Derecho Registral

Generalidades

7.1 Origen del registro

7.2 Concepto de registro
7.3 Registro pblico
7.4 Derecho constitucional y Derecho Real
7.5 Derecho registral inmobiliario

8. Sistemas registrales

8.1 Sistema registral inmobiliario

8.2 Sistema francs y suizo
8.3 Forma de llevar el registro
8.4 Trascendencia del Derecho
registral inmobiliario

9. El Registro Pblico de la
Propiedad en Mxico

9.1 Registro Pblico de la propiedad

como institucin
9.2 Organizacin del registro pblico de la propiedad

9.3 Funciones del registro pblico de la propiedad

9.4 Procedimiento registral

9.5 Recursos de inconformidad en contra de resoluciones

emitidas por el Registro Pblico de la Propiedad

El Derecho Registral.
Concepto.
Es un conjunto de normas jurdicas
que regulan las relaciones entre
personas y cuyo fin es la publicidad
registral (derecho que tiene una
persona de informarse de los actos
de la vida pblica), brindando as
seguridad jurdica a las personas.

Caracteres del derecho

registral.

Es de orden pblico.
Es protector y legitimador.
Es regulador.

La Publicidad Registral.
Concepto.

Es un medio a travs del cual se

puede obtener informacin sobre
los bienes muebles o inmuebles o
sobre las personas en general. Es
el acceso a la informacin
registral.

Clasificacin.

Publicidad
Registral
Notificativa:
Notifica
a
determinadas personas de ciertos actos jurdicos, sirve para
que un acto jurdico no este viciado de nulidad absoluta.

Publicidad Registral Declarativa: Da fe pblica ante

terceros de que un derecho le pertenece a determinada
persona.

Publicidad Registral Constitutiva: Da fe pblica de la

constitucin o creacin de un hecho que tiene consecuencia
jurdica y que ese derecho le pertenece a una determinada
persona.

Importancia.
Alcance de la Proteccin Registral.

En principio debe existir una limitacin

estructurada
dentro
del
rea
geogrfica de la ubicacin de los
bienes inmuebles. El alcance del
registro en esa jurisdiccin es total.

El Tercero Registral.

Es aquella persona que en un negocio jurdico es

el primero que cumple con la formalidad de
registrar un negocio jurdico. Porque nadie puede
alegar su propia torpeza en su defensa.

Es la forma a travs de la cual una persona vende

un bien inmueble tres veces, los primeros dos
compradores notaran la compra, el tercero
registra la compra y se convierte en el verdadero
dueo del bien inmueble.

Los Sistemas Registrales.

Concepto.
Segn Sanz Fernndez:
"Sistema regstral es el conjunto de normas regulan las
formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes
inmuebles a travs del Registro de la Propiedad, as como el
rgimen y organizacin de esta institucin.
El conjunto de normas reguladoras de la institucin del Registro
de la Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, es
decir, el valor de los asientos como forma de constitucin o
publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista
formal, es decir, la organizacin y el rgimen del Registro".

Clasificaciones.
Besson considera tres sistemas:
El sistema francs, el germnico y el australiano,
cada uno con sus derivados.
Coviello estima dos grandes sistemas:
El sistema francs o de transcripcin (Francia, Italia y
Blgica); y el sistema germnico o de inscripcin
(Austria, Prusia y Australia).
Jernimo Gonzlez considera por separado y en orden
cronolgico los sistemas: francs, australiano, alemn
y suizo.

Roca Sartr aparte de considerar los sistemas inmobiliarios

no regstrales, clasifica exhaustivamente los sistemas
inmobiliarios regstrales en:
a)
b)
c)

Registros con efecto de requisito de oponibilidad;

Registros con efecto de presuncin de exactitud y;
Plena proteccin de terceros y registros con plena eficacia
formal o sustantiva.

) Se

tomar en cuenta la clasificacin de los sistemas

inmobiliarios regstrales desde el punto de vista sustantivo
que adopta Roca Sartr, ya que la misma entraa autntico
inters cientfico y hace factible una clasificacin completa.

Luis Corral y de Teresa.

Hace una clasificacin:
I. Segn la forma en que el registro se hace:
A)
B)

C)

Por al forma de transcripcin. Por el cual el documento se

copia y se archiva ntegramente en los libros del Registro.
Sistema de Folio Personal. Los libros se llevan por ndices
de personas, o sea propietarios o de titulares de derechos
reales.
Sistema de folio real. Los libros se llevan por fincas a casa
una de las cuales se les abre un folio, en que se inscriben
todos los cambios, gravmenes, trasmisiones, etc.
Relacionados con dicha finca.

II.

Segn la eficacia concedida a la inscripcin.

A)

Efectos de hecho. Son comunes a todos los registros, pues todos

en todos ellos el asiento existe, tiene un carcter informativo y
puede ser consultado por cualquier persona.

B)

Efectos Probatorios: El registro es un medio privilegiado de prueba

de lo consignado en el asiento.

C)

El registro es presupuesto de eficacia. Exige el asiento de

declaraciones de voluntad para producir la eficacia contra terceros
sistema declarativo) o validez misma del acto (sistema
constitutivo).

D)

Inscripcin Sustantiva. Es el mximo de eficacia atribuido a la

inscripcin , ya que opera el cambio en el derecho registrado, sin
necesidad de un acuerdo de transferencia.(sistema Australiano)

Inscripciones Sustantivas, Constitutivas y Declarativas

Inscripciones

Sustantivas. (Alemania)
Es aquella que surte todos sus efectos reales sin
necesidad de un acuerdo de transferencia.

Inscripciones

Declarativas. (Espaa, Francia, Mxico)

Es aquella cuya eficacia estriba nicamente en declarar
la existencia, la trasmisin, la modificacin o la
extincin de un derecho, ya operada fuera del Registro
por un negocio jurdico que se contiene en el ttulo que
se presenta ante el Registro.
El derecho nace extregistralmente ante el Notario.

Sistemas de Clasificacin de acuerdo

al grado de eficacia de la inscripcin:

1.
2.
3.

Sistema Francs
Alemn y Suizo
Australiano

Sistema Francs

A. Forma.
Fue de transcripcin hasta 1921, se copiaba
ntegramente el acto.
Desde 1921 el registrador conserva uno de los
dos ejemplares que hay que exhibirle del acto,
devolvindose el otro con mencin de haber
sido registrado.
Los documentos se encuadernan por orden de
entrada y se anotan en un ndice con riguroso
orden cronolgico.

Adems hay el fichero inmobiliario que es doble:

1.

2.

Fichero Personal. Se lleva una ficha por cada

propietario o titular de derecho real.se mencionan
todos los inmueble o derechos reales de cada
propietario o titular.
Fichero Real. Se forma por fichas que se llevan en
relacin con las fincas .

En el derecho francs se tiene la precaucin de

identificar a las personas de los otorgantes, as
como a las fincas que han de ser objeto de registro.

B. Fondo.
En el sistema francs la inscripcin no
es constitutiva, pero es obligatoria no
para las partes precisamente, sino para
los notarios, autoridades, jueces, etc.
Hay tracto sucesivo o sea una cadena
necesaria de inscripciones.

El documento debe referirse al titular

anterior.
Existe el principio de prioridad, pues el
orden cronolgico se lleva en forma muy
estricta.
Existe adems la calificacin registral, que
es la obligacin del registrador de examinar
la identidad de las personas y las cosas que
han de ser incluidas en la inscripcin.

Debe de cerciorarse del derecho de transferente y

debe rechazar el documento si no llena los requisitos
que al efecto hagan falta.
En el derecho francs deben registrarse los actos
traslativos o declarativos o los modificativos de la
propiedad del inmueble, al igual que los actos
constitutivos o exhibitivos de derechos reales, aun en
los casos de la promesa de venta.
Tambin se registrarlos arrendamientos por mas de 12
aos, as como el anticipo de rentas por mas de 3 aos.

Sistema Alemn y Suizo.

Se rige por el Cdigo Civil y en la
Ordenanza Inmobiliaria vigente desde
1936.

Los asientos del registro tienen funcin

constitutiva, pero para surtir sus efectos
precisa que previo a la inscripcin exista
un negocio jurdico causal justificativo del
derecho real que el Registro da vida.

El contenido del registro se presume

exacto, mientras, en la forma debida,
no
se
demuestre
lo
contrario
(legitimacin
registral),
y
dicho
contenido, aunque disienta de la
realidad jurdica, es mantenido a favor
de terceros que adquirieron sus
derechos confiados en los datos
regstrales (fe pblica registral).

Forma de Registro.
Rige el Sistema de Folio Real o sea que cada
finca lleva su propia hoja.
La hoja es un cuaderno donde se inscriben las
relaciones reales (no las obligacionales o
personales); la hoja o folio tiene tres secciones
destinadas: la primera a relaciones de
propiedad; la segunda, a las cargas y alas
limitaciones; y la tercera, a las hipotecas,
gravmenes, etc.

Procedimiento.
El registro
voluntaria .

se

obtiene

por

un

proceso

de

jurisdiccin

Es una relacin del particular con la autoridad.

Primero, se presenta la solicitud de la inscripcin, que es como
una demanda cuyo momento de presentacin al Registro se
anota.
En esa demanda se contiene el consentimiento del afectado,
por la inscripcin.
La expresin del consentimiento de es una declaracin
unilateral del Registro, permitiendo que se afecte su derecho.
La inscripcin es el ltimo elemento constitutivo de cualquier
modificacin real por negocio jurdico.

Fondo.
La inscripcin determina el rango y tiene una
doble eficacia.
1. Se presume que los derechos inscritos existen
tal como estn registrados, pero cabe prueba en
contrario.
2.

La inscripcin es plenamente eficaz a favor de

cualquier adquirente de buena fe, pues aunque
luego resulte que no coincide con la realidad
jurdica, el adquirente se convierte en el
verdadero titular.

Sistema Suizo.
En varios cantones suizos el
sistema es muy parecido al
alemn, pues se lleva el sistema
de folio real y es constitutivo.
En Suiza se exige un plano oficial,
para lograr una concordancia con
la realidad.

Se requiere el consentimiento del dueo

de la finca para que pueda efectuarse
algn cambio en el derecho sobre ella y en
las cancelaciones, basta la firma del
acreedor puesta en el libro registral, para
que pueda extinguirse el derecho.
Los sistemas alemn y suizo son sistemas
que prestan mayor eficacia al trfico
jurdico.

Sistema Australiano.
Este sistema rigi primero en frica del Sur desde
ao de 1958.
Es conocido con el nombre de Sistema Torrens,
quien quiso darle una gran seguridad a los ttulos
de propiedades en Australia.
Inmatriculacin. Haba dos clase de ttulos:
El directo, que vena inmediatamente de la corona,
que era inatacable.
El derivado. No exista un sistema de registro y
daba lugar a toda clase de fraudes.

Torrens, procur que todos los ttulos provinieran

directamente de la corona.
Para ello se estableci el sistema de Inmatriculacin
o sea de acceso por primera vez del Registro Pblico.
La inmatriculacin era voluntaria, pero una vez
hecha la finca quedaba sometida al sistema registral.
La inmatriculacin tiene por objeto comprobar la
existencia de la finca, su ubicacin, sus lmites y
acreditar el derecho del inmatriculante, as como
hacer inatacable ese derecho.
De esta manera se crea un ttulo nico y absoluto.

Sistema Australiano:
El contenido registral se considera exacto de una manera absoluta.
La eficacia constitutiva de los asientos regstrales es tal, que no
existen ms derechos reales que aquellos que nacieron por medio
del Registro. El asiento es totalmente independiente del acto,
negocio o ttulo que lo propici. Lo que el Registro publica es toda y
la nica verdad y, por tanto, ordinariamente, no es factible
atacarlo, ya que, tcnicamente, no existe disparidad entre el
contenido regstral y la realidad jurdica extraregstral. Australia
adopt, adems, el sistema del ttulo real, ya que no existe ms
ttulo del derecho real que el emitido por el Registrador.
Sistema de Sajonia, Lubeck, Mecklemburgo, y Hamburgo
(antiguas legislaciones inmobiliarias):

Ventajas:
La inatacabildidad del titulo,
protege a los terceros
adquirentes.
Esa seguridad de afirma el valor
de la propiedad.
El pblico conoce las fincas con
nitidez.
Facilita la contratacin

Desde el punto de vista de la eficacia y valor

jurdico de los asientos regstrales, se pueden
clasificar los sistemas inmobiliarios en:
a)Sistemas que reducen el Registro a fines de
simple publicidad o que adoptan el egistro con
efectos de requisitos de oponibilidad:

La constitucin o adquisicin del dominio y dems

derechos reales inmobiliarios se rigen por el
Derecho comn, careciendo el Registro de efectos
constitutivos.

Los actos y contratos regstrales que no

hayan sido registrados no pueden hacerse
valer contar terceros, no son oponibles.

Es un rgimen de transcripcin, y es propio

de aquellos ordenamientos jurdicos en que
la adquisicin del dominio y dems derechos
reales se verifica por la conclusin del
simple contrato (sistema consensualista), sin
que se precise ningn modo o requisito que
venga a sumarse, o a complementar, al
ttulo adquisitivo.

El Registro no se involucra en el acto de

enajenacin, el cual discurre por entero
en el mbito del Derecho Civil: "solo que
para evitar, en lo indispensable, los males
de la clandestinidad y de la posible
sorpresa
y
perjuicio
de
terceros
adquirentes, se exige la registracin, s el
acto jurdico correspondiente quiere
oponerse o hacerse valer contra de quien
le pueda perjudicar".

Fue adoptado por primera vez este

sistema por el Cdigo Napolenico y
ha sido imitado por Blgica, Holanda,
Italia, Portugal. En Venezuela es el
sistema
vigente
con
algunas
particularidades.

b)Sistemas que atribuyen a los asientos regstrales efectos

convalidantes, presumen la exactitud del Registro y protegen
plenamente a los terceros.

La constitucin de los derechos reales est completamente

desvinculada de las formas de publicidad. La publicidad
regstral de los derechos reales inmobiliarios, cuyo
nacimiento y eficacia se rigen por el Derecho Civil, es, y sta
es la regla general, voluntaria, si bien, en algn supuesto, el
derecho real no es eficaz hasta que se haya practicado el
asiento registral correspondiente (rgimen de hipotecas).

No limitan la efectividad del Registro a la mera publicidad y a

la oponibilidad frente a terceros de los actos registrados, sino
que producen efectos convalidantes.

Se establece la presuncin de
exactitud del Registro; lo que el
Registro expresa es verdad, es decir,
coincide con la situacin jurdica en
que el inmueble se encuentre en la
realidad, los derechos reales inscritos
existen y disfrutan de completa
eficacia jurdica (tal es la llamada
legislacin regstral).

Cuando las formas regstrales contrastan

con las formas constitutivas civiles de los
derechos reales, las primeras triunfan sobre
las segundas, la apariencia regstral vence a
la realidad jurdica extraregstral, y el titular
inscrito es mantenido en su adquisicin
(Principio de la fe pblica registral).

Sistema establecido en Espaa y vigente en

Cuba y dems pases hispanoamericanos
que se inspiraron en la Ley Hipotecaria
espaola de 1861.

c) Sistemas que atribuyen

Registro eficacia constitutiva.

al

Las
formas
regstrales
de
publicidad
pueden
estar
establecidas de manera tal que
las mismas sean necesarias para
que el derecho real se constituya
y nazca.

La relacin jurdica inmobiliaria ya no nace y

produce sus efectos a tenor de lo pautado en
el Derecho Civil, sino que la misma no tiene
existencia jurdica hasta que el Registro toma
razn de la voluntad o nimo de generarla.

Los asientos regstrales tienen la funcin

principal de dotar de existencia a los derechos
reales, eficacia constitutiva, y la subsidiaria de
realizar por s mismos la funcin de publicidad.

El Sistema Registral Latino

Caracteres.

El Sistema Registral es mixto ya que

rene caractersticas de diversas clases
de sistemas, como lo son los sistemas
de oponibilidad de lo inscrito, sistema
convalidante, sistema constitutivo de
folio personal, sistema de inscripcin y
sistema de trascripcin.

Es un sistema convalidante porque

adems de la oponibilidad de lo inscrito,
establece a favor de quien inscribe una
presuncin legal relativa o "iuris tantum"
acerca de la veracidad (coincidencia
entre al verdad real y la regstral) e
integridad del contenido del registro, es
decir, que comprende la titularidad del
derecho en todos sus aspectos jurdicos
en cuanto a contenido y legitimidad del
titular, y la forma exigida si fuese el caso.

Es un sistema de folio personal

porque
las
inscripciones
regstrales se organizan tomando
como elemento clasificador a las
personas (naturales o jurdicas).

Tambin hay que considerar que el

criterio de oponibilidad a terceros en
cuanto a que "los instrumentos
privados, hechos para alterar o
contrariar lo pactado en instrumento
pblico, no producen efecto sino entre
los contratantes y sus sucesores a
ttulo universal. No se los puede
oponer a terceros"

El instrumento pblico hace plena fe, as

entre partes como respecto de terceros,
mientras no sea declarado falso, 1 de los
hechos jurdicos que el funcionario
pblico declara haber efectuado, si tenia
facultad para efectuarlos, 2 de los
hechos jurdicos que el funcionario
pblico declara haber visto u odo,
siempre que est facultado para hacerlos
constar).

Los Registros de la propiedad inmueble

tienen como funcin primordial la de
dar seguridad al comercio de dichos
bienes, por esto la publicidad registral,
crea una apariencia legitimadora
suficiente como para proteger a quien
en ella confa, orientando y dando a
conocer los derechos reales a los
interesados (terceros).

Los Principios Registrales.

Concepto.

Para el jurista Roca Sartr, por principios

hipotecarios se debe entender "el resultado
de la sintetizacin o condensacin tcnica
del ordenamiento jurdico hipotecario en
una
serie
sistemtica
de
bases
fundamentales, orientaciones capitales o
lneas directrices del sistema.

Para
Hernndez
Gil:
principio
inmobiliarios o hipotecarios "son el
conjunto
de
normas
jurdicas
fundamentales organizadoras del
rgimen de Publicidad Inmobiliaria".

Para Snz Fernndez: principios

inmobiliarios o hipotecarios son las
reglas fundamentales que sirven de
base al sistema hipotecario de un
pas determinado y que pueden
determinarse
por
induccin
o
abstraccin de los diversos preceptos
de un derecho positivo.

El Registro de Propiedad es la mxima

Institucin Jurdica para publicidad,
seguridad, garanta y movilidad de
actos y contratos relativos al dominio
y dems derechos reales, y no con
una mera institucin jurdica que
tenga por objeto la inscripcin o
anotacin de actos y contratos
relativos a los mismos.

Dicha institucin existe en todo el

mundo, pudindose medir el valor y
eficacia de los actos y contratos
segn se apliquen una serie de
principios
bases
fundamentales,
orientaciones
principales
o
presupuesto que son resultado de la
autorizacin o condensacin tcnica
de
los
ordenamientos
jurdicos
inmobiliarios.

Principios Regstrales Generales.

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.

Principio
Principio
Principio
Principio
Principio
Principio
Principio
Principio
Principio

de
de
de
de
de
de
de
de
de

Especialidad.
Fe Pblica.
Legalidad.
Prioridad
Tracto Sucesivo
Publicidad.
Inscripcin
Consentimiento
Rogacin

Principios Regstrales Generales.

1. Principio de Especialidad.
Este principio no es aplicable en Venezuela; pero su concepto es el
siguiente:

"El Principio de la Especialidad, descansa en la finca inmatriculada

(a cada finca un folio), en el derecho o derechos inscritos sobre la
misma y en el titular de ellos. Este principio, no solamente es
importante para la eficacia legal de los asientos regstrales, sino
para la labor organizada administrativa de los Registros Pblicos.

El hecho de que se aplique este principio permite clasificar el

sistema en Sistema de Folio Real (a cada finca un folio) o en caso
de que no se aplique en Sistema de Folio Personal (a cada
operacin un folio)".

2. Principio de Fe Pblica.
Consiste en el carcter que le
imprime el funcionario, tiene
atribuciones conferidas por la Ley
para: 1. Presenciar el acto. 2. Dar
constancia del acto. 3. Para
efectuar los hechos jurdicos a que
el instrumento contrae.

3. Principio de Legalidad.
Es el que exige a los Registradores, bajo su
responsabilidad la legalidad de las formas
extrnsecas de los documentos de los que se
solicite su inscripcin, la capacidad de los
otorgantes, la validez de las obligaciones
contenidas
en
las
escrituras
pblicas,
suspender o negar la anotacin o inscripcin de
los documentos. Es decir, tiene que someter a
examen o calificacin los documentos que slo
tengan acceso al Registro.

4. Principio de Prioridad.
Este principio establece que el acto registrable
que primeramente ingrese en el Registro se
antepone o prevalece a todo acto registrable
que, siendo incompatible, no hubiere ingresado
en el Registro, aunque fuere de fecha anterior.
Es decir, en el caso tpico de doble venta, el
primero que registra excluye los derechos que
pudiera haber adquirido el otro comprador.

5. Principio de Tracto Sucesivo.

En virtud de este Principio, todo acto de
disposicin aparece ordenado en forma que
uno siga al otro de modo eslabonado sin que
haya vacos o saltos regstrales.
Requiere que el inmueble est inscrito con
anterioridad a favor de los otorgantes y de que
se siga un ordenamiento lgico, pues de lo
contrario, el Registrador en virtud de sus
facultades, denegar la inscripcin o anotacin.

6. Principio de Publicidad.
En sentido lato, Publicidad es la actividad
orientada a difundir y hacer notorio un
acontecimiento.
En sentido menos amplio, consiste en la
exteriorizacin o divulgacin de una
situacin jurdica a objeto de provocar su
cognosibilidad general.
El fenmeno publicitario se nos presenta
como antittico de la clandestinidad.

Lo notorio ocupa el polo opuesto a lo secreto.

El ordenamiento jurdico, empero, toma en consideracin
ambos puntos extremos de la cognosibilidad, y, as como
unas veces estima digno de tutela el inters al secreto
(tutela de la imagen, de la correspondencia, del secreto
profesional, industrial, etc.), otras acoge y protege el
inters a la cognosibilidad.
Es sentido estricto, y desde el ngulo tcnico-jurdico,
debe entenderse por publicidad el sistema de
divulgacin dirigido a hacer cognoscible a todos,
determinadas situaciones jurdicas para tutela de los
derechos y la seguridad de trfico.

7. Principio de Inscripcin
Por inscripcin se entiende todo asiento
hecho en el Registro Pblico. Tambin
significa el acto mismo de inscribir.
Los derecho nacidos extraregistralmente,
al inscribirse adquieren mayor firmeza y
proteccin por la presuncin de exactitud
de que son investidos, por la fuerza
probatoria que el registro les da.

En Mxico el acto nace fuera del

registro Pblico, ante el Notario.
No existen inscripciones constitutivas
y menos sustantivas, aunque los
efectos que producen por la aplicacin
de los principios de prioridad y fe
pblica registral pueden considerarse
en ciertos casos como constitutivos.

8. Principio de Consentimiento.
Para que el registro se realice, debe hacerse la
inscripcin del consentimiento de la parte
perjudicada en su derecho , es decir debe basarse
en un acuerdo de voluntades entre el transferente
(perjudicado)y el adquirente y como solo puede
consentir el que puede disponer, solo puede
consentir el verdadero titular.
En Mxico asta el consentimiento para trasmitir la
propiedad, no es necesaria la tradicin para la
trasmisin de la propiedad.

9. Principio de Rogacin.
El registrador no puede registrar de oficio,
aunque conozca del acto o hecho que
vlidamente deba de dar origen a un
cambio en el sistema del registro.
Se requiere que alguien se lo pida, que
alguien haga una solicitud . Esta necesidad
de instancia, es lo que se conoce con el
nombre de Principio de Rogacin

Importancia en Materia Registral de los

Principios Regstrales.

La importancia de los Principios Regstrales

en materia registral entre otras cosas, y
estos son:

El Derecho Registral integra el

jurdico con normas y principios de
Pblico y Privado, de la cual el
Registral Inmobiliario es una
principales ramas.

sistema
Derecho
Derecho
de sus

Los Principios del Derecho Registral

son las orientaciones fundamentales,
que informan esta disciplina y dan la
pauta en la solucin de los problemas
jurdicos.

Los Registros Pblicos Inmobiliarios de

carcter
jurdico
son
instituciones
especificas organizadas por el Estado y
puestas a su servicio y al de los
particulares para consolidar la seguridad
jurdica.

Los Registros Inmobiliarios constituyen el

medio ms eficiente para la publicidad de
los derechos reales sobre inmuebles.

El Principio de Inscripcin es
comn y su base fundamental, de
la cual derivan sus efectos,
tipificacin y caractersticas.

La
Legislacin
relativa
a
la
constitucin, adquisicin, transmisin,
modificacin y extincin de derechos
reales sobre inmuebles o cualquier
otra situacin jurdica debe procurar la
proteccin
del
titular
como
la
seguridad del trfico jurdico.

Los medios adecuados para alcanzar

la publicidad registral radican en que
la legislacin prevea los aspectos
fundamentales.

La registracin de los derechos y

situaciones jurdicas sobre bienes
inmuebles debe ser obligatoria.

La proteccin registral se concede a los ttulos

previa calificacin de su legalidad por el
Registrador,
quien
ejercita
una
funcin
inexcusable.

Debe adoptarse como base para la registracin la

unidad inmueble y su manifestacin formal, a
travs del folio o fiche real, para la aplicacin del
principio de determinacin y la conveniente
vinculacin con el rgimen catastral.

La prioridad de los derechos se determina por su

ingreso en el registro.

El rango de los derechos compatibles, en tanto no

afecta el orden pblico, puede ser objeto de
negocio jurdico, como la reserva, permuta y
posposicin.

Los derechos inscribibles se derivarn del titular

inscrito, de modo tal que el Registro contendr el
historial completo de los bienes.

Los asientos de los Registros y su publicidad

formal deben estar bajo la salvaguarda de los
Tribunales de Justicia.

El Registro se presume exacto e ntegro tanto

cuando proclama la existencia de un derecho
como cuando publica su extincin, mientras
por sentencia firme inscrita no se declare lo
contrario.

Se presume que el derecho inscrito existe y

corresponde a su titular.

La presuncin legitimadora del Registro para

el que adquiera de buena fe y a ttulo oneroso
con apoyo en el mismo es incontrovertible.

La buena fe del tercero no se presume siempre,

mientras no se pruebe que conoci o debi
conocer la inexactitud del Registro.

La titularidad y la libertad de cargas o la

existencia de gravmenes sobre los inmuebles se
acreditar por certificacin del Registro.

Los Estados deben evitar la sancin o derogar la

vigencia de normas que restrinjan, la registracin
sin perjuicio de arbitrar, el cumplimiento de sus
disposiciones administrativas y tributarias.

9. El Registro Pblico de la Propiedad en Mxico

9.1 Registro Pblico de la propiedad como institucin

9.2 Organizacin del registro pblico de la propiedad
9.3 Funciones del registro pblico de la propiedad
9.4 Procedimiento registral
9.5 Recursos de inconformidad en contra de
Resoluciones emitidas por el Registro Pblico de la
Propiedad.

Conceptos Fundamentales:
I. Anotacin.- Es una referencia vinculatoria a
otra inscripcin que indica una situacin jurdica
con el bien o derecho que ampara dicha
inscripcin.
II. Antecedente registral.- Es la descripcin
histrica
de
inscripciones
realizadas
con
anterioridad, a la partida vigente.
III. Aviso preventivo.- Es el aviso que se genera
por los motivos establecidos en el Cdigo.

IV. Cdigo.- Cdigo Civil para el Estado de Quertaro

V. Director.- Director General del Registro Pblico de la
Propiedad y de Comercio del Estado.
VI. Firma electrnica.- Los datos en forma electrnica
consignados en un mensaje de datos o adjuntados o
lgicamente asociados al mismo por cualquier
tecnologa, que son utilizados para identificar al
firmante en relacin con el mensaje de datos e indicar
que este aprueba el contenido de dicha informacin,
aceptando que produce los mismos efectos jurdicos
que la firma autgrafa.

VII. Inscripcin.- Es el acto por medio del cual, el

Registrador
o
Subregistrador
observando
las
formalidades legales, incorpora en el libro, o archivo
electrnico correspondiente del Registro Pblico el
ttulo en donde conste el derecho real o personal,
dejando constancia de su existencia.
VIII. Inscripcin preventiva.- Es la inscripcin que
hace el registrador de un acto jurdico, indicando la
fecha en que se hizo la solicitud de registro, misma
que queda sujeta a inscripcin definitiva ya sea, segn
el caso, por la presentacin del instrumento que la
confirma o de la resolucin de la autoridad que lo
ordena.

IX. Mensaje de datos.- La informacin contenida,

generada, enviada, recibida, o archivada por
medios electrnicos, pticos o cualquier otra
tecnologa.
X. Partida.- Es el nmero de identificacin nico
asignado por el registrador o subregistrador al
expediente que contiene el derecho real o personal.
XI. Registro Pblico.- La Direccin del Registro
Pblico de la Propiedad y de Comercio, institucin a
que hace referencia el Cdigo.

XII. Reglamento.- Reglamento Interno de la Direccin del

Registro Pblico de la Propiedad y de Comercio del Estado
de Quertaro.
XIII. Sistema de Informacin Registral.- Es el programa
informtico tecnolgico, que se utiliza para recibir,
capturar,
archivar,
custodiar,
enviar,
intercambiar,
reproducir, verificar o procesar informacin relacionada con
los actos registrales realizados y contenidos en el acervo
documental del Registro Pblico.
XIV. Ttulo.- Es el documento pblico o privado por el que
se adquiere, modifica, transmite, extingue, limita o grava,
el derecho real o personal, en el cual funde su derecho la
persona a cuyo favor deba hacerse la inscripcin.

Ttulo Segundo
Del Registro Pblico de la
Propiedad y del Comercio
(Art. 2898-2905 C.C.)

Captulo Primero
De las oficinas del Registro Pblico
de la Propiedad y del Comercio (Artculo 2898)

Captulo Segundo
Los ttulos sujetos a registro (Artculo 2901)
De los efectos legales del registro
Captulo Tercero
Del modo de hacer el registro y de las personas (Artculo 2909)
que tienen derecho de pedir la inscripcin
Captulo Cuarto
Del registro de las informaciones de dominio (Artculo 2922)
Captulo Quinto
De las inscripciones de posesin (Artculo 2923)
Captulo Sexto
De la extincin de las inscripciones (Artculo 2928.)

De las oficinas del Registro Pblico

de la Propiedad y del Comercio
(Artculo 2898 C.C.)

Artculo 2898. Para efectos del presente Captulo, el Registro Pblico de la Propiedad y del
Comercio se denominar, en lo subsecuente, como Registro Pblico. Sus oficinas se
establecern en las poblaciones que determine el Gobernador del Estado.

Artculo 2899. El Registro Pblico funcionar conforme al sistema y mtodos que determine
su reglamento, el cual fijar el nmero de secciones o divisiones de que se componga la oficina
y en donde deban registrarse los ttulos susceptibles de inscripcin, as como los requisitos
necesarios para desempear los cargos que requiere el funcionamiento de dicho Registro
Pblico.

Artculo 2900. La institucin ser pblica. Los encargados de sta, tienen la obligacin de
permitir a las personas que lo soliciten, que se enteren de los asientos que obren en los folios o
libros del Registro Pblico y de los documentos relacionados con los mismos, que estn
archivados. Tambin tienen la obligacin de expedir copias certificadas de las inscripciones o
constancias que figuren en los libros y folios del Registro, as como certificaciones de existir o
no anotaciones relativas a los bienes sealados o a cargo de ciertas personas.

Tratndose de testamentos, el Registro Pblico deber remitir, va electrnica, al Registro

Nacional de Avisos de Testamento, el aviso de su depsito, con los datos conducentes.

Cualquier consulta, trmite o solicitud que las autoridades locales o los habitantes en el Estado
requieran hacer al Registro Nacional de Avisos de Testamento, se har por conducto del
Registro Pblico de la Propiedad y del Comercio.

Captulo Tercero
Del modo de hacer el registro y de las personas
que tienen derecho de pedir la inscripcin

Artculo 2909. La inscripcin de los ttulos en el Registro Pblico, puede pedirse

por todo el que tenga inters legtimo en asegurar el derecho que se va a
inscribir o por el notario pblico que haya autorizado la escritura de que se trate.

Artculo 2910. Slo se registrarn:

Los testimonios de escritura pblica u otros documentos autnticos;

Las sentencias y providencias judiciales, certificadas legalmente; y

Los documentos privados que en esta forma fueren vlidos con arreglo a la ley,
siempre que al calce de los mismos haya constancia de que el registrador, el
notario pblico o el juez de primera instancia respectivos, se cercioraron de la
autenticidad de las firmas y de la voluntad de las partes. Dicha constancia
deber estar firmada por las mencionadas autoridades y llevar el sello de la
oficina respectiva.

Captulo Segundo
Los ttulos sujetos a registro
De los efectos legales del registro

Se inscribirn en el Registro Pblico Artculo 2901.

I.

Los ttulos por los cuales se adquiera, transmita, modifique o extinga el

dominio o la posesin sobre inmuebles;

II.

La condicin resolutoria en las ventas, a la cual se refiere la fraccin

primera del Artculo 2,178 del Cdigo;
Cualesquiera otras condiciones resolutorias a las cuales quedare sujeta
una transmisin de propiedad;
La venta de inmuebles con reserva de propiedad,. a la cual se refiere el
Artculo 2,180 del Cdigo. El pacto de reserva se har constar
expresamente;
La enajenacin de inmuebles bajo condicin suspensiva, expresndose
cual sea sta;

III.
IV.

V.

VI. El cumplimiento de las condiciones a las cuales se

refieren las cuatro fracciones precedentes;
VII. Las resoluciones judiciales, o las de rbitros o
arbitradores, que produzcan algunos de los efectos
mencionados en la fraccin I;

VIII. Los testamentos cuya ejecucin entrae la

transmisin o la modificacin de la propiedad de bienes
inmuebles. El registro se har despus del fallecimiento
del Testador;

IX. El auto declaratorio de herederos legtimos y el

nombramiento
de
albacea
definitivo
y
discernimiento del cargo, en los casos de intestado
en el cual se produzca cualquiera de los efectos
sealados en la fraccin I. En los casos previstos en
esta fraccin y en la anterior se tomarn razn del
acta de defuncin del autor de la herencia;

X. Las resoluciones judiciales en las cuales se

declare un concurso o se admita una cesin de
bienes inmuebles, siempre que produzcan los
efectos sealados en la fraccin I;

XI. El testimonio de las informaciones Ad-perpetuam

promovidas y protocolizadas de acuerdo a lo dispuesto
en el Cdigo de Procedimientos Civiles;

XII. Los fideicomisos sobre inmuebles, segn lo

mandado en el Artculo 353 de la Ley de Ttulos y
Operaciones de Crdito, que produzcan cualquiera de
los efectos sealados en la fraccin primera;

XIII.Las resoluciones administrativas que produzcan la

afectacin de bienes inmuebles al fin de utilidad
pblica;

XIV. La escritura de protocolizacin de los

estatutos de las fundaciones de beneficencia,
en cuanto se refiere bienes inmuebles;

XV. Las demandas a las cuales se refiere la

fraccin VI del Artculo 2780 del Cdigo, y

XI. Los dems ttulos cuyo registro sea

ordenado por la Ley y produzcan cualquiera
de los efectos sealados en la fraccin I.