Curso Taller: Estructuracin y Financiamiento de Proyectos Inmobiliarios

Tema VI: Elaboracin de un perfil inmobiliario

Fernando Carrasco www.financiamientoonline.net

Eleccin de una plantilla o modelo de perfil

Hojas de clculo Sistemas electrnicos Modelos de perfil utilizados por Bancos Premisa: orden y claridad Inputs y outputs

Seleccin del terreno

Tamao Ubicacin Origen de la propiedad Adquisicin de la propiedad

Parmetros municipales

Obtencin

Anlisis

Estudio de cabida arquitectnica

Optimizacin del uso del terreno Conjugacin con lo permitido en los parmetros municipales Viabilidad arquitectnica e ingeniera del proyecto Innovacin de diseo

Especificacin de reas

rea vendible rea construida reas libres reas comunes reas cedidas reas de stanos y semi stanos reas tcnicas requeridas Tamao de las unidades inmobiliarias

Determinacin de precios de venta

De acuerdo al estudio de mercado De acuerdo a los costos y mrgenes propuestos de rentabilidad Diferenciacin por caractersticas de las unidades inmobiliarias Cuadro de reas y precios de venta Especificaciones del precio en base al IGV

Inversiones

Costo del terreno Costo de estudios Costo de licencias Costo de construccin Costos y gastos de venta y promocin Costos legales Costos financieros inherentes al terreno Costo de supervisin Costos de administracin directos e indirectos Gastos generales directos e indirectos

Clculo del punto de equilibrio

Con y sin aporte propio En nmero de unidades inmobiliarias y en montos de inversin Diferenciacin con el nivel de pre ventas requeridas por una Entidad Financiera

Clculo preliminar de la rentabilidad

En este punto se debe calcular la rentabilidad del proyecto en base a la informacin obtenida hasta este momento, esto nos indicar la viabilidad del proyecto y su fortaleza para poder optar por un financiamiento adicional al del aporte propio El clculo debe ser realizado sobre el monto total de las ventas, sobre el monto de la inversin total y sobre el monto del aporte propio propuesto

Programacin del financiamiento

Cuotas Iniciales o Ventas al contado

-Pueden financiar ntegramente -Son un componente fundamental

Aporte Propio

-Puede financiar ntegramente -Es imprescindible en cualquier combinacin

Financiamiento Banco

-Complementa a los anteriores -Nunca financia ntegramente -Es un componente con costo

Estimacin de perodos

Perodo total del proyecto Perodo pre operativo Perodo de pre ventas y ventas Perodo de construccin Perodo de trmites de finalizacin y entrega de unidades inmobiliarias

Proyeccin de ventas

Composicin y modalidad de las ventas Proyeccin en unidades y en montos de venta (Matriz de ventas y promedios) Nivel de pre ventas exigido por las Entidades Financieras Porcentaje y tiempo de las retenciones sobre ventas Funcionamiento de la cuenta recaudadora o garanta.

Proyeccin de costos

Factores que determinan el inicio, la expansin y el fin de la proyeccin Detalle exigido de los costos Estructura de los costos (Proyecto, financiamiento, impuestos) Costos durante la fase pre operativa.

Utilizacin del financiamiento

Utilizacin del Aporte Propio Utilizacin de la cuenta recaudadora (Restriccin Total, parcial o ninguna) Utilizacin del crdito bancario Consignacin del costo financiero Repagos

Impacto Tributario

Clculo del IGV por pagar (Dependiendo del tipo de inmuebles) Generacin y utilizacin del crdito fiscal Clculo del impacto tributario y la oportunidad para pagar el impuesto

Obtencin del Flujo de Caja

Flujo de caja econmico Flujo de caja financiero Interpretacin del flujo de caja Flujos antes y despus de impuestos

Obtencin de indicadores financieros

TIR VAN Tasa de descuento Interpretacin de los indicadores

Clculo final de rentabilidad

Utilidad neta y bruta Utilidad sobre ventas Utilidad sobre costos Utilidad sobre Inversin

Anlisis de sensibilidad