Actividad 10.

3:

Trabajo Final:

Proyecto: Complejos Comerciales Quertaro (CCQ) Materia: Introduccin a las Finanzas Corporativas (FZ-4006)
Equipo Docente:

Profesor titular: Dr. Luis Humberto Santacruz Medina Profesor tutor: Mtra. Rubicely Gonzlez Lpez

Integrantes Equipo 8: Matrcula

A00394223 A00907900 A00915630 A01310754 A00907178

Nombre
Aarn Martnez Castillo Meritt Yajaira Uribe Aquino Catalina Trevio Garza Alfonso Carlos Valds Carmona Aldo Ivn Leopoldo Valds Rivas

22 de Marzo de 2012

INTRODUCCIN AL PROYECTO
Complejos Comerciales Quertaro, S.A. de C.V. (CCQ) es una empresa queretana que se dedica al establecimiento de locales para su renta, la mayora de stos para fines comerciales; la empresa tiene cerca de 20 aos en el mercado, con presencia en todo el territorio nacional, pero dominio del mercado en la parte sur del pas. CCQ es una de las cinco subsidiarias de Servicios Empresariales y Comerciales, S.A. de C.V. (SEyC), quin cuenta con ms de 30 aos en el mercado de servicios a empresas. SEyC es la suma de los esfuerzos de once ejecutivos queretanos que iniciaron sus operaciones en Marzo de 1972. A travs de los aos se fue consolidando como uno de las mejores empresas de la regin, cuenta con alianzas estratgicas a nivel nacional e internacional. Actualmente ofrece servicios a empresas de 24 horas los 365 das del ao, atendiendo en servicios como: alquiler de oficinas, hoteles enfocados a ejecutivos, agencias de viaje, aseguradoras, servicios de esparcimientos, restaurantes, entre otros. En aos recientes, SEyC se ha interesado por invertir en empresas mexicanas y extranjeras establecidas en Mxico, dedicadas al turismo y al desarrollo de tecnologa. Tanto SEyC como cada una de sus subsidiarias, siguen prcticas de gobierno corporativo, lo que les da fortaleza en la toma de decisiones, siendo estas ltimas tomadas por los accionistas bajo la asesora de consultores externos. El Grupo (controladora y subsidiarias) cuenta con un plan de expansin a diez aos, este plan est conformado por una serie de proyectos. Para este trabajo se evaluar a fondo uno de stos. El proyecto a evaluar consiste en la construccin de un centro comercial llamado La Plaza Inn. sta formara parte de un complejo de ms de 20,000 m en el cual actualmente ya se est desarrollando un hotel y un centro de negocios, mismos que pertenecen a Hotelinvex, S.A. de C.V., otra de las subsidiarias de SEyC. Se planea que La Plaza Inn consta de varios locales comerciales, restaurantes, bancos y otros negocios; su mercado meta son principalmente los huspedes del hotel que se abrir, as como quienes laboran en las oficinas cercanas. De acuerdo con un anlisis del mercado que se pretende a atacar y de la zona en la que se establecera la plaza, los negocios estaran enfocados a consumidores de ingreso medio. SEyC considera a ste como una gran oportunidad de inversin debido al crecimiento que ha tenido la zona, algunas de sus caractersticas principales, y previamente analizadas por el grupo empresarial son: Desarrollo Industrial: Aparicin de parques industriales. Establecimiento de empresas aeronuticas, financieras, ensambladoras de autos, entre otros. Mercado de Negocios: Desarrollo de un mercado informal de oficinas. Mercado no representativo de la zona nuclear. Detonacin residencial: Aparicin de fraccionamientos residenciales en la zona. Se consolida negocio residencial con productos de buena calidad, normalmente en privadas.
2

Detonacin comercial: Aparicin progresiva de espacios comerciales. Se acepta la posicin de nuevas plazas comerciales. Se percibe un deseo de ms plazas de primer nivel. Complicacin Urbana: Proceso de construccin mejores vas de transporte. Muchos problemas de trfico y rezago de infraestructura. El rezago se da por el crecimiento exponencial de la poblacin. Se detecta necesidad de servicios de salud. Algunas caractersticas del proyecto contempladas son: Locales Nivel socioeconmico Visitas Desde 38m2 D+ C y C+ Ms de 120,000 visitas mensuales

aproximadas. Flujo vehicular Afluencia de personas 150,000 vehculos diarios en promedio. 4,240 personas diariamente.

DESARROLLO DEL PROYECTO Monto y fuentes de financiamiento El monto de inversin requerido para financiar este proyecto es de 186.9 millones de pesos, de los cules el 50% ser financiado a travs de un crdito bancario con una tasa de inters anual de 8%, mientras que el otro 50% se financiar utilizando capital privado. El costo del capital privado ser explicado posteriormente. Otros supuestos y estimaciones Complejos Comerciales Quertaro (CCQ), nuestro cliente, nos proporcion la informacin ms importante respecto a sus ventas proyectadas para el primer ao as como el crecimiento en ventas para los aos posteriores, otra informacin que se nos proporcion fue el nivel de inventarios a mantener, as como niveles de cuentas por cobrar y por pagar. A partir de esta informacin nosotros calculamos el resto de los rubros necesarios para construir los estados financieros proforma. Adicional a estos datos se consideraron otras variables, mismas cuya estimacin o clculo en otro apartado de este proyecto. Al archivo con los clculos agregamos una hoja llamada Control de Cambios, en sta de determinan las variables que impactarn en el desempeo del proyecto, mismas que al ser modificadas afectan toda nuestra estimacin para adaptarse al nuevo escenario (anlisis de sensibilidad). Los nmeros que utiliza el modelo por default corresponden a nuestra proyeccin de un entorno normal; sin embargo tambin se propone evaluar un escenario pesimista y otro optimista, la informacin sera la siguiente: **Escenario pesimista**
Escenario Pesim ista Ao 1 Ao 2 Ao 3 Ao 4 Ao 5 Ao 6 Ao 7 Ao 8 Ao 9 Ao 10

Crecimiento en ventas % COGS / Vts % Gtos op / vts Das clientes Das inventarios Das proveedores Tasa de Inters Porcentaje a financiar

$ 13,000.00 25.70% 26.52% 35.00 15.00 10.00 9.50% 40.00%

38.00% 16.60% 15.36% 35.00 15.00 10.00

4.47% 15.58% 11.98% 35.00 15.00 10.00

3.14% 15.57% 11.95% 35.00 15.00 10.00

2.37% 15.57% 11.94% 35.00 15.00 10.00

2.99% 15.57% 11.93% 35.00 15.00 10.00

3.99% 15.57% 11.91% 35.00 15.00 10.00

4.47% 15.57% 11.90% 35.00 15.00 10.00

3.14% 15.57% 11.89% 35.00 15.00 10.00

2.37% 15.57% 11.88% 35.00 15.00 10.00

Los das cartera aumentaran a 35 das, mientras que la rotacin de inventarios y de cuentas por pagar se mantendra constante (esto debido al giro del negocio). La tasa de inters del crdito bancario sera de 9.5% y solamente se financiara el 40% del monto requerido, teniendo que aportar un mayor capital propio para poder operar.

**Escenario optimista**

Escenario Optimista Crecimiento en ventas % COGS / Vts % Gtos op / vts Das clientes Das inventarios Das proveedores Tasa de Inters Porcentaje a financiar

Ao 1 $ 21,000.00 18.70% 25.52% 26.00 10.53 15.83 7.80% 60%

Ao 2 72.00% 11.60% 14.36% 26.00 10.53 15.22

Ao 3 25.00% 11.58% 10.98% 26.00 10.53 15.22

Ao 4 15.00% 12.57% 10.95% 26.00 10.53 15.22

Ao 5 12.00% 12.57% 10.94% 25.00 10.53 15.22

Ao 6 6.00% 12.57% 10.93% 25.00 10.53 15.22

Ao 7 6.00% 12.57% 10.91% 26.00 10.53 15.22

Ao 8 6.00% 12.57% 10.90% 26.00 10.53 15.22

Ao 9 6.00% 12.57% 10.89% 25.00 10.53 15.22

Ao 10 6.00% 12.57% 10.88% 26.00 10.53 15.22

Los das para el cobro a clientes disminuiran a 25 o 26 das, la rotacin de inventarios se mantendra constante, y los das de pago a proveedores seran alrededor de 15 das. La tasa de inters del crdito bancario disminuira a 7.5% y el porcentaje a financiar seguira siendo del 50%. Principales variables a considerar A continuacin se describen una serie de variables que fueron consideradas para el clculo de los estados financieros proforma, as como para la evaluacin del proyecto en general. **Inflacin** Se consult la inflacin histrica mensual, publicada por Banco de Mxico, para los ltimos 10 aos, con esta informacin calculamos la tasa promedio de inflacin anual. Debido a que en este perodo la inflacin ha disminuido en casi un 50% (tomando como referencia el ao 2001) y no quisimos hacer nuestra evaluacin bajo la premisa de que la inflacin pudiera disminuir ms, decidimos utilizar los niveles de inflacin de los ltimos 5 aos para los prximos 10. **Costo de Capital Promedio Ponderado (WACC)** El proyecto evaluado se financiara en un 50% con deuda y un 50% con capital privado; el costo de la deuda (RB) es de 8% (tasa de crdito bancario), mientras que para conocer el costo del capital se utiliz el modelo del CAPM, mismo que se calcula como sigue: CAPM= RF+ (RM-RF) Para la tasa libre de riesgo utilizamos la tasa de los CETES 28D publicada el 12 de Marzo, misma que fue de 4.27. Debido a que la empresa que planea realizar el proyecto no cotiza en bolsa, para fines del proyecto se utiliz la de ICA, elegimos esta empresa debido a las similitudes en cuanto al giro y tipo de proyectos que desarrolla. Por ltimo, utilizamos como RM el rendimiento que tuvo en el ltimo ao el ndice de Precios y Cotizaciones (IPC). **Depreciacin Fiscal** Otro factor que influy en nuestros resultados debido al valor considerado del edificio pero tambin debido a la carga fiscal en la que se incurrira es el valor de la depreciacin. El mtodo de depreciacin utilizado es el de lnea recta de acuerdo con los trminos especificados en la Ley del Impuesto Sobre la Renta. **TREMA**

La tasa de rendimiento mnimo aceptable (TREMA) usualmente se determina como la tasa de inflacin ms un premio al riesgo. Para este proyecto se determin el WACC (costo de capital promedio ponderado) y se utiliz como TREMA, asumiendo que la tasa a la que se recibir el crdito bancario, ya contempla la inflacin.

CONCLUSIN: RESULTADO DE LA EVALUACIN DEL PROYECTO Para poder evaluar el proyecto, se construyeron estados financieros proyectados para la nueva empresa a crear, La Plaza Inn, de stos se extrajo la informacin para crear los flujos de efectivo y poder calcular el valor presente neto del proyecto. A continuacin presentamos nuestra conclusin de acuerdo con esos resultados. Para el escenario base consideramos el mayor incremento en ventas en el segundo ao de operacin siendo ste de 68.22%, para el tercer ao este incremento sera mucho ms moderado (11.28%) y en los aos subsecuentes el incremento en ventas sera menor pero constante en cerca de un 3.5%. Los das clientes, inventarios y de pago a proveedores se estiman en el promedio para empresas del giro. Cabe recalcar que aunque nuestro escenario base no es precisamente pesimista, s es muy conservador. De entrada consideramos el financiamiento con deuda de un 50%, y el costo de la misma sera nuestra tasa de inters objetivo de 8%. Utilizando estas proyecciones, obtuvimos un valor presente neto de - $125,004.19. Hicimos el mismo clculo tambin considerando un escenario pesimista, en el cual nuestras ventas empezaran en un nivel un poco menor y el crecimiento en ventas se reducira significativamente en el segundo ao (con respecto al escenario base); aunque para este escenario mantuvimos constantes nuestros gastos de operacin, el costo de ventas si se vera incrementado; adems de que el flujo de efectivo de la empresa se vera afectado por el plazo ms corto para poder cumplir con las obligaciones y el plazo ms largo para poder cobrar a clientes. El valor presente neto sera an menor que en el primer caso, por alrededor de $ 60,000. En el nico caso en el que recomendaramos que la empresa CCQ llevara a cabo La Plaza Inn sera en nuestro escenario planteado como optimista; sin embargo es un escenario difcil de alcanzar debido al alto crecimiento en ventas, y a la optimizacin del uso del efectivo (disminucin de das clientes e inventarios, y aumento de das proveedores). Para este escenario consideramos un mayor apalancamiento (60% financiado con deuda) y una tasa de inters nominal un poco menor (7.80%). Finalmente se lleg a un valor presente neto para el proyecto de $5,907.2 y una tasa interna de rendimiento (TIR) de 6.38%.

BIBLIOGRAFA Bolsa Mexicana de Valores. Consultado Marzo 2012. http://www.bmv.com.mx/

Infosel web. Accesado por medio de la Biblioteca digital del Tecnolgico de Monterrey. Marzo 2012, http://0-www.infoselweb.com.millenium.itesm.mx/ndetalle.asp?tm=1&Id=3390

Ross, Westerfiled, Jaffe. Corporate Finance. 9ed. (2010). Editorial Mc. Graw Hill.