TIPOS DE HIPOTECAS

PRSTAMOS ANALIZADOS DE TASA FIJA

PRSTAMOS DE TASA AJUSTABLE
PRSTAMOS DE PAGOS GRADUADOS
PRSTAMOS ANALIZADOS DE TASA FIJA
Es el tipo ms comn de hipoteca
seleccionada por los propietarios de casa
en la actualidad.

Una hipoteca de tasa fija, te aseguras una
tasa de inters, los pagos mensuales que
permanecen iguales por toda la duracin
del prstamo.

Su principal ventaja es que protege contra
la inflacin; lo que significa que si las tasas
hipotecarias aumentan en el futuro, la tasa
hipotecaria no cambiar.
Los prstamos a 30 aos, el pago mensual es bajo pero
los intereses son altos; caso contrario en los prstamos
de 15 aos, en los que el pago mensual es alto y los
intereses son bajos.
PRSTAMOS DE TASA AJUSTABLE
Este tipo de hipoteca permite que la
tasa de inters del prstamo vare
segn las tasas de inters vigentes. Si
las tasas aumentan, tambin lo harn la
tasa de inters de la hipoteca y su pago
mensual.

Si las tasas aumentan mucho, podra
estar en serios problemas. Si las tasas
disminuyen, la tasa de su hipoteca
disminuir y tambin lo har su pago
mensual.
La estrategia recomendada es obtener un prstamo de
tasa fija para protegerse de un aumento de intereses. Y
si las tasas bajan, puede refinanciar su hipoteca para
aprovechar la oportunidad
PRSTAMOS DE PAGOS GRADUADOS
Tambin conocida como GPM, en
la que los pagos aumentan
gradualmente a una tasa
predeterminada, usualmente a
travs de amortizacin negativa;
porque en los primeros aos, los
primeros pagos son insuficientes
para cubrir los intereses debidos,
pero se realizaran pagos mayores
para cubrir los intereses.

Est diseada pensando en
aquellas personas que tienen un
ingreso actual bajo, pero que
esperan percibir mejores ingresos
en el futuro.
AMORTIZACIN NEGATIVA quiere decir que incluso
cuando se hace el pago mnimo, ya que no se paga los
intereses, la cantidad que se debe seguir subiendo.
FRECUENCIA DE PAGO
DE HIPOTECAS
Las hipotecas de vivienda comprenden pagos mensuales, que es la
cantidad de dinero que debe pagar para cancelar la hipoteca durante el
plazo del prstamo e incluye un pago del saldo as como de los intereses.
EJEMPLO
Solicito un crdito Nuevo Mi Vivienda para la compra de una Casa para el da
13/05/2014 a un precio de S/. 58,800 con una Tasa Efectiva Anual del 12.50% para
pagar en 180 cuotas mensuales y el monto de la garanta es S/. 50,000. El seguro de
desgravamen es prorrateado. Cmo obtengo la Cuota del prstamo?
Solucin:
Datos:
Capital = 58,800
Tasa Efectiva Anual = 12.50%
Nmero de Cuotas = 180 meses
Seguro de Desgravamen= 0.0005*
Seguro de Inmueble = 0.00034*
Monto Garanta = 50,000
* Segn Tarifario Vigente de Caja Trujillo.
Los sistemas o mtodos de amortizacin son
diversos. Se distinguen principalmente, tres
sistemas o mtodos de amortizacin:

SISTEMA FRANCS O DE
CUOTAS CONSTANTES
SISTEMA ALEMN O
CONSTANTE DE CAPITAL
SISTEMA AMERICANO
SISTEMA FRANCS O DE CUOTAS CONSTANTES

Implica que la cuanta de las cuotas (suma de la parte de capital
amortizado ms los intereses correspondientes del perodo), es siempre la
misma durante toda la vida del prstamo.
La cuota peridica se calcula mediante la siguiente
expresin:



Donde:
i : es la tasa de inters,
n: es igual al nmero de perodos del prstamo y el
capital inicial es el importe total prestado.

EJ EMPLO:
PARA UN PRSTAMO DE $ 500. 000, QUE S E ES PERA AMORTI ZAR EN UN PL AZO DE 10
AOS , CON UN TI PO DE I NTERS DEL 5% ANUAL , BAJ O EL MTODO FRANCS , L A
CUOTA ANUAL S E CALCULA DE LA S I GUI ENTE FORMA:



S OLUCI N:

Con la citada cuota anual, de $ 64.752,29, la tabla de
amortizacin sera la siguiente:

Mtodo Francs de Amortizacin Financiera
Ao Cuota anual Intereses Amortizacin Capital por
amortizar
Capital
amortizado
0 500.000,00
1 64.752,29 25.000,00 39.752,29 460.247,71 39.752,29
2 64.752,29 23.012,39 41.739,90 418.507,81 81.492,19
3 64.752,29 20.925,39 43.826,90 374.680,91 125.319,09
4 64.752,29 18.734,05 46.018,24 328.662,67 171.337,33
5 64.752,29 16.433,13 48.319,15 280.343,52 219.656,48
6 64.752,29 14.017,18 50.735,11 229.608,41 270.391,59
7 64.752,29 11.480,42 53.271,87 176.336,54 323.663,46
8 64.752,29 8.816,83 55.935,46 120.401,08 379.598,92
9 64.752,29 6.020,05 58.732,23 61.668,85 438.331,15
10 64.752,29 3.083,44 61.668,85 0,00 500.000,00
Como se puede observar en la tabla de
amortizacin, la cuota anual no vara, es la
misma todos los aos. En cambio la amortizacin
del capital y los intereses tienen un
comportamiento inverso entre s, mientras los
intereses decrecen cada perodo, la proporcin
de la cuota que se dedica a amortizar el
prstamo es mayor.

SISTEMA ALEMAN O CONSTANTE DE CAPITAL
El prestatario abona una cuota
constante de amortizacin. El
inters se aplica sobre el saldo de
capital no amortizado, entonces este
inters es decreciente en el tiempo,
en consecuencia, la cuota total es
decreciente.
FORMULA CUOTA PERIODICA
EJEMPLO: PARA UN PRSTAMO DE $500. 000, QUE SE
ESPERA AMORTIZAR EN UN PLAZO DE 10 AOS, CON UN
TIPO DE INTERS DEL 5% ANUAL BAJO EL MTODO DE
AMORTIZACIN CONSTANTE.
EJEMPLO APLICATIVO
La cuota inicial sera:
Mtodo alemn o de amortizacin constante
Ao Cuota anual Intereses Amortizacin
Capital por
amortizar
Capital amortizado
0 500.000,00
1 75.000,00 25.000,00 50.000,00 450.000,00 50.000,00
2
3
4
5
6
7
8
9
10
La segunda cuota sera:
Mtodo alemn o de amortizacin constante
Ao Cuota anual Intereses Amortizacin
Capital por
amortizar
Capital amortizado
0 500.000,00
1 75.000,00 25.000,00 50.000,00 450.000,00 50.000,00
2 72.500,00 22.500,00 50.000,00 400.000,00 100.000,00
3
4
5
6
7
8
9
10
Mtodo alemn o de amortizacin constante
Ao Cuota anual Intereses Amortizacin
Capital por
amortizar
Capital amortizado
0 500.000,00
1 75.000,00 25.000,00 50.000,00 450.000,00 50.000,00
2 72.500,00 22.500,00 50.000,00 400.000,00 100.000,00
3 70.000,00 20.000,00 50.000,00 350.000,00 150.000,00
4
5
6
7
8
9
10
Mtodo alemn o de amortizacin constante
Ao Cuota anual Intereses Amortizacin
Capital por
amortizar
Capital amortizado
0 500.000,00
1 75.000,00 25.000,00 50.000,00 450.000,00 50.000,00
2 72.500,00 22.500,00 50.000,00 400.000,00 100.000,00
3 70.000,00 20.000,00 50.000,00 350.000,00 150.000,00
4 67.500,00 17.500,00 50.000,00 300.000,00 200.000,00
5
6
7
8
9
10
Mtodo alemn o de amortizacin constante
Ao Cuota anual Intereses Amortizacin
Capital por
amortizar
Capital amortizado
0 500.000,00
1 75.000,00 25.000,00 50.000,00 450.000,00 50.000,00
2 72.500,00 22.500,00 50.000,00 400.000,00 100.000,00
3 70.000,00 20.000,00 50.000,00 350.000,00 150.000,00
4 67.500,00 17.500,00 50.000,00 300.000,00 200.000,00
5 65.000,00 15.000,00 50.000,00 250.000,00 250.000,00
6
7
8
9
10
Mtodo alemn o de amortizacin constante
Ao Cuota anual Intereses Amortizacin
Capital por
amortizar
Capital amortizado
0 500.000,00
1 75.000,00 25.000,00 50.000,00 450.000,00 50.000,00
2 72.500,00 22.500,00 50.000,00 400.000,00 100.000,00
3 70.000,00 20.000,00 50.000,00 350.000,00 150.000,00
4 67.500,00 17.500,00 50.000,00 300.000,00 200.000,00
5 65.000,00 15.000,00 50.000,00 250.000,00 250.000,00
6 62.500,00 12.500,00 50.000,00 200.000,00 300.000,00
7 60.000,00 10.000,00 50.000,00 150.000,00 350.000,00
8 57.500,00 7.500,00 50.000,00 100.000,00 400.000,00
9 55.000,00 5.000,00 50.000,00 50.000,00 450.000,00
10 52.500,00 2.500,00 50.000,00 0,00 500.000,00
Mtodo alemn o de amortizacin constante
Ao Cuota anual Intereses Amortizacin
Capital por
amortizar
Capital amortizado
0 500.000,00
1 75.000,00 25.000,00 50.000,00 450.000,00 50.000,00
2 72.500,00 22.500,00 50.000,00 400.000,00 100.000,00
3 70.000,00 20.000,00 50.000,00 350.000,00 150.000,00
4 67.500,00 17.500,00 50.000,00 300.000,00 200.000,00
5 65.000,00 15.000,00 50.000,00 250.000,00 250.000,00
6 62.500,00 12.500,00 50.000,00 200.000,00 300.000,00
7 60.000,00 10.000,00 50.000,00 150.000,00 350.000,00
8 57.500,00 7.500,00 50.000,00 100.000,00 400.000,00
9 55.000,00 5.000,00 50.000,00 50.000,00 450.000,00
10 52.500,00 2.500,00 50.000,00 0,00 500.000,00
SISTEMA AMERICANO O AL VENCIMIENTO
Se basa en el pago exclusivo de intereses a travs de las cuotas de
cada perodo, mientras que el capital es amortizado de una sola vez
junto con la ltima cuota, es decir, al vencimiento de la operacin.


* Con la siguiente expresin se calcula las cuotas peridicas, de la 1 a la n-1:

Cuota Peridica = Capital Inicial x i

Donde i es la tasa de inters, el capital inicial es el importe total prestado y n es igual al
nmero de perodos del prstamo.

* La ltima cuota se calcula segn la siguiente expresin:

Cuota Final = Capital Inicial + (Capital Inicia x i)

Donde i es la tasa de inters, y el capital inicial es el importe total prestado.
EJEMPLO:
Para obtener la tabla de amortizacin para un prstamo de $500.000, que se espera
amortizar en un plazo de 10 aos, con un tipo de inters del 5% anual y bajo el mtodo
de amortizacin americano, se calcula el importe de las cuotas de la 1 a la n-1, del
siguiente modo:
Cuota Anual = 500.000 x 5% = 25.000

La ltima cuota se calcula de la siguiente forma:

Cuota Final = 500.000 + (500.000 x 5%) = $525.000


La tabla de amortizacin queda as:
Mtodo Americano de Amortizacin Financiera
Ao Cuota anual Intereses Amortizacin Capital por amortizar Capital amortizado
0 500.000,00
1 25.000,00 25.000,00 0,00 500.000,00 0,00
2 25.000,00 25.000,00 0,00 500.000,00 0,00
3 25.000,00 25.000,00 0,00 500.000,00 0,00
4 25.000,00 25.000,00 0,00 500.000,00 0,00
5 25.000,00 25.000,00 0,00 500.000,00 0,00
6 25.000,00 25.000,00 0,00 500.000,00 0,00
7 25.000,00 25.000,00 0,00 500.000,00 0,00
8 25.000,00 25.000,00 0,00 500.000,00 0,00
9 25.000,00 25.000,00 0,00 500.000,00 0,00
10 525.000,00 25.000,00 500.000,00 0,00 500.000,00

En la tabla de amortizacin se puede identificar que durante cada ao se paga una
cuota que recoge los intereses, pero que no amortiza el capital inicial, excepto en el
ao 10 o perodo final, la cuota incluye los intereses y adems amortiza todo el
capital inicial.