UNIVERSIDAD ESTATAL A DISTANCIA SISTEMA DE ESTUDIOS DE POSGRADO

MAESTRA EN ADMINISTRACIN DE NEGOCIOS

TRABAJO FINAL DE GRADUACIN PARA OPTAR POR ELGRADO DE MASTER EN ADMINISTRACION DE NEGOCIOS MENCIN EN GERENCIA ESTRATGICA (MODALIDAD PROYECTO)

Tutor: PhD. Harold Coronado

CASO: ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA DESARROLLAR UN COMPLEJO DE APARTAMENTOS CON DESAPALANCAMIENTO EN DOS ESCALONES Daniel Barrantes Arias Ced: 1-0957-0214
JUNIO 2007
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ndice
ndice 1-Introduccin 1.1 Definicin del problema y necesidades 1.2 Eje de Negocios 1.3 Objetivo General 1.3.1 Objetivos Especficos 2- Modelo de estudio 3- Empresa Constructora y Asesores del Proyecto 4- Sociedad Promotora del Proyecto 5- Caractersticas del Proyecto 5.1 Ubicacin del terreno y aspectos legales 5.2 Desarrollo social y aspectos geomorfolgicos del Cantn de Tibs 5.3 Caractersticas del entorno espacial 5.4 Descripcin de la edificacin 6- Estudio de Mercado 7- Presupuesto de la obra proyectada 7.1. Costo de materiales y mano de obra 8- Requisitos administrativos y legales 8.1 Impuestos municipales 9- Estimacin del presupuesto de la obra 10- Fuentes de Financiamiento 10.1 Caractersticas del crdito y tasas de inters 11- Anlisis Financiero 11.1 Desarrollo de la obra 11.2 Resultado del Estudio Financiero 11.3 Efecto del apalancamiento escalonado sobre los indicadores de rentabilidad financiera del proyecto 12- Anlisis de los riesgos del proyecto 12.1 Previsiones sobre el aumento en las tasas de inters bancario 13- Consideraciones Finales 13.1 Recomendaciones 14- Referencias Bibliogrficas 15- Glosario Anexos Anexo A-1. ndices de desarrollo humano Anexo B-1. Distribucin de planta primer nivel Anexo B-2. Distribucin de planta segundo nivel Anexo B-3. Diseo de fachadas Anexo C-1. Especificaciones estructurales Anexo C-2. Mecnicas y notas generales I Anexo C-3. Mecnicas y notas generales II Anexo D-1. Presupuesto elaborado por la empresa constructora Anexo D-2. Presupuesto elaborado por la empresa constructora Anexo E-1. Encuesta para estudio de mercado y resultados Anexo F-1. Trmite para la obtencin del permiso de construccin Anexo F-2. Trmite para la obtencin del permiso de construccin Anexo G-1. Detalle del financiamiento Detalle de entrevista con el contacto regional iii 01 03 05 07 07 08 08 10 10 10 11 14 16 17 19 19 21 21 22 23 25 28 28 28 37 40 41 48 49 52 54 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 68 69 70 71

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Estudio de Viabilidad para la Construccin de Apartamentos de Alquiler en Calle Jimnez. La Florida-Tibs: Proyecto familiar para la creacin de una fuente de ingresos alternos. Daniel Barrantes Arias

1. Introduccin.

Como proyecto de vida, muchas familias costarricenses tienen en su haber el generar fuentes complementarias de ingresos (negocios propios) que les permitan gozar de una independencia econmica y al mismo tiempo una cierta holgura financiera. Muchas de ellas han considerado el sector inmobiliario como una opcin de negocios y han invertido una buena parte de sus recursos en la adquisicin de terrenos o en la ampliacin de sus viviendas con fines comerciales, ya sea para el desarrollo de stands comerciales o para la construccin de soluciones habitacionales que solventen la demanda de alquiler de vivienda o apartamentos. Algunas ciudades o cantones se han convertido en puntos estratgicos para el desarrollo de dicha estrategia de negocios. Por ejemplo, el cantn de San Pedro de Montes de Oca ha visto proliferar en los barrios aledaos a las universidades el desarrollo de apartamentos y el cambio de uso de vivienda para convertirlas en locales de fotocopiado, restaurantes, bares o sodas. Lo mismo se puede mencionar al respecto del explosivo desarrollo comercial e inmobiliario que han tenido otros cantones como lo son Escaz, Tibs, Coronado, comunidades aledaas al cantn central de Heredia y Alajuela, entre otros.

Si bien este es un fenmeno que se ha venido observando por bastante tiempo, nos encontramos con que muchas familias costarricenses poseedoras de terrenos propios aptos para el desarrollo inmobiliario o comercial, desaprovechan las oportunidades de invertir en los mismos ya que no cuentan con el capital necesario para financiar una parte importante del coste de las construcciones planeadas. Estas, temen por tanto el perder sus propiedades a causa del no cumplimiento de futuras obligaciones bancarias en tiempos de crisis y terminan optando por vender o heredar los terrenos adquiridos muchos aos atrs. A estos grupos familiares les es necesario el contar con una gua de desarrollo que les permita llevar a buen trmino sus proyectos de inversin, conociendo que para estos les es necesario hacer uso de las facilidades de financiamiento que brindan las entidades bancarias. El hacer uso de una estrategia financiera como lo es el apalancamiento en tractos podra permitirles a las familias costarricenses contar con una estrategia que les permita manejar el riesgo de encontrarse atados a obligaciones financieras importantes durante largos periodos de tiempo. Tomando en cuenta que las condiciones de pago de los prstamos bancarios pueden tornarse altamente desfavorables durante periodos de crisis inflacionaria el apalancarse en dos tractos les permitira evitar estar atado a condiciones desfavorables en plazos largos y cambiar a otra modalidad de financiamiento mas favorable en el tiempo y que, adicionalmente, aumente la rentabilidad del proyecto.

Esto es por ejemplo, ilustrado en el caso de un grupo familiar que planee realizar una inversin inmobiliaria de alquiler y que puede ser poseedora de una o varias propiedad que pueda brindar como garanta ante el banco para llevar a cabo el proyecto. Pero que la misma no realizar dicho proyecto por temor a poner en riesgo futuro su inversin y estabilidad financiera si las condiciones econmicas iniciales se tornan desfavorables en un mediano o largo plazo. Esta familia podra utilizar sus propios bienes inmuebles un modo ordenado y secuencial que les permita optar por el financiamiento inicial de su proyecto de construccin en primer lugar. Posteriormente, si la el peso financiero de la deuda contrada se tornara desfavorable a causa de variaciones en las condiciones del mercado, utilizar el segundo de estos bienes inmuebles o propiedades como garanta para optar por un refinanciamiento que permita el pago de la deuda inicialmente contrada y al mismo tiempo una reduccin la carga financiera por solventar.

1.1 Definicin del problema y necesidades En la ltima dcada se ha dado un incremento importante en los proyectos urbansticos. El crecimiento urbano del rea metropolitana se ha disparado en los ltimos aos y se estima que un 63% de la poblacin del pas vive en dichas reas. Del mismo modo se ha incrementado la migracin al rea metropolitana del pas, contribuyendo con esto a un incremento en las demandas de vivienda y servicios urbanos (Cantero 2007, Gmez 2005, Gmez y Lee 2004).

Se estima que para el 2006 el sector construccin creci un 64% y un 116% en los ltimos tres aos (Rojas 2006, Conejo 2007). El ao pasado el producto interno bruto (PIB) de este sector se increment en ms del 10%, siendo ste uno de los elementos que mayormente contribuy al crecimiento econmico en las reas urbanas. El sector de la construccin como motor de desarrollo, dinamiza la economa al incrementar la demanda de materiales de construccin, el comercio de bienes, el transporte y acarreo de materiales, la contratacin de mano de obra calificada como no calificada y el mercado financiero. Este ltimo por la demanda de crdito hipotecario de largo plazo. Adems, conducen a la generacin de activos que son la base para la inversin, la produccin y el bienestar social y econmico de quienes invierten en el desarrollo de los mismos. Segn datos del Informe del Estado de la Nacin para el 2006 y el Informe GEO de la Gran rea publicado por la Universidad de Costa Rica, la poblacin de la Gran rea Metropolitana se ha duplicado en los ltimos 11 aos (Loaiza 2006). Se estima que un total de 2,4 millones de ciudadanos habitan en apenas el 4% del territorio nacional (2.044 kilmetros cuadrados). Esto ha llevado a un incremento en la demanda de vivienda en los sectores urbanos aledaos al casco capitalino. Uno de los factores que ha agravado dicha demanda, ha sido la transformacin paulatina de zonas residenciales en sitios comerciales o zonas mixtas, lo cual llevado a un cambio de uso de los terrenos y a una movilizacin paulatina de la poblacin urbana hacia sitios de ndole residencial (Snchez 2005). Uno de los principales problemas provocados por el

cambio de uso de los sitios urbanos ha sido la disminucin en la calidad de vida de sus habitantes debido al incremento en el trnsito vehicular, de transporte pblico, carga y descarga de mercadera; lo que conlleva a una mayor contaminacin snica y ambiental. Es por ello que el proyecto a elaborar busca contribuir a solventar una pequea parte de la demanda en el sector vivienda proporcionando una opciones para el desarrollo habitacional en reas que an conserva su estatus de zona residencial. Adicionalmente uno de los aspectos fundamentales que motiv a la realizacin de este proyecto, consiste en brindar un ejemplo de desarrollo mediante el cual, sociedades o grupos familiares que posean en su haber propiedades o terrenos en la gran rea metropolitana, y cuyo carcter sea ocioso, saquen provecho a los mismos y los conviertan en activos capaces de generar un ingreso monetario estable a lo largo del tiempo.

1.2 Eje de Negocios Como eje del proyecto planteado en este trabajo se busca promover la transformacin de los bienes inmuebles de carcter ocioso, en activos generadores de rentabilidad fija y de carcter sostenido a lo largo del tiempo. No obstante, dependiendo del tipo de negocio y de los objetivos planteados por la sociedad o grupo familiar, se requiere en la mayora de los casos realizar inversiones iniciales importantes que suelen estar fuera del alcance o presupuesto de los mismos. En muchas ocasiones, por falta de conocimiento o del desarrollo de una planificacin estratgica y visin a largo plazo, las familias de ingresos medios o bajos, optan por no invertir o por vender aquellas

propiedades o bienes inmuebles bajo su haber y que no suelen generarles rentabilidad alguna. Parte de esa falta de motivacin en realizar inversiones estratgicas en dichos terrenos cosiste en las malas experiencias de cientos de personas que inician proyectos similares con un alto grado de apalancamiento, confiando en que las tasas de inters se van a mantener bajas o aprovechando un periodo de relativo crecimiento econmico. Pero que al darse un aumento en las tasas de inters bancario terminan perdiendo la totalidad de su inversin o una parte importante de la misma. Es por ello que como problema principal, se plantea la necesidad de una respuesta de ingeniera financiera que permita llevar a cabo dichos proyectos de forma exitosa. Se busca como parte de este proyecto brindar una gua formal o asesora para el desarrollo de un proyecto inmobiliario de carcter familiar. Como parte de una visin administrativa a mediano y largo plazo se pretenden establecer las pautas para la formalizacin de una sociedad de negocios administrativa que permita administrar y si es el caso incrementar el patrimonio familiar. La estrategia mediante la cual se desea convertir dicho patrimonio (representado en la figura de terrenos o bienes inmuebles ubicados en las cercanas del gran rea metropolitana) en entes generadores de ingresos, es mediante la adicin en ellos de mejoras o infraestructura que adems de incrementar el valor de las propiedades y que pueda generar un ingreso sostenido a lo largo del tiempo, sea como alquiler de vivienda o comercio. Como un modelo de negocio que ejemplifique estos objetivos, se plante la posibilidad de construir un conjunto de apartamentos en un pequeo terreno ocioso propiedad de un grupo familiar.

Para los involucrados en el proyecto, las potenciales ventajas inmediatas de desarrollar el mismo se pueden resumir en las siguientes: 1. Los participantes incrementarn a corto plazo el valor de su patrimonio. 2. A mediano y largo plazo, se percibe un beneficio econmico al convertir pasivos fijos en activos generadores de ingresos mediante la renta de alquiler de los mismos.

1.3 Objetivo General Este proyecto pretende determinar la viabilidad bajo las condiciones econmicas actuales de un desarrollo inmobiliario ideado como un proyecto familiar para la creacin de una fuente de ingresos complementarios, bajo la modalidad nueva de crdito estratificado amplio.

1.3.1 Objetivos especficos 1. Comprobar la rentabilidad y viabilidad de un proyecto que ha sido concebido como de escala familiar, dentro de un mecanismo de financiamiento mezclado. 2. Determinar cul es la demanda real de oportunidades de vivienda en la zona del proyecto. 3. Realizar una evaluacin de los riesgos, tanto econmicos como geogrficos y de mercado a los que se enfrenta el proyecto.

2 Modelo de Estudio

Para efectos de este estudio se tom un grupo familiar modelo, el cual es poseedor del lote baldo contiguo a su propio negocio en el cantn de Tibs en la provincia de San Jos. La visin original a mediano y largo plazo de dicho grupo familiar consista en obtener mediante el aprovechamiento de dicho terreno una fuente de ingresos independiente y complementaria a la propia, y que adems sirva como fondo de retiro para los jefes de dicha familia. Para ello se habra planteado en un principio la construccin en dicho sitio de un complejo de dos apartamentos, que adems de generar renta fija, les permitiera diversificar e incrementar el origen de sus ingresos monetarios. No obstante por falta de claridad en la ejecucin del proyecto y de una solucin financiera que demostrara ser econmicamente sostenible o

suficientemente rentable; el mismo habra sido pospuesto indefinidamente. En este estudio por tanto se busca revisar a la luz de las condiciones de mercado ms recientes, la factibilidad y rentabilidad del proyecto a mediano y largo plazo, demostrando de esta manera la rentabilidad y riesgos del mismo.

3. Empresa constructora y asesores del proyecto

El proyecto a desarrollar consiste en la construccin de dos apartamentos cuyo fin es el alquiler comercial de los mismos. Ambas estructuras contaban ya con planos visados por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos y

cumplen con toda la normativa de ley, para el desarrollo de proyectos habitacionales. El diseo previamente seleccionado para las edificaciones cuenta con dos plantas, tres dormitorios, 1y baos, sala comedor, cocina y cuarto de pilas, adems de cochera para un automvil. Se consider tambin, un pequeo espacio de jardines y patio. El rea total de construccin es de 121 m2 sin incluir zonas verdes.1 Para la construccin del proyecto se busc la asesora tcnica de la empresa contratista, propietaria del seor Jernimo Villegas y de la Arquitecta Erica M Ruiz Cruz (Nmero de Registro del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos A-7138). Quienes habran confeccionado el presupuesto original y plano estructural de la obra, respectivamente. Durante la elaboracin del presupuesto constructivo se le solicit al contratista que realizara un estimado global de los costos totales en materiales y mano de obra para cada uno de los apartamentos por separado con el propsito inicial de elaborarlos en dos etapas. No se habra considerado en dicho presupuesto, los montos correspondientes a permisos municipales y gastos administrativos. Estos ltimos fueron adicionados posteriormente.

Como ya se menciono, la intencin de realizar un desarrollo de tipo urbano en la propiedad del grupo familiar ya se haba esbozado con anterioridad, lo cual habra permitido contar con una base de inversin previa tal como el desarrollo y dise de planos constructivos y la previa contraccin para la elaboracin de un presupuesto global de las obras.

4. Sociedad Promotora del proyecto

El proyecto a evaluar habra de ser desarrollado en representacin de la Sociedad Annima Taller Cachita. S.A. con Cedula Jurdica 3-101-083232. sta se encuentra representada por Abraham Barrantes Duarte (cdula de identidad nmero 5-0111-0963) en calidad de presidente con poder generalsimo sin lmite de suma; siendo el mismo, poseedor del cincuenta por ciento de las acciones de la sociedad. El otro cincuenta por ciento de las acciones corresponden a la Sra. Flory Lidieth Arias Ch. (cdula nmero 1-0344-0385), la cual ocupa el puesto de copropietaria dentro de la sociedad. Ambas personas constituyen el matrimonio Barrantes-Arias de cuyos hijos parte la iniciativa de retomar dicho proyecto, luego de cuatro aos de haberse suspendido por motivo de limitaciones presupuestarias. Estos ltimos sern quienes habran de aportar la mayora de los gastos y soporte financiero al proyecto.

5. Caractersticas del proyecto

5.1 Ubicacin del terreno y aspectos Legales El proyecto de construccin se ubicar en la Calle Jimnez en la Florida de Tibs (Distrito Llorente). El terreno para la construccin del mismo es propiedad del grupo familiar y est ubicado a 95753,45 Lat. N y 840350,60 Long O. La propiedad de forma rectangular con 172m2, y topografa plana

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regular. Esta cuenta con aproximadamente 9.8 metros de frente, de acuerdo con el plano catastrado nmero SJ-483542-98. Segn el reporte del Departamento de Ingeniera y Arquitectura de la Municipalidad de Tibs, el terreno es apto para construir. El mismo se encuentra libre de gravmenes judiciales o hipotecas. Est inscrito a nombre del jefe de familia Abraham Barrantes Duarte, quien es poseedor de las escrituras y planos catastrados del inmueble.

5.2 Desarrollo social y aspectos geomorfolgicos del Cantn de Tibs. El Cantn de Tibs forma parte del la Gran rea Metropolitana, con un alto ndice de urbanizacin. El rea habitacional actual representa un 47% de la superficie del cantn y se estima un incremento de un 41% para alcanzar un mximo del 88% de uso (Cnfl 2007). Este cantn, catalogado como el Cantn numero trece de la provincia de San Jos, posee una poblacin de alrededor de 72 mil habitantes y un ndice de alfabetizacin del 98,2%; superior en dos puntos porcentuales al promedio nacional. Mantiene adems, un crecimiento

poblacional moderado con una tasa de 19 nacimientos por cada 10000 habitantes y de mortalidad de 4,3 muertes por cada 10000 habitantes. Adems, constituye uno de los cantones urbanos menos problemticos del pas, ya que durante la dcada de los 90s, tan solo se reportaron en promedio 3 homicidios por ao. Esto es en promedio, 0,04 homicidios por cada mil habitantes por ao. Tibs est catalogado como uno de los 20 cantones con mayor ndice de desarrollo de Costa Rica. Segn datos del Informe Nacional de Desarrollo

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Humano (Omodeo y Gutirrez 2006), el ndice de desarrollo humano promedio del cantn para el periodo comprendido entre el 2000 y 2004, fue de 78,9. Adems cabe destacar, que el distrito en el cual se encontrar ubicado el proyecto posee el segundo ms alto ndice de desarrollo humano en comparacin con los otros distritos del cantn (77,1). A pesar del rpido crecimiento del rea metropolitana, el Cantn de Tibs carece de un plan de desarrollo urbano. En su defecto, la administracin municipal ha asumido la responsabilidad de dirigir y velar por el cumplimiento de las buenas prcticas de urbanizacin y planificacin urbana. No obstante, algunos de los servicios pblicos ms importantes son asumidos, no por la municipalidad, pero si por el Estado. El suministro de Agua potable y los servicios de electricidad y telecomunicaciones, entre otros, no son dados por parte de la Municipalidad a los vecinos del cantn (Cuadro 1). Estos son brindados por los entes estatales autorizados (Acueductos y Alcantarillados I.C.E. y Compaa Nacional de Fuerza y Luz).

Cuadro 1. Servicios Municipales y tipo de competencia Competencia Servicio Brindado Administracin de parques Recreacin Aseo de vas Sanidad Mantenimiento de calles y caminos Vialidad Recoleccin de basura Sanidad Servicio de agua potable: No hay informacin disponible. N de Bibliotecas Pblicas: 1 Geomorfolgicamente, el cantn de Tibs forma parte de la unidad de origen volcnico representada por el Relleno Volcnico de la Depresin

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Tectnica Central (Valle Central). Esta unidad corresponde a una superficie plana ondulada. Los cambios en el relieve pudieron ser debidos a la presencia de frentes de lava a unos cuantos metros de profundidad. La unidad completa est formada en la superficie por rocas volcnicas, principalmente lavas, tobas e ignimbritas, cubierta por un relleno de ceniza en un espesor variable. La secuencia de lavas descansa sobre roca sedimentaria. El principal cauce que drena el rea es la quebrada Rivera. El ro Virilla es lmite cantonal con el Cantn de Santo Domingo, de la provincia de Heredia. El ro Torres y la quebrada Rivera lo son con San Jos; y sta ltima con Goicoechea. Los citados cursos de agua presentan un rumbo de suroeste a noreste y noroeste a sureste. El proyecto a desarrollar se encuentra en una zona urbanizada desde hace ms de 30 aos; a al menos un kilmetro lineal de la margen del ro Virilla. Debido a la profundidad de la cuenca del ste ltimo, el riesgo de inundacin o desbordamiento es mnimo. El Cantn de Tibs, si bien no presenta ningn fallamiento tectnico importante dentro de sus lmites, si existen en sus alrededores fallas geolgicas locales de suma importancia. Por tal razn las edificaciones construidas dentro de sus lmites, no quedan exentas de sufrir daos por actividad ssmica. Principalmente por aquella generada de fuentes superficiales y cercanas al Valle Central. Por otro lado, el principal efecto de una eventual erupcin volcnica, dada la cercana del Volcn Iraz, sera la cada de grandes volmenes de ceniza.

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Debido a la presencia de fuentes ssmicas o fallas geolgicas en las cercanas del cantn, as como la relativa cercana de un aparato volcnico activo, y tomando en cuenta las caractersticas topogrficas de la zona, la Comisin Nacional de Emergencias ha dado las siguientes recomendaciones para el desarrollo de las construcciones y asentamientos urbanos2: Dar seguimiento a los permisos de construccin o intervenir los mismos en los casos en que se compruebe que la prctica constructiva o la calidad de los materiales no es la ms adecuada, de manera tal que se garantice su resistencia a los temblores. Evitar la concesin de permisos de construccin, o no permitir ningn asentamiento urbano o industrial en los bordes del Valle del ro Virilla. Limitar los permisos de construccin sobre rellenos, pues en general stos no renen las condiciones adecuadas para ello. Cuando se planee la construccin de obras de importancia comunal (caminos, rellenos sanitarios, acueductos) se debe considerar la incidencia de posibles eventos naturales.

5.3 Caractersticas del entorno espacial La ubicacin general del terreno se presenta en la Figura 2. Este es encuentra ubicado en una calle vecinal, generalmente libre de trfico vehicular. Dicho posicionamiento cuenta adems con las siguientes ventajas o facilidades de servicios en un radio menor a los 500m a la redonda. Presencia, a menos de 200m, de un centro educativo pblico (Unidad Pedaggica Jos Rafael Araya Rojas) Cercana relativa de la Terminal principal del Servicio de Autobuses de la ruta Florida-San Jos, y cercana con la ruta del servicio de buses entre el Cantn de Tibs y la Universidad de Costa Rica

Fuente: http://www.cne.go.cr/Atlas%20de%20Amenazas/TIBAS.htm

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Ubicacin a menos de 500m del Centro Universitario y el Hospital-Clnica UNIBE

Ubicacin a menos de un kilmetro de distancia de la Sede Central de la Universidad Hispanoamericana

Proximidad a las cadenas de supermercados Perifricos y Auto Mercado. Cercana a menos de 500m de agencias bancarias del Banco de Costa Rica y Banco Uno, agencia estatal del ICE, restaurantes, ferreteras y comercio variado.

Figura 2. Fotografa area de la zona del proyecto

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5.4 Descripcin de la edificacin. Cada apartamento cuenta con todas las facilidades observables en una casa de habitacin. Estos fueron diseados pensando en un ncleo familiar de hasta 6 miembros. Las dimensiones y detalles generales con respecto a la distribucin de las habitaciones se presentan en la figuras 1 y 2 en la seccin de Anexos. El Cuadro 2 y Anexo B indica la distribucin de reas tiles de cada uno de los inmuebles.

Cuadro 2. Aprovechamiento de reas y superficies en metros cuadrados del proyecto de construccin de los apartamentos.
reas de Servicio (M2) rea lote Superficie ambas plantas rea habitaciones Sala TV Sala-Comedor Cocina y Pilas Baos Pasillos Cochera Superficie por Apartamento --105.71 38.35 3.4 24.12 10 8.4 7.64 13.8 rea Total (metros
cuadrados)

% rea total de construccin 69.1% 100.0% 36.3% 3.2% 22.8% 9.5% 7.9% 7.2% 13.1%

172 211.42 76.7 6.8 48.24 20 16.8 15.28 27.6

Como se puede notar en la figura y cuadro adjuntos, ambas edificaciones conservan todas las caractersticas de una casa de habitacin independiente, lo cual crear una ventaja significativa en momento de ser ofertados. Esto debido a que se ampla el rango clientes potenciales a familias o matrimonios con dos o y hasta 4 hijos. La infraestructura de los apartamentos posee cualidades atractivas que permiten promover su alquiler a grupos familiares que puedan garantizar un

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mayor periodo de ocupacin de los mismos. Se estim una tarifa base de $500 USD por mes, o su equivalente en colones al tipo de cambio presente para Mayo del 2007, como importe de alquiler inicial una vez se consiga la ocupacin del proyecto.

6. Estudio de mercado

Con el objetivo de determinar las caractersticas de la oferta y la demanda de apartamentos en la zona, se realiz una serie de encuestas entre los propietarios de apartamentos en las calles aledaas al proyecto (Anexo E-1). El propsito de dicho estudio fue conocer el tipo de oferta del mercado de los apartamentos de los alrededores y las caractersticas generales de la demanda de alquiler, segn las experiencias mismas de los propietarios. En total se entrevist a tres propietarios de apartamentos, los cuales conforman la mitad del mercado de alquiler de apartamentos en la zona. Los resultados de dichas encuestas se analizan en el Cuadro 3. Estos indicaron una alta demanda por el alquiler de apartamentos en la zona. Se estim entre US $350 a $400 el precio base de alquiler por apartamento. Es posible esperar, debido a la cercana de centros de estudio y al alto desarrollo comercial y urbanstico del rea metropolitana, un arrendamiento del 100% y periodos de desocupacin no mayores a los 22 das en promedio para los apartamentos del proyecto a desarrollar.

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Si bien se observa en el Cuadro 3 que las caractersticas de los apartamentos ofertados son muy similares a las de los propuestos en el proyecto, se debe tomar en cuenta la antigedad de los primeros en el momento de fijar las tarifas de alquiler. En el caso de los apartamentos de la competencia su estado de uso es, en promedio, superior a los 10 aos. Estas ltimas poseen un menor grado de privacidad, ya que consisten en edificaciones con paredes intermedias compartidas y en el caso de las edificaciones de dos plantas, stas se encuentran distribuidas en forma horizontal (uno encima del otro).

Cuadro 3. Resumen de resultados de encuestas de mercado en apartamentos de la zona

Propietarios Nmero Apartamentos Antigedad (aos) Ocupacin Tiempo mx. sin arrendar Dormitorios Baos Sala-Comedor Cocina Pilas Patio Cochera Costo Promedio Tipo de Inquilinos Inversin en Mantenimiento Calificacin de Demanda Calificacin del Negocio Familia Castro 1 17 100% 1 a 2 meses 3 2 Si Si Si Si Si $350 Estudiantes 20% Alta Buena ADKAHES S.A. 2 2 100% 1 Semana 2y3 1 Si Si Si Oferta mixta Oferta mixta $300 Estudiantes 10 a 20% Muy Alta Buena Don Bosco S.A. 4 23 100% 1 Semana 2 1 1/2 Si Si Si Si Si $250 Familias de Tcnicos medios 10 a 20% Muy Alta Buena

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El proyecto a construir cuenta con la ventaja de estar diseado como casas independientes; separadas por dos paredes de concreto. Adems, stas guardan una serie de comodidades, como sala de TV, cuarto de pilas, patio; no presentes en los apartamentos de la competencia. Estas ltimas ventajas permiten ofertar las edificaciones a un mayor precio sin que pueda haber perjuicio en la demanda por ocupacin de los mismos.

7. Presupuesto de la obra proyectada

7.1 Costo de materiales y mano de obra El costo de los materiales y la mano de obra se realiz con base en la informacin brindada por el contratista Sr. Jernimo Villegas (Anexo G). Adicionalmente se consultaron las estimaciones dadas por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos sobre los costos de actividades constructivas con el propsito de tener un parmetro de referencia para el proyecto. Se determin que el costo de construccin por metro cuadrado podra oscilar entre 192 000,00 (Presupuesto dado por contratista e informacin obtenida segn la Lista de Actividades por Unidad de Construccin a agosto del 2006 del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos; costo por metro cuadrado para la construccin de condominio) y 235 000,00 colones (valor extrado del Manual de Valores Base Unitarios por Tipologa Constructiva; Ministerio de Hacienda). El Manual de Valores Base Unitarios por Tipologa Constructiva elaborado por el Ministerio de Hacienda, es una herramienta de aplicacin que permite la

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valoracin de las construcciones, instalaciones y obras complementarias fijas y permanentes sujetas al Impuesto sobre Bienes Inmuebles, con base en criterios tcnicos de valoracin definidos por el rgano de Normalizacin Tcnica. El documento contiene una descripcin detallada de cada tipo de construccin, instalacin y obra complementaria; con respecto a materiales y componentes como paredes, pisos, baos, cielos, etc. Este documento se utiliz para determinar, en forma complementaria, el valor por metro cuadrado referente a la construccin de cada apartamento segn las caractersticas generales de acabados y distribucin de planta. Debido a que las cualidades mencionadas en este modelo corresponden a un determinado estndar, que no necesariamente cumple con las caractersticas estipuladas en el plano de construccin, se seleccion, para efectos de clculo aproximado por metro cuadrado, a la estimacin de mayor precio ms aproximada a las caractersticas del plano de construccin. Esta es la denominada como Tipo AP04 y corresponde a las siguientes caractersticas3:

TIPO AP04 Estructura Columnas y vigas de concreto armado o similar. Paredes Bloques de concreto o ladrillo con repello fino Acabado estuco, algunos enchapes de piedra laja, ladrillo o maderas. Estructura de techos y cerchas de perfiles metlicos. Techos con altas gradientes. Cubierta Teja de barro o similar. Canoas de hierro galvanizado pintado, de diseo pecho paloma u ocultas por precintas. Bajantes de PVC, internos. Cielos Paneles de yeso (gypsum), tablilla o artesonado en algunos sectores o similar. Entrepiso Prefabricado con viguetas pretensazas o similares.
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FUENTE: (Ministerio de Hacienda/ Manual de valores base unitarios por tipologa constructiva)

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Pisos Cermica de buena calidad, parquet de teca o similar, alfombra de buena calidad Baos. Bao principal muy bueno de mediano tamao, un bao bueno y medio para visitas. Otros Ventanales medianos con marco de aluminio anodinado color bronce, vidrios color bronce. Cocinas de mediano tamao, con mueble muy bueno, Clset de madera o melamina, con puertas de PVC o similar, vestidor (walk in closet) en el cuarto principal. Puertas internas y externa de madera slida de cerdo o similar. Sistema de distribucin de agua por bomba elctrica. Tanque de agua caliente. Intercomunicadores. Garaje o estacionamiento para dos vehculos por apartamento. Construcciones de varios pisos.

VALOR TASADO: 235 000 /m ________________________________________________________________ 8. Requisitos administrativos y legales

8.1 Impuestos municipales El trmite para el otorgamiento de los permisos de construccin segn la Municipalidad de Tibs se detalla a continuacin. La Municipalidad de Tibs, como ente normalizador autorizado por la ley para la regulacin y aprobacin de proyectos de uso de suelo, est facultada, segn el reglamento de construccin, a cobrar un 1% del valor tasado por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos sobre los planos del proyecto. Dicho monto se deber adicionar como parte del presupuesto de construccin. Los requisitos para el tramite de dicho permiso se indican a continuacin:

REQUISITOS PARA EL TRMITE DE PERMISOS DE CONSTRUCCIN 1) Timbre Municipal de 100.00 2) Fotocopia de la cdula de identidad del propietario(s). Si el propietario es persona jurdica debe aportar copia de la cdula del representante legal, copia de la cdula jurdica y certificacin de personera con no ms de tres meses de emitida.

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3) En caso de no ser el propietario, adjuntar autorizacin del propietario del inmueble

autenticada por abogado para realizar el trmite solicitado. 4) Informe registral o certificacin literal de la propiedad con un mximo de dos meses de emitida. En caso de ser una servidumbre, debe traer la certificacin de la propiedad con un visto bueno de parte del propietario, ya sea persona fsica, jurdica o Institucin. 5) Fotocopia de la cdula de identidad del profesional responsable. 6) Fotocopia del recibo de luz, en caso de que la propiedad est construida. 7) Estar al da con los tributos municipales al cobro para el trmite respectivo del propietario en la Municipalidad en caso de construccin. 8) Cuando la propiedad est afectada por una servidumbre del ICE y AyA requiere el visto bueno de esas instituciones. 9) Pliza de Riesgos del Trabajo o exoneracin del INS. Copia del contrato y copia del recibo vigente u original de exoneracin. 10) Certificado de Uso de Suelo y alineamiento municipal. (ver formulario de uso suelos en Anexo F) 11) Presentar el formulario de solicitud correspondiente al trmite debidamente lleno y firmado por el propietario (si es persona jurdica por el representante legal). El formulario debe presentar los sellos respectivos de Bienes Inmuebles del Dpto. de Catastro de la Municipalidad indicando que la propiedad est declarada y que est al da con los impuestos municipales. CONSTRUCCIN, REMODELACIN Y/O AMPLIACIN. 1) Tres juegos de Planos de Construccin aprobados por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) y aplicacin de lineamientos otorgados por otras instituciones segn el tipo de proyecto, con el V B de Acueductos y Alcantarillados y el Ministerio de Salud. 2) Hoja del Contrato del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA).

9. Estimacin del presupuesto de la Obra

Con base en la informacin sobre costos de construccin brindada por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitecto, ste estim como costo total del proyecto un valor base de 41 millones (Cuadro 4). Adicionalmente se consider la posibilidad de que el proyecto alcance un segundo monto estimado en 50 millones si se considera lo indicado en el Manual de Valores Base Unitarios por Tipologa Constructiva (Poveda y Montero 2005). Ambos costos de construccin incluyen mano de obra, materiales e impuestos municipales.

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Posteriormente se estim un promedio entre ambos precios por metro cuadrado y se compar con el presupuesto realizado por la empresa constructora. Debido al aumento escalonado que han venido sufriendo los precios de los materiales de construccin, el cual ha sido de casi un 15% en el ltimo ao (Leitn, 2006), se opt por el mayor valor entre el promedio y el presupuesto base elaborado por la empresa constructora. Esto como una medida para estimar un precio final ms ajustado a la realidad inflacionaria del pas. Este valor final se us como valor de referencia para efectos de calcular el financiamiento bancario.

Cuadro 4 Presupuesto y distribucin de reas del proyecto

Superficie por Apartamento Costo Base p/ metro cuadrado* Mayor Costo p/ metro cuadrado* Costo Total Promedio Aporte Sociedad Taller Cachita Monto a ser Financiado rea para construccin (M2) rea zonas verdes y aceras 192,000.00 235,000.00 22,569,085.00 rea Total (metros
cuadrados)

Costo Total de Construccin I.M.I. 40,592,640.00 49,683,700.00 45,138,170.00 12,000,000.00 35,000,000.00 69.1% 30.9%

-----

59.4 26.6

118.8 53.2

*Para efecto del clculo del precio se utilizo la estimacin dada por el Colegio Federado de Ingenieros segn la tabla de tipologas constructivas.

10. Fuentes de Financiamiento

Se seleccion como fuente de financiamiento al Banco Nacional de Costa Rica (BNCR), debido a su amplia lnea crediticia para atender la demanda de crditos para vivienda y desarrollos urbansticos. No obstante, debido a las caractersticas del proyecto y realizada la consulta en el departamento de crdito

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de dicha entidad bancaria, se determin que el mismo entra dentro de la categora de crdito para actividades comerciales. Especficamente,

financiamiento para Micro y Pequea Empresa (MIPYMES). El tipo de prstamo a aplicar, en caso de ser solicitado, entrara dentro de la categora de prstamos para actividades comerciales. Esta modalidad consiste en un crdito dirigido a personas fsicas o jurdicas, que tengan un negocio formalmente constituido o no, en las actividades de industria, comercio, servicios, turismo, agricultura, ganadera y al sector exportador. Una vez recopilada la informacin con respecto a las caractersticas y requisitos del prstamo, se constat que no difiere mucho de las modalidades aplicadas al sector vivienda. El siguiente cuadro resume los requerimientos bsicos y las caractersticas del programa de inversin para MIPYMES4:
Objetivos del Programa BN Desarrollo: Brindar soluciones de financiamiento en capital de trabajo o inversin mediante el financiamiento a personas fsicas y jurdicas, que tengan un negocio formalmente constituido o no, en las actividades de industria, comercio, servicios, turismo, agricultura, ganadera y al sector exportador. Requisitos bsicos: Persona Fsica (Deudor-Codeudor-Fiador) Firma solicitud, detallando (domicilio-giro negocio actividad econmica-generador o no de moneda extranjera) Fotocopia del Documento de identificacin. Demostrar la capacidad de pago. Constatar domicilio. Depsito previo (avalo, kilometraje) cuando proceda. Persona Jurdica (Deudor-Codeudor-Fiador) Firma solicitud, detallando (domicilio-giro negocio actividad econmica-generador o no de moneda extranjera) Fotocopia de Personera Jurdica Fotocopia del acta de Constitucin de la Sociedad (nombre completo del gerente, los directores y representantes legales)
4

https://www.bncr.fi.cr/PortalMiPyme/ServFinancierosServicios/ServiciosFinancieros/Prestamos.htm

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 Fotocopia de la cdula jurdica Fotocopia de cdula del representante legal de la sociedad. Demostrar la capacidad de pago Depsito previo (avalo, kilometraje) cuando proceda.

En el caso de este proyecto se aplica como garanta, la hipoteca del terreno y la edificacin a desarrollar en el mismo. Con motivo de ello se debieron de considerar los siguientes aspectos, con el objetivo de determinar la mayor conveniencia para el financiamiento de desarrollo inmobiliario: Caractersticas del Crdito: Colones, Dlares o UDs (Unidades de desarrollo). Para efectos de este proyecto se evaluaron nicamente los crditos en colones o dlares. Plazos mximos: En colones hasta 30 aos y en dlares 20 aos. Se opt finalmente por un plazo reducido de 144 cuotas (12 aos para el crdito en colones). Perodo de Gracia: Es factible dar hasta 6 meses de gracia en la amortizacin de capital (no as al pago de intereses) en donde existan procesos constructivos.

10.1 Caractersticas del crdito y tasas de inters El detalle de las tasas de inters ofrecidas por la entidad bancaria, segn la modalidad de crdito aplicado, se muestran en el Cuadro 5. Para efectos del proyecto se consider la modalidad de tasa fija variable en colones. sta es, la Tasa Bsica Pasiva fijada por le Banco Central de Costa Rica (TBPBCCR) ms 4 puntos porcentuales. Forma de pago: Pagos mensuales de intereses, amortizaciones y otros (plizas, costos fideicomiso, etc.). 25

Comisin de formalizacin y gastos administrativos: Hasta un 6% del monto total del prstamo, segn la normativa vigente para clientes en forma individual. Cuadro 5. Modalidades de las tasas de inters ofrecidas por el BNCR Modalidades Tasa Variable Tasa Escalonada Colones TBPBCCR + 4pts 1 ao = TBPBCCR 2 ao = TBP + 2.00 3 ao = TBP + 3.50 Resto = TBP + 5.00 Dlares No Aplica Del mes 1 al 12 = Libor + 3.45 Del mes 12 al 36 = Libor + 3.95 Del mes 37 al 60 = Libor + 4.45 Del mes 60 al 96 = Libor + 4.95 Tasa Semi Variable No Aplica Resto del Plazo = Libor + 5.45 Del mes 1 al 60 = 7.75% Del mes 61 al 96 = Libor + 4.95 Resto = Libor + 5.45 Del mes 1 al 120 =8.50% Resto = Libor + 5.45 Comisin pronto pago: Aplica en los crditos con tasa semi variable del 7.75%, a razn del 2% del mes 1 al mes 60 y del 1% del mes 61 al 240. Comisin de inspeccin de obras: 1% y aplica slo cuando existan procesos constructivos. Garantas: Hipotecas comn, hipoteca abierta. Las garantas se toman en un 80% de responsabilidad del avalo practicado. Si es en colones en un 70% si es en dlares siendo factible pasar de un 70% a un 80% previa autorizacin del Director Regional Banca de Personas. Porcentaje de Financiamiento: Hasta un 80% en crditos en colones para asalariados o profesionales independientes y en un 70% para crditos en dlares para no asalariados. Las diferencias las debe de aportar el cliente. Es

26

factible incrementar el porcentaje de financiamiento siempre que haya cobertura de la hipoteca o se refuerce la garanta. Valoracin de las Garantas: Las propiedades son valoradas por peritos internos o externos, pueden ser valoradas a reposicin o a valor de mercado. Financiamiento de Gastos: Es factible incluir en el financiamiento los costos legales, comisiones, avalos y otros siempre y cuando exista cobertura de la garanta, capacidad de pago. El detalle final del financiamiento considerado para el proyecto se detalla en el Cuadro 6. Los detalles especficos se indican en la seccin de anexos. Dentro de dicho monto se incluy el costo por gastos administrativos y de formalizacin del prstamo. En total se estim un aproximado de 1,5 a 1,6 millones de colones segn el monto tasado por el perito evaluador de la entidad bancaria. Cuadro 6. Detalle de la opcin de crdito brindada por el BNCR Monto del Crdito Monto total en colones Gastos de formalizacin Gastos administrativos Tasa (TBPBCCR+4 pts) Cuota Cuota Mensual Ingreso Requerido (Colones) Escenario Pactado 35,000,000.00 1,427,577.00 94,427.00 11.25% 144 448,444.00 1,109,844.00

Los gastos de formalizacin se incluyeron como parte del monto final estimado del valor de los apartamentos. As mismo, se adicion al monto final del proyecto la suma correspondiente a los impuestos y permisos municipales de construccin. El costo financiero total del proyecto ascendi entonces a la suma

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de 46,900,865.54 colones. Casi 2 millones de colones ms que el monto estimado inicialmente. Sobre este nuevo valor se desarroll el anlisis financiero y de rentabilidad de los apartamentos.

11. Anlisis Financiero

11.1 Desarrollo de la Obra. El desarrollo del proyecto se estim en tres etapas. Una primera etapa correspondiente a obtencin de permisos municipales y la formalizacin del prstamo, as como la formalizacin del contrato con la empresa constructora. Una segunda etapa de preparacin del terreno y actividades preliminares, una tercera etapa correspondiente al desarrollo de la infraestructura. El cronograma de actividades se muestra en el Cuadro 7. En ste se incluyen tanto, actividades preparatorias como procesos constructivos y su duracin estimada en semanas. Una vez obtenidos los permisos municipales y la aprobacin del crdito, se estim en seis meses la conclusin de las obras. La promocin o puesta en oferta de las edificaciones dara inicio tan pronto se concluyan las actividades constructivas.

11.2 Resultados del Estudio Financiero. Para efectos realizar un estudio detallado de los costos del proyecto y la generacin de ingresos por parte del mismo, se realiz un anlisis del flujo de fondos del proyecto. El mismo se indica en los cuadros 8 al 10, tanto para la

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etapa de desarrollo de infraestructura (primeros seis meses del proyecto), como para el proceso de amortizacin del financiamiento bancario. Cuadro 7. Cronograma de actividades del proyecto.
TEM ACTIVIDAD POR MESES ACTIVIDAD POR SEMANA 1 PAGO DE PERMISOS Y FORMALIZACIN DEL CRDITO
PAGO PERMISOS E IMPUESTOS MUNICIPALES SOLICITUD Y PRE-APROBACIN DEL CRDITO CONTRATACIN EMPRESA CONSTRUCTORA

ANTEPROYECTO PRIMERO -4 -3 -2 -1 1 2 3 4
* * *

SEGUNDO 1 2 3 4

TERCERO 1 2 3 4

CUARTO 1 2 3 4

QUINTO 2 3 4

SEXTO 2 3 4

* *

* * * * *

TRABAJOS PRELIMINARES
LIMPIEZA TERRENO BODEGAS MOVIMIENTOS DE TIERRA RELLENOS DE LASTRE TRAZADO

* * *

* * * *

DESARROLLO DE INFRAESTRUCTURA
CIMIENTOS: OBRA GRIS:
PLACAS TIPO A, B Y C (Plano Proyecto) PAREDES, MUROS Y COLUMNAS TUBERAS Y DRENAJES TUBERA ELCTRICA VIGAS, LOSAS, ENTREPISO PISOS Y CONTRAPISOS CAJAS REGISTRO Y CENICEROS REPELLOS Y ENCHAPES

* *

* * *

* * * *

* * *

* * *

* * *

* * * * *

TECHOS Y ESTRUCTURA HOJALATERAS Y PLUVIALES ACOMETIDA ELCTRICA CIELOS TAPICHELES Y PRECINTAS

* *

* *

* *

* * * *

ACABADOS FINALES
PISOS CERMICA Y AZULEJOS PINTURA MARCOS, PUERTAS Y VENTANAS PILAS, LOSA SANITARIA Y ACCESORIOS ELCTRICO: LMPARAS Y APAGADORES
TOMAS TELFONO Y CABLE

* * *

MUEBLES Y RODAPI:

MUEBLES DE COCINA, BAOS Y PILAS CLOSET DE MADERA, P/ TIPO CELOSA GRADAS ACERAS JARDINES

15

OTROS DETALLES:

* * * * * * * *

* * * *

Acorde con el cronograma de actividades, se planeo concluir el desarrollo de la infraestructura durante los primeros 6 meses, antes de que venza el periodo de gracia dado por la institucin bancaria para el pago del prstamo. No obstante, y previendo cualquier atraso en la conclusin de la obra, se buscar financiar el primer mes del proyecto mediante el aporte de capital realizado por la sociedad Taller Cachita. De este modo se busca que el prstamo bancario 29

entre en vigencia a partir del segundo mes del inicio de las obras constructivas. Dejando como saldo, un mes adicional del periodo de gracia, posterior a la finalizacin de los apartamentos, en concordancia con el cronograma de actividades preestablecido (Cuadro 8). A partir de la finalizacin de las obras, y acorde con la experiencia de quienes arriendan apartamentos en la zona, se esperar contar con un periodo mximo de un mes para garantizar el alquiler del edificio. Posterior al arriendo de los apartamentos, la renta generada por stos se utilizar en su mayora para el pago de prstamo a la entidad bancaria. Como ya se mencion, se partir de una base de $500USD, colonizados al tipo de cambio de compra actual, como renta mensual para el primer ao. El flujo de Caja para los siguientes 12 aos se indica en el Cuadro 9. Durante este periodo, se consider adems una inversin anual equivalente al 10% de la renta para gastos de mantenimiento de las edificaciones. Esto con el propsito de evitar la prdida de valor de la renta por deterioro del edificio. La responsabilidad del pago de los servicios pblicos (agua, luz y telfono entre otros), ser adjudicada por separado a los inquilinos. Es decir, se cobrarn en forma adicional a la renta establecida. La administracin y renta de los apartamentos se realizar de acuerdo con lo establecido en la Ley de General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Ley de la Republica, nmero 7527). Esta ley faculta al arrendador realizar un incremento de la renta pactada, una vez cumplidos 12 meses del establecimiento de la misma. Ese porcentaje no podr ser mayor al 15% o en su

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defecto al equivalente a la inflacin acumulada para dicho periodo si sta es menor a dicho porcentaje. Como medida para subsanar el aumento en el costo de la vida y el incremento en los costos de mantenimiento, a partir del cumplimiento del primer ao y durante los aos subsiguientes, se realizarn ajustes al precio de la renta segn sea el porcentaje de inflacin acumulada. En acuerdo a lo establecido en el artculo nmero 67 de dicha ley (cuadro 9). Para efectos de elaborar el flujo de Caja para los prximos 12 aos, se consideraron los siguientes supuestos: 1. La inflacin acumulada durante los prximos aos sera igual o menor a la registrada para mayo del 2007 (9,46%). 2. El tipo de cambio de compra del dlar, para efectos del calculo de la renta inicial corresponde al valor promedio registrado a mayo del 2007 3. Se estableci para efectos del clculo de los indicadores de rentabilidad, una tasa de descuento equivalente a un 15% por encima del monto de la inflacin registrado a mayo del presente ao. 4. El periodo de aos para el cual se realiz el clculo de los indicadores financieros corresponde a la duracin del prstamo. 5. Se consider un 100% de ocupacin durante el periodo analizado. 6. Los costos de mantenimiento por ao del inmueble no superarn el 10% de la renta acumulada durante esos 12 meses. 7. El monto anual a descontar por concepto del pago del impuesto sobre bienes inmuebles se mantendr como un 0,25% del valor financiero del proyecto.

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8. La tasa bsica pasiva (TBP) fijada para el clculo de la tasa de inters del prstamo corresponde al porcentaje fijado por el BCCR a la fecha de elaboracin de dicho anlisis de fondos. Esto es un 7,25% para mayo del 2007. Bajo los supuestos anteriores, la rentabilidad generada por la renta de los apartamentos permitira en el plazo de 4 aos alcanzar a completar la suma correspondiente al valor actual del terreno (Recuperacin de la Inversin en Activo Fijo, cuadro 9). Mientras que para el noveno ao se habra cubierto, adicional mente, el costo total invertido en el desarrollo de la infraestructura (Recuperacin Inversin Activo Total, cuadro 9). Esto sin tomar en cuenta las obligaciones de pago, contradas con la institucin bancaria. Para los inversionistas copropietarios del proyecto, la recuperacin del capital aportado inicialmente (10,4millones aproximadamente) ocurrira en el sptimo ao posterior al desarrollo de la infraestructura (cuadro 10). Pero si se considera que dicho proceso est sujeto a una tasa de descuento igual a la inflacin acumulada para mayo del 2007 ms el 15% (cuadro 9), dicha recuperacin del capital aportado se prolongara hasta 11 aos despus de la construccin de los apartamentos (Flujo Fondos Inversionista-Flujo Descontado, cuadro 10).

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Cuadro 8. Flujo de Caja, etapa inicial de desarrollo.

FLUJO DE CAJA ETAPA I
GASTOS LEGALES SOBRE CONSTRUCCION

ETAPA II
TRABAJOS PRELIMINARES

PERIODO EN MESES ETAPA III

CONSTRUCCION DE INFRAESTRUCTURA

1 MONTO TOTAL ESTIMADO DEL PROYECTO (C.F.I.A.) Periodo de Gracia para el pago del Prestamo INGRESOS Aporte Sociedad Taller Cachita (A) Desembolsos Capital Taller Cachita Capital Financiado BNCR (B) Desembolsos Prestamo BNCR Ingresos por Renta Apartamentos TOTAL INGRESOS EGRESOS Gastos legales sobre Terreno Impuesto municipal de construccin (1% Avaluo C.F.I.A.) Avaluo Banco Nacional de Costa Rica (Cuadr #5) Gastos de formalizacin Gastos administrativos Otros Permisos Trabajos Preliminares Limpieza, bodegas, movimientos de tierra, relleno de lastre y trasado Construccion de Infraestructura Cimientos Placas Tipo A, B y C Obra Gris Paredes, muros y columnas Tubera y drenajes Tubera electrica Vigas, losas y Entrepiso Pisos y Contrapisos Cajas Registro y Ceniceros Repellos y Enchapes Techos y Estructura Cielos Tapicheles y Precintas Acometida Electrica Hojalateria y Pluviales Pisos Ceramica y Azulejos Pilas, Losa Sanitaria y Accesorios Pintura Marcos, Puertas y Ventanas Accesorios Electricos Muebles y Rodapie Detalles Finales Gradas Aceras Jardines TOTAL EGRESOS SALDO ACUMULADO 45,138,170.00 6 meses a partir de su entrada en vigencia 12,000,000.00 A 35,000,000.00 B 0.00 B 0.00 B 3,000,000.00 A 3,000,000.00 A

2 primer mes prestamo

3 segundo mes prestamo

4 tercer mes prestamo

5 cuarto mes prestamo

6 quinto mes prestamo

TOTAL

2,000,000.00 A 10,000,000.00 B

2,000,000.00 A 9,000,000.00 B

2,000,000.00 A 8,000,000.00 B

0.00 A 7,000,000.00 B

0.00 1,000,000.00

12,000,000.00 35,000,000.00

25.53% 74.47%

3,000,000.00

3,000,000.00

12,000,000.00

11,000,000.00

10,000,000.00

7,000,000.00

1,000,000.00

47,000,000.00

100.00%

451,381.70 1,427,577.00 94,427.00

451,381.70 1,427,577.00 94,427.00

0.96% 3.04% 0.20%

702,202.19

702,202.19

1.49%

1,851,961.84 6,707,188.43 1,038,950.59 169,763.17 3,289,547.20

1,851,961.84 6,707,188.43 2,557,559.29 169,763.17 6,579,094.40 833,382.82 1,122,288.87 4,491,007.44 3,889,119.84 1,131,240.02 154,330.15 592,442.59 1,981,599.16 1,037,098.63 4,012,583.97 2,907,580.07 1,976,969.25 1,473,852.96 617,320.61 92,598.09 46,299.05 46,900,868.54 99,131.46

3.94% 14.27% 5.44% 0.36% 14.00% 1.77% 2.39% 9.56% 8.27% 2.41% 0.33% 1.26% 4.22% 2.21% 8.54% 6.19% 4.21% 3.14% 1.31% 0.20% 0.10% 99.79% 0.00

1,518,608.70 3,289,547.20 833,382.82 1,122,288.87 4,491,007.44 3,889,119.84 1,131,240.02 154,330.15 592,442.59 1,981,599.16 1,037,098.63 4,012,583.97 2,907,580.07 1,976,969.25 1,473,852.96 617,320.61 92,598.09 46,299.05

1,973,385.70 1,026,614.30

2,554,164.03 1,472,450.27

11,205,449.39 2,267,000.88

6,763,827.59 6,503,173.29

9,511,367.30 6,991,805.98

7,778,054.49 6,213,751.49

7,114,620.03 99,131.46

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Cuadro 9. Flujo de Caja Proyecto.

TASA DE DESCUENTO= Inflacin Acumulada + 15% Inflacin acumulada (May,2007) Tipo de cambio (precio Compra) = Periodo (aos) = FLUJO DE FONDOS DEL PROYECTO Costo Financiero Proyecto = Ingresos (+) Renta bsica para el primer ao c/apartamento (US$ x mes) Renta anual colonizada primer ao (alquiler en colones) Ajuste de renta por inflacin (ms % inflacin) Renta Neta = Egresos (-) Fijos (Impuesto Bienes Inmuebles) Variables (Mantenimiento) Otro Subtotal = Impuesto Renta (-) Total Neto = Aporte Capital Social (-) Activo Fijo - Terreno (Valor de mercado aproximado) Capital de Trabajo Capital Financiado Prstamo Recupero Inversin AF (+) Recupero Inversin AT (+) Flujo de Fondos = Flujo Descontado = TIR VAN 11.22% PRI (Periodo Recup. Inversin en aos) PRI Descontado (aos) 46,900,865.54 Periodo en aos $500.00 6,200,400.00 >>> >>> % -0.25% -10.00% >>> >>> >>> EDAD DEL PROYECTO 6 11.22% 9.76% 516.7 12

10

11

12

>>> >>> >>> >>> >>> >>> >>>

6,200,400.00 6,200,400.00 -117,252.16 -620,040.00 0.00 5,463,107.84 0.00 5,463,107.84

6,805,559.04 6,805,559.04 -117,252.16 -680,555.90 0.00 6,007,750.97 0.00 6,007,750.97

7,469,781.60 7,469,781.60 -117,252.16 -746,978.16 0.00 6,605,551.28 0.00 6,605,551.28

8,198,832.29 8,198,832.29 -117,252.16 -819,883.23 0.00 7,261,696.89 0.00 7,261,696.89

8,999,038.32 8,999,038.32 -117,252.16 -899,903.83 0.00 7,981,882.32 0.00 7,981,882.32

9,877,344.46 9,877,344.46 -117,252.16 -987,734.45 0.00 8,772,357.85 0.00 8,772,357.85

10,841,373.28 10,841,373.28 -117,252.16 -1,084,137.33 0.00 9,639,983.79 0.00 9,639,983.79

11,899,491.31 11,899,491.31 -117,252.16 -1,189,949.13 0.00 10,592,290.01 0.00 10,592,290.01

13,060,881.66 13,060,881.66 -117,252.16 -1,306,088.17 0.00 11,637,541.33 0.00 11,637,541.33

14,335,623.71 14,335,623.71 -117,252.16 -1,433,562.37 0.00 12,784,809.18 0.00 12,784,809.18

15,734,780.58 15,734,780.58 -117,252.16 -1,573,478.06 0.00 14,044,050.36 -84,405.04 13,959,645.33

17,270,495.17 17,270,495.17 -117,252.16 -1,727,049.52 0.00 15,426,193.49 -222,619.35 15,203,574.14

25,000,000.00 12,000,000.00 35,000,000.00 >>> (25,000,000.00) (19,536,892.16) (13,529,141.19) (6,923,589.91) 338,106.98 >>> (46,900,865.54) (39,977,275.63) (31,995,393.30) (23,223,035.46) (13,583,051.67) (2,990,761.66) >>> >>> 14% 7,454,701.91 7 11 (46,900,865.54) (46,900,865.54) 5,463,107.84 4,911,806.66 6,007,750.97 4,856,405.06 6,605,551.28 4,800,799.17 7,261,696.89 4,745,085.89 7,981,882.32 4,689,351.33 8,772,357.85 4,633,671.92

8,646,779.67

9,639,983.79 10,592,290.01 11,637,541.33 12,784,809.18 13,959,645.33 15,203,574.14 4,578,115.39 4,522,741.70 4,467,603.77 4,412,748.26 4,332,023.23 4,241,930.80

10

11 11

12 12

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Cuadro 10. Flujo de Caja del prstamo con una sola lnea de crdito.
FLUJO DE FONDOS DEL PRESTAMO CUOTAS >>> 12 24 36 48 60 72 84 96 108 120 132 144 -4031563.54 -3850594.45 -3648183.06 -3421788.77 -3168569.94 -2885348.24 -2568568.76 -2214255.35 -1817960.80 -1374710.91 -878942.14 -324431.74 Intereses (-) >>> -1527346.60 -1708315.69 -1910727.08 -2137121.37 -2390340.20 -2673561.90 -2990341.39 -3344654.79 -3740949.35 -4184199.24 -4679968.00 -5234478.40 Amortizacion al principal (-) >>> -5558910.14 -5558910.14 -5558910.14 -5558910.14 -5558910.14 -5558910.14 -5558910.14 -5558910.14 -5558910.14 -5558910.14 -5558910.14 -5558910.14 Subtotal = >>> Prestamo Recibido (+) 36,522,004.00 Flujo de Fondos = 36,522,004.00 (5,558,910.14) (5,558,910.14) (5,558,910.14) (5,558,910.14) (5,558,910.14) (5,558,910.14) (5,558,910.14) (5,558,910.14) (5,558,910.14) (5,558,910.14) (5,558,910.14) (5,558,910.14) FLUJO DE FONDOS INVERSIONISTA Periodo (aos) del Proyecto FF Proyecto (+) FF Prestamo (+) Flujo de Fondos = Flujo Descontado = TIR VAN PRI (Period Recup Inver) PRI Descontado 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 (46,900,865.54) 5,463,107.84 6,007,750.97 6,605,551.28 7,261,696.89 7,981,882.32 8,772,357.85 9,639,983.79 10,592,290.01 11,637,541.33 12,784,809.18 13,959,645.33 15,203,574.14 36,522,004.00 (5,558,910.14) (5,558,910.14) (5,558,910.14) (5,558,910.14) (5,558,910.14) (5,558,910.14) (5,558,910.14) (5,558,910.14) (5,558,910.14) (5,558,910.14) (5,558,910.14) (5,558,910.14) (10,378,861.54) (10,378,861.54) 20% 8,186,085.81 7 9 (95,802.30) (86,134.56) 448,840.83 362,823.44 1,046,641.14 760,680.48 1,702,786.75 1,112,669.60 2,422,972.18 1,423,494.78 3,213,447.71 1,697,384.29 4,081,073.64 1,938,138.74 5,033,379.87 2,149,174.26 6,078,631.19 2,333,561.26 7,225,899.03 2,494,059.39 8,400,735.18 2,606,955.92 9,644,664.00 2,690,946.02

9 9

10 10

11 11

12 12

EFECTO DEL APALANCAMIENTO SOBRE LOS INDICADORES DEL PROYECTO 143.03% TIR 109.81% VAN 100.00% PRI (Period Recup Inver) 81.82% PRI Descontado

*Monto del prstamo incluye gastos de formalizacin

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El flujo de caja comparativo, utilizando una sola lnea de crdito, se muestra en el Cuadro 10. Se determin que el proyecto como tal mantiene un ndice de rentabilidad (TIR) del 14%. Mientras que al considerar el efecto del apalancamiento utilizando una sola lnea de crdito, el ndice de rentabilidad asciende en un 20% (cuadros 9 y 10). La rentabilidad neta (VAN) al finalizar el periodo correspondiente al pago del prstamo se calcul en 8,2 millones de colones utilizando el apalancamiento bancario simple (cuadro 10). Mientras que sin el mismo, la rentabilidad neta habra sido de 7,4 millones; alcanzada hasta despus de cumplidos los 11 aos del proyecto (cuadro 9). Una vez trascurrido el periodo correspondiente al pago de crdito bancario, la rentabilidad generada por los apartamentos se incrementara de manera sostenida. Considerando los factores anteriormente enumerados, se estima un Periodo de Recuperacin de la Inversin Neta de aproximadamente 7 aos y un PRI (Periodo de Recuperacin de la Inversin) descontado de entre 9 y 11 aos a partir de la puesta en marcha del proyecto. Considerando que se trata de un desarrollo familiar, el apalancamiento en un porcentaje importante del total de la inversin se hace imprescindible. An con ello, se puede predecir que el proyecto ser rentable, siempre y cuando se cumplan las condiciones enumeradas en los prrafos anteriores.

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11.3 Efecto del apalancamiento escalonado sobre los indicadores de rentabilidad financiera del proyecto. Para efecto de medir los cambios producidos la rentabilidad del proyecto, generados como consecuencia de un apalancamiento escalonado en la inversin total. Se consider un segundo escenario en el cual se agrego el efecto de un segundo prstamo bancario a la mitad del periodo de pago. Este segundo apalancamiento conlleva las siguientes caractersticas: 1. Reduce ante la entidad bancaria el monto global adeudado, y por tanto el tamao de la hipoteca imponible. 2. Permite, si se desea, el optar por una extensin del plazo para el pago total de la deuda inicialmente contrada, con la ventaja de una reduccin considerable en el monto de la cuota mensual al tratarse de un monto menor. 3. Podra amortiguar la tensin financiera sobre el endeudamiento ante un escenario futuro desfavorable; como lo sera, un aumento en las tasas de inters, el incremento en las obligaciones financieras de los deudores o una reduccin en la liquidez generada por el proyecto. Para efectos comparativos se utilizo el mismo anlisis anterior. Los resultados de un segundo prstamo, sobre los indicadores financieros del proyecto se observa en el Cuadro 11. Se consideraron los mismos supuestos del primer escenario en el cual el financiamiento consiste en una sola etapa. Ambos escenarios estn sujetos a que tanto tasa de inters, as como otros factores considerados como no variables en el modelo, podran presentar un efecto, tanto

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favorable como desfavorable, a lo largo del tiempo. Como resultado, el ndice de rentabilidad del apalancamiento en dos etapas (TIR=29%) fue mayor al presentado para el escenario anterior en donde se recurre al financiamiento en una sola etapa (TIR=20%). Del mismo modo la rentabilidad neta (VAN), pas de 8,2 millones de colones a casi 18,5 millones en el segundo escenario. Al considerarse el apalancamiento otorgado por el prstamo (cuadros 9 10, y 11) sobre la rentabilidad neta del proyecto, se observa un crecimiento favorable en el porcentaje de rentabilidad del mismo cuando se da un apalancamiento en dos etapas, ms que mediante un financiamiento simple. El efecto favorable sobre los indicadores financieros del proyecto pasa de 143,03% a 202,55% para el TIR y de un 109,81% a un 248,28% para el VAN. Considerando los factores anteriormente enumerados, se estima un Periodo de Recuperacin de la Inversin Neta de aproximadamente 7 aos a partir de la puesta en marcha del proyecto.

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Cuadro 11. Efecto del apalancamiento en dos etapas sobre el flujo de Caja del prstamo.
FLUJO DE FONDOS DEL PRESTAMO CUOTAS >>> Intereses (-) >>> Amortizacion al principal (-) >>> Subtotal = >>> Prestamo Recibido (+) 36,522,004.00 Flujo de Fondos = 36,522,004.00 12 24 36 48 60 72 -2680301.50 -2310575.46 -1897042.09 -1434510.83 -917176.12 -338544.52 -3120421.24 -3490147.27 -3903680.64 -4366211.90 -4883546.61 -5462178.21 -5800722.73 -5800722.73 -5800722.73 -5800722.73 -5800722.73 -5800722.73 25,226,185.87 (5,558,910.14) (5,558,910.14) (5,558,910.14) (5,558,910.14) (5,558,910.14) (5,558,910.14) 19,425,463.14 (5,800,722.73) (5,800,722.73) (5,800,722.73) (5,800,722.73) (5,800,722.73) 12 -4031563.54 -1527346.60 -5558910.14 24 -3850594.45 -1708315.69 -5558910.14 36 -3648183.06 -1910727.08 -5558910.14 48 -3421788.77 -2137121.37 -5558910.14 60 -3168569.94 -2390340.20 -5558910.14 72 -2885348.24 -2673561.90 -5558910.14

FLUJO DE FONDOS INVERSIONISTA Periodo cuotas (aos) 0 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 Periodo (aos) del Proyecto 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 (46,900,865.54) 5,463,107.84 6,007,750.97 6,605,551.28 7,261,696.89 7,981,882.32 8,772,357.85 9,639,983.79 10,592,290.01 11,637,541.33 12,784,809.18 13,959,645.33 15,203,574.14 FF Proyecto (+) FF Prestamo (+) 36,522,004.00 (5,558,910.14) (5,558,910.14) (5,558,910.14) (5,558,910.14) (5,558,910.14) (5,558,910.14) 19,425,463.14 (5,800,722.73) (5,800,722.73) (5,800,722.73) (5,800,722.73) (5,800,722.73) Flujo de Fondos = Flujo Descontado = TIR VAN PRI (Period Recup Inver) PRI Descontado (10,378,861.54) (10,378,861.54) 29% 18,474,559.82 7 7 (95,802.30) (86,134.56) 448,840.83 362,823.44 1,046,641.14 760,680.48 1,702,786.75 1,112,669.60 2,422,972.18 1,423,494.78 3,213,447.71 1,697,384.29 29,065,446.93 13,803,443.34 4,791,567.28 2,045,924.07 5,836,818.60 2,240,730.41 6,984,086.44 2,410,596.43 8,158,922.59 2,531,915.49 9,402,851.41 2,623,478.18

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8 8

9 9

10 10

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EFECTO DEL APALANCAMIENTO SOBRE LOS INDICADORES DEL PROYECTO 202.99% TIR 247.82% VAN 100.00% PRI (Period Recup Inver) 63.64% PRI Descontado

*Montos de prstamos incluyen gastos de formalizacin

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12. Anlisis de los riesgos del proyecto

Entre los principales riesgos que pueden afectar la rentabilidad del proyecto se determinaron los siguientes: 1. Un incremento mayor al calculado en las tasas de inters bancario: Se estim que un incremento de la Tasa Bsica Pasiva en 5,05 puntos porcentuales con respecto al valor actual (esto es una TBP= 12.4%) traera como consecuencia una prdida en la rentabilidad del proyecto durante los 12 aos que tardara en solventarse el prstamo. 2. Incremento en el costo de los materiales de construccin o retrasos en la misma: Previendo un retraso en la culminacin de las obras de infraestructura, se previ contar con un mes adicional al periodo de gracia del prstamo. 3. Incremento en los costos de mantenimiento o un porcentaje menor de ocupacin de los apartamentos: La rentabilidad y el cumplimiento con las cuotas del prstamo bancario no se ven afectadas, siempre y cuando el monto por mantenimiento de los apartamentos, por ocio de los mismos o por ambos factores combinados, no supere el 23% de la renta anual prevista bajo el supuesto de una tasa de alquiler del 100% durante la totalidad de cada ao. 4. Incremento en la competencia o desviaciones en las condiciones actuales del mercado: El cantn de Tibs es uno de los cantones ms densamente

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poblados del rea metropolitana. No obstante, este mantiene un estatus privilegiado con respecto a otros cantones capitalinos, debido principalmente a sus elevados ndices de desarrollo y baja criminalidad (Omodeo y Gutirrez 2006). Por otro lado, la cercana con la capital y las facilidades que ofrece en el sector servicios, hacen del cantn un sitio adecuado para el desarrollo urbano enfocado a llenar las necesidades habitacionales de la clase media y media alta.

12.1 Previsiones sobre el aumento en las tasas de inters bancario Uno de los principales escollos a superar en el mediano y largo plazo para un proyecto familiar de carcter inmobiliario, consiste en la incertidumbre sobre la estabilidad de las tasas de inters bancario. La reduccin sostenida que han presentado la TBP de referencia (7,25% para mayo del 2007 y 7% a octubre del mismo ao) y en las tasas PRIME y LIBOR ha incidido en un incremento en el otorgamiento de crditos tanto en colones como dlares (Coronado 2007) y a ayudado a crear un ambiente de ilusoria conveniencia para el endeudamiento a corto, mediano o largo plazo. Desde luego esto genera presiones adicionales en la demanda de bienes y servicios y por ende aumenta a mediano plazo la presin inflacionaria sobre los bienes de consumo. Para efecto de los inversionistas, este fenmeno promueve el consumo presente y limita el ahorro a mediano y largo plazo debido a tasa de inters poco atractivas. Para quienes hubieran iniciado en aos anteriores proyectos similares al aqu presentado; o inversiones de cualquier ndole con ayuda del

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apalancamiento bancario; este habra sido un tiempo en el cual el pagar deudas podra haber sido una estrategia interesante aprovechando la coyuntura. Es decir, reducir el costo de capital apalancado. No obstante, para quienes pretenden aprovechar la actual coyuntura contrayendo deudas cuyo vencimiento es a mediano o largo plazo, el panorama futuro puede tornarse poco halagador si no se toman las previsiones adecuadas para contrarrestar una posible alza en las obligaciones financieras con los acreedores (Coronado, 2007). El incremento en el precio del petrleo en los mercados internacionales ha trado consigo un efecto cascada a corto y mediano plazo sobre una buena parte de los bienes de consumo del sector inmobiliario y de la construccin. Ya se mencion en los prrafos anteriores, como ha habido en los ltimos aos un importante aumento en los materiales de construccin. Aun as los fondos de inversin inmobiliarios, y el sector constructivo en general, es considerado por algunos analistas, como uno de los instrumentos con mayor atractivo en el mercado local. Ya que mezcla el rendimiento y el riesgo de forma moderada, como una herramienta de inversin de largo plazo para un cliente interesado en mezclar el portafolio de inversin con instrumentos que posean soporte inmobiliario. Las tasas de inters, al mantenerse a un nivel bajo y el sector vivienda en constante crecimiento, han continuado motivando a los inversionistas a buscar instrumentos financieros de mayor rendimiento y hasta el momento los fondos de inversin inmobiliarios son los mas atractivos con tasas del 9% promedio anual.

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Desde la incorporacin del sistema de bandas cambiarias por le B.C.C.R., la tasa de la depreciacin del coln respecto al dlar ha mostrado una condicin de continua disminucin. Se espera, por tanto, que el coln flote respecto al dlar en el 2010, lo que supone la aplicacin en el futuro un sistema de metas de inflacin por parte del Banco Central. Los objetivos de la poltica econmica han generado una actual rigidez del tipo de cambio que se ha hecho sentir en un estacionamiento de dlar respecto al coln (Coronado 2007). Los analistas financieros no recomiendan confiarse en dicha estabilidad si no que recomiendan mantener una poltica de saneamiento en el endeudamiento, el y uso nicamente de los recursos de deuda necesarios. Es decir, de mantener colchones de seguridad, o recursos de reserva. Ya que se advierte que podra haber una leve turbulencia cambiaria a futuro. Las consecuencias del fenmeno actual han sido que la dolarizacin en ahorros y prstamos haya disminuido considerablemente. En el caso de los ahorros, estos bajaron de 51% a 43% colones respecto a dlares, mientras los prstamos pasaron de 56% a 51% (se ha reducido la preferencia por la moneda extranjera). Lo anterior, se ratific al observar los datos de mezclas de inversiones en la Bolsa Nacional de Valores, en donde el mercado primario obtuvo cerca de 0.68% de transacciones, mientras el secundario 99.32%. (Coronado 2007). El 29 de enero de 2007, mediante artculo 3 del Acta de la Sesin 53142007, la Junta Directiva del Banco Central de Costa Rica (BCCR) aprob su Programa Macroeconmico 2007-2008, donde plante como objetivo lograr una

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inflacin de un 8% para el 2007 y de un 6% para el siguiente ao, medida en trminos de la variacin del ndice de Precios al Consumidor (IPC) as como del ndice Subyacente de Inflacin (BCCR enero 2008). En el primer semestre de 2008 las acciones del Banco Central de Costa Rica (BCCR) continuaron orientadas a reunir los requisitos para adoptar un esquema monetario de Metas de Inflacin, y especficamente, a avanzar hacia un rgimen cambiario de flotacin administrada, a mejorar la gestin de los pasivos de la Institucin y a crear las condiciones necesarias para utilizar la tasa de inters como instrumento de poltica monetaria. (BCCR junio 2008). Al igual que lo ocurrido a lo largo de 2007, en el primer trimestre del ao, la situacin superavitaria del mercado cambiario fue una constante que llev a que el tipo de cambio en el mercado mayorista (MONEX) se ubicara en el lmite inferior de la banda cambiaria. Este comportamiento del tipo de cambio unido a expectativas de apreciacin del coln y a la reduccin en las tasas de inters externas, ampliaron el incentivo para procesos de arbitraje entre monedas, que provocaban ingresos de capitales con su consecuente efecto sobre la expansin de la liquidez en moneda nacional. En este contexto y en procura de evitar ingresos no deseados de capital, a finales de enero del 2008 el Banco Central redujo en 275 puntos base (p.b.) la tasa de inters bruta para las operaciones pasivas a un da plazo (de 6,00% a 3,25%) y las tasas de inters brutas para los depsitos en Central Directo. (BCCR junio 2008). Por otro lado, las consecuencias negativas a causa de un incremento en los crditos fciles para el sector vivienda (caractersticas

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similares al llamado efecto subprime en los Estados Unidos) habra despertado alerta en cuanto a los potenciales riesgos asociados a la colocacin vulnerable o excesivamente blanda para el otorgamiento de crditos bancarios (bajas tasas de inters). Esto sin duda advierte sobre un severo nivel de riesgo, principalmente en caso de un aumento en la tasa de inters interno a futuro. Segn el informe del BCCR se indic un repunte en el crdito al sector privado, especialmente para vivienda y construccin, servicios, consumo y comercio. Rubros que recibieron el 90% de la variacin anual (segn informacin a setiembre de 2007). Para el 2008 e crdito al sector privado se orient principalmente a vivienda, construccin, consumo, comercio y servicios, destinos que explicaron un 88,8% del aumento anual de la cartera crediticia (segn informacin a abril de 2008 del BCCR). Para este ao y el subsiguiente se estima que las industrias de servicios y construccin presenten un menor ritmo de crecimiento como respuesta a las condiciones econmicas

contempladas para el segundo semestre de 2008 (mayores tasas de inters y tipo de cambio, as como una reduccin de la liquidez). La recomendacin general, para efectos del presente proyecto, consiste en evitar caer en prcticas inadecuadas de inversin y ser cuidadoso en el anlisis de la colocacin de recursos, evitando el endeudamiento masivo. Esto por cuanto la mayor cantidad de crdito y el auge expansivo de dicha masa monetaria que sale al mercado en forma de prstamos podran dificultar la lucha contra la inflacin y generar una respuesta de aumento desmesurado en las tasas de inters para contrarrestar dicho efecto.

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Como ejemplo de la puesta en marcha de dicho fenmeno, las estadsticas dadas por el BCCR indican que para septiembre del 2007 se dio un incremento en el crdito en 22.8% cuando la expectativa era de un 18% (Coronado 2007). Esta situacin genera por lo tanto presiones adicionales al gasto de los usuarios de estos recursos, y por lo tanto limita la capacidad de mantener la meta de la inflacin de la economa; dado que el exceso de demanda en poder del pblico. Segn el informe del plan macroeconmico para el 2008-2009 emitido por el Banco Central de Costa Rica, los distintos indicadores de inflacin utilizados mantuvieron en el primer semestre de 2008 la tendencia creciente observada desde la segunda parte del ao anterior. El ndice de Precios al Consumidor acumul un crecimiento de 6,5% a junio de 2008 y una variacin interanual de 12,8%; esta ltima mayor en casi 4 puntos porcentuales al dato resultante un ao atrs y al lmite superior del rango meta establecido para el 2008 en el Programa Macroeconmico (8% 1%). Por su parte, el ndice Subyacente de Inflacin (ISI), que procura medir la inflacin de mediano y largo plazo, acumul un crecimiento de 5,9% (11,4% interanual), porcentajes tambin mayores a los de igual perodo de 2007 y al lmite superior del rango estimado a inicios de ao para este indicador (7% 1%). (BCCR junio 2008). El mayor crecimiento inflacionario se presento en el grupo de bienes y servicios alimenticios (su crecimiento anual en junio de 2008 alcanz un 21,7%, ms alto que el de la inflacin general). Por su parte, la variacin anual en el precio de la canasta de bienes y servicios del IPC excluidos los alimentos

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alcanz un 9,4%, mostrando una aceleracin en la primera parte del ao del 1,7%; como producto del ajuste en el precio interno de los combustibles y ms recientemente, del efecto traspaso y del incremento en el tipo de cambio observado a partir de mayo de este ao (BCCR junio 2008). Por ltimo, en la inflacin de los bienes no transables destac el ajuste en el precio de los bienes y servicios regulados (de una tasa anual de 8,8% en diciembre 2007 pas a 13,7% seis meses despus) resultado bsicamente del ajuste peridico en las tarifas de servicios pblicos, especialmente electricidad. Por su parte, el componente no regulado de este subgrupo registr un aumento anual de 10,7% superando tambin el lmite superior del objetivo inflacionario (BCCR junio 2008). Ya se menciono antes que un aumento en el IPC y el no cumplimiento de las metas inflacionarias fijadas por el BCCR puede afectar negativamente el buen desenvolvimiento y la rentabilidad del presente proyecto. Principalmente, puede incrementar los costos de construccin y mantenimiento de la obra, reducir el atractivo de ocupacin de los apartamentos al incrementarse el valor de la renta o mermar la capacidad de la sociedad constructora para saldar el endeudamiento bancario. Esto ltimo si se decide no traspasar en su totalidad el incremento inflacionario a los cobros por concepto del alquiler de los locales con el objetivo de evitar su constante desocupacin.

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13. Consideraciones Finales

Uno de los principales objetivos de este proyecto ha sido demostrar la viabilidad de un concepto novedoso de crdito mezclado el cual se puede interpretar como de dos escalones. Es decir, que contempla la adquisicin de dos lneas de crdito, lo cual permitira, para efectos de un desarrollo a escala familiar, reducir el esfuerzo en costos a largo plazo. Esto, no solo motiva el des apalancamiento a corto plazo, si no que reduce adems el riesgo de vulnerabilidad en cumplimiento con el acreedor bancario, motivado por las variaciones en las tasas de inters. La bonanza en las tasas de inters para prstamos bancarios (TBP paso de 7,25% a 7% en los ltimos 6 meses desde mayo a octubre del 2007), si bien resulta en un aliciente para el endeudamiento a corto plazo, puede incrementar el riesgo en las deudas contradas para financiar proyectos a mediano y largo plazo. Las malas experiencias de cientos de inversionistas que inician proyectos con un alto apalancamiento inicial aprovechando un momento favorable como el presentado y que posteriormente pierden parte de su patrimonio ante el incremento en las tasas de inters bancario, obligan a ser precavidos ante la puesta en marcha de dichos proyectos. Es por ello que se propone mediante este documento brindar una respuesta de ingeniera financiera que permita, bajo las condiciones tpicas de los desarrollos inmobiliarios de carcter familiar, aumentar las expectativas de rentabilidad (xito del proyecto) y seguridad del cumplimiento de las deudas contradas.

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Mediante este documento se demostr el efecto favorable que posee la utilizacin de un apalancamiento estratificado sobre la rentabilidad general del proyecto de desarrollo inmobiliario de carcter familiar. Esto puede ser considerado como un aliciente para reducir el temor generado por la inestabilidad del mercado financiero, durante la toma de decisiones para la realizacin del proyecto. La utilizacin de un sistema de apalancamiento estratificado permitira entonces, reducir el costo de la deuda mediante tractos y con una mayor rapidez. Adicionalmente, se prob la viabilidad financiera de dicho proyecto y se demostr que el mismo puede llegar a ser rentable an antes de del termino del plazo estipulado por la entidad bancaria para la cancelacin de los crditos otorgados siempre y cuando se mantuvieran estables las condiciones del entorno durante un periodo medio. Por otro lado, el estudio de mercado realizado sugiere que este proyecto inmobiliario cuenta con una serie de ventajas competitivas que lo hacen atractivo para su venta. Especficamente, la ubicacin y configuracin de las edificaciones las hace mayormente atractivas para su rpida colonizacin.

13.1 Recomendaciones Con base en la informacin recolectada y los resultados del anlisis financiero del proyecto se recomienda el desarrollo del mismo tomando en cuenta las siguientes reservas. La mayor rentabilidad del proyecto se dar una vez concluido el periodo de pago del prstamo.

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Se recomienda dirigir la oferta de alquiler de los apartamentos hacia la clase media, media alta como una estrategia de garantizar la obtencin de dividendos adecuados durante el periodo que tarde la amortizacin de la deuda contrada con el banco.

El cumplimiento con los plazos y el buen desenvolvimiento de los procesos estipulados en la etapa constructiva, resultan vitales para un buen arranque del proyecto y su posterior desenvolvimiento.

La disminucin actual en las tasas de inters bancario constituye una ventaja importante para el desarrollo de actividades urbansticas, no as el pronunciado incremento en el precio de los combustibles, el cual encarece los materiales de construccin y en general puede provocar un efecto cascada en el IPC. Se debe considerar la disminucin en las tasas de inters como un evento transitorio y por tanto, es importante tomar las previsiones adecuadas en caso que la TBP alcance valores superiores al 12%; como los registrados en la dcada pasada.

El uso de un diseo estratificado de la deuda permitira contar con un colchn financiero que amortige una eventual alza en los intereses o el cambio en las condiciones del mercado financiero. Por otro lado, la configuracin misma de los apartamentos en dos edificaciones separadas permitira la comercializacin o venta diferenciada de los mismos en caso de que las condiciones del mercado as lo determinen. El principal logro de este proyecto consiste en desarrollar una visin

estratgica de carcter administrativo para lo que constituira el desarrollo de un

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proyecto de orden familiar. La visin a mediano plazo del proyecto radica en establecer las pautas para la formalizacin de una sociedad administrativa de negocios, que permita tutelar e incrementar el patrimonio familiar. De este modo, quienes participen del proyecto vern incrementado, a mediano plazo, el valor de su patrimonio y percibirn un beneficio econmico al convertir pasivos fijos en activos generadores de ingresos. No obstante estos beneficios dependern de que no se incurra en incrementar el riesgo de prdida de patrimonio por no pago de la hipoteca o en la discontinuacin de la administracin de dichos bienes. Aunado a esto, las condiciones variables del mercado financiero y la limitada capacidad de respuesta de capital que conllevan las sociedades familiares que incurren en desarrollo financieros por vez primera, obligan a la bsqueda de estrategias administrativas novedosas e ingeniera de carcter financiero, que ayuden en la obtencin de soluciones prontas y eficientes para llevar a buen termino dichos proyectos. Los fenmenos destacados en el entorno econmico del ltimo ao sugieren realizar una evaluacin de los riesgos contrados al optar por proyectos que requieren de altos niveles de endeudamiento o apalancamiento bancario. Se hace imprescindible contar con una estrategia financiera que permita compensar los desequilibrios provocados por las variaciones en las tasas de inters y en el IPC. Los datos presentados indican que a causa de la inestabilidad del mercado, el costo de proyectos constructivos como el aqu presentados pueden verse incrementado de forma poco favorable para las sociedades familiares de ingresos medios o bajos.

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14. REFERENCIA BIBLIOGRFICAS.

Banco Central de Costa Rica. 2007. Informacin Diaria Tipos de Cambio y Estadsticas. BCCR. San Jos. http://www.bccr.fi.cr Banco Central de Costa Rica. Enero 2008. Programa Macroeconmico 2008-2009. BCCR. San Jos. DAE-03-2008. 25pp Banco Central de Costa Rica. Julio 2008. Revisin Programa Macroeconmico 2008-2009, Aprobado segn lo resuelto por la Junta Directiva del Banco Central de Costa Rica en la sesin 5387-2008, artculo 17. BCCR. San Jos. DAE-134-08. 22pp Banco Nacional de Costa Rica. 2007. Informacin Banca Hipotecaria. BCCR San Jos. http://www.bncr.fi.cr/BN/info.asp?c=bcahip Banco Nacional de Costa Rica. 2007 Departamento de Crdito. BNCR San Jos. http://www.bancobcr.com/bcr.php?id=120 http://www.bancobcr.com/bcr.php?id=244 Cantero, M. 2007. 63% de la poblacin del pas vive en zona urbana. En Aldea Global, La Nacin. Junio 28, 2007. http://www.nacion.com/ln_ee/2007/junio/28/aldea1147965.html Conejo, C. 2007. Auge en construccin. En Economa, La Nacin. Febrero 16, 2007. http://www.nacion.com/ln_ee/2007/febrero/16/economia997216.html Coronado H. 2007. Situacin de Costa Rica, Septiembre 2007. Coronado H. 2007. Situacin de Costa Rica, Octubre 2007. Compaa Nacional de Fuerza y Luz. 2007. Municipalidad de Tibs: Divisin territorial. CNFL. San Jos. http://cnfl.go.cr/municipalidades/tibas/division.htm http://cnfl.go.cr/municipalidades/tibas/otros.htm Departamento de Registro de Responsabilidad Profesional. 2006. Lista de Actividades por Unidad de Construccin. Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (C.F.I.A.) San Jos. 10pp Gmez, G. y Lee, R. 2004. De norte a sur. En: Metro cuadrado La Nacin Enero 31, 2004. http://www.nacion.com/suplemento-m/2004/enero/31/nota2.html Gmez, G. 2005. Los Andes en Tibs. En: Metro cuadrado La Nacin Enero 29, 2005 http://www.nacion.com/suplemento-m/2005/enero/29/nota7.html La Nacin Mayo-Octubre 2007. Informacin Indicadores Macroeconmicos y Financieros. Datos publicados segn estadsticas del BCCR. San Jos. La Nacin 2007. Tasas de Inters. En: Cotizaciones, La Nacin Marzo 24, 2007. http://www.nacion.com/ln_ee/2007/marzo/24/economia1041136.html

52

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15. GLOSARIO:

Apalancamiento Financiero: Relacin de deuda total a activo total. Proporcin de los activos totales que se ha financiado con prstamos. El apalancamiento es la relacin entre capital propio y crdito invertido en una operacin financiera. Al reducir el capital inicial que es necesario aportar, se produce un aumento de la rentabilidad obtenida. El incremento del apalancamiento tambin aumenta los riesgos de la operacin, dado que provoca menor flexibilidad o mayor exposicin a la insolvencia o incapacidad de atender los pagos.

TIR (Tasa Interna de Retorno o Rentabilidad): Se le denomina a la tasa de descuento que hace que el Valor Actual Neto (VAN.) de una inversin sea igual a cero. (VAN. =0). Cuando la TIR es mayor que la tasa de inters, el rendimiento que obtendra el inversionista realizando la inversin es mayor que el que obtendra en la mejor inversin alternativa.

VAN (Valor Actual Neto de una inversin): Corresponde a la suma de los valores actualizados de todos los flujos netos de caja esperados del proyecto, deduciendo de ellos el valor de la inversin inicial. Si un proyecto de inversin tiene un VAN positivo, el proyecto es rentable. Y entre dos o ms proyectos, aquel que tenga el VAN ms alto es el que generar mayores rendimientos.

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Estrategia Financiera: Se puede definir como el conjunto de metas, patrones, o alternativas trazadas en aras de perfeccionar y optimizar la gestin financiera de una empresa, con un fin predeterminado: El objetivo final puede ser mejorar los resultados existentes y alcanzar o acercarse a los ptimos. La estrategia financiera integra las metas mayores de la organizacin en sus relaciones con el entorno y busca determinar la frmula ms exacta para la obtencin de resultados exitosos.

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ANEXOS

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ndice de desarrollo humano (IDH), ndice de desarrollo social (IDS) e ndice de rezago social (IRS) a nivel cantonal, ordenado de mayor a menor posicin
IDH desagregado Cantn 2 Moravia 3 Escaz 4 Barva 5 San Pablo 6 Heredia 7 Beln 8 Curridabat Valor 1 Montes de Oca 0,826 Flores 0,737 Beln 0,715 San Isidro 0,706 Alvarado 0,706 San Pablo 0,705 Palmares 0,704 Escaz IDS Cantn Valor IRS Cantn Valor 1,625 1,625 1,750 2,000 2,000 2,000 2,125 2,125 2,375 2,375 2,500 2,625 2,750 2,750 100,0 Montes de Oca 1,625 94,9 Beln 78,5 San Pablo 76,8 Moravia 74,3 Tibs 73,4 Vsquez de Coronado 73,3 Heredia o 73,3 Goicoechea 71,0 Barva 70,6 Santo Domingo 70,5 Santa Brbara 70,3 Atenas 70,2 Palmares 69,4 San Isidro

0,737 Montes de Oca 85,0 Flores

9 Santa Brbara 0,696 Curridabat 10 Tibs 11 Santa Ana 12 Santo Domingo 13 Vsquez de Coronado 14 La Unin 15 San Rafael 0,690 Vsquez de Coronado 0,683 Tibs 0,677 Moravia 0,650 Valverde Vega 0,630 Santo Domingo 0,626 Santa Brbara

ANEXO A-1. NDICES DE DESARROLLO HUMANO. (FUENTE: ESTADO DE LA

NACION)

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ANEXO B-1. DISTRIBUCIN DE PLANTA PRIMER NIVEL

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ANEXO B-2. DISTRIBUCIN DE PLANTA SEGUNDO NIVEL

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60

ANEXO B-3. DISEO DE FACHADAS

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ANEXO C-1. ESPECIFICACIONES ESTRUCTURALES

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ANEXO C-2. MECNICAS Y NOTAS GENERALES I

63

ANEXO C-3. MECNICAS Y NOTAS GENERALES II

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ANEXO D-1. PRESUPUESTO CONSTRUCTORA I

ELABORADO

POR

LA

EMPRESA

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ANEXO D-2. PRESUPUESTO CONSTRUCTORA II

ELABORADO

POR

LA

EMPRESA

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ANEXO E-1.
Encuesta para Estudio de Mercado.
Proyecto Construccin Apartamentos Daniel Barrantes Arias Maestra en Administracin de Empresas Universidad Estatal a Distancia UNED Buenos das La presente encuesta busca determinar la caracterstica de la oferta y demanda de los proyectos habitacionales de alquiler en las inmediaciones de Calle Los Jimnez en la Florida de Tibs. Se busca determinar cules son las caractersticas de los apartamentos alquilados, el sector del mercado al que se encuentran dirigidos y la demanda en el alquiler de los mismos 1) Nombre de los Apartamentos: ______________________________________ 2) Propietario o encargado de los Apartamentos: _________________________ 3) Desde hace cuntos aos es propietario del proyecto?__________________ 4) Cul es el nmero de apartamentos estn a su cargo?__________________ 5) Cuntos apartamentos se encuentran ocupados?______________________ 6) Cuando se desocupa un apartamento cunto tarda en ser alquilado? Una semana______ Un a dos meses_______ Quince das_______ Dos meses o ms_______

7) Cules son las caractersticas de las edificaciones en: Nmero de habitaciones: 1___ Nmero de baos: 1____ 1 ____ 2_____ 67 2____ 3_____

Sala Comedor: Cocina: Cuarto de Pilas: Patio: Cochera:

S____ S____ S____ S____ S____

NO____ NO____ NO____ NO____ NO____

8) Cul es el costo promedio en alquiler de un apartamento con las caractersticas tpicas a los que usted ofrece en comunidad? ___________ 9) Cmo califica la demanda de alquiler en la comunidad? Muy Alta_____ Alta_____ Regular______ Mala______

10) Qu tipo de clientes solicitan con ms frecuencia sus servicios? Estudiantes______ Trabajadores Independientes______ Familias de Profesionales______

Familias de Tcnicos Medios______

11) Qu porcentaje de las ganancias percibidas en alquiler de cada apartamento debe reinvertir en mantenimiento del mismo? _____<5% _____5 a 10% _____10 a 20% _____20% o ms.

12) Desde su experiencia Cmo califica el negocio de alquiler de apartamentos en al comunidad? Muy buena____ Buena____ Regular____ Mala_____

13) Qu precio sugiere usted para el alquiler de uno apartamento con las siguientes caractersticas: 3 habitaciones Cocina y Pilas Sala comedor 1 Baos Cochera p/1 vehculo ________________

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ANEXO

F-1:

TRMITE

PARA

LA OBTENCIN

DEL PERMISO DE

CONSTRUCCIN I. (FUENTE: MUNICIPALIDAD DE TIBAS)

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ANEXO

F2:

TRMITE

PARA

LA

OBTENCIN

DEL

PERMISO

DE

CONSTRUCCIN II. (FUENTE: MUNICIPALIDAD DE TIBAS)

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ANEXO G-1. DETALLE DEL FINANCIAMIENTO. (FUENTE: BNCR Sucursal

Sabanilla, Departamento de Crdito)

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DETALLE DE ENTREVISTA CON EL CONTACTO REGIONAL

Este apartado tiene como propsito, atender el requisito establecido por la Universidad Estatal a Distancia (UNED), para la realizacin del trabajo final de graduacin en nivel de maestra, el cual, consiste en establecer por lo menos un contacto con profesionales del entorno regional, que sirva como elemento de prueba para el proceso de acreditacin internacional que gestiona la UNED. La finalidad del contacto, radica en obtener aportes, opiniones e informacin relevante, que permitan complementar el tema desarrollado en el trabajo final de graduacin. Para el presente trabajo, se estableci contacto con el aporte del Profesor MBA, Mauricio Umaa el cual labora para la Universidad del El Salvador UES, y quin pudo brindar un interesante aporte de opiniones con respecto a la manera en que el sector acadmico salvadoreo visualiza el desarrollo urbanstico en su pas. La entrevista estuvo enfocada hacia la discusin de las oportunidades de mercado y el tipo de incentivos financieros, proyectos y oportunidades de desarrollo en el sector vivienda. As mismo, se consult con respecto al papel social que cumplen las empresas desarrolladoras de proyectos de vivienda y la situacin que afrontan los distintos grupos econmicos en la sociedad salvadorea.

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Universidad Estatal a Distancia Trabajo Final de Graduacin Entrevista a Contacto Regional M Sc. Daniel Barrantes Arias, Bilogo

Entrevista Contacto Regional

La presente es una entrevista sobre su experiencia empresarial y profesional en aspectos relacionados con el sector inmobiliario. Presentacin:
Por medio de la presente reciba un cordial saludo y deseo invitarle a que brinde su valioso aporte y experiencia sobre los retos que enfrentan quienes desean incursionar como desarrolladores del sector inmobiliario. Esta entrevista es un requisito que debo aportar como estudiante de la Maestra en Administracin de Negocios en el programa de postgrado de la Universidad Estatal a Distancia (UNED) en Costa Rica. El objetivo de esta entrevista es permitirle a m como estudiante, conocer como es el entorno regional centroamericano y en que difiere con la experiencia costarricense a nivel local. Las preguntas a continuacin son de carcter abierto y le brindan la libertad para omitir responder aspectos que podran ser considerados por usted como de carcter confidencial o estratgico para su empresa. Sin embargo le ruego que me brinde, a su parecer, un aporte lo ms completo posible.

Cuestionario: En Costa Rica, durante la ultima dcada, se ha observado un boom en el desarrollo de proyecto residenciales. La mayora dirigidos a solventar las necesidades de vivienda del sector de mayor poder adquisitivo. Muchas dirigidas al mercado extranjero y unos pocos proyectos enfocados a la llamada clase media. Si bien existen tambin, numerosos proyectos de subsidios estatales que permiten a los grupos de trabajadores de estratos menos favorecidos, acceder a soluciones dignas de vivienda. El sector intermedio de la sociedad costarricense (la mayora, profesionales que no ocupan puestos de gerencia en las compaas o instituciones, pblicas o privadas) se ha visto excluido de beneficio alguno. Ya que por su estatus socioeconmico no califican para subsidio alguno, pero tampoco poseen un poder adquisitivo suficiente para acceder a la compra de la gran mayora de los proyectos ofertados. Tal es la condicin, que muchas familias de clase media, hoy optan por el alquiler de viviendas o apartamentos. Esto por un lado ha impulsado el negocio de alquileres. Sin embargo, obliga a dicho sector de la sociedad a prescindir del sueo de establecerse en un hogar propio. Tomando esto en cuenta, le agradecera me brindara sus aportes y experiencias con respecto a las siguientes preguntas:

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1-Existe un equilibrio en el sector financiero enfocado a la vivienda, de modo que se brinden oportunidades por igual a los distintos sectores de la sociedad en su pas? El caso de El Salvador es idntico al de Costa Rica, la clase media no tiene acceso a vivienda ni crditos, mucho menos la clase baja Qu estrategias administrativas siguen las instituciones estatales o entidades financieras para garantizar dicha posibilidad? No existen estrategias porque todo el target son los hermanos lejanos que viven en Estados Unidos quienes pueden financiar una cuota mensual de 6 salarios mnimos $700.00. 2-Cmo son las polticas de incentivos al sector inmobiliario, tanto para pequeos desarrolladores como para las empresas inmobiliarias ya consolidadas en el mercado? Hay monopolio por ello no puede haber incentivos. Todo gira con respecto a dos grupos de poder: Grupo POMA, Grupo Roble, los dems jugadores lo hacen con proyectos linkiados a estos dos grupos o son amigos de ellos y a la vez inversores extranjeros en Join Venture. 3-Cmo ha afectado el movimiento de los mercados internacionales y el desarrollo del pas en los ltimos aos, el crecimiento de las tasas de inters bancario, y cul ha sido el efecto que esto haya trado sobre el mercado de la vivienda en los distintos estratos sociales? En resumen cada vez ms cara, tenemos tasas de inters de 15% slo para prstamos pequeos y con esto no se logra una vivienda digna. 4-Cmo han afectado las expectativas macro de desarrollo econmico, entre ellas la apertura de mercados y firma de tratados de libre comercio, al crecimiento del sector vivienda? Se ha privilegiado el monopolio y grupos de amigos para explotar al salvadoreo ofreciendo cuotas exorbitantes, no hay beneficio para clase media y baja. 5-La apertura comercial, las fluctuaciones en el mercado cambiario y en general la inflacin, de qu manera han afectado el mercado de materiales de construccin y la especulacin sobre los costos de construccin y las tasas de inters bancarias? Se ha elevado a las nubes aunque personalmente se sabe que el target es los salvadoreos en USA por ende han subido los costos de materiales en un 300%. 6-Cul es el panorama futuro que usted vislumbra en el sector inmobiliario? El futuro ya est, con grandes proyectos inmobiliarios con casas de primer mundo, cuotas de 10 salarios mnimos y acceso slo para el 0.23% de la poblacin Podra identificar alguna tendencia de mercado? Edificios con apartamentos pequeos y lujosos

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7-Con respecto a la industria de alquiler de viviendas, a cul sector econmico de la sociedad est enfocada la oferta de los desarrolladores? Clase alta Considera que es esto coherente con la realidad social y el modelo de desarrollo del pas? Nunca ser porque los pobres y clase media no son prioridad. 8-Si tuviera que seleccionar y desarrollar un proyecto inmobiliario de vivienda, a cul sector del mercado ira ste dirigido? Clase Media y baja Qu tipo de proyectos considera usted que son los de mayor rentabilidad? Colonias y urbanizaciones. Nuevamente le agradezco el tiempo tomado para desarrollar esta encuesta y deseo muchos xitos en su trabajo. Podra indicarme: Su nombre:____MBA Mauricio Vladimir Umaa Ramrez Empresa o institucin para la que labora:__UES Universidad Pblica______ Algn otro comentario que desee agregar: Creo que en Amrica Latina los principales responsables de que continen explotando los grupos de poder el sector inmobiliario son los pobres, los cuales dan un voto de ignorancia en las elecciones a estos grupos que no tienen en sus prioridades ofrecer soluciones habitacionales.

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Copia Correo Electrnico

from Daniel Barrantes Arias <danielbarrantesarias@gmail.com> to date subject hide Jun 28 (4 days details ago) Mauricio Umaa <mvumanar@gmail.com> Jun 28, 2007 1:54 PM Re: Le envo contestada la encuesta me confirma de recibido gmail.com

mailed-by Estimado Sr. Mauricio Umaa

He recibido su correo y le agradezco nuevamente su ayuda para cumplir con el requisito de realizar una entrevista con un profesional del rea centroamericana. Reciba mis ms grandes agradecimientos y deseo xitos en su carrera profesional Atte Daniel Barrantes Arias
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On 6/28/07, Mauricio Umaa <mvumanar@gmail.com> wrote: Le envo contestada la encuesta me confirma de recibido Saludos MBA Mauricio Umaa Estimados Profesor Mauricio Umaa Reciba mis Saludos Cordiales. Nuevamente hago solicitud de su ayuda para contestar una entrevista para concluir mis estudios de Maestra en Administracin de Empresas en la Universidad Estatal a Distancia. Esta vez es para adjuntarla a mi proyecto de graduacin el cual estoy realizando sobre un proyecto de construccin de apartamentos. La entrevista que le mando a continuacin es corta, de aproximadamente 9 preguntas y gira sobre el tema del tipo de ofertas de financiamiento bancario y la demanda y oferta en el sector inmobiliario. L e agradecera me pueda brindar nuevamente sus valiosas opiniones o en su defecto recomendarme quin pueda ayudarme a cumplir con este requisito. El trabajo de graduacin est programado para ser presentado a finales de julio y por esta razn le ruego me pueda confirmar si le es posible participar en esta nueva entrevista. Deseo que reciba mi mayor agradecimiento por el tiempo que dedic a leer y responder las entrevistas anteriores y por su colaboracin en esta nueva entrevista, si desea brindarla. Espero que el material que le envi le haya servido de ayuda para el nuevo curso que emprendi y le deseo muchos xitos en su trabajo. Daniel Barrantes Arias, M Sc Bilogo UCR

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