PODER JUDICIRIO

TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO 1 CMARA DE DIREITO PRIVADO

Registro: 2012.0000100875 ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n 019834066.2009.8.26.0100, da Comarca de So Paulo, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP sendo apelados ALEXANDRE DE SOUZA MANENTE (JUSTIA GRATUITA) e REGINA APARECIDA SANTOS MANENTE (JUSTIA GRATUITA). ACORDAM, em 1 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores RUI CASCALDI (Presidente) e DE SANTI RIBEIRO. So Paulo, 13 de maro de 2012. PAULO EDUARDO RAZUK RELATOR ASSINATURA ELETRNICA

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Apelao: Comarca: Juzo de origem: Juiz prolator: Processo: Apelante: Apelado:

0198340-66.2009.8.26.0100 So Paulo 4 Vara Cvel - Foro Central Lucila Toledo Pedroso de Barros 583.00.2009.198340-6 Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo- Bancoop Alexandre de Souza Manente (AJ) (e outro) COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Bem Imvel Distrato - Ao ajuizada pelos compromissrioscompradores, pleiteando a nulidade de clusula do distrato e a devoluo da totalidade das quantias pagas Procedncia Inconformismo da cooperativa r, ao argumento de que irrevogvel a quitao dada em termo de transao e resciso - Inadmissibilidade - Instrumento particular de resciso contendo clusula abusiva no concernente restituio dos valores pagos pelos compromissrioscompradores, assim como a clusula contratual Precedentes desta Corte e do Colendo Superior Tribunal de Justia - Aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor Ao procedente Sentena mantida Recurso improvido.

VOTO N 24118
A sentena de fls. 198/200, cujo relatrio adotado, julgou procedente ao declaratria de nulidade de clusula de distrato de compromisso de compra e venda de imvel c.c. restituio de valores pagos. Apela a r, postulando a improcedncia da ao. O apelo foi preparado, recebido e contrariado. o relatrio. Cabe pontuar, antes da anlise do mrito,
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que a apelante, conquanto intitulada 'cooperativa', no tem natureza nem caractersticas prprias de uma, mas sim de incorporadora e construtora de imveis, razo pela qual se enquadra nas exigncias da Lei n 4.591/64 e se sujeita s disposies do Cdigo de Defesa do Consumidor. No sentido:
COOPERATIVA. Aquisio de unidade residencial. A verdadeira natureza jurdica da relao existente entre as partes deve determinar o regime jurdico aplicvel ao negcio em espcie. Entidade que assume posio jurdica equiparada a uma incorporadora imobiliria, estando sujeita, portanto, s imposies do Cdigo Consumerista. Impossibilidade de reteno de todas as parcelas pagas, mas apenas de parte pela cooperativa, a ttulo de despesas internas, etc. Devoluo dos valores despendidos que deve se dar de uma s vez, no estando sujeito s disposies do estatuto ou da assemblia geral. DANO MORAL. No configurao. Mero dissabor do cotidiano. Indenizao afastada RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO (TJSP, 6 Cmara de Direito Privado, AP n 9160601-46.2008.8.26.0000, Rel. Paulo Alcides, d.j. 17.09.11, g.n.)

No mrito, aduzem os apelados que, em novembro de 2005, firmaram termo de adeso cooperativa apelante, com o objetivo de adquirir um apartamento localizado Rua Pedro Alexandrino, 147/151, Vila Matilde, nesta Comarca, ficando estipulado que o preo seria pago em parcelas. As obras deveriam ter sido entregues em dezembro de 2006; entretanto, a esta poca, a construo no havia sequer sado do cho. Diante do ocorrido, os apelados assinaram Instrumento Particular de Resilio do Termo de Adeso e Compromisso

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de Participao, documento este elaborado pela apelante, no qual restou consignado que os apelados receberiam, a ttulo de restituio das quantias pagas, apenas o valor de R$ 27.032,83, de forma parcelada (clusula 2 fls. 61). Ajuizaram os apelados a presente ao, pleiteando a declarao de nulidade da clusula segunda do contrato e a restituio integral dos valores pagos. Como ensina Orlando Gomes, o distrato, em sntese, "um contrato para acabar outro contrato" (in "Contratos", pg. 186, Editora Forense, 2a edio). Portanto, o distrato rege-se pelas mesmas disposies relativas ao contrato e, por estar caracterizada a relao de consumo, obedece s disposies do Cdigo de Defesa do Consumidor, inclusive do seu artigo 53. No se admite, portanto, a presena, no distrato, de clusulas que coloquem o consumidor em situao de desvantagem excessiva. Alm do cdigo consumerista, aos distratos aplica-se o princpio da vedao ao enriquecimento sem causa, de forma a impedir que aquele que retomar o bem, que j ser alienado a terceiro, ainda permanea com um plus de vantagem, traduzido em percentual sobre as prestaes pagas (TJSP, 6 Cmara de Direito Privado, AP n 0145933-58.2010.8.26.0000, Rel. Percival Nogueira, d.j. 27.10.11). Nessa ordem de idias, de todo possvel a interferncia estatal para conter abusividades praticadas quando da celebrao de distratos. No sentido, orientao desta Corte, alm daquela do Colendo Superior Tribunal de Justia: CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA - Distrato - Ao ajuizada pelos

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compromissrios-compradores, requerendo a devoluo da totalidade das quantias pagas Procedncia, com determinao de restituio de 90% dos valores pagos - Inconformismo da r, sob o fundamento de que irrevogvel a quitao dada em termo de transao e resciso Inadmissibilidade - Instrumento particular de resciso contendo clusula abusiva no concernente restituio dos valores pagos pelos compromissrios-compradores, assim como a clusula contratual - Precedentes, inclusive do Colendo Superior Tribunal de Justia - Aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor Prevalncia, ademais, dos princpios da vedao ao enriquecimento sem causa e do equilbrio contratual - Sentena mantida - Apelo desprovido (6 Cmara de Direito Privado, AP n 994.07.0899949, Rel. Sebastio Carlos Garcia, d.j. 13.05.10) "Compromisso de compra e venda. Distrato amigvel, com devoluo de pouco mais de seis, por cento do valor das prestaes efetivamente pagas. Abusividade flagrante, a se chocar contra o Cdigo do Consumidor - Decreto de carncia reformado para julgar procedente a ao, nos termos do acrdo, determinando a devoluo do importe ali especificado. (8 Cmara de Direito Privado, Apelao n 301.252.4/9-00, Rel. Luiz Ambra, d.j. 17.12.08). "Recurso Especial. Compromisso de Compra e Venda. Imvel em Construo. Resciso Contratual. Transao. Devoluo das parcelas pagas pela promitente vendedora. Correo Monetria. Compensao. inaceitvel transao que contrarie os princpios bsicos do direito e as disposies legais vigentes. No se admite como vlido o distrato de promessa de compra e venda segundo o qual o promissrio comprador recebe a devoluo das parcelas pagas sem correo monetria. (...) cedio que a transao,

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enquanto acordo de vontades, forma de extino das obrigaes. Entretanto, na linha do dirigismo contratual, no mais possvel admitir-se a fora obrigatria dos contratos com o enfoque tradicional que se lhe dava a viso privatstica. Com o advento do CDC, a tendncia atual de se relativizar a intangibilidade do contrato, permitindo-se a interferncia estatal em certas circunstncias especiais para conter a celebrao de contratos que prejudiquem o consumidor, proporcionando, assim, o restabelecimento da equidade contratual com a correo de eventuais avenas que impliquem enriquecimento indevido para uma das partes" (REsp n 331.346/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, STJ, d.j. 15/10/2001)

Na espcie, a resoluo contratual se deu por culpa da vendedora apelante, que deixou de ultimar as obras na data aprazada. Assim que a devoluo integral dos valores pagos, e de uma s vez, se impunha. Portanto, nula a clusula segunda do distrato firmado entre as partes, que determinou a devoluo de apenas parte dos valores pagos, e ainda de forma parcelada, colocando os apelados em situao excessivamente desvantajosa e ofendendo no s o art. 53, como tambm o art. 51, incisos II e IV, e 1, incisos I e III, do Cdigo de Defesa do Consumidor. Inobstante expressa meno na sentena, no demais ressaltar que o acordo celebrado entre a apelante e o Ministrio Pblico prev, expressamente, a possibilidade de cada cooperado buscar seus prprios direitos perante a cooperativa, inexistindo, pois, coisa julgada, a impedir a apreciao da pretenso deduzida nesta ao. Destarte, a sentena bem apreciou a
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espcie, ao declarar a nulidade da clusula segunda do distrato firmado entre as partes e condenar a apelante restituio da integralidade dos valores pagos. Posto isso, nego provimento ao recurso.

PAULO EDUARDO RAZUK Relator

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