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Factores

que Inciden en la Valoracin de Inmuebles


Curso Tasacin de Bienes Races Urbanos

Roger Debarbieri Olate

FACTORES QUE INCIDEN EN LA VALORACIN ROGER DEBARBIERI OLATE CURSO TASACIN DE BIENES RACES URBANOS

Factores que denen la estructura de precios de la @erra

ACCESIBILIDAD VIALIDAD
ESTRUCTURA SOCIOECONMICA DE LA POBLACIN

CENTRALIDAD URBANA MONOPOLIO

DEMANDA POR UBICACION ESPECULACIN INMOBILIARIA

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Intervencin pblica
Dene el nivel de valor de la @erra. Programa de Pol@ca Nacional de Desarrollo Urbano El Estado Regula el Mercado de Suelos con sus Normas Lmite Urbano y su correcta aplicacin - Especulacin Planos Reguladores Ley General de Construcciones y Urbanizacin Aspectos Tributarios Pol@ca Habitacional del Gobierno Situacin Pol@ca y Econmica del Momento
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Factores que hacen atrac@vo un barrio residencial


Ventajas Topogrcas Planicacin Profesional Equipamiento Comunitario Homogeneidad de Residentes Pres@gio del Barrio Moda
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Factores que afectan el precio de los bienes races urbanos - Externalidades


Calidad y Estndar de la Vivienda Reglamentos Leyes y Normas Sistemas de Financiamiento Los Ciclos Econmicos El Aumento de Poblacin Programas de desarrollo Urbano Centralizaci n Nacional RM Guerras Revoluciones Extensin de Servios Pblicos Polticas Especiales de Gobierno Concentracin del Gobierno Desastres Naturales Impuestos y Tributos a Bs. Rs. Productos Competidores de los Bs. Rs. Uso de Tecnologa de Punta Discriminacin tnica
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(Inuencian sobre la velocidad de ventas)


RENTA Precio de la tenencia De la tierra Renta de MONOPSONIO Muchos terrenos para un interesado OLIGOPOLIO de DEMANDA Muchos demandantes pocos oferentes COMPETENCIA PERFECTA Muchos oferentes muchos demandantes Renta de SITUACIN Costo de Transporte A los mercados Renta de MONOPOLIO Un terreno para muchos interesados OLIGOPOLIO DE OFERTA Muchos oferentes pocos demandantes INGRESO NO GANADO No hay esfuerzo de propietario Renta DIFERENCIAL I Productividad de la tierra Renta DIFERENCIAL II Intensidad de uso de la Tierra (abonos) MERCADO DEPRIMIDO Pocos oferentes y pocos demandantes PRODUCTIVIDAD MARGINAL Excedentes agregados a la renta (vista, parque, Club )

Renta de la @erra

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Factores que afectan el precio


PARTICULARES
Relacin ff Forma Ubicacin Localizacin Urbanizacin Uso o destino Calidad del suelo Topografa Equipamiento Ambiente Alto Riesgo

ZONALES
Regulaciones I.M. Usos Permitidos Servicios Pblicos Urbanizacin Vialidad Equipamiento Externalidades + Externalidades

GENERALES
Mercado Inmobiliario Economa del Pas Reglamentaciones Macro Habitacionales Perspectivas de Expansin Urbana Creacin de Nuevas zonas de desarrollo Incidencia de Grandes Obras Pblicas y Privadas

ESPECIALES
Valor Pltagge Expropiaciones Loteos Urbanos Leyes Especiales Parcelaciones Subsidios Especiales Tecnologa Moda

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Coeciente de incidencia de ascensores


EDIFICIO SIN ASCENSOR EDIFICIO CON ASCENSOR CON ASCENSOR Y LOCALES SIN ASCENSOR Y LOCALES

Piso 1 Piso 2 Piso 3 Piso 4

0,90 1,10 1,00 0,90

0,95 1,10 1,00 1,00

1,50 0,90 1,10 1,00

1,50 1,05 1,00 0,95

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Factor de correccin por forma


Terrenos regulares en su forma Terrenos levemente irregulares factor 1.00 factor 0.90 factor 0.80 factor 0.70 factor 0.60

Terrenos medianamente irregulares Terrenos muy irregulares

Terrenos exageradamente irregulares

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Grados de la urbanizacin
Urbanizacin moderna total = 100% (subterrnea) a) Pavimentacin = = = = = = = = Calzadas Aceras Soleras Area Matriz Colector Individual 28 % 5 % 5 % 19 % 21 % 12 % 5 %

b) Electricidad c) Agua potable d) Alcantarillado e) Gas ciudad f) Arborizacin

Normal menor 5 % total = 100%

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Costos de urbanizacin
En proyectos con lotes de menos de 150 m2 UF 0,18 a 0,25 m2 En proyectos con lotes de 150 a 250 m2 En proyectos con lotes de 251 a 400 m2 En proyectos con lotes de 400 a 600 m2 En proyectos con lotes sobre 600 m2 UF 0,25 a 0,38 m2 UF 0,38 a 0,45 m2 UF 0,45 a 0,55 m2 UF 0,60 a 0,80 m2

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Relacin de valores por piso


PISO 1 0,90 PISO 2 0,90 PISO 3 0,95 PISO 4 0,95 PISO 5 1,00 PISO 6 1,00 PISO 7 1,00 PISO 8 1,10 10% mnimo PISO 9 1,10 PISO 10 1,15 PISO 11 1,15 PISO 12 1,15 PISO 13 1,15 PISO 14 1,15 PISO 15 1,20 20% mximo Anlisis especial del pent house
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Ponderaciones segn orientacin luminosidad y panorama


CON RELACIN AL SOL SOBRE 12 HORAS SOBRE 10 HORAS SOBRE 8 HORAS SOBRE 6 HORAS SOBRE 4 HORAS MENOS 4 HORAS 1,25 1,20 1,15 1,10 1,00 0,80 CON RELACIN AL PANORAMA 0 MOVIMIENTO 1 MOVIMIENTO 2 MOVIMIENTOS 3 MOVIMIENTOS 4 MOVIMIENTOS 5 o + MOVIMIENTOS 1,00 1,05 1,10 1,15 1,25 1,35

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Incidencia de topograYa
SiGo Normal (dentro del sector en estudio) SiGo con topograKa muy favorable SiGo con topograKa favorable factor 1.00 factor 1.30 factor 1.10 factor 0.90 factor 0.70

SiGo con topograKa desfavorable

SiGo con topograKa muy desfavorable

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Factor de ambiente
Ambiente o panorama intensamente posiLvo Ambiente o panorama levemente posiLvo Ambiente o panorama levemente molestos factor 1.30 factor 1.20 factor 1.10 factor 0.90 factor 0.80 factor 0.70 factor 0.60 Ambiente o panorama medianamente posiLvo

Ambiente o panorama normal indiferente al valor factor 1.00 Ambiente o panorama medianamente molestos Ambiente o panorama notoriamente molestos Ambiente o panorama intensamente molestos

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Ponderacin segn tamao econmico de departamento


35 m2 o Menos 36 m2 a 50 m2 51 m2 a 100 m2 101 m2 a 140 m2 141 m2 a 250 m2 Sobre 251 m2 1,10 1,05 1,00 0,90 0,90 0,85

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Factor de ubicacin respecto de la va que enfrenta


Terrenos que enfrentan a Avenida Principal Terrenos que enfrentan a Calle Principal Terrenos que enfrentan a Calle Secundaria Terrenos que enfrentan a Pasaje Vehicular Terrenos que enfrentan a Pasaje Peatonal Terrenos que enfrentan a Calle Ciega Terrenos que se ubican en Condominios = valor factor base 100% = valor factor base 90% = valor factor base 85% = valor factor base 80% = valor factor base 75% = valor factor base 70% = valor factor base 100%

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Factor de localizacin esquina


Tipo de barrio Porcentaje plusvala
Residencial construccin aislada Residencial construccin conGnua Comercial de 2da., categora Comercial de 1ra., categora Comercial subcentros comunales Comercial centro cvico de ciudad 0 a 15 % 15 a 20 % 20 a 25 % 25 a 40 % 40 a 60 % 60 a 100 %

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