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Derecho

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EPSEB 03/05/2011

DERECHO EN EDIFICACIN Curso 2010-2011 QP

TRABAJO EXTERNO SOBRE:


Servidumbres de luces y vistas

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INDICE

1.- De las servidumbres en general.......................................................... p.3 1.1.- Concepto de servidumbre........................................................... p.3 1.2.- Sobre las servidumbres en general en el C.C. ............................. p.3 1.3.-Elementos caractersticas, clasificacin y extincin.......p.6 2.-De las servidumbres de luces y vistas .................................................. p.8 2.1.- Concepto de servidumbre de luces............................................. p.8 2.2.- Concepto de servidumbre de vistas ............................................ p.8 2.3.- Sobre las servidumbres de luces y vistas en el C.C...................... p.8 2.4.-Caractersticas de las servidumbres de luces y vistas.p.9 3.-Particularidades del Cdigo Civil Cataln ............................................. p.10 3.1.- Artculo 546-10 (C.C.C.) ............................................................... p.10 3.2.- Artculo 566- 5 (C.C.C) ................................................................. p.10 4.- Sentencias.......................................................................................... p.11 4.1.- Sentencia Ap.11 4.2.- Sentencia B...p.12 4.3.- Sentencia C...p.12 4.4.- Sentencia Dp.13 5.-Bibliografa.......................................................................................... p.14 6.- Anexos ............................................................................................... p.15

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1.-De las servidumbres en general:


1.1.- Concepto de servidumbre:
Derecho en predio ajeno que limita el dominio en este y que est constituido en favor de las necesidades de otra finca perteneciente a distinto propietario, o de quien no es dueo de la gravada.

1.2- Sobre las servidumbres en general en el C.C:


CAPITULO I: De las servidumbres en general (artculos 530 548): Seccin Primera: De las diferentes clases de servidumbres que pueden establecerse sobre las fincas (artculos 530 536): Artculo 530: La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueo. El inmueble a cuyo favor est constituida la servidumbre, se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente. Artculo 531: Tambin pueden establecerse servidumbres en provecho de una o ms personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada. Artculo 532: Las servidumbres pueden ser continuas o discontinuas, aparentes o no aparentes. Continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervencin de ningn hecho del hombre. Discontinuas son las que se usan a intervalos ms o menos largos y dependen de actos del hombre. Aparentes, las que se anuncian y estn continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas. No aparentes, las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia. Artculo 533: Las servidumbres son adems positivas o negativas. Se llama positiva la servidumbre que impone al dueo del predio sirviente la obligacin de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por s mismo, y negativa la que prohbe al dueo del predio sirviente hacer algo que le sera lcito sin la servidumbre. Artculo 534: Las servidumbres son inseparables de la finca a que activa o pasivamente pertenecen.
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Artculo 535: Las servidumbres son indivisibles. Si el predio sirviente se divide entre dos o ms, la servidumbre no se modifica y cada uno de ellos tiene que tolerarla en la parte que le corresponda. Si es el predio dominante el que se divide entre dos o ms, cada porcionero puede usar por entero de la servidumbre, no alterando el lugar de su uso, ni agravndola de otra manera. Artculo 536: Las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los propietarios. Aqullas se llaman legales, y stas voluntarias. Seccin Segunda: De los modos de adquirir las servidumbres (artculos 537 542): Artculo 537: Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de ttulo, o por la prescripcin de veinte aos. Artculo 538: Para adquirir por prescripcin las servidumbres a que se refiere el artculo anterior, el tiempo de la posesin se contar: en las positivas, desde el da en que el dueo del predio dominante, o el que haya aprovechado la servidumbre, hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente; y en las negativas, desde el da en que el dueo del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecucin del hecho que sera lcito sin la servidumbre. Artculo 539: Las servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas, sean o no aparentes, slo podrn adquirirse en virtud de ttulo. Artculo 540: La falta de ttulo constitutivo de las servidumbres que no pueden adquirirse por prescripcin, nicamente se puede suplir por la escritura de reconocimiento del dueo del predio sirviente, o por una sentencia firme. Artculo 541: La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerar, si se enajenare una, como ttulo para que la servidumbre contine activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el ttulo de enajenacin de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura. Artculo 542: Al establecerse una servidumbre se entienden concedidos todos los derechos necesarios para su uso.

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Seccin Tercera: Derechos y obligaciones de los propietarios de los predios dominantes y sirviente (artculos 543 545): Artculo 543: El dueo del predio dominante podr hacer, a su costa, en el predio sirviente las obras necesarias para el uso y conservacin de la servidumbre, pero sin alterarla ni hacerla ms gravosa. Deber elegir para ello el tiempo y la forma convenientes a fin de ocasionar la menor incomodidad posible al dueo del predio sirviente. Artculo 544: Si fuesen varios los predios dominantes, los dueos de todos ellos estarn obligados a contribuir a los gastos de que se trata el artculo anterior, en proporcin al beneficio que a cada cual reporte la obra. El que no quiera contribuir podr eximirse renunciando a la servidumbre en provecho de los dems. Si el dueo del predio sirviente se utilizare en algn modo de la servidumbre, estar obligado a contribuir a los gastos en la proporcin antes expresada, salvo pacto en contrario. Artculo 545: El dueo del predio sirviente no podr menoscabar de modo alguno el uso de la servidumbre constituida. Sin embargo, si por razn del lugar asignado primitivamente, o de la forma establecida para el uso de la servidumbre, llegara sta a ser muy incmoda al dueo del predio sirviente, o le privase de hacer en l obras, reparos o mejoras importantes, podr variarse a su costa, siempre que ofrezca otro lugar o forma igualmente cmodos, y de suerte que no resulte perjuicio alguno al dueo del predio dominante o a los que tengan derecho al uso de la servidumbre. Seccin cuarta: De los modos de extinguirse las servidumbres (artculos 546 548): Artculo 546: Las servidumbres se extinguen: - Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y la del sirviente. - Por el no uso durante veinte aos. Este trmino principiar a contarse desde el da en que hubiera dejado de usarse la servidumbre respecto a las discontinuas; y desde el da en que haya tenido lugar un acto contrario a la servidumbre respecto a las continuas. - Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre; pero sta revivir si despus el estado de los predios permitiera usar de ella, a no ser que cuando sea posible el uso, haya transcurrido el tiempo suficiente para la prescripcin, conforme a lo dispuesto en el nmero anterior. - Por llegar el da o realizarse la condicin, si la servidumbre fuera temporal o condicional. - Por la renuncia del dueo del predio dominante.

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Artculo 547: La forma de prestar la servidumbre puede prescribirse como la servidumbre misma, y de la misma manera. Artculo 548: Si el predio dominante perteneciera a varios en comn, el uso de la servidumbre hecho por uno impide la prescripcin respecto de los dems.

Por la redencin convenida entre el dueo del predio dominante y el del sirviente.

1.3.- Elementos, caractersticas, clasificacin y extincin de las servidumbres:

Elementos: - Es un derecho real: la carga o gravamen se impone a favor de un predio sin consideracin a determinada persona. - Existencia de dos predios. - Existencia de un beneficio o utilidad para un predio y una carga o gravamen para el otro. - Que los predios sean de diferentes dueos. Caractersticas: - Es un derecho real inmueble: su titular lo ejerce independientemente de cualquier persona e implica para todo el mundo la obligacin de no perturbar su ejercicio. - Es un derecho de goce: la servidumbre es un derecho real accesorio por que supone la existencia del derecho real de dominio. Como derecho accesorio la servidumbre no puede enajenarse, hipotecarse, gravarse o embargarse con independencia del predio a que activamente pertenece. - Es indivisible: dividido el predio sirviente no vara la servidumbre que estaba constituida en l, y deben sufrilla aquel o aquellos a quienes toque la parte en que se ejerca. - Si un predio pertenece a varios copropietarios, la servidumbre no puede constituirse sin el consentimiento de todos, no podr uno de estos establecer la por su cuota o parte de dominio. - Es un derecho perpetuo o permanente: con ello se quiere decir que los predios tienen unas necesidades indefinidas o perpetuas, prcticamente inmodificables. Clasificacin de las servidumbres: Por su origen. - naturales: provienen de la natural situacin de los lugares. La servidumbre natural es la de derrame de aguas lluvias etc. - Legales: son las impuestas por la ley, que pueden ser de utilidad pblica o privada.

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Voluntarias: son originadas en la voluntad de las partes. si no contravienen el orden pblico, la ley, la moral y la buena costumbre, es permitido a los particulares constituirlas, y son tantas cuantas quepan en la imaginacin humana. Por su ejercicio: - Continuas: un acuerdo no requiere de la presencia diaria del propietario beneficiado con el de hecho, funciona sin intervencin de nadie. - Discontinuas: las que suponen un hecho actual del hombre y se ejercen durante intervalos ms o menos largos de tiempo. La servidumbre de transito. Por sus seales de existencia: - Aparentes: las que estn continuamente a la vista. - Inaparentes: las que no se conocen por una seal exterior. Por la carga del predio sirviente: - Positivas: imponen al dueo del predio sirviente la obligacin de dejar hacer algo al dueo del predio dominante, como las servidumbres de abrevadero, acuerdo, transito, etc. el dueo del predio sirviente no tiene una obligacin de hacer como lo da a entender el art 882. - Negativas: imponen al propietario del predio sirviente una carga de no hacer, que si no fuera por la existencia de la servidumbre le seria lcito hacerlo. La servidumbre de luz, la de vista, la de no edificar hasta cierta altura son ejemplos de este tipo de gravamen. Extincin de las servidumbres: - Por la resolucin del derecho del que las ha constituido: como cuando no la pago. - Por la llegada del da o de la condicin una servidumbre voluntaria puede someterse a un plazo a una condicin- - Por la confusin de dominante y sirviente en la misma persona. - Por la renuncia del predio dominante yo que goz de la servidumbre renuncio a ella- - Por el no uso por un periodo de 20 aos. - Por perdida de la cosa o por imposibilidad de usarla.

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2.-De las servidumbres de luces y vistas: 2.1.- Concepto de servidumbre de luces:


Aquella que limita la construccin o altura de un edificio para dejar libre paso de la luz a otra finca inmediata, sin permitir la vista desde esta.

2.2- Concepto de servidumbre de vistas:


La que da al predio dominante el derecho de tener ventanas u otros huecos en su casa, desde donde pueda mirar al predio sirviente, con la consiguiente obligacin de este de no impedirlo con nuevas construcciones o plantaciones.

2.3.- Sobre las servidumbres de luces y vistas en el C.C:

CAPITULO II: De las servidumbres legales (artculos 549 - 604): Seccin Quinta: De la servidumbre de luces y vistas (artculos 580 585): Artculo 580: Ningn medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno. Artculo 581: El dueo de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centmetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre. Sin embargo, el dueo de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos los huecos podr cerrarlos si adquiere la medianera, y no se hubiera pactado lo contrario. Tambin podr cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana. Artculo 582: No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centmetros de distancia. Artculo 583: Las distancias de que se habla en el artculo anterior se contarn en las vistas rectas desde la lnea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, desde la

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lnea de stos donde los haya, y para las oblicuas desde la lnea de separacin de las dos propiedades. Artculo 584: Lo dispuesto en el artculo 582 no es aplicable a los edificios separados por una va pblica. Artculo 585: Cuando por cualquier ttulo se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueo del predio sirviente no podr edificar a menos de tres metros de distancia, tomndose la medida de la misma manera indicada en el artculo 583.

2.4.- Caractersticas de las servidumbres de luces y vistas:

Las servidumbre de luces suponen la existencia de huecos para tomar luz del predio vecino, y la de vistas, abrir ventanas o huecos para gozar de vistas a travs del fundo vecino, e impedirle toda obra que la merme o dificulte. Luces y vistas en pared medianera: Para poder abrir ventanas o huecos en dicha pared ser requiere el consentimiento del otro, u otros medianeros.

Luces y vistas en pared propia:

Huecos de tolerancia: El dueo de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos siempre que: Estn a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos. Sus dimensiones sean de 30 cm en cuadro. Tengan reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre. Distancia mnima del predio dominante: No se pueden abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. La distancia se cuenta desde la lnea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, o desde la lnea de estos donde los haya. No se pueden abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. La distancia se cuenta desde la lnea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, o desde la lnea de estos donde los haya. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 cm de distancia, contada desde la lnea de separacin de las dos propiedades. Distancia de respeto del predio sirviente: Cuando por cualquier ttulo se hubiera adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueo del predio sirviente no puede edificar a menos de tres metros de distancia. La distancia se toma igual que lo dispuesto para el predio dominante. Cuando por cualquier ttulo se hubiera adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueo del predio sirviente no puede edificar a menos de tres metros de distancia. La distancia se toma igual que lo dispuesto para el predio dominante.

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3.-Particularidades del cdigo civil cataln: 3.1.- Artculo 546 - 10 (C.C.C.):


Artculo 546-10. Luces, vistas y ventanas. 1. Nadie puede tener vistas ni luces sobre la finca vecina ni abrir ninguna ventana o construir ningn voladizo en una pared propia que linde con la de un vecino o vecina sin dejar en el terreno propio un pasaje de la anchura fijada por la normativa urbanstica, ordenanzas o costumbres locales o, si no existen, de un metro, como mnimo, en ngulo recto, contado desde la pared o desde la lnea ms saliente si existe voladizo. 2. Salvo que el ttulo de constitucin establezca otra cosa, si una finca tiene constituida a su favor una servidumbre de luces y de vistas, el propietario o propietaria de la finca sirviente que quiera edificar debe dejar delante de la apertura un pasaje, pero puede abrir ventanas que reciban la luz por dicho pasaje. Si la servidumbre es solo de luces, el propietario o propietaria puede edificar dentro del espacio del pasaje hasta la arista inferior de la apertura que da luz. 3. Nadie puede abrir ninguna ventana en una pared contigua a la de un vecino o vecina si no deja una distancia mnima de cuarenta centmetros entre la ventana y el lmite de la finca. Si las paredes y los balcones forman un ngulo agudo, la distancia mnima entre el balcn y la lnea de unin de ambas paredes debe ser de un metro.

3.2.- Artculo 566 - 5 (C.C.C.):


Artculo 566-5. Servidumbres de luces y vistas 1. La servidumbre de luces permite, de acuerdo con el ttulo de constitucin, recibir la luz que entra por la finca sirviente y pasa a la dominante a travs de ventanas o claraboyas. 2. La servidumbre de vistas comprende necesariamente la de luces y permite abrir ventanas de la forma y de las medidas convenidas o habituales segn las buenas prcticas de la construccin.

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4.- Sentencias:

4.1.- Sentencia A: Audiencia Provincial de Alicante


En su da Mari Luz y sus hijos por un lado y Esperanza por otro deciden confeccionar un proyecto de segregacin de una parcela, en diferentes parcelas: 000 (Ildefonso y Maria Cristina), 001 (Jose Daniel y Erica), 002 (Mari Luz e hijos), 003 (Joaquin y Helena), y 004 (Esperanza). Las parcelas 000, 001, 002 y 003 demandan a 004 por no cumplir la servidumbre de luces y vistas dictada cuando se hizo la segregacin: predio dominante tendr derecho sobre el predio sirviente en cuanto a la edificacin o colocacin de cualquier elemento solido, obras incluso ornamentos o parmetros, excepto arbolado que no supere 25m. En la parte de la edificacin dentro del contenido de servidumbre la cota mxima de la cubierta se podr superar 30 cm para subsanar errores que puedan aparecer en la ejecucin de obras. El juzgado de primera instancia condena a la parte demandada a erradicar y retirar todo aquel arbolado hoy plantado que supere o pueda superar segn su naturaleza la cota estimada. Todo ello conlleva a la parte demandada a interponer un recurso a tiempo a la Audiencia Provincial, esta dictamina que en la parcela 004 la zona que esta rayada (zona de servidumbre de luces y vistas) es donde los demandantes dicen que Esperanza ha plantado determinados rboles, y lo denomina como meras limitaciones de dominio, diciendo que no se trata de servidumbres de luces y vistas, ni las de distancias y obras intermedias para ciertas construcciones o plantaciones. De esto saca que para el arbolado estamos ante una regla parecida: regla de vecindad relativa a las distancias por eso revoca la demanda interpuesta por las viviendas 000, 001, 002 y 003. Respecto a la construccin en altura s que existe una servidumbre en altura para que los vecinos puedan gozar de luces y vistas. Debido a una inclusin gramatical de una coma tras la palabra parmetros y el empleo del verbo superar en 25 m se est refiriendo a elementos slidos, obras ornamentos y parmetros y no al arbolado, decide que las plantaciones estarn integradas como servidumbre legal de la distancia entre plantaciones del artculo 591. Por estas razones la Audiencia Provincial procede la estimacin del recurso de apelacin, la revocacin de la sentencia y a la desestimacin de la demanda.

4.2.- Sentencia B: Audiencia provincial de Asturias


Doa julia demanda a Doa Consuelo en 1era instancia por no respetar una supuesta servidumbre de luces y vistas entre dos fincas colindantes de sus respectivas propiedades. En una primera instancia, Doa Consuelo queda absuelta por considerar el juez que no queda probada la supuesta servidumbre.
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Doa Julia interpone entonces recurso de apelacin siguiendo las prescripciones legales ante la Audiencia Provincial alegando que la ampliacin por su vecina de una ventana en el inmueble de su propiedad colindante infringe los lmites que el Cdigo Civil establece al respecto. La Audiencia desestima el recurso de apelacin interpuesto por Doa Julia apelando a los siguientes fundamentos de derecho: La ampliacin de la ventana objeto del pleito no queda acreditada pues se practica un reconocimiento ocular (sin que se considere error alguno en la apreciacin de la prueba) que demuestra que no ha habido ampliacin alguna. Se alega que la edificacin objeto del litigio era destinada a uso de pajar y que como tal constitua signo suficiente de la existencia de una servidumbre de vista. .Sin embargo, el juez considera que el hecho de que la edificacin fuera destinada a pajar no implica que no fuera habitada pues la existencia de ventanas apunta en este sentido. As pues el juez desestima de nuevo el dato por carecer de importancia ante los efectos de servidumbres. Finalmente , se considera que el hecho que se transmitieran los dos predios como independientes resulta todo un indicio de su existencia previa como separadas, pues aunque el dominio conjunto por parte de un mismo propietario puede hacer confundir acerca del supuesto planteado en el articulo 541 del Cdigo Civil, parece evidente que la existencia de dos fincas tras la transmisin y la permanencia de los signos propios de la servidumbre de luces y vistas permite su consolidacin, como decide la sentencia de instancia en virtud del artculo 541 del Cdigo Civil. Luego el motivo presentado por Doa Julia decae.

4.3.- Sentencia C: Tribunal supremo sala 1


Rafael denuncia en el juzgado de primera instancia contra Isabel y la herencia de Juan por unas obras efectuadas en 1986 donde se modificaban considerablemente la forma y estructura del apartamento de los demandados, por estar en contra de las servidumbres dadas, por esta razn les quera condenar a la demolicin de lo indebidamente construido. El juez de Primera instancia dict sentencia el 1 de marzo de 1989 declara que la finca propiedad de los demandados soporta la servidumbre descrita en el fundamento de derecho primero, absolviendo a los demandados del resto de los pedimentos formulados contra ellos, sin expresa declaracin sobre la condena en costas Contra esta sentencia se interpuso un recurso de apelacin admitido y suscitado al alza por la Seccin Primera de la Audiencia Provincial, que dict sentencia el 5 de marzo de 1990, donde desestima el recurso de apelacin formulado por Rafael, contra la sentencia de 1 de marzo de 1989, donde confirman sus partes imponiendo a la parte apelante las costas de segunda instancia. La procuradora de Maria ya fallecida (con herencia para Helena, Marta, Enrique y Federico) recurre al recurso de casacin contra Isabel y la herencia de Juan, solicitando que la finca de la propiedad de los demandados soporta servidumbre de vistas, y quieren que se les condene a la demolicin de lo indebido, consistiendo esta construccin en una chimenea.
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Se dice que la chimenea no se construy en el predio sirviente sino en otro colindante propiedad tambin de los demandados que es una finca registral e independiente libre de cargas y gravmenes. El Tribunal supremos termina desestimando el recurso de casacin.

4.4.- Sentencia D: Tribunal supremo sala 1


Don Manuel realiza un contrato de compraventa en virtud del cual adquira una casa libre de cargas, gravmenes y servidumbres. Don Domingo, propietario de la finca colindante, realiza unas obras de modificacin y estructura que afectan al muro medianero con la finca propiedad de Don Manuel. En una primera instancia Don Manuel presenta demanda contra Don Domingo y el juzgado estima parcialmente la demanda. Contra dicha resolucin Don Domingo presenta recurso de casacin, pero el tribunal declara no haber lugar a dicho recurso por los siguientes fundamentos de derecho: Los documentos mencionados en dicho recurso no acreditan de forma indubitada, que el propietario, en su momento nico, de ambos predios, hubiere establecido un estado aparente de servidumbre de vistas a efectos del artculo 541 del Cdigo Civil. Tampoco se acredita la existencia de un estado de hecho aparente de servidumbre, constituido a posteriori, habida cuenta que las luces y vistas slo pueden adquirirse por ttulo, que en este caso no existe, o por prescripcin que tampoco existe en este caso.
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5.- BIBLIOGRAFA:

Cdigo Civil Espaol. Cdigo Civil Cataln. Servidumbres de luces y vistas Manuel Rivera Serrano Apuntes de derecho. Base de datos El Derecho (Jurisprudencia) Sitio web de la Real Academia Espaola de la lengua: http://buscon.rae.es/draeI/

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