Carrera de Corredor de Comercio y Martillero Pblico

TECNICAS DE TASACIONES DE INMUEBLES FONDOS DE COMERCIOS Marcelo Eduardo Ghio

Martillero Pblico
marceloghio@fibertel.com.ar

Conceptos Bsicos
Definicin de tasacin: poner precios oficialmente a ciertas cosas vendibles. Oficialmente: quin realice la tasacin debe fundamentarla ante terceros. Valor distinto que precio. Valor es subjetivo y precio es objetivo.

La Tasacin a valores de mercado

Una tasacin es la estimacin del valor ms probable que obtendra un inmueble en el mercado, en una determinada fecha.

Principio de sustitucin
El valor de un inmueble es equivalente al de otro bien inmueble que rena condiciones y caractersticas similares de aquel.

Principio de mayor y mejor uso

El valor de un inmueble que puede ser aplicado a distintos usos o funciones ser aquel que resulte de destinarlo al uso que sea ms rentable econmicamente.

METODOS DE TASACIONES.

1: Por Comparacin de Antecedentes. 2: De Reposicin o Costo a Nuevo.

3: Por la Capitalizacin de su Renta.

A Tasar por Comparacin

A Tasar por Reposiciona a Nuevo

Teniendo una casa determinada cuanto costara construirla nuevamente, a eso sumarle el precio del terreno y depreciarla si fuera necesario.

A Tasar por el Valor de su Renta

Todo inmueble o negocio comercial produce una renta, si sabemos cuanto es la renta, sabremos cuanto vale el inmueble.

Alquiler: calcular su renta

Sobre departamentos o casas que conozcamos su precio de venta

P. alq = Renta anual del 6% en $ del Precio de venta del Inmueble, menos los gastos si los hubiese, dividido los 12 meses del ao.

P alq = ( P U$S a P $ x 6 % ) - Gastos

12

Valor de su Renta en viviendas

Despejando de la formula anterior tendremos

P $ = (P alq x 12 + Gastos) x 100

6

P U$S = P $ / P del Dlar

Definicin de Fondo de Comercio

Universalidad de bienes, derechos y obligaciones que hacen al giro de una casa comercial, todos aquellos elementos que hacen a la finalidad de la actividad comercial. La enumeracin de elementos a la que se refiere no es taxativa, sino por el contrario es enunciativa pudindose hallarse ms o menos elementos de los descriptos en la norma. Siguiendo con los elementos tenemos:

Dispositivos o Elementales
Valor Llave (intangible) Derechos sobre el local (tangible) Nombre (puede ser tanto tangible como intangible) Marcas y patentes (tangible)

Accesorios
Mercaderas (tangible, fungibles) Clientela (intangible) Instalaciones Arquitectnicas Maquinarias Comerciales (tangibles) Exclusividad en zona (intangible)

 Los fondos de comercio contemplan una interesante estrategia de inversin que permite acceder directamente a un negocio en funcionamiento, con el alquiler del local pactado, los muebles y las mquinas necesarias para la actividad y, lo ms importante, una clientela fija. En consecuencia, dicha operacin conlleva una substancial cuota de seguridad, ya que saltea las dificultades de los primeros aos de constitucin y creacin de marca, comenzando a vender desde el primer da de apertura.

Comenzamos a tasar
Recolectamos la informacin necesaria

Aplicamos la formula segn sea su caso

EL ROL DE LA INFORMACION
MODOS DE RECOLECCIN DE INFORMACIN 1: Directos 2: Indirectos A SU VEZ LA INFORMACION PUEDE SER 1: Intrnseca 2: Extrnseca

Obtencin de Informacin
A) Entrevista in situ del bien a tasar Inspeccin ocular, negociacin con el dueo Recoleccin de informacin Intrnseca. B) Recoleccin de informacin respecto a los alrededores ms cercanos al bien. C) Bsqueda en base de datos de antecedentes comparables y rentabilidades posibles de mercado

Variables a considerar
- Entorno
- Ubicacin - Barrio

- Accesibilidad - Estacionamiento
- Calidad, cantidad y antigedad del equipamiento - Competencia - Composicin poblacin - Posibilidad de acceso a su insumo principal

Variables a considerar Extrnsecas

Leyes nacionales, locales o Cdigos Municipales que reglamenten su habilitacin. Contrato de locacin sobre el local, se cede la locacin o se hace un contrato nuevo.

Cuestiones Legales Administrativas que debemos garantizar al futuro comprador.

Mtodo de tasacin por el Valor de su Renta

1: Inspeccin ocular al bien a tasar. 2: Separar los aspectos tangibles de los intangibles. 3: Saber cuanto es la recaudacin diaria bruta en promedio. 4: Saber los gastos mensuales. 5: Obtener la Renta Neta Mensual. 6: Por cuanto tiempo ser la locacin.

Aspectos Tangibles
Inmueble en compra Carteleras

Inmueble en Alquiler Marcas y Patentes Mercaderas

Calidad de Instalaciones

Seguridad
Marquesinas

Decoracin y muebles
Maquinas comerciales

Aspectos Intangibles
Valor Llave Nombre de Fantasa

Clientela Habilitaciones y permisos

Exclusividad en zona

Recolectar la siguiente informacin

Recaudacin Bruta Diaria De la misma hacer un promedio mensual. Gastos totales durante el mes. Incluir en los gastos sueldos aunque no se paguen por ahora. Duracin del Contrato de Alquiler. Posibilidad de anexar rubros y subir la recaudacin. Con todo ello establecer la Rentabilidad Neta Mensual.

Formula universal de valoracin de fondos de comercios

PFdeC= R Neta M x 1/3 del Contrato A este resultado puede agregarse hasta un 20% ms por el valor de las instalaciones. consejo: "El alquiler del local no debe superar los tres das de caja bruta. Lo ideal es pagar dos das de caja bruta".

 Donde tendremos que 1/3 de tiempo del contrato para recuperar la inversin, y el resto para desarrollar el negocio. Para calcular la utilidad neta mensual del vendedor, hay que determinar antes sus ingresos y sus egresos. No hay que olvidar que lo que se est comprando en un fondo de comercio es la posibilidad de obtener una renta a partir de ciertas instalaciones, y no slo las instalaciones.

Casos Excepcionales
Cuando no basta la simple formula
1: Playas de estacionamiento o Garajes. 2: Bares y casas de comida. 3: Hoteles familiares. 4: Estaciones de servicio de nafta. 5: Agencias de lotera. 6: Paradas de diarios. 7: Locutorios y cibercafs. 8: Panaderas y confiteras.

Playas de estacionamiento o Garajes.

P Gje = R Neta M x 1/5 del Contrato
Puede haber un 20% ms por la ubicacin geogrfica Se recomienda 5 aos de contrato y recuperar en 2 aos

el garaje siempre fue un negocio de rentabilidad baja comparado con otros rubros, pero eso es as porque el riesgo tambin es menor un garaje en Capital Federal puede dar una rentabilidad de 8 a 10% anual a un riesgo de "casi cero. La conduccin del garaje es sencilla; se pueden manejar cinco o seis con facilidad, algo que no ocurre con los restaurantes.

Bares y casas de comida.

P Bar = R Neta M x 1/4 del Contrato
Puede haber un 20% ms por la calidad de instalaciones
Se recomienda 4 aos de contrato y recuperar en 1 ao. Conservar la habilitacin del dueo anterior es esencial para la transferencia de bares y casas de comida, no porque ya no se autoricen aperturas de locales, sino porque las habilitaciones cada vez exigen ms condiciones. Se aconseja adquirir los que slo venden caf, bebidas y sandwiches, "que tienen muy buen margen", y no tanto los que ofrecen comida, porque "hay que vender muchos platos para que la utilidad aparezca y porque presentan mucha complejidad y mantener mucho personal".

Hoteles familiares
P Hotel = R Neta M x 1/5 del Contrato
Puede haber un 20% ms por la calidad edilicia Se recomienda 5 aos de contrato y recuperar en 2 aos

Con las mismas dificultades que los bares para obtener nuevas habilitaciones (por el aumento de los requisitos), adquirir un hotel ya habilitado mediante la transferencia del fondo de comercio es la mejor forma de obviar el trmite. En Buenos Aires, el especialista distingue entre "lo que se conoce como pensin para gente del interior o pases limtrofes", que es un negocio de mayor complejidad, y los establecimientos de dos o tres estrellas, que son los llamados "de pasajeros", y que recomienda por la menor necesidad de control.

Estaciones de servicio de nafta.

P Hotel = R Neta M x 3/10 del Contrato
Puede haber un 20% ms por el contrato de la Marca
Se recomienda 5 aos de contrato y recuperar en 1.5 aos.

segn clculos, una estacin puede dejar entre $ 20.000 y 15.000 limpios por mes (lo que, multiplicado por los 18 meses para recuperacin de la inversin, dara entre $ 270.000 y 360.000) Los mrgenes ("que se estiman en torno al 7%") son menores que los que ofrecen las estaciones de GNC (con una rentabilidad que se estima en un 50%). Pero el nmero de clientes potenciales es mucho mayor y no hace falta, como s ocurre con los expendedores de GNC, adquirir la propiedad del local.

Agencias de Lotera.
P Ag. L = 30 35 veces la R Neta M
El nmero que multiplica la renta depende del tamao del local, no hay recomendacin por contrato pero lo que se adquiere es la habilitacin de Lotera y Casinos
En la Capital Federal no se otorga, virtualmente, ninguna habilitacin nueva. El contrato de alquiler de un local de este rubro suele durar tres aos como mnimo. Y entre todos los juegos que integran la oferta de esta actividad, la quiniela genera de 80% a 85% de los ingresos. Lo que da mrgenes importantes. En este negocio de poco riesgo (por la ausencia de competidores en una zona delimitada) y complejidad (todas las transacciones quedan registradas en una mquina), el responsable de la agencia debe cumplir con muchos requisitos personales: no puede tener antecedentes policiales ni juicios por inhibiciones, ni embargos.

Paradas de diarios.
P Pde D = 25 a 30 veces la R Neta M
El nmero que multiplica la renta depende de la ubicacin geogrfica del Puesto y la amplitud horaria. La ventaja para poder tomar una decisin de inversin en este rubro reside en que la distribuidora enva resmenes de cuenta que permiten al comprador interesado saber fehacientemente cunto se gana en bruto. "Aqu no hay gastos de alquiler, la actividad est exenta de impuesto por ingresos brutos y de IVA, y tampoco aparecen nuevos competidores". Pero hay pocos puestos en venta. "Es que no es fcil que los diarieros se desprendan de este negocio, que les aporta plata segura. Pero a veces se cansan o llegan a una edad en la que ya no quieren seguir",

Locutorios y cibercafs.
P Bar = R Neta M x 1/4 del Contrato
Puede haber un 20% ms por la calidad de instalaciones Se recomienda 4 aos de contrato y recuperar en 1 ao.
Adems del habitual anlisis del cuadro mensual de utilidades, para valorar el potencial de un locutorio o un cibercaf hay que tomar en cuenta la capacidad del local para ampliar la oferta con otros rubros. Las alternativas recorren una extensa gama: desde la venta de pasajes de mnibus, tarjetas telefnicas, fotocopias, recargas de cartuchos de impresin. Este tipo de actividades pueden ser asumidas por el encargado del local en forma simultnea con la atencin de las cabinas y computadoras. Los Ciber dejarn de ser negocio, los nicos locutorios que todava pueden operar como negocios rentables estn en las "zonas pobres, donde a la gente le cuesta pagar el telfono de su casa o el celular".

Panaderas y confiteras.
P P o C = Sumatoria de los ltimos 30 meses R Neta M ltimos 6 meses Recaudacin Bruta.
Puede haber un 20% ms por la calidad edilicia y las instalaciones

Estas son dos protagonistas estelares en el escenario de los traspasos de fondos de comercio. Aunque se vieron amenazadas por la proliferacin de supermercados, las confiteras y panaderas siguen representando una buena oportunidad de negocio para quien ofrezca alta calidad en el producto y en el servicio. Segn la inmobiliaria Schaer & Brion, en los ltimos aos la actividad tendi a concentrarse ms en las confiteras que en las panaderas. Los especialistas sealan la experiencia en el ramo como otra condicin casi imprescindible para embarcarse con xito en esta aventura.