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RESERVA Y

TRANSFERENCIA DE
AIRES
Dra. Salom J Luza
Registradora Pblica
Base Legal
Ley N 29090 Ley de Regularizacin
de Habilitaciones Urbanas y de
edificaciones
Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios Resolucin de la
Superintendente Nacional de los
Registros Pblicos N 248-2008-
SUNARP-SN.

Base Legal
Ley N 27157 Ley de Regularizacin
de Edificaciones
D.S. 035-2006-Vivienda TUO del
Reglamento de la Ley N 27157.
Resoluciones del Superintendente
Nacional de los Registros Pblicos 248-
2008 y 340-2008-SUNARP-SN

Independizacin
Acto que consiste en abrir una partida
registral para cada unidad inmobiliaria,
resultante de una desmembracin de
terreno, con edificacin o sin ella; o,
como consecuencia de la inscripcin de
una edificacin sujeta al rgimen

Habilitacin Urbana
Desmembracin
Subdivisin
Acumulacin
Independizacin de U.I.
Al Independizar:
Se deja constancia del antecedente
dominial en la nueva partida
Se efecta una anotacin de
independizacin en la partida matrz
Si existe fbrica inscrita, se describe en
cada lote o unidad a independizar.

Rgimen de Propiedad
Exclusiva y Propiedad
Comn
Es el rgimen jurdico que supone la
existencia de una edificacin o conjunto
de edificaciones integradas por
secciones inmobiliarias de dominio
exclusivo, pertenecientes a distintos
propietarios, y bienes y servicios de
dominio comn.
Cuentan con un reglamento interno y
una junta de propietarios

Opcin de Rgimen
(art. 127 D.S. 035-2006-Vivienda)
Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn

Opcin de Rgimen
(art. 127 D.S. 035-2006-Vivienda)
Independizacin y Copropiedad

Opcin de Rgimen
(art. 127 D.S. 035-2006-Vivienda)
Rgimen Mixto: Pluralidad de Reglamentos

Aprobacin del
Reglamento
Por el promotor o constructor, quien debe ser
tambin el propietario

Aprobacin del
Reglamento
Por acuerdo de ms del 50% de los
propietarios que conforman la edificacin

Modificacin del
Reglamento
Actos de Administracin: Por acuerdo de
junta que cuente con ms del 50% de la
participacin de los propietarios.


Actos de Administracin
Eleccin del Presidente
Nombramiento del Administrador
Aprobacin obras que se ejecuten en
bienes comunes, cuando estn
destinadas a su conservacin y
mantenimiento
Contratar servicios de vigilancia o de
seguridad para la integridad de la
edificacin
Administracin de las playas de
estacionamiento comunes.


Modificacin del
Reglamento
Actos de Disposicin: Voto de propietarios
que representen cuando menos 2/3 de
participaciones de los bienes comunes,
incluyendo porcentajes de los que renunciaron
a la junta

Actos de Disposicin
Modificacin del porcentaje de
participacin.
Modificacin del reglamento interno
Modificacin de la independizacin
Desafectacin de los bienes comunes,
Venta, gravamen, cesin en uso o
afectacin permanente de zonas
comunes.
Modificacin o limitacin de uso de las
zonas comunes

Comunicacin Notarial
Se debe cursar carta notarial a los
propietarios que no asistieron a la
junta.
Para ejecutar los acuerdos, deben
haber transcurrido 20 das tiles desde
la comunicacin notarial.
La acreditacin de la convocatoria,
comunicacin notarial, y el transcurso
del plazo puede ser acreditado
mediante declaracin jurada otorgada
por el presidente de la Junta.

Inscripcin
El reglamento interno o su modificacin
se inscriben en mrito de:
Escritura pblica o
Documento privado con firmas legalizadas del
Presidente de la junta.
Si solo interviene el Presidente, bastar
la copia certificada del acta de la junta
de propietarios en la que se adopta el
acuerdo, sin requerirse la transcripcin
del texto del reglamento o su
modificacin.

Clusulas previas
Cuando existen clusulas especiales
de consentimiento previo en el
reglamento:
El propietario puede acumular, subdividir e
independizar por escritura pblica
unilateral en la que reordene las cuotas
de participacin de las unidades afectadas.
La modificacin tambin puede ser
dispuesta slo por el presidente de la junta
de propietarios cuando as se establezca
en el reglamento interno
Extensin de las
Unidades
Las Unidades Inmobiliarias pueden
extenderse al rea techada y al espacio
vaco que corresponda a la planta en
que se encuentre, segn la proyeccin
vertical y hasta los lmites del
permetro.

Extensin de las
Unidades
El muro circundante de la edificacin o el suelo
se considera zona comn esencial, sin que
sobre ella proceda la desafectacin.

Lmites de la zonificacin
La extensin y mbito de la propiedad privada
se adquiere y transfiere con independencia de
los lmites impuestos por la zonificacin.

Construccin
El sector construccin constituye uno
de los motores de nuestra economa, y
propulsa nuestro desarrollo urbanstico
Construccin Formal
Construccin Informal

Crecimiento Vertical
Tendencia al crecimiento vertical de las
edificaciones
Falta de espacio para expansin
horizontal
El valor econmico de los aires,
normalmente es menor que el de un
terreno.

Aires
El concepto de aires, est vinculado al
derecho de vuelo o sobreedificacin, o
derecho de levante.
Es la facultad otorgada a una persona
para que pueda levantar una o ms
plantas sobre un edificio ya construido.

Aires
Los aires se generan sobre la
superficie final de una edificacin, y
comprende el derecho de
sobreelevacin vertical proyectada
sobre dicha superficie, a futuro
Aires
Aires
Reserva de Aires
En el reglamento interno puede
establecerse reserva de aires de la
edificacin, y puede independizarse
como seccin de dominio exclusivo, si
se le asigna porcentaje de participacin
y cuando cuente con un rea
proyectada de acceso
Beneficiarios de la
reserva
A favor de:
El propietario constructor
Alguno de los propietarios de las
secciones exclusivas (Ej. De los
propietarios de las unidades
superiores)
De todos los propietarios de la
edificacin
Art. 45 del R.I.R.P.
La reserva de aires, se entender que
constituye una seccin de dominio
exclusivo, debiendo asignrsele
porcentajes de participacin en los
bienes comunes. En este caso la
independizacin proceder siempre
que cuente por lo menos con un rea
proyectada de acceso
Punto 5.5 de la Directiva sobre el
Rgimen de Propiedad
Exclusiva
Contiene 2 supuestos normativos:
Reserva de aires con
independizacin
Reserva de aires sin independizacin
Reserva de Aires sin
independizacin
Debe constar en el reglamento interno.
Debe publicitarse en un asiento
especfico de la partida matriz, o de
otra partida vinculada.
Es recomendable precisar y establecer
los lmites de la reserva

Reserva de Aires sin
independizacin
Reserva de Aires sin
independizacin
No incide en la asignacin de porcentajes
de participacin.
Conflicta con lo dispuesto en el art. 55
del RIRP, pues all se seala que
independizadas las secciones exclusivas,
en la partida matrz solo se mantendrn
las zonas comunes.
Complejiza innecesariamente la partida
matrz.
Reserva de Aires con
independizacin
Forma parte de la independizacin
primigenia o es consecuencia de la
modificacin de independizacin.
Se considera como una unidad
exclusiva adicional, y cuenta con
porcentaje de participacin
Debe respetar la proyeccin de las
zonas comunes en lo pertinente.

Reserva de Aires con
independizacin
Reserva de Aires con
independizacin
Requiere de la existencia de una
escalera de acceso hacia el nivel de
aires, o contar con una zona reservada
para la proyeccin de la futura azotea.
No se permite la independizacin de
aires de aires

Transferencia de los Aires
La venta o cualquier acto de
transferencia de aires de la unidad
superior se inscriben, siempre que se
constituya reglamento interno y se
adjunten planos de independizacin y
memoria descriptiva autorizada por
ingeniero o arquitecto colegiado.

Bienes comunes
intransferibles
Son bienes comunes intransferibles,
salvo pacto en contrario:
El terreno salvo que sobre l se constituya
derecho de superficie.
Los cimientos, sobrecimientos, columnas,
muros exteriores, techos y dems
elementos estructurales esenciales
Los pasajes, pasadizos, escaleras,
porteras, vas y reas de circulacin
comn.
Bienes comunes
intransferibles
Los ascensores y montacargas...
Los sistemas de instalaciones para agua,
desage, electricidad, eliminacin de
basura...
Los patios, pozos de luz, ductos de
ventilacin o de instalaciones, salvo los
propios de una seccin de propiedad
exclusiva.
Los estacionamientos exigidos
reglamentariamente.
Aquellos que se sealen como tales en el
Reglamento Interno
Pozos de luz propios
Los pozos de luz propios y los ductos
de ventilacin propios se generan
dentro de una misma seccin exclusiva
y solo sirven a dicha unidad
inmobiliaria.
De existir stos, deberan declararse
como tales, correspondiendo en
propiedad al titular de la unidad a la
que pertenecen
Condicin Jurdica de los
aires
Los aires se reputan zonas comunes,
salvo que en los ttulos de propiedad de
las secciones aparezcan clusulas en
contrario por las cuales se les atribuya la
condicin de seccin de propiedad
exclusiva.
La clusula en contrario debe constar en
el reglamento interno, o en una
modificacin posterior del reglamento
interno, que apruebe el acto de
reconocimiento de la propiedad
preexistente de los aires

Condicin Jurdica de los
aires
Si el reglamento interno atribuye
expresamente la condicin de zona
comn a los aires: se requiere
previamente la desafectacin y acuerdo
de destino, de dicha rea; salvo que el
reconocimiento de la propiedad
preexistente se realice por unanimidad
de los propietarios.

Modificacin de la
Reserva
En caso que un reglamento interno ya
contenga la clusula de reserva de
aires a favor de una persona, para su
modificacin se requerir
necesariamente el consentimiento del
respectivo titular, adems del acuerdo
de modificacin del reglamento interno.

Directiva de Asociaciones
La convocatoria a junta de propietarios
se acredita, facultativamente por el
mecanismo previsto en la directiva de
regularizacin de consejos directivos
de asociaciones civiles.
La formalizacin por escritura pblica o
las declaraciones juradas son
otorgadas, indistintamente, ya sea por
el presidente de la junta o por la
persona designada en asamblea

Adquisicin de Bienes
Para efectos registrales la junta de
propietarios puede adquirir bienes
muebles e inmuebles.
El asiento de inscripcin expresar
como titular a la junta de propietarios,
debiendo consignar el detalle de la
edificacin o conjunto inmobiliario al
que se refiere.

Extincin del Rgimen
Por demolicin o destruccin del
edificio, salvo que las zonas comunes y
exclusivas puedan delinearse
exclusivamente en funcin del suelo.
Por acuerdo unnime de todos los
propietarios, en cuyo caso se procede
a la acumulacin respectiva en la
partida matriz. Esta acumulacin no
requiere de ningn requisito municipal
o administrativo.

Unidades en Proyecto
Es procedente inscribir actos de
disposicin e hipotecas sobre las
unidades inmobiliarias proyectadas, en
tanto estas tengan un correlato fsico
en el suelo del predio matriz, siempre
que se inscriba previa o
simultneamente el acto de
predeclaratoria de fbrica.
Una vez culminada la edificacin, la
inscripcin se convierte
automticamente en definitiva.



Resoluciones del Tribunal
Registral vinculadas a la
inscripcin de aires y su
transferencia

Res. N 515-2012-SUNARP-TR-T
del 19/07/2012
Legitimacin en los actos de
modificacin de inmueble: Siendo la
subdivisin y acto de modificacin de
la realidad fsica del inmueble, el nico
legitimado para solicitarlo es el titular
registral en ejercicio de las atribuciones
que le confiere el derecho de propiedad
consagrado en la Constitucin y
normas legales

Res. N 213-2012-SUNARP-TR-A
del 08/05/2012
Legitimacin para solicitar una
subdivisin: Est legitimado para
solicitar la subdivisin de un predio,
ante la municipalidad competente quien
ostenta un ttulo adquisitivo de la
propiedad sobre parte del mismo.
Compete a las municipalidades
examinar dicha legitimacin

Res. N 1177-2012-SUNARP-TR-L
del 15/08/2012
Independizacin en ejecucin de
mandato judicial: Para inscribir la
independizacin de un predio por
mandato judicial deber adjuntarse el
parte judicial conformado por el oficio
del juez dirigido al Registro y las copias
certificadas de las piezas procesales
pertinentes, como la resolucin que
ordena la inscripcin y los planos que
fueron merituados por la autoridad
jurisdiccional

Res. N 1127-2012-SUNARP-TR-L
del 02/08/2012
rea ocupada de pisos superiores:
El rea total ocupada del segundo piso
y/o niveles superiores deber ser igual al
rea del terreno, salvo que exista alero
externo que forme parte del rea
techada, en cuyo caso se incrementa
en dicha rea.

Res. N 1127-2012-SUNARP-TR-L
del 02/08/2012
Aires propios de unidad inmobiliaria:
Cuando se solicita la independizacin
de los aires, se requiere la asignacin
de porcentaje de participacin en los
bienes comunes y que cuente con rea
proyectada de acceso.

Res. N 187-2012-SUNARP-TR-A
de 20/04/2012
Reserva de aires: No se puede admitir dividir
los aires en secciones o espacios superpuestos
unos a otros. por cuanto, se vaciara de
contenido la disposicin del artculo 51 del
RIRP. lo cual nos conducira al extremo absurdo
de tener que acceder a la inscripcin de
regmenes de propiedad exclusiva y propiedad
comn sin que previamente exista inscrita
declaracin de fbrica alguna -incluso para
terrenos llanos- lo cual constituira un
despropsito que vulnerara la seguridad
jurdica que es la razn de ser de la institucin
registral

Res. N 2334-2011-SUNARP-TR-L
de 22/12/2011
Aires Reservados: Los aires
reservados para futura construccin
sujeta al rgimen de propiedad
exclusiva y propiedad comn, cuyo
nivel existe una seccin exclusiva,
debe estar descrita con su rea
ocupada, linderos y medidas
perimtricas

Res. N 612-2011-SUNARP-TR-A
de 30/09/2011
Transferencia de aires de una edificacin
sujeta a rgimen de propiedad exclusiva y
comn: En el rgimen de propiedad
horizontal, los aires pueden constituir bienes
comunes o bienes de propiedad exclusiva
(reglamento interno o en ttulos de propiedad
de las secciones).Para su independizacin se
requiere se le asigne un porcentaje de
participacin en los bienes comunes y se
cuente con un rea proyectada de acceso.

Res. N 1551-2011-SUNARP-TR-L
de 05/08/2011
Reserva de aires sobre aires:
"Cuando se establezca la reserva de
aires de la edificacin se entender que
constituye una seccin de dominio
exclusivo; sin embargo, los aires sobre
aires no pueden ser materia de
reserva."

Res. N 1777-2010-SUNARP-TR-
L de 10/12/2010
Transferencia de aires: Para que
pueda inscribirse la transferencia de los
aires reservados, se requiere que
previamente se abra una partida de
independizacin de los aires, para lo
cual - adems de los planos y memoria
descriptiva -, se requiere que se asigne
a dichos aires un porcentaje de
participacin en los bienes comunes.

Res. N 1683-2010-SUNARP-TR-
L de 19/11/2010
Condicin jurdica de los aires en
ausencia de reglamento interno: La
presuncin de que los aires se reputan
comunes, salvo que en los ttulos de
propiedad de las secciones aparezcan
clusulas en contrario, no es aplicable en el
supuesto de ausencia de reglamento interno.
En este supuesto, la condicin de los aires
estar a lo que se acuerde en la
regularizacin del reglamento interno
Res. N 1585-2010-SUNARP-TR-
L de 05/11/2010
Condicin de propiedad exclusiva de los
aires: Para atribuir la condicin de propiedad
exclusiva a los aires de una edificacin se
requiere que esto conste de manera expresa
en el reglamento interno o en una
modificacin posterior en el que se apruebe
el acto de reconocimiento de la propiedad
existente de los aires y que ha sido omitido
en la declaracin inicial del reglamento
interno.
Res. N 316-2012-SUNARP-TR-L
de 29/02/2008
Legitimacin de la inscripcin de una
compraventa de aires: Habindose
registrado la compraventa de los aires de un
predio sin que previamente se haya inscrito
la Declaracin de Fbrica, Reglamento
Interno e Independizacin, no es procedente
la denegatoria de los actos traslativos de
dominio posteriores, toda vez que el derecho
de propiedad del adquiriente se encuentre
legitimado
Res. N 028-2007-SUNARP-TR-L
de 12/01/2007
Aires propios: La atribucin de la
propiedad de los aires propios en un
edificio sujeto al rgimen de propiedad
exclusiva y propiedad comn, debe
constar expresamente en el reglamento
interno.

Res. N 087-2002-ORLC-TR de
08/02/2002
Aclaracin de contrato de
compraventa: No puede admitirse que
por va de aclaracin de contrato de
compraventa se transfiera la azotea y
los aires de una edificacin a una de
las secciones de dominio exclusivo
cuando segn el reglamento interno es
zona de dominio comn.


Muchas Gracias por su atencin!!
salome_jo2004@yahoo.es
salomeluza@gmail.com