N8 1- Cree VD.

posible celebrar un contrato de compraventa sin prever pacto alguno en relacin con la posible eviccin o saneamiento por eviccin, como ocurre en la presente escritura? Segn el artculo 1461 del CC, las principales obligaciones del vendedor son la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta. A su vez el artculo 1474 regula dicho saneamiento, por lo que el vendedor responder al comprador de: 1. 2. De la posesin legal y pacfica de la cosa vendida. De los vicios o defectos ocultos que tuviere.

La eviccin es un acto de iniciativa extraa al comprador y vendedor que acarrea para el comprador verse privado de la propiedad de la cosa comprada, en cuanto sta pasa a ser propiedad de un tercero, total o parcialmente, a consecuencia de una sentencia judicial firme y en virtud de un derecho anterior a la compraventa (Art. 1471.1). El saneamiento por eviccin es, para nuestro Cdigo, un elemento natural del contrato de compraventa. Por consiguiente, se presume su existencia; pero, como no se trata de ninguna materia de orden pblico ni indisponible para las partes, se admite la validez de los pactos que acerca del saneamiento puedan celebrar las partes. Prrafos 2 y 3 del artculo 1475: El vendedor responder de la eviccin aunque nada se haya expresado en el contrato. Los contratantes, sin embargo, podrn aumentar, disminuir o suprimir esta obligacin legal del vendedor. No obstante sern nulos todo pacto que exima al vendedor de responder de la eviccin siempre que hubiese mala fe por su parte (Art. 1476) y que Cuando el comprador hubiese renunciado el derecho al saneamiento para el caso de eviccin, llegado que sea ste, deber el vendedor entregar nicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la eviccin, a no ser que el comprador hubiese hecho la renuncia con conocimiento de los riesgos de la eviccin y sometindose a sus consecuencias. (Art. 1477). Por lo tanto cinsidero que S es posible celebrar un contrato de compraventa sin prever pacto alguno en relacin con la posible eviccin. 2-Qu juicio le merece la clusula penal recogida en el folio 5B0404488? La presente clusula penal recogida en el referido folio, es una de las garantas del pago del precio a favor del vendedor recogidas en los artculos 1503 a 1505 de nuestro Cdigo Civil. En concreto se trata del pacto expreso de resolucin en la venta inmobiliaria o pacto comisorio contemplado en el artculo 1504:

En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendr lugar de pleno derecho la resolucin del contrato, el comprador podr pagar, aun despus de expirado el trmino, nterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podr concederle nuevo trmino. Dicho pacto consiste en la facultad resolutoria concedida, en pacto expreso, al vendedor ante la falta de pago en el trmino convenido o en cada uno de los pactos sealados. Si bien la automaticidad del plazo temporal del pago no es absoluta, siendo requisito esencial el previo requerimiento judicial o por acta notarial. Contando as el comprador con un plazo complementario para pagar: el existente entre el trmino fijado y el da en que el vendedor lo requiera judicial o notarialmente. Lo que le resulta beneficioso al excepcionar reglas tales como el efecto automtico de la mora previsto en el artculo 1100.2.1. Respecto al derecho, de la parte vendedora, a retener en su poder todas las sumas recibidas por cuenta del precio total (comiso), plasmado en la presente clusula penal, ste quedar sujeto a la facultad moderadora de la autoridad judicial tal y como indica el Artculo 1154 del CC: El Juez modificar equitativamente la pena cuando la obligacin principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor. La jurisprudencia del Tribunal Supremo vena entendiendo que deba existir una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento por parte del comprador, lo que privaba de una operatividad real al artculo 1504. Esta lnea jurisprudencial qued rota a principio de los aos 90 del pasado siglo, sustituyndose por una contemplacin objetiva del incumplimiento del pago del precio. Evitando as los desequilibrios en la relacin contractual provocados por el impago voluntario del comprador (STS 1 82/2008).

3- Dado que en la escritura no hay mencin alguna respecto de la entrega de la finca, cundo considera Vd. que debe entregarse o haberse entendido entregada? O bastar con el acuerdo contractual subyacente en toda compraventa para entender que la transferencia posesoria y dominical se ha producido? Siendo la funcin primordial del contrato de compraventa la de transmitir el dominio de la cosa al comprador, ser sta la obligacin primera y fundamental del vendedor. Dicha obligacin se encuentra regulada en los artculos 1462 a 1473 del CC, en la Seccin segunda del Captulo IV (obligaciones del vendedor). En el caso que nos ocupa podemos ver una de las modalidades de tradicin o entrega de la cosa, conocida como tradicin instrumental, regulada en el Art. 1462.2 CC. Esta se produce cuando la venta se realiza mediante escritura pblica, siendo equivalente a la entrega o tradicin, aunque en realidad y materialmente no se haya realizado. Por lo que desde ese mismo instante el comprador deviene propietario, aunque an no se haya pagado por completo el precio de la compra, a no ser que de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario (art. 1462.2 in fine), algo que no podemos apreciar de la lectura de la misma. De lo expuesto en la clusula 2 de las estipulaciones entiendo que se ha producido la entrega del inmueble, pues en la misma se ha incluido un plazo para el pago de las

cantidades aplazadas. De lo contrario el vendedor podra suspender la entrega de la cosa en virtud del Artculo 1466 CC: El vendedor no estar obligado a entregar la cosa vendida, si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha sealado en el contrato un plazo para el pago. Tambin la inclusin de la condicin resolutoria me lleva a pensar que la entrega se ha producido, pues esta puede funcionar como afianzamiento del pago en el plazo convenido tal como exige el prrafo segundo del Artculo 1467. Dicho artculo permite al vendedor suspender la entrega de la cosa cuando se haya convenido el aplazamiento o un trmino para el pago y el vendedor descubre que el comprador es insolvente. El afianzamiento del pago excluye esta posibilidad: Artculo 1467. Tampoco tendr obligacin el vendedor de entregar la cosa vendida cuando se haya convenido en un aplazamiento o trmino para el pago, si despus de la venta se descubre que el comprador es insolvente, de tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio. Se excepta de esta regla el caso en que el comprador afiance pagar en el plazo convenido. Otras circunstancias que me llevan a inclinarme por que la entrega ya se ha producido son las urgencias mostradas por ambas partes para la celebracin de dicha compraventa. Urgencias que les lleva a prescindir a la celebracin del mismo, tanto de la informacin registral como del certificado de corriente de pagos generales por parte de la Comunidad de Propietarios. Si bien he de admitir el escaso fundamento jurdico de estas ltimas aportaciones.