INCORPORAES

IMOBILIRIAS

FUNEDI UEMG 9 perodo
1 semestre 2012

Professor: Rogrio Freitas de Oliveira
PROFISSIONAL ORGANIZADOR
MERCADO IMOBILIRIO ESTAGNADO Atividades:
Identificar o empreendimento;
Contatar proprietrio;
Conseguir autorizao;
Elaborar projetos;
Conseguir aprovao;
Prospectar compradores e respectivo cadastro;
Contratar Engenheiro e Construtora;
Convocava os compradores para assemblia e ...
SAA DE CENA!!! APENAS ORGANIZAVA !!! PROBLEMAS???

Venda em PLANTA:
CREDIBILIDADE FUNDAMENTAL
Negcio muito planejado.
Economia de uma vida inteira
Influncia no modo de vida da famlia;
Sonho;
COMPRAR PAPEL?
RESPONSABILIDADE MUITO GRANDE

LEI ESPECIAL
A Alma do Incorporador
LEI N. 4.591, de 16 de dezembro de 1964
Prof. Caio Mrio da Silva Pereira
(com alteraes da Lei n. 10.931/04)
Dispe sobre o condomnio em edificaes e as
incorporaes imobilirias.

GRANDE INCREMENTO MERCADO
IMOBILIRIO

LEI ESPECIAL :
A Alma do Incorporador LEI 4591 /64
Promoveu 03 conceitos bsicos:
Mudou o nome de Organizador para
Incorporador;
Considerou direito LUCRO, mas teria de
permanecer at o Habite-se;
Delegou direitos e deveres a TODOS os
envolvidos Prop/Incorp/Eng/Const/Corret/Grupo de
compradores



TRS CONCEITOS BSICOS
TRIP DA INCORPORAO


CONDOMNIO
UNIDADE AUTNOMA
FRAO IDEAL
TRS CONCEITOS BSICOS
TRIP DA INCORPORAO

CONDOMNIO
con Conjunto
Domnio Posse Propriedade
Edifcios, edificaes, casas e terrenos.
Leitura do Art 1 e 3 da LEI

CONDOMNIO EM EDIFICAO
um condomnio forado incidente
necessariamente no solo e em partes do edifcio
que no podem ser privativas.
[...]
Na sua administrao, vige o princpio
condominial da maioria aplicado nas necessrias
deliberaes da assemblia, - rgo colegial da
entidade de fato.
Orlando Gomes
CONDOMNIO EDILCIO (ARTS.
1331 A 1358 DO CDIGO CIVIL
Direito real de propriedade
A coisa pertence simultnea e
concorrentemente a mais de uma pessoa
(indiviso do objeto e diviso dos sujeitos)
Decorre de manifestao da vontade,
determinao legal ou por fora das
circunstncias
TRS CONCEITOS BSICOS
TRIP DA INCORPORAO

UNIDADE AUTNOMA
Leitura art. 2;
Conceito Moderno:
Propriedade Exclusiva com sada para via pblica
diretamente ou por processo de passagem comum,
vinculada a uma Frao Ideal, assinalada por
designao especial, para efeitos de identificao.
No se pode dizer Unidade Autnoma SEM Frao Ideal!

REAS PRIVATIVAS
Propriedade autnoma (unidade)

Entidade distinta em relao
propriedade rea a que est ligada

Pode ser dividido pelo proprietrio em
subunidades (salas), permanecendo, assim,
um conjunto autnomo
REAS COMUNS
Terreno

Tudo quanto no edifcio seja afetado ao uso de
todos os proprietrios (fundaes, telhado,
fachadas, paredes divisrias, escadaria, ...)

No so suscetveis de utilizao exclusiva por
qualquer condmino
TRS CONCEITOS BSICOS
TRIP DA INCORPORAO

FRAO IDEAL

EXPRESSA DE FORMA DECIMAL OU
ORDINRIA, REPRESENTA A PARTE IDEAL
DO TERRENO E COISAS DE USO COMUM
ATRIBUDAS UNIDADE AUTNOMA,
SENDO PARTE INSEPARVEL DESTA.

TRS CONCEITOS BSICOS
TRIP DA INCORPORAO
FRAO IDEAL
Art 1 Par 2 - Decimal ou Ordinria
Possui dois conceitos Valor e rea
Preo ou Valor?
P=C + T
P: Preo C: Custo Total da Construo T: Terreno
EX: Ed 10 apartamentos iguais custo const 600.000,00 - Terreno
250.000,00
Terreno Produzido Lucro + Ci Custos da Incorporao.
P=C + Fi



TRS CONCEITOS BSICOS
TRIP DA INCORPORAO

FRAO IDEAL
Entendendo o PREO: Apurar 1.000.000,00
Andares mais altos Maior valor
Media Distribuda entre os aptos.
Metodologia do Valor Apenas para Venda Valor em Reais
Metodologia da rea Para rateio construo e demais usos
Rateio de Taxas Ordinrias de Condomnios



CONCEITO
INCORPORAO IMOBILIRIA:

A ATIVIDADE EXERCIDA COM O
INTUITO DE PROMOVER E REALIZAR A
CONSTRUO, PARA ALIENAO TOTAL
OU PARCIAL, DE EDIFICAES OU
CONJUNTO DE EDIFICAES
COMPOSTAS DE UNIDADES AUTNOMAS.
CONCEITO
INCORPORAO IMOBILIRIA:
QUEM CONSTRI PARA SI MESMO EDIFCIO DE
APARTAMENTOS NO INCORPORADOR, MAS NELE SE
CONVERTE DESDE O MOMENTO EM QUE PASSA A
VENDER AS UNIDADES VINCULADAS FRAO IDEAL,
ANTES DA CONCLUSO DO EDIFCIO, IGUALMENTE
TAMBM NO H INCORPORAO QUANDO A VENDA
DAS UNIDADES AUTNOMAS REALIZADA APS A
CONCLUSO DO EDIFCIO. EFETIVAMENTE. A LEI 4591
DECLARA EM VRIOS DE SEUS DISPOSITIVOS O
PRINCPIO DE QUE S EXISTE INCORPORAO
DURANTE A CONSTRUO DO EDIFCIO.
CONCEITO
INCORPORAO IMOBILIRIA:

Resumo:

S H INCORPORAO IMOBILIRIA
QUANDO OCORRE VENDA ANTES OU
DURANTE A CONSTRUO.
Responsabilidade do Incorporador

Somente se extingue quando o Condomnio
est juridicamente organizado, com
expedio do habite-se, averbao da
construo no registro imobilirio e lavratura
dos instrumentos pblicos e conveno de
condomnio.
PODE SER OBJETO DA
INCORPORAO IMOBILIRIA
1. Conjunto de casas trreas ou assobradadas
situadas em terreno comum (casas, jardim e
quintal, frao do todo terreno)
2. Um conjunto de edifcios de dois ou mais
pavimentos contendo cada um deles unidades
autnomas (unidades e frao do terreno de
cada uma)
3. Um s edifcio de unidades autnomas em
terreno distribudo em partes ideais
CARACTERSTICAS
Constituio de condomnio coletivo
Constituio de capital inicial para a
construo
Venda das unidades autnomas
inicialmente sob a forma de frao ideal de
um terreno
Adquirentes distintos
Instituio do Condomnio edilcio
por ato inter vivos (art. 1332 do CC)
Alm do disposto na lei especial, dever constar:
A discriminao e a individualizao das
unidades de propriedade exclusiva, estremada
uma das outras e das partes comuns
A determinao da frao ideal atribuda a cada
unidade, relativamente ao terreno e partes
comuns
O fim a que as unidades se destinam
A CONSTRUO
A CONSTRUO DE IMVEIS,
OBJETO DE INCORPORAO NOS
MOLDES PREVISTOS NA LEI,
PODER SER CONTRATADA SOB
TRS REGIMES:
Empreitada Global
Empreitada Reajustvel ( Obra a preo fechado)
Obra por Adm a preo de Custo

EMPREITADA GLOBAL.


O INCORPORADOR SE COMPROMETE A
CONSTRUIR E VENDER AS UNIDADES A
PREO E PRAZO CERTO

Profissional que ajuda?
OBRA A PREO FECHADO

O INCORPORADOR se obriga a entregar o imvel objeto do
contrato de compra e venda (apartamento, sala, loja, etc.) ao
comprador, por um preo previamente fixado, dentro das
dimenses e especificaes constantes no memorial de
incorporao.
A entrega da unidade, pronta e acabada, conforme houver sido
contratado, obriga o INCORPORADOR a assumir todos os
riscos do negcio, no que se refere reajustes de preos ou
inadimplncia de compradores, devendo entregar o bem no
prazo contratado Sendo que o comprador poder estender o
pagamento por um perodo superior ao da construo.

CONSTRUO POR
ADMINISTRAO

TAMBM CHAMADA A PREO DE
CUSTO, O CONDOMNIO
(PROPRIETRIOS OU ADQUIRENTES) SO
OBRIGADOS A CUSTEAR A OBRA.
O INCORPORADOR ADMINISTRA A
CONSTRUO EM CONJUNTO COM A
COMISSO DE REPRESENTANTES ELEITA
EM ASSEMBLIA.

Anlise de risco para o Incorporador
e para o Comprador:

At 1980 Maioria a preo de Custo
Hoje 80% preo fechado e 20% preo custo
Motivos: Comprador no quer participar da obra.
Obra alto luxo? Controle de acabamento?
Caso de Divinpolis.


Anlise de risco para o Incorporador
e para o Comprador:
PREO CUSTO X PREO FECHADO

Riscos.
Forma de pagamentos mensais;
Capital necessrio;
Responsabilidades;
Anlise de Texto


04 regras bsicas para o sucesso da
construo a Preo de Custo

1. Comprador participativo;
2. Oramento prvio;
3. Teto para compras Sugesto R$ 5.000,00
4. Gatilho para reajuste Sugesto 5%

O INCORPORADOR
Considera-se incorporador a pessoa fsica ou jurdica,
comerciante ou no, que embora no efetuando a
construo, compromisse ou efetive a venda de fraes
ideais de terreno objetivando a vinculao de tais
fraes a unidades autnomas, em edificaes a serem
construdas ou em construo sob regime condominial,
ou que meramente aceite propostas para efetivao de
tais transaes, coordenando e levando a termo a
incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso,
pela entrega, a certo prazo, preo e determinadas
condies, das obras concludas.
PODE SER INCORPORADOR
1. O proprietrio do terreno, o promitente comprador,
o cessionrio deste ou promitente cessionrio que
assumir a garantia da entrega da obra e desejar vender
as unidades.
2. O construtor (Decreto nmero 23.569, de 11-12-33, e
3.995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-lei
nmero 8.620, de 10 de janeiro de 1946)
3. O corretor de imveis (Lei n 4.116, de 27-8-62)
4. Havendo mais de um incorporador a
responsabilidade ser solidria

RECEITAS E DESPESAS DA
INCORPORAO

Consideram-se receitas do empreendimento os
valores das parcelas a receber, vincendas e
vencidas e ainda no pagas, de cada adquirente,
correspondentes ao preo de aquisio das
respectivas unidades ou do preo de custeio de
construo, bem como os recursos disponveis
afetados
RECEITAS E DESPESAS DA
INCORPORAO

Compreendem-se no custo de concluso da
incorporao todo o custeio da construo do
edifcio e a averbao da construo das
edificaes para efeito de individualizao e
discriminao das unidades
CASO ENCOL
40.000 famlias
Compradores em planta: 68%
Vrias empresas terceirizadas afetadas
Migrao das compras para aptos prontos.
Mercado Imobilirio em espera.
PATRIMNIO DE AFETAO
LEI 10931 de 02/08/2004
A incorporao poder ser submetida ao regime
da afetao, pelo qual o terreno e as acesses
objeto de incorporao imobiliria, bem como os
demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-
o apartados do patrimnio do incorporador e
constituiro patrimnio de afetao, destinado
consecuo da incorporao correspondente e
entrega das unidades imobilirias aos respectivos
adquirentes.
Patrimnio de Afetao

A PESSOA DO INCORPORADOR TEM
PATRIMNO DISTINTO DO
AFETADO INCORPORAO. SUA
INSOLVNCIA OU FALNCIA NO
ATINGEM-NO
Patrimnio de Afetao
Se o Incorporador falir, essa obra no se
incorpora massa falida. Os compradores
podero seguir com a obra.

HAVENDO MAIS DE UM CONJUNTO DE
EDIFCIOS OU SUBCONJUNTO DE CASAS,
CADA UM PODER TER SEU PRPRIO
PATRIMNIO DE AFETAO
FALNCIA DO INCORPORADOR
E CONCLUSO DA OBRA PELOS
ADQUIRENTES

Caso decidam pela continuao da obra, os
adquirentes ficaro automaticamente sub-
rogados nos direitos, nas obrigaes e nos
encargos relativos incorporao, inclusive
aqueles relativos ao contrato de financiamento
da obra, cada um com a proporo
correspondente sua unidade
OBRIGAES DO
INCORPORADOR

1
PROMOVER TODOS OS ATOS
NECESSRIOS BOA ADMINISTRAO
E PRESERVAO DO PATRIMNIO
DE AFETAO, INCLUSIVE MEDIANTE
ADOO DE MEDIDAS JUDICIAIS
OBRIGAES DO
INCORPORADOR

2
MANTER APARTADOS OS BENS E
DIREITOS OBJETO DE CADA
INCORPORAO
OBRIGAES DO
INCORPORADOR

3
DILIGENCIAR A CAPTAO DOS
RECURSOS NECESSRIOS
INCORPORAO E APLIC-LOS NA
FORMA PREVISTA NESTA LEI,
CUIDANDO DE PRESERVAR OS
RECURSOS NECESSRIOS
CONCLUSO DA OBRA
OBRIGAES DO
INCORPORADOR

4
ENTREGAR COMISSO DE REPRESENTANTES, NO
MNIMO A CADA TRS MESES, DEMONSTRATIVO DO
ESTADO DA OBRA E DE SUA CORRESPONDNCIA
COM O PRAZO PACTUADO OU COM OS RECURSOS
FINANCEIROS QUE INTEGREM O PATRIMNIO DE
AFETAO RECEBIDOS NO PERODO, FIRMADOS
POR PROFISSIONAIS HABILITADOS, RESSALVADAS
EVENTUAIS MODIFICAES SUGERIDAS PELO
INCORPORADOR E APROVADAS PELA COMISSO DE
REPRESENTANTES
OBRIGAES DO
INCORPORADOR

5
MANTER E MOVIMENTAR OS RECURSOS
FINANCEIROS DO PATRIMNIO DE
AFETAO EM CONTA DE DEPSITO
ABERTA ESPECIFICAMENTE PARA TAL
FIM
OBRIGAES DO
INCORPORADOR

6
ENTREGAR COMISSO DE
REPRESENTANTES BALANCETES
COINCIDENTES COM O TRIMESTRE
CIVIL, RELATIVOS A CADA
PATRIMNIO DE AFETAO
OBRIGAES DO
INCORPORADOR

7
ASSEGURAR PESSOA NOMEADA COMO
REPRESENTANTE DA COMISSO O LIVRE
ACESSO OBRA, BEM COMO AOS LIVROS,
CONTRATOS, MOVIMENTAO DA CONTA
DE DEPSITO EXCLUSIVA DA
INCORPORAO E QUAISQUER OUTROS
DOCUMENTOS RELATIVOS AO PATRIMNIO
DE AFETAO
OBRIGAES DO
INCORPORADOR

8
MANTER ESCRITURAO CONTBIL
COMPLETA, AINDA QUE ESTEJA
DESOBRIGADO PELA LEGISLAO
TRIBUTRIA
O INCORPORADOR SOMENTE
PODER NEGOCIAR AS UNIDADES
APS TER ARQUIVADO NO
CARTRIO DE REGISTRO DE
IMVEIS OS DOCUMENTOS DA
INCORPORAO
DOCUMENTOS DA
INCORPORAO

1
TTULO DE PROPRIEDADE DE TERRENO, OU
DE PROMESSA, IRREVOGVEL E
IRRETRATVEL, DE COMPRA E VENDA OU
DE CESSO DE DIREITOS OU DE PERMUTA
DO QUAL CONSTE CLUSULA DE IMISSO NA
POSSE DO IMVEL, NO HAJA
ESTIPULAES IMPEDITIVAS DE SUA
ALIENAO EM FRAES IDEAIS E INCLUA
CONSENTIMENTO PARA DEMOLIO E
CONSTRUO, DEVIDAMENTE REGISTRADO
DOCUMENTOS DA
INCORPORAO

2
CERTIDES NEGATIVAS DE IMPOSTOS
FEDERAIS, ESTADUAIS E MUNICIPAIS,
DE PROTESTO DE TTULOS DE AES
CVEIS E CRIMINAIS E DE NUS REAIS
RELATIVAMENTE AO IMVEL, AOS
ALIENANTES DO TERRENO E AO
INCORPORADOR
DOCUMENTOS DA
INCORPORAO

3
HISTRICO DOS TTULOS DE
PROPRIEDADE DO IMVEL,
ABRANGENDO OS LTIMOS 20 ANOS,
ACOMPANHADO DE CERTIDO DOS
RESPECTIVOS REGISTROS
DOCUMENTOS DA
INCORPORAO

4
PROJETO DE CONSTRUO
DEVIDAMENTE APROVADO PELAS
AUTORIDADES COMPETENTES
DOCUMENTOS DA
INCORPORAO

5
CLCULO DAS REAS DAS EDIFICAES,
DISCRIMINANDO, ALM DA GLOBAL, A
DAS PARTES COMUNS, E INDICANDO
CADA TIPO DE UNIDADE A
RESPECTIVA METRAGEM DE REA
CONSTRUDA
DOCUMENTOS DA
INCORPORAO

6
CERTIDO NEGATIVA DE DBITO PARA
COM A PREVIDNCIA SOCIAL, QUANDO
O TITULAR DE DIREITOS SOBRE O
TERRENO FOR RESPONSVEL PELA
ARRECADEO DAS RESPECTIVAS
CONTRIBUIES
DOCUMENTOS DA
INCORPORAO

7
MEMORIAL DESCRITIVO DAS
ESPECIFICAES DA OBRA PROJETADA,
SEGUNDO MODELO A QUE SE REFERE
A ABNT (DOCUMENTO BSICO PARA O
REGISTRO DA INCORPORAO)
DOCUMENTOS DA
INCORPORAO

8
AVALIAO DO CUSTO GLOBAL DA OBRA,
ATUALIZADA DATA DO ARQUIVAMENTO,
CALCULADA DE ACORDO COM A NORMA DA
ABNT, COM BASE NOS CUSTOS UNITRIOS,
DISCRIMINANDO-SE, TAMBM, O CUSTO DE
CONSTRUO DE CADA UNIDADE,
DEVIDAMENTE AUTENTICADA PELO
PROFISSIONAL RESPONSVEL PELA OBRA
DOCUMENTOS DA
INCORPORAO

9
DISCRIMINAO DAS FRAES IDEAIS
DE TERRENO COM AS UNIDADES
AUTNOMAS QUE A ELAS
CORRESPONDERO
DOCUMENTOS DA
INCORPORAO

10
MINUTA DA FUTURA CONVENO DE
CONDOMNIO QUE REGER A
EDIFICAO OU O CONJUNTO DE
EDIFICAES
DOCUMENTOS DA
INCORPORAO

11
DECLARAO EM QUE SE DEFINA A PARCELA
DO PREO DA QUOTA-PARTE DA REA DAS
UNIDADES A SEREM ENTREGUES EM
PAGAMENTO DO TERRENO QUE
CORRESPENDER A CADA UMA DAS
UNIDADES, A QUAL DEVER SER EXPRESSA
EM METROS QUADRADOS
DOCUMENTOS DA
INCORPORAO

12
CERTIDO DO INSTRUMENTO PBLICO
DE MANDATO DO INCORPORADOR
DOCUMENTOS DA
INCORPORAO

13
DECLARAO EXPRESSA EM QUE SE
FIXE, SE HOUVER, O PRAZO DE
CARNCIA PARA EVENTUAL
DESISTNCIA DO EMPREENDIMENTO
DOCUMENTOS DA
INCORPORAO

14
ATESTADO DE IDONEIDADE
FINANCEIRA, FORNECIDO POR
ESTABELECIMENTO DE CRDITO QUE
OPERE NO PAS H MAIS DE CINCO ANOS
DOCUMENTOS DA
INCORPORAO

15
DECLARAO, ACOMPANHADA DE
PLANTAS ELUCIDATIVAS, SOBRE O
NMERO DE VECULOS QUE A GARAGEM
COMPORTA E OS LOCAIS DESTINADOS
GUARDA DOS MESMOS

CONFORME AS UNIDADES FOREM
VENDIDAS, AVERBA-SE A VENDA
MARGEM DO REGISTRO DA
INCORPORAO NO REGISTRO DE
IMVEIS

OS NOVOS PROPRIETRIOS PASSAM
A INTEGRAR O CONDOMNIO

OS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA,
PROMESSA DE VENDA, CESSO OU
PROMESSA DE CESSO DE UNIDADES
AUTNOMAS SO IRRETRATVEIS E,
UMA VEZ REGISTRADOS, CONFEREM
DIREITO REAL OPONVEL A TERCEIROS,
ATRIBUINDO DIREITO A ADJUDICAO
COMPULSRIA PERANTE O
INCORPORADOR OU A QUEM O
SUCEDER, INCLUSIVE NA HIPTESE DE
INSOLVNCIA POSTERIOR AO TRMINO
DA OBRA
O OFICIAL DE REGISTRO DE IMVEIS
RESPONDE, CIVIL E CRIMINALMENTE, SE
EFETUAR O ARQUIVAMENTO DE
DOCUMENTAO CONTRAVENIENTE
LEI OU DER CERTIDO SEM O
ARQUIVAMENTO DE TODOS OS
DOCUMENTOS EXIGIDOS
O REGISTRO DA INCORPORAO SER
VLIDO PELO PRAZO DE 180 DIAS,
FINDO O QUAL, SE ELA AINDA NO SE
HOUVER CONCRETIZADO, O
INCORPORADOR S PODER
NEGOCIAR UNIDADES DEPOIS DE
ATUALIZAR A DOCUMENTAO A QUE
SE REFERE O ARTIGO ANTERIOR,
REVALIDANDO O REGISTRO POR
IGUAL PRAZO

APS A CONCESSO DO "HABITE-SE"
PELA AUTORIDADE ADMINISTRATIVA, O
INCORPORADOR DEVER REQUERER A
AVERBAO DA CONSTRUO DAS
EDIFICAES, PARA EFEITO DE
INDIVIDUALIZAO E DISCRIMINAO
DAS UNIDADES, RESPONDENDO
PERANTE OS ADQUIRENTES PELAS
PERDAS E DANOS QUE RESULTEM DA
DEMORA NO CUMPRIMENTO DESSA
OBRIGAO


A INCORPORAO TERMINA COM A
VENDA E REGISTRO DE TODAS AS
UNIDADES AUTNOMAS