5

Governo do Estado de So Paulo Geraldo Alckmin Governador Secretaria de Estado do Meio Ambiente Jos Goldemberg Secretrio CETESB Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental Rubens Lara Diretor Presidente

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Dados Internacionais de Catalogao na Publicao (CIP)

(CETESB Biblioteca, SP, Brasil)
G971 Guia para avaliao do potencial de contaminao em imveis / Elaborao Anna Carolina M.A. da Silva ... [et al.] ; coordenao Maria Cecilia Pires. So Paulo: CETESB: GTZ, 2003. 80 p.; 20 x 22,8 cm Disponvel tambm em : <http://www.cetesb.sp.gov.br> Elaborado no mbito da Cmara Ambiental da Indstria da Construo, para o Estado de So Paulo, pelo Grupo de Trabalho de reas Contaminadas. ISBN 85-86624-25-X 1. guas subterrneas contaminao 2. Aterros 3. Construo Civil 4. Imveis engenharia civil 5. Indstrias contaminao 6. Meio ambiente reas contaminadas 7. Riscos ambientais 8. Sade pblica 9. Solo contaminao 10. Solo poluio I. Silva, Anna Carolina M.A. da II. Marker, Andreas III. Pires, Maria Cecilia, coord.

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

CDD (21.ed. esp.)

628.55 363.739 6 614.77 : 624.131.3

CDU (ed. 99 port.)

Tiragem: 5.000 exemplares Projeto grfico, diagramao e arte da capa: Setor de Comunicao do SindusCon-SP Fotolito e impresso: Prol Editora Grfica

Elaborado para o Estado de So Paulo no mbito da Cmara Ambiental da Indstria da Construo pelo Grupo de Trabalho de reas Contaminadas

Anna Carolina M. A. da Silva - USP Andreas Marker - Projeto CETESB/GTZ Fbio Ricardo Figueirinha - PMSA - SEMASA Francisco A. N. da Silva - PMSP - SVMA Hilton A. Magri Lcio - AESAS Lucila Soares - CDHU Luis Enrique Snchez - USP Luiz Eduardo de Oliveira Camargo - AELO Marcos Moliterno - SECOVI Maria Cecilia Pires - CETESB Rivaldo Mello - AESAS Sandra Garcia Gabas - IPT Coordenao: Maria Cecilia Pires - CETESB Apoio: Projeto de Cooperao Tcnica Brasil Alemanha, CETESB/GTZ

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Elaborao:

A tecnologia associada poltica A CETESB Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental, que h 35 anos vem se notabilizando como uma empresa de tecnologia, tornando-se referncia nacional e internacional, somente logra colher vitrias por causa da sua capacidade de se articular com os diferentes segmentos da sociedade. O melhor exemplo dessa capacidade, que constitui uma virtude intrnseca, so as Cmaras Ambientais da Atividade Produtiva institudas em setembro de 1995, cujo maior mrito aproximar a instituio dos setores empresariais formando rgos colegiados de carter consultivo para subsidiar as suas aes. Temos, hoje, seis Cmaras Ambientais em atividade, nas quais representantes dos setores do comrcio de derivados de petrleo, construo, minerais no-metlicos, qumico e petroqumico, txtil e sucroalcooleiro, sentam-se com a CETESB e outras instituies para discutir questes de interesse comum e de toda a sociedade, constituindo uma instncia consultiva, contribuindo na elaborao de normas e procedimentos que resultem na preservao do meio ambiente. Trata-se de um mecanismo que caracteriza uma sociedade democrtica e, portanto, digno dos maiores elogios. O Guia para Avaliao do Potencial de Contaminao em Imveis, idealizado e gestado no mbito da Cmara Ambiental da Indstria da Construo, sob a coordenao tcnica da CETESB, constitui o corolrio desse processo. Fruto de um desejo comum de aperfeioar as aes para a melhoria da qualidade de vida, trata-se de um instrumento fundamental para empreendedores do setor imobilirio, e mesmo o cidado comum, oferecendo a necessria orientao na aquisio de terrenos, evitando problemas ambientais e legais em casos de indcios de contaminao do solo ou da gua subterrnea. Assim, a CETESB, angariando o apoio dos diversos setores da sociedade, est cumprindo o seu papel institucional, produzindo um ambiente mais saudvel e melhor qualidade de vida. Rubens Lara Presidente da CETESB Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental

Um instrumento de defesa ambiental Em menos de dois anos como secretrio do Meio Ambiente do Estado de So Paulo, tive a oportunidade de vivenciar casos de contaminao do solo, alguns emblemticos, envolvendo famlias que, embalados no sonho da casa prpria, acabaram adquirindo imveis assentados sobre verdadeiros coquetis de rejeitos qumicos industriais, cujas emanaes passaram a constituir verdadeiras ameaas sua sade, transformando a antiga esperana em pesadelo. So esqueletos antigos de indstrias, algumas j inativas, que saram do solo revolvido para assombrar as famlias, tirando-lhes a paz e a tranqilidade. A CETESB Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental, rgo de controle e fiscalizao desta Secretaria, vem desenvolvendo um profcuo trabalho para identificar e promover a remediao de tais reas, aplicando penalidades e impondo exigncias s empresas. Vem, ao mesmo tempo, aperfeioando as suas aes para que as empresas reduzam a gerao de resduos, especialmente os classificados como perigosos, destinando-os de forma adequada para que no causem impacto no meio ambiente. Mas os esqueletos so de um tempo em que a conscincia ambiental no era, ainda, to aguda e os empresrios, nem sempre por m f, mas por desconhecimento, acabaram dispondo os resduos de forma irregular, recobrindo-os com terra. E os anos se encarregaram de releg-los ao esquecimento. por isso que considero auspiciosa a publicao da Cmara Ambiental da Indstria da Construo. Com efeito, este Guia para Avaliao do Potencial de Contaminao em Imveis, elaborado sob a coordenao tcnica da CETESB, vai contribuir para que empreendedores imobilirios, profissionais ou mesmo a pessoa fsica, possam tomar as devidas precaues para evitar a compra de uma rea contaminada, que possa colocar em risco a sade humana. A CETESB est, assim, cumprindo o seu papel oferecendo sociedade um instrumento da maior eficcia para salvaguardar os seus direitos a um ambiente limpo e equilibrado como prescreve a nossa Constituio. Jos Goldemberg Secretrio do Meio Ambiente do Estado de So Paulo

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

11

PARCERIA EXEMPLAR EM FAVOR DO MEIO AMBIENTE com grande satisfao que a CETESB, por meio da sua Cmara Ambiental da Indstria da Construo Civil, coloca disposio da cadeia produtiva deste setor o Guia para Avaliao do Potencial de Contaminao em Imveis. A publicao objetiva orientar empreendedores imobilirios, profissionais e empresas afins sobre as precaues e os procedimentos a serem adotados antes da realizao de uma transao imobiliria ou do incio da implantao de um empreendimento, para verificar se a rea a ser ocupada apresenta contaminao que coloque em risco a sade e o meio ambiente. Fruto de um trabalho dos profissionais da CETESB e das entidades que voluntariamente compem a Cmara Ambiental, o guia mais do que simplesmente um servio. Trata-se de uma contribuio do setor para evitar a repetio de erros que, nos ltimos anos, tm levado construo de edificaes em terrenos contaminados, com prejuzos para seus usurios, a sade pblica e o meio ambiente. de se ressaltar que este guia no tem outro objetivo seno o de orientar sobre precaues e procedimentos. Recomenda-se sua leitura antes da efetivao de qualquer aquisio de terreno ou incio de implementao de um empreendimento. De posse dessas informaes bsicas, o interessado deve procurar orientao na CETESB e em outros rgos, sobre a conduo das providncias que efetivamente se fizerem eventualmente necessrias. Nossos agradecimentos aos profissionais que viabilizaram esta publicao, numa demonstrao concreta de que a parceria entre o poder pblico e a iniciativa privada d excelentes frutos sempre quando existem identidade de propsitos e determinao poltica. Artur Quaresma Filho Coordenador da Cmara Ambiental da Indstria da Construo Civil da CETESB e presidente do SindusCon-SP (Sindicato da Indstria da Construo Civil do Estado de So Paulo)

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

13

Sumrio

Glossrio .................................................................................................................. 15 Siglas e Abreviaturas ................................................................................................ 17 1. Introduo .............................................................................................................. 19 2. Objetivos deste Guia ............................................................................................. 23 3. A Quem se Destina ................................................................................................ 27 4. reas Contaminadas e a Construo Civil: Interfaces e Conflitos ................... 31 4.1. Riscos da Execuo de Obra Civil em reas Contaminadas .................... 33 4.2. Interfaces com o Poder Pblico ................................................................ 34 5. Levantamento de Dados sobre um Imvel .......................................................... 35 5.1. Histrico de Ocupao do Imvel e da Vizinhana .............................. 38 5.1.1. Levantamento do Histrico de Ocupao do Imvel e da Vizinhana .............................................................. 38 5.1.2. Informaes de Prefeituras Municipais ............................................ 40 5.1.3. Informaes da Secretaria de Estado do Meio Ambiente ............... 41 5.1.4. Informaes da CETESB ................................................................ 41 5.1.5. Informaes de Diversas Fontes ..................................................... 42 5.1.6. Mapas e Fotografias Areas ............................................................ 42 5.2. Inspeo de Campo ................................................................................ 43 5.3. Entrevistas .............................................................................................. 43 6. Questionrio para Avaliao das Condies Ambientais do Imvel ................ 45 6.1. Estrutura do Questionrio ......................................................................... 47 6.2. Instrues para Preenchimento do Questionrio ...................................... 47 6.3. Avaliao dos Resultados do Questionrio ............................................... 47 7. Como proceder quando h Indcios de Contaminao ...................................... 49 7.1. Investigao Confirmatria ....................................................................... 51 7.2. Gerenciamento do Canteiro de Obras ...................................................... 52 7.3. Manuseio e Remoo de Entulho e Solo Escavado ................................. 53 7.4. Remoo de Tanques e Tubulaes Subterrneos ................................... 53 7.5. Segurana Ocupacional ............................................................................ 54 8. Bibliografia ............................................................................................................. 55 ANEXO I - Legislao Brasileira .............................................................................. 59 ANEXO II - Questionrio .......................................................................................... 65

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Glossrio

15

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

16

Os termos aqui definidos foram, na maioria, extrados do Manual de Gerenciamento de reas Contaminadas, da CETESB, de 1999, (www.cesteb.gov.br),com a finalidade de uniformizar os conceitos utilizados na avaliao de reas contaminadas. Alguns termos especficos para este guia foram criados pelo grupo de trabalho para facilitar a compreenso do texto.

rea contaminada (AC) rea onde h comprovadamente poluio causada por quaisquer substncias ou resduos que nela tenham sido depositados, acumulados, armazenados, enterrados ou infiltrados, e que determina impactos negativos sobre os bens a proteger. rea potencialmente contaminada (AP) rea onde esto sendo desenvolvidas ou onde foram desenvolvidas atividades potencialmente contaminadoras, isto , onde ocorre o manejo de substncias cujas caractersticas fsico-qumicas, biolgicas e toxicolgicas podem acarretar danos aos bens a proteger, caso entrem em contato com os mesmos. Bens a proteger Bens que, segundo a Poltica Nacional do Meio Ambiente e legislaes decorrentes desta, devem ser protegidos. So considerados como bens a proteger: sade e bem-estar da populao; fauna e flora; qualidade do solo, das guas e do ar; interesses de proteo natureza/paisagem; ordenao territorial e planejamento regional e urbano; segurana e ordem pblica. Cadastro de reas Contaminadas (AC) Conjunto de operaes que estabelecem o registro e o armazenamento dos dados obtidos sobre reas potencialmente contaminadas (APs), reas suspeitas de contaminao (ASs) e reas contaminadas (ACs). considerado o instrumento central do gerenciamento de AC, sendo composto de duas partes principais: cadastro fsico e cadastro informatizado. Contaminao Introduo no meio ambiente de organismos patognicos, substncias txicas ou outros elementos, em concentraes que possam afetar a sade humana. um caso particular de poluio. Foco de contaminao So os pontos, em uma AC, onde so detectadas as maiores concentraes do(s) contaminante(s), na maioria das vezes relacionados fonte de contaminao. Fonte de contaminao Local onde foi gerada a contaminao ou onde funciona ou funcionou uma atividade potencialmente contaminadora.

Gerenciamento de AC Conjunto de medidas tomadas com o intuito de minimizar o risco proveniente da existncia de reas contaminadas, populao e ao meio ambiente. Essas medidas devem proporcionar os instrumentos necessrios tomada de deciso quanto s formas de interveno mais adequadas. Identificao de AP Etapa do gerenciamento de AC em que so identificadas, dentro da regio de interesse, as reas potencialmente contaminadas, a partir de denncias, recla-maes e do levantamento das atividades potencialmente contaminadoras. Investigao confirmatria Etapa do gerenciamento de AC em que so feitos estudos e investigaes com o intuito de comprovar a existncia da contaminao em uma AP ou AS. Investigao detalhada Etapa do gerenciamento de AC em que devem ser avaliadas as caractersticas da fonte de contaminao e do meio afetado, atravs da determinao das dimenses da rea afetada, dos tipos e concentrao dos contaminantes presentes e da pluma de contaminao, visando obter dados suficientes para a realizao da avaliao de risco e do projeto de recuperao. Monitoramento Medio contnua ou peridica da qualidade ou caractersticas de um meio. Remediao de reas contaminadas Aplicao de tcnica ou conjunto de tcnicas em uma rea contaminada, visando remoo ou conteno dos contaminantes presentes, de modo a assegurar uma utilizao para a rea, com limites aceitveis de riscos aos bens a proteger. Risco (referente a ACs) a probabilidade de ocorrncia de um efeito adverso aos bens a proteger em decorrncia da sua exposio aos contaminantes presentes em uma AC. Usurio Pessoa fsica ou jurdica que aplica este guia, incluindo, entre outros, incorporadores, construtoras, agentes financeiros, corretores, vendedores ou compradores de imveis. Vizinho Imvel contguo ao imvel avaliado, inclusive aquele separado por uma rua, vila, linha de transmisso de energia eltrica ou qualquer faixa de servido.

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Siglas e Abreviaturas

1817

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

18

AELO Associao das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano do Estado de So Paulo AESAS Associao Brasileira das Empresas de Diagnstico e Remediao de Solos e guas Subterrneas ANP Agncia Nacional do Petrleo ASTM American Society for Testing and Materials CDHU Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de So Paulo CETESB Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental CONAMA Conselho Nacional do Meio Ambiente CNEN Comisso Nacional de Energia Nuclear DAIA Departamento de Avaliao de Impacto Ambiental da Secretaria do Meio Ambiente DAEE Departamento de guas e Energia Eltrica do Estado de So Paulo DEPRN Departamento Estadual de Proteo de Recursos Naturais da Secretaria do Meio Ambiente DUSM Departamento de Uso do Solo Metropolitano da Secretaria do Meio Ambiente EMBRAPA Empresa Brasileira de Pesquisa Agropecuria EMPLASA Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano S/A GRAPROHAB Grupo de Anlise e Aprovao de Projetos Habitacionais

GTZ Agncia de Cooperao Tcnica Alem IEC International Electrotechnical Commission IGC Instituto Geogrfico e Cartogrfico INMETRO Instituto Nacional de Metrologia, Normalizao e Qualidade Industrial INPE Instituto Nacional de Pesquisas Espaciais IPT Instituto de Pesquisas Tecnolgicas do Estado de So Paulo ISO International Organization for Standardization NBR Norma Brasileira PMSA Prefeitura Municipal de Santo Andr PMSP Prefeitura do Municpio de So Paulo SEAQUA Sistema Estadual de Administrao da Qualidade Ambiental SISNAMA Sistema Nacional do Meio Ambiente SVMA Secretaria do Verde e de Meio Ambiente do Municpio de So Paulo SECOVI Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locao e Administrao de Imveis Comerciais e Residenciais de So Paulo SEMASA Servio Municipal de Saneamento Ambiental de Santo Andr RMSP Regio Metropolitana de So Paulo UGRHI Unidade de Gerenciamento dos Recursos Hdricos USP Universidade de So Paulo

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

1
Introduo
19

2221

O processo de industrializao paulista iniciouse no final do sculo XIX, tendo se intensificado a partir da dcada de 1950. A expanso industrial concentrou-se na capital, na regio do ABC e em Cubato, acompanhando os eixos ferrovirios. Desde 1980, houve progressiva diminuio do nmero de estabelecimentos industriais instalados em algumas regies do Estado, particularmente na Regio Metropolitana de So Paulo (RMSP). Este processo tem acarretado o surgimento de um grande nmero de imveis desocupados. Durante a dcada de 1980, alguns desses imveis foram convertidos para usos no industriais, tendncia que desde ento tem se acelerado. Este processo de transformao urbana tende a acentuar devido a promulgao da Lei Estadual N 9.999/98, que possibilita a ocupao, nas zonas de uso predominantemente industriais (ZUPI), por outros usos at ento vetados (residencial e comercial), conforme a Lei Estadual 1.817/78, sendo que para tal dever ser comprovada, dentre outras questes, a ausncia de contaminao. importante observar que em imveis desta natureza grande a possibilidade da presena de contaminao no solo, ou mesmo em suas instalaes prediais remanescentes, o que caracteriza um dos principais aspectos do denominado passivo ambiental. Dentre as reas onde, freqentemente, so encontrados passivos ambientais esto certos tipos de indstrias e de estabelecimentos comerciais, locais utilizados para deposio de resduos domiciliares ou industriais, ou de entulhos de construo. Todos estes locais podem vir a ser objeto de interesse urbanstico, imobilirio, dentre outros.

A existncia de contaminao do solo ou das prprias edificaes em um imvel pode ser fonte de poluio do ar, das guas superficiais e subterrneas, e pode representar riscos para a sade pblica e para o meio ambiente, e em condies mais crticas pode representar riscos de incndio e de exploso, alm de ser um fator que leva sua desvalorizao. Os problemas de contaminao podem dificultar ou mesmo impedir a reutilizao desejada ou comercializao dessas reas. Entretanto, na maioria das vezes, a existncia de contaminao no imvel desconhecida dos empreendedores imobilirios, tanto pblicos como privados. Os meios de comunicao de massa tm noticiado, recentemente, vrios casos problemticos de reutilizao de imveis por diversos tipos de empreendimentos. Esta situao, diante de suas conseqncias reais ou potenciais, causa enormes transtornos para os agentes envolvidos: compradores, vendedores, incorporadores, construtores, projetistas, agentes financeiros e poder pblico municipal e estadual. Como exemplo pode ser citado um caso que teve ampla repercusso na mdia: o condomnio Baro de Mau, situado no municpio de Mau, no Estado de So Paulo. Na ausncia de qualquer levantamento prvio de passivo ambiental, este conjunto habitacional foi construdo sobre uma rea utilizada no passado para deposio de resduos industriais. Em abril de 2000 ocorreu uma exploso devido ao acmulo de gases em uma cisterna, vitimando fatalmente um operrio. Posteriormente, foram divulgadas informaes sobre a presena de um nmero elevado de substncias txicas no solo. O empreendedor teve que assumir a responsabilidade e o nus de realizar todos os estudos solicitados para avaliao da extenso da contaminao e executar todas as aes

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

1 1

Introduo Introduo

22

dela decorrentes para garantir a segurana e a proteo da sade dos moradores. A contaminao presente no imvel no o nico fato que pode causar transtornos na implantao de um empreendimento imobilirio. A contaminao proveniente de um terreno vizinho ou situado nas proximidades pode tambm causar danos ou impor riscos ao imvel. Tais fatos podem suscitar inquietudes e causar grandes preocupaes populao. Outros exemplos que podem ser citados e que tambm tiveram grande repercusso na imprensa foram os casos do aterro de resduos situado no municpio de Santo Antnio da Posse; uma fbrica de defensivos agrcolas desativada localizada em Paulnia; e uma base de armazenamento de combustveis, no bairro paulistano Vila Carioca. Ao iniciar as obras, o empreendedor pode surpreender-se com a presena de contaminantes no solo ou nas instalaes prediais existentes, que podem se propagar pelo ar, guas superficiais e subterrneas, colocando em risco a sade dos prprios operrios que trabalham na construo do empreendimento. Desta forma, no basta analisar cuidadosamente todos os aspectos econmicos, financeiros e mercadolgicos que versam sobre o lanamento do empreendimento, se no for dada a devida ateno possibilidade de contaminao prvia do imvel, ou seja, a existncia de um passivo ambiental. A presena deste passivo pode acarretar imensos problemas de ordem econmica, financeira e mesmo legal, tanto ao empreendedor quanto aos demais agentes envolvidos, alm de ser danosa imagem das empresas e profissionais participantes.

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Introduo

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

2
Objetivos deste Guia
23

25

Este GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS tem como objetivo orientar os interessados (empreendedores imobilirios, profissionais e empresas afins) quanto s precaues que devem ser tomadas e aos procedimentos que devem ser adotados, antes da realizao de uma transao imobiliria, ou antes do incio da implantao de um empreendimento, para verificar se a rea a ser ocupada apresenta contaminao que coloque em risco a sade humana (trabalhadores, usurios e vizinhos do empreendimento, dentre outros) e o meio ambiente. A observncia das recomendaes deste guia permite que os empreendedores imobilirios e afins identifiquem a possvel presena de contaminao em reas destinadas construo civil, notadamente em reas que foram aterradas ou que foram ocupadas por indstrias, de forma a decidir a respeito da convenincia de sua aquisio e, no caso de adquiri-la, possam tomar as providncias necessrias para evitar problemas futuros, que podem surgir no decorrer da execuo da obra ou quando a mesma for ocupada. No presente guia proposta uma metodologia para identificar indcios de contaminao em imveis que recebero novos empreendimentos. Aplicando a metodologia, o empreendedor obter informaes ambientais relevantes sobre o imvel que pretende utilizar e quais medidas devem ser tomadas no caso da presena ou da suspeita da existncia de contaminao.

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Objetivos deste Guia

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

3
A Quem se Destina
27

29

Este guia traz informaes de interesse para vrios agentes envolvidos no setor imobilirio e de construo civil. Entre os usurios deste guia destacamse as empresas e os profissionais como corretores, empreendedores imobilirios, projetistas, construtoras, incorporadoras e agentes financeiros, alm de rgos pblicos ambientais, de sade, habitacionais e de planejamento urbano. Suas recomendaes podem ser aplicadas com relativa facilidade por diferentes profissionais. No entanto, deve-se salientar que, caso sejam encontrados indcios de contaminao, faz-se necessria a participao de profissionais especializados. ADVERTNCIA: Este guia apenas orientador e no tem o objetivo de esgotar todos os procedimentos tcnicos e legais a serem seguidos para averiguar a possibilidade da existncia de contaminao de um imvel.

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

A Quem se Destina

31

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

reas Contaminadas e a Construo Civil: Interfaces e Conflitos

33

4.1. Riscos da Execuo de Obra Civil em reas Contaminadas Construir ou executar obras civis (inclusive as de demolio) em locais que apresentam contaminaes representa um risco para a sade humana, para o bem-estar pblico e para o meio ambiente, pelos seguintes fatos: O trabalhador da construo civil pode, sem saber, entrar em contato com contaminantes e correr

As precaues necessrias para evitar danos sade humana, ao meio ambiente e propriedade so obrigaes de todos os agentes envolvidos. Tais obrigaes esto previstas na Constituio Federal, em seu Captulo VI - Do Meio Ambiente, Artigo 225, que estabelece que Todos tm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem de uso comum do povo e essencial sadia qualidade de vida, impondo-se ao poder pblico e coletividade o dever de defend-lo e preserv-lo para as presentes e futuras geraes. importante destacar que a imagem da empresa pode ser comprometida, caso ocorra divulgao de informaes na qual o empreendedor imobilirio e o episdio de contaminao ocorrido sejam associados de forma negativa, no que se refere aos riscos sade pblica e ao meio ambiente.

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Recomenda-se que o empreendedor imobilirio busque informaes suficientes para avaliar a convenincia da aquisio de um determinado imvel. Nos preos praticados pelo mercado imobilirio, muitas vezes tem sido desconsiderada, at o momento, a questo de reas onde o solo e as edificaes possam apresentar contaminaes. A remediao das reas contaminadas, a remoo e destinao adequada de resduos industriais, assim como o desmonte e a disposio dos resduos de demolio de antigos edifcios fabris, que se encontram contaminados, so atividades de alto custo. Portanto, imveis que apresentam contaminao do solo, das guas subterrneas ou das edificaes podem sofrer uma desvalorizao, sendo que o seu preo pode ser reduzido durante qualquer transao imobiliria em razo do montante que dever ser gasto com a sua remediao para permitir uma nova utilizao em condies seguras.

A deposio inadequada de solos, de escombros e de entulhos contaminados em bota-foras ou aterros de inertes caracteriza um crime ambiental e precisa ser evitada a qualquer custo. A sua disposio final deve seguir as normas ambientais vigentes. Em muitos casos o entulho e o solo contaminados podem ser caracterizados e classificados como resduo perigoso (Classe I), de acordo com as normas vigentes.

O trabalho com solos, escombros e entulhos contaminados representa risco sade pblica e ao meio ambiente, notadamente nas circunvizinhanas da obra, pela eventual propagao de poeira ou de gases provenientes da rea contaminada exposta, ou ainda pelo arraste de contaminantes por meio dos sistemas de drenagem de guas superficiais;

reas Contaminadas e a Construo Civil: Interfaces e Conflitos

A implantao de empreendimentos imobilirios em reas contaminadas pode causar diversos problemas, tanto ao empreendedor quanto populao, caso no sejam tomadas providncias para san-los antes da execuo da obra.

risco de sade, inclusive com conseqncias fatais;

34

4.2. Interfaces com o Poder Pblico

reas Contaminadas e a Construo Civil: Interfaces e Conflitos

O poder pblico, quando constata a presena de contaminao, pode intervir na implantao de qualquer empreendimento imobilirio, inviabilizando a execuo de qualquer obra no prazo pretendido. Dentre os obstculos que podem surgir, destacamse os seguintes: Dificuldades na obteno de novas licenas e alvars, mesmo que o imvel deva ter um uso futuro distinto daquele em que ocorreu a contaminao; O embargo ou a interdio da obra pode ocorrer quando houver suspeita de risco sade e segurana do trabalhador da construo civil ou aos bens e s pessoas situadas no entorno do imvel, segundo legislao ambiental, urbanstica, sanitria ou de sade do trabalhador; A aplicao de penalidades, de acordo com as legislaes ambiental, urbanstica, sanitria ou de sade do trabalhador; A ao do Ministrio Pblico, aes judiciais e indenizaes, por meio de inquritos ou aes pblicas, nas esferas judiciais cveis e criminais, que podem, por exemplo, ser decorrentes de possveis acidentes durante as etapas de execuo das obras, ou devido ao atraso nas obras, em conseqncia das investigaes da contaminao do solo e das guas subterrneas, por exigncias dos rgos ambientais e do Ministrio Pblico. Essas aes podem gerar custos no previstos pelo empreendedor imobilirio e acarretar no pagamento de multas e indenizaes.

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

O empreendedor deve ter claro que no lhe basta, ao buscar novos imveis para seus empreendimentos, observar apenas os tradicionais critrios para a sua implantao, como o seu preo, as restries de ocupao impostas pelo zoneamento municipal e a sua localizao. Torna-se imprescindvel verificar o uso anterior da rea pretendida e seus possveis passivos ambientais. Pode-se citar, como exemplo, que a simples ao de remoo daquela parcela de solo contaminado, durante as obras de escavao de fundaes, e o seu envio a um bota-fora caracterizada, na Lei de Crimes Ambientais (Lei Federal 9.605/98), como sendo o ato de espalhar material contaminado, ainda que tenha sido feito de maneira no intencional. Observa-se que em pases onde a legislao ambiental enfatiza a responsabilidade solidria, os agentes financeiros so tambm responsabilizados quando financiam um empreendimento no qual se identifique a contaminao do solo ou da gua subterrnea, no devendo tardar para que o uso de tal procedimento seja praticado no Brasil. O Anexo I apresenta uma relao da legislao ambiental pertinente ao assunto.

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

5
Levantamento de Dados sobre um Imvel
35

37

Fluxograma para Avaliao Ambiental de um Imvel

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Levantamento de Dados sobre um Imvel

O Fluxograma para Avaliao Ambiental de um Imvel, apresentado a seguir, mostra as etapas bsicas para a avaliao do potencial de contaminao de um imvel e indica as aes que devem ser toma-

das para evitar quaisquer problemas ambientais e legais em caso de indcios de contaminao do solo ou da gua subterrnea. Cada etapa ser explicada nos itens abaixo descritos.

38

5.1. Histrico de Ocupao do Imvel e da Vizinhana

Levantamento de Dados sobre um Imvel

Recomenda-se que o usurio verifique a existncia de informaes sobre o imvel investigado e os imveis do entorno pelo menos nas seguintes fontes: Prefeituras municipais; Secretaria de Estado do Meio Ambiente e seus rgos, em particular a Companhia Estadual de Tecnologia de Saneamento Ambiental CETESB; Cartrios de registro de imveis, juntas comerciais e outras fontes similares;

O histrico de ocupao do imvel deve ser recuperado pelo levantamento de documentos existentes, inspeo de campo e entrevistas. Com a finalidade de auxiliar a coleta de dados e a avaliao das informaes obtidas, este guia apresenta um questionrio para avaliao das condies ambientais do imvel (Anexo II).

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

5.1.1. Levantamento do Histrico de Ocupao do Imvel e da Vizinhana O levantamento de informaes contidas em documentos preexistentes visa identificar os usos e as ocupaes anteriores do imvel investigado e dos imveis situados no seu entorno. Dentre os imveis situados no entorno, o usurio deve obrigatoriamente incluir os imveis vizinhos, mas poder levar em considerao outros imveis na sua pesquisa, caso encontre evidncias de que em algum deles possa ter sido realizada ou estar sendo realizada alguma atividade potencialmente contaminadora . As fontes de informaes so muito variadas, devendo ser pesquisados arquivos de rgos pblicos e outras entidades. Mapas topogrficos e fotografias areas retratam o uso do solo no momento em que foram produzidos e so muito teis. No quadro apresentado a seguir encontram-se relacionados os documentos e as informaes que podem ser teis e esto disponveis nos diversos rgos e entidades.

Mapas e fotografias areas. importante enfatizar que a investigao deve buscar identificar todos os usos anteriores do imvel e dos imveis do entorno, objetivando conhecer os respectivos potenciais de contaminao.

39

rgos ou Entidades que podem dispor de informaes

Levantamento de Dados sobre um Imvel

Documento/Informao

rgo/Entidade

Licena Ambiental (prvia, Instalao e Operao) rgos Ambientais Integrantes do Sisnama Alvar de Funcionamento Outorga de Captao de gua Prefeitura Municipal DAEE

Cadastro de Poos Profundos para Captao de gua Instituto Geolgico e DAEE Alvar de Estabelecimentos de Servios de Sade Depto. Vigilncia Sanitria Licenas de Loteamento Alvar e Auto de Vistoria Autorizao para Alterao na Vegetao Graprohab e Prefeitura

DEPRN e Prefeitura

Informaes sobre reas com Ocorrncia de Instituto Geolgico, IPT, Defesa Civil Deslizamentos, Eroses e Uso e Ocupao do Solo Alvar de Licena Metropolitana/APM Cadastro de Atividade Industrial CAI Plano de Preveno de Riscos PPRA Autorizao para Estocagem de Combustveis Cadastro Nacional de Pessoa Jurdica CNPJ Fotos Areas, Imagens e Mapas CETESB/DUSM Delegacias do Ministrio do Trabalho Delegacias do Ministrio do Trabalho Agncia Nacional do Petrleo Junta Comercial, Receita Federal ou Posto Fiscal Prefeituras, Embrapa, Inpe, IGC, Emplasa, Eletropaulo, etc.

Cadastro de AP, AS e AC e Depsitos de Resduos CETESB e Prefeitura Restries para rea Averbao de Reservas Histrico de Fornecimento de Energia Eltrica Verificao em Catlogos Telefnicos Manipulao de Produtos Radioativos DEPRN, DUSM, CETESB e Prefeituras Cartrios de Registro de Imveis Concessionria de Energia Eltrica Companhia Telefnica Comisso Nacional de Energia Nuclear (CNEN)

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Corpo de Bombeiros

40

5.1.2. Informaes de Prefeituras Municipais Quando pesquisar informaes nas prefeituras municipais, importante saber o que se quer, onde procurar, como e o que pedir. Assim, quando h interesse por um terreno ou prdio, imprescindvel saber como a prefeitura do municpio em que se insere o referido imvel est organizada, como funciona e quais informaes esto disponveis. Tais cuidados evitam que requerimento de uma informao especfica percorra diversos departamentos do rgo municipal, sem a devida resposta. No existe uma regra tcita para a organizao administrativa dos municpios, mas h setores bsicos de competncia que podem ser encontrados. Os departamentos de controle do uso e ocupao do solo, de limpeza pblica e de vigilncia sanitria so grandes fontes de informaes. Alm desses, mais recentemente, muitos municpios constituram rgos de gesto ambiental, que so fontes importantes, mas que, normalmente, no trazem em sua estrutura o histrico da ocupao. Desta forma, a consulta prefeitura no se restringe, na maioria das vezes, a um nico departamento, nem mesmo a identificar somente as possveis fontes de poluio, mas tambm os bens a proteger, como unidades de conservao, reas de lazer, redes de infra-estrutura, bens de interesse histrico ou ambiental, entre outros. Como toda empresa comercial ou industrial deve ter sua Inscrio Municipal, isto possibilita a pesquisa nas prefeituras sobre este aspecto. Os seguintes passos so recomendados: A consulta realizada ao cadastro mobilirio
Levantamento de Dados sobre um Imvel

de extrema importncia para verificar se houve em determinado imvel o registro de sua utilizao por alguma atividade potencialmente poluidora; A consulta no departamento de vigilncia sanitria, para verificar a existncia de registros de ocorrncias envolvendo procedimentos inadequados em estabelecimentos de servios de sade como laboratrios, clnicas e hospitais, pode ser til quando h envolvimento de atividades desta natureza no rol do histrico de uso; A consulta no departamento de limpeza pblica de grande valia no sentido de se apurar a existncia de registros de ocorrncias envolvendo deposio irregular ou clandestina de resduos; A consulta nos departamentos de meio ambiente ou de planejamento urbano ou de obras importante por dois aspectos: 1. levantar os bens a proteger, caso constate indcios de contaminao; 2. levantar as atividades ou procedimentos potencialmente poluidores ou reas suspeitas de contaminao ou contaminadas. Cabe ressaltar que nas prefeituras tambm podem ser encontradas outras informaes teis ao histrico, como levantamentos cartogrficos, fotos areas e imagens de satlite.

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

41

5.1.3. Informaes da Secretaria de Estado do Meio Ambiente A pesquisa de informaes na Secretaria de Estado do Meio Ambiente pode ser feita da seguinte forma: DAIA - Departamento de Avaliao de Impacto Ambiental A relao de empreendimentos cujos projetos foram aprovados, reprovados ou encontramse em fase de anlise, dentro da competncia do DAIA, pode ser obtida por municpio, regio administrativa, ou UGRHI Unidade de Gerenciamento dos Recursos Hdricos, sendo para tanto necessrio o encaminhamento de um ofcio a este departamento. Detalhes a respeito desses empreendimentos, caso haja interesse em conhecer os projetos, podero ser obtidos por meio de consulta aos processos. Para isto deve ser solicitado no DAIA vistas ao processo, conforme Resoluo N 66 da Secretaria de Estado do Meio Ambiente, de 17/12/96, que dispe sobre o acesso pblico a informaes ambientais. DUSM - Departamento de Uso do Solo Metropolitano Informaes sobre empreendimentos localizados em APM rea de Proteo a Mananciais podem ser obtidas no DUSM a partir do logradouro e por meio das coordenadas geogrficas. Detalhes a respeito desses empreendimentos podem ser obtidos conforme Resoluo N 66 da Secretaria de Estado do Meio Ambiente, de 17/12/96, que dispe sobre o acesso pblico a informaes ambientais.

5.1.4. Informaes da CETESB A CETESB, por meio de sua pgina na Internet (www.cesteb.sp.gov.br), dispe de informaes a respeito das reas contaminadas sob investigao que se encontram cadastradas. O fato de um determinado local no constar do citado cadastro no significa que a rea esta livre da suspeita de ser contaminada.
Levantamento de Dados sobre um Imvel

A CETESB mantm em seu cadastro informaes a partir de 1989. Estas informaes so referentes a empreendimentos cujas atividades foram licenciadas a partir de 1976, ou oriundas das aes corretivas, ou que foram includas em alguns dos seus programas de controle da poluio, tais como: controle de material particulado, controle de xidos de enxofre, programa de controle de resduos, projeto Tiet, dentre outros. importante esclarecer que so mantidos atualizados os dados dos empreendimentos que continuam em atendimento pela CETESB. Portanto, para consultar este cadastro, o interessado deve verificar se o nome do logradouro foi alterado ou no aps 1989. Caso isto tenha ocorrido, a pesquisa dever incluir os nomes anteriores do referido logradouro. Nas agncias ambientais da CETESB, situadas na Regio Metropolitana de So Paulo, podem ser consultados mapas sobre o zoneamento industrial.

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Informaes sobre um local especfico podem tambm ser obtidas nesta mesma pgina, sendo necessrio para isto o nome do logradouro, o nmero e o CEP. Caso existam processos administrativos, poder ser solicitada consulta conforme Resoluo N 66 da Secretaria de Meio Ambiente do Estado de So Paulo, de 17/12/96.

42

5.1.5. Informaes de Diversas Fontes Toda atividade econmica exercida legalmente no Brasil deve ser devidamente registrada e cadastrada, para que sejam feitos o recolhimento de seus impostos e preservados os seus direitos. Desta maneira, toda empresa comercial ou industrial deve ter sua Inscrio Municipal, Inscrio na Fazenda Estadual, Inscrio na Receita Federal, Registro na Junta Comercial, Alvar de Corpo de Bombeiros e outros tipos de licenas ou alvars, dependendo de sua atividade. Outras entidades, como Sindicatos e Associaes, tambm podem manter cadastros de empresas. A consulta a estes rgos importante para verificar se houve em determinado local o registro de sua utilizao por alguma atividade potencialmente poluidora. Este expediente deve ser utilizado para confirmao de informaes ou at mesmo como fonte inicial, quando no h outros elementos preliminares de verificao do histrico, como cadastros na CETESB ou em rgos municipais. Outras fontes que podem ser consultadas para obteno de informaes histricas so: Delegacias do Ministrio do Trabalho, Agncia Nacional do Petrleo (ANP), empresas concessionrias de energia eltrica, companhias telefnicas, Comisso Nacional de Energia Nuclear (CNEN) e entidades como o Ciesp Centro das Indstrias do Estado de So Paulo e Associaes Comerciais e Industriais do municpio ou regio, pois podem possuir informaes histricas do lugar. Nos Cartrios de Registro de Imveis so anotadas as transmisses de propriedade e as servides administrativas, que se constituem em bons documentos para investigao de uso de determinada rea.
Levantamento de Dados sobre um Imvel

5.1.6. Mapas e Fotografias Areas A interpretao de fotografias areas, de imagens de satlites e a utilizao de mapas de uma determinada regio de interesse permite a identificao e localizao de reas potencialmente contaminadas, tais como reas de indstrias, de armazenamento de produtos, de tratamento e de disposio de resduos e de antigos depsitos de resduos. No caso especfico de reas que foram previamente ocupadas por indstrias ou por depsito de resduos, a avaliao pode ser realizada por meio de fotografias areas ou mapas topogrficos de diferentes perodos. No Captulo III Identificao de reas potencialmente contaminadas, Sesso 3200 Utilizao de fotografias areas para a deteco de reas contaminadas, do Manual de Gerenciamento de reas Contaminadas, da CETESB (www.cesteb.sp.gpv.br), so apresentadas as tcnicas de interpretao de fotografias areas para a identificao de reas potenciais. No que se refere a locais de deposio de resduos, a interpretao de fotografias areas e imagens pode trazer contribuies para determinar as condies da rea antes e aps a deposio. Podem ser obtidas informaes quanto localizao e extenso dos depsitos, alm de resgatar a ordem cronolgica das mudanas ocorridas nesses locais. O uso de mapas e fotografias areas para estes estudos apresenta como principal vantagem a possibilidade de obter dados histricos de locais que no podem mais ser resgatados devido ausncia de registros, ou que no podem ser obtidos por meio de entrevistas, ou ainda, que no deixaram registro em documentaes.

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

43

Os mapas topogrficos, embora atualizados com menor freqncia que as fotos areas, tambm podem fornecer informaes importantes, a partir da comparao de datas diferentes. Locais com relevo alterado podem estar indicados como movimento de terra ou podem estar mapeadas feies como taludes de corte ou aterro, ou ainda cavas de minerao, que nos mapas atuais podem no existir. Alguns mapas podem apresentar informaes sobre o uso do solo como culturas, mata, edificaes, entre outros. Existem mapas topogrficos para pores da Regio Metropolitana de So Paulo desde a dcada de 1930 e com freqncia maior a partir da dcada de 1970.

5.3. Entrevistas As entrevistas, quando conduzidas de forma apropriada e dentro de um clima de confiana e respeito, so importantes fontes de informao. Antigos proprietrios e vizinhos, assim como antigos funcionrios de empresas, podem fornecer informaes claras e objetivas sobre o imvel em questo. recomendado que, no curso do levantamento de dados, seja entrevistada pelo menos uma pessoa de cada um dos seguintes grupos: o proprietrio do imvel, isto , o prprio, no caso de pessoa fsica, ou o representante legal, no caso de pessoa jurdica; um ocupante do imvel, como o representante legal do locatrio, em caso de pessoa jurdica, ou antigos trabalhadores; os vizinhos.
Levantamento de Dados sobre um Imvel

5.2. Inspeo de Campo A inspeo de campo deve ser feita com a finalidade de verificar indcios de possveis focos de contaminao. Cabe ressaltar que devem ser tambm verificados os imveis no entorno, pois esses podem se constituir em possveis fontes de contaminao que podem afetar o imvel em questo. A norma americana ASTM 1527, um guia muito usado internacionalmente para avaliaes ambientais de imveis, fornece uma srie de recomendaes para as inspees de campo que podem ser adaptadas para cada caso. Por outro lado, a Ficha Cadastral de reas Contaminadas da CETESB, integrante do Manual de Gerenciamento de reas Contaminadas, apresenta uma srie de itens que devem ser verificados em inspees de campo.

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

45

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Questionrio para Avaliao das Condies Ambientais do Imvel

47

O completo preenchimento deste questionrio um trabalho preliminar, que em alguns casos no isenta o usurio da necessidade de realizar outras investigaes para se assegurar sobre a existncia ou ausncia de contaminao no imvel. Uma vez respondidas corretamente todas as questes, o empreendedor contar com uma srie de informaes que o auxiliaro na avaliao do estado do imvel. recomendvel que o questionrio seja preenchido por profissional com alguma experincia na avaliao de passivos ambientais. No entanto, tal condio no obrigatria.

6.1. Estrutura do Questionrio As perguntas do questionrio foram divididas em quatro grupos principais: Atividades desenvolvidas no imvel; Gerao, Armazenamento e Deposio de Substncias Potencialmente Poluidoras; Vestgios de Contaminao;

6.3. Avaliao dos Resultados do Questionrio Os resultados obtidos aps a realizao do questionrio devero servir de subsdio para a tomada de decises por parte dos interessados na compra e venda do imvel ou na realizao de um empreendimento

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Uma etapa fundamental do processo de compra e venda de propriedades para desenvolvimento imobilirio o levantamento dos dados ambientais relacionados ao imvel. Nesse sentido, foi elaborado um questionrio simplificado, que tem por objetivo levantar, ainda que de maneira preliminar, as informaes ambientais mais significativas relacionadas ao histrico e condies ambientais atuais e pretritas da propriedade. Todas as perguntas do questionrio devem ser respondidas, sendo necessria pelo menos uma visita ao local. importante que a pessoa que for aplicar o questionrio o tenha lido atentamente antes e que procure dirimir toda e qualquer dvida antes de utiliz-lo.

6.2. Instrues para Preenchimento do Questionrio

Com o objetivo de facilitar a realizao de um levantamento de campo, orientar as entrevistas e uniformizar procedimentos para a avaliao das informaes obtidas, apresentado no Anexo II um modelo de questionrio (adaptado da norma ASTM 1528), que pode ser adotado tanto por um potencial comprador de um imvel ou por um agente financeiro, quanto por rgos pblicos, quando for necessrio fazer uma avaliao de um imvel em relao s questes ambientais.

Aes Governamentais Desenvolvidas no Imvel.

Questionrio para Avaliao das Condies Ambientais do Imvel

O questionrio apresenta um total de 39 perguntas. Para cada pergunta, admitem-se trs tipos de respostas: sim, no e no sei. Com o intuito facilitar o preenchimento do questionrio, logo aps a sua apresentao so feitos comentrios sobre cada uma das questes.

48

Questionrio para Avaliao das Condies Ambientais do Imvel

imobilirio. No recomendada a sua utilizao de forma isolada, nem como elemento nico para avaliao ambiental dessas reas. Foram selecionadas algumas perguntas do questionrio, nas quais, em caso de respostas afirmativas, recomendada a realizao de avaliaes ambientais confirmatrias, pois grande o risco de ocorrerem problemas de contaminao do solo e guas subterrneas. Essas questes se encontram grafadas em itlico. No caso das demais perguntas, as respostas afirmativas podem ou no indicar a presena dessas contaminaes. Cabe nesse caso uma anlise das respostas luz das demais informaes obtidas no curso do levantamento do potencial de contaminao.

A resposta negativa a todas as perguntas no garantia da ausncia de contaminao do imvel, mas mostra que no h indcios que sugiram a necessidade de realizar investigaes confirmatrias. ADVERTNCIA: A implantao de empreendimentos em zonas de uso predominantemente industrial ZUPI, para atender ao disposto na Lei Estadual N 9.999/98, que possibilita outras formas de ocupao, tais como residencial e institucional, depende da comprovao de que a rea no est contaminada. Esta comprovao dever ser realizada conforme diretrizes da CETESB.

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

7
Como proceder quando h Indcios de Contaminao
49

51

O empreendedor imobilirio, aps avaliar o histrico de um imvel, segundo o procedimento descrito, pode optar por prosseguir as negociaes para a aquisio de um imvel, mesmo que este apresente indcios ou suspeita de contaminao. Para tanto, recomenda-se que seja dada continuidade aos trabalhos de avaliao do imvel, por meio de uma investigao confirmatria, que dever ser realizada por profissional especializado. Caso contrrio, o empreendedor imobilirio poder adquirir um imvel que apresenta contaminao e dever arcar com todos os nus dela decorrentes. Na hiptese de haver indcios de contaminao, o empreendedor imobilirio, seja ele proprietrio ou no do imvel, dever proceder da seguinte forma: Paralisar de imediato as atividades; Comunicar o fato aos rgos ambientais estadual e municipal; Contratar profissional habilitado para a realizao de Investigao Confirmatria.

O Manual de Gerenciamento de reas Contaminadas (CETESB, 1999) apresenta um captulo contendo orientaes tcnicas para a execuo das atividades envolvidas nesse tipo de investigao (Captulo 6000). A elaborao de um plano de trabalho que inclua a localizao dos pontos a serem amostrados, isto , onde devero ser executadas as sondagens e a coleta de amostras (Sees 6300 e 6400), deve considerar uma hiptese de distribuio dos contaminantes, a qual depender diretamente da qualidade das informaes levantadas previamente sobre o imvel investigado. Nessa etapa so definidos os meios a serem amostrados (solo, gua subterrnea e gs do solo), o nmero, a profundidade e a localizao dos pontos de coleta de amostras, as substncias a serem analisadas e os respectivos valores limites de concentrao e de deteco. Portanto, no se pode simplesmente estabelecer uma malha de amostragem fixando um nmero mnimo de sondagens e de amostras a serem coletadas. As amostras devem ser devidamente coletadas, identificadas, acondicionadas em recipientes apropriados e acompanhadas da cadeia de custdia. Os laudos de anlises devem conter informaes relativas ao mtodo de anlise empregado, ao limite de deteco do equipamento utilizado, s porcentagens de recuperao e ao fator de diluio, de forma a garantir a qualidade e a confiabilidade dos resultados obtidos.

7.1. Investigao Confirmatria A investigao confirmatria tem como principal objetivo confirmar ou no a existncia de contaminao, isto , confirmar a presena ou no de substncias que possam causar poluio e verificar a necessidade da realizao de uma investigao detalhada. Trata-se de um trabalho que deve ser conduzido por profissionais habilitados e especializados na realizao deste tipo de servio.

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Como proceder quando h Indcios de Contaminao

A metodologia utilizada para investigao confirmatria consiste, basicamente, em: elaborao de um plano de amostragem, execuo de sondagens, coleta e anlise de amostras e, principalmente, interpretao dos resultados obtidos.

52

Como proceder quando h Indcios de Contaminao

Os laudos de anlises devero ser apresentados conforme norma da NBR ISO/IEC 17025 Requisitos Gerais para a Competncia de Laboratrios de Ensaio e Calibrao.

ADVERTNCIA: Amostras extradas de sondagens geotcnicas no devem ser utilizadas em avaliao de contaminao ambiental, pois no so adequadas para a anlise de parmetros qumicos para fins ambientais.

Se confirmada a contaminao, dever ser realizada uma investigao detalhada no imvel, que possibilite a obteno de informaes adicionais sobre a extenso da contaminao e sobre o risco sade humana que esta representa, para que, em seguida, possam ser estabelecidas as medidas mitigadoras e corretivas a serem adotadas para a recuperao do meio degradado. Nestes casos, a CETESB dever ser informada sobre a contaminao, para que possa orientar e acompanhar os trabalhos relativos investigao detalhada.

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

fundamental destacar o papel importante que desempenha o laboratrio de anlises, que para atender as exigncias mencionadas necessita estar devidamente capacitado para exercer estas funes. Uma forma de obter referncias quanto a qualidade de um laboratrio certificar-se que o mesmo credenciado no INMETRO ou possui certificaes ISO. Os resultados das anlises qumicas devem ser avaliados em relao aos valores de referncia de qualidade dos meios amostrados como, por exemplo, a Lista de Valores Orientadores de Qualidade de Solo e gua Subterrnea (CETESB, 2001) ou, quando possvel, s concentraes naturais encontradas nos solos e guas da regio do imvel (Seo 6500 do Manual de Gerenciamento de reas Contaminadas da CETESB). A presena de substncias em concentraes superiores s estabelecidas na lista de valores orientadores indica a presena de contaminao no imvel.

ADVERTNCIA: Os resultados da investigao confirmatria devem ser encaminhados CETESB.

7.2. Gerenciamento do Canteiro de Obras Focos de contaminao podem, eventualmente, ser encontrados no canteiro de obras mesmo que na rea no tenha sido encontrada suspeita de contaminao ou mesmo quando as investigaes confirmatria ou detalhada tenham indicado a ausncia de contaminao, embora esta possibilidade seja remota.

ADVERTNCIA: Quando encontrar suspeita de contaminao na obra, paralise de imediato os trabalhos e a comunique CETESB. Nenhum trabalho de remoo de resduos ou solos contaminados deve ser feito sem a autorizao da CETESB.

Todas as atividades efetuadas, bem como os resultados obtidos e sua interpretao, devem ser descritos em relatrio tcnico, no qual deve constar a equipe responsvel pela sua elaborao.

As orientaes dadas pela CETESB so especficas para cada caso e devem ser observadas para que o problema no tome maiores propores.

53

Informar ao rgo ambiental competente quando houver suspeita da presena de material contaminado e seguir rigorosamente suas orientaes; Evitar a escavao do material; Cobrir as reas ou o material contaminado com lona plstica para evitar a infiltrao de gua de chuva e a conseqente possibilidade de contaminao de guas superficiais ou subterrneas, assim como a propagao de poeira contaminada por ao dos ventos ou eventuais vapores ou gases emanados deste material; Isolar e sinalizar as reas suspeitas de contaminao. Nunca transportar solo ou entulho suspeito de contaminao para fora do canteiro de obras sem autorizao prvia da CETESB.

NBR 13221:1994 Transporte de Resduos Procedimentos.

7.4. Remoo de Tanques e Tubulaes Subterrneos Deve-se verificar previamente a existncia de tubulaes ou tanques subterrneos e abandonados, bem como identificar quais eram os produtos ou substncias transportados ou armazenados, para que a remoo desses equipamentos possa ser feita de forma segura. No que se refere a tubulaes ou tanques subterrneos de combustveis recomenda-se que sejam consultadas as normas abaixo relacionadas: NBR 13781:1997 Posto de servio Manuseio e instalao de tanque subterrneo de combustveis;

7.3. Manuseio e Remoo de Entulho e Solo Escavado Os solos contaminados e os resduos da construo civil, classificados como perigosos, s podem ser encaminhados para locais licenciados para tratamento ou disposio final com a aprovao da CETESB.

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

ADVERTNCIA: Livrar-se de entulho ou de solo contaminado, depositando-os em bota-foras, lixes ou aterros sanitrios caracteriza-se como crime ambiental, conforme Lei 9.605/98 - Crimes Ambientais Seo IV, Art. 56.

Como proceder quando h Indcios de Contaminao

O gerenciamento do canteiro de obras deve prever a elaborao de um plano que inclua os procedimentos a serem adotados caso ocorra a exposio ou a escavao acidental de solo ou material contaminado. Esse plano, que no deve ser implementado sem a autorizao prvia da CETESB, deve conter orientaes para que sejam adotados os seguintes procedimentos:

Devem ser observadas: Resoluo CONAMA N 307, de 5 de julho de 2002, que dispe sobre os resduos da construo civil e estabelece as diretrizes, os critrios e os procedimentos para a gesto dos resduos da construo civil, disciplinando as aes necessrias de forma a minimizar os impactos ambientais;

54

NBR 13784:1997 Deteco de vazamento em postos de servio;

Como proceder quando h Indcios de Contaminao

NBR 13786:2001 Seleo de equipamentos e sistemas para instalaes subterrneas de combustveis. A Resoluo CONAMA 273, de 2000, que dispe sobre preveno e controle da poluio em postos de combustveis e servios, deve tambm ser observada.

7
GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

7.5. Segurana Ocupacional Em caso de remoo e manuseio de solo contaminado, os trabalhadores podero estar expostos a substncias perigosas, seja pelo contato direto com material contaminado na forma slida, lquida ou gasosa ou pela operao de equipamentos utilizados nessas atividades. Portanto, qualquer atividade dever ser exercida por equipe especializada que adotar os cuidados com a proteo dos trabalhadores e com a descontaminao dos equipamentos, de acordo com as substncias presentes.

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

8
Bibliografia
55

57

Para obter mais informaes sobre os assuntos tratados neste guia, recomenda-se consultar: ABNT, Associao Brasileira de Normas Tcnicas, NBR 13221:1994 Transporte de Resduos Procedimentos. ABNT, Associao Brasileira de Normas Tcnicas, NBR 13781:1997 Posto de servio Manuseio e instalao de tanque subterrneo de combustveis; ABNT, Associao Brasileira de Normas Tcnicas, NBR 13784:1997 Deteco de vazamento em postos de servio; ABNT, Associao Brasileira de Normas Tcnicas, NBR 13786:2001 Seleo de equipamentos e sistemas para instalaes subterrneas de combustveis. ABNT, Associao Brasileira de Normas Tcnicas, NBR ISO/IEC 17025:1999 Requisitos Gerais para a Competncia de Laboratrios de Ensaio e Calibrao. ASTM, American Society for Testing and Materials. Standard Practice for Environmental Site Assessments: Phase I Environmental Site Assessment Process. E-1527-00. ASTM, American Society for Testing and Materials. Standard Practice for Environmental Site Assessments: Transaction Screen Process. E-1528-00. CETESB, Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental, 1999 Manual de Gerenciamento de reas Contaminadas. Disponvel on-line: www.ambiente.sp.gov.br CETESB, Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental, 2001 Relatrio de Estabelecimento de Valores Orientadores para Solos e guas Subterrneas no Estado de So Paulo. So Paulo, 73 p. + ap. Disponvel on-line: www.cetesb.sp.gov.br Snchez, L.E. 2001. Desengenharia: o passivo ambiental na desativao de empreendimentos industriais. Edusp. So Paulo, 254 p. USEPA, Environmental Protection Agency, 2001 Technical Approaches to Characterizing and Cleaning up Brownfields Sites. EPA/625/R-00/009. Washington, 65 p.

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Bibliografia

Anexo I
Legislao Brasileira
59

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

61

De acordo com a estrutura federativa, dispese legislaes ambientais no mbito federal, estadual e municipal que podem, tendo em vista a falta de legislao especfica, ser utilizadas nas aes dos rgos ambientais nas questes que envolvem esse tema. Em seguida, ser apresentada uma relao das legislaes federal e estadual (exemplo: So Paulo) com relevncia para o problema de reas contaminadas.

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

No Brasil, ainda no existe uma legislao especfica para as questes que envolvam reas contaminadas (AC). No entanto, a legislao ambiental existente oferece uma certa base referindo-se indiretamente a diferentes aspectos do problema de reas contaminadas, tais como, os itens que abordam a preservao ou a recuperao da qualidade ambiental, os instrumentos legais como as polticas nacional ou estadual de meio ambiente e diretrizes e normas para o controle de poluio. H tambm leis especficas que estabelecem instrumentos legais especiais com uma certa relevncia para o problema de reas contaminadas, como por exemplo, o parcelamento do solo urbano.

Com a crescente preocupao com o tema, municpios esto adotando legislaes especficas devendo-se consultar sempre as respectivas prefeituras. Pode ser citado como exemplo, a Prefeitura de So Paulo, que recentemente incluiu artigos sobre o assunto em seu Plano Diretor Estratgico (Lei 13.430/ 2002, artigos 56, 190 e 253) e editou a Lei Municipal 13.564/2003 e o Decreto 42.319/2002 que, em linhas gerais, probem a ocupao de reas contaminadas ou suspeitas de contaminao sem que seja realizada uma investigao do terreno e avaliao de risco especfica do local.

Anexo I

Os municpios detm o poder de regulao do uso do solo e geralmente possuem legislaes, ainda que no especficas sobre o assunto, que podem indiretamente ser aplicadas para o controle de reas contaminadas, como leis de parcelamento que probem ocupao de terrenos aterrados com resduos e cdigos de obras que cuidam das condies de salubridade de edificaes, dentre outras.

Legislao Brasileira

62

Legislao Brasileira

Legislao Federal Constituio Federal, de 1988, Cap. VI, Art. 225 estabelece o princpio: todos tm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado. Lei 6.938, de 1981, regulamentada pelo Decreto 99.274/90, define a Poltica Nacional do Meio Ambiente. Art. 2, VIII define a recuperao de reas degradadas como um objetivo da Poltica Nacional de Meio Ambiente; Art. 4, VII obriga o poluidor a recuperar e/ou indenizar os danos causados; Art. 6, VI e VII define os rgos estaduais e municipais responsveis e obriga os Municpios a observar as normas estaduais. Lei 6.766, de 1979, define as competncias do Estado e do Municpio a respeito de parcelamento do solo. Art. 3, Pargrafo nico, II e V no permite o parcelamento do solo nas reas poludas. Resoluo CONAMA N 307, de 2002, dispe sobre os resduos da construo civil e estabelece as diretrizes, os critrios e os procedimentos para a gesto dos resduos da construo civil, disciplinando as aes necessrias de forma a minimizar os impactos ambientais; Resoluo CONAMA 273, de 2000, dispe sobre preveno e controle da poluio em postos de combustveis e servios, deve tambm ser observada.

Legislao Estadual (So Paulo) Constituio do Estado de So Paulo, de 1988 Seo I, Art. 193 define aspectos da Poltica Ambiental, entre os quais a proteo contra poluio e degradao; Inc. XIV coloca medidas (...) de responsabilizao dos causadores (...); Inc. XX exige medidas preventivas ou corretivas. Lei 9.509, de 1997, dispe sobre a Poltica Estadual do Meio Ambiente. Art. 2, I define a recuperao do meio ambiente degradado como princpio; XVII coloca a obrigao de recuperar (...) os danos causados pelo poluidor; Art. 6 estabelece os rgos do SEAQUA. Lei 997, de 1976, dispe sobre o controle de poluio da poluio ambiental. Art. 2 define poluio; Art. 3 probe poluio; Art. 13 autoriza o Poder Executivo a determinar medidas de emergncia a fim de evitar episdios crticos de poluio ambiental ou impedir sua continuidade. Decreto N 8.468, de 1976, Regulamento da Lei N 997, de 31 de maio de 1976, aprovado em 8 de setembro de 1976. Ttulo I, Art. 5 e 6 estabelece a atuao da CETESB para o problema de rea contaminada, considerando-as como um fator nocivo ao meio ambiente, e menciona a integrao na esfera municipal (Inc. I-III, VII e IX);

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Anexo I

63

Lei 7.663, de 1991, dispe sobre a Poltica de Recursos Hdricos. Lei 7.750, de 1992, dispe sobre a Poltica de Saneamento. Lei 9.999, de 1998, disciplina o uso de zonas industriais sob o critrio de contaminao de solo.

Lei 6.134, de 1988, dispe sobre a preservao dos depsitos naturais de guas subterrneas. Art. 4 define poluio

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Decreto N 47.397, de 2002, d nova redao ao Ttulo V e ao Anexo 5 e acrescenta os Anexos 9 e 10, ao Regulamento da Lei N 997, de 31 de maio de 1976, aprovado pelo Decreto N 8.468, de 8 de setembro de 1976, que dispe sobre a preveno e o controle da poluio do meio ambiente. Art 60 impede o licenciamento quando houver indcios ou evidncias de poluio Pargrafo 1 exige adequao ocupao proposta. Artigo 69 - A exige comprovao de saneamento da rea. Pargrafo nico a eficcia das aes de saneamento ser avaliada pela CETESB. Artigo 69 - B condiciona a concesso das Licenas vistoria prvia do local do empreendimento.

Lei 898, 1975, disciplina o uso do solo para a proteo dos mananciais. Lei 7.663, de 1991 regulamenta o zoneamento industrial.

Anexo I

Legislao Brasileira

Ttulo IV dedicado poluio do solo (Art. 51 56).

Decreto 32.955, de 1991, regulamenta, a Lei 6.134/88. Art. 16 trata dos resduos slidos, lquidos ou gasosos; Art. 17 regulamento para projetos de disposies de resduos, obrigao de monitoramento e remediao em casos de alterao na qualidade da gua.

Anexo II
Questionrio
65

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

67

Atividades Desenvolvidas no Imvel

1. H uma indstria instalada no imvel? sim qual? no

2. A atividade industrial atual est relacionada com as atividades potencialmente contaminadoras definidas no Manual de Gerenciamento de reas Contaminadas da CETESB? sim qual?

3. J existiu alguma indstria neste imvel? sim qual? no no sei

4. A atividade industrial que existiu neste imvel est relacionada com as atividades potencialmente contaminadoras definidas no Manual de Gerenciamento de reas Contaminadas da CETESB? sim qual? no no sei

5. Existe alguma indstria vizinha ao imvel? sim qual/quais? no

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

no

Anexo II

Questionrio

68

Questionrio

6. Existiu alguma indstria vizinha ao imvel? sim qual/quais? no no sei

Anexo II

7. O imvel usado como:

( ) posto de gasolina ( ) oficina mecnica

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

( ) galvanoplastia ( ) grfica ( ) lavanderia/tinturaria ( ) bota-fora ( ) lixo ( ) ferro-velho ( ) recebimento e armazenamento de resduos domsticos e de entulhos ( ) reciclagem de resduos domsticos, industriais e de entulhos

no

69

8. O imvel j foi usado como:

( ) posto de gasolina ( ) oficina mecnica ( ) galvanoplastia ( ) grfica ( ) lavanderia/tinturaria ( ) bota-fora ( ) lixo ( ) ferro-velho ( ) recebimento e armazenamento de resduos domsticos, industriais e de entulhos ( ) reciclagem de resduos domsticos e de entulhos

no no sei
9. Algum dos imveis vizinhos usado como: ( ) posto de gasolina ( ) oficina mecnica ( ) galvanoplastia ( ) grfica ( ) lavanderia/tinturaria ( ) bota-fora ( ) lixo ( ) ferro-velho ( ) recebimento e armazenamento de resduos domsticos, industriais e de entulhos ( ) reciclagem de resduos domsticos e de entulhos no no sei

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Anexo II

Questionrio

70

Questionrio

10. Algum dos imveis vizinhos j foi usado como: ( ) posto de gasolina ( ) oficina mecnica ( ) galvanoplastia ( ) grfica ( ) lavanderia/tinturaria ( ) bota-fora

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Anexo II

( ) lixo ( ) ferro-velho ( ) recebimento e armazenamento de resduos domsticos, industriais e de entulhos ( ) reciclagem de resduos domsticos e de entulhos no no sei

Gerao, Deposio e Armazenamento de Substncias Potencialmente Poluidoras

11. So ou foram gerados efluentes lquidos no imvel? sim onde? no no sei

71

12. So ou eram descartados efluentes lquidos diretamente no solo? sim onde? no no sei

13. So ou eram descartados efluentes lquidos em sistemas de drenagem de guas pluviais ou em rede de esgotos? (no incluindo efluentes sanitrios e guas de chuva) sim onde?

no sei

14. So utilizados ou armazenados no interior do imvel: ( ) baterias automotivas ou industriais usadas ( ) derivados de petrleo ( ) pesticidas, herbicidas ou outros biocidas ( ) pneus ( ) tintas ou vernizes ( ) resduos ( ) outros produtos qumicos em recipientes individuais de mais de 20 litros ou a granel qual/quais? no no sei

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

no

Anexo II

Questionrio

72

Questionrio

15. Foram armazenadas ou utilizadas no interior do imvel? ( ) baterias automotivas ou industriais usadas ( ) derivados de petrleo ( ) pesticidas, herbicidas ou outros biocidas ( ) pneus ( ) tintas ou vernizes ( ) resduos ( ) outros produtos qumicos em recipientes individuais de mais de 20 litros ou a granel qual/quais?

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Anexo II

no no sei

16. Existem bombonas, tambores ou sacos de produtos qumicos no imvel ou nas suas instalaes? sim qual? no

17. Existiram no imvel bombonas, tambores ou sacos de produtos qumicos? sim qual? no no sei

18. Existem no imvel transformadores, capacitores ou quaisquer equipamentos eltricos? sim qual? no

73

19. Existiram no imvel transformadores, capacitores ou quaisquer equipamentos eltricos? sim qual? no no sei

20. Foi depositado resduo industrial dentro do imvel? sim qual? no no sei

21. Existem atualmente no imvel tanques de armazenamento de combustveis e/ou produtos qumicos? sim
( ) na superfcie ( ) subsolo

no

22. Existiram no imvel tanques de armazenamento de combustveis e/ou produtos qumicos? sim
( ) na superfcie ( ) subsolo

no no sei

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Anexo II

Questionrio

74

Questionrio

23. Existem respiros, bocais de enchimento ou tubulaes saindo do solo? sim onde? no

Anexo II

24. Existiram no imvel respiros, bocais de enchimento ou tubulaes saindo do solo? sim onde? no no sei

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

25. Existe dentro do imvel algum poo, lagoa ou lago? sim onde? no

26 Existiu dentro do imvel algum poo, lagoa ou lago? sim onde? no no sei

75

Vestgios de Contaminao
27. Existem ou existiram no interior do imvel manchas localizadas em: sim localizao cor dimenso ( ) solo ( ) drenos ( ) pisos ( ) paredes no 28. Existem ou existiram alteraes anmalas na vegetao no interior do imvel? sim onde? no no sei 29. Voc j observou animais mortos no interior do imvel? sim onde? no 30. Ocorreu alguma exploso ou incndio no imvel? sim onde? quando? no ( ) telhados

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Anexo II

Questionrio

76

Questionrio

31. Existe ou existiu algum poo, nascente ou mina dgua para abastecimento na propriedade? sim onde? no

Anexo II

32. A gua apresenta gosto/cheiro estranho ou causou algum problema de sade? sim qual? no no sei

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

33. A gua apresentou gosto/cheiro estranho ou causou algum problema de sade? sim qual? no no sei

34. A gua foi considerada contaminada por algum rgo ambiental ou de sade? sim qual? no no sei

Aes Governamentais no Imvel

35. Existe qualquer pendncia jurdica ou administrativa, ligada a um vazamento ou possibilidade de vazamento de substncias txicas ou de produtos de petrleo, envolvendo os proprietrios ou ocupantes do imvel? sim qual? no no sei

77

36. Existem ou existiram notificaes e infraes ambientais relacionadas ao imvel ou a qualquer uma de suas instalaes? sim qual? no no sei

37. Ocorreram infraes ambientais no imvel? sim qual? no no sei

38. Foi realizada qualquer avaliao ambiental no imvel que tenha indicado a presena de substncias txicas ou derivados de petrleo? sim qual? no no sei

39. Existe na vizinhana do imvel qualquer empreendimento listado no Cadastro de reas Contaminadas da CETESB? sim a que distncia? no no sei

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Anexo II

Questionrio

78

Questionrio

Seguem abaixo as observaes referentes a cada uma das questes do questionrio:

Anexo II

Atividades Desenvolvidas no Imvel Questo 1 As atividades industriais constituem-se em fonte significativa de contaminao do ar, solo, gua superficial e subterrnea. Dessa forma, o cuidado para o desenvolvimento imobilirio nessas reas deve ser redobrado, devendo ser adotadas vrias medidas antes do incio de qualquer obra. Deve ser ressaltado que no existe correspondncia entre o porte da atividade industrial e a possibilidade de ocorrncia de passivos. Pequenas e mdias indstrias podem produzir grandes passivos ambientais. Questo 2 Nem toda atividade industrial potencialmente poluidora. No Manual de Gerenciamento de reas Contaminadas, a CETESB apresenta as atividades industriais com maior potencial poluidor. Questo 3 Valem os comentrios da Questo 1, devendo ser ressaltado que, em reas onde a atividade industrial j no mais exercida, podem no estar presentes os elementos mais significativos na identificao dessas reas (prdios, galpes, chamins). Deve, portanto, ser realizada uma pesquisa histrica para verificao da utilizao prvia do terreno. Questo 4 Valem os comentrios para as Questes 2 e 3.

Questo 5 Em virtude da possibilidade de migrao de contaminantes no ar, no solo e nas guas subterrneas, deve ser dada ateno existncia de atividades industriais desenvolvidas nas propriedades vizinhas ao imvel. Questo 6 Valem os comentrios das Questes 3 e 5. Questo 7 Algumas atividades comerciais e industriais de pequeno e mdio porte tambm so potencialmente poluidoras. Nesta questo, esto listadas algumas das atividades mais comuns que podem vir a se constituir em fontes de contaminao. Questo 8 Valem os comentrios da Questo 7, devendo ser ressaltado que, em reas onde a atividade comercial ou industrial j no mais exercida, podem no estar presentes os elementos mais significativos na identificao dessas reas (placas, tanques enterrados, galpes). Deve, portanto, ser realizada uma pesquisa histrica para verificao da utilizao prvia do terreno. Questo 9 Em vir tude da possibilidade de migrao de contaminantes no solo e nas guas subterrneas, deve ser dada ateno existncia de qualquer uma dessas atividades comerciais e industriais desenvolvidas nas propriedades vizinhas do imvel. Questo 10 Valem os comentrios das Questes 8 e 9.

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

79

Gerao, Deposio e Armazenamento de Substncias Potencialmente Poluidoras Questo 11 A gerao de efluentes lquidos pode se tornar uma fonte de contaminao. Deve ser verificada a existncia de manilhas, tubulaes e galerias no interior da propriedade. Questo 12 Era prtica comum no passado o descarte desses efluentes diretamente no solo, para infiltrao. Deve ser verificada a existncia de tubulaes ou poos onde esses efluentes poderiam ter sido infiltrados. Questo 13 Em alguns casos, a rede de drenagem ou de esgotos pode carregar tambm efluentes industriais. Deve ser verificada a existncia de manilhas, tubulaes e galerias no interior da propriedade. Questo 14 Os itens listados nessa questo so produtos e peas que podem causar ou estarem associados a possveis contaminaes do solo e das guas subterrneas. A anlise da presena desses elementos dever ser feita com critrio, levando-se em conta o volume e a extenso da rea ocupada por eles. Questo 15 A presena pretrita desses elementos pode ser um indicativo de possvel contaminao. Deve ser ressaltado que, com o passar do tempo, elementos dispostos na superfcie podem ser aterrados, dificultando a sua identificao imediata.

Questo 17 Valem os comentrios da Questo 15. Questo 18 Os itens listados nessa questo so peas e equipamentos que podem causar ou estarem associados a possveis contaminaes, principalmente devido a presena de PCBs (bifenilas policloradas, ascarel e outros). Questo 19 A presena pretrita dessas peas e equipamentos pode ser um indicativo de possvel contaminao, principalmente por PCBs. Em unidades industriais desativadas, muito comum o sucateamento desses equipamentos. Questo 20 A deposio inadequada de resduos industriais em reas urbanas uma fonte significativa de contaminao. Essa deposio geralmente realizada ao longo de vias menos movimentadas, de acesso no controlado. Pode ser identificada pela presena de pilhas, geralmente com um ou dois metros de altura de materiais com odor e colorao caractersticos. Deve-se evitar confundir esses materiais com entulho de construo. Questo 21 O armazenamento de substncias qumicas em tanques areos (acima da superfcie) e subterrneos tambm pode se constituir em fonte de contaminao.

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Anexo II

Questo 16 Os itens listados nessa questo so produtos que podem causar ou estarem associados a possveis contaminaes. A anlise da presena desses elementos dever ser feita com critrio, levando-se em conta o volume e a extenso da rea ocupada por eles.

Questionrio

80

Questionrio

Anexo II

Questo 22 A existncia pretrita desses equipamentos pode se constituir em fonte de contaminao. Devem ser verificados, no caso dos tanques abandonados e inutilizados, os produtos armazenados e as razes de desativao. Questo 23 Esses elementos no solo do imvel auxiliam a identificao de equipamentos subterrneos. Deve ser dada ateno existncia de tubulaes, caixas de passagem e tampas de tanques (bocais de enchimento). Esses ltimos podem ser identificados por suas formas (circular), dimenses padro (nove polegadas de dimetro) e pela presena eventual de logotipos de empresas de petrleo. Questo 24 Valem os comentrios sobre a questo 23. Questo 25 A existncia de poos, lagos e lagoas permite a coleta e anlise de amostras de gua, podendo ser verificada a existncia de problemas ambientais no imvel ou nas proximidades. Questo 26 O aterramento de corpos dgua superficiais ou poos pode ser indicativo de tentativas de ocultamento de contaminaes ou da inadequao das guas desses locais para consumo humano. Deve ser dada ateno especial s lagoas de tratamento de efluentes aterradas. Vestgios de Contaminao Questo 27 A presena de manchas localizadas no inte-

rior da rea do imvel pode se indicativa de fontes de contaminao. Deve ser dada ateno especial colorao, persistncia e dimenses das manchas. Questo 28 Mudanas abruptas ou anmalas no crescimento ou na colorao da vegetao podem ser indicativas de presena de contaminao no solo. Questo 29 Deve ser levantada a ocorrncia de mortes repentinas e significativas de animais no interior da propriedade. Esses eventos podem estar associados presena de substncias txicas no local. A presena de animais mortos no deve ser considerada como significativa sem a devida investigao. Questo 30 A ocorrncia de incndios ou exploses no interior do imvel pode estar associada presena de substncias ou materiais inflamveis no interior da propriedade. Devem ser levadas em conta as datas, dimenses e duraes desses incndios. Questo 31 A existncia de poos de abastecimento de gua para consumo humano no interior da propriedade deve ser levantada para verificao da sua qualidade. Questo 32 Algumas substncias poluidoras podem apresentar gosto ou odor caracterstico. Em caso de respostas afirmativas, recomenda-se a realizao de anlises para verificao da sua qualidade de acordo com a Portaria 1469/2000 do Ministrio da Sade.

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

81

Questo 33 Valem os comentrios para a Questo 32. Questo 34 Deve ser levantada a documentao nos rgos ambiental e de sade para verificao das causas da contaminao. Esta pode estar relacionada a fontes de contaminao dentro ou fora do imvel. Aes Governamentais Desenvolvidas no Imvel Questo 35 A existncia de pendncias jurdicas envolvendo os proprietrios do imvel pode ser indicativa de problemas ambientais no mesmo. Questo 36 Notificaes e infraes ambientais relacionadas ao imvel podem indicar a existncia de problemas ambientais. Dever ser verificada a natureza dos fatos geradores dessas medidas administrativas. Essa

informao dever ser obtida nos rgos ambientais competentes. Questo 37 Infraes ambientais relacionadas ao imvel indicam a existncia de problemas ambientais. Dever ser verificada a natureza do fato gerador da infrao. Essa informao dever ser obtida nos rgos ambientais competentes. Questo 38 Deve ser verificada a existncia prvia de avaliaes ambientais que j tenham sido realizadas na rea do imvel. Caso elas existam, os resultados devem ser devidamente avaliados. Questo 39 A CETESB tem disponvel em seu site na Internet (www.cetesb.sp.gov.br) uma lista com as reas contaminadas j identificadas no Estado de So Paulo. Deve ser levantada a distncia entre essas reas e o imvel.

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Anexo II

Questionrio