PLAN DE

NEGOCIOS

GESTION DE
PROYECTOS
INMOBILIARIOS
POR:
FERNANDO JOS ELSPURU BURGA
LUIS ALFONSO RUIZ CASTRO

OBJETIVO
Construir viviendas multifamiliares de diseos
modernos, funcionales y seguros con materiales de
alta calidad y cumpliendo siempre con los plazos
establecidos para lo cual contamos con un equipo de
profesionales y personal tcnico altamente calificado

RESUMEN
EJECUTIVO

El terreno cuenta con un rea de 640 m2 y se encuentra

ubicado e calle Hungra, Urbanizacin Los Portales de Javier
Prado II Etapa Ate Vitarte.
Excelente clima
Fcil acceso a centros comerciales y centros recreacionales.
Se encuentra cerca a negocios locales, (bodegas, ferreteras,
clnicas, mercados) centros educativos pblicos y privados nivel
inicial, primaria y secundaria; adems tambin cerca a
universidades como la Cantuta, USMP, UALM, UL, UPC.

BODEGA

CLINICA
ODONTOLOGIC
A
FERRETERIA
FERRETERIA
CENTRO
EDUCATIVO
MERCADO
MERCADO
CENTRO
COMERCIAL

HOSPITAL,
HOSPITAL,
CLINICAS
CLINICAS

ATE VITARTE
LIMA

RESUMEN
EJECUTIVO
El proyecto inicia con una inversin del 40% ; correspondindole el 30% por la compra
de terreno y 10% a tramites administrativos. Se estima un plazo de inversin de 15
meses. Siendo el total de la inversin de USD 1,575,275.13. Las ventas totales
ascienden a USD 1,851,101.50 dando un margen sobre las ventas de 15.% y una
rentabilidad del 10%
El proyecto arquitectnico consta de lo
siguiente:
-

Numero de Pisos:
05 + Azotea
Numero de Dptos por Piso
06
Numero Total de Departamentos:
30
Numero de Estacionamientos:
12
Tipo de departamentos:
Flats tipo 1
rea construida:
2461.54 m2
rea vendible de departamento:
2020 m2

RESUMEN
EJECUTIVO
30 departamentos .
reas desde 41m2 a 86 m2.
Todos los departamentos cuentan con:
Intercomunicador bsico.
01 a 03 Dormitorios, con acabados bsicos.
02 baos, con acabados bsicos.
01 estacionamientos por departamento, 1er y 2 do piso.
Lavandera y cocina integradas, con acabados bsicos.
Todos los departamento son con falso piso.

ESTUDIO DE
MERCADO
MERCADO OBJETIVO:
Nivel Socio Econmico:
Estilo de Vida:
Nmero de Miembros x
Hogar:
Ingreso Mensual
Familiar Promedio:
Capacidad
Endeudamiento.
Edad Promedio:
Necesidades de
Servicios:

B y C.
Progresistas y Modernos
De 1 4 miembros
Entre 2.000 a 3,500.00 (nuevos
Soles) a mas
30 % del sueldo
30 aos 45 aos
Cable, Telfono, Celular, Internet.

MERCADO
ESPECIFICO:
Poblacin
478.276.

(100 %)

CAPACIDAD
FINANCIAMIENTO

Total:
Hombres

235.536 hab

(49 %)

Pago
Mnimo x
Mes

Mujeres

242.742 hab.

(51 %)

S/1,050.00

Meses

Proyeccio
n

Capacidad
Endeudamient
o

12

20 aos

252,00.00

ESTUDIO DE
MERCADO
COMPETENCI
AS:
CONSTRUY DORMI
ASCENSO
ITEM PROYECTO
PISOS
1

T.

ARTECO

ARTECO

NELLY

AREAS DE DEPARTAMENTOS
TIPO C

TIPO D

TIPO
E

TIPO F

SI

46.07 m2

61.14
m2

62 m2

61 m2

65
m2

64 m2

S/.
152,700.00

S/.
3,314.52

$
1,183.76

NO

71 m2

66 m2

67 m2

63 m2

S/.
139,100.00

S/.
2,207.94

$
788.55

NO

85.74 m2

85.26
m2

87.24
83.65 m2
m2

S/.
198,679.00

S/.
2,375.12

$
848.26

LIDER

NO

65.73 m2

129.93
m2

63.02
m2

S/.
120,088.00

S/.
1,826.99

$
652.50

LIDER

NO

65 m2

85 m2

S/.
120,088.00

GRUPO
ACUARIO

SI

66 m2

S/.
179,971.00

RESIDENCIAL NELLY

4
KAMPU

5
CONDOMINIO PASEO
DEL SOL II ETAPA

6
LAS TORRES DE
SANTA CLARA II

T/C

TIPO B

DEPAS Y CLUB
HUACHIPA

COSTO x
m2

TIPO A

PASEO SANTA
CLARA

COSTO

S/.
1,826.99

S/.
2,726.83

2.8

$
652.50

$
973.87

PLAN DE NEGOCIO

Generar una rentabilidad

del 20% en el plazo de
15 meses

Lograr una Pre-venta del

30% en los 4 primeros
meses

Los Socio tiene el

30% del Proyecto
invertido en el
terreno.
Proyecto Aprobado y
pagos de derechos de
ejecucin de obras

Las ventas estarn a

cargo de los canales de
difusin del programa
mi vivienda y personal
capacitado en el lugar
del proyecto.

Realizar un Plan
estratgico de
Ventas, con
resultados a
corto plazo

Ofrecer
descuento del
05% sobre el
precio de venta
a los 05
primeros
clientes

PROYECTO
Aqu se construye el futuro de su familia, estas viviendas son
Integradas, el cual da el placer de vivir mas felices, lejos de
contaminacin ambiental y sonora y audiovisual.
La Ubicacin es central y estratgica, teniendo vas de accesos rpidas a los conos Norte, Sur, Este y
Oeste
Consta de los Servicios Bsicos (Telefona, internet, Cable, Luz, Agua y Desage).
Son 6 Departamentos por pisos, cuyas reas estn comprendidas entre 41m2 a 86 m2.

Esta Cerca a Colegios, Universidades, Supermercados, Centros Comerciales, Hospitales, Comisaria y

Restaurant de comida Tradicionales, Albergues, Zoolgicos y todo lo que uno requiera de 10 a 30 minutos.

CRONOGRAMA E HITO

ESTRUCTURA
DE INVERSION

2,240.00

Sub

Crdito

Total

Total

Fiscal

conIGV

US$

IGV

1.0 Valor del Terreno

412,000.00

Proyecto Arquitectnico
2.0 y Estudio de
22,400.00
Factibilidad
Licencia de
3.0
Construccin
17,136.00
4.0 Costo de Construccin
5.0

US$
-

Gastos Generales del

Proyecto

6.0 Suministro Elctrico

7.0 Medidores de Agua
8.0 Medidores de Gas
9.0 Campaa Publicitaria

4,032.00
-

865,308.80

155,755.58

21,632.72

1,946.94

4,652.54

883.98

3,025.21

574.79

3,529.41

670.59

46,278.00

4,396.41

10.0

Expediente de
Declaratoria de Fbrica 3,360.00

11.0

Inscripcin en Registros
Pblicos
2,874.67

12.0 Serpar

2,464.00

13.0 Gastos Legales

2,400.00
TOTAL

RATIOS

412,000.00

22.26%

26,432.00

1.43%

17,136.00

0.93%

1,021,064.38

55.16%

23,579.66

1.27%

5,490.00

0.30%

3,600.00

0.19%

4,200.00

0.23%

50,674.41

2.74%

3,360.00

0.18%

2,874.67

0.16%

2,464.00

0.13%

2,400.00

0.13%

1,575,275.13
1,407,061.35 168,260.30

ESTADO DE
GANANCIAS Y
PERDIDAS

Sub

Crdito

Total

ESTADOFINANCIERO:ESCENARIO
REAL

Total

Fiscal

conIGV

Observaciones

US$

IGV

US$

412,000.00

Incluye impuesto de
Alcabala

1.0 Valor del Terreno

Proyecto
2.0 Arquitectnico y
Estudio de Factibilidad
3.0

Licencia de
Construccin

4.0 Costo de Construccin

5.0

INGRESOS

Concepto

Gastos Generales del

Proyecto

6.0 Suministro Elctrico

412,000.00

RATIOS 1,851,101.50
22.26%

DESCRIPCION
$
VENTAS
30 Departamentos y 12 estacionamientos

ESTADOFINANCIERO
TOTAL

1,843,302 1,843,301.50

100%

(412,000)
(26,432)
(17,136)
(1,021,064)
(5,490)
(3,600)
(4,200)
(50,674)
(3,360)
(2,875)
(2,464)
(2,400) (1,551,695.46)

84%

291,606.04

16%

(23,580)
(36,913) (60,492.27)

3%

231,113.77

13%

COSTODEVENTAS
22,400.00

17,136.00

865,308.80

4,032.00

26,432.00 (US$ 10/m2)

1.43%

2.7% del Valor de

Obra Municipal +
17,136.00
Inspecciones
(2,240.00 m2)

0.93%

Ver presupuesto de
Obra

55.16%

155,755.58 1,021,064.38

21,632.72

1,946.94

23,579.66

4,652.54

883.98

5,490.00

1.27%
30
medidores
trifsicos ($183)

0.30%

Terreno
Proyecto y estudio de factibilidad.
Licencia de Const y Derechos
Costo de Construccin
Suministro Elctrico
Medidores de Agua
Medidores de Gas
Campaa Publicitaria
Expediente Declaratoria Fbrica
Inscripcin Registros Pblicos
Serpar
Gastos Legales
UTILIDADBRUTA
GASTOSOPERACIONALES

7.0 Medidores de Agua

8.0 Medidores de Gas

9.0 Campaa Publicitaria

Expediente de
10.0 Declaratoria de
Fbrica
11.0

Inscripcin en
Registros Pblicos

3,025.21

3,529.41

46,278.00

30 medidores
agua ($120)

de

0.19%

574.79

3,600.00

670.59

30
redes
4,200.00 independientes
de
gas ($140)

0.23%

4,396.41

Avisos de prensa,
cartel
de
obra,
50,674.41 folletos, vendedores,
maqueta, caseta de
ventas y acuarela

2.74%

Gastos Generales
Cargas Financieras
UTILIDADNETA
IMPUESTOS

3,360.00

3,360.00 (US$ 1.50/m2)

0.18%

2,874.67

2,874.67

0.16%

Escudo Fiscal
Impuesto a la Renta (30%)

11,073.78
(51,140.31)

UTILIDADLIQUIDA

191,047.24

10%

CONCLUSIONES
De acuerdo a los resultados obtenidos en un periodo de
16 meses el TIR y el VAN anual son de 360.14 y 26.24%,
respectivamente y el estimado es de 20%.
El Calculo del IGV es estimado ya que esto puede
reducirse debido al crdito fiscal que se crea en la
construccin.
El proyecto arroja un margen de utilidad de 10%, por lo
que resulta atractivo.
En la zona del estudio no se encuentra competencia, lo
que ayudara a generar nuevos proyectos de mayor
envergadura y mayores utilidades, con modificaciones
estratgicas urbanas y atractivos paisajsticos que existen
en la zona.