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UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN JUAN FACULTAD DE INGENIERIA DEPARTAMENTO DE INGENIERIA EN AGRIMENSURA

VALUACIN DE INMUEBLES
TASACION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Ing. Agrim. Especialista Rodolfo H. PELLICE


Ing. Agrim. Especialista Joaqun F. FERNANDEZ

Propiedad Horizontal
La propiedad horizontal es un rgimen de propiedad muy especial, donde conviven el dominio y el condominio y es regida por la Ley Nacional N 13512. La implementacin del rgimen de la Propiedad Horizontal produce una innovacin sustancial en una de las instituciones fundamentales y ms antiguas del derecho, como es la propiedad.

El artculo 2518 del Cdigo Civil establece : La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad y al espacio areo sobre el suelo en lneas perpendiculares. Comprende todos los objetos que se encuentran bajo el suelo, como los tesoros y las minas, salvo las modificaciones dispuestas por las leyes especiales sobre ambos objetos. El propietario es dueo exclusivo del espacio areo; puede extender en l sus construcciones, aunque quite al vecino la luz, las vistas u otras ventajas; y puede tambin demandar la demolicin de las obras del vecino que a cualquier altura avancen sobre ese espacio.
El pensamiento del Dr. Dalmacio Velez Sarsfield, no era desacertado cuando pretendi a travs del art. 2617 del Cdigo Civil evitar que se transfirieran los altos o bajos de un edificio, ni por contrato ni por actos de ltima voluntad, por cuanto la creacin de servidumbres especiales acarreara un sin fin de conflictos. Aquello que naci por una necesidad poblacional donde los que vivan en edificios eran de clase obrera (denominados Conventillos), en la actualidad se han creado como una nueva forma de vida, cada da ms demandada, por los altos costos de los terrenos, economa en la construccin y servicios y concentracin poblacional. Se ha impuesto en las grandes ciudades donde poco a poco han ido creciendo y constituyendo una nueva manera de vivir (hoy Conventillos de lujo).

Propiedad Horizontal
Artculo 1 . Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la va pblica directamente o por un pasaje comn podrn pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a ms de una persona. Como se puede advertir la ley, legisla en primer trmino, sobre el sustrato material el edificio Como condicin primera de este rgimen debe haber un edificio como objeto de este derecho, como elemento de hecho en donde se ejerce aquel derecho. La vida del consorcio y de la del propio dominio horizontal est unida indisolublemente al referido sustrato material; este elemento fsico es condicin sine qua non para la vida del sistema, al punto tal que la propia ley cita como casos de extincin del rgimen, la destruccin o vetustez del edificio (artculos 12 y 16). El edificio se compone de dos tipos de bienes: exclusivos y comunes; estos ltimos con una variedad dentro del gnero: las cosas comunes de uso exclusivo. Lo fundamental en esta ley es que el derecho se concentra en el edificio, en su divisin, siendo el terreno (por accesin) cosa comn a todos los propietarios (art. 2), en cambio en el derecho comn el terreno es el objeto fsico principal del derecho y las construcciones lo son por accesin (a la inversa)

Propiedad Horizontal
Las condiciones materiales de un edificio a someter a propiedad horizontal, es poseer caractersticas fundamentales: a) Que las unidades de propiedad exclusiva sean independientes
b) Que tengan salida a la va pblica directamente o por intermedio de un pasillo comn. c) Que el destino de cada unidad sea del tipo homogneo, sin que perjudique a otros propietarios de unidades [evitar en un edificio con destino a viviendas, unidades donde se produzcan ruidos (fbrica); actos que perjudique a las buenas costumbres (hotel alojamiento, etc.)]

Propiedad Horizontal
El primero de los requisitos, como expresamente surge de su terminologa significa que no haya comunicacin directa entre las unidades, que cada una se baste y cumpla su funcin y destino sin necesidad de requerir de la otra, que cada dependencia de la misma sirva a su finalidad y para uso exclusivo de su titular, que la amplitud de derechos y prerrogativas de ste los pueda ejercer y de hecho los ejerza sin depender para nada de las unidades vecinas.
El segundo de los requisitos exige que la salida a la calle se pueda efectuar de idntica forma sin depender para ello de unidades de otros titulares. El tercero de los requisitos es que el uso de las unidades debe ser armnico pensando en la convivencia de los propietarios de unidades sin que ello perjudique la buena relacin entre ellos. Es formal, de manera que la vida

Propiedad Horizontal
Artculo 2 : (Bienes Comunes) : Cada propietario ser dueo exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso comn del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razn:
a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, prticos, galerias y vestbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines; b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefaccin, agua caliente o fra, refrigeracin, etctera; c) Los locales para alojamiento del portero y portera; d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos; e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio comn

Esta enumeracin no tiene carcter taxativo


Los stanos y azoteas revestirn el carcter de comunes salvo convencin en contrario.

Propiedad Horizontal
Adems de los bienes exclusivos, el derecho de propiedad horizontal tiene por objeto una segunda categora de cosas o partes, aquellas de uso comn, sujetas a un condominio de indivisin forzosa, indispensable para el ejercicio del derecho de propiedad sobre los referidos en primer trmino. Las cosas son comunes de acuerdo a la finalidad que posee, ya sea por su naturaleza (destino objetivo: por ejemplo un ascensor est destinado a trasladar personas o cosas a pisos inferiores o superiores del edificio); y tambin son comunes porque han sido afectadas por las partes (destino subjetivo: por ejemplo el local de portera). De all que la enunciacin del artculo referido no sea taxativa, pues hay bienes y servicios que pueden ser o no comunes, de acuerdo a lo que determinen las partes al redactar el reglamento de copropiedad y administracin.

Las partes comunes, en algunos casos, revisten tal importancia que sin ellas no se concebira el sistema, ya que resultan imprescindibles para su normal funcionamiento (terreno, escaleras, etc.).
La enunciacin del artculo solo da ejemplos, lo que implica que existen otros bienes, partes y servicios que son comunes sin entrar en la

Propiedad Horizontal
El primer supuesto que la Ley considera en su enumeracin es el Terreno.
Este es sobre lo que se asienta el edificio y sobre l, todos los propietarios tienen una cuota parte indivisa, es decir son a su vez copropietarios. Cualquier acto de disposicin, gravamen o constitucin de derechos reales sobre la unidad de propiedad exclusiva comprende entonces a la cuota parte indivisa sobre el lote de terreno, conforme al porcentual asignado a cada titular.

Tal principio es inverso al sustentado por Cdigo Civil para el dominio, en donde el suelo es siempre lo principal y todo lo que se construye sobre el mismo se incorpora y accede a ste, y todo acto de disposicin sobre aqul conlleva a disponer de estas edificaciones (artculos 2518 y 2521 del Cdigo Civil).
Estando prohibido en nuestra legislacin el derecho de superficie (salvo el derecho de superficie forestal), o sea que uno tenga el derecho de propiedad del suelo y otro la de lo edificado sobre l, forzosamente la titularidad del terreno apareja la titularidad de lo que se encuentra sobre l. En propiedad horizontal, el principio se invierte, el terreno es

Propedad Horizontal
En esta Ley, el inters comn del consorcio va por encima del inters individual de cada propietario.
Se debe recordar que la Propiedad Horizontal puede ser tanto en altura como en profundidad

Cada propietario es dueo exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso comn del edificio, o indispensables para mantener su seguridad
El tasador, en primer lugar, debe munirse del plano de mensura de subdivisin en Propiedad Horizontal, para conocer: - Superficie propia de la unidad o departamento a tasar - Ubicacin del departamento en altura y/o profundidad y en su caso ubicacin dentro del piso - Proporcin que tiene el departamento en las cosas comunes. En segundo lugar se realiza el relevamiento de la zona de ubicacin del edificio; del plan de comodidades y de las caractersticas constructivas del edificio y de la unidad; estado de conservacin del departamento y las mejoras introducidas por su propietario; los servicios con que cuenta; etc.

Propiedad Horizontal
Descripcin del edificio de departamento / barrio privado.
Propsito. Tiene por finalidad proporcionar una idea de las caractersticas de los alrededores inmediatos de la propiedad en cuestin y/o si la misma se encuentra ubicada dentro de un consorcio regido por la Ley de Propiedad Horizontal (departamento o barrio privado).

Cantidad de unidades. Se debe indicar el numero total de unidades de vivienda que conforman el edificio de consorcio o el barrio privado. Este dato frecuentemente puede ser obtenido del administrador y debe ser confirmado por otra fuente en caso de que existiera alguna duda sobre el informe de recuento de unidades.

Propiedad Horizontal
Estado de las reas comunes. Se deber indicar el estado y/o condicin de la superficie comn, tal cual se la observ en la fecha de su inspeccin. La superficie comn se refiere a los espacios contenidos dentro de la comunidad que no son de uso exclusivo. El tasador debe evaluar y describir la condicin actual de la superficie comn. Para ello debe inspeccionar el edificio a fin de obtener un acabado conocimiento de las caractersticas generales y de la condicin de los espacios comunes Posteriormente la condicin debe ser calificada

Propiedad Horizontal
Tasacin de la Propiedad Horizontal
Se tasa el terreno siguiendo los procedimientos clsicos, obtenindose el valor de parte proporcional que le corresponda al departamento. Se tasa seguidamente la mejora aplicando tambin los mtodos conocidos para ello y luego se aplican los coeficientes correctores (por ubicacin en el piso, por altura, etc). La parte proporcional que le corresponde de las cosas comunes, puede tasarse por separado, pero en general se incluye su superficie en la superficie del departamento. Se debe destacar que cuando el Ingeniero Agrimensor responsable del proyecto de subdivisin de un edificio, calcule el porcentaje de copropiedad que le corresponde a cada unidad exclusiva sobre las cosas comunes, lo debe realizar en funcin del valor econmico de cada una de ellas. Resulta importante que el Tasador tenga en claro que cada edificio tiene su propia particularidad y donde es posible establecer un comparativo entre las distintas unidades que presente una notable diferencia de valores, an siendo de igual superficie exclusiva.

El tema es aplicar coeficientes comparativos entre las distintas unidades exclusivas o espacios comunes de uso exclusivo, dichos coeficientes surgirn de compulsar ventas de un mercado inmobiliario. Esto llevar a determinar el valor econmico de cada una de ellas, que en general no ser igual para todas las unidades.

Crquis antecedentes comparables PH


Calle 14

Calle 16

B Calle18 C

T Calle 20 PLAZA

Calle 22

Calle 24

Calle 26
Calle 35 Calle 37 Calle 39 Calle 41 Calle 43 Calle 45 Calle 47

Coeficientes PH
Coeficientes correctores del valor para departamentos y oficinas en Propiedad Horizontal Res. N 015 - TTP .93 a) Ubicacin en planta Dpto Frente a 1 calle Frente a 2 calles Al contrafrente A patio interior 1.00 1.05 0.95 0.90 Oficinas 1.00 1.05 0.95 0.90

Coeficientes utilizados segn caracteristicas constructivas del edificio Primera de lujo Primera Segunda Tercera 1.50 1.30 1.00 0.85

b)Ubicacin en piso (Edificio con ascensor) Dpto Planta baja 1 Piso 2 Piso 3 Piso 4 Piso 5 Piso 6 Piso 7 Piso 8 Piso 9 Piso 0.95 1.00 1.05 0.95 0.95 0.90 0.90 0.95 0.95 0.80 Oficinas 1.10 1.00 1.00 0.95 0.95 0.90 0.90 0.95 0.95 0.80

Coeficientes segn la superficie cubierta propia Hasta 30 m De 31 m a 50 m De 51 m a 100 m De 101 m a 150 m De 151 m a 250 m 1.10 1.05 1.00 0.95 0.90

En edificios sin ascensor el coef. Se disminuye en 0,05

Planilla PH Comparables
PLANILLA DE HOMOGENEIZACION DE ANTECEDENTES Coeficientes Asimiladores
Antec Ubicacin Edad - Estado A B C D Calle 16 al 100 e/ 35 y 37 28 - 2.5 Calle 41 al 300 e/ 16 y 18 24 - 2.0 Calle 18 al 400 e/ 41 y 43 30 - 3.0 Calle 41 al 500 e/ 20 y 22 32 - 2.5 Piso Planta 2 Patio Int. 4 Contrafr. 1 Contrafr. 7 Frente 20/10/2006 195000 106.64 1828.58 1.05 0.95 1.00 0.95 0.649 1.30 0.90 1.00 1.13 2058.41 20/10/2006 170000 98.92 1718.56 0.95 1.00 0.95 1.00 0.610 1.00 0.90 1.00 1.63 2809.51 20/10/2006 165000 96.73 1705.78 0.95 0.95 0.95 1.00 0.777 1.00 1.00 1.00 1.50 2560.54 Fecha Importe Sup. Propia Valor Unit. $ 20/10/2006 150000 m 90.84 $/m 1651.25 Ubic, Ubic. Edif. 0.95 1.05 Ubic. 0.90 Divisores Sup. 1.00 Edad y 0.696 Caract. 0.85 Piso Planta Propia Estado Construc. 1.00 1.00 Multiplicativos Oferta Actual. Coef. Total 1.88 3109.07

Vbuh $/m *

S=
1 Promedio

10537.53 2634.38

Vuh = VU * Cact * Cof / (Cee * Cue * Cpi * Cpl * Csp * Ccc)

+ 20% 3161.26 - 20% 2107.51 2 Promedio 2826.37

Ubicacin Edad - Estado A Tasar Calle 37 al 400 e/ 18 y 20 33 - 2.5

Piso Planta 5 Frente

Fecha de Tasacin 20/10/2006

Sup. Propia Valor Unit. m 101.37 $/m 2827.00 Ubic, Ubic. Edif. 1.00 0.90 Ubic. 1.00

Coeficientes Asimiladores
Sup. 1.00 Edad y 0.64 Caract. 1.00 Oferta Actual. Coef. Total 1.00 1.00 0.58 Piso Planta Propia Estado Construc.

Vbuh $/m
2827.00

Valor Dpto a Tasar = VDT = Vbuh * Cact * Cof * Cee * Cue * Cpi * Cpl * Csp * Ccc =
2827.00 x 101.37 x 0.58 =

VDT = Vbuh * Coef Total


165066 $

Planilla Antecedentes PH
Direccin Valor Oferta X 1.00 Calle 37 al 400 e/ 18 y 20 Fecha N.C. X 01-43-650120 Antecedente A tasar U:F: 9 F1c X Real
Superficie Propia

23/10/2006 Departamento Oficina Local Plano N 01/15268/92 Piso 5 "A"

a Tasar Venta Coef Forma de Pago Deducciones Valor resultante Forma de Pago CONTADO

% 8,23 Planta F2c CF PI

C. Hom. 1.00 0.50 0.33 4.26 8.80

Sup, Hom. 96.24 2.13 2.90

Caractersticas Constructivas 1 Lujo Edad 33 Frente Cochera 1 2 X Estado 2,5 Fondo SI NO TTP X Bao Priv. si no 3 Otra

Cub. Semicub Balcn Descub. Baulera E.Piso Otra Totales

96.24

109.30

101.27

Fuente

Tasacin PH por regresin Lineal


Metodologa para la tasacin de inmuebles en Propiedad Horizontal por regresin lineal
El tasador elabora un ndice de calidad urbanstica que engloba diversos signos externos. Estos signos externos se clasifican en cuatro grandes apartados: a) Entorno Urbanstico b) Caractersticas generales del edificio donde se encuentra la vivienda c) Caractersticas especficas de la vivienda d) Distancias y comunicaciones Dentro de cada uno de estos apartados, el tasador contempla unos signos externos de detalle como pueden ser los siguientes:

Tasacin PH por regresin Lineal


. Respecto al entorno urbanstico: estatus socioeconmico de la poblacin, densidad y lujo de los comercios, polucin, calidad de urbanizacin en calles y accesos, etc.
. Respecto a las caractersticas generales del edificio: fachada, portal, ascensores, escaleras, instalaciones comunes, etc. - Respecto a las caractersticas de la vivienda: superficie, distribucin de habitaciones, nmero de cuartos de bao, calidades constructivas, etc. - Respecto a distancias y comunicaciones: distancias ponderadas a centros urbanos importantes (negocios, oficinas, etc.), distancias ponderadas a paradas de micros, etc.
Estos signos externos se ponderan utilizando unas escalas de longitud variable. As, cuando uno de los signos externos tiene mucha importancia a juicio del tasador, se puede emplear una escala larga (entre 0 y 100). Si el tasador atribuye menos importancia al signo externo, se acorta la respectiva escala (reduciendo por ejemplo el intervalo entre 0 y 20). Sin duda la experiencia del tasador es determinante al elegir estas escalas. Como consecuencia de las ponderaciones que se acaban de sealar, el tasador estima el valor de la calidad urbanstica para cada inmueble. Esta calidad urbanstica as cuantificada, ser el ndice o signo externo global que se manejar en el mtodo beta.

El Mtodo en la Prctica Inmobiliaria

En la prctica, rara vez ocurre que el tasador pueda encontrar un nico ndice con validez explicativa global. En otras palabras, en una tasacin determinada es difcil encontrar un ndice que refleje por s solo la calidad global de cada uno de los inmuebles. Slo en ciertos casos particulares el tasador trabajar con un ndice nico sin perder fiabilidad evaluatoria. Desde luego estos casos particulares son pocos frecuentes. Por ejemplo se puede trabajar con un solo ndice cuando se quiere tasar un inmueble cuyo precio de mercado depende slo de sus distancias a centros urbanos importantes. Entonces, el ndice nico ser la media ponderada de dichas distancias.

El Mtodo en la Prctica Inmobiliaria

Ahora bien, cuando el inmueble problema es un edificio, un apartamento, un local de negocios, etc., el tasador debe contemplar mltiples signos externos, cada uno de los cuales contribuye en una pequea medida a explicar el precio de mercado. As, por ejemplo, para un edificio de oficinas se tendra, en primer lugar, unos signos externos de entorno urbanstico, como son el carcter ms o menos comercial del barrio, el ancho de las calles, la facilidad de estacionamiento para vehculos, etc. En segundo lugar, el tasador tendra que considerar unos signos externos de calidad arquitectnica como son la suntuosidad de la construccin, su modernidad, etc. Por ltimo, habra que considerar unos signos externos de distancias a centros neurlgicos de la ciudad, las estaciones de subterrneos prximas, etc.

El Mtodo en la Prctica Inmobiliaria Todos los signos externos, cuyo nmero puede alcanzar una cifra alta, se deben condensar en un ndice nico. La condensacin se realiza asignando a cada signo externo un coeficiente de ponderacin. El ndice, ser entonces la suma de niveles de los signos externos, ponderando cada nivel con el peso respectivo. Los niveles se llaman tambin puntuaciones. Los pesos o coeficientes de ponderacin se determinan por el tasador con arreglo a su experiencia. Se podra objetar que el uso de mltiples signos externos disminuye la fiabilidad de los resultados, ya que los coeficientes de ponderacin se fijan por el tasador sin recurrir a una metodologa sofisticada para estimarlos. Sin embargo, no existe una tcnica evaluatoria alternativa que se libre de este inconveniente y que al mismo tiempo sea capaz de barajar todo el paquete de signos externos que influyen significativamente sobre el precio de

El Mtodo en la prctica inmobiliaria


Se explicar mediante un ejemplo, el modo de estructurar los signos externos, asignando a cada uno de ellos un coeficiente de ponderacin. Se utilizar el ejemplo de las oficinas, pensando en un edificio aislado (tipo torre) y construido en fecha reciente en un barrio cntrico de cierta ciudad.
En la tabla que se adjunta, los pesos se han introducido explcitamente, es decir, consignando el valor numrico de cada peso para cada signo externo. Por ello esta tabla se llama Estructura de signos externos con pesos explcitos. El tasador puede trabajar tambin con una tabla que se llama Estructura de signos externos con pesos implcitos. En esta variante, el tasador no fija directamente los

pesos, sino que estos pesos o coeficientes de ponderacin se asignan indirectamente, en

El Mtodo en la prctica inmobiliaria


Considerando un signo externo tal como el carcter comercial del barrio, hay que asignar a cada inmueble una puntuacin que refleje el nivel del barrio en que se encuentra ubicado. De acuerdo con la experiencia del tasador y con la informacin externa que dispone, esta informacin debe estar comprendida en el intervalo (0 50), es decir entre 0 y 50 puntos. Este es el llamado intervalo de puntuacin.
Cuanto ms amplio es dicho intervalo, mayor es el peso implcito que se concede al signo externo para el inmueble considerado. En una definicin ms rigurosa, el peso implcito es una variable proporcional a la longitud del correspondiente intervalo de puntuacin. Por ejemplo, sean los signos externos ancho de calles y carcter comercial del barrio. Si se supone que el intervalo de puntuacin para el signo ancho de calles es (0 30) y para el signo carcter comercial del barrio es (0 50). Por consiguiente las longitudes de los intervalos de puntuaciones son: 50 para el signo carcter comercial del barrio y 30 para el signo ancho de calles. Esto significa que los pesos implcitos son respectivamente proporcionales a los

Implementacin del Mtodo

Para la implementacin del mtodo, en el caso de un epartamento, el tasador comienza clasificando la superficie urbana en unidades de espacio homogneas respecto al estatus socio cultural y econmico de la poblacin que habita la zona, y tambin al prestigio socio urbanstico de la misma. Las zonas as clasificadas pueden coincidir o no con barrios de la ciudad. Con frecuencia su contorno estar limitado por calles de tal modo que se consiga una estandarizacin adecuada de las variables socioeconmicas anteriores. A veces una zona puede quedar constreida a una sola calle e incluso a un tramo de ella

Implementacin del Mtodo


Una vez concluida esta clasificacin zonal, el analista contempla los siguientes signos externos que jugarn el rol de variables explicativas o exgenas: 1) Entorno Urbanstico. Este entorno se define atenindose a la clasificacin zonal anterior. Por consiguiente, se asignar a cada inmueble ubicado en la misma zona urbana el mismo ndice representativo del estatus socio cultutal y econmico. Sin embargo, esta cifra inicial podr ser modificada en su caso teniendo en cuenta el prestigio urbanstico del rea. Para determinar en cada caso el nivel de este ndice, el tasador puede partir de la cifra de ingreso medio por habitante, la cul podr ser corregida mediante coeficientes tales como la calidad de los vehculos estacionados en el rea, las caractersticas de los comercios existentes, la proximidad a parques y jardines, la disponibilidad de servicios y el prestigio socio . urbanstico tal como se haba indicado anteriormente

Implementacin del Mtodo 2) Aspecto arquitectnico del inmueble. Esta variable se estimar observando las caractersticas generales del edificio donde se encuentra el apartamento problema (es decir, el apartamento objeto de la tasacin). Se atender especialmente al aspecto que ofrece el portal y la fachada, as como a los servicios de ascensor y montacargas, escalera, vertedero de basuras, servicio de portera y otros equipamientos del condominio (video-telfono, sistemas de seguridad, etc.). El estado de conservacin del edificio influir tambin en la puntuacin dada al ndice conjunto.

Implementacin del Mtodo


3) Caractersticas del apartamento. Se incluye aqu la dimensin del apartamento, la distribucin de las habitaciones, el nmero de cuartos de bao (caracterstica esta de especial relieve), la calidad de los elementos constructivos y decorativos (instalaciones electrodomsticas, calefaccin y aire acondicionado, materiales en pavimentos, puertas y ventanas, pintura, calidad de los acabados constructivos, aislamientos trmicos y acsticos, azulejos en cocina y baos, mobiliario existente en su caso, etc.) La superficie de terrazas se considerar como signo externo importante. As como, la luminosidad y ventilacin de las habitaciones. La altura del apartamento se evaluar de modo distinto segn el edificio disponga o no de ascensores. En el primer caso, los pisos altos alcanzarn mayor puntuacin que los bajos. En el segundo caso ocurrir lo contrario.

Implementacin del Mtodo


4) Distancia y comunicaciones. Se trata aqu tambin de un ndice compuesto en funcin de: a) distancias medias ponderadas desde el inmueble a centros urbanos neurlgicos; b) distancias medias ponderadas a bocas de metro, paradas de mnibus y taxi:
Como se ve, el anlisis de regresin no elimina totalmente cierta subjetividad en el computo de los ndices, que deben elaborarse mediante baremos con arreglo a la experiencia del tasador. En algunos tems, se puede aplicar un criterio claro como por ejemplo, al computar los cuartos de bao incompletos (o cuartos de aseo), dando una puntuacin proporcional al equipamiento del cuarto de bao. Sin embargo, las puntuaciones asignadas a los elementos constructivos y decorativos, al aspecto del portal, etc., siguen estando fundamentadas en conocimientos periciales que no se derivan del anlisis estadstico.

A continuacin, el tasador debe recopilar datos estadsticos sobre las variables exgenas anteriores a la vez que sobre los correspondientes precios por metro cuadrado en una muestra aleatoria. Cuando el anlisis se aplica en la realidad con cuatro variables explicativas, es recomendable aumentar lo ms posible el nmero de apartamentos testigos

Implementacin del Mtodo


Estructura de Signos Externos con Pesos Explcitos Puntuacin LA LM

Signo Externo Entorno Urbanstico Categora econmico-geogrfica del municipio Densidad de oficinas en el rea Ancho de calle Trfico peatonal Posibilidad de estacionamiento Caractersticas del Inmueble Fachada Vestbulo Ascensor Estado de conservacin Caractersticas de la oficina Calidad de materiales y terminacin Baos Superficie (Pequea, mediana, grande) Altura de planta en caso que exista ascensor Altura de planta en caso que no exista ascensor Luminosidad y ventilacin Calefaccin - Aire acondicionado Aislamiento trmico y acstico Flexibilidad Ratio (superficie til / sup construida) x 100 Distancias y comunicaciones Distancia a centros neurlgicos Distancia media a paradas de omnibus Distancia a boca de subterrneo

Peso

L1

LB

0.02 0.05 0.05 0.05 0.04

100 80 60 50 25

100 10 20 20 25

100 20 20 50 60

100 100 100 80 70

0.06 0.04 0.10 0.10

100 25 100 80

30 10 0 60

65 25 100 85

90 80 100 100

0.04 0.01 0.10 0.03 0.03 0.02 0.03 0.03 0.04 0.10

60 50 20 100 0 75 100 70 50 80

40 30 40 0 80 50 65 50 25 87

90 70 30 85 0 100 65 65 60 81

75 65 70 80 0 80 85 90 75 78

0.05 0.02 0.02

90 75 75

30 50 50

50 75 50

100 80 90

Implementacin del Mtodo


Estructura de Signos Externos con Pesos Implcitos
Intervalo

Signo Externo Entorno Urbanstico Categora econmico-geogrfica del municipio Densidad de oficinas en el rea Ancho de calle Trfico peatonal Posibilidad de estacionamiento Caractersticas del Inmueble Fachada Vestbulo Ascensor Estado de conservacin Caractersticas de la oficina Calidad de materiales y terminacin Baos Superficie (Pequea, mediana, grande) Altura de planta en caso que exista ascensor Altura de planta en caso que no exista ascensor Luminosidad y ventilacin Calefaccin - Aire acondicionado Aislamiento trmico y acstico Flexibilidad Ratio (superficie til / sup construida) x 100 Distancias y comunicaciones Distancia a centros neurlgicos Distancia media a paradas de omnibus Distancia a boca de subterrneo

Puntuacin

L1
125 20 40 30 25 10 250 60 10 100 80 248 25 5 20 30 0 15 30 20 83 80 75 45 15 15

Puntuacin LA LM
55 20 5 10 10 10 85 20 5 0 60 225 15 3 40 0 25 10 20 15 10 87 35 15 10 10 105 20 10 25 25 25 235 40 10 100 85 258 30 7 30 25 0 20 20 20 25 81 50 25 15 10

LB
200 20 50 50 45 35 295 60 35 100 100 290 35 7 30 25 0 15 30 30 40 78 60 50 10 0

0 0 0 0 0

- 20 - 50 - 50 - 50 - 40

0 - 60 0 - 40 0 - 100 0 - 100

0 - 40 0 - 10 0 - 100 0 - 30 0 - 30 0 - 20 0 - 30 0 - 30 0 - 40 0 - 100

0 - 50 0 - 20 0 - 20

Implementacin del Mtodo


BAREMO DE PUNTUACION PARA OFICINAS
Puntuacin

Signo Externo

Barem o

L1

a) Entorno Urbanstico Densidad de locales en el rea Trfico Peatonal Distancia ponderada desde el centro del rea a centro principal Calida y precio de los artculos en las tiendas circundantes

0 - 50 0 - 50 0 - 30 0 - 30

125 40 40 25 20

b) Otros signos externos del entorno Categora econmuco geografica del municipio Espacio para estacionamiento de vehculos Calles peatonales

0 - 40 0 - 30 0 - 40

75 40 15 20

c) Caractersticas generales del local problema Conservacin del edificio en cuanto a su estructura arquitectnica de riesgo Versatilidad (posibles usos alternativos del local) Trfico peatonal frente al inmueble

105 0 - 50 0 - 50 0 - 50 30 30 45

c) Caractersticas de la fachada Permetro de la fachada Superficie del escaparate Nmero de puertas Poligonal de la fachada

0 - 30 0 - 30 *10 - 40 *10 - 40

50 10 20 10 10

e) Superficie del local

en m

265

f) Volmen del local

en m 3

1192.5

Implementacin del Mtodo


Precios/m v1 80 85 95 105 125 90 65 60 105 110 95 75 75 70 60 60 70 70 160 v2 70 60 55 90 95 70 40 25 105 90 80 60 60 50 50 45 40 40 90 v4 45 65 50 55 90 35 40 40 80 70 60 80 90 45 45 40 55 60 75 v5 75 240 200 200 160 14 25 70 505 240 330 300 180 108 60 65 175 280 43 v5 5625 57600 40000 40000 25600 196 625 4900 255025 57600 108900 90000 32400 11664 3600 4225 30625 78400 1849

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

120 123 140 179 306 164 100 57 252 208 150 117 139 83 75 62 75 72 444

v5

v5

v4

v2

0.00104621 -0.60731516 5.1313E-05 0.02571882 0.99874139 4.04760074 2063.17288 13 169005.546 212.979933

1.56345039 -0.16543638 0.08321392 0.09040656 #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A

vo 3.2402605 -155.201274 0.07416579 4.01804068 #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A

v1

Implementacin del Mtodo


Ecuacin de regresin Los datos de la Tabla 1 se analizan con un paquete estadstico de Excel. Como resultado se ha obtenido la siguiente ecuacin de regresin en la cul no aparecen las variables V3 y V6, por no ser significativas:

X = - 155,2013 + 3,2403 V1 - 0,1654 V2 + 1,5635 V4 0,6073 V5 + 0,001046 V5


Los parmetros correspondientes a esta regresin son los siguientes:

Coeficiente de determinacin (sin ajustar) = 0,9987


Coeficiente de determinacin ajustado Erros estandar = 0,9983 = 39,99 $

Implementacin del Mtodo


Clculos finales
Los datos correspondientes a las variables exgenas significativas V1, V2, V4 y V5 (seccin 7) para el local problema, se han introducido en la ecuacin de regresin ajustada. Una vez hechas las correspondientes operaciones de clculo, el precio por metro cuadrado construido para el local problema es el siguiente:

X = - 155,2013 + 3,2403 * 125 - 0,1654 * 75 + 1,5635 * 50 - 0,6073 * 265 + 0,001046 * 265 X = 228 $/m construido
El valor de mercado del local problema resulta multiplicando el precio unitario de 228 $/m por la superficie construida (265 m), obtenindose as un valor total de:

VT = 60.420 $