REGLAMENTO DE COPROPIEDAD EL CONTRATO MAS

IMPORTANTE Y EL MENOS LEIDO.

El consorcio de propietarios se constituye al acordarse y redactarse el Reglamento de Copropiedad y Administracin por escritura pblica, el que debe ser inscripto en el Registro de la propiedad inmueble. Todas las condiciones bajo las cuales cada uno de los copropietarios deviene titular de una unidad, los alcances de sus derechos, as como las limitaciones de los mismos se encuentran normados por el referido estatuto que constituye el marco normativo de todas las relaciones jurdicas emergentes de su carcter de consorcista.

El articulo 9 de la Ley de PH dice en su primera parte : Al constituirse el consorcio de propietarios, deber acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administracin, por acto de escritura pblica que se inscribir en el Registro de la Propiedad

(Bendersky Propiedad Horizontal), el facultativo, donde el Reglamento puede o no existir, Otro sistema diferente rige en Italia, donde el Reglamento ser obligatorio condicionado en aquellos edificios que tengan cierta cantidad e unidades. Por ultimo encontramos el Sistema de nuestro pas, dnde el Reglamento es obligatorio por ley 13512 y reconoce como consecuencia jurdica el advenimiento al Rgimen de Propiedad Horizontal.

En nuestro sistema legal el Reglamento es obligatorio y esencial, dado que rige todas las relaciones jurdicas emergentes del Estado de Propiedad Horizontal, pero adems este Reglamento es parte de nuestro titulo de dominio.

QUIEN LO OTORGA

Puede otorgarlo una sola persona fsica o jurdica. Siendo propietaria de la totalidad del inmueble, es posible que decida someterlo al rgimen de la ley de propiedad horizontal y dividirlo en unidades funcionales, aunque siga siendo duea de todas ellas. ( decreto reglamentario) . En este caso la escritura de cada unidad funcional que se enajene contendr la referencia al reglamento que el adquirente declarara conocer y aceptar. La prctica universal ha consagrado este sistema. El que quiera adquirir una UF de un edificio existente con Reglamento inscripto no puede discutir sus clusulas. Mas del 90% de los Reglamento son otorgados unilateralmente.

CONTRATO DE ADHESION

El que quiera adquirir una UF de un edificio existente con Reglamento inscripto no puede discutir sus clusulas. Algunos opinan que dado que mucho de sus contenido esta explicitado en la ley, no configura un tpico contrato de adhesin. Tambin existe la posibilidad de modificarlo si se consiguen las mayoras necesarias. Que tan simple o difcil puede ser?,

En caso de clusulas abusivas, siempre se puede dar intervencin a la justicia donde un juez determinara su nulidad. .

QUE SON CLAUSULAS ABUSIVAS

El Reglamento cuyas clusulas sean contrarias a la Ley o el Decreto Reglamentario, no cumplan con el

principio de equidad y proporcionalidad de derechos, vulneren el orden publico

son invalidas y su nulidad puede ser declarada en un proceso judicial solicitado por el o los copropietarios afectados, o el Consorcio

EJEMPLOS

RESERVA DE POR DERECHOS DE EXPLOTACION DE MEDIANERAS, TECHOS O AZOTEAS. RESERVA DE LA PROPIEDAD DE MUROS MEDIANEROS. INTERESES PUNITORIOS ALTOS. TRASLADO AL RESTO DE LOS PROPIETARIOS DE GASTOS RELACIONADOS CON SERVICIOS QUE BENEFICIAN A UNO DE ELLOS, RESERVA DE LA ADMINISTRACION POR PLAZOS DE 5 A 10 AOS. INEQUIDAD INFUNDADA EN LAS DISTRIBUCION DE VOTOS.

Se trata de un caso de Abuso del Derecho, dispuesto en nuestro Cdigo Civil en el art. 1071 . SE CONSIDERAR TAL AL QUE CONTRARE LOS FINES QUE AQUELLA TUVO EN MIRA AL RECONOCERLOS O AL QUE EXCEDA LOS LIMITES IMPUESTOS POR LA BUENA FE, LA MORAL Y LAS BUENAS COSTUMBRES.

No por estar inserta la CLAUSULA en el Reglamento de Copropiedad y Administracin, inhibe a la persona que se siente vulnerada en los derechos, para reclamar ante la justicia que se declare abusiva la conducta, tanto del vendedor como la Empresa constructora del Edificio que se reservan para si beneficios durante la vida del consorcio posteriores a su venta.

Que se puede hacer?

Por lo expuesto, recomendamos iniciar los reclamos pertinentes en la justicia Civil, basndose en el abuso del derecho, y no, como vemos en la prctica como daos y perjuicios. Recordemos que la finalidad que se persigue en este tipo de reclamos, no es justamente un resarcimiento econmico por los perjuicios sufridos, sino en la especie, la declaracin jurisdiccional de clusula abusiva, y por lo tanto, carente de efectos legales.

Quien debe accionar?

Por ltimo, debemos referirnos a la legitimacin activa en el reclamo, lo que quiere decir, quin es la persona que la ley faculta para iniciar el expediente judicial es el consorcio, en el sentido que ser facultad del Consorcio de Propietarios en su conjunto, por intermedio de su Representante legal, el Administrador, el sujeto activo en cuanto la clusula abusiva afecte el inters legtimo en su conjunto. Carecer, entonces de legitimacin un copropietario por la reserva realizada por la empresa constructora en cuanto se reserva la propiedad del muro medianero, o de un parte comn del edificio.

CONTENIDO

LA LEY ESTIPULA UN CONTENIDO MINIMO Y QUE ES OBLIGATORIO Designacin de un representante de los propietarios (Administrador). Determinar las bases de su remuneracin y forma de su remocin. La forma y proporcin de participacin de cada unidad en los gastos comunes. Los destinos permitidos y vedados para el uso de las unidades. La forma de convocar la reunin de propietarios en caso necesario, la persona que presidir la reunin, las mayoras necesarias para modificar el Reglamento y adoptar otras Resoluciones, no tratndose de los casos en que la ley exige mayora especial. (rgimen de qurum y mayoras).

Decreto Reglamentario:

Especificacin de las partes del edificio de propiedad exclusiva. (se referencia a un plano anexo). Determinacin de los porcentajes de dominio: proporcin que cada piso o depto. tiene con relacin al valor del conjunto. Enumeracin de las cosas comunes. (No es taxativa). Uso de las cosas y servicios comunes. ( se pueden sobre ellas imponer mayores restricciones que las legales) Destino de las partes exclusivas y las comunes. Cargas comunes. Designacin de un representante, retribucin, forma de remocin, facultades y obligaciones. Formas y tiempo de convocacin a las reuniones ordinarias y extraordinarias; persona que las preside; reglas para deliberar; qurum, mayoras necesarias, computo de los votos, representacin. Persona que certificara las actas y los certificados de deudas. Constitucin de domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble.

CONTENIDO NECESARIO

Establecimiento de clusulas que determinen la obligacin de reparar de inmediato los desperfectos que se produzcan y que ocasionen o puedan ocasionar perjuicio a otros propietarios. Si bien esta situacin esta reglada en el derecho comn, el Reglamento puede hacer mas gravosa y compulsiva la obligacin. Se puede imponer en el Reglamento que se permita la entrada del Administrador a la UF, para inspeccionar y/o realizar los trabajos necesarios cuando estos estn a cargo del consorcio. Se puede preveer la facultad del Consorcio de sustituirse al propietario en caso que el propietario sea remiso a la realizacin de las reparaciones necesarias.

Estipulacin de la Responsabilidad del Propietario en caso que exista

negligencia que cause dao por parte

de un inquilino, u otros ocupantes.

CLAUSULAS QUE IMPLEMENTEN

sistemas alternativos de resolucin de Conflictos en el Reglamento.

Fallo problemtico

Si bien es verdad que, para el buen funcionamiento el sistema de propiedad horizontal, reviste primordial importancia observar escrupulosamente las disposiciones del Reglamento de Copropiedad, debe tenerse en cuenta que el excesivo apego a las disposiciones reglamentarias, sin advertir que desde antiguo se han permitido excepciones a la misma, puede conducir a la consagracin de un claro ejercicio abusivo de un derecho y vulnerar la igualdad ante la ley al prohibir a algunos lo que se permite a otros en iguales de circunstancias. CN Civ. Sala D, 10/08/1989.

Criterio de Interpretacin

Toda vez que la vida comn que caracteriza el sistema de propiedad horizontal importa restricciones mas numerosas y de mayor entidad que las que existen respecto de quienes ocupan casas separadas, en los supuestos que deba interpretarse una clusula del Reglamento de copropiedad cuyos trminos pueden dejar margen a duda corresponde que se interprete a favor a la comunidad, es decir en funcin del inters general de los copropietarios y no el particular del comunero.

PRACTICO
1.

Suponga que tiene el poder para cambiar las cosas, ( ley, decreto, Reglamento) que hara para reducir la conflictividad que ocasiona la actual forma en que se da el Reglamento. Que modificara? ( no ms de 10 lneas)

PROPUESTA 1

REDACTAR UN REGLAMENTO PROVISORIO CON EL CONTENIDO MINIMO QUE ESTIPULA LA LEY. REDACTAR UNO DEFINITIVO CUANDO SE HAYAN ENAJENADO EL 51 % DE LA UNIDADES. OBLIGAR POR LEY A LOS PROPIETARIOS A CONCURRIR A LA ASAMBLEA DONDE SE APRUEBE EL NUEVO REGLAMENTO. EN CASO DE QUE NO SE LOGRE ACUERDO SOBRE SUS CLAUSULAS, PREVEER EL ARBITRAJE O LA MEDIACION.

PROHIBIR EXPRESAMENTE LAS CLAUSULAS ABUSIVAS

LA LEY DEBIERA ESTIPULAR QUE NO SE ADMITIRA NINGUNA CLAUSULA QUE IMPLIQUE RESERVAS EN POS DE LA CONSTRUCTORA O DE UNO DE LOS PROPIETARIOS EN DETRIMENTO DEL RESTO, Y/O NO BENEFICIE AL CONSORCIO. ADEMAS EL REGISTRO DE PROPIEDAD DEBERA ABSTENERSE DE INSCRIBIR UN REGLAMENTO CON TALES CLAUSULAS.

ESTABLECER SISTEMAS ALTERNATIVOS DE RESOLUCION DE CONFLICTOS

ACTUALMENTE ESTO ES VIABLE POR INTERMEDIO DE LOS REGLAMENTOS, AUNQUE SERIA POSITIVO QUE LA LEY O EL DECRETO LO HICIERA OBLIGATORIO COMO INSTANCIA PREVIA A LA JUDICIAL.

CREAR LOS CONSEJOS DE PROPIETARIOS.

DOTARLOS DE FACULTADES. ESPECIALMENTE DE CONVOCAR A ASAMBLEA, EN ASUNTOS QUE TIENEN QUE VER CON LA REMOCION DEL ADMINISTRADOR, LA APROBACION DE CUENTAS Y/ LA CONTRATACION DE AUDITORIAS. DOTAR AL CONSEJO DE LAS FACULTADES PROPIAS DE UNA COMISION REVISORA DE CUENTAS. ESTIPULAR QUE LLEVEN UN LIBRO DE ACTAS DE REUNIONES Y EMITAN OPINION SOBRE LA RENDICION DE CUENTAS.

ESTIPULAR SANCIONES

PARA QUIENES NO CUMPLEN CON LAS DISPOSICIONES DEL REGLAMENTO, HACER ESTAS SANCIONES APLICABLES POR EL ADMINISTRADOR, EL CONSEJO O LA ASAMBLEA.

PAUTAR LA OBLIGACION DE ASISTIR A LAS ASAMBLEAS

UNO DE LOS PROBLEMAS SUELE SER LA BAJA PARTICIPACION DE LOS PROPIETARIOS EN LAS ASAMBLEAS. ESTO A VECES DIFICULTA QUE PUEDAN TOMARSE DECISIONES IMPORTANTES VALIDAMENTE. SI BIEN PUEDEN DISMINUIRSE LAS MAYORIAS PARA CIERTOS CASOS, EN MI OPINION, LOS PROPIETARIOS DEBEN TOMAR LA RESPONSABILIDAD Y PARTICIPAR DE LAS DECISIONES, YA SEA POR SI O POR PODER.