ARRENDAMIENTO

Arrendamiento

Concepto Es un contrato mediante el cual un arrendador se obliga a transferir, de modo temporal, el uso o goce de una cosa a un arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado Elementos Traslativo de uso Arrendador y arrendatario Oneroso Objeto:no especifica La concesin de uso o goce es temporal

Caractersticas

Traslativo de uso Principal Bilateral Oneroso Consensual en oposicin a real Formal De tracto sucesivo

Conmutativo

Por la legislacin que lo regula Arrendamiento civil: Por exclusin, en caso de que el arrendamiento no sea mercantil, ni administrativo

Clases de arrendamiento

Arrendamiento mercantil: Cuando recae sobre

bienes muebles y existe el propsito de especulacin mercantil (fraccin I del artculo 75 del CCo)

Arrendamiento administrativo: Cuando recae

sobre bienes que pertenecen a la Federacin, los Estados y los Municipios. Se encuentra prohibido a los empleados administradores de estos bienes

Consentimiento Se da cuando una parte se obliga a conceder el uso o goce de una cosa y la otra parte, conforme con dicha concesin, acepta pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado Objeto La cosa: Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas, incluso futuras; excepto las consumibles, aquellas cuyo arrendamiento est expresamente prohibido por la ley y los derechos estrictamente personales Prohibiciones a tutores, magistrados, encargados de establecimientos pblicos y a funcionarios y empleados pblicos El precio: La renta o precio del arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o en cualquiera otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada. En arrendamientos de fincas urbanas destinadas a la habitacin, la renta deber estipularse en moneda nacional

Elementos esenciales

Capacidad

Elementos de validez

Basta la capacidad general, pero no slo los propietarios pueden celebrarlo El arrendatario no puede subarrendar la cosa arrendada en todo, ni en parte, ni ceder sus derechos sin consentimiento del arrendador; El comodatario, el usuario, el habitante y el aparcero no estn facultados para celebrar arrendamiento El copropietario no puede arrendar sin consentimiento de los otros copropietarios Existen restricciones para quienes ejercen la patria potestad, para los tutores y para los albaceas Los mandatarios pueden dar en arrendamiento de acuerdo con las facultades que les confiere el poder que les hubieren otorgado Prohibiciones: los tutores, magistrados, jueces, encargados de establecimientos pblicos, funcionarios y empleados pblicos no pueden arrendar, por s o por interpsita persona, los bienes que estuvieren bajo su cuidado, administracin o en cuyo negocio intervengan

Forma Es formal, para su validez requiere que se otorgue por escrito. La falta de dicha formalidad se imputar al arrendador

Los contratos de inmuebles por ms de seis aos o con adelanto de renta por ms de tres, debern inscribirse en el Registro Pblico de la Propiedad La falta de inscripcin en el Registro no afecta la validez, slo evita la produccin de efectos contra tercero

Los contratos de fincas urbanas destinadas a la habitacin deben contener, al menos, las siguientes estipulaciones:

Nombre del arrendador y del arrendatario

La ubicacin del inmueble Descripcin detallada del inmueble objeto contrato y de las instalaciones y accesorios que cuenta para el uso y goce del mismo, como el estado que guardan El monto de la renta La garanta, en su caso Mencin expresa del destino habitacional inmueble arrendado El trmino del contrato Las obligaciones que el arrendador y arrendatario contraigan, adicionalmente a establecidas en la ley

del con as

del el las

Obligaciones de las partes

Obligaciones del arrendador

Transmitir el uso o goce temporal de una cosa El arrendamiento no puede exceder de diez aos para las fincas destinadas a habitacin y de veinte aos para las fincas destinadas al comercio o a la industria Entregar la cosa arrendada Tiempo, lugar y gastos de entrega de la cosa

Conservar la cosa arrendada Que sirva para el uso convenido, con higiene y seguridad (inmuebles), haciendo las reparaciones necesarias Consecuencias de incumplimiento: a eleccin del arrendatario, la rescisin del contrato u ocurrir ante el juez para que estreche al arrendador el cumplimiento de su obligacin El juez, segn las circunstancias del caso, decidir sobre el pago de los daos y perjuicios que se causen al arrendatario por falta de oportunidad en las reparaciones. No estorbar ni embarazar de alguna manera el uso, ni mudar la forma de la cosa arrendada Salvo en reparaciones urgentes e indispensables

Garantizar un uso o goce pacfico Contra actos jurdicos de tercero, no perturbaciones de hecho En caso de perturbaciones de hecho, el arrendatario, como poseedor, puede defender su derecho por medio de interdictos El arrendatario est obligado a poner en conocimiento del dueo toda usurpacin o novedad daosa,bajo pena de pagar daos y perjuicios Garantizar una posesin til El arrendador es responsable de los vicios o defectos ocultos de la cosa Las consecuencias son, a eleccin del arrendatario: la rescisin del contrato, o pedir la reduccin de la renta Si el arrendador conoca los vicios y no se los mencion al arrendatario, al pedir la rescisin, puede exigir indemnizacin por daos y perjuicios Si los vicios son posteriores y graves, el arrendador debe hacer las reparaciones urgentes e indispensables

Responder de la eviccin El arrendamiento puede terminar por eviccin de la cosa Si el arrendador fuere vencido en juicio sobre una parte de la cosa arrendada, puede el arrendatario reclamar una disminucin en la renta o la rescisin del contrato y el pago de los daos y perjuicios que sufra Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causar renta mientras dure el impedimento, y si ste dura ms de dos meses, podr pedir la rescisin del contrato.

Pagar las mejoras hechas por el arrendatario En los siguientes casos: Si en el contrato, o posteriormente, lo autoriz para hacerlas y se oblig a pagarlas; Si se trata de mejoras tiles y por culpa del arrendador se rescindiese el contrato; Cuando el contrato fuere por tiempo indeterminado, si el arrendador autoriz al arrendatario para que hiciera mejoras y antes de que transcurra el tiempo necesario para que el arrendatario quede compensado con el uso de las mejoras de los gastos que hizo, da el arrendador por concluido el arrendamiento. Las mejoras debern ser pagadas por el arrendador, no obstante que en el contrato se hubiese estipulado que las mejoras quedasen a beneficio de la cosa arrendada

Devolver el saldo que hubiere a favor del arrendatario, al terminar el arrendamiento A no ser que tenga algn derecho que ejercitar contra aqul; en este caso, depositar judicialmente el saldo referido Preferir al arrendatario, en igualdad de condiciones, en caso de venta de la cosa arrendada El propietario deber dar aviso por escrito al arrendatario de su deseo de vender el inmueble, precisando el precio, trminos, condiciones y modalidades de la compra-venta; El o los arrendatarios dispondrn de quince das para dar aviso por escrito al arrendador de su voluntad de ejercitar el derecho de preferencia en los trminos y condiciones de la oferta La compra-venta realizada contraviniendo esta disposicin otorgar al arrendatario el derecho de demandar daos y perjuicios Obligaciones fiscales del arrendador

Obligaciones del arrendatario

Pagar la renta en la forma y tiempo convenidos En qu puede consistir la renta y requisitos que debe llenar? Desde cundo debe pagarse? Lugar de pago poca de pago (fincas urbanas, rsticas y bienes muebles) Renta que debe pagarse en frutos Exactitud de la sustancia y forma de pago Casos en que el arrendatario no est obligado a pagar la renta, y puede pedir la reduccin de la misma o la rescisin del contrato

Conservar la cosa en el estado que la reciba Responder de los daos y perjuicios que sufra la cosa arrendada por su culpa o negligencia, o la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios Poner en conocimiento del arrendador, a la brevedad, la necesidad de las reparaciones Hacer las reparaciones de aquellos deterioros de poca importancia No variar la forma de la cosa arrendada, a no ser que tenga el consentimiento expreso del arrendador Poner en conocimiento del arrendador a la brevedad, cualquier usurpacin o novedad daosa que se haya hecho o se prepare sobre la cosa arrendada

Servirse de la cosa slo para el uso convenido o conforme a su naturaleza y destino

Responder del incendio de la cosa arrendada A no ser que provenga de caso fortuito, fuerza mayor o vicio de construccin No es responsable tampoco cuando el incendio se haya comunicado de otra parte, si tom todas las precauciones necesarias o si demuestra que no pudo comenzar en su parte arrendada Cuando hay varios arrendatarios, y no se sabe dnde comenz el incendio, todos sern responsables; si comenz en la habitacin de uno, l ser el responsable Devolver el saldo que hubiere a favor del arrendador, al terminar el arrendamiento Restituir la cosa arrendada al terminar arrendamiento Qu es lo que debe restituir? Cundo debe el arrendatario restituir la cosa? el

Arrendamientos por tiempo indeterminado Concluirn a voluntad de cualquiera de los contratantes, previo aviso por escrito a la otra parte con 15 das de anticipacin, si es predio urbano, y 1 ao si es rstico. Dado el aviso, el arrendatario del predio urbano est obligado a poner cdulas y a mostrar el interior de la casa a los que pretendan verla
Arrendamiento de predios rsticos Cuando sea por plazo determinado, debe el arrendatario, en el ltimo ao, permitir a su sucesor o al dueo, en su caso, el barbecho de las tierras que tengan desocupadas y en las que l no pueda verificar la nueva siembra, as como el uso de los edificios y medios necesarios para las labores del ao siguiente. Este permiso no ser obligatorio sino en el perodo y por el tiempo rigurosamente indispensable, salvo convenio en contrario Terminado el arrendamiento, el arrendatario saliente, tendr derecho para usar las tierras y edificios por el tiempo indispensable para el aprovechamiento y la recoleccin de los frutos pendientes al terminar el contrato

Terminacin

Otras formas de terminacin

El arrendamiento puede terminar: Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para que la cosa fue arrendada; Por convenio expreso; Por nulidad; Por rescisin; Por confusin; Por prdida o destruccin total de la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor; Por expropiacin de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pblica; Por eviccin de la cosa dada en arrendamiento. Tambin puede terminar por muerte de una de las partes, si as se hubiera pactado Si fue celebrado por un usufructuario como arrendador, terminar con el usufructo Termina cuando el arrendatario hace obras en el fundo para buscar un tesoro, sin permiso del arrendador Si el arrendamiento fue celebrado por tiempo determinado, concluye el da prefijado

Prrroga

Una vez vencido el contrato de arrendamiento, el inquilino que est al corriente de las rentas, tiene derecho a que se le prorrogue hasta por un ao
El arrendador puede aumentar hasta en un diez por ciento la renta anterior, demostrando que la zona ha sufrido un alza Las obligaciones contradas por un tercero con objeto de garantizar el cumplimiento del arrendamiento, cesan al trmino del plazo determinado, salvo convenio en contrario

Reconduccin tcita

Si despus de terminado el plazo por el que se celebr el arrendamiento, el arrendatario contina sin oposicin en el uso y goce del bien arrendado, continuar el arrendamiento por tiempo indeterminado El arrendatario est obligado a pagar la renta que corresponda por el tiempo que exceda conforme a lo convenido en el contrato; pudiendo cualquiera de las partes solicitar la terminacin del contrato en los trminos ya vistos El contrato se transforma, de tiempo fijo, en un contrato de tiempo indeterminado

Rescisin

Regla general

El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones de las partes trae como consecuencia la rescisin

La parte perjudicada tiene la facultad de escoger entre exigir el cumplimento o la resolucin de la obligacin, con el resarcimiento de daos y perjuicios en ambos casos
Tambin se podr pedir la resolucin, aun despus de haber optado por el cumplimiento, cuando ste resultare imposible

Casos en que el arrendador puede exigir la rescisin

Por falta de pago de la renta

Porque el arrendatario le da a la cosa objeto del contrato un uso distinto al convenido o que no va con su naturaleza y destino Cuando el arrendatario subarrienda la arrendada, si autorizacin del arrendador cosa

Por daos graves a la cosa arrendada, sin contar con el consentimiento expreso del arrendador

Cuando el arrendador no hiciere las reparaciones necesarias

Si el arrendador fuere vencido en juicio sobre una parte de la cosa arrendada

Casos en que el arrendatario puede exigir la rescisin

Por vicios o defectos ocultos de la cosa

Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide total o parcialmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, y si ste dura ms de dos meses Cuando la privacin del uso proviene de haberse presentado la eviccin de la cosa Por la prdida total o parcial de la cosa arrendada Cuando el arrendador, sin motivo fundado, se opone al subarriendo que, con derecho, pretende hacer el arrendatario

Otras causas de rescisin

La muerte del arrendador o del arrendatario, cuando as se hubiera convenido La expropiacin de la cosa arrendada, hecha por causa de utilidad pblica

Si durante la vigencia del contrato de arrendamiento, por cualquier motivo se verificare la transmisin de la propiedad del predio arrendado, el arrendamiento subsistir en los trminos del contrato Respecto al pago de las rentas, el arrendatario tendr obligacin de pagar al nuevo propietario la renta estipulada en el contrato, desde la fecha en que se le notifique judicialmente o extrajudicialmente ante notario o ante dos testigos haberse otorgado el correspondiente ttulo de propiedad, aun cuando alegue haber pagado al primer propietario; a no ser que el adelanto de rentas aparezca expresamente estipulado en el mismo contrato de arrendamiento Si el predio dado en arrendamiento fuere enajenado judicialmente, el contrato de arrendamiento subsistir, a menos que aparezca que se celebr dentro de los sesenta das anteriores al secuestro de la finca, en cuyo caso el arrendamiento podr darse por concluido

Transmisin de la propiedad durante la vigencia del arrendamiento

Subarrendamiento

Concepto Hay subarrendamiento cuando el arrendatario concede, a su vez, en arrendamiento la cosa arrendada En este contrato a las partes se les denomina subarrendador y subarrendatario

Requisito Se necesita del consentimiento del arrendador

Consecuencias de la falta de autorizacin Responder solidariamente con el subarrendatario de los daos y perjuicios El arrendador podr pedir la rescisin del contrato

Autorizacin general y autorizacin especial Si el subarriendo se hiciere en virtud de la autorizacin general concedida en el contrato, el arrendatario ser responsable al arrendador, como si l mismo continuara en el uso o goce de la cosa Si el arrendador aprueba expresamente el contrato especial de subarriendo, el subarrendatario queda subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendatario, a no ser que por convenio se acuerde otra cosa Oposicin del arrendador al subarriendo Si lo hace sin motivo fundado, el arrendatario puede pedir la rescisin del contrato