Proyecto Multifamiliar ISUR

Promotora Inmobiliaria Arequipa

REQUISITOS PARA EL ANALISIS DE UN PROYECTO

REQUISITOS PARA CREDITOS PROMOTORES - Copia de la partida registral - CRI (Certificado Registral Inmobiliario) - Memoria descriptiva del proyecto - Copia de plano de ubicacin U1 (Arquitectnico y Preliminar) - Copia de plano de arquitectura (bosquejos preliminares) - Copia del certificado de parmetros urbansticos - Presupuesto de obra (estimado) - Cuadro de reas de lotes - Cuadro de costos (incluido IGV) detallado de: Terreno Proyecto Licencias Construccin Gastos de publicidad y ventas Gastos operativos - Flujo de caja - Solicitud de financiamiento / Aporte propio - Experiencia de la empresa promotora / proyectos anteriores / CV del Ing. Residente, dependiendo de la modalidad si van a contratar a una constructora Necesitara el CV de la empresa. - Estudio de mercado de lotes - Tasacin solicitada por el promotor efectuada en Arequipa por perito del Banco.

Ubicacin, terreno y Proyecto

Esta zona se encuentra a dos cuadras de la Avenida Parra y del Malecn Chili (frente al Ro Chili) y a tres cuadras de la Avenida Tacna y Arica. La ubicacin se considera adecuada para el producto que se ofrece, ms an que se encuentra a pocas cuadras de la Plaza San Martn. Es una de las mejores zonas de Arequipa, muy bien cuidada y con casas modernas. Es de 1,050 m2 de rea, frente a parque. El proyecto consta de 16 departamentos y16 estacionamientos en cuatro pisos. De los 16 departamentos, los 16 departamentos son de tres dormitorios. De los 16 departamentos todos son flats, cuatro departamentos flat por piso del primero al cuarto piso. De los 16 departamentos, los 16 departamentos tienen vista al exterior. El rea promedio techada de los 16 departamentos es de 124 m2. (De los 16 departamentos, 4 departamentos son de 120 m2 y 12 departamentos son de 125 m2). El precio promedio con un estacionamientos de los 16 departamentos es de $73,400. (593 $/m2). El precio promedio de venta por m2 de este producto es de (US$ 1174,000) / 1,980 m2 = 593 $/m2, para un departamento con un estacionamiento) consideramos que es un precio que se podra alcanzar para esta ubicacin.

Proyectos Anteriores

En este edificio el diseo del producto est a cargo de la Arquitecta Danae Zupan Ortiz (CAP 2841) y la construccin estar a cargo del Ing. Luis Alberto Becerra Stock (CIP 78132) quien tiene experiencia en la construccin de diferentes obras civiles.

Aspectos Normativos

PARMETROS URBANSTICOS NORMA rea de Estructuracin Urbana Zonificacin Usos permisibles y compatibles Densidad Neta (Hab/Ha) rea de lote normativo (m2) Coeficiente mximo de edificacin Porcentaje mnimo de rea libre Altura mxima permisible Retiro exigido por Municipalidad ndice de espacio de estacionamiento rea techada mxima -R4 Vivienda Multifamiliar 360 - 840 Hab/Ha 120.00 a 420.00 m2 3.6 30% 4 pisos El existente 1 c / 3 viv. ----

Aspectos Normativos

PARMETROS URBANSTICOS PROYECTO rea de Estructuracin Urbana Zonificacin Usos permisibles y compatibles Multifamiliar Densidad Neta (Hab/Ha) rea de lote normativo (m2) Coeficiente mximo de edificacin Porcentaje mnimo de rea libre Altura mxima permisible Retiro exigido por Municipalidad ndice de espacio de estacionamiento rea techada mxima -R4 Vivienda 761 Hab/Ha 1,050.50 m2 2.08 46.70% 4 pisos El existente 16 Estacionamientos 2,185.34 m2

Ventas y Costos
Concepto
Ventas Departamentos Estacionamientos Total Ventas

US$ Miles
1174 --

1174

Costos Terreno Costo de Construccin Conexin de servicio Proyectos y Diseo Licencias y Permisos Publicidad y Ventas Gastos Operativos(Fbrica, R.P. legales) Gastos Financieros IGV saldo a pagar

200 675 1 3 2 5 18 38 --

Total Costos:

942

Utilidad antes impuesto a la renta

232

Flujo de Caja

Aporte, aproximadamente US$ 200,000 de sus propios recursos en efectivo, estos US$ 200,000 estn compuestos fundamentalmente por el terreno US$ 200,000. (200 / 904 = 22% de la inversin). Pre-ventas, La empresa requerira 6 pre-ventas, (6/16 = 38%). Las 3 pre-ventas totalizan un valor de aproximadamente US$ 440,000 ($ 73,400 x 6 = $ 440,400). Crdito Promotor, La empresa requerira US$ 540,000 como crdito promotor. (200 + 88 + 540 = 828 que es prcticamente lo que se necesitan para financiar la inversin, por otro lado 540 / 904 = 60% de la inversin y 540 / 675 = 80% del costo de construccin).

Evaluacin Econmica Financiera

1. El proyecto en lo referente a Ventas y sus Costos es tcnica y econmicamente factible (Ventas por US$ 1174 Mil y una utilidad de US$ 232 Mil que equivalen a un 20% sobre la venta). 2. Los precios de venta se podran alcanzar, el riesgo de tener que cerrar ventas a menores precios solamente podran afectar a los departamentos que no se pre-vendan. Nota importante: De acuerdo a la documentacin presentada por el promotor a la fecha se tienen 8 preventas concretadas las cuales representan el 50% de las ventas totales e indicaran que los precios de venta se podran alcanzar. La zona es muy buena. Ver fotos. 3. Los costos de construccin son razonables, el constructor tiene experiencia en construccin civil. 4. Con referencia al flujo de caja el promotor requerira del Banco US$ 540,000 como crdito promotor.

Sugerencias para el planteamiento

Monto: $ 540,000 de crdito promotor (80% del costo de construccin y 60% de la inversin total). Adems de desembolsos de crditos puentes. Desembolsos: Podran ser 5 iguales (108) bajo supervisin de avance de obra por una empresa seleccionada por el Banco. Nota importante: Ya sea que los desembolsos sean de crdito promotor o sean de crditos puentes de clientes, este ser abonado al promotor bajo supervisin de avance de obra por una empresa seleccionada por el Banco. Plazo: 17 meses de gracia y 1 mes para pagar. Preventas: 38%, equivalente a 6 de 16 departamentos, a concordar con el funcionario de negocios. Aporte: $ 200,000 (22% de la inversin total). Fianzas: A concordar con el funcionario de negocios tomando en consideracin la poltica del Banco respecto a esos temas, la cual trata que la mayor parte de los crditos hipotecarios sean otorgados por el Banco

Crdito Aprobado

Se aprob US$ 540,000 (5 desembolsos de US$ 108,000 c/u. La preventa es de 6 para el primer desembolso, +3 para el 2do. Desembolso y valorizacin, 3er. Desembolso +1 y valorizacin, para el saldo valorizaciones. Garanta Hipoteca + Fianza solidaria de los accionistas y empresas relacionadas.