Вы находитесь на странице: 1из 33

Diplomado: Aspectos Legales de la

Gestin Inmobiliaria y Derecho


Urbanstico
Independizacin, Subdivisin y Acumulacin Trmite
Registral

Luis Alberto Caycho Figueroa


Registrador Pblico (e)
Zona Registral N IX Sede Lima
Superintendencia Nacional de los
Registros Pblicos

Disposiciones aplicables:
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado
por Resolucin N 248-2008-SUNARP-SN y sus diversas
modificatorias.
Cdigo Civil
Reglamento Nacional de Edificaciones
Ley N 27157 y su reglamento (D.S. N 035-2006-VIVIENDA)
Ley N 29090 y su reglamento (D.S. N 024-2008-VIVIENDA)
D. Leg. N 653 (de vigencia parcial)
D. Leg. N 1089 y su reglamento (D.S. N 032-2008-VIVIENDA)
TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos
Ley del Procedimiento Administrativo General N 27444
Ley del Notariado Dec. Leg. N 1049 y su Reglamento aprobado por
D.S. N 003-2009-JUS

Definicin de Predio Urbano y de Predio Rstico


Se considera PREDIO URBANO
al que esta ubicado en centro
poblado y se destina a:
- vivienda,
- comercio,
- industria o cualquier otro fin
urbano,
- terrenos sin edificar, que
cuenten con servicios generales
del centro poblado
- Los terminados y recibidas
sus obras de habilitacin
urbana.

Se considera PREDIO RUSTICO


a los terrenos ubicados en zona
rural, dedicados a :
- uso agrcola,
- pecuario,
- forestal y de proteccin y
- los ERIAZOS susceptibles de
destinarse a dichos usos que
no hayan sido habilitados
como urbanos o estn
comprendidos dentro de los
lmites de expansin urbana.

INDEPENDIZACIN

Disposiciones Generales:
Definicin: Es el acto que consiste en abrir una partida registral para
cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembracin de terreno,
con edificacin o sin ella; o, como consecuencia de la inscripcin de
una edificacin sujeta al rgimen de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y de propiedad comn o rgimen de
independizacin y copropiedad (Art. 40 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios).
Segn el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Espaola:
Independizar: Dar la independencia a un pas, a una persona o a una
cosa.
Subdividir: Dividir una parte sealada por una divisin anterior.

Ejemplos de Independizaciones:

Consideraciones a tenerse en cuenta en la Independizacin:


El Registrador, al independizar, sealar que el terreno independizado form
parte de otro inscrito anteriormente. Asimismo, dejar constancia en la partida
matriz de la independizacin realizada.
En el caso que el terreno a ser independizado cuente con declaratoria de fbrica
inscrita debe describirse la fbrica correspondiente a cada lote a independizar.
Todo ttulo que da mrito a la independizacin debe contener el rea de cada
uno de los predios que se desmembran y, en su caso, el rea remanente, con
precisin de sus linderos y medidas perimtricas, acompaando los documentos
exigidos para cada tipo de predio.
Cuando como consecuencia de la independizacin solicitada se genere un rea
remanente en la que existan porciones que no guarden continuidad, se
entender que la rogacin comprende tambin la independizacin de cada una
de dichas porciones, siempre que el dominio de las reas remanentes
correspondan al mismo propietario y no existan restricciones para su
independizacin.

Subdivisin de predio urbano:


De acuerdo con el Art. 42 del Reglamento de Inscripciones, la independizacin
de un predio urbano, con edificacin o sin ella, se efecta por el solo mrito de
los siguientes documentos:
a) Resolucin municipal de subdivisin y plano respectivo en el que debe
precisarse el rea, linderos y medidas perimtricas de cada uno de los predios
resultantes.
b) Planos y cdigos de referencia catastral de los predios resultantes o la
constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89JUS, segn sea el caso.
c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el
consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el trmite
de subdivisin, en caso de copropiedad.
Adems de acuerdo con el D.S. N 024-2008-VIVIENDA, deber adjuntarse el
FUHU y su anexo F.

Adems deber tenerse en cuenta lo siguiente:


Cuando la resolucin municipal autoriza la subdivisin de predios
configurados como quinta, para independizar las unidades inmobiliarias que la
conforman, debe inscribirse previamente el reglamento interno de propiedad
exclusiva y propiedad comn o el reglamento interno de independizacin y
copropiedad. Para la inscripcin del reglamento interno no constituir acto
previo la declaratoria de fbrica.
No se requerir la resolucin municipal de subdivisin cuando la
independizacin se origina en la desacumulacin de predios, siempre que
stos retornen a su descripcin primigenia. En este caso bastar la solicitud
con firma certificada del propietario.
Tratndose de solicitudes formuladas por entidades administrativas con
facultades de saneamiento, la independizacin se realizar en mrito a los
documentos que establezcan las normas especiales pertinentes.

Subdivisin de predio urbano por regularizacin de edificaciones en virtud


de la Ley N 27157:
Tratndose de subdivisiones efectuadas dentro del procedimiento de
regularizacin de edificaciones a que se refiere la Ley N 27157 y la Ley N
27333, para efectuar las respectivas independizaciones no ser aplicable lo
dispuesto en el artculo 42. En estos casos, deber presentarse formulario
registral o escritura pblica acompaada de los siguientes documentos:
a)Formulario Registral con firmas certificadas por notario o escritura pblica de
regularizacin de edificacin (declaratoria de fbrica) y subdivisin de lote,
acompaado del Informe Tcnico suscrito por verificador responsable, cuya
firma debe estar certificada por notario.
b)Plano de independizacin en el que conste el rea, linderos y medidas
perimtricas tanto de la porcin a independizar como del rea remanente,
suscrito por verificador responsable, cuya firma debe estar certificada por
notario.
c)La solicitud debe indicar los ambientes que corresponden a cada uno de los
lotes subdivididos.
d)Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios

Independizacin de un predio rstico sin cambio de uso:


De conformidad con el Art. 44 del Reglamento de Inscripciones, la
independizacin sin cambio de uso de un predio rstico ubicado en rea de
expansin urbana, se efecta por el solo mrito de la Resolucin municipal de
parcelacin emitida de conformidad con el Reglamento Nacional de Edificaciones
y los planos que forman parte de la misma, debiendo precisarse en estos ltimos
el rea, linderos y medidas perimtricas tanto de la porcin a independizar como
del remanente.
En la partida independizada se dejar constancia de la falta de inscripcin del
Planeamiento Integral aprobado, salvo que se haya solicitado simultneamente su
inscripcin, acompaando la resolucin de aprobacin correspondiente.
De conformidad con el D.S. N 024-2008-VIVIENDA, deber adjuntarse adems el
FUHU y su anexo E.
De conformidad con la Norma GH. 010 del Reglamento Nacional de Edificaciones,
la independizacin de predios rsticos y/o parcelaciones, que se ejecuten en reas
urbanas o de expansin urbana, debern tener parcelas superiores a 1 Hectrea.

Quinta Disposicin Complementaria y Final del Reglamento de


Inscripciones - Supuesto excepcional de independizacin:
Tratndose de independizacin de predios en los que no sea factible
determinar el rea, los linderos o medidas perimtricas del predio remanente,
no se requerir el plano de ste. En estos casos, bastar con presentar el
plano del rea materia de independizacin visado por la autoridad
competente, previa suscripcin por el verificador cuando corresponda.
Corresponder al rea de catastro de la Oficina Registral competente
determinar la imposibilidad a que se refiere el prrafo anterior.
Artculo 11.- Informes de las reas de Catastro de la SUNARP
Los ttulos en virtud de los cuales se solicita la inscripcin de un acto o
derecho que importe la incorporacin de un predio al Registro o su
modificacin fsica, se inscribirn previo informe tcnico del rea de Catastro.
La SUNARP podr determinar los casos de modificacin fsica que no
requieran dicho informe, en atencin a la capacidad operativa de las reas de
Catastro.

El rea de Catastro verificar los datos tcnicos del plano presentado, de


conformidad con la normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe
referido a aspectos estrictamente tcnicos donde se determine la existencia o
no de superposicin de partidas, as como otros aspectos relevantes, si los
hubiere. Dicho informe se realizar nicamente sobre la base de la informacin
grfica con la que cuente el rea de Catastro, bajo responsabilidad.
El informe del rea de Catastro es vinculante para el Registrador. En su caso,
en la esquela de observacin o tacha se consignar nicamente los defectos u
obstculos tcnicos advertidos por el rea de catastro. No obstante, el
Registrador no tomar en cuenta aspectos contenidos en el informe de
Castrato que no se cian a lo establecido en el prrafo anterior Inscritos los
actos a que se refiere el primer prrafo, haya o no mediado informe tcnico, se
comunicar al rea de Catastro a fin de que sta actualice su base de datos.

Independizacin de unidades inmobiliarias


regmenes establecidos en la Ley N 27157:

sujetas a

los

Para la independizacin de unidades inmobiliarias sujetas al rgimen de


propiedad exclusiva y propiedad comn, o de independizacin y copropiedad,
se presentarn los siguientes documentos:
a) Reglamento interno.
b) Documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma
certificada, en el que se describa el rea, linderos y medidas perimtricas de
las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados por el
Reglamento Interno.
c) Plano de independizacin que grafique las unidades de dominio exclusivo
y las zonas comunes, autorizado por profesional competente con firma
certificada por notario.
Es un requisito indispensable, que se encuentre registrada la Declaratoria de
Fbrica.

Las unidades inmobiliarias a que se refiere este artculo se inscribirn en


partida especial donde se seale el rgimen al que estn sujetas,
relacionndolas con la partida matriz.
Excepcionalmente y a solicitud del interesado, se podr independizar en
una misma partida ms de una seccin de dominio exclusivo, aun
cuando no exista continuidad entre ellas, siempre que constituyan una
unidad funcional.
Cuando en el Reglamento Interno se establezca la reserva de aires de la
edificacin, se entender que constituye una seccin de dominio
exclusivo, debiendo asignrsele porcentajes de participacin en los
bienes comunes. En este caso la independizacin proceder siempre
que cuente por lo menos con un rea proyectada de acceso.

Independizacin de Predio Rural:


De conformidad con el Art. 46 del Reglamento de Inscripciones, la
independizacin de predios rurales se realiza en mrito a documento
privado otorgado por el propietario, con firma certificada por notario, en
el que se precisarn los datos a que se refiere el primer prrafo del
artculo 41, en lo que sea pertinente, acompaado de los certificados o
planos segn los casos siguientes:
a. Zona Catastrada: Cuando el predio a independizar se encuentra
ubicado en una zona catastrada, se presentar el certificado de
informacin catastral a que se refiere el art. 88 del Dec. Leg. N 1089,
otorgado por la autoridad competente (COFOPRI), tanto del rea a
independizar como del rea remanente.

b. Zona no Catastrada: Cuando el predio a independizar se encuentra


ubicado en una zona no catastrada, se presentar el certificado
negativo de zona catastrada emitido por la autoridad competente
(COFOPRI) y, el plano perimtrico en coordenadas oficiales, con su
respectivo cuadro de datos tcnicos y memoria descriptiva donde se
indique el rea, linderos y medidas perimtricas, elaborados y firmados
por profesional inscrito en el ndice de Verificadores, tanto del rea
independizada como del rea remanente.

De conformidad con el Art. 7 del Dec. Leg. N 653: Los


copropietarios podrn hacer particin material sin que el
fraccionamiento resulte en parcelas inferiores a tres (3) hectreas
de cultivo bajo riego o su equivalente en tierras de secano. La
propiedad de la parcela y/o parcelas resultantes corresponder
preferentemente al copropietario administrador o al copropietario
con mayor participacin, si es que lo hubiere. Los no favorecidos
percibirn en efectivo el valor de su participacin (restituida su
vigencia por Ley N 29376)

Independizacin de bienes del Estado:


De conformidad con el Art. 47 del Reglamento de Inscripciones, tratndose
de bienes del Estado o de entidades con facultad de saneamiento, y salvo
disposicin distinta, la independizacin podr realizarse en mrito a
documento otorgado por el funcionario autorizado acompaado del plano de
independizacin suscrito por profesional competente en el que debe
precisarse el rea, linderos y medidas perimtricas de cada uno de los
predios resultantes y del rea remanente en su caso. En tales supuestos no
se requerir legalizacin notarial.
En este supuesto, deber tenerse en cuenta el procedimiento establecido
en el D.S. N 130-2001-EF.

ACUMULACIN

Disposiciones Generales:
Definicin: La acumulacin es el acto registral que tiene por objeto
constituir una nueva unidad inmobiliaria y se efecta comprendiendo en
una sola, dos o ms partidas independientes relativas a otros tantos
predios. Se realiza abriendo una nueva partida registral y cerrando las
partidas de los predios acumulados, mediante anotacin que consigne
la partida en la cual quedan acumulados.
Segn el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Espaola:
Acumular: Juntar y amontonar / Unir unos procedimientos a otros para
que sean resueltos por una sola sentencia o resolucin / Impugnar
algn delito o culpa.

Ejemplos de Acumulaciones:

De conformidad con el Art. 48 del Reglamento de Inscripciones, son


requisitos para la Acumulacin:
a) Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin solucin de
continuidad, salvo los casos de las secciones de dominio exclusivo en un rgimen de
propiedad exclusiva y propiedad comn, cuando constituyan una unidad funcional y
la falta de continuidad de tales secciones est determinada por la existencia de
dicho rgimen.
b) Pertenezcan al mismo propietario.
c) Sea solicitada por el propietario de los predios en mrito a documento privado con
firma certificada notarialmente que contendr el rea, linderos y medidas
perimtricas de cada uno de los predios, con indicacin de la partida registral donde
corren inscritos y el rea, linderos y medidas perimtricas del predio resultante,
indicndose su nueva denominacin, de ser el caso.
d) Se presente plano de acumulacin autorizado por el profesional competente,
salvo que los predios materia de acumulacin hayan constituido una sola unidad
inmobiliaria y sta retome su descripcin primigenia. Si la fbrica inscrita en alguna
de las partidas cuya acumulacin se solicita no contase con informacin grfica en el
Registro, debe graficarse en el plano el rea o reas ocupadas por la fbrica.

e) Se presente el plano y cdigo de referencia catastral del predio resultante


o la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo
002-89- JUS, segn sea el caso, salvo se trate de acumulacin de unidades
inmobiliarias sujetas a los regmenes regulados en la Ley No. 27157.
Tratndose de bienes del Estado o de entidades con facultad de
saneamiento, el documento a que se refiere el literal c) ser otorgado por el
funcionario autorizado, el que no requerir legalizacin notarial.
En el caso de solicitudes formuladas por entidades con facultades de
saneamiento, la acumulacin se realizar en mrito a los documentos que
establezcan las normas especiales pertinentes.
En este supuesto, deber tenerse en cuenta el procedimiento establecido
en el D.S. N 130-2001-EF.

Ttulo que da mrito a la inscripcin de acumulacin de predios


rurales:
Art. 49 del Reglamento de Inscripciones, la acumulacin de predios
rurales se realiza en mrito a documento privado otorgado por el
propietario, con firma certificada por notario conteniendo la descripcin
de las parcelas que se acumulan y de la parcela resultante, siempre que
cumpla con los requisitos sealados en los literales a) y b) del artculo 48,
en lo que resulte pertinente, y se acompae los certificados o planos
segn los casos siguientes:
a. Zona Catastrada: Cuando los predios materia de acumulacin se
encuentran ubicados en una zona catastrada, se presentar el certificado
de informacin catastral a que se refiere el art. 88 del Dec. Leg. N
1089, otorgado por la autoridad competente (COFOPRI), tanto del predio
resultante como de los predios que se acumulan.

b. Zona no Catastrada: Cuando los predios objeto de acumulacin se


encuentran ubicados en una zona no catastrada, se presentar el
certificado negativo de zona catastrada emitido por la autoridad
competente (COFOPRI) y, el plano perimtrico de acumulacin, en
coordenadas oficiales, con su respectivo cuadro de datos tcnicos
elaborados y firmados por profesional inscrito en el ndice de
Verificadores, en el que se indique el rea, linderos y medidas
perimtricas tanto de los predios objeto de acumulacin, como del
resultante.

Acumulacin de predios afectados con garantas reales o medidas


Cautelares:
Art. 50 del Reglamento de Inscripciones, en los casos en los que alguno de los
predios materia de acumulacin est gravado con hipoteca u otro derecho real
de garanta, slo proceder la acumulacin si en la solicitud presentada por el
propietario o en documento adjunto al mismo consta adems la intervencin del
o los titulares de los derechos reales de garanta constituidos, expresando
precisa y claramente su conformidad con la acumulacin, incluyendo sus firmas
certificadas notarialmente.
En el caso de que los predios materia de acumulacin se encuentren afectados
por medidas cautelares, el Registrador slo inscribir la solicitud de
acumulacin de predios cuando el solicitante adjunte los documentos en los
que conste la autorizacin de los rganos jurisdiccionales o administrativos que
ordenaron extender las anotaciones de las respectivas medidas cautelares.
En estos casos, la prioridad de los gravmenes o medidas cautelares estar
determinada por la fecha del respectivo asiento de presentacin.

Unidad Funcional en los regmenes de la Ley N 27157


(Independizacin y Acumulacin):
En el caso de los regmenes de propiedad exclusiva y comn o
independizacin y copropiedad, determinadas secciones de propiedad
exclusiva conforman una sola unidad funcional y econmica con otras
secciones de propiedad exclusiva que, no obstante formar parte de la
misma edificacin, estn fsicamente separadas por otras secciones de
propiedad exclusiva o por zonas comunes. Ello puede apreciarse en el
caso de los departamentos destinados a vivienda y los estacionamientos,
depsitos y las reas ubicadas en las azoteas que se encuentran
destinados a zonas propias de servicios o tendales.
Por lo tanto, si en el reglamento interno se establece que una o ms
secciones de propiedad exclusiva constituyen una unidad funcional, no
existe obstculo para su inscripcin registral en una misma partida, aun
cuando estn fsicamente separadas por otras secciones de propiedad
exclusiva o por zonas comunes.

Criterio asumido por el Tribunal Registral mediante Resolucin N 031-2008SUNARP-TR-L del 11/01/2008
SUMILLA: Inscripcin en una misma partida de dos porciones de una
edificacin sujeta al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn:
"Procede Ia inscripcin en una misma partida registral de dos o ms porciones
de una edificacin sujeta al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn,
constituyan o no un solo todo sin solucin de continuidad, siempre que
conformen una unidad funcional.

PRECEDENTES DE
OBSERVANCIA
OBLIGATORIA Y
ADUERDOS DEL TRIBUNAL
REGISTRAL,
RELACIONADOS AL TEMA

Titulo : ALCANCES DEL CARCTER VINCULANTE DEL INFORME EMITIDO


POR EL REA DE CATASTRO
Sumilla : El informe del rea de catastro es vinculante para el Registrador,
siempre que se refiera a aspectos estrictamente tcnicos. El Registrador
debe distinguir en su contenido los aspectos tcnicos que s lo vinculan, y
otros aspectos de aplicacin e interpretacin de normas jurdicas, que no le
competen a dicha rea, sino de manera indelegable y exclusiva al
Registrador Pblico.
Resoluciones que la sustentan: 130-2004-SUNARP-TR-A 165-2004-SUNARPTR-A 017-2005-SUNARP-TR-A
Titulo : REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES SOBRE PREDIOS UBICADOS
EN ZONAS URBANAS CONSOLIDADAS
Sumilla : Para inscribir la regularizacin de edificaciones existentes sobre un
predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como
predio rstico en el Registro de Predios, no se requiere resolucin de
alcalda que declare la habilitacin urbana de oficio, siendo suficiente
acreditar que el predio se encuentra registrado como urbano por la
municipalidad correspondiente.
Resoluciones que la sustentan: 266-2006-SUNARP-TR-L 214-2006-SUNARP-TRL 172-2006-SUNARP-TR-L

Titulo : RECTIFICACIN DE REA POR ERROR EN EL CLCULO


Sumilla : Es inscribible la rectificacin del rea de un predio urbano en mrito
al plano y memoria descriptiva visados por la autoridad municipal
correspondiente, prescindiendo de los mecanismos rectificatorios previstos
por el artculo 13 de la Ley N 27333, si el error surgi del equivocado o
inexacto clculo de su rea, siempre que el rea de Catastro determine que
los linderos, medidas perimtricas y ubicacin espacial del predio no han
sufrido variacin alguna.
Resoluciones que la sustentan: 182-2005-SUNARP-TR-T 290-99-ORLC-TR 0622006-SUNARP-TR-L
Titulo : SERVIDUMBRE DE PASO
Sumilla : Para independizar secciones de propiedad exclusiva que no tengan
acceso directo a la va pblica o a zonas comunes, se requiere constituir
servidumbre de paso.
Resoluciones que la sustentan: 190-2001-SUNARP-ORLC/TR

Acuerdo N : 1 (Pleno : LXI)


Titulo : ADOPCIN O MODIFICACIN DE REGLAMENTO INTERNO
Sumilla : El qurum y mayora para asignar porcentajes de participacin en los
bienes comunes deben ser los propios de ADOPCIN O MODIFICACIN DE
REGLAMENTO INTERNO: voto a favor de ms de la mitad de los propietarios,
computando que cada propietario tiene derecho a un voto.
Acuerdo N : 2 (Pleno : LXI)
Titulo : PUBLICACIN DE ADOPCIN O MODIFICACIN DE REGLAMENTO
INTERNO
Sumilla : No requiere publicarse el acuerdo de asignacin de porcentajes, pues
el art. 24 de la ley 27157 regula el acuerdo de regularizacin y no la adopcin o
modificacin de reglamento interno.
Acuerdo N : 1 (Pleno : LXXII)
Titulo : INDEPENDIZACIN DE PREDIO RURAL UBICADO EN ZONA
CATASTRADA
Sumilla : Para la independizacin de un predio rural ubicado en zona catastrada
se debe presentar el Certificado de Informacin Catastral tanto del rea que se
independiza como de la porcin remanente, salvo que COFOPRI seale que no
es factible emitir el Certificado de Informacin Catastral del rea remanente.

Muy Agradecido