigor na data de sua veculao pela Imprensa. P.R.I., como de praxe. So Paulo, 07 de maro de 1.988 Remetendo-se cpias