Romero-Muci & Asociados Despacho de Abogados

Impuesto sobre Inmuebles Urbanos.

Juan C. Castillo Carvajal Abogado Asociado de Romero-Muci & Asociados Caracas, junio 2005

Consideraciones generales

El impuesto inmobiliario es el ms antiguo de los impuestos en virtud de que la tierra fue por mucho tiempo la fuente principal de la riqueza.
La significacin econmica de este tributo ha mermado en el tiempo por la aparicin de nuevas fuentes de riqueza. En Venezuela este tributo, denominado comnmente como Derecho de Frente, se ha caracterizado por su bajo rendimiento debido a la ausencia de un rgimen catastral eficiente y a la exigidad de los tipos impositivos.
Sin embargo, la modernizacin de este impuesto y la implementacin del impuesto a las transacciones inmobiliarias podran coadyuvar a la generacin de ingresos fiscales para los Municipios.

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Consideraciones generales

La Ley Orgnica del Poder Pblico Municipal (LOPPM) con propsito armonizador y unificador, ha legalizado en un instrumento normativo de carcter nacional, disposiciones contenidas en diversas Ordenanzas, as como ha positivado en dicha Ley, criterios jurisprudenciales relacionados con esta materia, con lo cual, se pretende otorgar mayor certeza jurdica a esta exaccin. En relacin con el Impuesto sobre Inmuebles Urbanos, la normativa de la LOPPM comprende bsicamente los siguientes aspectos:
- La identificacin de los sujetos pasivos del tributo. - La determinacin del objeto del gravamen.

- La deteminacin de la base imponible del tributo.

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Hecho imponible

La LOPPM no contiene una definicin del hecho imponible de este tributo.

- El hecho generador de este tributo consiste en la situacin jurdica de ser propietario, o titular de otros derechos reales, sobre bienes inmuebles urbanos, o los beneficiarios de concesiones administrativas sobre los mismos bienes.

Respecto de esta definicin podemos destacar:

- El nacimiento de la obligacin depende de una circunstancia meramente jurdica (derecho de propiedad o derecho real sobre el inmueble). - Su causacin no est vinculada a criterios de productividad o rentabilidad del inmueble. - El objeto del tributo est constituido por los inmuebles urbanos (el suelo y edificaciones o construcciones). - La LOPP ampla el aspecto subjetivo tradicional del tributo para incluir a los beneficiarios de concesiones administrativas.

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Aspecto subjetivo

Son contribuyentes de este impuesto (art. 176 de la LOPPM):

El propietario del inmueble. El titular de un derecho real sobre el inmueble (usufructuario, enfiteuta o cualquier otro sujeto que goce un derecho real sobre el inmueble). El particular concesionario de bienes inmuebles del dominio pblico. La inclusin del concesionario como contribuyente de este impuesto no se apega a la tradicional consagracin de este tributo que presupona la existencia de un derecho real.

Entre el propietario del inmueble y el titular de un derecho real, opera un rgimen de solidaridad respecto del pago del tributo (art. 20 del COT). No constituyen contribuyentes de este impuesto el acreedor anticresista, el comodatario, el depositario ni el arrendatario. De la normativa legal no se desprende tampoco la facultad de los Municipios de designar a estos sujetos como responsables.
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Objeto del impuesto

El objeto de este impuesto recae sobre los inmuebles urbanos. Se consideran inmuebles urbanos (art. 178 de la LOPPM):
El suelo urbano susceptible de urbanizacin y,

Las construcciones ubicadas en suelo susceptible de urbanizacin.

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Objeto del impuesto (cont.)

Se considera suelo urbano los terrenos que dispongan de vas de comunicacin, suministro de agua, servicio de aguas servidas, suministro de energa elctrica y alumbrado pblico. Por oposicin, aquellas terrenos que an estando localizados en zonas calificadas como urbanas, no cuenten con los servicios antes indicados, no podrn calificarse como inmuebles objeto de este tributo. En consecuencia, la disponibilidad de servicios pblicos esenciales constituira el carcter esencial de un suelo o terreno urbano. Problemas derivados de la aplicacin de este concepto.

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Objeto del impuesto (cont.)

La jurisprudencia haba destacado que el carcter urbano del inmueble estaba determinado en forma concurrente por: i) La disponibilidad de ciertos servicios bsicos y, ii) Un acto de autoridad que delimite geogrficamente tales reas (SPA, sentencia 24/11/83, caso Aeropuerto Caracas).
- Adicionalmente, se haba sealado que la determinacin del permetro urbano de las ciudades, incluyendo las reas de expansin, corresponda efectuarla mediante resolucin conjunta, al Ministerio del Ambiente y de los Recursos Naturales, y al Ministerio de Infraestructura, previa consulta de los Municipios, siendo por ende, materia de la autoridad nacional establecer la afectacin de los terrenos destinados a las zonas urbanas (SC, 17/07/02, caso Trina Blanca de Ramos).

La LOPPM se aparta entonces del criterio jurisprudencial respecto de la forma de determinacin del carcter urbano de un inmueble.

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Objeto del impuesto (cont.)

Se consideran construcciones ubicadas en suelo susceptible de urbanizacin:

- Los edificios o lugares para el resguardo de bienes y/o personas, aun cuando por la forma de su construccin sean perfectamente transportables y aun cuando el terreno sobre el que se hallen situados no pertenezca al dueo de la construccin. - Las instalaciones asimilables a construcciones o edificaciones, tales como diques, tanques, cargaderos y muelles. - La anterior enumeracin debe entenderse que tiene un carcter enunciativo. - Quedan exceptuados los terrenos con vocacin agrcola (?).

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Objeto del impuesto (cont.)

De larga data, la jurisprudencia haba limitado este gravamen exclusivamente a los inmuebles por su naturaleza (SPA, 08/12/1997, caso Venepal).
- En efecto, se haba entendido que este gravamen solo aplicaba respecto de aquellos inmuebles por su naturaleza, previstos en el primer aparte del artculo 527 del Cdigo Civil, a saber: Los terrenos, las minas, los edificios y, en general, toda construccin adherida de modo permanente a la tierra que sea parte de un edificio.

Sin embargo, jurisprudencia reciente haba destacado la posibilidad que a los fines del clculo del impuesto, se incluyera el valor de los bienes muebles afectados indivisiblemente a la construccin o terreno (inmuebles por su destinacin) (SC, 08/08/2003, caso Pablo Ceballos).

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Objeto del impuesto (fin)

La LOPPM establece que el tributo recaer no solo sobre los inmuebles por su naturaleza (definidos en el primer parte del art. 527 del Cdigo Civil), sino tambin sobre los inmuebles por su destinacin (diques, tanques, cargaderos y muelles).
- En Cdigo Civil describe a los inmuebles por su destinacin como aquellos objetos muebles que el propietario ha destinado a un terreno o edificio para que permanezcan en l constantemente, o que no se puedan separar sin romperse o deteriorarse o sin romper o deteriorar la parte del terreno o edificio a que estn sujetos.

Ahora bien, la LOPPM establece que no se considerarn inmuebles a los fines de este gravamen, las maquinarias que se encuentran dentro de las edificaciones, an y cuando estn de alguna manera adheridas a stas.

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La base imponible

La base imponible de este impuesto es el valor de los inmuebles (art. 177 de la LOPPM). La LOPPM seala que la determinacin del valor del inmueble se har partiendo de su valor catastral, el cual se fijar tomando como referencia el precio corriente en el mercado. Por otra parte, seala la norma que la base imponible en ningn caso, podr ser superior al valor de mercado.

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La base imponible (cont.)

Por precio corriente, concepto que definir el valor catastral del inmueble, se entiende aqul que normalmente se hubiere pagado por bienes de similares caractersticas en el mes anterior a aqul en el que proceda la valoracin, siempre que sea consecuencia de una enajenacin efectuada en condiciones de libre competencia entre un comprador y un vendedor no vinculados. Por su parte, a los fines de determinar el valor de mercado, concepto que constituir el mximo gravable, se debern considerar las condiciones urbansticas edificatorias, el carcter histrico artstico del bien, su uso o destino, la calidad y antigedad de las construcciones y cualquier otro factor que de manera razonable pueda incidir en el mismo.

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La base imponible (cont.)

El precio corriente que se usar para fijar el valor catastral que determinar la base de clculo- es tan solo uno de los elementos para determinar el valor de los inmuebles. Por lo tanto, la consideracin exclusiva del precio corriente a los fines de la determinacin de la base impnible pudiera no representar fidedignamente el valor inmobiliario del terreno o la construccin, en razn del carcter cclico de la oferta y la demanda de estos bienes, la concentracin excesiva en las reas urbanas, la especulacin de precios, la inflacin, entre otros factores.

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La base imponible (cont.)

La existencia de dos valores referenciales (precio corriente y precio de mercado) obligara a las Administraciones Tributarias Municipales a efectuar, dos clculos distintos a los fines de motivar adecuadamente la determinacin de la base imponible. Vale la pena destacar que la determinacin del impuesto lo realiza generalmente la Administracin a travs de la oficina de Catastro.

En este ltimo sentido, anotamos que los avalos que sirven de fundamento para la determinacin de la base imponible del Impuesto Inmobiliario Urbano, deben realizarse segn el procedimiento legalmente establecido, bajo riesgo de nulidad del acto de liquidacin tributaria (TS8CT, 08/12/03, caso Conjunto Nutico y Residencial Puerto Viejo Marina, C.A.)

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La base imponible (cont.)

El procedimiento descrito comporta avalos individualizados con alto costo y tiempo. Se sugiere el establecimiento de un mecanismo de autoliquidacin. A estos fines, se determinaran los valores de mercado por sectores urbanos (p.e. por manzanas) que se actualizaran perodicamente, fijndose un valor fiscal por metro cuadrado, que determinar la base imponible anual. A los fines de la recaudacin podra estudiarse asociar el cobro al pago de un servicio pblico.

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La base imponible (fin)

El procedimiento valorativo previsto en la LOPPM debe aplicarse con exclusin de cualquier otro previsto en las Ordenanzas Municipales. En consecuencia, los Municipios no podrn:
- Determinar el valor de los inmuebles utilizando los valores que el propietario le hubiere asignado al inmueble a los fines contables, u a otros fines legales (p.e. aporte para pagar el capital social de una empresa). - Utilizar el mecanismo del ajuste por inflacin, o el ajuste por inflacin fiscal, para fijar el valor del inmueble. - Emplear elementos relacionados con la productividad real o presunta del inmueble (vgr. alquileres) para determinar dicho valor. - Por otra parte, los avalos practicados por otros entes administrativos (vgr. la Direccin de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura) no pueden servir de referencia para determinar el valor de los inmuebles sujetos a este impuesto.

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