-CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

INTRODUCCION:
Segn el maestro Rafael de pina, el contrato de arrendamiento es el mas importante de uso y disfrute.
En nuestra legislacin, el arrendamiento se refiere exclusivamente a cosas. Hay arrendamiento, segn nuestra legislacin civil cuando las dos partes contratantes se obligan recprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra a pagar por ese uso o goce un precio cierto (art. 2303 CCBCS)

CONCEPTO:

El arrendamiento es un contrato mediante el cual una parte, llamada arrendador se obliga a transferir de modo temporal el uso o goce de una cosa a otra parte llamada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.

CARACTERISTICAS:

TRASLATIVO DE USO: Es traslativo de uso, por que transfiere de manera temporal el uso o goce de una cosa.
PRINCIPAL: El arrendamiento es un contrato principal por que no depende de ningn otro contrato. BILATERAL: Por que existen derechos y obligaciones recprocos. Por parte del arrendador la principal obligacin es conceder el uso o goce, y del arrendatario, pagar un precio cierto y determinado.

ONEROSO: en virtud de que hay provechos y gravamenes para ambas partes. El provecho que recibe el arrendador, cuando se le paga un precio cierto y determinado, reporta el gravamen de conceder el uso o goce de la cosa arrendada. CONSENSUAL EN OPOSICION A REAL: puesto que es suficiente el solo consentimiento de las partes para la existencia del contrato, no se necesita la entrega de la cosa para su perfeccionamiento. FORMAL: El contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito. La falta de esta formalidad se imputara al arrendador. DE TRACTO SUCESIVO: el arrendamiento, por su propia naturaleza prolonga sus efectos a traves del tiempo.

DIVERSAS CLASES DE ARRENDAMIENTOS:

ARRENDAMIENTO CIVIL: El arrendador obtendra el carcter de civil, por exclusion; es decir cuando no sea mercantil ni administrativo

ARRENDAMIENTO MERCANTIL:

De acuerdo con la fraccion I del articulo 75 del cdigo de comercio, adquiere ese carcter cuando recae sobre bienes inmuebles y existe el propsito de especulacion mercantil.

ARRENDAMIENTO ADMINISTRATIVO:

Es cuando recae sobre bienes que pertenecen a la federacion, a los estados o a los municipios. Cuando estas entidades publicas celebran contratos de arrendamiento, estamos en presencia de un arrendamiento administrativo.

ELEMENTOS ESENCIALES:

CONSENTIMIENTO

OBJETO

LA COSA

EL PRECIO

ELEMENTOS DE VALIDEZ

CAPACIDAD: Basta la capacidad general para celebrar este contrato ; pero no solo los propietarios lo pueden celebrar, sino tambien aquellas personas que sin serlo pero teniendo el uso o goce esten facultados para aquello.

FORMA: Este contrato es formal, en razn de que para su validez requiere que se otorgue por escrito.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR:

TRANSMITIR EL USO O GOCE TEMPORAL DE UNA COSA

ENTREGAR LA COSA ARRENDANDA CONSERVAR LA COSA ARRENDADA NO ESTORBAR NI EMBARAZAR DE MANERA ALGUNA EL USO, NI MUDAR LA FORMA DE LA COSA ARRENDADA

GARANTIZAR UN USO O GOCE PACIFICO

GARANTIZAR UNA POSESION TIL

RESPONDER DE LA EVICCION

PAGAR LAS MEJORAS HECHAS POR EL ARRENDATARIO

DEVOLVER EL SALDO QUE HIBIERE EN FAVOR DEL ARRENDATARIO AL TERMINO DEL ARRENDAMIENTO PREFERIR AL ARRENDATARIO, EN IGUALDAD DE CONDICIONES EN CASO DE VENTA DE LA COSA ARRENDADA

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

PAGAR LA RENTA EN LA FORMA Y TIEMPO CONVENIDOS. CONSERVAR LA COSA EN EL ESTADO EN QUE LA RECIBA. SERVIRSE DE LA COSA SOLO PARA EL USO CONVENIDO O CONFORME A SU NATURALEZA Y DESTINO. RESPONDER DEL INCEDIO DE LA COSA ARRENDADA. DEVOLVER EL SALDO QUE HUBIERE EN FAVOR DEL ARRENDADOR AL TERMINAR EL ARRENDAMIENTO. RESTITUIR LA COSA ARRENDADA AL TERMINAR EL ARRENDAMIENTO.

PAGAR LA RENTA EN LA FORMA Y TIEMPO CONVENIDOS

ES LA PRINCIPAL OBLIGACION DEL ARRENDATARIO, YA QUE ESTA OBLIGADO A PAGAR POR EL USO O GOCE CIERTO.
CONSISTE EN UNA SUMA DE DINERO O EN CUALQUIER OTRA COSA, PERO QUE SEA CIERTA O DETERMINADA.

Desde cuando debe pagarse: desde el dia que recibe la cosa arrendada. Lugar de pago: el que se establezca en el convenio.

Fincas urbanas
Fincas rusticas De bienes muebles Renta que debe pagarse en frutos Forma de pago y exactitud en cuanto a la sustancia.

CONSERVAR LA COSA EN EL ESTADO EN QUE LA RECIBA

Responder de los daos y perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia. Poner en conocimiento del arrendador, la necesidad de las reparaciones. Hacer las reparaciones de aquellos deterioros de poca importancia, que fueron causados por el arrendatario No variar la forma de la cosa

arrendada.

Poner en conocimiento del

propietario, toda usurpacin.

SERVIRSE SOLO DE LA COSA PARA EL USO CONVENIDO O CONFORME A SU NATURALEZA Y DESTINO

El arrendatario solo puede servirse de la cosa para el uso que se hubiere convenido o para aquel que sea conforme a la naturaleza y destino de ella.

RESPONDER DEL INCEDIO DE LA COSA ARRENDADA

El arrendatario, es responsable del incendio de la cosa arrendada, a no ser que provenga de caso fortuito, fuerza mayor o vicio de construccin.

DEVOLVER EL SALDO QUE HUBIERE EN FAVOR DEL ARRENDADOR AL TERMINAR EL ARRENDAMIENTO

El arrendatario debe restituir el saldo que haya en favor del arrendador, al terminar el contrato de arrendamiento.

Restituir la cosa arrendada al terminar el arrendamiento

Cuando el contrato de arrendamiento termina, el arrendatario debe entregar la cosa tal y como la recibio.

TERMINACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

ARRENDAMIENTOS POR TIEMPO INDETERMINADO: Los arrendamientos que no tenga n un tiempo determinado de manera expresa concluirn a voluntad de cualquiera de Las partes. *aviso por escrito. 15 dias de anticipacion, si es urbano. 1 ao si es rustico.

OTRAS FORMAS DE TERMINACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Por haberse cumplido el plazo fijado por el contrato o por la ley.

Por convenio expreso. Por nulidad. Por recisin. por confusin.

Por perdida o destruccion total de la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor.

Por expropiacin de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad publica. Por eviccin de la cosa dada en arrendamiento. Tambin puede terminar por la muerte del arrendador o del arrendatario. Cuando sin el consentimiento del arrendador, el arrendatario hiciera obras en el fundo, para descubrir un tesoro. Si el arrendamiento se ha celebrado por tiempo determinado concluye el da prefijado.

PRORROGA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Una vez vencido el contrato de arrendamiento, el inquilino que este al corriente en el pago de las rentas, tiene derecho a que se le prorrogue hasta por un ao.
El arrendador puede aumentar el 10% la renta anterior.

RECONDUCCIN TCITA

Esta es cuando el arrendatario continua en el uso o goce de la cosa sin oposicin del arrendador.
Tiene lugar la tcita reconduccin, es decir continuara el contrato de arrendamiento, por la manifestacion tacita d la voluntad.

SUBARRENDAMIENTO

Es cuando el arrendatario , concede, en arrendamiento la cosa arrendada; es decir cuando respecto de una misma cosa existen dos contratos sucesivos de arrendamiento.
en el primer contrato, a las partes se les llama arrendador y arrendatario. segundo contrato (subarrendamiento);

subarrendador ( antiguo arrendatario) y subarrendatario.

REQUISITOS DEL SUBARRENDAMIENTO

Necesita del consentimiento del arrendador.

El arrendatario no puede subarrendar la cosa arrendada en todo ni en parte, ni ceder sus derechos, sin consentimiento del arrendador.

CONSECUENCIAS DE LA FALTA DE AUTORIZACIN

Responder solidariamente con el subarrendamiento de los daos y perjuicios.

AUTORIZACIN GENERAL Y AUTORIZACIN ESPECIAL

AUTORIZACION GENERAL: Cuando el subarrendamiento se hace en autorizacin general concediendo en el contrato, el arrendatario ser responsable ante el arrendador como si el mismo continuara en el uso o goce de la cosa.
AUTORIZACIN ESPECIAL: Existe para subarrendar, el subarrendatario ocupa el lugar del arrendatario y este quede libre de toda obligacin.