HABILITACIONES URBANAS

Oscar Huerta Ayala

Registrador Pblico - GPI
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Ley N26878- Ley General de Habilitaciones Urbanas vig.21-
11-97.
Ordenanza N133- Vig.23-12-97 Regulan proced.H.U.en
Lima (derog. Por Ordenanza N273).
D.S.011-98-MTC- publ.05-06-98. (derog.por D.S.N010-2005-
Vivienda que a su vez es declarada inaplicable en Lima por
Ordenanza N776).
Ley 27135 publ.07-06-99 Modifica la Ley N26878.
Ordenanza N273 publ. 27-05-2000.
Ley N27444 publicada el 11-04-2001 y vigente a los seis
meses de su publicacin en el Diario Oficial "El Peruano".

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NORMATIVA APLICABLE
3
NORMATIVA APLICABLE


Sentencia T.C. Exp.012-2001-I/TC publ. 05-07-2002. Declara inconstituc.
Arts. 6, 7 y 8 Ley 26878 y art.1 de Ley 27135.
Ley N27972 (Ley Orgnica de Municipalidades) publicado 27-05-2003 y
vigente desde el 28-05-2003.
Resolucin SUNARP N540-2003-SUNARP-SN vigente desde el 19-01-
2004 (Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, hoy
derogado). Respecto al tema de Habilitaciones Urbanas rige Resolucin
N339-2008-SUNARP/SN que aprueba incluir este tema en R.I.R.P.
aprobada por Res.N248-2008-SUNARP-SN.
D.S.N010-2005-Vivienda. Publ. 12-05-2005. TUO del Reglam. de la Ley
N26878 declarado inaplicable para la PROVINCIA DE Lima por
Ordenanza N776.


Ordenanza N776 publ.26-05-05.Precisa MML es competente para aprobar y normar
procesos de H.U.
Ordenanza N836.- publ. 22-09-2005 y vigente: 23-09-2005. Regula aportes reglamentarios
para las H.U. en la provincia de Lima.
Decreto de Alcalda N079 publ.03-10-05. Regula procedimientos de Habilitaciones
Urbanas en la provincia de Lima.
Ley N29060 publ.07-07-07 (En vigencia, indefectiblemente, a los ciento ochenta (180)
das calendario, contados a partir de su publicacin en el Diario Oficial El Peruano).
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NORMATIVA APLICABLE

Ley N29090 publ.25-09-2007 (En vigencia al da siguiente de la publicacin de los
Reglamentos respectivos). Reglamentos publicados el 27-09-2008. Esta Ley N29090
deroga las Leyes Nms. 26878 y 27135, el Ttulo II de la Ley N 27157 y todas las
disposiciones legales que se opongan a ella.
Resolucin SUNARP N248-2008-SUNARP-SN publicado 30-08-2008 y vigente a los
30 das de su publicacin (Reglamento de Inscripciones del registro de Predios). NO
regula tema de habilitaciones urbanas pues mantiene vigente disposiciones al
respecto de anterior reglamento.
Resolucin SUNARP N339-2008-SUNARP/SN publicado en 26-12-2008 y vigente
desde el 27-12-2008 que aprueba la Adecuacin del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios a las disposiciones de la Ley N29090).

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NORMATIVA APLICABLE






Ordenanza MML N1288 publicada el 10-09-2009 y vigente el 11-09-2009.
Gestin de aprobacin de Planeamiento Integral es ante MML en casos de
independizacin de predio rstico, regularizacin de h.u.ejecutada o ejecutar una
h.u. Nueva en la provincia de Lima cuando stas se desarrollen por etapas y no
colinden con zonas habilitadas.
Disposicin transitoria. Acogimiento a Ley N29090 sobre licencias slo cuando
exps. no cuenten con Dictamen de la Comisin Tcnica.
Ley N29476 publicada el 18-12-2009 y vigente desde el 19-12-2009 que
modifica diversos artculos de la Ley N29090.
D.S.003-2010-Vivienda publ. 07-02-2010 (modifican el reglamento de Licencias
de H.U. y licencias de Edificacin).
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de la SUNARP
(Resolucion del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 097-
2013- SUNARP-SN) Pub. 04/05/2013 (vigente a los 30 hbiles de su publicacin)
Reglamento de Licencias de Habilitacin Urbana y Licencias de Edificacin (D.S
N 008-2013-VIVIENDA).



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NORMATIVA APLICABLE
Suelo Rstico: Su destino natural es servir a la explotacin agrcola
(apto para todo tipo de cultivos y plantaciones) y/o pecuaria
(actividad econmica de ganadera). (Decreto Legislativo N 1089,
sobre formalizacin de la propiedad rural. Ley 26505 ley de tierras,
Decreto Leg. 653 sobre promocn de inversiones en la actividad
agrcola.
Concepto: Art. 2 de la ley 26505: Todo predio susceptible de tener
uso agrario, comprende a tierras de uso agrcola, de pastoreo, las
tierras con recursos forestales y de fauna, las tierras eriazas, las
riberas y mrgenes de lveos y cauces de ros.
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SUELO RUSTICO
Definicin: Unidad inmobiliaria constituida por una superficie de
terreno habilitado para uso urbano y cuenta con accesibilidad,
sistema de abastecimiento de agua, sistema de desage,
abastecimiento de energa elctrica y redes de iluminacin pblica y
que ha sido sometida a un proceso administrativo para adquirir esa
condicin. Puede o no contar con pistas o veredas (Norma G.40, del
Reglamento Nacional de Edificaciones aprobado por D.S 011-2006-
VIVIENDA).
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TERRENO URBANO
Clasificacin general del suelo:
I.- rea Urbana: rea ubicada dentro de una jurisdiccin municipal
destinada a usos urbanos. Est constituida por reas ocupadas con
actividades urbanas, con servicios de agua, alcantarillado,
electrificacin, vas de comunicacin y transporte.
El rea Urbana, contempla la siguiente subclasificacin, como
medidas de prevencin y reduccin de riesgos:
1) rea Urbana apta para su consolidacin, la que se puede
densificar.
2) rea Urbana con restricciones para su consolidacin, la que
presenta niveles de riesgo muy alto y que por la naturaleza de su
ocupacin (consolidado) deben ser sujetas a calificacin como zonas
de reglamentacin especial.
3) rea Urbana en situacin de alto riesgo no mitigable, sujeta a
calificacin como zona de reglamentacin especial para fines de
paulatina desocupacin.

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TERRENO URBANO
II.- rea de Expansin Urbana: Est constituido por reas destinadas
para el crecimiento de la ciudad. Se subclasifica en:
1) rea de Expansin Urbana Inmediata: Constituido por el
conjunto de reas factibles a ser urbanizadas en el corto plazo, y ser
anexadas al rea urbana. Cuenta con factibilidad de servicios de agua,
alcantarillado, electrificacin, transporte y vas de comunicacin y estn
calificadas como suelo urbanizable. Pueden estar contiguas o separadas
del rea Urbana.
2) rea de Expansin Urbana de Reserva: Constituido por reas con
condiciones de ser urbanizadas en el mediano y largo plazo,
delimitndose como reas de reserva para el crecimiento urbano,
pudiendo ubicarse contigua o separada del rea Urbana. Estas reas
debern contar con factibilidad de servicios de agua, alcantarillado,
electrificacin y vas de comunicacin para el transporte, seguridad y
prevencin de riesgos, para su respectivo horizonte temporal de
ocupacin.


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TERRENO URBANO
III.- rea rural: rea no habilitada como urbana en la cual se desarrollan actividades
agrcolas, ganaderas, forestales y actividades anlogas, ubicada fuera del rea Urbana y de
Expansin Urbana. No incluye terrenos eriazos. No es apta para el uso urbano por lo que no
puede ser habilitada.
IV.- rea de proteccin: rea en la que ocurre por lo menos una de las circunstancias
siguientes:
1) Se encuentra ubicado en zona no ocupada por edificaciones, considerada de alto riesgo no
mitigable.
2) Se encuentra ubicado en rea de reserva natural o rea protegida.
3) Se encuentra ubicado en yacimientos arqueolgicos o paleontolgicos.
4) Se encuentra ubicado en zona que tiene recursos hdricos, como cabeceras de cuenca, lagos
y ros.
5) Se encuentra bajo un rgimen especial de proteccin incompatible con su transformacin
urbana de acuerdo al Plan de Acondicionamiento Territorial y de escala superior o planes y/o
legislacin sectorial pertinente, en razn de sus valores paisajsticos, histricos, arqueolgicos,
cientficos, ambientales, culturales y agrcolas.
6) Se encuentre considerado como incompatible con el modelo de desarrollo territorial y/o
urbano adoptado, o sujeto a limitaciones o servidumbres para la proteccin del dominio pblico.


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TERRENO URBANO
El Estado debe de ordenar y planificar el uso del suelo, por su escasez, con la
ordenacin territorial planificada se conjuga los intereses individuales de los
particulares en aras del uso racional de la tierra (funcin social), buscando el
equipamiento necesario para el beneficio de la comunidad, as se satisfacen los
servicios mnimos indispensables.
Segn el numeral 6 del Art. 195 de la Constitucin: Las municipalidades tienen
competencia estricta en materias de zonificacin, urbanismo y acondicionamiento
territorial
Los planes urbanos se expresan en dos elementos:
Grafico: plano de zonificacin: usos asignados al suelo urbano
Normativo: reglamento de zonificacin: caractersticas de los usos permisibles en
cada una de las zonas sealadas en el plano de zonificacin.
CONCEPTO: Complejo acto por el cual se concretan los Planes Urbanos inspirados
en el inters pblico, y no en la simple maximizacin de beneficios para el propietario.
Es un proceso urbano integral.


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HABILITACIN URBANA
Corresponde a las municipalidades planificar el
desarrollo integral de sus circunscripciones, en
concordancia con los planes y las polticas
nacionales, sectoriales y regionales,
promoviendo las inversiones as como la
participacin de la ciudadana (Art. 2 de la
Reglamento de Acondicionamiento Territorial y
Desarrollo Urbano aprobado por DECRETO
SUPREMO N 004-2011-VIVIENDA pub.
17.06.2011).


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HABILITACIN URBANA
Aprobacin de planes
Las municipalidades, en materia de acondicionamiento territorial y desarrollo
urbano y rural, aprobarn los siguientes instrumentos:
Planes urbanos (PU), que comprenden:
1) Plan de Acondicionamiento Territorial (PAT)
2) Plan de Desarrollo Metropolitano (PDM)
3) Plan de Desarrollo Urbano (PDU)
4) Plan Urbano Distrital (PUD)
5) Esquema de Ordenamiento Urbano (EU)
Plan Especfico (PE)
Planeamiento Integral (PI)

Art. 3 de la Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano
aprobado por DECRETO SUPREMO N 004-2011-VIVIENDA pub.
17.06.2011).
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HABILITACIN URBANA
Plan de Acondicionamiento Territorial
El Plan de Acondicionamiento Territorial es el instrumento
tcnico-normativo de planificacin fsica integral en el
mbito provincial que orienta y regula la organizacin
fsico-espacial de las actividades humanas en cuanto a la
distribucin, jerarqua, roles y funciones de los centros
poblados en los mbitos urbano y rural; la conservacin y
proteccin del recurso y patrimonio natural y cultural; el
desarrollo de la inversin pblica y privada en los mbitos
urbano y rural del territorio provincial; y, la ocupacin y uso
planificado del territorio, para lograr el mejoramiento de los
niveles y calidad de vida de la poblacin urbana y rural, bajo el
enfoque territorial prospectivo, competitivo y de sostenibilidad.
Art. 4 de la Reglamento de Acondicionamiento Territorial y
Desarrollo Urbano aprobado por DECRETO SUPREMO N
004-2011-VIVIENDA pub. 17.06.2011).


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HABILITACIN URBANA
El Plan de Desarrollo Metropolitano es el instrumento
tcnico-normativo que orienta la gestin territorial y el
desarrollo urbano de las reas metropolitanas, conformadas por
jurisdicciones distritales, cuyas interrelaciones forman una
continuidad fsica, social y econmica, con una poblacin total
mayor a 500,000 habitantes.
El Plan de Desarrollo Metropolitano forma parte del componente
fsico-espacial del Plan Provincial de Desarrollo Concertado. En
caso que el rea metropolitana involucre ms de una provincia,
el Plan de Desarrollo Metropolitano se constituye tambin en el
componente fsico-espacial de los Planes Provinciales de
Desarrollo Concertado respectivos.
Art. 6 de la Reglamento de Acondicionamiento Territorial
y Desarrollo Urbano aprobado por DECRETO SUPREMO N
004-2011-VIVIENDA pub. 17.06.2011).


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HABILITACIN URBANA
Objeto del Plan de Desarrollo Metropolitano
El Plan de Desarrollo Metropolitano tiene como objeto
mejorar las condiciones de vida de la poblacin,
incrementar o diversificar el aprovechamiento de
potencialidades sociales o naturales, elevar los
niveles de productividad de los bienes y servicios
con la insercin en los flujos econmicos nacionales
e internacionales, en concordancia con el Plan de
Ordenamiento Territorial Regional.
Art. 7 de la Reglamento de Acondicionamiento
Territorial y Desarrollo Urbano aprobado por
DECRETO SUPREMO N 004-2011-VIVIENDA pub.
17.06.2011).


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HABILITACIN URBANA
Plan de Desarrollo Urbano
El Plan de Desarrollo Urbano es el instrumento tcnico-normativo que
orienta el desarrollo urbano de las ciudades o conglomerados urbanos
con poblacin entre 20,001 y 500,000 habitantes, y/o ciudades capitales
de provincia, en concordancia con el Plan de Acondicionamiento
Territorial y/o el Plan de Desarrollo Metropolitano de ser aplicable.
En el caso que estas ciudades conformen conurbaciones o
conglomerados urbanos, el Plan de Desarrollo Urbano debe comprender
la totalidad del rea involucrada, aun cuando sta corresponda a ms de
una jurisdiccin municipal. En este caso podr adoptar el mecanismo
asociativo de la Mancomunidad Municipal para la aprobacin, gestin,
seguimiento y evaluacin del Plan de Desarrollo Urbano.
El Plan de Desarrollo Urbano forma parte del componente fsico-
espacial del Plan Provincial y/o Distrital de Desarrollo Concertado, segn
corresponda.
Art. 10 de la Reglamento de Acondicionamiento Territorial y
Desarrollo Urbano aprobado por DECRETO SUPREMO N 004-
2011-VIVIENDA pub. 17.06.2011).


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HABILITACIN URBANA

Contenido del Plan de Desarrollo Urbano
El Plan de Desarrollo Urbano establece, lo siguiente:
1) El modelo de desarrollo urbano del mbito de Intervencin del
plan que contribuya a fortalecer y mejorar los niveles de eficacia de las
acciones territoriales y urbanas de las municipalidades que la
conforman.
2) Lineamientos de poltica y estrategias de desarrollo urbano.
3) La Clasificacin del Suelo, para orientar las intervenciones
urbansticas.
4) La zonificacin de usos del suelo urbano y de su rea
circundante, as como su normativa.
5) El plan vial y de transporte y su normativa respectiva.



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HABILITACIN URBANA
Contenido del Plan de Desarrollo Urbano
6) La sectorizacin urbana y la determinacin del nivel de servicio, la
localizacin y dimensionamiento de los equipamientos de educacin,
salud, seguridad, recreacin, otros usos y otros servicios
complementarios, acorde con los requerimientos actuales y futuros de la
poblacin.
7) La proyeccin de la demanda de nuevas unidades de vivienda para
determinar las reas de expansin urbana y/o programas de
densificacin, de acuerdo a las condiciones y caractersticas existentes.
8) La delimitacin de reas que requieran de Planes Especficos.
9) Los requerimientos actuales y futuros de saneamiento, ambiental y de
infraestructura de servicios bsicos.
10) La preservacin de las reas e inmuebles de valor histrico monumental;
11) La identificacin de reas de proteccin, conservacin, prevencin y reduccin de
riesgos, o recuperacin y defensa del medio ambiente.



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HABILITACIN URBANA

Contenido del Plan de Desarrollo Urbano
12) La programacin de acciones para la proteccin y conservacin
ambiental y la de mitigacin de desastres.
13) El Programa de Inversiones Urbanas y la identificacin de las
oportunidades de negocios, a fin de promover las inversiones y alcanzar
el modelo de desarrollo urbano previsto en el Plan.
14) Los mecanismos de gestin urbana respecto de las determinaciones
adoptadas en el Plan de Desarrollo Urbano.
15) Los mecanismos de seguimiento y evaluacin de los resultados de la
ejecucin del Plan de Desarrollo Urbano.

Art. 11 de la Reglamento de Acondicionamiento Territorial y
Desarrollo Urbano aprobado por DECRETO SUPREMO N 004-
2011-VIVIENDA pub. 17.06.2011).


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HABILITACIN URBANA

Entidades responsables de la formulacin, aprobacin y ejecucin
de acciones del Plan de Desarrollo Urbano
Corresponde a las Municipalidades Provinciales la formulacin,
aprobacin y ejecucin de las acciones del Plan de Desarrollo Urbano.

Las Municipalidades Distritales elaboran el Plan Urbano Distrital
y ejercen el control del cumplimiento del Plan de Desarrollo
Urbano, dentro de su jurisdiccin. Las Municipalidades Provinciales
ejercen este control en el mbito del Cercado. La sociedad civil participa
en todo el proceso de acuerdo a los mecanismos sealados en la Ley N
27972, Ley Orgnica de Municipalidades, y la Ley N 26300, Ley de los
Derechos de Participacin y Control Ciudadanos.
Art. 12 de la Reglamento de Acondicionamiento Territorial y
Desarrollo Urbano aprobado por DECRETO SUPREMO N 004-
2011-VIVIENDA pub. 17.06.2011).


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HABILITACIN URBANA
Definicin de Plan Urbano Distrital
El Plan Urbano Distrital es el instrumento tcnico-normativo mediante el
cual se desarrollan disposiciones del PDM y del PDU, en los distritos que
pertenecen a reas Metropolitanas o a reas conurbadas.
Contenido del Plan Urbano Distrital
El Plan Urbano Distrital debe considerar los siguientes aspectos:
1) La compatibilidad del ndice de Usos para ubicacin de
actividades urbanas en las zonas residenciales, comerciales e
industriales del distrito.
2) Los retiros de las edificaciones.
3) La dotacin de estacionamientos en zonas comerciales y
residenciales.
4) Las disposiciones relativas al ornato y mobiliario urbano.
5) Identificacin de las reas pblicas aptas para la inversin
privada.

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HABILITACIN URBANA

Entidades responsables para la
formulacin y aprobacin del Plan Urbano
Distrital
Corresponde a las Municipalidades Distritales la
formulacin y aprobacin de su Plan Urbano
Distrital.

Art. 15 de la Reglamento de Acondicionamiento Territorial y
Desarrollo Urbano aprobado por DECRETO SUPREMO N 004-
2011-VIVIENDA pub. 17.06.2011).


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HABILITACIN URBANA

Proceso de convertir un terreno rstico o eriazo en urbano, mediante la ejecucin de
obras de accesibilidad, distribucin de agua y recoleccin de desage, distribucin de
energa e iluminacin pblica. Adicionalmente, el terreno podr contar con redes para
la distribucin de gas y redes de comunicaciones.

El Proceso de habilitacin urbana requiere efectuar aportes gratuitos y obligatorios
para fines de recreacin pblica, que son reas de uso pblico irrestricto; as como
para servicios pblicos complementarios, para educacin y otros fines, en lotes
regulares que son reas edificables que constituyen bienes de dominio pblico del
Estado, susceptibles de inscripcin en el Registro de Predios correspondiente de la
Superintendencia Nacional de los Registros pblicos.




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CONCEPTO DE HABILITACIN URBANA
(Ley 29476 que modifica Ley N29090)
Conforme el Reglamento Nacional de Edificaciones son:
a) Seguridad:
Seguridad estructural, de manera que se garantice la permanencia y la estabilidad
de sus estructuras.
Seguridad en caso de siniestros, de manera que las personas puedan evacuar las
edificaciones en condiciones seguras en casos de emergencia, cuenten con sistemas
contra incendio y permitan la actuacin de los equipos de rescate.
Seguridad de uso, de manera que en su uso cotidiano en condiciones normales, no
exista riesgo de accidentes para las personas.
b) Funcionalidad:
Uso, de modo que las dimensiones y disposicin de los espacios, as como la
dotacin de las instalaciones y equipamiento, posibiliten la adecuada realizacin de
las funciones para las que est proyectada la edificacin.
Accesibilidad, de manera que permitan el acceso y circulacin a las personas con
discapacidad
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Condiciones de la habilitacin urbana
c) Habitabilidad:
Salubridad e higiene, de manera que aseguren la salud, integridad y confort de las
personas.
Proteccin trmica y sonora, de manera que la temperatura interior y el ruido que
se perciba en ellas, no atente contra el confort y la salud de las personas
permitindoles realizar satisfactoriamente sus actividades.
d) Adecuacin al entorno y proteccin del medio
ambiente
Adecuacin al entorno, de manera que se integre a las caractersticas de la zona de
manera armnica.
Proteccin del medio ambiente, de manera que la localizacin y el funcionamiento
de las edificaciones no
degraden el medio ambiente.

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Condiciones de la habilitacin urbana
Documentos exigibles:
OCTAVA Disposicin Transitoria del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios de 2013.- Normativa aplicable para la
inscripcin de las habilitaciones urbanas o de las declaratorias de
fbrica: La inscripcin de la habilitacin urbana y de la declaratoria de
fbrica se efectuar en mrito a los instrumentos otorgados de conformidad
con las normas vigentes a la fecha de su aprobacin o declaracin.
Normas vigentes:
Aplicacin inmediata de las leyes.
Por excepcin: Aplicacin ultraactiva Stima disp. Final Ley 29090: STIMA.- Los
procedimientos administrativos, iniciados al amparo de la normativa
anterior a la entrada en vigencia de la presente Ley, se regirn por dichas
normas hasta su culminacin; salvo que, por solicitud escrita del
administrado, se acoja a lo establecido en esta Ley.

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Aplicacin en el tiempo de normatividad sobre habilitaciones urbanas
Caso de la exigencia de DECLARACIN DE CONFORMIDAD DE LA
MUNICIPALIDAD PROVINCIAL
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Ley N26878- Ley General de Habilitaciones Urbanas vig.21-11-97.
MML REVISA PROYECTO: PLANES DE DESARROLLO URBANO.
Ordenanza N133- Vig.23-12-97 MML aprueba (derog. Por Ordenanza N273 publ.27-05-
2000).

D.S.011-98-MTC- publ.05-06-98. Reglamento de Ley de H.U.(derog.por D.S.N010-
2005- Vivienda que a su vez es declarada inaplicable en Lima por Ordenanza N776
PUBLICADA EL 26-05-2005 y vigente al da siguiente).
MML REVISA PROYECTO: PLANES DE DESARROLLO URBANO.


Ley 27135 publ. 07-06-99 Modifica la Ley N26878. MML REVISA
PROYECTO. (Sentencia T.C. Exp.012-2001-I/TC publ. 05-07-2002.
Declara inconstituc. Arts. 6, 7 y 8 Ley 26878 y art.1 de Ley 27135.)

Ley N27972 (Ley Orgnica de Municipalidades) publicado 27-05-
2003 y vigente desde el 28-05-2003. Artculo 3.6: Funciones
especficas exclusivas de las Municipalidades distritales:3.6.
Normar, regular y otorgar autorizaciones, derechos y licencias, y
realizar la fiscalizacin de: 3.6.1. habilitaciones Urbanas. . Artculo
159: Son competencias y funciones de la alcalda
metropolitana:2. En materia de planificacin y urbanismo:2.2
Aprobar y normar los distintos procesos de habilitacin urbana;.
INTERPRETACIONES DISPARES.

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NORMATIVA APLICABLE

D.S.N010-2005-Vivienda. Publ. 12-05-2005. TUO del Reglam. de la Ley N26878. Este
TUO fue declarado inaplicable para la PROVINCIA DE Lima por Ordenanza N776.
MUNICIPALIDAD DISTRITAL, A CONOCIMIENTO DE PROVINCIAL.

Ordenanza N776 publ.26-05-05.
Precisa MML es competente para aprobar y normar procesos de H.U.

Decreto de Alcalda N079 publ.03-10-05. Regula procedimientos de Habilitaciones Urbanas
en la provincia de Lima.
MUNICIPALIDAD DISTRITAL, CON RATIFICAC. MML
Ley N29090 publ.25-09-2007 (En vigencia al da siguiente de la publicacin de los
Reglamentos respectivos). Reglamentos publicados el 27-09-2008. Esta Ley N29090 deroga
las Leyes Nms. 26878 y 27135, el Ttulo II de la Ley N 27157 y todas las disposiciones
legales que se opongan a ella.
MUNICIPALIDAD DISTRITAL APRUEBA SIN RATIFICAC DE MML.

31
(...)Caso de la exigencia de DECLARACIN DE
CONFORMIDAD DE LA MUNICIPALIDAD PROVINCIAL
Entidad competente para aprobar las HU
Las municipalidades distritales en el mbito
de su jurisdiccin, las municipalidades
provinciales y la Municipalidad Metropolitana
de Lima en el mbito del Cercado. Art. 4 num.
9 de la Ley 29090.

Todos los procedimientos establecidos en la
Ley 29090, estn sujetos a silencio
administrativo positivo.
Segn modificacin efectuada por Ley 29476.
Legitimados para tramitar una habilitacin
urbana
Los propietarios, usufructuarios, superficiarios,
concesionarios, titulares de una servidumbre o
afectacin en uso o cualesquiera que cuente con
derechos ciertos para llevar a cabo obras de
habilitacin urbana sobre un predio.

Art. 3 modificado del Reglamento de la Ley 29090.

Jurisprudencia registral
Intervencin de copropietarios en habilitacin
urbana
Siendo que la aprobacin de la habilitacin urbana importa la
modificacin de la apariencia fsica de un inmueble, se
requiere la intervencin de todos los copropietarios conforme
al inciso 1 del artculo 971 del Cdigo Civil que exige
unanimidad para introducir modificaciones en el bien comn.
No se requiere la intervencin de todos los copropietarios de
un predio cuando los copropietarios no intervinientes
adquirieron sus cuotas alcuotas referidas a un rea especfica
de la habilitacin urbana no inscrita.
Resolucin N 787-2010-SUNARP-TR-L.
Actos inscribibles
1. Independizacin o parcelacin de predios
rsticos para habilitaciones urbanas -
Planeamiento integral.

2. Documentos previos.

3. Proyecto de habilitacin urbana (licencia de
habilitacin urbana).

4. Recepcin de obras de habilitacin urbana.

Independizacin de predios rsticos

Proceso de divisin de un predio rstico para destinar las
porciones resultantes a una habilitacin urbana.
- El ttulo que da mrito a su inscripcin es el FUHU y su
anexo E, con el nmero de resolucin de autorizacin,
conjuntamente con los documentos tcnicos sustentatorios
sellados y visados. Art. 28 modificado del Reglamento de la Ley
29090.
- La inscripcin del planeamiento integral no es un acto
previo para la inscripcin de la independizacin; sin
embargo, deber dejarse constancia que no se solicit su
inscripcin. Art. 62 RIRP

Independizacin de predio rstico
Artculo 62 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de
2013.- Ttulo que da mrito a la independizacin de un predio rstico sin
cambio de uso
La independizacin sin cambio de uso de un predio rstico ubicado en rea de
expansin urbana, se efecta por el solo mrito del Formulario nico de
Habilitacin Urbana FUHU, y su anexo E con el nmero de Resolucin de
autorizacin y el plano municipal de independizacin o parcelacin debidamente
sellados y visados, debiendo precisarse en estos ltimos el rea, linderos y
medidas perimtricas tanto de la porcin a independizar como del remanente.
En la partida independizada se dejar constancia de la falta de inscripcin del
Planeamiento Integral aprobado, salvo que se haya solicitado
simultneamente su inscripcin, acompaando la resolucin de
aprobacin correspondiente.
Resolucin : 588-2010-SUNARP-TR-L de 23 de Abril de 2010:
APROBACION DEL PLANEAMIENTO INTEGRAL La aprobacion del
planeamiento integral no es acto previo para la inscripcion de la
independizacion de un predio rustico sin cambio de uso.
37
HABILITACIN URBANA
DEL PLANEAMIENTO INTEGRAL
El Planeamiento Integral es un instrumento tcnico-normativo mediante el cual se
complementan lo dispuesto por el PDM (Plan de Desarrollo Municipal) y/o el PDU (Plan de
Desarrollo Urbano), en los procesos de habilitacin urbana y en la parcelacin o
Independizacin de terrenos rsticos. Comprende la red de vas y los usos de la
totalidad del predio, as como una propuesta de integracin a la trama urbana
ms cercana, y segn lo establecido en el Reglamento Nacional de Edificaciones
- RNE.
Los planeamientos integrales son aprobados por las municipalidades distritales,
en los casos que establece el Reglamento Nacional de Edificaciones - RNE, como
condicin previa para la aprobacin de los proyectos de habilitaciones urbanas
establecidas en la Ley N 29090, Ley de Regulacin de Habilitaciones Urbanas y
de Edificaciones y sus reglamentos.
En las localidades que carezcan de PDU, el Planeamiento Integral deber proponer la
zonificacin y vas. Slo en estos casos deber aprobarse, mediante Ordenanza
Municipal, por la Municipalidad Provincial correspondiente siguiendo el procedimiento
establecido para la aprobacin de los PDU, en concordancia con las funciones y
competencias establecidas en la Ley N 27972, Ley Orgnica de Municipalidades.
Art. 23 de la Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano
aprobado por DECRETO SUPREMO N 004-2011-VIVIENDA pub. 17.06.2011).


38
HABILITACIN URBANA
DEL PLANEAMIENTO INTEGRAL
En los casos que el rea por habilitar se desarrolle en etapas o esta no
colinde con zonas habilitadas o se plantee la parcelacin del predio
rstico, se deber elaborar un planeamiento integral que comprenda la
red de vas y los usos de la totalidad del predio, as como una propuesta
de integracin a la trama urbana ms cercana, en funcin de los
lineamientos establecidos en el plan de desarrollo urbano. En las
localidades que carezcan de plan de desarrollo urbano, el planeamiento
integral deber proponer la zonificacin y vas. (Art. 37 Norma GH.010
RNE)
Tiene una vigencia de 10 aos. Una vez aprobado el planeamiento
integral tendr carcter de obligatorio para las habilitaciones urbanas
futuras, debiendo ser inscrito obligatoriamente en los Registros Pblicos.
El planeamiento integral puede establecer servidumbres de paso a
travs de propiedad de terceros para permitir la provisin de los
servicios pblicos de saneamiento y energa elctrica al predio por
habilitar (Art. 39, 40 y 42 Norma GH.010 RNE)
39
HABILITACIN URBANA
Regulacin especial para Lima
Metropolitana
Ordenanza N 1647 del 29/11/2010
Artculo 2. Establecer la obligatoriedad para los
titulares de los predios rsticos ubicados en la
provincia de Lima que demanden independizar un
terreno rstico, habilitacin urbana nueva o regularizar
una habilitacin urbana ejecutada, siempre que no
colinden con terrenos habilitados, a gestionar ante la
Municipalidad Metropolitana de Lima, la
aprobacin del planeamiento integral.
Documentos previos
Regulan el diseo o las condiciones tcnicas
que afectarn el proceso de habilitacin
urbana o de edificacin de un predio y que,
por tanto, es necesario recabar o tramitar
ante una entidad, con anterioridad al trmite
de licencias de habilitacin urbana y de
edificacin.

Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29566
Efectos de la inscripcin de los
documentos previos
Los Registros Pblicos inscribirn, a solicitud
del propietario, cualquiera de los
documentos establecidos en el presente
artculo, para su respectiva publicidad. El
contenido del asiento de inscripcin debe
resaltar las condiciones establecidas para el
aprovechamiento del predio, por lo que ste
ser oponible frente a terceros.

Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29566

Certificado de Zonificacin y Vas
Es el documento emitido por las
municipalidades provinciales o por la
Municipalidad Metropolitana de Lima, en el
mbito de sus respectivas jurisdicciones, que
contiene los parmetros de diseo que
regulan el proceso de habilitacin urbana de
un predio.

Art. 14.1 Ley 29090
Certificado de Zonificacin y Vas
La zonificacin es el instrumento tcnico de gestin
urbana que contiene el conjunto de normas tcnicas
urbansticas para la regulacin del uso y la ocupacin
del suelo en el mbito de Intervencin de los PDM, PDU
y EU, en funcin a los objetivos de desarrollo sostenible
y a la capacidad de soporte del suelo, para localizar
actividades con fines sociales y econmicos, como
vivienda, recreacin, proteccin y equipamiento; as
como la produccin industrial, comercio, transportes y
comunicaciones.

Art. 30 del Reglamento de Acondicionamiento
Territorial y Desarrollo Urbano aprobado por
DECRETO SUPREMO N 004-2011-VIVIENDA pub.
17.06.2011).


Certificado de Zonificacin y Vas
La zonificacin regula el ejercicio del derecho de
propiedad predial respecto del uso y ocupacin que
se le puede dar al mismo. Se concreta en planos de
Zonificacin Urbana, Reglamento de Zonificacin
(parmetros urbansticos y arquitectnicos para
cada zona); y el ndice de Usos para la Ubicacin de
Actividades Urbanas. Ninguna norma puede establecer
restricciones al uso de suelo no consideradas en la
zonificacin.
Art. 31 del Reglamento de Acondicionamiento
Territorial y Desarrollo Urbano aprobado por
DECRETO SUPREMO N 004-2011-VIVIENDA pub.
17.06.2011).


Certificado de Zonificacin y Vas
Contenido del Certificado de Zonificacin y vas
El Certificado de Zonificacin y Vas es el documento emitido
por las municipalidades provinciales o por la
Municipalidad Metropolitana de Lima, en el mbito de sus
respectivas jurisdicciones, en las que se especifican los
parmetros de diseo que regulan el proceso de
habilitacin urbana de un predio y deber contener los
siguientes aspectos:
a. Zonificacin, de acuerdo al Plan Integral de Zonificacin,
aprobado por ordenanza de la municipalidad provincial.
b. Afectacin de vas que forman parte del Plan Vial.
c. Usos de los suelos permisibles y compatibles.
Certificado de Zonificacin y Vas
d. Coeficientes mximos y mnimos de edificacin.
e. rea de lote normativo.
f. Cuadro de Aportes Reglamentarios.
g. Calificacin de bien cultural inmueble, de ser el caso.
h. Fecha de emisin.
El Certificado de Zonificacin y Vas deber emitirse en
un plazo mximo de cinco (5) das tiles y tendr una
vigencia de treinta y seis (36) meses.
Numeral 1 del Art. 14 de la Ley 29090.

Certificado de Zonificacin y Vas
Clasificacin de las zonas de uso del suelo
De acuerdo con las caractersticas determinadas en los estudios
correspondientes se consignarn las siguientes zonas de uso del suelo:
1) Residencial (R): son reas urbanas destinadas predominantemente al
uso de vivienda, pudiendo tolerar adems otros usos compatibles. Los
planos de zonificacin consignan: Zona de Densidad Alta (RDA), Zona
de Densidad Media (RDM), y Zona de Densidad Baja (RDB).
2) Vivienda-Taller (I1-R): son reas urbanas destinadas
predominantemente al uso de vivienda de uso mixto (vivienda e
industria elemental y complementarias); as como servicios pblicos
complementarios y comercio local. Las actividades econmicas que se
desarrollen tendrn niveles de operacin permisibles con el uso
residencial.
Art. 32 del Reglamento de Acondicionamiento Territorial y
Desarrollo Urbano aprobado por DECRETO SUPREMO N 004-
2011-VIVIENDA pub. 17.06.2011).


Certificado de Zonificacin y Vas
3) Industrial (I): son las reas urbanas destinadas predominantemente
a la ubicacin y funcionamiento de establecimientos de transformacin
de productos. Los planos de zonificacin consignan: Zona de Industria
Pesada (I4), Zona de Gran Industria (I3), Zona de Industria Liviana
(I2), y Zona de Industria Elemental (I1).

4) Comercial (C): son las reas urbanas destinadas
fundamentalmente a la ubicacin y funcionamiento de establecimientos
de compra-venta de productos y servicios. Los planos de zonificacin
consignan: Zona de Comercio Especializado (CE), Zona de Comercio
Metropolitano (CM), Zona de Comercio Zonal (CZ), Zona de Comercio
Vecinal (CV). El comercio local no se seala en los planos de
zonificacin, su localizacin es definida en los procesos de habilitacin
urbana.
Art. 32 del Reglamento de Acondicionamiento Territorial y
Desarrollo Urbano aprobado por DECRETO SUPREMO N 004-
2011-VIVIENDA pub. 17.06.2011).


Certificado de Zonificacin y Vas
5) Pre Urbana (PU): son las zonas o extensiones inmediatas al rea urbana; en donde,
pueden ser habilitadas para granjas o huertas. Corresponden a las reas de expansin urbana
inmediata.
6) Zonas de Recreacin Pblica (ZRP): son reas que se encuentran ubicadas en zonas
urbanas o de expansin urbana destinadas fundamentalmente a la realizacin de actividades
recreativas activas y/o pasivas, tales como: Plazas, Parques, Campos Deportivos, Juegos
Infantiles y similares.
7) Usos Especiales (OU): son reas urbanas destinadas fundamentalmente a la habilitacin y
funcionamiento de instalaciones de usos especiales no clasificados anteriormente, tales como:
Centros cvicos, dependencias administrativas del Estado, culturales, terminales terrestres,
ferroviarios, martimos, areos, establecimientos institucionales representativos del sector
privado, nacional o extranjero, establecimientos religiosos, asilos, orfelinatos, grandes
complejos deportivos y de espectculos, estadios, coliseos, zoolgicos, establecimientos de
seguridad y de las fuerzas armadas; y Servicios Pblicos como instalaciones de produccin y/o
almacenamiento de energa elctrica, gas, telefona, comunicaciones, agua potable y de
tratamiento sanitario de aguas servidas. Estas zonas se regirn por los parmetros
correspondientes a la zonificacin residencial o comercial predominante en su entorno.
Art. 32 del Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano
aprobado por DECRETO SUPREMO N 004-2011-VIVIENDA pub. 17.06.2011).


Certificado de Zonificacin y Vas
8) Servicios Pblicos Complementarios: son las reas urbanas destinadas a la
habilitacin y funcionamiento de instalaciones destinadas a Educacin (E) y Salud
(H). Para Educacin los planos de zonificacin consignan: Educacin Bsica (E1),
Educacin Superior Tecnolgica (E2), Educacin Superior Universitaria (E3) y
Educacin Superior Post Grado (E4). Para Salud los planos de zonificacin
consignan: Posta Mdica (H1), Centro de Salud (H2), Hospital General (H3) y
Hospital Especializado (H4). Estas zonas se regirn por los parmetros
correspondientes a la zonificacin residencial o comercial predominante en su
entorno.
9) Zona de Reglamentacin Especial (ZRE): son reas urbanas y de expansin
urbana, con o sin construccin, que poseen caractersticas particulares de orden
fsico, ambiental, social o econmico, que sern desarrolladas urbansticamente
mediante Planes Especficos para mantener o mejorar su proceso de desarrollo
urbano-ambiental. Las reas de proteccin se incluyen en esta zonificacin.
Art. 32 del Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo
Urbano aprobado por DECRETO SUPREMO N 004-2011-VIVIENDA pub.
17.06.2011).


Certificado de Zonificacin y Vas

10) Zona Monumental (ZM): constituyen un tipo especfico de ZRE, en donde se
localizan bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nacin. Las
intervenciones en este tipo de zonas se rigen segn lo dispuesto en la Ley N
28296, Ley General del Patrimonio Cultural de la Nacin.
11) Zona Agrcola (ZA): constituida por las reas rurales.
En las reas de Expansin Urbana de Reserva no se aplica la zonificacin hasta
que no sean clasificadas como reas de Expansin Urbana Inmediata.
Art. 32 del Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano
aprobado por DECRETO SUPREMO N 004-2011-VIVIENDA pub.
17.06.2011).


Antecedente en la jurisprudencia registral
La zonificacin no constituye un acto
inscribible
La zonificacin a la que est sujeta un predio,
no constituye un acto inscribible en el
Registro, por tratarse de una limitacin al uso
del suelo que es aprobada mediante
ordenanza municipal, bastando para ser
conocida por todos, la publicacin de la
norma correspondiente, es decir, la publicidad
legal.

Res. N 670-2006-SUNARP-TR-L
Certificado de Factibilidad de Servicios
Es el documento emitido por las entidades
prestadoras de servicios, que contiene:
a. Las condiciones tcnicas bajo las cuales se
otorgar el servicio, precisando las obras e
instalaciones de infraestructura pblica que
debern efectuar las empresas prestadoras.
b. El plazo en que podr accederse al servicio.
c. La fecha de emisin.
d. Fecha de vigencia.

Art. 14.3 Ley 29090

Anotacin preventiva de documentos previos
El Certificado de Zonificacin y Vas y los Certificados de
Factibilidad de Servicios se anotarn preventivamente a
solicitud del propietario, en el rubro B) de la partida
registral del predio, en forma previa a la inscripcin de la
habilitacin urbana y siempre que se encuentren
vigentes.
La falta de anotacin preventiva de los documentos
previos no impide la inscripcin de la habilitacin urbana.

Art. 32 del RIRP

Anotacin preventiva de documentos previos
Contenido del asiento de anotacin preventiva
En el asiento de anotacin preventiva del Certificado de
Zonificacin y Vas se precisarn los datos a que se
refiere el numeral 1 del artculo 14 de la Ley N 29090 y
el plazo de vigencia del certificado. El asiento de
anotacin preventiva caducar de pleno derecho al
vencimiento del plazo de vigencia del certificado.
En el asiento de anotacin preventiva de los certificados
de factibilidad de servicios se indicar si el predio cuenta
con factibilidad de servicios o, en caso de que el acceso al
servicio sea posterior, los datos a que se refieren los
literales b), c) y d) del numeral 3 del artculo 14 de la Ley
N 29090

Art. 33 del RIRP

documentos previos
Son documentos que regulan el diseo o las condiciones
tcnicas que afectaran el proceso de habilitacin urbana
o de edificacin del predio, los que sern solicitadas a la
entidad correspondiente, con anterioridad al trmite de
licencias de habilitacin urbana y de edificacin.
En ese sentido, los registradores previa valoracin de
los requisitos de procedibilidad y evaluacin de los
mencionados documentos tienen la facultad de inscribir,
a solicitud del propietario, por lo que en el contenido del
asiento de inscripcin debe resaltar las condiciones
establecidas para el aprovechamiento del predio, siendo
estos oponibles frente a terceros conforme se contrae
en la norma registral previsto en el Artculo 14 literal l)
de la Ley N 29090 teniendo una vigencia de treinta y
seis (36) meses.



documentos previos

Cabe sealar que ninguna modificacin al Plan de
Desarrollo Urbano podr contemplar el cambio de la
zonificacin de los predios urbanos hacia una menor
zonificacin, ni disminucin del nivel de uso que
modifiquen los parmetros normativos establecidos en
los reglamentos vigentes.