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Cmo vender un inmueble Editada por: Lic.Vctor Morantes 1. Si tiene Hipoteca, compruebe las condiciones de amortizacin de la misma.

Antes de poner en venta su vivienda compruebe las condiciones de la hipoteca que tiene contratada. En particular debe averiguar las comisiones de cancelacin o amortizacin anticipada de hipoteca. Valore igualmente la posibilidad de subrogacin de la hipoteca de tu vivienda. El objetivo es tener una idea de los costos totales que se derivan de su hipoteca como consecuencia de la venta de la casa. 2. Determinar el valor de la vivienda. Es un tema clave a la hora de vender la casa: determinar el valor de mercado de la casa. Una forma directa es que la Agencia Inmobiliaria Rent A House le determine su precio de venta. Tiene otras posibilidades: tomar como referencia precios de venta recientes de viviendas similares en la misma zona, una tasacin de la vivienda por empresas especializadas (su banco le puede facilitar una), consultar en las pginas de Internet especializadas en inmuebles los precios de casas similares puestas a la venta en la zona... 3. Estimar los costos de venta. Vender una casa a un precio determinado no significa que ingresar esa cantidad. Por esta razn, debe tener claro los gastos que generar la venta. He aqu algunos costos que deber cuantificar con detalle:
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Los costos y gastos de cancelacin o subrogacin de hipoteca (ya mencionados en el punto 1). Impuestos -sujetos a diversas hiptesis, por ejemplo si va a reinvertir o no el importe de la venta en otra vivienda-. Especialmente relevante es el impuesto de plusvala que puede alcanzar una cuanta considerable si la diferencia entre el precio al que la compr y al que la vende (plusvala) es importante. Otros gastos (anuncios publicitarios, abogado, puesta al da en gastos u obligaciones atrasadas, registro, reparaciones...).

El objetivo final es que sepa a ciencia cierta el ingreso neto que percibir tras la venta y que le permitir llevar a cabo sus planes (por ejemplo, comprar otra vivienda). 4. Determinar el precio de adquisicin de una nueva casa. Si la vivienda que va a vender es su casa habitual, deber dedicar algn tiempo a evaluar el precio de la nueva casa. Gastos de traslado,

costos de prstamos complementarios, gastos de compraventa y escritura. Los puntos 2, 3, y 4 le permitirn tener claras las cuentas y saber a ciencia cierta si usted hace una buena operacin "sin sorpresas" por ejemplo en un proceso de vender su vivienda y comprar una casa nueva. 5. Reparaciones y obras. Una vez que se decida a dar el paso, decenas de compradores visitarn su casa y contrastarn el estado de la misma con otras similares tambin a la venta. Ante precios similares, lo que har decidir a los compradores si elegir una u otra ser el estado y la imagen que d su vivienda. Si tiene acceso a servicios de obras o reparaciones que a un precio razonable y competitivo y con gente de su confianza, evale el costo al que pueden dejarle la casa preparada para vender de tal forma que su casa no quede en desventaja a la hora de venderla con respecto a otras. Hay muchos compradores que se les viene el mundo encima si tienen que hacer reparaciones u obras en su casa. Por esta razn le damos algunos consejos:

Haga las reparaciones necesarias, especialmente de elementos que vayan a suponer una baja importante en el precio de venta si no se reparan. Considere pintar la totalidad de la casa (no es caro y da una imagen de vivienda cuidada y limpia).

6. Preparar su casa para ensear. Una casa entra por los ojos. Si va una familia a verla opinarn los nios, la esposa... de alguna forma se vern viviendo en ella... Haga una limpieza a fondo, pinte algunas cosas visibles, tire o esconda trastos viejos que solo valora usted... Estos elementos son importantes:

Fachada atractiva, pintura nueva en el interior (y, al ser posible, exterior), armarios arreglados, ventanas y aparatos limpios y un ambiente organizado y limpio son imprescindibles. Poner plantas y flores... cuide algo su jardn (si la casa lo tuviera). Algunos estudios demuestran que los compradores evalan la misma casa de forma muy diferente si se introducen algunos elementos decorativos muy baratos (el caso ms influyente es el de las plantas). Cocinas y baos son dos espacios muy delicados. Cudelos todo lo que pueda a la hora de mostrarlos. Mantener siempre la casa limpia y ordenada cuando vayan a visitarla. Cuide los detalles. A la hora de ensearla: abra las ventanas que entre luz del da e ilumine bien con todas las luces artificiales su casa si es de noche. Controle cualquier fuente de ruidos molestas (radios, msica, televisiones, nios...).

No deje libre ninguna mascota que pueda molestar la visita (ejemplo: su perro) Deje espacios libres. Empiece por hacer la limpieza que presumiblemente har cuando se vaya. Tire cosas inservibles, cajas, trastos viejos... Deje los desvanes, stanos, cuartos trasteros lo ms vacos posibles.

7. Complazca la psicologa del comprador. Siga algunas reglas que les gustarn a los potenciales compradores...

Al poner su casa en venta con Rent A House, es posible que uno de nuestros corredores, le diga que procuren no estar presentes si van a ensear la casa a unos potenciales compradores. La razn es que algunos propietarios suelen poner nerviosos a los compradores -nadie se siente cmodo inspeccionando una casa, si sienten que estn invadiendo una intimidad-. Evale abandonar su vivienda y dejarla en manos del Agente Profesional Inmobiliario. No ponga trabas en relacin a los horarios para ensearla. Piense que quizs los mejores compradores tienen horarios muy exigentes de trabajo y slo pueden ver viviendas por la maana muy temprano (7,30 horas...) o por la tarde -noche...) Preprale al corredor alguna informacin sobre las ventajas de la urbanizacin o de la zona (comunicaciones, comercios, colegios, tranquilidad...). quin mejor que usted para conocer de estas cosas. Tenga una buena razn para vender la casa. Si es buena comprtala. Mustrese orgulloso de su casa. Si conversa con un posible comprador, nunca se disculpe por lo que usted considere ser menos valioso de su casa.

8. Cada vez que le hagan una oferta, haga los nmeros... Y decida. Suerte.

Glosario: CONCEPTO DE SUBROGACIN: Segn el diccionario jurdico de la Editorial Comares, se puede definir subrogacin como "la variacin subjetiva de la relacin obligatoria". Voy a poner un ejemplo sencillo para que mis lectores entiendan fuera del argot jurdico a lo que se refiere este trmino. Quizs hayas visto alguna vez alguna telenovela de esas interminables, con cientos de captulos, y a veces ocurre que uno de

los actores de la serie no llega a un acuerdo con la productora y se ha ido, o se ha enfermado o mucho peor, se muere. Entonces, Qu ocurre?, que un da cualquiera en el capitulo 125, nos sentamos a ver la tele en la sobremesa y horror!, la malvada Encarna Luca, que haca de madre diablica de Alberto Jos.. ya no es la misma, han cambiado la actriz. Qu ha pasado?, pues que sigue la misma serie, los mismos personajes, faltan los mismos captulos para terminar, pero ha cambiado la actriz, sin embargo sta hace exactamente el mismo papel que la anterior. Pues esto es exactamente la subrogacin, un inquilino que se cambia por otro, pero sigue vigente el mismo contrato y las mismas condiciones, slo vara el sujeto. Por lo que no puede variar la renta, ni el tiempo, ya que es exactamente el mismo contrato. CLASES DE SUBROGACIN: Existen dos clases de subrogacin:

SUBROGACIN INTER-VIVOS: Es la subrogacin que se realiza cuando la parte arrendataria est viva. SUBROGACIN MORTIS-CAUSA: Es la subrogacin que se realiza cuando la parte arrendataria ha muerto.

Tasacin: Reporte que hace un experto certificado o con licencia, estableciendo una opinin sobre el justo valor en el mercado y la calidad de la propiedad, despus de efectuar visitas personales y examen de la propiedad y el sector o ubicacin. Muchas gracias por tomarse el tiempo para leer este texto. Saludos Cordiales.