FACULTAD DE ARQUITECTURA

ESCUELA DE ARQUITECTURA

VALORIZACION DE TERRENOS
RUSTICOS CON FRENTE A UNA VIA
QUE POSEE ALGUNAS OBRAS DE
INFRAESTRUCTURA URBANA
INTEGRANTES:

Campos Lujn, Katia

Saavedra Snchez, Evelen
Valle Mercedes, Cindy
Garca Manzanares, Selene
Rodrguez, Anglica
Gonzales Cueva, Jonathan

CURSO: Tasaciones y valuaciones

TTULO III CAP. J

Art. III.J.63

Terrenos rsticos en zona de expansin urbana, son aquellos que

manteniendo su condicin legal de rustico se encuentran
autorizados para realizar en ellos cambios de uso de la tierra, de
acuerdo a la zonificacin establecida en los planos de desarrollo
oficiales.

TA S AC I O N E S Y VA LU AC I O N E S I N M O B I L I A R I A S

Art. III.J.62

Zona de expansin urbana es el rea constituida por terrenos

rsticos que ha sido considerada en los planes de desarrollo de una
localidad para el futuro crecimiento de esta, de acuerdo a una
zonificacin y plan vial oficial.

VALUACIONES DE EDIFICACIONES
PRINCIPALES

VALUACIN DE TERRENOS RSTICOS EN ZONAS DE EXPANSIN

URBANA E ISLAS RUSTICAS

TTULO III CAP. J

terrenos
zonas adyacentes.

Art. III.J.65

Se denomina isla rustica a aquel terreno rstico no mayor de 9 ha

sin habilitar, circundada por zonas habilitadas que mantienen su
condicin legal de rstico y es un lote nico.

TA S AC I O N E S Y VA LU AC I O N E S I N M O B I L I A R I A S

En la valuacin se tomara como referencia, el valor de los terrenos

urbanos de las zonas adyacentes.

VALUACIONES DE EDIFICACIONES
PRINCIPALES

Art. III.J.64

TTULO III CAP. J

Estableciendo zonas de influencia del terreno

Art. III.J.61

Aplicando frmulas

Art. III.J.62

Se establecer la zonas de influencia formando fajas

ZONA 4: Estar formada por la profundidad

Una profundidad de 30m para terrenos
restante.

que en caso de ser habilitados produzcan

lotes con rea predominante de 500m2 y
50
m de
cuando por
la superficie
ZONA
2 yprofundidad
3: estarn formadas
fajas de
de los
lotes
fuese mayor
500m2
100
m de
profundidad
cadade
una.

ZONA 1: Estar formada por la faja de

terreno comprendida entre la lnea del
frente y otra paralela a esta, distante
hasta una profundidad equivalente a la
normativa, sealada en los planos de
zonificacin.

Zona 4
Zona 3

100m

Zona 2

100m

Zona 1

30m

TA S AC I O N E S Y VA LU AC I O N E S I N M O B I L I A R I A S

Art. III.J.67

El valor del terreno ubicado en zona de expansin urbana o zona

urbana no habilitada se aplicara lo siguiente:

VALUACIONES DE EDIFICACIONES
PRINCIPALES

Art. III.J.66

TTULO III CAP. J

La valuacin definitiva de los terrenos

ubicados en zona de expansin urbana
se obtiene sumando las valuaciones
parciales, que se determinan
multiplicando el valor bsico de cada
zona por su correspondiente rea.

VD: Valuacin
definitiva
VB: Valor bsico
A: rea

Art. III.J.69

1er CASO

Valuacin de un terreno que da frente a una va

que posee algunas obras de infraestructura
urbana.

2 do CASO

Valuacin de un terreno que no da frente a una

va urbana.

3er CASO

Valuacin de un terreno que amplia un lote de

terreno habilitado.

TA S AC I O N E S Y VA LU AC I O N E S I N M O B I L I A R I A S

Aplicando formulas

VALUACIONES DE EDIFICACIONES
PRINCIPALES

Art. III.J.68

TTULO III CAP. J

Se consideran a los terrenos que dan

frente a vas urbanas y que poseen un
puntaje de infraestructura superior a 0.04
(Tabla 13 o 14)
Terrenos con frente a una o ms vas
que tienen iguales obras de
infraestructura.
Solo se har el calculo del valor
bsico para la primera zona

Terrenos con frente a vas con

diferente puntaje de infraestructura
Se deber determinar el mismo
numero de valores bsicos,
distribuyndose el rea en forma
proporcional a los frentes.
Segn sea el caso, se determinara el valor bsico
para la primera, segunda, tercera y cuarta zona.

TA S AC I O N E S Y VA LU AC I O N E S I N M O B I L I A R I A S

1er CASO.- Valuacin de un terreno con frente a una

va que posee algunas obras de infraestructura

VALUACIONES DE EDIFICACIONES
PRINCIPALES

Art. III.J.70

TTULO III CAP. J

El Valor bsico (VB) para la primera zona

VB = (CAV)
Art. III.J.72

VP x C

VB: Valor bsico

CAV: Coeficiente de rea
vendible.
VP: Valor promedio de los
terrenos urbanos de las
calles locales en la zona
adyacente.
C: Coeficiente de
valorizacin

El coeficiente de rea vendible (CAV) es la relacin o proporcin que

existe entre el rea vendible y el rea bruta de la habilitacin urbana.

En caso de no contar con proyecto o informacin

Varia de acuerdo a las
dimensiones de los
terrenos y del tipo de
habilitacin a realizarse
segn proyecto
propuesto, teniendo en
cuenta la normatividad
vigente.

TA S AC I O N E S Y VA LU AC I O N E S I N M O B I L I A R I A S

Cuando el terreno da frente a

una va que posee algunas
obras de infraestructura
urbana que le son inherentes.

VALUACIONES DE EDIFICACIONES
PRINCIPALES

Art. III.J.71

TTULO III CAP. J

En el caso que en esa zona no existiesen valores, la distancia

se incrementar de 100m en 100m
Cuando el terreno tenga frente a una avenida o va
importante, su valor se tomara en cuenta si est entre los
ms altos de la zona en estudio.

Art. III.J.74

Para determinar el coeficiente de variacin (C) (Tabla

15), previamente debe hallarse los factores I1 y I2.

El factor I1: Puntaje promedio

que suman las obras de
infraestructura correspondiente
a la va cuyos valores han sido
seleccionados.(Tablas 13Residencial y 14-Industrial)

El factor I2: Puntaje

correspondiente a las obras de
infraestructura que posee la va
a la cual da frente el terreno.
(Tablas 13-Residencial y 14Industrial)

TA S AC I O N E S Y VA LU AC I O N E S I N M O B I L I A R I A S

El valor promedio (V.P) de los terrenos urbanos de las calles

locales en la zona de estudio, se obtiene tomando los tres
valores mas altos con similar zonificacin que el terreno
dentro de una zona de influencia de 200 m del terreno a
evaluarse.

VALUACIONES DE EDIFICACIONES
PRINCIPALES

Art. III.J.73

VB = (CAV) x VP x C

TTULO III CAP. J

VB = (CAV) x VP x C

90% x VBZona2

Art. III.J.68

VD: Valuacin definitiva

VB: Valor bsico
A: rea

TA S AC I O N E S Y VA LU AC I O N E S I N M O B I L I A R I A S

80% x VBZona2

VALUACIONES DE EDIFICACIONES
PRINCIPALES

El Valor bsico (VB) para las dems zonas

Art. III.J.75

EJEMPLO

EJEMPLO 1

rea del terreno a tasar (bruta) _________:

23,100 m2

Valor oficial del terreno habilitado (VTH)

_____: $ 30.00 /m2
(Este dato es
facilitado por CONATA)

Zonificacin del terreno R3

Profundidad del lote normativo para la

zonificacin R3: 20 m.

El frente del terreno es una va afirmada.

Colinda con una urbanizacin que tiene

todo los servicios pblicos, por lo que ya
tiene ventaja de poseer algunas obras de
infraestructura urbana tales como el
desage y la va afirmada.

El terreno cuenta con un anteproyecto de

lotizacin donde se determina como rea
vendible 13,800 m2, en caso de no tener
ningn proyecto, estimar como rea
vendible el 50% del rea bruta.

TA S AC I O N E S Y VA LU AC I O N E S I N M O B I L I A R I A S

VALUACIONES DE EDIFICACIONES
PRINCIPALES

DATOS

EJEMPLO 1

En donde:
VD = Valuacin definitiva
VB = Valor bsico
CAV = Coeficiente de rea vendible
VP
= Valor promedio de los
terrenos urbanos de las calles
locales en la zona adyacente
o entorno.
C
= Coeficiente de valorizacin
A = rea

VB = (CAV) x VP x C

TA S AC I O N E S Y VA LU AC I O N E S I N M O B I L I A R I A S

Frmula: Dispuesto en el
Reglamento Nacional de
Tasaciones del Per,
artculo III.J.68 y Art. III.J.71

VALUACIONES DE EDIFICACIONES
PRINCIPALES

PROCEDIMIENTO DE CALCULO

EJEMPLO 1

CAV =

rea Vendible

Bruta rea

13,800 m
23,100 m

CAV = 0.597

Clculo del Valor Promedio de aranceles (VP) - valor unitario

comercial de los terrenos urbanos de las calles en la zona donde se ubica el
terreno a tasar-

Calle Vir
Jr. Pisco
Av. San Martn
VP =

:
:
:

S/. 100 / m2
S/. 90 / m2
S/. 120 / m2

V 1 + V2 + V.3
3

VP = S/ 103.33 m

100+90+120
3

V1
V2
V3

TA S AC I O N E S Y VA LU AC I O N E S I N M O B I L I A R I A S

Clculo del coeficiente del rea vendible (CAV)

VALUACIONES DE EDIFICACIONES
PRINCIPALES

VB = (CAV) x VP x C

EJEMPLO 1

Clculo del coeficiente de variacin (C)

NO LO ENTIENDO T_T
factor I2: Puntaje correspondiente
a las obras de infraestructura que
posee la va a la cual da frente el
terreno

RTIDAS
PUNTOS
udio _______________________
0.02
azo _________________________
0.02
lzada afirmada mayor de 10 m. de ancho
0.10
d de alcantarillado(conexiones dom.)
0.14
Total
0.28

TA S AC I O N E S Y VA LU AC I O N E S I N M O B I L I A R I A S

Factor I1: Puntaje promedio que

suman las obras de infraestructura
correspondiente a la va cuyos
valores han sido seleccionados.

VALUACIONES DE EDIFICACIONES
PRINCIPALES

VB = (CAV) x VP x C

EJEMPLO 1

VB = 0.597 (103.33 C)
VB = S/. ???? /m2

Clculo del Valor Definitivo (VD) de la 1ra Zona del Terreno.

VD1 = VB x A1
VD1 = S/. ???? / m2 X 1600 m2
VD1 = S/. ??????

TA S AC I O N E S Y VA LU AC I O N E S I N M O B I L I A R I A S

VB = (CAV) x VP x C

VALUACIONES DE EDIFICACIONES
PRINCIPALES

Clculo del Valor Bsico (VB) de la primera zona

EJEMPLO 1

I2 = 0

VD2 = S/. ??? x 10,500

VD2 = S/. ????

Clculo del Valor Definitivo (VD)

de la 3ra Zona del Terreno.
VD3 = 90% x VB2
VD3 = 0.90 x ????
VD3 = S/. ????

TA S AC I O N E S Y VA LU AC I O N E S I N M O B I L I A R I A S

VD2 = VB1 x A2

VALUACIONES DE EDIFICACIONES
PRINCIPALES

Clculo del Valor Definitivo (VD) de la 2da Zona del Terreno.

EJEMPLO 1

Pendiente: T1 = 0.80
Naturaleza del terreno = 0.70
T = 0.80 x 0.70
T = 0.56

CLCULO DE LA VALUACIN DEFINITIVA.

VD = VD1 + VD2 + VD3
VD = S/. 72,496.00 + S/. 380,604.00 +
S/. 299,046.00
VD = S/. 752,146.00
VD = S/. 421,201.76 $ 120,343.36

TA S AC I O N E S Y VA LU AC I O N E S I N M O B I L I A R I A S

T = T1 x T2 Tabla N15 del Reglamento

VALUACIONES DE EDIFICACIONES
PRINCIPALES

Clculo del coeficiente de

topografa

Tabla N15