Les 5 et 6 juin 2009

Activité de formation
continue

ARGUS DCF
Organisée par
l'Ordre des évaluateurs
agréés du Québec.

Formateur
Dominic Fournier
M.B.A., É.A.
 Introduction - CV et expérience

•M.B.A. en Immobilier de l’UQAM

•Baccalauréat en administration des affaires de

l'Université Laval, Québec
Spécialisation en gestion urbaine et immobilière
•Groupe LCBA (Altus), évaluateur

•SITQ immobilier, conseiller aux investissements

•Desjardins Gestion d’actifs, Gestionnaire

d'actifs, Est du Canada, Placements immobiliers
•MCAP Groupe financement immobilier, Directeur
de comptes
•Derico Hurtubise et ass, Associé
•Collège St Lawrence - Enseignant
Introduction
•Validation des connaissances
•Informatique
•Technique du revenu – Flux d’encaisses et
Actualisation directe
•Immobilier commercial
•Compréhension de but / outil

•Visualisation du résultat de l’analyse

•Projection financière – construction d’un modèle de
projection
•Données factuelles (baux – dépenses –
récupérations)
•Données de marchés (inoccupation – loyer
paritaire)
•Scénario (probabilité de renouvellement – TGA
revente)
Paramètres d’évaluation et de marché
•Estimation de la valeur
Introduction

•Approche cohérent et systématique

•Constance méthodologique – Comparable versus sujet

Estimation de la valeur marchande

=
Opinion objectif motivé
DÉFINITION DE LA VALEUR MARCHANDE

« C’est le prix sincère le plus probable, de la vente réelle ou présumée

d’un immeuble, à une date donnée, sur un marché libre et ouvert à la
concurrence et répondant aux conditions suivantes :
•Les parties sont bien informées ou bien avisées de l’état de
l’immeuble, des conditions du marché et raisonnablement bien
avisées de l’utilisation la plus probable de l’immeuble.
•L’immeuble a été mis en vente pendant une période de temps
suffisante, compte tenu de sa nature, de l’importance du prix et
de la situation économique.
•Le paiement est exprimé en argent comptant (dollars canadiens)
ou équivalent à de l’argent comptant.
•Le prix de vente doit faire abstraction de toute considération
étrangère à l’immeuble lui‑même et doit représenter la vraie
considération épurée de l’impact des mesures incitatives, de
conditions et de financement avantageux. »[1]

[1] Normes de pratiques professionnelles, Ordre des évaluateurs agréés du Québec

 FLUX D’ENCAISSES
Revente
Flux d’encaisses

VA ou Valeur marchande
TRI

Période de projection
 Lexique des loyers

Loyer de base : Prix fixé pour l’occupation d’un

espace.
Récupérations : Frais généraux reliés à l’exploitation
de l’immeuble et re-distribués entre les locataires.
Indexation : Augmentation ou inflation
Frais d’exploitation : Englobe généralement
l’entretien et les réparations, l’entretien ménager, les
primes d’assurance, l’énergie des aires communs, le
déneigement, l’entretien paysager, l’administration
sur place, etc
Les frais d’exploitation peuvent aussi inclure
l’amortissement de certaines dépenses
immobilisées.
 Lexique des loyers
Bail brut Bail brut escalatoire Bail net
Loyer Inclus loyer de Inclus loyer de base, frais Loyer de base
base, frais d’exploitation et taxes seulement
d’exploitation et Peu être fixe pour la durée du bail ou Peu être fixe pour la
taxes prévoir un mécanisme durée du bail ou
Peu être fixe pour la d’augmentation prévoir un mécanisme
durée du bail ou d’augmentation
prévoir un
mécanisme
d’augmentation

Frais nul Récupération de l’excédant des frais Récupération de

et taxes en fonction de l’année de l’ensemble des
d’exploitation base dépenses
et taxes Plusieurs baux
typiques prévoient une
charge administrative
de 10% à 15% des
frais d’exploitation et
des taxes

Variantes •Indexation pré-déterminé •Indexation de

•Indexation de certaines dépenses certaines dépenses
selon l’augmentation réelle et selon l’augmentation
d’autres selon une indexation pré- réelles et d’autres
déterminée selon une indexation
•Utilisation d’index connue (IPC, etc) pré-déterminée
 Présentation des états financiers

Actualisation directe Actualisation Flux monétaires

Revenu net potentiel total normalisé Revenu net potentiel total

+ Récupération potentielle totale normalisé + Récupération potentielle totale
+ Autres revenus normalisées + Autres revenus normalisées
= Revenu brut potentiel = Revenu brut potentiel
- Provision pour inoccupation et mauvaises créances normalisées - Inoccupation (provision + carence + absorption)
= Revenu brut effectif (RBE) - Loyer gratuit
- Frais d'exploitation normalisés totaux = Revenu brut effectif (RBE)
= Revenu net d'exploitation (RNE) - Frais d'exploitation en fonction de l'occupation
= Revenu net d'exploitation (RNE)
- Coût de location
- Amélioration locative
- Immobilisations
= Revenu net
Inoccupation
Exemple pourcentage fixe
Charges : Entretien ménager 65 000 /an
Pourcentage fixe 30,00%

Portion fixe de la charge Entretien des aires communes 65 000,00 $ 30,00% 19 500,00 $
Portion variable de la charge Entretien des locaux 65 000,00 $ 70,00% 45 500,00 $

Charges totales 65 000,00 $

Effet sur récupération

Charges réelles
Charges réelles 58 175,00 $
Superficie totale 50 000 Superficie aux fins de récupération 50 000
Occupation 85,0% Charges unitaires récupérables 1,16 $
Charges fixes 19 500,00 $ Superficie occupée 42 500
Charges variables 38 675,00 $ =45 500$ x 85% Récupération 49 448,75 $
Charges réelles 58 175,00 $ Perte 8 726,25 $

Charges réelles 58 175,00 $

Charges récupérables si « Gross up » 100% Charges + « Gross up » 65 000,00 $
Superficie aux fins de récupération 50 000
Frais fixes 19 500,00 $ Charges unitaires récupérables 1,30 $
Frais variables 45 500,00 $ = 38 675$ / 85% Superficie occupée 42 500
Charges récupérables 65 000,00 $ Récupération 55 250,00 $
Perte * 2 925,00 $
* Prorata des frais fixes sur la superficie totale
Frais fixes 19 500,00 $
Superficie totale 50 000
Frais fixes unitaires 0,39 $
Superficie vacante 7 500
Prorata des frais fixes 2 925,00 $
 CAS PRATIQUE – ÉTAPE 1

1.Créer nouveau fichier

a.Nouveau fichier
b.Fichier de type standard
2.Description de l’immeuble
a.Nom de l’immeuble : Bureau cours argus 1
b.Immeuble de bureaux/industriel
3.Type de surface
a.Taille de l’actif : 50 000 pi²
b.Autre taille de l’actif : 48 000 pi²
c.Superficie entreposage : 3 500 pi²
d.Stationnement : 30
4.Période
a.Projection de 5 ans débutant le 1 janvier 2000 (limite du logiciel d’essai)
5.Taux d’inflation
a.Inflation générale 2% par année
b.Inflation spécifique
i.Valeur locative
ii.Charges récupérables et non récupérables

Année 2 0% Année 2 3%

Année 3 0% Année 3 1%

Année 4 1% Par la suite 2%

Année 5 1%
Par la suite 2%

iii.Utiliser indexation exercice avec récupération exercice

6.Préférence de rapports
Remplacer sqft par pi² et euro par $
 CAS PRATIQUE – ÉTAPE 2
Produits, Divers
a.Entreposage : 5.00$/année x superficie entreposage x 0% fixe
b.Affichage : 200$/mois 100% fixe
c.Stationnement : 50$/mois/espace x 0% fixe
Charges récupérables
i.Entretien ménager : 1.00$/pi²/année x taille del’actif x 10% fixe
ii.Assurances : 1500$/année x 100% fixe
- Inflation spécifique :
Année 2 5%
Année 3 5%
Par la suite 2% c.Électricité : Détails

iii.Entretien et réparation : 2.00$/pi²/année x superficie générale x 100% fixe Janvier 3 000$

iv.Sécurité : 300$/mois x 100% fixe Février 3 000$
v.Taxes : 100 000$/année
- Inflation spécifique Année 2 0% Mars 2 500$
Année 3 0% Avril 2 500$
Année 4 10% Mai 1 000$
Par la suite 2% Juin 1 000$
Juillet 1 000$
d.Allocation au locataire 1 : 5 000$/année x 3 ans 0% inflation, compte de référence
e.« Gross-up » à 100% Août 1 000$
f.Groupe de charges – Entretien ménager, Assurances, Entretien et réparations et sécurité
Septembre 2 000$
1.Charges non récupérables
a.Gestion : 3% RBE Octobre 2 000$
b.Réserve autres charges non récupérables : 1.5% RBE
c.Marketing et publicité : 1% du loyer de base potentiel Novembre 3 000$
2.Dépenses en capital Décembre 3 000$
a.0.25$/année x superficie alterne 100% fixe
3.Perte locative générales :
a.2% du revenu brut potentiel, aucune autre option
Exemple de scénario spéculatif

Probabilité de renouvellement 50,0%

nouveau Renouvellement Résultat pondéré

Loyer 5 7 6
Carence 6 0 3
Commissions 3 1,5 2,25
TI 4 2 3
Loyer gratuit 6 3 4,5
 CAS PRATIQUE – ÉTAPE 3

Étape 3 CE = Charges d'exploitation

Création de locataires et méthode de récupération net = QP de la superficie total

Locataire Local Type Superficie Date début Date fin Loyer Récupération Loyer gratuit
Locataire 1 001A bureau 10 000 1999-01-01 03-12-31 5$ du pi² CE net + 15% 3 dernier mois du
bail brut
1$ d'augmentation annuelle Taxes, net
Électricité 0,50$/pi² + 2%
annuel
"Gross up" à 100%
Recupération de
l'amortissement d'un
prêt, 5 000$ par an
Locataire 2 002B bureau 10 000 2000-01-01 3 ans année 1 30 000$ CE + 15% base 2,90$/pi²
année 2 32 000$ Taxes, base 1,95$/pi²
année 3 35 000$ Électricité 0,50$/pi² + 2%
annuel
"Gross up" à 95%
locataire 3 aaa industriel 20 000 1998-07-01 2003-06-30 1$/pi²/an CE net + 15%
3% index annuel Taxes, net
Électricité 0,50$/pi² + 2% annuel
"Gross up" à 100%
Quote-part de 8%
Local vacant 5 bureau 10 000 9 mois vacant 3 ans Loyer du marché CE net + 15% 3 mois de loyer net
Note : Absorber le local vacant trimestriellement en 2 espaces de 5 000 Taxes, net
Électricité 0,50$/pi² + 2%
annuel
"Gross up" à 100%

Établir ces récupérations comme standards

Scénario à l'expiration des baux
Probabilité de renouvellement 50,00%
Loyer marchand Nouveau: 8$/pi² - Renouvellement: 7$/pi²
Carence 6 mois
Aménagements Nouveau: 2$/pi² - Renouvellement: 1$/pi²
Commissions Nouveau: 5% du revenu brut, 3 ans, 2,5% du revenu brut, par la suite
Renouvellement: 2,5% du revenu brut par année
Loyer gratuit Nouveau: 3 mois de loyer net - Renouvellement: Aucun mois gratuit
Récupération standard
Terme 5 ans
 CAS PRATIQUE – ÉTAPE 4

Option 1
Revente : Actualiser le revenu net d’exploitation à un TGA 10% (matrice de
9.5% à10.5%)
Coût de vente : 4%
Actualisation du flux monétaire : Tri de 12% (matrice de 11.5% à 12.5%) en fin
de période.
(Voir impact de l’actualisation en mi-période)
 CAS PRATIQUE – ÉTAPE 4

Option 2
Revente : Actualiser le revenu net d’exploitation normalisé à 5% d’inoccupation
à un TGA 10% (matrice de 9.5% à10.5%)
Coût de vente : 4%
Actualisation du flux monétaire : Tri de 12% (matrice de 11.5% à 12.5%) en fin
de période.
(Voir impact de l’actualisation en mi-période)

•
 CAS PRATIQUE – ÉTAPE 4

Option 3
Revente : Actualisation directe du marché à un TGA 10%, ajustement du
manque à gagner ou surplus à un TRI de 12%. Méthode basée sur des loyers
nets.
Coût de vente : 4%
Actualisation du flux monétaire : Tri de 12% (matrice de 11.5% à 12.5%) en fin
de période.
(Voir impact de l’actualisation en mi-période)
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