BREVES COMENTRIOS AO REGIME JURDICO DO PONTO COMERCIAL (Rodrigo Marinho Christini - Advogado em Porto Alegre/RS - E-mail: cosas@zaz.com.

br) O ponto comercial , em uma primeira anlise, o local , o lugar, onde o comerciante exerce a sua mercancia. O ponto comercial jurdico , advindo do contrato de locao comercial , constitui-se, segundo a lio corrente, em um bem incorpreo integrante do fundo de comrcio do empresrio. uma elaborao abstrata, fruto da inteligncia e do conhecimento humano, que se consubstancia faticamente no decorrer da atividade do empresrio-locatrio, que atravs de alguns anos de trabalho em determinado local, propicia uma valorizao do imvel de propriedade do locador para determinada atividade comercial. um bem incorpreo , economicamente a aprecivel , sendo comum a sua negociao com transferncia para terceiros. O ponto comercial surge ou da localizao do imvel por si mesmo, que lhe acresce determinado valor ou da atividade do empresrio- locatrio que em sua atividade empresarial diria passa a lhe constituir, acrescendo um determinado valor comercial localidade . No ltimo caso, o ponto se destaca nitidamente da propriedade , pois pertencente dentro de certos requisitos ao empresriolocatrio , constituindo-se num bem incorpreo do estabelecimento de comrcio. O ponto comercial de direito , protegido pela Lei, o ancorado no contrato de locao no residencial que detm possibilidade de renovao compulsria .

Partindo do princpio de que o valor incorpreo do fundo de comrcio integra em parte no valor do imvel, ao passo que surge ele do trabalho do comerciante locatrio , no seria justo que, exclusivamente, s o proprietrio se beneficiasse da valorizao do imvel, sem nada relegar quele que sem qualquer sombra de dvida obrou para que flusse demanda ao local com a inteno de adquirir determinados produtos ou servios . Diante de tal aspecto, a lei e a jurisprudncia, no olvidaram de conhecer o tema, protegendo o empresrio locatrio atravs do Ponto Comercial , inicialmente preceituado atravs do Decreto n. 24.150 , tambm j denominado como Lei de Luvas . Segundo a antiga lei de luvas , ponto comercial comea a existir sempre que o comerciante estabelecido em local determinado comece a chamar a ateno e atrair a clientela . A lei de luvas j era clara no sentido de que a proteo jurdica do ponto comercial s se realiza quando concorrerem os seguintes elementos : I - Contrato com prazo determinado , o que impe prova por escrito; II- O prazo contratual deve ser no mnimo de cinco anos ; III- O arrendatrio deve estar , em explorao da sua atividade , pelo mnimo de trs anos ininterruptos . A jurisprudncia indica ferrenha proteo ao ponto comercial jurdico , no sentido de defender um dos elementos economicamente apreciveis do empresrio locatrio , v.g. o julgado que abaixo se transcreve:

 LOCAO Doao do imvel locado. Inexistncia de clusula de vigncia. Irrelevncia. Denncia vazia pelo donatrio condicionada ao ressarcimento de perdas e danos ao inquilino. Aquisio a ttulo gratuito, confessadamente ciente o adquirente da existncia do contrato em vigor e de ter o locatrio adquirido o "ponto" comercial a ttulo oneroso. Aplicao do art. 1.193, pargrafo nico, do CC. (2 TACSP EIAC 215.124/7-01 5 C. Rel. Juiz Ricardo Brancatto) (RJ 144/80) Entretanto, se queda desguarnecido o empresrio locatrio quando no esteja dentro dos requisitos da Lei , conforme se abstrai dos julgados abaixo transcritos: 800479 AO DE DESPEJO DENNCIA VAZIA NOTIFICAO PREMONITRIA JULGAMENTO ANTECIPADO CERCEAMENTO DE DEFESA INOCORRENTE INDENIZAO POR BENFEITORIAS E PONTO COMERCIAL possvel conhecer diretamente do pedido quando as provas j existentes forem suficientes para decidir a lide. E sendo defeso ao locatrio, pelo contrato, realizar benfeitorias no imvel, havendo excluso de indenizao ou reteno a esse ttulo, irrelevante questionar e desnecessrio provar qualquer coisa a respeito, inocorrendo cerceamento de defesa, no julgamento antecipado do feito, em tais circunstncias. Celebrado o contrato sob a gide da Lei n 8.245/91, que revogou a antiga Lei de Luvas, no pode o inquilino pleitear a indenizao pelo ponto comercial se, em contrapartida, no lhe lcito propor a renovao, por desatender os requisitos elencados nos incisos do art. 51 desta lei. (TJSC AC 96.002496-4 4 C. Cv. Rel. Des. Francisco Borges J. 22.08.96) (JC 77/255)

1015889 1. LOCAO NO-RESIDENCIAL. Locao. Imvel no residencial. Indenizao de "ponto comercial". No enquadrado o contrato de locao no Decreto 24.150.34, inexiste direito, por parte do locatrio, a indenizao por despesas com aquisio do "ponto comercial", situao essa, alias, no provada. Ao procedente. Sentena mantida. Apelo desprovido. (TARS APC 191.010.404 5 CCiv. Rel. Juiz Ramon Georg Von Berg J. 09.04.1991) Ressalte-se, que tais condies de renovao foram, em sua maioria repetidas pela Lei 8.245/91 , em seu Art. 51, atual lei do inquilinato. A esse respeito dispe a Lei 8.245/91:

"Art. 51. Nas locaes de imveis destinados ao comrcio, o locatrio ter direito a renovao do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatrio esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo e ininterrupto de trs anos. 1. O direito assegurado neste artigo poder ser exercido pelos cessionrios ou sucessores da locao; no caso de sublocao total do imvel, o direito a renovao somente poder ser exercido pelo sublocatrio. 2. Quando o contrato autorizar que o locatrio utilize o imvel para as atividades de sociedade de que faa parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comrcio, o direito a renovao poder ser exercido pelo locatrio ou pela

sociedade. 3. Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos scios, o scio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovao, desde que continue no mesmo ramo. 4. O direito a renovao do contrato estende-se s locaes celebradas por indstrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constitudas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo. 5. Do direito a renovao decai aquele que no propuser a ao no interregno de um ano, no mximo, at seis meses, no mnimo, anteriores data da finalizao do prazo do contrato em vigor." "Art. 52. O locador no estar obrigado a renovar o contrato se: I - por determinao do Poder Pblico, tiver que realizar no imvel obras que importarem na sua radical transformao; ou para fazer modificao de tal natureza que aumente o valor do negcio ou da propriedade; II - o imvel vier a ser utilizado por ele prprio ou para transferncia de fundo de comrcio existente h mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cnjuge, ascendente ou descendente. 1. Na hiptese do inciso II, o imvel no poder ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatrio, salvo se a locao tambm envolvia o fundo de comrcio, com as instalaes e pertences. 2. Nas locaes de espao em shopping centers, o locador no poder recusar a renovao do contrato com fundamento no inciso II deste artigo. 3. O locatrio ter direito a indenizao para ressarcimento dos prejuzos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudana, perda do lugar e desvalorizao do fundo de comrcio, se a renovao no

ocorrer em razo de proposta de terceiro, em melhores condies, ou se o locador, no prazo de trs meses da entrega do imvel, no der o destino alegado ou no iniciar as obras determinadas pelo Poder Pblico ou que declarou pretender realizar." Se denota que s ter ponto comercial juridicamente protegido aquele empresrio locatrio que estiver dentro das condies acima expostas , sendo imprescindvel que detenha o direito a renovao compulsria da locao, consubstanciado , cumulativamente, pelo contrato escrito e por prazo determinado com prazo de 5(cinco) anos ininterruptos, obrigatrio tambm, que o locatrio esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo e ininterrupto de trs anos. Note que, consoante a redao do art.51 , 1 da Lei das Locaes , o direito ao ponto comercial poder ser exercido pelos cessionrios ou sucessores da locao e sendo caso de sublocao total do imvel (quando no vedada pelo contrato), o direito a renovao poder ser exercido pelo sublocatrio. Com base em tal dispositivo , podemos concluir que o ponto comercial pode ser objeto de sucesso , podendo tambm ser transmitido pelo locatrio que seu detentor. De nosso sentir, ter nesses casos, que contar com a anuncia do locador para que a cesso se opere sem maiores transtornos , salvo nos casos em que a empresa-locatria, com o contrato em seu nome, seja alienada como um todo, pois sendo o ponto comercial um dos seus ativos incorpreos constante do seu fundo empresarial, ser alienando juntamente com empresa, no sendo lcito ao locador se opor imotivadamente ao negcio.

Pode at ser que algum empresrio locatrio , pelo acmulo de pessoas que visitam seu estabelecimento tenha criado o ponto comercial de fato e que tal ponto de fato seja economicamente aprecivel, entretanto sua alegria acabar juntamente com o ponto, to logo o locador use de seu direito de obter a retomada do imvel ao trmino do contrato. Nesse caso o empresrio-locatrio no ter direito legal de reclamar qualquer indenizao a ttulo de ponto comercial ou mesmo perdas e danos eis que a indenizao conferida pelo art.. 52. 3 s seria plausvel se o locador estivesse obrigado a renovar o pelo atendimento dos requisitos ensejadores da propositura pelo locatrio da ao renovatria. Mesmo com atendimento de todos os requisitos de renovao da locao no residencial , com a formao do ponto comercial , o locador no est obrigado a renovar o contrato quando, por determinao do Poder Pblico , tiver que realizar obras no imvel que importar na sua radical transformao ou modificao de tal natureza que aumente o valor do negcio ou da propriedade (art. 52 , I, Lei 8.245/91). Tambm ter o direito de no renovar o contrato se pretender instalar no imvel atividade gerida pelo prprio locador , ou seja , instalar o seu prprio negcio, o qual por sinal , h a exigncia que j exera por mais de uma ano (Art. 51, II , 2a Parte , Lei 8.245). Tais limitaes do direito de renovao decorrem do princpio constitucional propriedade, ou seja , do proprietrio poder dispor como bem lhe aprouver do seu prprio patrimnio (ver art.52 II , pg. 193 do Sylvio Capanema) . Na hiptese do locatrio deter o ponto comercial protegido juridicamente, o locador que quiser retomar o imvel para uso de sociedade de que faa parte, com fulcro no Art.52 ,

II, da Lei do Inquilinato , no poder instalar no imvel comrcio similar ao que o locatrio possui (art. 52, II, pargrafo primeiro) , a Lei clara nesse sentido. Sylvio Capanema , justificando as bases da Lei, diz : "Isto para que o locador no herde a clientela do locatrio beneficiando-se do fundo de comrcio por ele construdo , locupletando-se com seu trabalho , o que seria imoral ."(Sylvio Capanema , A nova Lei do Inquilinato , pg. 196, Forense , 3a Edio , 1993) . Entretanto , insta ressaltar , que admite-se a retomada e a instalao para o mesmo ramo pelo locador , sempre que a locao tambm envolva o prprio fundo de comrcio e instalaes pertencentes , o que , normalmente, se d naqueles imveis locados, que por suas caractersticas peculiares , s se prestam a um determinado ramo de atividade, sendo desde o incio locados desta forma v.g., os postos de gasolina , cinemas , teatros e etc.. O critrio utilizado para perquirirmos a existncia ou no de tal fato, verificar se as caractersticas do imvel objeto da locao so nele existentes desde antes da celebrao da avena, de modo a pressupor-se que o locatrio o alugou estando ciente de que o imvel s serve para aquela prpria atividade sendo este o real motivo da locao, em decorrncia de suas instalaes e equipamentos . Existe tal disposio legal porque a possibilidade de retomada do imvel pelo locador implicaria de forma obrigatria , no desenvolvimento da mesma atividade por outra pessoa , j que o prdio sempre se prestou quela prpria atividade , tornado-se impossvel , ou mesmo economicamente invivel , modificar sua destinao , a ponto que , se fossem de fato modificadas acarretaria ao caso a demolio do imvel, ou mesmo, de

uma boa parte dele . Nesses casos no h o que se falar em indenizao por ponto comercial , j que o locatrio o locou, sabendo de antemo que quando o fosse desocuplo , seu proprietrio no teria outra opo que no destinlo a mesma atividade que ali era exercida . Tal ilao permite concluir que nesse caso, o ponto comercial no existia pelo fato do simples exerccio da atividade empresarial exercida pelo locatrio, mas tambm pelas caractersticas especiais do prdio, que davam especial qualidade ao desenvolvimento daquela determinada atividade empresarial. A jurisprudncia , abaixo exemplo , do entendimento acima explicitado : LOCAO COMERCIAL RENOVATRIA RETOMADA DEFERIDA-INDENIZAO- PERDA DO PONTO-INADMISSIBILIDADE Quando o elemento geral mais importante dentre os que forma o fundo de comrcio o ponto e no a clientela, que formada virtualmente mais em considerao da situao do estabelecimento do que da excelncia do atendimento , o locatrio no tem direito a qualquer indenizao por sua perda, vencido o prazo contratual. Ap. c/Ver. 326.506-4a Cm. Rel. Juza Luzia Galvo Lopes L.18.3.93 (grifo nosso) Sob esse efeito , temos tambm , que se o locatrio no fez nada para melhorar o local , seja pela falta de qualidade de seu atendimento , seja pela falta de estrutura do local, qual no conseguiu ajustar para qualquer destinao vivel, restando uma clientela negativa, com a empresa-locatria de fato deficitria , inexistir "ponto comercial" indenizvel. Logo , sem expectativa de lucro futuro , no

haver o bem imaterial do ponto comercial como elemento do fundo empresarial do locatrio , que tambm inexistir. Nesse sentido : LOCAO COMERCIAL RETOMADA DESVIO DE USO PELO LOCADOR RETOMANTE INDENIZAO PLEITEADA INEXISTNCIA DE FUNDO DE COMRCIO INDENIZVEL . O valor do ponto comercial est intimamente vinculado rentabilidade do negcio , de sorte que, se este se mostra deficitrio, aquele no ser indenizvel, cabendo se for o caso , apenas uma reparao pelo valor dos bens materiais. Ap. 134.155-4a Cm.-Rel. Juiz Hermes Pinotti J.27.10.81 , in JTA(Saraiva) 73/74. O que fica evidente atravs do perfunctrio trabalho, que efetivamente o ponto comercial reconhecido pela Lei do Inquilinato , detendo seus pressupostos e bases devidamente elencados pelo direito ptrio, j estando razoavelmente definidos pela Jurisprudncia , o que permite concluir que vrias negociaes de ponto comercial que se est por realizar no mercado , so irregulares do ponto de vista jurdico, sendo meras negociaes de pontos de fato, frgeis juridicamente, eis que o ponto comercial jurdico implica no atendimento de uma srie de pressupostos legais, que na grande maioria dos contratos de locao so inexistentes , como por exemplo, ter contrato de locao ajustado pelo prazo de no mnimo 5(cinco) anos, para que o locatrio possa se valer da ao renovatria a fim de proteger uma das partes mais relevantes do seu fundo de empresarial. * Rodrigo Marinho Christini advogado , ps-graduando , em Direito da Empresa e da Economia pela FGV, com

escritrio situado na Rua Cel Bordini, n. 428, Porto Alegre- RS , CEP 90440-002 , telefone /fax n.s. ( 3421559/ 3370882)- cosas@zaz.com.br artigo retirado de: www.geocities.com/Athens/Parthenon/